Самое простое решение – выделить всем членам семьи равные доли.

Самое простое соглашение, которое устроит органы опеки – в равных долях. Причём если средств материнского капитала полностью хватает на покупку недвижимости, что бывает в некоторых регионах России, то выделение равных долей – это ещё и единственно верный вариант. Выделение долей имеет свою специфику для ипотечных квартир, где этот процесс можно будет произвести после выплаты долга и снятия залога.

Для обеспечения данного требования ПФР требует оформить обязательство о выделении детских долей, заверенное нотариусом. В соответствии с тем же пунктом закона выделение доли обязательно для всех детей, рождённых до выдачи сертификата и самого ребёнка, на рождение которого выделен материнский капитал. Последующие дети претендовать на доли в приобретённой до их рождения квартире не смогут.

Какая же доля считается достаточной, если маткапитал используется для первого взноса по ипотеке или используется вместе с собственными средствами семьи?

В данном случае можно руководствоваться принципом «равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение», изложенным в п.13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016 ). Это поможет рассчитать минимально допустимую долю. Поэтому у детей могут появиться доли в 1/10 или даже 3/100, отражающие вклад приходящейся на ребёнка части маткапитала в общей стоимости квартиры или дома. В последнем случае стоит задуматься о целесообразности использования средств маткапитала именно на улучшение жилищных условий, так как последующие сложности с возможной продажей недвижимости явно перевесят позитивный эффект.

Читайте также: Что делать, если бывший супруг не даёт согласие на продажу доли ребёнка?

соображений относительно совместного владения семейным имуществом

Июль 2017

Джон Дженнингс, президент и главный стратег

ПРОБЛЕМА

Оглядываясь назад, можно сказать, что детство Сэма, Джейн и Ника казалось почти идеальным. Они выросли в любящей большой семье, круглый год занимались спортом и путешествовали. Самым ярким событием для троих братьев и сестер стало их лето, проведенное в Manor Grove, их семейном поместье на Внешних берегах, купленном их бабушкой и дедушкой в ​​начале 1900-х годов.Когда их дедушка и бабушка умерли, поместье перешло к их отцу Джеймсу и его сестре Кларе. Шли годы, и Manor Grove оставалась важной для семьи, поскольку Джеймс, Клара и их дети проводили там недели вместе. Когда Сэм, Джейн, Ник и их двоюродные братья поженились и родили детей, совместное владение имуществом стало еще большей проблемой. Семейные споры между Джеймсом и Кларой по поводу использования и содержания Manor Grove стали обычным явлением. Споры перекинулись на остальную семью, поскольку Сэм, Джейн и Ник стали реже видеться со своими кузенами.Несколько лет назад, после особенно неприятного спора о необходимости и финансировании различных капитальных улучшений, Джеймс выкупил Клару и ее семью из Manor Grove, и они прекратили всякое общение.

Когда Джеймс умер в прошлом году, владение Manor Grove перешло к Сэму, Джейн и Нику. В то время как братья и сестры остаются близкими и жонглируют долевым владением и удовольствием от Manor Grove, они чувствуют, как собственность наносит ущерб их отношениям. Например, Джейн заказала и установила в доме новые шторы, но ее братья отказались разделить расходы в размере 40 000 долларов.Кроме того, Сэм и его семья живут на западном побережье, поэтому меньше всего времени проводят в Усадьбе Гроув. Из-за этого его раздражает необходимость оплачивать треть всех расходов. Но, прежде всего, трое братьев и сестер хотят сохранить свои отношения и не хотят, чтобы это особое свойство создавало проблемы у следующего поколения. Вышеупомянутый шаблон фактов является распространенным. Совместное семейное владение может улучшить семейные отношения, но со временем, по мере роста семей, те же самые свойства, которые породили близость, могут вызвать споры и разногласия.

В этом документе рассматриваются вопросы, возникающие в связи с долевым владением недвижимостью. ^* Он начнется с (1) краткого руководства по формам собственности на недвижимость, перейдет к (2) учебнику по структуре ООО, обсудит (3) различные вопросы управления и возможные способы их решения, предоставит (4) ) контрольный список пунктов, которые необходимо решить при создании ООО, и в заключение (5) обсуждение сложностей, характерных для семейного владения недвижимостью. В этой статье не будут затрагиваться вопросы имущественного планирования и налоговые проблемы, связанные с передачей собственности из поколения в поколение. Хотя это очень важная тема для ценной совместной собственности, планирование недвижимости — сложная тема, выходящая за рамки данной статьи.

1. ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

Недвижимость может находиться в собственности в нескольких формах:

Единоличное владение — Первое и самое простое — это прямое владение одним человеком. Это называется единоличной собственностью. Примером может служить владение Джеймсом Manor Grove после того, как он выкупил долю Клары в этой собственности. Проблемы с единоличным владением возникают в случае смерти владельца.Во-первых, собственность в единоличном владении обычно проходит через завещание, что может занять много времени и дорого. Во-вторых, если собственность не передается только одному лицу, последующая собственность будет совместной собственностью; вопросы совместной собственности обсуждаются далее.

Совместное владение — Совместное владение — это прямое владение одним или несколькими лицами (или организациями). Выделяют два основных типа: (1) общие арендаторы и (2) совместная собственность с правом наследования.В случае общих арендаторов каждый владелец владеет неделимой долей владения во всем имуществе. Например: после смерти Джеймса Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove в качестве общих арендаторов. Каждому из них разрешено передавать, дарить или завещать свои соответствующие 1/3 доли по своему усмотрению. Таким образом, Сэм мог подарить свою долю своим детям, а Джейн и Ник вместе со своей племянницей и племянником стали владеть имуществом.

Общие арендаторы требуют, чтобы все решения о собственности принимались единогласно.Требование единогласия применяется как к небольшим решениям, таким как наем ландшафтных дизайнеров, так и к крупным решениям, например, о том, будут ли произведены капитальные улучшения или недвижимость будет продана. По мере увеличения числа соарендаторов возрастает и сложность принятия решений. Чтобы устранить разногласия соарендатора, один или несколько арендаторов могут подать иск о разделе — судебное разбирательство с целью принудительного раздела собственности между собственниками. Поскольку большая часть собственности не может быть физически разделена, раздел обычно означает продажу собственности.В этом случае один или несколько членов семьи могут приобрести недвижимость на открытом аукционе. Этот вариант обычно приводит к натянутым семейным отношениям.

Совместная аренда с правом наследования очень похожа на общую аренду, за исключением того, что в случае смерти соарендатора права умершего на имущество исчезают. Эта форма собственности обычно зарезервирована для собственности между супругами, а иногда и между родителем и ребенком.

Доверительное владение — Доверительное владение имуществом может решить многие проблемы, возникающие при единоличном владении и совместном владении имуществом.Использование траста может помочь избежать завещания, а использование профессионального или независимого доверительного управляющего может смягчить некоторые разногласия, возникающие в связи с разделением собственности. Однако использование траста не решает полностью проблемы единоличной или совместной собственности, поскольку трасты обычно в какой-то момент разделяются между бенефициарами, и возникающие трасты принимают на себя право собственности в качестве общих арендаторов. Кроме того, трастовый документ не способствует обеспечению меняющихся положений об управлении.

Право собственности на юридическое лицо — Как правило, лучшим решением является передача общей собственности юридическому лицу, такому как общество с ограниченной ответственностью (LLC), корпорация или товарищество.LLC часто является лучшим субъектом для владения недвижимостью. Поэтому в данной статье основное внимание будет уделено этой форме юридической собственности.

LLC похожи на товарищества в том, что они являются сквозными организациями для целей налогообложения, что означает, что LLC не платят налог на уровне организации. Ключевым аспектом LLC является разделение владения и повседневного управления. Операционное соглашение LLC может содержать подробные положения, касающиеся принятия решений.

2. ОООН: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

ООО — это юридическое лицо, аналогичное корпорации.В то время как основным регулирующим документом корпорации является ее устав, регулирующий документ LLC называется операционным соглашением. Владельцы ООО называются «участниками» — аналогично «акционерам» корпорации. В то время как корпорациями управляют «офицеры», такие как президент, вице-президент, казначей и т. Д., LLC управляются «менеджерами». Корпорации должны иметь совет директоров, в то время как у большинства LLC просто есть члены и менеджеры, но нет совета директоров. Таким образом, члены стремятся действовать и как акционеры, и как правление.

Доля участия участника обычно выражается в виде доли, основанной на его / ее / ее капитальных вкладах в LLC, в виде доли от общей стоимости LLC. Интерес участника будет расти или падать, если непропорциональные взносы или выплаты делаются в пользу LLC. Например, если Тим владеет 25% LLC стоимостью 1 миллион долларов, а другой участник вносит в LLC 250 000 долларов, а Тим также не вносит взнос, теперь ему будет принадлежать около 20% LLC. Долларовая стоимость его доли будет такой же (250 000 долларов США), но он будет владеть меньшим процентом более ценных LLC.

Как упоминалось выше, обычно один или несколько «менеджеров» наделяются полномочиями по различным аспектам повседневной деятельности LLC, в то время как «участники», которые являются владельцами, имеют право влиять на различные решения. Общие различия между менеджерами и членами перечислены ниже:

Операционное соглашение назначает одного или нескольких менеджеров для управления повседневными делами собственности, принадлежащей LLC. Обычно менеджеры имеют право:

• Оплата счетов в ходе обычной деятельности (часто до определенной суммы в долларах)
• Подрядчики по найму и увольнению, например ландшафтные дизайнеры, разнорабочие, горничные и т. П.
• Организовать нормальное техническое обслуживание и ремонт (часто до определенной суммы в долларах)
• Управлять расписанием и использованием собственности членами и другими членами семьи в соответствии с процедурами / правилами, утвержденными членами

Участника являются собственниками ООО.Члены сохраняют окончательную власть над LLC, включая право снимать и заменять менеджера (ов) и назначать менеджеров-преемников. Операционное соглашение определяет, какие решения требуют простого большинства, подавляющего большинства или единогласия. Решения, требующие одобрения членов, обычно включают:

• Изменение операционного соглашения
• Избрание нового менеджера или назначение его преемника
• Удаление менеджера
• Продажа собственности или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
• Покупка недвижимости или активов на сумму, превышающую определенную долларовую стоимость
• Утверждение годового бюджета
• Утверждение капитальных затрат сверх определенной долларовой стоимости
• Утверждение расходов на содержание и содержание или любых других расходов сверх определенной долларовой стоимости
• Деньги в долг
• Требуются дополнительные членские взносы
• Утверждение новых членов и одобрение передачи долей (кроме тех, которые прямо разрешены в Операционном соглашении)
• Роспуск и прекращение ООО
• Утверждение / утверждение порядка использования имущества и правил пользования имуществом
• Утверждение договоров аренды или других деловых соглашений, связанных с недвижимостью

Важнейшие положения Операционного соглашения касаются передачи и погашения членских прав. Как правило, соглашения предусматривают (а) допустимые передачи, которые не требуют утверждения и не приводят к возникновению прав на покупку у других участников или LLC, и (б) все другие передачи, которые приводят к возникновению различных прав покупки у других участников или LLC.

Разрешенные переводы — Операционные соглашения обычно позволяют участнику осуществлять переводы для целей имущественного планирования без необходимости получения одобрения от других участников. Например, переводы в траст в пользу супруга и потомков участника могут быть разрешенной передачей, которая не дает права покупки для других участников или LLC.

Прочие переводы — Передачи, отличные от разрешенных, обычно дают остальным участникам или ООО возможность приобрести передаваемую долю. Это право покупки часто структурируется как преимущественное право отказа или право преимущественной покупки.

Например, предположим, что Сэм, Джейн и Ник владеют Manor Grove как 1/3 владельцев LLC. Сэм решает продать свою 1/3 доли третьему лицу. Если LLC предоставляет право преимущественной покупки, Джейн или Ник (или, возможно, сама LLC) могут купить долю Сэма по цене и на условиях, эквивалентных условиям, согласованным между Сэмом и третьей стороной.Право первой оферты аналогично, но прежде чем рассматривать продажу третьей стороне, Сэм должен сначала предложить продать свою долю Джейн, Нику и LLC. Если они отказываются воспользоваться своим правом, Сэм может продать долю на сумму, равную или превышающую предложение участникам / ООО.

Операционное соглашение часто предусматривает разные значения прав на покупку в зависимости от различных обстоятельств. Например, право покупки при передаче в связи с расторжением брака или банкротством может предоставляться со скидкой по отношению к рыночной стоимости процента.

Если имеется четное число участников с равными долями владения, может возникнуть тупик. Лучше всего заранее планировать выход из тупика, поскольку судебным решением часто является роспуск LLC. Возможные решения включают:

• Требовать квалифицированного большинства для принятия важных решений (например, требование 75% голосов позволит избежать тупиковой ситуации при наличии четырех равных партнеров). Назначить нейтральную сторону в качестве
.
• Назначьте нейтральную сторону в качестве решения для разрешения споров или передайте небольшую долю капитала пятому лицу.Лучше всего заранее назвать этого человека
• Назначьте одного участника участником с правом разрешения конфликтов
• Включить требование о посредничестве / арбитраже в Операционное соглашение в случае тупика
• Включить положения в Операционное соглашение, позволяющие выкупить несогласного партнера на условиях, приемлемых для обеих сторон; лучше всего включить эти положения в соглашение до начала любого спора

3. ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЕ СООБРАЖЕНИЯ

Управление — важная тема для совместной собственности независимо от формы юридической собственности.Многие вопросы корпоративного управления рассматриваются в Операционном соглашении. Наличие процесса принятия решений (часть менеджеров, часть членов), а также процессов и процедур, связанных с передачей интересов и тупиковых ситуаций, облегчит многие проблемы, общие для совместного владения собственностью.

Существуют и другие вопросы корпоративного управления, которые также должны решаться семьей и которые рассматриваются вне операционного соглашения. Эти проблемы управления включают:

• Кто открывает и закрывает дом в начале и конце сезона (если есть сезон)?
• Будет ли выплачена компенсация членам семьи, выполняющим работы на объекте (открытие / закрытие, оплата счетов и т. Д.))?
• Кто наблюдает за техническим обслуживанием и несет ответственность за завершение ремонта?
• Кто будет получать почту за недвижимость и кто будет оплачивать счета (среди менеджеров)?
• Кто выберет новую краску / обои / предметы интерьера при ремонте? Каким будет процесс получения поддержки от других членов семьи?

• Как будут финансироваться расходы на имущество? Пропорционально по владению? Будет ли иметь значение сумма использования (должны ли члены семьи платить арендную плату за использование собственности)?
• Какой менеджер будет отслеживать расходы и управлять бюджетом?
• Следует ли разрешить аренду третьим лицам?

• Когда и как следующее поколение получит голосование? Что произойдет, если член старшего поколения умрет или иным образом передаст право голоса более низкому поколению — будут ли права голоса более низкого поколения равны правам голоса его тети и дяди?
• Имеют ли родственники права голоса / голоса по любым вопросам управления? Что происходит, когда член семьи умирает, оставив оставшегося в живых супруга / супруга? Будет ли у него или у нее голос?

• Как будет определяться использование собственности? Будут ли «временные интервалы» стандартной продолжительности? Будут ли некоторые слоты в пиковые периоды года стоить больше, чем слоты в другое время? Как будут распределяться основные слоты? Кто отвечает за расписание?
• В какой момент времени следующему поколению разрешены временные интервалы?
• Какие правила будут для домашних животных?
• Каковы правила относительно того, в каком состоянии дом будет оставлен для следующего пользователя? Следует ли использовать бригаду уборщиков между пользователями временных интервалов?
• Какие будут штрафы, если таковые будут, за несоблюдение политик, правил и положений?
• Какова будет процедура рассмотрения жалоб? ¹

КЛЮЧЕВОЙ МОМЕНТ : Несмотря на то, что каждый из этих пунктов управления важен и о многих следует подумать заранее, не все должны быть (или должны быть рассмотрены) в Операционном соглашении.Вместо этого многие из этих вопросов могут быть решены в семье и приняты менеджерами или членами в виде резолюций и задокументированы в справочнике домашних процедур и правил.

4. КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК УСЛОВИЙ ООО

• Название ООО: __________________________________________________________
• Зарегистрированный агент и адрес: _______________________________________________
• Имущество, передаваемое в ООО:
  1. Недвижимость ________________________________________________________
  2. Денежные средства на расходы ___________________________________________________

• Кто будет менеджером (ами)? _________________________________________________
• Если менеджеров более одного, решения менеджеров принимаются большинством голосов или единодушным согласием? ______________________________________________________________
• Для некоторых решений может потребоваться согласие участников в дополнение к согласию менеджера (ов).Какое согласие участников (исходя из доли владения) необходимо для следующих действий:
  1. Изменить договор эксплуатации: ________
  2. Избрать нового руководителя (ов): ________
  3. Удалить менеджера (ов): ________
  4. Продать недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
  5. Приобрести недвижимость / активы стоимостью более $ ________: ________
  6. Затраты на капитальное улучшение: ________
  7. Прочие расходы сверх $ ________: ________
  8. Деньги в долг сверх $ ________: ________
  9. Требуются дополнительные членские взносы в основной капитал: ________
  10. Добавить новых участников (кроме разрешенных получателей): _______
  11. Передача доли ООО (кроме разрешенных получателей): ________
  12. Распустить ООО: ________
• Имеет ли кто-либо право, кроме менеджера (ов), выписывать чеки и вносить депозиты на счет LLC? ________
  1. Если да, то кто? ________________________________________________________

• Если член не может внести требуемый вклад в капитал, какие варианты?
  1. Развести его / ее долю владения: ______
  2. LLC или другой участник (участники) ссужают деньги участнику, не участвующему в взносе, получают залоговое право на владение LLC участника, не вносящего взносы, и получают проценты по ссуде из расчета ________% в год: ________
  3. Считайте это событием по умолчанию, которое дает LLC и другим участникам право выкупить право собственности LLC участника, не вносящего вклад.(Если 3 — да, обычно 1 и 2 будут отрицательными): ________

• Должны ли быть какие-либо ограничения на переносимость?
  1. Право первого отказа: ________
  2. Только разрешенным получателям: ________
  3. Право первой оферты: ________
  4. Для лиц, не имеющих разрешения на передачу, одобрение ________% членов: ________
• Кто может быть получен? ____________________________________________
• Когда участник умирает или выходит из LLC, имеют ли другие участники или LLC право (но не обязанность) выкупить долю умершего / выходящего лица? ________
  1. Если да, то по какой цене? ________
• Если участник передает свою долю в нарушение Операционного соглашения, имеют ли другие участники право выкупить переданную долю? ________
  1. Если да, то по какой цене? ________
• Получат ли получатели:
  1. Полное право голоса? ________
  2. Меньшие права голоса? ________
  3. Должны ли члены голосовать по вопросу о предоставлении им права голоса? ________

5.КОМПЛЕКСЫ ОБЩЕЙ СЕМЕЙНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Все семьи, владеющие семейным бизнесом, знают, что взаимоотношения между семьей и бизнесом очень сложны. Основная цель состоит в том, чтобы (по крайней мере, некоторые) члены семьи вкладывали свое время и капитал, чтобы получить финансовую прибыль для более широкой семьи. Совместное владение семейной собственностью для отдыха также является сложной задачей, особенно потому, что основная финансовая структура противоположна — члены семьи вносят свои деньги, чтобы проводить время на отдыхе в этой собственности.Эта динамика усиливает потребность в долгосрочном плане для нескольких поколений финансовой поддержки, управления и использования собственности, который учитывает неизбежные изменения в семейном составе. Семейная собственность может быть большим источником радости, воспоминаний и единения, но она также может быть причиной стресса в семье.

Ниже приводится неполный список тем / вопросов, которые следует учитывать, поскольку семья рассматривает совместное владение недвижимостью для отдыха:

Отправная точка обычно проста: мама и папа владеют недвижимостью.Они устанавливают все правила и оплачивают все счета.

Если собственность переходит к трем взрослым детям, ситуация усложняется, потому что три человека (и, возможно, их супруги) должны обо всем договориться. Если взрослые дети спустя годы передают имущество своим детям, то шесть, девять, двенадцать и более человек (с супругами) должны обо всем договориться.

По мере расширения пула собственников личные интересы и финансовые возможности владельцев имеют тенденцию к диверсификации. Принятие решений обычно становится более трудным и требует много времени по мере роста числа лиц, принимающих решения.

По этим причинам широкая семейная собственность на рекреационную собственность редко переживает второе поколение.

Если родители построят пляжный домик, и их дети будут проводить там лето со своими родителями, эти дети, вероятно, будут иметь сильную эмоциональную привязанность к собственности, будучи взрослыми. Напротив, если бы прадед построил этот пляжный домик, и те же дети проводили там два выходных в году, росли, у них, вероятно, не было бы такой сильной эмоциональной привязанности к дому.Эмоциональная привязанность или ее отсутствие обычно стимулируют готовность оказать финансовую поддержку общей собственности.

Люди все разные, независимо от того, связаны они друг с другом или нет. У них разные предпочтения, потребности, способности, личности, уровни терпимости и так далее. Кому-то нравится фантазия, кому-то — кэжуал. Некоторые люди аккуратные, некоторые неаккуратные. У некоторых доход больше, чем нужно, у других есть бюджет. Кто-то любит играть в гольф, кто-то предпочитает кататься на лошадях.Одни любят солнце, другие не могут находиться под прямыми солнечными лучами. Некоторые предпочитают иметь много детей и любят быть с ними, некоторые предпочитают не иметь ни одного. Одни любят рок-н-ролл, другие ненавидят громкую музыку. Кто-то всегда чистит холодильник, кто-то — никогда. Кто-то любит что-то исправлять, кто-то не умеет. И так далее. Проблемы приведения в соответствие различных вкусов, желаний, графиков, ресурсов и т. Д. Членов семьи геометрически возрастают с добавлением каждого поколения, равно как и расстояние в отношениях.Становится труднее.

Мама и папа купили ранчо и сделали его «идеальным» для семьи, вложив в него свое время и сокровища. Процесс принятия решения был простым и эффективным. Они все решили; когда, как и сколько. Принимать решения группой братьев и сестер намного сложнее. С появлением двоюродных братьев становится еще труднее. Формальная структура управления становится необходимостью. Это может стать деловым.

Некоторые семьи решают, что сохранение части семейного наследия в виде объекта недвижимости стоит затраченных усилий, и выделяют время и ресурсы, необходимые для того, чтобы сделать это выгодным вложением для всех членов семьи.У некоторых также есть временные рамки в их планировании, выраженные годами или поколениями, по истечении которых они осознают, что ослабление эмоциональной связи с собственностью приводит к тому, что требуемые усилия становятся непропорциональными стоимости и полученному удовольствию. Они разрабатывают план по передаче собственности постороннему физическому или юридическому лицу или одному члену семьи, который начинает процесс заново.

* Этот документ был написан в информационных и образовательных целях, а не в целях предоставления юридических консультаций.The St. Louis Trust Company не является юридической фирмой. Вам следует связаться со своим юристом, чтобы получить совет по любому конкретному вопросу или проблеме, имеющей юридический характер.

1 Многие из этих вопросов управления были рассмотрены в следующей статье: Хаггинс, Кен (2003) «Эссе — Передача: наследование, владение и использование летних домиков», Советник Маркетт Элдерс: Vol. 5: Вып. 1, статья 7.

Мой кооператив такого же размера, как и у моего соседа, но у нас неравные доли.Могу ли я оспорить свое распределение?

Ответ:

Могут быть и другие причины разницы между распределением долей вашего соседа и вашей собственной, говорят наши эксперты, и оспорить оценку может быть довольно сложно.

«Совместное распределение долей может зависеть от размера, стоимости, местоположения, видов и удобств. Таким образом, единицы одинакового размера, расположенные на разных этажах или с разной степенью воздействия, могут иметь разное распределение долей», — говорит Джеффри Райх, партнер юридической фирмы Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas.

Подумайте, могут ли быть различия между квартирами помимо площади в квадратных метрах, которые могут повлиять на распределение долей. Если вы не можете их найти и подозреваете, что акции были неправильно распределены, вам все равно может быть сложно устранить ошибку.

«Если квартирная корпорация перераспределит акции, может возникнуть проблема с тем, когда это действие произошло», — говорит Кевин МакКоннелл, партнер компании Himmelstein, McConnell, Gribben, Donoghue & Joseph (спонсор Brick). «Акционер мог пропустить срок давности, который может составлять всего четыре месяца.«

Также возможно, что вы отказались от своего права возражать против распределения долей при покупке квартиры.

« Перед покупкой арендатор-акционер несет обязательство провести «комплексную проверку». Это будет включать в себя исследование количества акций, выделенных для квартиры, которую человек рассматривает для покупки », — говорит МакКоннелл.

Еще одним препятствием, с которым вы сталкиваетесь при оспаривании количества акций, является тот факт, что обычно эксперт — часто брокер по недвижимости — подтверждает, что распределение представляет собой стоимость квартиры по отношению к зданию, когда она определена.

Тем не менее, вы можете подать иск в суд — хотя, опять же, срок давности может помешать вам оспорить свое правление.

«Если неправильное размещение акций было произведено по ошибке, можно предпринять действия по принудительному перераспределению акций», — говорит Райх. «Суды Нью-Йорка пришли к противоречивым решениям в отношении исков о перераспределении, и действия акционера, подавшего жалобу, могут быть запрещены сроком давности Нью-Йорка в зависимости от того, когда акционер узнал или должен был узнать о неправильном размещении.»

T рубль дома? Получите ответы на свои вопросы о квартиросъемщиках в Нью-Йорке от специалиста. Присылайте свои вопросы на [адрес электронной почты].

Чтобы узнать больше вопросов и ответов эксперта, нажмите здесь.

Исключение из переоценки для передачи между родителем и ребенком

В штате Калифорния недвижимость переоценивается по рыночной стоимости, если она продается или передается, и в результате налоги на недвижимость иногда могут резко возрасти. Однако, если продажа или передача осуществляется между родителями и их детьми, при определенных обстоятельствах, имущество будет переоценено , а не , если соблюдены определенные условия и своевременно подано соответствующее заявление.

Предложение 58 позволяет новым владельцам собственности избежать увеличения налога на недвижимость при приобретении собственности у своих родителей или детей.Налоги нового владельца рассчитываются на основе установленной факторизованной стоимости базового года в соответствии с Предложением 13 вместо текущей рыночной стоимости на момент приобретения недвижимости. Узнайте больше, прочитав наш информационный бюллетень здесь.

Предложение 58, вступившее в силу 6 ноября 1986 г., представляет собой поправку к конституции, одобренную избирателями Калифорнии, которая исключает передачу недвижимого имущества между родителями и детьми при переоценке. Предложение 58 кодифицировано разделом 63.1 Налогового и налогового кодекса.

Передачи недвижимого имущества, исключенные из переоценки согласно Предложению 58:

• Передача основного места жительства (без ограничения стоимости).
• Передача первого недвижимого имущества на сумму 1 миллион долларов, кроме основного жилья. Исключение в размере 1 миллиона долларов применяется отдельно к каждому правомочному плательщику. 1 миллион долларов — это факторизованная стоимость за базовый год, а не справедливая рыночная стоимость.

Определение и терминология, относящаяся к Предложению 58:

Ребенок: К детям относятся: сыновья и дочери, зятья и невестки, пасынки и дети, усыновленные до 18 лет.

Подарок / покупка: Передачи, такие как подарок или покупка между родителями и детьми, исключаются с заполненным реквизитом.58 форма.

Основное место жительства: Предложение 58 не требует, чтобы родитель или ребенок использовали переданное имущество в качестве основного места жительства. Кроме того, лимит в 1 миллион долларов не применяется к основному месту жительства передающей стороны.

Исключение на 1 миллион долларов: Исключение на 1 миллион долларов в отношении другой собственности применяется к каждой передающей стороне. Таким образом, один родитель может передать 1 миллион долларов другой собственности, а другой родитель может также передать 1 миллион долларов другой собственности, что в совокупности составляет 2 миллиона долларов.Эти переводы координируются на уровне штата в рамках лимита в миллион долларов.

Юридические лица: Переводы напрямую между юридическими лицами, принадлежащими родителям и детям, не имеют права на льготы по этой мере.

Трасты: Передача в траст или из траста рассматривается как передача трасту лично или из траста при условии, что траст может быть отозван.

Дата смерти умершего: Датой любой передачи между родителями и их детьми в соответствии с завещанием или наследованием по завещанию является дата смерти умершего, которая должна наступить после 6 ноября 1986 г. (дата вступления в силу предложения 58).

Третья сторона: Третья сторона — это любое физическое или юридическое лицо, которое не является правопреемником или правопреемником при передаче прав между родителями и детьми.

Передача недвижимого имущества «третьей стороне»: Для подачи предложений передача недвижимого имущества третьей стороне происходит, когда вся полученная недвижимость передается кому-либо, кроме первоначального правопреемника или правопреемника. Следовательно, передача может иметь право на исключение, если частичная доля в полученном имуществе передается третьей стороне до подачи заявки.

Форма претензии должна быть заполнена и подписана передающей стороной и правопреемником и подана Оценщику. Форма претензии подана своевременно, если она подана в течение трех лет после даты покупки или передачи или до передачи недвижимости третьему лицу, в зависимости от того, что наступит раньше.

Если форма претензии не была подана до даты, указанной в предыдущем предложении, она будет своевременной, если будет подана в течение шести месяцев после даты отправки по почте уведомления о дополнительной оценке или об отсутствии оценки для этого имущества.

Если претензия не подана вовремя, исключение будет предоставлено, начиная с календарного года, в котором вы подали претензию.

Заполните все разделы A, B и C и ответьте на каждый вопрос, в противном случае ваше заявление может быть отклонено. Может потребоваться подтверждение права, включая копию документа о передаче и / или траста.

Каковы варианты владения домом, когда родители и взрослые дети живут вместе?

Все чаще несколько поколений американских семей живут вместе.Согласно анализу данных переписи населения США, проведенному исследовательским центром Pew Research Center, 64 миллиона американцев, или 20 процентов населения, живут в семьях, состоящих из двух взрослых поколений. Эти условия проживания нескольких поколений создают юридические и финансовые проблемы, связанные с домовладением.

Домохозяйства, состоящие из нескольких поколений, могут включать детей-бумерангов, которые возвращаются домой после колледжа или других набегов на мир, детей среднего возраста, потерявших работу, или пожилых людей, которые больше не могут или не хотят жить одни.Во многих, если не в большинстве случаев, когда мама переезжает к дочери и зятю или дочь и зять переезжают к маме, все идет хорошо для всех, кого это касается. Но важно, чтобы каждый, включая братьев и сестер, живущих в другом месте, нашел ответы на такие вопросы:

1. Если мама владеет домом, что произойдет, когда она скончается? Надо ли переезжать дочери и зятю? Если мама покидает их из дома, справедливо ли это по отношению к другим братьям и сестрам? Если вместо этого она оставит им свои сбережения и инвестиции, что произойдет, если эти деньги будут потрачены на ее уход?
2. Если мама платит за пристройку к дому дочери и зятя, какие у нее должны быть гарантии, что она сможет там жить? Что произойдет, если, вопреки всем наилучшим намерениям, мама уедет, потому что совместная жизнь не подходит, или ей нужен уход, который семья не может обеспечить? Неужели дочь и зять просто получают выгоду от увеличения стоимости своей собственности? Что, если маме нужны деньги, которые она вложила в дом, чтобы жить? Каковы проблемы с программой Medicaid, если ей потребуется помощь в доме престарелых в течение пяти лет?
3. Каковы все ожидания в отношении оплаты проживания и жилищных расходов?
4. Что будет, если дочери предложат отличную работу в другом городе? Или дочь и зять разводятся?
5. Если внуки все еще живут дома, ожидается ли, что мама будет помогать по уходу за ребенком?
6. Как меняются ответы на все вопросы, если мама, дочь и ее муж объединяют свои ресурсы, чтобы купить новый дом для всех?
7. Кто будет ухаживать за мамой, если она станет инвалидом? Ожидается, что дочь бросит работу, чтобы обеспечить уход? Должна ли она получить компенсацию? А как насчет использования финансовых ресурсов мамы на оплату услуг поставщиков медицинских услуг?

Трудно ответить на многие из этих вопросов абстрактно, но открытое обсуждение их в начале, запись ответов и анализ вопросов и ответов по мере изменения обстоятельств может помочь избежать недопонимания и возможных взаимных обвинений в будущем. Дорога.

Ответы на эти вопросы могут привести к различным формам владения домом, которые могут помочь в достижении целей семьи. Вот некоторые из вариантов:

1. Совместная собственность. Если мама, дочь и (возможно) зять владеют домом в качестве совместных арендаторов с правом наследования, после смерти мамы дом перейдет к другим владельцам без прохождения завещания. Это дает преимущество, если маме когда-либо понадобится Medicaid для оплаты домашнего ухода или ухода в доме престарелых, потому что это может избежать требования штата о возмещении расходов в случае ее смерти (обычно именуемой «взыскание имущества»). Некоторые штаты расширили определение возврата имущества, включив в него имущество, в котором получатель имел долю, но которое выходит за рамки завещания, поэтому имущество, находящееся в совместной собственности, может быть включено в возврат наследства в этих штатах.Если дом будет продан при жизни владельцев, выручка (при отсутствии другого соглашения) будет разделена поровну между совладельцами.
2. Общие арендаторы. Если мама, дочь и зять владеют домом как общие арендаторы, доля мамы после ее смерти перейдет к тому, кого она укажет в своем завещании. Это может быть справедливее по отношению к другим членам семьи, но не позволяет избежать завещания. Как и в случае совместной собственности, если дом продается, пока все владельцы живы, выручка (при отсутствии другого соглашения) будет разделена поровну между совладельцами.
3. Life Estate. Пожизненное имущество — это форма совместной собственности, при которой мама как «пожизненный арендатор» имеет право жить в доме в течение своей жизни, а после ее смерти оно автоматически переходит к «остальным людям», которыми может быть кто угодно, кого она называет — дочь. или зять, или все ее дети в равной степени. Как и совместное владение, он позволяет избежать завещания и, таким образом, может также избежать возврата имущества по программе Medicaid. Если собственность продается, выручка делится между мамой и тем, кто находится на документе в качестве оставшейся части, при этом доли определяются в зависимости от возраста мамы на тот момент — чем она старше, тем меньше ее доля и тем больше доля. из остальных.
4. Доверие. Доверие дома — самый гибкий подход, потому что доверие может сказать все, что хочет человек, создавший его. Это может гарантировать маме право жить в доме и компенсировать дочери и зятю заботу, которую они предоставляют. Он также может учитывать изменения обстоятельств, например, смерть дочери раньше мамы. В то же время он избегает взыскания наследства и имущества Medicaid.

Все эти варианты имеют разные налоговые результаты с точки зрения прироста капитала при продаже дома, а также различное лечение со стороны Medicaid, если маме нужна помощь в оплате ухода.Лучше всего проконсультироваться со своим адвокатом, чтобы определить, что имеет наибольший смысл в вашей конкретной ситуации.

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширять или вводить в действие положения о контроле за арендной платой.Под давлением борьбы с повышением арендной платы законодатели штатов Иллинойс, Орегон и Калифорния рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и нормы контроля арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы заключается в ограничении роста цен в течение срока аренды, а иногда и сверх срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, изучающее, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки.В то время как контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы, чтобы выделить потенциальные негативные последствия для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость.Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми объектами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Аналогичным образом, если арендные ставки ниже рыночных, арендаторы могут потреблять чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989).Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).

Конечно, контроль арендной платы также дает потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, обучающиеся в местных школах, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую ​​страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом.Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страхованием, обеспечиваемым контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такого страхования очень велики.

С декабря 1970 по 1994 год все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно вышедших из-под контроля свойств увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, повышая их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно выше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем подверженности риску арендной платы приобрела примерно на 13% больше стоимости после отмены контроля, чем недвижимость с 25-м процентилем подверженности риску.Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была в равной степени выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего квартала.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилищного фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, в то время как 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки предполагают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих районов и делая их менее желательными для проживания. Короче говоря, эта политика потребовала от местных владельцев недвижимости 2,0 миллиарда долларов, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) изучают последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живших в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

Между пятью и десятью годами после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная доля арендаторов, которых контроль арендной платы привел к тому, чтобы остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства в Сан-Франциско столкнулись с большим давлением перемещения, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на уменьшение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов отстранения арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет арендодателям выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в кондоминиумы.Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов более вероятно были преобразованы в кондоминиум, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов количества арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Столь значительное сокращение предложения арендуемого жилья было вызвано преобразованием существующих строений в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих строений новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что согласуется со стандартной экономической теорией. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, живущим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих объектов сдаваемой в аренду недвижимости были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами жилье в кондоминиумах и в новые здания, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль арендной платы, привлекло жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все это вместе, то выясняется, что контроль за арендной платой действительно способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля за арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда с учетом вкусов людей с высокими доходами, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые арендодатели предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не предпочел преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля арендной платы.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль за арендной платой, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для нынешних арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита. Это устранило бы стимулы домовладельцев к сокращению предложения жилья и могло бы обеспечить домохозяйства желаемой страховкой. Точка будущих исследований будет заключаться в разработке оптимальной программы социального страхования, чтобы застраховать арендаторов от значительного повышения арендной платы.

Авторы не получали никакой финансовой поддержки от какой-либо фирмы или лица для этой статьи или от какой-либо фирмы или лица, имеющего финансовый или политический интерес к этой статье.В настоящее время они не являются должностным лицом, директором или членом правления какой-либо организации, заинтересованной в этой статье.

Правила размещения | Bjarg íbúðarfélag

1. Условия предоставления квартиры в аренду от Bjarg Housing Foundation:

1.1. Право на распределение имеют только члены, которые были активны на рынке труда и состоят в профсоюзе в рамках ASI или BSRB не менее 16 из последних 24 месяцев.Члены, временно безработные на срок до 12 месяцев из-за отпуска по беременности и родам / отцовского отпуска или болезни, сохраняют свои права. Студенты, которые также активны на рынке труда, имея независимое право подавать заявление на получение квартир от студенческих жилищных фондов в соответствии с их правилами, не имеют одновременного права в Bjarg во время обучения, несмотря на статью 4.10.

1.2. Только те, чей доход и активы ниже определенных пределов в начале периода аренды, могут получить жилье, как это определено в Законе No.52/2016 об общих квартирах и Положении о государственных и муниципальных первоначальных взносах, жилищных организациях и государственном жилье. Чтобы включить в заявку совместно проживающего лица, стороны должны состоять в браке или иметь гражданские партнеры.

1.3. Бремя арендной платы не должно превышать 25-30% от общего дохода арендатора, включая жилищные пособия, пособия на ребенка и алименты.

1,4. Кандидатам должно быть 18 лет на момент регистрации в листе ожидания.

1,5. Претенденты должны быть подтверждены в списке ожидания Bjarg, чтобы подать заявку на квартиру.

2. Регистрация очереди и заявка

2.1. При регистрации в листе ожидания заявитель должен оплатить членский взнос в соответствии с указанными ставками. Заявитель должен ежегодно подтверждать регистрацию в листе ожидания, уплачивая членский взнос в соответствии с указанными ставками. Эти сборы не возвращаются. Статус заявителя в списке ожидания становится активным с момента внесения им членского взноса.Если членские взносы не уплачиваются каждые 12 месяцев, заявитель исключается из списка ожидания.

2.2. Регистрация в листе ожидания проходит в электронном виде на веб-сайте фонда www.bjargibudafelag.is через «Мои страницы» (Mínar síður).

2.3. Любая информация, касающаяся регистрации в листе ожидания и данных, собранных для распределения, является конфиденциальной, и как сотрудники Bjarg, так и Комитет по рассмотрению жалоб обязаны соблюдать профессиональную конфиденциальность в соответствии со статьей 8.

2.4. Кандидаты несут ответственность за соблюдение всех общих условий распределения в соответствии со статьей 1. Кандидаты также несут ответственность за предоставление и регистрацию правильной и адекватной информации. Bjarg не несет ответственности, если введен неверный адрес электронной почты, почтовый адрес или номер телефона, что может привести к прекращению регистрации в списке ожидания и удалению заявителя из списка ожидания. Bjarg не подтверждает такие элементы, как лимиты дохода или активов, членство в профсоюзах или регистрирует исландские записи до момента распределения.В заявке должно быть указано, желает ли заявитель завести домашнее животное или он / она желает находиться в здании, где домашние животные запрещены.

2,5. У Фонда есть два списка ожидания: один для новых арендаторов и один для тех, кто уже является арендатором Фонда, но желает переехать (список передачи). Чтобы иметь право на регистрацию в списке передачи и запросить передачу, арендатор должен прожить в доме не менее двух лет и соответствовать всем общим условиям распределения в соответствии со статьей 1.

2.6. Наименьшее число в обоих списках определяет распределение в зависимости от количества комнат и приоритета, указанных в статье 4. Новым заявителям и арендаторам, запрашивающим передачу, новые квартиры распределяются пропорционально, четыре к одному. См. Далее статью 4.8.

2.7. Регистрации в списках ожидания сортируются по дате их отправки и становятся активными после получения подтверждающего платежа.

2.8. Тем не менее, будет первоначальное исключение: заявки, полученные до 31 июля 2018 г. включительно, будут включены в пул, а заявители будут упорядочены по жребию.

2.9. Регистрации в листе ожидания недостаточно для выделения квартиры, заявитель должен подать заявление на получение определенного типа квартиры, когда Фонд рекламирует квартиры для распределения.

2.10. Заявка на квартиру
Когда квартиры свободны для подачи заявок, заявители в списках ожидания получают электронное письмо с дополнительной информацией о размере, местонахождении и т. Д. Заявление подается в электронном виде на веб-сайте Фонда www.bjargibudafelag.is через «Мои страницы» ( Mínar síður).На этом этапе заявитель разрешает Bjarg, в случае выделения средств, получить необходимую информацию из Регистров Исландии, профсоюза и Управления внутренних доходов. Заявитель несет ответственность за соблюдение всех общих условий в соответствии со статьей 1 и за соответствие заявленного типа квартиры размеру ее / его семьи, см. статья 5 о количестве жителей в квартире.

2.11. Перенос места / места в листе ожидания не допускается. Исключение составляет случай смерти заявителя, тогда оставшийся супруг может занять место заболевшего в листе ожидания, при условии, что они были женаты или зарегистрированы сожителями не менее чем за 2 года до смерти.Кроме того, развод может разрешить передачу места / места в списке ожидания супругу при условии, что супруг соблюдает общие правила распределения согласно статье 1 и обе стороны подписывают передачу.

2.12. Все сообщения между заявителем и Bjarg осуществляются в электронной форме на адрес электронной почты, указанный заявителем. Если у заявителя есть возражения против оценки Бьярга, он / она должен подать письменное возражение в Апелляционный комитет Бьярга urskurdarnefnd @ bjargibudafelag.в течение семи дней после получения подтверждения оценки от Bjarg или времени распределения.

2.13. В регистрации отказано в следующих случаях, и заявителю сообщается причина отказа:

2.13.1. В регистрации может быть отказано, если она будет признана в некотором роде неадекватной или если информация, содержащаяся в ней, окажется ложной.

2.13.2. Если заявитель не соответствует условиям статьи 1.

2.13.3. Если заявитель имеет задолженность по платежным обязательствам перед Bjarg.

2.13.4. В регистрации может быть отказано, если заявитель был выслан из жилья Бьярг из-за нарушения правил.

3. Жилищное обеспечение

3.1. Когда заявителю должна быть выделена квартира, Бьярг подтверждает, соответствует ли заявитель всем условиям для распределения, ср. статья 1 об общих условиях подачи заявки и статья 5 о критериях количества жителей на квартиру. Если заявитель фактически не соответствует всем условиям для предоставления, то он должен быть проинформирован об этом и ему не будет предоставлена ​​квартира.Если у заявителя есть возражения против оценки Бьярга, он должен подать письменное возражение в Апелляционный комитет Бьярга по адресу [email protected] в течение семи дней после того, как оценка станет доступной, вместе со всеми необходимыми документами в поддержку его / ее дела.

3.2. При распределении претенденты выбирают квартиру своей размерной категории в соответствии с их положением в листе ожидания.

3.3. Когда заявителю выделяется квартира, он / она должен подтвердить свое согласие в течение семи дней с момента распределения и уплатить сбор за подтверждение в размере 30 исландских крон.000. Плата за подтверждение не возвращается, если заявитель отменяет свое заявление, в противном случае он будет составлять часть гарантийного депозита в соответствии с договором аренды. Если плата за подтверждение не уплачена в указанный срок, заявка аннулируется, но заявитель сохраняет свое место в списке ожидания.

3.4. Если после подписания договора аренды выясняется, что информация, представленная заявителем при регистрации или сопроводительные документы, неверна и заявитель знал или должен был знать об этом, заявка аннулируется, и арендатор должен по требованию Bjarg, освободить помещение в течение 30 дней с момента получения письменного уведомления, если заявитель получил квартиру.

3.5. Даже если человек, стоящий в верхней части списка, отклоняет предложение о распределении, этот человек сохраняет свое место в списке ожидания.

4. Распределение осуществляется в соответствии со следующими правилами.

4.1. В целом 80% квартир выделяется членам ASÍ, а 20% — членам BSRB. Члены, законно проживающие в соответствующем муниципалитете / союзной территории в течение одного года или дольше, имеют приоритет на 50% квартир в соответствующем муниципалитете.

4.2. Квартиры-студии и двухкомнатные квартиры. Парам без детей и частным лицам можно выделить однокомнатную или двухкомнатную квартиру.

4.3. Семейные апартаменты (от 3 до 5 комнат). Претендентам с одним или несколькими детьми может быть предоставлена ​​от 3 до 5 комнатная квартира. Если ожидается ребенок, и поэтому он не внесен в реестр Исландии, заявительница должна предоставить свидетельство о беременности в офисе Bjarg.

Далее по типам квартир:

4.4. Заявки на более чем двух человек в комнате отклоняются, за исключением положения статьи 4.5.

4.5. Заявители с маленькими детьми могут, несмотря на статьи 4.3 и 4.4, подать заявление на получение небольших квартир, в которых не ожидается, что у ребенка или детей будет отдельная комната. Однако при таком применении следует иметь в виду, что даже несмотря на то, что нынешние арендаторы имеют определенный приоритет в отношении новых квартир, следует ожидать значительного периода ожидания, прежде чем им будет выделена квартира большего размера.

4.6. Родитель с совместной опекой над ребенком / детьми, если ребенок / дети зарегистрированы по месту жительства с другим родителем, может быть в очереди на получение семейной квартиры. Необходимо предоставить подтверждение от окружного комиссара (Sýslumaður) о совместной опеке. В остальном информация из реестров Исландии используется для оценки размера семьи заявителя.

4.7. Количество детей является решающим фактором при распределении квартиры, как с точки зрения приоритета распределения, так и с точки зрения размера квартиры.Однако это не применяется, когда дети заявителя достигли 20-летнего возраста. Тем не менее, дети старше 20 лет, которые не могут жить одни из-за умственной или физической инвалидности или болезней, по-прежнему будут иметь приоритет в качестве детей заявителя. Требуется сертифицированная оценка инвалидности от Управления социального страхования (Tryggingastofnun) или медицинская справка, подтверждающая, что ребенок нуждается в такой поддержке по вышеуказанным причинам и что это постоянное состояние.Два одиноких взрослых человека в одной семье (сестры, братья, мать и дочь и т. Д.) Могут быть арендаторами по договору аренды и получать квартиру, где каждый получает свою комнату. В этом случае доходы и активы обеих сторон считаются так же, как и в случае с партнером. Если заявитель проживает вместе с престарелыми родителями, проживающими с ним в одном доме, с ними обращаются так же, как с детьми. В заявлении должно быть указано, связано ли это с арендатором или супругом, и должно быть предоставлено свидетельство о рождении соответствующего лица.

4.8. Распределение из списка передачи происходит в соответствии с критериями приоритета, указанными ниже, и каждая четвертая распределенная квартира выделяется передающей стороне.

4.8.1. Те, кто проживает в том же доме, занимают первые места в очереди, если размер квартиры подходит.

4.8.2. Те, кто находится в другом здании и добиваются перевода из-за развода, прекращения сожительства или смерти.

4.8.3. Тем, кто находится в другом здании и ищет трансфер.

4.9. Те, кто не получил распределения, остаются в списке ожидания.

4.10. Если не найдено ни одного заявителя с доходом и пределом активов ниже, Bjarg может сдавать в аренду заявителям, которые превышают пределы дохода и активов, отдавая приоритет членам ASÍ и BSRB, отвечающим условиям статьи 1 в других отношениях. Арендная плата может быть установлена ​​на рыночных условиях. Однако такие договоры аренды должны заключаться не более чем на один год.

5. Договоры аренды и залог

5.1. Не позднее, чем за три месяца до выдачи квартиры, заявитель должен подписать договор аренды, предоставленный офисом Bjarg, содержащий дополнительные положения о правах и обязанностях арендатора. Ключи от квартиры передаются новым арендаторам только при предъявлении подписанного договора аренды.

5.2. Залог эквивалентен трехмесячной арендной плате. Залог обеспечивает правильное выполнение договора аренды, оплату арендной платы, оплату расходов, которые могут возникнуть при возврате квартиры, а также ущерб арендованному имуществу, за который арендатор может нести ответственность в соответствии с Законом об аренде.Бьярг держит залог в соответствии с положениями договора аренды и Законом № 36/1994. Арендатор также может купить страховку у уполномоченного лица. Страхование необходимо подтвердить при подписании договора аренды. Залог возвращается после осмотра жилья и окончательного расчета.

5.3. Договоры аренды заключаются на именах тех, кому выделяется соответствующее жилье. Арендаторы абсолютно не имеют права обменивать или договариваться о взаимном обмене квартир.

5.4. Арендатор не может сдавать квартиру или ее часть в субаренду без согласия Bjarg. Субаренда разрешена только в связи с особыми обстоятельствами, установленными Правлением. Должно быть подтверждено, что эта мера носит временный характер. Максимальный период субаренды составляет два года и должен составлять один непрерывный период. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за права и обязанности в соответствии с законом. Субарендатор, исходя из этого положения, не приобретает никаких прав в отношении квартиры.

5.5. Только те, кто записан в договоре аренды, и семья арендатора имеют право жить в помещении.

6. Домашние животные

Домашние животные не допускаются в другие апартаменты, кроме тех, которые Бьярг определил для домашних животных. Разрешение может быть максимум на одно животное на квартиру. Информация о квартирах, в которых разрешено содержание домашних животных, будет указана в объявлении о размещении. При подаче такого заявления следует иметь в виду, что таких квартир относительно немного, и можно ожидать более длительного периода ожидания.

Необходимо предоставить регистрацию / лицензию для зарегистрированных домашних животных. Домашние животные должны содержаться таким образом, чтобы не допускать шума, беспокойства, вредного воздействия или нечистоты. Арендаторы обязаны соблюдать постановления и правила соответствующего министерства, управления окружающей среды и пищевых продуктов и соответствующего муниципалитета в отношении содержания животных. Не разрешается иметь собак, которые считаются опасными или нежелательными на основании опыта или специальной оценки, таких как ветеринар, дрессировщик или офицер по контролю за собаками.

7. Доставка жилья

7.1. Доставка в начале аренды. Сотрудники Bjarg сдают жилье арендатору в первый день сдачи в аренду, одновременно с этим проводится проверка сдачи. Bjarg оставляет за собой право отложить доставку на срок до 15 дней из-за форс-мажорных обстоятельств и без особой компенсации, но арендная плата будет снижена в соответствии с задержкой. Арендатор должен быть проинформирован об ожидаемой задержке доставки в кратчайшие сроки.Время доставки обычно составляет 11-15.

7.2. Возврат по окончании аренды. Арендатор должен вернуть свое жилище в чистом и убранном виде не позднее 15:00 в день возвращения и одновременно с этим проводится обратный осмотр. Арендатор обязан присутствовать при осмотре. Если арендатор не может присутствовать при проверке, арендатор должен назначить представителя вместо себя. Если ни арендатор, ни агент не явятся на осмотр, возврат может быть задержан за счет арендатора.Если арендатор задерживает возврат жилья сверх ранее назначенного срока, арендатор должен платить трехдневную арендную плату за каждый день задержки возврата.

Если арендатор сдает жилье в некачественно убранном состоянии, то услуги по уборке нанимаются за счет арендатора, исходя из площади квартиры.

Bjarg взимает плату за возврат по истечении срока аренды в соответствии со своим списком ставок.

Малярные работы по окончании срока аренды оплачиваются арендатором с учетом использования.Окончательный расчет происходит в конце срока аренды.

8. Комитет по жалобам

Bjarg должен иметь Комитет по рассмотрению жалоб, состоящий из трех членов: одного из Bjarg, одного из ASÍ и одного из BSRB. Комитет должен решать все спорные вопросы, которые могут возникнуть в отношении регистрации и распределения очереди, и решения комитета являются окончательными. Комитет по жалобам подчиняется общим правилам Закона об административных процедурах №

Таким образом согласовано Правлением Bjarg Housing Foundation 6 декабря 2018 г.

Вопросы и ответы: Продажа подразделения Митчелл-Лама

Я, очевидно, уже оплакиваю потерю своей матери, и я беспокоюсь с другими проблемы с заселением ее имения. Я почти не знаю, какие шаги взять на продажу малообеспеченное жилье. Я не знаю наверняка стоимость акций, как их продать, как разместить на листинге и т. д. Не могли бы вы посоветовать?

—Возрастной акционер

«Люди, купившие квартиру в таких кооперативах, платили очень низкие цены. Кооперативы также платили гораздо более низкие налоги на недвижимость и гораздо более низкие ставки по ипотеке. что означало, что содержание, выплачиваемое акционерами, было ниже, чем обычно. кооперативы.

«Однако пришлось пойти на компромисс.Для получения таких льгот эти кооперативы согласились разрешить правительственному агентству контролировать своей деятельности, и акционеры также договорились, что при продаже своих квартир, их прибыль ограничена (отсюда и название «жилищная компания с ограниченной прибылью»). Когда акционер Mitchell-Lama покидает кооператив и «продает» свои акции, он имеет право только на ту сумму, которую они заплатили, плюс любые оценка капитала, плюс (в зависимости от политики конкретного кооператив) любая ипотечная амортизация. Понятия «справедливая рыночная стоимость» и «оценка» на такие квартиры просто не распространяются.

«Правила Митчелла-Ламы в Нью-Йорке четко определяют, что происходит, когда акционер скончался. «Арендная плата и акции для квартиры такого умершего должны быть переданы имуществом умершего или оставшимися в живых для выкупа». В правилах далее говорится, что «после смерти арендатора / кооператора акции должны быть возвращены взаимной компании. жилищная компания, которая организует продажу в соответствии с [этими правилами] ». В правилах также указано, что «акционер несет ответственность за оплату расходов … в течение 90 дней после передачи квартиры во владение или до тех пор, пока жилищная компания передает акции новому владельцу, в зависимости от того, что произойдет раньше.”

«Также следует отметить, что руководство ведет список ожидания для квартиры. В случае смерти ближайший родственник или исполнитель наследства не имеет права ни продавать квартиру не требуется. Руководство и кооператив должны продать квартиру, используя лист ожидания, чтобы найти покупатель. Единственная обязанность ближайших родственников — сообщить управление смертью собственника и организовать вывоз личного имущества из квартиры.Я бы удостоверился, что руководство получило письменное уведомление о пас и тот факт, что владение мячом теперь возвращается кооперативу. Помните, что по закону имущество подлежит содержанию только в течение трех месяцев. (максимум) после того, как квартира будет передана для перепродажи.

«Что касается отвратительного поведения менеджера и создаваемых им осложнений, я пытался найти имя члена правления и передать ему записку.