Просрочка по договору долевого участия в строительстве: Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Содержание

особенности начисления и взыскания в 2020 году. Обзор Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423

1. Неустойка за нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля 2020 по 31 декабря 2020  (п. 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423).

Например, срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31.12.2019, по состоянию на 20 апреля 2020 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Начисление пени будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.

От неустойки освобождены все застройщики, независимо от причин и периода просрочки, наличия/отсутствия препятствий к передаче квартиры до введения карантина и каких-либо иных обстоятельств.

Такое решение выглядит спорным и негативно отразится на дольщиках. Например, в ситуации, когда дом достроен, своевременно сдан, но в квартире есть недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять. Возникают сомнения в том, что отдельные застройщики в подобных ситуациях поспешат эти недостатки устранять. Ведь безнаказанно не торопиться с передачей квартиры они могут до конца текущего года.

 

2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ.

Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца.

Если участник долевого строительства расторгает договор в одностороннем или судебном порядке, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Правительство РФ освободило застройщиков от уплаты этих процентов за период с 03.04.2020 по 31.12.2020.

Недобросовестные застройщики и ранее не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам.

Добиваться возврата денег приходится через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ст. 333 ГК РФ не такая уж и редкость. Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически получили разрешение на безнаказанное удержание денег дольщика на протяжении 9 месяцев.

Конечно, можно взыскать деньги с застройщика в суде. Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела в суде и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что даже больше 9 месяцев.

Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2020 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект.  Застройщик же за это отвечать не будет.

Для отдельных дольщиков последствия такого решения Правительства РФ могут стать катастрофическими. Тем более, если положение застройщика будет стремительно ухудшаться.

 

3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 03.04.2020г.

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.  Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:   

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику

до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Остается только догадываться, что имели ввиду авторы Постановления 423, изложив правило об отсрочке так, как есть. Попробуем разобраться, в отношении каких неустоек действует отсрочка.  

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423 значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Например, последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком он нарушен. Дольщик направил (вручил) застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка.

На все это «распрекрасие» накладывается проблема со взысканием потребительского штрафа за неуплату неустойки по требованию дольщика до его обращения в суд. Надо полагать, штраф к отсроченной неустойке не применим? 

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве , где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см.

, напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 участники долевого строительства получили исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.  

Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.  

  Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия. Хотя не исключено какое-нибудь оригинальное толкование в духе: «здесь работает, а здесь до нового года отключили».

 

Ожидая будущих толкований судами правил об отсрочке по уплате неустоек, надеемся, что они не будут столь неоднозначными и односторонними как обсуждаемое Постановление.

 

P.S. Постановлением 423 запрещено взыскивать с застройщика убытки, которые тот причинил участнику долевого строительства с 3 апреля и до конца 2020 года из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории, где находится стройплощадка.  Например, не удастся взыскать расходы по вынужденному найму другой квартиры за этот период.

 

Неустойка по ДДУ – 2020: особенности начисления и взыскания

3.

Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 3 апреля 2020

До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2020.  

Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:   

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.».

Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423, значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.

Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку. Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?

Допустим, речь о вручении требования.

Рассмотрим пример. Последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком его нарушил. Дольщик вручил застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2020 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2020 по 02.04.2020. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.

Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году. По ней действует отсрочка. И если такой дольщик будет судиться сейчас, «потребительского» штрафа за неуплату неустойки по досудебному требованию не будет. Ее же застройщик может не платить до 2021 года.

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из закона об исполнительном производстве, где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., ст. 320 АПК РФ, ст. 432 ГПК, Федеральный закон от 02.

10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Тогда резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2020 выданы исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?

Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в Постановлении № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки.  

Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.

То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к. по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия.

***

Весь этот год нам предстоит работать в условиях действия наспех составленного и крайне неоднозначного 423-го Постановления. Уже сейчас видны возможные негативные последствия заложенных в нем решений для участников долевого строительства. Остается надеяться, что правительственные меры поспособствуют тому, чтобы все или большинство реализуемых застройщиками проектов будут завершены.

Что делать, если нарушен срок передачи квартир? Калькулятор неустойки

Наши юристы бесплатно консультируют дольщиков и представляют их интересы в суде по вопросам защиты их прав. Существует несколько способов, как участник долевого строительства может воздействовать на недобросовестного застройщика:

  1. взыскать неустойку с застройщика за нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию, убытки и компенсацию морального вреда? У наших юристов очень большой опыт по таким судебным делам. Мы подсчитали, что во Владивостоке в среднем на один год задерживается сдача домов, а это 365 дней. За каждый такой день предусмотрена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
  2. расторжение договора долевого участия, взыскание уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Необходимо отметить, что в практике работы наших юристов есть дела, по которым застройщика обязали выплатить рыночную цену квартиры, купленную по договору долевого участия.

Для получения консультации обращайтесь по телефону +7 (423) 280-02-07. Консультации бесплатны.

On-line калькулятор неустойки

1. Расчёт неустойки в случае просрочки передачи квартиры застройщиком.

Консультации юристов

Пояснение. В поле “Цена ДДУ” online-калькулятора необходимо ввести стоимость объекта долевого строительства, которая указана в договоре долевого участия, в поле “Просрочка” – количество дней со дня, когда квартира или иное недвижимое имущество должны быть переданы дольщику по договору, до дня, когда имущество фактически передано (или по сегодняшний день – в том случае, если квартира не передана).

Обоснование. Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве…”, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

2. Расчёта процента за пользование денежными средствами дольщика в случае, если застройщик не вправе был их привлекать.

Неустойка для дольщика-физлица:0

Неустойка для дольщика-юрлица:0

Рассчитать

Сбросить

Пояснение. В поле “Оплачено” online-калькулятора необходимо ввести сумму в рублях, которую дольщик передал застройщику, в поле “Срок использования” – количество дней со дня, когда деньги были приняты застройщиком, до дня написания претензии или подачи искового заявления в суд.

Обоснование. Согласно части 3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 “Об участии в долевом строительстве…”, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома либо договора аренды, договора субаренды, или в случаях, предусмотренных Федеральным законом “О содействии развитию жилищного строительства”, договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком (часть 1 статьи 3 закона N 214-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 1 статьи 3 закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства, допускается только:

  1. на основании договора участия в долевом строительстве;
  2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 закона N 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение этих требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 закона N 214-ФЗ).

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях (часть 2.2 статьи 1 закона N 214-ФЗ).

Иск о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании неустойки, убытков, морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства

 

01 марта 2015 года Истцом было приобретено право требования к Ответчику (Застройщик) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) (приложение 3) на основа­нии соглашения об уступке правомочий (приложение 4), соглашения о переуступке правомочий (приложение 5). Согласно договору, Ответ­чик обязался своими силами или с привлечением третьих лиц построить «Объект» – многоэтажные жилые дома с помеще­ниями административного и общественного назначения и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новодмитровская, д.28, расположенный на земель­ном участке с кадастровым номером и после получе­ния документа, разрешающего вод в эксплуатацию Объ­екта, передать в собственность Истца следующий объект долевого строительства: квартира № 55 в жилом доме № 8, площадью 42.05 кв.м. Срок передачи квартиры определен п.5.2 договора: не позднее 02 марта 2015 года.

Истец, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и при­нять квартиру по акту приема-передачи. Цена квартиры определена п.4.2 договора. Истец выполнил свое обязательство по оплате, что подтвержда­ется платежным поручением (приложение 6).

Прием-передачу квартиры Истец и Ответчик произвели 21 декабря 2015 года по акту приема-передачи, подписанному с возражениями (приложение 7).

Таким образом, Ответчик нарушил срок выполнения своих договорных обязательств, установленный в договоре. Период просрочки передачи квартиры составил 192 дня.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку выполнение работ по договору участия в долевом строительстве Истцу было необходимо для удовлетворения личных нужд, к данным правоотно­шениям приме­нимо законодательство РФ о защите прав потребителей. Согласно ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель вправе требовать полного возме­щения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» «моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компен­сация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесённых потребителем убытков».

Согласно ч.2 Постановления Пленума ВС РФ от 20 декабря 1994 г. № 10 моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с временным ограничением или лишением каких-либо прав. В связи с просрочкой передачи квартиры у Истца в течение семи месяцев отсутствовала возможность владеть и пользоваться квартирой, хотя, согласно условиям договора долевого участия, такая возможность должна была возникнуть 02 марта 2015 года, что повлекло для него неприятные эмоциональные переживания.

Как указано в п. 28 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года достаточным условием для удовлетворения иска гражданина – участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 309, ст.330, ст.15 ГК РФ, ст. ст. 131, 132, ст.100 ГПК РФ

ПРОШУ:

  1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства.
  2. Взыскать с Ответчика расходы на оплату услуг представителя.
  3. Взыскать с Ответчика моральный вред.
  4. На основании ч.3 ст. 7 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» прошу освободить Истца от уплаты государственной пошлины.

 

Приложения:

  1. Расчет цены иска.
  2. Копия искового заявления.
  3. Копия договора участия в долевом строительстве
  4. Копия соглашения об уступке правомочий
  5. Копия соглашения о переуступке правомочий
  6. Платежное поручение об оплате цены договора
  7. Копия акта приема-передачи объекта долевого строительства
  8. Договор оказания услуг
  9. Квитанция об оплате денежных средств по договору оказания услуг и др.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры. — Общество защиты прав потребителей

Какие последствия нарушения сроков сдачи дома застройщиком участникам долевого строительства?

Как взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, как рассчитать и самостоятельно подготовить претензию?

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Требования к качеству переданной застройщиком дольщику квартиры.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году

В данном материале мы рассмотрим практические моменты как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия в 2018 году. Судебная практика предъявляет ряд требований к порядку взыскания неустойки, соблюдение которых позволит Вам избежать снижения размера неустойки, а также разобраться в тонкостях расчета размера неустойки при пропуске сроков долевого строительства многоквартирного дома.

Содержание статьи:

1. Неустойку снижать нельзя, но…

2. Как не допустить снижение неустойки

3. Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

4. С какого момента нужно рассчитывать неустойку

Выводы

Неустойку снижать нельзя, но…

На сегодняшний день суды достаточно часто снижают, иногда значительно, размер установленной законом неустойки, подлежащей взысканию с застройщика при нарушении им своих обязательств по договору долевого строительства.

Как застройщику это удается в рамках действующего законодательства?

И так, согласно ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при ненадлежащем исполнении обязательств застройщик обязан выплачивать потребителю неустойку. При нарушении сроков передачи квартиры потребителю неустойка рассчитывается по правилам ч. 2 ст. 6 указанного закона.

Однако понятие неустойки и возможность ее снижения устанавливаются в другом законе – ст.ст. 330-333 Гражданского кодекса РФ. Анализ указанных положений позволяет утверждать, что в случаях приобретения квартиры по договору долевого участия гражданином для личного пользования снижение законной неустойки допускается в исключительных случаях. При этом, обязательным условием снижения размеров неустойки судом является наличие ходатайства застройщика с обязательным указанием и обоснованием мотивов, по которым снижение является допустимым.

В частности, застройщик должен представить доказательства того, что взыскание неустойки в том или ином размере приведет к получению потребителем необоснованной выгоды – что, согласитесь, достаточно сложно себе представить. При этом застройщик также обязан обосновать исключительность того или иного указанного им в ходатайстве случая, являющегося основанием для снижения законной неустойки.

Таким образом, если застройщик не заявляет ходатайства о снижении размера неустойки либо не предоставляет доказательств обоснованности мотивов снижения неустойки суд должен удовлетворить требование в полном объеме. В противном случае нужно подавать жалобы на принятые судебные решения, вплоть до Верховного Суда РФ (определение ВС РФ от 20.10.2015).

Как не допустить снижение неустойки

И так, если ходатайства о снижении неустойки от застройщика не поступило – суд снижать ее размер не имеет права. Но если соответствующее ходатайство имеется, недопустимо пускать все на самотек.

Приведем несколько примером, какие можно принять меры по оспариванию ходатайства. При этом, рекомендую фиксировать свои возражения в письменной форме и приобщать к материалам гражданского дела.

Первое, на что нужно обращать внимание суда, это на требования п. 1,2 ст. 333 ГК РФ, согласно которым снижение неустойки возможно при наличии одновременно трех обстоятельств:

1) исключительность случая, являющегося основанием для снижения неустойки;

2) явная несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения сроков строительства;

3) взыскание неустойки может повлечь получение потребителем необоснованной выгоды.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При этом доказать все эти обстоятельства должен застройщик – потребителю достаточно лишь обозначить, что застройщик никак не обосновал перечисленные обстоятельства (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Более того, согласно сложившейся судебной практике не являются безусловным основанием для снижения неустойки такие обстоятельства как:

  • тяжелое финансовое положение застройщика;
  • наличие у застройщика задолженности перед другими кредиторами;
  • наложение ареста на денежные средства или иное имущество застройщика;
  • отсутствие бюджетного финансирования по объекту строительства;
  • неисполнение обязательств контрагентами застройщика;
  • выполнение ответчиком социально значимых функций;
  • и т.п.

При формулировании возражений против заявленного ходатайства застройщика об уменьшении размера неустойки, участник долевого строительства не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для потребителя, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. В частности, допустимо ссылаться на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

Если Вам удастся подтвердить отсутствие законных оснований для уменьшения размера неустойки, суд откажет в ходатайстве о снижении размера неустойки (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Штраф за неуплату неустойки. Миф или правда?

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы данным федеральным законом применяется закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя о взыскании неустойки с застройщика суд взыскивает также штраф в размере пятидесяти процентов от удовлетворенной суммы неустойки за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Имейте в виду, что взыскание штрафа возможно только при условии досудебного обращения к застройщику с требованием о выплате законной неустойки в добровольном порядке.

Также учитывайте, что выплата застройщиков неустойки участнику долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает его от уплаты штрафа. Будьте осторожны в таком случае и ни в коем случае не отказывайтесь от иска в суде. Поскольку если Вы напишите заявление о прекращении производства в части взыскания неустойки (ст.220 Гражданского процессуального кодекса РФ), то потом суд автоматически откажет Вам и во взыскании штрафа (определение ВС РФ от 26.04.2016).

С какого момента нужно рассчитывать неустойку

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщики прописывают два периода для описания сроков завершения строительства и определения порядка приема-передачи квартиры:

1) плановый срок завершения строительства;

2) срок передачи квартиры потребителю.

Как правило срок передачи квартиры определяется в зависимости от момента завершения строительства (например, в течение шести месяцев после окончания сроков завершения строительства). Однако, закон предписывает иной порядок.

Согласно ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения соответствующего разрешения застройщик обязан передать квартиру потребителю не позднее предусмотренного договором срока.

Другими словами, закон определяет начало течения срока передачи квартиры потребителю с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (определение ВС РФ от 04.07.2017), и нарушение срока передачи квартиры влечет за собой ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ. Устанавливать иной момент, с которого исчисляется срок передачи квартиры потребителю закон запрещает.

Однако в такой ситуации не ясно как определять сроки в том случае, если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обществом не получено, а плановый срок завершения строительства уже истек.

Естественно, что застройщик придерживается позиции, что раз нет разрешения на ввод в эксплуатацию, то событие, обязывающее его в соответствии с условиями договора передать квартиру потребителю, не наступило. И поскольку срок передачи квартиры не наступил, следовательно, ни о какой ответственности и речи быть не может.

Но и в этом случае потребителя вводят в заблуждение.

Позиция застройщика противоречит положениям ст. 431 ГК РФ и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором долевого строительства сроками, а предусмотренная законом неустойка в такой ситуации бесполезна, поскольку не стимулирует застройщика к своевременному исполнению своих обязательств и не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Рассмотрим положения действующего законодательства о порядке передачи квартиры с точки зрения судебной практики.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку – ч. 2 ст. 6 Закона№ 214-ФЗ.

Статьей 190 ГК РФ установлены общие правила определения сроков в гражданском праве. Указанные положения не исключают возможности застройщика определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Однако застройщик неверно их применяет. В тех ситуациях, когда разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, срок передачи квартиры потребителю необходимо исчислять со следующего дня после истечения планового срока завершения строительства.

Другими словами, с учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение определенного срока после получения соответствующего разрешения необходимо толковать в следующей последовательности:

1) застройщик обязан передать квартиру не позднее определенного договором срока с момента ввода дома в эксплуатацию;

2) если разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не получено в указанный в договоре плановый срок завершения строительства, после истечения срока передачи квартиры потребителю последний вправе требовать взыскания неустойки.

Такое толкование договоров долевого участия в строительстве нашло подтверждение в судебной практике (Определение Судебной коллегии ВС РФ от 3 октября 2016 года).

Выводы

Практика разрешения споров в сфере долевого строительства многоквартирных домов задает все новые и новые вопросы. И неприятность этих вопросов для простых потребителей, заключается в том, что никто не задумывается о них, пока не сталкивается с определенными проблемами. Как правило, в таких ситуациях из-за незнания или упущения потребители не могут эффективно защитить свои права.

Изучение актуальной судебной практики может исключить целый ряд ошибок и повысить вероятность максимально эффективного взыскания неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия.

Если у Вас имеются вопросы по Вашей ситуации, обращайтесь!

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Юрист по ДДУ в Москве.

Взыскание неустойки по договору долевого участия с помощью профессиональных юристов. Цены на услуги

Юрист по ДДУ (договору долевого участия) – Ваш надежный союзник в спорах о взыскании неустойки с недобросовестных застройщиков. Допускаемые застройщиками срывы договорных сроков передачи объектов недвижимости приводят к тому, что когда речь заходит об их возмещении, получают отказ либо не получают ответа на свои требования в принципе. Мы поможем привлечь застройщика к ответственности и получить справедливую компенсацию за невозможность получить жилье в согласованный срок.

Юристы по неустойке по ДДУ

Статистика последних лет весьма печальная: более 80 % застройщиков допускают просрочки передачи дольщикам объектов недвижимости.

К сожалению, даже многолетнее присутствие на рынке недвижимости крупных застройщиков и количество проданных объектов не дает гарантий их добросовестности – также как и другие они допускают срывы сроков, подчас даже многолетние.

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…» в совокупности с Гражданским кодексом РФ и Законом «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность строительных компаний возместить все расходы покупателей, а также выплатить им неустойку, если сроки передачи приобретенной квартиры будут сорваны.

Именно эту неустойку по ДДУ помогут взыскать наши юристы. Она подлежит начислению за каждый день просрочки вплоть до подписания акта о передаче объекта, но выплачивается, к сожалению, только по решению суда (платить неустойку без судебного разбирательства застройщикам не выгодно). Закон не устанавливает обязательное досудебное урегулирование спора (хотя этот порядок может быть установлен ДДУ, поэтому внимательно его читайте), но направленная застройщику претензия с требованием о выплате неустойки даст право дольщику претендовать на взыскание штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы.

Чтобы начать работу по защите нарушаемых просрочкой прав, обратитесь за бесплатной консультацией к квалифицированным юристам нашей компании. Уже на этой стадии Вам будут известны перспективы дела и даже предполагаемый размер неустойки, который Вы сможете получить с застройщика по решению суда.

Кто платит пайпер? Финансирование подрядных работ

Учитывая текущее ограниченное предложение финансирования развития от традиционных финансовых институтов, разработчики ищут альтернативные источники, как для запуска новых проектов, так и для завершения проектов, в которых их существующие кредитные лимиты были превышены.

Возможный альтернативный источник финансирования может исходить от подрядчиков. Некоторые подрядчики, похоже, готовы вложить средства в свои резервы, чтобы поддерживать работу (и доброжелательность с клиентами) за счет краткосрочного денежного потока.Недавно мы увидели на рынке свидетельства того, что и девелоперы, и подрядчики активно ищут такие механизмы.

Две модели

В разработке находятся две основные модели:

  • Подход с «долевым участием», аналогичный соглашению типа PFI , в соответствии с которым создается автомобиль специального назначения (SPV) для проведения разработки, а подрядчик становится участником долевого участия в SPV.
  • Подход «отложенного платежа», при котором подрядчик отказывается от промежуточного платежа в обмен на повышенную процентную ставку до окончательного платежа.

В обоих случаях подрядчик будет рассчитывать на возврат своих инвестиций, когда завершенная разработка принесет поток доходов, хотя мы видели, что некоторые подрядчики готовы предложить определенным стратегическим клиентам «беспроцентную» отсрочку платежа. Однако, учитывая текущую очень низкую базовую ставку, разница между «беспроцентной» и премиальной процентной ставкой, возможно, не столь значительна.

Участие в капитале

Подход с долевым участием может иметь преимущество в виде получения авансовых денежных средств для застройщика, которые не обязательно будут направлены на возврат платежей по контракту на строительство.Это также позволяет разработчику гибко вводить финансирование из других источников. Однако это может привести к конфликтам между интересами подрядчика как долевого инвестора и застройщика.

Отсрочка платежа

Подход с отсрочкой платежа с большей вероятностью будет использоваться, чем подход с долевым участием, для дополнения финансирования существующих разработок, где у разработчика, возможно, закончились деньги. Однако мы также видели, как эта модель используется в отношении новых проектов.Он включает в себя пересмотр и изменение существующего строительного контракта. Хотя может показаться, что это ставит подрядчика в доминирующую позицию на переговорах, у него может быть ограниченное пространство для маневра, учитывая, что:

  • Потенциальная окупаемость инвестиций по-прежнему зависит от успешного сбыта завершенного проекта.
  • Обеспечение платежа может быть ограничено вторым сбором выше уровня развития после существующих спонсоров.

В качестве общей проблемы подрядчик не захочет рисковать финансовым крахом проекта, слишком далеко зашедшего застройщика.

Прочие вопросы для подрядчика

Подрядчик также должен учитывать потенциальный риск необходимости постоянного финансирования на случай любых задержек в разработке, которые могут быть не по его вине (при условии, что другие источники финансирования застройщика к этому этапу исчерпаны). Точно так же подрядчик будет искать право наложить вето на дальнейшие изменения в объеме работ.

Долгосрочная тенденция?

Подрядчики, которые осторожно относились к своим денежным потокам во время экономического спада, вероятно, будут иметь гораздо больше возможностей для предоставления дополнительных финансовых средств, чем многие из застройщиков, и в ближайшем будущем кажется, что такие договоренности могут привести к появлению некоторых новых договорных структур развивающийся. Однако маловероятно, что подрядчики останутся основным источником финансирования после того, как вернется доверие к рынку и процентные ставки снова вырастут.В конце концов, у них есть доступ только к ограниченным ресурсам, прежде чем они тоже будут искать заимствования у традиционных финансовых институтов.

Участие подрядчика в финансировании частного проекта:

Финансирование подрядчика в действии

Хотя участие подрядчиков в финансировании проектов еще не стало широко распространенным явлением на строительном рынке, это не беспрецедентно.

В середине 2000-х, например, промышленность по производству этанола использовала финансирование подрядчиков, когда в Соединенных Штатах было построено большое количество предприятий по производству биотоплива.Прямое участие в финансировании строительства заводов по производству этанола стало обычным явлением для поставщиков оборудования и подрядчиков BOP / EPC. Как правило, подрядчики либо вкладывают первоначальные средства в проект, либо предлагают свои услуги по сниженной ставке, а взамен получают долю в капитале проектной организации путем выпуска обыкновенных или привилегированных единиц. Эти подразделения позволили подрядчику назначить одного или нескольких членов совета директоров проектной организации и указали, что заранее определенная сумма дивидендов должна быть выплачена подрядчику к определенной дате.Владельцы проектов были вознаграждены в рамках этой структуры финансирования не только путем получения части своих потребностей в капитале, но и благодаря использованию репутации и опыта некоторых из самых знающих подрядчиков в отрасли биотоплива для своих проектов.

Совсем недавно, в августе 2016 года, Lion One Metals Limited и Ansteel-CapitalAsia Global Engineering Inc. объявили о своем соглашении со структурой финансирования подрядчика, предусматривающей значительные инвестиции подрядчика в развитие завода по переработке золота на Фиджи. 1 Ansteel согласился предоставить EPC-услуги для проекта и профинансировать до 80% ожидаемой стоимости EPC-контракта в форме отсрочки платежа в размере до 44000000 долларов США, при этом Lion One предоставит оставшиеся 20% ожидаемой стоимости EPC-контракта. 2 Отсроченный платеж будет рассматриваться как приоритетное обеспеченное обязательство, обеспеченное активами проекта, и подлежит погашению ежеквартальными платежами плюс 7% годовых. 3 Lion One также предоставила Ansteel доли владения, равные примерно 10% от суммы отсроченного платежа, срок погашения которых наступит в более раннюю из следующих дат: последний из запланированных отсроченных платежей, или 5 лет. 4

Потенциальный подрядчик — финансовые структуры

Как показано на примере производства этанола и проекта Lion One, финансирование подрядчика может обеспечить дополнительную гибкость и безопасность реализации проекта, а также может создать значительные инвестиционные возможности для подрядчиков, поскольку оно добавляет дополнительный уровень финансирования с характеристиками, которые часто напоминают стандартные строительный кредит, но он также может отличаться от этой модели во многих отношениях.

В рамках стандартной ссуды на строительство кредитор предоставляет ссуду без права регресса, обеспеченную активами проекта и погашаемую за счет доходов от проекта. Когда финансирование подрядчика моделируется по образцу стандартной ссуды на строительство, подрядчик предоставляет часть капитала проекта либо путем прямой оплаты наличными, либо посредством отсроченных платежей, которые в противном случае должны были бы быть причитающимися по соглашению EPC или BOP. В качестве компенсации подрядчик может получить долю участия в проекте или получить отсроченную компенсацию, плюс проценты или какой-либо другой инфляционный фактор, по достижении определенных этапов проекта.Капитальные вложения подрядчика также могут окупаться с течением времени за счет распределения или других механизмов, связанных с текущими поступлениями от проекта.

В рамках этой модели ссуды на строительство собственник и подрядчик могут свободно устанавливать свои отношения, чтобы сбалансировать распределение риска и вознаграждения. Например, подрядчик EPC / BOP может напрямую получить долю в проектной компании, тем самым устанавливая отношения совместной собственности, которые могут регулироваться эквивалентом соглашения об участии или совместной деятельности.Совместное предприятие может быть создано с несколькими уровнями владения, некоторые из которых являются общими, а некоторые — предпочтительными, с распределением предпочтительных единиц, привязанных к определенным заранее определенным целям или показателям. Затем интерес подрядчика EPC / BOP может быть предоставлен путем выдачи отдельных единиц собственности, которые, в свою очередь, определяют условия и размер погашения. Паи могут быть либо отзываемыми, либо выставленными на продажу владельцем паев, что позволяет договариваться между сторонами о преимуществах и оборотах потенциального дохода.

Отступая от традиционной модели строительного кредита и традиционных ролей в проекте, стороны могут также вступать в чисто договорные отношения в рамках соглашения о совместном развитии или стратегическом альянсе, определяющего права и обязанности сторон, включая капитальные вложения. Условия соглашения определяют или ограничивают тип процентов и условия погашения для общего финансирования, поэтому требуется продуманный подход. При наличии соглашения о совместной разработке или стратегическом альянсе более традиционные инвестиции в виде кредита (в отличие от долевого участия в проектной компании) могут иметь наибольший смысл, поскольку условия погашения будут в большей степени зависеть от договорных условий, а не чем привязан к долевому участию.Но эта структура предлагает значительную дополнительную свободу для распределения рисков и выгод посредством определенных прав управления, условий распределения и погашения, а также прав выхода между сторонами.

Необходимо внимательно рассмотреть структуру, лежащую в основе любого участия подрядчика в финансировании. Существует множество факторов и проблем, которые могут серьезно повлиять на предлагаемую общую структуру, включая потенциально значительные налоговые последствия, связанные с классификацией долей собственности и распределением доходов и убытков, а также с потенциальными ценными бумагами, ростовщичеством или противодействием. -вопросы доверия, которые необходимо тщательно проанализировать.

Уникальные преимущества и риски финансирования подрядчика

Предложения подрядчика по финансированию могут дать преимущества как владельцам, так и подрядчикам. Владелец проекта может обеспечить часть своей общей потребности в капитале с некоторой дополнительной свободой творчески структурировать условия и погашение инвестиций в интересах общей экономической жизнеспособности проекта. Кроме того, имея в проекте подрядчика EPC / BOP с кожей, владелец гарантирует, что подрядчик будет иметь сильные стимулы для содействия успеху проекта.Для подрядчика EPC / BOP существует возможность существенного отличия от конкурентов и значительного увеличения шансов на заключение контракта. Финансирование подрядчиков также предоставляет подрядчикам EPC / BOP уникальную возможность диверсифицировать свои финансовые портфели и потоки доходов.

Предложения по финансированию подрядчиков также связаны с уникальными рисками. По сути, финансирование подрядчика может привести к стиранию традиционной границы между владельцем и подрядчиком. В результате очень важно, чтобы стороны тщательно продумали, как участие может повлиять на распределение рисков.В качестве примеров рассмотрим следующее:

  • Участие подрядчика в общем финансировании проекта может усложнить сценарии арбитража или судебного разбирательства, возникающие из-за неплатежей, невыполнения определенных услуг и т. Д.
  • Можно считать, что подрядчик EPC / BOP обладает повышенными знаниями (конструктивными или фактическими) об условиях площадки, независимо от того, насколько тщательное исследование площадки было фактически проведено.
  • Если подрядчик имеет право участвовать в принятии решений собственником по проекту, он может быть связан решениями собственника, касающимися изменений объема проекта, программы и бюджета, которые в противном случае могут быть оспорены.
  • Принципы компенсируемой задержки и других прав требования, которые защищают подрядчика, могут быть изменены, если подрядчик будет считаться совместно ответственным за условия проекта, которые в противном случае обычно находились бы под контролем единоличного владельца.
  • Право собственности или договорное партнерство, напоминающее совместное предприятие, может изменить отношения между подрядчиком и субподрядчиком, потенциально влияя на права удержания субподрядчика, аннулируя положения о выплате при оплате и иным образом изменяя предполагаемую структуру договора.
  • Участие в финансировании проекта, когда подрядчик не участвует в проектировании, может изменить применение доктрины Spearin и ограничить право подрядчика полагаться на адекватность дизайна проекта.

Хотя эти соображения не обязательно существенны, но если эти соображения увеличивают общий риск владельца или EPC / BOP-подрядчика, они должны быть должным образом оценены при оценке сделки в целом, и при составлении контрактных документов можно и нужно предпринять шаги для обеспечения желаемого распределение рисков сохраняется.

Хороший инструмент для правильного проекта

Если обстоятельства совпадают, предложение о финансировании подрядчика может стать отличным инструментом для достижения целей как для владельца проекта, так и для подрядчика EPC / BOP. Основным преимуществом является значительная доступная гибкость, которая дает сторонам возможность разработать структуру, адаптированную к условиям проекта и отвечающую целям как владельца проекта, так и подрядчика. Конечно, это также его самый большой риск, и важно полностью рассмотреть все различные вопросы, которые могут возникнуть, как юридические, так и практические, а также соответствующее распределение рисков и выгод между сторонами.

Примечания

1. Пресс-релиз, Lion One Metals, Lion One объявляют меморандум о взаимопонимании для EPC-контракта и финансирования поставщиков с Ansteel-CapitalAsia для строительства проекта Tuvatu Gold (24 августа 2016 г.).

2. Ид.

3. Ид.

4. Ид.

Задержек, форс-мажорных обстоятельств и прочего

Это предупреждение касается потенциального облегчения условий контракта для строительных проектов, затронутых COVID-19.Многие проекты теперь внезапно останавливаются, не запускаются или, по крайней мере, подвержены замедлению и задержкам, вызванным COVID-19. Воздействие может возникать в результате сбоев в цепочке поставок, распоряжений правительства штата или местных властей о сохранении на месте [1] и сбоев в работе персонала на всех уровнях — проектировании, строительстве на местах, производстве и инспекции. Даже без приказа оставаться на месте персонал может заболеть или оставаться дома, чтобы избежать заражения. Затраты для строительной отрасли и ваших проектов, вероятно, будут ошеломляющими.

Пришло время расторгнуть ваш контракт (как подрядчики, так и владельцы проектов) и подумать, как положения о задержке, продлении сроков или форс-мажорных обстоятельствах , а также другие положения договора и юридические теории распределяют этот необычный риск между стороны.Есть ли возможные положения об ответственности, проблемы и средства защиты, которые вы упускаете из виду? В этом предупреждении рассматривается, как в типовых контрактах на строительство распределяется риск COVID-19, а также то, как законодательство США рассматривает соответствующие положения, включая потенциальную помощь вне условий контракта.

Термин «форс-мажор » по-французски означает « превосходящая или непреодолимая сила ». В общем и гражданском праве США этот термин обычно относится к естественным и неизбежным катастрофам, которые влияют на выполнение контрактов. Форс-мажор. В положениях контракта распределяется риск таких событий. В большинстве стандартных строительных контрактов США (например, Американского института архитекторов и ConsensusDocs) термин « форс-мажор, » специально не используется. То же самое верно для федерального правительства и большинства государственных и местных строительных контрактов. Вместо этого помощь в случае форс-мажорных обстоятельств по большинству строительных контрактов в США рассматривается в положениях о задержке и продлении сроков. Для удобства мы будем использовать термин « форс-мажор », чтобы охватить все такие положения о возмещении ущерба.

По мере чтения рассмотрите эти важные вопросы по отношению к своим проектам, планируя краткосрочные действия, а также обдумывая долгосрочную стратегию и возможные последствия:

  • Является ли нарушение COVID-19 форс-мажором в соответствии с вашим контрактом?

  • Обозначается ли эпидемия, пандемия или болезнь конкретно в вашем пункте форс-мажорных обстоятельств ?

  • Если нет, подпадает ли COVID-19 под действие некоторых других событий, которые часто упоминаются в статьях о форс-мажорных обстоятельствах , таких как «стихийное бедствие», «стихийное бедствие» или просто что-то вне контроля подрядчика?

  • Большинство статей о форс-мажорных обстоятельствах допускают продление графика без компенсации. Но поддерживает ли ваша оговорка форс-мажор компенсация, а также продление времени? Разрешить одной или обеим сторонам расторгнуть договор? Предусмотреть какую-либо другую форму освобождения от договора или изменения договора?

  • Усиливает ли закон, регулирующий ваш контракт (федеральный, региональный или международный), или ограничивает ли применение положений о форс-мажорных обстоятельствах ?

  • Предлагает ли этот контролирующий закон средства правовой защиты за пределами оговорки о форс-мажорных обстоятельствах , например коммерческую невозможность?

  • Что вы должны делать сейчас, чтобы сохранить свои права и задокументировать свою позицию?

1.Что составляет событие форс-мажора ?

Вообще говоря, событие форс-мажора может иметь место, если событие является непредвиденным и неподконтрольным подрядчику. COVID-19 определенно таков. Но согласится ли суд или арбитражная комиссия с этой общей оценкой, будет выяснено только после того, как иски о возмещении ущерба будут урегулированы или иным образом пройдут через суды и формальные процедуры разрешения споров.

Хотя неопределенность впереди, ключевые факторы при определении того, предлагает ли пункт о форс-мажорных обстоятельствах облегчение последствий COVID-19, вероятно, будут включать: (1) указание ли в формулировке статьи о форс-мажорных обстоятельствах событие как неподконтрольное сторонам. ; (2) можно ли было предвидеть форс-мажор ; и (3) вызвало ли событие форс-мажор неисполнение обязательств стороной.

На первый взгляд, COVID-19 может отмечать эти флажки. Но это только первый шаг. В конечном итоге это будет зависеть от оценки фактов следующим:

  • Три фактора, перечисленные выше

  • Язык вашего договора

  • Факты, факты, факты! (т. е. что на самом деле произошло в рамках проекта)

  • Связь между COVID-19 и конкретным искомым облегчением

При рассмотрении языка контракта, если ваша оговорка о форс-мажорных обстоятельствах содержит очень конкретный список событий (например,g., «эпидемия», «пандемия», «вспышка заболевания») или другие подобные термины, то пандемия COVID-19 почти наверняка будет соответствовать этому пункту. Но обратите внимание, что «эпидемия» и «пандемия» технически не одно и то же. И некоторые суды будут строго истолковывать точные формулировки оговорок о форс-мажорных обстоятельствах , чтобы исключить события, которые конкретно не определены.

С этой целью что, если ваш контракт ограничивает форс-мажорных обстоятельств событиями, связанными с природой (например,ж., «сильные наводнения» или «землетрясения»)? В этом случае суды с меньшей вероятностью сочтут, что стороны предназначались для этого пункта, чтобы покрыть пандемию COVID-19.

Другие положения о форс-мажорных обстоятельствах могут быть гибридом конкретной и широкой форм и включать общее положение, предназначенное для охвата дополнительных потенциальных сценариев, отличных от конкретных событий. В этих случаях некоторые суды постановили, что понятия общего права форс-мажора , такие как непредвиденность, должны быть рассмотрены, когда сторона не защитила себя, специально указав событие в пункте форс-мажора .Здесь может возникнуть вопрос о том, что стороны думали и приняли ли стороны добровольно риск COVID-19 (или, возможно, менее конкретно, общей пандемии). [2]

В вашем контракте также могут быть указаны «стихийные бедствия» как оправданная задержка. Но определение «стихийных бедствий» варьируется от штата к штату. Некоторые штаты обнаружили, что стихийные бедствия включают войны, беспорядки, ураганы, наводнения, эпидемии и стихийные бедствия. COVID-19, скорее всего, будет освещен здесь. Однако в других штатах «стихийное бедствие» описывается более узко как нечто вызванное природой. Следовательно, важно определить регулирующий закон и то, как это конкретное государство использовало термин «стихийное бедствие».

Кроме того, если вы хотите применить пункт о форс-мажорных обстоятельствах , для этого очень важно соблюдать договорные требования. Обратите внимание на форму и содержание любого необходимого уведомления, а также связанные с ним сроки уведомления. Многие штаты требуют строгого соблюдения таких требований к уведомлению, а несоблюдение хотя бы одного аспекта может сделать претензию или запрос на продление недействительными.

Но даже если нет требований к срокам, лучше сообщить об этом раньше, чем позже, даже если на предварительной основе и с оговорками. Вы же не хотите казаться мешком с песком по такому серьезному вопросу. Помимо требований технического уведомления, такое общение может помочь поддерживать хорошие отношения в сложных обстоятельствах и держать всех в курсе, чтобы помочь смягчить последствия и ограничить недопонимание.

Предоставляя официальное уведомление или иным образом формулируя основу для освобождения от воздействия COVID-19, подрядчики должны пытаться ссылаться на условия контракта или юридические теории, но также опасаться слишком быстро ставить себе крест на ярлыках и потенциально лишать себя помощи в соответствии с другими положениями и теории.Владельцы также должны проявлять взаимную осторожность и усердие при реагировании.

Большинство статей о форс-мажорных обстоятельствах допускают только продление времени, а не соответствующую корректировку цен. Но COVID-19 почти наверняка приведет к увеличению стоимости производительности. Подрядчик, реагирующий слишком быстро и категорично, может без необходимости ограничиться продлением времени. И наоборот, владелец, который категорически отрицает продление срока без компенсации в соответствии с пунктом форс-мажорных обстоятельств , может оказаться защищающимся в соответствии с другим пунктом или правовой теорией, которая допускает компенсацию подрядчику.

2. Является ли COVID-19 оправданным событием согласно строительным контрактам?

Строительные контракты стандартной формы, такие как AIA и ConsensusDocs, не содержат особых положений о форс-мажорных обстоятельствах . Однако эти контракты содержат положения о простительной задержке, которые, вероятно, могут применяться к воздействиям и задержкам COVID-19. Послабление, предлагаемое в этих контрактах, могло быть продлением времени и возможностью для любой из сторон расторгнуть контракт. Но другие документы формы, такие как некоторые версии Международной федерации инженеров-консультантов (FIDIC), содержат явные положения о форс-мажорных обстоятельствах и .

Формы AIA, касающиеся оправданных задержек

В форме общих условий AIA A201-2017 (форма AIA) не используется термин « форс-мажор »; однако Раздел 8.3.1 («Задержки и продление времени») включает в себя общую терминологию, которая предоставляет несколько примеров в качестве основы для продления времени для событий, находящихся вне контроля подрядчика, и вполне может охватывать воздействия COVID-19:

Если Подрядчик задерживается в любое время в начале или в ходе Работ * * * (3) из-за трудовых споров, пожара, необычной задержки доставки , неизбежных потерь , неблагоприятных погодных условий, задокументированных в соответствии с Разделом 15 . 1.6.2, или по другим причинам, не зависящим от Подрядчика ; * * * или (5) по другим причинам, которые утверждает Подрядчик, и Архитектор определяет, оправдывают задержку , тогда Срок действия контракта должен быть продлен на такое разумное время, которое может определить Архитектор (курсив добавлен).

Воздействие

COVID-19 может относиться к нескольким из этих категорий в этом пункте формы AIA, например, «необычная задержка доставки», «неизбежные несчастные случаи» и «другие причины, не зависящие от Подрядчика.”[3]

AIA — Прекращение и приостановление работ

Статья 14.1.1.2 («Прекращение или приостановление действия контракта») формы AIA дает подрядчику право расторгнуть контракт, если работа остановлена ​​на период 30 последовательных дней не по вине подрядчика за «действие правительства, например, объявление чрезвычайного положения в стране, требующее прекращения всех работ ».

Опираясь на эту формулировку, подрядчик может иметь возможность расторгнуть договор на основании длительного перерыва в работе, требуемого распоряжением о сохранении работоспособности или другим санитарным распоряжением, запрещающим строительство, или распоряжением, имеющим прямой чистый эффект.При вызове результатом фактически является завершение для удобства; форма AIA предоставляет подрядчику право взыскать оплату за выполненную работу, разумные накладные расходы и прибыль от невыполненной работы, а также расходы, понесенные в результате такого прекращения.

Перевернув сценарий, владелец может вызвать условие о приостановке или прекращении для удобства, явно изложенное в форме AIA. Если контракт был приостановлен для удобства, подрядчик имел бы право на увеличенную корректировку стоимости контракта, включая прибыль (Статья 14.3, «Приостановление действия собственником для удобства»). Если контракт был расторгнут по соображениям удобства, владелец все равно будет вынужден заплатить подрядчику за должным образом выполненную работу; расходы, понесенные в результате расторжения договора, включая расходы, связанные с расторжением субподрядных договоров; и любые другие сборы за расторжение договора (Статья 14. 4, «Прекращение действия владельцем для удобства»).

ConsensusDocs явно оказывает помощь в случае «эпидемий»

Стандартные формы ConsensusDocs почти наверняка позволят подрядчикам избавиться от задержек в связи с COVID-19.Стандартное соглашение ConsensusDocs 200-2017 между Заказчиком и Подрядчиком конкретно определяет «эпидемии» как оправданную задержку в Статье 6.3 и дает подрядчику право на справедливое продление срока по контракту. В статье 6.3 далее приводятся многочисленные примеры причин, не зависящих от подрядчиков, включая «неблагоприятные действия правительства» и «неизбежные… обстоятельства» [4]

.
ConsensusDocs — Прекращение и приостановка работы

Что касается приостановки или прекращения действия в ConsensusDocs, подрядчики и владельцы имеют аналогичные права и средства правовой защиты, предусмотренные формой AIA.Стандартное соглашение 200 предусматривает «чрезвычайное положение в стране или иное государственное действие» в качестве основания для прекращения контракта подрядчиком и дает ему право на возмещение затрат на выполненные работы, а также на доказанные потери, затраты или расходы, включая затраты на демобилизацию, плюс накладные расходы и прибыль. по невыполненным работам (п. 11.5 «Урегулирование и урегулирование страхового убытка»). Обязательно обратите внимание на ваши требования к уведомлению, а также на право владельца исправить ситуацию, ссылаясь на такие положения.

Если собственник решает сослаться на расторжение договора в целях удобства в соответствии со статьей 11.4 из 200 форм ConsensusDocs, подрядчик все еще может взыскать (а) оплату за выполненные работы, включая накладные расходы и прибыль; (b) затраты на демобилизацию и затраты, понесенные в результате увольнения, но не накладные расходы и прибыль от невыполненной работы; (c) разумные гонорары адвокатам и расходы, связанные с расторжением договора; и (d) премия — если стороны изначально согласовали ее.

DBIA явно оказывает помощь при эпидемиях в соответствии с определением Форс-мажор

Если вы работаете над проектом «проектирование-сборка» с использованием стандартной формы Американского института дизайна и строительства (DBIA), которая включает Стандартную форму общих условий (DBIA 535, версия 2010 г. ), подрядчик, вероятно, будет иметь право на продление срока для воздействия COVID-19, но не корректировки контрактной цены.Формы DBIA определяют форс-мажорных обстоятельств и событий, включая события, не зависящие от подрядчика, включая «эпидемии». Однако, в отличие от других стандартных форм контрактов, Раздел 8.2 формы DBIA («Задержки в работе») прямо исключает форс-мажорные обстоятельства и запрещает подрядчику изменять цену контракта для событий форс-мажорных обстоятельств , но допускает такие корректировки с учетом других изменений, таких как различные условия на объекте и опасные условия.

3.Что говорят федеральные, государственные и местные контракты — простительная задержка?

Федеральные контракты на закупки не используют термин форс-мажор . Вместо этого они полагаются на положения о продлении сроков в случае задержек, не зависящих от подрядчика. Если вы работаете по федеральному контракту, ваш контракт, вероятно, включает в себя FAR 52. 249-14 («оправданные задержки»), в котором перечислены конкретные примеры оправданных случаев задержки, включая «эпидемии» и «карантинные ограничения», которые должны предоставлять подрядчику продление сроков проекта из-за задержек с COVID-19.Если вы в настоящее время работаете над федеральным проектом, проверьте свой контракт, чтобы убедиться, что FAR 52.249-14 указан и включен. Также обязательно задокументируйте все последствия задержки и основные факты, чтобы лучше всего представить ваш запрос на продление графика сотруднику по контракту.

Аналогичным образом, в большинстве государственных и местных контрактов на закупки не используется термин форс-мажор . В результате вам лучше всего будет проанализировать влияние COVID-19 и изучить ваши положения о простительной задержке, которые должны предусматривать продление времени.

4. Международные контракты FIDIC

Хотя большая часть этого оповещения посвящена внутренним вопросам форс-мажора , международные контрактные документы также касаются форс-мажорных обстоятельств . Например, стандартные контракты FIDIC издания 1999 года содержат положения, конкретно идентифицирующие и определяющие форс-мажор как исключительное событие, не зависящее от сторон, которое нельзя было разумно предвидеть, которого нельзя было разумно избежать и которое не могло быть приписано ни одной из сторон.В пункте затем приводится неисчерпывающий список событий, которые могут квалифицироваться как событие форс-мажора . Интересно, что в этом пункте нет упоминания «эпидемия» или «пандемия». Однако представляется вероятным, что международный трибунал сочтет, что пандемия COVID-19 является форс-мажорным событием . В контрактах FIDIC издания 2017 г. удалена конкретная ссылка на термин « форс-мажор, » и заменена на «исключительное событие». Хотя само положение остается аналогичным (но не идентичным) изданию 1999 г., в его переименовании подчеркивается, что событие форс-мажора должно быть «исключительным», а не просто необычным.Кроме того, причинно-следственная связь является важным аспектом структуры FIDIC: действительно ли событие повлияло на производительность? Если да, то как? И, как и в случае с законом США, регулирующим события форс-мажорных обстоятельств , стороны по-прежнему обязаны смягчать последствия, вызванные этими событиями.

5. Что делать, если в вашем контракте нет пункта о форс-мажорных обстоятельствах ?

Если контракт не содержит явной оговорки о форс-мажорных обстоятельствах или других аналогичных формулировок, касающихся «стихийных бедствий» или непредвиденных задержек, не зависящих от подрядчика, у подрядчика все еще есть надежда, и владелец не обязательно снимается с крючка.Еще один аспект, который следует рассмотреть, — это применение доктрины общего права о коммерческой непрактичности. Хотя не все штаты признают невозможность защиты по общему праву, и Единый торговый кодекс (UCC), и Пересмотр (второй) контрактов признали защиту, которая может применяться к задержкам COVID-19.

UCC и пересмотр (второй) контрактов — защита невозможности

В договорах купли-продажи товаров UCC обеспечивает некоторую защиту продавца, исполнение которого было невозможно из-за непредвиденных обстоятельств. UCC §2-615 (a) гласит, что задержки могут быть простительны, если исполнение стало «невыполнимым» в результате события, не зависящего от продавца. Аналогичным образом, Пересмотр (Второй) Контрактов признает защиту коммерческой неосуществимости в Разделе 261, когда событие, которое привело к невозможности исполнения стороной, не было виной подрядчика. Хотя контракт должен быть первой остановкой в ​​оценке того, могут ли последствия COVID-19 служить основанием для судебной защиты, за пределами четырех сторон контракта могут существовать юридические теории, влияющие на ответственность.

Изменения в законодательстве

В дополнение к защите коммерческой неосуществимости, подумайте, является ли положение об изменении закона в вашем контракте еще одним потенциальным средством правовой защиты (например, корректировка цены, корректировка во времени, прекращение договора) в случае, если постановление правительства или изменение действующего законодательства делает выполнение контракта практически невозможным. COVID-19 привел к появлению множества государственных законов, постановлений и постановлений, многие из которых могут повлиять на исполнение контракта, и ваш контракт может предоставить дополнительную основу для облегчения ситуации в таком сценарии.

6. Рекомендуемое COVID-19 форс-мажор действия

Как упоминалось выше, важно понимать контракты вашей компании, поскольку воздействие COVID-19 продолжает разворачиваться. Мы рекомендуем несколько ключевых действий, которые вы должны немедленно предпринять, чтобы правильно оценить и спланировать форс-мажор :

  • Проверьте свой контракт . Определите ключевые положения, связанные с COVID-19. На какую компенсацию вы имеете право в соответствии с этими положениями? Что вам нужно сделать, чтобы защитить свои права (например,g., требуется уведомление), чтобы требовать этого средства правовой защиты в виде уведомления и другой документации?

  • Определите конкретные воздействия и задокументируйте воздействия . С какими задержками столкнулась ваша компания? Как это отразится на ваших вторичных поставщиках и поставщиках? Как это повлияет на вашу компанию в будущем? Какие уведомления следует рассылать, если они есть? Ответьте на эти вопросы и задокументируйте последствия по мере их появления и развития. Очень важно задокументировать все задержки и их причины.

  • Составьте план . Все стороны несут юридическую ответственность за смягчение последствий COVID-19. Определите эти воздействия и шаги, которые вы можете предпринять, чтобы уменьшить их влияние. Есть ли другие объемы работ по контракту, которые вы могли бы выполнять, несмотря на все остановки правительства? Поддерживайте связь с клиентами, подрядчиками, поставщиками и т. Д. Отслеживайте обновления законодательства и других правительственных распоряжений, которые продолжают развиваться и варьируются от штата к штату.

  • Общайтесь, чтобы информировать, а не волновать . Официальные уведомления и другие письменные и устные сообщения между сторонами должны быть точными, основанными на фактах, без эмоций или преувеличений. Смысл в том, чтобы информировать, при этом соблюдая технические требования. Нападение на другую сторону и перевод ее в оборону может дать краткосрочное тактическое преимущество, но также может иметь противоположный эффект и затруднить смягчение или решение чего-либо как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Подумайте, как ваше общение будет воспринято другой стороной и как она будет выглядеть для третьей стороны (судьи, присяжных или арбитра) в худшем случае.Будете ли вы казаться разумным, деловым и ищущим решения или как раз наоборот? Это имеет значение.


[1] См. Предупреждение клиента Jones Walker, март 2020 г., относительно заказов на размещение на месте, для получения более подробной информации, доступно по адресу: https://sites-communications.joneswalker.com/20/1389/landing-pages/impact -of-state-and-local — stay-at-home — или — укрытие на месте — заказы на строительство в ал — fl — ga — la — ms— and-tx — lp- (fwd) . asp? sid = blankform.

[2] С этого момента, и в частности с контрактами, заключенными после COVID-19, новое осознание угрозы вирусной пандемии может изменить картину того, как суды рассматривают контракты в будущем, включая ожидания и предположения сторон. риска.

[3] Очень похожая формулировка также включена в форму Общих условий AIA A201-2007.

[4] В ConsensusDocs 410, стандартном соглашении о проектировании и строительстве и общих условиях для владельца и разработчика проекта, используются почти те же язык и терминология, что и в соглашении между владельцем и подрядчиком.

Construction Corner: Правовые последствия задержки строительства — (Напоминание)

Успех или неудача коммерческого строительного проекта во многом зависит от графика строительства и от того, выполняется ли этот график.Задержки в графике строительства негативно сказываются как на собственниках, так и на подрядчиках. Задержки заставляют владельцев нести дополнительные расходы, поскольку они не могут использовать или занимать свою собственность по назначению. Задержки негативно сказываются на строительных подрядчиках, увеличивая затраты на строительство из-за необходимости платить за рабочую силу и / или оборудование, которые бездействуют, пока задержка продолжается. Кроме того, подрядчики могут понести рост цен на строительные материалы и топливо во время задержки, что приведет к увеличению накладных расходов и общих условий.Учитывая серьезные финансовые последствия, которые задержки строительства могут иметь как для владельцев, так и для подрядчиков, никого, кто работает в строительной отрасли, не должно удивлять, что задержки в завершении строительного проекта являются основным источником споров, претензий и судебных разбирательств.

Как только в строительном проекте начинаются задержки, начинаются попытки указать пальцем и вызываются юристы. Колорадо, как и большинство штатов, признает несколько различных «типов» задержек для строительного проекта.Некоторые из этих задержек простительны, некоторые нет. Некоторые из них подлежат компенсации, а некоторые нет.

Простительные и непростительные задержки

Как и в случае с большинством строительных проектов, договор на строительство обычно определяет, оправдана ли задержка строительства. Обычно простительные задержки — это задержки, вызванные событиями, которые подрядчик не может контролировать. Примеры таких задержек включают: стихийные бедствия (форс-мажорные обстоятельства), непредвиденные суровые погодные условия, непредвиденные условия на площадке, ошибки проектирования, трудовые споры / забастовки и распоряжения о внесении изменений со стороны владельца.В зависимости от явных условий контракта, когда возникают подобные задержки, время завершения контракта часто продлевается без компенсации владельцу.

И наоборот, непростительные задержки — это задержки, вызванные событиями, которые находятся в сфере контроля подрядчика. Примеры таких задержек включают: задержки, вызванные ожидаемыми погодными условиями, неправильным составлением графика подрядчиком, неадекватным персоналом, плохим надзором и задержками, связанными с ремонтом дефектной работы подрядчика. В зависимости от конкретных условий строительного контракта эти задержки часто подлежат компенсации собственнику путем выплаты подрядчиком либо заранее оцененных, либо фактических убытков.

Компенсируемые задержки

В случае задержки «невиновная сторона» может получить компенсацию за задержку путем выплаты денег, добавления времени для завершения проекта или и того, и другого.

В случае простительных задержек подрядчик может получить компенсацию от собственника в виде предоставления дополнительного времени для завершения проекта.Дополнительное время для завершения проекта часто приводит к выплате дополнительных денег подрядчику для покрытия его дополнительных затрат и накладных расходов, понесенных в результате необходимости участвовать в проекте в течение более длительного периода времени.

В случае непростительной задержки владельцу может быть возмещен фактический ущерб, причиненный в результате просрочки. Если, как это часто бывает, фактический ущерб трудно (если не невозможно) подсчитать, многие строительные контракты включают положение о заранее оцененных убытках. Типичное положение о заранее оцененных убытках позволяет владельцу получать определенную сумму за каждый день завершения проекта после согласованной даты завершения проекта.

Предостережение: если стороны решат включить положение о заранее оцененных убытках в свой строительный договор, владелец должен быть уверен, что размер заранее оцененного ущерба является разумным и в целом не несоразмерен фактическим убыткам или травмам, которые могут быть понесены в случае задержки. . В противном случае суд может признать положение о заранее оцененных убытках недействительным как не имеющий законной силы штраф. Рохауер против Литтла , 736 P.2d 403 (Colo. 1987). Однако в таком случае владелец может иметь право на возмещение доказанных фактических убытков, понесенных в результате задержки.

Параллельные задержки

Одновременные задержки возникают, когда обе стороны несут часть ответственности за задержки строительства или когда в течение одного и того же периода времени происходит несколько задержек. Здесь, поскольку обе стороны виноваты, большинство судов считает, что ни одна из сторон не имеет права на денежную компенсацию.Однако в этих обстоятельствах большинство судов добавят время для завершения проекта.

Основные договорные положения

Учитывая серьезные финансовые последствия, которые задержки строительства могут иметь для сторон, владельцам и подрядчикам необходимо тщательно согласовывать различные временные положения в своем контракте. В дополнение к положениям о сроках завершения и заранее оговоренных убытках, о которых говорилось выше, следует тщательно разработать и проанализировать положения «время имеет существенное значение», «отсутствие убытков за просрочку», «отказ от косвенных убытков», «ускорение» и «прекращение». , и согласовывается сторонами.Возможно, наиболее важным положением в строительном контракте, касающимся времени, является оговорка «время имеет решающее значение». В Колорадо включение этого положения в контракт на строительство делает все остальные связанные со временем положения существенными для контракта. Kole v. Parker Yale Dev. Co ., 536 P.2d 848 (Colo. App. 1975). Таким образом, если строительный договор не включает положение «время имеет существенное значение», тогда другие положения о времени и задержках могут считаться несущественными и, следовательно, не имеющими исковой силы ни одной из сторон.

Заключение

Бенджамин Франклин не только сказал: «Вы можете задержаться, но время — нет», — сказал также: «Время — деньги». Хотя сомнительно, что Бен думал о задержках строительства, когда придумал эти фразы, его слова точны. Задержки, возникшие во время строительства, могут иметь серьезные негативные последствия для чистой прибыли как для владельцев, так и для подрядчиков. Поэтому во время разработки и переговоров по строительным контрактам необходимо проявлять осторожность, чтобы гарантировать, что финансовые интересы сторон будут надлежащим образом защищены на случай, если задержки приведут к позднему завершению проекта.

подрядчиков могут извлечь выгоду, приняв участие в проекте, который они строят.

Подрядчики могут получить выгоду, сделав небольшие вложения в акционерный капитал в проекты, которые они строят. Финансовая выгода может быть получена от самих инвестиций, а также от улучшения понимания и общения с владельцем во время самого строительства.

В прошлом строительные компании нередко делали небольшие вложения в собственный капитал в проекты, над которыми они работали.Например, строительная компания, строящая электростанцию, получит 5% -ную долю в проекте. Принимая финансовую долю в проекте, подрядчики планировали защитить свои деловые интересы в проекте. Во всяком случае, это была теория. Многие из этих инвестиций не принесли хорошей прибыли; часто доходность была отрицательной. В то время как руководство строительной компании хорошо управляло строительным бизнесом, оно было не так хорошо, когда дело касалось финансирования.Так идея вышла из моды.

Но, может быть, пришло время вернуться к этой идее.

В целом, EPC, которые успешно реализовали возврат инвестиций, обычно инвестируют через независимое финансовое подразделение. Samsung C&T и AECOM успешно инвестировали через дочернее финансовое подразделение. Эта структура работает хорошо, вероятно, из-за независимости и специализации финансового подразделения. Желание строительного подразделения получить работу для этого проекта не перевешивает клинический финансовый анализ финансирующего подразделения того, будет ли проект прибыльным и, следовательно, стоит ли вложения.

Есть и другие преимущества вложения в акционерный капитал. В проекте EPC часто остается в неведении относительно того, как владелец проекта рассматривает текущие работы или как владелец видит изменение или расширение объема работ и соответствующее увеличение стоимости строительства. С другой стороны, EPC рассматривает изменение проекта как возможность увеличения прибыли. Бывают случаи, когда владелец проекта и EPC согласовывают необходимые изменения и приходят к соглашению относительно объема и цены.Но чаще всего это не так, особенно когда проект откладывается. В таких обстоятельствах владелец может прибегнуть к вызову гарантии исполнения и потребовать, чтобы EPC продолжил работу и разрешил спор после завершения проекта.

В проекте, где инвестиционное подразделение EPC осуществило инвестиции, результат может отличаться, особенно если инвестиции позволяют EPC иметь место в совете директоров или доступ к управлению проектом. EPC, безусловно, будет лучше понимать мыслительный процесс владельца, чем подрядчик, из-за способности наблюдать за процессом принятия решений владельцем, или, по крайней мере, быть ознакомленным с информацией, которая определяет решения владельца.В таких обстоятельствах EPC лучше поймет опасения владельца, прежде чем они перерастут в судебный процесс.

Но, тем не менее, разногласия случаются, и владелец отзовет гарантийный залог. Гарантия исполнения обычно составляет от 5% до 10% (или более) от стоимости строительных работ, часто сводя на нет маржу прибыли EPC, если такие облигации потребуются. Когда это происходит, часто требуются годы, чтобы разрешить спор и вернуть утраченную сумму залога, если таковая имеется.

Вместо размещения крупной облигации для EPC может быть лучше вложить капитал в проект и уменьшить сумму облигации. В начале проекта владелец может оценить инвестиции; и что в конце строительства проекта EPC может найти это обнадеживающим. Действительно, вложения EPC в акционерный капитал придали бы уверенности владельцам и кредиторам проекта и даже выступили бы в качестве финансирования развития для разработчиков. Во время и в конце строительных работ, если какое-либо разногласие не будет разрешено, EPC может посчитать инвестиции в акционерный капитал более ценными, чем перспектива потери залога.

У EPC может быть конфликт интересов и недостатки.Но преимущества для EPC, инвестирующего в проект, очевидны. Возможно, пришло время еще раз вернуться к модели финансирования.

COVID-19 и строительные проекты: кто несет ответственность за задержки и рост затрат?

По мере того, как страна готовится к продолжающемуся распространению COVID-19, разрушительные эффекты этого вируса уже очевидны, поскольку многочисленные мероприятия, бизнес и школы закрывают свои двери. Этот сбой также может повлиять на строительную отрасль в виде наличия рабочей силы, задержек и перерасхода средств.

Ожидается, что воздействие кононавируса на глобальные каналы поставок будет значительным. Партнер Майкла Беста Джозеф Олсон пишет о практических шагах, которые следует рассмотреть для решения проблем с линиями поставок. Китай — один из крупнейших экспортеров строительных материалов. Данные, недавно опубликованные правительством Китая, показывают снижение китайского экспорта на 17,2% по сравнению с этим периодом прошлого года. Строительные поставщики, скорее всего, вскоре почувствуют напряжение от нехватки поставок, а вскоре после этого подрядчики не смогут найти строительные материалы, детали и компоненты, необходимые для завершения проектов.В таких ситуациях дефицита ограниченный выбор подрядчика может заключаться в размещении более дорогих замен в соответствии с условиями контракта, когда подрядчик может быть обязан нести повышенные расходы, связанные с заменой деталей.

Доступность рабочей силы также пострадает от COVID-19. Хотя текущее количество подтвержденных случаев COVID-19 в США остается в некоторой степени управляемым, официальные лица здравоохранения сигнализируют о том, что в ближайшие недели ожидается резкое увеличение количества подтвержденных случаев и соответствующих карантинов. Подрядчики и владельцы проектов могут разумно ожидать, что вирус усугубит травмы, поскольку нехватка рабочей силы в строительной отрасли уже является хорошо известной проблемой (прочтите статью Associated General Contractors). Точно так же некоторые «переполненные» проекты могут пострадать, если сайт будет закрыт. Владельцам и генеральным подрядчикам следует предвидеть более медленное продвижение строительных проектов, поскольку субподрядчики изо всех сил стараются сохранить свою рабочую силу здоровой и не подвергаться карантину.

Сторона, которая несет риск и убытки в результате задержек строительства и увеличения затрат, связанных с нехваткой материалов, будет определяться контрактом.Подрядчикам и владельцам проектов было бы разумно пересмотреть свои контракты, чтобы определить, содержит ли контракт положение о форс-мажоре или повышении цен для устранения потенциальных убытков, связанных с COVID-19.

Сторона, которая несет ответственность за увеличение затрат на материалы, вероятно, зависит от того, было ли согласовано положение о повышении цен. Положения об эскалации позволяют стороне запросить дополнительные средства для покрытия возросших затрат на материалы, связанных с повышением цен.Как Заказчик / Генеральный подрядчик, так и Генеральный подрядчик / Субподрядчик могут согласовать положения о повышении цен, которые переносят повышенные затраты на материалы вверх и вниз по контрактной цепочке. Условия предоставления эскалации различаются. Большинство положений об эскалации привязаны к стандартному индексу, например, к индексу потребительских цен (ИПЦ), и допускают передачу увеличенных материальных затрат только после увеличения индекса сверх согласованного порогового значения. Поскольку COVID-19 продолжает нарушать мировые линии поставок, стоимость строительных материалов для повседневного использования может быть непредсказуемой.Для предприятий, участвующих в долгосрочных проектах, необходимы немедленные действия для разработки стратегии предотвращения потенциального роста цен.

Язык договоров, касающихся убытков за просрочку, различается. Некоторые контракты предусматривают заранее оцененные убытки, которые дают потерпевшей стороне право на установленную сумму убытков за день / месяц просрочки, в то время как другие запрещают возмещение убытков за просрочку посредством положений «без возмещения убытков за просрочку». Тем не менее, положение о форс-мажорных обстоятельствах (оговорка a / k / a Act’s of God) может предоставить подрядчику механизм, с помощью которого он может изыскивать дополнительное время для выполнения своих обязательств.Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах обычно предоставляют основания для не подлежащей компенсации «простительной задержки» в случае непредвиденных сбоев, которые находятся вне контроля подрядчика. Например, в соответствии с Общими условиями контракта на строительство Американского института архитекторов (AIA Form A201-2017), «необычная задержка в поставках» и / или «другие причины, не зависящие от Подрядчика» могут служить основанием для подрядчика на дополнительное время. выполнять. Вероятно, пандемия COVID-19 будет иметь право на оправданную задержку в соответствии с формой AIA, но следует уделять внимание индивидуальным контрактам, чтобы гарантировать наличие аналогичного средства правовой защиты.В дальнейшем при составлении всех строительных контрактов должны быть предусмотрены сбои в связи с COVID-19.

По мере увеличения задержек и перерасхода средств мы ожидаем, что некоторые стороны могут быть вынуждены искать судебную защиту, используя неконтрактные аргументы. Последующие события — это неожиданные события, которые происходят после того, как контракт был исполнен, но до истечения срока его выполнения, без вины какой-либо из сторон, и невыполнение которых было основным предположением контракта. Две теории последующих событий, которые, возможно, применимы к вспышке COVID-19, — это «невозможность» и «коммерческая неосуществимость».По сути, эти теории позволяют стороне нарушить договор или отложить исполнение, если исполнение становится невозможным или настолько дорогостоящим, что его выполнение коммерчески бессмысленно. В то время как карантин, санкционированный правительством, скорее всего, квалифицируется как «невозможный», в других ситуациях требуется анализ конкретного случая. Прецедентное право в отношении последующих событий зависит от штата и содержит исключения, поэтому необходима консультация с адвокатом. Мы рекомендуем вам связаться с одним из авторов этой статьи, вашим адвокатом Майклом Бестом и / или целевой группой нашей фирмы по COVID-19.


Поскольку коронавирус (COVID-19) продолжает распространяться по всему миру, мы знаем, что широко распространена обеспокоенность по поводу общественной безопасности и сбоев в работе. Майкл Бест сформировал целевую группу по COVID-19, чтобы быть в курсе последней информации от правительств, органов здравоохранения и экспертов в различных отраслях, чтобы мы могли помочь нашим клиентам внедрить передовой опыт для обеспечения непрерывности бизнеса и снижения потерь.

Во время этого глобального кризиса в области здравоохранения мы хотим лично заверить вас, что Майкл Бест принимает меры как для защиты здоровья населения, так и для поддержания непрерывности работы. Не стесняйтесь обращаться к нам, если вам нужна помощь в решении множества проблем, связанных со вспышкой. Желаем всем крепкого здоровья и ценим ваше доверие к нашей фирме.

Коронавирус: что правительственные подрядчики должны делать сейчас, чтобы устранить возможные задержки или приостановки работы

Вспышка коронавируса (COVID-19) вызвала сбои в работе бизнеса по всему миру, и государственные подрядчики не защищены. Борьба правительства США и медицинского сообщества за сдерживание COVID-19 требует широкой приверженности социальному дистанцированию и самоизоляции, что напрямую влияет на время выполнения контрактов и производительность сотрудников.Подрядчикам теперь следует ознакомиться с положениями Федерального постановления о закупках (FAR), включенными в их контракты, в отношении задержек, приостановок и изменений, чтобы убедиться, что они знают свои права и способы защиты своих прав, предоставив необходимое письменное уведомление и соответствующую документацию.

Просторные задержки, позволяющие продлить время для выполнения работы

«Компенсируемая задержка — это задержка, в отношении которой должно быть продлено как время, так и денежная компенсация, а оправданная задержка — это задержка, в отношении которой требуется только продление срока.«Апелляция от — Swinerton Builders Nw. , ASBCA No. 57329, 17–1 BCA (CCH) ¶ 36738 (24 апреля 2017 г.).

Простительные задержки допускаются только тогда, когда задержки непредвидены и, следовательно, не являются виной подрядчика. Оговорка о простительных задержках в контракте с федеральным правительством аналогична положению о форс-мажорных обстоятельствах , которое часто включается в общий коммерческий контракт. Как правило, в соответствии с положением о простительных задержках подрядчик не несет ответственности за любые дополнительные расходы, возникшие в результате задержки, если несвоевременное выполнение заказа вызвано причинами, не зависящими от подрядчика и вызванными его ошибкой или небрежностью. Примечательно, что соответствующие статьи о простительных задержках перечисляют «эпидемии» и «карантинные ограничения» в списке примеров оправданий, которые могут вызвать оправданную задержку.

Конкретный тип государственного контракта будет определять, какая оговорка об оправдательной задержке будет применима. Например, в FAR 52.249-14 — Пространственные задержки описаны права на оправданные задержки, применимые к контрактам с возмещением затрат, времени и материалам, а также трудовым часам, а в FAR 52.212-4 — Условия контракта — Коммерческие элементы — язык, применимый к коммерческим товарные контракты.Различные другие оправдательные положения о задержке распространяются на другие типы контрактов. Например, FAR 52.249-8 — Дефолт (Поставка и обслуживание с фиксированной ценой применяется к контрактам с фиксированной ценой на поставки и услуги, тогда как FAR 52.249-10 — Дефолт (Строительство с фиксированной ценой) относится к оправданным задержкам в контексте строительства.

Если какие-либо задержки с контрактом вызваны вспышкой COVID-19, подрядчики должны немедленно предоставить письменное уведомление сотруднику по контракту, указывающее на то, что происходит задержка, а также предоставить одновременную документацию, подтверждающую, как это неблагоприятно повлияет на контракт. Отсутствие одновременных письменных жалоб и несвоевременное уведомление могут напрямую повлиять на способность подрядчика получить оправдание своей задержки.

Компенсируемые задержки, допускающие продление времени и денежную помощь

Некоторые статьи FAR также предусматривают компенсацию, если задержка или изменение ситуации вызвано правительством, в зависимости от конкретных обстоятельств.

FAR 52.242-15 — Распоряжение о прекращении работ позволяет подрядчику «в любое время по письменному распоряжению Подрядчика потребовать от Подрядчика остановить все или любую часть работ, предусмотренных [контрактом]» для в течение 90 дней после доставки заказа Подрядчику и в течение любого дополнительного периода, на который стороны могут согласиться.«Вспышка COVID-19, вероятно, приведет к тому, что контрактники будут использовать этот пункт для временного приостановления выполнения определенных контрактов. Если подрядчик получает приказ о прекращении работы, он должен« немедленно выполнить его условия и предпринять все разумные шаги для минимизации возникновение затрат, относящихся к работам, покрытым заказом, в период остановки работы. «Однако, если выдается приказ о прекращении работы, подрядчики могут добиваться справедливой корректировки графика поставки и / или контрактной цены, если заказ приводит к увеличению времени, необходимого для выполнения любой части контракта, или расходов подрядчика, должным образом распределенных на это.Примечательно, что подрядчик должен заявить о своих правах на справедливую корректировку в течение 30 дней после окончания периода остановки работы, чтобы добиться возмещения ущерба. Если остановка не закончится, подрядчик также может иметь право на оплату расходов, связанных с приказом о прекращении работы, как часть урегулирования прекращения после прекращения полного контракта.

Если подрядчик фактически или конструктивно приостанавливает выполнение работ по контракту без выдачи приказа о прекращении работ, существуют другие положения, которые могут предусматривать компенсацию в определенных обстоятельствах.Например, FAR 52.242-17 — Государственная задержка выполнения работ предусматривает, что «корректировка (без учета прибыли) должна быть сделана для любого увеличения стоимости выполнения», если выполнение всех или любой части работ по контракту задерживается. или прервано «в результате действия сотрудника по контрактам при администрировании этого контракта, которое прямо или косвенно не разрешено [контрактом]» или «в результате бездействия сотрудника по контрактам в течение срока, указанного в [контракте], или в разумный срок, если не указано иное.«Аналогичным образом, FAR 52.242-14 — Приостановление работ, который в первую очередь применим к контрактам на строительство с фиксированной ценой или контрактам архитектора-инженера, также допускает корректировку цены, если контракт задерживается или прерывается» актом сотрудника по контрактам в администрирование этого контракта, которое прямо или косвенно не разрешено этим контрактом «или» из-за бездействия сотрудника по контрактам в течение времени, указанного в этом контракте, или в течение разумного времени, если не указано иное «. Таким образом, при определенных обстоятельствах, подрядчики могут полагаться на эти статьи, чтобы потенциально получить компенсацию за приостановку работы или задержку со стороны государства. Однако любое возмещение в соответствии с этими положениями не будет включать прибыль, потому что есть только изменение периода выполнения, а не изменение фактического типа работы.

Государственные контракты также включают пункт об изменениях, который предоставляет сотруднику по контрактам еще один инструмент для изменения условий выполнения контракта в результате COVID-19. Пункты изменения находятся между FAR 52.243-1 и FAR 52.243-7. Тип контракта определяет, какие конкретные изменения применяются.Например, 52.243-1 — Изменения — Фиксированная цена применяется к контрактам с фиксированной ценой, тогда как FAR 52.243-2 — Изменения — Возмещение затрат применяется к контрактам на возмещение затрат. Положение об изменениях в контракте предоставляет Правительству одностороннее право «в любое время, по письменному распоряжению и без уведомления поручителей… вносить изменения в [] общих объемах контракта». Однако, если правительство применяет пункт об изменениях, подрядчик может добиваться справедливой корректировки. Справедливая корректировка — это «[] соответствующее изменение суммы, причитающейся по контракту, или времени, необходимого для его выполнения, из-за выдачи приказа об изменении, который является справедливым, справедливым и правильным с учетом фактов и обстоятельства отдельного дела.» Апелляция Kenyon Magnetics, Inc. , GSBCA № 5263, 80-2 BCA (CCH) ¶ 14624 (31 июля 1980 г.). Справедливые корректировки обычно включают прибыль. Однако, как и в других обсуждаемых положениях, своевременное уведомление и для восстановления необходима соответствующая документация. Обычно уведомление требуется в течение 30 дней после выдачи приказа об изменении, но подрядчики должны проверить свои конкретные контракты, чтобы подтвердить соответствующие периоды уведомления.

Сообщайте одни и те же уведомления своим субподрядчикам и поставщикам

Помимо проверки своих основных контрактов на предмет определенных статей FAR, генеральные подрядчики также должны проверять и подтверждать, что те же самые статьи FAR включены в их субподряды. Субподряды, относящиеся к контрактам с федеральным правительством, должны включать положения FAR о постепенном уменьшении количества операций, которые гарантируют, что к субподрядчикам будут применяться те же требования по задержке, приостановке и прекращению действия, что и к основному подрядчику. Если эти пункты не включены, генеральные подрядчики должны обновить их при первой возможности.

Основные подрядчики также должны поддерживать связь с субподрядчиками, чтобы подтвердить, что субподрядчики знают о любых задержках со стороны правительства. Открытое общение с субподрядчиками гарантирует, что субподрядчики не продолжают работу, приостановленную правительством, а также выявит любые потенциальные задержки, связанные с работой субподрядчика, включая проблемы с цепочкой поставок.По мере того, как мы преодолеем этот кризис, необходимо будет сохранять гибкость и открытое общение.

Будьте активны, документируйте и последовательно общайтесь

COVID-19 вызовет беспрецедентный сбой в работе бизнеса, в том числе для государственных подрядчиков. Государственные подрядчики должны активно анализировать свои контракты и знать, какие действия они должны предпринять для защиты своих прав по этим контрактам.

Группа по государственным контрактам Baker Donelson регулярно помогает подрядчикам в разрешении споров и претензий FAR.Если у вас есть какие-либо вопросы или вам нужна помощь по этой теме, свяжитесь с Джошем Малленом или любым юристом из группы по государственным контрактам Baker Donelson. Для получения дополнительной информации посетите информационную страницу Коронавирус (COVID-19): что вам нужно знать на нашем веб-сайте.

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *