Какие виды разрешенного использования земельных участков есть для ИЖС, СНТ и ДНТ

7 Сентября 2020 г.

Перед покупкой загородного дома или участка, на котором планируется возвести коттедж, стоит обязательно уточнить у продавца тип разрешенного использования земель. Неподходящая категория земли грозит возможными проблемами с пропиской, подводом коммуникаций, использованием социальной и транспортной инфраструктуры, высокими коммунальными платежами.

Что значит вид разрешенного использования земельного участка

ВРИ — понятие из земельного кодекса, устанавливающее виды объектов, которые можно размещать на территории своего участка. Полный классификатор ВРИ приложен к Приказу Министерства Экономразвития РФ №540 от 1.09.2014.

Для постройки частного дома подходят следующие виды участков:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для размещения сельхозугодий и ведения личного подсобного хозяйства.

Такие участки могут располагаться в разных населенных пунктах: ПГТ, КП, деревнях, селах, садовых и дачных кооперативах.

Какие есть виды земельных участков в 2020 году

Принятый в 2017 году и вступивший в силу в 2019 ФЗ №217 о формах организации различных загородных объединений внес изменения в земельное законодательство.

Что означает участок ИЖС

Территории под индивидуальное строительство всегда располагаются на местности в границах населенных пунктов. На таком участке можно строить дом для постоянного проживания, у него будет собственный почтовый адрес, а значит — никаких проблем с пропиской. Все вопросы с обслуживанием общественных территорий, центральными коммуникациями, дорогами, освещением решает управляющая компания или администрация поселения.

Что такое участок СНТ

На участках в садовых товариществах также можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания. Прописаться в СНТ тоже можно, однако сделать это немного сложнее: необходимо признание дома капитальным и пригодным для жилья органами местного самоуправления. В садовых товариществах проблемами инфраструктуры и содержания общего имущества занимается правление СНТ, средства выделяют собственники участков.

Земельный участок ДНТ и ДНП — что это такое

Дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство — упраздненные новым законом формы организации общей земельной собственности. Существующие ДНТ и ДНП приравняли к дачным товариществам, а значит, к ним применяются те же положения закона, что и к СНТ.

ОНТ — новая категория земельного участка

Участки, расположенные в огородных некоммерческих товариществах, не подходят для строительства капитального дома. Согласно закону, на этих землях можно размещать только хозяйственные и огороднические строения: теплицы, сараи и т.п.

Участки, на которых разрешено строительство домов

Земля под строительство дома может иметь назначение ИЖС или ЛПХ. В обоих случаях разрешается возведение капитального строения, которое будет использоваться в качестве постоянного места жительства. Исключение составляют только территории для личного подсобного хозяйства, расположенные за границами населенных пунктов.

Выбрать место для строительства дома можно как в коттеджном поселке, так и в СНТ, ДНТ и ДНП. Дачные товарищества и партнерства упразднены законодательно, однако сроки замены учредительных документов не регламентированы, поэтому они до сих пор могут существовать под этими аббревиатурами.

Плюсы и минусы ИЖС, ОНТ и СНТ

Участки ИЖС, а также ЛПХ, расположенные в населенных пунктах, — идеальный вариант для возведения собственного дома. Никаких проблем с регистрацией объекта недвижимости и пропиской не возникнет. Такие объекты наиболее ликвидны, поэтому при необходимости они продаются дороже и быстрее.

Участок ДНТ, ДНП, СНТ часто стоят дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Меньшая кадастровая стоимость — меньше земельный налог на участки СНТ. К минусам объектов в садовых товариществах можно отнести членские взносы, которые идут на обслуживание дорог и сетей в населенном пункте, сложности с получением постоянной регистрации и подведением коммуникаций.

Участки ОНТ совсем не подходят для проживания, закон не разрешает строить на них капитальное жилье. Самовольно возведенным капитальным строениям грозит снос в судебном порядке.

Можно ли изменить вид использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС возможно. Пакет документов, которые необходимо собрать, и перечень инстанций, в которые нужно обращаться зависит от местоположения, необходимости вносить изменения в ПЗЗ и других факторов. Чаще всего процедура изменения ВРИ нецелесообразна, и на землях ЛПХ, и на землях ИЖС можно строиться.

Вопрос, как переоформить участок СНТ на ИЖС, не актуален вообще. Дело в том, что СНТ — объединение граждан для управления собственностью, а ИЖС — вид категории использования ЗУ. Если какое-либо переоформление затевается с целью не платить членские взносы, оно обречено на провал. Собственнику участка в любом случае придется оплачивать пользование общей инфраструктурой в СНТ, даже если он не состоит в товариществе.

Так где же построить дом

Девелоперская компания «ЯРД» предлагает участки в современных коттеджных поселках «Лето-Парк» и «Луговое».

Категория земель в КП — территории населенных пунктов, оба поселка относятся к селу Луговое. Вид разрешенного использования — размещение сельскохозяйственных угодий. Это значит, что участки подходят для возведения капитального жилого дома, его беспроблемной регистрации в ЕГРН, получении адреса и прописки.

В поселках уже есть все коммуникации, они включены в стоимость участка, их наличие зафиксировано в договоре купли-продажи.

Обслуживанием детских площадок, зон отдыха и прогулок, дорог, коммунальных сетей занимается управляющая компания.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам установления и изменения вида разрешенного использования земельного участка и размещенных на нем объектов капитального строительства.

Консультация по телефону:

+7 (495) 989-47-25

Для решения Ваших задач по изменению ВРИ Правовой центр оказывает следующие услуги:

Виды разрешенного использования

Вид разрешенного использования – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.

е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» возможно осуществление деятельности по выращиванию и/или переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.

Вид разрешенного использования (также иногда именуется «ВРИ» или «РВИ») является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Перечень видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельному участку, приведен в градостроительном регламенте земельного участка, который, в свою очередь, определен документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

Вид разрешенного использования земельного участка

Вместе с тем, до принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования устанавливался каждому земельному участку индивидуально при его предоставлении.

В связи с этим вид разрешенного использования, ранее присвоенный земельному участку, может не соответствовать градостроительному регламенту земельного участка, установленного принятыми в настоящее время ПЗЗ.

При этом в отдельных случаях вид разрешенного использования мог устанавливаться без учета назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что является основанием для изменения такого ВРИ.

Для правообладателя земельного участка либо для лица, которое планирует приобрести права на участок, будет актуальным определение вида разрешенного использования земельного участка.

Лицо, которое планирует изменить фактически осуществляемую деятельность, легализовать уже ведущийся на земельном участке бизнес, либо уменьшить размер земельных платежей, определяемых в зависимости от кадастровой стоимости участка, может быть заинтересовано в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

При этом, порядок внесения изменений отличается в зависимости от того, предусмотрен ли желаемый вид разрешенного использования в качестве основного, условно разрешенного или вспомогательного вида градостроительным регламентом земельного участка.

В случае, если желаемый вид разрешенного использования

градостроительным регламентом участка не предусмотрен, перед правообладателем участка встает задача внесения изменений в правила землепользования и застройки либо подготовки проекта планировки территории для осуществления инвестиционного проекта.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

При наличии противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором перед правообладателем земельного участка может встать задача приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

Для правообладателей объектов капитального строительства также может оказаться полезным определить особенности регулирования видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

Предварительный экспресс анализ в отношении земельного участка или объекта недвижимости мы проводим бесплатно. 
Достаточно указать кадастровый номер земельного участка или здания. По данным открытых источников мы оценим возможности оптимизации земельных платежей, застройки участка и т.д.

Отправить запрос

 

Желаете инвестировать деньги в осуществление строительного проекта, но вид разрешенного использования земельного участка препятствует осуществлению предполагаемой деятельности?

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление земельному участку желаемого вида разрешенного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный вид использования, который позволит реализовать Ваш проект с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков, включая разрешение вопросов изменения ВРИ в административном или судебном порядке.

Изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка — Юридические услуги — Услуги Компании

В соответствии со статьей 42 Земельного Кодекса Российской Федерации (Далее — ЗК РФ) собственники и пользователи земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

 

Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным ЗК РФ.

 

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено деление земель на следующие категории:

—     земли сельскохозяйственного назначения;

—     земли населенных пунктов;

—     земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

—     земли особо охраняемых территорий и объектов;

—     земли лесного фонда;

—     земли водного фонда;

—     земли запаса.

 

В каждой категории земель предусмотрены конкретные виды разрешенного использования земельных участков (например, земли населенных пунктов предоставляются: под индивидуальное жилищное строительство, под строительство и эксплуатацию объектов недвижимости, под огородничество, и т.д.; земли сельскохозяйственного назначения предоставляются: под сельскохозяйственное производство, под крестьянско-фермерское хозяйство, под личное подсобное хозяйство без права строительства (полевой земельный участок) и т.д.

 

В соответствии с нормами ЗК РФ использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п.п.1 п.2 ст.45 ЗК РФ) и права безвозмездного срочного пользования земельным участком (п.1 ст. 47 ЗК РФ).

 

Кроме того, согласно ст.284, 285 Гражданского Кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предоставлен ему с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» либо «индивидуального жилищного строительства» и не используется для соответствующей цели в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен законом, а также в иных случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением независимо от срока пользования.

 

Статья 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (Далее – ГрК РФ) предусматривает следующие виды разрешенного использования:

1. основные виды разрешенного использования;
2. условно разрешенные виды использования;
3. вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39  ГрК РФ.

 

Для внесения изменения сведений в ЕГРН о разрешенном использовании и категории земель земельного участка необходимо предоставить в орган регистрации прав следующие документы:

1. заявление о государственном кадастровом учете изменений, составленное по форме приложения № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 N 920;
2. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;
3. копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование и категорию земель земельного участка.

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 33 федерального закона от 13. 07.2015 г. №218-ФЗ в случае, если сведения о категории земель и разрешенном использовании не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) в сроки, установленные статьей 34 № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

 

Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

 

Органы государственной власти и органы местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со статьей 32 настоящего Федерального закона.

 

Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление о внесении сведений в ЕГРН в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

 

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

 

Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую устанавливает Федеральный закон № 172-ФЗ от 21.12.2004г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

 

Таблица производственного бизнес-процесса «Изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка»

 

№ п/п	Этап работ	Ответственный за выполнение работ	Требования к входным данным	Требования к выходным данным	Срок выполнения работ
1	2	3	4	5	6
1	Получение от Заказчика: 1. Копии документа, удостоверяющего личность заявителя	Юрист	—            Паспорт заявителя —            Образец типовой доверенности —            Направленный Заказчику запрос  правоустанавливающих документов на объекты недвижимости	-Полученная копия документа, удостоверяющего личность лица, которое в последующем обратится с заявлением об изменении вида разрешенного использования —     Полученная доверенность от Заказчика -Полученные копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости	3-5 рабочих дней
2	Запрос сведений ЕГРН о земельном участке	Юрист		— Полученные сведения ЕГРН	1-5 рабочих дней
3	Формирование пакета документов для обращения в МФЦ	Юрист	—    Дело по заказу —    Перечень необходимых документов	—      Дело по заказу —      Сформированный пакет документов, заявление —      Расписка о сдаче документов	1    рабочий день
4	Выдача постановления о присвоении (изменении) категории земель и разрешенного использования	Администрация		—      Дело по заказу —       Полученное постановление	21 рабочий день
8	Обращение в через МФЦ с заявлением об учете изменений — изменении вида разрешенного использования  и категории земельного участка	Юрист	—	—  Выписка из ЕГРН	10 рабочих дней
	ИТОГО:				от 30 до 40 рабочих дней

что изменилось для владельцев земли

Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка: что изменилось для владельцев земли

21. 01.2021

Виды разрешенного использования земли – что не обязательно вносить в ЕГРН

Управление Росреестра по Самарской области обращает внимание, что Конституционным Судом Российской Федерации вынесено постановление от 16 октября 2020 года №42-П «По делу о проверке конституционности ч.1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой».

— В рамках рассмотрения жалобы судом установлено, что собственник земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и — в дополнение к основному — вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, — сообщила начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Самарской области Юлия Голицына.

Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации не возлагают на лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, каких-либо обязанностей по уведомлению о своем решении тех или иных органов публичной власти, что подтверждается отсутствием в них (впрочем как и в других нормативных актах) положений, закрепляющих порядок, условия и сроки исполнения таких обязанностей.

Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Так определил суд: когда административного правонарушения нет

С учетом изложенного, Конституционным судом Российской Федерации признана не соответствующей Конституции Российской Федерации ч.1 ст.8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), поскольку неопределенность действующего правового регулирования в вопросе о том, обязан ли собственник (правообладатель) земельного участка в случае, когда он в дополнение к основному виду его разрешенного использования самостоятельно выбирает вспомогательный вид разрешенного использования, вносить в качестве условия правомерного осуществления вспомогательного вида разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком использовании, создает неопределенность и в вопросе о возможности привлечения этого собственника (правообладателя) к административной ответственности за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Таким образом, использование земельного участка для видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования, указанными в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в качестве вспомогательных для территориальной зоны, в которой расположен такой земельный участок, сведения о которых в ЕГРН не внесены, не образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ.

Как использовать земельный участок, чтобы не оштрафовали

Вместе с тем, необходимо учитывать, что в соответствии с п.3 ч.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных, так как вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. Таким образом, использование земельного участка для осуществления видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ только в качестве вспомогательного для территориальной зоны (без использования для видов деятельности, предусмотренных ПЗЗ в качестве основных), является нарушением требований, установленных положениями ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации и образует событие административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ.

Теги: 
Количество показов: 837
Дата создания: 21.01.2021 09:52:53
Дата изменения: 21.01.2021 09:52:53

Как изменить вид разрешённого использования земельного участка

12.02.2021 14:14 (ред.12.02.2021 14:14)

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

На  каждую территориальную  зону устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

 Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Например, градостроительные регламенты не устанавливаются на земли лесного фонда, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию при органе местного самоуправления.  Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения

Итак, чтобы изменить вид разрешённого использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утверждёнными для муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Основной и вспомогательный виды разрешённого использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг. С графиком работы отделов ОГКУ «ТО МФЦ» можно ознакомиться на сайте http://www.md.tomsk.ru. Региональный центр телефонного обслуживания: 8-800-350-08-50, 602-999.

В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН  в случае принятия ими решений (актов), в том числе, об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка.

 

Заместитель начальника отдела

регистрации земельных участков

Управления Росреестра по Томской области                               И.А. Гончарова

 

 

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области

Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)

E-mail: [email protected]

www.rosreestr.ru

Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1

что это такое, как определить и на что влияет

Государству требуется держать под контролем состояние своих земель, не допуская повальной застройки или разрушения заповедных, водоохранных зон. Для этого в законе введено понятие категории земель и видов разрешенного использования для каждого типа участков. Статус земли важно учитывать при покупке дома или участка под застройку.

Некоторые думают, что, когда они покупают жилье в строящемся коттеджном поселке, то автоматически берут участок с нужным статусом земли и видом разрешенного использования. Но это далеко не всегда так. Распространен вид мошенничества, когда компании предлагают постройку коттеджей на землях сельскохозяйственного назначения. Это значит, что проект вряд ли будет воплощен и вкладываться в него не стоит, даже если организаторы обещают сменить категорию участка в будущем.

Вид земли — что это

Что такое категория земельного участка? Под этим термином понимается описание свойств территории и правовой режим ее использования, который контролируется на законодательном уровне.

Всего категорий земельных участков семь. Некоторые из них назначаются в зависимости от того, что находится на территории. Так, если участок занят лесом или рекой, его относят к землям лесного или водного фонда соответственно. Другие категории определяются планами государства на территории. Если задумано отдать их под поля, то категория земельного участка будет сельскохозяйственной, а если на этом месте будет завод — промышленной.

Смена категории земли возможна, но это скорее исключение, чем правило. Государство очень не любит менять тип участка.

Виды земель и их использование

Согласно земельному кодексу РФ существуют следующие категории земельного участка и виды разрешенного использования территорий:

1. Населенный пункт. В них земли предназначены для строительства жилых домов, дорог, объектов инфраструктуры. На таких территориях возможно возведение индивидуального жилья.
2. Сельскохозяйственная. Эти территории обычно расположены вне населенных пунктов и удалены от них. Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных и кормовых культур или выпаса скота. Также на таких территориях возможно возведение вспомогательных построек для хранения урожая, содержания скота, первичной переработки полученной продукции.
3. Промышленная. Земля этой категории отведена под возведение фабрик, электростанций, крупных транспортных развязок, объектов космической программы, оборонные предприятия и т. д. Виды разрешенного использования земель промышленного класса весьма разнообразны, но их объединяет одно: за всеми территориями ведется строгий контроль. Он необходим, чтобы не допустить сильного загрязнения земли.
4. Особо охраняемая. К этой категории земли относятся различные заповедники, национальные парки, заказники. Какое-либо производство, а часто и строительство, на этих землях запрещено. Исключения возможны для редких жилых зданий и построек, предназначенных для исследования зон (например, база отдыха, куда могут приезжать ученые). Любое строительство ведется только с разрешения контролирующих органов.
5. Лесная. Земли лесного фонда занимают большую часть территории РФ. К ним относятся не только собственно леса, но и болота, лесные дороги, просеки.
6. Водная. Земля водного фонда включает собственно водоемы и прибрежные зоны, где часто запрещено строительство. К ним также относятся водные просторы, полученные искусственно: участки рукотворных водоемов, объектов водного хозяйства, гидротехнических сооружений. Ледники тоже относятся к водному фонду.
7. Запас. Государственный запас — это участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Они находятся в собственности государства и могут быть переданы юридическим или физическим лицам только после смены категории.

Узнать категорию разрешенного использования земельного участка можно, обратившись в Государственный кадастр недвижимости, изучив документы о регистрации прав, акты или договоры, на основании которых физическое или юридическое лицо использует землю.

Категория участка и вид разрешенного использования — разные вещи?

Категория земли — это понятие, которое включает в себя вид разрешенного использования. В зависимости от категорийной принадлежности участка виды доступного применения его могут отличаться. К примеру, участки СНТ относятся к категории сельскохозяйственных, а вот основной вид разрешенного использования земель такого типа — ведение садоводства и огородничества.

Можно ли использовать землю не по назначению? Поступать так не рекомендуется: участок могут просто изъять, вернув в государственный фонд. С 2016 года процедуру отчуждения значительно упростили. Но можно попытаться сменить категорию земли. В некоторых регионах участки, предназначенные для садоводства и огородничества, можно сравнительно быстро перевести в категорию ИЖС.

Если вы планируете купить земельный участок, обращайте внимание на следующие моменты:

• На любых сельскохозяйственных землях нельзя строить капитальные дома для проживания. С дачами будьте особенно осторожны, часто там можно строить только летние домики.
• Если планируется построить дом, ищите участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На нем можно возводить дома, гаражи, подсобные сооружения. Свободное место никто не запретит использовать под частный огород.
• На некоторых участках для ведения садоводства можно строить жилые дома и гаражи. В то же время на землях для огородничества разрешены только хозпостройки. Будьте внимательны!

Если вы приобрели дачный участок и построили на нем дом для круглогодичного проживания, землю у вас, скорее всего, не отнимут (хотя будут иметь на это право). Но вот прописаться в таком доме у вас не получится. Проблемы будут и с доставкой почты. Также ожидайте штрафов за нецелевое использование земельного надела. Избежать этого поможет тщательное изучение документов перед покупкой любого дома.

Каким образом изменить вид разрешенного использования земельного участка? Росреестр отвечает

23.11.2020

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который определяет допустимые возможности использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.

Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Вид разрешенного использования также является главным фактором, который учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).

Светлана Ильиных, заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю, отмечает:

«При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ).

Чтобы это сделать, необходимо обратиться в управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, получите разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний».

Важно! Не допускается изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до 01.01.2019 садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее).

 

Для справки:

Основными ВРИ считаются виды использования земли, для определения которых не требуется дополнительное получение разрешения со стороны госорганов. Условно разрешенными называются формы использования земельных угодий, применение которых осуществляется после реализации публичных процедур и получения соответствующего разрешения.

Вспомогательные ВРИ определяются в качестве дополнительных к обозначенным двум видам. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков призваны уточнить уже существующее целевое назначение территории. Необходимость такого дополнения может возникнуть в связи с желанием собственника возвести на принадлежащем ему участке забор, гараж, иной малогабаритный объект.

 

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра — филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

http://rosreestr.gov.ru/

http://vk.com/public49884202

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Федеральной службы 
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю

 

+7 (342) 205-95-58 (доб. 0214, 0216, 0219)

разрешенных видов использования, также известных как «Использование по праву» — общественное планирование и зонирование

Термин «Использование по праву» относится к использованию собственником имущества и строений способами, соответствующими тому, который указан как допустимый в районе зонирования, в котором находится его или ее собственность. «Использование по праву» — это использование, разрешенное в районе зонирования, и поэтому оно не подлежит специальному рассмотрению и утверждению со стороны местного правительства. Например, работа книжного магазина на территории, предназначенной для коммерческого использования, будет считаться «использованием по праву».Другие термины, которыми можно заменить «использование по праву», включают основное использование, разрешенное использование или основное использование. Дополнительное использование (для основного использования) также считается «использованием по праву».

Использование, которое считается «правом пользования», указано в каждом районе зонирования в Постановлении о зонировании. Каждый район зонирования в постановлении о зонировании будет иметь другой список землепользований, которые считаются «правопользованием» в этом конкретном районе. Такое использование разрешено без необходимости серьезной детальной проверки со стороны местных властей при условии, что они соответствуют районным стандартам и требованиям, указанным в постановлении о зонировании. По-прежнему необходимо получить разрешение на зонирование, но это разрешение обычно выдается относительно быстро, без обращения в комиссию по планированию или другой совет. «Использование по праву» явно отличается от использования в особых случаях или условного использования, которое разрешено только после рассмотрения и утверждения соответствующим советом или комиссией местного правительства.

Для предлагаемого «правопользования» на пустом участке владелец собственности получает разрешение на зонирование от местного органа власти, цель которого — гарантировать, что предлагаемое использование соответствует стандартам конкретного района зонирования.Например, владелец недвижимости, желающий построить отдельно стоящий дом для одной семьи в районе для односемейного зонирования с низкой плотностью населения, может потребоваться получить разрешение на зонирование от местного правительства, прежде чем приступить к строительству. Местное правительственное учреждение может потребовать этого, чтобы убедиться, что владелец собственности осведомлен о правилах, в том числе о неудачах, размере строения и площади земельного участка, которые относятся к району зонирования.

Брэд Ньюман, Университет штата Мичиган,

Глава 17.30 РАЗРЕШЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ИСПОЛЬЗОВАНИЙ

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ТАБЛИЦЫ ТРЕБОВАНИЙ К РАЗМЕРам И ПЛОТНОСТИ

Раздел 17.30

РАЗРЕШЕННОЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Ячейки:

17.30.010 Разрешенные виды землепользования и установленная классификация видов использования.

17.30.020 Несекретное использование.

17.30.030 Установлены таблицы использования зонирования.

17.30.040 Таблица использования зонирования.

17.30.050 Зонирование условий использования.

17.30.010 Разрешенные виды землепользования и установленная классификация видов использования.

(1) Ни одно здание или сооружение не может быть возведено, переоборудовано, расширено, реконструировано или структурно изменено, а также какое-либо здание или сооружение или земля не могут быть использованы, спроектированы или обустроены для каких-либо целей, кроме разрешенных в соответствии с этим разделом в район, в котором находится здание, строение или земельный участок; при условии, что такие правила не должны запрещать продолжение существующего использования.

(2) Установлены классификации землепользования. В этом разделе устанавливаются разрешенные, условные, дополнительные и запрещенные виды использования всей собственности в черте города. Все использования в данной зоне относятся к одному из следующих пяти типов:

(a) Разрешенное использование. Использование земли разрешено только в пределах зоны. Конкретные типы разрешенных видов использования изложены в главах кодов зонирования для каждого района зонирования.

(b) Условное использование. Использование с особыми характеристиками, которые, как правило, могут не подходить для района зонирования, но могут быть разрешены при условии проверки экспертом, проводящим слушания, для создания условий для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения.Конкретные типы условного использования изложены в SMC 17.30.040, Таблица использования зонирования и / или 17.30.050, Условия использования зонирования.

(c) Административное условное использование. Использование с особыми характеристиками, которые могут быть неприемлемыми в районе зонирования, но могут быть разрешены при условии рассмотрения директором по развитию сообщества для создания условий для защиты здоровья, безопасности и благополучия населения. Конкретные типы административного условного использования изложены в SMC 17.30.040, Таблица использования зонирования, и / или 17.30.050, Условия использования зонирования.

(d) Использование аксессуаров. Использует обычно второстепенное и подчиненное основному использованию и расположен на том же участке, занятом основным использованием. Использование аксессуаров определяется директором по развитию сообщества или назначенным лицом в индивидуальном порядке.

(e) Запрещенное использование. Любое использование, которое специально не перечислено и не интерпретируется городом как допустимое в данном районе. Любое использование, не указанное специально как разрешенное, условное или вспомогательное, запрещено, за исключением тех видов использования, которые определены как несекретные и разрешенные директором по развитию сообщества в соответствии с SMC 17. 30.020. Любое запрещенное использование является незаконным и влечет за собой гражданскую или уголовную ответственность в соответствии с главой 13.01 SMC.

(f) Несекретное использование. Использование, которое не является разрешенным, условным или дополнительным использованием, но которое интерпретируется директором по развитию сообщества как аналогичное разрешенному, условно разрешенному или дополнительному использованию и не запрещено иным образом в соответствии с SMC 17.30.020 . (Приказ 1456 § 1, 2018; Приказ 1376 § 6, 2014; Приказ 1294 § 10, 2011).

17.30.020 Несекретное использование.

(1) Несекретное использование. По запросу заявителя директор по развитию сообщества или назначенное лицо должно дать административную интерпретацию, чтобы определить, разрешено или запрещено предлагаемое использование, не указанное конкретно, с использованием критериев, указанных в подразделе (2) настоящего раздела. Если будет сделано толкование, что предлагаемое использование, не включенное в перечень, не допускается в конкретном районе зонирования, директор должен указать, какие зоны, если таковые имеются, действительно разрешают использование. Если интерпретация директора по развитию сообщества указывает на то, что использование вне перечня не соответствует разрешенным, условным или дополнительным видам использования в каком-либо районе, или если сторона не согласна с типом разрешения, применяемым к использованию, может быть подана апелляция в соответствии с SMC 17.80 .130. Интерпретации, сделанные директором по развитию сообщества, могут быть задокументированы, и обновления этого заголовка, если они соответствуют формату заголовка и уровню детализации, должны включать интерпретации «несекретного использования» после принятия поправки к кодексу зонирования городским советом.

(2) Критерии несекретного использования. Чтобы сделать вывод о том, что несекретное использование разрешено, условно разрешено или является дополнительным, директор по развитию сообщества должен установить, что это использование:

(a) В соответствии с назначением зоны и политикой Комплексного плана Stanwood; и

(b) По характеру аналогичен специально перечисленному разрешенному, условному или вспомогательному использованию, но не более интенсивно. (Приказ 1294 § 10, 2011 г.).

17.30.030 Установлены таблицы использования зонирования.

(1) Таблицы в SMC 17.30.040 устанавливают, разрешено ли конкретное использование в районе зонирования и разрешено ли использование как «разрешенное», «условное» или «дополнительное». Зона расположена в горизонтальном ряду, а конкретное использование — в вертикальном столбце этих таблиц.

(2) Интерпретация таблиц использования зонирования.

(а) Легенда.Следующие буквы имеют следующие значения, когда они появляются в поле на пересечении столбца и строки:

(i) P — Разрешенное использование.

(ii) C — Условное использование.

(iii) ADC — Административное условное использование.

(iv) AC — Использование аксессуаров.

(b) Прочие применимые требования. Вышеуказанные виды использования регулируются процедурами и стандартами обзора SMC, указанными в Разделе 16 и Главах 17. С 90 по 17.153 и с 17.200 по 17.220 SMC.

(c) Дополнительные условия, связанные с использованием. Если число также появляется на пересечении столбца и строки, использование также подчиняется дополнительным требованиям, перечисленным сразу после таблицы использования в SMC 17.30.050.

(d) Запрещенное использование. Если в поле на пересечении столбца и строки нет символа, использование запрещено в этом районе, если иное не определено директором по развитию сообщества в соответствии с SMC 17.30.020.

(e) Использование, разрешенное в зонах наложения, показано со следующей аббревиатурой:

(1) AEO — Оверлей для развлечений для взрослых.

(2) CCO — Civic Commons Overlay.

(3) TO — Транзитное перекрытие.

(4) MPO — Наложение мастер-плана.

(5) MXO — Оверлей для смешанного использования. (Постановление 1282, § 2, 2011 г .; Пост. 1294, § 10, 2011 г.).

17.30.040 Таблица использования зонирования.

КЛЮЧ:
Пусто = Не разрешено	AEO = Оверлей для развлечений для взрослых
AC = Использование аксессуаров	HO = исторический оверлей
ADC = административное условное использование	TO = Транзитное перекрытие
C = условное использование	MPO = Наложение мастер-плана
P = Разрешенное использование	MXO = Оверлей для смешанного использования

(орд. 1469 § 3 (Прил. A), 2019; Ord. 1456 § 2, 2018; Ord. 1455 § 2, 2018; Ord. 1450 § 1, 2017; Ord. 1449 § 3, 2017; Ord. 1444 § 5, 2017; Ord. 1440 § 3, 2017; Ord. 1418 § 6, 2016; Ord. 1398 § 15, 2015; Ord. 1380 §§ 5–9, 2014; Ord. 1377 § 4, 2014; Ord. 1349 § 3 (Исх. A), 2013; Ord. 1344 § 6, 2013; Ord. 1333 § 2 (Исх. B), 2012; Ord. 1332 § 5 (Исх. B), 2012; Ord. 1308 § 6 (Прил. 1), 2012; Ord. 1282 § 3, 2011; Ord. 1294 § 10, 2011).

17.30.050 Зонирование условий использования.

(1) Фермы должны зарегистрироваться в городе на право ведения хозяйства в соответствии с главой 17.102 SMC. Новые фермы ограничены зоной SR 12.4 с минимальной земельной площадью в два с половиной акра. Фермы, существовавшие ранее на дату вступления в силу Постановления № 1032 в 2002 году, могут работать на меньших земельных участках и могут зарегистрироваться для получения защиты права на ведение хозяйства.

(2) Требуется двадцать тысяч квадратных футов земельной площади. Это требование к минимальной земельной площади может быть уменьшено посредством процесса условного разрешения на использование в SMC 17.80.120 при условии, что участок соответствует стандарту минимального размера участка для данной зоны.

(3) Допускается одна подсобная квартира на каждый лот. Вспомогательные жилые единицы должны соответствовать критериям и стандартам проектирования, изложенным в SMC 17.95.470–17.95.480.

(4) Коттеджные поселки должны соответствовать требованиям SMC 17.95.450.

(5) Требуются разрешение на проживание на дому и лицензия на ведение бизнеса. Домашние занятия должны соответствовать требованиям SMC 17.95.380.

(6) Бизнес-лицензия и соответствие условиям SMC 17.100.060 для разрешения использования кровать и завтрак необходимы. Использование общежитий типа «постель и завтрак» ограничено четырьмя комнатами на резиденцию. Использование гостиницы типа «постель и завтрак» ограничено шестью комнатами в зоне SR 5.0, 10 комнатами в зоне MR и 16 комнатами в зоне GC.

(7) Надземные водоемы должны быть замаскированы краской, чтобы соответствовать существующему окружению (например, зеленым до линии деревьев и небесно-голубым или серым над линией деревьев). Максимальная высота резервуаров составляет 120 футов. Этот стандарт высоты может быть изменен с помощью процесса условного разрешения на использование, изложенного в SMC 17.80.120.

(8) Требуется минимальная земельная площадь 10 000 квадратных футов.

(9) Это использование должно соответствовать требованиям к производственному корпусу SMC 17.95.385. Промышленное жилье можно использовать только в домах типа А, сертифицированных как отвечающие стандартам HUD США. Промышленное использование дома в парке может вмещать как объекты, сертифицированные HUD типа A, так и типа B, и требует минимальной площади земли в три акра в зонах SR 7.0 и два акра в зонах SR 5.0.

(10) Это использование должно соответствовать специальным требованиям к использованию в жилых помещениях, изложенным в SMC 17.95,375. Групповые дома ограничены шестью комнатами в зонах SR 7.0, SR 5.0, RM и GC.

(11) Требуется минимальная площадь земли 20 000 квадратных футов. Этот стандарт может быть изменен посредством процесса условного разрешения на использование, предусмотренного в SMC 17.80.120.

(12) Все детские сады должны соответствовать требованиям к детским садам, указанным в SMC 17.95.382. Семейный детский сад требует разрешения на работу на дому. Минимальная площадь детских садов в SR 5 составляет 10 000 квадратных футов.0 и 30 000 квадратных футов в зоне SR 7.0.

(13) Ограничено 9000 квадратных футов в зоне SR 7.0.

(14) Требуется минимальная площадь земельного участка 10 000 квадратных футов.

(15) Требуется минимальная земельная площадь 7000 квадратных футов.

(16) Это использование должно соответствовать условиям разрешения школ, предусмотренным в SMC 17.100.070 в зонах SR 12.4, SR 9.6, SR 7.0 и SR 5.0.

(17) Зоны и сооружения для отдыха должны соответствовать стандартам для отдыха и открытых пространств, изложенным в Главе 17.147 SMC.

(18) Ограничено 30 комнатами / приращение минимальной площади земли.

(19) Вольеров на открытом воздухе нет.

(20) Столовая на открытом воздухе ограничена зонами, предназначенными для такого использования, должна соответствовать внешней архитектурной теме здания и не должна позволять употребление еды или напитков в автомобиле.

(21) Подъездные окна разрешены в соответствии с дополнительными стандартами для проезжей части, предусмотренными в SMC 17.100.040.

(22) Торговые предприятия розничной торговли ограничены общей площадью 50 000 квадратных футов на одно заведение.

(23) Бакалея, удобное использование ограничено до 3000 квадратных футов.

(24) Лицензия питомника для любителей требуется в общей сложности для четырех или более собак и четырех или более кошек старше трех месяцев. Допускается размещение максимум четырех животных, если площадь участка меньше одного акра, пяти животных на акр, если площадь участка составляет от одного до пяти акров, и 25 животных, если площадь участка превышает пять акров.Эти максимальные значения могут быть превышены при наличии специального разрешения на содержание питомника для любителей, выданного в административном порядке инспектором по контролю за животными в соответствии с SMC 8.02.450 и 8.02.470; при условии, однако, что во всех случаях превышение максимального стандарта на шесть животных требует административного условного разрешения на использование. Все вольеры в помещении и на открытом воздухе должны соответствовать стандартам по контролю за животными и лицензированию, содержащимся в главе 8.02 SMC. Три или меньше животных разрешено использовать в качестве дополнительных принадлежностей без лицензии питомника в качестве домашних животных.

(25) Единицы смотрителя ограничены одним на посылку.

(26) Ремонт автомобилей ограничивается услугами по мелкому ремонту в общей коммерческой зоне и услугами по мелкому и капитальному ремонту, как определено в SMC 17.20.020, в легкой промышленной зоне. Мелкий ремонт, капитальный ремонт и покраска / кузовные работы разрешены в общепромышленной зоне.

(27) Развлечения для взрослых должны быть расположены только в зоне наложения развлечений для взрослых и должны соответствовать требованиям SMC 5.32.030.

(28) Услуга проезда запрещена.

(29) Никакая деятельность, связанная с автомобилем (продажа новых или подержанных автомобилей, станция технического обслуживания, автозаправочная станция, автомойка, ресторан для въезда в машину, банк для въезда в машину и т. Д.), Ни какие-либо развлекательные заведения для взрослых не допускаются в этом зонировании округ.

(30) Ремесленные, ремесленные и / или ремесленные мастерские и студии должны быть ограничены площадью производства и / или производственного помещения в 2000 квадратных футов.Площадь розничных продаж для этих видов деятельности не считается частью этого требования.

(31) Общежития / общежития разрешены только в качестве деятельности второго или третьего этажа по сравнению с предприятиями розничной торговли, личного обслуживания или бизнес-профессиональных услуг, но не в качестве использования первого этажа.

(32) Рестораны, в которых подают обеды и / или ужины, должны быть разрешены в ночлег и завтрак.

(33) На первом этаже зданий, построенных до 1980 года, разрешено использование жилых помещений для одной семьи, за исключением:

(a) В собственности с фасадом на Мэйн-стрит, 270-ю улицу, между 102-й и 97-й улицами; или

(b) Внутри строений, построенных как коммерческое помещение типа B или типа M в соответствии с Международными строительными нормами.

(34) Связанные между собой складские помещения на открытом воздухе и общественные места высадки должны быть окружены прочным ограждением, которое должным образом защищает предметы от посторонних глаз.

(35) Только возврат и возврат, химчистка на территории запрещена.

(36) Требуются шестифутовые заграждения или стены, закрывающие обзор, и ландшафтный дизайн в соответствии с главой 17.145 SMC «Стандарты характеристик ландшафта».

(37) Разрешено в транзитном оверлее, когда он является частью ориентированного на транзит проекта, как определено в SMC 17.77.040.

(38) Утратил силу постановлением. 1333.

(39) Разрешено, если они расположены в оверлее для смешанного использования и являются частью проекта смешанного использования, как определено в SMC 17.79.030.

(40) признана недействительной законом. 1333.

(41) Площади поперечного сечения опор навеса станции обслуживания в местах, где они соприкасаются с землей, должны измеряться как зона покрытия для целей определения максимального покрытия участка, а также должны использоваться для измерения требований к отступлению.

(42) В общей коммерческой зоне легкое производство ограничивается сборкой и изготовлением таких продуктов, как медицинское оборудование, оптика, электрические и электронные товары.

(43) В соответствии с условиями салона груминга службы по уходу за животными в SMC 8.02.480.

(44) Киоски / торговые автоматы разрешены только в качестве аксессуаров внутри здания.

(45) Разрешены только монопольные башни. Запрещены оттяжные и решетчатые башни.Ограничено местоположениями на территории существующего общественного пользования, за исключением общих коммерческих и общепромышленных зон, требующих условного разрешения на использование, и в соответствии со стандартами средств беспроводной связи в главе 17.220 SMC.

(46) В соответствии со стандартами средств беспроводной связи, приведенными в главе 17.220 SMC.

(47) Второстепенные объекты ограничены совместным размещением на существующем монополе и подпадают под стандарты средств беспроводной связи, изложенные в Главе 17.220 SMC.

(48) Ограничено одним средством персональной беспроводной связи (PWCF) в соответствии с существующими стандартами освещения и опорами электропередач в пределах полосы отвода и в соответствии со стандартами средств беспроводной связи в главе 17.220 SMC.

(48a) Все малые средства беспроводной связи должны соответствовать требованиям глав 17.200, 17.205 и 17.210 SMC.

(49) В соответствии со стандартами SMC 17.100.055.

(50) Розничная торговля аксессуарами ограничена до 2 000 квадратных футов для товаров, произведенных, собранных или распространенных на месте.

(51) Разрешено при размещении в историческом центре города, при условии, что нет наружной экспозиции или хранилища.

(52) Разрешено, когда является частью смешанной застройки.

(53) Отдельно стоящее дополнительное хранилище должно соответствовать «стандартам производительности для нежилых помещений» SMC 17.100.075, условиям, разрешающим отдельные складские конструкции в коммерческих зонах, и дополнительным архитектурным стандартам в SMC 17.112.030 в зонировании MB-I и MB-II. р-н, СМЦ 17.112.040 в районах зонирования NB, GC и GI и SMC 17.112.045 в районах зонирования LI.

(54) Частные предприятия по очистке сточных вод, включая, но не ограничиваясь ими, не допускаются.

(55) Ни один розничный торговец марихуаной не имеет права выходить на 271-ю северо-западную улицу или иметь доступ к ней в зоне MB-I.

(56) Ни один розничный торговец марихуаной не должен иметь фасада или доступа к 88th Avenue NW к югу от южной полосы отвода Cedar Street в зонах MB-I и LI.

(57) Ни один розничный торговец марихуаной не должен иметь фасад или доступ к Pioneer Highway в зонах GI. (Постановление 1469, § 3 (Прил.A), 2019; Постановление 1456, § 3, 2018; Постановление 1455, § 3, 2018; Постановление 1449, § 4, 2017; Постановление 1418, § 7, 2016; Постановление 1380, § 10, 2014; Ord. 1349, § 4, 2013; Ord. 1333, §§ 3-5, 2012; Ord. 1332, § 6, 2012; Ord. 1308, § 7, 2012; Ord. 1294, § 10, 2011).

Разрешенные и запрещенные виды использования — Обучение землепользованию и ресурсы

Разрешенное использование

Для каждого района зонирования постановление определяет виды использования, которые разрешены по праву, виды использования, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий, и виды использования, которые не разрешены.

Каждый район зонирования должен предусматривать разрешенные виды использования, разрешенные по праву на всей территории округа. Примером могут быть дома на одну или несколько семей в жилом районе. ¹ Разрешенное использование разрешено администратором зонирования с помощью простого разрешения. Разрешение должно быть предоставлено, если проект соответствует общим стандартам для района зонирования, любым наложенным районам или стандартам проектирования, а также соответствующим строительным нормам и правилам.

В некоторых постановлениях перечислены виды использования, которые прямо запрещены для определенного района.Использование, не указанное специально, также запрещено. ² Если разрешенные виды использования в постановлении о зонировании не позволяют использование, требуемое землевладельцем, они могут потребовать особого рассмотрения ситуации путем внесения поправок в условное использование, изменение или зонирование.

Условное использование

Условное использование также может быть указано для каждого района в постановлении о зонировании. Условное использование позволяет землевладельцу использовать собственность, которая прямо разрешена постановлением при соблюдении установленных стандартов. ³ Примером может служить детский сад в жилом районе, которому разрешено наличие парковки, ограждений и указателей.

Решение о предоставлении или отказе в условном использовании является дискреционным и определяется тем, может ли заявитель соответствовать стандартам условного использования, содержащимся в постановлении. Как правило, условное использование должно быть совместимо с использованием соседних земель, соответствовать ограничениям участка и не должно противоречить целям постановления.Если выдается разрешение на условное использование, могут быть добавлены условия для смягчения потенциальных негативных воздействий, связанных с разработкой. Постановление о зонировании должно поручить рассмотрение условного использования руководящему органу, комиссии по планированию или совету по корректировке или апелляциям по зонированию.

---

Смотреть сейчас: типы решений о зонировании

Введение в решения о разрешенном, условном и запрещенном использовании.

---

Сноски

¹ Город Рейн v . Bizzell , 2008 WI 76, 311 Wis. 2d 1, 751 NW2d 780.
² Foresight, Inc. против Babl , 211 Wis. 2nd 599, 565 NW2d 279 (Ct. App. 1997 ).
³ Государство исх. отн. «Скелли Ойл Ко., Инк.» Против города Делафилд, , 58 Висконсин, 2 шт. 695, 207, Северо-Запад, 2 шт. 585 (1973).

Назад Следующий

Разрешенное, запрещенное и ограниченное использование

Определения

Разрешенные виды использования означает разрешенные виды деятельности, которые могут быть описаны в общих или более конкретных терминах в договоре аренды.Аренда может в широком смысле разрешать «нормальную сельскохозяйственную деятельность» или может иметь список, который «включает, но не ограничивается» определенными видами деятельности. Разрешенное использование может потребовать разрешения. Например, Арендатору может быть разрешено убирать деревья, но только определенные деревья, заранее одобренные Арендодателем.

Запрещенное использование прямо запрещено, хотя аренда может запрещать деятельность, если не предоставлено специальное разрешение. Например, в нем может быть сказано: «Арендатор не может изменять исторический фасад сарая без предварительного письменного разрешения Арендодателя.”

Ограниченное использование — это использование, ограниченное или определенное условиями аренды или любым применимым законодательством, например законодательными, зональными или другими нормативными требованиями. Например, если в договоре аренды предусмотрены какие-либо меры по сохранению сельского хозяйства или иной сервитут на собственность, который может ограничить деятельность или доступ.

Назначение

Целью этого раздела является четкое описание того, что Арендатор и что не имеет права делать в Помещениях.У Землевладельца и Арендатора есть ожидания относительно того, как Помещение будет использоваться. Предвидение потенциальных конфликтных ситуаций в отношении использования Помещений с самого начала и установление четких руководящих указаний по их устранению сведет к минимуму разногласия в течение срока аренды. В некоторых случаях может быть полезно включить в этот раздел положение, в котором арендодатель и арендатор периодически встречаются для обсуждения и согласования планов хозяйственной деятельности.

В этом разделе рассматриваются методы ведения сельского хозяйства и управление, землепользование, а также любые планы управления или сохранения.Эти термины относятся к различным форматам для подробного описания того, как будут управляться земельные участки и другие природные и застроенные элементы Помещений. Такие планы обычно упоминаются в договоре аренды и прилагаются. Часто разрешенная деятельность привязана к плану управления земельными ресурсами или плану сохранения, подготовленному Арендатором или для него.

Часто задаваемые вопросы

Пример текста

Эти текстовые примеры (выделены курсивом , ) иллюстрируют, что вы можете включить в части этого раздела.Образец текста не предназначен для использования в качестве «образца» или «образцового» языка или «передовой практики». Вы можете скопировать и вставить пример текста в шаблон, а затем изменить его для своего рабочего документа аренды. Или вы можете изучить примеры, чтобы разработать свой собственный текст.

Текстовое поле «Разрешенное использование»

• Настоящим Арендатору разрешается вся обычная деятельность, соответствующая вышеуказанным сельскохозяйственным целям, включая, помимо прочего, следующее: посадка и сбор урожая; внесение поправок в почву; возведение временного ограждения; борьба с вредителями и сорняками; удаление и пригорание кисти с краев поля.
• Арендатор имеет право содержать и пасти до двадцати голов крупного рогатого скота.
• Арендатор может набирать воду с помощью переносного насоса от Clear Brook.
• Арендатор может забирать деревья для личного пользования с лесного участка А, показанного на прилагаемой карте.
• Арендатору разрешается использовать торговый стенд на территории Помещения с парковкой для персонала и клиентов на Вязовом переулке.
  
• Землевладелец разрешает, санкционирует и соглашается на осуществление Арендатором всех действий, связанных с сельскохозяйственным использованием Помещений, при условии, что такая деятельность соответствует (не запрещена) применимым стандартам Национальной экологической практики (NOP).К таким видам деятельности могут относиться:
  • Внесение сертифицированных органических удобрений в почву и других материалов, включая навоз, поправки и известь, для поддержания статуса NOP сертифицированного или подлежащего сертификации;
    
  • Подсев и уход за пастбищами;
  • Удаление кустарника и мертвых деревьев на пастбищах;
    
  • Обрезка деревьев вдоль пахотных земель, пастбищ и приусадебных участков, чтобы обеспечить прохождение оборудования;
  • Возведение электрифицированного и / или стандартного ограждения при условии, что любое постоянное ограждение сначала будет согласовано и одобрено Землевладельцем в письменной форме;
• Арендатор может обрабатывать овощей / скота / птицы в месте, письменно указанном землевладельцем
• Арендатор соглашается подготавливать годовой план управления для рассмотрения Арендодателем до 31 марта каждого года, проводить ежегодные испытания почвы и вносить необходимые поправки за свой счет.Арендатор соглашается на надлежащую утилизацию мусора и отходов. Арендатор также соглашается, чтобы открытая земля оставалась чистой и при необходимости скашивала края поля. Арендатор будет поддерживать существующие ограждения по периметру, где это применимо, в их текущем состоянии.

Текстовое поле «Запрещенное и ограниченное использование »

• Арендатор соглашается соблюдать все положения и условия любых текущих и будущих Ограничений по сохранению сельскохозяйственных культур и / или аналогичных сервитутов, размещенных на всех или любой части Помещений.Такие условия не должны чрезмерно ограничивать нормальную сельскохозяйственную деятельность.
• Арендатор не имеет права, если по взаимной договоренности об ином не будет участвовать ни одна из следующих работ на Помещении: возведение постоянных конструкций; рубка деревьев; вспашка пастбищ; входы, не разрешенные стандартами органической сертификации; выращивать любую птицу; неправильная утилизация отходов или мусора…
  
• Арендатор соглашается соблюдать все местные, государственные и федеральные законы и постановления и подавать заявки на все применимые разрешения за свой счет, если обе стороны не договорились об ином.

Текстовое поле «Требования к управлению»

• Землевладелец / Арендодатель должен разработать План управления земельными ресурсами, прилагаемый как Приложение D, в котором будут рассмотрены природные характеристики земли, изложены соответствующие экологические принципы и изложены методы экологически ответственного ведения сельского хозяйства, которые Арендатор должен применять на всей территории Помещения. Стороны будут сотрудничать в реализации плана и время от времени вносить в него поправки по мере необходимости с помощью взаимно согласованных консультантов по землепользованию, где это необходимо.И Арендатор, и Землевладелец должны дать письменное согласие на любые изменения в Плане до того, как такие изменения вступят в силу.
• Арендатор должен улучшить сельскохозяйственные угодья в арендованном владении по согласованию между обеими Сторонами. Стороны соглашаются в максимально возможной степени применять передовые методы управления, рекомендованные Службой охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США, и сотрудничать с программами NRCS по охране почвы и воды. Оплата любых таких улучшений оговаривается Сторонами настоящего Договора аренды.

Комплексные планы, зонирование и ограничения собственности

Чтобы предотвратить случайную застройку земли, землепользование ограничивается государственным и частным контролем за землепользованием. и государственной собственностью на землю. Например, парки и лесные заповедники находятся под охраной государства.

У федерального правительства практически нет законов, регулирующих землепользование. Большинство мер контроля за землепользованием находятся в ведении штатов, но их принятие и исполнение делегированы местным органам власти.Следовательно, меры контроля за землепользованием широко варьируются в зависимости от населенного пункта.

Контроль землепользования состоит из правительственных постановлений, кодексов и требований разрешений, которые ограничивают частное использование земли и природных ресурсов в соответствии с государственной политикой. Существует несколько типов правил землепользования, в том числе правила подразделения, зонирования, строительные нормы и правила, жилищные нормы, системы разрешений по кривой среза, законы о сохранении исторических памятников и законы о вырубке деревьев.

Первичным государственным контролем за землепользованием является зонирование , где объекты одного типа, такие как жилая или коммерческая, назначаются для определенных географических зон.Первичный контроль частного землепользования — , ограничения по актам , ограничивающие то, что может делать собственник с землей. Основная цель контроля за землепользованием — ограничить плотность населения, шум, загрязнение и сохранить эстетику района.

Поскольку закон о землепользовании со временем меняется, такие изменения могут налагать чрезмерное бремя на некоторых владельцев собственности, поэтому закон часто позволяет отменить определенные положения, позволяя земле, которая первоначально соответствовала закону, сохраняться без изменений, которые потребовались бы для соответствия к новым изменениям в законе.Следовательно, собственность может быть классифицирована как законная и соответствующая, законная и несоответствующая, а также незаконная. Законный и соответствующий означает, что собственность соответствует всем текущим требованиям в отношении землепользования, а юридический и несоответствующий означает, что это было законным в соответствии с прошлым законодательством о землепользовании, но продолжает оставаться законным только в соответствии с устаревшими положениями.

Законность контроля за землепользованием

Преамбула Конституции Соединенных Штатов позволяет принимать законы для общего благосостояния, но поправка 14 не позволяет штатам лишать людей собственности или вмешиваться в ее использование без надлежащей правовой процедуры. закона.Конституция Соединенных Штатов делегирует полномочия полиции штатам, позволяя им издавать постановления для защиты здоровья, безопасности и благосостояния населения. Однако, поскольку контроль землепользования зависит от плотности населения, сочетания архитектурных структур и типографии земли, штаты делегируют большую часть своих полномочий по регулированию землепользования муниципалитетам, которые издают постановления, соответствующие законам штата. Правительства штатов и федеральное правительство регулируют землепользование посредством более широкого законодательства, такого как законы об охране окружающей среды, управление прибрежными районами или живописные сервитуты.

Поправка 5 ^-й к Конституции США также содержит пункт о сборах , который гласит, что частная собственность не может передаваться в общественное пользование без справедливой компенсации. Следовательно, если собственность осуждается, потому что правительство хочет использовать выдающийся домен , то владелец должен получить компенсацию. Точно так же землевладелец может подать иск обратного осуждения , требуя компенсации за девальвацию своей земли из-за публичного изъятия прилегающей земли.Например, крупная автомагистраль, построенная рядом с жилыми домами, скорее всего, обесценит эту недвижимость.

Размер компенсации обычно определяется путем переговоров между владельцем собственности и государством, или же владелец собственности может подать на правительство в суд и предоставить решение суда. Часто справедливая компенсация определяется методом до и после , когда стоимость собственности после застройки прилегающего участка сравнивается со стоимостью собственности до изъятия.

Точно так же меры контроля за землепользованием не могут ограничивать владельцев собственности в использовании своей собственности или делать с ней то, что они хотят, если это не оправдано полицией. Например, зонирование состоит из местных законов, которые регулируют использование частной недвижимости для содействия упорядоченному развитию и обеспечения разной плотности населения в разных районах и для защиты ресурсов окружающей среды.

Правила зонирования не могут быть необоснованными, произвольными или деструктивными. Постановления о зонировании также не должны нарушать конституцию штата или другие применимые положения законодательства штата.Как правило, постановления о зонировании:

• должны выполняться разумным образом
• быть четкими и конкретными
• быть недискриминационными
• применяться ко всему имуществу аналогичным образом
• способствовать общественному здоровью, безопасности или общему благосостоянию государства власть полиции

Комплексный план

Прежде чем можно будет наметить детали для контроля землепользования, необходимо разработать комплексный план (также известный как генеральный план ), который удовлетворит цели и предотвратит конфликты в будущем развитии, план устойчивого роста, уравновешивая социальные, экономические, экологические и эстетические пожелания.

Контроль землепользования определяет количество и расположение участков для жителей, предприятий, сельского хозяйства, промышленности, коммунальных служб, общественных объектов, парков и мест отдыха, транспортных и транзитных объектов, а также отмечает зоны затопления и потенциальные опасности. Основное внимание уделяется жилью, как нынешним, так и будущим потребностям, при одновременном предотвращении или восстановлении приходящих в упадок районов. Также должна быть предусмотрена транспортная инфраструктура: автомагистрали, общественный транспорт, парковка и, возможно, пешеходные и велосипедные дорожки.Для защиты здоровья и окружающей среды должен быть комплексный план для коммунальных служб, включая источники воды, канализацию, ливневую канализацию, управление наводнениями, обработку и удаление отходов.

В комплексном плане также будут рассматриваться средства экономии ресурсов, например энергии. Например, эффективность транспортировки будет зависеть от решений, касающихся расположения светофоров, синхронизации сигналов, двустороннего или одностороннего движения и того, какие направления для одностороннего движения.

Зонирование

Если комплексный план является общим планом, то зонирование — это детали, местные законы, принятые в соответствии с комплексным планом, обычно обозначающие определенные районы для определенных типов структур или видов деятельности, таких как жилые дома и предприятия.

Постановление о зонировании обычно определяет:

• цель постановления
• классификацию зонирования разрешенных видов использования для различных участков земли
• ограничения, такие как отступления и ограничения по высоте
• процедура разрешения несоответствующих видов использования
• порядок предоставления отклонений, изменений и рассмотрения апелляций
• штрафов за нарушения

Зонирование определяет:

• разрешенных видов использования для каждого земельного участка минимальное расстояние между строениями на участке и улицами или тротуарами
• плотность, либо плотность населения, либо количество построек на единицу площади
• стиль и внешний вид строений
• охрана природных ресурсов.

Департамент городского планирования создает и поддерживает карту зонирования , диаграмму существующих классификаций зонирования: односемейные жилые, многоквартирные, смешанные, сельскохозяйственные, торговые, промышленные и т. Д.

Зоны чаще всего обозначается буквами, например, A для сельского хозяйства, R для жилого помещения и C для коммерческого использования. Кроме того, некоторые запланированные застройки (PUD) могут быть зонированы для смешанного использования, включая жилые и коммерческие участки.Зонированные классификации могут иметь дополнительные подразделения. Например, земля, предназначенная для проживания, может быть дополнительно подразделена на дома для одной семьи, двухквартирные жилые дома, состоящие не более чем из 4 жилых единиц, многоэтажные квартиры и т. Д. Таким образом, C-1 может обозначать предприятия, такие как станции обслуживания и круглосуточные магазины; Р-2 , одноквартирный жилой дом; R-4 , жилая застройка, например, квартиры и т. Д.

Также могут быть буферные зоны , состоящие из детских площадок или парков, отделяющих жилые зоны от других зон.

Другие типы зонирования могут обозначать особые качества, такие как коробчатое зонирование , которое определяет высоту зданий, отступы и процент открытой площади, чтобы избежать переполненности, и эстетическое зонирование , которое может указывать на здания определенного архитектурного стиля. Стимулирующее зонирование направляет текущее развитие по определенным желательным характеристикам, таким как требование высотного офисного здания для размещения торговых заведений на уровне улицы. Точечное зонирование классифицирует земельный участок иначе, чем прилегающий участок, если зона не входит в комплексный план зонирования и не может быть оправдана с точки зрения здоровья, безопасности или общего благосостояния.

Соблюдение постановлений о зонировании контролируется путем выдачи разрешений на зонирование , в которых владелец или застройщик не может существенно изменить использование собственности без получения разрешения на зонирование, которое не будет выдано, если предлагаемая застройка не соответствует постановлению о зонировании . Разрешения на зонирование обычно требуются до выдачи разрешений на строительство.

Некоторые объекты недвижимости, которые были застроены до принятия постановлений о зонировании, могут не соответствовать новым правилам, или требования зонирования могут вызвать неоправданные трудности для некоторых владельцев недвижимости из-за характера или топографии земли.В таких случаях в постановление о зонировании делаются исключения, разрешающие таких несоответствующих видов использования . Несоответствующее использование может продолжаться до тех пор, пока текущее использование не будет прекращено или свойство не будет уничтожено. Несоответствующее использование может продолжаться бесконечно, если оно было включено в постановление о зонировании.

Подразделения

Правила о подразделениях являются частью всеобъемлющих планов, которые применяются к большим участкам земли, отведенным под жилые дома, с указанием таких вещей, как доля открытого пространства, схема подъездных дорог и то, что останется в собственности округ или другой муниципалитет.Специальные стандарты зонирования плотности для некоторых подразделений регулируют общую плотность для определенной области. Плотность брутто равна среднему количеству жилых единиц в районе.

Подразделение покупает неосвоенную землю и делит ее на более мелкие единицы для продажи застройщикам или частным лицам. Девелопер строит на земле строения, такие как дома или предприятия. Разработчик также может быть подразделением. Перед фактическим разделением подразделение должно представить план развития, который соответствует комплексному плану муниципалитета.

Разные подразделения могут иметь разную структуру улиц. Например, узор gridiron состоит из прямоугольных блоков с общими улицами, проходящими со всех сторон, и небольшими переулками между ними. Однако улицы также могут иметь криволинейную или схему кластеризации , где дома сгруппированы в тупиках, а улицы ограниченного использования с большим количеством открытых пространств.

Дополнительно оговаривается порядок подачи и обработки площадок подразделений.Подразделения делятся на площадки, которые далее подразделяются на блоки, состоящие из нескольких лотов, которые продаются индивидуально.

A plat — это часть подразделения, которая показывает географические границы отдельных участков, кварталов, участков, улиц, общественных сервитутов, памятников, инженерные данные и ограничительные условия. План площадки должен быть одобрен муниципалитетом, прежде чем он может быть записан. Подразделению также может потребоваться подать отчет о воздействии на окружающую среду, который также должен быть утвержден.Подразделение определяет расположение и размер отдельных участков, используя преимущества естественного дренажа и рельефа местности, а также обеспечивая сервитуты, а также сервитуты для водоснабжения и канализации. Платформа также может иметь ассоциацию домовладельцев и может публиковать и поддерживать устав для подразделения.

Строительные нормы и правила использования

Строительные нормы и правила определяют строительные стандарты для ремонта или строительства зданий, такие как используемые материалы, электропроводка, противопожарное оборудование, сантехническое оборудование и т. Д.Владелец собственности должен запросить разрешение на строительство , чтобы изменить, отремонтировать или построить конструкцию. Муниципальный инспектор должен утверждать планы строительства и периодически осматривать строительство. После того, как строительство будет завершено к удовлетворению муниципального инспектора, девелоперу или владельцу будет выдано свидетельство о размещении (также известное как разрешение на размещение ), удостоверяющее, что завершенное строительство соответствует нормам общественного здравоохранения и строительным нормам, таким образом позволяя конструкции быть занятыми людьми.Обратите внимание, что разрешение на строительство не принимает во внимание какие-либо юридические ограничения на собственность, только с добавлением или изменением строительства. Некоторые общины, например исторические районы, могут также иметь эстетических предписаний для поддержания внешнего вида или характера района. Разрешение на эстетическое строительство выдает специальный совет, отвечающий за надзор за аскетическими таинствами.

Изменение зонирования: платы зонирования, варианты и разрешения на условное использование

Со временем зонирование будет меняться по мере изменения потребностей территории.Например, предприятия часто становятся банкротами или потребности в земле для конкретной отрасли снижаются из-за изменений в технологиях или конкуренции. Следовательно, многие бизнес-структуры пустеют. Так, многие города меняют зонирование строений, чтобы их можно было переоборудовать в жилые дома.

Кроме того, девелоперы должны разрабатывать конструкции в соответствии с тем, что разрешено зонированием. Если для многих объектов желательна постройка другого типа, необходимо провести повторное зонирование земли. Как правило, изменение зонирования разрешается комиссией по планированию или советом по зонированию после публичных слушаний.Совет по зонированию (он же апелляционный совет по зонированию ) рассматривает любые заявки на изменение зонирования, такие как петиции об условном использовании, отклонениях или исключениях.

Разрешение на условное использование (также известное как разрешение на специальное использование ) разрешает условное использование собственности в определенной зоне, например, церкви в жилом районе. Разрешения на условное использование должны соответствовать определенным стандартам, установленным муниципалитетом.

Разница предоставляется органом по зонированию владельцу собственности, чтобы разрешить конкретное нарушение постановления о зонировании, обычно потому, что постановление о зонировании налагает бремя на владельца собственности из-за характера земельного участка.Например, владельцу недвижимости с небольшим участком может быть предоставлено отклонение, когда может быть невозможно удовлетворить требования к жилой площади и открытой местности.

В то время как разрешение на условное использование допускает связанные виды землепользования, отклонения разрешают запрещенное использование земли, потому что постановление окажет обременительное воздействие на собственность. Например, отклонение может быть выдано, если топография земли затрудняет соблюдение постановления о зонировании. Однако, чтобы получить отклонение, землевладелец должен продемонстрировать необходимость отклонения, указав, как это имущество пострадало или обременено нормативными актами.Требования к изменению зонирования обычно включают следующие характеристики:

• зонирование накладывает чрезмерное бремя на землю
• неблагоприятное воздействие постановления о зонировании должно особенно влиять на человека, ищущего отклонение, и без аналогичного воздействия на его соседей
• отклонение существенно не меняет характер района как зонального. Это важнейший критерий.

Обратите внимание, что если зонирование накладывает чрезмерную нагрузку на земельный участок, то в этом участке должно быть что-то особенно отличное от окружающих участков; в противном случае сама область получит другую классификацию зон.

Получение отклонения или изменения в зонировании требует времени и денег, но успех более вероятен, если недвижимость находится рядом с зоной, для которой преобразование будет классифицировано как. Таким образом, повторное зонирование коммерческой недвижимости под жилую застройку будет более вероятно одобрено, если земля расположена рядом с жилой зонированной недвижимостью.

Условные разрешения на использование и изменения выдаются советами по зонированию только после публичных слушаний, которые объявляются на местном уровне, позволяя соседям оспаривать запрос.Владелец собственности может также подать заявку на внесение поправки в постановление о зонировании, где изменение постановления о зонировании будет применяться к определенному земельному участку. Подобно разрешениям на условное использование и отклонениям, поправка выдается советом по зонированию только после слушания.

Хотя решения советов по зонированию могут быть обжалованы в суде, суды обычно подчиняются советам по зонированию, если они не злоупотребляют своими полномочиями.

Контроль частного землепользования

Помимо государственных ограничений на землепользование, могут быть также частные ограничения, которые вводятся собственниками или застройщиками, особенно с течением времени.Однако частный контроль за землепользованием не может нарушать какой-либо государственный закон, регулирующий землепользование.

Ограничительные соглашения, иногда называемые CCR , — условия, соглашения и ограничения — ограничивают использование определенной собственности, кондоминиума или подразделения. Такие ограничения записываются либо в документах на имущество, либо в подзаконных актах о подразделении, на которые будут ссылаться документы. Основная цель CCR — поддерживать внешний вид сообщества.

Ограничительные условия устанавливают стандарты для строительства единиц в пределах подразделения, такие как тип конструкций, высота, размер, землепользование, архитектурный стиль, отступы, площадь в квадратных футах и ​​методы строительства. Ограничение акта предусматривает контроль землепользования в акте или ссылается на другой документ, ограничивающий использование собственности. Иногда юридические ограничения ограничены по продолжительности, например 20 годами. После этого они прекращают свое существование, если не продлеваются по соглашению.

Ограничительные соглашения не могут быть незаконными, например, запрещение определенной расы. Должен существовать ограничительный договор, способствующий сохранению внешнего вида или безопасности собственности; в противном случае это может быть истолковано как вмешательство в свободную передачу собственности. Если это приемлемо с юридической точки зрения, контроль за частным землепользованием, как правило, более строгий, чем государственный контроль, но более ограничительный договор или постановление имеет приоритет.

Контроль за частным землепользованием осуществляется владельцами прилегающей собственности, которые могут привлечь любого нарушителя к суду для получения судебного запрета на запрещенную деятельность.Если суд вынесет решение в их пользу, то владелец собственности должен подчиниться завету. Однако, если владельцы соседней собственности не предъявят судебный запрет или существует значительная задержка по времени в вынесении судебного запрета, то суд может решить, что ограничительный договор больше не применяется и что он утратил силу из-за отсутствия правоприменения, что иногда требует закон. называется лачесами. Laches — это неоправданная задержка или неспособность отстаивать свои законные права, когда суды могут постановить, что недобросовестная сторона, добивающаяся судебного запрета, прекращена.

Соблюдать законы и постановления; в противном случае это может стоить вам. Как власти могут узнать:

• соглашение о раскрытии информации вашего продавца
• оценщики налога на имущество
• злобные арендаторы
• жалующиеся соседи
• осмотр собственности вашего покупателя перед покупкой

Разрешенное и условное использование: одна из этих вещей В отличие от других

Использование земель в обозначении зонирования обычно делится на одну из двух категорий: разрешенное и условное.Большинство владельцев собственности не задумываются о том, как было разрешено использование их собственности, до тех пор, пока они могут использовать ее так, как они планировали. Но то, разрешено ли использование или условно, может повлиять на будущую стоимость земли.

Местные органы власти издают постановления о зонировании для планирования использования земель в пределах своих границ. Они создают классы зонирования, а затем определяют применения, применимые к каждой из групп. Категории зонирования обычно касаются использования земель (например, жилых, сельскохозяйственных, деловых, промышленных и производственных), а также ограничений на строительство на землях (таких как высота, отступы и открытое пространство).

В каждом из обозначений зонирования указаны виды использования, которые приемлемы в данной конкретной категории зонирования. Некоторые из этих видов использования разрешены, а другие являются условными. Разрешенное использование — это использование, которое разрешено до тех пор, пока землевладелец выполняет все другие требования определенной категории зонирования. Разрешенное использование допускает использование, предусмотренное обозначением. Например, одно название предприятия разрешает рестораны, а другое — автозаправочные станции. Это зонирование, которое дает землевладельцу законное право на использование и / или постройки, которые он хочет разместить на земле.

Условное использование — это использование, которое обусловлено определенными требованиями. При условном использовании землевладелец (или пользователь собственности) подает заявку на разрешение, известное как разрешение на условное использование. Затем местное правительство рассматривает заявку и принимает решение относительно разрешения. Если разрешение одобрено, есть список условий, на которых оно предоставляется. Эти условия становятся частью разрешения. Если эти условия нарушаются в течение срока действия разрешения, существует процедура его отзыва.Разрешения на условное использование также могут иметь дату истечения срока, когда владелец недвижимости должен повторно подать заявку на разрешение в конце срока его действия.

Владельцы собственности не имеют права на определение зонирования. Но после того, как собственность используется или была построена в соответствии с назначением зонирования, право собственности на это обозначение переходит в собственность. Другими словами, как только землевладелец начинает разрешенное использование или возводит конструкцию на разрешенной собственности, у землевладельца теперь есть законное право продолжать это использование.Если обозначение зонирования затем изменится, владелец собственности может продолжить использование, несмотря на то, что использование больше не разрешено в соответствии с текущим обозначением зонирования (известное как законное несоответствующее использование). То же самое справедливо и для требований к строению — если они меняются, владелец собственности может продолжать использовать строение, несмотря на то, что оно больше не соответствует текущим требованиям зонирования (так называемым юридически несоответствующим строениям).

С другой стороны, если условное разрешение на использование отозвано (или не продлено), землевладелец больше не может использовать свою собственность таким же образом, как он делал с условным разрешением на использование.Суд в деле Rainbow Springs Golf Co., Inc. против города Муквонаго , 2005 WI App 163, 284 WI, 2d 519, 702 NW2d 40, постановил, что условное разрешение на использование является не правом собственности, а скорее инструмент зонирования, и, следовательно, он может быть изъят муниципалитетом без какой-либо компенсации землевладельцу.

Это различие важно не только для владельца собственности, имеющей разрешение на условное использование, но и для ее кредитора. Если застройка является разрешенным использованием в соответствии с обозначением зонирования и это обозначение изменяется, застройка может продолжаться как законное несоответствующее использование или структура.Стоимость для владельца или обеспеченной стороны не изменяется. Но, если пользователь собственности нарушает свое условное разрешение на использование и оно аннулируется, он не может выполнять такое же использование свойства без получения другого условного разрешения на использование. Если он не может этого сделать (что, вероятно, учитывая тот факт, что предыдущее разрешение на условное использование было отозвано), это может повлиять на стоимость свойства, поскольку предполагаемое использование свойства изменилось. Учитывая тот факт, что заем, вероятно, был одобрен на основании этого первоначального использования, заем также может быть затронут.

Таким образом, когда владелец собственности развивает свою собственность (а кредитор предоставляет кредит), необходимо учитывать способ утверждения проекта. И, если собственность будет эксплуатироваться с условным разрешением на использование, все участники (владелец, пользователь и кредитор) должны понимать условия разрешения и при каких обстоятельствах разрешение может быть прекращено.

Есть способы гарантировать, что условное разрешение на использование не может быть отозвано произвольно, а его стоимость будет принята, в зависимости от того, как составляется разрешение на условное использование.Юристы Axley знают, как защитить интересы землевладельца и кредитора в процессе условного использования, обеспечивая некоторую дополнительную защиту всем, кто заинтересован в собственности.

Чтобы подписаться на уведомления по электронной почте от юридической фирмы Axley, щелкните здесь.

Axley Brynelson с радостью предоставит статьи, юридические предупреждения и видео в информационных целях, но мы не даем юридических консультаций или не устанавливаем отношения между адвокатом и клиентом, предоставляя эту информацию.Закон постоянно меняется, и наши публикации в настоящее время могут не обновляться. Прежде чем полагаться на любую юридическую информацию общего характера, проконсультируйтесь с юрисконсультом в отношении вашей конкретной ситуации. Хотя наши юристы приветствуют ваши комментарии и вопросы, имейте в виду, что любая информация, которую вы нам предоставите, за исключением случаев, когда вы сейчас являетесь клиентом, не будет конфиденциальной.

Что такое основное разрешенное использование? |

Законы о зонировании призваны помочь организовать и спланировать городские районы в интересах всех их жителей.В зависимости от того, как планируется сообщество, определенные части поселков будут отведены под определенные виды использования, такие как жилое, коммерческое или промышленное использование. Когда вы покупаете объект недвижимости, вы связаны законами о зонировании в отношении того, что вы можете делать с этим имуществом — например, вам, вероятно, не разрешат построить многоквартирный дом или торговый центр посреди промышленного завода. сложный. Это должно помочь сдержать разрастание городов, ограничить загрязнение, упростить транспортировку и учесть другие факторы, способствующие здоровому сообществу.

Зонирование зависит от местоположения, но все они имеют по крайней мере одну общую черту: законы о зонировании каждого муниципалитета включают «основное разрешенное использование». Это обозначение землеустройства в Айдахо — это то, для чего вы можете автоматически использовать свою собственность, не обращаясь к городу или округу за разрешением — например, основное разрешенное использование жилого зонирования, конечно же, для домов.

В зависимости от вашего города от вас в любом случае могут потребовать заполнить документы о зонировании, особенно если вы строите новое здание или застройку или ремонтируете существующее здание для разрешенного использования.Это часто называют сертификатом соответствия зонирования, и это способ муниципалитета зафиксировать ваши намерения в отношении собственности и убедиться, что они не противоречат разрешенному принципу использования.

Сертификат соответствия зонированию больше используется застройщиками — если вы средний домовладелец, покупающий уже существующий дом в городе или городе, вам обычно не нужно подавать один из них. Однако, если вы строите собственный дом на пустом участке земли или превращаете старое здание в жилое здание, это может потребовать вашего местоположения.Всегда проверяйте законы о зонировании для вашего конкретного местоположения перед покупкой недвижимости и, конечно же, перед началом строительства.

Помимо основного разрешенного использования, существует также «условное использование» и «дополнительное использование». Условное использование — это способ, с помощью которого отделы городского зонирования и планирования могут оставить за собой право выносить суждение о застройке до тех пор, пока не увидят предложенные застройщиком планы — обычно в тех местах, где застройка может оказать значительное влияние на сообщество и соседние объекты.