ДДУ и ЖСК: сравнение, преимущества

В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.

При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК). По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива. Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?

За отсутствие рисков придется платить

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев. С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков. Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен. К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться. В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

По ЖСК квартиры дешевле до 40%

Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:

• дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
• взносы по ЖСК не облагаются налогами;
• продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
• рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.

ДДУ — для тех, кто не готов ждать

На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.

Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.

В любом случае, по какой бы форме договора вы не приобрели недвижимость, самым важным фактором является порядочность и обязательность строительной компании. Хороший застройщик не стремится воспользоваться негативными для покупателя особенностями договора, ведь он дорожит своей репутацией и ценит собственных клиентов. Поэтому, когда вы решаете, что для вас удобнее и безопаснее — долевое участие или жилищно-строительный кооператив, не забывайте, что это не главный момент.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

На нашем сайте вы найдете квартиры только от тех застройщиков, которые заслуживают доверия — независимо от формы договора, по которой они реализуют свои проекты. Для того, чтобы увидеть предложения от самых надежных компаний, воспользуйтесь нашим помощником по поиску:

В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Желание обзавестись собственным жильём всегда было одним из главных стремлений во все времена. После 90-х годов рынок страны претерпел значительные изменения, да и страна изменилась. Эти события привели к тому, что решение квартирного вопроса легло полностью на плечи граждан. В таких условиях развитие получило жилищное строительство и различные формы кооперации для приобретения недвижимости в собственность, при этом не всегда нужна полная стоимость покупки.

Что такое ЖСК и ДДУ

Наиболее популярными способами приобретения жилья стали ДДУ и ЖСК, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Прежде чем рассматривать особенности ЖСК и ДДУ, важно знать, что же вообще это такое и как эти понятия определены в законодательстве.

Закон даёт следующие понятия:

• ЖСК – это объединение группы физических или юридических лиц с целью строительства жилья. Федеральным законом, регулирующим эти отношения, является Жилищный кодекс РФ и его конкретные статьи. Однако по существующему правилу будущие собственники должны вступать в жилищно-накопительные фонды, так как контроль над ними более жёсткий, что более разумно, когда вопрос касается денег. К тому же это форма реализации жилья, которое по факту ещё не существует даже на стадии котлована;
• в свою очередь, ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается между застройщиком и дольщиком. Он может быть подписан на любом этапе строительства, а стоимость может отличаться в зависимости от стадии. Вдобавок застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков без предварительной государственной регистрации ДДУ.

Исходя из определений, не так уж и сложно определить, чем отличается ДДУ от ЖСК, несмотря на то, что оба вида направлены на решение квартирного вопроса, и каждая из этих способов подлежат контролю со стороны государственных органов.

Разница между ДДУ и ЖСК

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

Различия между этими двумя вариантами приобретения жилья представлены в таблице:

ЖСК	ДДУ
Закон, регулирующий деятельность ЖСК, как уже отмечалось, является жилищный кодекс. К сожалению, этот закон не может повлиять на ситуацию с двойной продажей. Тем более что договоры купли-продажи квартир, подписываемые с ЖСК, не подлежат обязательной регистрации.	Что же касается ДДУ, то ФЗ о долевом строительстве обязывает все подписываемые договора регистрировать в Росреестре. Только потом принимать средства от дольщиков, что значительно безопаснее.
Из-за того, что договор с ЖСК не требует обязательной регистрации в самом начале, проблемы могут возникнуть в дальнейшем, по причине либо неправильно оформленного права собственности на землю под объектом, либо от того, что оно вообще отсутствует, это довольно распространённая ситуация.	Для ДДУ, наоборот, регистрация не то что рекомендована, а она обязательна, при этом застройщик обязан вместе с ДДУ подать полный пакет документов на объект, включая бумагу, подтверждающую действительность прав на землю, и проектную документацию.
Стоимость жилья в процессе строительства при вступлении в ЖСК может меняться в зависимости от цен, состояния рынка строительных услуг, и такие колебания возможны несколько раз.	Для ДДУ такое положение вещей недопустимо, то есть цена устанавливается один раз, до конца строительных работ.
Даты окончания строительных работ чётко не обозначаются, так как зависят от многих факторов.	Дата окончания работ и передачи в пользование собственника известны на момент подписания ДДУ.
Для ЖСК необязательным является страхование рисков, которое способно покрыть расходы и возможные потери дольщиков.	При подписании ДДУ с дольщиком, застройщик просто обязан застраховать его от возможных рисков, которые чётко прописаны в ФЗ, регулирующем этот рынок. Плюс к обязательной страховке, в 2017 году был принят новый закон, по которому застройщик обязан отчислять 1 процент от стоимости ДДУ в фонд защиты дольщиков, по аналогу с системой страхования вкладов.
К сожалению, как такового наказания за несоблюдение обязательств при строительстве и сдаче дома в законе не обозначены.	В ситуации нарушения условий ДДУ дольщик имеет право: расторгнуть договор со взысканием полной суммы покупки и неустойки. Или же просто требовать неустойку. Рекомендуем ознакомиться: Рекомендуем ознакомиться:

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Для того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.

При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Указанные преимущества играют значительную роль при выборе варианта приобретения жилья.

Однако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

• самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
• процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
• основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
• довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

• возможность длительной рассрочки по платежам;
• сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
• возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
• возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
4. Нет страхования ответственности и рисков.
5. Высока вероятность повторных продаж.
6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

Таким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.

Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Конечно же, они касаются договоров, на основании которых и происходит дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком, а пайщика с кооперативом.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

• полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
• подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
• в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Дольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.

ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписывая договор ЖСК

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Внимание нужно обратить на следующую информацию:

1. Прописаны ли в договоре риски, и процедура защиты взносов в случае срывов строительства.
2. Обязательно должны быть указаны полные реквизиты ЖСК по аналогии с ДДУ, это даст возможность дополнительно изучить учредителей ЖСК и их предыдущую деятельность.
3. Договор должен содержать информацию обо всех характеристиках дома и конкретной квартиры, то есть площадь и этаж.
4. Идеальным вариантом будет если есть указание на то, что повышение стоимости за 1 м² возможно только путём собрания пайщиков.
5. Договор должен содержать информацию о том, какая конкретно сумма будет вычитываться из взноса на содержание ЖСК.
6. Обязательно должно быть указание на документы, основываясь на которых участок под будущим домом принадлежит ЖСК. Дополнительно имея реквизиты этого документа, можно будет проверить всю информацию по участку.

Как видно, перед подписанием договора ЖСК все равно требуется более внимательный подход, что не удивительно, учитывая количество обманутых пайщиков. Если контроль над застройщиками каждый год ужесточается, то правовое регулирование ЖСК до сих пор оставляет желать лучшего. В этой сфере оказаться обманутыми рискуют все, так как и среди пайщиков могут оказаться обыкновенные мошенники, что уж говорить о тех, кто работает с крупными суммами, собираемые с участников ЖСК.

О компаниях и кооперативах

Вне зависимости от того как именно будет приобретаться жилье обязательным мероприятием является всестороннее изучение будущего партнёра. Именно от него зависит судьбы и инвестиций и жилья. Компания должна соответствовать определённым параметрам, и тут уже не важно, что это компания застройщик или же кооператив.

Обязательным к проверке является информация:

• сроки присутствия на рынке и репутация;
• финансовая устойчивость;
• количество и качество сданных объектов:
• количество объектов, которые строятся одновременно, стадия, на которой они находятся и темпы строительства;
• наличие проектной документации;
• наличие права собственности или аренды на землю, на которой строится объект;
• обязательно нужно проверить, не проходит ли компания процедуру банкротства.

Даже соблюдение всех требований и условий порядочности партнёра не гарантирует идеальный конечный результат. Современные реалии таковы, что ситуация часто меняется, и происходит порой так, что ЖСК может стать ДДУ и наоборот, как бы странно это ни звучало. Тем более что с юридической точки зрения процедура весьма проста.

В последнее время, особенно среди крупных игроков можно наблюдать такую ситуацию, когда ДДУ переходит в договор с ЖСК. Причина такой ситуации в том, что мера ответственности перед дольщиками у ЖСК ниже, да и контроль не такой жёсткий, если не говорить о его практическом отсутствии. Конечно, такое переход вряд ли порадует того кто уже заключил ДДУ, особенно если он ещё не завершил процесс регистрации в Росреестре.

Что же касается перехода от договора с ЖСК к ДДУ, то, конечно, для пайщика это более надёжный вариант, тут, как уже отмечалась, регулирование более жёсткое, хоть и сроки выплат взносов значительно короче. Рассрочка по ДДУ не может превышать пяти лет. Для перехода достаточно расторжение одного договора и заключение второго, также он может быть трёхсторонним.

При покупке квартиры важно все, и условия договора, и компания и документация. Только когда все они безукоризненны, стоит рисковать своими деньгами. Особенно когда для этого привлекается ипотека, или государственные субсидии. Если во втором случае можно будет сказать, что личных потерь получилось избежать, то при привлечении займа потери могут стать значительными.

Покупка квартиры в новостройке наше время, к сожалению, сопряжена с немалыми рисками. В этом случае простому человеку остаётся лишь внимательно изучить доступную информацию и для надёжности проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать окончательное решение. Так как обман со стороны застройщика или ЖСК не освобождает от взятых на себя кредитных обязательств.

что это такое, плюсы и минусы для покупателя

Приобрести жилье можно не только после сдачи его в эксплуатацию, но и на стадии строительства. Существует несколько способов осуществить второй вариант, можно решиться на долевое строительство или принять участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе).

Каждый способ имеет свои особенности, преимущества, но нужно делать выбор по своим предпочтениям, возможностям. Разобраться в характеристиках, плюсах и минусах долевого строительства и строительного кооператива помогут застройщики, риэлторы, юристы из сферы недвижимости. ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы – эта тема должна быть ясной для тех, кто собирается покупать квартиру в строящемся доме.

Покупка жилья

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве нового многоквартирного дома. Такой способ приобретения нового жилья считается на данный момент одним из самых безопасных и выгодных. Даже был издан Федеральный закон под номером 214, который надежно защищает интересы участника договора, покупателя квартиры в будущей новостройке.

Наибольшей опасностью для покупателей является двойная продажа одной и той же квартиры. И ФЗ 214 был специально разработан для минимизации таких рисков.

ВНИМАНИЕ! Стать владельцем квартиры в новостройке по ДДУ можно не всегда, не все застройщики используют именно такую форму строительства нового дома с привлечением средств будущих жильцов.

Распространенными являются и жилищно-строительные кооперативы. Это законный образ покупки жилья, он также считается надежным, проверен уже на протяжении десятилетий. Что выбрать, ДДУ или ЖСК, нужно решать самому после изучения всей информации о них.

Особенности ДДУ

Изданный Федеральный закон 214 является нормативным актом для всех застройщиков, наиболее ответственные и профессиональные из них всегда следуют в своей работе его положениям. Закон непосредственно рассматривает долевое строительство и защищает интересы покупателей, инвестировавших свои средства в стройку.

Благодаря надежному закону ДДУ все более распространяется как способ строительства и покупки жилья. Для покупателей квартир важно, что по закону жилье, которое они оплачивают по договору, на протяжении стройки, должно перейти к ним. И перейти в определенные сроки.

К сожалению, не редки случаи, когда начавшееся строительство со временем начинает замирать или останавливается вовсе, не соблюдаются все возможные сроки сдачи дома в эксплуатацию. И наличие закона, принятого на федеральном уровне, — это надежная защита, которая позволяет при всех рисках спокойно подписывать договор о долевом строительстве.

Преимущества

Долевое строительство уже стало популярным, многие стали собственниками нового, современного, комфортно жилья благодаря такому инвестированному строительству жилых комплексов или отдельных МКД:

• Наличие ФЗ стало важным фактором для участия в таком строительстве. Не все формы инвестирования в жилье обладают такой надежной защитой.
• Если застройщик нарушает строки сдачи объекта в эксплуатацию или другие положения договора, дольщик имеет полное право разорвать договор с ним.
• Если договор будет расторгнут, дольщику обязательно возвращаются все деньги, это предусмотрено законом 214. А также инвестор имеет право и на получение неустойки, на моральную компенсацию в денежном виде.  Данные нормы установлены на законодательном уровне только для тех, кто строит для себя квартиру по ДДУ.
• Надежная защита средств дольщика Федеральным законом позволяет ему практически без проблем получать и кредит на оплату жилья. Банки знают о законе, о его силе, поэтому не считают риском кредитование строительства по ДДУ.
• Еще одно важное преимущество – нахождение земли под стройкой и объекта стройки в залоге у дольщиков. Если даже строительство прекратится, земля и возведенный объект могут быть проданы для того, чтобы участники сделки смогли вернуть свои средства.

Договор долевого строительства обязательно по нормам закона регистрируется в Росреестре. А это важное его подтверждение его надежности. Что дает регистрация? Она защищает от аферистской схемы двойных продаж, из-за которых ведется уже не одно судебное разбирательство.

Недостатки

Федеральный закон был принят не так давно, его действие еще недостаточно проверено. В основном застройщики хорошо разобрались в нормах ФЗ 214 и не хотят рисковать своим бизнесом, не создают прецедентов его нарушения.

Но все же есть случаи, когда дольщики обращались в суд из-за задержки сроков введения дома с квартирами в эксплуатацию, из-за нежелания застройщика выплачивать неустойку.

По закону строительная компания может отодвинуть сроки сдачи, но для этого она обязательно должна предупредить дольщиков заблаговременно, не менее чем за 60 дней. Такой лазейкой иногда пользуются неблагонадежные застройщики, отодвигая сроки не один раз.

В итоге даже при наличии серьезной законодательной защиты дольщики страдают, не могут вовремя въехать в новые квартиры и не могут притянуть обманщика к суду. Что делать в такой ситуации?

ВНИМАНИЕ! В Санкт-Петербурге уже принят закон, который запрещает строителям по ДДУ оттягивать срок окончания стройки более чем на 9  месяцев.

Желательно, чтобы такие же законы были приняты и в других городах, регионах.

Плюсы и минусы ЖСК

Почти четверть новостроек вводятся в эксплуатацию через ЖСК. Это популярная, проверенная форма сотрудничества застройщика и будущих владельцев квартир в строящемся доме, которые инвестируют в работы с самого начала застройки. Наряду с ЖСК, для покупателей жилья предлагает еще участие в ДДУ или жилищные сертификаты.

Все формы контролируются государством, становятся все более надежными, безопасными для инвесторов – будущих собственников жилья. Чем отличается участие в ЖСК? На этом могут ответить как сами застройщики, если будут искренними, так и юристы, работающие в сфере строительства, инвестирования, недвижимости:

1. Покупателей квартир в ЖСК привлекают более доступные цены. Закон, который защищает долевое строительство, не считает его инвестиционной программой. Поэтому участники ДДУ платят больше за жилье из-за повышения стоимости застройщиками. В ЖСК налоги на взносы на строящееся жилье не платятся
2. Также важный фактор – простая процедура составления договора.

Нужно учесть, что такой защиты у пайщиков, какую имеют дольщики благодаря ФЗ 214, нет. При составлении договора между строительной компанией и участником ЖСК больше защищаются интересы застройщика.

Как выбрать кооператив

Независимо от того, какую форму приобретения жилья в строящемся доме вы выберете, ДДУ или ЖСК, важно правильно выбрать застройщика. К сожалению, те, кто планирует покупку жилья, мало обращают внимание на его характеристики, авторитет, опыт.

Чаще важной кажется информация о расположении новостройки, о планировке и площади квартиры. А ведь достаточно поискать в интернете реальные отзывы о компании, побывать на сданных уже ею объектах.

Если ЖСК уже выбран, на что следует обратить внимание? Прежде всего, нужно проверить документы на строительство:

• У кооператива должны быть все документы на земельный участок. Отлично, если есть свидетельство о праве собственности, но может быть и договор по аренде земли.
• Важная бумага – постановление правительства.
• И нельзя проводить стройку без документального разрешения на нее.

Следует уделить внимания и такому вопросу, как оформление сотрудничества между кооперативом и строительной компанией. Наиболее безопасный вариант, если ЖСК возводит дом своими силами, но могут работы проводиться и силами строительной компании при инвестировании кооперативом.

ВАЖНО! Если дом строит другое юридическое лицо, между ЖСК и застройщиком должен существовать правильный договор.

Участники ЖСК имеют право познакомиться с таким договором, показать его своему юристу. Ведь от него зависят многие риски инвестирования денег пайщиков в стройку.

Застройщик может прекратить строительные работы в том случае, если кооператив перестал передавать ему деньги. И пайщики в таком случае предъявляют претензии не к строителям, а к руководству ЖСК.

Пайщики в ЖСК имеют возможность внести изменения в планировку квартиры, ее площадь, другие характеристики. Все это зависит от того, насколько положительно сложатся отношения со строительной компанией, захочет ли она пойти на встречу. Но такой возможности совершенно нет у дольщиков, сотрудничающих со строителями по ДДУ.

Что важно знать

Договор – основной документ, регламентирующий отношения пайщика и кооператива. Нужно хорошо изучить его перед подписанием.

В нем указываются условия сотрудничества, условия вступления в кооператив и выхода из него. Также указывается, по какой процедуре происходит оформление квартиры в собственность.

Нужно тщательно просмотреть график платежей, в том числе членских взносов, вступительных. Возможно, будет предусмотрено и повышение стоимости жилья из-за появления дополнительных расходов, подорожания строительных материалов и самого процесса строительства.

Приобретение жилья в ЖСК – вопрос большой суммы денег. Необходимо максимально защитить себя от рисков их потери или получения в процессе квартиры низкого качества.

Вступление и выход

Для вступления в кооператив нужно написать заявление, предъявить стандартные документы, удостоверяющие личность. Заявление, один из экземпляров, нужно хранить у себя на протяжении всего процесса строительства. Также хранятся все квитанции по платежам, любые другие документы, связанные с участием в ЖСК.

Ситуации бывают разные, иногда пайщики вынуждены обращаться в суд, и в таком случае наличие подтверждающих их правоту бумаг является очень ценным. В некоторых кооперативах новый член принимается в состав на общем собрании пайщиков.

ВНИМАНИЕ! На собрании составляется протокол с указанием приема нового члена. Выписку из такого протокола также нужно иметь у себя.

При выходе из ЖСК пайщик, в отличие от дольщика, не получит неустойку, компенсацию. Остальные особенности выхода зависят от устава организации.

Что лучше

Информация об этих двух видах инвестирования поможет сделать сравнение и выбор в пользу того или другого. И пайщики, и дольщики желают только одного – получить за свои средства комфортное, надежное жилье, и получить его в сроки.

Если этого не происходит, дольщик, помимо своих средств, должен получить еще и неустойку, и моральную компенсацию. У пайщика такой возможности нет.

Есть важное преимущество у ЖСК в случае форс-мажорных обстоятельств из-за банкротства застройщика. Члены кооператива могут за дополнительные деньги решить свою проблему – им нужно просто нанять компанию, которая завершит стройку. Что делать при ДДУ? Нужно оформляться сначала как ЖСК, и только потом искать строителей.

В то же время, ФЗ заставляет застройщика ДДУ сдавать объект вовремя, а кооператив может столкнуться с тем, что сроки сдачи переносятся бесконечно.

ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Каждая молодая семья мечтает обзавестись своим уютным гнездышком. Но не каждая может сразу купить готовое жилье. Поэтому многие ищут альтернативные пути: вложить деньги в долевое или кооперативное строительство. Оба варианта абсолютно законны, но схемы оформления сделки через ДДУ и ЖСК совершенно разные. Так что же выбрать: жилищно-кооперативное или долевое строительство? Мы подскажем, какие отличия, преимущества и недостатки есть у данных сделок.

Что такое ДДУ и ЖСК?

Долевое строительство — это договор между застройщиком и дольщиком,

заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщик обязуется своевременно возвести дом, получить согласие на ввод его в эксплуатацию и передать инвесторам готовый объект. В свою очередь, дольщик обязуется полностью заплатить за жилье и принять дом.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре.

Кооперативное строительство — добровольное объединение людей с целью построить конкретный жилой объект. Внося деньги на строительство, инвестор становится пайщиком. ЖСК — договор между кооперативом и пайщиком, где первый обязуется построить дом, а второй — выплатить весь паевый взнос.

Регистрация договора ЖСК в Росреестре не обязательна.

Основные отличия между ДДУ и ЖСК

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

• Государственная регистрация

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

• Стоимость постройки

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

• Сроки строительства

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

• Рассрочка на возведение

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

• Прекращение договоров

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Особенности ДДУ

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

• изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
• проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
• изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

• адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
• тип используемых строительных материалов;
• срок сдачи дома;
• окончательная цена;
• порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
• отсутствие других претендентов на помещение;
• положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Плюсы и минусы ДДУ

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

• квартира не будет продана другому человеку;
• все документы находятся в открытом доступе;
• стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
• можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
• есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Особенности ЖСК

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату. За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья. Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Плюсы и минусы ЖСК

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

Но недостатков больше:

• кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
• цена квартиры может быть увеличена;
• отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
• при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Так что же выбрать: ДДУ или ЖСК?

Любая схема покупки собственного жилья имеет свои достоинства и недостатки. ДДУ подкупает четкостью правил и регистрацией, а ЖСК — выгодой. Но ни долевое, ни кооперативное строительство не дают надежных гарантий. Поэтому перед покупкой квартиры по ДДУ или соглашению с ЖСК рекомендуем внимательно просмотреть все документы компании-застройщика.

Важно обратить внимание и на ее репутацию. Компания, которая плодотворно работает несколько лет, станет надежным застройщиком. А компания, которая изначально хочет пойти на обман, совершит это при любой схеме строительства: как при ДДУ, так и при ЖСК. Выбор остается только за вами.

о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.

2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам  нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.

Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.

 

В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.

 

Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].

 

Их позиция заключалась в следующем.

 

Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.

 

Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.

 

Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.

 

Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».

 

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.

 

За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.

 

Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.

 

Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.

 

Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).

 

__________________

 

Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.

 

В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.

 

При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.

 

В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.

 

Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.

 

Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.

 

Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.

 

С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.

 

Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.

 

Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.

 

Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.

 

Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.

 

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.

 

Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование  вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.

 

С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.

 

Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.

 

Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.

 

Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.

 

Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.

 

Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.

 

Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.

 

Не судьба.

 

Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.

 

«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» — может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком?  Не уверен.

 

К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.

 

_____________________

 

P.S.

Признание договора паенакопления  как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни  договор купли-продажи будущей недвижимости.

 

Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.

 

Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа.  Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.

 

_____________________

 

[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.

 

Что выбрать при покупке новостройки: ДДУ или ЖСК?

Для человека, который собирается покупать новую квартиру, аббревиатуры “ДДУ” и “ЖСК” – скорее всего, уже не пустой звук. Он почти наверняка в курсе, что это два похожих, но всё же отличных друг от друга способа приобретения жилья. Так чем же, на самом деле, они отличаются?

В этой статье мы попытаемся детально и подробно во всём разобраться, выяснить сходства и различия между ДДУ и ЖСК и подтвердить (или опровергнуть!) устоявшееся мнение о том, какой из этих вариантов предпочтительнее. Чтобы у абстрактного персонажа, описанного в начале, не осталось совсем никаких вопросов по этой теме.

Для общего понимания начнём с кратких определений. Значит, “ДДУ” расшифровывается как “договор долевого участия”. Заключается он между застройщиком и дольщиком. Первый обещает второму за определённый срок возвести на определённом участке многоквартирный дом и передать его в пользование, а второй соглашается вложить в это строительство деньги. А “ЖСК” значит “жилищно-строительный кооператив”. Это добровольное объединение людей для строительства жилого объекта. Член такого объединения – уже не дольщик, а пайщик.

ЖСК приобрели популярность ещё в СССР. Когда после войны возросла численность городского населения, власти, чтобы разобраться с квартирным вопросом (который, по мнению персонажа “Мастера и Маргариты”, испортил людей) разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы. Хотя жильё создавалось за счёт пайщиков, а многие из них ещё и лично принимали участие в строительстве, государство тоже способствовало развитию ЖСК – выдавало крупные ссуды, разрешало долгое время их не возвращать, предоставляло различные льготы.

Эпопея с советскими ЖСК продолжалась до самого конца прошлого века. Ещё в начале 1980-х стартовало одновременное строительство примерно 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов – естественно, оно затянулось, и некоторым пайщикам пришлось ждать свой новый дом почти двадцать лет. Но сейчас, хоть сохранилось как понятие ЖСК (оно, в том числе, упоминается в Жилищном кодексе Российской Федерации), так и ЖСК советских времён, сами жилищно-строительные кооперативы поменяли форму.

ЖСК как средство от долгостроя

Самостоятельно ЖСК создают только обманутые участники долевого строительства, которые мечтают поскорее, пусть даже и своими силами, закончить недоделанное жильё. А так как без чьей-либо поддержки (например, государства или крупного девелопера), создав с единомышленниками некий кружок по интересам, построить многоквартирный жилой дом, к сожалению, не получится, чаще всего ЖСК организуют застройщики. Причём, делают они это вовсе не для удобства покупателей, а только лишь для привлечения их средств.

Неудивительно, что, если свериться с цифрами, станет понятно: ЖСК – на самом деле уже никакой не конкурент ДДУ. Договоры долевого участия заключаются повсеместно и не предлагаются в редких, даже исключительных, жилых комплексах с особенностями в возведении (например, если ЖК не строится с нуля, а реконструируется, заключить договор долевого участия просто не получится по закону). Поэтому процент использования ДДУ при строительстве в Москве выше 60, а ЖСК – около 10. При этом, в более престижных сегментах недвижимости эта разница только увеличивается: ДДУ становится всё популярнее, а ЖСК – наоборот.

У этой популярности ДДУ (как и, конечно, у непопулярности ЖСК) есть множество причин. И, в общем-то, все они заключаются сугубо в разнице между двумя этими способами приобретения жилья. Попробуем перечислить все и ни одну не забыть.

Документы, регулирующие строительный процесс

Контроль отношений дольщика и застройщика осуществляется по 214-му Федеральному закону, а отношений внутри жилищно-строительного кооператива – по документам (например, уставу) этой же организации. Очевидно, что на первый положиться легче, чем на второй: он и принят на более высоком уровне, и изучен давно и всеми. Так что этот балл отдаём ДДУ.

Государственная регистрация документов

Государство занимается и регистрацией документа долевого участия, которая, чаще всего, платная и, при этом, всегда обязательная. Договор с ЖСК регистрировать в Росреестре не нужно, но не спешите этому радоваться. Во-первых, там, скорее всего, придётся оплатить какой-нибудь членский взнос. Во-вторых, это поставит вас под угрозу двойных продаж: при заключении и регистрации ДДУ это невозможно, не будут же в Росреестре два раза регистрировать один и тот же документ. А даже если недобросовестный застройщик продаст вашу квартиру кому-то ещё в обход Росреестра, в суде и разбираться не будут и однозначно встанут на вашу сторону. Поэтому, несмотря на то, что ратующие за ЖСК привлекают нас простотой и скоростью, снова отдадим предпочтение ДДУ. Пусть это дольше и дороже, но зато безопаснее.

Недобросовестный застройщик

Если застройщик нарушит свои обещания, обманет дольщиков и строительство остановит, он будет отвечать за это по всей строгости закона. Либо дольщику вернутся все вложенные им средства плюс неустойка, либо завершение строительства возьмёт под контроль государство.

От ЖСК получить деньги обратно будет гораздо сложнее, потому что возвращать ли их вообще, будет определять не законодательство, а сам кооператив. Впрочем, обманутому человеку, по большому счёту, не так важно, кто и как его обманывает – а если застройщик с самого начала захочет это сделать, он это сделает.

Вариант с ДДУ тоже не идеальный: застройщик может признать себя банкротом, чтобы деньги от него получить было невозможно, строительство затянется на всё то время, что будут искать нового исполнителя…

В общем, по возможности не имейте дело с недобросовестными застройщиками – ни в долевом строительстве, ни в ЖСК.

Потребители и участники добровольного объединения

Ещё один закон, который в случае чего поможет дольщику – это Закон о защите прав потребителей. Для пайщиков, являющихся участниками добровольного объединения, он бесполезен, потому что на них попросту не распространяется. Дольщики, как потребители, смогут потребовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств, если будут чем-то недовольны. Члены ЖСК этого сделать не смогут.

Ипотека

При долевом участии в строительстве действует государственная поддержка ипотечной ставки, да и количество банков, которые ипотеку предоставляют, гораздо больше, чем при ЖСК. Преимущество ДДУ тут не только в возможности более широкого выбора, сама эта ситуация – ещё одно подтверждение большей надёжности долевого строительства.

Первые обязательства

Если застройщик собирается привлекать к своему проекту первых дольщиков, это значит, что он уже выбрал участок под строительство, получил его в собственность (ну или в аренду), а также получил разрешение на строительство и зарегистрировал все права на будущую недвижимость. Если застройщик привлекает клиентов в жилищно-строительный кооператив, всего этого он, скорее всего, ещё не сделал. При ЖСК застройщик даже не обязан публиковать проектную декларацию – участвуя в долевом строительстве, вы хотя бы сможете следить за тем, как проект меняется в процессе воплощения в реальность.

Определение параметров квартиры

Прочитав договор долевого участия, вы примерно представите свою будущую квартиру, а также будете точно знать, во сколько она вам обойдётся. Конечно, случается, что в процессе строительства происходят какие-то накладки, квартира может уменьшиться или увеличиться на пару квадратных метров, но обычно застройщик готов это как-то компенсировать. Жилищно-строительный кооператив же сразу готовит участников, что цена квартиры в процессе строительства может вырасти. То есть, вы всё оплатите, а потом вам скажут, что на стройке возникли проблемы (экономический кризис, неблагоприятные погодные условия, ушедший в запой прораб – так ли важно, что это будет?) и поэтому нужно доплатить. Очередное безусловное преимущество ДДУ перед ЖСК.

Определение сроков сдачи

В договоре долевого участия также указываются точные сроки сдачи объекта – когда застройщик передаст его дольщику. Если застройщик не сможет договориться о переносе срока сдачи и его провалит, то будет вынужден выплатить штраф. Вы же, в случае несоответствия сроков с первоначальными договоренностями, сможете просто расторгнуть ДДУ и получить деньги назад. А при ЖСК застройщик вправе просто не прописывать дату окончания работ в договоре, чтобы потом не нести ответственность за срыв сроков. Так что если вы не готовы ждать новый дом бесконечно долго, внимательно читайте договор – причём, желательно, договор долевого участия.

Гарантия

Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию. То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать. Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.

Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.

Рассрочка

Дольщикам рассрочка предоставляется только до окончания строительства, её в Москве и в Московской области – только два года. В то же время члены ЖСК могут растянуть её на больший срок, причём в том числе и после сдачи дома.

Управляющая компания

Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.

Подводя итог этого соревнования, ДДУ хочется назвать победителем. Этот способ приобретения жилья популярен по праву. Но наличие на рынке ЖСК (пусть и изменившегося, устаревшего и не очень-то приспособленного к современности) хорошо уже само по себе, как факт. Потому что в результате нормальной конкуренции кое-кто точно окажется в выигрыше. Это клиент.

отличия с юридической точки зрения, что лучше для покупателя

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Содержимое страницы

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
2. Вид материалов, используемых при строительстве.
3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

ЖСК	ДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем	Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут	Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр	Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса	При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования	На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства	Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться	Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию	Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК	За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется	Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Плюсы и минусы

Разобравшись, в чем разница между ЖСК и ДДУ, стоит подробнее остановиться на всех плюсах и минусах обеих форм сотрудничества. Подобная информация поможет разъяснить особенности прав и обязанностей различных форм взаимодействия с застройщиком и не только. Стоит отметить, что последний раз изменения в Федеральный закон 214, регулирующий отношения дольщиков и застройщика, были внесены в начале 2107 года.

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

ДДУ

Плюсов у такой формы сотрудничества с застройщиком, как договор долевого участия, однозначно много. К ним можно отнести:

1. Наличие всех разрешений и проектной декларации, четко прописанных в договоре.
2. Точную стоимость, которая не меняется для дольщиков, независимо от проблем, возникающих в процессе строительства.
3. Характеристики дома и планировка квартир, указанные в договоре, также неизменны.
4. Наличие выгодных вариантов для расторжения договора и возмещения финансовых потерь дольщикам в случае непредвиденных обстоятельств.
5. Гарантии на различные виды работ, предоставляемые застройщиком участникам долевого договора.

Но есть у такой формы сотрудничества с застройщиками некоторые минусы. Специалисты и сами дольщики отмечают следующие:

1. Длительный период регистрации договора долевого участия.
2. Сложность получения неустойки в случае несоблюдения оснований для расторжения договора.
3. Сложность получения рассрочки у самого застройщика.
4. Необходимость уплаты материальных убытков застройщику в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщиками.

Но, несмотря на все недостатки, ДДУ пользуется сегодня большей популярностью и является одной из основных форм сотрудничества покупателей с застройщиками.

ЖСК

Немало преимуществ и у сотрудничества через жилищно-строительный кооператив. К ним относят:

1. Выгодные скидки на так называемые неходовые квартиры.
2. Доступную стоимость жилой площади по сравнению с ДДУ.
3. Участие пайщиков в собраниях кооператива и принятие ими решений, как именно будет строиться жилой дом.
4. Минимальные сроки оформления договора об участии в ЖСК.
5. Возможность оформления длительной рассрочки по платежам.
6. Гораздо меньшие коммунальные платежи.
7. Свободный доступ ко всей необходимой документации.

Как и в любой форме сотрудничества, членство в жилищно-строительном кооперативе имеет определенные минусы:

1. Необходимость оплаты взноса за членство в кооперативе (1-3% от общей стоимости строящейся недвижимости).
2. Высокий риск повторной продажи проданной недвижимости, при которой доказать право собственности на квартиру пайщикам крайне сложно.
3. Сложность перепродажи квартиры, при которой покупатель должен стать членом ЖСК.
4. Возможность повышения цены на любом этапе строительства.
5. Высокие риски срыва сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
6. Возможность увеличения жилой площади и необходимость оплачивать лишние квадратные метры.

Создание жилищно-строительного кооператива – выгодная схема для недобросовестных застройщиков, ведь для получения денег от ЖСК не надо предоставлять разрешений на строительство, документов, подтверждающих право собственности на землю или ее долгосрочную аренду.

Что лучше для покупателя квартиры

Ни ДДУ, ни ЖСК не могут гарантировать покупателю полную защиту от различных неприятностей. И в том, и в другом случае необходимо внимательно проверять репутацию застройщика. Важно, чтобы девелопер был крупным и работал на рынке недвижимости далеко не первый год, а за всю историю его деятельности у него не было каких-либо судебных разбирательств и прочих неприятностей. Также необходимо внимательно изучать документы строительной компании и бумаги на запланированный проект. Выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, опираясь на собственные предпочтения и финансовые возможности.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

8 плюсов и минусов децентрализации — Green Garage

Основная концепция децентрализации — это делегирование ответственности и совместное принятие решений на разных уровнях организации. Эта система противоположна централизации, где центральная командная структура использует более авторитарный стиль управления. Оба типа методов управления имеют свои преимущества и недостатки, и здесь мы сосредоточимся на плюсах и минусах, связанных с децентрализацией.

Список плюсов децентрализации

1. Это может помочь организации расти в целом.
Поскольку высшее руководство распределило обязанности и принятие решений, они могут меньше сосредоточиваться на решении повседневных проблем и больше на реализации долгосрочного видения компании. Кроме того, это позволяет большему количеству людей на разных уровнях участвовать в жизненно важных организационных процессах, таких как расширение, наем и развитие персонала, а также привлечение капитала. В результате эти процессы могут выполняться более эффективно и быстрее, что увеличивает потенциал роста компании.

2. Он способствует подотчетности и прозрачности.
Местные руководители и сотрудники будут мотивированы брать на себя большую ответственность за свою работу, поскольку они знают, что несут большую ответственность. Также становится легче выявлять области, требующие улучшений и проблем, что обеспечивает большую прозрачность. Кроме того, принятие решений становится скорее совместным усилием, когда большее количество людей имеет возможность отдать свои два цента. В результате появляется меньше козлов отпущения, когда принимаются ошибки и неверные решения.

3. Развивает больше лидеров.
Есть больше возможностей для подготовки лидеров и раскрытия потенциала сотрудников в этом типе организации.

4. Это порождает инновации и гибкость.
Существует меньше бюрократии и узких мест для открытого обмена идеями, и в результате более талантливые люди могут вносить свои предложения и поощряться к инновациям и придумыванию нестандартных решений. Кроме того, сотрудники специализированных или местных отделов лучше понимают уникальные потребности и проблемы своей работы и рынка, поэтому они могут предложить подходящие решения для быстрой адаптации к изменениям в своей области или на рынке.

Список минусов децентрализации

1. Он не идеален для новых организаций.
Стартапы все еще находят свою опору, поэтому им нужно сильное и способное руководство, которое направит их на правильный путь. Если они передадут принятие решений и ответственность ряду сотрудников, которые все еще учатся и приобретают требуемые навыки, организация может остаться без руководства и с большими потерями.

2.Это может порождать нездоровую конкуренцию.
Местные менеджеры из разных отделов, занимающие должности одного уровня, могут конфликтовать, а поскольку они знают, что у них есть независимые роли в принятии решений, разрешение межведомственных конфликтов может стать более трудным. Кроме того, конкурирующие лидеры одного уровня могут отказаться координировать свои действия и сотрудничать друг с другом.

3. Дублирует работу.
Некоторые организации с децентрализованной структурой нанимают группы поддержки (ИТ, HR и т.) для каждого из их специализированных отделов. Действия, процессы и результаты также могут дублироваться, и все это приводит к дополнительным расходам.

4. Это усложняет реализацию единой политики организации.
Разные менеджеры могут по-разному воспринимать правила и стандарты компании, поэтому внедрение единообразных и последовательных политик может оказаться сложнее.

Ключом к успешному управлению любой организацией является использование баланса централизованной и децентрализованной структур.Он должен четко определить, какие решения останутся за высшим руководством и какая степень независимости должна быть предоставлена ​​местным департаментам.

Об авторе
Брэндон Миллер имеет степень бакалавра искусств. из Техасского университета в Остине. Он опытный писатель, написавший более ста статей, которые прочитали более 500 000 человек. Если у вас есть какие-либо комментарии или сомнения по поводу этого сообщения в блоге, свяжитесь с командой Green Garage здесь..

Плюсы и минусы йогурта

Йогурт изготовлен из кисломолочного молока с живыми культурами. Это здоровая диета, которая является отличным источником белков, кальция, калия и витамина D. На рынке представлены различные марки йогуртов, поэтому вы должны читать этикетки на йогуртах, чтобы убедиться, что вы выбрали полезный продукт.

Плюсы:

1. Источник пробиотиков: Йогурт содержит живые культуры и является отличным источником пробиотиков, которые действуют как полезные бактерии, способствующие здоровью кишечника и пищеварения.

2. Содержание белка: В некоторых йогуртах отсутствует лактоза, они содержат большое количество белка и низкое содержание углеводов, что делает его идеальным для перекуса после тренировки. Это делает его подходящим для использования во время завтрака или в качестве закуски.

3. Контроль веса: Йогуртовая диета способствует похуданию. Употребление обезжиренной диеты с добавлением трех порций здорового йогурта каждый день может улучшить иммунную систему, а также ускорить потерю веса.

4. Питательные свойства: Употребление в пищу простого йогурта с низким содержанием белков, углеводов, калорий, фосфора и кальция. Эти питательные вещества помогают пищеварению и способствуют здоровью кишечника. Обычный греческий йогурт имеет больше питательных веществ.

5. Повысьте реакцию иммунной системы: Регулярное употребление йогурта с активными культурами бактерий укрепляет вашу иммунную систему за счет укрепления кишечного эпителия и стимуляции производства лимфоцитов.

6.Защита от остеопороза: Различные питательные вещества, содержащиеся в йогурте, помогают поддерживать здоровье костей. Эти минералы и витамины помогают защитить от остеопороза — состояния ослабления костей у пожилых людей.

7. Пониженное кровяное давление: Европейский йогурт имеет высокое содержание белка, кальция и калия, что приводит к низкому кровяному давлению.

8. Снижает риск сердечно-сосудистых заболеваний: Некоторые виды йогуртов содержат загустители и добавки с общими ингредиентами, содержащими культуры бактерий, и добавление этого йогурта в ваш рацион снизит риск сердечно-сосудистых заболеваний и диабета 2 типа.

9. Улучшение настроения: Пробиотические бактерии в йогурте способствуют улучшению настроения у женщин и проблемам с пищеварением. Это также заставляет вас чувствовать себя сытым по сравнению с другими типами закусок.

10. Предотвратить дрожжевую инфекцию: Йогурт содержит компонент Lactobacillus acidophilus, пробиотические бактерии, которые убивают дрожжевые бактерии, производя перекись водорода. Ежедневное употребление йогурта может помочь предотвратить дрожжевую инфекцию, особенно у пациентов с диабетом.

Минусы:

1.Насыщенные жиры: Насыщенные жиры в некоторых ароматизированных йогуртах повышают содержание липопротеинов низкой плотности, что повышает риск сердечных заболеваний. Йогурты с более чем 5 граммами насыщенных жиров подвергают вас высокому риску.

2. Сахар: Некоторые ароматизаторы содержат сахар, и его чрезмерное употребление может вызвать проблемы со здоровьем и повысить уровень холестерина в организме.

3. Меньше пробиотиков: Хотя он содержит полезные бактерии, подходящие для здоровья кишечника, количество пробиотиков значительно меньше, чем в кефире.

4. Изготовлен из молочного продукта: Хотя большая часть лактозы и сыворотки удаляется, продукт все еще содержит молочные продукты, а белки и компоненты казеина могут вызывать проблемы с пищеварением или вызывать головные боли, кожную сыпь и другие проблемы.

5. Аллергия на молоко: Если у вас аллергия на некоторые молочные белки, такие как сыворотка и казеин, то прием йогуртов с высоким содержанием этих белков может привести к аллергии, такой как крапивница и отек.

6. Болезни сердца: Подслащенный йогурт с высоким содержанием фруктозы или сахара приводит к высокому уровню плохого холестерина или ЛПНП, что связано с повышенным риском сердечных заболеваний и атеросклероза.

7. Риск чрезмерного увлечения: Употребление более трех чашек йогурта в день, особенно подслащенного йогурта, подвергает вас риску для здоровья. Рекомендуется принимать общую порцию молочных продуктов из трех чашек в день.

8.Вздутие живота или дискомфорт: Некоторые люди с непереносимостью лактозы, независимо от ее размера, могут испытывать дискомфорт, газы или вздутие живота после употребления замороженного йогурта.

9. Пищеварительные симптомы: Лица, страдающие аллергией на молочные продукты

.

Плюсы и минусы онлайн-образования

Плюсы и минусы онлайн-образования от Дхирендра Кумар
Версия для печати (PDF)

Государственный университет Северной Каролины
Роли, Северная Каролина
[email protected]
Октябрь 2010 г.

Введение

Термин «онлайн» был не очень привлекательным в 1970-х и 1080-х годах, как и самолет в начале 20-го, ^-го, -го века. Интернет находился в стадии развития в начале 1990-х по сравнению с сегодняшним днем, и общепринятые представления об онлайн-курсах в 1990-х годах отличались от сегодняшних.Мы находимся в 21 ^веке , где все возможно и приемлемо. Например, студенты учатся дома / на работе, используя компьютер, что называется онлайн-школой / обучением.

Существует несколько факторов, способствующих росту онлайн-регистрации, включая следующие:

• Молодые люди выбирают нетрадиционное образование для начала и продвижения по карьерной лестнице, одновременно завершая и продолжая свое образование.
• Тяжелая рецессия 2008 года привела к неблагоприятным экономическим ситуациям, когда люди повышают / меняют свою карьеру с помощью онлайн-образовательных / обучающих программ.

Онлайн-метод обучения может быть высокоэффективным альтернативным методом обучения для зрелых, самодисциплинированных и мотивированных, хорошо организованных и обладающих высокими навыками управления временем учеников, но это неподходящая среда обучения для более зависимых учеников и учеников. испытывает трудности с выполнением обязанностей, предусмотренных онлайн-курсами.

Бостонская консалтинговая компания Eduventures, Inc. (2006) обнаружила, что около половины учебных заведений и более 60 процентов работодателей в целом согласны с высоким качеством онлайн-обучения, но мнения студентов различаются.Только около 33 процентов потенциальных онлайн-студентов заявили, что они считают качество онлайн-образования «таким же хорошим, как или лучше, чем» очное обучение. В то же время 36 процентов опрошенных абитуриентов назвали озабоченность по поводу принятия работодателями онлайн-образования как причину своего нежелания записываться на онлайн-курсы.

Были разработаны различные методы онлайн-обучения, но потенциальные студенты должны учитывать некоторые идентифицируемые факторы, общие для всех типов, прежде чем записываться на какой-либо курс / программу.Как правило, все эти факторы применимы не ко всем ситуациям онлайн-обучения, но они применимы к большинству. Вы, как студент, должны более внимательно изучить онлайн-программы, которые вас больше всего интересуют, и убедиться, что программа соответствует вашей жизни, карьерным потребностям и работе.

Как педагог, вы можете подходить к этой новой парадигме с разной степенью энтузиазма и / или озабоченности. Задайте себе несколько вопросов:

• Вы оптимистично или скептически относитесь к онлайн-обучению?
• Вы заинтересованы в том, чтобы узнать, как проведение онлайн-курсов может улучшить ваше преподавание и предложить отличные возможности обучения для ваших студентов?
• Вы хотите знать, с чем вы столкнетесь при планировании и проведении занятий в Интернете?

Крайне важно учитывать как плюсы, так и минусы онлайн-обучения, чтобы вы могли лучше подготовиться к решению задачи работы в этой новой среде и воспользоваться новыми возможностями, которые она может предложить, и в этом заключаются ее сильные и слабые стороны.Ниже приводится хороший список плюсов и минусов онлайн-образования:

Профи онлайн-образования: Можно разделить на четыре группы.

• Комфорт
• Дешевле
• Технологии
• Дополнительные преимущества

Удобство: Это удобство зависит от места обучения, времени, продолжительности курса и т. Д.

• Нет времени на дорогу / дорогу до кампуса
• Отсутствие ограничений по географическому положению при выборе варианта (ов) обучения
• Нет ограничений по темпам обучения, вы можете учиться в своем темпе и учиться в удобное для вас время
• Никаких устных ограничений, вы можете выражать свои мысли письменно, а не устно
• Вы можете вести виртуальное обсуждение, а не проводить лекцию с инструктором
• Курсовая работа и инструкции могут быть адаптированы к вашей области и предметной области
• Высококачественный диалог: учащийся может тщательно отражать свое качественное мышление по каждому комментарию других, прежде чем отвечать или переходить к следующей теме.
• Ориентация на учащегося: ожидается, что учащиеся прочитают все работы своих одноклассников, но они могут активно участвовать только в тех частях выступления, которые наиболее соответствуют их потребностям.
• Доступ к ресурсам: легко привлечь приглашенных экспертов или студентов из других учреждений, а также получить доступ к ресурсам и информации по всему миру.

Дешевле: Обычно эти курсы стоят меньше, чем обычные академические курсы или курсы профессионального обучения.

• Без проезда и проживания в класс
• Учащийся класса может продолжать работать на своей работе, пока посещает занятия

Технологии: Вы можете работать над курсом практически везде, где есть доступ к компьютеру. Онлайн-курсы дают возможность изучить новые технологии и попрактиковаться в использовании офисного программного обеспечения, Интернета и т. Д.

Дополнительные преимущества: Есть множество дополнительных преимуществ.

• Вы будете работать с одноклассниками не только со всех концов США, но и со всего мира.
• Отсутствие дискриминации среди учащихся по признаку расы, пола, сексуальной ориентации, религии, национальности, возраста, одежды, внешнего вида и т. Д.
• Равное участие всех одноклассников и самого отзывчивого ученика не приведет к монополизации обсуждения.
• Эти курсы лучше подходят для интровертов, тех, кто учится с помощью визуальных подсказок и которым требуется больше времени для понимания материала.
• Иммиграционных проблем нет
• Synergy: Высокий уровень динамического взаимодействия между преподавателем и учениками, а также между самими учениками. Идеи и ресурсы являются общими, и в процессе обучения будет обеспечиваться постоянная синергия, поскольку каждый человек вносит свой вклад в обсуждения курса и комментирует работу одноклассников.
• Креативное преподавание: в классе обучения взрослых с интерактивной учебной средой может способствовать саморегулированию и критическому мышлению.В особенности природа полуавтономного и самостоятельного мира виртуального класса делает инновационные и творческие подходы к обучению еще более важными.

Интернет-образование Минусы: Можно разделить на четыре группы

• Ограниченное социальное взаимодействие
• Стоимость технологий и планирование
• Эффективность оценок
• Проблемная для инструкторов

Ограниченное социальное взаимодействие: Возможности личного общения с профессорами и другими студентами ограничены.

• Особенно на курсах для самостоятельного изучения — сложно развивать отношения с одноклассниками
• Возможность ограниченных возможностей локальной сети
• В основном общение осуществляется по электронной почте, в чате или в дискуссионных группах, но без оффлайн-встреч
• Отсутствие индивидуального внимания со стороны инструктора в отношении личного общения и обратной связи
• Нет атмосферы кампуса для социального взаимодействия

Технологические затраты и планирование: Некоторые из ключевых элементов —

• Время загрузки компьютера, программного обеспечения и подключения к Интернету
• Студентам может потребоваться освоить новый или усовершенствованный компьютер и навыки поиска и устранения неисправностей
• Доплата за высокоскоростной Интернет
• Войдите в свой класс во время работы (если только ваш работодатель не разрешает вам завершить учебную работу в офисе)
• Спланируйте и скорректируйте свой учебный график в соответствии со сроком выполнения задания инструктором.Например, восточное побережье или западное побережье США, международный курс или студент и т. Д.
• Если студент планирует учиться на ночь, ему / ей придется дождаться ответа от преподавателя или одноклассников на следующий день.

Эффективность оценивания: Большинство преподавателей согласны с тем, что тестирование памяти не является лучшим методом обучения в любой среде, но классные инструменты применить сложно. Результаты программы сложно измерить.Остается вопрос: изучают ли студенты то, что инструктор говорит, что они должны учиться?

Проблемно для инструкторов: Поскольку программное обеспечение становится все более продвинутым, инструкторы постоянно пытаются научиться не отставать.

• Традиционным инструкторам, верящим лекциям и раздаточным материалам, могут быть непросто освоить систему и программное обеспечение.
• Студент должен быть мотивирован и дисциплинирован, чтобы своевременно продвигаться по программе

Сводка

Факты таковы, что у каждого типа учебной среды есть свои преимущества и недостатки.

Студенты должны проанализировать как плюсы, так и минусы, которые в значительной степени способствуют принятию обоснованного решения о направлении его / ее карьерного пути. Студенты должны решить, как они собираются достичь своих целей: онлайн, в классе или их комбинация.

Однако в некоторых ситуациях неудобство, связанное с постоянным школьным расписанием, не позволяет потенциальным учащимся продолжить свое образование. Верно и то, что обучение во многом зависит от мотивации человека учиться.Итак, суть в том, что усилия, которые любой студент вкладывает в свое образование, в конечном итоге определяют, сколько он / она сохранит и насколько полезен общий опыт для его / ее будущей карьеры.

.