Подводные камни покупка комнаты: Покупка комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Возможные подводные камни при покупке комнаты

К сожалению, не каждая семья может позволить себе купить отдельную квартиру. Для многих покупка комнаты в коммунальной квартире — вариант решения жилищного вопроса. Цена на такое жилье будет более доступной.

При покупке комнаты покупатель приобретает и часть кухни, санузла, коридора. Разнообразные варианты такого жилья можно посмотреть на он риэлт и среди всех выбрать наиболее подходящий. На стоимость комнаты влияет месторасположение коммунальной квартиры, количество соседей, состояние жилья.

По статистике, за последние 10 лет количество коммунальных квартир значительно снизилось. Люди у соседей выкупают комнаты и переводят их в самостоятельные квартиры. В новостройках и жилых комплексах, как правило, нет коммунальных квартир, поэтому при покупке такого жилья придется выбирать из того, что есть.

На что обратить внимание

Если необходима пусть и небольшая, но своя комната, важно обратить внимание на ряд параметров:

  1. Количество тех, кто проживает в коммунальной квартире. Насколько это благополучные семьи, если ли дети;
  2. Сдаются ли комнаты в аренду. Не всем приятно жить там, где постоянно меняются люди;
  3. Состояние мест общего пользования. Даже по одному этому параметру можно сделать вывод о том, кто и как проживает в коммунальной квартире;
  4. Документы на право собственности. У одной комнаты может быть несколько собственников;
  5. Количество прописанных людей. Возможно, среди прописанных окажутся несовершеннолетние дети.

Прежде чем заключить сделку, следует попросить ксерокопии документов. Их желательно предварительно показать нотариусу и проконсультироваться с ним. Специалист также поможет проверить наличие ареста на комнату.

Нюансы при оформлении сделки

При покупке комнаты важно:

  1. Письменно уведомить соседей и получить от них отказ. Если один из соседей желает купить выставленную на продажу комнату, от сделки лучше отказаться;
  2. Уведомить местные власти;
  3. Оформить общую площадь. Ее точный размер должен быть указан в правоустанавливающих документах продавца. До продажи комнаты общую площадь должна быть разделена между собственниками. Эта информация указывается в соглашении.

Приобретение комнаты в коммунальной квартире по-прежнему остается актуальным. Если приобретаемое жилье окажется ликвидным, то в дальнейшем его можно будет продать без труда. Поэтому для поиска оптимального варианта и за помощью при оформлении сделки лучше обратиться к специалистам.

Фото: expatland.com

«Подводные камни» при покупке комнаты

Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты. Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег. Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день). Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права. Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее. На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант. Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи). Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую». Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана.

В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь. Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям. Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней. То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

возможные проблемы и их решение.

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

 

 

○  Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процедура оформления.

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны.

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о:
    — составе семьи;
    — отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой.

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи.

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия.

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом.

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты.

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

  • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
  • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

Вернуться к содержанию ↑

 

 

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист. РУ

Подводные камни при покупке недвижимости

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети
Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.

Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги
Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

Выписка
Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Документы
Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.

Доверенности
Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Наследство
Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

История квартиры
В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.

Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.

Общая и жилая площадь
Площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.

Покупка доли в квартире. Подводные камни

Важно понимать, что, купив долю в квартире, вы не приобретаете определенные квадратные метры (если доля не выделена в натуре, когда за долевым сособственником закреплена конкретная комната в квартире). Поэтому юридически правильно говорить не о доле в квартире, а о доле в праве собственности на квартиру.

1. Споры между сособственниками

Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр. 

 

В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию). 

 

Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. 

 

Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 

 

 

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.

 

 

Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа. 

 

Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:

 

1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо 

2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо

3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо

4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).

2. Ограничение права распоряжения долей

Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех сособственников. Если кто-то из них откажется продавать свою долю, обязать его это сделать не получится. В таком случае вы сможете продать только долю, принадлежащую вам. При этом в случае, если доля будет продаваться не другому участнику долевой собственности, а постороннему лицу, остальные сособственники должны быть уведомлены о продаже, так как они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (п.1 ст.250 Гражданского кодекса РФ). 

 

И только если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю другому лицу (причём за цену, предложенную другим сособственникам).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому при их совершении необходимо учитывать разъяснения Федеральной нотариальной палаты. 

 

В частности, в Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), даны разъяснения о порядке направления извещений другим участникам долевой собственности и о порядке получения отказов от преимущественного права покупки.

 

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

  • свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

Опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

 

Нередко бывают ситуации, когда продавцу доли не известен адрес регистрации и адрес фактического проживания сособственника, по которому ему необходимо направить извещение о продаже доли. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в ЕГРН, в МВД, допускается направление извещения по адресу места нахождения квартиры.

 

 

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Если нотариусу предоставляется отказ сособственников, совершенный в простой письменной форме, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи. В случае, когда доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права.

 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок исчисляется со дня, когда такой сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права. 

 

Судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

 

Таким образом, участник долевой собственности, права которого были нарушены, должен выплатить стоимость доли покупателю, а покупатель, в свою очередь, вправе потребовать возмещения убытков с продавца доли, который заключил договор с нарушением преимущественного права.

3. Новые «тренды» на рынке недвижимости

Продажа доли под видом отдельной квартиры-студии

В последние годы на рынке недвижимости появилось много предложений квартир-студий, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Такие студии чаще всего «нарезают» из трех- или четырехкомнатных квартир. Для этого в квартире производятся перепланировки, не всегда согласованные в установленном порядке. Покупателю предлагают купить отдельную квартиру, но юридически ему продают долю в квартире с несогласованной перепланировкой. 

Это может привести к получению предписания уполномоченного органа о приведении квартиры в исходное состояние, к штрафу, а в некоторых случаях и к принудительной продаже квартиры с торгов. Всё это – негативные последствия покупки именно доли, а не самостоятельного объекта недвижимости.

Продажа доли без права проживания

Ещё одно нововведение на рынке недвижимости — продажа «микродоли» в квартире «под прописку». Встречаются объявления о продаже 1/8, 1/32, 1/50, 1/210 и т.д. долей. Причём такие доли продают даже в однокомнатных квартирах. В объявлениях о продаже доли продавцы честно указывают, что проживание в квартире невозможно, а нередко указывают на то, что и посмотреть квартиру перед покупкой доли в ней нельзя. 

Но почему собственник доли (пусть даже и такой незначительной) не имеет права проживать в квартире? 

Очевидно, что, используя такие продажи, «продавцы» пытаются уйти от ответственности за фиктивную регистрацию. Кроме того, такие «микродоли» могут быть образованы с нарушением закона, в том числе с использованием поддельных документов. Не исключено, что продажа таких долей происходит с нарушением преимущественного права покупки, а потому покупку такого «актива» нельзя рассматривать как вложение средств с целью инвестирования. 

Покупатель такой «микродоли» должен быть готов к тому, что его сделка будет оспорена, и, в случае если продавец после продажи доли скроется или будет признан несостоятельным (банкротом), покупатель потеряет свои деньги.

Вышеуказанные обстоятельства являются основной причиной такой, на первый взгляд, привлекательной цены объекта. Однако покупка доли с целью последующего выкупа всей квартиры может не привести к желаемому результату. Покупатель доли должен грамотно оценить возможные риски такой сделки.

 

Артур Пронин

07.04.2021

Обходим «подводные камни» при покупке квартиры / нотариус липецк

Покупка в собственность жилого помещения – квартиры – является очень серьезным и рискованным делом. Если при приобретении жилья не просчитать все риски, можно не только остаться без приобретаемой квартиры, но и потерять все средства, накопленные на нее либо взятые в долг у банка.

При приобретении недвижимости в новых домах рисков меньше, но они тоже существуют. Покупка квартир со вторичного рынка жилья более рискованна в связи с обилием мошенников, «играющих» на доверии. Поэтому необходимо проявлять бдительность на всех стадиях покупки квартиры – от просмотра жилья и переговоров до регистрации сделки и выплаты денег в сумме, равной стоимости покупаемого жилого помещения.

Во-первых, необходимо проверить паспорт у продавца, а также, по возможности, собрать информацию о самом продавце, в особенности сведения о его дееспособности, наличии судимостей. Только проверив продавца, можно заключать с ним договор и передавать ему денежные средства. Стоит избегать совершения сделки с гражданином, реализующим квартиру по доверенности от собственника жилья. При заключении сделки с лицом по доверенности, выданной от имени собственника квартиры, очень сложно проверить факт выдачи собственником доверенности, удостовериться, что хозяин квартиры жив и добровольно выдал представленную доверенность. Сделки по доверенности очень часто оспариваются в дальнейшем в суде.

Во-вторых, покупатель до приобретения квартиры должен проверить документы, определяющие права продавца на квартиру. Рекомендуется посмотреть подлинники документов. В случае возникновения сомнений необходимо обратиться за пояснениями к собственнику жилья и перепроверить информацию в компетентных органах.

В-третьих, очень желательно получить актуальную выписку из домовой книги, содержащую информацию обо всех, когда-либо зарегистрированных в квартире, гражданах. Особое внимание необходимо обратить на тех, кто был выписан в связи с направлением в места заключения, несовершеннолетних, пенсионеров, а также пропавших без вести лиц. Если собственник квартиры отказывается представлять вышеуказанную выписку, либо в выписке указаны лица, которые при определенных обстоятельствах, например, при освобождении из мест заключения, могут претендовать на проживание в квартире, от сделки лучше отказаться.

Если в приобретаемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние либо данные лица являются собственниками жилья, необходимо в обязательном порядке до заключения сделки получить согласие органов опеки на сделку по отчуждению данной квартиры.

Наименее рискованной является покупка квартиры, фактически и юридически свободной от проживания иных лиц и не обремененной притязаниями третьих лиц. Оспаривание такой сделки практически невозможно. Самые непростые в совершении сделки – это сделки по покупке квартир, ранее переданных в залог либо находящиеся под арестом, либо сделки при заключении договора с недееспособным гражданином.

При приобретении жилой квартиры в новом, только построенном доме необходимо проанализировать местонахождение жилья на предмет транспортной доступности, наличие на небольшом расстоянии от дома магазинов, школ, детских садов, поликлиник.

При анализе сделки по приобретению жилья в новостройке нужно проверить правомочность застройщика на строительство дома, а также определить, каким образом должна производиться смена собственника с застройщика на будущих жильцов. Для этого необходимо изучить следующие документы:
— контракт между муниципальным образованием и заказчиком строительства;
— документы, подтверждающие законность выделения земельного участка для постройки дома;
— контракт на инвестирование денежных средств в проводимое строительство соинвесторами;
— договор между заказчиком и организацией, осуществляющей строительство (данная организация должна иметь разрешение на осуществление деятельности по строительству).

Если продавцу квартиры в новостройке жилье принадлежит на основании договора уступки права, переданного по договору на инвестирование, либо договора о долевом участии в строительстве, данные договоры должны быть зарегистрированы в органах, обладающих правами на регистрацию данных сделок. Если продавцом квартиры выступает риэлтерская фирма, действующая от имени собственника, у нее должен быть договор поручения, в силу которого данной фирме переданы полномочия на реализацию квартир.

В ситуации, когда у покупателя отсутствует опыт по совершению договоров с недвижимостью, рекомендуется привлекать к анализу документов и сделки специалиста по сделкам – риэлтора. Но даже при привлечении специалиста не стоит отказываться от личного участия в заключаемой сделке и проверке документов

16.04.2020, 430 просмотров.

Подводные камни вторичного жилья

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.

Образец выписки из Росреестра

Что спросить у продавца вторичного жилья?

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья

3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене

5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

На что обратить внимание при покупке квартиры: вторичное жилье без секретов

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья. Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам. Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования. В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать. Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца. Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку. Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

10 скрытых проблем в гостиной, которые вы могли не заметить на видео

Гостиная — одно из самых важных мест, которые нужно тщательно изучить при поиске дома. В конце концов, именно здесь вы сможете расслабиться после долгого дня, посмеяться с друзьями, устроив ночь игр, или найти утешение в хорошей книге, свернувшись калачиком у камина.

Но дайте нам загадку: как вы можете полностью осмотреть гостиную, если вы не , а там ?

По мере распространения пандемии COVID-19 виртуальные и видео туры по дому стали критически важными для покупателей жилья.Технологии позволяют нам чувствовать, что мы действительно здесь. Но есть и недостатки — например, через видеоэкран не заметить неприятного запаха или шумных соседей. Нет, чтобы получить полное представление о пространстве, в которое вы хотите внести первоначальный взнос, вам нужно положиться на своего агента, который будет вашими глазами, носом и ушами.

Чтобы узнать как можно больше информации о своем предполагаемом новом доме, задайте своему агенту эти вопросы о гостиной во время видеотура.

1. Входная дверь открывается в гостиную?

Войдя в дом, вы сразу попадаете в гостиную или есть фойе, ведущее к вам?

Это важный вопрос, который нужно задать, — говорит Ленеива Глава , главный брокер / владелец Welcome Home Realty, в Антиохии, штат Теннесси.

Для большинства потенциальных покупателей фойе — приятный бонус — место, где можно снять обувь и повесить пальто. Если — это , обязательно загляните и в шкаф.

Также: если вы смотрите на двухэтажный дом, где находится лестница?

«Это важно, потому что иногда лестница встречает вас у двери или в стороне от гостиной», — говорит Хед. «В зависимости от расположения лестницы может пострадать пространство стены, доступное для размещения мебели.

2. Где именно

— это гостиная?

Убедитесь, что ваш агент точно покажет вам, где он находится по отношению к остальной части дома.

«Вашему агенту очень важно снимать видео, как будто он входит в гостиную и проходит через нее, как если бы они жили там ежедневно», — говорит Дженнифер Карр , младший брокер Timber and Love Realty, в Бойсе, штат Иллинойс.

«Если есть препятствия, такие как небольшие дверные проемы или лестницы, это может быть затруднительно для некоторых покупателей, у которых могут быть особые потребности», — добавляет она.«Я могу сказать вам по опыту, что даже одна ступенька ниже или выше жилой площади может быть большим негативом для многих покупателей всех возрастов».

3. Как это выглядит и звучит за окном?

Убедитесь, что ваш агент направляет камеру в каждое из окон. Смотреть и слушать.

«Вы можете спросить своего агента, есть ли какие-либо навязчивые или мешающие звуки во время просмотра, которые, возможно, не прозвучали с их стороны, — например, шум транспорта, лай собак или гудок поезда», — рекомендует Карр.

4. Это обычная гостиная?

Вы можете совершить поездку по дому с семейной комнатой и гостиной. В доме, где есть и то, и другое, семейная комната имеет тенденцию быть более непринужденным местом вдали от главного входа, где все тусуются, чтобы посмотреть телевизор. С другой стороны, гостиная традиционно расположена рядом с входной дверью и служит формальным помещением для приема гостей или развлечения.

Венди Гладсон , консультант по недвижимости в Compass, Лос-Анджелес, советует подумать о том, как будет использоваться формальная гостиная.

«Будет ли это потраченное впустую пространство, если оно будет отделено от остальной части дома, — говорит она, — или его можно перестроить в соответствии с вашими потребностями?»

5. Что это за пол?

«Сделать так, чтобы ваш агент включил видео с напольным покрытием в гостиной, гораздо важнее, чем вы думаете», — говорит Карр.

Будь то древесина лиственных пород, ламинат, плитка или ковровое покрытие, спросите, в каком он состоянии.

«Полы можно заменить, но, что более важно, если они в плохом состоянии, вы можете использовать их в переговорах», — говорит Карр.

6. Какова высота потолка?

Низкие потолки создают ощущение уюта, а более высокие создают иллюзию большего пространства и величия, говорит Гладсон.

Спросите своего агента, насколько высокий потолок важен, если вы хотите снизить счета за коммунальные услуги, поскольку обогрев и охлаждение помещений с высокими потолками обходятся дороже. Осматривая потолок, проверьте состояние деревянных балок или досок.

7. Можно поближе познакомиться с освещением?

Освещение часто упускается из виду, говорит Гладсон, но вы должны уделить ему больше, чем беглый взгляд.

«Во многих старых домах освещение может быть устаревшим и нуждаться в модернизации», — говорит она.

Это может обойтись дорого, если вам придется заменить потолочный вентилятор, бра и другое дополнительное освещение или добавить новое освещение. В некоторых старых домах нет светильников или потолочных вентиляторов с подсветкой в ​​гостиной. Об этом следует помнить, если вам нужно верхнее освещение.

8. Это дровяной камин?

«Камин — это сердце гостиной, эмоциональный якорь, олицетворяющий тепло и очарование», — говорит Гладсон.

Не так тепло и уютно, если оно рушится или нефункционально. Независимо от того, является ли камин газовым, гелевым, гранулированным или дровяным, внимательно присмотритесь, когда ваш агент приближает структуру и каминную полку.

Спросите у своего агента, работает ли он, и, если он работает на дровах, когда в последний раз трубочист обслуживал камин.

9. Сколько окон и дверей в гостиной?

Естественный свет — желанная особенность, но слишком большое количество окон может повлиять на расстановку мебели — если вы не предпочитаете мебель подальше от стен.Также обратите внимание на формы и размеры окон.

«Обратите внимание на любые уникальные особенности, такие как эркер или сиденье у окна, которое создает больше места на полу из-за выпуклости, или французских дверей. Какими бы красивыми они ни были, если двери распахнутся внутрь, они могут лишить вас ценной площади на полу », — предупреждает Хед.

10. Могу я увидеть отделку крупным планом?

Красиво оформленная гостиная легко отвлечься, не обращая внимания на отделку. И даже если гостиная пуста, вы можете принять во внимание размер и пол и двигаться дальше.

Однако, прежде чем ваш агент покинет гостиную, попросите его присмотреться.

«Проверяйте качество отделки от краски до плинтусов и карнизов, полов, драпировок или оконных покрытий и нестандартных встроенных элементов», — советует Гладсон.

Избегайте покупки дома с плохой планировкой

Домовладельцы могут легко перестать обращать внимание на планировку после того, как прожили на одном и том же пространстве несколько лет. Через некоторое время повседневная деятельность становится рутинной, и домовладельцу может не иметь никакого значения, как перемещаться по дому, но плохая планировка отпугнет покупателей.

Покупатели могут не узнать плохой дизайн планировки, когда впервые увидят его, но они будут знать, если что-то не так с домом. Как правило, это ощущение вызвано плохой компоновкой.

Часто бывает сложно исправить плохой макет, не потратив много денег. Прежде чем решить, что плохая планировка может быть улучшена путем перемещения стен, попросите подрядчика сообщить вам, являются ли стены, которые вы хотите переместить или удалить, несущими стенами, потому что в таком случае это может быть невозможно или финансово невыполнимо.Взаимодействие с другими людьми

Вот несколько планировок дома, которых стоит избегать.

Ключевые выводы

  • Покупатель может не заметить плохой макет, когда впервые увидит его, но он будет знать, если что-то не так.
  • Часто бывает трудно исправить плохую планировку, не внося серьезных изменений в дом и, таким образом, не тратя много денег.
  • Плохая планировка: лестница, выходящая на дверь, смежные спальни и отсутствие вида из одной комнаты в другую.
  • Имейте в виду, что в какой-то момент вы, скорее всего, продадите дом, и плохая планировка может затруднить продажу.

Внутренняя лестница напротив входа

Некоторые считают это плохим фен-шуй. Последователи этой древней китайской традиции говорят, что лестница, расположенная прямо перед входом, позволяет энергии дома уйти. Однако они говорят, что это также зависит от элемента рождения каждого человека и не влияет на всех с одинаковой степенью интенсивности.Взаимодействие с другими людьми

Фактически, встреча с лестницы сразу же после входа в дом вызывает конфронтацию и отталкивает большинство людей. Визуально приятные лестницы изогнутые, широкие, хорошо освещенные и смещенные в сторону.

Прихожая к входу

Входы важны, потому что вход производит первое впечатление. Покупатели принимают решение в течение нескольких секунд после входа в дом. Возможно, это неосознанное решение, но покупатели либо хорошо, либо плохо себя чувствуют, входя в дверь.

Длинные, узкие, темные коридоры — это огромный поворот, особенно если коридор составляет весь вид из подъезда. Дома, спроектированные таким образом, иногда представляют собой дуплексы, которые были преобразованы в односемейные резиденции, с гостиной слева, столовой справа, спальнями в коридоре и кухней в задней части дома. Он не передает теплый, уютный дом.

Столовая в центре дома

В этом макете, войдя в дом, вы проходите через гостиную в столовую.Чтобы попасть на кухню, в семейную комнату или в спальни, нужно пройти через столовую, потому что все комнаты соединены несколькими входами в столовую. Основная жалоба — неудобство перемещения вокруг обеденного стола для доступа к другим частям дома. Он не обеспечивает прямой путь или легкий доступ.

Смежные спальни

В некоторых областях оценщики не принимают во внимание стоимость смежных спален и рассматривают две спальни как одну.В рекламе недвижимости это здание может быть названо домом с двумя или тремя спальнями, если две из трех спален примыкают друг к другу. Только из соображений конфиденциальности покупатели ожидают отдельный вход в каждую спальню.

Покупателям обычно нужен главный люкс с ванной комнатой. Даже если ванная находится прямо за дверью главной спальни, если в нее нельзя попасть изнутри спальни, это нежелательно.

Спальни, расположенные рядом с гостиной / столовой

Нежелательно располагать дверь спальни прямо из комнаты, где собираются члены семьи или гости.Помимо фактора шума, это также снижает конфиденциальность. Большинство людей хотят пообедать, развлечь семью в семейной комнате или приветствовать посетителей в гостиной, не глядя на спальню.

Плохо расположенный гостевой санузел

Единственное, что хуже, чем смотреть в длинный коридор при входе в дом, — это запечатлеть полный вид туалета в его конце. Во многих старых домах ванная комната размещается в конце коридора, а не по одну или другую сторону. Закрывать дверь в ванную непривлекательно и неинтересно, так что это непрактичное решение.Также непривлекательна ванная комната на первом этаже или гостевая, в которую можно попасть только через подсобное помещение / прачечную или спальню.

Нет видов из одной комнаты в другую

Даже если ваш дом небольшой, если вы видите несколько других комнат с центральной точки, дом будет казаться больше. Достичь этой цели помогают многочисленные дверные проемы или арки, ведущие к основным зонам для встреч. Открытые пространства создают ощущение простора. Нет необходимости открывать кухню для гостиной / семейной зоны, но это популярно.

Спутниковые гостиные

Этот тип планировки обычно помещает гостиную с одной стороны от входа и не соединяется ни с одной другой комнатой, кроме входа. Вы видите эту особенность чаще в старых домах, которые были реконструированы, где стены были перенесены. Люди не хотят чувствовать себя изолированными от остальной части дома, особенно если они используют гостиную по прямому назначению.

Однако, честно говоря, гостиные теряют популярность у покупателей, поскольку их образ жизни приближается к более повседневной жизни.В строительстве новых домов наблюдается тенденция отхода от строительства домов с жилыми комнатами и их замены просторными комнатами или расширенными семейными комнатами.

Итог

Хотя вы можете не возражать против некоторых из этих функций, имейте в виду, что в какой-то момент вы, скорее всего, продадите дом, а плохая планировка может затруднить его продажу. Ищите дом с хорошей планировкой или проблемами с планировкой, которые можно решить относительно легко.

7 главных ошибок при покупке жилья, которых следует избегать

Кейт Эшфорд

Безумно низкие процентные ставки по ипотеке — и осознание того, что они со временем снова вырастут — заставляют многих людей думать, что пора покупать дом прямо сейчас .И, возможно, это так … если вы все сделаете правильно.

Покупка дома — серьезная покупка (мягко говоря), и есть масса способов споткнуться. Но не волнуйтесь — у нас есть ваш букварь прямо здесь.

1. Не покупайте дом, если планируете в ближайшее время снова переехать.

Если вы снимаете квартиру, вам может быть неприятно выписывать этот чек каждый месяц и не иметь собственного капитала, который можно было бы предъявить в конце года. Но если вы не уверены, что останетесь на месте в течение нескольких лет, вероятно, сейчас не подходящее время для покупки — акций или отсутствия акций.«Некоторые люди склонны покупать дом, зная, что они собираются переехать через несколько лет», — говорит сертифицированный специалист по финансовому планированию LearnVest Planning Services Эллен Деррик. «Не покупайте недвижимость и автоматически предполагайте, что вы сможете сдать ее в аренду или продать, когда переедете».

Что делать: Если вы не находитесь в районе с сильным рынком аренды, который позволил бы вам покрыть ипотечный кредит на ваш дом, если вы переедете в другое место, то возьмите сейчас аренду.

2.Не… расходуйте свой бюджет.

Покупка дома может вызвать у вас головокружение. Посмотри на это! И этот! За немного больше вы можете получить гранитные столешницы и офисный уголок! Когда вы просматриваете недвижимость, вы имеете дело с таким большим количеством людей, что может показаться не таким уж большим делом потратить еще 10 000 или 15 000 долларов на дом, который вы действительно любите . Но это не та игра, в которую вы хотите играть. «Люди смотрят на верхний предел своего доступного ежемесячного платежа и не задумываются о том, что произойдет, если их доход упадет или им придется сменить работу», — говорит Деррик.(Если вам интересно, какой процент вашего бюджета должен идти на жилье, ознакомьтесь с Правилом 50/20/30.)

Что делать: Получите предварительное одобрение на ипотеку. Это не только докажет, что вы серьезно относитесь к своему риэлтору и продавцам жилья, но также даст вам представление о вашем верхнем пределе. «Помните, что кредитор должен предоставить вам ссуду, и чем больше денег вы занимаетесь, тем лучше для них», — говорит Деррик. «Они хотят, чтобы вы набрали максимум . Я бы взял номер предварительного утверждения и урезал примерно 20%.”

СВЯЗАННЫЙ: M.A.S.H. Калькулятор: сколько будет стоить мой образ жизни?

3. Не забывайте… о дополнительных расходах.

Покупка дома — это не просто замена арендной платы ипотечным платежом. Также существуют расходы на техническое обслуживание, коммунальные услуги (которые, вероятно, будут стоить дороже) и налоги на имущество. «Люди часто забывают и о налогах на недвижимость, и о страховании, когда думают о том, сколько дома они могут себе позволить», — говорит Деррик. «Фактический ежемесячный платеж может оказаться далеко за пределами вашего ценового диапазона, если вы примете эти вещи.”

Что делать: Спросите домовладельцев об их средних расходах на коммунальные услуги и налогах на недвижимость, получите расценки на страхование домовладельца и бюджет примерно на один процент от покупной цены дома на ежегодное обслуживание. Затем посчитайте, можете ли вы позволить себе купить дом. (И не забывайте о затратах на закрытие сделки. Средняя стоимость закрытия ипотеки на 200 000 долларов составляет около 3754 долларов, согласно Bankrate.com, но ваш брокер должен быть в состоянии дать вам оценку.)

СВЯЗАННЫЙ: Каковы должны быть ваши годовые затраты на электроэнергию?

4.Не… вносите номинальный первоначальный взнос.

Даже с учетом ужесточения требований кредиторов для получения ипотечного кредита, все еще можно купить дом с пониженной ценой всего на 3%. Это не обязательно плохо, но это означает, что у вас будет очень мало капитала в вашем доме, когда вы впервые в него переедете. Так что, если что-то произойдет, и вам придется продать, вы в конечном итоге будете должны больше, чем можете получить от продажи, если учесть затраты на закрытие сделки. Это ставит вас в опасное положение.Даже если этого не произойдет, вам придется платить частных ипотечных страховок (PMI) каждый месяц, пока ваш собственный капитал в доме не превысит отметку в 20%, а на это могут уйти годы. (Если вы не можете заложить 20%, ваша ссуда технически считается рискованной — PMI — это страхование, которое защищает банк в случае невыполнения вами обязательств по ипотеке.)

Что делать: Подумайте, разумно ли покупать дом сейчас, если у вас нет 20% первоначального взноса. Да, процентные ставки низкие, но если вам придется взять в долг на тысячи больше, потому что у вас на самом деле нет отличного птичника, в конце концов, это может оказаться бесполезным.Вы можете избежать многолетнего PMI и иметь меньший ежемесячный доход, если потратите год или два, активно откладывая деньги на первоначальный взнос.

СВЯЗАННЫЙ: Я хочу получить контрольный список по ипотеке

5. Не забывайте оформлять все в письменном виде.

Вы не будете первым покупателем дома, который предположит, что кухонная техника идет в комплекте, — только для того, чтобы обнаружить кухню без бытовой техники на последнем проходе. «Я слышал, что покупатели совершали десять обходов, потому что продавец снял шторы, а покупатель ожидал, что их оставят», — говорит Деррик.«Я видел, как из-за подобных вещей срывались всевозможные сделки». Общие спорные моменты: оконные рамы, гидромассажные ванны, осветительные приборы, душевые и ванные, потолочные вентиляторы и крупная бытовая техника, такая как стиральные машины и сушилки. Замена того, что, как вы думали, оставалось, может стоить сотни, так что это не мелочь.

Что делать: Выполните договор с зубчатой ​​расческой. Если предмета, который вы ожидали увидеть, нет, спросите об этом — и добавьте его в письменной форме.

6.Не пропустите осмотр.

Даже если дом выглядит выигрышным, было бы глупо пропустить тщательный осмотр у профессионала. «Люди склонны думать, что проверка и оценка — это одно и то же, — говорит Деррик. «Они не.» Инспектор должен выявить то, чего вы не знаете, например, в хорошей ли форме дымоход или серьезные трещины в фундаменте. Он поищет признаки повреждения водой и проверит изоляцию на чердаке.Если есть условия, при которых потребуется ремонт, вы можете договориться с продавцом о снижении цены. Другими словами, осмотр стоит каждой копейки.

Что делать: Получите рекомендации от своего риэлтора или друзей, которые покупали в этом районе, и сделайте профессиональный осмотр, прежде чем закроете дом.

7. Не… думайте, что новый дом дает вам право на все новое.

«Многие люди покупают этот красивый дом, а затем смотрят на обшарпанную машину, стоящую на подъездной дорожке, и думают:« Нам лучше купить новую машину », — говорит Деррик.Или у вас внезапно появляется обычная гостиная, но нет официальной мебели для гостиной — так что вы ее покупаете! Было бы ошибкой думать, что вам внезапно нужно обновить все свое оборудование, чтобы оно соответствовало сияющему новому дому. «Вы не хотите влезать в кучу долгов по кредитным картам только для того, чтобы не отставать от дома», — говорит Деррик.

Что делать: Поживите какое-то время в вашем доме, чтобы вы могли понять, что вам действительно нужно. Тогда копите на это!

Подробнее от LearnVest

Я хочу получить чек-лист по ипотеке

Как работает сравнительный анализ рынка?

Сказка о короткой продаже: долгий путь к дому моей мечты

Прежде чем сдавать в аренду комнату в своем доме, знайте о плюсах и минусах

Сдавать комнаты не для всех.Если вы хотите арендовать свободное место в своем доме, знайте плюсы … [+] и минусы.

Гетти

Сдать в аренду свободную комнату в своем доме, чтобы сводить концы с концами, — это нелегкое решение. Для тех, кто склонен открывать свои двери для незнакомцев, друзей или родственников, частая причина сделать решительный шаг — дополнительный заработок.

Ресурс Homes.com провел опрос среди 950 домовладельцев, чтобы выяснить, какие помещения они сдают в аренду, сколько денег они зарабатывают и о которых они больше всего сожалеют.

Переезд арендатора обеспечил респондентам исследования от 800 до 1030 долларов в месяц. На вопрос, почему они сдают свою недвижимость в аренду, почти 74% опрошенных домовладельцев ответили, что хотят подзаработать. Еще 33,3% заявили, что доход от аренды был использован для оплаты ипотеки, 22,4% использовали дополнительные средства для покрытия налогов на недвижимость, а 18,6% использовали свои доходы от аренды для оплаты счетов за коммунальные услуги. Двадцать три процента бэби-бумеров предпочитают сдавать в аренду свои свободные комнаты для увеличения дохода.

Краткосрочная аренда может означать уменьшение гарантированных средств каждый месяц по мере въезда и выезда арендаторов. Однако более долгосрочные контракты могут обеспечить стабильный поток доходов, что, возможно, приведет к повышению среднемесячной заработной платы. Хотя Airbnb и другие приложения для краткосрочной аренды популярны, большинство респондентов (49,2%) нашли своих арендаторов через друзей.

В большинстве случаев наличие свободной спальни является основным требованием при аренде комнаты в доме. Сорок три процента опрошенных домовладельцев решили сдать в аренду дополнительную спальню или две.Двадцать семь процентов сдаются в аренду с немного большим разделением между арендатором и домовладельцем, предлагая готовый подвал в качестве арендуемой единицы. Для большей конфиденциальности 16,6% арендовали отдельно стоящий гостевой дом.

Исследование показало, что ремонт дома перед сдачей в аренду свободного помещения преобладали среди 63% домовладельцев. В среднем респонденты тратили около 616 долларов на краску, что было наиболее распространенным обновлением для арендаторов. Полы также обновлялись более чем в половине случаев, но на новых полах в среднем почти вдвое превышало количество краски.

Чаще всего домовладельцы получали арендную плату от своих арендаторов в виде наличных денег (59,8%). Если аренда не очень дешевая, арендная плата может быть большой и рискованной суммой для ношения наличными, поэтому 50,1% опрошенных домовладельцев также принимают личные чеки. Приложения для цифровых кошельков использовали более трети домовладельцев для приема платежей. Такая гибкость может быть привлекательной для многих арендаторов, поэтому Homes.com предлагает рассмотреть более одного варианта оплаты, если вы хотите повысить желательность аренды.

Исследование также показало, что многие домовладельцы чувствовали себя ущемленными, не поднимая арендную плату выше. В среднем $ 9400 скрытых затрат на аренду свободной комнаты, включая техническое обслуживание, улучшения, коммунальные услуги, страхование или вакансии, могут превышать доход от аренды, поэтому изначально необходимой арендной платы может быть недостаточно.

Еще 17,6% респондентов выразили сожаление по поводу того, что не проверили проблемных арендаторов более тщательно, чтобы избежать проблем в будущем, в том числе ущерба, который арендаторы могут оставить.Примерно такое же количество респондентов также пожелали, чтобы в своих домах они установили более совершенные средства безопасности. Обеспокоенность личной безопасностью и прошлым арендаторами отпугнула 31% домовладельцев, заявивших, что они не сдавали свои помещения в аренду по этим причинам.

К счастью, 95,8% респондентов заявили, что проверяли потенциальных арендаторов. Около 47% опросили кандидатов, а 39% пошли еще дальше и провели проверку биографических данных. Проверка данных арендатора должна включать все, от истории аренды до криминального прошлого.

Наконец, только 5,2% домовладельцев считали большой ошибкой открытие своих домов для съемщиков. Сбор залога и работа со знающим юристом или профессионалом в сфере недвижимости рекомендуется для понимания тонкостей сдачи вашего помещения в аренду. При аренде свободного пространства подумайте о том, чтобы использовать форму договора аренды комнаты, составленную адвокатом, чтобы четко обозначить и определить ожидания, обязанности и права.

4 ошибки, связанные с меблировкой дома, совершают первые покупатели дома

При всем волнении, связанном с покупкой вашего первого дома, о его меблировке, возможно, забыли.Вы въезжаете и вдруг … вау. В квартире намного больше места, чем было у вас. Вам нужна новая мебель, новые коврики, новые лампы, новые произведения искусства, новые аксессуары … и, ну, все новое!

Обстановка вашего первого дома — это уникальное событие, которое вы хотите получить одновременно и получить удовольствие, так что прежде, чем вы выберетесь в магазины мебели для дома, найдите минутку, чтобы прочитать этот список из четырех самых распространенных предметов интерьера. ошибки, которые совершают покупатели нового жилья, и как их избежать.

Покупка всего сразу

Многие новые домовладельцы спешат купить как можно больше, чтобы заполнить дом и «покончить» с переездом. Но это ошибка. Одновременная меблировка дома обычно приводит к беспорядку, несоответствиям и грубым ошибкам в декорировании. Вы можете согласиться на неидеальную вещь просто потому, что она сейчас доступна.

Лучше всего потратить некоторое время на то, чтобы спланировать, как должна выглядеть каждая комната. Привыкайте к тому, как свет проникает через окна, как вы естественным образом занимаетесь в комнате и как вы ее используете.Да, сходите и купите то, что вам нужно, но не торопитесь с другими вещами. Мы согласны с советом дизайнера интерьеров Нейта Беркуса: «Ваш дом должен рассказывать историю того, кто вы есть, и быть коллекцией того, что вы любите».

Если вы переезжаете из арендуемого помещения, скорее всего, у вас уже есть все необходимое, а это значит, что нет острой необходимости в наиболее обжитых комнатах, таких как спальня, ванная или кухня. Покончив с этими неотложными потребностями, вы можете потратить некоторое время на то, чтобы придумать действительно отличный план для более незащищенных жилых помещений, которые также являются теми областями, которые вы хотите показать.

Острый взгляд

В волнении от поиска идеального изделия вы можете взглянуть на его размер и решить, что он подойдет. Не хорошая идея. Вам следует измерить свое пространство еще до того, как вы начнете искать мебель. Вам нужно знать размеры комнаты (длину, ширину и высоту потолка), а также доступное пространство, где вы планируете разместить мебель. Возможно, вам придется учитывать существующие детали, которые вам придется обойти, оставить место для проходов или избегать окон и дверей.Если вы планируете сохранить существующие предметы, вы можете также измерить их длину, ширину и высоту, чтобы вы могли смешивать и сочетать новые предметы, чтобы достичь баланса и гармонии в комнате. Масштаб — одна из самых недооцененных частей домашнего декора, но одна из самых визуально впечатляющих. Масштаб — это то, как изделие выглядит в комнате. Он должен визуально соответствовать размеру комнаты. Например, слишком маленький диван может затмиться сводчатыми потолками и широким пространством непрерывной стены.

Кроме того, не забудьте измерить дверные проемы и коридоры, если вы покупаете большие предметы.У вас может быть огромная отличная комната, которая будет фантастически смотреться с большой секцией, но если она не проходит через дверь или коридор, вы будете очень разочарованы.

Going Square

Домовладельцы часто ставят мебель вплотную к стенам комнаты. Такое размещение скучно и ограничивает, и из-за него открытый план этажа может казаться пещеристым и холодным. Не бойтесь проявить творческий подход к планировке комнаты. Уберите мебель от стен и ближе друг к другу, чтобы создать уютные пространства для разных нужд — чтения, просмотра телевизора, общения.В зависимости от того, как она устроена, мебель и декор можно также использовать, чтобы разбить большую открытую комнату или объединить два отдельных пространства, например, кухню и гостиную в открытой планировке. Обязательно оставьте достаточно места для проходов.

Переполнение комнаты

Покупатели нового дома имеют здесь преимущество. Они берут с собой меньше, поэтому меньше шансов, что комнаты будут переполнены. Не поддавайтесь искушению забить свой новый дом новыми вещами.Конечно, вы хотите оставить место для движения, но вы также хотите видеть свой новый дом, а не только мебель внутри него. Хорошее практическое правило — начать с самого необходимого для каждой комнаты. Тогда остановись. Как поясняет Кей Уэйд, вице-президент и главный дизайнер расположенной в Лос-Анджелесе фирмы по дизайну интерьеров Closet Factory: «В зависимости от площади и вашего бюджета, вы можете начать просто, а пространство со временем может увеличиваться».

Личные предпочтения действительно играют роль в том, сколько предметов мебели размещено в комнате.Некоторые люди предпочитают более близкое ощущение; другие более минималистичны. Определенно придерживайтесь своих предпочтений. В конце концов, это ваш дом, и он должен вам понравиться.

Не тратьте столько времени, сколько вам нужно

Не существует жестких правил, определяющих, как быстро вам нужно обставить свой дом. На самом деле, многие дизайнеры интерьера говорят, что на украшение вашего нового дома может уйти до года. Или, если вы придерживаетесь того же мнения, что и писатель и дизайнер Сюзанна Каслер, вы, возможно, никогда не закончите. «Одно из самых сложных дел — это закончить, — говорит она, — потому что вы всегда находите и добавляете свою следующую любимую вещь.» Это нормально. Ваш дом должен быть вашим отражением. Как ваши потребности и интересы могут измениться со временем, так и ваш дом тоже. Так что расслабьтесь, ходите по магазинам и строите свой новый дом в удобное для вас время.

Стоит ли покупать дом с гостевой комнатой?

Покупка дома или квартиры — это серьезное вложение, поэтому при принятии решения следует обязательно тщательно взвесить все возможные варианты.

Один из распространенных вопросов — стоит ли вам выбирать недвижимость с дополнительной комнатой для гостей.Конечно, это будет стоить больше, чем меньшее пространство, но стоит ли это дополнительных затрат?

Наличие дополнительной комнаты в вашем доме или квартире дает несколько преимуществ и недостатков, которые следует серьезно учитывать.

Давайте посмотрим, является ли покупка дома или квартиры с дополнительной комнатой для гостей хорошей идеей.

Наличие дополнительной комнаты: преимущества

Прежде всего, давайте взглянем на плюсы покупки недвижимости с дополнительной комнатой для гостей.

Во-первых, дом или квартира с дополнительной комнатой будет стоить дороже, но это также может сделать их более ценными, если вы планируете продать их в будущем. При прочих равных, недвижимость с дополнительной комнатой более ценится, чем недвижимость меньшего размера.

Более того, может показаться излишним выбирать недвижимость с большим количеством комнат, чем вам нужно; однако вам следует подумать о том, как ti может быть полезен в будущем. Всегда удобно иметь дополнительную комнату для друзей или членов семьи, которым нужно место для проживания.

Дополнительная комната также потенциально может быть преобразована в нечто практичное, например домашний офис или домашний спортзал. Такой ремонт может сделать ваш дом более комфортным и удобным. Кроме того, они могут повысить ценность вашего дома или квартиры, что позволит вам в будущем продать свою собственность по более высокой цене.

Наконец, наличие дополнительной комнаты для гостей всегда дает вам возможность сдать ее в аренду арендатору. Если вам удобно сдавать комнату в своем доме кому-то другому, это может быть прекрасной возможностью получить пассивный доход, не вкладывая средства в отдельную собственность.

Вместе эти преимущества могут сделать дом с дополнительной комнатой отличным вариантом.

Наличие дополнительной комнаты: недостатки

Хотя эти преимущества велики, у владения большим домом есть и недостатки. В первую очередь эти недостатки сводятся к вашим расходам.

Наиболее очевидным недостатком является то, что покупка большей собственности увеличит вашу первоначальную стоимость. Если для комфортного проживания вам не нужна дополнительная комната, более высокая стоимость может быть не идеальной.

Кроме того, вы должны учитывать, что владение комнатой увеличивает ваши текущие расходы. Наличие дополнительной комнаты для гостей увеличит ваши счета за коммунальные услуги и расходы на обслуживание. Эти расходы являются текущими и, хотя они не повлияют на ваши арендные или ипотечные платежи, они повлияют на вашу стоимость владения.

Стоит ли покупать дом с дополнительной комнатой для гостей?

В конечном итоге это решение остается за вами.

Если деньги — ваша главная забота, возможно, это не лучшая идея.Это будет зависеть от вашей готовности сдать в аренду дополнительную комнату или отремонтировать ее, чтобы повысить ценность вашего дома при продаже.

Если деньги не являются основным фактором, наличие дополнительной комнаты для гостей может дать вам больше возможностей для приема гостей и добавить к вашему дому функциональный тренажерный зал или офисное пространство.

5 ловушек при аренде по комнатам (и как их решить)

Стратегия аренды по комнатам — это тема, которую я наблюдаю на форумах BiggerPockets. Или, может быть, это ключевые слова, которые я выбрал, чтобы получать уведомления о публикациях.В любом случае, я хочу затронуть несколько вопросов по нескольким причинам.

Вот они:

  1. Я очень увлечен этой темой.
  2. Думаю, это лучший способ сдать помещение в аренду.
  3. Это все, чем я занимаюсь.
  4. Это может стать некрасивым, если вы не подготовитесь.
  5. Многие люди не понимают подводных камней.

Подводные камни стратегии аренды

Я хочу обсудить некоторые моменты, о которых вам нужно знать при использовании стратегии аренды по комнатам.Я написал другие блоги о преимуществах, но мы должны обсудить и возможные проблемы, которые могут возникнуть у вас.

Выпуск № 1: Драма

У вас будет драма. Конец истории. Вы собираете незнакомцев в квартире.

Смотрели ли вы в последнее время какой-нибудь реалити-шоу? Хорошо, я знаю, это звучит плохо. Это не совсем так, но тут и там у вас будут «размолвки».

Две самые обычные проблемы — это чистота мест общего пользования и воровство еды. Люди не такие чистые, как другие.Некоторые просто складывают посуду в раковину; это действует на нервы другим. Что касается еды, возможно, они выпили и чувствуют голод. Может быть, китайская еда на вынос вашего соседа по комнате Джо выглядит очень хорошо.

Мое решение этой проблемы? Я плачу 40 долларов за единицу, чтобы мои единицы чистили раз в две недели или в месяц. Это стоит затрат на весь день.

Если кража еды продолжится, я попросил людей включить мини-холодильник в свою комнату, по сути, запирая еду.

Связано: Чувствуете разочарование? Вот как сделать недвижимость менее стрессовой

Выпуск № 2: Аренда

Меня часто об этом спрашивают.Что мне нравится, так это то, что каждый находится в собственной аренде. Вот что я сделал. Если у вас есть информация о лучшем способе, то я все слышу. Я могу сказать вам, что наличие отдельных договоров аренды — это на самом деле единственный способ, которым я могу это увидеть.

Вернемся к Джо (в выпуске №1) и его соседке по комнате Сьюзен. Если Сьюзен не платит за квартиру, почему это должно быть проблемой Джо? Когда у вас есть отдельные договоры аренды, каждый несет ответственность только за свою долю. Если вы получаете арендную плату из-за ситуации с комнатой, скорее всего, ваш расходный доход невелик.Вас не должно беспокоить финансово или иным образом то, что платит или не платит ваш сосед по комнате.

Я знаю некоторых людей, которые сдают всех в одну аренду. Они думают, что если они сделают это, а кто-то не заплатит, другие, по сути, набросятся на того, кто не платит, и вынудят их произвести платеж. Я не так катаюсь, но полагаю, что это возможно.

Для меня, если вы недостаточно хорошо застраховали и проверили финансы своих арендаторов, это на вас, а не на ком-либо еще в подразделении.

Еще один вопрос об аренде, который я получаю очень часто, — что сдавать в аренду в отношении общих частей и кто за что отвечает. Если честно, в моем аренде почти ничего не говорится об этом. Это может быть плохо, но я просто честен.

Другая правда в том, что у меня никогда не было ни цента преднамеренного ущерба общей территории. Да, у меня есть регулярный износ, но мне никогда не приходилось посещать CSI (шоу о расследовании преступлений) в подразделении, пытаясь выяснить, кто проделал дыру в стене.Это безнадежное дело. Я не верю, что кто-то признается в этом, и я лучше исправлю это сам, чем буду слушать старую «игру виноватых».

Выпуск № 3: Образование

Вы когда-нибудь заходили в магазин, и там есть представитель продукта, показывающий, как он работает? Скорее всего, это потому, что если бы вы просто увидели его на полке, вы бы не знали, как на самом деле его использовать.

Я бы сказал, что все, кроме 10 процентов разговоров, которые я веду с потенциальными арендаторами, требуют, чтобы я объяснил им, как работает эта договоренность.Многие даже не подозревали, что это возможно.

Я не могу не подчеркнуть, насколько важно быть кристально чистым с первого дня. Первое, что я всегда говорю: «Привет, это место, где живут соседи по комнате. Вы получаете отдельную спальню и общие зоны. Тебя это устраивает?

Это задает тон и позволяет потенциальному арендатору заранее решить, подходит он им или нет. Обычно мало что происходит убедительно. Идея им либо нравится, либо нет.

Выпуск № 4: Постановления города

У города, в который я инвестирую, есть постановление об этой стратегии. Они позволяют «четырем посторонним людям на единицу». Это означает, что если у вас дом на одну семью (одна квартира), в нем может быть только четыре человека, не связанных между собой. Если у вас есть родственники (часть семьи), это другая история. Если у вас есть дуплекс, вы можете разместить до четырех человек на каждом этаже и так далее.

Уточняйте в своем городе. Каждый город индивидуален.

Связано: Я никогда не выселю арендатора — вот почему

Проблема № 5: Оборачиваемость арендаторов

Это интересно, потому что у меня по большей части есть долгосрочные арендаторы.У меня было много, много людей, оставшихся более чем на год, и даже довольно много людей на три года или больше.

В целом, я вижу небольшую степень увеличения оборота по сравнению с обычной арендной платой от других инвесторов, которые реализуют эту стратегию. (Я тоже сталкивался с этим в некоторых случаях.)

Практически во всех случаях арендная плата не является местом последнего упокоения человека. Это может быть временно. Может, им просто нужно место на три или шесть месяцев. Я стал немного гибким в отношении сроков аренды.

Другой причиной текучести может быть драма. У меня был друг арендатора, чтобы очистить всю квартиру, включая их самих. По сути, я потерял трех арендаторов из-за одного человека, которого даже не было в аренде.

Мне всегда нужна кристальная ясность относительно того, кто будет оставаться в отряде. Как правило, парню и девушке оставаться в комнате вместе — не лучшая идея. У меня сейчас две такие комнаты, но я особо этого не предлагаю. Обычно у меня арендуют молодые люди. Таким образом, молодая пара, живущая впервые вместе, может быть плохой новостью.

Однажды у меня был друг, который увидел, как я использую эту стратегию, и попробовал ее самостоятельно. Это было буквально полное уничтожение. Эти жильцы разрушили это место. Они разорвали моего друга. Получилось уродливо.

Я действительно сделал все возможное, чтобы предупредить их о возможных ловушках. Я считаю, что, учитывая менталитет и личность этого человека, он просто не подходил с самого начала.

В целом, эти вопросы следует держать в центре внимания, но они не должны удерживать вас от этой стратегии.Я действительно считаю, что аренда комнаты является мощным инструментом с точки зрения инвестирования, и полностью верю, что плюсы перевешивают минусы.

У вас есть вопросы по этой стратегии? Сталкивались ли вы с другими проблемами, связанными с этим, или слышали о них?

Давайте поговорим в разделе комментариев ниже.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.