Какие документы проверить при покупке квартиры?

Независимо от истории покупки квартиры: у частных лиц на вторичном рынке или от застройщика, важно провести «юридическую чистоту» документов до оформления сделки. Однако перечень бумаг в этих ситуациях может сильно различаться.

На какие правовые аспекты нужно обратить внимание при оформлении сделки?

Документы для приобретения квартиры в новостройке

При покупке жилья напрямую у застройщика, комплект бумаг зависит от стадии строительства. Сдан ли многоэтажный дом в эксплуатацию или продается на стадии котлована. Для таких случаев характерна проверка уставной документации компании-застройщика. Регистрация в качестве юридического лица с внесением данных в Единый госреестр, наличие допуска СРО с определенными видами деятельности: на возведение многоэтажных конструкций, монтажные и отделочные работы.

Далее, запрашивается разрешение от администрации города или другого населенного пункта на согласование постройки здания. Объект должен вноситься в градостроительный план административной единицы. Под эти цели выделяется земельный участок. Он передается в срочную аренду городскими властями под нужды расселения или находится собственности застройщика. На здание составляется технический план на этапе получения согласований — проектная декларация. В нем есть схема строительства всего комплекса с выделением поэтажного плана и каждого отдельного помещения.

Указывается квадратура как каждой квартиры, так и его конструктивных элементов: комнат, ванны, балкона, кухни и др. При оформлении договора долевого участия в строительстве на момент застройки обязательно приложение схемы покупаемой квартиры к договору.

Ответственность застройщика в рамках закона о долевом участии в строительстве подлежит в обязательном порядке страхованию. Гарантию предоставляет банк, проверяется его надежность и стабильность.

Не рекомендуется заключать предварительные договора о покупке недвижимости. Последствия такой сделки непредсказуемы, поскольку судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Впоследствии застройщик или другой продавец может отказаться от продажи, а авансовый платеж будет передан. Примет ли решение суд в пользу истца-покупателя о возврате средств предугадать невозможно. Положительный исход маловероятен, поскольку, если будет в итоге установлено, что продажа не произошла по вине покупателя, деньги останутся у залогополучателя.

При продаже готовой квартире в новостройке право собственности устанавливается на основании свидетельства или выписки из Росреестра. Обязательно на дом должен быть акт о вводе в эксплуатацию, как документ, разрешающий заселение в помещения, подключение сетей для предоставления коммунальных услуг.

Документы на квартиру на вторичном рынке

При приобретении жилья у граждан проверяются документы, удостоверяющие личность физического лица и владение помещением. Также обязательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным услугам, налогам на квартиру, отсутствие перепланировок и внесения иных изменений в конструктивные элементы квартиры.

Важно, чтобы недвижимость не была под залогом, арестом, на нее не претендовали третьи лица, и она не являлась объектом судебных споров или не значилась в исполнительном производстве, например, по делу о наследстве или кредитным обязательствам.

При покупке квартиры на вторичном рынке запрашиваются:

• Свидетельство о собственности. Сведения лучше проверить самостоятельно, направив запрос в Росреестр для получения выписки.
• Если на помещение есть обременение, это будет отражено в правоустанавливающих документах. В расширенной выписке также отражаются данные бывших владельцев, основания и даты перехода прав.
• Технический паспорт, план которого соответствует реальному состоянию конструкций.
• Если собственник состоит в браке, при совершении сделки потребуется согласие супруга/и. Если недвижимость принадлежит мужу или жене на праве личной собственности и об этом указано в брачном договоре, обязательно предоставляется этот документ.
• Тоже самое касается случаев, если жилье получено уже в официальном браке в дар или по наследству – запрашиваются подтверждающие бумаги. При отсутствии указанного документа сделка может признаваться недействительной.
• Если на момент реализации квартиры в ней проживают малолетние дети, то нужно также получить согласие опеки и попечительства. Ребенку должны предоставить жилье большей площади с лучшими условиями. Если родители или опекуны не позаботились об этом заранее, договор купли-продажи признают ничтожным.
• Если продавец преклонных лет, визуально отмечаются физические или психические отклонения, то лучше взять справку из диспансера об отсутствии документов о признании его недееспособным. Это может стать причиной отмены сделки по основаниям, предусмотренным ст. 171 ГК РФ.
• Важно взять из домуправления справку об отсутствии прописанных в жилье на момент подписания договора. Особенно это касается детей. Выписка должна носить постоянный, а не временный характер, чтобы избежать риска предъявления претензий гражданами, ушедшими в армию или попавшими в тюрьму, либо лечебницу, и вернувшимися в квартиру. Иначе проблем новому собственнику не избежать.

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты. 
6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов.  
8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Документы для покупки квартиры — PRINZIP

С ипотекой

Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, пакеты документов отличаются от банка к банку. Чтобы упростить жизнь нашим клиентам, у нас работают специалисты по ипотеке, которые сначала выясняют исходные условия клиента, а потом под эти условия подбирают возможные банковские программы.

Одновременно мы сотрудничаем плюс-минус с 15 банками с программами, которые тоже могут изменяться в зависимости от суммы первоначального взноса, состава семьи, кредитной истории, зарплаты, количества заёмщиков, справок, которые подтверждают доход, согласия заёмщика на страхование жизни и так далее. Каждый параметр влияет на процентную ставку по ипотеке и на одобрение кредита, поэтому мы рекомендуем сначала подобрать идеальную квартиру.

Когда мы знаем, какая конкретно сумма нужна в ипотеку, это наша забота — подобрать наиболее выгодную программу, помочь вам сориентироваться в списке документов и получить одобрение ипотеки.

Чтобы было проще сориентироваться, мы составили список тех документов и копий, которые скорее всего понадобятся для ипотеки. Он не исчерпывающий, наверняка понадобится что-то ещё. Это — примерный минимум:

• Анкета-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, мы поможем заполнить.
  
• Паспорт и копия всех страниц.
  
• Копия свидетельства о браке или о расторжении брака, если есть.
  
• Копия свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  
• Копия трудовой книжки — попросите заверенную копию на работе в отделе кадров.
  
• Копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берёте на работе, в бухгалтерии.

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом нашему специалисту — мы поможем заполнить анкету, в которой вы укажете реальные доходы. Её называют справкой по форме банка.

Какой список документов понадобится конкретно в вашем случае — расскажут специалисты по ипотеке, которые вас будет консультировать. Для наших покупателей эти консультации и помощь в оформлении заявки всегда бесплатные, поэтому не тратьте время на подготовку документов до того, как проконсультировались у специалиста. Лёгкой вам ипотеки и успешного одобрения!

Документы на квартиру, документы на собственность

Документы на квартиру называются «правоустанавливающими документами» — т.е. документами, устанавливающими кому принадлежит право собственности на ту или иную квартиру. Как правило регистрацией и выдачей этих документов занимается государственный регистрирующий орган, одно из подразделений Министерства Юстиции.

До 2000 года по большинству типов документов на квартиру «Свидетельство о государственной регистрации прав на имущество» НЕ выдавалось.

С января 2000 года в состав вновь регистрируемых документов на квартиру как правило входят 2 бумаги:1. «Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество». До 1998 года оно называлось «Свидетельство о собственности на жилище»2. «Документ — основание». На основании этого документа было выдано Свидетельство о государственной регистрации прав на имущество.

«Документ — основание» может быть разным, в зависимости от способа приобретения имущества в собственность.

Например:

Если квартира была приватизирована, то документом основанием будет «Договор передачи», по которому Город передал муниципальную квартиру в частную собственность.

Если квартира была куплена, то основанием для владения квартирой является «Договор купли продажи квартиры»

Если квартира была подарена, то «Договор дарения» и т.д.

В приведенной ниже таблице собраны все возможные документы на квартиру:

Основание возникновения права собственности Правоустанавливающие документы Приватизация квартиры (комнаты) 1. Договор передачи жилья в собственность.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права. Покупка квартиры (комнаты, доли квартиры) 1. Договор купли-продажи квартиры (комнаты, доли квартиры), зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по договору мены 1. Договор мены, зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации, (с 01.2000 г.) Дарение квартиры (доли квартиры, комнаты) 1. Договор дарения квартиры (комнаты, доли квартиры), зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по договору ренты (договору пожизненного содержания с иждивением) 1. Договор ренты, удостоверенный нотариусом и зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры по обмену 1. Договор обмена права собственности на право найма.2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Получение квартиры (доли квартиры, комнаты) по наследству 1. Свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) удостоверенное нотариусом, зарегистрированное2. Свидетельство о государственной регистрации (с 01.2000 г.). Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака 1. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверенное нотариусом, зарегистрированное.2. Свидетельство о государственной регистрации права. Выплата пая в ЖСК Вариант 1:1. Справка ЖСК о выплате пая, зарегистрированная.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права.Вариант 2:1. Регистрационное удостоверение (до 93 г. БТИ) Участие в долевом строительстве Вариант 1.1. Договор купли-продажи, зарегистрированный.2. Свидетельство о собственности на жилище или Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.)Вариант 2.1. Свидетельство о государственной регистрации права (только). Приватизация комнаты с одновременным выкупом освободившейся комнаты 1. Договор передачи комнаты в собственность2. Свидетельство о собственности на жилище (комнату) или Свидетельство о государственной регистрации права.3. Договор купли-продажи комнаты, удостоверенный нотариусом, зарегистрированный.4. Свидетельство о государственной регистрации. Получение квартиры в случае сноса дома 1. Договор мены, зарегистрированный.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Решение суда 1. Копия решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированное.2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.). Расторжение договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением) 1. Соглашение о расторжении договора купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненного содержания с иждивением).2. Свидетельство о государственной регистрации права (с 01.2000 г.) В случае утраты документов на жилье — на все виды Так называемая «Справка о содержании правоустанавливающих документов», по сути это выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав)

Необходимые документы для покупки квартиры и прочие нюансы совершения сделки

Статья написана юристом с многолетним опытом работы.

Навигация по статье:

Документы, которые должны быть у продавца квартиры

Конечно же, основной пакет документов должен собрать именно продавец. Поэтому с него спрос куда выше. Итак, что же конкретно он обязан предъявить покупателю:

• документ, подтверждающий его право собственности;
• документы-основания, по которым продавец сам приобрел квартиру;
• технический план на квартиру;
• справку от ТСЖ или паспортного стола об отсутствии к моменту продажи квартиры зарегистрированных в ней лиц;
• квитанции или справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным услугам;
• если собственник несовершеннолетний, обязательно получить справку от родителя;
• если квартира оформлена на одного супруга, но принадлежит обоим, необходимо удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки от второго;
• паспорт;
• подлинник нотариальной доверенности.

Теперь разберем каждый пункт подробнее.

1. Документ, подтверждающий его право собственности. Ни в коем случае не забывайте, что с 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации права собственности отменены. Поэтому, даже если покупаемая вами квартира оформлена раньше, и продавец показывает вам свидетельство на гербовой бумаге, не ограничивайтесь этим документом.

Самым надежным способом выяснить информацию о владельце недвижимости является выписка из ЕГРН. К тому же по ней вы также сможете узнать о наличии зарегистрированных обременений (арест, залог и т.п.), о кадастровой стоимости, дате постройки дома и о других полезных сведениях.

Заказать ее можно в любом офисе Росреестра или в МФЦ. Или еще легче воспользоваться услугами многочисленных электронных сервисов, даже не выходя из дома.

2. Документы-основания, по которым продавец сам приобрел квартиру. Они всегда указаны в свидетельстве (если оно еще сохранилось) и в выписке из ЕГРН.

С осторожностью следует заключать сделки, если продавец стал владельцем в результате приватизации или наследования по завещанию. Но подробно мы рассмотрим это чуть позже.

3. Технический план на квартиру. Этот документ вам понадобится, если покупатель приобретает квартиру в ипотеку. Банки обязательно проверяют, нет ли в квартире неузаконенных перепланировок. Но даже если вы являетесь покупателем и не будете брать заём в банке, всё равно лучше попросить у продавца план квартиры. Потому что, в случае наличия самовольных перепланировок, вся ответственность за их неузаконение ляжет на вас. И зачастую перепланировки являются такими, что ни один суд не признает их законность.

А значит, вы не только сами впоследствии не сможете перепродать квартиру покупателям с ипотекой, но еще и можете понести ответственность перед другими жильцами, если опасная перепланировка причинит какой-либо вред (например, лопнут трубы, замурованные в стены, или пойдут трещинами перегородки, если ваш предшественник снес капитальные несущие стены).

4. Справку от ТСЖ или паспортного стола об отсутствии к моменту продажи квартиры зарегистрированных в ней лиц.

5. Квитанции или справки об отсутствии задолженностей по всем коммунальным услугам. Особенно это актуально для платежей за капремонт. Их платят наименее организованно, из-за чего по ним чаще всего образуется задолженность. И это единственный вид платежей, обязанность по уплате которых по закону переходит к новому собственнику (даже если долг возник при предыдущем владельце).

Чтобы не вступать в споры с ресурсоснабжающими организациями и не выбивать долги из недобросовестного плательщика, лучше заранее внимательно изучить все квитанции и убедиться, что ваш продавец добросовестно всё оплачивал.

6. Если собственником квартиры (или доли в ней) является несовершеннолетний ребенок, то его законный представитель (родитель) должен получить на эту сделку согласие от органов опеки и попечительства, и дополнительно предоставить свидетельство о рождении ребенка.

7. Если приобретаемая вами квартира оформлена только на одного супруга-продавца, но является совместным имуществом супругов (т.е. куплена в период брака и не получена супругом-собственником по безвозмездной сделке (дарение, наследство, приватизация и т.п.)), то второй супруг обязательно должно предоставить удостоверенное нотариусом согласие на совершение сделки. А на самой сделке нужно будет иметь при себе свидетельство о заключении брака.

8. Паспорт. Подлинник паспорта обязательно потребуется в момент совершения сделки в Росреестре. А также, если вы будете подписывать с продавцом предварительный договор купли-продажи с передачей задатка или договор аванса, сначала надо обязательно изучить его паспорт. Нельзя передавать деньги неустановленному лицу.

9. Подлинник нотариальной доверенности, если интересы продавца представляет другое лицо (и, разумеется, паспорт доверенного лица).

Документы, которые должны быть у покупателя квартиры

От покупателя квартиры требуется куда меньше документов. В основном, это только паспорт. Но могут быть ситуации, когда потребуются дополнительные документы. Например:

1. Если квартира покупается лишь одним супругом, он должен предоставить свидетельство о регистрации брака и нотариальное согласие на такую сделку от второго супруга.
2. Если квартира приобретается за счет денежных средств, вырученных от продажи другой недвижимости, где собственником был несовершеннолетний ребенок, то и на сделку по покупке новой недвижимости должно быть согласие от органов опеки.
3. Если квартира покупается в ипотеку с выделением долей детям (и, соответственно, их доли станут в залоге у банка), на такую сделку также надо согласие органов опеки и попечительства.
4. Доверенность, если покупатель совершает сделку не лично, а через своего представителя.

Мы делаем качественный ремонт любых квартир не завышая цены!

Смотреть цены

Особенности некоторых видов сделок с квартирами

Рассмотрим самые распространенные способы покупки квартиры в кредит, за материнский капитал, от застройщика и тд. Очень подробно рассмотрим все возможные подводные камни которые вам могут повстречаться в момент заключения сделки.

Покупка квартиры в ипотеку

Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру полностью за счет личных средств. Тогда и возникает необходимость брать кредит в банке. Чем же отличается ипотека от обычного потребительского кредита?

С коммерческой точки зрения ипотека гораздо выгоднее: банк готов предоставить более крупную сумму и под меньшие проценты. Но в обмен на такие условия ваша квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит. Это означает, что вы не сможете продать, подарить или еще каким-то образом распорядиться квартирой, пока не рассчитаетесь с долгом. А если перестанете выплачивать кредит, банк обратится в суд. И тогда неоплаченная квартира будет продана с торгов, а вырученные от ее продажи деньги банк заберет себе в качестве погашения вашего долга, набежавших процентов, штрафов, неустойки и судебных расходов.

Необходимо заранее очень тщательно проанализировать, позволит ли ваша финансовая ситуация вовремя погашать ипотечные платежи.

Разумеется, перед выдачей кредита банк обязательно будет оценивать квартиру, которую вы выберете. Поэтому понадобится дополнительный документ – отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры. Как правило, банки работают с определенным кругом оценщиков и сами направят вас к конкретному специалисту.

Для приобретения квартиры в ипотеку с банком нужно будет заключить кредитный договор. И, как правило, банки настаивают на страховании объекта залога. Поэтому, вполне вероятно, вам придется еще и заключить договор страхования вновь приобретенной квартиры со страховой компанией.

Покупка квартиры на материнский капитал

Возможность оплатить покупку квартиры (готовой или еще только строящейся) средствами материнского капитала регламентирована Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Правом на его получение обладают семьи, родившие или усыновившие, начиная с 2007 года, второго ребенка. Либо третьего или последующих, если не получили материнский капитал после рождения второго.

Материнский капитал является строго целевой выплатой. И его как раз можно использовать на улучшение жилищных условий и на погашение ипотечного кредита, взятого для покупки жилья. При этом, чтобы оплатить средствами материнского капитала квартиру, вам нужно будет ждать, чтобы ребенку исполнилось не менее 3-х лет. А вот погасить кредит за счет мат. капитала можно в любое время, не дожидаясь завершения трехлетнего периода.

Для получения материнского капитала сначала надо обратиться в ваше местное отделение пенсионного фонда или в МФЦ за выдачей государственного сертификата. А затем, когда вы уже определились с жильем, на которое хотите потратить эти деньги, нужно будет подать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. К нему необходимо приложить копию договора купли-продажи квартиры, прошедшего гос. регистрацию, и выписку из реестра, подтверждающую, что вы стали собственником квартиры. Или же копию договора долевого участия в строительстве при покупке еще только строящегося жилья.

А если вы сразу не включили детей в число владельцев квартиры, нужно будет также приобщить к заявлению нотариально удостоверенное обязательство оформить доли на детей в течение 6 месяцев с момента получения материнского капитала.

Если же вы хотите его использовать на погашение ипотеки, само собой, нужно будет также предоставить в пенсионный фонд копии всех кредитных документов, заключенных с банком.

Заявление и поданные вами документы будут рассматриваться пенсионным фондом в течение месяца, после которого он примет решение, выделить вам денежные средства на заявленную цель, или нет. Отказ, как правило, выносится в случае подачи неполного пакета документов. В случае принятия положительного решения деньги будут перечисляться пенсионным фондом довольно долго – порядка двух месяцев, и не каждый продавец согласится так долго ждать. Потому можно оформить в банке кредит на сумму, соразмерную материнскому капиталу, и сразу рассчитаться с продавцом, а потом погасить кредит, как только будет перечислена сумма мат. капитала.

Если же ваш продавец согласен ждать 2-3 месяца перечисления денег от пенсионного фонда, то в договоре купли-продажи квартиры должна быть предусмотрена рассрочка платежа. И пока вы полностью не рассчитаетесь с продавцом, недвижимость будет находиться у него в залоге (по аналогии с залогом банка в случае покупки в ипотеку).

Покупка квартиры от застройщика

Данный вид сделки – по приобретению первичной недвижимости – очень сильно отличается от покупки уже готового жилья. Продавцом здесь выступает строительная компания, которая и возводит дом – застройщик. А вы будете являться участником долевого строительства или, проще говоря, дольщиком.

Поскольку приобретение строящейся недвижимости всегда было сопряжено с рисками, что застройщик не достроит дом, а деньги дольщиков исчезнут в неизвестном направлении, то с июля 2018 г. законом были введены очень строгие требования к застройщикам, призванные обезопасить интересы дольщиков.

Теперь существует Единая информационная система жилищного строительства (https://наш.дом.рф). И прежде, чем нести застройщику деньги, надо обязательно ознакомиться со сведениями, размещенными на этом ресурсе.

В нем содержится информация обо всех существующих застройщиках, в том числе, проблемных и/или тех, в отношении которых введена процедура банкротства.

К условиям договора долевого участия предъявляется ряд требований, в том числе, чтобы его условия соответствовали проектной декларации. Шаблон договора опять же должен быть размещен в Единой информационной системе жилищного строительства. Поэтому прежде, чем идти подписывать договор в офис к застройщику, будет нелишним ознакомиться с шаблоном этого же договора на сайте. Чтобы недобросовестные застройщики не дали вам подписать договор на иных, более выгодных для себя условиях, чем те, которые они анонсировали на сайте.

Обратите внимание, что теперь перечислять деньги застройщику в счет оплаты новостройки можно только в безналичном порядке. Если вам предлагают отдать деньги в кассу, это означает, что застройщик является недобросовестным и не желает соответствовать новым предъявляемым требованиям. С такими сомнительными компаниями лучше вообще не связываться. А также вы должны отдавать деньги только после успешно завершенной регистрации договора долевого участия.

В договоре должен быть предусмотрен гарантийный срок на построенное жилье не менее 5 лет. И при завершении строительства застройщик обязан вручить каждому дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.

Передача готового объекта дольщикам осуществляется при подписании акта приема-передачи. Очень важно, что передавать готовые квартиры застройщик имеет право только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому ни в коем случае не соглашайтесь подписывать какие-то промежуточные акты, если в момент подписания застройщик не готов отдать вам ключи от квартиры и показать разрешение на ввод в эксплуатацию.

Долю в строящемся доме можно приобрести и путем заключения договора переуступки, т.е. когда вы покупаете не непосредственно у застройщика, а у другого дольщика. Договор переуступки в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию – также, как и основной договор долевого участия. Прежде, чем соглашаться на переуступку, проверьте у застройщика, действительно ли предыдущий дольщик полностью оплатил стоимость доли или сообщил вам верную информацию об остатке платежа.

Покупка доли в праве общей собственности на квартиру

Когда у одной квартиры сразу несколько владельцев, они являются сособственниками, и каждому их них принадлежит только определенная доля в квартире. Ее точный размер обязательно указывается в документах, подтверждающих право собственности на недвижимость, и там же перечисляются остальные сособственники.

Когда квартиру продают сразу все собственники одновременно, в этой ситуации нет никаких особых нюансов, кроме того, что в договоре купли-продажи на стороне продавца должны быть перечислены все владельцы квартиры с указанием размера долей и получаемой каждым из них платы.

Но совсем другое дело, если свою долю продают не все собственники. В этом случае остальные сособственники имеют преимущественное право на приобретение такой доли. И продавец прежде, чем продать свою долю постороннему третьему лицу, обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продажи — с указанием цены и других важных условиях, на которых продает свою долю. Если в течение месяца со дня получения такого уведомления остальные сособственники не приобретут продаваемую долю, тогда продавец будет вправе реализовать ее любому лицу. А если он получит от них письменный отказ ранее, то может не дожидаться окончания месячного срока.

И не забывайте, что если после отправки письменного извещения вы в результате торга скинули цену для покупателя, вам придется заново извещать остальных сособственников с указанием новой цены. И заново отсчитывать месячный срок.

В настоящее время все сделки по распоряжению долями в праве общей долевой собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что даже если все сособственники одновременно продают свои доли, всё равно придется оформлять договор купли-продажи у нотариуса и платить за это нотариальный тариф. В противном случае такая сделка, не удостоверенная нотариусом, не пройдет государственной регистрации, а значит, не будет считаться действительной.

Подача документов в Росреестр

Как правило, перед заключением основной сделки стороны еще подписывают дополнительные документы, подтверждающие серьезность их намерений, как то: договор аванса или предварительный договор купли-продажи с передачей задатка. Но эти соглашения не являются обязательными и заключаются по желанию сторон. Подавать на государственную регистрацию их не нужно.

Зато основной договор купли-продажи является главным документом, удостоверяющим факт продажи квартиры. И его необходимо сдать в Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. Покупатель становится собственником квартиры не с момента подписания договора, а именно с момента гос. регистрации.

Не стоит упускать из виду, что теперь для некоторых категорий сделок обязательно требуется нотариальное удостоверение. Как уже упоминалось выше, это сделки по распоряжению долями в праве общей долевой собственности. И еще без участия нотариуса не обойтись, если собственником продаваемой недвижимости является несовершеннолетний, либо ограниченно или полностью недееспособный гражданин.

В зависимости от условий сделки нужно сдать на регистрацию и иные документы. Например, если в договоре не указано, что к моменту подписания продавец получил оплату в полном объеме, значит, надо приобщить еще расписку, удостоверяющую факт передачи стоимости квартиры. Если в договоре нет условия, что он имеет силу акта приема-передачи, понадобится подписать отдельный документ – акт приема-передачи квартиры.

Конечно же, нужно будет также подавать в Росреестр и все нотариальные согласия супругов, согласие органов опеки, доверенности, кредитные документы об ипотеке для тех сделок, где эти документы необходимы.

Обязательно нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию. Ее оплачивает покупатель. Если это более удобно, все документы можно сдать и в МФЦ. Размер гос. пошлины в этом случае отличаться не будет, но нужно быть внимательным при заполнении реквизитов: для регистрации права собственности через МФЦ реквизиты для оплаты будут несколько иные.

Нюансы, которые вы должны знать в момент совершения сделки

С долей осторожности нужно отнестись к приобретению жилья, право собственности на которое возникло у нынешних владельцев в результате приватизации. Дело в том, что если кто-либо из членов семьи отказался от участия в приватизации, за ним сохраняется право пожизненного пользования квартирой. И смена собственника не будет здесь играть никакого значения. Так что вы вполне можете приобрести квартиру с постоянным нежелательным соседом, выселить которого вам не позволит ни один суд.

Аналогичное право пожизненного содержания может получить и какое-либо лицо, если квартира ранее принадлежала наследодателю, который в завещании предусмотрел право этого лица пожизненно пользоваться квартирой – предметом наследства (завещательный отказ). И даже продажа квартиры третьим лицам не отменит силу завещательного отказа.

Также не может быть лишен права проживания в квартире несовершеннолетний, который был передан на воспитание в детский дом.

Не стоит забывать, что могут возникнуть спорные ситуации и в случае, если ваш продавец стал собственником квартиры в результате наследования по завещанию. Если наследников несколько, между ними возможны конфликты. И недовольные наследники имеют право оспорить завещание в течение трех лет. Если суд удовлетворит их иск и признает завещание недействительным, то и ваша сделка по покупке такого спорного жилья также станет недействительной. Поэтому, если в качестве основания приобретения квартиры указано наследование по завещанию, и еще не минул трехгодичный срок с момента оформления продавцом права собственности, к таким сделкам надо отнестись с особой осторожностью.

Стоит поостеречься и при покупке жилья, если на стороне продавца выступает представитель но генеральной доверенности, имеющий и право подписания договора, и право получения денег. Особенно, если при этом он отказывается предоставить контакты собственника. В таких случаях есть вероятность, что доверенность оформлена владельцем под влиянием обмана или заблуждения, и он сам даже и не знает о продаже собственной квартиры.

Оформление документов при покупке квартиры

Каждого решившегося на приобретение собственного жилья человека интересует такой вопрос, как оформление документов при покупке квартиры. Это естественно, ведь приобретение недвижимости относится к крупным сделкам, которые всегда хочется провести без ошибок, неточностей и неприятных сюрпризов, нередко возникающих, например, при покупке жилья на вторичном рынке. Оформление документов при покупке квартиры – не самая сложная процедура, составить, подписать и зарегистрировать договор купли-продажи несложно, а вот проверка юридической чистоты объекта недвижимости может потребовать серьезных финансовых вложений. С этой точки зрения приобретение квартиры непосредственно у застройщика становится более приемлемым и безопасным способом покупки жилья. Но, к сожалению, не в каждом случае.

Привлеченные яркой рекламой и баснословными ценами потребители зачастую попадают в руки мошенников. Естественное желание сэкономить приводит покупателей к весомым денежным потерям. При выборе компании-застройщика обратите внимание на его репутацию, объемы введенного за последние несколько лет в эксплуатацию жилья, предлагаемые условия. Только выбор правильного партнера может застраховать вас от того, чтобы оформление документов при покупке квартиры не стало предпосылкой к длительным судебным процессам и включению в реестр обманутых дольщиков.

Девелоперская компания «Унистрой» входит в ТОП-30 самых надежных застройщиков России и предлагает своим клиентам приобретение жилья в новостройках Казани, Уфы, Тольятти и Санкт-Петербурга. За 23 года ее безупречной работы было введено в эксплуатацию и реализовано более 1 500 000 квадратных метров жилья. Покупка квартиры в новом микрорайоне не только освобождает будущего собственника от проблем с оформлением документов, но и позволяет приобрести жилье в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Специалисты компании «Унистрой» не только проконсультируют по различным вариантам покупки квартиры: обычной и военной ипотеке, рассрочке, с использованием материнского капитала или по обмену, но и помогут собрать необходимый в каждом случае пакет документов для оформления договора купли-продажи. В офисах компании вы сможете познакомиться с действующими в настоящий момент акционными предложениями и получить консультацию по оформлению сделки.

Какие документы следует хранить после закрытия дома?

При закрытии дома покупатели подписывают огромную, устрашающую стопку документов. Одни только кредитные документы могут составлять сотни и более страниц. Многие из этих документов предназначены для кредитора. Они хотят избежать потенциальных судебных исков в будущем.

После закрытия у вас может не хватить места для хранения всех этих документов, но вам действительно следует сохранить готовый файл. Это означает сбор копий всех документов, подписанных во время транзакции с продавцом, от начала до конца.

Рассмотрите возможность хранения этих документов в течение как минимум нескольких лет после того, как вы в конечном итоге продадите купленный дом.

Вы захотите сохранить эти документы для дальнейшего использования — для вашего собственного просмотра или в случае, если вам придется подать судебный иск против продавца, вашей профессиональной группы представителей или подрядчиков.

Вам не обязательно иметь оригиналы, но у вас должны быть как минимум копии полностью оформленных документов с подписями всех сторон.

Где взять копии?

Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность предоставить вам копии документов по сделке, потому что брокеры обязаны вести файл на каждого покупателя и продавца.

Но заключительные документы обычно хранятся у заключительного агента или ответственного за условное депонирование. Эти документы отделены от документов, связанных с переговорами по контракту, и включают финансовые и юридические документы.

Акты и ипотечные документы регистрируются в регистратуре округа, и они становятся общедоступными.Вы всегда можете получить их копии в офисе рекордера или в титульной компании.

Большинство документов в той или иной форме оцифрованы, особенно те, которые связаны с транзакцией. Ваш риэлтор или координатор транзакций, вероятно, может предложить вам безопасную загрузку для безопасного хранения многих из этих документов на вашем компьютере или на накопителе.

Предварительные документы

В вашем агентском соглашении с покупателем указаны все условия ваших отношений с брокерской компанией вашего агента по недвижимости, в том числе, как долго соглашение остается в силе и как и когда вы или агент можете его расторгнуть.

Это юридический договор, и его может быть важно держать под рукой, чтобы у вас было подтверждение условий, на которые вы согласились … даже спустя долгое время после закрытия продажи. Некоторые проблемы могут возникнуть позже.

Договор купли-продажи — это ваш договор на покупку дома, в котором излагаются все условия, необходимые для закрытия. Это документ, который вы и продавец подписали, когда согласились купить недвижимость, и обе стороны юридически обязаны соблюдать его условия.

Документы на пути к закрытию

Дополнения, поправки или предложения включают все, что изменяет или дополняет условия вашего первоначального договора купли-продажи.В этих типах документов могут быть уточнены названия в названии или написание имени продавца или покупателя. Они могут исправить почтовый адрес.

Запросы на ремонт записывают любые денежные соглашения или контракты на ремонт предметов, и их можно рассматривать как дополнения к договору купли-продажи. В приложении по ремонту указывается конкретный вид работ, которые необходимо выполнить. В нем может быть указано, потребуется ли для работы разрешение или она должна выполняться лицензированным подрядчиком.

Раскрытие информации продавцом включает существенные факты о таких вещах, как краска на основе свинца. Они могут включать заявление о раскрытии информации о передаче и другие письменные гарантии или раскрытие информации, предоставляемые продавцом. Эти документы часто являются основанием для будущих судебных исков против продавцов, если они не раскрывают проблему, которая становится очевидной позже.

Заключительные документы

Инструкции условного депонирования часто заменяют договор купли-продажи и излагают финансовые условия соглашения между покупателями и продавцами.Они уполномочивают агента условного депонирования выполнять определенные действия от имени вовлеченных сторон.

Сводка результатов домашнего инспектора укажет , какие предметы находятся в хорошем состоянии, а какие нуждаются в ремонте или замене. Он должен включать фотографии. Это может быть инструмент переговоров во время продажи, а позже может предоставить контрольный список необходимого ремонта.

Сертификат проверки и завершения проверки на наличие вредных организмов — это отчет инспекционной компании, подтверждающий, что работа была завершена.Не каждый штат требует инспекции на вредителей, но другие, например Калифорния, требуют, чтобы они хранились в архиве в течение двух лет.

Прочие инспекции и рабочие документы могут включать счета-фактуры и разрешения подрядчика.

Заключительное раскрытие включает в себя все окончательные затраты на вашу ипотеку, изложенные в манере, которую вы можете не понять, даже если правительство пытается упростить вам задачу. Задавайте вопросы о любых сборах, в отношении которых вы не уверены, и держите раскрытие информации под рукой на время уплаты налогов.Некоторые из этих предметов не подлежат налогообложению.

Заключительный отчет — это окончательная оценка всех расходов и кредитов на покупку дома. Этот документ включает в себя цену продажи, ваши наличные для закрытия условного депонирования, сумму вашего кредита и все другие расходы, уплаченные через условное депонирование для расчета по продаже, включая кредиты и пропорциональные выплаты. Этот документ также известен как Заявление об урегулировании HUD 1. Бюро финансовой защиты потребителей заменило его последним раскрытием в 2015 году.

Вексель и ипотека не всегда записываются, и вы не получите оригинал векселя, пока он не будет оплачен полностью.Ипотека покажет ваш основной баланс и условия вашего кредита в соответствии с требованиями кредитора.

Страховые документы

Планы домашней гарантии будут включать номер полиса и контактную информацию для звонков по ремонту. Они расскажут, что покрывается гарантией, и типы вещей, на которые она не распространяется.

Страховой полис должен охватывать условия, уведомление о страховых взносах и номер полиса для страхования вашего домовладельца.Кредитор выплатит вашу премию при продлении, если ваш кредит будет конфискован. В противном случае вы должны платить его ежегодно, но это может быть включено в ваш платеж по ипотеке.

В полисе по страхованию титула указывается ваше наделение правами, сумма вашей страховки титула в долларах и любые исключения из покрытия. Он включает название титульной компании, дату выдачи и номер полиса. Это может быть использовано в качестве защиты, если кто-либо предъявит предыдущее право удержания в отношении вашей собственности.Взаимодействие с другими людьми

Документы в качестве оригиналов

Вы можете получить заверенную копию этих документов у заключительного агента или у своего агента по недвижимости, если вы потеряете оригиналы.

Заключительное раскрытие содержит все официальные сборы и кредиты вашей покупки дома. Он понадобится вам для подачи личных налоговых деклараций за этот календарный год, потому что некоторые элементы могут также подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Передайте этот документ своему составителю налоговой декларации.Ваше заключительное заявление, вероятно, также будет подтверждено доводчиком.

Акт — это документ о передаче правового титула, возвращаемый окружным регистратором после того, как он был внесен в публичные записи. Это доказательство того, что вы действительно являетесь владельцем собственности. В нем указывается, как вы владеете титулом, имя продавцов, давших вам право собственности, и юридическое описание собственности.

Документ будет отправлен вам по почте после записи, и он вполне может быть единственной копией. Никто другой не обязан хранить это в своих записях.

На момент написания этой истории Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, была брокером-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния.

Хотите купить многоквартирный дом? Что нужно знать о должной осмотрительности

Когда вы подумываете о покупке инвестиционной собственности, вы чаще всего получаете отчет о доходах и расходах и арендную плату либо от владельца, либо от брокера. Эти утверждения дадут вам общее представление об имуществе, но не следует полагаться на их точность, по крайней мере, в том, что касается того, как вы собираетесь управлять имуществом.Вы также получите краткую экскурсию по собственности и ознакомитесь с механическими системами. Это предназначено для того, чтобы вы могли получить общее представление о состоянии собственности, но вам, вероятно, будут показаны только лучшие части.

Due Diligence — это ваша возможность собрать актуальную и надежную информацию о вашей покупке, чтобы решить, действительно ли она соответствует вашим инвестиционным потребностям. Также пора закончить детальный осмотр физического состояния собственности. Убедитесь, что вы проявляете осмотрительность.Вам следует сосредоточить свою энергию на следующих трех областях.

Обзор документа

Поймите, что маркетинговые материалы брокера или владельца предназначены для того, чтобы представить собственность в лучшем свете. Хотя обычно никто не собирается вводить в заблуждение или искажать информацию, примите тот факт, что вам, скорее всего, будет продемонстрирована максимально возможная прибыль от инвестиционной собственности. Это может относиться или не относиться к вашему бизнес-плану.

В ходе комплексной проверки проверьте список арендной платы, отчеты о доходах и расходах как минимум за последние 12 месяцев, депозитные квитанции по аренде, контракты на обслуживание, которые не могут быть отменены при продаже, счета по налогу на имущество, отчеты о вакансиях, отчеты о безнадежных долгах, капитальные затраты. , договоры аренды и другие документы, связанные с управлением недвижимостью.Убедитесь, что отчеты о доходах и расходах подтверждены владельцем как точные. У вас также должен быть доступ к файлам арендатора собственности для аудита договоров аренды, приложений и других документов, чтобы проверить предоставленные вам отчеты.

Физический осмотр

Цель физического осмотра — определить, обслуживается ли здание в соответствии с вашими ожиданиями во время первоначального осмотра. Если вы планируете капитальный ремонт здания, некоторые из моих предложений могут быть неприменимы.Этот совет больше предназначен для инвестора, приобретающего недвижимость со стабильной или умеренной добавленной стоимостью. В противном случае результат будет дороже во время вашего владения, чем ожидалось.

Вы должны получить доступ ко всем частям собственности. Зайдите в каждый блок, чтобы проверить однородность отделки, состояние кухонь и ванных комнат, а также контрольные признаки утечки (пятна воды на потолках, изогнутые полы и т. Д.). Вы также почувствуете жильцов в здании. Вы также должны осмотреть и осмотреть все другие части здания, включая крышу, механические части, общие помещения, подвалы, экстерьеры / фасады, окна и двери.Обычно вы можете найти подрядчика, который специализируется в этих областях, который будет сопровождать вас на инспекции за небольшую плату или бесплатно в надежде получить вознаграждение за любую работу, которую вы сочтете необходимой.

Привлечение вашего кредитора, юриста и брокера

Распространенная ошибка покупателей заключается в том, что они не понимают, что нужно их кредитору с точки зрения документации или физического осмотра. Во многих случаях кредитор будет нуждаться в копии всей документации или может захотеть присоединиться к ним во время проверок.Если период должной осмотрительности отменяется или проходит до того, как кредитор подключится, инвестор может оказаться в плохой ситуации. Если кредитор обеспокоен чем-то, о чем вы не подумали во время комплексной проверки, возможно, вам уже слишком поздно отказываться от сделки.

В этом случае единственными альтернативами могут быть переход к менее выгодному кредитору или потеря задатка из-за ухода от сделки. Если кредитор не озабочен вопросами должной осмотрительности, иногда он может увидеть что-то, что беспокоит вас, но вы бы не подумали об этом без участия кредитора.Тем не менее, инвесторы должны привлекать своего кредитора на раннем этапе заключения контракта, чтобы у них была возможность участвовать в процессе должной осмотрительности.

Даже если вся документация проверена и физическое состояние недвижимости соответствует вашим ожиданиям, иногда возникают юридические проблемы, которые создают сюрпризы, ведущие к менее выгодному, чем ожидалось, приобретению для покупателя. Эти проблемы обычно связаны с обследованием, титулом и субсидиями, которые выполняются вместе со зданием, кодексом зонирования, который запрещает использование объекта по назначению, зарегистрированными нарушениями кодекса и множеством других потенциальных сюрпризов.Слишком часто эти проблемы обнаруживаются после завершения периода комплексной проверки, и у покупателя остается меньше рычагов давления на продавца с целью их решения.

Привлечение вашего адвоката на раннем этапе процесса комплексной проверки поможет вам обнаружить непредвиденные обстоятельства, пока вы все еще контролируете сделку. Получение предварительного отчета о названии и отправка запроса Закона о свободе информации обычно проливает свет на большинство юридических вопросов. Остальное станет известно через письменное общение между поверенными каждой стороны.

Если вы покупаете недвижимость напрямую у продавца, брокер может не быть задействован; однако, если в транзакции участвует брокер (или брокеры), убедитесь, что вы включаете их на каждом этапе. Брокер будет содействовать и общаться между сторонами по всему, что упомянуто выше. Брокер обеспечит доступ к собственности и сбор необходимой документации. Извечная мантра сделок с недвижимостью: «Проблемы не убивают сделки, а сюрпризы убивают». Если брокер участвует на каждом этапе, включая осмотр собственности, проверку документов, понимание потребностей вашего кредитора и копирование в переписке с юристом, любые проблемы могут быть эффективно доведены до сведения продавца по мере их обнаружения.Хороший брокер помогает сориентироваться в проблемах, повышая вероятность успешного решения.

Таким образом, запомните цель должной осмотрительности: подтвердите свои предположения, сделанные в отношении инвестиций во время вашего первого тура, и посмотрите на прибыль. Найдите время, чтобы полностью понять физическое имущество, финансовую и операционную документацию, и вовлеките своего кредитора, поверенного и брокера на раннем этапе и на протяжении всего процесса.

Список комплексных проверок квартир и многоквартирных займов — Многоквартирные дома.займы

Быстрая квалификация
Используйте эти элементы, чтобы быстро узнать, соответствуете ли вы желаемому LTV, LTC, сумме займа и т. д. Это даст только очень общую картину, но также даст относительно быстрый положительный / отрицательный индикатор относительно осуществимости рассматриваемой ссуды.

• Промежуточная операционная отчетность (P&L) за 12 месяцев.

• Текущая арендная плата.

• Указание на то, что чистая стоимость заемщика превышает сумму ссуды, а ликвидность заемщика превышает 10% от суммы ссуды.В противном случае потребуется обсуждение вместе с PFS (личным финансовым отчетом).

Официальная цитата
Используйте эти элементы, чтобы получить официальную цитату или перечень условий, за которыми может поддержать ваш кредитор. Эти котировки будут подлежать полному андеррайтингу (пунктов в разделе «Обязательства и закрытие») и заполнению всех сторонних отчетов.

• Имущество:

• Заемщик:

  • Название юридического лица

  • Организационная структура

  • Личная финансовая отчетность для каждого поручителя *

  • био на каждого

    Резидента

    Информация о компании по управлению недвижимостью (если это не самоуправление)
    * Поручителем будет выступать любое физическое лицо, владеющее более 20% GP.Партнеры LP не имеют гарантий. Для поручителей с ограниченным опытом потребуется сильная управляющая компания.

Обязательства и закрытие

В дополнение к вышеупомянутым пунктам, перечисленным в разделе «формальное предложение», следующий список описывает остаток требований к документам до закрытия. В ходе андеррайтинга и анализа отчетов третьих сторон могут возникнуть другие вопросы, и может потребоваться дополнительная документация или элементы андеррайтинга.Следующее представляет собой остаток предметов, необходимый для того, чтобы добраться до закрывающего стола.

• Заемщик

• Гаранты

  • SREO (форма предоставлена)

  • Разрешение на выдачу банковской и кредитной информации (форма предоставлена)

  • Проверка вкладов (выписки из банка)63

  Недвижимость

  • Текущая арендная плата (за все месяцы до закрытия включительно)

  • Текущий операционный отчет (за все месяцы до закрытия включительно)

  • Исследование ALTA (требования 2021 года)

  • Копия все коммерческие договоры аренды

  • Копия договора аренды прачечной

  • Копии всех договоров на обслуживание (т.е. вывоз мусора, борьба с вредителями, озеленение, обслуживание бассейнов и т. д.)

  • Право собственности (согласно требованиям кредитора)

  • Свидетельства о проживании (при наличии)

  • Лицензии на аренду (если есть / применимы)

  • Подтверждение соответствия строительным нормам

  • Копия акта (при наличии)

  • Письмо о зонировании (при наличии)

  • Назначение адвоката (форма предоставлена)

  • Назначение страхового агента (форма предоставлен)

• Компания по управлению недвижимостью

  • Перечень находящихся в управлении объектов недвижимости

  • Заключенное соглашение об управлении

  • Маркетинговый план (при наличии)

  • Маркетинговые материалы (при наличии)

    Образец аренды

  • Расходы совместно с другими объектами недвижимости (если применимо ble)

  • Анализ заработной платы (форма должна быть предоставлена)

• Стандартные отчеты сторонних организаций

  • Термитная инспекция (привлечен заемщик)

  • Оценка (привлечен кредитор)

  • (кредитор задействован)

  • PCNA (кредитор задействован)

Бесплатная аренда с возможностью покупки

Аренда с выкупом может быть хорошим вариантом для арендаторов, которые сталкиваются с препятствиями при покупке недвижимости, но в большинстве ситуаций большинство преимуществ на стороне продавца.Однако для потенциального покупателя дома все же есть некоторые преимущества.

Преимущества для продавца:

В условиях падающего рынка это может быть хорошей возможностью для увеличения денежного потока от сдачи в аренду собственности, которая в противном случае была бы пуста или трудна для продажи или сдачи в аренду. Большинство договоров аренды являются долгосрочными, а арендная ставка часто выше средней, поэтому это может быть выгодным соглашением для владельцев недвижимости.

Преимущества для покупателя:

Это может дать покупателю пару лет для работы над улучшением своей кредитной истории и увеличением кредитного плеча для первоначального взноса.Если вариант аренды к соглашению о покупке включает продажную цену дома, цена фиксируется, даже если рынок улучшается.

Недостатки для продавца:

Вы не можете продать дом, если рынок улучшится, а вы все еще соблюдаете условия договора аренды. Если в контракте указана продажная цена, вы не можете повысить цену. Если покупатель откажется и не улучшит свою кредитоспособность, у вас останется свободная аренда.

Недостатки для покупателя:

Если ваш кредитный рейтинг не улучшится, вы можете потерять плату за опцион и годы доплаты за аренду.В качестве альтернативы может произойти что-то, что находится вне вашего контроля, что может повлиять на вашу способность покупать, например, потеря работы или серьезное заболевание.

Помимо этих факторов, есть и другие вещи, которые могут пойти не так с этими соглашениями об аренде. Чтобы защитить ваши интересы, вот несколько потенциальных проблем, о которых вам следует знать:

• Владелец недвижимости не платит ипотеку или налоги и может потерять собственность.
• Арендатор плохо обслуживает недвижимость.
• Заинтересованные покупатели обмануты мошенничеством с арендой до покупки.
• Живя в собственности, арендатор находит в доме недостатки, из-за которых ему хочется отступить.
• Договор прекращается, если арендная плата выплачивается с опозданием и арендаторы теряют свои вложения.
• Продавцы могут попытаться сорвать соглашение, чтобы продать свою собственность по более высокой цене.

Договоры аренды с возможностью покупки должны быть внимательно рассмотрены перед подписанием. Это дорогостоящие долгосрочные соглашения, поэтому они требуют тщательного изучения.Если все пойдет хорошо, арендаторы могут увеличить свой кредит, в то время как продавец может получить доход от аренды за два или три года в течение периода аренды. По окончании контракта, в лучшем случае, продавец продает недвижимость, которую трудно продать, и новые владельцы получают возможность пользоваться преимуществами домовладения. Если вы подумываете о заключении соглашения об аренде, важно поговорить с юристом.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру с недвижимостью на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир.Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньший риск

Квартирные комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от сдачи квартир в аренду в случае выезда арендатора.

• Возможность защитить поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
• Даты начала действия договора аренды Stagger для управления вашей арендной платой / управлением недвижимостью (т.д., вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех помещений наступал одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

• Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
• Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги жителя на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.

Квартиры, застрахованные от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, чем вы платите по кредиту и предоставляете вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно разобраться в четырех типах жилых комплексов.

• Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
• Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и, возможно, потребуется некоторый ремонт.
• Здания класса D — это старые квартиры, как правило, в районах с низким доходом. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванн. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
• Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Доля вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Местоположение и соображения стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создавать проблемы, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас или вам следует поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с фондом

Есть еще несколько проблем с фондом, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать утечку. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Стабилизированная недвижимость или недвижимость с правом покупки и удержания. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
• нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, вопросов оплаты арендаторам и т. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет равна 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вероятно, вам потребуется получить коммерческий ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

• Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
• Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим помощником в правильной оценке всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Хорошая идея — работать с брокерской фирмой или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший советник будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Право на получение ссуды

Поскольку долг увеличивает кредитное плечо, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

• Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать резервы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Многосемейный договор купли-продажи

Договор купли-продажи («СРП») — это план игры и общий план действий по передаче объекта коммерческой недвижимости. СРП является важным контрактом между Покупателем и Продавцом и имеет обязательную юридическую силу.

Некоторые покупатели составляют СРП без письма о намерениях («LOI»), если они уверены, что они согласованы с Продавцом. Я по-прежнему рекомендую клиентам, которые менее уверены, что начнут с LOI, поскольку это не имеющий обязательной юридической силы документ, который значительно короче и может быстрее раскрыться, если две стороны не на одной странице.

В этом посте описывается процесс составления и какие изменения необходимы для уникальных типов коммерческой недвижимости. В конце статьи + видео вы можете скачать шаблон договора купли-продажи квартирной (то есть многоквартирной) недвижимости.

Примечание Спенсера: Это еще один пост в постоянно растущем разделе, который мы называем «A.CRE Legal». Один из ведущих адвокатов Техаса по недвижимости, Рональд Роде, любезно предложил поделиться своим временем, опытом и открыть свою библиотеку юридических шаблонов по недвижимости для A.CRE аудитория. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о Роне или связаться с ним напрямую.

Роль договора купли-продажи

Целью СРП является предоставление Покупателю возможности взять под свой контроль землю, улучшения зданий и передачу прав аренды, которые в совокупности дают чистый операционный доход (NOI). Для оценки или покупной цены используется комбинация NOI с максимальной ставкой. Чтобы точно оценить стоимость этих дисконтированных будущих денежных потоков, крайне важно, чтобы ваши предположения относительно актива были верными.

Хотите проанализировать приобретение многоквартирного дома? Ознакомьтесь с моделью приобретения дополнительных квартир Спенсера.

Допущения по аренде

Самым большим и наиболее важным «представлением продавца» является текущая аренда на месте. Как Покупатель, вы хотите быть уверены в том, что в будущем арендная плата будет производиться от существующих арендаторов. Вы получаете такую ​​информацию, просматривая фактически оформленные Договоры аренды, заявки Арендатора, годовые отчеты, представленные Арендодателю / Продавцу, а также посредством писем Арендатора Эстоппеля.

Письмо Estoppel — это заявление, сделанное каждым Арендатором, подтверждающее действующий договор аренды. Обычно он включает в себя ежемесячную базовую арендную плату, общую площадь в квадратных футах и ​​подтверждает, что они находятся на хорошем счету у Продавца. Они не используются при приобретении жилья из-за большого объема и невозможности получить документы от арендаторов.

Покупатели часто пренебрегают проверкой аренды, полагая, что «все договоры аренды недвижимости одинаковы». Однако в плохо управляемой собственности условия аренды жилья будут варьироваться между арендаторами; поэтому вы должны просматривать каждый договор аренды, чтобы обнаружить такие различия.Как осмотрительный покупатель, вы должны оценить такие условия, как залог, гарантия, перемещение, использование, продление и другие условия, которые могли быть изменены арендаторами.

Обзор аренды жилого арендатора

На противоположной стороне спектра многоквартирная недвижимость часто имеет сотни арендаторов. Крайне важно, чтобы Продавец предоставил копии всех договоров аренды, чтобы обеспечить единообразие и подтверждение арендной платы, увеличения, даты истечения срока действия и суммы гарантийного депозита.

Эти договоры аренды могут потребовать значительных затрат времени и энергии, поэтому важно внедрить систему для анализа и обобщения результатов.

Предположения относительно физического здания

Покупатель захочет понять, в каком состоянии находится здание. Как владелец многоквартирного дома, арендаторам предоставляется полная аренда. Основные области — это парковка, общие части, крыша, освещение, HVAC, водопровод, электричество. Это общие расходы, которые могут потребовать значительного отсроченного обслуживания.

СРП разрешает агентам Покупателя посещать объект недвижимости для проверки этих систем. Скорость часто является жизненно важным элементом как для покупателя, так и для продавца; Покупателю нужно дополнительное время для проведения тщательной проверки, а Продавцу — быстрое закрытие.Если обнаруживаются основные неисправности, формулировка непредвиденных обстоятельств в PSA разрешает дополнительные проверки или выпуски для Покупателя.

Приведут ли эти открытия к выпуску полной версии или расширению, зависит от Покупателя во время разработки. Понимание вероятных результатов в сочетании с четким анализом процесса и принятия решений поможет Покупателю в составлении этих положений.

Предположения на земле

После того, как вы проанализируете доходность и физическое состояние здания, давайте проанализируем условия, в которых покупатель должен оценить землю.

Стоимость грязи под улучшениями может составлять либо значительный процент от покупной цены (подумайте: Сан-Франциско), либо относительно низкий процент, то есть <10% (подумайте: Лаббок, Техас). Чтобы оценить землю, примите во внимание следующее:

Забота об окружающей среде

Одна из основных проблем для любого Покупателя — это почва под ней и потенциальные загрязнители. В рамках фазы I экологической оценки участка или этапа I ESA будет проведено посещение объекта и измерение почв на наличие загрязняющих веществ, которые могут повлечь за собой ответственность будущего владельца.

Помимо тестирования почвы, ESA оценит федеральные, государственные и местные базы данных для резервуаров для хранения, использования нефтепродуктов и любого другого потенциального использования, которое может повлиять на землю. Практически каждому кредитору и государственному учреждению потребуется Фаза I, включая свои собственные требования.

В любом случае, если на потенциальной посылке есть признаки проблем, поставщик предложит ESA фазы II, которая значительно расширяет возможности исследования потенциальных проблем. Фаза I — это нормально, в то время как Фаза II требует больше денег и больше времени.

Соответствие федеральным, государственным и местным требованиям

Участок, скорее всего, попадет в сложную сеть пересекающихся федеральных зон, обозначений штатов и местных городских постановлений или ограничений зонирования (если вы не находитесь в Хьюстоне!). Взаимодействие между этими органами управления может представлять опасность для неосторожного Покупателя.

Тем не менее, в PSA может быть указано, о чем Продавцу известно и какие нарушения, если таковые имеются, он получил при проведении предыдущего или существующего использования. Не забудьте добавить язык на случай непредвиденных обстоятельств, предусматривающий продление или период лечения, если вы подозреваете проблемы с зонированием или расширенным развитием.

Ограничения действия

Еще один распространенный источник сюрпризов для покупателей проявляется в ограничениях на действия. Зарегистрированные предыдущими владельцами, ограничения ограничивают права будущих владельцев.

Например, Соглашение об ограничении землепользования (LURA) обременяет многоквартирную недвижимость, когда владелец отказывается от права землепользования в обмен на налоговые льготы. Они могут принимать форму субсидий для достижения определенных целей в области доступного жилья. Но, как правило, все они имеют крайний срок действия.Покупатель должен просмотреть эти документы и потребовать от Продавца очистить право собственности до закрытия.

Мы в значительной степени сосредоточились на Покупателе, учитывая естественное бремя для этой стороны, чтобы продемонстрировать уверенность в своем закрытии. Однако Продавец также несет определенные обязательства и может отклонять многие запросы Покупателя до подписания соглашения.

Обязательства продавца в СРП

Продавец имеет две основные обязанности: проведение комплексной проверки и передача права собственности при закрытии сделки.В обеих категориях PSA определяет штрафы за невыполнение требований, указанных в PSA.

Если Продавец не предоставляет документ, Покупатель обычно имеет право отказаться от такого требования или может прекратить действие на основании этого отсутствующего документа. Продавец также имеет широкий спектр заверений и гарантий в отношении состояния здания, риска невыполненных обязательств или будущего сбора арендной платы.

Когда Продавец нарушает договор, не подписывая Договор или Счет купли-продажи, Покупатель будет иметь специальное средство правовой защиты и потребовать от судьи распоряжения о продаже имущества.Хотя это крайний вариант, вы должны быть готовы.

Видео-обзор договора купли-продажи многоквартирных домов

Договор купли-продажи — это мощный инструмент, разработанный вместо письма о намерениях или после него. В качестве юридически обязательного документа между Покупателем и Продавцом обе стороны согласовывают подробные условия. Поскольку свойства часто имеют уникальные обстоятельства, обратитесь к опытному юристу по коммерческой недвижимости, чтобы убедиться, что соглашение соответствует вашим конкретным потребностям.

В следующем видео я расскажу вам о своем шаблоне договора купли-продажи для нескольких семей. Загрузите шаблон (ссылка ниже) и следуйте инструкциям. Это видео основано на версии 1.0 шаблона документа.

Скачать договор купли-продажи многоквартирных домов

Чтобы сделать этот юридический шаблон доступным для всех, он предлагается на основе «Плати, сколько сможешь» , без минимума (введите 0 долларов, если хотите) или максимума (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — обычно шаблоны юридических документов продаются по цене от 100 долларов США).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который будет отправлена ​​ссылка для загрузки, а затем нажмите «Продолжить».

Мы регулярно обновляем шаблон (см. Примечания к версии). Платные участники шаблона получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз, когда модель обновляется.

---

Примечания к версии

версия 1.0

Бесплатное предложение о покупке недвижимости — создайте, загрузите и распечатайте

Предложение о покупке недвижимости Информация

Альтернативные имена:

Предложение о покупке недвижимости также известно как:

• Форма предложения недвижимости
• Продажа от собственника Форма предложения
• Письмо с предложением о покупке дома
• Письмо с предложением недвижимости

Что такое предложение о покупке недвижимости?

Предложение о покупке недвижимости — это юридический документ, используемый для описания потенциальной сделки с недвижимостью между двумя сторонами.Обычно он используется, когда кто-то хочет разместить предложение о доме или другом частном доме, который выставлен на продажу, но есть условия, которые необходимо выполнить, прежде чем продажа может быть завершена.

Что входит в предложение о покупке недвижимости?

Предложение о покупке недвижимости обычно содержит:

• Подробную информацию о продавце и покупателе (включая их имя, контактную информацию и то, являются ли они физическим лицом, корпорацией или организацией)
• Юридическое описание объекта недвижимости (например, описание участка и участка или участка и границ)
• Цена продажи (т.е. цена, предлагаемая за имущество)
• Предлагаемая дата закрытия и дата владения
• Крайний срок принятия предполагаемого предложения

В письме с предложением о покупке дома часто указываются другие важные детали, касающиеся потенциальной продажи, например, подчиняется ли предложение каким-либо условиям (например, требуется завершение осмотра дома или заявление о раскрытии информации). ).

Что является условием предложения о покупке недвижимости?

Термин «условие» в предложении о покупке недвижимости относится к положению, которое должно быть выполнено для продажи недвижимости (например, если продавец должен предоставить покупателю определенную форму до того, как продажа может быть завершена) .Например, покупатель может включить в свое предложение следующие условия:

• Оценка недвижимости : оценка стоимости дома, которая используется для подтверждения того, что покупатель не платит значительно больше, чем стоимость недвижимости. стоит
• Поиск по названию : поиск по текущему праву собственности на землю (документ, подтверждающий, кто владеет определенным участком собственности), который используется для проверки того, что недвижимость не имеет залогового права в отношении нее или каких-либо других проблем владения, которые могут повлиять на продажу
• Осмотр дома : проверка имущества, проводимая лицензированным инспектором, с подробным описанием любых повреждений или дефектов в доме и любых прилегающих зданиях
• Форма для раскрытия информации : документ, в котором содержится информация об имуществе, например, проводился ли недавний ремонт, были ли какие-либо проблемы с вредителями в прошлом и т. Д.

Другие общие условия предложения о покупке недвижимости могут включать:

• Покупатель должен продать свой существующий дом до того, как покупка может быть завершена
• Покупатель должен получить одобрение ипотеки от банка или другого кредитного учреждения до передачи собственности
• Продавец должен договориться о конкретных действиях, сделанных с недвижимостью до того, как покупатель вступит во владение (например, покраска, чистка ковров, ремонт и т. Д.))

Какие типы предложений вы можете сделать в Предложении о покупке недвижимости?

Предложение о покупке недвижимости может использоваться для подачи твердого или условного предложения.