Субаренда части земельного участка

Можно ли оформить надел в аренду и потом сдать отрезок в найм третьему лицу – на такой вопрос российское законодательство отвечает положительно, если хозяин земли согласен на подобную процедуру, она предусмотрена в основном договоре. В отличие от обычного съема правоотношение имеет определенные нюансы.

Законы и суть терминологии

Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации предусматривается возможность сдавать недвижимость в найм – это могут делать только прямые собственники (физические, юридические лица, муниципалитет или государство).

Субаренда части земельного участка является полностью законной и рассматривается в 615 статье ГК и 22 статье ЗК РФ. Первая содержит общие понятия, касающиеся имущественных отношений – условий, прав и обязанностей. Вторая касается конкретно земельного права.

Правоотношение с приставкой «суб-» подразумевает процедуру, когда имущество сдается не арендодателем (хозяином), а арендатором, т. е. оно уже оформлено в аренду и переснимается третьим лицом. Возникает особенность, характерная именно для этого правоотношения – появляется еще один участник, участвующий в финансовом и имущественном процессе.

В данном случае арендатор использует не всю территорию – отдельный отрезок он пересдает третьему лицу. При этом он может получить выгоду, если цена за квадратный метр субнайма будет выше, чем по основной аренде – если на это не наложено ограничение владельцем.

Когда целесообразно оформить субаренду?

Распространенные ситуации, когда поднаем является выгодным для хозяина недвижимости:

• Лицо имеет в собственности большую территорию, но у него нет времени заниматься ее распределением между многочисленными съемщиками. Выходом будет сдать ее одному или нескольким отдельным контрагентам, которые в свою очередь займутся сдачей и также получат свою прибыль.
• Аналогично можно поступить, если есть возможность для того, чтобы обрабатывать только часть съемной недвижимости, но уже оформлено соглашение на весь надел. Чтобы не быть в убытке, пересдать неиспользуемый отрезок.
• Собственником может быть муниципалитет или государство – в этом случае арендовать землю несколько сложнее, чем у частного лица. Процедура связана с временными затратами и обязательным участием в аукционе. Поэтому проще переснять надел у арендатора, т.е. стать субарендатором.

Поднаем может быть организован всегда, если это разрешено основным договором. В большинстве случаев дополнительного согласия собственника не требуется – достаточно лишь уведомить его о предстоящей сделке в письменном виде. Если владелец желает, чтобы собственность пересдавалась, это прописывается на бумаге.

Найм и субнайм – отличия

Отличительные особенности, которыми обладает субаренда земельного участка:

• Субарендодатель не является собственником надела, а лишь снимает в аренду на определенный срок и за установленную плату. При этом у него есть возможность компенсировать часть суммы за счет пересдачи недвижимости третьему лицу.
• Инициатор сделки обладает ограниченными правами – их перечень устанавливает собственник имущества и указывает в основном договоре.
• Выделение части надела и субнайм осуществляются только с согласия основного владельца территории.
• В отличие от обычного найма в данном случае задействованы интересы не двух, а трех участников – хозяина, арендатора и субарендатора.
• Стоимость поднайма и порядок, сроки ее выплаты устанавливаются съемщиком, а не наймодателем.
• Оплата за пользование отрезка территории производится не собственнику, а арендатору. Иными словами, хозяин земли в этих финансовых отношениях не участвует, а лишь получает деньги от арендатора.
• Договор заключается между арендатором и субарендатором – владелец лишь дает на это разрешение в виде специального пункта в основном договоре, заключенным между ним и съемщиком.

Что является предметом договора субнайма?

Понятие субаренды является более сложным, чем обычный найм – для того, чтобы не запутаться в определениях, необходимо четко понимать, что в данном случае является предметом договора. В классической аренде с двумя участниками это сам участок, т.к. он передается в пользование одним лицом другому за установленную плату.

В случае с поднаймом предметом будет являться не имущество, а право пользования выделенным отрезком надела. На первый взгляд понятие может показаться запутанным, но это именно так – территория уже передана как объект по основному акту, который разрешает передать возможность эксплуатации его части.

Этот нюанс необходимо понимать, т.к. подобная терминология используется в составлении договора субнайма. Грамотное составление бумаги даст определенные гарантии на случай судебного спора.

Какими правами и обязанностями обладает субарендатор?

Вопрос подробно рассматривается в статье 615 ГК РФ. Если провести сравнение, права и обязанности третьего лица в поднайме схожи с положением арендатора в аренде. Съемщику предоставляется возможность:

• Пользоваться выделенным отрезком из общей территории, по которой заключен договор аренды. Целевое использование указывается в соглашении – это может быть ведение личного или фермерского хозяйства (возделывание земли или разведение скота), постройка жилого, дачного дома, подсобных сооружений. 
• Эксплуатировать имеющиеся здания – жилые, хозяйственные, производственные, торговые и прочие объекты (например, колодец или водную скважину).
• Если на отрезке территории располагается коттедж, в нем может жить семья субарендатора и другие лица – под его контролем. Возможность безвозмездной или оплачиваемой передачи строения третьим лицам оговаривается в документации.

Обязанности субарендатора:

• Эксплуатировать землю строго по ее назначению – ведение личного подсобного хозяйства, проживание, торговая, производственная деятельность и проч. Вид разрешенного использования участка прописывается в акте и обязателен для соблюдения. Изменение деятельности возможно только после смены ВРИ (заявление на процедуру может подать только собственник).
• Не сдавать имущество в найм повторно.
• Поддерживать территорию в надлежащем состоянии – следить за порядком, не допускать запустения и нарушения качества почвы, не загрязнять экологию.
• Соблюдать права соседей (если рядом расположены другие земельные наделы).
• Своевременно и полностью выплачивать установленную арендную плату и неустойку (если имеется) по просрочкам платежей.
• Давать возможность субарендодателю (и основному арендодателю) проверять, в каком состоянии находится участок и расположенные на ней арендуемые объекты.
• При нанесении вреда имуществу – возмещать убытки. Это может быть выражено в денежном эквиваленте или физическом восстановлении объекта.
• По окончании срока действия субнайма – своевременно освободить площадь.

Права и обязанности наймодателя

Субарендодатель вправе требовать от контрагента полного соблюдения обязательств по договору. При их неисполнении составляется претензия с указанием нарушенного пункта и состава требования (оплатить, восстановить, освободить и т. п.). Если претензионная бумага игнорируется, лицо вправе обратиться в суд. По решению суда результатом может быть расторжение соглашения и возмещение ущерба.

Законное право – раз в год повышать арендную плату, уведомив об этом съемщика. По истечении срока действия акта он может быть расторгнут или пролонгирован по соглашению сторон.

Перед оформлением сделки контрагент имеет право получить полную информацию о выдаваемом отрезке земли. Обязанность субнаймодателя при этом – сообщить все нюансы, включая обременения, наложенные на объект (сервитут, залог и проч.).

Необходимо проверить, разрешены ли по отношению к имуществу сделки, т.к. иногда земли изымаются из гражданского оборота или на них накладывается ограничение. Не арендуются территории, охраняемые государством – заповедники, оборонные объекты, памятники и проч.

Повторная аренда не будет иметь юридической силы, если собственник надела не является в полной мере его владельцем, а может лишь пользоваться. Это ограничение относится, например, к праву пожизненного наследуемого владения. В данном случае нужно хорошо знать виды земельных прав и проверить правоустанавливающую документацию собственника.

Субаренда части земельного участка – оформление

Составлению бумаги предшествует устная договоренность между участниками. Арендатор публикует объявление о своем намерении передачи надела во временное пользование или распространяет информацию через знакомых. Если будущего съемщика устраивают условия – стоимость, характеристики земли и наличие основного арендного обязательства – составляется документ.

Договор субаренды

Документ составляется по образцу, который содержит обязательные пункты:

• Вводная часть – данные сторон, дата и место составления.
• Идентификационный номер и дата основного арендного соглашения. Документ обязательно должен пройти государственную регистрацию и быть заверен уполномоченным органом.
• Ключевая информация об объекте – кадастровый номер, адрес, площадь и прочие технические характеристики. Данные касаются не только земли, но и арендуемых построек, а также многолетних растений.
• Целевое использование имущества – должно соответствовать ВРИ надела и земельной категории.
• Подробно о правах и обязательствах контрагентов.
• Все об арендной плате – размере, сроках выплаты, условиях повышения.
• Ответственность, которую стороны несут друг перед другом при нарушении договорных обязательств. Указываются условия преждевременного расторжения (отсутствие оплаты, нарушение законов, ухудшение качества почвы и экологии, и проч.).
• Срок, на который заключается соглашение.
• Заключительная часть – рассмотрение споров и краткие реквизиты с подписями.
• Если одним или обеими участниками являются юридические лица, обязательны печати.

Бумага составляется в трех экземплярах – по одной для каждой стороны и третья в регистрирующий орган. Приложением документа является технический план территории.

Процедура регистрации объекта

У нанимателя может появиться вопрос – нужно ли размежевать надел перед тем, как пересдавать? Закон регламентирует порядок оформления аренды, где указывается на необходимость в установлении четких границ объекта. По закону размежевание необходимо, т.к. по документам отрезку будет присвоен свой кадастровый номер с адресом, границами, площадью, земельной категорией и видом разрешенного использования.

Поскольку же процедура межевания не бесплатна, на практике все сводится к указанию границ и площади отрезка в акте субаренды. Объект обозначается как письменно, так и графически. Это допускается при доверительных отношениях между контрагентами. Необходимость размежевания остается на усмотрение сторон.

В большинстве случаев даже при возникновении разбирательств между сторонами суду бывает достаточно документально зафиксированных границ отрезка. Но если есть желание перестраховаться и имеется цель оформлять долгосрочную аренду, целесообразно отмежевать часть недвижимости в самостоятельный надел. В таком случае вопросов в контролирующем органе точно не возникнет. 

Межевание заказывается в местной Кадастровой службе, по окончании мероприятия по выделенной недвижимости необходимо получить Выписку из ЕГРН.

Оформление сделки

Правопередачу не нужно регистрировать в Росреестре только в том случае, если соглашение составляется на год и менее. Если срок превышает год хотя бы на один месяц, необходимо обратиться с одним экземпляром акта в Росреестр.

Регистрация

В настоящее время распространена практика регистрации субаренды через Многофункциональный центр. Документы, которые для этого необходимы, помимо основной бумаги:

• Паспорта или уставные документы сторон.
• Выписка из ЕГРН.
• Технические паспорта по каждому объекту на территории.
• График распланированных перечислений по оплате субаренды (помесячно, поквартально или за год).
• Письменное согласие собственника имущества.
• Справки об отсутствии задолженностей по отношению к земельной недвижимости.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения пакета в МФЦ – около двух недель, после получения уведомления можно будет получить бумагу с регистрационным номером. После этого сделку можно считать законной.

Акт приема-передачи

Бланк является дополнительной гарантией на случай возникновения судебного спора и содержит подробное описание объекта субаренды. В нем фиксируется факт передачи надела в пользование одним лицом другому и дата, когда может быть начата эксплуатация. Вести деятельность на съемном отрезке земли (строительство, возделывание и проч.) до подписания этого документа нельзя.

Обязательным пунктом будет указание на пригодное для целевой деятельности состояние участка, а также отсутствие взаимных претензий между сторонами. Бумага является приложением к основному договору.

Аналогичный акт оформляется по окончании срока действия субаренды, когда надел возвращается обратно первому арендатору. Последний перед подписанием проверяет состояние объекта – подписью он выражает отсутствие претензий.

Протокол разногласий

Заполнение такого бланка целесообразно, если сделка совершается между юридическими лицами и на длительный срок. Процедура имеет место, если между сторонами в процессе достижения обоюдного соглашения возникают разногласия – в отношении стоимости, сроков и прочих условий. Бумага составляется инициатором, не согласным с условиями, и подписывается обеими сторонами.

Субаренда участка в муниципальной собственности

Найм территории, которая находится во владении местного муниципалитета, несколько сложнее, чем частной. Аукцион имеет место, если на землю претендует несколько лиц – физических или юридических. В результате выбирается лишь один представитель, с которым администрация заключает соответствующий акт.

Порядок оформления съема муниципальной земли:

• Сначала необходимо написать заявление главе местной администрации – заключать соглашение можно только после того, как запрос будет одобрен. В бумаге указывается цель использования земли и предполагаемый срок.
• Составляется и подписывается акт найма земельного участка, который подписывает глава администрации, ставится печать. Также обязательна подпись арендатора.
• Заполненный и подписанный бланк заверяется у нотариуса.

Ввиду этих сложностей и длительности процедуры многие предпочитают найти лицо, которое уже снимает надел у муниципалитета, и оформить у него поднаем. Здесь есть особенность – от администрации, во владении которой находится участок, не требуется специального разрешения, но необходимо письменное уведомления со стороны арендатора.

Особенности поднайма муниципальной территории:

• Срок повторной аренды не может превышать время, на которое составлен основной акт.
• Обязательна государственная регистрация бумаг.
• Со стороны местной администрации возможен контроль за тем, как используются земельный ресурс и расположенная на нем недвижимость.

Возможность субнайма должна быть указана в договорной документации. В противном случае, лицо не имеет права пересдавать участок. В некоторых случаях муниципалитет выдает свидетельство на право заключения поднайма.

Особенности договора субаренды части земельного участка

Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков, которые также могут передаваться в аренду (п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать в аренду земельный участок третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если согласие арендодателя на субаренду включено в договор в качестве условия, отозвать его в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)). Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Уведомление должно быть направлено собственнику в разумный срок после совершения соответствующей сделки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. п. 15, 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок больше года, подлежит государственной регистрации в ЕГРП, при этом, если данным договором допускается пользование частью земельного участка, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (ст. ст. 130, 131 ГК РФ, п. 1 ст. 26 ЗК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ), п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73). С заявлением о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

При этом передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следует отметить, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, необходимые для его кадастрового учета одновременно с регистрацией договора аренды (ч. 3 ст. 44 Закона N 218-ФЗ, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18. 09.2017 по делу N 33-15205/2017).

Дополнительно отметим, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор субаренды в силу закона прекращает свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено уведомление о прекращении договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

 

О сдаче в аренду части земельного участка без постановки на кадастровый учет

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: для государственной регистрации договора аренды части земельного участка объект аренды необходимо поставить на кадастровый учет. Кадастровый учет части земельного участка может быть осуществлен одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

Обоснование вывода

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Объектами земельных отношений являются в том числе части земельных участков (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

В п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) сформулирована правовая позиция, согласно которой положение ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на недвижимые вещи, в том числе на земельные участки, ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Как следует из этих разъяснений, на государственную регистрацию договора аренды части земельного участка может быть представлен документ, содержащий описание (текстуальное и/или графическое) той части участка, право пользования которой приобретает арендатор. В п. 9 Постановления № 73 также указано, что предварительное проведение кадастрового учета части земельного участка необходимо только в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Однако 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Частью 3 ст. 44 этого Закона установлено, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Как видно, закон предусматривает постановку части земельного участка на кадастровый учет как необходимое условие для государственной регистрации договора аренды части этого участка. Полагаем, что правовой подход, сформулированный в п. 9 Постановления № 73, в этом случае применяться не может, поскольку он основан на положениях ныне утратившего силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и противоречит правовому регулированию, установленному ныне действующим Законом № 218-ФЗ.

Таким образом, для передачи в аренду части земельного участка по договору, подлежащему государственной регистрации, ее необходимо поставить на кадастровый учет с присвоением этой части объекта учетного номера (п.  8 и 43 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943)). Если договор аренды не требует государственной регистрации, объект аренды может быть индивидуализирован в договоре любым образом, осуществление кадастрового учета в этом случае не требуется (см. постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2018 № 08АП-3241/18).

Суборенда земли — юридическая фирма Астерс

Иногда возникают ситуации, когда субъекту хозяйствования необходимо получить в пользование часть земельного участка, которая находится в аренде третьего лица, но при этом начинать процедуру раздела и формирования нового земельного участка нецелесообразно. В таком случае законодательство предусматривает возможность оформления отношения субаренды части земельного участка.

Часть арендуем

Субаренда части земельного участка является менее распространенным способом приобретения земли в пользование, чем субаренда целого земельного участка, а потому механизм ее оформления вызывает больше вопросов (нередко все заканчивается устной договоренностью и фактическим субпользованием необходимой частью земельного участка или, например, заключается договор о предоставлении услуг — заметим, что такие варианты обхода субаренды являются потенциально рискованными для каждой из сторон этих отношений).

Акцентируем внимание на том, что на отношения субаренды части земельного участка распространяется общее регулирование субаренды, в частности:

— передача земли происходит без изменения ее целевого назначения;

— срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;

— при досрочном прекращении договора аренды действие договора субаренды земельного участка также прекращается.

Вместе с тем при субаренде части земельного участка нельзя нивелировать участие собственника земли в процессе ее оформления — при классической субаренде это реализуется через принцип молчаливого согласия. В данном случае собственник все равно должен принять участие в согласовании технической документации. Но обо всем по порядку.

Согласно части 1 статьи 79 Земельного кодекса (ЗК) Украины определяющими характеристиками земельного участка, которые отличают его от любой другой части земной поверхности, являются:

— установленные границы;

— определенное место расположения;

— определенные в отношении его права.

Ряд важных положений содержат части 1 и 4 статьи 79¹ ЗК Украины:

— формирование земельного участка заключается в определении его как объекта гражданских прав;

— земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса (ГК) Украины объектами гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага.

В данном перечне объектов гражданских прав нас интересуют именно «вещи». Неординарность ситуации заключается в том, что при заключении договора субаренды части земельного участка происходит отступление от положений ГК Украины, поскольку объектом гражданских прав выступает часть вещи.

Специальной нормой по отношению к общей статье 177 ГК Украины является часть 9 статьи 79¹ ЗК Украины, которая в контексте субаренды и сервитута содержит положения о возможности признания объектом гражданских правоотношений части вещи (части земельного участка).

Это означает, что отсутствует требование относительно необходимости осуществлять раздел земельного участка или иным образом присваивать новый кадастровый номер для той части земельного участка, которую планируется передать в субаренду.

Техдокументация

Возникает необходимость определения границ такого специфического объекта гражданских прав, для чего нужно разработать техническую документацию по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на которую распространяется право субаренды (техническая документация).

На этапе перед началом разработки технической документации в отношении земельных участков коммунальной собственности необходимо проверить, есть ли в данном населенном пункте дополнительное регулирование в плане обязанности получать разрешение органа местного самоуправления (уполномоченного им органа) на разработку такой документации. Хотя это и не предусмотрено законом, в некоторых городах такая практика существует (например, в Киеве).

Невыполнение такого предписания может создать преграды на этапе согласования технической документации.

Согласно части 11 статьи 186 ЗК Украины техническая документация подлежит согласованию собственником земли и землепользователем, а утверждается лицом, которое приобретает право субаренды.

Кроме того, важным является вопрос, в результате каких согласований и на каком этапе должен быть заключен договор субаренды части земельного участка. Прямой ответ на него отсутствует. Здесь нужно руководствоваться несколькими правилами.

Во-первых, статья 8 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает необходимость согласовывать с арендодателем именно передачу земли в субаренду, а не факт заключения договора субаренды.

Во-вторых, собственно договором аренды может быть предусмотрено право арендатора на передачу земельного участка в субаренду — в таком случае дополнительное согласие собственника получать не нужно. Вместе с тем договором аренды может быть предусмотрена обратная ситуация — необходимость получения согласия арендодателя именно на заключение договора субаренды земельного участка (его части). На эти вещи также нужно обращать внимание.

В-третьих, как следует из статьи 55¹ Закона Украины «О землеустройстве», техническая документация включает, в частности, копии документов, являющихся основанием для возникновения права субаренды. В соответствии с пунктом 126 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины 17 октября 2012 года № 1051 (Порядок ведения ГЗК), для внесения в Государственный земельный кадастр сведений о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, заявитель среди прочего предоставляет документы, на основании которых приобретается право субаренды (с указанием границ части земельного участка, на которую распространяется такое право).

Таким образом, на наш взгляд, законодательство косвенно определяет необходимость наличия заключенного договора субаренды части земельного участка еще на этапе разработки технической документации и до подачи пакета документов в соответствующий территориальный орган Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастра). Это, конечно, довольно специфическое требование ввиду того, что границы соответствующей части земельного участка на момент заключения договора официально еще не будут установлены.

Отдельно обратим внимание на следующее:

— договор субаренды части земельного участка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

— Закон Украины «Об аренде земли» до сих пор содержит анахронизм относительно обязанности регистрировать договоры субаренды. Данное требование является нерелевантным с 1 января 2013 года, поскольку, начиная с этой даты, регистрации подлежат вещные права (в данном случае право субаренды части земельного участка).

Согласно пункту 125 Порядка ведения ГЗК сведения о границах части земельного участка, на которую распространяется право субаренды, вносятся в Государственный земельный кадастр до осуществления государственной регистрации этого права. Заявление для осуществления указанных выше действий может подаваться правоприобретателем либо другой стороной соответствующего договора субаренды (их представителем). Это еще одно подтверждение тому, что на момент внесения информации в Государственный земельный кадастр договор субаренды уже должен быть заключен.

Вся процедура завершается государственной регистрацией права субаренды. В Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество необходимо внести запись об «ином вещном праве» в виде права субаренды части земельного участка. По аналогии с правом аренды право субаренды возникает с момента его государственной регистрации, с этого же момента часть земельного участка считается переданной субарендатору.

Мы рассмотрели основные вопросы, связанные с отношениями субаренды части земельного участка. Порядок их оформления по сути одинаков для земельных участков частной, коммунальной и государственной собственности, но на практике, конечно, легче всего реализуется в отношении земель, пребывающих в частной собственности.

5. Существенные условия договора субаренды земельного участка (части земельного участка) РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО «РЖД» от 14.

04.2005 N 506р «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТЫ ПО ПЕРЕДАЧЕ В СУБАРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (ЧАСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ), НАХОДЯЩИХСЯ У ОАО «РЖД» НА ПРАВЕ АРЕНДЫ» не действует Редакция от 14.04.2005 Подробная информация

Наименование документ	РАСПОРЯЖЕНИЕ ОАО «РЖД» от 14.04.2005 N 506р «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТЫ ПО ПЕРЕДАЧЕ В СУБАРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (ЧАСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ), НАХОДЯЩИХСЯ У ОАО «РЖД» НА ПРАВЕ АРЕНДЫ»
Вид документа	порядок, распоряжение
Принявший орган	оао «ржд»
Номер документа	506Р
Дата принятия	14.04.2005
Дата редакции	14.04.2005
Дата регистрации в Минюсте	01.01.1970
Статус	не действует
Публикация	«Экономика железных дорог», N 8, 2005
Навигатор	Примечания

5. Существенные условия договора субаренды земельного участка (части земельного участка)

5.1. В договоре субаренды земельного участка (части земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок (часть земельного участка), подлежащий передаче арендатору в качестве объекта субаренды.

При этом до заключения договора субаренды земельные участки (части земельных участков), подлежащие передаче в субаренду, должны быть сформированы как объекты прав и поставлены на государственный кадастровый учет.

5.2. Срок договора субаренды устанавливается по соглашению сторон, но не может превышать срока действия договора аренды земельного участка (части земельного участка).

5.3. Плата по договору субаренды за пользование земельным участком (частью земельного участка) определяется договором субаренды земельного участка (части земельного участка) в виде денежной суммы, вносимой субарендатором с определенной в соответствии с условиями договора очередностью.

5.4. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, возведенные на земельных участках до передачи их в аренду ОАО «РЖД», имеют исключительное право на заключение с ОАО «РЖД» договоров субаренды таких земельных участков (частей земельных участков) на срок, равный сроку действия договора аренды.

При этом плата по договору субаренды земельного участка (части земельного участка) устанавливается в размере, равном размеру арендной платы для данного земельного участка (части земельного участка) за соответствующую площадь с учетом НДС.

5.5. При заключении договора субаренды на конкурсной основе плата по договору субаренды устанавливается по итогам проведения торгов.

В иных случаях плата по договору субаренды устанавливается в размере рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5.6. Индексация размера платы по договору субаренды земельного участка (части земельного участка) может производиться путем увеличения ставок арендной платы в размере, не превышающем уровень инфляции в Российской Федерации на текущий год.

5.7. Затраты по содержанию переданных в субаренду земельных участков (частей земельных участков) несут субарендаторы.

В договоре субаренды земельного участка (части земельных участков) должны быть определены для субарендаторов условия пользования земельными участками (частями земельных участков) в соответствии с требованиями их целевого назначения.

5.8. Обязанность по совершению необходимых действий по государственной регистрации договора субаренды земельного участка (части земельного участка), как правило, возлагается на субарендатора.

Субаренда части земельного участка

Субаренда земли

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 25.12.2018)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

>Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?

Что такое субаренда земельного участка?

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.

Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.

Что же понимается под и таким термином, как субаренда?

Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.

Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.

Отличия от аренды

Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.

Договоры аренды и субаренды земельного участка имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.

В случае аренды в сделке участвуют две стороны: первая является арендатором, то есть тем, кто пользуется недвижимым имуществом, а вторая – арендодатель, то есть лицо, не являющееся собственником. В случае субаренды появляется третье лицо, которое называют субарендатор.

Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.

Также, отличия существуют в сфере финансов.

В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник (на основании чего рассчитывается эта арендная плата и облагается ли она НДС, читайте ).

В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.

Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.

Но сегодня практика субаренды широко распространена ввиду того, что недвижимость получила возможность участвовать в гражданском обороте, а значит, именно с ней могут производиться различные сделки в том числе, и найм.

Права и обязанности субарендатора

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.
4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.

   Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

Оплачивать субарендатор данную сделку может:

• ежемесячно;
• раз в квартал;
• годами;
• и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды. Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой.

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

Выгода сделки для сторон

Каждая из сторон получает свою выгоду. Собственник рад, что его земельный надел пользуется спросом, поэтому может впоследствии поднять цену, а также ежегодно получает внушительную денежную сумму за то, что его земельным наделом пользуются.

Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.

Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.

Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.

Если вы интересуетесь темой аренды ЗУ, полезными для вас могут стать такие публикации наших экспертов:

• Как арендовать лесной участок, надел под ИЖС либо земли сельхозназначения?
• Что такое залог права аренды и что такое переуступка прав?
• Как получить в аренду ЗУ с правом выкупа и как правильно приватизировать участок?

Преимущества и недостатки

Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.

Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида.

Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

Поэтому, если в сделке появляется третья сторона, необходимо быть максимально внимательными и осторожными. Вполне возможно, что ваша непредусмотрительность и недальновидность может стать результатом того, что субарендатор станет арендатором.

Однако, с точки зрения экономического подхода, данные сделки весьма выгодные, поэтому если вам предстоит оформление подобных правоотношений, ни в коем случае не теряйтесь, и постарайтесь оформить их как можно быстрее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Земельный участок входит в число объектов недвижимости, как квартира или офис, а поэтому ее также можно сдавать во временное пользование. Не запрещается законом и субаренда, но при заключении сделки надо учитывать, кому принадлежит земля и другие факторы. О том, какие законы регламентируют вопросы субаренды в Москве, на что могут рассчитывать арендаторы, и как заключить договор, рассказывают профессиональные юристы.

Что собой представляет субаренда

Порядок такой субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. №165 ГК РФ (если объект принадлежит физлицу) и 22-1 статьей Земкодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем госорганам). Право распоряжаться землей имеет только ее собственник, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.

У арендатора есть свои права, а договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования.

Это же касается и поднайма, а с увеличением количества земли, находящейся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если говорить, что это такое доступным языком, стоит понимать, что субаренда – это сделка, в результате которой право пользоваться участком платно или безвозмездно переходит субарендатору.

Поднаем земли происходит по разным причинам, а нередко арендатор просто не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или часть участка.

Несмотря на некоторую свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в стороннее пользование, не спросив на то разрешения собственника, хотя и из этого правила существуют исключения.

Отличия аренды и субаренды

Поднаем земли – законная процедура, но для прохождения сделки необходимо собрать нужные документы, а лучше всего это сделают специалисты. Если вы собираетесь сделать это самостоятельно, помните, что субаренда отличается от классических арендных отношений:

• по количеству заинтересованных лиц, а поднаем должен учесть интересы трех сторон.
• субарендатор должен выполнять, как условия, поставленные арендатором, так и требования, предъявляемые собственником участка.
• земля не используется по собственному усмотрению, субарендатор должен действовать строго в рамках подписанного документа.
• пользоваться имуществом можно на протяжении ограниченного временного периода.
• цену аренды устанавливает арендатор.

При заключении субарендного договора земельный надел уже не становится предметом сделки, так как права владения им автоматически переходят арендатору после договоренности с владельцем. Субарендатор может использовать в рамках нового договора недвижимость, но на условиях, которые ему ставит уже арендатор. Этот вопрос тонкий, требующий определенной подготовки и сбора пакета необходимых документов.

Особенности сделки субаренды

Довольно часто договора субаренды заключаются с местными органами самоуправления, а земля, находящаяся в госсобственности, по закону может сдаваться на время. Собственник в этом случае – госорган, а порядок прохождения сделки регламентирует 22-й статьей Земкодекса России. Если земля принадлежит физлицу, в силу вступают положения п. 2 ст. 165 ГК.

Всегда должны соблюдаться законные требования всех участников сделки, а в этом случае возникает взаимосвязь между всеми заинтересованными сторонами. Стоит помнить, что каждый участник сделки имеет, как обязанности, так и права:

• арендатор должен использовать землю строго по назначению, что оговаривается пунктами договора.
• арендатор имеет право на платной и безвозмездной основе передать все арендованное имущество или его часть субарендатору.
• субарендатор, заключая договор субаренды, обязуется использовать земельный участок строго по назначению, учитывая положения договора.
• арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в случае использования земли не по назначению и нарушении других требований, прописанных в договоре аренды.

Если речь идет о земле, находящейся в собственности физлица, особых сложностей при сдаче ее в поднаем не возникает, чего не скажешь о земле, находящейся в госсобственности. Любые манипуляции с собственностью муниципалитета возможны после проведения тендера (так гласит закон о конкуренции). Государственный орган выставляет минимальную цену аренды/субаренды, а победителем является тот, кто даст большую цену. Если претендент только один, договор заключается с ним без торгов.

Как оформить договор субаренды земли правильно

Чтобы избежать возможных неприятностей, вы должны знать, как правильно оформить поднаем. Помочь в этом может образец договора, но лучше воспользоваться услугами специалистов, знающих все тонкости процесса. Надо правильно заполнить все пункты документа:

• наименования всех заинтересованных сторон (ФИО физлица, название госоргана, предприятия, организации).
• доказательство законности сделки, или доказательство наличия договора найма.
• предмет договора с описанием теххарактеристик, расположение участка, его площадь и наличия капитальных построек.
• ответственность сторон, их законные права и обязанности.
• стоимость аренды, варианты и граничные сроки оплаты.
• меры ответственности за нарушение основных положений документа.
• срок действия.
• подписи сторон.

Документ заключается на ограниченный срок, но с учетом положений основного договора аренды. Основным условием является соблюдение требований договора аренды, поэтому в основном документе должна быть предусмотрена такая возможность. Если такого пункта нет, необходимо составить новый договор, иначе передача земли будет незаконной.

Заключение сделки без разрешения владельца земли

В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.

Итак, договор арены – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.

Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.

Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.

Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.

Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.

Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.

Формы землепользования

Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

• данные об общей площади;
• принадлежность к определённой категории земель;
• номер кадастрового учёта;
• точное местонахождение;
• цель аренды;
• описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

• не корректное составление документа;
• споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

• Для договора, сроком более одного года:

• Для договора менее одного года:

  • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
  • доп.соглашение;
  • протокол с разногласиями;
  • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Особенности субаренды муниципальной собственности

Получить в аренду площадь, находящуюся в собственности у муниципалитета можно двумя путями: при проведении торгов и без них. Проводя торги, муниципальное управление выставляет свои условия временной продажи прав собственности, и тот, кто имеет возможность выполнить эти условия в полном объёме, получает недвижимость в аренду.

Аренда муниципального имущества

Получение же права арендовать муниципальное имущество без проведения торгов, возможно при соблюдении одного из следующих пунктов:

• намерение повторной аренды данного объекта при условии надлежащего исполнения прошлого соглашения;
• наличие у арендатора лицензии на выполнение каких-либо работ, сроком не менее чем на один год и возможность предоставить соответствующую подтверждающую документацию;
• отсутствие других заявок на объект;
• право аренды переходит арендатору взамен на изымаемое имущество для нужд муниципалитета;
• предполагаемый арендатор – орган государственной власти, созданный по указу РФ;
• решение об отмене торгов принял Совет Депутатов.

Образец соглашения на участок муниципального имущества

Подача заявки возможна при наличии следующих документов:

• заявка;
• оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
• баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
• справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
• справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

Договор заключается в течение одного месяца после предоставления заявителем пакета документов, поэтому составить его нужно заранее, изучив предварительно все тонкости и нюансы. Так, обязательно нужно предусмотреть следующие пункты:

1. Информация обо всех участниках сделки: арендодатель, балансодержатель, арендатор. Где арендодатель – председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования, а балансодержатель – учреждение муниципального образования, на балансе которого находится объект.
2. Развёрнутая характеристика объекта с указанием точной площади, адреса и инфраструктуры.
3. Срок действия документа.
4. График внесения платежей по аренде, расчёт платы, условия её изменения и таблица коэффициентов, на основании которой производился расчёт. Таблица оформляется в виде приложения к основному договору.

   Права арендатора земельного надела

5. Развёрнутая информация о правах и обязанностях арендатора. Если в этом пункте не будут указаны конкретные права, то арендатор может делать на участке всё, согласно Гражданскому и Земельному кодексу РФ. Именно в этом пункте следует предусмотреть возможность арендатора сдавать участок в перенайм или субаренду.
6. При необходимости вносите свои условия в обязанности арендодателя, требуйте его присутствия в момент передачи имущества арендатору и указания конкретных сроков оповещения о любых изменениях в стоимости аренды.
7. Информация об обязанностях балансодержателя.
8. Информация об ответственности каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.
9. Информация о способах и сроках уведомления арендатора в случае изменений платежей по аренде.

Нюансы при оформлении имущества, принадлежащего муниципалитету

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

Образец арендного договора на ЗУ

Передача земельного участка в субаренду, если она возможна по условиям договора аренды, происходит в точности по этой же схеме.

Для более подробной проработки вопроса аренды и субаренды муниципальной собственности рекомендуется воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на данном вопросе.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия. Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Важно! Все находящиеся на территории объекта постройки необходимо указывать при регистрации. А при наличии незаконных построек, их предварительно нужно узаконить и оформить должным образом. В противном случае регистратор вправе отказать в осуществлении сделки.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Государственная регистрация договора субаренды земельного участка

У вас, что Консультанта нет? AndryмагистрЗарегистрирован: 21.07.2005Сообщения: 651 Добавлено: 9:56, Вт 13 Сен, 2005 Заголовок сообщения: Поддерживаю Евгена, ровно на год не заключайте, должно быть хоть на несколько дней но меньше года и тогда нет проблем. Договор субаренды земельного участка Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый №. именуемый в дальнейшем –, площадью квадратных метров, расположенный по адресу.

во временное владение и пользование за плату. Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего. 1.2. Для договора субаренды нет исключений 2 ст. 615 ГК РФ). К субаренды применяются правила о договорах аренды (п. ГК РФ). Исключение возможно только в случаях, предусмотренных законом.

Право аренды земельного подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(ст.

Земельного кодекса РФ). Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в каких-либо других законах нет норм, которые исключали бы необходимость государственной регистрации договоров субаренды участков. Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора субаренды (предъявляется) и копия данной доверенности (сдается).

Заключение договора субаренды земельного участка и его основные положения

Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору. Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя.

Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Если же сделка заключена, все риски берёт на себя арендатор, «стоящий» между собственником и субарендатором. Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на: Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

Распоряжение землей осуществляется на абсолютно законном основании. Юристы компании «Правовое решение» готовы помочь с оформлением договора субаренды «под ключ», включая информирование собственника и проведение государственной регистрации сделки. Оставьте свой номер телефона и мы перезвоним вам в течении 15 минут.

с ПН по ПТ с 10:00 ч. до 19:00 ч.

г. Москва , Гамсоновский пер., д.

2, стр. 1 При использовании материалов ссылка на сайт обязательна. Ни для кого не секрет, что правовое поле без участия квалифицированное адвоката – минное.

Для того чтобы выйти победителем и не запутаться в стремительно меняющихся законах понадобится тяжелая артиллерия в виде профессиональных юристов. Примером гармоничного сочетания демократичной стоимости и достойного качества юридических услуг является компания «Правовое решение».

Подлежит ли государственной регистрации договор субаренды земельного участка

609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неПравда, в п.

2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. вот такая вот интересная ситуация! заранее благодарю за помощь! собственника участка уведомить не забыли? Ну а если договор бессрочный, подлежит ли он регистрации. Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора субаренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

19. Требования гражданского законодательства о регистрации аренды распространяются также на договор субаренды.

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс (Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2019) Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс (Подготовлен специалистами КонсультантПлюс, 2019) Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс Федерального закона от 09.

Регистрация договора субаренды земельного участка

В комплект услуг по регистрации договора субаренды земельного участка входит: Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договора субаренды земельного участка — Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников. — Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС. — Копия свидетельства о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.

Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор: — выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26). — копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26).

АРЕНДА ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ЦЕЛЬЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНЫХ ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ Текст научной статьи по специальности «Право»

ТРИБУНА МОЛОДОГО УЧЕНОГО TRIBUNE OF YOUNG SCIENTIST

DOI: 10.18287/2542-047X-2020-6-1-159-167

УДК 349.6

L©_2L- Научная статья / Scientific article

Дата: поступления статьи / Submitted: 20.01.2020 после рецензирования / Revised: 24.02.2020 принятия статьи / Accepted: 27.02.2020

А. П. Абелян

Санкт-Петербургский государственный университет, г. Санкт-Петербург, Российская Федерация

E-mail: [email protected]

АРЕНДА ЧАСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ЦЕЛЬЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНЫХ ПРИРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ

Аннотация: Статья посвящена исследованию договорной конструкции аренды части земельного участка с целью использования иных природных объектов, в частности лесных участков, водных объектов, участков недр./10.18287/2542-047Х-2020-6-1-159-167.

Информация о конфликте интересов: автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

A. P. Abelyan

Saint Petersburg University, Saint Petersburg, Russian Federation

E-mail: [email protected]

LEASE OF THE LAND PLOT PART FOR THE PURPOSE OF USING OTHER NATURAL OBJECTS

Abstract: The article is devoted to the study of the contractual construction of the lease of the land plot part for the purpose of using other natural objects, in particular, forest areas, water objects, and subsoil sites. It also analyzes the practice of law enforcement related to the possibility of transferring sublease land plots and other natural objects, as well as their parts, and analyzes the necessary conditions for making such a transfer. The article also presents an analysis of changes in legislation related to the implementation of cadastral registration of the land plot part. Key words: lease of the land plot part, forest areas, water objects, subsoil site, sublease of a land plot, transfer of rights and obligations under a water use agreement, cadastral registration of the land plot part.

Citation. Abelyan A. P. Arenda chasti zemel’nogo uchastka s tsel’yu ispol’zovaniya inykh prirodnykh ob»ektov [Lease of the land plot part for the purpose of using other natural objects]. Iuridicheskii vestnik Samarskogo universiteta [Juridical Journal of Samara University], 2020, Vol. 6, no. 1, pp. 159-167. DOI: https://doi.org/10.18287/2542-047X-2020-6-1 -159-167 [in Russian].

Information on the conflict of interest: author declares no conflict of interest.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ / INFORMATION ABOUT THE AUTHOR

© Анжела Павловна Абелян — аспирант 2-го года обучения кафедры правовой охраны окружающей среды, Санкт-Петербургский государственный университет, 199034, Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, Университетская наб., 7-9.

Автор нескольких научных работ, в том числе научной статьи: «Развитие договорных отношений недропользования: сравнительный анализ законодательства России и Армении».

Область научных интересов: правовая охрана окружающей среды, природоресурсное право.

© Anzhela P. Abelyan — second-year PhD student, Department of Legal Environmental Protection, Saint Petersburg University, 7-9, Universitetskaya Emb., Saint Petersburg, 199034, Russian Federation.

Author of few scientific works, including research articles: «The development of contractual relations of subsoil use: a comparative analysis of the legislation of Russia and Armenia».

Research interests: legal environmental protection, natural resources law.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) с самого начала своего действия закрепил в качестве объектов земельных отношений части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ), несмотря на то что Гражданский ко-

декс Российской Федерации (далее — ГК РФ) части земельных участков объектами недвижимости не называет (ст. 130 ГК РФ).

На сегодняшний день часть земельного участка рассматривается в качестве объекта правоотноше-

нии, с которым можно совершать только определенные законодательством сделки.

На практике нередко возникают ситуации, когда аренда всего земельного участка с целью использования иного природного объекта является нецелесообразной или невозможной. Так, например, может оказаться, что горный отвод, участок недр, предоставленный недропользователю, находится на границе земельного участка или нескольких земельных участков. Или же на земельном участке может находиться водный объект, переданный водопользователю, которому для осуществления своей деятельности необходима лишь часть земельного участка. Практически такая же ситуация может возникнуть и касательно лесных участков, в пределах которых может осуществляться деятельность в сфере охотничьего хозяйства.

Несмотря на то что Лесной кодекс Российской Федерации (далее — ЛК РФ) прямо не выделяет часть лесного участка в качестве объекта арендных правоотношений, тем не менее, исходя из определения лесного участка, закрепленного в ст. 7 ЛК РФ, заключение договора аренды части лесного участка возможно. Данный вывод закрепляется и в судебной практике1.

Заметим, что в силу статьи 72 ЛК РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Нередко регистрирующий орган отказывал в регистрации договора аренды лесного участка из-за отсутствия его кадастрового учета. Однако еще Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее — ФЗ 201) до 1 января 2015 года допускалось предоставление лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения кадастрового учета2. Достаточно было внесения сведений в государственный лесной реестр, когда лесные участки в составе земель лесного фонда, сведения о которых внесены в государственный лесной реестр до 1 января 2017 года, признавались ранее учтенными объектами недвижимости. Кроме того, необходимо было определить и предмет договора3.

1 Суд посчитал неверным довод общества о том, что часть лесного участка не может быть самостоятельным объектом оборота. См.: Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2017 г. по делу № А33-18808/2016. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

2 Федеральный закон от 04.12.2006 № 201-ФЗ №201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 530. Ст. 5279.

3 Следовало приложить к договору схему расположения с границами лесного участка, планы

лесного участка с точным указанием координат,

характеристику насаждений, цель использования, то

есть лесной участок (часть лесного участка) должен быть полностью индивидуализирован. См.: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2013 г. по делу № А65-7821/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

С внесением изменений в статью 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ 218) часть лесного участка рассматривается в качестве самостоятельного объекта государственного кадастрового учета. Так, согласно ч. 9 ст. 70 вышеупомянутого закона, допускается осуществление государственного кадастрового учета части лесного участка в составе земель лесного фонда в целях предоставления ее в аренду для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов и сооружений, являющихся их составной частью, без одновременной государственной регистрации обременения лесного участка4. Однако осуществление государственного кадастрового учета части лесного участка в составе земель лесного фонда не требуется, если договор аренды заключен в вышеупомянутых целях сроком до одного года.

В соответствии с ч. 2 ст.8 ЛК РФ, лесные участки могут находиться и в частной собственности. Такие лесные участки и их части также могут быть предметом договора аренды.

Как мы знаем, водные объекты находятся в федеральной собственности, за исключением прудов и обводненных карьеров. Статья 7 Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» (далее — ФЗ 73) предусматривает некоторые особенности определения права собственности: земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью Российской Федерации, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации. Земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации и в границах, которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью субъектов Российской Федерации, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более муниципальных районов5.

Если пруд находится на земельном участке частного собственника, то последний может передать его в аренду иному лицу, предоставив лишь часть земельного участка, занятого прудом.

Несмотря на то что Водный кодекс РФ (далее — ВК РФ) прямо не предусматривает возможность применения договорной конструкции аренды при предоставлении водного объекта, договор аренды заключается, предметом же аренды в этом случае является земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен водный объект.

4 Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

5 Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 05.06.2006. № 23. Ст. 2380.

Так, исходя из смысла статьи 11 ВК РФ, договор водопользования и решение на предоставление водного объекта имеют место лишь при оформлении прав пользования поверхностными водными объектами, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований. Право пользования водными объектами, находящихся на земельных участках частных лиц, оформляется заключением договора аренды земельного участка (части земельного участка).

Следует отметить, что с 4 декабря 2006 г., с принятием изменений в ст. 130 ГК РФ, лесные и водные объекты не относятся к объектам недвижимости. Более того, ч. 2 ст. 261 ГК РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Тем не менее иногда пруды продолжают рассматриваться как недвижимые вещи, которые могут быть самостоятельными предметами аренды, более того, договоры аренды пруда отождествляются с договором аренды земельного участка. В иных случаях наряду с заключением договора аренды пруда заключается и договор аренды земельного участка6.

Нахождение же на земельном участке водного объекта не свидетельствует о том, что этот земельный участок автоматически переходит в категорию земель водного фонда, распоряжение которыми регулируется положениями Водного кодекса Российской Федерации, равно как и само по себе нахождение в границах земельного участка водного объекта (его части) не свидетельствует о невозможности предоставления такого земельного участка в аренду [1]. При этом отсутствие договора водопользования в отношении пруда, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не влечет недействительности договора аренды земельного участка (части земельного участка), но исключает возможности арендатора использовать расположенный на данном участке пруд [2].

Пруд и обводненный карьер являются принадлежностями земельного участка. Водный объект следует судьбе земельного участка, на котором он расположен, и возможность передачи в аренду земельного участка под водным объектом отдельно от самого водного объекта действующим законодательством не предусмотрена [3]. Пока пруд, расположенный в границах земельного участка, не определен как самостоятельный объект права, не определены его границы, не проведен государственный реестровый учет и не осуществлена государственная регистрация права на пруд, данное имущество признается составной частью другого объекта недвижимости — земельного участка [4].

6 См.: Определение Верховного Суда РФ от 14 ноября 2011 г. № ВАС-13988/11; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2015 г. № 15АП-11871/2015; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 марта 2016 г. по делу № А32-43909/2014; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2014 г. по делу № А35-2070/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

Конституционным Судом РФ в определении от 24.06.2014 № 1314-О разъяснено, что недра как часть земной коры не являются частью земельного участка, находятся в государственной собственности и выступают в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Пользование недрами оформляется лицензией, в соответствии с которой участок недр предоставляется недропользователю в виде горного отвода — геометризованного блока недр [5]. Недропользователь, получивший горный отвод, может пользоваться недрами в его границах, но не земельным участком, под которым они находятся. Для беспрепятственного осуществления своего права недропользования недропользователю следует оформить права также и на земельный участок или же на его часть, в границах которого располагается участок недр.

Оформление горноотводного акта не исключает необходимость оформления прав на земельный участок, находящийся над слоем залегания природных ископаемых. В случае залегания природных ископаемых в границах нескольких земельных участков возможно заключение договоров аренды с их правообладателями в отношении тех частей участков, которые входят в горный отвод.

Следует помнить о том, что целевое назначение и категория земельного участка предопределяют разрешенное использование части земельного участка, в частности при заключении договора аренды. Несмотря на то что статья 607 ГК РФ в качестве объекта аренды отдельно не указывает «часть земельного участка», данная статья не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только его отдельная часть. Когда договор заключен на срок год и более, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Данная позиция была отражена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года (далее — постановление Пленума ВАС № 73).

Часть 3 статьи 607 ГК РФ закрепляет, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, то есть в любом случае предмет договора аренды должен быть индивидуализирован.

Суды нередко приходили к выводу о том, что если не осуществлен кадастровый учет части земельного участка, то предмет договора аренды не определен7.

Однако данная позиция поддерживалась не всеми8.

7 См.: Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 1 апреля 2015 г. по делу № А53-5706/2014. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

8 См.: Постановление Восемнадцатого апелляционного суда от 18 февраля 2016 года по делу № А47-5825/2015. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

По другому делу было отказано в признании недействительным договора аренды части земельного участка, несмотря на то что эта часть не сформирована как самостоятельный объект права, не поставлена на государственный кадастровый учет. Суд указал, что договор аренды считается заключенным, так как условия об объекте аренды согласованы (договор аренды содержит сведения, позволяющие определенно установить часть земельного участка, переданного в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора), договор исполнялся сторонами без каких-либо возражений [6]. Следует учитывать, что даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность9.

Верховный Суд Российской Федерации поддержал данную позицию, указав, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами [7].

Таким образом, неосуществление кадастрового учета части земельного участка не являлось основанием для признания договора аренды части земельного участка незаключенным, если объект арендных правоотношений согласован и определен иным способом.

Что же касается возможности осуществления кадастрового учета в отношении части земельного участка, отметим следующее.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года утвердил Обзор по делам, связанным с оспариванием отказа в

осуществлении кадастрового учета. В частности, Верховный Суд закрепил, что законодательство допускает кадастровый учет части объекта недвижимости только в случае государственной

9 Постановление Пленума Высшего Арбитражного

Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1, январь, Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована [8].

Следовательно, часть земельного участка, обремененная договором аренды, может быть объектом кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости. Данная позиция нашла свое отражение также в постановлениях других судебных инстанций [9]. При этом осуществление кадастрового учета части земельного участка не приводит к появлению нового объекта недвижимости, то есть предусмаривается возможность осуществления кадастрового учета части земельного участка без возникновения нового земельного участка.

Следует отметить, что с принятием Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ 218) было предусмотрено объединение сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр недвижимости, и вышеуказанные позиции судебных инстанций были высказаны до вступления в силу ФЗ 218. В соответствии с п. 11 ч. 5 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 34, ст. 44 вышеуказанного закона часть земельного участка упоминается лишь при установлении обременений на земельный участок, например: аренды, сервитута, зон с особым режимом использования. Но при этом ст. 6 Земельного кодекса РФ и сегодня выделяет в качестве самостоятельного объекта земельных правоотношений и часть земельного участка. На сегодняшний день только ч. 3 ст. 44 ФЗ 218 содержит прямое указание на договор аренды части земельного участка. Так, в частности, данная норма устанавливает, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Итак, при анализе данной нормы возникает несколько вопросов, в частности, что делать в случае, если договор аренды в силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежит государственной регистрации? То есть если договор аренды части земельного участка заключен на срок менее года, он не представляется на государственную регистрацию, и, следовательно, данная часть земельного участка не подлежит кадастровому учету. А если договор аренды все же заключается на срок более года, то государственная регистрация и кадастровый учет ранее не учтенной части земельного участка являются обязательными. ФЗ 218 закрепляет возможность кадастрового учета части земельного участка без одновременной государственной регистрации прав лишь в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута, а не при заключении договора

аренды части земельного участка (п. 11 ч. 5 ст. 14 ФЗ 218). Более того, п. 3 ч. 5 ст. 14 ФЗ 218 устанавливает, что государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав может быть осуществлен в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Получается ситуация, когда создается разный правовой режим для сторон договора в зависимости от того, на какой срок заключен договор аренды части земельного участка. Исходя из вышеупомянутого регулирования, если договор аренды части земельного участка заключен на срок менее года, то осуществление кадастрового учета части земельного участка является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых устанавливались обременения вещных прав.

Так, в своем Постановлении от 15 мая 2018 года № 08АП-3241/2018 Восьмой арбитражный апелляционный суд постановил, что по смыслу части 3 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется только в случае государственной регистрации договора аренды части земельного участка. Поскольку заявитель не обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации вышеуказанных договоров субаренды (в данном случае высказанная Судом правовая позиция подходит как для субаренды, так и для аренды) в связи с тем, что они государственной регистрации не подлежат (заключены на срок 3 месяца), у Управления Росреестра по Тюменской области не имелось законных оснований требовать постановки частей земельного участка на кадастровой учет10.

Договор аренды части земельного (лесного) участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен и в целях осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства в рамках охот-хо-зяйственных соглашений, которые заключаются с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Следует отметить, что ст. 25 Федерального закона от 24.07.2009 № 209-ФЗ «Об охоте и сохранении охотничьих ресурсов» прямо не закрепляет ни виды прав на земельные участки, ни процессуальный порядок их предоставления [10]. Данная норма скорее носит бланкетный характер, так как ее применение требует обращения к лесному и земельному законодательству.

Как уже отмечалось ранее, водные объекты, за исключением определенных случаев, находятся в федеральной собственности. Земельные участки (части земельных участков), в пределах которых

10 См.: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 года № 08 АП-3241/2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте, что не исключает их предоставление по договору аренды.

Использование водного объекта, к примеру пруда, разрешенным ему способом не создает правовых оснований для обязательной передачи водопользователю в аренду земельного участка под прудом и в пределах береговой полосы. Также само по себе наличие пруда на земельном участке (части земельного участка), переданного арендатору, не влечет отмены положений об общедоступности к объектам общего пользования11.

Более того, ЗК РФ в статье 39.8 закрепляет особенность договора аренды земельного участка (части земельного участка), находящего в государственной или муниципальной собственности, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования. Так, такой договор заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (ч. 4 ст. 39.8 ЗК РФ). Однако до 11 октября 2012 г. в пункте 7 Правил подготовки и заключения договора водопользования, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.03.2008 № 165, действовал подпункт «г», который предусматривал в числе документов, прилагаемых к заявлению о предоставлении водного объекта в пользование, документ о предоставлении в пользование земельного участка, необходимого для осуществления водопользования12.

В соответствии со ст. 25.1 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» земельный участок (данная норма применима и в отношении частей земельных участков), находящийся в государственной или муниципальной собственности и необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проектной документации для проведения указанных работ13. Данные участки предоставляются недропользователям в аренду без проведения торгов.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда № 73 указано, что судам необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи

11 Определение Верховного Суда РФ от 26 октября 2018 г. № 301-ЭС18-10194. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

12 Постановление Правительства РФ от 12.03.2008 № 165 «О подготовке и заключении договора водопользования» // Собрание законодательства РФ. 17.03.2008. « 11 (1 ч.). Ст. 1033.

13 Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст. 823.

с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Отдельное внимание следует уделить вопросу передачи части земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности в субаренду. Действующее законодательство не содержит запрета на передачу в субаренду части земельного участка.

Так, еще в своем постановлении № 73 Пленум ВАС указал: судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. Арендатор же земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, мог передавать его часть в субаренду и без постановки его на кадастровый учет.

Так, суд не признал договор субаренды части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, незаключенным (несмотря на то, что эта часть не прошла государственный кадастровый учет), поскольку стороны согласовали условия о площади части земельного участка, место расположения и границы части земельного участка, передаваемого в субаренду [11].

Однако с принятием ФЗ 218 ситуация изменилась, и, хотя ч. 3 ст. 44 указывает на договор аренды части земельного участка, правовое регулирование данной нормы распространяется и на случаи заключения договора субаренды.

Что же касается субаренды части земельного участка, находящегося в частной собственности, то действуют положения, предусмотренные для договора аренды. И здесь судебная практика исходит из того, что главным критерием для признания договора субаренды части земельного участка заключенным является индивидуализация объекта, между сторонами должны отсутствовать разногласия по поводу объекта аренды, его местоположения, площади, определения границ [12].

Следует отметить, что ЗК РФ допускает возможность передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (данное правило, конечно, распространяется и на часть земельного участка). Несмотря на это, на практике возникают случаи, когда регистрирующий орган, ссылаясь на статью 615 ГК РФ (арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя), отказывает в государственной регистрации такого договора [13].

Договором аренды, конечно же, может быть предусмотрено, что согласие арендодателя является обязательным условием. Однако следует учесть, что, если согласие арендодателя на субаренду включено в договор в качестве условия, отозвать его в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор по правилам гражданского законодательства (п. 26 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Немаловажным является и вопрос применения ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, которая предусматривает право арендатора земельного участка, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе заключать договор субаренды, без согласия арендодателя при условии его уведомления. И, как мы знаем, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением определенных случаев, то есть предоставление таких земельных участков в аренду осуществляется на конкурсной основе, что предполагает соответствие арендатора установленным законодательством требованиям для заключения с ним договора аренды земельного участка.

Возникает вопрос, насколько приемлемо и целесообразно предоставлять арендатору право передачи своих прав и обязанностей по такому договору иному лицу, который при равных условиях мог бы и не стать победителем аукциона и с которым уполномоченное лицо не заключило бы договор аренды земельного участка. Следует учесть, что земельный участок — это не только объект гражданского оборота, но и природный ресурс, публичное благо, владение и пользование которым должно соответствовать публичным интересам. И в данном случае выбор арендатора такого земельного участка должен оставаться за уполномоченным органом.

Что же касается возможности передачи в субаренду иных природных объектов, то отметим следующее. Для того чтобы понять, нужно ли согласие арендодателя или достаточно лишь его уведомить в случае заключения договора субаренды лесного участка (части лесного участка), необходимо, во-первых, определить, каким законодательством регулируются данные правоотношения. Так, с 29.06.2015 ч. 4 ст. 71 ЛК РФ закрепляет, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом.

При такой формулировке не вполне понятно, какое законодательство применяется: гражданское или земельное. Суды придерживаются разных позиций. Так, приводятся положения п. 4 ст. 71

ЛК РФ, и резюмируется, что к договорам субаренды лесного участка применяются правила о договорах аренды, предусмотренные в ГК РФ [14]. Указывается, что иные, чем приведены в ст. 615 ГК РФ, условия передачи арендатором лесного участка своих прав и обязанностей по договору аренды законодательством не предусмотрены [15].

Однако следует помнить, что правовая сущность лесных и земельных участков неодинакова. Лесной участок — это самостоятельный природный объект, имеющий свой специфичный правовой режим, который закреплен в лесном законодательстве, учитывая важную многофункциональную роль лесов и их значимость для общества в целом.

Некоторые суды придерживаются той позиции, что ст. 22 ЗК РФ регулирует вопросы аренды земельных участков и не распространяется на случаи аренды других природных объектов [16]. Тем не менее, чтобы найти ответ на поставленный вопрос, необходимо обратиться к Приказу Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков», в пп. «т» п. 3.4 которого установлена обязанность арендатора согласовать с арендодателем в письменной форме совершение действий, предусмотренных ст. 5 ФЗ 201, в том числе сдавать арендованный лесной участок в субаренду14.

Заметим, что арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка не вправе сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду, если не осуществлялся государственный кадастровый учет таких участков15. Более того, 29 декабря 2017 г. ст. 71 ЛК РФ была дополнена запретом для победителя конкурса или единственного участника конкурса, с которыми заключен договор аренды лесного участка (части лесного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с частью 10 статьи 80.2 ЛК РФ, на передачу лесного участка (части лесного участка) в субаренду. Отметим, что аналогичный запрет в отношении договоров, заключенных по результатам проведения аукциона, не установлен. Вышеупомянутое регулирование предусмотрено для субаренды лесного участка (части лесного участка), находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Как уже ранее отмечалось, исходя из смысла ч. 2 ст. 8 ЛК РФ, лесные участки могут находиться и в частной собственности. Часть 2 ст. 3 ЛК РФ прямо закрепляет, что имущественные

14 Приказ Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 27.03.2018).

15 Федеральный закон от 4 декабря 2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5279.

отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами. Следовательно, в качестве субсидиарного законодательства в первую очередь применяется гражданское, которое, как уже было отмечено, допускает применение положений, установленных иными законами и нормативно-правовыми актами, в том числе и Земельным кодексом. Тем не менее считаем, что в данном случае должна применяться ч. 2 ст. 615 ГК РФ, а не ч. 6 ст. 22 ЗК РФ, в силу того что данное регулирование позволяет наиболее эффективно распоряжаться лесными участками, поскольку целью заключения договоров аренды лесных участков (части лесных участков) является не только частный интерес арендаторов, но и обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного лесопользования для удовлетворения потребностей общества в лесных ресурсах.

Как уже было отмечено ранее, ВК РФ прямо не предусматривает возможность применения договорной конструкции аренды в случае предоставления водного объекта, следовательно, не содержит норм касательно субаренды. Лишь статья 19 ВК РФ предусматривает возможность, за исключением некоторых случаев, с согласия исполнительного органа передачи прав и обязанностей по договору водопользования другому лицу. И данные правоотношения регулируются в соответствии с гражданским законодательством.

Однако проблема может возникнуть при заключении договора водопользования по результатам аукциона. Так, согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Суды отмечают, что действующее законодательство не предусматривает иных вариантов, допускающих заключение договора водопользования с иным лицом, не участвующим в аукционе (кроме тех, которые предусмотрены статьей 16 ВК РФ). Это свидетельствует о том, что права и обязанности по договору водопользования неразрывно связаны с личностью, участвующей в аукционе [17].

В силу ч. 6 ст. 16 ВК РФ не допускается изменение условий аукциона на основании соглашения сторон или в одностороннем порядке при заключении договора водопользования по результатам аукциона. Так как право пользования водными объектами, находящихся на земельных участках частных лиц, оформляется заключением договора аренды земельного участка (части земельного участка), то в таких случаях, при передаче в субаренду арендованного земельного участка

или же его части, на котором находится поверхностный водный объект, применяются положения ч. 6 ст. 22 ЗК РФ.

Итак, резюмируя, можно сделать несколько выводов.

1. Аренда и субаренда частей земельных участков с целью использования иных природных объектов являются надлежащими правовыми инструментами обеспечения интересов природо-пользователей.

2. Кадастровый учет части земельного участка с целью использования иных природных объектов — один из способов индивидуализации предмета договора. Его отсутствие не является основанием для признания договора аренды части земельного участка незаключенным, если договор не подлежит государственной регистрации и если объект арендных правоотношений согласован и определен иным способом.

3. Осуществление кадастрового учета части земельного участка является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых устанавливаются обременения, если договор аренды части земельного участка заключен на срок менее года.

4. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать часть арендованного участка в субаренду без осуществления кадастрового учета данной части, если договор заключен на срок менее года и основной земельный участок был поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта права.

5. Передача в субаренду лесного участка или его части должна осуществляться с согласия арендодателя.

6. Действующее законодательство допускает заключение договора аренды части земельного участка, на которой располагается пруд.

7. Передача прав и обязанностей по договору водопользования является возможной при заключении договора без проведения аукциона.

Библиографический список

1. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 апреля 2018 г. № Ф09-1314/18. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=do c&base=AUR&n= 190566#05027580184268794.

2. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2016 г. № 15АП-12018/2015. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://base.garant. ru/61111613/

3. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2019 г. по делу № А55-2911/2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 22.06.2019). URL: http://www. consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS01 1&n=148545#027497550623627287.

4. Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 6 сентября 2016 г. № 44г-252/16.

Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

5. Определение Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 № 1314-О. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-24062014-n-1314-o-ob.

6. Определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 3 сентября 2014 г. по делу № А71-7123/2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://sudact.ru/arbitral/ doc/5qw23WU2h35T.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018). Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL : https ://www.vsrf.ru/documents/practice/26987.

8. Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016). Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://www.vsrf.ru/ Show_pdf.php?Id= 11147.

9. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2017 года по делу № А33-18808/2016. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

10. Гаевская Е. Ю. Особенности и порядок предоставления земельных участков для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства // Бизнес, Менеджмент и Право. 2018. № 5. С. 56-61. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=35431577.

11. Жевняк О. В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. №. 4 (187). С. 20-36. URL: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=28990572.

12. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2014 года по делу № А41-5450/14. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://sudact.ru/ arbitral/doc/Vmi2MPAhj CVW.

13. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2018 года № 08 АП-3241/2018. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: http://www.consultant. ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS008 &n=98263#019992118993693775.

14. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 мая 2016 г. по делу № А41-70799/15. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: http://www. consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AMS &n=244744#05039192977563882.

15. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2018 г. № Ф09-1071Л8. Доступ из СПС « КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019). URL: https://base.garant.ru/38774918/.

16. Постановление Президиума Московского областного суда от 07.06.2017 № 283. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

17. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-сибирского округа от 25 апреля 2012 г. № А33-6755/2011. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.06.2019).

References

1. PostanovlenieArbitrazhnogo suda Ural’skogo okruga ot 20 aprelya 2018 g. № F09-1314/18 [Resolution of the Arbitration Court of the Ural District dated 20.04.2018 № F09-1314/18]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: http://www. consultant. ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&bas e=AUR&n=190566#05027580184268794 [in Russian].

2. Postanovlenie Pyatnadtsatogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 13 yanvarya 2016 g. № 15AP-12018/2015 [Resolution of the Fifteenth Arbitration Appeal Court dated 13.01.2016 №15AP-12018/2015]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://base.garant.ru/61111613 [in Russian].

3. Postanovlenie Odinnadtsatogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 14 fevralya 2019 g. po delu № A55-2911/2018 [Resolution of the Eleventh Arbitration Appeal Court dated 14.02.2019 with regard to case № A55-2911/2018]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: http:// www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RA PS011&n=148545#027497550623627287 [in Russian].

4. Postanovlenie Prezidiuma Stavropol’skogo kraevogo suda ot 6 sentyabrya 2016 g. № 44g-252/16 [Resolution of the Presidium of the Stavropol Regional Court dated 06.09.2016 № 44g-252/16]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019) [in Russian].

5. Opredelenie Konstitutsionnogo Suda RF ot 24.06.2014 № 1314-O [Determination of the Constitutional Court of the Russian Federation dated 24.06.2014 № 1314-0]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://legalacts.ru/doc/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-24062014-n-1314-o-ob [in Russian].

6. Opredelenie Arbitrazhnogo suda Udmurtskoi Respubliki ot 3 sentyabrya 2014 g. po delu № A71-7123/2012 [Determination of the Arbitration Court of the Udmurt Republic dated 03.09.2014 with regard to case №A71-7123/2012]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://sudact.ru/arbitral/doc/5qw23WU2h35T [in Russian].

7. Obzor sudebnoi praktiki Verkhovnogo Suda Rossiiskoi Federatsii № 2 (2018) (utv. Prezidiumom Verkhovnogo Suda RF 04.07.2018) [Review of the judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation № 2 (2018) (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation 04.07.2018)]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://www.vsrf.ru/documents/ practice/26987 [in Russian].

8. Obzor sudebnoi praktiki po delam, svyazannym s osparivaniem otkaza v osushchestvlenii kadastrovogo ucheta (utv. Prezidiumom Verkhovnogo Suda RF 30.11.2016) [Review of judicial practice in cases related to contesting the denial of cadastral registration (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation dated 30.11.2016)]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=11147 [in Russian].

9. Postanovlenie Tret’ego arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 8 dekabrya 2017 goda po delu № A33-18808/2016 [Resolution of the Third Arbitration Appeal Court dated 08.12.2017 with regard to case № A33-18808/2016]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019) [in Russian].

10. Gaeuskaya E. Ju. Osobennosti i poryadok predostavleniya zemel’nykh uchastkov dlya osushchest-vleniya vidov deyatel’nosti v sfere okhotnich’ego khozyaistva [Specific features and the order of granting land plots for activities in the sphere of hunting]. Biznes, Menedzhment i Pravo [Business, Management and Law], 2018, no. 5, pp. 56-61. Available at: https://www.elibrary. ru/item.asp?id=35431577 [in Russian].

11. Zhevnyak O. V. Dogovor arendy chasti veshchi: teoriya i arbitrazhnaya praktika [Lease agreement of the part of a thing: theory and court practice]. Imushchestvennye otnosheniya v Rossiiskoi Federatsii [Property Relations in the Russian Federation], 2017, no. 4 (187), pp. 20-36. Available at: https://www.elibrary. ru/item.asp?id=28990572 [in Russian].

12. Postanovlenie Desyatogo arbitrazhnogo apellya-tsionnogo suda ot 28 ijulya 2014 goda po delu № A41-5450/14 [Resolution of the Tenth Arbitration Appeal Court dated 28.07.2014 with regard to case №A41-5450/14]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://sudact.ru/arbitral/doc/Vmi2MPAhjCVW [in Russian].

13. Postanovlenie Vos’mogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 15 maya 2018 goda № 08AP-3241/2018 [Resolution of the Eighth Arbitration Appeal Court dated 15.05.2018 № 08AP-3241/2018]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: http://www.consultant. ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=RAPS008 &n=98263#019992118993693775 [in Russian].

14. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Moskovskogo okruga ot 16 maya 2016 g. po delu № A41-70799/15 [Resolution of the Moscow Region Arbitration Court dated 16.05.2016 with regard to case № A41-70799/15]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019) Available at: http://www. consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AMS &n=244744#05039192977563882 [in Russian].

15. Postanovlenie Arbitrazhnogo suda Ural’skogo okruga ot 27 aprelya 2018 g. № F09-1071/18 [Resolution of the Arbitration Court of the Ural District dated 27.04.2018 № F09-1071/18]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019). Available at: https://base.garant.ru/38774918 [in Russian].

16. Postanovlenie Prezidiuma Moskovskogo oblast-nogo suda ot 07.06.2017 № 283 [Resolution of the Presidium of the Moscow Regional Court dated 07.06.2017 № 283]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019) [in Russian].

17. Postanovlenie Federal’nogo arbitrazhnogo suda Vostochno-sibirskogo okruga ot 25 aprelya 2012 g. № A33-6755/2011 [Resolution of the Federal Arbitration Court of the East Siberian District dated 25.04.2012 № A33-6755/2011]. Retrieved from legal reference system «ConsultantPlus» (accessed 22.06.2019) [in Russian].

Определение субаренды

Что такое субаренда?

Субаренда — это повторная сдача имущества в аренду существующим арендатором новой третьей стороне за часть существующего договора аренды. Договор субаренды также можно назвать субарендой.

Субаренда может быть разрешена, а может и не разрешена условиями первоначального договора аренды, а также может подлежать дополнительным ограничениям в зависимости от юрисдикции. Даже если субаренда разрешена, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность по обязательствам, указанным в договоре аренды, например, по ежемесячной оплате арендной платы.

Ключевые выводы

• Субаренда — это законная передача права аренды от существующего арендатора третьему лицу на определенный период.
• Владелец недвижимости обычно должен одобрить любую субаренду, предлагаемую первым арендатором, в соответствии с местными законами и постановлениями.
• Если арендатор решает сдать в субаренду, он остается ответственным за арендную плату и другие договорные обязательства.

Как работает субаренда

Аренда — это договор между владельцем собственности и арендатором, который передает права владельца на исключительное владение и использование недвижимого имущества арендатору в течение согласованного периода.В договоре аренды указывается срок действия договора и размер арендной платы арендатора. С юридической точки зрения, законное право арендатора владеть недвижимостью считается арендой. Субаренда происходит, когда арендатор передает часть своего законного права аренды третьему лицу в качестве нового арендатора.

Субаренда может быть установлена, если это не запрещено первоначальным договором аренды. Однако в большинстве случаев владелец должен быть уведомлен и должен одобрить любую договоренность о субаренде, созданную арендатором. Контроль над процессом субаренды может быть прописан в первоначальном договоре аренды, чтобы владелец имел некоторый контроль над тем, кто использует и / или занимает свою собственность.

Арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды. Арендатор несет ответственность за оплату аренды и за ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший недвижимость в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную сумму арендной платы и любые штрафы за просрочку платежа. В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором по неоплаченной арендной плате.

Субаренда и законы государства

Законы многих штатов и местных муниципалитетов влияют на право арендатора на субаренду. Эти законы могут разрешать физическому лицу сдавать в субаренду при определенных условиях, даже если договор с домовладельцем запрещает это. Например, в г. Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, может сдавать в субаренду независимо от любого утверждения об обратном в договоре аренды.

В Сан-Франциско арендатор может заменить соседа по комнате другим, если такая замена соответствует стандартам рассмотрения заявлений арендодателя.Например, арендодатель может потребовать определенный кредитный рейтинг, если это касается арендатора. Субаренда может распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

В некоторых штатах физическое лицо может сдавать недвижимость в субаренду, даже если договор с домовладельцем запрещает это.

Пример субаренды

Поскольку аренда обычно действует на заранее определенный срок, могут возникнуть ситуации, которые затруднят или сделают невозможным для первоначального арендатора завершение срока аренды.Например, если арендатор снимает квартиру в Чикаго с 12-месячным договором аренды, и в течение четвертого месяца этот арендатор получает предложение о работе в Бостоне, арендатор может решить сдать квартиру в субаренду другому арендатору на оставшиеся восемь месяцев. Субаренда означает, что первоначальный арендатор может согласиться на работу и переехать и ему не придется платить дорогостоящие сборы, чтобы выйти из договора аренды или платить арендную плату за две квартиры.

Арендодатель также получает выгоду, потому что он получает все 12 арендных платежей и экономит средства и усилия по поиску нового арендатора.Договор субаренды также означает, что первоначальный арендатор сохраняет долю в квартире. Таким образом, если первоначальный арендатор решит вернуться в Чикаго, он сможет продлить аренду своей старой квартиры.

Основы права — Переуступка и субаренда

См. McClain Airlines, Inc. против Republic Airlines, Inc. , 1991 U.S. App. LEXIS 18047 (1991).

Как правило, допускается как уступка, так и субаренда, и поэтому любой арендатор может передать свой договор аренды третьей стороне или передать свою долю в собственности в субаренду третьей стороне в любое время.Однако на практике многие договоры аренды прямо запрещают уступку или субаренду. Конечно, любое соглашение между арендодателем и арендатором, запрещающее уступку или субаренду, является полностью обязательным и подлежит исполнению.

Таким образом, ключевой вопрос, который необходимо обсудить, — это то, что влияет на передачу прав на все вовлеченные стороны. Поскольку в этих транзакциях участвует несколько сторон, мы начнем с определения сторон. В уступке присутствуют арендодатель / арендодатель (владелец собственности), арендатор / цедент (лицо, сдавшее ее в аренду у арендодателя, а затем передающее свою долю участия третьей стороне) и правопреемник (лицо, получившее право собственности на недвижимость). назначение).В субаренду входят арендодатель / арендодатель, арендатор / субарендатор (сторона, которая сдавала недвижимость в аренду у арендодателя, но теперь передает ее в субаренду третьей стороне) и субарендатор.

В качестве дальнейшего необходимого введения, есть две формы отношений между каждым домовладельцем и арендатором. Существуют договорные отношения, которые вступили в силу и существуют на основании самого договора аренды. Эта связь известна как « конфиденциальность контракта ». Кроме того, существуют отношения владения недвижимостью в силу их совместного владения недвижимостью.Эти отношения известны как « прав собственности на имущество ». «Право собственности» существует между двумя сторонами, когда эти две стороны последовательно владеют одной и той же собственностью (т. Е. Одна владеет текущей долей, а другая — будущей долей, либо обе стороны имеют будущие доли, одна за другой).

Уступка

Уступка — это полная передача аренды между арендатором и правопреемником. Следовательно, поскольку арендатор больше не имеет права собственности на недвижимость, между арендодателем и арендатором больше не существует никаких отношений в том, что касается владения недвижимостью.Таким образом, между домовладельцем и арендатором больше не существует «имущественного права». С другой стороны, теперь существует имущественное право между домовладельцем и правопреемником. Это потому, что правопреемник теперь владеет настоящей долей в собственности. Настоящая процентная ставка закончится только по окончании срока аренды, когда она вернется к арендодателю. Поскольку право владения домовладельцем теперь переходит во владение цессионария, арендодатель и цессионарий имеют право собственности на имущество.

С другой стороны, договор между арендодателем и арендатором все еще существует.Это связано с тем, что первоначальный договор, существовавший между арендодателем и арендатором, остается в силе даже после переуступки. Другими словами, арендодатель не отказывается от своего права на принудительное исполнение договора аренды с арендатором только потому, что арендатор передает свою долю участия третьей стороне. Конечно, между домовладельцем и правопреемником нет личного договора, потому что эти две стороны никогда ни о чем не договаривались между собой. Например:

Этель владеет Blackacre.Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики. Этель имеет имущественное положение с Рики, а не с Люси, и имеет контракт с Люси, а не с Рики. Также обратите внимание, что Люси и Рики имеют частный договор (потому что они заключили соглашение друг с другом), но не владеют имуществом (Люси не имеет доли владения в Blackacre, и поэтому у нее нет интереса, который либо следует, либо является сопровождаемый интересом Рики).

Субаренда

Субаренда — это только частичная передача процентов от арендатора субарендатору.Арендатор вовремя передает субарендатору часть своей доли. Таким образом, между домовладельцем и субарендой не существует тайны договора или права собственности на недвижимость. Причина отсутствия имущественных отношений между домовладельцем и субарендатором заключается в том, что право арендодателя владеть имуществом не следует за правом владения субарендатором. Вместо этого он по-прежнему соответствует праву владения арендатором. Тем не менее, домовладелец по-прежнему имеет право собственности на недвижимость и договор с арендатором.Привилегия договора по-прежнему применима по той же причине, что и при переуступке (арендодатель и арендатор согласовали условия первоначального договора аренды). Кроме того, между домовладельцем и арендатором существует имущественное право, поскольку право владения арендодателем по-прежнему следует за правом владения арендатором. Например:

Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год. Этель не имеет права собственности или контракта с Рики, потому что она не заключала соглашение с Рики и потому, что ее интерес во владении Blackacre не совпадает с интересом Рики (это происходит после окончания пятилетнего договора аренды Люси).С другой стороны, Этель и Люси имеют как право собственности на договор (поскольку их договор все еще остается в силе), так и право собственности (поскольку интерес Этель следует за окончанием срока аренды Люси). Обратите внимание, что Люси и Рики имеют право собственности и контракта. Они заключили контракт, потому что договорились друг с другом. Они владеют имуществом, потому что интересы Люси (в оставшейся части ее аренды) следуют за интересами Рики (Люси получит Blackacre по окончании годовой субаренды Рики).

Ответвления того, кто и с кем находится в непосредственной близости, можно сформулировать в нескольких правилах:

1. Сторона, собирающая ренту (арендодатель с арендатора или арендатор с правопреемника или субарендатора) может взимать арендную плату с того, с кем он или она находится в праве собственности по договору или имущественной собственности.
2. Сторона, стремящаяся обеспечить исполнение обязательств домовладельца, может обеспечить исполнение этих обязательств только против стороны, с которой он или она имеет имущественное право.
3. Условия самого договора аренды могут быть применены только к стороне, с которой сторона, стремящаяся обеспечить соблюдение условий, является частным лицом договора.

Например:

1. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет. В течение второго года Люси поручает свой интерес к Blackacre Рики.

• Этель может взимать арендную плату с Рики или Люси.
• Люси не может взимать арендную плату с Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Этель, но не против Люси. Люси не имеет права требовать от домовладельца выполнения обязательств перед Этель.

2. Этель владеет Blackacre. Она сдает Блэкэйкр в аренду Люси на 5 лет.В течение второго года Люси передает Blackacre в субаренду Рики на один год.

• Этель может взимать арендную плату только с Люси, но не с Рики.
• Люси может получать ренту от Рики.
• Рики может обеспечить исполнение обязательств домовладельца против Люси, но не против Этель.
• Люси может принудить арендодателя к исполнению обязательств перед Этель.

Что нужно знать арендаторам о субарендах и уступках

Некоторые домовладельцы позволяют арендатору сдавать квартиру в субаренду третьему лицу, а другие этого не делают.Если вы рассматриваете этот вариант, вам следует проверить свой договор аренды или договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено. Даже если это прямо не запрещено, вам следует заранее получить разрешение арендодателя, чтобы свести к минимуму споры в будущем.

Как работает субаренда

Субарендатор не является соарендатором и не имеет прямых отношений с вашим арендодателем. Как их «домовладелец» вы можете (и должны) потребовать от них платить арендную плату непосредственно вам и выселить их, если они не сделают этого.Это отличается от сожителя, которого может выселить только домовладелец. Если вы решите выселить своего субарендатора, вам необходимо будет выполнить те же процедуры, которые потребуются для арендодателя. Помесячный договор аренды может быть лучше для субарендатора, чем аренда. В любом соглашении следует четко указывать размер арендной платы, срок аренды и любой залог, который может потребоваться.

Вы должны знать, что любые льготы, которые вы предоставляете своему субарендатору, должны соответствовать общим правилам, которые домовладелец устанавливает для собственности и людей, которые там живут.Даже если субарендатор не подписывал ваш договор аренды с арендодателем, его условия распространяются и на него.

Вы должны быть уверены в финансовом положении субарендатора и его способности соблюдать условия субаренды и правила арендодателя. Если они не заплатят арендную плату или повредят собственность, вы будете на крючке у арендодателя, чтобы уплатить всю свою арендную плату и стоимость любого ремонта. В экстремальных ситуациях, таких как преступная деятельность вашего субарендатора, домовладелец может выселить вас, чтобы удалить субарендатора.Вам также может грозить выселение, если вы вступите в спор с субарендатором. Например, если они откажутся уехать, когда вы вернетесь, домовладельцу будет проще просто выселить вас обоих.

Может ли субарендатор превратиться в арендатора?

Это может произойти, если арендодатель и вы начнете действовать так, как будто субарендатор является соарендатором. Самая распространенная проблема здесь заключается в том, кто получает ренту от субарендатора. Если они начнут платить арендодателю, а не вам, у них будет веский аргумент в пользу того, что они являются арендодателем арендодателя.Чтобы ваш субарендатор не получил права соарендатора, вы должны убедиться, что он платит вам арендную плату, а затем вы можете отправить ее арендодателю.

Передача аренды

Хотя задания часто обсуждаются вместе с субарендой, их не следует путать. Назначение передает оставшуюся часть вашей аренды новому арендатору, и обычно это происходит, когда вы хотите съехать до истечения срока аренды. В то время как субаренда делает вас арендодателем субарендатора, уступка делает правопреемника арендатором вашего арендодателя.Все условия вашего существующего соглашения с арендодателем, скорее всего, будут применяться к правопреемнику. (Существует исключение, если соглашение содержит личное условие, например, выполнение поручений арендодателя в обмен на сниженную арендную плату.) Первоначальный арендатор, правопреемник и арендодатель должны подписать документ о переуступке, чтобы он стал действительным. .

Переуступка может быть рискованной, потому что первоначальный арендатор остается на крючке у арендодателя за всю оставшуюся квартплату, если цессионарий не уплатит ее.По сути, это делает первоначального арендатора гарантом арендной платы, поэтому может быть более привлекательным попытаться досрочно расторгнуть договор аренды и позволить следующему арендатору начать новый договор аренды. Однако иногда вы можете обойти это правило по умолчанию и получить согласие арендодателя снять с вас любую арендную плату, которую не платит правопреемник.

Аренда на время отпуска (Airbnb)

Многие арендаторы пытаются подзаработать, выставляя дом на краткосрочную аренду на таких сайтах, как Airbnb.Вы должны убедиться, что ваш договор аренды разрешает этот тип аренды, поскольку вам может грозить выселение, если вы воспользуетесь Airbnb без разрешения арендодателя. Вы должны получить любое последующее соглашение с арендодателем в письменной форме. Он должен охватывать такие вопросы, как, какая часть вашей квартиры будет сдана в аренду краткосрочному арендатору, как часто вы можете размещать объявления на Airbnb, а также финансовые соображения, такие как любая сумма арендной платы Airbnb, которую получает арендодатель.

Помимо разрешения арендодателя, вам необходимо убедиться, что размещение вашего дома для краткосрочной аренды соответствует всем законам о зонировании или землепользовании в вашем районе.Вы должны соблюдать все ограничения этих законов, даже если арендодатель этого не требует.

Наконец, вы можете приобрести страховку арендатора, но помните, что она может не распространяться на людей, снимающих жилье на время отпуска. Некоторые страховые компании крайне неохотно предоставляют полисы людям, которые планируют размещать свои объявления на Airbnb или аналогичных услугах.

Последнее обновление: сентябрь 2018 г.

коммерческих помещений в субаренду (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ.Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, убедитесь, что вы сначала совершаете покупки, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду — вы становитесь субарендатором — вы действительно арендуете площадь у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе перед заключением договора.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду.Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду.Нельзя доверять субарендатору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого бизнеса или того, который только начинает свою деятельность. Часто субаренда оказывается более доступной по цене, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сданы. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньшее количество прикрепленных строк

Субаренда, как правило, проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды. Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды.Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим, и вы не находитесь в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субподрядчика могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, возможно, вам придется за них заплатить, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут договариваться об аренде, которая дает им доступ к факсу субарендатора и к копировальным аппаратам или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение права на получение больших площадей, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, у вас может быть больше возможностей для переговоров об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда — это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду кого-либо из той же профессии. Например, адвокат должен сначала попытаться передать в субаренду другому адвокату, если они делят помещение.Сотрудничая с представителями других аналогичных профессий, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сдаваемыми в субаренду.

Выгодные условия могут быть переданы вам

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические риски и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вы должны изучить как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

По умолчанию субарендатором

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения субарендой своих обязательств.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые домовладельцем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты от нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности и попросить профессионального юриста или лицензированного агента по недвижимости — просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Договор аренды земли — Распечатать и скачать

Договор аренды земли позволяет лицу, владеющему земельным участком, сдавать эту землю в аренду другому лицу или компании. В зависимости от условий договора арендованная земля может быть использована по следующим причинам:

1. Сельское хозяйство и сельское хозяйство
2. Земельный участок (строительство ресторанов, гостиниц и т. Д.).)
3. Коммерческие причины (например, размещение рекламы рядом с автострадой)

Содержание

1. Что такое аренда земли?
2. Когда мне нужна аренда земли?
3. Последствия неиспользования аренды земли

1. Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение между владельцем свободной земли или собственности («арендодатель» или «арендодатель») и физическим или юридическим лицом, которое хочет развивать или улучшать недвижимость («арендатор» или «арендатор»).Он также известен как:

.

• земельный договор
• аренда земли

Аренда дает право занимать недвижимость, состоящую только из земли и земли, поэтому земля может использоваться арендатором для различных целей, от сельскохозяйственных до жилых или коммерческих.

Аренда сельскохозяйственных земель может включать использование земли в качестве фермы для выращивания сельскохозяйственных культур и садовых деревьев, в качестве ранчо для охоты на дичь и лесных животных на территории или в качестве пастбища для выпаса животных, таких как крупный рогатый скот, козы и овцы.

Аренда коммерческой земли может варьироваться от права на установку рекламного щита, строительство телекоммуникационной башни (т.е.используемую для приема беспроводных сотовых телефонов), открытие сети ресторанов быстрого питания или строительство большого многоэтажного гостиничного комплекса.

R Аренда жилой земли может включать в себя место в парке трейлеров или право построить небольшой домик в лесу.

Независимо от того, как земля будет использоваться, аренда земли позволяет обеим сторонам уточнить и увековечить важные детали, чтобы избежать споров или путаницы в будущем.

Простая аренда земли, как правило, должна включать как минимум следующее:

• • Кто является сторонами договора аренды земли (т.е. землевладелец, арендодатель и арендатор или арендатор)?
  • Какая сумма арендной платы выплачивается арендатором? (часто зависит от срока аренды, количества используемой земли / акров и предполагаемого использования земли)
  • Где находится свободная земля или недвижимость или какая часть сдается в аренду? (используйте юридически признанное описание собственности, такое как метесы и границы, фотографии, схемы или подробное описание словами)
  • Когда закончится аренда? (я.е. по прошествии определенного количества лет или при возникновении условия или события)
  • Может ли домовладелец сохранить какие-либо улучшения или возместить арендатору
  • Почему арендатор может пользоваться землей? (описание разрешенного использования земельного участка)
  • Как будет выплачиваться квартплата? (обычно либо на основе ежемесячной арендной платы, единовременной выплаты в начале аренды, либо на основе урожайности сельскохозяйственных культур, например арендной платы за урожай или издольства)

Что еще нужно включить?

• • Доступ: подтвердите, сохранит ли арендодатель право въезжать на землю в определенное время по особым причинам, и подробно опишите возможные ворота или дороги, которые арендатор может использовать.
  • Поправка: указать, должны ли будущие изменения в соглашении вноситься в письменной форме.
  • Выбор закона: определяет, законы какого штата будут использоваться для разрешения любых юридических споров.
  • Споры: опишите, будут ли споры рассматриваться посредством медиации, арбитража или судебного разбирательства.
  • Продолжительность: укажите срок аренды, включая любые варианты продления, возможные продления или требования к уведомлению.Убедитесь, что аренда на один год или более оформлена в письменном виде, чтобы удовлетворить Статуту о мошенничестве в большинстве штатов.
  • Удобства: укажите, разрешено ли арендатору использовать определенные ранее существовавшие удобства или сооружения на территории, такие как сарай, сарай или место для кемпинга.
  • Требования к воротам: , если в собственности содержится домашний скот, такой как крупный рогатый скот или овцы, которые пасутся на пастбищах, землевладелец может потребовать, чтобы арендатор всегда держал все ворота закрытыми, чтобы снизить вероятность травмирования или смерти домашнего скота или причинения вреда третьей стороне.
  • Постановление правительства : разъясняет, какая сторона должна гарантировать, что использование земли не нарушает законы о зонировании, и кто должен получить необходимые лицензии или разрешения.
  • Улучшения: укажите, нужно ли арендатору письменное разрешение арендодателя для строительства улучшений или изменений на земле, и может ли арендодатель оставить улучшения.
  • Страхование: подробно описывает, какие виды страхования арендатор должен иметь и поддерживать.
  • Ответственность: обсудите, должен ли арендатор приобрести страховку ответственности за собственность и будет ли арендодатель освобожден от ответственности за любой ущерб или убытки, которые могут возникнуть на собственности во время аренды арендатора.
  • Техническое обслуживание: указывается, несет ли владелец собственности или арендатор ответственность за поддержание земли в определенном состоянии, включая обязанности арендатора и обязательство не тратить ресурсы и не заниматься деятельностью, которая может снизить стоимость земли.
  • Права на полезные ископаемые или недропользование: разъясняет, имеет ли (и по какой цене) арендатор права на доступ к природным ресурсам, таким как драгоценные минералы, природный газ или нефть, расположенные под поверхностью собственности.
  • Ипотека: может ли арендатор заложить свою долю аренды и / или долю арендодателя в собственности
  • Разрешения : указать, какая сторона несет ответственность за получение необходимых разрешений и согласований
  • Субаренда: указать, может ли арендатор сдавать землю в субаренду.
  • Коммунальные услуги: независимо от того, отвечает ли домовладелец или арендатор за электроснабжение, водоснабжение, канализацию, дороги или любые другие предметы первой необходимости, необходимые для использования собственности.
  • Залог: землевладелец может потребовать дополнительные деньги в качестве обеспечения возможного ущерба собственности, нанесенного арендатору во время его проживания.
  • Делимость: заявляют, что если один раздел соглашения не имеет исковой силы, другие части договора аренды будут независимо продолжать действовать.
  • Сдать: опишите состояние, в котором должна находиться земля, когда арендатор уезжает, и как
  • Налоги: определяют, кто должен платить соответствующие местные, государственные или федеральные налоги за предполагаемое использование земли.
  • Расторжение: подробно описывает, как и может ли домовладелец и / или арендатор расторгнуть договор, обычно из-за нарушения, такого как неуплата арендной платы или неуплата земли.
  • Использование моторизованных транспортных средств: уточните, разрешено ли и / или где арендатору использовать определенные транспортные средства, такие как вездеходы (ATV) (т.е. квадроциклы, трехколесные или четырехколесные велосипеды) на территории собственности

Для справки, договор аренды земли известен под разными названиями в зависимости от предполагаемого использования земли или недвижимости:

• Договор аренды земли
• Договор аренды земли с рекламным щитом
• Договор аренды Cash Farm
• Аренда денежной фермы с долей урожая
• Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения
• Договор охотничьей аренды
• Земельный договор
• Договор аренды земли
• Форма аренды пастбища
• Организация аренды пастбищ

Для получения информации об издольстве обратитесь к Форме FSA-1940-53 «Аренда кассовой фермы», предоставленной U.S. Farm Service Agency.

Образец договора аренды земельного участка

В приведенном ниже образце договора аренды земли подробно описывается соглашение между арендодателем, «Гэри Э. Чапелл», и арендатором, «Марджори Х. Кэлхун». Гэри Э. Чапелл соглашается сдать участок в аренду Марджори Х. Калхун с целью эксплуатации и управления многоквартирным домом. -семейный жилой комплекс.

2. Когда мне нужна аренда земли?

Лица, которые покупают или унаследовали пустую землю в городской или сельской местности, могут получить выгоду от аренды земли, если они хотят получить некоторый пассивный доход без хлопот, связанных с личным вложением капитала, рабочей силы или времени, необходимых для строительства зданий и начала независимого бизнес.

В сельских общинах арендаторское хозяйство обычно используется в сельскохозяйственных или охотничьих целях. В таких ситуациях арендатор может иметь инструменты или домашний скот и достаточно средств, чтобы заплатить за право пользования землей, но не иметь капитала для покупки своего собственного земельного участка.

Помимо выращивания сельскохозяйственных культур или домашнего скота, землевладельцы с большими земельными участками в сельской местности могут получать прибыль от сдачи своей собственности в аренду охотнику или ассоциации во время охотничьего сезона. Согласно Национальному центру сельскохозяйственного права, помимо сезонного дохода, аренда земли для охоты на необитаемой земле может помочь предотвратить повреждение урожая и болезни домашнего скота за счет управления дикой природой в этом районе.

В городских условиях аренда земли часто используется крупными сетевыми магазинами, которые хотят воспользоваться выгодным местоположением без необходимости платить большие суммы за соответствующую недвижимость. Корпоративные планы расширения могут использовать аренду земли как способ стратегического использования капитала или имеющихся денежных средств для улучшения земли с целью получения дохода вместо покупки собственности. А землевладельцы могут получать стабильный доход каждый год и, возможно, унаследовать любые постройки или улучшения, построенные на земле по окончании срока аренды.

Без письменной формы договора аренды земли права каждой стороны не могут быть защищены, если разногласия перерастают в судебный процесс. Вместо этого письменное соглашение может помочь заранее прояснить такие нюансы, как следующие:

• Кто должен платить налог на недвижимость?
• Кто несет ответственность за причинение животным ущерба соседнему имуществу?
• Кому нужно получить необходимые разрешения на использование земли для агротуризма или отдыха?
• Что должно произойти, если на земле неожиданно обнаружатся права на недропользование?
• Есть ли штраф за просрочку платежа или штраф за несвоевременную сдачу арендной платы?
• Сможет ли домовладелец сохранить какие-либо постройки на земле после окончания срока аренды?
• Может ли арендатор сдать землю в субаренду другому фермеру или застройщику?

3.Последствия неиспользования аренды земли

Документирование соглашения не позволяет посторонним принять договор о земле как совместное предприятие, а не как независимые отношения арендодателя и арендатора. Арендатор часто берет на себя долг, когда берет ссуду, чтобы улучшить ее. Договор аренды земли может прямо включать пункт «Отсутствие партнерства», который защищает арендодателя от кредиторов, которые могут попытаться преследовать собственника недвижимости по долгам или финансовым обязательствам арендатора.

Если вы арендодатель, обязательно включите полезную формулировку, которая защитит вас от любых финансовых проблем, которые арендатор может понести при использовании земли, четко указав, что аренда земли не создает партнерских отношений между арендодателем и арендатором.

Подчиненный против неподчиненного

Следует отметить, что аренда земли может быть субординированной или несубординированной, в зависимости от того, как оформляется договор.

• При субординированной аренде земли собственник недвижимости соглашается принять более низкую иерархию в своих претензиях на право собственности и передает в залог свою долю в земле в качестве обеспечения ссуды арендатора на строительство улучшений.Если арендатор не выплачивает ссуду, домовладелец теряет право собственности на землю. Часто банки не хотят ссужать арендаторам большие суммы денег, необходимые для строительства улучшений, потому что они не получают залога, лежащего в основе самой земли. Арендодатели обычно соглашаются на подчинение в обмен на более высокие арендные платежи.
• Однако при несубординированной аренде земли домовладелец отказывается принимать более низкую иерархию и запрещает арендатору передавать в залог свой титул на землю в качестве залога по любым займам.Если арендатор не выполняет свои обязательства, арендодатель сохраняет право собственности на землю, в то время как арендатор может потерять свои права аренды. Неподчиненная аренда обычно предполагает более низкие арендные платежи.

Неблагоприятное владение позволяет нарушителю фактически стать владельцем земли, если он будет относиться к собственности как к своей собственной в течение определенного количества лет, от пяти до двадцати в зависимости от штата. Узнайте больше о заявлении о незаконном владении в Калифорнии от Департамента транспорта Калифорнии.

Наконец, письменное соглашение защищает будущие споры между двумя сторонами, которые подают иск о потере правового титула в иске о неправомерном владении, когда возникает путаница в отношении того, кому принадлежит земля.

Например, землевладелец Оуэн мог разрешить арендатору Тиму обрабатывать землю без соглашения. Пятнадцать лет спустя Тим утверждает, что он владеет землей, в то время как Оуэн утверждает, что он является фактическим владельцем собственности. Вместо этого Оуэну следовало подтвердить в письменной форме, что Тим является арендатором с разрешением занимать землю, тем самым устранив «враждебное» требование, необходимое для подачи иска о неправомерном владении.

Определение субаренды Merriam-Webster

суб · аренда | \ ˈSəb-ˈlēs , -ˌLēs \

: аренда арендатором или арендатором части или всех сдаваемых в аренду помещений другому лицу, но при этом первоначальный арендатор сохраняет некоторые права или интересы по первоначальному договору аренды.

сдан в субаренду; субаренда; субаренда

Предполагаемых подразделений — как избежать скрытых лизинговых расходов

Аренда части вашей земли может превратить неиспользуемые коммерческие, промышленные или сельскохозяйственные площади в источник дохода.Это также может включать в себя скрытые расходы, если вы не учитываете влияние, которое Закон о передаче имущества 1919 (NSW) и Закон о планировании и оценке окружающей среды 1979 (NSW) ( EP&A Act ) могут оказать на вашу аренду.

В этой статье объясняется, когда предполагаемые подразделения могут создавать проблемы для ваших договоров аренды, и излагаются варианты, позволяющие избежать непредвиденных расходов и задержек.

Предполагаемые подразделения Когда вы думаете о подразделении, вы можете представить себе участок с нуля, разделенный на отдельные участки, которые можно продать потенциальным владельцам дома.В этом случае разработчик должен нанять геодезиста, подать заявки на разработку в совет и получить официальное разрешение на начало работ по разделению.

Возможно, вы не думаете о следующей коммерческой аренде. Однако в Новом Южном Уэльсе Закон о передаче предусматривает, что следующие виды аренды фактически являются подразделениями земли:

• Аренда части земли с общим сроком более 5 лет ; и
• Субаренда общим сроком более 5 лет.

Проведение подразделения без официального утверждения планирования является нарушением Закона об охране окружающей среды и охране окружающей среды, что может привести к судебному преследованию и штрафам. Также существует риск того, что суд может признать ваш договор аренды недействительным и освободить арендатора от его обязательства по уплате арендной платы.

Аренда на срок более 5 лет Пятилетний период включает любые варианты продления аренды или субаренды. Если вы арендуете часть своей земли на первоначальный срок в 3 года с возможностью продления еще на 3 года, то у вас есть условное подразделение.Если вы арендуете ту же часть своей земли ровно на 5 лет, положения о разделе не применяются.

Аренда части земельного участка Аренда части помещения с уникальным описанием и почтовым адресом рассматривается иначе, чем аренда части земли. Вы можете арендовать Магазин 1 в торговом центре, Люкс 2 в коммерческом офисном здании или Блок 3 на большом складе без каких-либо проблем с разделением. Вы также можете арендовать специально отведенные парковочные места, которые показаны на плане с четкими размерами каждого автомобильного парковочного места.

Проблемы с условным разделением могут возникнуть, если вы арендуете часть земли. Это может быть часть виноградника, сельскохозяйственной земли или другого открытого участка.

Описание арендуемой площади При аренде части земли важно, чтобы все стороны четко понимали границы арендуемой территории. Установка ограждений или других маркеров может уберечь вас от споров.

Если договор аренды регистрируется, необходимо приложить план арендуемой площади к первоначальному договору аренды.

Пятилетний срок также играет роль в этом контексте. Если срок аренды составляет 5 лет или меньше, вы можете подготовить простой план и заштриховать арендованную площадь. Если аренда на более длительный срок, вам понадобится зарегистрированный план подразделения, который был одобрен вашим местным советом.

Решения Есть несколько способов избежать непреднамеренного незаконного раздела вашей земли.

5-летний срок Один из вариантов — сохранить общий срок аренды до 5 лет.Вы все еще можете договориться о новом договоре аренды со своим арендатором к концу 5-летнего периода.

Последовательная аренда Одним из распространенных способов избежать проблемы предполагаемого подразделения является заключение серии последовательных договоров аренды. Если вы намерены сдать часть своей земли в аренду одному и тому же арендатору на 10 лет, вы можете заключить один договор аренды на период с 2017 по 2022 год, а другой — на период с 2022 по 2027 год.
При подготовке и регистрации нескольких договоров аренды возникают дополнительные расходы, однако этот процесс намного быстрее и дешевле, чем получение сертификата подразделения.

Некоторые сомнения были вызваны подходом к последовательной аренде, когда Верховный суд штата Виктория рассмотрел серию договоров аренды различных участков сосновой плантации недалеко от Тумбарумбы в Новом Южном Уэльсе.

В деле Equuscorp Pty Ltd против Белперио [2006] VSC 14:

• владелец сосновой плантации сдал в аренду инвесторам участки площадью 2 га;
• каждый инвестор подписал серию последовательных договоров аренды на общий срок 25 лет;
• плантация была нерентабельной.Владелец оказался неплатежеспособным, и инвесторы перестали платить арендную плату по своим договорам аренды;
• права и обязанности собственника по договорам аренды были переданы Equuscorp;
• Equuscorp заявила, что инвесторы отказались от договоров аренды и попытались взыскать невыплаченную арендную плату.

Суд согласился с доводами о преувеличении содержания и рассмотрел каждую серию последовательных договоров аренды как один договор аренды на 25 лет. Это означало, что на плантации произошел ряд незаконных подразделений без соответствующих разрешений.

Договоры аренды были недействительны из-за незаконности, а также неопределенности. Границы каждого участка не были определены с какой-либо степенью детализации. Конечным результатом стало то, что инвесторы не были обязаны платить Equuscorp арендную плату. Эта аргументация была поддержана в апелляции в 2008 году (см. Equuscorp Pty Ltd & Anor v Antonopoulos [2008] VSCA 179).

Регистрация последовательных договоров аренды оставалась обычной практикой с тех пор, как были вынесены решения по этим делам. Однако вы должны знать о рисках, связанных с этим подходом.

Лицензии В некоторых случаях вместо аренды уместно предоставить лицензию на часть вашей земли.

Мы часто составляем договоры аренды помещений, которые сопровождаются лицензиями, которые позволяют арендаторам использовать парковочные места, складские помещения или подъездные пути.

Лицензия — это договорные отношения, не оформленные на право собственности. Лицензиат по лицензии имеет меньше защиты, чем арендатор по зарегистрированному договору аренды.