Мы гарантируем достоверность информации – компания «Домсканер» официально через электронные ключи имеет доступ к базе Росреестра по всей территории РФ.

Мы предоставляем оригиналы электронных файлов Росреестра с электронной подписью.

Вопрос: А можно заказать реестр земельных участков?

Да, мы предоставляем реестры многоквартирных домов, нежилых помещений и земельных участков. Мы активно сотрудничаем с СНТ, предоставляем актуальные реестры и помогаем организации собраний.

Вопрос: А что, если Жилинспекция не примет реестр?

Реестр полностью соответствует требованиям Приказа 44пр Минстроя РФ от 28.01.2019 (об утверждении формы Протокола общего собрания), и мы гарантируем, что его примет любая Жилищная инспекция в любом городе России.

Вопрос: Как будет выглядеть реестр?

Вопрос: А чем вы еще можете помочь в организации собрания собственников жилья?

Наши юристы проверят или составят повестку вопросов. Также мы можем организовать поквартирный обход и собрать подписи в строгом соответствии со всеми требованиями жилищного законодательства.

Также, после подключения дома к системе «Домсканер», то сможете проводить юридически значимые собрания онлайн — за 5 дней без поквартирного обхода.

Вопрос: Как мне быть уверенным, что вы меня не обманете? Это законно?

Мы работаем официально, Вы можете проверить наши реквизиты через сайт ИФНС (Налоговой), мы находимся в публичном реестре операторов персональных данных Роскомнадзора. Любой гражданин России имеет право (в соответствии с 217-ФЗ) обратиться в офис «Мои документы» (МФЦ) и за плату получить сведения о собственнике любого объекта недвижимости. Мы делаем аналогичные запросы электронно через официальный ключ Росреестра.

Управляющие организации обязали вести реестр собственников

В канун новогодних праздников был принят Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ. Документ внёс изменения в Жилищный Кодекс РФ. Одним из нововведений стала обязанность управляющей организации вести реестр собственников помещений многоквартирных домов.

Расскажем, как работать с реестром, какие сведения в нём нужно отразить и в каких случаях реестр нужно предоставлять собственникам.

Согласие собственников на обработку персональных данных

Что такое реестр собственников помещений в МКД

Реестр собственников – база, в которой управляющая организация ведёт учёт собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Сведения могут храниться на бумажном носителе и в электронной форме. Рекомендуем использовать оба способа, чтобы в любой момент иметь возможность восстановить сведения о владельцах помещений и продолжить мероприятия, связанные с ведением реестра.

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ обязал управляющие организации вести реестр собственников помещений в МКД. В ст. 45 ЖК РФ добавили часть 3, которая установила требования к содержанию реестра. В нём должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в МКД:

• Фамилия, имя, отчество, если собственник – физическое лицо, для юридического лица – полное наименование и государственный регистрационный номер;
• Номер помещения в МКД;
• Сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Чтобы реестр был полным, в него включают реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение. Это поможет сэкономить время при проведении общих собраний собственников – данные будут включены в реестр заранее.

Скачайте образец реестра собственников помещений многоквартирного дома.

Как внести и исключить собственника помещения из реестра

Реестр собственников нужно поддерживать в актуальном состоянии. Для этого директор управляющей организации, председатель ТСЖ, ЖСК или иного жилищного кооператива может назначить ответственного сотрудника, который будет вносить записи в реестр на основании свидетельства о праве собственности или других правоустанавливающих документов – дарственная, наследство, постановление органов местного самоуправления.

Собственник помещения в течение десяти дней со дня возникновения основания для включения в реестр предоставляет в управляющую организации необходимые для внесения записи в реестр документы.

На основе полученной от собственника помещения информации в реестр вносятся данные с указанием реквизитов предоставленных документов. В течение пяти рабочих дней управляющая организация направляет собственнику уведомление о включении его в реестр.

Исключить собственника из реестра можно при:

• отчуждении жилого помещения собственником;
• смерти собственника или его признании без вести пропавшим;
• ликвидации юридического лица;
• иных обстоятельствах, к которым могут относиться изъятие помещения для государственных нужд или разрушение помещения.

Внесение в реестр собственников помещений в МКД записи об исключении собственника производится в десятидневный срок со дня представления документов, подтверждающих возникновение основания для исключения собственника из реестра.

Срок внесения записи о внесении или исключении собственника из реестра не должен составлять более одного месяца с даты возникновения соответствующего основания.

Представление интересов собственников перед третьими лицами и в суде

Предоставление реестра собственников инициатору ОСС

Теперь, согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющая компания обязана предоставить реестр собственников помещений в МКД инициатору общего собрания собственников по письменному обращению или обращению в ГИС ЖКХ в течение пяти дней. Согласие остальных собственников на предоставление реестра с персональными данными в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, помимо ведения реестра собственников помещений МКД управляющая организация должна:

• собирать, обрабатывать и хранить информацию о жителях МКД;
• ставить граждан на регистрационный учёт или снимать с учёта
• выдавать жильцам справки и выписки.

Такими обязанностями занимается паспортист управляющей организации. Бывает, что один сотрудник не справляется с объёмом работы. Бумажные документы теряются, а эксель-таблицы не сохраняются на компьютере и данные приходится восстанавливать вручную.

Есть управляющие организации, которые заключили договор на оказание услуг паспортного стола с паспортной службой. Такие организации не смогут поручить ведение реестра собственников МКД паспортисту.

Мы подумали, что работу управляющей организации с документацией жильцов можно упростить и создать сервис для автоматизации паспортного стола управляющих организаций. На первом этапе вы сможете вести в нём реестр собственников помещений в МКД.

Данные из сервиса не будут теряться, вы сможете распечатать документы в любой момент и с любого компьютера. Мы постараемся сделать наш сервис простым и доступным каждому пользователю.

Поделитесь своим мнением. Поможет ли сервис по автоматизации услуг паспортного стола сэкономить время и силы сотрудников управляющей организации?

Пройти опрос

А составить юридически правильный реестр собственников помещений в МКД вы можете с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как работает сервис.

Руководство для новичков по переворачиванию многоквартирных домов

Я хотел бы познакомить вас с Конором Флаэрти — парнем с огромным опытом в переворачивании многоквартирных домов и частных домов. Он эксперт в области, о которой я всегда хотел узнать больше, поэтому я попросил его рассказать нам, как все это работает.

Что такого хорошего в работе с большими многоквартирными домами? Я думаю, это факт, что во многом это похоже на работу с небольшой собственностью (например, дом на одну семью), но количество и потенциал прибыли складываются, как обычная аренда на стероиды.

Я попросил Конора дать нам подробный обзор того, как эти возможности обнаруживаются, финансируются, покупаются и продаются. Убери это, Конор!

Перевернуть многоквартирный дом — совсем другое дело, чем перевернуть дом на одну семью. Основное различие заключается в оценке этих зданий.

Большинство домов на одну семью оцениваются с помощью сопоставимого (или «сравнительного») метода. Этот метод берет похожие дома, которые недавно были проданы, и использует их для определения стоимости на основе их сходства с объектом собственности.Другими словами, если соседний дом был продан за 100 долларов, а его стоимость точно такая же, как у вас , то ваш дом теоретически также должен продаваться за 100 долларов.

Квартирные комплексы, с другой стороны, сильно отличаются, потому что их цена продажи обычно основана на «ставке капитализации».

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (NOI) собственности на покупную цену. Проще говоря, максимальная ставка — это годовой доход от собственности до обслуживания долга .Когда вы переворачиваете многоквартирный дом, вам нужно сосредоточить свое внимание на NOI объекта.

Это не означает, что эстетика и местоположение собственности не имеют значения (потому что они могут иметь большое значение). Например — может быть два объекта недвижимости, которые производят одинаковый NOI, но если один находится в хорошем районе и отлично выглядит, а другой находится в зоне боевых действий и выглядит ветхим — более хорошее здание, вероятно, будет продаваться по гораздо более низкой цене. скорость, чем в зоне боевых действий. Таким образом, коэффициент капитализации объекта также может быть индикатором риска. Чем выше ставка капитализации, тем выше риск.

Уродливая собственность в ужасном районе должна предлагать гораздо более высокую доходность, потому что она представляет гораздо больший риск, чем хорошая. Как правило, вы хотите продавать с наименьшей возможной капитализацией и покупать с максимально возможной капитализацией.

В этом посте я собираюсь описать процесс, который я использую, чтобы переворачивать или перемещать многоквартирный дом.

Найти выгодную сделку всегда сложно, будь то дом на одну семью, квартиру, многоквартирный дом или даже новую машину. Ключ — понять рынок, на котором вы покупаете, чтобы вы могли расшифровать , что является хорошей сделкой, а что нет. Лучший способ сделать это — найти хорошего агента по недвижимости или брокера . Я захожу на сайт loopnet.com и смотрю, у какого агента больше всего предложений на рынке, которые мне нравятся. Подумайте об этом — продавцы, вероятно, используют этого человека не зря!

Я бы позвонил этому человеку и просто поговорил с ним.Агенты всегда готовы общаться с новыми инвесторами и клиентами. Я хотел бы задать агенту как можно больше вопросов, например:

• Что такое инвентарь сейчас?
• Какую прибыль получают люди?
• Кто покупает многоквартирные дома? Кто продает?
• Вы с оптимизмом смотрите на рынок? Зачем?
• Как давно вы заключаете сделки?
• Вы работали раньше с такими клиентами, как я?

Вы также должны сами задавать вопросы.

Другое, что будет у хорошего агента, — это доступ к рыночным отчетам . Мне очень нравятся отчеты REIS, потому что в них подробно рассказывается о суб-рынках, но вполне вероятно, что компания, на которую работает брокер, также будет иметь отчеты. Попросите провести столько исследований, сколько вам пришлют, а затем прочитайте и подумайте над отчетами.

Квартиры продаются вне рынка чаще, чем дома на одну семью , и для этого есть несколько причин.

Во-первых, собственники квартир обычно не хотят пугать своих жильцов, говоря им, что они собираются продать.Установка большой толстой вывески «Продается» перед комплексом обычно вызывает волнения арендаторов, неуплату или просто побуждает людей переехать.

Во-вторых, мир квартир довольно мал, и иногда владельцы вообще не хотят, чтобы другие люди знали, что они продают. Заключение сделки вне рынка обеспечивает гораздо большую анонимность, чем выставление ее на продажу.

Наконец, многие квартиры приобретают покупатели, которые обращаются к продавцам еще до того, как комплекс поступит на рынок. Ваша цель должна заключаться в покупке многоквартирного дома, который не продается, потому что вы, вероятно, получите более выгодную сделку.Это не означает, что вы не сможете получить хорошую сделку на здание, указанное в списке , но это менее вероятно.

Вашему брокеру может потребоваться много времени, чтобы найти то, что имеет потенциал, поэтому помните, что ключи, которые вы ищете в собственности, следующие:

• Ниже рыночной арендной платы (с потенциалом повышения арендной платы)
• Ветхий внешний вид (нуждается в улучшении)
• Новые внешние факторы, которые могут повысить ценность (например, новая школа или больница, строящаяся через дорогу)

Перелистывание многоквартирного дома НЕ является долгосрочной стратегией, покупай и держи . Вам нужно точно понимать, как вы собираетесь увеличить стоимость объекта . Помните, это всегда возвращается к арендной плате , NOI и, в конечном итоге, к ставке капитализации .

После того, как ваш брокер отправит вам «сделку», вам необходимо проявить должную осмотрительность и убедиться, что действительно является сделкой.

Первое, что вы хотите попросить, — это «список арендной платы» за недвижимость. Список арендной платы — это полный список квартир, имен арендаторов, ежемесячной арендной платы, и обычно он также включает условия каждого договора аренды.В списке арендной платы также может быть указан размер квартиры в квадратных футах, а также количество спален и ванных комнат в каждой квартире. Это будет очень важная информация для вашего анализа собственности.

Следующим шагом является определение ставок арендной платы на этом рынке (или того, за что, по вашему мнению, вы сможете арендовать каждую квартиру). Это может быть больше искусство, чем наука, и определенно требует много усилий.

Для начала — вы можете заглянуть на такой сайт, как padmapper.com и посмотрите, какие виды аренды доступны рядом с вашим домом. Вы также можете позвонить и спросить некоторых управляющих недвижимостью, за что, по их мнению, будут сдавать ваши квартиры. Затем вам нужно выйти и физически увидеть прокатные комплексы. Существует множество факторов, которые могут вызвать различия в арендных ставках (возраст собственности, дорожный шум, управление имуществом и т. Д.), И, в конце концов, единственный способ понять все эти факторы — это физически там .

Скорее всего, вам нужно будет быть уверенным в том, что вы можете повысить арендную плату, чтобы перевернуть собственность.В многоквартирных домах хорошо то, что небольшое повышение арендной платы может иметь большое влияние на стоимость .

Предположим, вы покупаете дом из 20 квартир, где арендная плата в настоящее время составляет 500 долларов за квартиру. Предположим, вы провели свое исследование и обнаружили, что рыночная арендная плата составляет 550 долларов за квартиру того же типа в комплексе через дорогу. Вы едете в другой комплекс и видите, что ваш жилой комплекс находится в более выгодном месте и даже выглядит немного лучше — арендная плата просто низкая, потому что нынешний владелец пожилой и не хочет тратить время на повышение арендной платы.

Если вы можете поднять арендную плату на 50 долларов за единицу (на данный момент мы проигнорируем вопрос о том, нужно ли вам тратить деньги, чтобы получить эти улучшения), вы можете мгновенно добавить к своей чистой прибыли дополнительно 1000 долларов в месяц. . Каждый хотел бы получить дополнительную тысячу долларов, но это, вероятно, не похоже на то, что это сильно повысит ценность при обсуждении многоквартирного дома стоимостью в миллион долларов. Однако, если вы продали свою собственность по ставке 5%, то дополнительные 50 долларов в месяц за единицу будут равны примерно 240 000 долларов в стоимости.Довольно мило, правда ?! Вот как это работает:

• 50 долларов в месяц * 20 единиц = 1000 долларов за дополнительную аренду в месяц
• 1000 долларов за дополнительную аренду в месяц * 12 месяцев в году = 12000 долларов за дополнительную аренду в год
• 12000 долларов за дополнительную аренду в год / 5% предела ставка = 240 000 долларов дополнительной стоимости

Помните — максимальная ставка рассчитывается как деления NOI собственности на покупную цену . Вычисление неизвестной переменной — это основная алгебра.

Как только вы поймете, что ваша собственность может быть изменена (т.е. — как только вы узнаете, что можете поднять арендную плату), следующим шагом будет выяснить, сколько денег (если вообще есть) будет стоить, чтобы добраться туда (подсказка: это действительно зависит от состояния недвижимости, которую вы покупаете). Я не буду вдаваться в подробности процесса ремонта, но вам следует убедиться, что подрядчик проведет с вами по собственности, чтобы он мог дать вам твердые ставки на стоимость ремонта каждой единицы. Это важный шаг, который необходимо сделать за до до закрытия участка.

Весьма вероятно, что вам понадобятся инвесторы для покупки такого рода сделок, и любому хорошему инвестору потребуется увидеть финансовую модель, прежде чем он примет решение. Я не лучший в мире разработчик финансовых моделей, но я много работал, чтобы стать адекватным. Я сосредотачиваюсь на двух вещах с любой моделью, которую я создаю для себя или инвесторов:

1. Ясность
2. Тщательность

Некоторые инвесторы создают массивные и сложные модели, которые никто не может понять — и какой в ​​этом смысл? В то же время вы должны обязательно включить все соответствующие расходы.

Ниже приведен пример листа, который я использую в своих моделях, который я назвал «Прогнозы арендной платы»:

Это только первые два месяца прогнозов, и я обычно беру его, чтобы показать первые два полных года. Если квартира будет вакантной, стоит «0», потому что текущий договор аренды истечет, и я потрачу этот месяц на то, чтобы перевернуть его и найти нового арендатора. Мне кажется, что срок более двух лет — это слишком большая догадка.

Как я уже упоминал, REIS публикует отличные отчеты о состоянии рынка, которые содержат прогнозы арендной платы примерно на 10 лет в будущем.Если инвестор запрашивает прогнозы на десять лет, я бы использовал отчет REIS как основу для роста арендной платы и вакансий.

Следующая модель листа называется «Операционные расходы»:

Валовая ожидаемая арендная плата должна быть получена из предыдущего листа.

Управление недвижимостью обычно представляет собой процент от ожидаемой валовой арендной платы, в данном примере это 5%. Чтобы получить надежную информацию по этому номеру, вам нужно позвонить и найти менеджера, который вам нравится.Цель должна заключаться в том, чтобы они взимали фиксированный процент без каких-либо лизинговых сборов или чего-то подобного.

Техническое обслуживание может быть очень сложно спроектировать. Я обычно предполагаю, что 500 долларов за единицу, и я думаю, что это безопасное предположение для большинства мест, если вы планируете зайти и починить каждую единицу (как я в этом примере).

Налоги следует определять, позвонив в офис окружного инспектора. Все места разные, и вам, возможно, придется немного покопаться, чтобы узнать, сколько вам на самом деле придется заплатить.Ваша титульная компания также может помочь вам определить это число.

Страхование просто требует, чтобы вы получили предложение от State Farm или любой другой страховой компании, которая страхует коммерческую недвижимость.

Безнадежная задолженность и дополнительная вакансия — еще одна важная статья. Если ваша цель — купить этот многоквартирный дом и продержаться в нем десять лет, то эта позиция не должна быть намного выше рыночного уровня. Однако, если ваша цель — перевернуть собственность, вам нужно убедиться, что вы выделяете здесь достаточно денег.Опять же, в зависимости от местоположения, вывести арендаторов из вашей собственности может быть очень сложно и очень дорого (например, в Калифорнии мне потребовалось больше года, чтобы выселить скваттера из одного из моих съемных домов, в который он ворвался). По этой причине я бы рекомендовал вам сдавать недвижимость только в муниципалитетах, которые дружелюбны к арендодателям (или планируете получить очень хорошего адвоката по выселению).

Последняя позиция в списке — Капитальные затраты . Это номер, который должен исходить от вашего подрядчика, и вы хотите убедиться, что у вас есть исчерпывающий список предметов для ремонта, на которые он может сделать ставку (подробнее см. Этот пост на BiggerPockets.ком о процессе ремонта).

На этом этапе у вас должен быть прогноз того, насколько, по вашему мнению, вы можете увеличить NOI объекта в ближайшие годы. Спрогнозировать процентную ставку, по которой будет продаваться недвижимость, может быть сложно, но это также важно. Отчеты REIS — отличный ресурс, как и брокеры. Поговорите с как можно большим количеством местных брокеров и задайте им такие вопросы, как:

• Как вы думаете, что произойдет с максимальной ставкой через два года?
• Кто сейчас покупает такие квартиры?
• Какова тенденция строительства многоквартирных домов в этом районе?
• Как долго недвижимость остается на рынке?

Позже все это повлияет на «возможность переворачивания» вашего многоквартирного дома.

Выберите минимальную ставку, которую вы считаете консервативной, а затем разделите прогнозируемый NOI на ставку капитализации, чтобы получить потенциальную будущую стоимость вашей собственности. Обязательно снимите комиссию брокера и комиссию за условное депонирование. Если там для вас достаточно прибыли, вам следует заключить сделку.

После того, как вы застраховали недвижимость и решили, что это хорошая потенциальная покупка для вас, следующим шагом будет сделать предложение и заключить договор.

Вы хотите уделить себе как можно больше времени на комплексную проверку.Для сделки на сумму от 1 до 2 миллионов долларов я предпочитаю выделить 60 дней для проверок, а затем закрыть 30 дней после этого — общий период условного депонирования 90 дней . Для сделки на сумму более 2 миллионов долларов я обычно прошу дополнительные 30 дней для проверки, но я готов поторопиться и выполнить все за 60, если продавец захочет.

Важно провести тщательную проверку, пока вы находитесь на депонировании . Да, ваш подрядчик уже должен был пройти через здание, но инспекторы проходят обучение и получают деньги, чтобы они находили то, чем вы и подрядчик не являетесь.Платить пару тысяч долларов за осмотры может показаться болезненным, но это того стоит . Если при проверке обнаружатся непредвиденные проблемы, вы всегда можете вернуться к продавцу и попросить кредит для компенсации этих дополнительных затрат. Для любых дополнительных предметов ремонта, которые появятся, убедитесь, что ваш подрядчик сделал вам ставку на это до закрытия. Таким образом, у вас будет точная цифра для всех ваших капитальных затрат.

Возможно, самая важная часть, которая осуществляется в течение периода условного депонирования, — это ссуда.Я всегда большой поклонник поисковиков среди как можно большего числа кредитных специалистов, пытаясь получить лучшую ставку. Мне нравятся ссуды с фиксированным сроком погашения, потому что они дают мне свободу действий. На то, чтобы перевернуть многоквартирный дом, нужно время, и чем больше у вас времени, тем в большей безопасности вы участвуете в сделке. Да, вы можете смоделировать свой флип на два года, но если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой на десять лет, то, на мой взгляд, вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Когда вас устраивает состояние недвижимости и кредит, вы можете закрыть собственность.

Управление недвижимостью будет важным аспектом процесса переворота.

Что наиболее важно, вам нужно, чтобы ваш управляющий недвижимостью был с вами на одной странице, когда дело доходит до сдачи этих квартир и повышения арендной платы. Обрисуйте для них свою модель и убедитесь, что они согласны с тем, что ваша гарантированная арендная плата действительно возможна.

Структура большинства соглашений об управлении недвижимостью такова, что они получают фиксированную часть валового дохода, получаемого от собственности.Это нормально, но имейте в виду, что если они соберут лишнюю 1000 долларов, это может дать им только дополнительные 50 долларов (даже если им придется приложить тонну дополнительной работы, чтобы получить эту дополнительную 1000 долларов валовой ренты). Другими словами, вам может потребоваться поощрить управляющего недвижимостью с небольшой долей выгоды.

Моя стратегия состоит в том, чтобы дождаться окончания срока аренды каждой квартиры, прежде чем пытаться повысить арендную плату. Я думаю, что пытаться поднять арендную плату в середине договора аренды немного схематично, и это также может создать некоторые юридические проблемы.Я прошу управляющего уведомить арендатора за месяц до истечения срока аренды, что мы собираемся повысить его арендную плату на некоторую сумму. Они могут остаться, если они готовы платить новую арендную плату, в противном случае им придется переехать. По моему опыту, около 75% людей останутся, если повышение арендной платы будет разумным.

Я также предложу им что-нибудь приятное в обмен на согласие на повышение арендной платы (например, покупка новой печи или замена ковра). Это может показаться ненужным расходом, но в конечном итоге это экономит мне деньги, потому что мне все равно придется ремонтировать их квартиру.Если арендатор решит переехать, я могу просто отремонтировать его квартиру и внести ее в новую сумму аренды.

Иногда арендатор желает остаться по прежней ставке и привлекает юриста. Вы должны убедиться, что у вас есть законное право повышать арендную плату , и если да, то вам все равно может потребоваться нанять юриста, который посоветует вам наилучший курс действий.

Выселения — печальная часть бизнеса. Реальность такова, что если вы пытаетесь перевернуть жилой дом, вас могут выселить — это просто игра в числа.Не переживайте по этому поводу и не принимайте это на свой счет. Взгляните на каждое решение с экономической точки зрения. Если арендатору нужно 500 долларов для переезда, и он сразу же снимает их, вам, вероятно, следует заплатить им, чтобы вернуть квартиру.

После того, как вы перевернули блоки, важно улучшить общий вид собственности и места общего пользования. Покрасьте комплекс снаружи, сделайте ландшафтный дизайн, замените ограду и даже добавьте новый шикарный почтовый ящик. Ограниченная привлекательность важна не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей.

Последнее, что я скажу о токарных станках, это то, что нужно быть гибким . Возможно, вы гарантировали неверную арендную плату, или, может быть, рынок просто изменился в вашу пользу. Не пугайтесь и не будьте слишком упрямы, чтобы внести изменения. Если вы можете поднять арендную плату только на 25 долларов за квартиру вместо 50, то берите. Это еще одна причина, по которой вам захочется получить максимально длительную ссуду с фиксированным сроком. Если вы можете позволить себе производить платежи, вполне возможно, что в пределах фиксированной части кредита вы сможете получить арендную плату, на которую изначально рассчитывали.

Скорее всего, вы захотите зарегистрировать недвижимость у того же агента, который изначально заключил с вами сделку (это просто хороший бизнес), но независимо от того, кто ваш агент по продажам, вы захотите, чтобы они использовали проверенный процесс, когда они продают ваше здание.

Другими словами, не стоит просто перечислять недвижимость и надеяться, что кто-то ее купит. Попросите вашего агента выяснить, кто инвесторы, покупающие недвижимость в этом районе, а затем связаться с ними. Скажите своему агенту, чтобы он отправил всем этим покупателям информационный пакет о вашем комплексе и сообщил им, что предложения должны поступить в течение месяца. Цель состоит в том, чтобы довести всех до безумия. Используя крайний срок, например месяц, вы также даете среднему покупателю шанс увидеть товар на рынке.

Возможно, вы не получите ни одного предложения, которое вам понравится, в течение месяца. Это нормально. Для вас есть и другие хорошие варианты. Вы можете вернуться в свой банк и попытаться рефинансировать. Если ваш андеррайтинг верен, вполне возможно, что вы сможете вывести больше денег из собственности и при этом сохранить их. Кредиторы иногда называют это «обналичиванием».Черт возьми, может быть, вы решите, что вам просто нравится денежный поток, который поступает от собственности, и вы хотите удержать его — это тоже совершенно нормально!

Ключ ко всему этому — сделать его максимально систематическим и бесстрастным. Цифры подскажут, где находятся выгодные предложения.

Конор Флаэрти испытал все аспекты выкупа и аренды домов на одну семью. Он был вице-президентом по приобретениям в Silver Bay Realty Trust и перевернул более 100 домов.У Конора есть блог под названием «Повелитель трущоб Уолл-стрит», и в настоящее время он работает над публикацией своего первого романа.