Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах: Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Содержание

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

 В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии согласования или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

          За самовольно произведённое переустройство (или) перепланировку жилого помещения виновное лицо несёт ответственность, предусмотренную законодательством.

          На сегодняшний день ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

          Помимо указанной административной ответственности самовольно осуществлённое переустройство и (или) перепланировка жилых помещений влечёт некоторые негативные последствия, предусмотренные ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

          В числе указанных последствий имеется обязанность лица, самовольно переустроившего жилое помещение, привести данное жилое помещение в прежнее состояние, в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

          Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение:

               1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

          Впрочем, в том случае, если будет доказано, что осуществлённая самовольное переустройство и (или) перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью, суд также вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Новая редакция Ст. 29 ЖК РФ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 — 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 29 ЖК РФ

1. В отличие от ЖК 1983 г., Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

2. Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно отсылочной норме ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст.

19.1 КоАП РФ как самоуправство <1>.
———————————
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. Издание второе, переработанное и дополненное / Ред. кол. Веремеенко И.И., Салищева Н.Г., Якимов А.Ю. М.: ТК Велби, 2002. С. 190.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

3. Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV Кодекса.

4 — 6. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В связи с этим в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 Кодекса должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 Кодекса вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 Кодекса не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 Кодекса, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 Кодекса документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 <1>).

———————————
<1> Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.

На практике также возникали вопросы, каков порядок выселения граждан, если после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние? Обязательно ли их выселение до торгов или они могут проживать до момента проведения торгов? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из этого следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 <1>).
———————————
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Другой комментарий к Ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согласно ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

2. Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к рассматриваемой статье).

3. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. Если это требование не выполнено, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.

Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах — п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.

4. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, такие работы следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющее угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии — см. ч. 4 ст. 29). Таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). Согласно ч. 4 ст. 29 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет.

5. Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК не содержит.

Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.

Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, если, например, происходит разрушение жилья, причиной которого явилось его переустройство. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.

6. Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. В данном случае правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.

То же касается собственника — наймодателя жилого помещения.

самовольной перепланировки быть не должно — ОФИЦИАЛЬНЫЙ САЙТ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ УЖУРСКИЙ РАЙОН

8 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 558-ФЗ от 27.12.2018 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, перепланировка таких нежилых помещений взята государством под более жёсткий контроль. Какие именно изменения внесены в Жилищный кодекс РФ?

Для начала стоит напомнить, чем переустройство отличается от перепланировки. Переустройство помещения в многоквартирном доме предполагает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка же представляет собой изменение его конфигурации.

Если раньше глава 4 Жилищного кодекса РФ регулировала переустройство и перепланировку только жилых помещений. Сейчас в статьях 4, 8, 12, 14, 25, 26, 27, 28, 29 Жилищного кодекса, касающихся проведения перепланировок и переустройства в многоквартирных домах, термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме». Таким образом, устанавливается единый порядок организации проведения переустройства или перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Перечень документов, предусмотренный частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса, которые заявитель обязан предоставить в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, остался практически прежним, но есть одно нововведение. В случае, если переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме невозможно осуществить без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, тогда необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, подтверждающий, что все собственники с этим согласны. На лицо, самовольно переустроившее, перепланировавшее помещение в многоквартирном доме, возлагается административная ответственность.

Завершение переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме, как жилого, так и нежилого подтверждается актом приемочной комиссии.

Собственники должны знать, что в случае самовольной перепланировки, переустройства, в соответствии с частью 6 статьи 29 Жилищного кодекса, обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, если это не сделал прежний хозяин, переходит к новому собственнику данного помещения.

Расширились полномочия органов, осуществляющих государственный жилищный надзор по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений порядка осуществления перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном доме, допущенных органами государственной или муниципальной власти, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля наделяется полномочием по проведению внеплановой проверки при поступлении информации о фактах нарушения требований к порядку осуществления перепланировки или переустройства помещений в многоквартирном доме.

Новым законом скорректирована норма о праве государственных жилищных инспекторов и муниципальных жилищных инспекторов беспрепятственно по предъявлению служебного удостоверения и копии приказа, заверенного руководителем или заместителем данного органа, о назначении проверки посещать помещения с согласия собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и проводить их обследование.

Также законом расширена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь оно может принимать решение о переустройстве или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Собрание также принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме имеют право на представление документов на согласование переустройства или перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Решения общего собрания по данному вопросу принимаются большинством, но это должно быть не менее две трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Самовольная перепланировка. Вся информация.

Самовольные работы по перепланировке квартир – серьезное административное нарушение. Результат таких работ, как минимум, штраф, а затем требование вернуть квартиру в прежнее состояние либо узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Как могут выявить самовольную перепланировку?

Несмотря на упростившуюся процедуру согласования и реальную угрозу безопасности остальным жильцам дома, многие до сих пор проводят перепланировку незаконно. И вопреки устоявшемуся мнению, что о самовольной перепланировке нежилого помещения или квартиры никто и никогда не догадается, о таких работах все равно становится известно Государственной жилищной инспекции города Москвы.

Во-первых, она без труда обнаруживается во время плановых проверок. И даже если самовольная перепланировка гардеробной еще может остаться незаметной, то надеяться, что присоединение балкона или лоджии к комнате останется незамеченным, не стоит.

Во-вторых, о ней может стать известно и благодаря заявлению соседей. Ведь, как правило, именно «самовольные перепланировщики» – нарушители порядка и чистоты в подъезде, а также спокойствия по выходным.

Любая перепланировка, которая проводится по предварительному согласованию, предусматривает как график выноса мусора, так и часы, во время которых разрешено проводить строительные работы. Именно поэтому шум перфоратора по выходным или горы мусора на лестничной площадке заставят ваших соседей обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на самовольную перепланировку.

Изменения в планировке квартиры, выполненные незаконно, обнаруживаются и при попытке провести любую сделку с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, оформить в наследство или приватизировать, самовольная перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме обнаружится при сопоставлении текущего плана квартиры тому, что указано в поэтажном плане БТИ.

Поэтажный план помещения, фото:

Все внесенные вами изменения будут отмечены красными линиями на поэтажном плане, убрать которые можно, если только согласовать перепланировку «задним числом» или привести квартиру в соответствие с поэтажным планом. Для владельцев квартир последствия могут быть самыми разными, но в любом случае для тех, кто выполнил перепланировку без соответствующих разрешений, это всегда финансовые потери.

Документы БТИ в красных линиях, фото:

Самовольная перепланировка квартиры. Последствия.

Если у вас будет выявлен факт незаконного переустройства, вы будете обязаны нести ответственность за самовольную перепланировку квартиры: выплатить штраф и, если сами работы не нарушают действующих строительных норм, согласовать их «задним числом».

Но это, пожалуй, самый благоприятный исход согласования самовольной перепланировки. Незаконные работы по ремонту с перепланировкой довольно часто проводятся с серьезными нарушениями строительных норм, а значит, что такие работы могут привести к аварийной ситуации, последствия которой отразятся не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей.

Типичный пример – проведение перепланировки с расширением санузла за счет смежного коридора. При проведении обычной перепланировки с предварительным согласованием такие мероприятия начинаются с проведения технического обследования помещения и разработки проектной документации. Для перепланировки с расширением мокрой зоны требуется укладка гидроизоляции. Разумеется, при самовольной перепланировке санузла это делается крайне редко.

Последствия таких работ – зачастую протечки и испорченный ремонт в квартирах на нижних этажах. Устранять такие последствия самовольной перепланировки придется полностью вам за свой счет. В дальнейшем согласовать такую перепланировку будет довольно проблематично, возможно, только если заказать проектную документацию и выполнить все работы заново, но и в этом случае получается, что вы платите дважды.

Не стоит проводить самовольную перепланировку в уже купленной ипотечной квартире – это также грозит вам разбирательством, и не только с надзорными органами, но и с банком.

Встречаются и такие ситуации, когда самовольная перепланировка была выполнена прежними владельцами квартиры. Например, если жилье досталось вам по наследству или вы купили квартиру. Но ответственность будете нести вы, а не прежние собственники. В этом случае, также, как если бы незаконная перепланировка была выполнена вами, придется либо возвращать квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо заниматься согласованием уже выполненной перепланировки. Впрочем, согласовать выполненную перепланировку можно не всегда.

Самовольная перепланировка жилого помещения. Что нельзя согласовать?

Стоит учесть, что из-за незнания многочисленных строительных норм при самовольной перепланировке эти самые нормы часто нарушаются. Взять, к примеру, перепланировку с объединением балкона и комнаты. Объединяя эти два помещения, необходимо позаботиться об обогреве балкона, но при этом запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это может привести к нарушению работы системы в отопительный сезон. Согласовать такую самовольную перепланировку вам, разумеется, не удастся.

Кроме того, если вы объедините балкон и жилую комнату (кухню) без монтажа французского остекления, то в этом случае вам придется возвращать помещениям прежний вид, поскольку присоединение к жилым помещениям и кухням балкона или лоджии в «чистом виде» официально запрещено, а, значит, что жилищная инспекция справедливо откажет вам в согласовании.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании перепланировки, если в процессе таких работ вы демонтировали вентиляционный шкаф. Работы, которые ухудшают условия проживания в вашей квартире, либо в квартирах ваших соседей, также не подлежат узакониванию. 

С перечнем запрещенных при перепланировке работ можно ознакомиться в п.10 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире?

Как уже отмечалось ранее, узаконить сделанный ремонт с перепланировкой можно лишь в том случае, если все мероприятия выполнялись с соблюдением норм. В ином случае предстоят восстановительные работы.

Оформление самовольной перепланировки квартиры, включающей незначительные изменения (демонтаж встроенного шкафа, перестановка сантехники без увеличения площади санузла, перенос электроплиты и т.д.), в Москве проводится в уведомительном порядке – по эскизу.

Более серьезные работы (расширение или совмещение ванной и туалета, перенос кухни, демонтаж подоконной части стены для установки “французских дверей” между балконом/лоджией и внутренним помещением квартиры) на основании эскиза не узаконить – нужно техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.

Для согласования самовольной перепланировки жилого помещения с устройством проема в несущей стене или проведенной в доме с деревянными (смешанными) перекрытиями техзаключение должна будет подготовить проектная организация, которая разрабатывала проект дома. Но не все такие организации продолжают существовать в настоящий момент. В таком случае их заменяет ГБУ “Экспертный центр”, которое и выдает техническое заключение вместо несуществующих авторов домов.

Если несущие конструкции не затрагивались, а квартира расположена в доме с ж/б перекрытиями, то техническое заключение для оформления самовольной перепланировки жилого помещения может подготовить наша организация.

Техническое заключение, подготовленное автором проекта дома, ГБУ “Экспертный центр” или организацией с допуском СРО, типа нашей, передается с другими документами для узаконивания самовольной перепланировки в Мосжилинспекцию.

После чего инспектор посещает квартиру, проверяет ремонт на соответствие сделанному техзаключению и, если все правильно, составляет акт о завершенной перепланировке. Далее приглашается сотрудник БТИ, который заново проведет инвентаризацию для обновления учетно-технической документации на квартиру.

Обращаем внимание, что в отличие от Москвы в Московской области отсутствует регламент узаконения самовольной перепланировки квартиры с надзорным органом. Согласование самовольной перепланировки квартиры в Подмосковье возможно только через суд.

Заниматься узакониванием самовольной перепланировки можно самостоятельно, но, как и при согласовании перепланировки в обычном порядке, лучше доверить эту работу профессионалам, то есть фирмам-посредникам, которые специализируются в данной сфере деятельности.

В том случае, если вами была проведена незначительная перепланировка помещений, и у вас есть достаточное количество времени, можно самостоятельно заниматься согласованием. Но что касается сложных перепланировок, особенно спорных ситуаций, в этом случае надежней будет обратиться к посредникам, которые и быстрее, и с меньшими финансовыми затратами проведут согласование самовольной перепланировки квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку в нежилом помещении?

Во многих многоквартирных домах на нижних этажах располагаются нежилые помещения. Если в таком помещении без разрешения выполнили перепланировку и ее предстоит узаконить, в Мосжилинспекцию потребуется предоставить комплект документов, включающий техническое заключение о допустимости и безопасности работ и проект. Также нужно будет получить заключение Роспотребнадзора.

Нежилое помещение также может располагаться в нежилом здании, где нет квартир. Для узаконивания самовольной перепланировки в таком нежилом помещении также необходим комплект проектной документации, состоящий из техзаключения по факту произведенных работ и проекта, но согласующим органом в данном случае будет являться не жилищная инспекция города Москвы, а БТИ.

Заказать техническое заключение, проект и согласование будущей или уже выполненной перепланировки “под ключ” вы можете в нашей организации. Консультация наших специалистов совершенно бесплатна – пожалуйста, звоните и задавайте любые вопросы по перепланировке.

Что нужно знать про переустройство и перепланировку жилых помещений

Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации так и называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Переустройством закон называет работы по установке, замене или переносу инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

Перепланировкой закон называет изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Таким образом, любые работы, результат которых изменяет конфигурацию жилого помещения или инженерных сетей и оборудования по техническому паспорту, регулируются жилищным законодательством и должны ему соответствовать.

Основания для проведения работ по переустройству и перепланировке:

Работы необходимо согласовать с органом местного самоуправления и проводить их на основании решения, принятого таким органом.

Например, вопросы переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах города Москвы регулируются Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП
«Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Согласно данному постановлению, собственник квартиры должен получить разрешение в Мосжилинспекции на проведение работ по переустройству или перепланировке квартиры, предоставив соответствующее заявление и проект переустройства и перепланировки, а также необходимые согласования, указанные в законе, например, если дом отнесен к памятникам архитектуры, истории и культуры, или помещение предоставлено нанимателю по договору социального найма.

Перечень требуемых документов является закрытым, то есть произвольному расширению не подлежит.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов уполномоченный орган выдаст решение о согласовании переустройства и перепланировки, либо об отказе в таком согласовании. Именно положительное решение о согласовании является основанием для проведения работ. Решение об отказе в согласовании заявитель может обжаловать в суде.

Проведение и завершение работ:

Проводить работы необходимо в соответствии с установленным порядком, то есть работы по согласованному проекту должны проводить профессиональные подрядные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций, а работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться только специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту такого оборудования. При этом, собственник помещения и подрядные организации обязаны вести журнал производства работ и акты скрытых работ. Контроль за проведением работ проводит либо сам собственник, либо орган, выдавший разрешение, либо организация, разработавшая проект переустройства на основании договора об осуществлении авторского надзора с собственником квартиры.

После завершения работ по переустройству и перепланировке собственник должен подать заявление о завершении работ в орган, выдавший ему разрешение для оформления акта о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры. Такой акт составляет приемочная комиссия, в которую входят представители органа, выдавшего разрешение на переустройство, проектной организации, собственник квартиры или его уполномоченный представитель, представитель производителя работ, а также представитель управляющей компании многоквартирного дома, в котором расположена квартира в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. В акте о завершённом переустройстве и перепланировки комиссия указывает на соответствие или не соответствие выполненных работ выданному ранее разрешению.

Внесение измененных данных о квартире в ЕГРН:

Далее, на основании акта о завершённом переустройстве осуществляется техническая инвентаризация переустроенной квартиры и сведения об изменении данных о квартире вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном законом «О государственной регистрации недвижимости». В результате собственник получит актуальные сведения о своей квартире из ЕГРН.

Исключения из общих правил:

В случае, если работы по переустройству и перепланировке проведены без разрешения и проекта, то собственник квартиры может получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Такое заключение должна оформить проектная организация, являющаяся членом саморегулируемой организации. А если работы затронули несущие конструкции помещения, то тогда техническое заключение должна подготовить проектная организация по проекту которой построен многоквартирный дом. Если нет сведений об авторе проекта дома, то тогда техническое заключение должна сделать организация, отобранная органом, уполномоченным на выдачу разрешений на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирных жилых домах. При этом собственник должен понимать, что он будет привлечен к административной ответственности за проведение самовольной перепланировки и переустройства квартиры.

Необходимо отметить, что в Москве работы по переустройству и перепланировке могут осуществляться на основании типовых проектов переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах, утвержденных автором соответствующего проекта дома и одобренных Мосжилинспекцией, размещенных в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекци. В таком случае заявителю достаточно сделать ссылку на соответствующий типовой проект и приложить документы для согласования переустройства.

Ответственность:

Таким образом, прежде, чем приступить к ремонтным или отделочным работам в квартире, необходимо обеспечить их соответствие закону. В случае самовольного переустройства или перепланировки квартиры собственник обязан привести её в прежнее состояние в порядке и сроки, установленные уполномоченным органом. Если собственник не выполнит данное требование, то квартира может быть изъята у него по решению суда, продана с торгов, а вырученные деньги будут направлены на приведение квартиры в надлежащее состояние и возмещение ущерба, причиненного незаконными работами по переустройству и перепланировке.

Несомненно, переустроить или перепланировать жилое помещение – это право собственника. Но, каждый должен помнить, что его право заканчивается там, где начинается право другого человека. Это особенно актуально при проведении работ в многоквартирных жилых домах, где безопасность любых работ, затрагивающих конфигурацию жилых помещений или инженерных систем, не должна повлечь за собой угрозу безопасности жизни и здоровью других собственников или порчу или утрату их имущества в этом доме.

Статья 29 ЖК РФ и комментарии к ней

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к статье 29 ЖК РФ

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.

По сравнению с ЖК РСФСР норма об ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения расширена и дополнена целым рядом новых положений. Ведь ЖК РСФСР устанавливал единственное последствие самовольной перепланировки (переустройства) — допустившее ее лицо было обязано за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

Пункт 1 комментируемой статьи, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании (читай переустройстве. — Прим. авт.) жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Помимо административной ответственности самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет следующие определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Так, согласно п. 3 комментируемой статьи лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести данное жилое помещение в прежнее состояние.

Для приведения помещения в прежнее состояние законодатель не установил четких временных рамок. Как указано в комментируемом пункте, помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок. Под разумным сроком в гражданском праве понимается срок, который необходим и достаточен для проведения какого-либо юридически значимого действия.

Порядок приведения самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние определяется органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение.

Данная мера ответственности, как нетрудно заметить, практически аналогична той, что содержалась в ст. 84 ЖК РСФСР. Но законодатель в новом Кодексе предусмотрел довольно значимую возможность по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно оказалось в результате самовольного переустройства или перепланировки.

Так, по решению суда последствия самовольного переустройства (перепланировки) могут быть сохранены, а лицо, его допустившее, освобождается от обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Следует предположить, что такое решение суда принимается по заявлению собственника или нанимателя жилого помещения, осуществившего самовольную перепланировку.

Суд может принять решение о сохранении последствий самовольной перепланировки в том случае, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо перепланировка не создает угрозу их жизни и здоровью.

Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан, либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.

В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо — собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Пункт 6 комментируемой статьи распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения либо на собственника-наймодателя. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.

Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 комментируемой статьи, т.е. с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Другой комментарий к статье 29 Жилищного Кодекса РФ

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.

В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.

Ст. 29 ЖК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

7. Положения частей 2 — 6 настоящей статьи не применяются в отношении помещений, расположенных в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 29 ЖК РФ

1. Федеральным законодательством процедура производства переустройства и перепланировки прописана впервые. До вступления в силу настоящего Кодекса эти отношения регулировались в основном на местном уровне. Думается, что в современных условиях необходимы единые требования к процедуре оформления переустройства и перепланировки жилых помещений, принятые именно на федеральном уровне.

В настоящее время переустройство и перепланировка жилых помещений — явления не редкие. Можно отметить, что не во всех случаях они были произведены в соответствии с предъявляемыми требованиями. Такого рода переустройства и перепланировки жилых помещений являются самовольными.

2. Самовольными переустройством и перепланировкой должны признаваться произведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. В этом случае собственники и наниматели жилого помещения могут быть привлечены к административной ответственности. Согласно статье 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Административные правонарушения в данном случае рассматривают органы государственной жилищной инспекции.

Административное взыскание может быть наложено независимо от того, будет ли жилое помещение приведено в первоначальное состояние, или в судебном порядке переустройство или перепланировка будут сохранены.

3. Органы местного самоуправления направляют лицам, самовольно произведшим переустройство или перепланировку, уведомление о приведении их жилого помещения в первоначальное состояние в разумный срок.

В случае неисполнения этого предписания орган местного самоуправления вправе предъявить в суд иск к собственнику жилого помещения о принудительной продаже жилого помещения либо к нанимателю жилого помещения о расторжении договора найма и выселении нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Продажа жилого помещения проводится на основании решения суда с публичных торгов. При этом в договоре купли-продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние. В связи с этим и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, потраченной на организацию этих торгов.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли-продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то договор купли-продажи жилого помещения, заключенный на публичных торгах, может быть расторгнут как неисполненный. Однако думается, что можно предоставить возможность новому собственнику надлежащим образом оформить переустройство или перепланировку, если это не нарушает права граждан и конструкцию здания.

4. В случае, когда за самовольные переустройство и перепланировку в судебном порядке был расторгнут договор социального найма и наниматель был выселен, обязанность по приведению в прежнее состояние жилого помещения возлагается на собственника. В данном случае корректнее было бы сказать — на органы государственной власти или органы местного самоуправления. Возложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом.

В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то, как мы понимаем, истца нельзя обязать исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

5. Собственник или наниматель жилого помещения в судебном порядке вправе требовать сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью либо если это не влияет на конструктивные особенности здания.

Арендодатель оштрафовал на 53 100 долларов США за незаконное временное использование жилыми квартирами

360 West 43rd Street в Манхэттене. Изображение предоставлено: Google Maps.

Апелляционный отдел подтвердил штрафы за незаконное преобразование жилых единиц в гостиничные номера. 360 West 43 rd Street — это 28-этажное жилое здание с фиксированной арендной платой на 264 единицы в Мидтауне, Манхэттен. 5 июня 2015 года владелец отправил трем квартиросъемщикам письмо, в котором сообщил им, что их договор аренды будет расторгнут и что они будут выселены, если они продолжат незаконно сдавать квартиры в аренду для гостиниц.

6 июля 2015 года Департамент строительства провел проверку после получения жалобы. Владелец получил четыре уведомления о нарушениях в отношении квартир, используемых для кратковременного временного использования, и отказа от установки системы пожарной сигнализации и автоматических спринклеров для временного использования.

Вскоре после этого арендаторам были вручены уведомления о расторжении договора аренды, в которых указывалось, что их договор аренды был прекращен по состоянию на 8 августа 2015 года. Арендаторы освободили свои соответствующие квартиры 31 июля 2015 года, 8 августа 2015 года и 14 августа 2015 года.

На административном слушании владельцы утверждали, что они не знали заранее, что арендаторы сдавали свои квартиры в качестве гостиничных номеров. Владельцы также утверждали, что, поскольку только три арендатора из 264 квартир со стабилизированной арендной платой нарушили закон, здание не будет считаться гостиницей и, следовательно, не вызовет требований к пожарной сигнализации и спринклерной системе.

Городские власти отреагировали на аргумент владельцев, заявив, что любое временное использование здания требует полного соблюдения применимых требований к пожарной сигнализации и спринклерной системе, и что владельцы несут юридическую ответственность за незаконное использование помещений арендаторами.

На слушании адвокат по делам зданий представил доказательства из фотографий с мобильного телефона, на которых была показана реклама на веб-сайтах гостиничных номеров в здании, а также текстовых сообщений между арендатором квартиры и третьей стороной, договаривающейся о встрече в соседнем ресторане, чтобы третье лицо мог «зарегистрироваться». Также были предоставлены копии предыдущих нарушений со стороны здания. Кроме того, Buildings отметила, что владельцы были осведомлены о правонарушениях до текущих нарушений.

Комиссия по контролю за окружающей средой обнаружила, что недостаток знаний не является защитой, и владельцы несут ответственность за содержание помещений и соблюдение норм.Владельцы получили 53 100 долларов штрафа за незаконное преобразование постоянных жилых единиц для временного использования в качестве гостиничных номеров тремя арендаторами в 264 многоквартирном здании со стабилизированной арендной платой, что нарушает Административный, Строительный и Строительный кодексы.

Апелляционная палата признала нарушения и пришла к выводу, что нарушения не были шокирующе несоразмерными преступлениям из-за истории нарушений. Суд также установил, что штрафы не были чрезмерными в нарушение Восьмой поправки, поскольку они были скорее исправительными, чем карательными.

Апелляционная палата пришла к выводу, что обвинения «подтверждаются существенными доказательствами», а доводы владельца «бесполезны».

42/9 Residential LLC против Округа Нью-Йорка. Control Bd. , 2018 NY Slip Op 07052 (Приложение Div. 2018).

От: Саманта Альбанезе . (Саманта Албанезе — стажер CityLaw и студентка юридического факультета Нью-Йорка, выпуск 2019 года).

Разгон квартир на цокольном этаже в Нью-Йорке

(Источник: iStock)

Приблизительно 114 000 человек живут в квартирах в подвале в Нью-Йорке, многие из которых рискуют быть переселены, если Департамент строительства сочтет их жизненное положение незаконным.Согласно городским данным, число таких случаев растет.

В прошлом году DOB выдало домовладельцам 5 151 нарушение за незаконную перестройку квартир, в основном в Бруклине и Квинсе, сообщил городской новостной сайт. Это на 10 процентов больше по сравнению с 4665 нарушениями, зафиксированными в 2018 году. Некоторые нарушения требуют, чтобы домовладелец немедленно закрыл незаконную квартиру или ему грозит штраф в размере 1000 долларов в день.

«У многих и многих людей есть арендаторы подвала», — говорит Мишель Нойгебауэр из Cypress Hills Local Development Corp.сообщил изданию, отметив, что принудительное исполнение может усложнить подсчет жителей в год переписи.

«За эти годы они подверглись нападению со стороны стольких инспекторов и сотрудников правоохранительных органов из Департамента строительства, что они очень неохотно признают, что у них есть нынешний арендатор».

Организация Нойгебауэра совместно с городом работает над пилотной программой, целью которой является приведение некоторых подвальных квартир в соответствие с нормами. В 2018 году мэр Билл де Блазио выделил 5,7 миллиона долларов на финансирование программы по приведению квартир в подвальных помещениях в Восточном Нью-Йорке в соответствие с нормами, сохраняя при этом их арендную плату ниже рыночной.

Пилотная программа, в случае успеха, может привести к появлению еще 5 000 квартир по всему городу, которые будут засчитаны для достижения целей мэра в области доступного жилья.

В 2013 году исследование, проведенное офисом президента района Манхэттен Скотт Стрингер, показало, что изменение правил, касающихся дополнительных жилых единиц, могло бы добавить десятки тысяч доступных единиц жилья к законному жилищному фонду города и стимулировать экономический рост.

Другие, такие как генеральный директор CBRE Мэри Энн Тай, предположили, что, поскольку такое незаконное жилье уже в значительной степени занято, влияние на жилищный фонд города будет ограниченным, и что изменение зон производственных районов для использования в жилых помещениях будет более эффективным.[Город] — Кевин Сан

Типы зданий, классифицируемых правительством, и то, как развитие инфраструктуры может повлиять на будущее Индии

Проблемы роста населения Индии и то, как отрасль инфраструктуры может дать некоторую передышку
На момент написания, население Индии оценивалось примерно в 1,37 миллиарда человек и продолжает расти. Согласно данным переписи, имеющимся в государственных хранилищах, из всех жилых зданий или построек, используемых для жилых и иных целей, 50.3% были оценены как «хорошие», 44,5% — как «пригодные для жилья» и 5,2% из них — как «ветхие». Помимо большого количества домов, которые просто пригодны для жизни или даже ветхие, в стране миллионы людей либо бездомны, либо живут в несанкционированных колониях. И, что более важно, большая часть этого населения проживает за пределами городов.

Индия пережила значительный всплеск тенденции к миграции людей из сельских районов в городские города в поисках лучшей жизни за последние пару десятилетий с момента полномасштабного наступления глобализации. Несмотря на всю позитивность и возможности такого сценария, эта тенденция и сопутствующий рост также вносят свой вклад в неотъемлемое социально-экономическое неравенство, преобладающее в Индии с незапамятных времен. Усугубляет ситуацию быстрое развитие строительства и строительных технологий. Большинство жилых или ветхих зданий, от которых зависит большая часть этого мигрирующего населения, скоро будут устаревшими. Но вопрос в том, будет ли это к лучшему или к худшему?

С новым кабинетом можно ожидать, что правительство продвинется вперед в реализации своих схем целостного развития и всеобъемлющего роста, таких как «Жилье для всех к 2022 году» и «Миссия умных городов».Это будет означать не только развитие с точки зрения экономической инклюзивности или повышения уровня жизни, но также поможет в повышении квалификации будущих поколений Индии независимо от классового разделения и поможет всем слоям общества внести свой вклад в основную экономику страны. Данные правительства показывают, что стране потребуются капитальные вложения в размере около 50 триллионов рупий для строительства надлежащего жилья и другой вспомогательной инфраструктуры и достижения устойчивого развития к 2022 году. Поскольку правительство закладывает фундамент «Новой Индии».0 », все другие заинтересованные стороны общества, включая частных лиц, малый бизнес и транснациональные корпорации, должны внести свой вклад в обеспечение успешного достижения целостного роста.

Теперь, когда устойчивое жилищное строительство и развитие инфраструктуры вызывает озабоченность, прежде чем делать шаг в сторону внесения вклада в этот сектор, важно, чтобы каждый знал о различных типах зданий и о том, для чего они предназначены. Каждый строитель, будь то индивидуальное строительство нового дома или строитель вертикального города, должен иметь надлежащую информацию, чтобы иметь возможность строить в соответствии с государственными постановлениями.Министерство жилищного строительства и по делам городов (MoHUA) правительства Индии в рамках своих «Подзаконных актов о современных зданиях, 2016 г. » определило различные типы зданий. Давайте подробнее рассмотрим эти определения и попытаемся понять их.

Свяжитесь с ведущими ближайшими к вам дилерами строительной техники и получите бесплатные расценки

Что такое здание?
MoHUA объясняет, что здание — это конструкция, построенная с использованием любого типа материала (материалов) и для любых целей, будь то жилое, коммерческое, промышленное или иное.Под определение здания подпадают следующие конструкции:

  • Фундаменты, цоколи или постаменты, стены, полы, крыши, дымоходы, водопроводно-канализационные конструкции, стационарные конструкции и т. Д.
  • Веранды или атриумы, балконы, карнизы, выступы в здании, выходящие за его внешние стены и т. Д.
  • Все различные компоненты, составляющие здание или любую примыкающую к нему конструкцию
  • Заборы или ограждающие стены, ограждающие территорию, землю или здание, вывески или выставочные конструкции за пределами ограждающих стен или над строением и т. Д.
  • Резервуары, предназначенные для хранения жидкостей или других материалов, таких как химикаты, вода, сточные воды и бассейны, пруды и т. Д.
  • Временные сооружения, такие как палатки, шамианки и навесы из брезента, которые построены для определенной цели в течение короткого времени, исключены и не должны считаться зданиями

Кроме того, правительство классифицировало различные типы зданий на основе различных критериев в зависимости от их использования, конструкции и высоты, стандартов безопасности и других характеристик, как указано ниже.

Типы строений:

  • Жилые дома
  • Учебные корпуса
  • Учреждения
  • Сборочные корпуса
  • Деловые здания
  • Торговые здания
  • Промышленные здания
  • Складские помещения
  • Оптовые предприятия
  • Здания смешанного землепользования
  • Опасные здания
  • Частные дома
  • Смежные дома
  • Многоэтажные или многоэтажные дома
  • Трущобы
  • Небезопасные здания
  • Особые постройки
  • Многоуровневая автостоянка

Теперь давайте углубимся и попытаемся разобраться в этих классификациях.

Как здания классифицируются в зависимости от целей использования их помещений?

Жилые дома
Это здания, которые используются для обычных жилых целей и должны способствовать такой деятельности, как сон, проживание и приготовление пищи. Здание должно включать в себя одну или несколько семейных резиденций, квартир, квартир и частных гаражей.

Учебные корпуса
Это здания, в которых размещаются образовательные учреждения, такие как школы или колледжи, которые являются дочерними и признаны соответствующим советом, университетом или любым аналогичным аффилированным органом.Здание должно способствовать объединению учебных, образовательных и развлекательных мероприятий, имеющих отношение к образовательным целям. Кроме того, в здании обязательно должны быть надлежащие жилые помещения для основного персонала, который должен проживать на территории кампуса. Помимо этого, учреждение также должно иметь общежитие, исключительное для института, либо в его помещениях, либо за их пределами.

Общественные здания
Эти типы зданий состоят из зданий, построенных государством, полугосударственными организациями или зарегистрированными фондами для определенных целей.Эти конкретные цели включают цели лечения, такие как лечение физических или психических заболеваний, детские больницы, дома престарелых, центры по уходу за сиротами или брошенными женщинами, аудитории или комплексы, предназначенные для использования в культурных или смежных мероприятиях, объекты религиозного размещения, такие как как дхарамшала, тюрьмы, исправительные учреждения, центры содержания под стражей, исправительные учреждения для несовершеннолетних и т. д.

Сборочные корпуса
Они определяются как здания или их части, в которых размещаются общественные собрания, собираемые с целью развлечения, отдыха, социальных, религиозных, патриотических, гражданских, туристических или других подобных целей. Такие здания, как кинотеатры, драматические театры, автомобильные театры, актовые залы, клубы, ратуши, аудитории, выставочные залы, музеи, мангал карялая, гимназии, спортивные комплексы, рестораны, пансионаты, танцевальные клубы, гимназии, места поклонения , автобусные остановки, стоянки такси, вокзалы, аэропорты, пирсы и т. д. относятся к сборочным зданиям.

Деловые здания
Если здание или его часть в основном используются для ведения учета деловых операций, ведения счетов, ведения бухгалтерского учета или управления другими типами записей, то оно может быть классифицировано как бизнес-здание.К зданиям этой категории относятся офисы, банки, суды и другие профессиональные учреждения, служащие для вышеупомянутых целей.

Торговые здания
В зданиях этого типа либо все здание, либо его часть используется для размещения магазинов, магазинов или выставочных залов, где осуществляется демонстрация и продажа оптовых товаров, розничных товаров или товаров. В таких зданиях также должны находиться офисные, складские и обслуживающие помещения, необходимые для бизнеса, которые должны располагаться в одном здании.

Промышленные здания
Здания, используемые для производства, сборки или обработки продуктов или материалов, называются промышленными зданиями. В их число входят производственные предприятия, сборочные предприятия, фабрики, комбинаты, электростанции, нефтеперерабатывающие заводы, газовые заводы, молочные заводы, лаборатории и т. Д.

Склады
Если здание или его часть используется для хранения товаров, товаров, товаров и т. Д., То оно классифицируется как складское здание.В их состав входят такие здания, как склады, холодильные камеры, зернохранилища, амбары, конюшни, грузовая база, транзитный навес, ангары, грузовые терминалы, общественные гаражи и т. Д.

Оптовые предприятия
К зданиям этой категории относятся предприятия, которые полностью или частично используются для оптовой торговли и производства, оптовые магазины, имеющие необходимые складские помещения или склады, а также предприятия, предоставляющие услуги по перевозке грузов автомобильным транспортом и / или услуги по бронированию грузовых автомобилей.

Здания смешанного землепользования
Это здания, которые используются как для жилых, так и для нежилых целей.

Опасные здания
Эти типы зданий были дополнительно разделены правительством на две подкатегории. Они есть:

  • Здания, используемые для производства, обработки, обращения или хранения веществ, которые являются радиоактивными, легковоспламеняющимися / взрывоопасными или способны быстро гореть с / без возможности образования ядовитых паров или выбросов, которые являются взрывоопасными по своей природе
  • Здания, используемые для производства, обработки, обращения или хранения веществ, которые являются высококоррозионными, токсичными или ядовитыми щелочами, кислотами или другими химическими веществами, выделяющими взрывоопасные или ядовитые пары, взрывоопасные смеси или вещества, способные распадать вещество на мелкие частицы, вызывающие самовоспламенение

Обратитесь к ведущим ближайшим к вам дилерам строительной техники и получите бесплатные расценки

Как здания классифицируются по конструкции и высоте?

Частные дома
Здание с крышами и стенами, отделенное от любого другого здания и имеющее открытые пространства в пределах своих границ, называется отдельно стоящим зданием.

Смежные дома
Это здания, которые отделены от любого другого здания с трех сторон и имеют открытые пространства со всех сторон. (Открытые пространства были определены как неотъемлемые части участка, оставленные открытыми небу.)

Многоэтажные или высотные дома
Все здания, состоящие более чем из 4 этажей и / или здания высотой более 15 метров (без свай) или 17,5 метров (с сваями) над средним уровнем передней дороги, были отнесены к категории многоэтажных зданий.

Как здания классифицируются с точки зрения стандартов безопасности в связи с их использованием и уровнем обслуживания?

Трущобы
Здания, относящиеся к этой категории, имеют низкий уровень обслуживания и плохие условия для проживания, что вызвано ненадлежащими санитарными условиями, вентиляцией и другими неблагоприятными факторами. Трущобы маркируются компетентным органом согласно соответствующему законодательству.

Небезопасные здания
Строения со слабой конструкцией и, следовательно, небезопасные, антисанитарные или загрязненные, не имеющие надлежащих входных и / или выходных сооружений, подвержены опасности пожара, представляют опасность для жизни людей или, в зависимости от существующего использования, могут представлять опасность для безопасности и здоровья. или общественное благосостояние считаются небезопасными.Согласно постановлениям правительства, эти здания должны подвергнуться реставрации, сносу или принять необходимые меры в соответствии с инструкциями соответствующего органа.

Как здания классифицируются на основе других различных характеристик?

Особые постройки
Это всеобъемлющая категория, которая включает сборочные здания, промышленные здания, оптовые предприятия, опасные здания, гостиницы, общежития и здания с центральным кондиционированием воздуха высотой более 15 метров и площадью застройки более 600 квадратные метры.

Многоуровневая автостоянка
Это здания, которые частично расположены ниже уровня земли и имеют два или более подвала или два или более этажа над землей, которые в основном используются для парковки автомобилей, велосипедов, скутеров и других легких моторизованных транспортных средств.

В конце концов, надеяться — значит думать вперед
В феврале 2019 года Министерство жилищного строительства и городского хозяйства в консультации с Министерством энергетики внесло некоторые существенные поправки в Типовые подзаконные акты 2016 года, чтобы способствовать развитию инфраструктуры зарядки электромобилей в стране.По заявлению министерства, этот шаг был направлен на сокращение зависимости страны от ископаемого топлива, поощрение внедрения электромобилей (с целью, чтобы к 2030 году 25% всех транспортных средств на дорогах были электромобилями) и выполнение обязательств ООН Цель 13 в области устойчивого развития: изменение климата ». При нынешнем политическом сценарии развитие — это то, что у всех на уме, а различные правительственные схемы инклюзивного роста и целостного развития могут превратить нынешние цели в реальность в будущем.Для построения устойчивого будущего необходимо больше, чем просто ожидание и желание. Все заинтересованные стороны в нашем обществе должны принять прогрессивные изменения, знать, распространять их и поступать правильно.

Свяжитесь с ведущими ближайшими к вам дилерами строительной техники и получите бесплатные расценки

Город Сан-Бернардино — Домашняя страница

ЧТО ТАКОЕ НАРУШЕНИЕ КОДА?
Наши районы — это среда, в которой мы живем и растим наши семьи.Упадок и неприятности могут обесценить, ухудшить и ухудшить качество любого района. Признавая важность защиты домашней среды, городские власти приняли кодексы, регулирующие использование и обслуживание частной собственности. Хотя многие городские кодексы касаются частной жилой собственности, существуют кодексы, регулирующие также состояние коммерческой собственности.

Список муниципальных кодов Сан-Бернардино
Код развития города Сан-Бернардино

ПОДАЙТЕ ЖАЛОБУ В ИНТЕРНЕТ!


МАШИНЫ / ГРУЗОВИКИ

1.Транспортные средства можно припарковать на улице, но они должны быть в рабочем состоянии. Если они не работают, то есть нет колес, двигателя и т. Д., Они могут буксироваться Городом. У них также должны быть действующие лицензии и регистрация.

2. Транспортные средства можно припарковать на подъездной дорожке, но они должны быть в рабочем состоянии. Если они кажутся неработоспособными или не работают, вас могут попросить удалить их.

3. Транспортное средство нельзя парковать на грунтовой поверхности (грязь или лужайка) или на участке.

4. Вы можете работать на своем личном автомобиле на подъездной дорожке, но только в течение короткого времени. Он должен быть зарегистрирован по этому адресу.

5. Транспортное средство не должно блокировать тротуар или другую полосу отвода.

6. Коммерческие грузовики и трейлеры (полуприцепы) не могут быть припаркованы на улице в жилом районе, кроме как во время погрузки и разгрузки.

Вызовите принудительную парковку по телефону 388-4969.

7. Звоните 384-5205 для получения информации или жалоб о брошенных транспортных средствах на государственной или частной собственности.

8. Автотранспорт не может быть припаркован на улице более 48 часов подряд.По истечении 48 часов транспортное средство должно пройти не менее 500 футов в течение как минимум 48 часов, прежде чем его можно будет вернуть.

9. Транспортные средства для отдыха, хранящиеся в жилых домах, должны быть припаркованы на мощеной площадке и закрыты от посторонних глаз на высоте 6 футов.

АВТОМАТИЧЕСКАЯ РАЗБОРКА

Эксплуатация свалки или автосалона разрешена только в промышленной зоне и требует специального разрешения Градостроительной комиссии. В жилом районе такая операция запрещена.

ПРОДАЖА ГАРАЖА / ДВОРа

Вам разрешается проводить распродажу в 3-е выходные каждого месяца («выходные» означают пятницу, субботу и воскресенье). Запрещается размещать знаки на общественной собственности (например, на опорах). Если вы проводите дворовую распродажу в неустановленные выходные дни, могут выдаваться цитаты. Для получения дополнительной информации звоните по телефону 909-384-5205.

График продажи гаража / двора (2017-2018)

НЕЗАКОННЫЙ ВЫГРУЗКА

Лица, которых видели, как «сбрасывают» свой мусор в общественных или частных местах, могут быть привлечены к ответственности за это нарушение, если доступна следующая информация:

1.Имя и адрес нарушителя.
2. Показания очевидца.
3. Номерной знак автомобиля.
4. Физическая характеристика нарушителя.

СОРНЯКИ

Ежегодно городские власти обследуют все пустыри для борьбы с сорняками. Уведомления отправляются владельцам по почте с советами подрезать или вспахивать сорняки. Тем владельцам, которые этого не делают, городские власти направляют специальных подрядчиков для удаления сорняков. Стоимость этого оплачивается владельцем недвижимости.

МУСОР, МУСОР, ТЕХНИКА И АВТОЗАПЧАСТИ

Любое скопление мусора, мусора, бытовой техники, автомобильных запчастей, старой мебели, металлолома и т. Д.то есть визуальный упадок для соседства должен быть удален из собственности. Звоните 384-5205 для получения информации или жалоб.

НЕПРЕДВИДЕННОЕ ИЛИ ЛЕЧЕНИЕ ЗДАНИЙ, КОНСТРУКЦИЙ

1. Строения нельзя оставлять заброшенными, частично разрушенными или в необоснованном состоянии частичной застройки.

2. Неокрашенные здания или краска, состояние которой ухудшилось до неприглядного состояния, являются незаконным причинением вреда имуществу.

3. Запрещается оставлять дома с битым стеклом или вообще без стекла.Это представляет собой опасное состояние и привлекает злоумышленников и злонамеренных действий.

4. Граффити необходимо закрасить или удалить.

ПЛОЩАДЬ ДВОРОВ

1. Передние и видимые боковые дворы должны быть озеленены (за исключением улучшенных поверхностей, включая, помимо прочего, пешеходные дорожки и проезды), с деревьями, кустарниками, почвопокровным покровом или декоративными камнями, корой красного дерева и / или газоном.

2. За деревьями, кустарниками, газонами и другими насаждениями следует ухаживать, включая регулярный полив, обрезку деревьев, обрезку кустов и стрижку газонов.

3. На собственности не должно быть заросшей или мертвой растительности, включая, помимо прочего, сорняки, деревья или конечности.

УЛИЦ ИЛИ ПРОЕК

Если вы видите улицу или переулок с грудой мусора или мусора, позвоните в отдел общественных работ по телефону 384-5045.

ЗАБОРЫ

Есть правила строительства заборов. Как правило, забор на заднем дворе и забор на заднем дворе не могут быть выше 6 футов в высоту.

Ограждение переднего двора не может быть выше 3 футов в высоту.Это правило трех футов также применяется к ограждениям на углах улиц или участках, прилегающих к проездам. Если у вас есть какие-либо вопросы о строительстве забора, позвоните в отдел развития сообщества по телефону 384-5057.

САН-БЕРНАРДИНО БЕЗ ГРАФФИТИ

С 1 января 2009 года Департамент общественных работ будет нести ответственность за удаление граффити по всему городу. Программа удаления граффити является многогранной задачей, в которой участвуют различные городские департаменты, но нам нужна ваша помощь, чтобы обеспечить быстрое удаление неприглядных граффити и поимку вандалов.Призывы к удалению граффити можно переадресовать в Отдел эксплуатации и технического обслуживания по добавочному номеру 5045. Кроме того, действует текущая горячая линия по удалению граффити, и граждане могут сообщать обо всех граффити по телефону 909-384-5250.

НЕЗАКОННОЕ ИМУЩЕСТВО НАКАЗАНИЯ-НАКАЗАНИЯ

Городские власти будут стремиться к добровольному соблюдению, когда это возможно. Но в случае необходимости Муниципальный кодекс предусматривает штрафы:

.

1) Привлечение к уголовной ответственности — Максимальный штраф в размере 1000 долларов США за каждый день нарушения.

2) Городские власти могут поручить выполнение работ за счет собственников — в дополнение к оплате затрат на борьбу с загрязнением, с собственника будут взиматься городские административные расходы. Если счет не оплачен, он может быть включен в счет налога на имущество владельцев.

ДРУГИЕ ОКРУЖАЮЩИЕ УСЛУГИ ГОРОДА

Программы ремонта дома для домовладельцев с низким / умеренным доходом

Позвоните в Службу жилищного строительства по телефону 884-6891, чтобы получить информацию

Жалобы собак или животных вялым

Отдел по борьбе с животными, 384-1304 — круглосуточно

Остановка уличных водостоков

Департамент общественных работ, 384-5045

Нерабочие светофоры

Департамент общественных работ, 384-5111

Дорожные сигналы, блокирующие деревья и кусты

Департамент общественных работ / Отдел эксплуатации и технического обслуживания

384-5045

Отделение полиции

Скорая помощь 911

Неэкстренный / информационный 384-5742

Тележки для покупок

Shopping Cart Retrieval Corp. 1-800-252-4613


Законопроект о незаконных гостиницах Принял законопроект о защите жителей и увеличении доступности квартир

Арендаторы и туристы в Нью-Йорке будут защищены новым законом, который разъяснит, что использование жилой квартиры в качестве временного отеля в Нью-Йорке является незаконным. Законопроект (S6873 / A10008), спонсируемый сенатором штата Лиз Крюгер (Демократическая Республика Манхэттен) и членом Ассамблеи Ричардом Н. Готфридом (Демократическая республика Манхэттен), положит конец безудержному распространению незаконных отелей, прояснив неясности в штате и городе. законы, которые не позволяли государственным органам эффективно преследовать правонарушителей и защищать жителей.Законопроект был принят Сенатом в конце прошлой недели и одобрен Ассамблеей в четверг. Теперь он переходит к губернатору Дэвиду Патерсону для подписания закона.

«Это может стать настоящим кошмаром, когда в соседней квартире один за другим заняты временные люди», — сказал член Ассамблеи Готфрид. «К вам в любое время приходят и уходят незнакомцы, из-за шума, неудобств и реальных проблем с безопасностью. В течение многих лет в мой офис поступало бесчисленное количество жалоб от арендаторов, живущих в жилых домах, которые используются как отели.

Арендодатели сдают квартиры в качестве гостиничных номеров, чтобы получить больше денег, чем позволяют законы об аренде, или освободить здание для преобразования кооператива или кондоминиума.

«Распространение незаконных операций с отелями привело к удалению тысяч квартир из уже существующих теснота на рынке жилья, нарушила жизнь постоянных жителей, проживающих в зданиях, и уменьшила налоговую базу города », — заявила сенатор Лиз Крюгер. «Кроме того, поскольку незаконные отели не соответствуют местным строительным, противопожарным и жилищным кодексам, которые требуются для зданий, зонированных для временно проживающих лиц, они представляют серьезную угрозу общественной безопасности.

«Мы рады, что законодательный орган принял этот важный закон, который защитит арендаторов, туристов и наш доступный жилой фонд от опасной угрозы незаконных отелей», — сказал Джеки Дель Валле, координатор по сохранению жилищного фонда. «Иметь в доме незаконную гостиницу, будь то одна или 20, небезопасно для арендаторов, которые там живут».

Жители Нью-Йорка — не единственные жертвы незаконных отелей. Поскольку Интернет упростил, чем когда-либо, рекламу нелегальных отелей, большинство туристов не подозревают, что они не бронировали номера в законных отелях, пока не прибудут в пункт назначения.Такой обман портит впечатления многих посетителей и наносит ущерб репутации Нью-Йорка как дружественного к туристам города. В то время как Нью-Йорк агентство под руководством мэра Блумберга упорно трудилось, чтобы бороться с незаконными отелями, недавнее решение суда апелляционной Отдел было повреждать эти усилия. Судебное решение постановило, что временное использование жилого дома допустимо, если менее половины единиц используется для временного использования. В законопроекте сенатора Крюгера и члена Ассамблеи Готфрида разъясняется, что все многоквартирные дома класса А могут использоваться только для целей постоянного проживания, что определяется как проживание физическим лицом или домохозяйством в течение 30 дней подряд или дольше.

Счет содержит соответствующие исключения для соседей по комнате, пансионеров и т. Д., Которые живут или снимают квартиру с постоянными жителями, или когда постоянные жильцы временно отсутствуют и ничего не оплачивается. Законопроект также предоставит небольшому количеству зданий, которые исторически использовались как отели до принятия Закона о многоквартирных домах или которые на законных основаниях работали как отели в соответствии с зонированием до 1961 года, время для соблюдения соответствующих строительных норм для временного использования.

«Арендаторы, жилье адвокаты, Городские органы и выборные должностные лица трудились по борьбе с нелегальными гостиниц, так как мы впервые начали слышать о них,» добавил Готфрид. «Этот законопроект — пример того, чего можно добиться, если разнородная группа объединится для решения реальной проблемы».

«Это настоящий беспроигрышный вариант для жителей и гостей Нью-Йорка», — пояснил сенатор Крюгер. «Жители больше не будут видеть, как их многоквартирные дома наводняют временные туристы, и посетителям больше не придется беспокоиться о прибытии и обнаружении, что их« гостиница »на самом деле является многоквартирным домом.

Законопроект поддержан мэром Майклом Блумбергом, президентом района Манхэттен Скоттом Стрингером и Управлением городского округа Манхэттена, координаторами по сохранению жилищного фонда, Юридическим проектом СРО Годдард-Риверсайд Вест-Сайд, Ассоциацией соседства и жилищного строительства, Вест-сайдским союзом соседства, Гостиничная ассоциация Нью-Йорка и Совет по торговле отелями и мотелями.

Мэриленд Обязанности арендодателя и арендатора

Аннотированный кодекс штата Мэриленд Уэста

Общественная безопасность
Раздел 12.Строительные нормы и правила материалов; Прочие меры безопасности
Подзаголовок 2. Строительные и жилищные нормы штата
§ 12-203. Код минимальной жизнеспособности

Требуется местный жилищный кодекс

(b) Каждое политическое подразделение своим постановлением должно принять местный жилищный кодекс, который устанавливает минимальные стандарты содержания собственности для жилья в этом подразделении.

Требуется минимальный код жизнеспособности

(a) Департамент своим постановлением должен принять Кодекс минимальной жизнеспособности.

Применимость Кодекса минимальной жизнеспособности
(d) (1) За исключением случаев, предусмотренных в параграфе (2) данного подраздела, Кодекс минимальной пригодности для жизни применяется к жилым строениям, используемым для проживания людей.

(2) Код минимального уровня жизни не распространяется на:

(i) жилую единицу, занимаемую собственником;

(ii) любое жилье в политическом районе, принявшем местный жилищный кодекс, который в основном соответствует Кодексу минимальной пригодности для жизни; или

(iii) любое жилье, освобожденное Департаментом.

Содержание минимального уровня жизнеспособности Код

(e) Код минимального уровня жизни должен:

(1) установить минимальные стандарты собственности для жилья в государстве;

(2) допускать исключения и различия между политическими подразделениями:

(i) отражать географические различия; или

(ii) если Департамент определяет, что уникальные местные условия оправдывают исключения или изменения, рекомендованные политическими подразделениями; и

(3) включают минимальные стандарты для:

(i) основное оборудование и средства, используемые для освещения, вентиляции, обогрева и санитарии; и

(ii) безопасное и санитарное обслуживание жилых построек и помещений.

.06 Осуждение

D. Строение, непригодное для проживания человека. Строение непригодно для проживания или использования людьми, если должностное лицо кодекса обнаруживает, что оно антисанитарно, заражено паразитами или грызунами, содержит грязь или загрязнения, или не имеет вентиляции, освещения, санитарных или отопительных приборов или другого необходимого оборудования, требуемого настоящим Кодексом.

Исполнение

Нарушение Кодекса минимальной жизнеспособности запрещено; штрафы

(j) (1) Владелец собственности не может умышленно нарушать Кодекс минимальной пригодности для жизни.

(2) Лицо, нарушившее этот подраздел, виновно в проступке, и за каждое нарушение подлежит наказанию в виде тюремного заключения на срок до 3 месяцев или штрафа в размере не более 500 долларов за каждый день нарушения, или и того, и другого.

(3) Штраф, налагаемый в соответствии с настоящим подразделом, является дополнением к любому другому штрафу, разрешенному в соответствии с федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством, и не заменяет его.

.11 Обязанности лиц

(C) Санитарные условия

(1) Чистота

(а) арендатор несет ответственность за поддержание той части строения или помещений, которые арендатор занимает, контролирует или использует, в чистом и санитарном состоянии.

(b) Каждый собственник строения, состоящего из двух или более жилых единиц, должен поддерживать в чистоте и санитарном состоянии общие части строения и помещений.

(2) Вывоз и хранение мусора и мусора. Арендатор несет ответственность за хранение и удаление мусора и мусора в чистом и гигиеничном порядке, как того требуют действующие законы или постановления.

(D) Истребление

(1) Все конструкции.В случае необходимости, владелец собственности несет ответственность за уничтожение внутри строения и на территории перед сдачей в аренду или сдачей внаем строения.

(2) Одноместное размещение. Арендатор строения, состоящего из одной жилой единицы, несет ответственность за уничтожение любых насекомых, грызунов или других вредителей в конструкции или помещении.

(3) Многократное размещение. Каждый собственник или оператор строения, содержащего две или более жилых единиц, несут ответственность за уничтожение любых насекомых, грызунов или других вредителей в строении или на территории, за исключением случаев, когда заражение внутри жилищной единицы вызвано неисправностью арендатор должен принять разумные меры для предотвращения заражения в жилищной единице.

(E). Пожарная безопасность. Ответственность за установку и поддержание в хорошем рабочем состоянии любого дымового извещателя, установленного в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется в соответствии с законами штата.

Б. Небезопасная конструкция. Небезопасное сооружение — это сооружение, которое полностью или частично признано должностными лицами кодекса опасным для жизни, здоровья, имущества или безопасности арендаторов из-за того, что оно не обеспечивает минимальной защиты от пожара или потому, что оно сильно повреждено, обветшало, обветшало. , конструктивно небезопасным, либо с такой дефектной конструкцией или нестабильным фундаментом, что существует вероятность частичного или полного обрушения.

Законы о арендодателях и арендаторах (прецедентное право Мэриленда)

Право владения арендатором и право въезда арендодателем

Арендодатель должен гарантировать, что арендатор может владеть помещением в начале срока аренды.

Если арендодатель не предоставит арендатору право владения в начале срока, арендатор не будет платить арендную плату до тех пор, пока он не сможет вступить во владение.По желанию арендатора он может аннулировать договор аренды, если он письменно уведомит об этом арендодателя до того, как сможет вступить во владение помещением. Затем домовладелец должен вернуть арендатору все деньги или имущество, предоставленные в качестве залога, предоплаты арендной платы или другого залога.

В любом случае, независимо от того, прекращает арендатор договор аренды или нет, он может взыскать с арендодателя любые косвенные (возникающие в результате) убытки, которые он фактически понес после того, как он уведомил арендодателя о том, что он не может вступить во владение.(Однако арендатор должен попытаться свести к минимуму свои убытки. См. «Уменьшение ущерба».) (Кодекс Мэриленда, Недвижимость, Раздел 8-204).

Обычный износ

Положение об аренде, которое требует от арендатора «вернуть арендованные помещения в хорошем состоянии» в конце срока аренды, , а не , требует от арендатора строительства нового здания или оплаты здания, которое было разрушено без какой-либо вины или небрежности по со стороны арендатора.(Кодекс штата Мэриленд, недвижимость, раздел 8-113)

Однако закон налагает на арендатора обязанность вернуть помещение в конце срока аренды в практически таком же состоянии, в каком он въехал. Кроме того, арендатор несет ответственность за любой ущерб, причиненный его халатностью. Но арендатор не несет ответственности за ущерб, причиненный элементами или в результате «обычного износа». Следующие интерпретации этой фразы показывают, как она используется:

«Даже в отсутствие четко выраженного соглашения закон налагает на арендатора обязанность вернуть помещения при прекращении аренды, по существу, в том же состоянии, в котором он был передан во владение, и вернуть арендованное имущество арендодателю в конце срока, не нарушенного халатностью арендатора.Арендатор, однако, не несет ответственности за ущерб, нанесенный помещению в результате разумного использования, или за ущерб, причиненный элементами. Если арендатор произвел несанкционированные изменения в помещениях, он должен по окончании срока аренды восстановить их до прежнего состояния без каких-либо затрат для арендодателя; и даже если арендодатель неявно согласился на изменения со стороны арендатора, арендатор не освобождается от необходимости покинуть помещение в хорошем состоянии и состоянии по окончании срока аренды «. (C.J.S., арендодатель и арендатор, раздел 408)

Слова и фразы (West Publishing Co.), том 30, стр. 474, цитаты из дел следующим образом:

«Обычный износ в договоре аренды, требующий от арендатора сдать мебель в арендованных помещениях в полученном состоянии, за исключением» обычного износа «, означает износ, которому подвергается имущество, когда арендатор не делает ничего, кроме того, что приходит и уходит и выполняет действия, обычно присущие обычным образ жизни.» Tirrell v.Осборн, округ Колумбия, Мун. App., 55 A.2nd 725, 727.

«В целом, обычное разумное использование и износ имущества арендатором имеет отношение к износу здания или имущества, которому оно подвергается во время пребывания арендатора, когда арендатор, по крайней мере, в случае проживания, ничего не делает в связь с употреблением больше, чем приходить и уходить и совершать действия, обычно связанные с созданием и поддержанием условий для жизни обычным образом «. Тейлор v.Кэмпбелл, 108 N.Y.S. 399, 400, 123 Прил. Div. 698.

Особые вопросы для арендаторов субсидируемого и государственного жилья

Все правила Мэриленда, регулирующие отношения арендодателя и арендатора при аренде в частном владении, также применимы к вам и вашей жилой единице, если вы являетесь арендатором по разделу 8, HUD или арендатором государственного жилья. Однако есть некоторые дополнительные меры защиты, которые применяются только к разделу 8, HUD и государственному жилью. Следующие советы помогут вам ориентироваться во многих из этих дополнительных мер безопасности.

Информация, размещаемая или предоставляемая арендодателем

Арендодатель арендуемой жилой недвижимости должен включить в письменный договор аренды ИЛИ на вывешенный на видном месте на арендуемой собственности знак следующую информацию: a) имя, адрес и номер телефона арендодателя; или б) лицо, если таковое имеется, которое уполномочено принимать уведомление или судебное обслуживание от имени арендодателя.

Если арендодатель не предоставляет информацию таким образом, то арендатор может направить уведомление или судебное обслуживание: a) лицу, которому выплачивается арендная плата; б) адрес, по которому выплачивается арендная плата; или c) адрес, по которому отправляется налоговый счет.(Кодекс штата Мэриленд, недвижимость, раздел 8-210)

Общая ответственность

Общее правило в Мэриленде состоит в том, что домовладелец несет ответственность «проявлять разумную осмотрительность и обычную заботу, чтобы сохранить часть (помещения), находящуюся под его контролем, в достаточно безопасном состоянии». Скотт против Уотсона , 278 Мэриленд, 160, 165 (1976). Это правило применяется к дефектам в общих помещениях и к преступным действиям, совершенным в общих помещениях, находящихся под контролем арендодателя.

В деле Scott v. Watson отец истца был убит в подземном гараже многоквартирного дома, где он был арендатором. Суд заявил, что домовладелец обязан «проявлять разумную заботу о безопасности арендатора». ид. at 167. То, что является разумной осторожностью, зависит от обстоятельств, таких как осведомленность арендодателя о масштабах преступной деятельности в помещении. Суд заявил, что «если домовладелец знает или должен знать о преступной деятельности против лиц или собственности в местах общего пользования, он обязан принять разумные меры с учетом существующих обстоятельств, чтобы устранить условия, способствующие возникновению преступная деятельность.« Id. at 169. Арендодатель будет нести ответственность, если его халатное неиспользование определенных шагов для защиты безопасности арендатора» повысит вероятность конкретной преступной деятельности, которая имела место ». Id.

Дымовые извещатели и спринклерные системы

Дымовые извещатели
Общие требования
Каждая спальная зона в жилом помещении (включает всех зданий, предназначенных для размещения спальных мест, таких как дома на одну и две семьи, многоквартирные дома, гостиницы, мотели, общежития, ночлежки и т. Д.) должен быть снабжен хотя бы одним одобренным детектором дыма, установленным в порядке и в месте, одобренном Комиссией по предотвращению пожаров Мэриленда. Детектор должен обеспечивать сигнализацию, подходящую для предупреждения пассажиров.

Размещение
Для всех новых жилых единиц, для которых разрешение на строительство выдается 1 января 1989 г. или после этой даты и которые работают на переменном токе (AC), на каждом уровне, включая цокольный этаж, должен быть как минимум один детектор дыма, но исключая чердак.Если из-за этого положения в жилом блоке требуются два или более детектора дыма, они должны быть такого типа и установлены таким образом, чтобы активация одного вызывала срабатывание всех остальных требуемых детекторов в блоке.

Аккумулятор и электроэнергия
Во всех новых жилых помещениях, разрешение на строительство которых выдается 1 июля 1990 г. или после этой даты и которые предусматривают подключение к электросети переменного тока, все детекторы дыма должны быть такого типа, которые работают как от батареи, так и от первичного источника питания переменного тока.

Установка и обслуживание
В доме на 1, 2 или 3 семьи, построенном до 1 июля 1975 года, жильцов каждой квартиры должен оснастить квартиру по крайней мере одной одобренной батареей или детектором дыма с первичным электрическим током переменного тока. Житель также должен поддерживать извещатель в хорошем рабочем состоянии.

Во всех других случаях аренды арендодатель несет ответственность за установку детектора дыма, а после личного уведомления или письменного уведомления, отправленного заказным письмом от арендатора, арендодатель несет ответственность за ремонт или замену детектора.Если арендатор лично уведомляет арендодателя о механической неисправности, арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию, подтверждающую получение уведомления.

Арендатор не имеет права снимать детектор дыма или выводить его из строя.

Арендодатель может потребовать возвращаемый залог за детектор, не превышающий его стоимость. Это положение не распространяется на отели и мотели.

Жилые помещения для лиц с нарушениями слуха
Если глухой или слабослышащий житель обратился с письменным запросом к арендодателю, арендодатель должен предоставить детектор дыма, который может излучать световой сигнал, одобренный национально признанной испытательной лабораторией для электрических приборов и достаточный для предупреждения глухих. или слабослышащий человек.

Все отели и мотели должны иметь хотя бы один специальный детектор дыма для глухих или слабослышащих на каждые 50 или менее единиц. Владелец может потребовать возвращаемый залог за переносной дымовой извещатель, размер которого не превышает стоимости извещателя.

Владелец отеля или мотеля должен повесить на стойке регистрации или стойке заметную табличку с указанием наличия детекторов дыма для людей с нарушениями слуха.

Правоприменительные меры для жилых помещений, построенных до 1 июля 1975 г.
Каждый раз, когда должностное лицо пожарной службы расследует пожар в жилом доме на 1, 2 или 3 семьи, построенном до 1 июля 1975 года, и обнаруживает, что требуемые датчики дыма не были установлены, он издает приказ, требующий от жильца установить датчики.Несоблюдение этого приказа в течение 15 дней с момента переселения в жилище наказывается только штрафом в размере не более 50 долларов США.

Государственное разрешение на продажу и установку
Продажа и установка систем обнаружения дыма, в том числе специализированных детекторов для глухих и слабослышащих, должна осуществляться в соответствии с Кодексом пожарной безопасности штата Мэриленд и правилами. Каждый производитель, продающий на коммерческой основе или предлагающий для продажи системы обнаружения дыма в Мэриленде, должен получить одобрение для каждой модели от государственного пожарного маршала.

Системы обнаружения дыма могут использоваться только для обнаружения и сигнализации в случае пожара.

Спринклерные системы
Если это одобрено Комиссией по предотвращению пожаров, одобренная автоматическая спринклерная система может быть установлена ​​вместо системы обнаружения дыма.

Штрафы
Лицо, сознательно нарушившее этот закон или какое-либо постановление, принятое Государственной комиссией по предотвращению пожаров, будет оштрафовано на сумму не более 1000 долларов или заключено в тюрьму на срок не более 10 дней, или и то, и другое.Каждый день, когда нарушение продолжается после получения информации или официального уведомления о том, что это нарушение, является отдельным правонарушением.
(Кодекс штата Мэриленд, статья 9-102 статьи об общественной безопасности)

Вернуться в «Здоровые дома»

Влияние практики управления зданием на цены на жилую недвижимость в Гонконге

  • Бейли Н. и Робертсон Д. (1997) Управление квартирами в совместной собственности: уроки из других стран, Policy Press, Бристоль.

    Google Scholar

  • Байич В. (1993) «Автомобили и неявные рынки: оценка модели структурного спроса на характеристики автомобилей», Прикладная экономика, 2, 541–551.

    Артикул Google Scholar

  • Бенгтссон, Б. (1998) «Дилемма арендаторов: коллективные действия в жилищном строительстве», Жилищные исследования, 13 (1), 99–120.

    Артикул Google Scholar

  • Бенгтссон, Б.(2001) «Решение дилеммы арендаторов: коллективные действия и нормы сотрудничества в жилищном строительстве», Жилищное строительство, теория и общество, 17 (4), 175–187.

    Артикул Google Scholar

  • Кэригхед, Г. (2003) Безопасность высотных зданий и пожарная безопасность, Баттерворт-Хайнеманн, Амстердам.

    Google Scholar

  • Чау, К.В., Вонг, С.К. и Yiu, C.Y. (2004) «Стоимость предоставления балкона в квартирах в Гонконге», Property Management, 22 (3), 250–264.

    Артикул Google Scholar

  • Cheng, R.W.M. (1998) «Управление собственностью», в Пун, T.N.T. и Чан, E.H.W. (ред.) Развитие недвижимости в Гонконге, Pace Publishing, Гонконг, стр. 254–263.

    Google Scholar

  • Чой, Ю.Л. (1998) «Вопросы безопасности зданий», в Департаменте строительства (ред.) Строительство зданий в Гонконге, Департамент строительства, Гонконг, стр.3–14.

    Google Scholar

  • Chung, B.H.K. (1999) «Опасности для безопасности и здоровья в зданиях», Журнал обследования зданий, 1 (1), 41–42.

    Google Scholar

  • DeCarlo, J.W. (1997) Управление недвижимостью, Прентис-Холл, Верхняя Седл-Ривер, Нью-Джерси.

    Google Scholar

  • Эгбуджи, А. (1999) «Управление рисками организационных записей», Журнал управления записями, 9 (2), 93–116.

    Артикул Google Scholar

  • Fong, P.K.W. (1984) Управление многоэтажного жилого строительства в Гонконге, Институт жилищного строительства, Гонконгский филиал, Гонконг.

    Google Scholar

  • Хаккинен, К. (1999) «Снижение рисков в компаниях за счет лучшего понимания безопасности», Закон и страхование, 4 (1/2), 51–54.

    Артикул Google Scholar

  • Гастингс, Э.М., Вонг, С.К. и Уолтерс, М. (2006) «Управление в среде совместного владения: управление имуществом с множественным владением в Гонконге», Property Management, 24 (3), 293–308.

    Артикул Google Scholar

  • Ho, D.C.W., Chau, K.W., Cheung, A.K.C., Yau, Y., Wong, S.K., Leung, H.F., Lau, S.S.Y. и Вонг, W.S. (2008) «Обзор состояния здоровья и безопасности многоквартирных домов в Гонконге», Building and Environment, 43 (5), 764–775.

    Артикул Google Scholar

  • Ho, D.C.W, Chau, K.W., Yau, Y. and Wong, S.K. (2007) «Эмпирическое исследование несанкционированных пристроек в многоэтажных жилых домах в Гонконге», Труды Шестой Китайской конференции по городскому жилищному строительству, 26–28 марта, Пекин, стр. 263–272.

  • Ho, D.C.W., Yau, Y., Wong, S.K., Cheung, A.K.C., Chau, K.W. и Leung, H.F. (2006) «Влияние режимов управления зданиями на характеристики зданий в Гонконге», Property Management, 24 (3), 309–321.

    Артикул Google Scholar

  • Хогарти, Т.Ф. (1975) «Отношения цены и качества для автомобилей: новый подход», Applied Economics, 7 (1), 41–51.

    Артикул Google Scholar

  • Департамент внутренних дел. (2001) Управление зданием, Департамент внутренних дел, Гонконг.

  • Бюро жилищного строительства, планирования и землепользования. (2004) Управление и обслуживание зданий: Консультации с общественностью, Бюро жилищного строительства, планирования и землепользования, Гонконг.

  • Бюро жилищного строительства, планирования и землепользования. (2005) Управление и обслуживание зданий: Консультации с общественностью по вопросам обязательной инспекции зданий, жилищного строительства, планирования и землепользования, Гонконг.

  • Hui, E.Y.Y. (2005) «Ключевые факторы успеха управления зданиями в больших и плотных жилых комплексах», Facility, 23 (1/2), 47–62.

    Артикул Google Scholar

  • Отдел информационных услуг.(1997) Руководство по пожарной безопасности, Правительственная типография, Гонконг.

  • Хименес, Э. (1983) «Масштабы и детерминанты улучшения жилищных условий в рамках самопомощи: проект Tondo в Маниле», Land Economics, 59 (1), 70–83.

    Артикул Google Scholar

  • Куорниф, Ф. и Хейл, А. (1997) «Уроки происшествий на работе», в Редмилле, Ф. и Раджане, Дж. (Ред.) «Человеческий фактор в критически важных для безопасности системах», Баттерворт-Хайнеманн, Оксфорд. , стр.257–286.

    Google Scholar

  • Кент, П., Мерри, М. и Уолтерс, М. (2002) Управление зданием в Гонконге, LexisNexis, Гонконг.

    Google Scholar

  • Lai, L.W.C. и Хо, D.C.W. (2001) «Несанкционированные постройки в высотных зданиях с высокой плотностью застройки», Управление недвижимостью, 19 (2), 112–123.

    Артикул Google Scholar

  • Лау, М.C.H. (2005) «Стоимость собственности и качество управления недвижимостью в Гонконге», Труды Международного симпозиума CRIOCM 2005 по развитию управления строительством и недвижимостью, 30 октября — 2 ноября, Ханчжоу, стр. 469–476.

  • Малхотра, Х.Л. (1987) Пожарная безопасность в зданиях, Строительный научно-исследовательский центр, Борхамвуд.

    Google Scholar

  • Нилд, С. (1990) «Правовая основа актов взаимного соглашения», в Нилд, С.и Сихомбинг Дж. (ред.) Управление многоэтажными зданиями, Гонконгский юридический журнал, Гонконг, стр. 1–25.

    Google Scholar

  • Нг, Х.Ф. (2004) «Гигиенические факторы, определяющие жилые здания в Гонконге», неопубликованная диссертация на степень бакалавра наук, факультет недвижимости и строительства, Гонконгский университет, Гонконг.

  • Париж, D.E. (2006) «Влияние услуг по управлению недвижимостью на жителей доступного жилья в Атланте, штат Джорджия», Журнал производительности построенных объектов, 20 (3), 222–228.

    Артикул Google Scholar

  • Робинсон, К.К. (1946) «Взаимосвязь между состоянием жилищ и арендной платой по признаку расы», Журнал экономики земли и коммунальных услуг, 22 (3), 296–302.

    Артикул Google Scholar

  • Розен С. (1974) «Гедонистические цены и неявные рынки: дифференциация продуктов при чистой конкуренции», Журнал политической экономии, 82 (1), 34–55.

    Артикул Google Scholar

  • Правительство Специального административного района Гонконг. (2008) «Отчеты о коррупции, связанные с управлением зданиями», доступны по адресу http://www.info.gov.hk/gia/general/200805/28/P200805280080.htm. , по состоянию на 5 ноября 2008 г.

  • Vandell, K.D. и Лейн, Дж. (1989) «Экономика архитектуры и городского дизайна: некоторые предварительные выводы», Журнал Американской ассоциации экономики недвижимости и городского хозяйства, 17 (2), 235–265.

    Артикул Google Scholar

  • Уолтерс, М. (2002) «Трансакционные издержки коллективных действий в многоэтажной недвижимости Гонконга», Международный журнал социальной экономики, 29 (4), 299–314.

    Артикул Google Scholar

  • Wan, H.H.Y., Ho, D.C.W. и Яу, Ю. (2006) «Влияние органов управления на качество управления частными жилыми зданиями в Гонконге», Surveying and Built Environment, 17 (2), 73–77.

    Google Scholar

  • Wong, S.

  • alexxlab

    Related Posts

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *