Основания и порядок сноса самовольной постройки: помощь адвоката

   Снос или перенос незаконной постройки соседа – вопрос не простой, вот почему важно получить советы нашего адвоката.

Основания для сноса самовольной постройки

   Иск о сносе построек по меже участков к соседу. Безусловно, постройка соседа или иных лиц на вашем земельном участки является нарушением Ваших прав. Однако не все иски о сносе самовольной постройки предъявляются соседями. Такой иск может быть предъявлен администрацией муниципального образования к вашей постройке. Рассмотрим основания для подачи иска о сносе, как к соседу, так и предъявления его к Вам третьими лицами или государственными органами:

1. Строительство без согласования с соседом. Вы можете подать иск о сносе самовольной постройки, нарушающей права соседей. По закону строительство капитальных строений по меже участков запрещено без получения соответствующего согласия владельцев соседних участков. Споры возникают, если собственник одного из участков меняется, а у соседей идет строительство. Новый владелец может подать иск о сносе, мотивируя это тем, что он не давал на это разрешение. Если ответчик предоставит официальное разрешение предыдущего владельца, этого будет достаточно, чтобы доказать правомерность своих действий.
2. Строительство без разрешения. Снос гаража на границе с соседним земельным участком возможен, если его ворота перекрывают участок соседа, а выезд автомобиля осуществляется на чужую территорию. Еще одно основание для сноса – отсутствие официального разрешения от властей на постройку. Если гаража нет на плане участка, в кадастровом и техническом паспорте, то суд может обязать владельца участка снести самовольную постройку. Легализовать постройку будет проблематично и дорого, но часто нарушители закона идут на это.
3. Нарушение санитарных норм и правил. Вы можете подать иск о переносе туалета, который расположен на улице у границы участков, мотивируя это тем, что биологические отходы загрязняют почву, а неприятные запахи негативно влияют на качество жизни.
4. Самовольное строительство. Отсутствие соответствующей документации легализирующей право возведения объекта. Указанные обстоятельства являются основанием для предъявления к Вам искового заявления о сносе. В такой ситуации единственным оптимальным решением Вашей проблемы будет предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
5. Нарушение границ собственного участка. Возведение Вами постройки за пределами границ вашего земельного участка. В данном случае в качестве рекомендации советуем вам произвести кадастровые работы по выносу границ в натуре. Определив границы своего участка с точностью, Вы исключите возможность постройки, например, на землях общего пользования, которые отнесены к администрации.
6. Нарушение правил землепользования и застройки. Сегодня часто встречаются ситуации, когда люди возводят объекты на территориях, которые на то не предусмотрены. Ну, например, ИЖС на землях огородничества. В данном случае защита ваших прав также возможна лишь в судебном порядке.
7. Отсутствие у лица права пользования земельным участком. Такая ситуация может сложиться в случае прекращения срока действия договора аренды или изначального самовольного захвата земли. Для урегулирования сложившейся ситуации Вам необходимо обратиться к собственнику земельного участка, по вопросу продление аренды земельного участка под строительство, пожаловаться в контролирующие органы или составить иск в суд – все это можно сделать в т.ч. с нашей помощью.

   Отсутствие вообще каких-либо правопритязаций к земельному участку, на котором производится строительство. Иными словами – пользование земельным участком без законных на то оснований, а сам участок не принадлежит Вам не на одном виде прав (собственности, иное возмездное/безвозмездное пользования). В такой ситуации законодатель предусмотрел возможность защиты нарушенных прав посредством оформление земли по приобретательной давности (что можно изучить по ссылке на возможность применения данных положений закона).

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в комментариях ролика пройдет профессионально и в срок.

Порядок сноса самовольной постройки по решению суда

   Спорные вопросы с соседями и иными собственниками смежных земель, можно решить, не прибегая к обращениям в суд, но иногда добиться мирного решения проблемы невозможно. В суде нужно быть последовательными и предъявить реальные доказательства самовольного захвата земли или нарушения прав соседей.

   Если все же Вам не удалось договорится в досудебном порядке по организацию и проведению будущей и/или идущей застройки Вашим соседом, защитить свои права мы можете лишь в суде. Судебное производство будет включать в себя следующие этапы:

Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

   Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

• возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
• нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
• возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
• подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Суд по переносу (сносу) туалета, сарая или иной постройки

   Судебное разбирательство. В ходе проведения данной стадии судье необходимо будет установить факт нарушения Ваших прав. Вы в свою очередь обязаны предоставлять доказательства в обоснование Ваших требований и заявлений. В качестве таких доказательств Вы можете представить:

   Заключение кадастрового инженера. В заключении специалист должен указать на возведение объекта на границы (в границах) Вашего участка.

   Строительно-техническое заключение. В указанном заключение специалист определит не нарушены ли нормы при возведении объекта в части застройки объекта. Более того эксперту надлежит определить соответствует ли объект строительному проекту, взведен в соответствии с требованиями строительных норм и права.

Исполнение решения суда о сносе или переносе постройки

   Вынесение решение суда и его исполнение. В случае вынесения решения суда в Вашу пользу, вашему оппоненту все же предстоит нести или перенести подстроку. Сделать это лучше всего добровольно. На случай уклонения ответчиком от исполнения судебного акта Вы может обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявления его в компетентный орган. Судебный пристав с привлечением сторонних организаций исполнит решение суда, а расходы, связанные с его исполнением возложит на нарушителя.

   Иногда ход событий приобретает совсем иной поворот и органы государственной власти ставят вопрос о прекращении права собственности в отношении вашего объекта недвижимости – строения и земельного участка под ним. Такой момент урегулирован на законодательном уровне и называется он изъятие земель для госнужд. Как правило, споры, возникающие на фоне такой проблемы, вытекают из определения стоимости имущества, которое подлежит изъятию. Оценки, предоставленные государственными органами, не всегда являются объективными. Урегулировать такой спор может только суд.

   Шансы на успех значительно повышаются, если вы пользуетесь услугами нашего адвоката. Обращайтесь к тем экспертам, которые специализируются на подобных делах. Они самостоятельно заполнят исковое заявление о демонтаже забора, точно расскажут, как вам нужно действовать, реально оценят вероятность позитивного исхода мероприятий и расскажут о том, как проходит процедура изменение платы за сервитут (подробнее по данной теме по ссылке).

Неисполнение решения суда о сносе самовольной постройки

   Согласно вступившим в законную силу изменениям в гражданское законодательство от 04.08.2018 г. сроки сноса самовольной постройки составляют от 3-х до 12 месяцев в зависимости от характера объекта. Что же делать, если ответчик в течение установленного судом времени так и не снес постройку?

    В этом случае начинает работать механизм принудительного исполнения, которым занимается Федеральная служба судебных приставов. Воспользовавшись услугами эксперта, постоянно взаимодействующим с данными структурами, вы значительно повышаете свои шансы на положительный исход дела:

1. После того, как исполнительный лист получен судебным приставом, ситуация будет разворачиваться следующим образом: поскольку срок, установленный для добровольного исполнения, истек, судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику новый срок для исполнения для сноса самостроя.
2. Если же должник и в этом случае не исполняет требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин, судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении. При этом важно понимать, что применение к должнику мер, влекущих для него неблагоприятные последствия, не всегда может привести к нужному результату. Часто должники по таким категориям дел стремятся уклониться от исполнения обязанности о сносе самовольной постройки.
3. В случае если после всех предпринятых действий судебным приставом-исполнителем так и не произошло сноса постройки, судебный пристав вправе самостоятельно произвести снос незаконного строения. Действия по сносу самовольной постройки при этом будут осуществляться за счет бюджетных средств с последующим их взысканием с должника. Стоит только при этом учитывать, что данная процедура не осуществляется быстро и на практике является достаточно сложной. Поскольку необходимо согласовать выделение денежных средств с управлением ФССП РФ в субъекте. Помимо этого, снос незаконной постройки зачастую предполагает вложение значительных сумм денег, организацию конкурса на проведение работ и много других сопутствующих действий в сочетании со значительной занятостью самих судебных приставов-исполнителей – все это позволяет сделать вывод о том,
   что процедура сноса самовольной постройки может растянуться на весьма длительное время.

   И здесь очень важно осуществление контроля со стороны специалиста, который может проанализировать работу судебного пристава на предмет законности действий и своевременно устранить ошибки и недочеты в его работе.

Отсрочка исполнения решения суда о сносе

   Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.

ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.

   Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.

   Таким образом, процедура сноса самовольной постройки достаточно непростая и сложности могут возникнуть на любом этапе. Именно поэтому, прибегая к помощи профессионалов, можно значительно облегчить разрешение данного вопроса и с уверенностью утверждать, что вы использовали все возможности для достижений нужной цели.

Помощь адвоката по самовольным постройкам

   При самовольном захвате земельного участка лицом, не имеющим законных прав, реальные владельцы недвижимости могут подать исковое заявление о переносе забора или другого капитального строения. Подобные вопросы желательно решить полюбовно, но если мирный исход нереален, стоит обратиться в суд. Обязательно получите услуги наших юристов, которые расскажут, как действовать в определенной ситуации.

   Следуя нашим рекомендациям, Вы можете миновать прохождения судебных инстанций и осуществить строительство без дополнительных обременений в виде судебных тяжб. На случай если спор возник между долевыми собственниками участка, Вы можете урегулировать его путем подготовки соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Если такое соглашение не удается достичь долевым собственникам объекта, единственным его решением является выдел части доли земельного участка, в чем вам может помочь наш адвокат уже сегодня.

P.S.: если у Вас проблема — позвоните нашему адвокату и мы постараемся решить Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок

   Наше новое предложение —  бесплатная консультация юриста через заявку на сайте.

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа — новости в Т—Ж

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Источник:
Федеральный закон
от 03.08.2018 № 339

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

Запросто:

1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
3. Стало легче легализовать самострой.
4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Екатерина Мирошкина

экономист

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как получить разрешение на строительство дома

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС.

Ну и что? 18.07.18

Что нового в законе о новостройках с 1 июля

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Как переехать из города в деревню

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

Изумительная история 06.07.17

Как жена забрала общий дом и выселила мужа на улицу

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
2. У собственника участка есть на него документы.
3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Важные изменения в правилах сноса самовольных построек

Сносить самострой будет сложнее.

Что произошло?

Президент России 3 августа 2018 подписал Федеральные законы № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В чём суть нововведений, касающихся самостроя?

В гражданское законодательство внесены поправки в части признаков самовольной постройки, последствий её возведения и порядка её сноса, а также установлена ответственность собственников земельных участков за невыполнение решений о сносе.

Зачем были приняты поправки?

Новшества направлены на совершенствование правового регулирования вопросов, связанных с признанием зданий, сооружений, других строений самовольными постройками, принятием решений об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Конкретизируются случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки в целях исключения субъективизма и злоупотреблений.

Действовавшая ранее редакция ст. 222 ГК РФ позволяла органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки практически в неограниченных случаях, если самострой был возведён на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей. Например, на практике получила распространение ситуация, когда балансодержатели линейных объектов требуют от граждан сноса зданий, которые являются их единственным жильем.

Кроме того, поправками вводятся нормы, направленные на защиту имущественных интересов лиц — приобретателей зданий, сооружений, других строений, право собственности на которые было зарегистрировано, в случае признания таких объектов самовольными постройками.

Принятые законы, с одной стороны, позволят в значительной степени пресечь наиболее распространенные нарушения в области градостроительной деятельности, с другой, позволят в большей степени защитить права и законные интересы добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

В каких случаях постройку нельзя признать самовольной? 

В ст. 222 ГК РФ теперь чётко указано, что не является самовольной постройкой: не является самостроем здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Кроме того, из новой формулировки следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев защищены лучше, поскольку снести самовольный дом стало сложнее.

Обязательно ли сносить самовольную постройку?

Нет, появился новый механизм легализации самостроя. Такую постройку можно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки. Приведение в соответствие осуществляется лицом, возведшим самовольную постройку за свой счёт (в предусмотренных законом случаях — иными лицами). Данное нововведение позволит (в отличие от сноса) сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот.

Кто принимает решение о сносе или реконструкции?

По общему правилу решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимает суд. Органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в отдельных случаях.

Например, органы местной власти могут принять решение о сносе или реконструкции при возведении, создании самостроя на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нём такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования и в других случаях.

Как можно оформить право собственности на самовольную постройку?

Если привести самовольную постройку в соответствие требованиям, то можно приобрести право собственности. Рассчитывать на это может лицо, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Оформить постройку в собственность могут и те, кто получил землю во временное владение и пользование от государства для строительства. Приобретение постройки в собственность не должно противоречить закону или условиям договора. 

Определены ли сроки для сноса или реконструкции самостроя?

Да, поправками скорректирован срок сноса и определён срок приведения самовольной постройки в порядок. Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса). Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определён срок не менее 3 месяцев и не более 3 лет.

В каких случаях точно не снесут объект самостроя?

Такое решение не может быть принято в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для ИЖС или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

— права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;

— параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений;

— эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Какое ещё важное изменение принёс закон № 339-ФЗ?

Вводится норма об изъятии земельного участка (части земельного участка) у собственника, иного обладателя, не осуществившего в установленный срок снос или приведение самовольной постройки в соответствие с требованиями законодательства.

Это все изменения по поводу самовольных построек?

Нет, это только те, что внесли в ГК РФ отдельным законом. В целях реализации положений гражданского законодательства о самовольных постройках соответствующие изменения внесены также в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс и ряд иных нормативных правовых актов законом № 340-ФЗ.

В нём установлен порядок сноса объектов капитального строительства, особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, а также особенности сноса объектов капитального строительства, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий. Одно из новшеств — вводятся положения о членстве лиц, осуществляющих снос объектов капитального строительства в СРО в области строительства.

Когда законы вступают в силу?

Рассматриваемые законы вступили в силу со дня их официального опубликования – 4 августа 2018 года.

Снос самовольной постройки, решение о сносе и его обжалование

При строительстве без соответствующих разрешающих документов, нужно быть готовым к тому, что местные власти примут постановление о принудительном сносе такой постройки.

Понятие самовольной постройки

Самостроем считаются сооружения, которые обладают рядом признаков:

• Возведены на земле, прав на которую у строителя нет.
• Земля предназначена для других целей.
• Нет разрешения на строительство.
• Нарушены нормы градостроительного законодательства.
• Строение нарушает права других людей или угрожает их безопасности.

Все эти характеристики указаны в статье ГК РФ №222.

Даже если строение соответствует только одной из характеристик – оно будет признано незаконным.

Снести такое сооружение могут обязать в административном или судебном порядке.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Хотя по 222 статье ГК РФ некоторые из таких строений можно легализовать, в то же время, после изменений в законодательстве, произошедших в 2015 году, муниципальные органы получили возможность выносить постановления о сносе самовольной постройки без судебного рассмотрения дела.

Для такого решения достаточно доказательств нарушения градостроительного и земельного законодательства.

В частности, таковыми будут признанны:

• Строительство в месте расположения инженерных коммуникаций.
• Использование общей территории (улицы, тротуара и т.д.).
• Строительство на участке, где нужно учитывать ряд дополнительных условий.

Местные власти должны сначала известить владельца постройки о нарушениях. Если он их не устранит в установленные сроки, тогда они имеют право принудительно снести постройку.

Важно учитывать, что даже наличие права на постройку, не может помешать её сносу, если будут доказаны нарушения закона.

Обжалование решения органа местного самоуправления

Приняв решение о сносе самовольной постройки, муниципальные органы должны в течение недели выслать его копию владельцу строения. В документе должен быть указан срок работ по сносу. Он не может превышать одного года.

Таким образом, у владельца есть время на обжалование решения в вышестоящих органах или на подачу иска в суд.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

Когда владелец строения неизвестен, решение о его сносе публикуется на сайте муниципалитета и на доске объявлений в районе размещения постройки.

Начать снос могут не раньше 2 месяцев после публикации решения. Его исполнение не должно противоречить 222-й статье ГК РФ.

Если человек, построивший это здание, будет найден, его обяжут снести незаконную постройку самостоятельно.

Судебный порядок сноса

Для принятия судом решения о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо или организация должны подать соответствующий иск.

Это может быть иск муниципальных органов или человека, чьи интересы нарушает эта постройка.

Если суд принимает решение о сносе, то выполнить работы должен ответчик. Если он этого не делает, снести здание может истец, но ответчик обязан компенсировать его затраты на проведение этих работ.

Когда производится снос самовольной постройки?

Согласно нормам 222 статьи суды обязывают снести самострой в следующих случаях:

• После незаконной реконструкции, если объект нельзя привести в первоначальное состояние.
• При нарушении прав или угрозе безопасности совладельца участка.
• При нарушении правил градостроительного законодательства, которые нельзя устранить.

Однако, если единственным основанием является отсутствие разрешающих документов, снести такую постройку нельзя. Человек имеет право попытаться узаконить своё строение.

Для этого нужно обратиться в суд с иском о признании прав собственности на сооружение.

Правоприменительная практика

В 2015 году был принят ФЗ №258, на основании которого было принято дополнение к статье 222 ГК РФ. С этого момента муниципалитеты получили право выносить решения о сносе самовольной постройки без судебного разбирательства, если:

• Оно возведено на земле, которая не предназначена для строительства по закону.
• За участком закреплены особые условия использования.
• Земля расположена в полосе отвода инженерных сетей.

Это значительно упростило для муниципальных органов процедуру сноса незаконных построек.

Какие постройки нельзя снести без суда?

Запрещено сносить строения, которые не нарушают законодательства, а только не имеют разрешительных документов на их возведение.

Владелец таких построек имеет право оформить все документы и узаконить возведённый объект.

Facebook

Twitter

Вконтакте

Google+

основания для проведения и процедура сноса незаконных построек

Самовольная постройка — это здание, которое построено без разрешения органов власти. То есть у человека нет никаких управомочивающих оснований, но он все равно возвел строение на земле. Часто суд выносит решение о сносе самовольного сооружения, так как оно является незаконным. Что представляет собой снос самовольно возведенного строения и какие для этого нужны основания, рассмотрим далее.

Содержание статьи

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
 
Это быстро и бесплатно!

Что считается незаконной (самовольной) постройкой

Это объект, который создается в результате строительства. Под незаконной постройкой в первую очередь понимают недвижимость (дом, дача, коттедж и т.д.), которая построена:

• без нужных разрешений на строительство. Как правило, выдаются они органами местного самоуправления. Нельзя строить без разрешения, надеясь получить его после;
• с разногласиями с градостроительными правилами. Возведенное сооружение должно соответствовать противопожарным требованиям, инженерным планам и так далее. Обязательны для соблюдения нормы экологии и охраны окружающей среды;
• на земле, которая не отведена под строительство этого объекта. Отвод участка под определенные цели производится в соответствии со строгими правилами. Более подробная информация содержится в земельном законодательстве.

Нельзя под самовольной постройкой понимать часть объекта, которая находится внутри законно возведенного здания. Это всегда самостоятельный объект.

Полезно знать:

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

Как оформить гараж в гаражном кооперативе в собственность

Основания для сноса самовольной постройки

Она может быть ликвидирована по решению суда или по решению муниципалитета. Рассмотрим подробнее основания для сноса самовольной постройки:

1. Исковое требование. В большинстве случаев оно заявляется муниципалитетом, прокуратурой или администрацией города. С таким требованием в суд может обратиться гражданин, которому принадлежит земельный участок, или гражданин, чьи законные права и обязанности нарушаются таким сооружением.
2. Муниципалитет может сам принять такое решение. Например, гражданин построил дом на территории, которая относится к особым.

Важно! Лица, самовольно построившие сооружение, несут административную ответственность.

Гражданин не приобретает право собственности на такое здание. Он не может ей распоряжаться и совершать гражданско-правовые сделки. Например, не в праве дарить или продавать самовольную постройку.

Процедура сноса самовольной постройки

До 2015 года снести сооружение можно было только по решению суда. Сейчас же круг оснований для сноса существенно расширился. В чем заключается процедура сноса:

1. Наличие основания. Например, решение муниципалитета. В течение семи дней после принятия такого решения муниципалитет должен отправить лицу копию документа, в котором указывается срок сноса. Этот срок не должен превышать одного года и определяется в зависимости от характера и особенностей объекта.
2. Если лицо, которое возвело сооружение, неизвестно, то предусмотрен специальный порядок информирования о сносе. Такой объект может быть ликвидирован органом, который принял решение.
3. Срок сноса не должен быть произвольным.
4. Суд может приостановить процесс решения о сносе. При этом, если суд отменил решение, то вынести его заново нельзя.

Можно ли отменить или оттянуть снос постройки

По данному вопросу в судебной практике разгораются настоящие дебаты. Например, Верховный суд РФ считает, что отсутствие разрешения на строительство еще не повод сносить объект. Районные суды один за другим удовлетворяли иски о сносе, а ВС следом за ними эти иски отменял.

Может пригодиться:

Какие строения подлежат регистрации на дачном участке и как их узаконить и зарегистрировать

Как получить разрешение на строительство пристройки к частному дому

Как оформить земельный участок в собственность

Пленум ВС говорит следующее: при рассмотрении дел этой категории необходимо выяснить два момента:

• опасно ли возведенное здание для жизни и здоровья граждан;
• соответствует ли здание градостроительному регламенту.

Например, гражданка А. является собственником дома и земельного участка, прилегающего к этому дому. Она построила на земле гостевой домик. При этом разрешения на строительство у нее не было. Муниципалитет признал его самовольной постройкой и потребовал сноса. Однако ВС установил, что гостевой домик никому не угрожает и построен по техническим правилам. Гражданка А. может быть спокойна — ее гостевой домик не снесут. Также она является законным собственником этого домика и может им распоряжаться.

Если экспертиза покажет, что здание техническим правилам соответствует, то сносить его никто не в праве. То есть отсутствие разрешения на строительство — не основание для признания постройки самовольной. Суд обязан выяснить, почему муниципалитет не выдал такого разрешения и действительно ли гражданин был вправе его получить. Если суд выяснит все эти обстоятельства и признает действия чиновников вне закона, то можете не волноваться — вы законный собственник сооружения.

Заключение

Решение суда о сносе самовольной постройки — явление частое. Прежде чем строить любое здание, нужны основания. Если их не предоставить, то объект может быть признан самовольной постройкой.

Во избежание судебных тяжб будьте внимательны и относитесь к вопросам строительства новых сооружений со всей ответственностью. Снос незаконной постройки — процесс неприятный и никому не нужный.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28
 
Это быстро и бесплатно!

Самовольная постройка в суде. Действующая практика

Просмотров: 6233

Самовольная постройка в суде

Я здесь уже писал об августовских 2018 года изменениях законодательства о самовольной постройке и способах ее легализации. Напоминаю, что кроме административного порядка легализации используется также судебный способ защиты прав. В том числе в государственном суде и в третейском суде.

Внесенные изменения в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке существенные, ограничивают административные действия в отношении самозастроя, но не могут повлиять на сложившуюся позицию Верховного суда Российской Федерации по спорам о самовольных постройках.

Каждому практикующему юристу, а также действующим и потенциальным сторонам споров о самовольных постройках необходимо знать позиции высшего суда для успешного использования по делам.

Основные положения позиции ВС РФ

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

• Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
• Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
• Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

К каким ситуациям не применяется ст. 222 ГК РФ

• На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Какие действия признаются неправомерными в соответствии со ст. 222 ГК РФ

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

• Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
• Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии со ст. 222 ГК РФ

В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

• Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
• Самовольное строительство является правонарушением
• Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
• Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
• Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

К каким ситуациям применяется п. 1 ст. 222 ГК РФ

• Постройка признается самовольной, если установлено, что она имеет хотя бы один признак такой постройки
• Объект индивидуального жилищного строительства, возведенный без разрешения на строительство (на ввод в эксплуатацию), может быть признан самовольной постройкой
• Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести ее

К каким ситуациям не применяется п. 1 ст. 222 ГК РФ

• По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
• Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
• Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
• Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
• Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
• Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

Как иные нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 222 ГК РФ

• При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
• Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора по п. 1 ст. 222 ГК РФ

• При рассмотрении иска о признании возведенного объекта самовольной постройкой факт нарушения специальных предписаний требуется доказать
• Нарушение градостроительных норм и правил создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, даже если смежные землепользователи дали нотариально удостоверенные согласия на строительство объекта с таким нарушением

Кто понимается под лицом, осуществившим самовольную постройку

Под лицом, осуществившим самовольную постройку, понимается не столько лицо, которое ее фактически возвело, сколько лицо, которое могло бы претендовать на обращение ее в собственность

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей

Каковы последствия нарушения абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Право собственности на самовольную постройку не возникает, даже если оно было зарегистрировано

Что понимается под обязанностью снести самовольную постройку

Обязанность снести самовольную постройку является санкцией за правонарушение

К каким ситуациям применяется абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Самовольно реконструированный объект недвижимости может быть снесен, только если его невозможно привести в первоначальное состояние
• Сособственник земельного участка вправе требовать сноса возведенной другим сособственником самовольной постройки, если она нарушает порядок пользования общим участком, права и интересы истца либо угрожает жизни и здоровью граждан
• Существенное и неустранимое нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки

К каким ситуациям не применяется абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Отдельные нарушения, допущенные при предоставлении земельного участка и при возведении постройки, сами по себе не являются основанием для ее сноса
• Требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено в отношении строения, имеющего некапитальный характер
• Возведение самовольной постройки без необходимых разрешений само по себе не является основанием для удовлетворения иска о ее сносе
• Нарушение процедуры оформления разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для сноса объекта, если принимались меры для получения разрешений
• Пристройки к жилому дому, возведенные без согласия сособственников, не могут быть снесены только на этом основании
• Иск о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению, если строение возведено на принадлежащем ответчику земельном участке, разрешение на строительство не требуется, а допущенные нарушения являются устранимыми
• Отсутствие разрешения на строительство не может являться единственным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки, когда право собственности на нее уже признано в установленном законом порядке

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Кто вправе требовать сноса самовольной постройки
• Прокурор вправе требовать сноса самовольной постройки в целях защиты публичных интересов
• Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки
• Собственник земельного участка, субъект вещного права на него, законный владелец участка, лицо, права и интересы которого нарушены возведением самовольной постройки или жизни и здоровью которого она угрожает, вправе заявить иск о ее сносе

Кто является ответчиком по иску о сносе самовольной постройке

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, это лицо привлекается в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки

Подведомственность иска о сносе самовольной постройки

Если заявление прокурора о сносе самовольной постройки подано в связи с тем, что при строительстве ответчик нарушил нормы экологического законодательства, спор подведомствен суду общей юрисдикции

Подсудность иска о сносе самовольной постройки

• Дела по требованиям о сносе самовольных построек, о признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, а также о запрете строительства подсудны районному суду
• Требования о сносе самовольной постройки рассматриваются районным судом по месту нахождения объекта спора
• Каковы дополнительные требования, условия предъявления иска о сносе самовольной постройки и порядок его рассмотрения
• Лица, правами которых обременена самовольная постройка, привлекаются к участию в деле о ее сносе в качестве третьих лиц на стороне ответчика

Порядок сноса самовольной постройки

• Наличие регистрации права собственности на самовольную постройку не препятствует предъявлению в суд требования о ее сносе
• Меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки могут быть приняты в отношении как ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на объекте
• Обязанность по сносу самовольной постройки возлагается на виновное лицо
• Если ответчик не исполнил решение суда о сносе самовольной постройки в течение установленного срока, истец вправе самостоятельно осуществить снос объекта за счет ответчика
• Для сноса самовольных построек необязательно точное установление их площади и иных технических характеристик

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ

• Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет
• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, созданной без необходимых разрешений, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что спорный объект возведен без таких разрешений
• В целях применения исковой давности по иску о сносе самовольной постройки необходимо установить факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе с проведением экспертизы
• К требованию о сносе самовольной постройки, которая не создает угрозы жизни и здоровью граждан и возведена на участке, выбывшем из владения истца, применяется общий срок исковой давности

К каким ситуациям применяется п. 3 ст. 222 ГК РФ

• На объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, может быть признано право собственности
• Право собственности на самовольную постройку может приобретаться в силу приобретательной давности, если соблюдены требования, установленные законом
• Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, если оно по независящей от него причине не смогло получить правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости
• За арендатором земельного участка, предоставленного для строительства определенного объекта, может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, если им соблюдены иные условия признания права собственности на самовольную постройку
• Ненадлежащее оформление органами власти разрешительной документации не препятствует признанию права собственности на объект капитального строительства, если не нарушено законодательство, действовавшее на момент возведения постройки
• Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда
• Наследник, принявший наследство, вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку, если к нему перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения участком, на котором она возведена
• Застройщик вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на принадлежащем ему участке
• Право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано, если единственным признаком самовольной постройки у этого объекта является отсутствие необходимых строительных разрешений, которые были неправомерно не выданы уполномоченным органом публичной власти

К каким ситуациям не применяется п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке, не может быть признано в силу приобретательной давности
• На объекты недвижимого имущества, созданные до 01.01.1995, право собственности не может быть признано в порядке, установленном для самовольных построек
• В признании права собственности на помещения, созданные в результате реконструкции, может быть отказано, если имеются признаки самовольной постройки
• Право собственности не может быть признано в отношении части объекта самовольной постройки
• Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если земельный участок нельзя использовать для ее возведения

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ

Сособственник земельного участка вправе требовать предоставления части самовольной постройки, возведенной без его согласия другим сособственником на общем участке

В каком порядке должны совершаться действия в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Если объект недвижимости был самовольно изменен посредством возведения пристройки, право собственности признается в отношении всего объекта недвижимости
• Ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на постройку, возведенную на принадлежащем ему земельном участке без необходимых разрешений, является орган местного самоуправления
• При рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку суд обязан проверить, соблюдены ли условия для удовлетворения такого требования, даже если ответчик признал иск

Какие обстоятельства нужно доказывать при возникновении спора в рамках п. 3 ст. 222 ГК РФ

• Если отсутствуют доказательства того, что истец по делу о признании права собственности на самовольную постройку (ответчик по иску о сносе такой постройки) имеет статус ИП и осуществляет предпринимательскую деятельность, спор подведомствен суду общей юрисдикции
• Право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, не нарушает ли ее сохранение права смежных землепользователей, правила застройки
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд проверяет факт отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав других лиц
• Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки исключает возможность признания права собственности на нее
• Наличие у истца вещных прав на земельный участок является условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку
• Отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку
• Право собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, может быть признано без определения назначения такой постройки
• Для признания права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство соблюдение необходимых норм и правил должно быть подтверждено компетентными органами
• При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить, соблюдено ли целевое назначение земельного участка
• Лицо, осуществившее самовольную постройку, при рассмотрении дела о признании права собственности на нее обязано представить доказательства того, что эту постройку можно сохранить

К каким ситуациям применяется п. 4 ст. 222 ГК РФ

• Если суд отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, уполномоченный орган может принять решение о ее сносе только с учетом новых фактических обстоятельств, которые не были предметом исследования суда
• Порядок принятия уполномоченным органом решения о сносе самовольных построек применяется и к тем постройкам, которые возведены до 01.09.2015

Какие действия признаются правомерными в соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ

Наличие госрегистрации права на самовольную постройку само по себе не мешает уполномоченному органу принять решение о ее сносе

Какие действия признаются неправомерными в соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ

После того как суд отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления не вправе принять решение о ее сносе по мотивам и доводам, которые были отклонены судом

Все что здесь изложено выше, является позицией высшего суда, сложившейся на основании судебной практики за прошлые годы. Как будет меняться позиция ВС РФ после внесенных изменений законом № 339-ФЗ станет известно позже, о чем здесь на сайте будет опубликовано.

О наследовании самовольной постройки можно прочитать здесь.

---

Подписывайтесь, обучайтесь, обращайтесь!

---

Публикация подготовлена с использованием материалов информационно-правового портала Консультант Плюс (http://www.consultant.ru)

---

P. S.Если мой сайт РОСТОВСКИЙ АДВОКАТ Вы считаете полезным и он может еще пригодиться в жизни, оставьте его в закладках или поделитесь им с друзьями. И не забудьте получить мой бесплатный СПРАВОЧНИК КЛИЕНТА.

---

Статья о законности сноса самовольных построек

В номере журнала «Legal Insight» за март 2016 г. опубликована статья Александра Надмитова и Максима Ерохина «Законность сноса самовольных построек в административном порядке». Анализируя ситуацию по сносу самовольных построек, Александр и Максим приходят к выводу, что мнение о том, что административный порядок сноса самовольных построек противоречит Конституции РФ, является неоднозначным, и КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса о самовольной постройке.

Полная версия статьи

Законность сноса самовольных построек в административном порядке

В ночь  на 9 февраля 2016 г. власти г. Москвы  начали снос  ряда торговых киосков и павильонов у станций Московского метрополитена, причем в отношении части  объектов было оформлено право собственности или  были вынесены судебные решения об отказе в их сносе. Это стало первым примером массового применения новой редакции ст. 222 ГК РФ и вызвало широкий общественный резонанс. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку сама по себе не является гарантией ее защиты от сноса во  внесудебном порядке, но снос  постройки, в отношении которой было вынесено судебное решение, является незаконным и противоречит принципам разделения властей, самостоятельности судебной власти и общеобязательности судебного акта.  Высока вероятность оспаривания положений ст. 222 ГК РФ в Конституционном Суде РФ (далее — КС РФ), но перспективы такого оспаривания не являются очевидными. В данной статье мы представляем наш  анализ ситуации по сносу самовольных построек.

История вопроса

13 июля 2015 г. были внесены существенные изменения в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, посвященную самовольной постройке, что осталось практически не замеченным широкой публикой. Наиболее значимой новеллой, введенной законом, является возможность сноса самовольной постройки во внесудебном порядке по решению органов местного самоуправления при одновременном наличии двух условий:

1) отсутствие у застройщика прав на земельный участок, допускающих возведение капитальных построек и

2) расположение земельного участка в следующих местах:

a.на территории общего пользования или b.в границах зон с особыми условиями использования.

Предоставленной законодателем возможностью поспешило  воспользоваться Правительство г. Москвы, которое издало Постановление от 08.12.2015 г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» (далее — Постановление Правительства г. Москвы). Данным постановлением был утвержден перечень подлежащих сносу объектов, включающий в себя 104 объекта, среди которых в большинстве своем небольшие здания, кафе, магазинчики, рестораны быстро- го питания, небольшие офисные здания, стоящие на своих местах уже  не первый год. Большая часть указанных объектов была возведена еще в 2000-х годах во времена предыдущей администрации города без предоставления земельных участков на территориях общего пользования, на земельных участках в границах охранных зон, где возведение таких построек не допускается. На данный момент, как известно из новостных лент, часть включенных в список объектов уже была снесена.

Правовая оценка ситуации

Введенная законодателем норма является достаточно противоречивой и неоднозначной и вызывает множество вопросов. Можно выделить следующие основные проблемы.

1. Снос зарегистрированных в реестре построек

Можно заметить, что среди подлежащих сносу объектов, указанных в списке, есть и те, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРП  (по- скольку в списке иногда перечисляются кадастровые номера, так же в постановлении для них указана выплата компенсации за снос).

В юридическом сообществе это вызвало неоднозначную реакцию, поскольку в Федеральном за коне о  государственной регистрации прав предусмотрено, что «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Меж ду тем необходимо учитывать следующее:

• Во-первых, нормы о самовольных постройках, устанавливающие административный порядок сноса, не делают исключения для построек, право собственности на которые уже зарегистрировано.
• Во-вторых, согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности».
• В-третьих, сам по себе акт государственной регистрации не порождает право собственности на постройку. Для этого нужны материально-правовые основания, которые в вышеуказанных случаях отсутствуют (имеются в виду грубые нарушения, допущенные при создании самовольной постройки). Так, Пленум ВС РФ и ВАС РФ в п. 23 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. указал, что наличие государственной регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки.Так им образом,  вышеуказанные аргументы в целом допускают снос уже зарегистрированных построек, учитывая, что в большинстве случаев указанные сведения были внесены противоправным способом без подтверждающих документов. Хотя само по себе такое законодательное  решение вызывает возражение с юридической точки зрения, так как не произойдет отмены решений о регистрации права собственности и привлечения виновных в такой регистрации лиц к ответственности за незаконные действия регистрирующего органа.Более того, такое законодательное решение скажется на стабильности реестра, поскольку наличие записи в реестре говорит, по крайней мере, о том, что государство в лице регистрирующих органов уже признало законность возникновения права собственности на объект недвижимости, что и создает презумпцию законности существования права (она может быть опровергнута, как оказалось по общему правилу, в судебном порядке).

2. Снос построек, в отношении которых в судебном порядке уже принималось решение

Нормы Гражданского кодекса о самовольной по- стройке не делают исключения для указанных случаев. Следует заметить, что суды отказали в сносе указанных объектов по причине  пропуска органами власти сроков исковой давности (по сути, по причине процедурного характера).  Вышесказанное означает,  что суды при рассмотрении дела не выясняли, отвечает ли недвижимость признакам самовольной постройки или нет, а отказали по формальному основанию, поэтому и не исключается квалификация таких построек в качестве самовольных. Но насколько справедливо здесь применение срока исковой давности?

В судебной практике сложилась позиция, в силу которой срок исковой давности не применяется к иску о сносе самовольной постройки только тогда, когда последняя представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан. В остальных случаях, в том числе когда самовольная постройка нарушает нормы градостроительного, земельного законодательства (например, не было получено разрешение на строительство), распространяется трехлетний срок исковой давности. Исковая давность начинает исчисляться, как известно, не только с момента, когда лицо напрямую узнало о нарушении, но и с момента, когда лицо должно было узнать о нарушении. В соответствии с позицией вышестоящих судов у органов власти практически всегда есть возможность узнать о возведении самовольной постройки (то есть они всегда должны знать), что практически ведет к тому, что срок исковой давности для них начинает исчисляться практически с объективного момента. Данный подход изначально основан на том, что когда самовольная постройка возведена на чужом земельном участке и собственник земельного участка утратил владение им, то на- ряду с иском о сносе самовольной постройки обязательно должен подаваться и иск о виндикации земельного участка, по которому срок исковой давности и составляет три года. При этом отказ в удовлетворении последнего иска влечет и отказ в иске о сносе.

Так же  необходимо принимать во  внимание, что самовольна я постройка в ситуации возведения ее на чужом земельном участке зачастую представляет собой не только гражданско-правовое нарушение, нарушающее  интересы собственника земельного участка, но и публичное правонарушение (градостроительного, земельного законодательства). Не стоит забывать, что без прав на земельный участок и согласия собственника застройщик не может получить законных разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно и постройка будет отвечать уже  двум признакам самовольности — земельный участок не будет отведен в установленном законом порядке, и строительство будет осуществляться без разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Между тем, отсутствие разрешения на строительство означает, что в отношении такой постройки не осуществлялся строительный надзор, проверяющий не только соответствие строящегося объекта проектной документации и разрешению на строительство, но и соответствие его строительным нормам и правилам.

Оставляя за рамками статьи вопрос о целесообразности применения сроков исковой давности в ситуации, когда не было получено разрешение на строительство, авторы настоящей статьи считают, что в любом случае недопустимо его  применение в ситуации, когда постройка представляет собой публичное нарушение и затрагивает интересы неопределенного круга лиц.

Частным случаем нарушения интересов нео- пределенного круга лиц на благоприятную гра- достроительную среду является возведение по- стройки на территориях общего пользования. Так, согласно Градостроительному кодексу РФ территориями общего пользования являются «территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары)». На данные территории не распространяется градостроительный регламент, а значит и строительство объектов капитального строительства на них запрещено9. Предоставление земельных участков и площа дей на территориях общего пользования допускается только для размещения временных построек, не имеющих капитального характера (палатки, ларьки и т.д.). Целью введения указанной нормы, как представляется, являются именно интересы неопределенного круга лиц, которым и предоставляется возможность пользоваться территориями общего пользования.

Таким образом, с нашей точки зрения, срок исковой давности на требования о сносе построек, возведенных на территориях общего пользования, распространяться не должен, поскольку Градостроительный кодекс РФ запрещает возведение на них объектов капитального строительства, так как указанные территории предназначены для пользования ими неопределенного круга лиц (публичный интерес).

Вместе с тем, даже учитывая наше несогласие с судебной практикой по поводу срока исковой давности, следует признать, что снос постройки, в отношении которой было принято решение суда, является незаконным и должен допускаться только в  порядке обжалования судебного акта в вышестоящую инстанцию.

По нашему мнению, снос построек, в отношении которых принято судебное решение, в административном порядке нарушает положения Конституции и федеральных конституционных законов о разделении властей и независимости судебной власти как самостоятельной ветви государственной власти, основное предназначение которой и заключается в осуществлении правосудия, а так же  принцип общеобязательности судебного акта. Так, ст. 10 Конституции РФ гласит, что «органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны». Ст. 2ФКЗ «О судебной системе», дополняя Конституцию РФ, предусматривает, что «судебная власть самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной властей». А ст. 6 ФКЗ «О судебной системе» закрепляет принцип общеобязательности судебных актов, предусматривая их обязательность, в том числе и для органов власти.

Подтверждается данный вывод и, например, Постановлением КС  РФ от 18.10.2011 г. № 23-П, в котором последний указывает, что «в Российской Федерации  не могут издаваться законы и иные нормативные правовые акты, отменяющие или умаляющие самостоятельность судов, независимость судей (статья 5), и устанавливает обязательность вступивших в законную силу судебных постановлений (статья 6)».

Из вышесказанного следует и то, что уже  вынесенные судебные решения могут быть отменены и пересмотрены только в особом порядке (апелляционное, кассационное обжалование, надзор, а так же в связи с новыми и вновь открывшимися обстоятельствами). На недопустимость подмены указанного законного порядка, в частности, неоднократно указывал и КС РФ13.

Таким образом,  снос постройки,  в отношении которой было принято решение суда, является незаконным, поскольку противоречит принципам разделения властей, самостоятельности судебной власти и общеобязательности судебного акта, и должен допускаться только в порядке обжалования судебного акта в вышестоящую инстанцию.

3. Соответствие Конституции РФ внесудебного порядка признания постройки самовольной

Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту частной собственности. В ней провозглашено, что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». В связи с этим возникает вопрос — не противоречит ли административный порядок сноса постройки Конституции РФ, поскольку предусматривает лишение собственности не по решению суда?

Проблема сноса самовольной постройки в административном порядке уже возникала ранее в судебной практике, поскольку в Гражданском кодексе РФ прямо не сказано, что снос самовольной постройки допускается только в судебном порядке, чем и попытались воспользоваться органы местного самоуправления.

Однако в ситуацию вмешался Высший Арбитражный Суд  РФ, который в Информационном письме № 143 от 09.12.2010 г. указал, что принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда. При этом ВАС РФ ссылался именно на статью 35 Конституции РФ. Таким образом, в данном случае есть основание для оспаривания норм Гражданского кодекса в Конституционном  Суде РФ как противоречащих ст. 35 Конституции РФ, защищающей частную собственность.

Между тем, следует учитывать, что КС РФ может признать указанный закон не противоречащим Конституции РФ, руководствуясь следующим. Во-первых, нормы о самовольной постройке в качестве санкции за ее возведение предусматривают, что право собственности на нее не возникает. Так, в п. 2 ст. 222 ГК РФ указано, что «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности». А если никаких прав на постройку не возникает, то лишать то по сути застройщика нечего, так как частной собственности на постройку не возникает. В частности, в одном из определений КС РФ указал, что«предписание ст. 35 (часть 3) выступает конституционной гарантией права собственности для тех субъектов, которым конфискуемое имущество принадлежит на законных основаниях».

Во-вторых, КС РФ может прийти к выводу, что частная собственность не лишается судебной защиты, поскольку застройщик все равно сможет подать иск о признании права собственности на самовольную постройку или оспорить указанный ненормативный акт.  Так,  КС  РФ, рассматривая законность применения таможенными органами такой санкции, как конфискация,  указал, что «вынесение  таможенными органами постановления о конфискации имущества в виде санкции за таможенное правонарушение при наличии гарантии последующего судебного контроля как способа защиты прав собственника не противоречит требованиям Конституции Российской Федерации». Например, налоговые органы могут принимать решения, касающиеся по сути нашей собственности, связанные с возможностью взыскания неуплаченных налогов, что не мешает нам их оспаривать в судебном порядке. При этом решения таможенных и налоговых органов вступают в силу не сразу, а по истечении определенного срока, в течение которого лицо, права которого затрагиваются этими решениями, имеет право его обжаловать.

Решения же   о  сносе самовольных построек в административном  порядке в соответствии с нормами гражданского кодекса так же  не подлежат немедленному исполнению, если известен обладатель постройки. Изначально требуется уведомление владельца постройки о принятии такого решения и назначения ему срока для добровольного сноса указанной постройки, по истечении которого и возможен снос в принудительном порядке.

В третьих, следует заметить, что в административном порядке могут признаваться самовольными постройки только при наличии очевидных нарушений,  не требующих высокой квалификации для признания постройки самовольной. Существует  и  возможность   оспаривания п. 4 ст.  2 2 2 ГК в КС РФ как не соответствующе- го ст. 54 Конституции РФ, запрещающей обратную силу закона, ухудшающего положение граждан. Так, в одном из постановлений КС РФ указал, что «общим для всех отраслей права правилом является принцип,  согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, а соответственно и объединений, созданных для реализации конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет»16. В случае с административным порядком сноса самовольной постройки можно сказать, что положение застройщика ухудшается, поскольку вместо судебного порядка сноса самовольной постройки вводится административный.

Вместе с тем перспектива такого оспаривания так же не однозначна, поскольку в указанной статье говорится о положениях, ухудшающих ответственность, то есть изменяющих вид санкции, ее размер или условия привлечения к ответственности (например, сроки), но не об изменении порядка привлечения к ответственности. Санкция за правонарушение и ее размер в виде сноса само- вольной постройки остается прежней.

Более того, как уже было сказано, запрет сноса самовольной постройки в административном порядке не закреплен в ГК РФ, а сформировался только в судебной практике. В подтверждение последнему выводу можно привести и отдельные выдержки из правовой позиции, сформулированной КС РФ в одном из его  постановлений. В данном постановлении КС РФ, говоря о возможности придания обратной силы постановлениям Президиума и Пленума ВАС РФ, имеющим значения новых обстоятельств и влекущих пересмотр судебных актов, указал, что допускается применение дифференцированного подхода по вопросу об их обратной силе в зависимости от характера спорного правоотношения. Далее КС РФ сделал вывод, что возможно и придание обратной силы решениям ВАС РФ «в исключительных случаях по делам, вытекающим из гражданских правоотношений, если этого требуют — по своему существу публичные — интересы защиты неопределенного круга лиц или заведомо более слабой стороны в правоотношении. Во всяком случае недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, — иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации».

Из приведенных выдержек можно так же  сделать вывод, что КС РФ однозначно не допускает придания обратной силы закону, толкованию, ухудшающему положение лица в публичном правоотношении (уголовном, гражданском, административном), где речь идет всегда о защите слабой стороны, противостоящей государству. Если же речь идет о гражданско-правовых отношениях или это необходимо для защиты неопределенного круга лиц, то обратная сила закона допустима. Не стоит забывать, что самовольная постройка, располагаясь на территории общего пользования, затрагивает интересы неопределенного круга лиц в благоприятной градостроительной среде.

Таким образом, мнение о том, что административный порядок сноса самовольных построек противоречит Конституции РФ, является не- однозначным, и КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса о самовольной постройке. В итоге, можно сделать следующие выводы:

1) Снос самовольной постройки в административном порядке допускается, но только при наличии серьезных нарушений (мало того, что постройка должна быть возведена в отсутствие прав на землю, так еще и земельный участок должен находиться либо на территории общего пользования,  либо в зоне с особыми условиями использования, где их предоставление под цели строительства запрещено). В остальных случаях административный порядок не применяется, например, когда постройка признается самовольной по причине того, что нет разрешения на строительство или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

2) Снос у же зарегистрированных  самовольных построек допускается, поскольку для них не сделано исключения в ст. 222 ГК РФ и с  учетом судебной практики, определяющих значение акта государственной регистрации.

3) Снос самовольной постройки, в отношении которой было принято решение суда в отказе ее сноса, является незаконным и допускается только в процессуальном порядке обжалования судебного акта.

4) Возможно, положения ст. 222 ГК РФ в текущей редакции будут оспорены в КС РФ, но вместе с тем исход такого оспаривания неоднозначен, так как КС РФ может найти аргументы для обоснования конституционности положений норм Гражданского кодекса РФ о самовольной постройке.