Последовательность действий при покупке квартиры: Порядок покупки квартиры в 2021 году. Обязательные требования

Содержание

Как оформить покупку квартиры самостоятельно

Покупка квартиры – событие в жизни человека важное, ответственное и исключительно волнительное. Совершая покупку на сумму в десятки тысяч долларов (в эквиваленте), конечно, хочется быть уверенным, что приобретаемая квартира будет соответствовать заявленным требованиям и личным ожиданиям. Более того, важным будет наличие гарантии, что на квартиру уже после заключения сделки и удостоверения договора купли-продажи не возникнет прав у каких-либо третьих лиц. Согласитесь, мало приятного, когда уже после отпразднованного новоселья квартира может оказаться не совсем вашей собственностью.

Многих людей, которые сталкиваются с таким приятным событием, как покупка квартиры, волнует вопрос, как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно, без обращения в агентство недвижимости. Причин такому поведению покупателей квартир может быть несколько:

  • уже имеющийся, к сожалению, негативный опыт сотрудничества с риэлтерской компанией;
  • боязнь быть обманутыми недобросовестными участниками рынка, которые работают вне рамок законодательства;
  • желание сэкономить на стоимости риэлтерской услуги.

Какими бы ни были причины выбора самостоятельного пути купли-продажи квартиры, этот выбор (будем надеяться) делается осознанно. Договорные отношения с риэлтерской компанией (как и с другими компаниями в нашей стране) являются добровольными: нельзя принудить человека заключать договор, который его не устраивает по тем или иным причинам или в котором человек просто не заинтересован. Если вы чувствуете в себе силы и возможности заниматься всеми специфическими вопросами самостоятельно, и финансовые, временные и трудозатраты не являются для вас камнем преткновения – осуществлением сделки купли-продажи квартиры можно заниматься самостоятельно. Знания как купить квартиру без агента в этом случае вам смогут пригодиться.

Краткое содержание статьи

Подготовка к сделке: осмотры квартиры и торг

Как театр начинается с вешалки, так процесс покупки квартиры начинается с объявления продавцу о своих намерениях. Но сначала надо выбрать квартиру. Внимательно проштудируйте рекламные объявления, выберите интересующую вас квартиру и договоритесь о просмотре. Выбирая квартиру нужно тщательно осмотреть предмет будущей покупки. Наличие перепланировки, возможные подтеки, качество ремонта – то, что должно вас волновать. Если вы собираетесь покупать квартиру со встроенной мебелью или бытовой техникой, не лишним будет открыть дверцы и уточнить, как и что работает. Истекли ли гарантийные сроки на бытовую технику? Какой напор воды в кранах? Вряд ли все эти вопросы необходимо задавать при первом визите, но точно стоит уточнить еще до покупки квартиры.

Итак, вам все нравится, и вы нашли ее – мечту. Следующим этапом надо делать ценовое предложение продавцу. Казалось бы, что проще. Ведь сейчас все торгуются. Но в этом вопросе есть два нюанса: справедливая цена и то, как мы это торгуемся.

Очень часто желание покупателя купить квартиру разбивается вдребезги о нежелание продавца торговаться. «Хочу 80 тысяч при средней рыночной цене в 56». К сожалению, такая картина вовсе не редкость на сегодняшнем рынке недвижимости. Ваше ценовое предложение должно быть справедливым и аргументированным. Только так, вы сможете успешно торговаться с продавцом и не упустить подходящий вам вариант.

Подавляющее большинство продавцов не терпят давления и категоричного тона. Аргумент «берите сколько дают, прямо сейчас или не получите ничего» вряд ли основа для выгодной сделки.

Важно: определять цену окончательно необходимо после того, как определены остальные существенные условия сделки. Итак, ваши аргументы восприняты благосклонно, и вы договорились с продавцом о цене сделке. Поздравляем. Здесь все только начинается.

Если продавец (нынешний собственник) недвижимости заинтересован в получении задатка, то не лишним будет документально зафиксировать этот факт. Например, с помощью простого соглашения о намерении совершить сделку, в письменной форме. В соглашении должно быть чётко прописано, что стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи квартиры (указывается точный адрес), и что задаток передан собственнику квартиры в счет будущей оплаты за квартиру в оговоренном размере. Также в составленном соглашении о намерении совершить сделку следует предусмотреть условия его возврата покупателю в случае, если какая-либо из сторон отказывается от заключения сделки. Не забудьте указать сроки, в которые должна состояться сделка, порядок оплаты за квартиру, сроки, в которые она должна быть освобождена и состояние, в котором вам должны передать квартиру.

Еще раз внимательно осмотрите квартиру, которая вас заинтересовала, на предмет наличия недостатков, уточните у продавца о тех дефектах, которые могут быть не видны невооруженным глазом. В соглашении стоит указать перечень имеющихся недостатков и подробно описать их степень. В последствии это поможет защитить вас от возникновения новых дефектов.

Экземпляров такого соглашения может быть сколько угодно, но обычно их два: по одному для каждой предполагаемой по договору купли-продажи стороны.

Как купить квартиру и не быть обманутым

Перед тем, как соглашаться на передачу задатка и отдавать продавцу кровно наработанные деньги в качестве задатка, убедитесь, что беседу вы ведете с человеком, который действительно имеет право распоряжаться этой квартирой. Попросите продавца предоставить вам, как будущему покупателю, свой гражданский паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (напечатанное на «гербовой» бумаге) и документ, на основании которого квартира была приобретена (договор купли-продажи, долевого строительства, дарения и др.). Если человеку скрывать нечего и помыслы его чисты, то эти документы он вам предоставит.

Обратитесь в территориальное агентство по регистрации и земельному кадастру (Минское или областное). По адресу квартиры, которую вы хотите купить и при предоставлении своего паспорта вы можете заказать

выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества – она даётся любому лицу при предоставлении гражданского паспорта. В выписке будет указан инвентарный номер квартиры, её площадь, дата её регистрации как недвижимого имущества в государственном реестре. Также будут указаны все актуальные права собственности на квартиру, ограничения (обременения), если таковые имеются. Информацию о собственнике (собственниках), правоустанавливающих документах на квартиру и дате регистрации права собственности нужно сравнить с данными, которые вам предоставил продавец квартиры. Все эти данные должны совпадать.

Документы, необходимые для сделки

Когда данные сверены и сомнений в том, что квартиру вам продаёт действительно её собственник (или собственники) и вы действительно решаете приобретать квартиру, можно начинать собирать документы для осуществления сделки. Тут без помощи продавца вам не обойтись. Поэтому, как только продавец начинает ставить палки вам в колёса и препятствовать какой-либо проверке квартиры или не предоставлять нужные документы, задумайтесь о причинах такого поведения.

Для того, чтобы понимать какие документы будут необходимы для оформления сделки и регистрации перехода права собственности, лучше всего вместе с вашим продавцом обратиться за консультацией в Минское городское или Минское областное агентство по регистрации и земельному кадастру. Регистраторы консультируют по перечню документов, которые необходимы для купли-продажи той или иной квартиры, каждый случай рассматривают индивидуально. Учтите, что регистратор будет требовать только документы, необходимые для удостоверения договора купли-продажи текущей сделки. Регистратор, равно как и нотариус, не будет проверять сделки, предшествующие вашей сделке купли-продажи.

Так, например, если к моменту сделки купли-продажи в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, регистратор в обязательном порядке не будет требовать подтверждение того, что дети не находятся в социально опасном положении.

Если вам известно о таком факте, то позаботиться о получении письма из администрации района

о том, что дети не находятся в социально-опасном положении вам придется самостоятельно. Рекомендуем получить такой документ и в случае, если несовершеннолетних выписывают до сделки.

Или вот другая ситуация: если квартира приобреталась с привлечением кредита, а кредит не погашен. Этот вопрос касается покупателя в случае, если обеспечением по кредиту является квартира, которую он собирается приобретать.

В таком случае нужно будет обращаться в банк. И или предоставлять другое обеспечение (предоставить поручителей или заложить другое имущество), или очевидный вариант: можно просто погасить кредит до сделки. После того, как ипотека будет снята, можно будет осуществить сделку. Это касается коммерческого кредита. Если для строительства приобретаемой вами квартиры использовался льготный кредит, последовательность действий будет другая.

Если кредит был погашен, то еще в течение 5 лет право преимущественной покупки будет у администрации города. Существует перечень случаев, при которых квартиру можно продать третьим лицам до истечения этих 5 лет. Например, когда люди разводятся или покупают что-то большее по площади, т.е. улучшают свои жилищные условия.

Если кредит еще не выплачен, то его нужно погасить и уже потом идти в администрацию города, получать разрешение на отчуждение квартиры иным лицам. Срок сделки для вас как для покупателя существенно возрастает, а если льготный кредит был погашен за счет ваших средств, в случае отказа администрации вопрос возврата денежных средств станет остро, и лучше если эти вопросы будут оговариваться участниками сделки заранее.

В каждом случае перечень документов индивидуальный и универсального перечня не существует. Квартиры, как и люди, уникальны и все их истории требуют внимания и индивидуального анализа.

Процесс переоформления квартиры

Составление, удостоверение и последующую регистрацию договора купли-продажи производит регистратор Минского городского или Минского областного агентства по регистрации и земельному кадастру либо нотариус. На приём к этим специалистам лучше предварительно записаться. При обращении к регистратору или нотариусу для переоформления квартиры и оформления сделки купли-продажи стороны (покупатель и продавец) обыкновенно должны иметь при себе:

  • личные гражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
  • копию лицевого счета на квартиру, в отношении которой стороны имеют намерение совершить сделку. Выписку из расчетно-справочного центра заказать может только нынешний собственник квартиры, т.е. её продавец.

Как юридически правильно купить квартиру самостоятельно

Все лица, которые указаны в выписке из лицевого счета, т.е. все, кто зарегистрирован в квартире на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, должны дать своё согласие на продажу этой квартиры. Либо все зарегистрированные лица должны быть выписаны до сделки – тогда копия лицевого счета будет «пустой».

Если покупатель на момент осуществления сделки состоит в браке, то при приобретении квартиры она поступает в общую совместную собственность. Если между супругами заключен брачный договор, то его необходимо взять с собой к регистратору или нотариусу для того, чтобы имущество было зарегистрировано так, как было определено брачным договором.

Составленный регистратором или нотариусом договор купли-продажи подписывается сторонами: покупателем и продавцом. Регистратор или нотариус ставят на договоре свою подпись, печать и учиняют удостоверительную надпись. Договор купли-продажи подписан, половина пути пройдена!

Договора купли-продажи недвижимости вступают в силу только с момента их регистрации в территориальном агентстве. Поэтому после того, как вы и ваш продавец подписали договор купли-продажи, его нужно зарегистрировать. Заявление о регистрации договора по общему правилу подается двумя сторонами, если в договоре не было оговорено иное. Может быть указано, что по соглашению сторон право подачи заявления на регистрацию договора и перехода права собственности возлагается на покупателя. Так происходит в случае, когда оплата квартиры к моменту регистрации договора произведена в полном объеме (что прописывается в договоре купли-продажи). В противном случае в договоре указывается в каком объеме, в какой срок и каким образом должна быть внесена сумма.

После того, как покупатель полностью рассчитается с продавцом, должен быть составлен акт приема-передачи. Его может составить регистратор. Акт приёма-передачи является подтверждением того, что продавец получил денежные средства в полном объеме, а покупатель — получил квартиру в собственность в должном состоянии.

Если расчет за квартиру происходил или будет происходить безналичным путем, то в договоре купли-продажи прописывается, на какой расчетный счет продавца в каком банке зачисляются деньги. В случае безналичных расчетов на регистрацию договора в агентстве по регистрации и земельному кадастру тоже необходим договор на открытие счета.

Теперь вы знаете, как оформить куплю квартиры самостоятельно. Однако считаем нужным обратить внимание на некоторые нюансы.

Нюансы и особенности

1. Если квартира покупалась в браке возмездным путем (купля-продажа, приватизация), то супруг (супруга) должны предоставить свое письменное согласие на отчуждение.

2. Если квартира приватизировалась, то необходимо будет согласие всех совершеннолетних членов семьи, на которых начислялась жилищная квота.

3. Информация о всех предыдущих собственниках, нанимателях, членах семьи может быть доступна только по запросу в РСЦ. Получают такую информацию риэлтерские компании. Часто документ, в котором предоставлена вся эта информация, называется развернутая копия лицевого счета. Эта информация нужна для проверки предыдущих сделок по квартире. И эту информацию не запрашивает больше никто. Развернутая копия лицевого счета не является обязательным документом ни для регистратора, ни для нотариуса.

4. Несмотря на сложившуюся практику указания цен на квартиры в валюте, расчет должен производиться в белорусских рублях. Это могут быть наличные расчеты или безналичные, до договора купли-продажи или после него. Если расчет производится после подписания договора купли-продажи, то регистрируется как правило договор купли-продажи. Право собственности в такой ситуации может быть зарегистрировано как правило после полного расчета за квартиру, после подписания сторонами акта приема-передачи. Регистратор агентства по регистрации и земельному кадастру зарегистрирует переход права собственности при наличии акта приёма-передачи.

5. При сделках с готовыми квартирами в новостройках продавцом выступает застройщик, юридическое лицо, у которого в собственности находятся все построенные квартиры. Необходимые для сделки документы в данном случае предоставляет именно он.

6. При покупке квартиры у застройщика в рассрочку переход права собственности на квартиру может происходить в разное время. Если право собственности переходит к покупателю после внесения первоначального взноса, то до полной выплаты квартира находится в залоге у продавца. Чаще всего право собственности на квартиру переходит после окончательного расчета за квартиру.

Не лишним будет, если сделка купли продажи квартиры самостоятельно оформляется (переоформляется):

1. Попросить у лиц, которые участвуют в сделке, предоставить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что эти люди не состоят в этих учреждениях на учёте.

2. Еще до момента обращения к регистратору или нотариусу для оформления сделки, получите у собственника справку из ЖЭСа (другой эксплуатирующей организации) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

3. При просмотре квартиры обратите внимание на показания счетчиков. Попросите у собственника информацию о последних совершенных платежах за электроэнергию, газоснабжение и водоснабжение. Небольшие расхождения между оплаченными и фактическими показаниями в меньшую сторону возможны. Но десятки кубометров и сотни киловатт должны вас насторожить.4. Чтобы избежать изменения фактического состояния квартиры, а также порчи мебели, техники и прочего имущества, которое договорено было оставить в квартире после продажи, рекомендуем перед регистрацией договора купли-продажи вместе с вашим продавцом посмотреть квартиру еще раз, а также проверить показания счетчиков.

Безусловно, заниматься сбором документов, проверкой истории квартиры и оформлением сделки можно самостоятельно, оббивая пороги различных инстанций и рано или поздно теряясь в количество справок и иных документов. Однако не всегда эти усилия могут привести к ожидаемому результату. Некоторые операции, на наш взгляд, лучше поручать профессионалам. Тем более, если эти операции происходят в нашей жизни не так часто, как хотелось бы.


Фото: google.com

Порядок действий после покупки квартиры в новостройки и вторичном жилье: регистрация, переоформление коммунальных платежей, получение налогового вычета, документы

17384

Момент покупки квартиры каждый владелец определяет по-своему: в момент заключения договора, передачи денег или официальной регистрации в Росреестре. Законодатель при этом встает на сторону последних: лишь в момент, когда сменятся соответствующие записи в системе учета собственников, лицо является непосредственным владельцем.

Многие действия не связаны напрямую с правами на жилье: поскольку в нем будет проживать новый владелец, коммунальные службы и иные государственные органы также должны быть надлежащим образом уведомлены.

Большое количество бумажной работы будет существенно упрощено, если с пакета документов, полученного при покупке, снять и заверить копии для последующего использования. Определенный перечень после покупки квартиры, какие действия необходимо сделать, образуется из совокупности требований Жилищного и Гражданского кодексов.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Решение коммунальных вопросов

  • Расчетно-кассовый центр

РКЦ входит в структуру Банка России и предназначен для распределения коммунальных платежей между различными структурами. За каждой квартирой закреплен лицевой счет, в рамках которого происходит начисление денег поставщику услуг. Получив документы на квартиру, необходимо обратиться в центр с заявлением с целью поменять фамилию в квитанции, приложив свидетельство о собственности. Если в момент покупки квартиры не были получены выписки о коммунальных платежах, ее необходимо получить здесь же, поскольку могут быть долги. В некоторых случаях также требуется предоставить договор купли-продажи.

  • Обращение в ТСЖ

Новый владелец также обязан вступить в ТСЖ – организацию, которая принимает практические решения по обслуживанию придомовой территории, имущества, а также эксплуатацией коммуникаций и технических помещений. Вступление осуществляется также на основании заявления.

  • Энергокомпания

В отдельных домах оплата электроэнергии происходит напрямую в пользу энергосбытовой компании. В большинстве случаев потребуется лишь переоформление коммунальных платежей в рамках ранее заключенного договора. В случае если жилье куплено в новостройке, договор заключается с нуля (что гораздо быстрее). Отказать в электроснабжении при этом не могут – подобные компании имеют статус публичных.

  • Газовая компания

Обращение в газовую компанию аналогично. Лицу, подавшему заявление, выдается на подписание договор на обслуживание, а также журнал осмотра газовых коммуникаций. В дальнейшем, проводя плановые проверки, в данный документ будут вноситься пометки от специалистов.

  • Переоформление счетчиков на воду

Переоформление счетчиков производится в отделении Водоканала. Отсутствие обращения гражданина может отменить действующие договоренности о расходовании воды. Вводятся существенные санкции в отношении лиц, затягивающих с переоформлением, вплоть до перерасчета оплаты за воду в сторону увеличения.

  • Переоформление стационарного телефона

Поскольку многие услуги телефонной компании носят характер оплаты «по факту», обязанность по аннулированию старого договора скорее лежит на продавце квартиры. Тем не менее, накручивать платежи в пользу прежнего владельца – наказуемое деяние. Обращение производится в местное отделение Ростелекома с имеющимися документами на квартиру. Отказать в выдаче стационарного номера в телефонной компании не могут тем, кто уже имеет телефон. Подключающиеся впервые могут столкнуться с нехваткой номеров.

  • Страховка квартиры

В отличие от телефона, скорейшее переоформление страховки скорее в интересах нового собственника. Старый договор, а также авансовые платежи, могут быть учтены при заключении нового в зависимости от внутреннего регламента компании. Страхование связано с оценкой жилья, поэтому может потребоваться предоставления не только правоустанавливающих и персональных документов, но и справок из БТИ, иных документов.

Квартира в новостройке

Оформление документов на жилье, купленное не на вторичном рынке, а в новостройке, начинается лишь с момента сдачи дома в эксплуатацию. Любой другой момент создает прецедент для незаконности сделки, влечет правовые последствия. Если дом достроен, а также произведена отделка, дающая возможность проживать людям, застройщик оформляет совместно с покупателем акт приема-передачи жилья.

При приемке жилья необходимо со всей скрупулезностью отнестись к любым неисправностям, нарушениям и халатному отношению: застройщик несет полную ответственность за качество жилья. Акт составляется в 3 экземплярах, лишь один из которых выдается собственнику. Все нарушения вносятся непосредственно в документ. Акт необходимо составить как можно скорее, поскольку спустя 2 месяца застройщик имеет все полномочия на одностороннее составление. Символическая передача ключей осуществляется именно в момент подписания акта.

Действия после покупки квартиры включают оформление кадастрового паспорта, что может занимать вплоть до 1 месяца. Кадастром в жилых домах ведает бытовая инспекция (БТИ), рассматривающая соответствие стандартам строительства, планировки и иных нормированных признаков квартиры.

Кадастровый паспорт является последним препятствием на пути к официальной регистрации прав собственности. Получив его, а также вновь собрав весь пакет документов (только оригиналы), следует обратиться в Росреестр с заявлением об оформлении прав собственности.

С введением режима «единого окна», оформление права также возможно в многофункциональных центрах (МФЦ). Инициировать процедуру также допустимо через портал госуслуг, хотя получение и предоставление документов по-прежнему осуществляется лично. В зависимости от региона, выдача свидетельства может занимать от 10 (Москва, Санкт-Петербург) до 30 дней (все остальные регионы).

Налоговый вычет

Оформление налогового вычета связано со стремлением государства возвращать налоги, фактически прошедшие через несколько видов налогообложения и потраченные на улучшение жилищных условий. Заявителю при этом возвращается не часть стоимости квартиры, а часть уплаченных налогов в рамках сборов с физических лиц (НДФЛ). Таким образом, получатель должен быть плательщиком данного налога и непосредственным собственником жилья.

Оформление вычета зависит от окончания налогового периода в момент покупки квартиры. Если в рамках текущего года уже закрыта декларация по НДФЛ, то выплата может быть либо перенесена на следующий год, либо оформляется отсутствие налогообложения текущей зарплаты лица (на практике это выражается в том, что с зарплаты не будут вычитать НДФЛ). Если налоговый период еще длится, необходимо лишь обратиться в налоговую с заявлением 3-НДФЛ.

С момента отправки уведомления в налоговую и передачи ее решения работодателю, начисление налога не будет производиться.

Для оформления необходимо предоставить:

  • Заявление на бланке налоговой инспекции.
  • Документы, удостоверяющие право собственности на жилье и факт покупки.
  • Документы, подтверждающие уплату налогов.

Действия после покупки квартиры в ипотеку также могут включать в себя получение налогового вычета. Использование заемных средств при приобретении жилья не является препятствием.

Прописка в квартире

Несмотря на то, что в обиходе до сих пор принято говорить «прописка», данный институт в течение десяти лет правильно называется «постоянная регистрация». Вопросами регистрации ведает Федеральная миграционная служба (ФМС), представленная на местах территориальными управлениями. Регистрация позволяет устанавливать проживание граждан в определенном месте, вести контроль за преступностью, миграционными процессами. Помимо подобных «контролирующих» мер, институт регистрации снижает численность людей, лишенных жилья (права на проживание в помещении).

Регистрация после покупки квартиры осуществляется в несколько этапов:

  • Выписаться из прежнего места проживания.
  • В течение 7 дней необходимо подать заявление в УФМС или паспортный стол с заявлением и документами, подтверждающими легальный статус владения помещением.
  • После быстрой проверки, сотрудник забирает документы, паспорт, выдаст расписку об изъятии документа и назначит срок получения.
  • Спустя 1-2 недели выдается паспорт с внесенной отметкой.

Как и регистрацию права собственности, прописку можно существенно упростить через портал госуслуг.

Наиболее популярные вопросы и ответы по порядку действий после покупки квартиры

Вопрос: Обязательна ли регистрация в ФМС при покупке квартиры? Если приобретается жилье, а ранее регистрация была сделана у родственников, нужно ли выписываться из старого места жительства? Нужно ли платить коммунальные услуги, если и вовсе никого не прописать в новой квартире, а жить там самому? Алексей.

Ответ: Алексей, закон о регистрации граждан требует, под угрозой штрафа, проводить регистрацию по месту временного или постоянного жительства в скорейшие сроки. Тем не менее, в связи со свободой перемещений, никаких средств контроля за соблюдением данного закона нет, поэтому регистрация отдана на откуп самим гражданам. Также, согласно ЖК РФ, в случае отсутствия прописанных, будут взиматься все платежи по счетчикам, а также суммы, эквивалентные одному проживающему.

Пример по порядку действий после покупки квартиры

Супружеская пара приобрела квартиру в рамках кооператива и столкнулась со сложностями при ее оформлении. В частности, не совсем было ясно, какой документ является правоустанавливающим при подобной паевой покупке. Обратившись к ГК РФ за разъяснением, что делать после покупки квартиры, они подали документы в Росреестр на основании справки о выплате пая, поскольку закон допускает подобный документ, как устанавливающий право собственности.

Особенность кооперативной собственности также не позволяет оформить жилье на два лица. Это не является препятствием, поскольку находясь в браке, супруги имеют равные права при разделе недвижимости. Супругов подобная ситуация не устраивала и, пользуясь полномочиями, данными в рамках ГК и СК РФ, они предоставили в Росреестр соглашение об установлении долей.

Заключение

Подписание договора и даже передача денег не заканчивают юридическую процедуру, связанную с оформлением квартиры. Правила пользования многоквартирным домом, необходимость уплаты и возмещения налогов, а также иные интересы третьих лиц требуют:

  • Проведение мер по регистрации счетчиков, оформлению счетов и перерегистрации договоров с коммунальными службами.
  • Проведение государственной регистрации права собственности.
  • Регистрацию в ФМС. Порядок, как прописаться в квартире после покупки, определен законом о постоянной и временной регистрации граждан.
  • В случае если квартира в новостройке, оформление технического паспорта и приемочного акта.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок. «Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов). Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова. «Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Как действовать при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой

Итак, вы выбрали себе квартиру в Чехии, решили, что будете вносить залог на покупку и оформлять ипотеку. Какие дальнейшие шаги вас ожидают? Об этом вас должно проинформировать агентство, которое продаёт квартиру, но для сравнения я опишу стандартную процедуру купли-продажи квартиры в Чехии с привлечением ипотечного займа.

Отмечу, что этой последовательностью действий пользуюсь я, но это не является единственным вариантом, в некоторых случаях эта схема может несколько отличаться.

Последовательность действий при покупке при участии агенства и финансировании ипотекой:

В тот момент, когда вы для себя решаете «ДА, БЕРУ» и сообщаете об этом агенту продавца квартиры, первое, что будет необходимо, это составить «Договор резервации» — «Rezervační smlouva». Как правило его составляет агентство, продающее объект. Этот договор фиксирует ваши намерения купить квартиру, а продавца продать ее на оговоренных условиях, гарантированных суммой залога, который вносится покупателем. Размер залога НЕ ДОЛЖЕН ПРЕВЫШАТЬ комиссионные агентства. Стандартная комиссия агента – от 3% до 5% от стоимости квартиры плюс НДС 21%. Почему НДС плюсом? Если вы являетесь плательщиком НДС, то у вас есть возможность вернуть эту сумму налога от государства. Если вы не плательщик НДС, то в договоре указывается конечная сумма с налогом. В случае, если вам нужен перевод этого договора, то на это потребуется до 5 рабочих дней. Это определённая задержка, которую нужно согласовать с продающей стороной… Имейте ввиду, что на этом этапе переговоров, каждый день и час играет БОЛЬШУЮ роль, и агентство может не пойти на это. Ваш интерес ещё не закреплён договором и пока вам никто ничего не должен. Нужно помнить, что договор резервации не только обязывает ВАС купить квартиру, но и продавца продать недвижимость ВАМ и только вам!

Любая сторона договора может отправить договор адвокату для консультации. Рассчитывайте, что в этом случае, адвокаты берут себе еще 2-3 дня на работу (более занятые, и больше).

 

Последующие шаги:

  1. Подписание договора резервации (Dohoda o složení blokovacího depozita или Rezervační smlouva) — трёхсторонний договор, который подписывают продавец, агентство и покупатель. У агентства должны быть предварительно готовы все бланки, поэтому подготовка не должна занять боле чем 1 день. Как правило, в первую очередь его должны направить продающей стороне, а потом вам, но в некоторых случаях его направляют сразу же обеим сторонам. Стандартный срок действия договора резервации – 30 дней. Но, если нужно больше, договаривайтесь предварительно.

ВАЖНО! Вы должны быть уверенны, что собственник ЗНАЕТ о том, что за его квартиру вносится залог. Для этого необходимо его личное присутствие на подписании договора. Если нет возможности личного присутствия собственника, то его представитель должен иметь заверенную доверенность на уполномоченное лицо. Так же, необходимо сверить данные покупаемой недвижимости с её выпиской из кадастра (LV- list vlastnictví) – его должно вам предоставить агентство.

 

  1. На основании подписанного «Договора резервации» вы вносите залог на счет агентства. На банковский перевод, как правило, уходит два рабочих дня. Все переводы в чешских банках длятся 1 день, в крайнем случае — два.

ВАЖНО! Мы в нашем агентстве получаем свои комиссионные только тогда, когда проходит регистрация права собственности покупателя в кадастре (25 дней с момента подачи документов на рассмотрение). Проследите, чтобы свои комиссионные агентство получило хотя бы тогда, когда документы поданы в кадастр, а не в момент подписания договора купли-продажи. Что может случиться? Если вдруг в кадастре произойдёт какой-то казус, то агентство должно помочь вам с устранением ошибки и должно быть материально заинтересовано выполнить это в кратчайший срок!

 

  1. Как только фиксируется залог, начинается процесс подготовки документов, а именно – направляется адвокату договор резервации, а так же все данные и пожелания по сделке. Адвокат готовит пакет документов и в период от 2-х до 5-ти дней, как правило, договоры готовы.

ВАЖНО! В случае, если Вы покупаете квартиру с привлечением ипотеки, ПОМНИТЕ, что Продавец также будет являться участником договора с банком! Ведь, на момент подписания договоров купли-продажи и залоговых договоров с банком, именно продавец является собственником, а в банковском договоре всегда прописано, что фактом подписания договора купли-продажи и внесением их в кадастр продавец снимает с себя все обязательства и передаёт их покупателю. Банк предоставляет свою часть средств именно на основании этого залогового договора ранее, чем залоговое право будет зарегестрировано в кадастре. Иная схема, к сожалению, на данный момент не практикуется.

Когда договора обсуждены и утверждены, стороны договариваются об их подписании.

 

Какие договоры подписываются?

  1. Договор купли-продажи с покупателем (Kupní smlouva).
  • Количество экземпляров: по количеству участников (покупатель, продавец, кадастр, банк).
  • Заверение подписей: Обязательно заверение для банка и кадастра. Если вы, как покупатель, также хотите иметь договор с заверенной подписью, скажите об этом.

Вам, как стороне покупающей, возможно не дадут в руки договор до момента внесения средств на счёт-ячейку. Ранее так делали, так как был риск, что договор внесут в кадастр раньше, чем будет оплачена сумма на счёт. Сейчас это уже не представляет собой никакого риска, т.к. введённые поправкой 2014г. меры безопасности кадастра, так называемый охранный срок (ochranná lhůta), охраняет именно собственников недвижимости. Кадастр обязан их информировать, если подача документов каким-либо образом их затрагивает. Охранный срок длится 20 дней, в этот период документы в кадастре просто лежат и кадастр извещает собственника о том, что по его недвижимости внесены документы. В случае если он против или не знает о том, что что-то происходит, он должен оповестить кадастр. По истечении этого срока в течении примерно 5 рабочих дней проходит регистрация.

 

  1. Заявление о внесении договоров купли-продажи в кадастр (Návrh na vklad vlastnického práva), которое сопровождает договора купли продажи.
  • Количество экземпляров: достаточно двух, один остаётся в кадастре, второй, возможно, нужно будет предоставить в банк.
  • Заверение подписей: не нужно

 

  1. Договор хранения на предоставление счёта-ячейки адвокатом (úschovní smlouva). На этом счету будут находиться денежные средства всё время, пока не пройдёт регистрация права собственности в кадастре на покупателя.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение подписей: Если Вы подписываете договора в присутствии Хранителя счета-ячейки, то подписи заверять не нужно.

Кто может быть Хранителем счета-ячейки? Счет-ячейка есть у нотариусов, адвокатов и банков. Чаще всего используются счета-ячейки у адвокатов, потому как адвокаты более гибкие, оперативные и с ними проще договориться. Адвокат должен предоставить свой номер адвоката, по которому можно проверить, застрахована ли его ответсвенность. Банки и нотариусы предоставляют счета-ячейки за тарифную плату, которая может быть в размере процента от суммы, которая будет храниться.

 

  1. Залоговый договор с банком (Zástavní smlouvy) — это договор, на основании которого, Банк регистрирует своё залоговое право на недвижимости, которую Вы покупаете с помощью банка.
  • Количество экземпляров: по количеству участников
  • Заверение: 1 договор для банка, 1 для кадастра, остальные — по желанию.

Продавец подписывает этот договор потому, как на момент заключения договоров юридически является собственником, а банк предоставляет средства покупателю для покупки квартиры раньше, чем покупатель станет собственником.

 

  1. Заявление в Кадастр о внесении залоговых договоров в кадастр (Návrh na vklad zastavního práva), которое сопровождает залоговые договора.   

Что происходит после подписания договоров?

  1. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ – Вы перечисляете на счёт- ячейку ту часть средств, которая не финансируется банком, первоначальный взнос – vlastní zdroje.
  2. ВНЕСЕНИЕ ЗАЛОГОВЫХ ДОГОВОРОВ В КАДАСТР – агентство, ваш ипотечный боркер или вы вносите залоговые договоры в кадастр. Банку предоставляете подтверждение из кадастра (заявление с печатью кадастра, что документы были приняты).
  3. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ СРЕДСТВ БАНКА – Банк, на основании подтверждения о внесении залоговых договоров в кадастр, перечисляет на счёт-ячейку адвоката предоставленные вам средства. На перечисление денег у банка, как правило, есть срок 10 рабочих дней, но на практике всё происходит в течении максимум 5 рабочих дней.
  4. ВНЕСЕНИЕ ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ В КАДАСТР — Когда на счёте- ячейке собирается вся сумма полностью, агентство должно передать договор купли -продажи в кадастр.
  5. ЗАПИСЬ В КАДАСТРЕ — Ожидание 25 дней после внесения договоров в кадастр. Можно отслеживать на сайте кадастра.
  6. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ — Срок по договору мы стандартно указываем — 5 рабочих дней с момента регистрации права собственности.

 

Хочу предупредить, что данная статья не является инструкцией для самостоятельной покупки квартиры! Она ни в коем случае не заменит вам специалиста, риелтора или адвоката. Цель этой статьи — подкрепить полученную вами от вашего риелтора информацию или подготовить вас к её получению.

В следующий раз я подробно расскажу вам об очень важных юридических терминах, которые могут пригодится вам при изучении документов выбранной вами квартиры

 

Желаю Вам удачи и гладкого процесса сделки!
С уважением,
Дина

www.dinamareckova.com

 

Покупка квартиры в новостройке с использованием материнского капитала

Семья, в которой младший ребёнок родился после 2007 года, получает материнский капитал. Это определенная сумма, которую выплачивает государство матери (иногда отцу или приёмным родителям) 2-х и более детей. Подать заявление, чтобы получить сертификат на материнский капитал можно в любое время, даже если вашему второму ребёнку исполниться 20 лет.

Обналичивать его нельзя, но материнский капитал можно использовать на следующие цели:

  • Оплату медицинских услуг

  • Увеличение накопительной части пенсии

  • Оплату образования любого ребенка возрастом до 25 лет

  • Покупку или строительство жилой недвижимости

Пока ребенку не исполнится 3 года, воспользоваться материнским капиталом нельзя. Исключением является оплата ипотеки, которая была выбрана еще до того, как родился ребёнок.

Таким образом, материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилья в ипотеку или оплаты части стоимости квартиры от застройщика в новостройке.

Последовательность действий:

  • Если вы уже получили сертификат, то для начала необходимо выбрать подходящего застройщика, т.е. убедиться, что в уставе строительной компании допускается использование материнского капитала для оплаты доли жилья.

  • Нужно выбирать понравившуюся недвижимость и заключить договор купли-продажи.

  • Следующий шаг – регистрация договора долевого участия. Это необходимо, чтобы обеспечить дополнительную юридическую защиту и исключить возможность «двойной продажи» недвижимости.

  • Далее нужно подать документацию в Пенсионный Фонд. Средства из маткапитала поступят на счёт компании-застройщика через 60 дней после подачи в Пенсионный Фонд всех необходимых документов.

Если к тому моменту, как вы решили купить квартиру в новостройке с использованием сертификата в качестве первоначального взноса за ипотеку, сумма на счету была нетронута, то все в порядке. Это очень важное условие, поэтому будьте внимательны.

Конечно, далеко не все банки предоставляют такую возможность. Для оформления ипотеки потребуются такой документ, как справка о доходах по форме 2-НДФЛ. И если материнский капитал был нетронут, то после получения вами свидетельства о собственности, деньги будут перечислены Пенсионным Фондом на счет банка.

Вы должны понимать, что при использовании маткапитала для получения ипотеки, вы берете сразу два кредита: на квартиру и на сумму, которая предусмотрена сертификатом. Автоматическое погашение второго кредита будет осуществлено только после получения свидетельства, и все это время вам придется выплачивать проценты по двум кредитам.

К сожалению, на сегодняшний день сертификат нельзя использовать на реконструкцию или на ремонт дома, погашение автомобильного кредита или прочие, не менее важные нужды. Но изменения в постановлениях происходят постоянно, и возможно когда-нибудь появятся новые пункты, направленные на улучшение условий жизни семей с 2-мя и более детьми.

онлайн-покупка квартиры — слишком большой риск — Промо на vc.ru

Задаём неудобные вопросы застройщику.

{«id»:130621,»url»:»https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»title»:»\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&title=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&text=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online&text=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a»,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u041a\u0440\u0438\u0442\u0438\u043a\u0430: \u043e\u043d\u043b\u0430\u0439\u043d-\u043f\u043e\u043a\u0443\u043f\u043a\u0430 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u2014 \u0441\u043b\u0438\u0448\u043a\u043e\u043c \u0431\u043e\u043b\u044c\u0448\u043e\u0439 \u0440\u0438\u0441\u043a&body=https:\/\/vc.ru\/promo\/130621-real-estate-online»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

25 011 просмотров

Материал подготовлен при поддержке ПИК

Квартиры ПИК продаются онлайн. При стопроцентной оплате можно воспользоваться банковской картой или аккредитивом — переводом денег на специальный счёт, доступ к которому продавец получает после регистрации сделки. Для оформления ипотеки тоже не придётся выходить из дома.

Предложением уже воспользовались более тысячи клиентов. Но у многих возникают вполне логичные опасения. Мы собрали распространённые предрассудки и предложили представителю застройщика найти контраргументы.

Павел Кочетков

директор по развитию клиентских продуктов ПИК

На сайте нет всей информации, которая нужна, чтобы выбрать квартиру, — куда выходят окна, как будет устроено общественное пространство и прочее. Нужна консультация менеджера.

Если у клиента есть вопросы, он всегда может задать их в чате на сайте или в мессенджерах. Но ещё проще — воспользоваться доступными онлайн-инструментами:

  • В приложении ПИК можно построить 3D-макет жилого комплекса в дополненной реальности. Он привязывается к любой поверхности и позволяет оценить здания и благоустройство со всех сторон. Чтобы изучить маршруты передвижения по району, найти свой дом и даже окна будущей квартиры, нужно перемещать камеру смартфона.
  • На сайте есть рендеры с инфраструктурой двора в жилых комплексах, которые ещё строятся. За ходом строительства и благоустройства можно следить по видео и фото, они регулярно обновляются.
  • В карточке проекта указаны возможные варианты маршрутов до ЖК на личном и общественном транспорте с приблизительным временем в пути — покупатели могут оценить транспортную доступность.
  • Там же есть схемы с видом из окон квартиры.

Только по планировке сложно понять, хочу ли я жить в такой квартире. Шоу-румы не просто так придумали.

Планировочных решений очень много, и представить все в шоу-руме невозможно. А на сайте есть 3D-модели самых популярных планировок. Можно виртуально прогуляться по квартире и осмотреться с помощью объёмных панорам.

Чтобы собрать все документы, обязательно придётся куда-то сходить.

Для подготовки сделки без ипотеки в личном кабинете достаточно загрузить фото паспорта и СНИЛС. И там же оплатить покупку банковской картой или через аккредитив. Для подписания договора долевого участия (ДДУ) используется электронная цифровая подпись, сертификат на её выпуск привезёт курьер.

Если клиенту нужна ипотека, помимо паспорта и СНИЛС нужно ещё заполнить анкету для подачи заявки. Мы направим заявку во все банки-партнёры и вернёмся с несколькими предложениями на выбор. Самая популярная опция — «ипотека по двум документами». Справка о доходах и копия трудовой книжки не понадобятся.

Онлайн-покупка строящейся недвижимости наверняка предполагает очень сложную схему оплаты. Непонятно, куда я перечисляю деньги и как они будут защищены.

На самом деле, ничего сложного нет. Мы предлагаем три прозрачные схемы оплаты:

  • Банковской картой на сайте. Когда мы отправим пакет документов в Росреестр, в личном кабинете появится вкладка для внесения денег. Они будут заморожены на карте, пока Росреестр не зарегистрирует ДДУ.

  • Можно положить деньги на банковский аккредитив, недоступный для застройщика. Когда Росреестр зарегистрирует ДДУ, банк перечислит сумму на эскроу-счёт. И ПИК получит деньги только после того, как мы сдадим объект и передадим квартиру собственнику. До тех пор ни застройщик, ни клиент этими деньгами распоряжаться не могут.

  • Третий вариант — внести деньги на номинальный счёт в банке с помощью Сервиса безопасных расчетов. С него они также будут перечислены застройщику только после регистрации ДДУ.

Разве ДДУ не должен быть заключён в письменной форме? Как происходит его государственная регистрация?

Электронная цифровая подпись (ЭЦП) — полноценный аналог собственноручной. Она подтверждается сертификатом от аккредитованного удостоверяющего центра и приравнивается к подписи от руки. ЭЦП идентифицирует отправителя и подтверждает, что с момента подписания документ не менялся.

Сделки по покупке недвижимости разрешено проводить в электронном виде с 2015 года. Мы направляем пакет документов в Росреестр по защищённому каналу. Там документы проверяют и вносят в реестр, а клиенту на почту приходит зарегистрированный договор. После этого можно самостоятельно проверить на сайте Росреестра, что договор зарегистрирован.

Сайт, где проходят настолько крупные покупки, — приманка для мошенников. Понимая, что клиент готов расстаться с большой суммой денег, они будут особенно стараться.

Покупка происходит через защищённый личный кабинет. Если возникают какие-то подозрения, клиент всегда может удостовериться в том, что общается именно с застройщиком, написав в чат или позвонив в компанию.

Мне навяжут ипотеку от банка-партнёра, а она будет не такая выгодная, как в том банке, с которым я сам могу договориться напрямую.

Мы работаем со всеми крупнейшими банками, которые сейчас предлагают ипотеку с господдержкой на льготных условиях, ставка — 6,5%. В принципе, можно выбрать и тот банк, которого нет среди наших партнёров. Но такая сделка может занять до двух месяцев и принести дополнительные затраты.

Ипотека на квартиру в новостройке

11.09.2019

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем.

Пошаговая инструкция получения ипотеки на квартиру в новостройке поможет вам быстро и безопасно оформить денежный заем. При этом вам не нужно будет переплачивать представителям консалтинговых агентств или юристам за специализированную помощь. Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку достаточно прост, главное – четко следовать обозначенным ниже пунктам и не упускать ничего из виду.

Решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств – для многих нереально, в этом случае ипотечное кредитование является единственным шансом приобрести жилплощадь. Если вы все равно будете оформлять ипотечный кредит в банке, то разумнее его потратить на современное и качественное жилье в нововозведенном жилом комплексе. Как это сделать и каков порядок покупки новостройки в ипотеку – расскажем ниже.

Готовы ли вы?

Первый этап покупки новостройки в ипотеку – убедитесь, что можете себе это позволить. Проверьте:

  • Наличие постоянной стабильной работы с доходом, позволяющим ежемесячно отчислять часть средств банку.
  • Понимание, какая именно квартира вам нужна – количество комнат, район, обязательная инфраструктура и т.д.
  • Нежелание платить арендодателю ежемесячную ренту.

Что такое квартира в новостройке?

Изучать пошаговую инструкцию по покупке новостройки в ипотеку стоит после разъяснения основных терминов.

Новостройкой считается объект жилой недвижимости, возведенный на средства инвестора и дольщиков – будущих владельцев квартир. Основанием для начала сотрудничества является договор долевого участия. Покупка в новостройке означает, что вы приобретаете инвестиционные права на объект недвижимости непосредственно у застройщика. Если же вы купили квартиру в строящемся доме по переуступке – номинально это считается сделкой на вторичном рынке. Почему это важно? Потому что условия кредитования на новостройку и на объект вторичного рынка – различны.

Новостройка в ипотеку — порядок действий!

  • Обращение к застройщику.

Вы встречаетесь, изучаете документацию – как техническую, так и разрешительную, определяетесь с квартирой – этаж, площадь, количество комнат, окна, выходящие на определенные стороны света и т.д. Застройщик предлагает вам подходящую квартиру. Вы бронируете ее и получаете соответствующий документ.

Вместо обращения к застройщику, Вы можете получить консультацию по сдающимся домам в нашем центре продаж. Мы подберем подходящее жилье от различных застройщиков нашего города бесплатно, а затем поможем заключить договор с застройщиком выбранного комплекса.

  • Сбор документов для банка.

Хорошо, если вашего дохода в справке с места работы или в налоговой декларации достаточно. Однако в большинстве случаев требуются справки всех членов семьи, иногда — поручительство третьих лиц. Будьте готовы к этому и сразу договоритесь, кто при необходимости выступит поручителем. Узнайте, какая у поручителя зарплата.

  • Выбор банковского учреждения.

Можно пойти по пути минимизации затрат и выбрать малознакомый банк с невысокими процентами. А можно повысить свои шансы на успех и обратиться в авторитетное финансовое учреждение, где ставки среднего размера, но кредитов выдается больше.

  • Обращение в банк.

Со всеми документами обращайтесь в банк. Будьте готовы к длительному рассмотрению вашего запроса. Попытки «повлиять» на кредитного менеджера в большинстве случаев приводят только к негативному результату. Решение принимает не один человек, а комитет. Ожидайте вердикта и будьте готовы оперативно предоставить дополнительные документы банку.

При необходимости, мы помогаем клиентам с обращением в банк. 95% обращений с нашим участием заканчивается одобрением выдачи ипотеки.

  • Оформление договора ипотеки.

Один из самых приятных и ответственных этапов покупки квартиры в новостройке в ипотеку. Внимательно изучайте условия ипотечного договора, будьте собраны и рассудительны. Заранее уточните скользкие моменты – сколько стоит страховка, как часто ее нужно оформлять, есть ли штрафная санкция за досрочное погашение и т.д.

  • Регистрация сделки в Росреестре.

Ее можно пройти самостоятельно или заручиться поддержкой юриста.

Особенности выдачи ипотеки на квартиру в новостройке

  • Аккредитация банком.

На встрече с застройщиком необходимо узнать, в каком банке он аккредитован. Вы можете получить займ только в этих учреждениях.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке в ипотеку, необходимо определиться с объектом залога. В качестве залога может выступать сама квартира в новостройке или другое имущество заемщика.

  • Рефинансирование.

Будьте внимательны и рассудительны, выбирая условия ипотечного кредитования. Нередко оказывается так, что после начала выплат, заемщик находит более лояльные условия в другом банке. Рефинансирование – процедура возможная, но крайне сложная и затратная на первом этапе (скорее всего, потребуется оплатить заново страховку и т.д.).

Почему могут отказать в ипотеке?

Пройти все этапы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, к сожалению, удается не всем. Основные причины в кредите на жилье следующие:

  • Застройщик не внушает доверия банку.
  • Заемщик не внушает доверия банку.

Если банку не нравится застройщик, обратитесь в другое финансовое учреждение. Если причина отказа недостаточный уровень доходов, заручитесь поддержкой поручителя или устройтесь на еще одну работу. Тогда по прошествии 6 месяцев можно попробовать обратиться в банк снова с «увеличенной» справкой.

Наши специалисты помогут в выборе и бронировании жилья, при этом договор будет заключен только с застройщиком. Если нужна помощь с обращением в банк – мы ее окажем. 95% обращений с нашим участием завершается счастливыми клиентами. Ждем ваши вопросы в онлайн-чате или по телефону +7 (3412) 793-000.

Пошаговый взгляд на покупку дома

То, как вы продвигаетесь по сделке по покупке дома, может несколько отличаться в зависимости от законов о недвижимости и обычаев, в которых вы живете, но многие шаги являются стандартными. Вы будете чувствовать себя более уверенно в своем путешествии по покупке дома, когда поймете цепочку событий и то, что требуется от вас, а также от любого другого человека, участвующего в сделке.

Приведите свои финансы в порядок

Ваши кредитные отчеты — это постоянная запись того, как вы управляли своими финансами.Вы должны точно знать, что они говорят о вашей финансовой истории, прежде чем вы подадите заявку на ипотеку. Эти отчеты и ваш кредитный рейтинг играют важную роль в процессе утверждения ссуды, а также определяют вашу процентную ставку и другие условия ссуды, которые вам предложат кредиторы.

Вы можете быть удивлены тем, что обнаружите, когда посмотрите свои кредитные отчеты, потому что ошибки не редкость. Вы также могли забыть или не осознавать влияние ошибок, которые вы совершили в прошлом.В идеале вы не хотите, чтобы там появлялись просроченные платежи. Один просроченный платеж — это плохо, но большее количество денег убьет вас.

Вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета в год, так что получите его и проверьте, а также проверьте свой счет. Сделайте это на ранней стадии процесса, чтобы у вас было время исправить любые проблемы и при необходимости поднять свой балл.

Знакомство с ипотечной отраслью

Поиск подходящей ссуды и кредитора имеет решающее значение для успеха покупки жилья. Вам решать, какой кредитор лучше всего подходит для ваших конкретных потребностей, и всегда полезно иметь представление о процессе получения кредита, прежде чем разговаривать с кредитором.

Знайте, как работает соотношение вашего долга к доходу и почему это важно. Узнайте о скидочных баллах и решите, действительно ли они вам нужны. Придется ли вам иметь ипотечную страховку?

Подумайте о том, чтобы попросить вашего агента направить вас к лучшему кредитору. Не все кредиторы заслуживают уважения, и она будет знать об их репутации.

Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете, сколько дома вы можете себе позволить? Вероятно, нет, если вы не поговорили с кредитором и не получили предварительное одобрение на получение ссуды.

Предварительное одобрение помогает вам и в других отношениях. Рассмотрим следующий сценарий: продавец жилья получает два похожих предложения. К одному прилагается письмо из банка покупателя, в котором говорится, что она была предварительно одобрена для получения ипотеки в размере предложенной суммы. Другой не имеет подтверждающих документов. Как вы думаете, какое предложение продавец рассмотрит в первую очередь?

Определите свои желания и потребности

Купить дом не так сложно, как вы думаете, даже если у вас мало средств, но процесс пройдет намного проще, если вы знакомы со своим рынком недвижимости.Сузьте свои желания и потребности, прежде чем вы начнете смотреть на дома, и проведите различие между ними. У вас есть пространство для маневра с желаниями, но не с вашими потребностями.

Не забудьте рассмотреть возможность перепродажи где-нибудь в будущем. Оцените, насколько вероятно, что каждое свойство, на которое вы смотрите, сохранит свою ценность или, что еще лучше, оценит.

Научитесь работать с агентами по недвижимости

Агенты по недвижимости представляют покупателей, продавцов или и того, и другого, и они могут работать в качестве нейтральных посредников для любой из сторон в некоторых штатах.Очень важно понимать обязанности и лояльность агента, а также свою ответственность перед агентом до того, как вы сделаете свой первый телефонный звонок.

Начать поиск дома

Вы будете завалены возможностями, особенно в начале поиска дома. Ваш агент отправит объявления на ваш мобильный телефон. Вы, вероятно, возьмете журналы «Дом на продажу» и прочитаете объявления в местных газетах. Вы, вероятно, потратите чрезмерное количество времени на поиск в Интернете дома.Вы можете даже запланировать послеобеденные поездки для ознакомления с окрестностями.

Все это отличные способы узнать, что есть в наличии … и по какой цене. Следите за потерей права выкупа. Узнайте, почему, если конкретный дом был выставлен на продажу в течение чрезмерно долгого времени. Это может быть большая проблема или небольшая проблема, с которой вы можете смириться.

Выполнение задач, связанных с предварительным предложением

Чтобы решить, хотите ли вы купить дом, необходимо внимательно изучить его структуру и особенности, но есть много других тем, которые не менее важны для вашей покупки.Возможно, вы захотите провести осмотр дома, чтобы выявить скрытые проблемы, или даже поговорить с соседями, чтобы узнать мнение о районе из первых рук.

Вы также можете подумать о том, чтобы проехать по окрестностям ночью или по выходным, чтобы понять, кто там живет и их образ жизни.

Сделать предложение

Не существует единого набора инструкций, который мог бы охватить все различия в законах и обычаях в сфере недвижимости, которые существуют на всей территории Соединенных Штатов, поэтому механизм подачи предложения и его конкретные непредвиденные обстоятельства во многом зависят от вашего местоположения.Однако есть несколько советов по покупке дома, которые помогут вам уточнить свое предложение, независимо от того, где вы живете.

Узнайте, что приходит с домом. Бытовая техника? Удобства?

Спросите своего риэлтора о раскрытии информации продавцом. О чем должны сообщать вам продавцы в вашем штате? Свинцовая краска или асбест?

Ответы на эти вопросы помогут вам решить, сколько вы хотите получить за недвижимость и, соответственно, сколько денег вы хотите предложить.

Осмотр дома и другие тесты

Если вначале вы не проводили осмотр дома, сделайте это сейчас.Осмотр дома проводится до подписания окончательного договора купли-продажи в некоторых штатах, но он может проводиться после того, как предложение будет окончательно оформлено в других.

Очень важно решить, какие проверки и тесты вы хотите провести. Поговорите со своим агентом по недвижимости или другим консультантом, чтобы узнать, когда следует проводить проверки и являются ли дополнительные типы проверок важными или подходящими для вашей конкретной области.

Как избежать и устранить проблемы в последнюю минуту

Каждый, кто участвует в вашей сделке с недвижимостью, должен ежедневно проверять ее продвижение по мере приближения даты закрытия.Быть в курсе событий означает, что вы сразу узнаете, есть ли проблема, которую необходимо решить.

При оценке могут возникнуть общие проблемы — она ​​не такая большая или намного больше, чем ожидалось, что вызывает морщины в судебном разбирательстве. Убедитесь, что вы понимаете возможные непредвиденные обстоятельства, события, которые могут позволить вам в случае необходимости отказаться от сделки на законных основаниях, не потеряв при этом своих задатков.

Вы на пути к закрытию

Закрытие, также называемое урегулированием, — это событие, при котором вам передается право собственности на недвижимость.Некоторые распространенные события в этот период включают поиск титулов и страховку, а также окончательный осмотр собственности, чтобы убедиться, что она по-прежнему находится в том же состоянии, в котором вы ее впервые увидели.

Итог

Ожидайте неожиданного: эти шаги представляют собой общее руководство по покупке жилья. Вы, вероятно, столкнетесь с проблемами, специфичными для вашего местоположения и вашей транзакции, которые лучше всего могут быть объяснены и обработаны вашим местным агентом по недвижимости, вашим кредитором, вашим адвокатом, вашим заключительным агентом или другими лицами, которые помогают вам завершить сделку по покупке дома.

Никогда не бойтесь задавать вопросы: задавайте столько, сколько необходимо, чтобы помочь вам понять весь процесс покупки дома. Вы берете на себя долгосрочное обязательство и тратите много денег, и вы будете чувствовать себя намного лучше, если будете в курсе и понимать, что происходит на каждом этапе.

The Balance не предоставляет налоговых, инвестиционных или финансовых услуг и консультаций. Информация представлена ​​без учета инвестиционных целей, устойчивости к риску или финансовых обстоятельств какого-либо конкретного инвестора и может не подходить для всех инвесторов.Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах. Инвестирование сопряжено с риском, включая возможную потерю основной суммы.

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует большего участия, чем инвестирование в частную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают решение о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1. Определитесь, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ. К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода помимо арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на ваших собственных, а стоимость здания часто является недооцененной. функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход.Если сделка будет правильной и с хорошими финансами, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация доходов между многими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестируете по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей.Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать ренту для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание многоквартирного комплекса

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами. Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную технику и улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается в основном на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом и кредитном положении.Таким образом, для утверждения кредита банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Таким образом, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки ЖК

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более обычным делом, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Когда размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять имуществом самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Как правило, управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке жилого комплекса преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Уход за жилым комплексом без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к текучести и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В «Avail» генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они влияют на большее количество арендаторов и требуют более дорогостоящего устранения. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, так как и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и ожидаемая рентабельность инвестиций.

Учитывать количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остановиться в зданиях размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знайте типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные апартаменты с садом и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и жилых комплексов, содержащих десятки единиц сдачи в аренду. единицы.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

  • Многоквартирный дом класса «А»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средние или высотные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
  • Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
  • Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
  • Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживают в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта и обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте рентабельность инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциал зарабатывания денег по сравнению с более крупной собственностью, но для его покупки не потребуется столько денег, как и управление.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но они потребуют больших первоначальных вложений.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные ассоциации инвестиций в недвижимость (называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Самостоятельный поиск жилого комплекса

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, вы можете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Вы даже можете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знают кого-то, кто продает.

Привлечь агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости для продажи, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут включены в эту базу данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет взиматься комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что это фактически немного повысит цену здания.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке многоквартирного дома

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных комиссионных агентов по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с креативными идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых могут уклоняться жилые агенты.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные комплексы.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы убедиться, что вы знаете о любых потенциальных проблемах и можете их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае любой инвестиции в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир в каждой собственности.Но вы также должны учитывать размер этих единиц с точки зрения квадратных футов, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности могут быть трудными для аренды за пределами университетских городков и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить эту вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

При покупке жилого комплекса обращать внимание на детали конструкции

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако избежать их довольно сложно, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто имейте в виду, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятков лет, а сантехника ни разу не заменялась, будьте готовы к постоянному ремонту сантехники. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто используются общие системы водоснабжения или электричества.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбест и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно внутренняя отделка может быть окрашена краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, и это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами на основе списка арендной платы для сравнения покупок многоквартирных домов, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель заполняемости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут быть возможности — например, простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить его с другими многоквартирными домами, которые вы собираетесь купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы сможете составить представление о финансовом положении объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для жилого комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовой операционный доход — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для шестиэтажного здания, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

Ежемесячно Ежегодно
Потенциальная арендная плата 3,600 долларов 43,200 долларов
9034 9034 9034 9034 9034 9034 = Валовая операционная прибыль 3 240 долларов США 38 800 долларов США
-Расходы 2160 долларов США 25 920 долларов США
9034 долларов США 9034 9034 9034 9034 9034 904 В этом примере денежный поток положительный, из-за чего ежемесячный доход составляет 1080 долларов, или 12 960 долларов в год!

Отчет о прибылях и убытках

Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов.Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам исследовать каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (cap rate) показывает норму доходности инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим.

Формула:
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов.
Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США
Cap Rate = 6,48 процента

6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей.

Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, вышеупомянутое здание все равно меркнет по сравнению.

Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов.

Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента.

Предметы должной осмотрительности при покупке жилых комплексов

Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся.

Определите, почему владелец продает

При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают собственники. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, — важная составляющая при заключении сделки. Например, если продавец хочет выйти на пенсию и переехать в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте.

Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами!

Получить копии договоров аренды жилого комплекса

Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только сумму арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлевать, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные депозиты и так далее.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться.

Запросить налоговую декларацию от предыдущего собственника жилого комплекса

Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено.

Осмотр жилого комплекса

Когда вы серьезно подумываете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры сложны и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке.

5. Сделать предложение на жилой комплекс

Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды.

Получите оценку жилого комплекса

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход.

Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса:

Подход рыночной стоимости в оценке жилого комплекса

При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете возможность покупки шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.

Подход замещения затрат при оценке жилого комплекса

Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400 000 долларов.

Доходный подход при оценке жилого комплекса

Доходный подход использует чистый операционный доход и местные ставки капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на максимальную ставку.

Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда:

Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США

Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома

Поскольку доходный подход является обычным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания.

Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим также, что вы владеете зданием в течение двух лет и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов.

Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит:

.

Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США.

За два года вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов, просто увеличив арендную плату!

6.Финансирование покупки жилого комплекса

При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды с правом регресса или без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения кредита, также важно.

Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса:

Виды финансирования квартир

Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами.

Коммерческое в отличие от жилищного кредитования

Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами.

Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн.

Обычные ссуды

Если многоквартирное здание состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений.

Частные ссуды и финансирование продавцов

Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной собственности, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций.

Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги на покупку, а вы будете платить им.

Ссуды без права регресса и ссуды без права регресса

Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. При выдаче ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее.

Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой, не в последнюю очередь из-за риска для ваших личных финансов, вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица

Ваш бухгалтер и поверенный посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса

Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы, чтобы вы могли покрыть операционные расходы, страховку, налоги и ремонт.

В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома.

Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды

Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в квартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно смотреть на недвижимость с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость.

7. Завершение покупки ЖК

Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты.

Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами

Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность.

Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца

Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости.

Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса

Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует от домовладельцев хранить залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибитесь, думая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными.

Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно обозначены, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности.

Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business.

Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс:

Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс?

Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса.

Как купить жилой комплекс без денег?

Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс, не потратив деньги. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды.

Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса?

Обычно многоквартирные дома имеют льготы по налогу на аренду. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, ремонт и амортизацию здания.

Итог

Как купить жилой комплекс в общем можно объяснить, разбив его на семь шагов. Обычно это лучше всего для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом.

Если вам интересно, где взять ссуду на многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас.

10 самых важных шагов при покупке дома

Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции.Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность.

Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев. Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом.

С чего начать при покупке дома

При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя. Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе:

  • Сколько дома я могу себе позволить?
  • Собираюсь ли я взять ссуду?
  • Сколько я накопил на первоначальный взнос?
  • Могу ли я позволить себе желаемый район?
  • Повышается или понижается стоимость домов по соседству?
  • Сколько времени займет поездка на работу?
  • Подходит ли школьный округ для моей семьи?
  • Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений?

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома.

Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома.

Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет.

Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета как вашей оценки FICO, так и вашей оценки Vantage.

Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование.

Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850.

Что такое оценка Vantage? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности.

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше.

Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него:

  • История платежей
  • Общий долг
  • Срок кредитной истории
  • Новый кредит
  • Вид кредита

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячных долгов и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев.

Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом

Когда у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать:

  • Количество спален и санузлов
  • Квадратный метр
  • Открытое пространство
  • Предпочтительное местоположение
  • Тип дома
  • Компоновка, особенности и отделка
  • Школьный округ
  • Можно с домашними животными
  • Дорога на работу

Шаг 3. Найдите агента по недвижимости

Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через весь процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Обычно продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. .

Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя:

  • Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка
  • Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения
  • Ведение переговоров : знает, когда требовать более низкую цену и как договариваться о непредвиденных обстоятельствах и ремонте
  • Местные знакомые : есть советы от инсайдеров о школах района и района
  • Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков
  • Опыт : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов

Шаг 4. Получите предварительное одобрение

Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши:

  • Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации
  • Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета
  • Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты
  • Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа
  • Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые первоначальные взносы

После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями.

Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку.

Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования.

Шаг 5: Начните поиск домашней страницы

Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы.

Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний.

На что обращать внимание, путешествуя по домам

Как только вы начнете посещать дома лично, обязательно подумайте о «здоровье» дома, чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр даст вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее:

  • Структурные дефекты и трещины
  • Напор воды (включить смесители и душевые лейки)
  • Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света)
  • Функциональность и сохранение тепла дверей и окон
  • Качество крыши и экстерьера
  • Шум от соседей или движения

Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению на момент закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время.

Шаг 6: Сделайте предложение

Как только вы найдете подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе.

Используя CMA в качестве базового показателя, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости.

Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы:

Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их.

Закрытие дата : Когда вы покупаете дом по ипотеке, закрытие дома займет 30–45 дней после заключения договора.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему графику перехода, но продавец может отозвать этот запрос.

Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Необходимы некоторые непредвиденные обстоятельства, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать.

Задаток деньги : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог.

Важно отметить, что не все предложения работают. Это может вас разочаровать, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, которые подали предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом.

Шаг 7: Запланируйте осмотр

Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома.

Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу.

Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия.

Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование

Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно необходимо предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку.

Заявка на получение кредита

Если вы решите официально подать заявку на ссуду у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его как можно скорее, чтобы избежать задержки с закрытием сделки. Если вы решите перейти к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления.

Оценка

Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить оценки, которые использовались в расчетах.

Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, чтобы закрыть.

Если оценка превышает вашу цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход.

Если оценка будет заниженной. : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора.

Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев

Перед закрытием необходимо будет предъявить свидетельство о страховом полисе домовладельцев, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего действующего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования.

Шаг 10: Закройте и переместите

Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо).

Ожидайте, что в день закрытия вы потратите хотя бы несколько часов на подписание документов в титульной компании.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены.

После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой!

Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которое покрывает некоторые коммунальные расходы, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости.

Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме.

7 шагов к покупке дома — объяснение домовладения

Мы здесь, чтобы помочь вам разобраться в лабиринте имеющейся информации, рассказать вам обо всем: от поиска жилья до жилищных кредитов, планирования бюджета, предложения и организации вашего переезда.

Значит, вы собираетесь стать владельцем дома? Поздравляю! В RAMS мы хотим быть уверены, что избавляемся от хлопот во всем процессе, поскольку владение своим домом поначалу может показаться сложной задачей.Что вам следует делать в первую очередь? Как можно сэкономить время в процессе? Вот 7 основных шагов к покупке дома

1. Решаем купить

Есть преимущества как при покупке, так и при аренде. После того, как вы приняли решение о покупке, внимательно посмотрите на свою текущую ситуацию, определите свой бюджет и обратитесь за юридической помощью и советом.

2. Найдите кредит, который вам подходит

Поговорите со специалистом по жилищному кредиту (воспользуйтесь нашей шпаргалкой вопросов, чтобы задать кредитору) и узнайте, какие у вас есть варианты ссуды.

3. Подготовьтесь к реальной стоимости покупки

Покупка недвижимости не ограничивается ценой: существуют дополнительные сборы, такие как оценка и судебные издержки. Планируйте свой бюджет!

4. Найдите свой новый дом

Вы рассматриваете дом, квартиру или инвестиционную недвижимость? Независимо от вашего выбора, множество факторов могут и будут влиять на стоимость собственности, например, потенциал долгосрочного роста или доступ к удобствам.

5.Сделать предложение

Будьте готовы! Ознакомьтесь с нашими советами по финансам, инспекциям и торгам, поскольку вам необходимо разобраться в этих аспектах, прежде чем делать свое предложение.

6. Следуйте инструкциям по покупке

После того, как ваше предложение было принято и до того, как вы получите ключи, необходимо уладить несколько важных вопросов, таких как гербовый сбор и страхование.

7. Въезжайте!

Поздравляю — место теперь твое! Пришло время переехать в вашу новую собственность и заранее спланировать свои финансы, чтобы вы могли помочь погасить ипотеку раньше

Как купить дом

Если вы хотите узнать, как купить дом, вы обратились по адресу!

Когда вы начинаете задумываться о покупке своего первого дома, легко позволить эмоциям управлять всем.Прежде чем вы это узнаете, вы преследуете дома, выставленные на продажу, в своем приложении для просмотра дома, меняете свое расписание, чтобы вы могли просматривать проезжие машины, и изучаете творческие варианты финансирования, которые позволили бы вам купить дом практически без денег.

Слишком легко получить дом, который вы не можете себе позволить, и эта ошибка может повлиять на вашу способность создавать богатство в долгосрочной перспективе. Но понимание этапов процесса покупки дома дает вам возможность принимать разумные решения о покупке дома.

Как купить дом за 7 шагов

Покупка дома требует времени. И ни в один дом — даже в это прекрасно симпатичное бунгало на углу с огороженным задним двором — стоит прыгать, пока вы не будете готовы.

Знаете, что важнее дома, который вы покупаете? Как вы покупаете этот дом.

Воспользуйтесь этим пошаговым руководством, чтобы купить дом с умом.

7 шагов для покупки дома:

  1. Сохранение авансового платежа.
  2. Получите предварительное одобрение на ипотеку.
  3. Найдите агента по недвижимости.
  4. Сходи на домашнюю охоту.
  5. Разместите предложение.
  6. Проведите домашний осмотр.
  7. Закройте свой дом.

Решения, которые вы принимаете в процессе покупки дома, могут иметь большое значение между домом, который будет благословением для вашей семьи на долгие годы, и домом, который становится таким финансовым бременем, что вам кажется, что вы не можете дышать.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Покупка дома не должна быть утомительной и утомительной. На самом деле это может быть очень весело, особенно если вы принимаете разумные решения, ориентированные на долгосрочную перспективу.

Когда покупать дом

Во-первых, как узнать, что сейчас подходящее время для покупки дома? Прежде чем вы даже подумаете о том, чтобы начать процесс покупки дома, вам следует сделать несколько вещей:

Оцените свои финансы. Убедитесь, что у вас стабильный доход и хорошая сумма наличных для существенного первоначального взноса. (Мы поговорим об этом позже.) Покупка дома до того, как вы будете готовы, может привести к финансовой катастрофе.

Рассмотрим рынок жилья. Если вы хотите сделать разумное вложение в покупку дома, вам нужно купить дом, стоимость которого вырастет. Поговорите со своим агентом по недвижимости о стоимости домов в вашем районе и их потенциале.

Подумайте о своем жизненном этапе. Нет смысла покупать дом, если вы можете переехать в следующем году. Процесс покупки и продажи дома обходится дорого, поэтому убедитесь, что вы уверены, что будете в этом районе в течение следующих пяти-семи лет. Это одна из причин, по которой мы рекомендуем подождать не менее года после свадьбы, чтобы купить дом.

Если вы считаете, что сейчас подходящее время для того, чтобы стать собственником жилья, вот как начать!

Шаг 1. Сохраните авансовый платеж

Заманчиво пропустить вопрос о деньгах и сразу перейти к поиску домов в вашем районе.В конце концов, делать покупки дома намного веселее, чем думать о своих финансах! Но слабая финансовая база — это рецепт сожаления, когда дело касается покупки дома.

Не забывайте о своем будущем, имея краткосрочную перспективу. Вы создадите в своем доме годы воспоминаний. Вы сможете разделить бесчисленное количество блюд на кухне и часами наслаждаться теплыми летними днями на заднем дворе. Вы хотите, чтобы эти моменты были омрачены финансовым стрессом?

Покупка дома, вероятно, самая большая покупка, которую вы когда-либо совершали.Ты уверен, что готов? Ответы на эти два вопроса помогут вам узнать!

Готовы ли вы финансово купить дом?

Перед тем, как вы начнете процесс покупки дома, мы рекомендуем выплатить долг и сэкономить от трех до шести месяцев расходов в резервном фонде. Важно быть финансово готовым к покупке дома. Почему?

Когда у вас больше нет арендодателя, ответственность за ремонт ложится на вас. Итак, что произойдет, если ваш водонагреватель лопнет всего через три месяца в вашем новом доме?

Когда у вас нет места в вашем бюджете и нет сбережений, на которые можно было бы прибегнуть, вы можете есть рамен до конца месяца, чтобы это исправить.Но если у вас есть полный аварийный фонд и в вашем ежемесячном бюджете нет долгов, связанных с недвижимостью, неожиданный ремонт не потрясет всю вашу жизнь.

Сколько стоит сэкономить?

Как и любая другая цель, разумная покупка дома требует планирования и подготовки. Самая трудоемкая задача — сэкономить деньги на первоначальном взносе, закрытии и других расходах на переезд.

  • Первоначальный взнос: Мы рекомендуем внести не менее 10% на ваш новый дом, но 20% даже лучше, потому что вы избегаете частного ипотечного страхования (PMI).Это дополнительная плата, добавляемая к ежемесячному платежу по ипотеке, и она не идет на погашение остатка по ипотеке.

  • Затраты на закрытие и предоплата: Алекс Кларк, одобренный местный провайдер недвижимости, чья команда закрывает в среднем 100 домов в год в Портленде, штат Орегон, советует своим клиентам сэкономить около 3% покупной цены дома для покрытия затрат на закрытие и предоплата. Но этот процент может варьироваться в зависимости от того, насколько дороги сборы и налоги в вашем регионе. Затраты на закрытие — это сборы, взимаемые титульными компаниями и кредиторами, участвующими в вашей сделке с недвижимостью.Предоплата покрывает любые пропорциональные налоги на недвижимость и страховые статьи.

  • Переезд и другие расходы: Расходы на переезд могут варьироваться от сотен до тысяч долларов в зависимости от того, на сколько вы переезжаете и как далеко ваш новый дом находится от вашего нынешнего места. Чтобы помочь с составлением бюджета, вы можете заранее позвонить в компании по переезду в вашем районе, чтобы узнать расценки. Если вы планируете обновить свой дом, например перекрасить, установить жалюзи или купить новую мебель, вам также понадобятся деньги!

Готовы сэкономить? У тебя есть это! Экономия на первоначальном взносе — это не ракетостроение.Составьте план и сосредоточьтесь на своих этапах, и вы получите первоначальный взнос раньше, чем вы его узнаете. У вас есть то, что нужно!

Шаг 2. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Лучше всего покупать дом за наличные. Это может звучать безумно, но такие люди, как вы, делают это каждый день! Если для вас это невозможно, вам понадобится ипотечный кредит.

Как получить предварительное одобрение?

В ходе быстрой беседы с вами о вашем доходе, активах и первоначальном взносе кредитор может предварительно квалифицировать вас для покупки дома.Получение предварительно утвержденного требует немного больше работы. Кредитору необходимо будет проверить вашу финансовую информацию и подать ваш кредит на предварительное андеррайтинг. Но это окупается, когда вы начинаете поиск дома, потому что предварительное одобрение показывает, что вы серьезный покупатель.

Как узнать, какой вариант ипотеки вам подходит?

Плохое финансирование превращает ваш самый большой актив в пассив. Вот почему так важно получить подходящую ипотеку! Если вы установите границы на начальном этапе, вам будет проще найти дом, который вам понравится, с учетом вашего бюджета.

Вот рекомендации, которые мы рекомендуем:

  • Обычная ссуда с фиксированной процентной ставкой: При использовании этого варианта ваша процентная ставка является надежной на весь срок действия ссуды, защищая вас от повышения ставок. Любой другой вариант ипотеки — ужасная идея.

  • 15-летний срок: Ваш платеж по ипотеке будет выше при 15-летнем сроке, но вы выберете свою ипотеку за половину 30-летнего срока и сэкономите тысячи процентов.

  • Ежемесячный платеж, не превышающий 25% вашей ежемесячной заработной платы на дом: Это оставляет достаточно места в вашем бюджете для достижения других целей, таких как накопление средств на пенсию или откладывание денег в фонд колледжа вашего ребенка.

Как только вы узнаете, сколько вы можете позволить себе потратить на свой новый дом, придерживайтесь этого. А если вы покупаете дом вместе со своим супругом, убедитесь, что вы оба одинаково хорошо относитесь к своему бюджету.

Если вам нужна дополнительная помощь в вычислении чисел, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита.Вы можете поиграть с числами, чтобы увидеть, как разные цены на жилье влияют на ваш общий платеж по ипотеке.

Шаг 3. Найдите подходящего агента по недвижимости

Хотя поиск домов может начинаться с в Интернете, не должно заканчиваться на этом месте. Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь эксперта, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Вы можете провести много исследований самостоятельно, но вам понадобится помощь эксперта, когда дело доходит до фактического поиска и защиты вашего идеального дома.

Агент покупателя может помочь вам сориентироваться в процессе покупки жилья. В некоторых случаях они могут даже помочь вам найти дом до того, как он появится на рынке, что даст вам конкурентное преимущество. А когда дело доходит до предложения, ваш агент будет вести переговоры от вашего имени, чтобы вы не заплатили ни копейки больше, чем вам нужно.

Как получают деньги агент покупателя?

Агент по недвижимости будет защищать ваши интересы и является важной частью вашей команды по покупке жилья.Но они не работают бесплатно. Итак, сколько вы должны быть готовы заплатить?

Как ничего не звучит ?

Верно! В большинстве случаев гонорар вашему агенту по недвижимости оплачивает продавец , поэтому использование агента покупателя для вас бесплатное. Почему бы вам не захотеть, чтобы в вашем углу был настоящий профи, когда вы делаете свои самые большие вложения?

На что следует обращать внимание на агента покупателя?

Возможно, вы знаете много агентов по недвижимости в вашем районе.Но имейте в виду, что не все агенты обладают одинаковыми знаниями и опытом. Не работайте с любителями только потому, что они знают лучшую подругу невестки вашей кузины 10 лет назад.

Если вы хотите провести время с другом или членом семьи, выпейте кофе. Не работайте с ними, чтобы сделать самую крупную покупку. Вам нужен эксперт, который покажет вам, как купить дом!

На собеседовании с агентом по недвижимости не соглашайтесь.У настоящей рок-звезды будет:

  • Особый опыт оказания помощи таким покупателям жилья, как вы
  • Опыт работы в сфере недвижимости не менее двух лет
  • Отличные коммуникативные навыки
  • Супер-обслуживающее отношение, которое заставляет вас чувствовать себя их единственным клиентом
  • Впечатляюще длинный список продаваемых домов каждый год
  • Исключительный опыт работы на местном рынке

Настоящий профи не уклоняется от сложных вопросов.Они будут двигателем и встряхивателем, готовым бороться за ваши интересы, пока вы ищете подходящий дом и обсуждаете условия контракта. Как покупатель жилья работа с агентом рок-звезды — одно из самых больших преимуществ, которое вы можете себе дать!

Шаг 4: Отправляйтесь на охоту за домом

После того, как вы получили предварительное одобрение на получение ипотеки, вы готовы к самому интересному: найти свой идеальный дом!

Делай домашнее задание!

Как только вы дойдете до этого шага, ваши финансы должны быть прочными, чтобы вы точно знали, что можете себе позволить.А с агентом по недвижимости, который проведет вас через этот процесс, у вас есть выигрышная комбинация для уверенной покупки дома!

Перед тем, как погрузиться в домашний поиск, составьте список обязательных домашних функций. Если вы покупаете дом вместе с супругом, составьте отдельные списки и сравните. Как только вы получите ясность в отношении функций, которые вам нужны, поделитесь ими со своим агентом по недвижимости и используйте эти критерии в качестве основы для поиска дома.

Ваш агент сможет помочь вам установить реалистичные ожидания и нацелить ваш поиск на те области, которые вы можете себе позволить.

Как узнать, что вы делаете хорошие инвестиции?

Когда вы ищете идеальный дом, может быть трудно представить, что вы когда-нибудь его продадите. Но помните: даже если вы думаете, что это ваш вечный дом, вы должны делать покупки с учетом стоимости перепродажи. Вот несколько советов по покупке дома, которые помогут вам сделать разумное вложение:

  • Не отказывайтесь от расположения или планировки. Это две вещи, которые вы не можете изменить в доме, который вы покупаете. Никакая привлекательность бордюра не может заменить по-настоящему ужасный план этажа.А покупать отличный дом в не очень хорошем районе — плохая идея. Если вам не нравится расположение или планировка, скорее всего, потенциальные покупатели через много лет тоже не будут.

  • Посмотрите сквозь поверхность. Не позволяйте лимонно-зеленой ванной комнате отвлекать вас от прекрасного дома. Другие покупатели могут быть не в состоянии игнорировать эти легко исправляемые детали, такие как декор и цвет краски, которые могут принести вам выгоду. Эта зеленая ванная комната может означать еще больше зелени в вашем кармане!

  • Купите самый дешевый дом в лучшем районе, который вы можете себе позволить. Это дает возможность вашему дому расти в будущем. Имейте в виду, что будущие покупатели, которые делают покупки в районе за 200 000 долларов, не будут искать дом за 300 000 долларов.

  • Обратите внимание на домашние ценности в этом районе. Они растут или падают? Бизнесы процветают или закрываются? Вы можете многое сказать о домашних ценностях в районе по тому, что происходит в нем.

  • Изучите школьные округа. Даже если у вас нет детей, школьные округа могут быть важным фактором при ваших продажах.По оценкам экономистов, улучшение результатов тестов на 5% может поднять цены на жилье в пригородных районах на 2,5%. (1)

По данным Национальной ассоциации риэлторов, средний покупатель дома ищет около 10 недель, прежде чем найти подходящий дом. Не переживайте, если вам нужно время, чтобы найти свое идеальное место!

Шаг 5: Подайте предложение

Как только вы нашли подходящий дом, самое время заняться серьезным! Это означает подачу предложения и подписание договора с продавцом.

Что входит в ваше предложение?

Ваш агент по недвижимости будет работать с вами, чтобы подать надежное предложение. Если вы закончите торговую войну с другими покупателями, сохраняйте хладнокровие и делайте все возможное. Такие вещи, как предварительное одобрение вашего кредитора и гибкая дата закрытия, могут помочь сделать ваше предложение сильным.

В вашем договоре купли-продажи будут указаны детали сделки с недвижимостью, например:

  • Информация о покупателе и продавце
  • Адрес объекта:
  • Закупочная цена, информация о кредиторе и сумма первоначального взноса
  • Задаток
  • Предметы, которые нужно оставить в доме (например, техника или мебель)
  • Непредвиденные обстоятельства, такие как осмотр дома, оценка и окончательное одобрение ипотеки
  • Дата окончания

Иногда согласование условий происходит быстро и безболезненно, но это также может быть одной из самых сложных частей процесса.

Если ваши переговоры станут интенсивными, напомните себе, что обе стороны хотят одного и того же. Продавцы хотят продать свой дом, а вы хотите его купить! Иногда стоит пойти на компромисс в отношении мелких деталей, если это продвинет процесс вперед. Хороший агент по недвижимости может посоветовать вам, когда уступить, а когда сохранить твердость.

Хороший агент по недвижимости может посоветовать вам, когда уступить, а когда сохранить твердость.

Шаг 6: Осмотр и оценка дома

Как только вы дойдете до этого шага, у вас будет официально заключен контракт на строительство вашего нового дома! Это то, что нужно отпраздновать.Заключение контракта также означает, что вы закончили с наиболее трудоемкими этапами процесса покупки жилья. Приветствую вас!

Но теперь, когда у вас есть контракт, чего вам следует ожидать? Теперь ваша основная задача — проработать непредвиденные обстоятельства в контракте.

Непредвиденные обстоятельства — это просто условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы покупка дома состоялась. Они предоставляют вам страховку, чтобы вы могли отказаться от продажи, не потеряв залог, если что-то пойдет не так.

Даже если вы находитесь на конкурентном рынке, не позволяйте эмоциям руководить вами. Вы никогда не должны пропускать эти непредвиденные обстоятельства, потому что они обеспечивают важную защиту при покупке дома.

Домашний осмотр

Как покупатель, вы имеете право на профессиональный осмотр дома перед покупкой, и вы были бы сумасшедшими, если бы этого не сделали! Это одна из самых важных мер предосторожности, которую вы можете предпринять перед покупкой дома, потому что она убережет вас от проблем со структурой или дорогостоящего ремонта.Если осмотр выявит серьезные проблемы с домом, вы можете попросить продавца устранить проблему, снизить цену или расторгнуть договор.

Вы также можете рассмотреть возможность получения других профессиональных оценок, таких как осмотр на термитов или тест на радон, в зависимости от рекомендаций вашего агента по недвижимости, а также возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Оценка

Если вы получаете жилищный кредит, ваш кредитор потребует оценку стоимости недвижимости.Оценка защищает вас от того, что вы заплатите больше, чем истинная стоимость дома. Если оценка окажется ниже, чем цена вашего предложения, ваш агент по недвижимости может дать лучший совет о том, что делать дальше.

Окончательное одобрение ипотеки

Лучше всего платить за дом наличными! Он не только настраивает вас на создание богатства, но и оптимизирует процесс недвижимости. Если вы все же получили ипотеку, у вас будет последний шаг, прежде чем вы сможете закрыть свой дом: получение окончательного одобрения.Ваш кредитор тщательно изучит детали ваших финансов, чтобы оформить ипотечный кредит. Что бы вы ни делали, не открывайте кредитную карту, не влезайте в долги и не меняйте работу после заключения контракта. В любом случае, это глупая идея! Кроме того, любые изменения в вашем финансовом положении могут поставить под угрозу процесс получения кредита.

Шаг 7: Закройте свой дом!

Вы сделали это! Все планирование, поиск дома и ожидание окончены. Последний шаг в процессе покупки дома закрывается на вашем новом месте!

Прежде чем вы получите ключи от своего нового дома и официально назовете его своим, вам предстоит еще один спринт: оформление документов.Верно! Принесите судороги рук!

Вы должны получить копию ваших закрывающих документов для проверки заранее, чтобы не было сюрпризов в день закрытия. Скорее всего, вы заплатите за:

  • Затраты на закрытие
  • Распределенный налог на имущество
  • Сборы ассоциации домовладельцев (если это касается вашего района)
  • Страхование собственника жилья

Если при работе с документами возникают какие-либо непонятные условия, не стесняйтесь задавать вопросы! Это одна из самых крупных покупок, которые вы когда-либо совершали, и вы должны точно знать, на что вы подписываетесь.

Когда вы подпишете все документы, пора вздохнуть с облегчением. Вы официально являетесь домовладельцем. Поздравляю! Процесс покупки дома может быть непростым, но красивый новый дом, который можно назвать своим, в конце концов того стоит.

Узнайте больше о том, как купить дом

Это много информации. И угадайте, что? Есть еще чему поучиться! Если вы чувствуете себя подавленным, не волнуйтесь. Необязательно делать все это в одиночку. С нашими ELP вы можете быть уверены, что работаете с агентом по недвижимости, который является экспертом на вашем местном рынке.

Не делайте своих самых больших инвестиций без помощи профессионала. Покупка дома может быть стрессовой, но специалист по высокооктановой недвижимости ELP проведет вас через процесс покупки, чтобы помочь вам сделать разумное вложение, соответствующее вашим потребностям и вашему бюджету.

Найдите профессионала в сфере недвижимости сегодня!

52 важных термина в сфере недвижимости, которые вы должны знать

Недвижимость полна жаргона («DOM», «HOA», «pre-qual» и т. Д.), И это может добавить несколько слоев путаницы в уже запутанный процесс.Если вы покупаете или продаете дом, мы создали этот ресурс, чтобы помочь вам выучить словарный запас.

Мы составили постоянно растущий список из 52 терминов, связанных с недвижимостью, которые вы должны знать, чтобы помочь вам лучше понять процесс и спланировать свой переезд.

Ниже приведены термины, связанные с недвижимостью, которые мы объясним (в содержании мы сгруппировали термины по категориям, и мы объясним их в алфавитном порядке ниже):

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

С займами ARM процентные ставки могут измениться после начального периода с фиксированной ставкой, поскольку они корректируются на основе индекса процентной ставки, к которому привязан ARM (например,g., LIBOR, COFI и т. д.). Этот тип ссуды менее предсказуем, чем традиционная ипотека с фиксированной процентной ставкой, но потенциально может приносить более низкие процентные ставки в определенные периоды.

Экспертиза

Оценка необходима для определения оценочной стоимости объекта недвижимости. Во время продажи дома ипотечный кредитор отправляет оценщика для получения профессионального заключения о стоимости недвижимости. Это помогает кредитору решить, стоит ли недвижимость той суммы ссуды, которую ищет потенциальный покупатель.

Непредвиденные расходы на оценку

Условные обязательства по оценке — это положение, которое позволяет покупателю расторгнуть договор купли-продажи, если оценочная стоимость дома меньше продажной цены.

Оценщик, нанятый кредитором покупателя, оценивает стоимость дома, чтобы убедиться, что ссуда обеспечена соответствующей стоимостью дома. Кредиторы хотят убедиться, что они не «переплачивают» за недвижимость.

Как есть

Недвижимость, продаваемая на рынке «как есть», обычно указывает на то, что продавец не желает выполнять большую часть, если не весь ремонт.Это также может означать, что цена на нее «как есть», что обычно ниже рыночных цен в этом районе.

Наконец, «как есть» находится в состоянии на момент написания предложения, и если с момента написания предложения до момента закрытия что-то произойдет с имуществом, что изменит это условие, то это имущество больше не будет «как есть». is », как это было, и должно быть возвращено в исходное состояние« как есть »на момент предложения за счет продавца. Или, в качестве альтернативы, продавец должен освободить покупателя от его обязательства по покупке и вернуть деньги, потраченные покупателем, например задаток.

Предложение резервного копирования

Когда покупатель заинтересован в покупке собственности, по которой уже заключен контракт с кем-то другим, у этого покупателя есть возможность подать «резервное предложение» на случай, если первая сделка не состоится. Резервное предложение все же должно быть согласовано и любые денежные средства, такие как задаток, должны быть представлены, чтобы подтвердить, что это следующее предложение в очереди. На законных основаниях может быть только одно предложение резервного копирования, так как у вас не может быть резервной копии для резервной копии.

Слепое предложение

Когда покупатель делает предложение на недвижимость, которую он не видел, даже если ее можно было увидеть, это предложение считается «слепым предложением».Чаще всего он используется в высококонкурентной сфере и / или обстоятельствах и используется как попытка быть первым и быстро победить.

Агент покупателя / листинговый агент

Агент покупателя, также известный как агент по продаже, является лицензированным специалистом по недвижимости, чья работа заключается в поиске следующего объекта недвижимости покупателя, представлении его интересов путем переговоров от имени этого покупателя с целью получения наилучшей цены и сценария покупки для этого покупателя, поскольку возможный. Этот агент является доверенным лицом покупателя.

Листинговый агент, также известный как агент продавца, является лицензированным специалистом по недвижимости, чья работа заключается в продвижении собственности продавца и представлении интересов продавца путем переговоров от имени продавца для обеспечения наилучшей цены и сценария продажи, как возможный. Этот агент является доверенным лицом продавца.

Комиссия покупателя и листингового агента обычно составляет 2-3% от контрактной цены при каждой продаже. Узнайте больше в нашем посте «Кто платит комиссионные агенту по недвижимости».

Соглашения, условия и ограничения (CC&R)

Обычно это правила и нормы, устанавливаемые в отношении недвижимости ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), ассоциацией соседей, застройщиком или застройщиком, которые устанавливают любые требования и ограничения того, что домовладельцу разрешено делать с недвижимостью. Он также может включать ежемесячные и / или ежегодные сборы или специальные взносы.

Обычная продажа

Обычная продажа — это когда собственность находится в полной собственности (без остатка ипотеки) или если владелец должен по ипотеке меньше, чем указано на рынке, за которую владелец может продать свою собственность.Такие традиционные продажи часто являются более гладкими транзакциями, чем нетрадиционные продажи, такие как потери права выкупа, продажи, связанные с завещанием, и короткие продажи.

Закрытие

Закрытие — это когда продажа дома считается окончательной, что обычно включает подписи всех сторон на всех требуемых документах, все перечисленные денежные средства, а также при участии кредитора с полного одобрения кредитора. Для некоторых рынков по всей стране регистрация акта в окружном клерке является окончательным и последним этапом закрытия.Как только все эти элементы будут завершены, покупателю предоставляется доступ к собственности, и покупатель считается новым домовладельцем.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие — это набор сборов, включая сборы, взимаемые: кредитором, титульной компанией, адвокатами, страховыми компаниями, налоговыми органами, ассоциациями домовладельцев, агентами по недвижимости и другими компаниями, связанными с закрытием расчетов. Эти затраты на закрытие обычно оплачиваются во время закрытия сделки с недвижимостью.

Узнайте больше о различных расходах в процессе закрытия в нашем блоге.

Количество дней на рынке (DOM)

DOM определяется как количество дней с даты, когда недвижимость выставлена ​​на продажу в службе множественного листинга (MLS) местных брокеров по недвижимости, до даты, когда продавец подписал договор купли-продажи недвижимости с покупатель.

Связанный показатель — это средний DOM для домов, проданных на рынке в течение определенного периода.Низкое среднее значение DOM указывает на сильный рынок, благоприятный для продавцов. Высокий средний показатель DOM свидетельствует о слабости рынка, который благоприятствует покупателям. Сезонность также может быть фактором.

Дома обычно продаются быстрее весной, чем зимой, так как у вас часто появляется больше людей, желающих покупать и продавать в более благоприятные погодные месяцы, чем в более холодные и более неблагоприятные погодные месяцы.

Прочтите наш блог, чтобы узнать больше о том, почему дни на рынке имеют значение.

Отношение долга к доходу

Отношение долга к доходу, или DTI, — это число, используемое ипотечными кредиторами, которое определяется как общая сумма ваших долговых расходов плюс ваш ежемесячный жилищный платеж, деленная на ваш общий ежемесячный доход и умноженная на 100.Это помогает кредиторам определить доступность на основе имеющихся у них кредитных программ и позволяет им оценить, сколько вы можете позволить себе платить ежемесячно по ипотеке.

По данным Investopedia, кредиторы обычно ищут заемщиков, которые платят 28 процентов или меньше от общего ежемесячного дохода на жилье и менее 36 процентов своего дохода на выплату долга. Если любой процент выше, и вы хотите купить дом, вам, возможно, придется скорректировать свой бюджет.

Комплексная проверка

В договоре купли-продажи может быть предусмотрен период должной осмотрительности, который представляет собой временные рамки, предоставляемые покупателю для полного осмотра собственности, часто путем найма экспертов для осмотра собственности, проведения испытаний и т. Д., чтобы покупатель мог решить, что делать дальше.

Покупателю также может быть предоставлена ​​возможность пересмотреть договор на основании своих выводов или, возможно, даже расторгнуть договор в течение определенного периода времени, чтобы не считаться нарушителем договора. Комплексная проверка позволяет покупателю полностью понять, что он покупает.

Залоговый депозит (EMD)

Залог (EMD), иногда называемый «добросовестным залогом», — это первоначальные средства, которые покупателя просят внести после того, как продавец принимает предложение покупателя.Это свидетельствует не только о том, что покупатель серьезно относится к покупке, но и о том, что он также готов вкладывать деньги туда, где им нужно.

Сумма EMD может варьироваться от 1 до 5 процентов от продажной цены. EMD часто удерживается компанией условного депонирования или иным образом, предусмотренным договором купли-продажи (PSA).

Держатель условного депонирования

Держатель условного депонирования — это агент и депозитарий (беспристрастная третья сторона), который собирает деньги, письменные документы, документы, личное имущество или другие ценные вещи, которые должны храниться до наступления определенных событий или выполнения описанных условий, как правило изложены во взаимных письменных инструкциях сторон.

Собственный капитал

Это вложение домовладельца в свой дом. Чтобы рассчитать собственный капитал, возьмите рыночную стоимость дома и вычтите любые ипотечные или залоговые права на имущество. Оставшаяся сумма — это сумма собственного капитала, имеющегося у вас дома.

Если вы покупаете дом стоимостью 250 000 долларов за 240 000 долларов, вы получаете то, что известно как мгновенный капитал, потому что разница между стоимостью и стоимостью составляет 10 000 долларов. Когда вы продаете дом, который вы купили за 250 000 долларов США, за 260 000 долларов США, вы сохраняете долю в доме после закрытия, как только все расходы будут оплачены.

Важно наращивать капитал, поскольку домовладельцы могут использовать этот финансовый актив для получения ссуд для финансирования таких вещей, как ремонт дома, или для выплаты долга по более высоким процентам.

Кредиты FHA

ссуд FHA являются частью группы ссуд, застрахованных федеральным правительством. Это означает, что вместо того, чтобы фактически ссужать деньги, FHA страхует банки и частных кредиторов, что они покроют убытки, которые могут понести в случае, если заемщик не выплатит ссуду полностью или своевременно.Прочтите нашу запись в блоге для получения более подробной информации о том, как работают ссуды FHA.

Кредит на реабилитацию 203 тыс. FHA

Это ссуда «на ремонт», которая сочетает в себе ипотечную ссуду с ссудой на оплату ремонта или обновлений, таких как структурный ремонт или обновления, связанные с энергетикой. Он не предназначен для предоставления в аренду на основе роскошных улучшений, таких как добавление бассейна или теннисных кортов.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

При ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока кредита.Они часто доступны в виде ссуд на 10, 15, 20 и 30 лет. По данным Mortgageloan.com, 15- и 30-летние ссуды на сегодняшний день являются самым популярным типом жилищных ссуд, на которые приходится около 75% всех жилищных ипотечных кредитов в США.

Заем в твердые деньги

Ссуды под твердые деньги — это способ получить займы без использования традиционных кредиторов. По словам Нердваллета, кредиторы с твердыми деньгами финансируют ссуду на основе рассматриваемой собственности, а не на основе вашего кредитного рейтинга, и обычно требуют крупного первоначального взноса и короткого графика погашения.

ТСЖ

Ассоциация домовладельцев — это частная ассоциация, которая управляет планируемым сообществом или кондоминиумом. При покупке собственности, находящейся в ведении ТСЖ, вы соглашаетесь соблюдать правила ТСЖ и вносить ежемесячные или ежегодные взносы в ТСЖ. Если вы не платите и / или не соблюдаете условия, они часто имеют возможность подать залог в отношении собственности и / или лишить права выкупа собственности.

Непредвиденные обстоятельства продажи дома

Непредвиденный случай продажи жилья заключается в том, что покупатель должен указать продавцу, что часть его условий покупки недвижимости продавца зависит от способности покупателя завершить закрытие своего текущего имущества.Это часто оговаривается с оговоркой в ​​контракте или с дополнением к контракту. Примером того, как можно использовать такое непредвиденное обстоятельство, может быть ситуация, когда покупателю необходимо продать свою собственность, чтобы получить первоначальный взнос, необходимый при покупке новой собственности, или он предпочел бы использовать выручку от продажи вместо своих сбережений для получения авансовый платеж.

В зависимости от рынка это может затруднить переговоры с продавцом, когда непредвиденные обстоятельства являются частью общей картины.

iBuyer

iBuyer — это компания, которая использует технологии, чтобы сделать предложение на ваш дом быстро или «мгновенно», как следует из этого термина.iBuyers берет на себя бремя владения, маркетинга и перепродажи вашего дома. В зависимости от того, какую услугу вы выберете, преимуществом является уверенность в том, что предложение полностью оплачено, и больший контроль над тем, когда вы переезжаете.

Opendoor запустила категорию iBuyer в 2014 году. Прочтите наше подробное руководство «Что такое iBuyer», чтобы узнать все об этом новом типе бизнеса в сфере недвижимости.

Инспекция

Инспекция происходит, когда покупатели платят лицензированному профессиональному инспектору за посещение дома и составление отчета о его состоянии и любом необходимом ремонте.Осмотр часто проводится в рамках периода комплексной проверки, поэтому покупатели могут полностью оценить, хотят ли они купить конкретный дом как есть, или попросить продавца завершить или оплатить определенный ремонт.

Инспекция на случай непредвиденных обстоятельств

Также известный как «непредвиденный случай должной осмотрительности», непредвиденный случай проверки — это пункт, который иногда предлагается в договоре купли-продажи, который предоставляет покупателям заранее определенное время во время условного депонирования для выполнения любых необходимых проверок.

Аренда земли

Традиционно, покупая дом, вы владеете домом и землей, на которой построена недвижимость. Есть некоторые обстоятельства, связанные с арендой земли, что означает, что вы будете владеть домом, платя арендную плату землевладельцу за землю.

Непредвиденные расходы по ссуде

Условная ссуда — это пункт или дополнение (также известное как условное обязательство по ипотеке) в договоре оферты, которое позволяет покупателю отказаться от сделки и сохранить свой депозит, если он не может обеспечить ипотеку с указанными условиями в течение определенного периода. времени.

Письмо о предварительном одобрении ипотеки

Получение письма о предварительном одобрении ипотеки важно, потому что оно дает покупателям дома представление о том, что они могут себе позволить. Кредитор выдает письмо о предварительном одобрении ипотеки, в котором определяются условия, тип и сумма кредита, на получение которого покупатель имеет право после проверки соотношения долга к доходу покупателя, а также наличных денежных средств и кредитной истории.

Многие продавцы или их агенты требуют ипотечное письмо с любым предложением жилья, которое не является полностью наличным, поскольку оно служит доказательством того, что покупатель имеет право на получение финансирования.

Служба множественного листинга (или MLS)

MLS — это база данных, которая позволяет агентам по недвижимости и брокерам получать доступ и добавлять информацию о недвижимости, выставленной на продажу в этом районе. Когда дом выставлен на продажу, он регистрируется в местном MLS агентом по листингу. Агенты покупателя часто проверяют MLS, чтобы узнать, что есть на рынке и за что продаются похожие дома. По данным Inman.com, в США существует более 600 организаций MLS.

Отчет о раскрытии информации о стихийных бедствиях (NHD)

Отчет, требуемый большинством штатов, раскрывает, находится ли собственность в районе с повышенным риском стихийных бедствий.Отчет обычно оплачивается продавцом и передается покупателю во время условного депонирования.

Следующие опасные природные зоны включены в отчет NHD:

  • Зона особой опасности затопления
  • Зона потенциального затопления
  • Зона очень высокой пожарной опасности
  • Зона дикой природы, которая может содержать значительный риск и опасность лесных пожаров
  • Зона сейсмического разлома
  • Зона сейсмической опасности

Предложение / счетчик предложение

Покупатели делают официальное предложение на дом, который они хотят купить.Предложение может представлять собой полную прейскурантную цену или то, что вы и ваш агент считаете справедливой рыночной стоимостью.

Агент покупателя оформляет предложение в письменной форме, просит вас подписать его, а затем передает его агенту продавца. Продавец может немедленно принять его, и в этом случае он становится договором купли-продажи сторон, или может сделать так называемое встречное предложение. Это искусство ведения переговоров, зафиксированное в документах. Прочтите нашу запись в блоге о том, как определить, что предложить в доме.

Период действия опциона (только Техас)

Срок опциона на расторжение (известный как «период опциона») — это форма периода комплексной проверки, однако он доступен только покупателю, который отдельно приобретает это право за оборотную сумму денег и на оборотный период времени.

Когда покупатель приобрел это право на расторжение, ему настоятельно рекомендуется провести все свои проверки и другие процедуры комплексной проверки в течение этого периода времени, хотя делать это в течение этого периода не требуется.

Если покупатель решает расторгнуть договор в течение периода опциона, задаток должен быть возвращен покупателю.

Предварительная аттестация

Чтобы получить предварительное одобрение, покупатели жилья должны заполнить заявку, которая позволяет кредитору определить их финансовое положение, включая соотношение долга к доходу, способность погашения и кредитоспособность.Как только это будет получено, кредитор может предоставить покупателю письмо с указанием точной суммы кредита, на которую он был предварительно одобрен, а также общей продажной цены, на которую он утвержден.

В письме обычно указывается как предполагаемый авансовый платеж покупателя, так и потенциальная процентная ставка. Поскольку это намного более подробное письмо, чем предварительное квалификационное письмо, большинство продавцов предпочитают видеть предварительное одобрительное письмо с предложением.

Предварительный отчет

Предварительный отчет выявляет любые проблемы с титулом, которые необходимо решить продавцу, чтобы предоставить четкое право собственности.Он содержит такие детали, как история владения, залоговые права и сервитуты. Титульная компания собирает этот отчет, просматривая существующие записи о собственности в офисе регистратора графства.

Этот отчет необходим компании по страхованию титула для выдачи полиса страхования титула. Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики приобрели страховое покрытие титула, чтобы защитить свои интересы в собственности. Во многих регионах принято, чтобы продавец платил за этот полис, хотя это предмет переговоров. Также см. Сообщение в нашем блоге для получения более подробной информации.

Предварительная квалификация

Предварительный квалификационный отбор — это оценка кредитором суммы, на которую покупатель жилья может рассчитывать получить одобрение в течение процесса ссуды. Предварительная квалификация — это быстрая оценка кредитором финансового положения покупателя, основанная исключительно на том, что покупатель сообщает кредитору, а не на каких-либо доказательствах или проверках.

-> Хотите избежать комиссии кредитора и скрытых затрат? Пройдите предварительный квалификационный отбор по жилищным кредитам Opendoor!

Основной

Основной остаток по ипотечной ссуде — это денежная сумма, причитающаяся кредитору, без процентов.Допустим, вы занимаете 300 000 долларов. Это основная сумма кредита или то, что вы взяли в долг для покупки дома. Покупатели платят основную сумму плюс проценты каждый месяц, хотя для большинства типов ссуд они рассчитываются ежедневно. Выплаты почти всегда в первую очередь идут в счет процентов, а затем — в счет погашения основной суммы долга. В конце концов, именно проценты — это причина, по которой банк соглашается предоставить ссуду.

Продажа завещания

Продажа завещания происходит, когда домовладелец умирает, не написав завещания или не передав собственность кому-либо.В таких ситуациях суд по наследственным делам может разрешить поверенному по недвижимости или другому представителю нанять агента по недвижимости для продажи дома.

Общий процесс обычно будет немного сложнее и, следовательно, займет больше времени, чем обычная продажа.

Подтверждение наличия средств

Когда вы делаете предложение, продавцы потребуют от вас предоставить подтверждение наличия средств. Если вы покупаете дом в ипотеку, это покажет им, что у вас есть наличные для первоначального взноса и закрытия.Если вы платите все наличными, ваше подтверждение наличия средств показывает, что деньги у вас действительно есть.

Следующие документы считаются подтверждением наличия средств:

  • Оригинал или онлайн-выписка из банка с бланком банка
  • Копия баланса счета денежного рынка с логотипом банка или фирменным бланком
  • Заверенная финансовая отчетность, например отчет о доходах или движении денежных средств, подписанный бухгалтером
  • Открытый Кредитная линия собственного капитала

Договор купли-продажи (СРП)

Под договором купли-продажи обычно понимается письменный договор между покупателем и продавцом, в котором излагаются условия сторон для продажи и покупки недвижимости.

Когда дом находится «по контракту», это обычно означает, что покупатель и продавец официально оформили свое обязательство по продаже и покупке недвижимости.

Недвижимость в собственности (РЭО)

Недвижимость в собственности — это обозначение, присваиваемое собственности, которая принадлежит кредитору из-за неудачной продажи права выкупа на аукционе.

Недвижимость

REO иногда может предоставить покупателю возможность приобрести ее по цене ниже рыночной, так как большинство банков предпочли бы реинвестировать выручку, а не тратить время на маркетинг недвижимости в течение длительного периода.

Кроме того, банк часто продает недвижимость «как есть», что означает, что они не хотят ремонтировать недвижимость, что может затруднить финансирование.

РИАЛТОР®

Агент по недвижимости с активной лицензией и РИЭЛТОР® часто используются как взаимозаменяемые, хотя не каждый агент по недвижимости является РИЭЛТОРОМ®. РИЭЛТОР® является членом Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ® (НАР).

РИЭЛТОР® обещает соблюдать Этический кодекс ассоциации и нести ответственность друг перед другом при обслуживании населения, клиентов, клиентов и друг друга с соблюдением высоких стандартов практики и заботы.

Возврат в аренду

Возврат в аренду, или обратная аренда, относится к соглашению, в соответствии с которым покупатель, который теперь является новым домовладельцем, соглашается позволить продавцу, теперь арендатору, оставаться в доме после закрытия условного депонирования. Условия оговариваются до возникновения ситуации и часто включают в себя лизинговый депозит, суточную арендную ставку и допустимый период времени.

Ставку иногда можно определить, посмотрев на ежемесячные выплаты нового домовладельца по ипотеке, а также на возможные неудобства, которые это может вызвать задержку переезда с учетом дневной ставки.

Концессия продавца

Продавцы могут предлагать уступки, чтобы стимулировать покупателей к покупке дома или сделать сделку более приятной.

Концессии чаще всего рассматриваются как вклад в покрытие закрывающих расходов покупателя, вплоть до определенных ограничений и согласований со стороны кредитора покупателя, что в конечном итоге оставляет больше денег в кармане покупателя, когда все сказано и сделано.

Информация для продавца

Раскрытие информации продавцом — это раскрытие продавцом информации об имуществе или информация, которая может повлиять на решение покупателя о покупке собственности, причем все это насколько известно продавцу.

Продавец также должен указать предметы, которые не относятся к самой собственности, но связаны с тем, как лицо пользуется имуществом, например проблемы с вредителями, споры о границах собственности, знание крупных строительных проектов в этом районе, шумы или действия, связанные с военной базой, оценки, связанные с ассоциацией, или юридические проблемы, необычные запахи, вызванные близлежащим заводом, или даже недавние случаи смерти на территории, разрешенные законом.

Короткая продажа

При короткой продаже недвижимость продается по цене, меньшей, чем сумма долга, обеспеченного имуществом.Короткие продажи потребуют одобрения кредитора (-ов) продавца, поскольку выручка от продажи будет лишь «меньше» суммы задолженности; Процесс утверждения коротких продаж у большинства кредиторов является длительным и затяжным, требуя больше времени для закрытия, чем традиционная продажа.

Подлежит проверке

Подлежит проверке или «представить предложения, подлежащие проверке» означает, что продавец не разрешает осмотр объекта недвижимости без принятого предложения. Некоторые распространенные причины этого — беспокойство жителей о конфиденциальности или отказ от сотрудничества арендаторов.

Мысль о покупке незаметного объекта недвижимости может быть пугающей для традиционного покупателя, что может быть использовано в ваших интересах, поскольку это неизбежно снизит общий интерес.

Это также не так плохо, как кажется, поскольку по стандартному договору купли-продажи у вас будет период проверки, в течение которого вы можете отменить продажу без штрафных санкций.

Общая аренда (TIC)

Общая аренда описывает тип совместного владения недвижимостью, будь то односемейная собственность или коммерческое здание.Все арендаторы владеют недвижимостью, но в разном соотношении.

В зависимости от типа собственности будет определяться легкость или сложность получения финансирования. Также следует отметить, что общие арендаторы не имеют права на выживание (оставшиеся в живых владельцы не могут разделить имущественный интерес умершего арендатора), и вместо этого доля / процент владения умершего арендатора фактически переходит в их собственное имущество, как определено по их воле или действующему законодательству.

Отчет о термите

Термиты — маленькие, бледные насекомые с мягким телом, которые питаются древесиной и могут быть очень разрушительными.Отчет WDI (насекомое, разрушающее древесину), также известный как Отчет о термитах, включает диаграмму свойства и местоположение активного и / или предыдущего действия WDI.

Отчет может также, а иногда и включать то, что может быть необходимо для устранения таких возможных заражений, как опрыскивание или установка палаток. Отчет WDI редко, если вообще когда-либо, будет включать стоимость таких элементов, поскольку это может рассматриваться как конфликт интересов.

Поиск по заголовку

Поиск по названию исследует общедоступные записи об истории дома, включая продажи, покупки, а также налоговые и другие типы залогового права.

Как правило, эксперт по правовым титулам проводит поиск по титульным растениям, а иногда и по записям округа, чтобы увидеть, кто указан как зарегистрированный владелец собственности. Такая информация, а также любые залоговые права или обременения, зарегистрированные в отношении собственности, будут перечислены в Предварительном отчете, чтобы стороны могли ознакомиться с ними до закрытия условного депонирования.

Трастовая продажа

Продажа траста означает, что дом продается доверенным лицом живого траста, а не частной стороной.Чаще всего это происходит потому, что первоначальный домовладелец скончался или передал свои активы в живой траст.

Доверительный управляющий может быть не так эмоционально привязан к собственности, как традиционный владелец, что может означать принятие им менее привлекательного предложения, поскольку доверительный управляющий может предпочесть продать собственность.

Кредит ВА

Ссуда ​​VA — это ссуда, гарантированная правительством (Департаментом по делам ветеранов) и доступная для военнослужащих, действующих и пенсионеров, и даже для некоторых правомочных супругов, по сценариям с низким или нулевым первоначальным взносом с конкурентоспособными ставками и сборами.

Этот контент предназначен только для информационных целей и не может быть истолкован как финансовый, налоговый, юридический или страховой совет. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Что такое цепочка собственности и как она работает? | Сара Элтинг

Вопрос, который многие люди задают при покупке или продаже недвижимости: «Какова длина цепочки?» Хотя длинные и сложные цепочки, как известно, вызывают стресс, отнимают много времени и их сложно управлять, может быть сложно понять, что именно это означает, особенно если вы новичок на рынке недвижимости и покупаете свой первый дом.

Итак, что же такое цепочка собственности и какие ключевые моменты вам следует знать при покупке или продаже собственности?

Здесь Сохаил Рашид, основатель и генеральный директор View My Chain, дает ясность по теме, а также делится некоторыми главными советами о том, как можно ускорить процесс.

View My Chain — это первый и единственный на рынке инструмент для развития продаж, основанный на данных, который делает цепочки собственности прозрачными, сокращая количество отказов и сокращая время транзакций до двух недель.Облачная платформа View My Chain не зависит от ввода данных агентами по недвижимости, законных представителей или интеграции с какими-либо сторонними системами. Его система предупреждений о задержке в красном, желтом и зеленом в режиме реального времени выявляет виновную в любой задержке цепочки и означает, что количество отказов падает.

Что такое цепочка собственности?

Сохаил Рашид говорит: «Цепочка собственности — это просто последовательность связанных покупок дома. Когда вы участвуете в сети, покупка или продажа дома зависит от покупок по обе стороны вашей собственности.Если вы впервые покупаете, ваша цепочка движется только в одном направлении, так как вам не нужно продавать недвижимость, чтобы иметь возможность приобрести новый дом. Это также верно (но наоборот), если вы унаследовали дом, который затем хотите продать — цепочка односторонняя.

По сути, цепочка собственности начинается с того, кто только покупает, а не продает, и заканчивается тем, кто только продает, а не покупает. В цепочке собственности будет минимум два человека (если вы не покупаете новое здание), но не существует максимального количества людей в цепочке.

Сохаил Рашид говорит: «К сожалению, в настоящее время цифры показывают, что каждая третья продажа недвижимости терпит неудачу. Практически все покупки дома будут осуществляться по одним и тем же шагам, от получения принципиальной ипотеки до завершения. Каждый шаг потенциально может привести к обрушению цепочки или дать причину, по которой что-то может занять больше времени, чем ожидалось, для продвижения вперед. Ниже я выделил ключевые шаги, которые вы выполняете во время сделки с недвижимостью:

• Ипотека, согласованная в принципе
• Создание предложения и продажа недвижимости по контракту (SSTC)
• Привлечение адвоката
• Заказ юридического поиска (оценщиков, в том числе обзор стоимости, обзор собственности и местный обзор)
• Завершение оформления ипотеки
• Обмен контрактами
• Завершение

Что вызывает задержку цепочки?

Сохаил Рашид говорит: «Когда у вас есть несколько сторон, которым все должны делать что-то последовательно для продвижения процесса, это вызывает проблемы.Задержки могут быть вызваны множеством причин: потребители не знают, что им делать дальше и когда, некоторые агенты и юрисконсульты не преследуют своих клиентов заранее, чтобы они действовали, у собственности есть проблемы, люди передумали, отсутствие Из-за прозрачности действительно сложно понять, происходит ли задержка транзакции и, что наиболее важно, почему?

Другая причина может заключаться в том, что во время юридических поисков возникает потенциальная проблема, такая как обследование собственности, выявляющее структурную проблему, которая затем пугает покупателей.Это может привести к отказу покупателей от продажи, что повлияет на всю цепочку. Иногда даже не нужно отмечать проблему, чтобы заставить покупателя передумать — они могут остыть и отказаться от покупки, несмотря на это, что опять же может вызвать проблемы.

Отраслевые термины, такие как «gazundering» (когда предложение уменьшается в последнюю минуту) или «gazumping» (когда продавец принимает более высокое предложение от покупателя в последний момент), также могут быть причиной проблем.

Что означает обрушение цепочки собственности?

Сохаил Рашид говорит: «Обвал имущественной цепочки означает, что продажа вовлеченных домов больше не состоится.Это может произойти где угодно в цепочке и может быть ошибкой любой стороны. Когда цепочка собственности рушится, это может быть не только невероятно неприятно, но и очень дорого. В зависимости от того, на каком этапе процесса переезда вы находитесь, вы можете потерять деньги, уплаченные за гонорары адвокатов, опросы и невозмещаемый сбор за оформление ипотеки или сбор за бронирование, который может составлять тысячи фунтов ».

Что я могу сделать, чтобы предотвратить вышеуказанное?

Сохаил Рашид говорит: «Раньше вы мало что могли сделать для предотвращения проблем, возникающих в вашей сети, за исключением обеспечения собственных финансов и постоянного звонка своему агенту по недвижимости, чтобы проверить статус всех сторон.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

2021 © Все права защищены.