что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги.

Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как снять обременение с квартиры

Чем опасна квартира с обременением? – статья, жкх – ГдеЭтотДом.РУ

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Несмотря на несомненные плюсы квартир в новостройках, обзавестись квадратными метрами «с иголочки» не всегда позволяют обстоятельства. По статистике, большинство сделок с недвижимостью, по-прежнему совершаются на вторичном рынке. Однако квартиры с историей могут таить в себе некоторые неприятные сюрпризы, которые юристы называют общим понятием «обременение». Как оно возникает и чем может быть опасна такая недвижимость, полезно знать, даже если вы не собираетесь покупать квартиру «с приданым». Эта информация поможет уберечься от мошенников и правильно подойти к вопросу приобретения жилья в будущем.

Что означает обременение на квартиру

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры. Также к числу обременений относятся:

• рента с пожизненным содержанием;
• аренда;
• арест имущества;
• опека;
• доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Процедура продажи жилья с обременением

Несмотря на наличие некоторых ограничений, в большинстве случаев недвижимость с обременением может быть выставлена на продажу. Правда, для проведения сделки потребуется получить согласие залогодержателя, получателя ренты или иных лиц, права которых затрагивает обременение. Главная опасность для покупателя кроется в том, что нечестный продавец может попытаться скрыть наличие у квартиры подобного «приданого». В результате вместе с жильем вы обзаведетесь дополнительными обязательствами перед совершенно незнакомыми людьми или организациями. Однако, если владелец не скрывает наличие обременения, цена на такую недвижимость может быть значительно ниже по сравнению с рыночной (на 30-50%), так что отвергать вариант покупки обремененного жилья сразу не следует.

Как же происходит продажа квартиры с обременением? Это зависит от типа наложенного ограничения. Наиболее отработанной является схема купли-продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. В этом случае для совершения сделки нужно получить согласие залогодержателя и указать в договоре условия перехода долга к покупателю. Когда новый собственник выполнит свои обязательства перед банком, обременение с квартиры можно будет снять.

Несколько сложнее ситуация, если продавец стал обладателем квартиры по договору пожизненной ренты, то есть обязан содержать прежнего владельца квадратных метров. В этом случае для продажи квартиры потребуется письменное разрешение рентополучателя, а все обязательства по договору ренты перейдут к новому владельцу. Такой вид сделки считается достаточно рискованным: многое зависит от особенностей договора, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Еще одним серьезным препятствием для свободного распоряжения квартирой являются ситуация, когда в ней прописаны граждане, не являющиеся собственниками, но имеющие право на проживание. Покупка такого жилья крайне нежелательна: клятвенные обещания выписаться позднее могут оказаться пустым звуком, а вам придется выселять непрошенных квартирантов через суд. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные жильцы, то провести сделку без согласия органов опеки не удастся.

Как снять обременение с недвижимости

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

• заявления залогодателя и залогодержателя;
• заявления владельца закладной;
• закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Нередким случаем является желание использовать недвижимость с обременением для получения дополнительного дохода. Как правило, имеющиеся ограничения распространяются на право отчуждения имущества (продажа, дарение), но не препятствует его использованию. Это значит, что вы можете на законных основаниях сдать квартиру, находящуюся в залоге, предварительно получив согласие организации, выступающей в роли залогодержателя. Если же ограничения по распоряжению жильем не оговорены особо (например, в договоре с банком), то дополнительных разрешений для сдачи его в аренду не потребуется.

Где проверить наличие обременения на квартиру

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заказать выписку об интересующей квартире можно несколькими способами: лично обратиться в отделение Росреестра, воспользоваться услугами Многофункционального центра или запросить нужную информацию через порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru. Предварительно нужно оплатить установленную госпошлину и заполнить заявление. Сведения о наличии обременения содержатся в 4-м пункте выписки из ЕГРП. Если никаких ограничений на недвижимость не наложено, то в соответствующем пункте будет стоять отметка «не зарегистрировано».

Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость

В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружить

Большинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.

Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством. 
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.

Какие бывают виды обременений?
 
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости. 

Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире. 

Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.

Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях. Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину. 

Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно. 

Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ). 

Как узнать об обременениях на квартиру?

Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.

 Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн. 

Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения. Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.

Покупка квартиры с обременением — Вторичное жильё

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». 

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Покупка квартиры с обременением — Полезные советы : Domofond.ru

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Фото: YakobchukOlena/Fotolia

Не пропустите:

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

3 способа продать квартиру в ипотеке

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Отзывы об ипотеке в Промсвязьбанке от клиентов в 2021 году

Анонимно Оценка: Нет

Оплатила досрочно кредит в феврале и до сих пор не могу снять обременение с квартиры. Звонок обратный через день заказываю, ответа нет, уже не знаю куда обращаться.

Ипотека

Оплатила досрочно кредит в феврале и до сих пор не могу снять обременение с квартиры, звонок обратный через день заказываю, ответа нет, уже не знаю куда обращаться. За три года просрочила на неделю выплату так мне и мужу телефон оборвали, а теперь, как деньги получили сразу все умерли.

Подразделение банка
Дополнительный офис «Китай-город 2» Москва, Славянская пл., д. 2/5/4, стр. 3

Показать ответ

12 августа 2020, 09:21

Отзывы о работе агентства «Реальная недвижимость».

Апрель 2021

10 апреля 2021 Голованов Матвей

Не первый раз обращаюсь именно сюда, по именам уже знаю многих сотрудников и у нас сложились прекрасные отношения. Решил переехать в дом, покупателя на свою квартиру нашел сам, а вот дом подобрал в «Реальной Недвижимости». Когда уже начали оформлять ипотеку, выяснилось что документы на дом «с сюрпризом», началась эпопея с банками, но благодаря профессионализму моего агента документы были выправлены и кредит одобрен. Новоселье праздновал месяц назад. Рекомендую этих ребят, они очень опытные и берут…

Читать полностью

Март 2021

21 марта 2021 Фомина Анна Д.

С мужем копила на квартиру более трех лет. Самое обидное, что за это время цены сильно выросли и уже на предполагаемую площадь и тот уровень удобств, на который мы рассчитывали, нам не хватало. Сказать, что я была расстроена – ничего не сказать. Решила попытать счастья в Реальной Недвижимости, особо без надежд. Агент Алина буквально открыла нам глаза! Сказала что бюджета нашего предостаточно на двухкомнатную квартиру с большой кухней, как мы и хотели, причем в новостройке и с отделкой, хотя изначально думали…

Читать полностью 4 марта 2021 Егор Владимирович

Мы с женой обращались за помощью в одобрении ипотеки. Ситуация была сложная, мы хотели найти дом в ипотеку в районе Ярославского шоссе, продав квартиру, которая тоже была с невыплаченной ипотекой, считай с обременением. Дом нам помог подобрать риелтор Роман из агентства, также помог с одобрением кредита. И что самое замечательное, оказалась нам доступна Семейная ипотека по очень низкой ставке, так как второй наш ребенок родился в 2019 году. Самым сложным оказалось продать нашу квартиру с кредитным обременением,…

Читать полностью

Февраль 2021

28 февраля 2021 Савельев Тимофей Михайлович

Это был мой первый опыт удаленной покупки квартиры. Был как раз разгар пандемии, а жилье нужно было срочно. Кроме первой встречи, когда оформили договор, в основном с агентом общался по телефону и видеосвязи. Очень приятная девушка, к сожалению уже забыл имя, прошел почти год. Она ездила по объектам, присылала видео. Мне понравилось, что не было отношения к клиенту как к наживе, лишь бы продать и всё. Она говорила свою оценку как эксперта и чувствовалось, что заинтересована в том, чтобы выбрать лучшее. Приехал…

Читать полностью 12 февраля 2021 Ксения Г.

Лучшее соотношение цена-качество в городе. Сотрудники грамотные, сразу положительно настроены, отстаивают интересы клиента. Когда позвонила за помощью в покупке квартиры, то мне сразу выделили личного специалиста Наталью, очень приятную в общении женщину. Она выслушала все мои пожелания и быстро подобрала 2 варианта, на одном из них мы и остановились. Делать даже ничего не пришлось, Наталья сама собрала все нужные документы для сделки. Качеством услуг я очень довольна, неизвестно, сколько сама бы искала жилье…

Читать полностью

Январь 2021

4 января 2021 Стас Дадашев

Спасибо и вам за сотрудничество! То, что компания компания поощряет людей в их желании помочь близким, является очень важным шагом для ее развития. Такие методы непременно ведут не только росту, но и к клиенто-ориентированности, лояльности бренда. Отдельное спасибо Алине Сипатовой, за своевременную работу и важнейший труд!

Читать полностью 3 января 2021 Грант

Здравствуйте друзья! Всех С Новым Годом! Хочу оставить отзыв и поблагодарить данную компанию, за то что помогли мне реализовать мою квартиру! А конкретно Марию, которая в короткий срок, помогла найти клиента, по отличной для меня цене! Так же, хочу поблагодарить руководителя компании Иванну Владимировну, за сопровождение всех этапов сделки! У Вас добросовестная, ответственная и очень профессиональная компания (команда)! Спасибо Вам, желаю успехов и процветания! В дальнейшем, буду обращаться именно к…

Читать полностью

Декабрь 2020

13 декабря 2020 Елизавета

У меня от общения с сотрудниками агентства «Реальная недвижимость» осталось исключительно положительное впечатление, даже решила написать отзыв. Нам подобрать квартиру в Королеве помогала Алина, которая предложила несколько вариантов. И не просто предложила, а помогла выбрать такую, которая понравилась всем членам нашей семьи! Отдельно хочу сказать, что все документы оформили очень быстро.

Читать полностью 1 декабря 2020 Алексей Михайлович Л.

Вот не зря говорят, что лучше довериться профессионалам! Изначально я искал квартиру сам, как мне казалось, ничего сложного в этом нет. В итоге мне или предлагали не самый лучший вариант за космические деньги, или возникали какие-то проблемы с документами. По совету знакомого обратился в агентство «Реальная недвижимость» и не пожалел. Ребята быстро подобрали устраивающее меня жилье, помогли со сбором бумаг и сопровождением, что значительно ускорило сделку. Спасибо!

Читать полностью

Ноябрь 2020

24 ноября 2020 Антон

Спасибо Марии за проделанную работу. Из всех риэлторов, общавшихся с нами она единственная, кто реально искал и находил покупателей, остальные лишь жаловались на цену и требовали подписать контракт до начала всех работ. В итоге Мария смогла продать квартиру менее чем за два месяца, тогда как остальные говорили что и за полгода мы не сможем продать её. Мария реально работает и защищает интересы клиентов, а не ищет лёгкий заработок за счёт быстрой продажи по низкой цене. Ещё раз большое спасибо.

Читать полностью 14 ноября 2020 Гришанова Оксана

Хочу сказать спасибо агентству «Реальная недвижимость» за помощь при продаже квартиры. Сотрудники компании действительно знают свое дело. Мы продавали однокомнатную квартиру и планировали купить что-нибудь побольше. В агентстве нам помогли не только выгодно продать свое жилье, но и подобрать светлую и просторную трешку! Покупку мы оформили в ипотеку и здесь тоже были рады, что обратились в агентство, вряд ли мы сами смогли бы все сделать также быстро. Еще раз спасибо!

Читать полностью

Октябрь 2020

16 октября 2020 Елена Живенкова

Очень нас выручили в этом агентстве, даже решила оставить отзыв, хотя обычно этого не делаю. Решили купить семейный дом, но опыта в приобретении никакого, было страшно нарваться на мошенников. Здесь нам мгновенно подыскали хорошие варианты и практически оформили все за нас. В итоге купили домик рядом с Щелково. Огромное спасибо агентству, в том числе за чуткое отношение к клиентам. Так держать!

Читать полностью 12 октября 2020 Елена

Хочу выразить благодарность сотрудникам ООО «Реальная недвижимость» и ее руководителю Иванне за успешную сделку. Продавали квартиру дистанционно , сама я живу за 2 тыс км от Москвы. Поиск покупателя , показ квартиры и тд осуществлялись без моего участия.  Сама сделка состоялась быстро и очень удачно. Спасибо огромное!

Читать полностью 1 октября 2020 Дасаева Регина

Долго выбирала, в каком городе лучше приобрести квартиру – Мытищи или Химки. Москву, увы, не потяну, а вот в области еще справимся. По совету риэлтора Лидии решила рассмотреть варианты в Королеве. И не пожалела! Город красивый, до Москвы добираюсь быстро, на сколько это возможно. Хочу сказать огромное спасибо Лидии — сделка состоялась быстро, а условия вышли даже выгоднее, чем я рассчитывала. Рекомендую ребят всем-всем!

Читать полностью

Сентябрь 2020

28 сентября 2020 Николай Г.

Ребята молодцы, работу свою знают. Я сам продавал небольшой участок в Ивантеевке. Особо не спешил, поэтому объявление уже год безрезультатно висело. Как появилась срочность, решил обратиться за помощью. В «Реальной недвижимости» со мной работал агент Роман. Покупателя нашли, пусть и не моментально, но сделку оформили очень быстро. Нет никаких нареканий.

Читать полностью

залога против обременения: в чем разница?

Залог против обременения: обзор

Залог представляет собой денежное требование, предъявленное к собственности для обеспечения платежа — погашение обязательства собственником имущества. Обременение — это гораздо более широкий термин, относящийся к любому виду требований к собственности. Любое право удержания является обременением, но не все обременения являются залогом.

Ключевые выводы

• Залог — это денежное требование к собственности, предназначенное для обеспечения выплаты.
• Любое право залога является обременением, но не всегда верно обратное.
• Обременение относится к любому иску против собственности, а не только к гарантии оплаты.

Залог

Залог — это законное право, предоставленное владельцем собственности по закону или иным образом приобретенное кредитором. Залог служит гарантией основного обязательства, такого как погашение ссуды. Если базовое обязательство не выполняется, кредитор может иметь возможность наложить арест на актив, являющийся предметом залога.

Залог всегда представляет финансовый интерес. Залог часто возникает в результате судебного процесса, инициированного кредитором. Это фактически дает кредитору право арестовать и продать имущество, в отношении которого кредитор имеет право залога, для погашения непогашенного долга. Типичный пример: если человек не производит платежи по автокредиту, это может привести к тому, что финансирующая компания вернет себе и продаст автомобиль для получения оплаты. Залог может даже включать право на арест средств на банковском счете должника.

Залог, наложенный налоговыми органами, конкретно называется налоговым залогом. Залог федерального налога примечателен тем, что он имеет приоритет над любыми другими требованиями кредиторов.

Обременения

Обременение — это претензия к собственности лицом, не являющимся собственником. Обременение может повлиять на возможность передачи собственности и ограничить ее свободное использование.

Обременения не обязательно являются денежными, но они также включают ограничения на использование собственности или сервитуты.Обременения могут быть любыми процентами в собственности, которые обременяют или уменьшают стоимость собственности или чистое право собственности.

Сервитут — это концепция недвижимости, которая определяет сценарий, в котором одна сторона использует собственность другой стороны, когда владельцу собственности выплачивается вознаграждение в обмен на право сервитута. Коммунальные предприятия часто покупают сервизы за право устанавливать телефонные столбы или прокладывать трубы над или под частной собственностью.

Однако, хотя владельцу недвижимости выплачиваются сборы, сервитуты могут отрицательно повлиять на стоимость недвижимости. Например, неприглядные линии электропередач могут снизить внешнюю привлекательность участка земли.

Особые соображения

Залог и обременение чаще всего связаны с недвижимостью, но и то, и другое может применяться и к личной собственности. Если физическое лицо не может выплатить долг, то кредитор или налоговое агентство могут наложить залог или обременение на его имущество.Наличие такого иска к собственности создает нечеткое право собственности и может ограничить возможность продажи или иной передачи собственности.

О любых существующих обременениях владелец недвижимости должен сообщать потенциальным покупателям. Покупатель унаследует обременение при покупке недвижимости. Если продавец не раскрывает существующие обременения, он может быть привлечен к суду со стороны покупателя за его неспособность сделать это.

3 обременения общего имущества и как они могут вас сбить с толку

Важно проинформировать покупателей, когда существуют определенные обременения на Титул — или когда есть риск того, что сделка сорвется.

Обременение — это зарегистрированный интерес к земле лицом, не являющимся владельцем земли, и любые обременения собственности обычно можно найти в Свидетельстве о праве собственности.

Я рекомендую раскрыть все обременений в Предложении и Акцепте, но есть несколько, которые представляют особенно значительный риск для урегулирования, если они не раскрываются. Ниже я очерчиваю различия между тремя наиболее распространенными препятствиями и объясняю, как вы можете не допустить, чтобы они подвергали опасности ваше поселение.

1. Сервизы

Сервитут — это распространенный вид обременения, которое дает физическому или юридическому лицу право использовать часть собственности, принадлежащей другому лицу. Например, сервитуты могут пропускать газ, воду или канализацию через территорию собственности и часто предоставляются местным советам, Water Corporation, Western Power и Main Roads WA.

См. Сообщение в нашем блоге о важности поиска сервитутов, чтобы увидеть пример того, как сервитут может повлиять на планы покупателя в отношении собственности.

2. Мемориалы

Мемориал — это обременение, налагающее какое-либо уведомление или ограничение на собственность. Например, Комиссия по планированию Западной Австралии может разместить мемориал на Титуле, в котором говорится, что земля является мелиорированным болотом, чтобы покупатели могли учесть любые потенциальные проблемы, связанные с мелиорированными болотами.

3. Ограничительные условия

Ограничительный договор накладывает некоторые ограничения на использование земли, например, ограничения на строительный материал или размер плана этажа.Ограничительные условия являются обычным явлением в новых разработках, в которых разработчики используют ограничительные условия, чтобы гарантировать, что свойства поддерживают уровень единообразия.

Все три из этих препятствий могут повлиять на успех вашего урегулирования. Согласно Совместной форме Общих условий (раздел 2.9 в версии 2011 года или 2.7 в версии 2018 года), покупатель имеет право расторгнуть договор за три рабочих дня до урегулирования, если на землю распространяется сервитут, ограничительный договор, меморандум или ограничение титула *, если это обременение не указано в контракте.

В Совместной форме Общих условий также говорится (в разделах 2.6, 2.7 и 2.8 версии 2011 года или 2.4, 2.5 и 2.6 версии 2018 года), что когда дело доходит до земли, которая не свободна, если покупатель «разумно ожидать для продолжения »текущего использования собственности, и обременение не влияет на это использование, тогда« Земля будет считаться проданной с учетом »этого обременения, и покупатель не будет иметь права прекратить действие. Однако это открыто для некоторой интерпретации (например, как продавец может узнать, планирует ли покупатель построить навес над сервитутом Water Corporation?), Поэтому безопаснее всегда включать в договор обременения.

Если Правовой титул клиента содержит сервитут, меморандум или ограничительный договор, избегайте срыва сделки, убедившись, что обременение раскрывается покупателю в Предложении и Акцепте.

* Ограничение правового титула — это еще один тип обременения, который необходимо включить в договор, но этот вид обременения встречается гораздо реже, чем три других, перечисленных в этой статье.

Изображение из Википедии.

Определение, типы, как получить EC

Что такое обременение?

Обременение — ограничение на использование денежных средств.Он используется в государственном бухгалтерском учете. Бухгалтерский учет Бухгалтерский учет — это термин, который описывает процесс консолидации финансовой информации, чтобы сделать ее ясной и понятной для всех, чтобы убедиться в наличии достаточных средств для выполнения определенных обязательств. Правительства используют обременения, чтобы избежать чрезмерных расходов на свои финансы. Сертификат обременения также используется в сфере недвижимости. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д., Когда есть претензия к собственности. Например, он используется, когда на недвижимость наложен налоговый залог, что затрудняет передачу собственности новому владельцу. Обременение ограничивает правила, которые должна соблюдать собственность, например законы о зонировании или определенные типы строительства на земле.

Источник

Что такое сертификат обременения (ЕС)?

Сертификат обременения (ЕС) в основном используется в сфере недвижимости и обеспечивает подтверждение того, что объект недвижимости не является предметом каких-либо денежных или юридических обязательств, таких как невыплаченный заем Заем Заем представляет собой денежную сумму, которую заимствует одно или несколько физических лиц или компаний. от банков или других финансовых учреждений для финансового управления запланированными или незапланированными событиями.При этом у заемщика возникает задолженность, которую он должен выплатить с процентами в течение определенного периода времени. или другие обязательства. EC является важным документом для домовладельца, поскольку он является доказательством законного владения недвижимостью, а также позволяет владельцу брать ссуды в банках Ведущие банки США По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов США, было 6799 коммерческих банков, застрахованных FDIC. в США по состоянию на февраль 2014 года. Центральным банком страны является Федеральный резервный банк, который возник после принятия Закона о Федеральной резервной системе в 1913 году против собственности.

Сертификат обременения выдается в офисе местного регистратора и обычно содержит все транзакции, относящиеся к определенному периоду времени. Причем в справке указывается только информация о тех документах, которые зарегистрированы в ЗАГСе. Следовательно, такие документы, как краткосрочная аренда, классификации аренды, включают в себя операционную аренду и капитальную аренду. Аренда — это тип сделки, совершаемой компанией с целью получения права на использование актива.При аренде компания будет платить другой стороне оговоренную сумму денег, аналогичную арендной плате, в обмен на возможность использовать актив. Акты или завещательные документы не будут включены в сделки на ЕС, поскольку документы не зарегистрированы в соответствии с законом.

Как получить обременение?

Свидетельство об обременении может быть получено владельцем недвижимости в офисе местного регистратора. Владелец должен предоставить соответствующую информацию о собственности, такую ​​как подтверждение адреса и данные о праве собственности, а также оплатить сбор за обеспечение сертификата.Офицер изучит индекс сделок с недвижимостью за определенный период.

Затем владельцу выдается сертификат обременения, в котором перечислены все детали операций за определенный период. Если с недвижимостью не связаны детали транзакции, предоставляется нулевой сертификат обременения.

Типы обременений недвижимого имущества

Обременение — это ограничение собственности, то есть владелец не может передать право собственности кому-то другому.Вот некоторые из наиболее распространенных обременений, которые могут быть наложены на недвижимость:

1. Залоговое право

Залоговое удержание — это законное право требовать залогового интереса в имуществе, предоставленного владельцем имущества кредитору. . Залог обычно используется как наиболее распространенный тип обременения, и его можно поместить на недвижимость для получения финансового обязательства от домовладельца, то есть ипотека Ипотека Ипотека — это ссуда, предоставляемая ипотечным кредитором или банком. что позволяет физическому лицу приобрести дом.Хотя можно взять ссуду для покрытия всей стоимости дома, чаще всего предоставляется ссуда примерно на 80% от стоимости дома. Залог остается на имущество до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена. Он также может включать в себя налоговые залоги за неуплаченные налоги.

Кроме того, подрядчик может получить залог, если он не получил оплату за ремонт, сделанный в собственности. Если залог не удовлетворен, это может привести к потере права выкупа дома, а выручка от продажи будет направлена ​​на выплату долгов владельца.

2. Ограничение действия

Ограничение действия накладывает ограничение на то, что можно сделать с собственностью. Это также известно как ограничительный завет. Ограничение может быть любым — от запрета размещения спутника на крыше до обозначения места для парковки автомобилей. Это также может ограничить строительство чего-либо на земле.

Ограничения на документы помогают создать стандарт того, для чего может использоваться собственность, и часто используются для защиты стоимости собственности.Ограничения обычно накладываются на объекты, имеющие историческое значение.

3. Сервитут

Сервитут дает физическому или юридическому лицу право использовать собственность, даже если они ей не владеют. Например, коммунальная компания может получить сервитут для размещения электрических сетей на территории фермера. Обычный сервитут — это сервитут, который позволяет владельцу соседней собственности использовать подъездную дорожку к другой собственности для доступа.

Другой распространенный сервитут — это сервитут, который существует, когда общая дорожка к пляжу пересекает территорию собственности одного владельца.Сервитут находится на земле, а не на самой собственности.

4. Посягательство

Посягательство существует, когда часть одной собственности распространяется на соседнюю собственность. Это может включать, например, забор, построенный вдоль соседнего участка, или ветку дерева, которая нависает над соседним участком. Обычно владелец собственности, на которого совершается посягательство, желает, чтобы посягательство было устранено, поскольку посягательство часто затрудняет передачу права собственности на собственность новому владельцу.

5. Лицензия

Лицензия — это право использовать собственность другого лица. Лицензия часто сопровождается правилами, которые необходимо соблюдать. Несоблюдение правил может привести к отзыву лицензии. Например, можно получить лицензию на проведение мероприятия на чужой территории.

Ссылки по теме

CFI предлагает программу сертификации финансового моделирования и оценки (FMVA) ™ Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень.Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

• Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, который помогает клиентам продавать, сдавать в аренду или покупка коммерческой недвижимости. Брокер по коммерческой недвижимости может работать либо в качестве независимого агента, либо в качестве члена брокерской фирмы по коммерческой недвижимости.
• Ассоциация домовладельцевАссоциация домовладельцев Ассоциация домовладельцев или ТСЖ — это руководящий орган определенного подразделения, застройки таунхаусов, комплекса кондоминиумов или сообщества, то есть
• Финансирование проекта — Начальное финансирование проекта — Начальное финансирование проекта.Финансирование проекта — это финансовый анализ всего жизненного цикла проекта. Как правило, анализ затрат и выгод используется для модели развития недвижимости
• Модель развития недвижимости Модель развития недвижимости обычно состоит из двух разделов: «Сводка сделки» и «Модель движения денежных средств». В Резюме сделки все важные

Что вам нужно знать об обременениях недвижимого имущества

Возможно, вы слышали этот термин, но что именно является обременением в недвижимости и какую роль оно играет в процессе покупки и продажи недвижимость?

Практически при любом типе сделки с недвижимостью вы будете иметь дело с одним или несколькими обременениями.Что такое обременения в недвижимости? Обременение может быть юридической, финансовой или личной ответственностью, препятствующей использованию или передаче собственности. Важно понимать различные типы обременений и то, как они могут повлиять на продажу или передачу дома, земли или другого типа собственности.

Типы обременений недвижимого имущества

Ниже приводится список основных типов обременений недвижимого имущества. Что такое обременение недвижимостью? Вы также узнаете, как удовлетворить их или обойти их, чтобы упростить продажу или передачу недвижимости.

Доверительный акт или ипотечное обременение

Основным типом обременения для большинства свойств является либо ипотека (соглашение между заемщиком и кредитором), либо доверительный акт — соглашение между заемщиком, кредитором и попечитель. Независимо от того, какой финансовый инструмент используется, выполнение этого обязательства необходимо для продажи или передачи собственности от одного владельца к другому.

В большинстве случаев выплата залога по закладной или доверительного акта приводит к переуступке.Это дает четкое право собственности новому владельцу и подтверждает погашение предыдущего долга. Однако в случае банкротства, например, ссуда не может быть официально освобождена от собственности. Это может привести к появлению облаков на праве собственности, если последующие владельцы не захотят платить за снятие обременения.

Добровольное залоговое право как обременение

Добровольное залоговое право — это долг, обеспеченный имуществом и добровольно согласованный с собственником. Например, кредитная линия собственного капитала — это популярный инструмент предоставления наличных средств на случай чрезвычайной ситуации, средств на ремонт и улучшение дома или средств для консолидации долга.Это обеспечено собственным капиталом в доме. Даже если заемщик не использует кредитную линию или уже погасил ее, это добровольное право удержания должно быть зарегистрировано как удовлетворенное, чтобы позволить собственности перейти из рук в руки.

Вынужденное залоговое удержание как обременение

Недобровольное залоговое удержание — это залог, который налагается на собственность с согласия или без согласия собственника. Существует множество типов принудительного удержания, в том числе:

1. Налоговое удержание: налоговое удержание налагается на собственность для погашения государственного долга, включая причитающийся налог на имущество или подоходный налог.Федеральное налоговое залоговое право имеет приоритет над всеми другими видами финансовых обязательств и требований по активам.
2. Залог механика: Залог механика налагается на имущество, чтобы погасить задолженность перед подрядчиком или субподрядчиком за выполненные работы или материалы, предоставленные для ремонта или модернизации собственности.
3. Lis Pendens: Этот термин означает «ожидающий судебный иск» и используется, когда собственность вовлечена в юридический вопрос о праве собственности или договорный спор. Существует множество обстоятельств, при которых может быть подана личная переписка, чтобы предотвратить продажу или передачу собственности.
4. Если продавец ненадлежащим образом игнорирует существующий договор купли-продажи, чтобы продать другому лицу, первый покупатель может подать заявление о продаже, чтобы предотвратить продажу до тех пор, пока суд не определит, какой покупатель имеет право на покупку.
5. Если наследник пытается продать недвижимость, полученную в результате наследства, другой наследник может подать lis pendens, чтобы предотвратить продажу собственности, пока судья не определит их право на долю в наследстве.
6. Уведомление о lis pendens может быть подано в случае развода, чтобы предотвратить произвольную продажу собственности одним из супругов до согласия другого супруга и урегулирования раздела семейного имущества.

Сервитут как препятствие

Является ли сервитут препятствием? Удобства позволяют физическим или юридическим лицам, не являющимся собственником собственности, использовать часть частной собственности. Например, сервитут позволяет коммунальной компании получить доступ к своим линиям или позволяет соседу выйти на улицу из собственности, не имеющей выхода к морю. Этот тип сервитута ограничивает определенные виды использования и влияет на права собственности владельца.

Посягательства как препятствие

Иногда забор может заходить на соседний участок или проторенная дорожка может пересекать часть частной земли.Такие посягательства считаются обременениями. Важно, чтобы такие посягательства регистрировались во время обследований и инспекций и, при необходимости, чтобы были установлены сервитуты или меры по их снижению, чтобы гарантировать, что посягательства не повлияют на право собственности, рыночную стоимость или возможность страхования рассматриваемой собственности.

Ограничения по сделкам как обременение

В некоторых случаях частные собственники ограничивают использование земли для определенных целей или против конкретного использования.Подобные ограничения сохраняются даже после того, как земля перешла к наследникам или в новую собственность. Важно понимать, какие ограничения, если таковые имеются, были наложены на рассматриваемую недвижимость. Это особенно важно в случае больших участков земли, которые были разделены и проданы как отдельные участки.

Ограничительный договор как обременение

Ограничительный договор вступает в действие в районах, имеющих особое историческое или архитектурное значение, или в сообществах со строгими правилами в отношении стилей дома и внешнего вида собственности.Во многих случаях наблюдательные советы, ассоциации домовладельцев и другие организации могут определять, соблюдает ли домовладелец конкретным требованиям ограничительного соглашения.

Для покупателя жизненно важно определить, повлияет ли данное ограничение на предполагаемое использование и пользование имуществом. Точно так же продавцу важно определить, ограничивает ли ограничение его способность продавать и продавать недвижимость, и убедиться, что он надлежащим образом раскрыл такие ограничения.

Кроме того, контролирующая организация должна подтвердить, соответствует ли собственность требованиям в ходе процедуры комплексной проверки, чтобы гарантировать, что покупатель не несет ответственности за ремонт, исправления или штрафные санкции, возникшие в результате использования или действий продавца.

‍

Об авторе

Аманда — опытный специалист по продажам и развитию бизнеса из списка Fortune 500. Вместе с командой Endpoint она достигла такого уровня обслуживания, процессов и технологий, который превосходит любого конкурента.

Просмотреть все сообщения Скотта

Торранс, Адвокат по вопросам недвижимости Калифорнии

Закон о недвижимости включает права владения и владения землей и зданиями, прикрепленными к ней. Закон о недвижимости часто называют законом о недвижимости, чтобы отличить его от закона о личной собственности, который включает все остальное имущество. Камнем преткновения для многих потребителей, выходящих на рынок недвижимости, является количество незнакомых терминов, часто используемых профессионалами в сфере недвижимости. Поскольку недвижимость является одной из старейших областей права, в ней используется много старых терминов и понятий, но многие права и обязанности в отношении недвижимости эволюционировали и обновлялись по мере изменения общества.

В этой главе кратко излагаются некоторые концепции и термины, с которыми может столкнуться кто-либо, участвующий в сделке с недвижимостью, процесс покупки или продажи дома, а также права и обязанности арендодателей и арендаторов.

Обременение

Обременение — это обязательство, связанное с недвижимым имуществом. Это право или интерес, принадлежащий стороне, не являющейся собственником собственности. Обременение не является долей владения недвижимым имуществом, но создает определенные обязательства для собственника.Обременение прикрепляется к собственности, а не к собственнику, поэтому собственность может быть куплена и продана, даже если есть обременение. Это разные виды обременений.

Сервитут

Сервитут — это право использовать землю другого лица для определенной цели. Есть много форм сервитутов. Коммунальные предприятия часто имеют сервитуты, которые позволяют им прокладывать газ, воду или электрические линии через чужую собственность. Владелец собственности рядом с озером может купить у владельца собственности на берегу озера сервитут, чтобы пересечь его или ее собственность, чтобы получить доступ к озеру.Лицо, владеющее недвижимостью, не имеющей выхода к морю, может получить сервитут от соседнего землевладельца, чтобы иметь доступ в собственность и из нее. Это называется полосой отвода.

Ограничение действия

Ограничение договора также может быть известно как заветы, условия или ограничения. Ограничения по сделке, которые обычно включаются в акт продавца к покупателю, как правило, налагаются для соблюдения определенных стандартов. Ограничения могут ограничивать цвет, в который можно красить дом, виды деревьев, которые можно сажать, или размер дома, который можно построить на участке.

Залог

Залог — это залог имущества, который обеспечивает обеспечение долга или обязательства собственника. Залогодержатель не владеет недвижимостью. Некоторые залоговые права являются добровольными, например, когда владелец собственности берет ипотеку. Могут быть наложены другие залоги. Например, на имущество может быть наложено удержание за неуплату налогов. Одним из наиболее распространенных видов залога является удержание механика. Залог механика возникает, когда кто-то предоставляет рабочую силу или материалы для улучшения объекта собственности, но ему не платят.Работник или поставщик могут подать заявление об аресте регистратору данных о стране и владельцу собственности и взыскать причитающуюся сумму от последующей продажи собственности.

Оценка

Оценка — это оценка недвижимого имущества местным налоговым органом с целью взимания налогов. Налоги на недвижимость рассчитываются путем умножения оценочной стоимости объекта недвижимости на ставку налога. Большинство свойств периодически переоцениваются, и оценочная стоимость имущества может не совпадать с его фактической рыночной стоимостью.Специальная оценка — это налог, взимаемый с объекта недвижимости для оплаты улучшений, которые приносят пользу данному объекту, например, улиц, тротуаров и уличного освещения. Особые оценки являются залогом имущества до тех пор, пока они не будут оплачены.

Право собственности на недвижимость

Как правило, владение недвижимостью включает в себя право продавать (передавать), право использовать собственность в качестве обеспечения по ссудам (обременять), право на улучшение земли или построек на ней, а также право пользования и владения имуществом.Имущество может принадлежать одному или нескольким лицам. Двумя распространенными способами, которыми две или более стороны могут совместно владеть частью собственности, являются совместная аренда и общая аренда. Мужья и жены также могут владеть общественным имуществом.

Совместная аренда

Хотя совместная аренда является популярным способом владения собственностью мужа и жены, нет требования, чтобы совместные арендаторы состояли в браке или чтобы было только два совместных арендатора. Владельцы в совместной аренде имеют равные интересы в собственности и имеют право продавать, обременять и владеть всем имуществом.Когда один из совместных арендаторов умирает, оставшиеся совместные арендаторы автоматически берут на себя долю умершего совместного арендатора на праве наследства. Выжившие совместные арендаторы должны подать свидетельство о смерти и письменные показания в регистратор округа. Совместная аренда позволяет выжившим совместным арендаторам избежать налогов на завещание, передачу права собственности и налоги на смерть.

Общие арендаторы

Общие арендаторы, как и совместные арендаторы, разделяют право владеть, продавать и обременять собственность, в отличие от совместных арендаторов, однако общие арендаторы не имеют права наследования.После смерти одного общего арендатора его или ее доля собственности переходит к его или ее наследникам как часть наследства.

Общинная собственность

В Калифорнии муж и жена могут совместно владеть собственностью как совместные арендаторы или совместно арендаторы, либо собственность может быть общественной собственностью. Две из этих форм собственности не могут существовать одновременно. Муж и жена также могут владеть собственностью отдельно, как правило, вся недвижимость, приобретенная во время брака и находящаяся в Калифорнии, является общественной собственностью.Права аренды не считаются общественной собственностью, равно как и имущество, принадлежащее одному из супругов до брака, или имущество, приобретенное одним из супругов во время брака в дар или по наследству. За некоторыми исключениями и ограничениями, любой из супругов имеет право управлять своей общественной собственностью и контролировать ее, и каждый из супругов может распоряжаться своей половиной доли в общественной собственности по своему желанию. Доходы и прибыль от собственности, находящейся в отдельной собственности, остаются в отдельной собственности.

Преимущества и недостатки совместного владения

Несмотря на то, что совместное владение недвижимостью имеет свои преимущества, есть и недостатки.Если совладельцы не могут договориться об использовании, продаже или владении частью собственности, им, возможно, придется обратиться в суд для разрешения вопроса в порядке раздела. В деле о разделе совместный арендатор или совместный арендатор просит суд разделить имущество справедливым и беспристрастным образом. Недвижимость может быть трудно разделить, а частичные доли могут быть трудно продать, поэтому суд обычно принимает решение о продаже собственности, а выручка от продажи распределяется между совладельцами в соответствии с их интересами.

Жилая недвижимость

Самая распространенная сделка с потребительской недвижимостью связана с продажей дома. В отличие от прошлых лет, сегодня у покупателя жилья есть множество вариантов выбора типа жилья для покупки. Дома на одну семью по-прежнему являются наиболее распространенным выбором для покупателей жилья. Дома на одну семью предоставляют своим владельцам максимальную конфиденциальность и свободу, но они также могут быть самым дорогим вариантом и требуют наибольшего ухода.

Кондоминиумы и таунхаусы являются вариантом для некоторых покупателей.Оба предоставляют своим владельцам многие преимущества домовладения, такие как вычет из налогов ипотечных процентов, без некоторых обязанностей, которые некоторые люди считают невыгодными, таких как уход за газоном и внешний вид. Жители обычно платят ассоциацию взносов для покрытия расходов на содержание.

Усадьба — это не особый тип жилья, это налоговая классификация, которая может значительно снизить сумму, которую домовладелец платит в виде налогов на недвижимость. Люди, которые живут в собственности, которой они владеют, облагаются налогом по гораздо более низкой ставке, чем если бы они сдали эту собственность другим лицам.Если человек покупает недвижимость, сдаваемую в аренду на момент покупки, он или она должны изменить налоговый статус собственности. Чтобы изменить налоговый статус собственности, человек должен сначала получить право (владея недвижимостью и проживать в ней), а затем до 17:00 подать заявление на получение статуса усадьбы с оценщиком. 15 апреля календарного года, в котором начинается финансовый год. Даже если этот крайний срок пропущен, частичное освобождение может быть доступно, если человек подает заявление на получение статуса усадьбы до 10 декабря следующего года.

Право собственности

Право собственности на недвижимость — это право собственности на собственность. Название может относиться к фактическому владельцу или к документальным свидетельствам этого права собственности. Название — это то, что дает владельцу право на собственность. Чтобы продать часть собственности, все вопросы, связанные с правом собственности, должны быть разрешены. Обычно это достигается с помощью поиска по заголовку. Поиск титула — это тщательный поиск всех записей, относящихся к собственности, чтобы определить, имеет ли владелец право продавать собственность и есть ли какие-либо претензии к нему.Если во время поиска в названии обнаруживаются какие-либо дефекты, продавец обычно успевает устранить дефект.

Часто люди имеют страхование правового титула, чтобы защитить их от любых скрытых дефектов в праве собственности. Существует два типа титульного страхования. Один тип защищает интересы кредитора в собственности, а другой защищает интересы владельца дома.

Документы

Документ — это письменный документ, по которому право собственности передается от одного лица к другому. Кодекс штата Калифорния разрешает использование простой формы в качестве документа.В акте должно быть указано, кто передает собственность, кому она передана и что это за собственность, а также слова, обозначающие передачу. В Калифорнии, когда предоставляется недвижимость, обычно предполагается, что все имущество переходит, если только из гранта не следует, что существуют ограничения на недвижимость. Акт о прекращении права требования — это особый вид гранта, при котором продавец отказывается от любых интересов, которые могут иметь в собственности, в пользу покупателя. Если продавец является единственным владельцем собственности, акта о прекращении права собственности достаточно для передачи права собственности, но покупатель берет на себя риск, принимая акт о прекращении права собственности, поскольку он не дает покупателю никаких гарантий того, что право собственности является действительным.Акт о прекращении права требования не дает оснований для презумпции того, что полное право собственности предназначено для передачи. Акты о прекращении прав часто используются на этапе урегулирования имущественных отношений при расторжении брака.

Запись

В Калифорнии записи о недвижимости ведутся в каждом округе. Владельцы и другие стороны, заинтересованные в недвижимости, подают все документы, затрагивающие их интересы в собственности, чтобы публично уведомить о заинтересованности. Документы подаются в округе, в котором находится объект недвижимости.Перед подачей документов, касающихся недвижимости, необходимо предоставить определенную информацию и, как правило, взимать плату. Титулы в Калифорнии регистрируются по абстрактной системе. Справка о праве собственности — это запись всех записей о процентах на эту собственность.

Покупка или продажа дома

Поскольку в Калифорнии существует множество программ, помогающих людям покупать дома, домовладение является возможностью для людей с любым уровнем дохода. Покупка дома может быть как полезным, так и стрессовым процессом. Каждая покупка дома связана с рядом сложных юридических вопросов, незнакомой терминологией и большим количеством документов.Знание того, как работает этот процесс, может уменьшить многие потенциальные головные боли.

Агенты по недвижимости

Одним из первых решений для тех, кто заинтересован в покупке или продаже дома, является использование услуг агента по недвижимости. Агенты по недвижимости нанимаются, чтобы помочь покупателям и продавцам встретиться, чтобы завершить продажу дома. Покупатели и продавцы жилья могут выбрать работу с агентом исключительно или неисключительно.

Человек, решивший работать с агентом, подпишет несколько контрактов, чтобы прояснить отношения между этим человеком и агентом.Эти контракты могут включать положения о двойном агентстве. Этот термин относится к соглашению, в котором агент представляет как покупателя, так и продавца дома. Агенту может быть трудно справедливо представлять и покупателя, и продавца. Когда агент находит покупателя на дом, указанный агентством, двойная лояльность агента становится очевидной. Продавец хочет максимально возможную цену, в то время как покупатель хочет заплатить самую низкую цену. В контрактах указывается, чем агент может поделиться с другой стороной и какая информация должна оставаться конфиденциальной.

Раскрытие информации продавцом

Когда продавец подписывает стандартный договор купли-продажи, он или она должен сообщить покупателю о некоторых известных проблемах и опасностях. В большинстве случаев. Продавец должен предоставить покупателю Заявление о раскрытии информации о передаче недвижимости, которое дополняет информацию, указанную в договоре купли-продажи. В этом заявлении должны быть указаны все известные структурные дефекты, а также проблемы или информация о системах отопления, водопровода, механических и электрических системах.Продавец также должен указать потенциальные проблемы, о которых он или она знает, например, оконные рамы, экологические опасности, свалки, наводнения, нарушение зонирования или проблемы с шумом. Агент продавца также обязан провести визуальный осмотр дома и сообщить обо всех фактах, которые существенно влияют на ценность или желательность собственности. Такое раскрытие информации, хотя и является обязательным, не является частью контракта между покупателем и продавцом и не является гарантией продавца. Тот факт, что проблемы перечислены в этом заявлении, не означает, что продавец должен устранить проблемы, но покупатель может запросить ремонт или снижение цены из-за проблем.

При продаже кондоминиума в Калифорнии продавец должен предоставить покупателю копии устава ассоциации домовладельцев, финансовые отчеты и другие документы. Продавец также обязан сообщать о любых неоплаченных оценках.

Сделать предложение

Как только покупатель нашел дом, который хотел бы купить, покупатель вносит залог, который называется задатком. Этот залог пойдет на первоначальный взнос за дом, если продавец примет предложение. Залог должен быть представлен вместе с письменным предложением на бланке, который называется «Договор купли-продажи недвижимости» и «Квитанция о залоге», обычно называемая квитанцией о залоге.После принятия продавцом квитанция об оплате становится обязательным договором. Поэтому следует внимательно следить за тем, чтобы в квитанции о залоге были указаны все важные условия продажи, такие как точная цена покупки, сумма контракта. Например, покупатель может захотеть расторгнуть договор, если он или она не может получить ссуду или если проверка выявила существенные проблемы. Если покупатель делает предложение до получения заявления продавца о раскрытии информации, покупатель может расторгнуть договор, действуя быстро.Предложение может быть отозвано в любое время до того, как оно будет принято продавцом.

Инспекции

Перед покупкой собственности рекомендуется провести ее осмотр на предмет наличия каких-либо проблем. Большинство покупателей оплачивают общий осмотр дома на предмет структурных дефектов, осмотр на вредителей, чтобы убедиться, что дом не заражен термитами или другими вредителями, и осмотр асбеста. Покупатели считают эти проверки хорошей инвестицией перед фактической покупкой дома, даже если проверки обнаруживают дефекты.

Потеря права выкупа

Никто в процессе покупки дома не хочет думать о возможности задержки платежей за дом до такой степени, что банк или ипотечная компания лишит права выкупа по ссуде и потребует владения домом. Тем не менее, для потребителя разумно понять, почему кредитор передает взыскание на часть собственности, чтобы потребитель мог минимизировать возможность потери дома.

До определенного момента кредитор обычно будет работать с домовладельцем, который отстает в выплате, потому что кредитор не хочет переносить хлопоты и расходы, связанные с передачей права выкупа собственности.Домовладельцы должны связаться со своими кредиторами, как только возникнут финансовые трудности, затрудняющие выплату ипотеки. кредитору могут потребоваться месяцы, чтобы начать обращение взыскания, и еще несколько месяцев, прежде чем оно будет завершено, поэтому обычно есть время, чтобы получить деньги, необходимые, чтобы заверить кредитора в том, что дефолта не будет. После того, как кредитор начинает процесс обращения взыскания, существует период времени, называемый периодом выкупа, в течение которого домовладелец может прекратить обращение взыскания и выкупить собственность, уплатив покупную цену при продаже права выкупа плюс любые налоги или взносы.

Арендодатель-арендатор

В соответствии с законодательством Калифорнии, когда владелец (арендодатель) дома, квартиры, комнаты или любого другого жилого помещения соглашается позволить кому-либо другому (арендатору) использовать это пространство за определенную плату, обе стороны вступают в юридически обязывающий договор аренды. Общие договорные принципы обсуждаются в главе договорного права. Договоры аренды — это особый класс договоров, регулируемых множеством уникальных правил. В этом разделе обсуждаются законы, применимые к договорам аренды.

Договоры аренды

Договор аренды может быть устным или письменным, но договор на срок более одного года, как правило, должен быть в письменной форме.Есть два основных типа договоров аренды — аренда и помесячные договоры. Если иное не указано в письменной форме, договор аренды считается помесячным. Аренда — это договор аренды на определенный период времени (обычно один год), в отличие от помесячной аренды, которая продолжается до тех пор, пока арендодатель не попросит арендатора уйти или арендатор не решит переехать. Если арендатор платит арендную плату ежемесячно, арендатор должен письменно уведомить арендодателя за 30 дней до переезда. Арендодатель, который хочет, чтобы арендатор уехал или хочет повысить арендную плату, также должен письменно уведомить арендатора за 30 дней.

Залоговые депозиты

Арендодатель имеет право настаивать на внесении арендаторами залога перед въездом. Залог используется для оплаты любого ущерба, выходящего за рамки обычного износа, который арендатор может нанести арендуемой собственности, или погасить любые долги между арендатором и арендодателем. Залог не может быть использован арендатором для оплаты аренды. Закон Калифорнии ограничивает размер депозита, который может получить домовладелец. Сумма всех депозитов не может превышать стоимость двухмесячной арендной платы за квартиру без мебели или трехмесячную арендную плату за меблированную квартиру.

По окончании аренды арендодатель должен вернуть арендатору задаток в течение двух недель. Арендодателю разрешается оставить себе сумму, необходимую для устранения повреждений или погашения долгов арендодателю по договору аренды. Если арендодатель не вернет полностью или частично залоговую сумму, он или она должны предоставить арендатору в течение двух недель после окончания аренды и предоставления арендодателю адреса для пересылки письменное объяснение причин удержания денег. .

Ремонт

Владельцы арендуемой собственности обязаны содержать недвижимость в надлежащем состоянии.Стороны не могут отказаться от этого требования, но арендатор может согласиться на ремонт или техническое обслуживание, если договоренность оформлена в письменной форме и арендатор получит взамен компенсацию. Например, арендатор может согласиться на текущий ремонт сантехники в обмен на снижение арендной платы или оплаты от собственника. Если стороны не договорились, арендатор выполнит ремонт, ответственность за ремонт остается за арендодателем. Если что-то нуждается в ремонте, арендатор по закону должен уведомить арендодателя и предоставить арендодателю разумную возможность произвести ремонт или произвести его.Если собственник отказывается делать ремонт, у арендатора есть несколько вариантов.

Вызов инспектора

Арендатор может вызвать местных пожарных, санитарных, жилищных или энергетических инспекторов, чтобы выяснить, есть ли нарушение правил в квартире. Если инспектор обнаруживает нарушение кодекса, инспектор дает владельцу письменное уведомление, чтобы исправить проблему в течение 60 дней. Если владелец не внесет улучшения в течение 60 дней, арендатор может подать на владельца в суд. Часто отчета инспектора о нарушении кодекса достаточно, чтобы убедить арендодателя исправить проблемы.Закон запрещает владельцам пытаться выселить арендаторов в отместку за вызов инспектора.

Ремонт и удержание

В разумные сроки после письменного или устного уведомления арендодателя арендатор может устранить проблему в арендуемой собственности, если стоимость такого ремонта не превышает арендную плату за один месяц. Стоимость ремонта может быть вычтена из арендной платы за месяц сразу после ремонта. Это средство правовой защиты доступно арендатору не более двух раз за любой 12-месячный период.

Освободить

Если арендуемая единица больше не пригодна для проживания, арендатор может освободить помещение, и в этом случае арендатор освобождается от дальнейшей выплаты арендной платы и выполнения любых других условий на дату освобождения помещения. Чтобы считаться непригодным для жилья, проблема должна быть существенной, например, отсутствие водопровода, отопления или освещения.

Забастовка арендной платы

Если ничто другое не помогает владельцу исправить проблему, все арендаторы в здании могут рассмотреть возможность проведения забастовки арендной платы.В Калифорнии забастовки за аренду допустимы только при определенных условиях. Если такой курс действий рассматривается, было бы разумно проконсультироваться с юристом.

Выселение

Ни при каких обстоятельствах арендодатель не может насильственно выселять арендатора из арендуемой собственности. Чтобы снять арендатора с арендуемой квартиры, домовладелец должен подать против арендатора незаконный иск о задержании либо в суде мелких тяжб, либо в муниципальном суде. Большинство исков о выселении подаются в муниципальный суд, поскольку юристам не разрешается представлять стороны в суде мелких тяжб.Законные основания для возбуждения дела о незаконном задержании включают невыплату арендной платы, нарушение договора аренды или отказ покинуть квартиру после истечения срока аренды. Если договор аренды регулируется договором аренды, арендодатель должен письменно уведомить арендатора за три дня о переезде, прежде чем подавать иск о выселении арендатора. Если договор аренды заключен на помесячный срок, домовладелец может направить арендатору письменное уведомление за 30 дней о переезде или расторжении договора аренды. В некоторых сообществах Калифорнии действуют законы, ограничивающие выселение только по определенным «уважительным причинам».

Чтобы возбудить дело о незаконном задержании, домовладелец подает подтвержденную жалобу на арендатора в суд и просит кого-нибудь вручить арендатору повестку. Арендодатель не вправе лично вручить повестку. У арендатора есть пять дней, включая выходные, чтобы ответить на жалобу. Если домовладелец подает иск в муниципальный суд, арендатор должен ответить на жалобу в письменной форме. Суды в Калифорнии должны отдавать предпочтение незаконным действиям задержанных над другими гражданскими исками, чтобы они были услышаны и решены быстро.Судебное разбирательство должно быть проведено не позднее, чем через 20 дней после запроса об установлении времени судебного разбирательства, если все стороны не согласны на продление. Во время слушания каждая сторона имеет возможность изложить свою точку зрения, и судья высказывает свое мнение. Если судья решает, что у арендатора нет законных оснований для отказа покинуть собственность, судья приказывает арендатору уехать. Если арендатор не явится в суд вовремя, судья может приказать арендатору немедленно переехать.

Офицер по обеспечению соблюдения затем вручает и вывешивает копию приказа о реституции в помещении, а арендатор должен покинуть помещение в течение пяти дней, в противном случае он будет принудительно выселен.Любое личное имущество, остающееся в помещениях, будет продано или иным образом реализовано, если арендатор не оплатит арендодателю разумную стоимость хранения и не заберет личное имущество не позднее, чем через 15 дней после возвращения помещения арендодателю.

Права арендатора

Арендаторы обладают рядом прав, даже если эти права не указаны в договоре аренды. Арендатор имеет право на быстрое пользование помещением, что означает, что арендодатель не может незаконно или необоснованно вмешиваться в жизнь арендатора только потому, что арендодатель владеет недвижимостью.Арендаторы имеют право использовать арендованное помещение любым способом, если это разрешено законом.

Конфиденциальность

Как правило, домовладелец может войти в квартиру арендатора только в экстренных случаях, чтобы произвести необходимый или согласованный ремонт, переделки или улучшения или показать квартиру потенциальным арендаторам или покупателям. За исключением экстренных случаев или когда арендатор покинул собственность, въезд может быть осуществлен только в обычные рабочие часы, если арендатор не соглашается на иное. Если это нецелесообразно, домовладелец также должен уведомить арендатора в разумные сроки (обычно за 24 часа) о намерении войти.

Доступ

Арендаторы имеют право доступа к собственности, которую они арендуют. Арендодатель, который хочет, чтобы арендатор переехал, не может по закону заблокировать арендатора или вывезти его имущество. Арендодатель также не может законно отключить коммунальные услуги, чтобы попытаться принудить арендатора к нам. Если арендодатель совершит любое из этих действий, арендатор может предъявить ему иск о возмещении любого фактического ущерба. Арендатор также может иметь право на взыскание дополнительных сумм, таких как 100 долларов за каждый день отключения коммунальных услуг или гонорары адвокатам.

Субаренда

Субаренда означает, что кто-то другой берет на себя права и обязанности арендатора по договору аренды до истечения срока первоначального договора аренды. Арендатор имеет право сдать квартиру в субаренду, если это не запрещено договором аренды. если новый арендатор не платит арендную плату, повреждает квартиру, уезжает до истечения срока аренды или нарушает другое условие аренды, домовладелец может привлечь к ответственности первоначального арендатора. Затем первоначальный арендатор может предъявить иск новому арендатору о возмещении этих расходов.

Контроль арендной платы

В некоторых общинах Калифорнии действуют законы о контроле за арендной платой.Эти законы предоставляют арендаторам определенную защиту от повышения арендной платы, определяя, когда и на сколько может быть повышена арендная плата.

Правило коммунальных услуг

Регулируемым коммунальным компаниям запрещается отключать электричество, газ, тепло или воду в любом жилом доме, арендуемом или занимаемом владельцем, без предварительного письменного уведомления не менее чем за десять дней. Кроме того, прекращение таких услуг не допускается: 1) во время рассмотрения жалобы или спора клиента.2) когда клиенту было предоставлено продление для оплаты счета, или 3) по свидетельству врача о том, что это может быть опасно для жизни клиента, и клиент финансово не может оплатить счет в обычном порядке. период оплаты. Кроме того, любому клиенту, который инициирует жалобу или запрашивает расследование в течение пяти дней с момента выставления спорного счета или который перед прекращением обслуживания сделал запрос на продление периода оплаты, должна быть предоставлена ​​возможность для рассмотрения с коммунальным предприятием.Затем коммунальное предприятие может решить, следует ли амортизировать счет клиента на срок до 12 месяцев.

Дискриминация в жилищной сфере

Федеральные законы и законы Калифорнии запрещают продавцам жилья и домовладельцам проводить дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, происхождения, семейного положения или инвалидности. Дискриминация по другим произвольным причинам, таким как сексуальная ориентация или политическая принадлежность, также запрещена. Арендодатели не могут дискриминировать людей с детьми, за исключением тех случаев, когда здание предназначено для предоставления жилья или пожилых людей. Чтобы считаться зданием для пожилых людей, здание должно соответствовать дополнительным требованиям.Например, деятельность в рамках государственной или федеральной программы, специально разработанной для помощи пожилым людям, или предоставление значительных удобств или услуг, предназначенных для удовлетворения потребностей пожилых людей. Любые жалобы на дискриминацию в сфере жилья следует подавать в Департамент справедливого найма и жилья в течение одного года с момента дискриминации или, в качестве альтернативы, человек может подать иск от своего имени в течение двух лет.

Три вещи, которые нужно спросить, прежде чем покупать дом на банковском аукционе

Аукционы банковской недвижимости, как правило, вызывают огромный интерес, поскольку такие квартиры часто стоят ниже существующих рыночных ставок.Но не позволяйте более низким ценам заманить вас на сделку, которая вам не понравится позже.

«Покупка такой недвижимости имеет смысл, но участники торгов должны знать, что такие возможности не так просты, как обычная покупка недвижимости. Во-первых, они должны знать, когда и где они происходят. Во-вторых, обычно им необходимо провести юридическую экспертизу. Они должны решить, достаточно ли у них пропускной способности для этого », — сказал Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants Pvt. Ltd.

Хотя не со всей недвижимостью могут возникнуть проблемы, перед покупкой важно проявить должную осмотрительность и ознакомиться с условиями. Ответы на эти три вопроса помогут вам решить, действительно ли сделка стоит ваших усилий.

Какие риски?

Часто люди предполагают, что собственность, выставленная на аукцион банками, будет иметь четкие права собственности. Но в уведомлении об аукционе обычно есть пункт. В нем указано, что, насколько известно и информация банка, на имущество не существует никаких обременений, и банк не несет ответственности за любые неизвестные существующие и будущие обременения или любые претензии, права или сборы третьих лиц.

Банки используют юридические термины «как есть, где есть» и «все, что есть» при продаже собственности на аукционах. Эти условия означают, что банк продает недвижимость на основании текущих физических и юридических условий, включая любые обременения.

Другими словами, ответственность за решение любых проблем, которые могут возникнуть позже, ложится на покупателя после того, как недвижимость будет выставлена ​​на аукцион.

По словам консультантов по недвижимости, были случаи, когда покупатели обнаруживали, что собственность оспаривается, или первоначальный заемщик получил постановление суда против банковского аукциона.«В некоторых случаях кредиторы вступают во владение собственностью только символически, что означает, что они принимают собственность на бумаге в соответствии с ее законными правами, а не физическим владением. Владелец мог остаться в нем «, — сказал Аджай Шарма, управляющий директор отдела оценки Colliers International India, консультант по недвижимости.

Он добавил, что было несколько случаев, когда собственность была продана с аукциона под руководством Верховного суда, но регистрационная служба не смогла осуществить передачу собственности новому владельцу, поскольку собственность находилась в споре.«Банки должны упоминать, что это продажа, которую покупатель остерегается. Это означает, что банки знают, что недвижимость имеет обременения и покупатель должен будет рискнуть. Против финансовых учреждений были вынесены судебные решения, в которых они не сообщили покупателю о текущем статусе собственности «, — сказал Шарма.

Убедитесь, что вы провели комплексную проверку перед участием в торгах. Банки заблаговременно уведомляют об электронных аукционах с подробной информацией о недвижимости.

Например,

SBI предоставил адреса и размеры собственности, имена и адреса предыдущих владельцев, а также другие подробности на своем веб-сайте.Это также позволило заинтересованным клиентам осмотреть недвижимость, записавшись на прием к должностным лицам банка, контактные данные которых были предоставлены.

Но не стоит полагаться только на информацию, предоставленную учреждением. В случае, если после покупки кто-то заявляет, что является владельцем недвижимости, маловероятно, что банк или учреждение придет вам на помощь.

Так что проводите независимые расследования относительно обременений, названия собственности, требований и прав предыдущего владельца или любого другого лица.Хотя права собственности, переданные участникам торгов, являются абсолютными и подлежат принудительному исполнению, вопросы о праве собственности, владении и других обременениях могут возникать.

Это действительно дешево?

Сроки и условия для собственности, которую SBI выставляет на аукцион, несут риски, о которых покупатели должны знать. Помимо продажи собственности «как есть там, где есть», банк также заявил, что оплата всех установленных законом и не предусмотренных законом сборов, налогов, сборов, сборов и так далее будет исключительной ответственностью участника торгов.Таким образом, если предыдущий владелец не заплатил взносы за собственность, победитель торгов должен будет их погасить.

Такие сборы могут в конечном итоге нейтрализовать выгоду от более низких цен. Некоторые из этих сборов также влекут за собой пени, если они не оплачиваются вовремя. Кроме того, вам может потребоваться дополнительно потратиться на ремонт и содержание объекта недвижимости.

Если дом является частью общества, вы можете проверить, есть ли отложенные платежи. В некоторых случаях сотрудники банка помогут вам с подробностями о незавершенных платежах, когда вы отправитесь осматривать недвижимость.Но не все такие подробности могут быть доступны.

Если вы не получите ссуду от банка, выставляющего недвижимость на аукционе, другие учреждения не будут предоставлять ссуду на изъятый ​​актив. «Таким образом, участникам торгов необходимо иметь достаточно наличных денег, иначе им нужно будет получить деньги другими способами. Если вы не получите жилищный заем, никаких вычетов из подоходного налога для погашения не будет. Учет таких затрат необходимо учитывать перед началом торгов », — сказал Шарад Агравал, исполнительный директор по рынкам капитала консалтинговой фирмы Knight Frank India.

Можете ли вы заплатить вовремя?

Перед участием в аукционе банки обычно запрашивают 10% от резервной цены в качестве залога или депозита.

Деньги возвращаются, если вы проиграете ставку. Для победителей сроки выплаты жесткие. Согласно условиям и положениям SBI, победитель должен будет внести 25% от продажной цены с поправкой на задаток до следующего рабочего дня после победы в аукционе. Остаток 75% должен быть оплачен в течение 15 дней после победы на аукционе.Если вы не уложитесь в сроки или откажетесь от квартиры, вы лишитесь залога.

Поскольку жилищные ссуды, как правило, занимают немного времени или их трудно получить в таких случаях, вам нужно будет найти достаточные деньги в установленные для банка сроки.

Банки придерживаются строгой структуры платежей, так как они очень спешат вернуть сумму кредита и хотят, чтобы в нем участвовали только серьезные покупатели.

Если вы участвуете в торгах на выставленную на аукцион собственность, помните, что существует несколько средств правовой защиты, позволяющих отказаться от участия или вернуть собственность банку, если только банк не указал четко об известных ему обременениях.

Подпишитесь на информационный бюллетень Mint

* Введите действующий адрес электронной почты

* Спасибо за подписку на нашу рассылку.

Не пропустите ни одной истории! Оставайтесь на связи и в курсе с Mint. Скачать наше приложение сейчас !!

Тем

Отказ от претензий и гарантийные документы: что вам нужно знать

Два наиболее широко используемых документа в сфере недвижимости — это документы о прекращении права требования и гарантийные документы. Продолжайте читать, чтобы узнать об этих двух типах действий и о том, как они работают, а также о том, что будет поставлено на карту, если вы выберете неправильный.

Что такое акт о прекращении права требования?

Акт о прекращении права собственности обычно используется для передачи права собственности между людьми, которые связаны между собой — супругами, бывшими супругами или членами семьи. Этот тип договора передает законные права на собственность, если таковые существуют, которыми обладает концедент — лицо, которое передает долю в собственности другому лицу, но без каких-либо заявлений, гарантий или гарантий.

Другими словами, акт о прекращении права требования не дает никаких твердых обещаний относительно гарантии статуса собственности, каких-либо залогов в отношении нее или каких-либо обременений.

«Проще говоря, это означает, что вы получаете только то, что может иметь концедент, и ничего более. А если у лица, предоставившего право, ничего нет, вы ничего не получите », — говорит Марк Хаким, поверенный по недвижимости Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP в Нью-Йорке.

Почему так важен акт о прекращении права собственности?

У акта о прекращении права требования есть свои пределы, но это тип документа, который может работать нормально, если лицо, предоставляющее право, действительно имеет законные права на собственность и нет никаких залогов или проблем, о которых следует знать.По большей части, документы о прекращении права требования используются в более безопасных ситуациях, когда мало вопросов о доле владения недвижимостью, говорит Пол Сиан, лицензированный поверенный из Огайо и Мичигана, который также является лицензированным агентом по недвижимости.

Например, документы о прекращении права требования часто используются, когда кто-то передает долю собственности на собственность, которой они владеют, компании с ограниченной ответственностью или доверительному управлению, которое они также контролируют. Сиан также говорит, что документы о прекращении прав могут использоваться, когда кто-то передает право собственности на недвижимость членам семьи.

Акт о прекращении права пользования использует

Может быть, пара выходит замуж, и в результате один из супругов хочет добавить другого к этому делу. По его словам, в случае развода один из супругов может отказаться от права владения имуществом перед другим супругом.

Что такое гарантийный акт?

Когда вы покупаете дом через риэлтора или застройщика, скорее всего, вы получите гарантийный акт. Этот тип сделки используется в более сложных ситуациях, в том числе когда кто-то получает ипотечный кредит на покупку дома.

Гарантийным актом лицо, передающее право собственности на недвижимость (продавец), гарантирует, что у него есть оправданная доля владения в собственности и, следовательно, может передать свою долю собственности другой стороне (покупателю), говорит Сиан.

Поскольку продавец или «лицо, предоставляющее право» гарантирует их право собственности, гарантийный акт обеспечивает больше спокойствия и меньше места для проблем.

Почему важна гарантия?

Если лицо, предоставившее гарантийное обязательство, искажает обещанное им право собственности на недвижимость, сделавшую передачу жизнеспособной, ему может быть предъявлен иск.

Сиан приводит следующий пример того, как это может работать в ситуации, которая может показаться «безопасной».

Допустим, несколько братьев и сестер унаследовали дом от своей матери. Дом им не нужен, и они решают его продать. Однако один из братьев и сестер не подписал соглашение о продаже и решает, что они хотят сохранить дом после того, как это произошло. Этот брат подает в суд, чтобы вернуть дом обратно, но «нынешним владельцам будет разрешено использовать гарантию, которую они получили по гарантийному документу, чтобы привлечь других братьев и сестер к иску», — говорит Сиан

.

«В этом случае гарантия защищает людей, купивших дом, поскольку некоторые из братьев и сестер продали недвижимость без разрешения всех вовлеченных братьев и сестер.”

Однако при наличии акта о прекращении права требования у покупателя собственности не было бы такой защиты. Вместо этого им придется защищать себя и свое право собственности на собственность, скорее всего, в длительной судебной тяжбе. Это подчеркивает важность страхования права собственности покупателя на случай оспаривания права собственности на недвижимость.

Гарантийный акт против аннулирования иска

Гарантия

— более безопасный вариант при покупке недвижимости. Как продавец, вы также должны ожидать, что большинство покупателей запросят эту опцию.

Патрик Симаско, который работает консультантом по вопросам имущественного планирования и старшего адвоката в Simasko Law в Маунт-Клеменс, штат Мичиган, говорит, что покупатели хотят быть уверены, что вы владеете недвижимостью, поэтому они хотят, чтобы вы подписали гарантийный акт.

«Если позже выяснится, что вы не владеете недвижимостью, покупатель может подать на вас в суд за нарушение гарантии», — говорит он.

Также имейте в виду, что существует множество сценариев, когда это может произойти, в том числе когда передача недвижимости происходит внутри семьи, особенно в большой семье.Даже сценарии, которые кажутся безопасными по своей сути, могут быть чем угодно, поэтому вы можете использовать гарантийный акт в любом сценарии, когда вы не совсем уверены в том, что вы или кто-то еще владеет какой-либо собственностью.

Если вы передаете собственность своему ребенку или отзывное доверительное соглашение в рамках имущественного плана, то это сценарий, при котором акт о прекращении права собственности может помочь. Это приводит к смене владельца, но вы не предоставляете никаких гарантий, относящихся к сделке.

Сходства между гарантийными документами и актами о прекращении претензий

Оба типа юридических документов передают право собственности на имущество. Гарантийные документы и документы о прекращении права требования являются обязательными документами, которые подаются местному секретарю суда.

Ключевые отличия

Однако уровень правовой защиты сильно отличается. Для передачи права собственности людям, которых вы знаете и которым доверяете, достаточно заявления о прекращении права собственности. Но гарантийный акт является правильным документом для большинства случаев передачи собственности.

Суть в том, говорит Симаско, что «все сделки с недвижимостью, которые являются коммерческими сделками, основаны на гарантийных актах».

Вам решать, какой тип транзакции вам действительно нужен и какой уровень защиты вам нужен.

Подробнее:

.