Приватизация квартиры по договору социального найма: Приватизация квартиры по договору социального найма: условия 2021

Содержание

Приватизация жилья по договору социального найма: в 2021 году, порядок действий согласно закону, детям сиротам, военнослужащим

Март 01, 2020 Нет комментариев

В статье разбираются следующие вопросы: порядок приватизации жилой квартиры, которая пребывает в пользовании на основании соглашения соцнайма: какие категории лиц вправе это сделать, специфика, достоинства данного вида приватизации, список требуемых документов, сроки реализации процедуры.

Законодательство, регулирующее процесс передачи жилого помещения в собственность

В соответствии с действующим законодательством, лица, которые могут реализовывать приватизацию могут быть классифицированы по такому признаку – граждане, проживающие в помещении в соответствии с соглашением социального найма.

И все же в действительности такое понятие имеет гораздо более широкий смысл, при том, что процедура приватизации своего места жительства связана с некоторыми тонкостями, которые требуют более досконального исследования.

Ключевые понятия

Приватизация — специфический вид сделки, реализуемой на первичном рынке жилья, отличительной чертой которой считается переход жилплощади в собственность физического лица.

Без реализации вышеописанной процедуры, гражданин, который проживает в квартире на основании соглашения социального найма, не вправе осуществлять с данной недвижимостью определенные действия.

Иначе говоря, приватизация государственного либо муниципального имущества – это процесс передачи данного имущества в частную собственность.

Юридическое регламентирование такого вопроса реализуется Законом «О приватизации», прочими нормативно-правовыми документами, которые сопряжены с ним.

Важно чтобы правила осуществления приватизации не шли вразрез с действующими законодательными нормативами. Выполнять данный процесс обязана уполномоченная структура – муниципальный орган.

Кроме того приватизация должна осуществляться согласно законодательным требованиям. Так само как все другие юридические процессы, приватизация жилого помещения взаимосвязана с некоторыми особенностями.

Какие категории лиц имеют право

По закону, правом на приватизацию обладают лица, которые проживают в муниципальных, государственных жилых помещениях. В частности, на них не распространяются существующие ограничения по приватизации.

Существуют два базовых правила приватизации:

Наличие соглашения соцнайма при условии отсутствия данного документа гражданину будет отказано в приеме пакета документации на приватизацию
Наличие соответствующего правового статуса у жильца кроме того, правом на приватизацию жилплощади обладают граждане, которые имеют право постоянного проживания в квартире, подлежащей приватизации

В частности к категории лиц, обладающих правом постоянного проживания относятся граждане, временно не проживающие на конкретной жилплощади:

Проходящие срочную службу в армии
Отбывающие срок в учреждении исправительного типа
Трудящиеся по вахтовому методу

В круг лиц, которые обладают правом приватизации, не включают:

  • граждан, которые получили право проживания на основании соглашения поднайма;
  • физлиц, которые зарегистрированы по иному месту жительства;
  • лиц, временно проживающих в помещении.

Иначе говоря граждане, которые на руках не имеют соглашения соцнайма, предоставляющего право проживания в квартире, не вправе ее приватизировать.

Достоинства

Главный плюс процедуры приватизации – это получение права собственности на жилье без внесения оплаты, так как до 01.03.2020 процедура приватизации все еще считается безвозмездной.

Единственное, что доведется оплатить – это техническое оформление документации, которыми непосредственно сопровождается приватизация.

К тому же, гражданин, который приватизирует помещение, имеет возможность:

Сдавать в аренду приватизированное жилье (на основании соглашения аренды) без получения согласия от муниципального органа, а также стабильно получать от этого доход
Распоряжаться жилым помещением частично или целиком продать (соглашение купли-продажи), завещать (завещание), подарить (соглашение дарения недвижимости), заложить, поменять на иную квартиру с доплатой
Приватизированное помещение можно переустроить, получив на это разрешение в местной администрации
При условии, если здание, в котором располагается приватизированное жилье, на основании заключения экспертной комиссии приобретет статус аварийного соответственно, будет подлежать сносу, по закону муниципальный орган обязуется выплатить владельцу возмещение, сумма которого должна приравниваться рыночной цене жилплощади
Выселить жильца из приватизированного жилья без возмещения его стоимости запрещено даже при условии наличия долга; единственное исключение – наличие соглашения об ипотеке

Приватизация квартиры по договору соц.

найма

Закон, регулирующий приватизацию, определяет, что жилье государственного типа, которое используется гражданином на основании соглашения соцнайма, может передаваться им в собственность по аналогичным принципам, что и прочая недвижимость жилого типа, находящаяся в государственной собственности.

Приватизация социальной жилплощади

Социальное жилое помещение – это действенный способ, как обеспечить нуждающиеся лица жилплощадью, в то же время право собственности на такое домовладение по прежнему остается за государством.

По закону выделяют некоторые категории лиц, которые вправе рассчитывать на получение жилья социального типа.

С чего начать приватизацию комнаты в коммунальной квартире в статье: приватизация комнаты в коммунальной квартире.

Для приобретения официального статуса лица, нуждающегося в предоставлении социальной жилплощади, нужно четко соответствовать законодательно закрепленным критериям отбора.

Кроме того, получить такую квартиру граждане могут в порядке очереди, что формируется из числа лиц, которые потребуют жилплощади, а также отвечающих требуемым критериям. Процедура приватизации данных помещений возможна на общих основаниях.

Квартиры, пребывающей в собственности другого лица

Невозможно приватизировать жилье, которое уже пребывает в собственности другого гражданина. С помещением, которое находится в собственности допустимо реализовать обратный процесс, иначе говоря возвратить его в собственность государства.

Такое возможно в следующих случаях:

  • Деприватизация – в такой ситуации гражданина отказывается от жилого помещения с дальнейшей его передачей в пользование на основании соглашения соцнайма;
  • Реприватизация – при условии, если соглашение о передаче жилья в собственность было определено незаконным судебным органом (на основании судебного постановления).

Кроме того, к такому жилью причисляют кооперативные квартиры, так как участники кооператива на протяжении установленного срока перечисляют вместо него паевые взносы.

По факту 100% внесения данных взносов, участник кооператива превращается в его полноправного владельца.

Военнослужащими

В течении всего отрезка времени, когда реализуется процедура приватизации квартиры военнослужащими, данный вопрос являлся предметом споров, тогда как сам процесс – продолжительным и трудоемким.

Не смотря на то, что за последние несколько лет законодательство РФ кардинальным образом поменялось, ключевые проблемы, сопряженные с данным процессом все еще есть.

Важным и решающим вопросом в приватизации в описанных случаях считается то, что, в основном, военнослужащие должны приватизировать жилые помещения, пребывающие в собственности Минобороны России.

Данная недвижимость пребывает в пользовании военнослужащих в соответствии с подписанным соглашением соцнайма.

Такой нюанс не являет особой сложности, и все же военнослужащие, как правило, сталкиваются с открытым противодействием со стороны наймодателя.

Дело в том, что Минобороны РФ не стремиться оказывать помощь в осуществлении военнослужащими своего законного права, представлять легитимный ход поданному иску на приватизацию жилья, не выдавая на это свое разрешение.

К тому же, еще одна проблема – это отсутствие требуемой документации, возможность возникновения конфликтов относительно отказа в приватизации (извещение), умышленная задержка предоставления ответа на иск и прочее.

Практически все нюансы, касающиеся появления такого рода конфликтов, спорных моментов, урегулировать допустимо исключительно в порядке судопроизводства.

По сути, специфика приватизации военнослужащими жилого помещения базируется на нормативах закона о приватизации №1541-I, датированного 04.07.1991.

В то же время нужно обязательно учитывать такие нюансы:

  • На уровне законодательства запрещается приватизация жилья в общежитии для военнослужащих, а также помещения, которое расположено на территории закрытых военных городков;Запрещается приватизация квартиры военнослужащим, в том случае, если жилье пребывает в аварийном состоянии либо же непригодно для проживания.

Квартиру допустимо приватизировать в таких случаях:

При условии, если поучаствовать в приватизации хотят все члены семьи обязательным моментом является подача иска на приватизацию, в котором представлены подписи каждого члена семьи. В свою очередь отказ одного из членов семьи приватизировать часть в квартире в обязательном порядке фиксируется нотариально
В случае, если жилье оформляется в долевую собственность каждого члена семьи военнослужащего или же приватизируется как единая часть одним из них

Для несовершеннолетних детей, детей-сирот

Для граждан, которым не исполнилось 18-ти лет приватизация имеет свою специфику. Такие лица вправе участвовать в процедуре приватизации дважды:

  • Совместно с родителями, которые решили приватизировать жилплощадь, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
  • Самостоятельно – по факту достижения совершеннолетнего возраста.

Относительно детей-сирот, в определенных ситуациях по закону им полагается бесплатная жилплощадь. В частности при условии, если на момент поступления в детдом ребенок был прописан по определенному адресу.

В такой ситуации органы опеки должны утвердить позитивное заключение относительно обеспечения такого несовершеннолетнего жилплощадью по окончанию срока его нахождения в детском доме либо же в приемной семье.

Также законодатель предустановил, что данное решение должно быть утверждено не в момент наступления совершеннолетия ребенка, а до того, как он поступил в приемную семью либо в детский дом.

Квартира предоставляется ребенку по факту исполнения 18-ти лет.

В то же время момент предоставления жилого помещения может несколько откладываться на период, пока человек не будет нуждаться в нем (на период обучения, прохождения службы в армии).

Данная квартира должна предоставляться детям-сиротам со стороны государства на основании соглашения спецнайма.

В соответствии с условиями данного соглашения для ребенка сироты, который остался без родителей, в течении первых 5-ти лет невозможна процедура приватизации.

В завершении такого срока данный запрет снимается, жилое помещение может передаваться на основании соглашения соцнайма, а также приватизировано на обыкновенных условиях.

К тому же, законодательно закреплен тот факт, что соглашение спецнайма в некоторых условиях может продлеваться на аналогичный срок.

По результатам последнего правительственного заседания премьер-министр РФ Д.Медведев заявил позицию, направленную против «бесконечно продолжающейся» безвозмездной приватизации.

Итоговое решение по такому непростому вопросу все еще не было утверждено, и все же, вероятнее всего, безвозмездная приватизация получит некоторые ограничения, так как бесконечная пролонгация таких сроков более невозможна.

Видео: Как приватизировать квартиру: шаг за шагом:

изменения и советы по оформлению

Приватизация жилья необходима для получения права собственности на недвижимость. Процедура заключается в бесплатной передаче муниципального или государственного объекта в собственность лица, проживающего в нем по договору социального найма или ордеру. После проведения приватизации квартиру можно продать, обменять, подарить и передать права на нее другому гражданину иным законным способом.

Сегодня бесплатная приватизация носит бессрочный характер. Хотя правительством были предприняты попытки ускорения процесса перевода недвижимости в собственность, но в 2017 году указом Президента РФ сняты ограничения срока приватизации. О том, была ли недвижимость приватизирована, можно узнать из выписки из ЕГРН. Заказать выписку из ЕГРН можно на нашем сайте онлайн. Документ высылается в электронном виде на адрес, указанный во время подачи заявления.

Участники

Правом приватизировать жилье обладает каждый наниматель муниципального жилья. Граждане должны быть вписаны в договор соц. найма или в ордер. Также имеют право на приватизацию лица, прописанные в квартире. Остаться в стороне не получится. Необходимо участвовать в процессе или оформить отказ. Согласие или отказ подписывают все лица старше 14 лет. Если один из прописанных не выразил своего мнения относительно процедуры, документы не примут, либо откажут в приватизации в дальнейшем. Поэтому в обязательном порядке необходимо получить согласие или отказ от всех лиц, имеющих право участвовать в процедуре.


Прописанного, но не проживающего в квартире, а также не оплачивающего коммунальные услуги отказника можно выписать через суд. Положительное решение суда передается в паспортный стол, после чего гражданин выписывается и лишается права участвовать в приватизации. После этого можно заниматься процедурой.

Количество участий

Совершеннолетний гражданин РФ имеет право участвовать в приватизации только 1 раз. Несовершеннолетний ребенок может участвовать 1 раз до исполнения 18 лет и 1 раз – после достижения возраста совершеннолетия. Не имеет значения наличие другой недвижимости в собственности.

Необходимые документы

Для проведения приватизации необходимы следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт заявителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних участников;
  • свидетельство о браке или о расторжении;
  • подтверждающий документ о том, что ранее заявитель не участвовал в процедуре;
  • выписка из ЖЭКа о количестве проживающих;
  • паспорт объекта с указанием площади и кадастровой стоимости;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • ордер или договор социального найма;
  • отказ от приватизации;
  • справка о регистрации по форме №9;
  • разрешение органов опеки на несовершеннолетних участников.

Особенности оформления

Процедура проходит быстро благодаря тому, что ее можно проводить через МФЦ. Упрощен сбор документов, копии выдаются непосредственно в Центре. На прием можно записаться онлайн, что увеличивает скорость оформления.

Будущему собственнику необходимо пройти следующие шаги.

  1. До начала оформления необходимо собрать согласия со всех лиц, имеющих право на участие. Даже если человек не проживает в квартире, от него необходимо получить соответствующий документ.
  2. Сбор необходимых документов, прописанных выше.
  3. Передача документов в МФЦ.
  4. Получение договора о приватизации.
Недвижимость, не подлежащая приватизации

В оформлении не участвуют следующие объекты:

  • аварийные дома;
  • жилье в закрытых военных городах;
  • служебное жилье и комнаты в общежитиях, за исключением случаев, перечисленных ниже.

Собственником служебного жилья выступает государственное учреждение, предприятие или организация. Граждане проживают на территории недвижимости на основании договора служебного найма. В некоторых случаях жилье все же можно оформить в собственность:

  1. С согласия собственника. Служащий пишет заявление на имя начальника с просьбой разрешить приватизацию жилья.
  2. При ликвидации или реорганизации предприятия объект недвижимости передается муниципалитету. Статус квартиры меняется, она становится муниципальной и может быть оформлена в собственность.

Комнаты в общежитии можно приватизировать после их передачи муниципалитету. Процедура оформления такая же, как с обычной недвижимостью.

Приватизация социального жилья | Прогулки по городу

Приватизация социального жилья
Прогулки по городу

Мантра политиков заключалась в том, что «жильцы будут решать», но как избиратель, лишенный знаний, может принять осознанное решение?

Впервые я узнал о протесте против того, чтобы городской совет Глазго проводил политику приватизации своего социального жилья, когда группа протестующих по вопросам, связанным с бедностью, заняла дом Кейра Харди, в то время штаб-квартиру Лейбористской партии в Глазго. В январе 1999 г. была сформирована Кампания Глазго против передачи жилищного фонда, в которую были вовлечены многие люди из разных частей Глазго — из всех приватизационных ситуаций это было, вероятно, единственное исключение, когда некоторые из затронутых людей могли оказать какое-то влияние на процесс посредством так называемый бюллетень; несмотря на присущую ему несправедливость. И это было несправедливо. Он пытался вывести общественный актив из государственного сектора, когда только части этой общественности было позволено иметь какое-либо слово в этом вопросе, а именно, только непосредственно затрагивало существующих арендаторов муниципального совета.

Арендаторы заключают «Соглашение о гарантированном аренде» со своими советами, которое является как индивидуальным, так и коллективным — коллективным, не только на местном уровне, но и как часть более широкого государственного социального контракта на предоставление жилья. Если вы хотите вывести общественный актив из государственной собственности, безусловно, вся общественность, как в пределах своей географической власти, так и в национальном масштабе, должна иметь право голоса. Чтобы сделать это демократично, это должен быть референдум для всего населения, будь то местность, город или страна.Но это не то, что делается. Исполнительная власть Шотландии заявляет, что для одних квартиросъемщиков вполне нормально менять домовладельца других, выходя в одностороннем порядке из коллективного договора, оставляя других в затруднительном положении.
Обширные ресурсы из государственного бюджета были (и используются) в процесс приватизации, при этом лишь небольшая часть средств будет поддержана предложением сохранить жилье в государственном секторе; держать его подотчетным и должным образом финансировать. За несколько месяцев до «голосования» появился циркуляр, в котором городской совет Глазго должен был потратить 6 фунтов стерлингов.5 миллионов долларов на содействие передаче, примерно столько же будет потрачено на то, чтобы впоследствии стать Glasgow Housing Association Limited, которая возьмет на себя жилищный фонд. Это означает, что примерно 13 миллионов фунтов стерлингов было потрачено на пропаганду трансферов в преддверии демократически желающих, правительство отклонило голосование по этому вопросу 4 апреля 2002 года.

На самом деле, в качестве использованной суммы используются цифры от 40 до 43 миллионов фунтов стерлингов. в течение более длительного периода от первых шагов по приватизации. Для сравнения: те, кто выступали против, за период менее чем три года получили менее 10 000 фунтов стерлингов.Это сопоставление с точки зрения ресурсного обеспечения кампании. Помимо того, как оно было обеспечено ресурсами в отношении любой оппозиции, так называемое голосование как процесс не было демократической проверкой общественного мнения.

… на пути к форуму

Консультантами, которым была поручена работа по составлению первых рекламных объявлений для Совета, была Ernst & Young — одна из крупнейших бухгалтерских фирм США на мировой арене, офис которой находится удобно по диагонали напротив городских палат городского совета.

Люди, занимающиеся продвижением акций, говорили о предоставлении «информации», но этого не произошло. В результате последовало сочетание PR и управленческих манипуляций над арендаторами и широкой общественностью — в одном из первых « внутренних » руководящих документов фактически говорилось, что для продвижения и разработки предложения о передаче следует использовать группы действий по усадьбе и общественные форумы, в то время как арендаторам было сказано , «Не волнуйтесь, это всего лишь предложение». Это смехотворное неправильное употребление слова «предложение», поскольку мы говорим о механизме, который подталкивает существенно заниженную политику правительства к отмене его ответственности за решение проблемы жилищной бедности и снижение роли местного самоуправления.

Соседские форумы начинались как хорошая инициатива — они действительно прислушивались к озабоченностям арендаторов с более широким участием, чем раньше, с целью их решения. Но это была смена цели, которая равносильна обману арендаторов политическим процессом — конкретным примером управленческих манипуляций с целью заставить арендаторов «включиться» в новую повестку дня без того, чтобы арендаторы понимали, что происходит.

«За носом»

Часто к этим «форумам» приглашали людей из довольно умирающих групп жителей и ассоциаций арендаторов, которые затем считались репрезентативными.Это также следует рассматривать в контексте ситуации, когда велась огромная пропаганда с целью заставить людей стать собственниками-оккупантами с политикой Тэтчерита «Право на покупку». Во многих областях численность и степень, в которой эти люди имели практические связи в сообществе с точки зрения обсуждения жилищных вопросов в качестве арендаторов, значительно уменьшились. У них было бы более широкое доверие сообщества, если бы они объединились с владельцами «Право на покупку», чтобы убедиться, что они также были должным образом представлены, и что их интересы совпадали таким образом, что не раскалывали сообщество, чтобы оно не стало распыленный.Как бы то ни было, местные органы власти / жилищные чиновники вовлекли этих людей в процесс, и, что важно, за некоторыми исключениями, они не отчитывались перед местным населением — это то, что власти называли «под руководством арендаторов», или как многие говорили: «У носа».

Независимые советники были еще одним аспектом этого морально коррумпированного процесса, при котором информация об обратных сторонах передачи акций на собраниях не предоставлялась. Обсуждение или вопросы относительно любого возможного отрицательного аспекта этого «большого взрыва» для жилья в Глазго обескураживались фразами вроде: «Меня попросили объяснить, о чем идет речь, а не о том, хорошо это или плохо. Это решать арендаторам ».

« Нас ограбили ».

Движение арендаторов в Глазго также прекратилось. Это олицетворяет то, что произошло с Советом ассоциаций арендаторов Глазго (GCTA) — координирующим органом по вопросам арендаторов по всему городу, который взаимодействовал с местными властями, действовал как «Информационная палата», распространяющая полезную информацию среди ассоциаций арендаторов. Важно отметить, что большинство людей в ассоциациях арендаторов платили сборы, которые затем находились в ведении городского совета.Часть этих средств шла в Ресурсный центр для арендаторов, а остальное группы арендаторов получали объединенными частями, поскольку это были их деньги. Кто-то, участвовавший в GCTA, был очень недоволен Советом, полагая, что они сохранили значительные деньги, и что, удерживая их, они по сути были украдены.

Нам предстояло «украсть» гораздо больше из-за огромной стоимости перевода жилого фонда, не говоря уже о том, сколько это будет стоить после передачи — по оценкам, перевод Глазго в частный сектор будет стоить 800 миллионов фунтов стерлингов. .

Мрачная «модернизация»

Когда дело дошло до так называемого голосования, менее 29 000 арендаторов проголосовали за замену «Жилищной ассоциации Глазго» в бюллетенях для голосования, то есть они получили юридически зарегистрированный орган под названием « Glasgow Housing Association Limited ». Учитывая то, что произошло, неудивительно, что возникли юридические проблемы, связанные с тем, что ГСГ с «Ограниченным» не является законным арендодателем. В любом случае, если объединить тех, кто проголосовал «против», и тех, кто не голосовал, 50 000 из более чем 80 000 арендаторов отказались поддержать прекращение строительства муниципального жилья в Глазго, это вряд ли громкое одобрение.

Работа в иллюзиях

Интересно сравнить и сопоставить Глазго с ситуацией в Бирмингеме, где происходил аналогичный процесс. Бирмингем проголосовал 2: 1 против передачи акций. Почему эти два города с одинаковым фондом муниципальных домов действовали по-разному? Может ли быть, что номенклатура и сила патронажа оказали более сильное влияние в Глазго, чем в Бирмингеме?

В Глазго советники продемонстрировали почти полное общественное единство с руководством: командиром Чарли Гордоном; или хотя бы тишина. Говорят, некоторые советники по труду были против перевода, но не чувствовали себя способными высказаться в интересах десятков тысяч граждан! Только командир Джон Фланаган публично указал на недостатки Совета, отказавшегося от своей роли в качестве поставщика качественного жилья, финансируемого государством и подотчетным, в качестве права человека для арендаторов и обязанности заботы и доверия для местного правительства — Глазго по-прежнему остается самым бедным и нездоровым город в Европе.

Приватизация или общественная собственность?

Томми Шеридан (SSP) и Дороти Грейс Элдер (Независимый) действительно выступали против массового перевода жилья, Сандра Уайт (SNP) тоже — часто встречалась на публичных собраниях Кампании против передачи акций в Глазго, которая продолжает выступать в защиту своих избирателей. .

Тем не менее, в манифесте SSP говорилось, что передача «на базе сообщества» допустима, если арендаторы этого хотят. Это предполагает, что арендаторы были проинформированы о судебном иске и что SSP были довольны финансовой структурой, в которой такие «жилищные ассоциации» должны работать, в частности своими отношениями с частным финансированием. Первоначально у SNP не было политики по этому вопросу, когда они сделали это, они должны были противостоять ей, но когда их обвинили в капризе, они создали новую политику, которая была, по сути, другой формой передачи акций.

Лишь горстка политиков из партий Шотландии была готова открыто выступить против приватизации жилья. В Бирмингеме были депутаты Вестминстера, выступавшие за муниципальное жилье, члены городского совета поддерживали кампании местных арендаторов, лейбористы никоим образом не объединялись против арендаторов, а Совет защиты жилья Англии поддерживал местные кампании. ЮНИСОН финансировал публикации, описывающие опасности потери муниципального жилья. Для сравнения: накануне голосования в Глазго UNISON провел тусклую кампанию с парой публикаций и плохо распространяемым плакатом.Материал, который они сделали, был превосходным, но в конце дня было слишком мало. Аргумент, что они «держали свой порошок сухим», не говорит нам, почему их редко видели в предвыборной кампании и почему они продолжают хранить молчание по этому важному вопросу по всей Шотландии?

Если посмотреть на размер членского состава UNISON и потенциал для распределения по секторам внутри союза, многие из которых напрямую затронуты приватизацией жилья в Шотландии, существует большой потенциал для успешной кампании «НЕТ»; в интересах своих членов, проживающих в муниципальном жилье, а также жителей Шотландии в целом. UNISON — крупный, хорошо финансируемый союз с ресурсами, пора их эффективно использовать.

Следующий крупный перевод будет в Эдинбурге, и там меньше людей понимают, что означает передача жилья, чем в случае передачи в Глазго в 2002 году — свяжитесь с организацией шотландских арендаторов и EAST (Edinburgh Against Stock Transfer), чтобы узнать, как день. Исполнительная власть Шотландии хочет «ускорить процесс», предварительно проводя голосование с 16 ноября до тех пор, пока, предположительно, не вернет достаточно людей документы, чтобы придать процессу некоторую легитимность.

Спасите нашего консьержа!

GMB также отличался своей тишиной. Надеюсь, он признал, что, поскольку возникли хорошие рабочие отношения, основанные на взаимных интересах между членами GMB, которые являются консьерж-работниками / персоналом (чьи рабочие места находятся под серьезной угрозой), и жильцами многоэтажных квартир, чтобы сэкономить 24-часовые ремонтные работы. -сервис консьерж-сервиса, который также обеспечивает видеонаблюдение для безопасности арендаторов. Это считается одним из лучших в Великобритании, и до передачи считалось, что он сэкономил Совету около 6 миллионов фунтов стерлингов только на предотвращении граффити и вандализма.

ГСГ сказал, что они не хотят урезать консьерж-сервис, они хотят «улучшить его» … заменив его 24-часовым патрулированием в маленьких фургонах, перемещающихся по городу. Это не было мероприятием по сокращению затрат. Однако вышла на свет информация, написанная старшим членом руководства ГСГ в ноябре 2003 г., которая ясно заявляет, что это предложение, как это было тогда, должно было быть упражнением по сокращению затрат и делаться для облегчения программы сноса ГСГ.

Значительное сокращение персонала будет означать, что люди будут чувствовать меньшую безопасность в своих собственных домах.Без нынешнего уровня обслуживания это дало бы большую свободу грабителям, насильственным нападениям, употреблению наркотиков и преступности, а также увеличило бы опасность возникновения пожара, связанного с этим. Это то, о чем предупреждали активисты жилищного строительства, поскольку, если люди чувствуют себя небезопасно в своих собственных домах, это способ заставить их захотеть уйти, не прося их.

Снос

Около 30 000 домов в Глазго, в основном многоэтажных, но много малоэтажных, которые практически не ремонтировались или не обслуживались в течение длительного времени с тех пор, как ГСГ вступил во владение, находятся на рассмотрении на предмет возможного сноса.Это невыполненное обещание. Они находятся под угрозой не потому, что с этими зданиями в принципе что-то не так, хотя многие люди, если бы их спросили: «Хотели бы вы там жить?», Вероятно, ответили бы «нет», поскольку с тех пор проводилась политика преднамеренного пренебрежения. ГСГ взял на себя и продолжил ими.

В вопросе сноса тоже много игры с языком. Такие термины, как отсутствие спроса на «нетрадиционное строительство», используются в качестве критерия / оправдания — если вы обойдете каждый дом в Шотландии на этом основании, большая часть жилья окажется под угрозой. Они говорят, что спрос отсутствует, но это подача, основанная на ложной предпосылке — вы можете сказать, что спрос отсутствует, если вы его создадите.

Кажется, существует неустановленная, но реальная стратегия, в соответствии с которой у вас есть несимпатичная комбинация беженцев, пожилых «местных жителей», нескольких молодых семей и третьей группы людей, у которых есть проблемы со здоровьем, наркоманией и поведением, требующие специализированной помощи. Это может быть построено на политике краткосрочной финансовой выгоды от политических схем, таких как «рассредоточение» лиц, ищущих убежища, но принимается решение объединить эти группы социологически негативным образом, что приводит к тому, что люди хотят покинуть это здание.Поэтому, когда в дверь приходит письмо, в котором говорится, что здание скоро снесут, жители могут аплодировать со стропил.

К этому следует добавить исключительный рост запугивания посредством юридических угроз выселения, когда люди, не вносящие арендную плату (по многим причинам), проходят через переполненные суды, что также поднимает вопрос об отсутствии юридического представительства (что было бы за дополнительную плату). Этим летом за трехмесячный период их было 950, в результате чего было принято всего 24 указа, фактических выселений — с унизительным «выселением» и датой дня, написанной мелом на вашей двери.Во многих случаях существует так называемая «техническая« задолженность », когда система жилищных пособий не успевает за обстоятельствами. Если раньше было понимание, что это было так, это было «в системе», теперь похоже, что сейчас их сразу же быстро отследят в судах.

Majic Media

Передача акций широко рекламировалась средствами массовой информации, особенно Evening Times. Вы видите заголовок, начинаете читать, и похоже, что вы читаете о спасении деревьев или о более приятной обстановке.Если вы не читаете очень проницательно, вы можете не осознавать сообщение, которое он пытается передать. Если совместить это с другими статьями и средствами массовой информации в целом, то получится кампания в пользу корпоративного процесса, проданная как трогательная идиллия — жилищные ассоциации намного лучше, чем монолитное муниципальное жилье.

Вся пропагандистская машина выбросила гору дезинформации. Кажется странным, что в стране, которая гордится уровнем свободы прессы, с точки зрения арендаторов, активистам приходилось бороться за каждый дюйм освещения.Процесс передачи акций не нужен, стоит миллионы фунтов, которые можно было бы лучше потратить на инвестирование в жилищный фонд, чтобы люди могли иметь приличный дом, вместо того, чтобы тратить сотни миллионов наших налогов на мистификацию и приватизацию.

Конец идеологии?

Участников кампании часто клевещут за их идеологию, как если бы этого не было с так называемыми «прагматиками» или «модернизаторами» — идет процесс реструктуризации приватизации, но его так не называют, за исключением самих себя: «…. интерес к жилищным и городским вопросам в Шотландии в целом, появление новых методов закупок, вызванных Иганом, и приватизация жилищного фонда местных властей и нововведений, таких как Дома для будущего … «(Маяк, Город Small Things, однодневная конференция по жилью, 1/3/01, Scottish Homes)

Мы должны спросить, в чем причины? Несмотря на то, что тратятся миллионы государственных денег на послушную прессу, почему они все еще пытаются скрыть это словами «общественной собственности»? И почему, когда Гордон Браун, выступая против, сказал о передаче акций: «Арендаторы должны заполнить форму для голосования, но в списке есть только один кандидат. Это больше похоже на средневековую диктатуру, чем на демократию »( Daily Record , 4/1/96)

Дело в том, что люди никогда этого не просили, нам это навязывают — они знают, что люди на самом деле не хотят И если бы люди получили правдивую информацию, они бы знали, какова реальная стоимость процесса, которая будет еще дороже. И кто будет платить за все это — в какой-то степени налогоплательщик, но большое бремя будет возложено на людей, живущих в домах.

Это кажется всемогущим беспорядком

Если общий нераскрытый план претворяется в жизнь, мы говорим о пространственной перестройке населения по экономическим линиям, в результате чего районы, которые считались менее желательными, становятся более желательными в зависимости от того, что можно себе позволить. Когда весь процесс обозначается как «регенерация», когда это действительно процесс в некоторых случаях окаменения, а в других — понижения уровня области, что вы можете видеть рядом с запланированным маршрутом связи M74.

Кампания «Спасем наши дома» в Глазго — это не просто о домах, это о спасении наших сообществ. Есть осознание того, что для того, чтобы бросить вызов доминирующей культуре по этим вопросам, необходимы общая цель и солидарность. Только друзья и родственники, которые живут в разных районах, общаются и развивают свои связи, люди будут иметь шанс коллективно высказаться по этому вопросу. В противном случае общины, скорее всего, будут отбирать еду по частям.

Прекращено

В Глазго только что прошел Первый этап, в результате которого была создана Жилищная ассоциация Глазго (Ltd.). Вторая фаза, или вторичный перевод фонда, приведет к разделению большей части жилья на более мелкие местные жилищные организации (LHO), что приведет к дальнейшей непрозрачности и перекладыванию ответственности. Уютный термин вводит в заблуждение — люди (особенно на западе Шотландии) имеют представление о том, что они понимают под жилищной ассоциацией, но LHO отличаются от этого. Их финансовые руководящие принципы и, следовательно, причины их существования изменились, поскольку их инструкции были переданы шотландской исполнительной властью, руководствуясь все более коммерческими критериями. Это дошло до того, что арендаторов в Совете и Комитетах ГСГ и его филиалов LHO, хотя их провозглашают как представителей арендаторов, «просят» подписать соглашение о конфиденциальности, ясно указывающее на тот факт, что они подписали, чтобы быть частью арендодатель. Так что это обман, когда людей называют представителями арендаторов, поскольку там, где интересы арендодателя и арендаторов расходятся, это явно создает трудности.

Пример передачи доллара включает извинения менеджера LHO, говорящего: «Мне жаль, что кто-то из ГСГ не смог прийти на встречу сегодня вечером», как будто они не из ГСГ.Они пытаются создать миф о дистанции между двумя частями ГСГ, когда на самом деле расстояние между ними будет только тогда, когда LHO сами станут полноценными Жилищными Ассоциациями. В настоящее время эти местные отделения могут создавать черновики своих планов на ближайший год или для конкретных жилищных или экологических проектов, но они должны пройти их централизованно ГСГ, поскольку местные бюджеты являются частью общего бюджета ГСГ и они требуется для соблюдения стратегических решений, согласованных для ГСГ в целом. LHO, даже если они изменили свое имя — например, от Streets Ahead Alliance до местной жилищной ассоциации Mosspark — все еще являются частью ГСГ. Подобное изменение имени можно рассматривать как еще одно манипулирование местным и общественным мнением об ответственности и подотчетности.

Иногда деньги перекладываются на другую сторону — если вы разговариваете со старшими людьми в ГСГ, они говорят, что «не могут рассказать вам подробности о том, что происходит на местном уровне, если вы поговорите с арендаторами в местном комитете управления / правлении, они может сказать вам «, потому что, в конце концов, речь идет об управлении арендаторами.Но если вы поговорите с жильцами, будь то члены комитета или нет, они часто скажут: «Нас держат в неведении, они нам ничего не говорят». Но те же самые арендаторы, входящие в Комитеты, не могут и не сообщают другим арендаторам, потому что, как вы знаете, они ограничены конфиденциальностью: «На самом деле мы не должны рассказывать людям».

По мере того, как LHO покидают ГСГ и конкурируют друг с другом за скудные финансовые ресурсы, им, вероятно, придется объединиться. Если это так, они могут продолжать торговать под разными именами, но на самом деле они будут частью более крупных организаций, маскирующих этот факт, чтобы поддерживать лояльность потребителей на местном уровне.Есть также крупные арендодатели-хищники, которые ищут новые застройки, такие как Дома в Шотландии (в Англии просто называются Дома) и Убежище. Один недавно участвовал в перемещении акций в Андерсоне при поддержке шотландского правительства.

В рамках такого неолиберального авторитаризма, похоже, есть по крайней мере две точки зрения. Один из них — осуществить крупный перевод запасов, а затем все развалить; другой — отказываться от еды по частям в районе, будь то размер Глазго, Эдинбург, городок поменьше или сельская местность, пока не исчезнет все муниципальное жилье.

Знак грядущего?

У ГСГ есть излишки, превышающие 140 миллионов фунтов стерлингов, которые они могли и должны были выплатить на необходимый ремонт и содержание домов жильцов Глазго. Как и в случае с лифтами Cedar Tenants Association, которые в основном отключены примерно на шесть месяцев и их приходится отправлять в Англию для выполнения работ, что свидетельствует об отсутствии коллективного плана. Собираются ли они проходить через это каждый раз, когда лифт ломается? Это целенаправленное пренебрежение домовладельцем. Дело не только в больших вещах, таких как лифты, множество глупых работ не выполняется, они накапливаются и создают впечатление ветхости.Просто нужно пройти по этим местам, чтобы почувствовать, что людей неосознанно испражняют с большой высоты. У порядочного домовладельца будет политика абсолютной нетерпимости к ремонту — если ремонт будет произведен, как только он будет обнаружен или заявлен, это будет стоить меньше, даже с учетом рабочего времени, просто потому, что они не будут иметь кумулятивного эффекта ухудшения.

Что они сделали с деньгами?

Высотные квартиры Red Road & Sighthill — полное пренебрежение

Жильцам, проживающим в этих районах, не сообщили о том, что их дома предназначены для сноса — пресса была проинформирована раньше жителей. В случае с Красной дорогой пресс-конференция проводилась в многоэтажках. Никто не знал об этом, кроме приглашенных СМИ — никто другой не должен был знать об этом, особенно арендаторы, которых коснулось это решение. То же самое повторилось и в Сайххилле. Также выяснилось, что они разослали информацию некоторым арендаторам второго класса, фактически гарантируя, что она будет доставлена ​​после встречи. Это от организации, которая заявляет, что у нее есть стратегия участия арендаторов, которую можно бесплатно увидеть на веб-сайте ГСГ.Может быть, они понимают, что у большинства арендаторов нет компьютеров, не говоря уже о доступе к их веб-сайтам. Если информация о таких вещах не доступна в достаточно популярной и доступной форме, люди не будут знать об участии арендаторов или о том, что оно имеет конкретное значение, после переговоров с Шотландской организацией арендаторов.

Повышение арендной платы? — двойная отрицательная буква

Перед трансфером было обещано, что арендная плата не вырастет выше уровня инфляции плюс 1-2% в течение восьми лет, который затем был сокращен до пяти. Но очень быстро арендаторам было отправлено запутанное, практически непонятное письмо об арендной плате, в котором в основном просили их разрешения на повышение арендной платы и нарушение гарантии, но написанное таким образом, что могло быть только обманом. Участники кампании выступают за то, чтобы у людей была доступная арендная плата и высокий уровень государственных инвестиций.

Открытость?

Это странное существо — ГСГ и другие арендодатели после передачи склонны изображать себя частными или публичными, когда им это удобно.Они рассматриваются Казначейством как частные, однако они также считаются государственными жилищными организациями в том смысле, что они несут ответственность за размещение большого числа людей и связаны с государственной и социальной политикой. Таким образом, возникает туманность, которая требует некоторой аналитической строгости. Правительство должно открыться для диалога, чтобы определить ситуацию в отношении этих новых домовладельцев. Одна вещь, заслуживающая внимания, — это то, что жилищные ассоциации освобождены от действия Закона о свободе информации, несмотря на то, что они несут ответственность за обеспечение жильем десятков тысяч людей по всей Шотландии.Это может быть из-за нынешнего переходного этапа. Учитывая, что есть цель установить текущие LHO ветки ГСГ как самостоятельные, возможно, их приоритетами является их будущая коммерция. Они говорят, что будет контроль со стороны сообщества, но какая форма реалистичного представительства сообщества существовала, и затем, даже с представительством сообщества, какая форма власти может быть для участия в определении повестки дня до того, как будет определена политика?

Сообщества Шотландии …

Люди, которые должны следить за этим, и кому вы можете пожаловаться, — это Сообщества Шотландии, которые являются ветвью исполнительной власти Шотландии.Оба они являются частью процесса продвижения процесса / идеологии передачи жилищного фонда, но они также предположительно проводят общенациональное взаимодействие с арендаторами . ..? Независимо мыслящие группы арендаторов должны будут прийти к заключению о том, в какой степени опасность быть «встроенным» в чужой процесс перевешивает их способность функционировать. Единственное, что я заметил, — это страх истеблишмента перед организацией — они «гадят» при мысли о том, что люди становятся организованными.Дело в том, как мы можем предоставить людям всю эту информацию, факты и цифры, потому что они знают, что если люди узнают что-то из этого …

Контакты и ссылки
Глазго Спасите наши дома: спасите наши сообщества
Тел. 07976 718 111 или 07940 937 241
или 0141 881 3338.
Организация шотландских арендаторов
Тел. 07976 718 111 или 07790 214 857
ВОСТОК (Эдинбург против перемещения запасов)
Тел. 07977294 865
Tayside Tenants
Тел. 0138 277 4370
www.taysidetenants.org
City Strolls
www.citystrolls.com
Scotland Indymedia
scotland.indymedia.org/newswire/display/2079/index.php
Defend Council Housing
www. defendcouncilhousing.org.uk

Достаточно взглянуть на жилье, чтобы увидеть истинную стоимость приватизации | Социальное жилье

Муниципальные дома продаются гораздо быстрее, чем строятся новые социальные дома, говорится в новом отчете. Исследование государственной схемы права покупки, проведенное Ассоциацией местного самоуправления, показало, что так было с 2012 года: ни разу уровень социального строительства жилья не соответствовал или даже близко не совпадал со скоростью, с которой жилые дома продается.

Право на покупку было усилено консерваторами после выборов 2010 года в попытке продать еще больше домов, поскольку традиционно домовладельцы, как правило, голосуют за консерваторов. В 2013 году тогдашний канцлер Джордж Осборн объявил, что максимальная скидка для тех, кто арендует муниципальный дом в Лондоне, вырастет до 100 000 фунтов стерлингов. Фактически он одобрил изъятие некоторых из наших самых необходимых муниципальных акций.

Но право покупки необходимо рассматривать с точки зрения его долгосрочных последствий, а не только с точки зрения того, как оно помогло тем семьям, которые купили свои муниципальные дома в 1980-х и 90-х годах. Сегодня 40% домов, проданных по этой схеме, сдаются в аренду частным лицам с гораздо более высокой арендной платой, чем когда-либо взимали бы местные власти. Право покупать стало правом покупать, чтобы сдавать внаем.

По всей стране домовладение переживает кризис, аренда непомерно дорогая, и особенно для молодых людей — даже тех, кто работает на профессиональном уровне, — не хватает рыночной цены. Их заработки исчезают в карманах частных домовладельцев, в то время как финансы местных органов власти получают удар.

Муниципальное жилье работает, потому что оно относительно быстро окупается: арендная плата, выплачиваемая арендаторами, покрывает расходы на строительство в долгосрочной перспективе и, в конечном итоге, приносит прибыль местным властям, которые продолжают инвестировать в прилегающую территорию.Деньги продолжают циркулировать внутри сообщества, а не просто увеличивать прибыль домовладельцев.

Но поскольку советы вынуждены продавать арендаторам через право покупки, а затем обязаны отдавать часть квитанций прямо Уайтхоллу, строительство становится еще более трудным. К тому же дефицит собственности обходится дорого, поскольку власти изо всех сил пытаются разместить своих бездомных жителей. По данным журнала Inside Housing, в прошлом году 23 муниципальных совета потратили 8,4 млн фунтов на аренду 725 квартир в качестве временного жилья.Произошла огромная передача богатства из государственного в частный сектор под предлогом помощи амбициозному рабочему классу. Вместо этого мы просто усложнили обеспечение жильем наиболее нуждающихся.

Безрассудство правильной покупки перекликается с беспорядком в железнодорожной системе Великобритании. В середине 90-х Джон Мейджор — повторяя пренебрежение Маргарет Тэтчер к государству десятью годами ранее — считал, что распад British Rail создаст конкуренцию, и что конкуренция обеспечит более качественные услуги и будет намного более эффективной, чем контроль со стороны раздутого государства.Вместо этого стоимость проезда на поезде стала непомерно высокой, услуга ужасает почти везде, где вы пытаетесь путешествовать, и государство постоянно вынуждено вмешиваться — либо потому, что франшиза рухнула, в случае магистрали восточного побережья, либо потому, что железная дорога Служба стала хаотичной, о чем свидетельствуют последние недели на севере и юго-востоке.

Долгосрочные последствия приватизации железных дорог и жилья, помимо обеспечения того, чтобы мы жили в стране с разрушающейся инфраструктурой (в отличие от континентальной Европы), заключаются в ограничении социальных и личных возможностей.Многие люди не могут видеться с друзьями и семьей так часто, как им хотелось бы, из-за высокой стоимости проезда по железной дороге. Другие откладывают рождение детей или задаются вопросом, могут ли они вообще их себе позволить, поскольку они не могут позволить себе купить дом, а домовладельцы могут враждебно относиться к детям. Те, у кого есть дети, находятся в не лучшем положении: более 100 000 детей живут во временном жилье, как правило, из-за выселения.

Право покупки было популярным, но после того, как было продано 1,8 миллиона муниципальных домов, сейчас около 750 000 семей платят намного больше, чем арендная плата местных властей.Жилье, а не покупка, должно быть правом — доступным и доступным для всех. Право на покупку разрушает нашу жилищную систему, так же как приватизация железных дорог разрушила нашу транспортную инфраструктуру. Приватизация редко работает: нам нужны новые идеи и гораздо больше государственной собственности на жилье, инфраструктуру и коммунальные услуги, если мы хотим обеспечить наших граждан.

Даун Фостер регулярно участвует в программе Guardian

Движения против приватизации муниципального жилья в Германии

Контекст

Под «ГОСУДАРСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ» в Германии в настоящее время мы понимаем юридическую частную жилищную компанию, которая контролируется государственными структурами, такими как компании по оказанию общественных услуг, государственные банки или пенсионные фонды, на уровне государства или особенно муниципалитетов.Бизнес этих компаний сосредоточен на предоставлении жилья, в основном на сдаче в аренду. Общественный контроль гарантируется посредством большинства акций, принадлежащих государственным акционерам, и их представительства в общем собрании и правлении компаний.

Даже после массовых продаж последних лет количество единиц жилья, принадлежащих государственным учреждениям, составляет в общей сложности примерно 3 миллиона единиц жилья. Это около 8% от общего жилого фонда Германии.Но важность намного выше, чем показывает эта цифра. Около 40% немецкого жилищного фонда занято владельцами, еще 6% контролируются жилищными кооперативами, а 27% принадлежат более мелким домовладельцам. Сектор государственного жилья оказывает очень значительное влияние на сектор арендуемого жилья, особенно на арендную плату. Наиболее важной частью государственного жилищного сектора с количественной точки зрения является сектор «муниципальных жилищных компаний», местных арендодателей, которые принадлежат муниципалитету. Общее количество составляет около 2,6 миллиона единиц жилья.

Истоки

История многих муниципальных жилищных компаний берет свое начало в 20-е годы прошлого века. Еще до Первой мировой войны некоторые города с большим дефицитом доступного жилья начали активно предоставлять квартиры для бедных, малообеспеченных или, с другой стороны, сотрудников местных властей. Первоначально местные власти разрабатывали прямые инвестиции в строительство сдаваемых внаем квартир или участвовали в строительстве кооперативов или других форм социальных домовладельцев.

ЭКСКУРС: Самый известный пример муниципального жилья — не в Германии, а в немецкоязычной стране — это Вена, где местные власти начали программы социального жилья в конце 19 века. После революции 1918 года местные власти перешли под контроль Социалистической партии, которая начала широкомасштабную жилищную программу для преодоления плохой жилищной ситуации в перенаселенной Вене. Они даже стремились разработать новые формы освободительного жилья для рабочего класса, который выражал волю к автономии рабочих.Эти социалистические эксперименты известны как один из самых впечатляющих результатов «Красной Вены». В Европе его практика и теории (которые были неотъемлемой частью независимого «австро-марксизма») стали моделью для решения проблем в сфере воспроизводства путем локальной социализации городского производства, так называемой стратегии «коммунализации». »(Передача ресурсов под контроль демократически управляемых местных властей / муниципалитетов). «Коммунальный» жилищный фонд в Вене, а также крупные образцы стиля «жилье для рабочих» с изначально общими кухнями, детскими садами и т. Д. (Например,g: большой «Карл-Маркс-Суд») все еще существует.

После Второй мировой войны стало более обычным строить жилищные компании, которые контролировались местными властями, потому что эти компании могли работать более независимо. Они регулировались конкретным законом, который позволил снизить налоги. Какое-то время прямое участие местных властей в жилищном строительстве сосуществовало с компанией или кооперативной моделью. Но все больше и больше жилищного фонда интегрировали в муниципальные компании.

Помимо этого сектора, другие государственные организации разработали собственные жилищные стратегии. Крупные государственные предприятия железных дорог и почты имели свой собственный важный сектор квартирных предприятий. Другие, например, государственные пенсионные фонды и страховые компании, развивались по-своему. Существовали / бывают различные региональные типы, включая формы сотрудничества с другими заинтересованными сторонами и акционерами. Даже в федеральных землях были и есть свои собственные жилищные компании, которые часто занимались не только предоставлением квартир, но и решением региональных проблем в области пространственного развития, таких как возобновление эксплуатации заброшенных месторождений или банкротства в жилищном секторе.

ЭКСКУРС: После Второй мировой войны профсоюзы создали огромную компанию социального жилья под названием «Neue Heimat» («новый дом»). Он построил огромные комплексы доступного массового жилья и продолжил строительство крупномасштабных жилищных схем даже после начавшегося кризиса в секторе социального жилья в начале 1970-х годов. После тяжелых скандалов из-за коррупции и бесхозяйственности эта компания обанкротилась и была ликвидирована. Федеральная земля Северный Рейн-Вестфалия через свою жилищную компанию LEG (Федеральная девелоперская компания, см. Ниже) приобрела значительную региональную часть этого жилищного фонда, а также другие запасы, находящиеся в «кризисном» состоянии.Эти запасы сегодня отчасти сложны из-за их размера и множества социальных проблем в окрестностях.

Все вышеупомянутые жилищные компании до 1989 года были частью так называемого сектора «жилищного строительства для общественных нужд», который был основан на национальном законе, который сокращал налоговые обязательства, с одной стороны, и ограничивал арендную плату и коммерческую деятельность, с другой. В отличие от частных отраслей, государственные компании во многих случаях все еще чувствуют себя обязанными общественным принципам и общественным целям.

Более того: в то время как регулируемое социальное жилье играет все менее и менее важную роль на рынках, государственные жилищные компании могут гарантировать некоторое продолжение своих принципов в рамках своих акций.

ЭКСКУРС: Почти все дома, построенные государственным сектором после 1951 года, поддерживались государственными субсидиями на социальное жилье. Однако «социальное жилье» в Германии не связано с типом собственности. В принципе, это система государственных субсидий на строительство доступного жилья для широких масс, с 2004 года для малообеспеченных слоев населения.Субсидии — в основном в форме дешевой ипотеки — позволяли получать арендную плату, покрывающую расходы, под контролем закона. Доступ к социальному жилью был / ограничен законом для домохозяйств с определенным уровнем дохода. Бенефициарами дешевой ипотеки могут быть все типы инвесторов в жилищное строительство: государственные компании, кооперативы, другие типы некоммерческих компаний, такие как промышленные жилищные компании, частные учреждения и даже мелкие арендодатели, которые играют очень важную роль в жилищном строительстве Германии. рынки. В то время как поддержка социального жилья в послевоенные годы была сосредоточена на восстановлении разбомбленных городов, позже она была сосредоточена на преодолении огромной нехватки доступного массового жилья за счет новых городских построек.В конце 60-х и 70-х годах социальное жилье стало синонимом крупномасштабной застройки на окраинах городов, которую критиковали за однообразие и разделение городских функций. Из-за глобально высоких процентных ставок по ипотеке после нефтяного кризиса массовое социальное жилье даже впало в экономический кризис. Новые виды субсидий привели к недоступности социальной ренты в новостройках. Однако сокращение нового строительства в 80-е годы дало повод к огромному жилищному кризису 1988–1995 годов, когда жилищный фонд был не в состоянии удовлетворить потребности иммиграции.Кризис в основном был разрешен с помощью новой эпохи предоставления социального жилья, и в ней государственный сектор сыграл важнейшую роль. С конца 1990-х годов поддержка социального жилья снова снизилась, и инвесторы все больше и больше теряли интерес из-за изменившихся рыночных условий и особенно дешевой ипотеки на частных рынках. В секторе социального жилья увеличилась доля субсидий на домовладение. Поскольку социальное жилье основано на ипотеке и временной поддержке за счет затрат на строительство, правила об аренде и доступе обычно заканчиваются через 20-30 лет.В то же время децентрализация ответственности за социальное жилье и либерализация стандартов позволили запутать сложность, в основном, контрактного жилищного строительства. В результате регулируемое социальное жилье играет все менее и менее важную роль и по большей части исчезнет с рынка в течение следующего десятилетия.

Роль государственного жилья сегодня

После отмены закона о жилищном строительстве в обмен на низкую прибыль в 1989 году и падения субсидий на социальное жилье оставшийся сектор государственного жилья остается последним инструментом прямого общественного влияния на рынки жилья.Эта роль становится еще более важной в связи с проблемами сокращения населения и вторжения международного финансового сектора в бывшие сегменты социального жилья.

Квартира в муниципальной жилищной компании обычно является очень надежным способом получения жилья — до тех пор, пока квартира не будет приватизирована. Арендная плата часто ниже рыночного уровня. Местные жилищные компании играют важную роль в обеспечении жильем бедных и социально незащищенных слоев населения. Во многих случаях они сотрудничают с другими организациями для интеграции бездомных и т. Д.

Некоторые компании государственного жилищного строительства являются ведущими новаторами в разработке методов дешевого строительства, комплексного ремонта, экологического проектирования и т. Д. Некоторые компании государственного жилищного строительства разработали эффективные инструменты участия, например для благоустройства неблагополучных районов, для улучшения общественных мест, особенно для детей и т. д. Более того, ГЭН и некоторые другие ввели институциональные формы советов жильцов, которые избираются и официально представляют жильцов квартала.

Исходя из этого, становится ясно, что стоимость сектора государственного жилья не может быть измерена только экономически. Ассоциации арендаторов, а также муниципальные эксперты и сами муниципальные жилищные компании используют такие термины, как «социальная отдача» и «городская отдача». Предоставление жилья более бедным слоям населения, влияние на доступность всего арендного сектора, инвестиции в социальную стабилизацию районов и т. Д. Обеспечивают дополнительную денежную «социальную отдачу» для муниципалитетов и штатов.Без этих компаний штаты и муниципалитеты в конечном итоге были вынуждены тратить больше средств на субсидии на жилье, строительство, социальную работу, безопасность, реинтеграцию изолированных и социальный ремонт неблагополучных районов. Во многих случаях им даже приходилось платить больше за городское развитие, потому что компании частного сектора, в отличие от государственных учреждений, вряд ли будут делать что-либо без оплаты.

Формы «приватизации»

Существуют разные формы «приватизации»:

  • Продажа всей компании (всего акций) частному инвестору, что на данный момент является доминирующим методом (пример: GAGFAH. НИЛЕГ, ВОБА. Смотри ниже).

  • Продажа значительной части акций частным инвесторам, что приводит к фундаментальному ослаблению общественного влияния (во многих случаях).

  • Продажа акций (или их частей) другим публичным компаниям (банкам, сервисным компаниям), что ослабляет прямое общественное влияние.

  • Блочная продажа важных (или всех) жилищных фондов одному или разным инвесторам (этот метод может иметь наиболее важные краткосрочные последствия для безопасности арендаторов, если промежуточный инвестор ориентируется на быструю конверсию в свободное владение).

  • Продажа небольших частей жилищного фонда частным инвесторам и спекулянтам (что иногда кажется стратегией преодоления финансового кризиса внутри компании).

  • Продажа отдельных квартир или домов арендаторам или мелким предпринимателям, часто в сочетании с переоборудованием квартир (что может быть нормальной частью бизнеса в сфере социального жилья).

  • Продажа акций или жилищных единиц от муниципалитета самой компании (они должны рефинансировать ее на кредитных рынках).

ЭКСКУРС: Город Вупперталь был примером давнего прямого участия в жилищной сфере. До 1995 года местные власти напрямую управляли жилым фондом, построенным в основном в 20-х годах. Изначально большие части строились для служащих муниципалитета. Он включает в себя несколько кварталов, признанных городским наследием. Город в течение долгого времени не инвестировал в модернизацию, когда городской совет приступил к реализации своего плана продажи другой преимущественно муниципальной жилищной компании, GWG, в 1994 году.Акт продажи подвергся критике только со стороны некоторых групп арендаторов, одной из двух местных ассоциаций арендаторов и ПДС (Социалистической партии). В конце концов, зеленые и социал-демократы согласились на продажу 5000 квартир за 50 миллионов. Евро.

GWG (жилищная компания для общественных благ) стала вторым муниципальным жилищным сектором в Вуппертале после Второй мировой войны. До того, как они захватили муниципальные квартиры, они контролировали около 5000 собственных квартир, в том числе многие «современные» системы социального жилья и бывшие временные приюты.GWG во время жилищного кризиса 1989–1994 годов была основным участником строительства новых домов. В начале 90-х они были готовы учиться на ошибках, разрабатывали инновационные проекты в области участия арендаторов, планирования детей, приюта для женщин и т. Д. Но в то же время их обвиняли в неэкологическом поведении, размещая свои жилищные схемы на зеленых землях. в экологически ценных регионах.

GWG, финансово уже ослабленная своими инвестициями в строительство, была вынуждена рефинансировать приз на рынке муниципальных домов, что привело к тяжелому финансовому бремени.Более того, джунгли коррупции вокруг руководства привели к финансовым провалам, таким как строительство довольно роскошных квартир для пожилых людей, которые никто не хотел сдавать в аренду, и другой туманный бизнес с недвижимостью. Тем временем, те же люди, которые участвовали в сделке по продаже муниципальных квартир, были обвинены в серьезной коррупции в нескольких случаях. Все руководство попало в тюрьму и было осуждено. Также социал-демократ, председатель правления GWG, зеленый член городского совета, спикер социал-демократов по вопросам городского развития, директор важной церковной благотворительной организации, известные архитекторы и предприниматели, главный редактор местной монопольной прессы, мэр и многие другие были обвинены и осуждены в основном в суде.

Результат всей этой приватизации и коррумпированного бизнеса — серьезный дефицит GWG. В то время как кампания, инициированная профсоюзом работников сферы услуг, могла остановить реальную приватизацию всей компании, компания продала не менее 2000 квартир — частично спекулянтам.

Приватизация для финансовых инвесторов

Сегодняшняя приватизация в значительной степени поддерживается высоким интересом международных финансовых инвесторов, вкладывающих большие суммы капитала в контроль над жилищным фондом Германии.

Продажа большей части железнодорожного жилья британскому фонду прямых инвестиций TerraFirma стала отправной точкой для вторжения международного спекулятивного финансового капитала. Жилые фонды бывших железных дорог общего пользования, а также почтовые службы были проданы в процессе приватизации этих служб.

Благодаря сделке по продаже жилья на железной дороге TerraFirma со своим жилищным филиалом Annington разработала сильнейшую немецкую платформу для выкупа жилья через фонды прямых инвестиций.Как и все фонды прямых инвестиций, Аннингтон ориентируется на перевод значительной части жилищного фонда в свободную собственность. Даже после покупки огромных промышленных квартир владелец Витерра (см. Другой случай) Аннингтон очень хочет расширить свой жилищный портфель до одного миллиона единиц и очень заинтересован в покупке LEG NRW (более 100,00 единиц).

В 2004 году жилищная компания государственного пенсионного фонда GAGFAH против протестов профсоюзов и ассоциаций арендаторов была продана американской инвестиционной группе Fortress. В 2003 году национальный парламент принял решение о продаже жилищной компании одного из государственных пенсионных фондов с целью сокращения серьезного дефицита фонда. Gagfah была хорошо управляемой компанией с более чем 80 000 квартир в 80 городах и хорошей процентной ставкой. Процедура продажи началась весной 2004 года и управлялась — как и в других случаях — частной компанией финансовых услуг (Sal. Oppenheimer). Правительство хотело получить от продажи не менее 2 миллиардов евро. Две международные инвестиционные группы боролись за покупку компании: Terra Firma / Annington и американская компания Fortress.Ассоциации арендаторов Рурского округа и Берлина протестовали. Наконец Fortress сбежал. Правительству удалось добиться ряда серьезных правил временной защиты арендаторов и сотрудников. Но в конечном итоге Fortress планирует продать все квартиры частным лицам.

В 2005 году тот же инвестор FORTRESS купил NILEG (30 000 единиц) в федеральной земле Нижняя Саксония (Niedersachsen). В 2006 году Fortress удалось выкупить жилой фонд муниципалитета Дрездена (WoBa, 47.600 единиц, весь муниципальный жилищный фонд в Деседе).

В то время как Fortress внесла в жилищный фонд преобразование кондоминиумов и повышение арендной платы, она в то же время ориентируется на быстрый выход из инвестиций. Через холдинг в налоговых льготах Люксембург FORTRESS планирует разместить жилищный фонд на фондовой бирже, даже если введение REIT (инвестиционных фондов недвижимости) в Германии остается небезопасным.

Введение Немецкого инвестиционного фонда недвижимости (REITs), которое запланировано на январь 2007 года, ускорит этот процесс.Наблюдатели от финансового сектора ожидают, что до 2010 года около 1 млн. Частным инвесторам будет продаваться в основном государственное жилье.

Примеры местного сопротивления приватизации жилья

ALL-BAU Essen

В 1998 году правящие социал-демократы в Эссене (600 000 жителей, Рурский округ) планировали продать местную муниципальную жилищную компанию Allbau AG (18 500 квартир). Они ожидали выигрыша в размере 700 миллионов долларов. Евро — тогда как оценочная стоимость составляла 1,1 миллиарда — что должно улучшить местный бюджет.Против этих планов местная инициатива начала организовывать акции протеста. Позже основная группа выросла до 60 человек и начала сбор подписей под петицией о проведении местного референдума посредством уличных акций и сборов домов. Его поддержали сотрудники Allbau, частей профсоюзов, ассоциаций арендаторов в Бохуме, Дортмунде, Виттене, Зеленой, Социалистической и коммунистической партии.

В то время как социал-демократы пытались разделить борьбу путем создания новой ассоциации арендаторов, инициативы референдума при поддержке Бохума, Дортмунда, ассоциации арендаторов Виттен основали свою собственную ассоциацию арендаторов.Эту инициативу по созданию новой ассоциации арендаторов поддержала Федерация арендаторов Германии, а инициатива социал-демократов получила поддержку ее федерального отделения. Этот внутренний конфликт ведет к расколу внутри федеральной ветви власти, которая до сих пор не поддерживается ассоциациями арендаторов в Бохуме, Дортмунде, Виттене и Новом Эссене. Они создали свою собственную коалицию Mieterforum Ruhr.

Инициатива собрала 54 000 подписей жителей Эссена. Местные власти отрицали необходимость проведения референдума, поскольку утверждали, что отсутствовали 32 ценных подписи.

В результате борьбы компания была продана не частному спекулянту, а новому муниципальному холдингу, который должен был рефинансировать выигрыш на кредитном рынке. Теперь кредиты необходимо рефинансировать из жилищного фонда, что, в частности, привело к повышению арендной платы. Компания даже продает квартиры и перестала заниматься строительством социального жилья, а занялась развитием частной собственности. Дефицит местного бюджета сегодня больше, чем до продажи.

На местных выборах 2000 года социал-демократы потеряли традиционное большинство в городском совете.После местных выборов 2004 года финансовый офис муниципалитета попытался запустить новую инициативу по полной продаже ALLBAU. Все партии в городском совете прямо не согласились с этими планами после стихийных протестов.

В 2006 году некоторые местные политики снова начали обсуждение продажи акций муниципального холдинга, поскольку ни холдинг, ни почти обанкротившийся муниципалитет не в состоянии платить процентные ставки по кредитам. После протестов планы вскоре исчезли.Движения и левые партии в Эссене готовы в случае необходимости начать новый референдум.

В 2006 году широкая коалиция, в которую входят профсоюз Верди, левые партии и федерация арендаторов «Mietergemeinschaft Essen», выступила с инициативой проведения референдума, который запрещает любую приватизацию муниципальных общественных услуг. Эта инициатива последовала примеру бывшего бегуна из соседнего города Мюльхайм. Там, после опыта катастрофических последствий приватизации в сфере водоснабжения и других услуг, референдум против всех видов муниципальной приватизации завершился успехом.Однако референдум связывает власти только сроком на 2 года.

Кельн

Консервативно-либеральное большинство городского совета решило продать крупную местную жилищную компанию. Широкая коалиция организовала призыв к референдуму. Они легко получили достаточно подписей, но большинство членов совета отказалось в праве на организацию референдума, потому что актеры не показали, как можно организовать недостающие деньги. Местные власти начали процесс продажи.Но когда совет должен был принять окончательное решение, один консерватор не проголосовал за его партию. Продажа была остановлена.

Аахен

В Аахене консервативно-либеральное большинство городского совета решило продать муниципальный GeWoGe. Коалиция, поддерживаемая ассоциациями арендаторов, профсоюзами, церквями, включая Misereor, и социал-демократами, организовала призыв к референдуму. После получения достаточного количества подписей сам референдум провалился, потому что в опросе участвовало слишком мало людей.Теперь местные власти планировали продать компанию международной инвестиционной группе, но при этом потерпели неудачу. Майор социал-демократов временно прекратил продажу. Позже суд постановил, что продажа была незаконной из-за правовых норм, содержащихся в уставе компании.

Siedlungsgesellschaft Witten

Это пример конфликта меньшей интенсивности: Settlement Society of Witten — это жилищная компания местного совета в Виттене (Рурский округ), имеющая около 1400 арендных квартир.Жилой фонд включает в себя дома разного происхождения: муниципальное жилье, кооперативы, новые дома, построенные после основания компании, некоторые дома и землю, купленные в целях городского развития. Несмотря на то, что компания не является новаторской в ​​области экологического дизайна, урбанизма и социальных проектов, сегодня компания является самым «честным» арендодателем в Виттене. Обслуживание и услуги обычно хорошие, а арендная плата ниже рыночного уровня. Компания предоставляет квартиры маргинализованным, иммигрантам и бывшим «зарегистрированным» бездомным, которые раньше были приютирены городом напрямую, но без законных прав арендаторов.

Первоначально акции компании полностью принадлежали городу. В конце 90-х бывший городской директор пытался продать акции новому «холдингу» муниципальных компаний (аналогично модели Allbau, описанной выше), в то время как правые в городском совете призывали к настоящей приватизации. По этому случаю Ассоциация арендаторов Виттена начала кампанию в прессе, которая включала обвинения в адрес лидера правых, который был арендодателем и требовал незаконно высоких арендных ставок от нелегальных иммигрантов.Эта кампания помогла социал-демократам, которые обещали обсудить все дальнейшие решения с ассоциациями арендаторов. Но вместо того, чтобы действовать в соответствии с этим обещанием, социал-демократы решили продать часть акций городской сервисной компании, местному муниципальному банку и самой жилищной компании. Ассоциация арендаторов резко раскритиковала это решение и призвала к демократическому процессу обсуждения альтернатив.

Одним из результатов этой сделки стало то, что рефинансирование акций, купленных самой компанией, привело к серьезному дефициту бюджета в последние годы.Вместо того, чтобы платить акционерам обычную процентную ставку в размере 4,5%, теперь прибыль выплачивалась через год, а через год приходилось получать прибыль от сбережений на ремонт. Консерваторы в городском совете призвали к повышению процентных ставок. Поэтому ассоциация арендаторов раскритиковала все эти тенденции в публичных коммуникациях.

Руководство начало интенсифицировать продажу отдельных домов, что в каждом из известных случаев вызывало конфликты с соответствующим арендатором, которые после защиты со стороны Ассоциации арендаторов, которая тем временем имела место в совете директоров, могли быть решены без серьезного ухудшения ситуации. жильцы.

Для увеличения прибыли руководство компании планирует увеличить продажи и в то же время пытается расширить бизнес за счет новых домов одного собственника, но безуспешно. Ассоциация арендаторов потребовала прекратить любые планы массовых продаж, а также прекратить девелоперский бизнес. Вместо этого компания должна сконцентрироваться на арендном жилищном фонде и его улучшении, включая покупку жилищного фонда у коммерческих владельцев квартир.

Во время избирательной кампании 2004 г. социал-демократы и зеленые публично пообещали не продавать акции Siedlungsgesellschaft. Но в 2006 году обе стороны согласились с консерваторами доказать арендаторам стратегию приватизации. Ассоциация арендаторов снова забеспокоилась.

ДРЕЗДЕН

В Дрездене (Саксония) муниципальная компания WoBa (47 600 квартир) контролировала почти 17% всего жилищного фонда. Большинство в городском совете 2005/2006 планировали продать компанию, чтобы преодолеть большой дефицит местного бюджета. Политические дебаты в Дрездене стали очень противоречивыми, особенно после того, как финансовые инвесторы предложили призы, которые дали возможность сразу погасить всю задолженность местного бюджета.Дебаты даже приводят к серьезным трениям внутри посткоммунистической ПДС, которая играет важную роль в городах Восточной Германии. В принципе ПДС категорически против приватизации, но не только в Дрездене, даже в Берлине, находящемся под совместным управлением ПДС, принципы становятся неопределенными, когда участвуют во власти. Ассоциации арендаторов, инициативы, даже видный спикер левых в немецком парламенте Оскар Лафонтен пытался вмешаться. Наконец, часть PDS в городском совете дала согласие на продажу базирующемуся в США фонду прямых инвестиций Fortress.

Эта продажа из-за своих размеров и политического фона вызвала огромный отклик даже в национальной прессе и политике. В то время как часть общественности приветствовала решение Дрездена об освобождении бюджета, другие четко заявили, что это не может стать образцом. Выдающиеся политики, такие как мэр Мюнхена и председатель альянса National City Uhde, заявили, что Мюнхен никогда не будет продавать оставшееся государственное жилье и что муниципалитеты не должны копировать Дрезден. Даже власти Гамбурга заявили, что сохранят свои жилищные компании.

FREIBURG

Во Фрайбурге (юго-запад Германии) муниципалитет (зеленый мэр) планирует продать свою муниципальную жилищную компанию и несколько тысяч единиц жилья, которые напрямую контролируются муниципалитетом. Против этих планов инициатива под названием «Жилье — право человека» собрала 15 000 подписей с требованием проведения плебисцита. Плебисцит состоится позже в этом году. Даже ведутся дебаты о преобразовании жилищного фонда в кооперативную или иную форму социальной собственности.

LEG NRW

LEG (Федеральная девелоперская компания) — это компания, первоначально принадлежащая федеративному государству NRW.Он контролирует более 100 000 единиц жилья. Правительство штата готовится к продаже. Против этого плана общенациональная инициатива заключается в сборе подписей под официальной петицией (см. Дополнительный случай).

Предложение по глобальной стратегии

Опыт прошлых лет показывает, что приватизация муниципального жилья — не привилегия либералов и консервативной партии. Из-за сильного дефицита государственного бюджета содержание государственного жилищного сектора постоянно находится под давлением.В нескольких случаях организации арендаторов и общественные движения были полностью сами по себе, если хотели предотвратить приватизацию. Инициативы референдума стали важным инструментом в этой борьбе и даже поддержали некоторые учебные процессы в политической сфере, особенно внутри социал-демократов. Это важно, потому что плебисциты могут предотвратить приватизацию только на некоторое время. Настоящая профилактика требует изменения осознания ценности государственного жилищного сектора.

После волны массовых продаж фондам прямых инвестиций в 2004–2006 годах политические конфликты по этому поводу становятся все более острыми, даже на региональном и национальном уровнях.Явно проприватизационная коалиция поддерживается Либеральной партией, частью консерваторов и финансовым лобби. Национальная организация институциональных жилищных компаний, а также национальный альянс городов, важные части социал-демократов, профсоюзы, большинство национальной левой партии / ПДС и небезопасная часть зеленых очень критично относятся к последствиям и выступают против приватизации, по крайней мере, до тех пор, пока они видят альтернативы.

Таким образом, ситуация созрела для усиления кампании на более общих уровнях, чем на местном.Эта кампания должна быть сосредоточена не только на защите данных структур. Ему даже следует приложить больше усилий для разработки стратегии будущей роли муниципального жилья. Это далеко не только обеспечение жильем бедных, но и дает муниципалитетам стратегический инструмент влияния на жилищную ситуацию и развитие городов в своих городах. Совершенно необходимо, чтобы промышленно развитые страны держали государственный и социальный жилищный фонд, который контролируется демократическим путем и обеспечивает доступ к жилью, ограниченный по расходам.

NDAA потребует общедоступную базу данных по жилищным жалобам

Среди десятков требований, изложенных в последней версии Закона о разрешении на государственную оборону, есть требование к министру обороны создать общедоступную базу данных для жалоб на приватизацию жилья.

Итак, это будет… много.

NDAA 2020 года, по которому все еще должны проголосовать все члены палаты представителей и Сенат и подписать президент Дональд Трамп, направлено на решение проблем с приватизированным военным жильем, которые мучили Пентагон и комитеты обороны в течение нескольких месяцев, и, наконец, выпустив приватизацию военного жилья. Инициатива Билля о правах арендатора.

Среди более широких пунктов Билля о правах арендаторов — право жить в доме, который отвечает «применимым санитарным и экологическим стандартам» и в котором есть рабочие коммуникации и оборудование.

Тот факт, что это даже требует уточнения, говорит о многом.

Арендодатели должны будут предоставить историю технического обслуживания новым арендаторам до того, как они подпишут договор аренды, а арендаторам будет разрешен «брифинг простым языком» перед тем, как они подпишутся, чтобы получить информацию о любых других сборах, о том, как отслеживаются заказы на работу, кто адвокат военного арендатора, и как разыгрывается процесс разрешения спора.

Он также подробно описывает ответные меры, с которыми, по словам многих арендаторов, они столкнулись, сообщая о проблемах с жильем. Законопроект делает это, признавая все способы, которыми домовладельцы, высшее руководство и управление жилищным фондом не могут, связываться с ними: домогательства; вмешательство в карьеру арендатора; увеличение арендной платы или уменьшение услуг; незаконное взыскание жилого помещения; среди прочего.

Помимо Билля о правах, NDAA также поручает помощнику министра обороны по вопросам материально-технического снабжения «расследовать все сообщения о репрессиях против военнослужащих за сообщение о проблеме, связанной с жилищной единицей.”

Арендодателям будет запрещено разрешать сотрудникам продолжать работать по контракту, совершившим мошенничество с заказами на работу, и они должны будут иметь обновленную, работающую в режиме реального времени, легкодоступную систему заказов на работу. Он также требует, чтобы заказы на работу были подписаны арендатором и руководителем жилищно-эксплуатационного управления объекта до закрытия заказа.

В случае, если домовладелец проводит проверку состояния здоровья и безопасности в доме, он должен будет сообщить эти результаты арендатору и в офис управления жилищным строительством в течение трех дней.

И если служебный секретарь обнаружит, что домовладелец не «поддерживал безопасные и санитарные условия», в результате чего арендатор получает медицинскую помощь, жилищная компания будет обязана возместить военным стоимость этого ухода.

NDAA также потребует от министра обороны разработать «рейтинговую систему или аналогичный механизм», который помогает «выявлять и измерять опасности для здоровья и безопасности», такие как рост плесени, краски на основе свинца, асбест и многое другое.

Что касается других руководителей установки, NDAA требует, чтобы они проверяли планы каждого арендодателя по смягчению плесени и борьбе с вредителями и отмечали все обнаруженные проблемы.

Офис управления жилищным фондом будет нести ответственность за физический осмотр дома до того, как домовладелец сочтет его готовым к заселению новых жильцов; свидание с арендатором по установленному графику, чтобы определить его удовлетворенность своим домом, как после въезда, так и после выезда; и заполнение для арендатора обхода квартиры с арендодателем до подписания договора аренды, если арендатор не может присутствовать.

Арендодателям не разрешается «проводить какие-либо рекламные мероприятия для поощрения арендаторов к заполнению карточек с комментариями по техническому обслуживанию или опросов удовлетворенности любого рода» без явного согласия главы управления жилищного хозяйства.

Не реже одного раза в год арендодатели должны будут представлять в Пентагон отчет с информацией обо всех домах, которые предоставляет арендодатель: краткое изложение финансовых показателей арендодателя; плата за управление базой, которая включает арендную плату и обслуживание; сборы за управление активами, включая то, что они платят за поддержание домов в хорошем состоянии; и больше.

Любое соглашение или форма, которые домовладелец может представить арендатору, должны быть одобрены помощником министра обороны для обеспечения материального благосостояния, что, как утверждает NDAA, включает соглашения о неразглашении информации.

Но есть одна загвоздка: соглашения о неразглашении по-прежнему можно использовать во время «урегулирования судебных споров», что в первую очередь предлагает эти соглашения арендаторам, которые боролись за решение проблем со своими домами.

В каждом доме должен быть установлен детектор угарного газа, что может быть ответом на новости о том, что более 80 домов в Форт-Брэгге оказались подверженными риску отравления угарным газом.

Новый закон требует, чтобы министр обороны назначил главного сотрудника по жилищным вопросам, который будет контролировать разработку жилищной политики и осуществлять надзор вместе с секретарями службы.

Перед тем, как принять решение о продлении контракта или заключении нового контракта с жилищной компанией, секретарям службы будет предложено изучить историю некачественного жилья в компании и принять во внимание мысли руководителей установки как при установке, о которой идет речь. нового контракта и установок, которые компания уже обслуживает.

Контракт может быть расторгнут, если компания нарушает контракт и не исправляет вещи «своевременно». Неясно, как выглядит этот график, хотя ВВС недавно дали Бальфуру Битти 90 дней на то, чтобы очистить свои действия, что может привести к формальному процессу спора, если они не сделают этого, что может привести к расторжению их контракта.

Другими словами, есть еще ряд шагов, которые необходимо предпринять, прежде чем контракт компании будет расторгнут.

Если NDAA будет принято, помощник секретаря каждой службы должен будет представить план комитетам обороны к февралю.1 с описанием создания приватизированного военного жилищного совета, чтобы помочь контролировать программу, а также выявлять и решать проблемы.

К тому же крайнему сроку министр обороны должен будет определить для Конгресса стандарт «минимальных полномочий, используемых… для всех инспекторов по охране здоровья и окружающей среде» в приватизированном военном жилом доме.

NDAA также потребует ежегодно до 2022 года общедоступного отчета Генерального инспектора по жилищным фондам в разных объектах; и через 30 дней после его принятия министр обороны должен приказать разработать «универсальное соглашение об аренде», которое будет включать Билль о правах и обязанностях арендатора с дополнением, касающимся штата, в котором заключен договор аренды.

Ожидается, что в среду состоится

голосов для завершения NDAA, а в среду утром президент Трамп написал в Твиттере, что он «немедленно подпишет этот исторический закон об обороне!» В таком случае арендодатели должны будут до 1 февраля 2020 г. согласиться или не согласиться с новыми условиями. Эспер должен до 1 марта информировать комитеты по обороне обо всех компаниях, которые отклонили новые соглашения.

Билль о правах арендаторов — это то, на что все службы указали как на серьезное решение — очень четкий набор того, с чем арендаторам не приходится мириться со стороны своих домовладельцев — жилищного кризиса.

И законодатели указали на этот NDAA как на необходимый шаг вперед в исправлении жилищных проблем, которые разрастались годами. Сенатор Тим Кейн (демократ от штата Вирджиния), член сенатского комитета по вооруженным силам, заявил в понедельник в заявлении, что, по его мнению, жилищная реформа «обеспечит безопасное жилье семьям, обслуживающим нашу страну».

Единственный вопрос: сработает ли?

США: строительство государственного жилищного фонда рухнет как прелюдия к приватизации

Строительство ведется в жилом комплексе в Восточном Бостоне, Восточные высоты, 13 апреля 2018 года. Джонатан Виггс / The Boston Globe через Getty Images

Когда в 1935 году правительством США был создан первый государственный жилищный комплекс, администрация Рузвельта увидела в этом «первый шаг в программе по очистке трущоб и созданию недорогого жилья». По крайней мере, именно так гласит мемориальная доска перед Первыми домами Нью-Йорка, объявленными достопримечательностью в 1974 году.

Но спросите 81-летнюю Айви о том, каково это жить в застройке, и у нее будет длинный список проблем. «У меня есть мыши и тараканы, и я провела всю зиму, свернувшись клубочком в спальном мешке, слушая радио», — рассказывает она Truthout.«Внутри было абсолютно холодно». Из-за опасений возмездия со стороны руководства жилищного управления города Нью-Йорка Айви и другие жильцы Нью-Йорка, опрошенные для этой статьи, попросили не называть их полные имена.

Кристен также живет в Первых Домах. По ее словам, у нее было достаточно тепла, но она качает головой и пожимает плечами, когда ее спрашивают об условиях в ее квартире. «Я живу здесь пять лет, — говорит 37-летний помощник по домашнему здоровью. «Мы с моим восьмилетним сыном живем со сломанной дверью с 29 августа 2017 года, когда другой арендатор подумала, что почувствовала запах газа, идущего из моего дома.Вошла пожарная, ничего не нашла, но так как нас тогда не было дома, дверь выломали. До сегодняшнего дня он не закрывается должным образом ».

Это не единственная жалоба Кристен. Прошлой осенью, продолжает она, взорвался радиатор в ее гостиной, и горячая вода и пар разлетелись по ее квартире с одной спальней. «Им пришлось убрать напольную плитку в гостиной, потому что она приближалась, а жилищное управление до сих пор не заменило ее», — говорит она. «Они красили, но теперь пол из грубых деревянных досок.Я звоню в ЖЭК хотя бы раз в неделю, но никто не пришел, чтобы что-то сделать ».

Национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия.

Хотя Кристен понимает, что восемь зданий, из которых состоит Первый Дом, старые, она говорит, что, несомненно, за ними можно было бы лучше ухаживать. В то же время она быстро добавляет, что благодарна за квартиру в Ист-Виллидж.«Арендная плата дешевая — 380 долларов и сдача, — и хотя я бы хотела уехать отсюда, я знаю, что никогда не смогу найти другое место по доступной цене, — говорит она.

Действительно, 2,1 миллиона жителей государственного жилищного фонда страны, все из которых имеют низкий доход и большинство из них являются пожилыми людьми, инвалидами или воспитывают маленьких детей, обычно имеют жалобы, отражающие высказанные Айви и Кристен, и хотят, чтобы их застройки были лучше сохранены. В ухудшении условий они винят годы недофинансирования, бесхозяйственности и полного игнорирования Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), федерального агентства, отвечающего за надзор за всеми государственными программами помощи в аренде жилья.Более того, они прекрасно понимают, что национальное стремление к приватизации привело к потере более 250 000 единиц государственного жилья за последние два десятилетия, и, по мнению активистов жилищного строительства, эта тенденция вряд ли изменится в обозримом будущем.

Типичный Питтсбург

Карл Редвуд-младший — председатель группы консенсуса Hill District Consensus Group в Питтсбурге, штат Пенсильвания, общественной группы защиты интересов арендаторов и людей с низким доходом. Пожизненный активист и профессор социальной работы описывает последствия сноса нескольких жилых домов в Питтсбурге: 680-квартирного дома St.Clair Village; Addison Terrace с 734 квартирами; и частичный снос Bedford Dwellings, старейшего государственного жилищного комплекса города. «Эти разработки были преимущественно афроамериканцами», — сказал Редвуд Truthout. «В период с 1980 по 2010 год чернокожее население Питтсбурга увеличилось со 100 000 до 80 000 человек, в то время как чернокожее население в кольце городов, окружающих Питтсбург, увеличилось с 80 000 до 114 000 человек. Это изменение стало конечным результатом целенаправленной политики по изгнанию из города людей с низкими доходами, большинство из которых являются черными.”

Куда делись люди? Я спрашиваю.

Ранкин, расположенный в восьми милях к югу от Питтсбурга, и Хомстед, в семи милях к юго-востоку, в настоящее время преимущественно афроамериканцы, говорит Редвуд. «По сути, это заброшенные мельничные городки. Теперь, когда сталелитейные заводы закрыты, осталось несколько рабочих мест в сфере обслуживания, но ничего похожего на профсоюзы, которые существовали раньше. Транспорт — еще одна большая проблема, поскольку людям трудно попасть в город, если у них нет машины. Хуже всего то, что многие семьи испытали серийное перемещение и много раз перемещались в пользу банков, недвижимости и богатых людей.”

В целом, по словам Редвуда, если бы город Питтсбург хотел удовлетворить потребности своих жителей с низкими доходами, ему пришлось бы построить около 21 000 единиц доступного жилья.

Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления.

И это только для одного города. Согласно отчету «Разрыв: нехватка доступных домов», опубликованному Национальной коалицией по жилищному строительству с низким доходом в марте 2018 года, в США в настоящее время не хватает 7 человек.2 миллиона доступных и доступных квартир. Это ошеломляющее число было рассчитано с использованием стандарта доступности аренды, равного 30% дохода семьи, что, по признанию активистов, стало для большинства из нас несбыточной мечтой. Неудивительно, что более 500 000 американцев остались без крова, а количество жизней для бесчисленных тысяч увеличилось вдвое.

«Мы не сможем разрешить жилищный кризис, если обратимся к частным застройщикам», — заключает Редвуд. «Настоящее решение — это государственное и управляемое социальное жилье, государственное жилье.Без участия государства рыночные инвесторы, банки и компании, заинтересованные в недвижимости, будут продолжать набрасываться, перебрасывать недвижимость и облагораживать районы ».

Редвуд говорит, что есть еще один фактор, который препятствует предоставлению государственного жилья: концепция деконцентрации бедности.

Государственное жилье изначально было раздельным, с отдельными зданиями для белых и цветных. После окончания Второй мировой войны правительство увеличило доступность субсидируемых ипотечных кредитов для белого рабочего класса.Многие воспользовались предложением, переехали из государственного жилья и купили дома на одну семью в пригородах. Это привело к тому, что государственное жилье стало заселено почти исключительно цветными людьми.

«Идея о том, что крупномасштабная концентрация чернокожих и коричневых людей с низким доходом была плохой, привела к разрушению государственного жилья, — говорит Редвуд. «Жесткая экономия, сопровождаемая деконцентрацией, разрушила целые сообщества не только в Питтсбурге, но и в Чикаго, Сент-Луисе и других городах», как городских, так и сельских.

Неуважение к жителям государственного жилья

Открытое презрение к небелым жителям государственного жилья безгранично.

Трениз Брайант, председатель правления Центра рабочих в Майами, приводит недавний пример, сообщая, что после урагана Ирма, обрушившегося на Флориду осенью 2017 года, жители района Либерти-Сити в Майами проснулись, чтобы увидеть — и почувствовать запах — 341 000 кубических ярдов сбрасываемого мусора. пустырь напротив их домов. В течение нескольких дней они заметили учащение респираторной недостаточности, а также увеличение количества мух, комаров, опоссумов, крыс и змей, чем обычно.«Когда жители вышли на улицу и увидели весь этот заплесневелый мусор, они подошли к Рабочему центру. Мы помогли им организоваться. Если бы мы этого не сделали, мусор все еще мог быть там. Этот конкретный проект находится на высоте », — смеется Брайант. «Судя по всему, недвижимость теперь хочет выселить бедняков, потому что Либерти-Сити — более безопасное место для жизни».

Каким бы вопиющим это ни было, продолжает она, это часть давнего плана по выселению жильцов государственного жилья Майами — и она отмечает, что некоторые жилые комплексы уже приватизированы.

Дебора Троп, надзирающий поверенный в Национальном проекте жилищного права, сообщает, что с 2012 года действует программа жилищного и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD). «В Сан-Франциско весь портфель государственного жилья преобразован в частное», — говорит она.

Согласно HUD, RAD призван облегчить «общенациональную задолженность по отсроченному техническому обслуживанию на 26 миллиардов долларов» и дать органам государственного жилищного строительства возможность «использовать государственный и частный долг и капитал для реинвестирования в государственный жилищный фонд.Деньги идут частным компаниям, занимающимся недвижимостью, а арендаторы обычно получают субсидию — обычно называемую Разделом 8 — которая позволяет им платить 30 процентов дохода семьи в виде арендной платы — с разницей между этой суммой и рыночной арендной платой, выплачиваемой государством. Это предназначено для того, чтобы владелец здания получил все, что рыночная цена для конкретного помещения. Стоит отметить, что 30-процентный предел арендной платы будет повышен до 35 процентов, если секретарь HUD Бен Карсон добьется своего, о чем было объявлено в конце апреля.

«Калифорния — это пример того, что происходит в масштабах всей страны», — говорит Троп. Назовите это доктриной шока для государственного жилья. Все начинается с хронического недофинансирования и халатного управления. За этим следует определение — обычно объявляемое местным жилищным управлением — что здания ветхие и / или непригодные для проживания. В городе за городом возникла закономерность: правительственные чиновники сетуют на то, что у них нет денег, необходимых для реабилитации и ремонта, в которых нуждаются эти ветхие здания.

В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.

Следующий шаг продолжает следовать руководству по шоковой доктрине: избранные должностные лица поднимают руки и говорят, что у них нет другого выбора, кроме как обратиться к частным инвесторам. Потом заявляют, что для ремонта нужна вакансия. В то время как выталкиваемым арендаторам обычно обещают право вернуться, защитники говорят, что люди теряются по пути либо потому, что они двигаются, либо просто ускользают из щелей.Вдобавок, говорит Троп, многие из этих событий становятся смешанными — помните, цель деконцентрации бедности? — таким образом, реабилитация и преобразование в жилье для лиц с разным доходом приведет к тому, что беднейшим жителям будет выделено меньшее количество квартир.

«На карту поставлено очень многое, — добавляет Троп, — но это действительно единственная игра в городе».

Невероятно, но эта «игра», по ее словам, позволит продолжить переоборудование сотен тысяч дополнительных единиц государственного жилья.

«Многие городские застройки были построены на прибрежных территориях, которые раньше были гетто», — добавляет Троп. «Сейчас девелоперам нужны эти участки для строительства высокого класса. Учитывая это, жилищные защитники реалистичны. Мы знаем, что в ближайшее время не будет притока долларов на государственное жилье, поэтому мы настаиваем на усилении защиты арендаторов и процедурах рассмотрения жалоб для жителей переоборудованных зданий ».

Как бывший сотрудник жилищного управления города Нью-Йорка сообщил прессе, «жилищные чиновники и частные застройщики могут занимать деньги и получать налоговые льготы, которые не могут быть предоставлены жилищным властям.Затем средства используются для ремонта зданий. Частные застройщики зарабатывают деньги на гонорарах за управление и жилищных субсидиях, которые в некоторых случаях выплачивают арендную плату по рыночной ставке ».

Другими словами, девелоперы и заинтересованные стороны в сфере недвижимости движут усилиями по приватизации.

Не все хотят идти на компромисс

Однако не все считают, что запланированные преобразования должны быть свершившимся фактом. В Ньюарке, районе Айронбаунд Нью-Джерси, арендаторы Millard E. Terrell Homes, 275-квартирного государственного жилого комплекса, который был намечен к сносу, сопротивляются.

Дэниел Вили, координатор жилищной юстиции Ironbound Community Corporation, говорит, что в настоящее время около двух третей зданий занято. «Благодаря сильной ассоциации арендаторов люди мобилизовались против сноса и подталкивают жилищное управление Ньюарка (NHA) к замене неработающих котлов и проведению необходимого ремонта квартир, загрязненных плесенью или свинцовой краской».

«Арендаторы должны сидеть за столом и вести переговоры с NHA о том, что должно произойти», — говорит Уайли.«В очереди на получение государственного жилья в Ньюарке 10 000 человек, поэтому просто смешно оставлять квартиры свободными или сносить здания, которые не находятся в ужасном состоянии и которые можно отремонтировать».

Другие активисты хотят большего. Карен Кубей, консультант по архитектуре и жилищному строительству и приглашенный профессор Института Пратта в Бруклине, Нью-Йорк, рассматривает социальное жилье в Европе как образец того, что возможно.

«Распространено мнение, что многоэтажные башни — то, что архитекторы называют строительством башни в парке — не работают, и что малоэтажные здания всегда лучше.Но идея о том, что проблема в архитектуре, неверна », — сказал Кубей Truthout. «За последнее десятилетие Европа построила тонны государственного социального жилья. У него масса преимуществ. Во-первых, если правительство строит новый проект напрямую, это на 30 процентов дешевле, чем если бы оно работало через частного разработчика. Тридцать процентов! »

Тем не менее, Кубей признает, что на создании так называемого доступного жилья делаются большие деньги. При этом она отмечает, что большая часть жилья в США субсидируется, хотя и по-разному.Например, только в 2015 году людям, владеющим частными домами, было выплачено 71 миллиард долларов в виде вычета процентов по ипотеке.

Все сводится к тому, как правительства расставляют приоритеты. «Социальное жилье — новые европейские проекты», выставка в Центре архитектуры Нью-Йорка, демонстрирует, что может развернуться, когда правительство решит сделать строительство доступного некоммерческого жилья своей целью — то, что Австрия, Бельгия, Дания, Франция, Нидерланды, Швеция , Швейцария и Великобритания начали делать.

Результат впечатляющий. Двадцать три процента всего австрийского жилья в настоящее время находятся в муниципальной собственности. В Дании 20 процентов являются государственными, оплачиваются через национальный фонд и управляются более чем 700 ассоциациями социального жилья. В Нидерландах самое большое количество социального жилья в Европе: почти треть арендуемого жилья находится в государственной собственности.

Несмотря на отсутствие единообразия в том, как устанавливается арендная плата, Журнал Шведского института исследований европейской политики сообщает, что «большинство стран предлагают дом на всю жизнь. То есть, после того как домохозяйство обеспечило социальную аренду, это домохозяйство может оставаться до тех пор, пока выплачивается арендная плата и выполняются другие условия аренды, даже если доход превышает установленный предел правомочности или изменяется размер семьи ».

Более того, хотя европейское социальное жилье далеко от совершенства, большинство выборных должностных лиц во всем Европейском союзе рассматривают доступное жилье как центральный принцип социальной стабильности, конкретный способ уменьшить вопиющее неравенство и защитить наиболее уязвимые слои населения. Во главе усилий стоит Европейский инвестиционный банк, кредитное учреждение ЕС, принадлежащее его членам.Банк финансирует множество новых разработок и модернизацию зданий в странах-членах.

Это, очевидно, полная противоположность тому, что продвигается в Вашингтоне.

Эд Джозефсон, директор по судебным разбирательствам и жилищным вопросам юридической службы Нью-Йорка, предлагает краткое изложение: «Философия, исходящая из Вашингтона, заключается в том, чтобы« не тратить деньги на бедных, если вы можете этого избежать. Но если вам нужно что-то на них потратить, позаботьтесь о том, чтобы богатые люди получали от этого прибыль ».

И они это делают.

Авторские права © Truthout. Перепечатка без разрешения запрещена.

После многих лет забвения государственное жилье Нью-Йорка направилось к приватизации

Десятилетнее ухудшение жилищного управления Нью-Йорка (NYCHA), крупнейшей системы государственного жилищного строительства в США, достигло критической стадии. После двухлетнего расследования крайне нездоровых и опасных условий, в которых вынуждены жить арендаторы, федеральное правительство объявило о сделке с городом по установке назначенного судом наблюдателя для наблюдения за деятельностью властей.Это вмешательство вызывает болезненную иронию, учитывая, что федеральное правительство является одной из основных причин нынешней ситуации.

На протяжении десятилетий наблюдалось постепенное сокращение государственной помощи со стороны федерального правительства на строительство государственного жилья. Город сообщает о сокращении операционных и капитальных фондов почти на 3 миллиарда долларов с 2001 года. Ежегодные федеральные средства из всех источников сократились почти на 200 миллионов долларов только за период с 2010 по 2014 год.

Это снижение было отражено в штате и городе.В 1998 году губернатор Нью-Йорка Джордж Патаки прекратил субсидирование NYCHA, что привело к ежегодному операционному дефициту в размере 60 миллионов долларов. Совокупный убыток к 2010 году составил 720 миллионов долларов. Ежегодный операционный дефицит вырос до сотен миллионов. К 2004 году город также прекратил дотации властям.

Совместное сокращение федерального, государственного и городского финансирования привело к «отложенному техническому обслуживанию» и сокращению рабочей силы более чем на четверть, что неизбежно привело к нынешним ужасным условиям в том, что когда-то считалось государственным жильем, «которое работало» (см .: «Риски для здоровья, обнаруженные в более чем 80 процентах квартир NYCHA»).

В настоящее время существует более 160 000 открытых заказов на ремонт, многие из которых остаются без внимания в течение месяцев или даже лет. И зачастую предполагаемый ремонт носит чисто косметический характер. По последним оценкам, стоимость необходимого ремонта и замены вышедшего из строя оборудования составляет минимум 20 миллиардов долларов, а возможно, и даже 27 миллиардов долларов. В отличие от этого, в рамках соглашения с федеральными властями Нью-Йорк согласился профинансировать капитальные затраты на сумму всего 2 миллиарда долларов в течение следующих девяти лет.Государство вложит 550 миллионов долларов.

Два недавних инцидента обострили кризис. Во-первых, стало известно, что в течение почти десяти лет город фальсифицировал отчеты об обязательных проверках содержания свинца в красках, неверно сообщая о том, что они проводились, что подвергало тысячи детей риску отравления свинцом. Когда об этом было доведено до сведения администрации де Блазио, провал скрывали в течение двух лет. Директор NYCHA Шола Олатойе, назначенная мэром, подала в отставку из-за разразившегося скандала (см .: «Мэр Нью-Йорка де Блазио прикрыл отказ города провести тест на загрязнение свинцом в государственном жилом доме»).

Второй инцидент произошел прошлой зимой, в период особенно холодной погоды, когда многие из стареющих котлов, которые обеспечивают и тепло, и горячую воду, вышли из строя, в результате чего тысячи людей, в том числе многие дети и пожилые арендаторы, замерзли на долгое время. дней (см .: «Американские бедняки и бомжи замерзают в зимнюю бурю»).

Федеральные следователи, первоначально проводившие инспекции на предмет содержания свинца, задокументировали широко распространенное возникновение небезопасных и вредных для здоровья условий, включая зияющие дыры, сломанные и протекающие трубы, заражение крысами и обширный рост плесени.В недавнем отчете прокурора Манхэттена Джеффри Бермана говорится, что менеджеры NYCHA систематически скрывали эти обстоятельства от следователей.

Жители настолько возмущены, что общегородской совет ассоциаций арендаторов подал иск против NYCHA с требованием создания назначенного судом наблюдателя для наблюдения за деятельностью органа (см .: «Арендаторы подали в суд на Управление жилищного строительства города Нью-Йорка из-за ужасных условий»). .

Это ужасающее положение дел теперь характеризует то, что когда-то считалось выдающимся примером успешного государственного жилищного строительства.Что изменилось? Безусловно, потребность в доступном жилье в Нью-Йорке по крайней мере так же велика, как и при основании NYCHA в 1934 году во время Великой депрессии. Учитывая, что более 60 000 бездомных, многие из которых дети, каждую ночь остаются в городских приютах, а еще тысячи — на улице, неспособность города решить жилищный кризис очевидна для всех. Еще миллионы людей испытывают экономический стресс из-за того, что им приходится платить значительно более высокую арендную плату, чем они могут себе позволить. Это в городе, где «прогрессивный» мэр, демократ Билл де Блазио, который сейчас на втором сроке, пообещал бороться с быстро растущим неравенством — «Повесть о двух городах».»

Система NYCHA из 325 жилых комплексов, разбросанных по всем пяти районам города, включает 180 000 квартир с более чем 400 000 арендаторов. Несмотря на зачастую ужасные условия, очередь на поступление в настоящее время превышает 200000 человек.

Пресса и различные официальные лица обвиняют ситуацию в бесхозяйственности. Конечно, есть. Другие винят неправильную политику. В недавней статье New York Times правящий класс цинично напевает: «Все это может показаться довольно шокирующим, но на самом деле неолиберализм ведет нас именно сюда — когда правительства ведут себя как свободный рынок, когда дарвиновская экономика преобладает над экономикой. общественное благо, те, кто следит за этим благом, неизбежно будут вынуждены усвоить худшие привычки частного сектора.

Реальность такова, что бессмысленное пренебрежение государственным жильем в Нью-Йорке происходит не из-за «плохого выбора», который мог бы обернуться иначе, если бы был принят более благожелательный подход. Скорее, это всего лишь еще один пример полувекового стремления правящего класса уничтожить все социальные программы, которые были выиграны в ожесточенной борьбе рабочим классом в более ранний период. Конечная цель состоит в том, чтобы превратить каждый аспект социальной жизни в возможность получения личной выгоды с разрушительными последствиями для рабочего класса, как, возможно, невольно признается заявление Times о «худших привычках частного сектора».

Так же, как и с постепенным разрушением системы государственного образования за счет развития чартерных школ, система государственного жилья все больше испытывает недостаток поддержки. Неизбежное ухудшение затем используется как оправдание для приватизации, потому что частный сектор якобы может работать лучше. Ликвидация государственного жилья уже осуществлена ​​во многих городах страны. За последние два десятилетия в стране было потеряно более четверти миллиона единиц государственного жилья.

Утверждение о том, что частный сектор лучше оборудован для предоставления доступного жилья, опровергается фактами.

Недавнее исследование Национальной жилищной коалиции с низким доходом под названием «Вне досягаемости» документирует истинную природу рынка жилья, с которым сталкивается рабочий класс. В отчете говорится, что рабочий должен будет зарабатывать 34,40 доллара в час, чтобы позволить себе квартиру с двумя спальнями по «рыночной цене» в Нью-Йорке, чтобы не тратить более 30 процентов своего дохода, — стандарт, которому соответствует доступность жилья. судили.Текущая минимальная заработная плата в Нью-Йорке составляет от 12 до 13 долларов в час, в зависимости от размера работодателя. При таких темпах даже семья с двумя доходами не может позволить себе достойное жилье без значительного финансового стресса.

С 2000 года средняя арендная плата увеличилась на 300 долларов, но средний доход арендаторов увеличился всего на 145 долларов в месяц. Попытки привлечь застройщиков с помощью различных субсидий на строительство доступного жилья дали ужасно неадекватные результаты. Вместо этого они сосредоточились на строительстве прибыльных, высококлассных домов для элиты города, усугубляя нехватку жилья для остального населения.

На сильно раздутом рынке недвижимости города, когда стоимость жилья постоянно растет, застройщики с нетерпением ждут возможности получить доступ к комплексам NYCHA. Многие государственные жилые комплексы были построены в районах, которые в то время были маргинальными, но теперь считаются элитной недвижимостью. Процесс уже начался. В рамках инициативы мэра NextGeneration «открытая» земля в комплексах NYCHA, изначально предназначенная для отдыха и развлечений жильцов, сдается в аренду частным застройщикам для строительства квартир по рыночной цене (см .: «Жилищное управление г. Нью-Йорка, имеющее задолженность, планирует сдавать в аренду земли государственного жилья частным застройщикам »).

Кроме того, в рамках программы демонстрации помощи в аренде (RAD) федерального правительства город планирует передать в частную собственность 15 000 жилых единиц NYCHA в течение 10 лет. Приблизительно в 1400 переоборудованных квартирах арендаторы жаловались на незаконное повышение арендной платы, выселение и другие злоупотребления.

Реакция на кризис NYCHA также будет включать нападения на обслуживающий персонал управления, контракт с которым недавно истек.

Федеральный надзор за NYCHA в сочетании с крайне недостаточным финансированием ничего не сделает, чтобы остановить продолжающееся ухудшение условий.Вместо этого движение к приватизации и вытеснению существующих арендаторов будет только ускоряться.

Капитализм не предлагает решения жилищного кризиса. Сотни миллиардов долларов должны быть потрачены не только на ремонт и модернизацию существующих комплексов NYCHA, но и на реконструкцию другого существующего жилищного фонда и на новое строительство, чтобы решить проблему огромной нехватки доступного жилья. Это требует создания правительства рабочих для реализации социалистической жилищной программы для удовлетворения потребностей массы населения, а не ненасытной алчности крошечного меньшинства.

Мы должны требовать более доступного жилья, чем приватизированное | Джейкоб Вучер

Нижеследующее основано на оригинальной, более длинной, коллективно написанной статье «Доступное жилье — это мошенничество», , составленной группой организаторов с Союзом арендаторов Лос-Анджелеса. Это совместно с Блогом о праве и политической экономии .

Вы слышите это повсюду: нам нужно больше «доступного жилья». Это, казалось бы, бесспорный призыв, и все же мы должны быть более критичными в нашем анализе и точными в наших требованиях.

Вдохновленные борьбой арендаторов в Лос-Анджелесе и извлеченные из нее, группа членов Союза арендаторов Лос-Анджелеса (LATU) была вынуждена задокументировать многочисленные и серьезные проблемы с доминирующей моделью приватизированного «доступного жилья» в Соединенных Штатах.

Мы обнаружили, что основные программы «доступного жилья» служат для того, чтобы объединить радикальные взгляды нашего движения и направить энергию и социальное благосостояние в стратегии, которые не могут обеспечить достойное и стабильное жилье для наиболее уязвимых из нас, при этом поддерживая, и во многих отношениях укрепляя господство помещиков и расистскую насильственную систему капиталистической собственности на землю.Мы можем и должны работать лучше, требовать и строить модели социального жилья под руководством арендаторов, которые создают будущее за пределами рынка недвижимости.

Наш первый урок был проведен в китайском квартале Лос-Анджелеса.

В настоящее время жители Hillside Villa Apartments остаются в своих домах и находятся на пути к победе в исторической борьбе за то, чтобы заставить город Лос-Анджелес использовать выдающиеся владения, чтобы их дом оставался доступным на постоянной основе. Однако два года назад их будущее было гораздо более неопределенным.

В конце 2018 года жители этого 124-квартирного дома узнали, что всего через шесть месяцев статус «доступного» здания истечет, и их домовладелец увеличит арендную плату, чтобы соответствовать рыночным ценам в их быстро облагораживающемся районе. Арендная плата некоторых арендаторов повысится с 850 до 2500 долларов в месяц, то есть на 200%. Функционально это были уведомления о выселении.

Базовая структура финансирования Hillside Villa напоминает структуру подавляющего большинства «доступного жилья», построенного в США за последние несколько десятилетий.Здание было построено на 5,5 миллиона долларов из государственных средств в конце 1980-х, и взамен застройщик и будущие владельцы должны будут сдать 124 квартиры арендаторам с доходом ниже определенного уровня по доступным ценам — но только на 30 лет. . Теперь домовладелец Том Ботц — богатый белый житель Малибу, владеющий множеством инвестиционных владений в Лос-Анджелесе и имеющий историю домовладения трущобами и дискриминации семей с детьми — мог обналичить и принудить к перемещению десятков бедных семей.

Но Вилла Хиллсайд организовалась и сопротивлялась. При поддержке LATU и Chinatown Community for Equitable Development (CCED) арендаторы сформировали Ассоциацию арендаторов вилл Hillside, собираясь каждый четверг вечером с синхронным переводом сразу на три разных языка (испанский, английский и мандаринский). Они участвовали в юридических стратегиях, заняли офисы члена городского совета, провели несколько акций протеста в особняке своего домовладельца и при этом активизировали все движение Лос-Анджелеса.Теперь, похоже, они здесь, чтобы остаться.

Но урок остается: срок «доступного жилья» истекает. А другим арендаторам не повезет.

В одном только городе Лос-Анджелес насчитывается 11 771 единица «доступного жилья», которая, как ожидается, будет преобразована в арендную плату по рыночной ставке в течение следующих пяти лет. По всей стране, согласно одной из оценок, количество «доступных» единиц жилья, которые могут быть изъяты из соглашений, ограничивающих арендную плату в течение следующих 10 лет, составляет один миллион.В Лос-Анджелесе 71% истекающих единиц принадлежит коммерческим организациям; на национальном уровне, по крайней мере, для единиц, произведенных программой налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), программой, ответственной за наибольшее количество «доступных» домов, это число превышает 80%.

Вместо того, чтобы обеспечивать социальное благо на постоянной основе, доминирующие модели предоставления «доступного жилья» допускают массовые перемещения — и массовые прибыли — всего через несколько десятилетий.

Вот еще одна проблема, которую мы видели на собственном опыте, которую в политических дебатах часто признают, но слишком легко игнорируют: «доступное жилье» часто фактически недоступно и почти всегда исключает самых бедных арендаторов.

Этот урок был извлечен из борьбы арендаторов апартаментов Kingswood в Голливуде, «доступного» комплекса, где жильцы получали повышение арендной платы до сотен долларов — но не потому, что истек срок действия соглашения о доступности Kingswood.

Здесь, как и в подавляющем большинстве «доступных» квартир по всей стране, арендная плата привязана к «среднему доходу по району» (AMI) — числу, установленному федеральным департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).Поскольку AMI для Лос-Анджелеса ежегодно корректируется в сторону увеличения по мере увеличения среднего дохода округа, владельцы их зданий, The Michaels Organization, один из крупнейших владельцев «доступного жилья» во всей стране, могут на законных основаниях повышать арендную плату, независимо от арендаторов. платежеспособность.

К счастью, арендаторы Kingswood организовались и при поддержке LATU смогли оказать достаточное давление на The Michaels Organization, чтобы существенно снизить надбавки. Как и Hillside Villa, арендаторы могли оставаться в своих домах благодаря своей коллективной готовности бороться.

Важно отметить, что стандарты AMI не означают, что «доступное жилье» на самом деле может быть довольно дорогим для арендаторов, проживающих в этих комплексах. В большинстве случаев расчеты AMI эффективно гарантируют, что беднейшие арендаторы полностью исключены из этих программ.

В Лос-Анджелесе семья из 4 человек с доходом до 83 500 долларов абсурдно квалифицируется как «с низким доходом». Последние данные показывают, что единицы, ориентированные на эту группу доходов, составляют почти 40% «доступных» домов, созданных программой Лос-Анджелеса по программе Transit Oriented Communities — политике, которая широко и некритически принимается большинством основных комментаторов, что позволяет застройщикам строить с большей плотностью застройки. в обмен на определенное количество «доступных» единиц.

В категорию «очень низкий доход» в Лос-Анджелесе входят семьи, зарабатывающие до 52 200 долларов в год, и даже категория «чрезвычайно низкого дохода» включает семьи, зарабатывающие до 31 300 долларов — значительно больше денег, чем в среднем домохозяйстве во многих джентрифицированных районах, таких как Чайнатаун, Пико-Юнион, Южный Центральный и Восточный Голливуд. В округе Лос-Анджелес более одной пятой домохозяйств (всего 699 328) имеют доход ниже 25 000 долларов, что означает, что они, скорее всего, не будут обеспечены даже самым щедрым «доступным жильем» или, если им удастся получить квартиру, они будут тратить слишком большую часть своего дохода на аренду.

Поставщики жилья могут предлагать эти квартиры по более низкой арендной плате арендаторам с существенно более низкими доходами, да, но у них есть все основания не делать этого. Это потому, что практически на каждом этапе развитие и управление «доступным жильем» связано с мотивом получения прибыли. Государственные деньги покрывают только часть затрат на разработку, поэтому остальная часть покрывается за счет частного финансирования от коммерческих кредиторов. Чтобы сделать проект «карандашным», разработчики — даже некоммерческие организации с лучшими намерениями — обычно планируют устанавливать арендную плату на максимальном уровне в пределах каждой категории доступности и увеличивать ее по мере возможности каждый год.Государственное финансирование каждого проекта просто недостаточно для того, чтобы предоставить действительно доступные квартиры тем, кто находится в наиболее отчаянном положении.

Сторонники и практики оправдывают эти программы, утверждая, что они используют большие суммы частных денег для общественного блага, и эвфемистически называют низкие уровни государственных расходов «мелкими субсидиями», отражая идею о том, что что-то лучше, чем ничего. Мы называем это мошенничеством.

Есть еще много критических замечаний по поводу доминирующих программ, которые составляли «доступное жилье» за последние несколько десятилетий, но я бы хотел закончить, выделив, пожалуй, самый серьезный недостаток «доступного жилья», Таким образом, он совершенно не в состоянии бросить вызов и даже укрепить институты и логику капитализма, не позволяя нам строить или даже вообразить различные способы отношения к жилью и земле.

Эти программы опираются на капиталистических акторов и стимулы для обеспечения того, что должно быть правом человека, которое создается и контролируется социально и демократически. Они продолжают рассматривать землю как товар, который можно лишь временно и слабо регулировать действиями государства. Считая субсидируемое «доступное жилье» чем-то необходимым только для небольшой части населения, их проверенный на нуждаемость характер предполагает, что эта система в целом приемлема для подавляющего большинства людей. И они увековечивают фундаментально несправедливые и недемократические отношения арендодателя к арендатору, когда владелец земли имеет слишком большую власть над людьми, которые там живут.

Задача левых и наших движений — предоставлять альтернативы и критиковать репрессивные системы, управляющие нашей жизнью. Мы должны твердо задуматься о том, чтобы бросить вызов системе капиталистической собственности на землю, институту, основанному на колониальном геноциде поселенцев, который всегда полагался на расовое насилие для создания ценности и чья функция была и остается, чтобы эффективно позволить (белым) править класс доминировать над бедными.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *