Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы. В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении. Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус.

Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость. Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте. Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

• руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
• заведующего учреждения социальной защиты;
• главного врача лечебного заведения;
• командира военной части;
• старшего врача военного госпиталя и т. д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

• генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
• специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
• разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

• Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
• Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
• Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
• Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
• Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

• путем запугивания или шантажа;
• с помощью обмана и введения в заблуждение;
• просто подделав;
• достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

• предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
• предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
• посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
• доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
• со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

[autor_bq]

Купля квартиры по доверенности в Кемерово — риски и нюансы

Когда квартира продаётся по доверенности, это настораживает. Слишком много мошенников работают в этом направлении. И все же покупать такие квартиры можно.  Мы расскажем как.

Существуют различные жизненные ситуации, при которых продажу квартиры приходится выполнять по доверенности. Например, если собственник находится далеко  или в силу здоровья ему физически тяжело принимать участие во всех этапах сделки.

С точки зрения закона, препятствий к этому нет. Интересы собственника вполне может представлять доверенное лицо. Представитель собственника может:

• собирать и оформлять необходимые для продажи документы;
• запросить авансовый платеж и получить его;
• совершать сделку, подписывая необходимые бумаги.

Конечно это удобно и нередко необходимо, но только вот для покупателя покупка квартиры у доверенного лица может содержать определённые риски. Как ему быть в таком случае и как снизить вероятность неблагоприятных последствий, мы поговорим в этой статье.

Какие дополнительные риски возникают при покупке квартиры по доверенности.

Сделки со вторичным жильём сами по себе таят массу подводных камней. Если же интересы владельца представляет доверенное лицо, риски покупателя возрастают ещё больше.

Во-первых. Значительно сложнее проверить самого собственника. Тяжело составить мнение о человеке, который не присутствует на сделке. Это может быть кто угодно, в том числе и недееспособное лицо.

Во-вторых, нужно оценивать также, насколько правильно составлена сама доверенность — не содержит ли она нарушений и не является ли поддельной в принципе. 

В-третьих. Дополнительно нужно оценить и личность самого доверенного лица. А не получена ли доверенность обманом или насильственным путем?

Есть ситуации, когда сделка по доверенности вполне обоснована и относительно безопасна. Например, если собственниками имущества квартиры являются несколько членов семьи, проживающие совместно. В таком случае они могут оформить доверенность на одного из них, чтобы не отвлекать остальных от учебы, работы, да и просто не ходить по инстанциям всей группой. Тем не менее, во многих сделках риски для покупателя есть и они вполне осязаемы.

На что следует обратить внимание

Возьмем ситуацию, когда покупатель, осознавая возможные риски, все же решил купить жилье по доверенности со стороны собственника. Как мы уже сказали, обращаем особое внимание на доверителя, доверенное лицо и саму доверенность.

Доверенность — это документ, который, собственно, и подтверждает право лица завершать сделку от доверителя. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, в обратном случае она ничего не значит. 

Впрочем, мошенники могут доверенность и подделать. Поэтому проверьте, имеется ли на ней печать нотариуса, и разборчиво ли читается его имя. Кроме того, не лишним будет посмотреть, существует ли вообще нотариус с такими контактными и паспортными данными, для чего можно посетить сайт Федеральной Нотариальной Палаты.

Далее, сравниваем паспортные данные доверителя и его представителя с записями в доверенности. Для этого изучаем оригинал паспорта представителя собственника, а при возникновении сомнений пробиваем его действительность на сайте ГУВМ МВД.

С паспортом доверителя не все так просто. Если он территориально находится далеко, то посмотреть оригинал паспорта физически не получится. Однако это не мешает пробить на действительность паспорт, указанный в доверенности, а также сравнить его с данными выписки из ЕГРН — является ли вообще человек, указанный в доверенности, собственником данного жилья. 

Также обязательно проверьте, не кончился ли срок действия доверенности, который по закону составляет 12 месяцев, если в самом документе не указано иное. Доверенность с истекшим на момент сделки сроком является недействительной, как и совершенная сделка. В результате жилье остается за собственником, а легко вернуть деньги покупателю вряд ли удастся. Впрочем, эта ситуация уже ближе к теме мошенничества.

Осторожно! Мошенник!

С продажей по доверенности связано немало мошеннических схем. И это является самым большим риском подобных сделок. Подводных камней здесь существует достаточно, чем криминальные элементы успешно и пользуются.

Мы уже говорили о сроке действия доверенности, но не упомянули, что доверитель может в любое время ее отозвать. Исход такой какой сделки очевиден — все сделки по доверенности окажутся недействительными. Если договор купли-продажи подписан и деньги уже переданы, то вернуть их, если получатель окажется недобросовестным сдельщиком, окажется весьма затруднительно.

Возможны варианты, когда подобные проблемы возникают и без злого умысла. Так, например, собственник, вынужденный оформить доверенность по причине болезни, может внезапно покинуть мир до подписания договора купли-продажи представителем доверителя. В этом случае наследники продавца вполне смогут добиться того, чтобы признать доверенность, а следовательно и сделку по ней недействительными. Это конечно с точки зрения закона не мошенничество, но покупателю от этого не легче.

Похожая история возникает, когда собственник признается недееспособным уже после подписания доверенности. Неправомерность сделки в этом случае также не оспаривается. Именно по этому, мошенники работают с пожилыми и больными людьми, алкоголиками, наркоманами, продавая их квартиры по выгодным ценам как доверенные лица. Известны также случаи, когда одиноких людей силой или обманом заставляли подписывать доверенность на продажу квартиры. При этом, вполне очевидно, что требовать возвращения своего имущества обманутый продавец будет именно с покупателя, а суд с большой долей вероятности встанет на его сторону.

Вывод в этой ситуации простой: не заключайте сделки по доверенности, если не можете пообщаться с продавцом. Слишком дорого может обойтись подобная оплошность.

Если вы все таки решились

Иногда сделка выглядит достаточно выгодной, а риски достаточно незначительными, чтобы отказаться от покупки. Возможно так и есть, но не стоит забывать о тех моментах, которые помогут купить квартиру, не боясь ее потерять. Ну или значительно снизить этот риск.

Настаиваем, чтобы договор купли-продажи подписывал сам собственник. Пусть доверенное лицо занимается подготовкой к сделке, но постарайтесь сделать так, чтобы у нотариуса присутствовал сам собственник жилья. Если это невозможно, придерживаемся следующих правил:

• досконально проверяем доверенность и  срок ее действия;
• проверяем полномочия представителя собственника, указанные в документе;
• узнаем, числится ли доверенность в реестре Федеральной Нотариальной Палаты
• любыми доступными способами (видеозвонок, скйап и т.д.) связываемся с продавцом и удостоверяемся, что с ним все в порядке и он действительно продаёт квартиру.

Не забываем также сохранить копию доверенности вместе со всеми остальными документами по сделке. Стоит ли напоминать, что подписание договора и передачу денежных средств следует проводить в присутствии нотариуса, без чего тяжело гарантировать законность любой сделки.

Планируете приобрести квартиру в Кемерово. В нашей компании вы получите консультацию профильного юриста или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Покупка ипотечной квартиры по доверенности. Впервые в истории

Стоит отметить, что эту сделку пытались осуществить 3 банка и лишь специалистам Газпромбанка удалось провести её от этапа дистанционной подачи заявления до проведения расчётов с продавцом (и фактически до получения ключей от квартиры).
⠀
В начале июля впервые в истории Газпромбанка была проведена ипотечная сделка по доверенности со стороны покупателя/заёмщика находящегося за границей РФ и не имеющего возможности прилететь из-за карантина, вызванного коронавирусной инфекцией. Вообще все этапы сделки осуществлялись по доверенности – за исключением нотариуса😊).
⠀
Читайте до конца, делитесь с друзьями – это прорыв в ипотечном кредитовании!
⠀
Итак, 06.07.2020 в г. Москве, впервые в истории Газпромбанка, а думаю, что в истории большинства банков, была проведена ипотечная сделка по доверенности от покупателя находящегося за рубежом. Кредит был выдан в рамках ипотечной программы «семейная ипотека с государственной поддержкой» по ставке 4,5% годовых в рублях.
⠀
Я выступала в роли консультанта-эксперта в помощь клиенту. Ребята (с позволения сказать, а как ещё?!, они стали за время выхода на сделку, по сути, практически родными) обратились ко мне за помощью в мае 2020, часть работы уже была сделана (прошли одобрение первого этапа – одобрение физ.лица, подобрали квартиру), но удаленность и невозможность прилететь из-за границы на сделку путали планы, шли дни и недели по одобренной заявке, по проплаченной брони за квартиру, покупка квартиры была на грани срыва.
⠀
В процессе подготовки к сделке, как и во всех пилотируемых новых проектах и бизнес-процессах, конечно, было много вопросов и некоторых сложностей, в т.ч. при согласовании кредитно-обеспечительной документации.
⠀
Моё участие в этом процессе – это не только контроль, вычитка документов, комментарии по сути документов, но фактическая подготовка структуры сделки и организация взаимодействия всех сторон сделки. В рамках документарной работы потребовались уточнения по требованиям законодательства РФ в части совершения сделок по доверенности (требования к доверенности и согласию супруги на ипотечную сделку и передачу квартиры в залог), координация взаимодействия всех сторон (банк, застройщик, поверенный со стороны заёмщика (родственник заёмщика), письменное взаимодействие со всеми сторонами сделки и в рамках рабочих конферец-коллов), взаимодействие и обсуждение состава договора купли-продажи с нотариусом). Было непросто, но помог более чем 15-летний опыт работы в АО «АИЖК», АО «ДОМ.РФ», и всё состоялось.
⠀
Особенности ипотечной сделки:

   

Сейчас можно с уверенностью утверждать, что синергия опыта и знаний всех участников ипотечной сделки сделали её возможной. Спасибо Газпромбанку за смелость, новаторство и понимание норм российского законодательства. Спасибо представителю застройщика (Группа «Эталон») за клиентоориентированность. Отдельная благодарность нотариусу (Уразовой Римме Рашидовне), было чертовски приятно посотрудничать с профессионалом (оперативно, четко, без лишних слов). И отдельное спасибо ребятам (клиентам и их родственникам) за то, что обратились ко мне через аккаунт в Инстаграм и оказали доверие.

С вами работать – было одно удовольствие!

Комментарии отсутствуют

Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

Доверенность на покупку квартиры: образец 2021, риски

Необходимость оформить доверенность на покупку квартиры возникает по разным причинам. Если у будущего собственника нет времени и желания самостоятельно заниматься поиском и приобретением недвижимости, он может письменно оформить и передать свои полномочия доверенному лицу. Это право предусмотрено в действующем законодательстве, но прежде чем им воспользоваться, нужно разобраться в особенностях подобных сделок и исключить возможные риски.

Зачем нужна доверенность

---

Доверенность на покупку недвижимости – это официальный документ, наделяющий представителя правом действовать от имени будущего собственника. Обстоятельств обращения к поверенным и передачи полномочий может быть много:

• проживание в других регионах;
• вынужденное отсутствие на территории РФ;
• оформление недвижимости одним супругом;
• тяжелая болезнь и временная недееспособность;
• инвалидность;
• преклонный возраст и др.

На продавце наличие доверенности не сказывается. Сделка осуществляется представителем, но от имени доверителя (покупателя). Это обстоятельство не влияет на окончательную цену недвижимости, процесс и условия оформления сделки.

Доверенное лицо не имеет права продавать, дарить, переоформлять недвижимость на свое имя, действовать в своих интересах и нарушать условия заключенного соглашения. Полномочия распространяются только на те действия, которые обозначены доверителем.

От представителя будет зависеть успешность совершаемой сделки. После подписания соглашения доверенное лицо вправе осуществлять действия, которые связаны с документальным оформлением купли-продажи и регистрации прав собственности. Это большая ответственность, поэтому к выбору представителя нужно подходить серьезно. Лучше предоставлять полномочия и право подписи близким родственникам, а не малознакомым лицам. У поверенного должно быть желание и время заниматься сделкой. Хорошо, если он разбирается в юридических вопросах и знаком с нормативной базой. Но главное, это полная уверенность в надежности и порядочности человека.

Виды доверенности

---

Объем доверительных прав бывает разный. Чем больше передается полномочий, тем дороже стоит доверенность. Выделим основные виды:

1. Генеральная доверенность – самая распространенная форма письменного оформления полномочий на покупку. Документ дает представителю возможность совершать любые действия от имени доверителя: поиск жилья, сбор документации, регистрационные мероприятия и т. д. Такой объем доверительных прав чаще всего оформляется либо на риелтора, либо на близкого родственника.
2. Разовая доверенность предполагает официальное разрешение на единовременное применение обозначенных полномочий. В доверенности указывается конкретное действие, которое разрешается совершать поверенному. Например, право принять денежные средства за приобретаемое жилье, право получить справку, подписать документ без участия доверителя и т. д.
3. Специальная доверенность составляется для совершений сразу несколько схожих действий. Такой документ часто выдают риелтору для работы с необходимой документацией.

При покупке квартиры в другом городе оформить доверенность можно в любой организации, осуществляющей нотариальную деятельность. Действующие нормативно-правовые акты не предусматривают территориальных ограничений, поэтому гражданин вправе обращаться в любое учреждение независимо от места жительства и регистрации объекта недвижимости.

Стоимость оформления документа зависит от степени родства между представителем и доверителем, вида и срока действия доверенности, сложностей условий сделки, расценок нотариальной конторы и других факторов.

Требования к оформлению

---

Документ оформляется на физические и юридические лица. Главное условие – уполномоченное лицо должно быть дееспособным и совершеннолетним. Сам документ признается действительным только в письменном виде. Устные формы незаконны. (статья 185 ГК РФ).

Бланки отчетности законодательно не установлены. Доверенность на приобретение жилья оформляется на обычной бумаге. В нотариальных конторах используют специальные типографские образцы со средствами защиты. Такие бланки используют для генеральных доверенностей, предполагающих абсолютные полномочия доверенного лица.

Другие виды доверительных документов можно составить в свободной форме и любом виде. Для подобных сделок нотариальное заверение обязательно. Еще одно требование – подписать документ доверитель должен в присутствии нотариуса.

Заверить полномочия могут другие лица. Вместо сотрудников нотариальных контор подписывать документы имеют право командиры воинских частей, главы администраций, начальники исправительных учреждений, послы, консулы.

Независимо от вида применяемой доверенности, у доверителя есть право в любой момент и без объяснения причин отозвать доверенность. То же самое может сделать уполномоченное лицо. Чтобы отменить соглашение, стороны обращаются к нотариусу, который занимался заверением.

Что нужно указать

---

Конкретная форма для доверенности не предусмотрена, но к содержанию предъявляются определенные требования. В документе указывают следующие данные:

• дата составления;
• паспортные данные участников сделки;
• место оформления;
• срок действия доверенности;
• полный перечень поручаемых действий;
• право передоверия (при необходимости).

После того как сведения зафиксированы, нотариус обязан проинформировать доверителя о последствиях принятого решения. Личная подпись означает полное согласие на передачу полномочий. За действия доверенного лица нотариус ответственности не несет. Он отвечает только за заверение, а в конфликтных ситуациях освобождается от участия в судебных разбирательствах.

Во избежание проблем и последствий, связанных с потерей денег и имущества, рекомендуем максимально конкретизировать перечень полномочий. Это должен быть исчерпывающий список определенных действий. Подписанием договора купли-продажи и передачей денег лучше заняться самостоятельно. Перед подписанием доверенности, перечитайте содержание, проверьте точность и достоверность сведений. Если появятся сомнения по поводу формулировок условий соглашения, требований к представителю и других моментов, важных для безопасности сделки, откажитесь от заверения и проконсультируйтесь с юристом.

Прекращение действия доверенности

---

Обязательным пунктом оформления доверенности является срок действия документа. Если он не указан, по ст. 186 ГК РФ, документ сохраняет юридическую силу в течение одного года с момента заверения. Без указания даты подписания, доверенность на приобретение квартиры считается недействительной. Максимальный срок по законодательству отменен.

Утрата юридической значимости признается в следующих случаях:

• сделка считается завершенной;
• срок действия доверенности истек;
• документ отозван доверителем или представителем;
• смерть участников договора;
• участие доверителя либо поверенного в процедуре банкротства, исключающей выдачу доверенности.

Причиной прекращения действия документа может стать элементарная невнимательность. Неточности в буквах и цифрах становятся причиной отказа при регистрации. Ошибки придется устранять и оформлять новую доверенность.

Заключение

---

Сделки с применением нотариальных доверенностей проводятся на рынке недвижимости достаточно часто. Для тех, кто не способен самостоятельно участвовать в процессе покупки и дальнейшей регистрации недвижимости, это удобный, но рискованный вариант решения вопроса. Важно понимать, подписывая доверенность, вы официально соглашаетесь на передачу прав и распоряжение деньгами другим лицам. Будьте осторожны в выборе претендента. Доверяйте только проверенному надежному человеку, в котором полностью уверены.

Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, проконсультируйтесь со специалистами. Доверенность должна быть составлена грамотно и обеспечивать гарантии правомочности. Опыт юристов и профессиональных нотариусов позволит избежать ошибок при составлении доверенности и успешно завершить сделку купли-продажи.

★ ★ ★

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту.

Сделки по доверенности на рынке недвижимости – явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе, или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени.

Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют – изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации.

Самая большая опасность для покупателя – приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры.

Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, – найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховывается и настаивает на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален.

При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности.

Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит.

Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления.

Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно, прежде всего, разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться.

Самое главное для покупателя – полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех необходимых действий по сопровождению сделки.

Агентство недвижимости «Диалог Риэлт» | Как приобрести квартиру по доверенности покупателя?

В некоторых случаях покупатель недвижимости не может лично присутствовать при осуществлении оформления приобретения квартиры. Связано это может быть с разными причинами, чаще всего будущий владелец находится в другом городе или даже за границей и не имеет возможности приехать на сделку. В таких ситуациях прибегают к оформлению доверенности на имя третьего лица для дальнейшего проведения процедуры купли-продажи. Таким образом можно купить квартиру в Москве и в других городах России. Доверенность при этом может быть выдана и за рубежом нотариальным отделом Посольства Российской Федерации в стране пребывания будущего собственника недвижимости.

По генеральной доверенности третье лицо заключает договор и регистрирует сделку

Если вариант уже найден, покупатель определился с выбором, найдя подходящую недвижимость на одном из профильных веб-сайтов, например на портале «Мир квартир», можно приступать к подготовке сделки. Доверенность чаще оформляют на близких родственников или друзей, однако возможен и вариант передачи права представлять интересы покупателя риелтору. Это бывает целесообразнее, ведь профессиональный специалист обеспечит выполнение необходимых действий на всех уровнях, имея на руках доверенность.

Следует знать, что доверенность должна быть генеральной, в противном случае продавец вряд ли согласится выходить на сделку. К тому же покупка квартиры без личного присутствия будущего владельца должна быть ничем не обремененной, в том числе в виде прописанных несовершеннолетних. Оформление договора купли-продажи лучше заверить у нотариуса, это приведет к дополнительным расходам, однако позволит минимизировать риски, которые всегда присутствуют при сделках, в которых одна из сторон действует на основании доверенности.

После совершения сделки необходимо зарегистрировать факт перехода права собственности к покупателю. Для это в Росреестр передаётся договор купли-продажи квартиры, квитанция о оплате пошлины, копия доверенности. Через семь дней в обычном порядке или через три дня, если сделка была заверена нотариусом, регистрация будет проведена, и квартира уже официально сменит владельца.

Возврат к списку

по доверенности, с обременением и признание сделки недействительной

В настоящее время мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно распространенный характер, и встречается в оформлении сделки купли-продажи нередко. Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств. Чаще всего, встречаются такие виды обмана в случае покупки или продажи квартиры:

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки. Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства. Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Указанная цена в договоре купли-продажи тоже может быть уловкой мошенника. Продавец просит указать в документе цену меньше фактической, для снижения налогов с продажи квартиры или вовсе их неуплаты, а доверчивые покупатели соглашаются. В итоге, если продавец в последствии захочет через суд признать сделку недействительной — другая сторона будет иметь право только на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Таким образом, на любой стадии сделки следует быть внимательным, а лучше не экономить на юридической помощи и дополнительно консультироваться с высококвалифицированными специалистами.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Продажа недвижимого имущества нескольким покупателем является частым видом мошенничества. Схема такой операции проста: владелец квартиры изготавливает дубликаты документов на квартиру, и в нескольких разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денежных средств — скрывается, к примеру, покидает страну.

Покупателю, чьи документы в первую очередь будут зарегистрированы в органах Росреестра, будет принадлежать купленная квартира, а вот остальным лицам откажут в совершении регистрационных действий.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо не передавать денежные средства до момента регистрации перехода права собственности.

Лучше указать в договоре купли-продажи квартиры способ передачи денежных средств — через банковскую ячейку. В таком случае, покупатель в присутствии продавца кладет туда необходимую сумму, предварительно проверив деньги на подлинность и пересчитав их в присутствии другой стороны.

После государственной регистрации перехода права, продавец получает доступ к банковской ячейке, предъявив сотрудникам банка договор купли-продажи квартиры с печатью Росреестра на имя покупателя. Такая форма расчета в настоящее время является наиболее безопасной для обеих сторон сделки.

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца

Часто люди, которые экономят свое время или не готовы заниматься такими серьезными сделками, передают свои полномочия доверенному лицу, посредством заключения нотариально удостоверенной доверенности. Этот документ дает право представлять интересы в рамках указанных полномочий. Статьи 185—189 ГК РФ регулируют все вопросы, связанные с такими документами.

Покупка квартиры у представителя по доверенности является риском для покупателя. Если процесс сделки пытаются осуществить поскорее, не дают увидеться покупателю с настоящим собственником жилья — это признак схемы мошенничества.

Риск покупки квартиры через доверенность состоит в том, что доверенное лицо может присвоить себе денежную сумму, оставленную на покупку квартиры и исчезнуть, либо доверенный в полном объеме не выполнит условия договоренности.

Также доверенность может быть подложной и не отвечать своим требованиям.

В любом случае при покупке квартиры лучше всего увидеться с собственником.

Продажа квартиры по поддельным документам

Обман, связанный с продажей квартиры, часто проводится мошенниками благодаря поддельным документам. К сожалению, в настоящее время приобрести различные бланки и справки, подделать печати организаций не составляет мошенникам особого труда.

Часто вместе с преступными лицами в сговор вступают «лженотариусы», которые осуществляют свою деятельность по поддельным документам во временно арендуемых офисах.

Кроме этого, бывают случаи, когда покупателю показывают одну квартиру, а в действительности мошенники оформляют сделку на совсем другую жилплощадь.

В судебной практике был случай, когда во всем подъезде перед проведением осмотра квартира мошенники заменили номера квартир.

Во время осмотра квартиры и просмотра необходимых документов необходимо максимально внимательно ознакомиться со всеми необходимыми документами. Проверить паспорт собственника можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Помимо этого, покупатель вправе заказать выписку из ЕГРП, которая позволит узнать о собственниках недвижимого имущества, историю квартиры и обременениях.

Выписка из домовой книги даст понять, кто проживал в данной квартире и проживает по настоящее время. Если имеется необходимость проверить не состоит ли собственник квартиры на учете в нарко- психиатрическом диспансере — можно заранее заказать справку из этих учреждений.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Исходя из смысла ст. 210 ГК РФ следует, что новый собственник квартиры не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, так как эта обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Исключением является уплата за капитальный ремонт в доме. Но если у прежнего хозяина имелись долги по этим взносам, то нынешний собственник должен будет их оплатить (п. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Покупателю необходимо обратить особое внимание на такие моменты как:

• оплачивались ли коммунальные услуги за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
• предоставлены ли справки, которые подтверждают факт оплаты.

Во время проведения осмотра квартиры необходимо узнать сумму долга по коммунальным услугам, если продавец откажет предоставлять такие сведения, то необходимо самостоятельно обратиться в ТСЖ или управляющую компанию.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый владелец купленной недвижимости может согласиться оплатить долг по коммунальным услугам только после совершения сделки по переводу такого долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если он отказывается брать на себя задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи необходимо прописать сведения о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупать квартиру, которая была приобретена лицом посредством наследования, также является рискованной сделкой. Связано это с тем, что появляется вероятность дополнительно приобрести претензии лиц, законные права которых были нарушены в результате выделения доли наследства.

Бывают случаи, когда родственники, которые первые узнали о смерти наследодателя, не желают делить имущество с другими наследниками и могут скрывать от них этот факт.

Покупателю стоит учесть, что «обманутые» законные наследники имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд.

В таком случае сделка купли-продажи такой квартиры признается судом недействительной.

Подделка завещания является частой уловкой мошенников. Они заранее выслеживают подходящих граждан, у которых нет близких родственников, и через знакомых нотариусов подделывают завещание. После смерти наследодателя квартира оформляется в собственность и продается.

Также мошенники после смерти наследодателя делают договор дарения или купли-продажи, который якобы еще оформили при жизни наследодателя. При наличии таких документов недвижимость, переданная посредством таких договоров, не входит в наследственную массу. Но если родственники постараются доказать факт подлога, то сделка будет расторгнута.

В любом случае необходимо тщательно изучить всю историю покупаемой квартиры и документы на нее. Необходимо знать с кем проживал наследодатель, состоял ли в браке и сколько у него детей. Кроме этого, нужно узнать были ли у наследодателя наследники с обязательно долей (ст. 1149 ГК РФ) — нетрудоспособные дети, супруг(а), родители. Изучив все обстоятельства наследования и проверив чистоту сделки, покупатель снизит риск при покупке квартиры, полученную посредством наследования.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:

• даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
• квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
• отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Перед тем как покупать жилье, следует внимательно изучить историю квартиры и проверить все правоустанавливающие документы на нее. Бывает так, что права на это имущество могут иметь организации и другие частные лица. Обязательства продавца перед такими лицами принято называть обременениями. Поэтому необходимо взять в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП, в которой будет указаны сведения о наличии или отсутствии обременений. Обременения могут быть в виде ипотеки, ренты, ареста и т.д.

Прежде всего, перед покупкой квартиры с обременением нужно предварительно взвесить все условия. Стандартная ситуация: у человека часто не хватает денежных средств, чтобы выкупить квартиру целиком, и он берет ипотеку.

Наличие ограничений прав на жилье обычно сопровождается значительным снижением цены.

Судебная практика признания сделки купли-продажи недействительной

Судебная практика показывает, что срок, в течение которого договор можно оспорить зависит от категории сделки: ничтожная она или оспоримая. Исковые заявления в суд по оспоримым сделками подаются в течение одного года после подписания договора о купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 181 ГК РФ). По ничтожным сделкам договор можно оспорить в течение 3 лет после его заключения. Кроме этого, гражданин имеет право подать иск о признании договора незаключенным в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о его недействительности.

В судебной практике существует некоторые базовые основания, которые становятся реальным поводом для оспаривания договора купли-продажи квартиры:

• если оформление договора не соответствует тем требованиям, которые предусмотрены в законах;
• если договор оформляется для прикрытия другой сделки;
• если нарушены права несовершеннолетних, вызванных подписанием договора;
• если выявились факты, которые влияют на законность сделки, уже после момента подписания;
• недееспособность одной из сторон сделки;
• если договор составлялся под угрозой, принуждением.

Не всегда обманутый покупатель сможет доказать в суде факт нарушения своих прав. Если у него будут неопровержимые доказательства — суд окажется на его стороне, но в настоящее время мошенники действуют так профессионально, заранее продумав все до мелочей, что у суду сложно найти основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Заключение

Покупка недвижимости — серьезное, волнительное дело для каждой стороны сделки. В настоящее время мошенничество в сфере купли-продажи недвижимого имущества не редкость, поэтому прежде чем осуществлять покупку жилья, необходимо знать как уберечься от рук мошенников и не стать жертвой обмана.

В любом случае, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно подойти к изучению всех правоустанавливающих документов, а также провести консультацию с квалифицированными юристами.

Вопрос

Как предостеречься от мошенников на рынке недвижимости?

Здравствуйте! Хочу купить вторичное жилье, но опасаюсь попасть в руки мошенников, на что стоит обратить внимание? Как мне следует поступить?

Ответ

Здравствуйте! Процесс покупки недвижимости очень непрост и опасен в настоящее время по причине мошеннических действий. Прежде всего, необходимо ознакомиться с самим продавцом, проверив его паспорт на достоверность (через официальный сайт МВД России). Кроме этого, заказать выписку из ЕГРП об интересующей квартире, выписку из домовой книги. Эти документы дадут понять каким образом квартира перешла к собственнику, находится ли она под обременением, сколько человек прописаны и проживают в ней. Если от продавца выступает представитель по доверенности, стоит насторожиться. Необходимо внимательно проверить доверенность, и указанные в ней полномочия. В любом случае, в такой серьезной ситуации лучше не экономить, а обратиться к проверенным высококвалифицированным юристам, которые проведут вашу сделку.

Покупка дома удаленно: пошаговое руководство

В наши дни покупка дома удаленно становится все более распространенной практикой. Некоторое время в мире недвижимости было стандартной практикой, когда продавцы пропускали закрытие дома, предварительно подписывая документы и переводя выручку от продажи напрямую на банковский счет, но теперь весь процесс может выполняться удаленно — в том числе покупателями. как продавцы.

Ключевые выводы

• Теперь весь процесс покупки дома может осуществляться как продавцами, так и покупателями удаленно.
• Поиск подходящего агента по недвижимости является ключевым моментом, поэтому не забудьте спросить об их опыте удаленных продаж, а также об их доступности в дневное время и не забудьте запросить рекомендации.
• Иногда существует период должной осмотрительности, который покупатель может использовать в качестве инструмента для получения дома по контракту, одновременно давая возможность легко расторгнуть контракт с ограниченным финансовым риском.
• Если есть период должной осмотрительности, подумайте о том, чтобы использовать его не только для проведения проверок, но и для посещения дома (если можете) и убедитесь, что это тот, который вам действительно нужен.
• Даже закрытие может быть выполнено удаленно — вы подписываете документы с помощью системы электронной подписи, а ваш агент присутствует лично.

Зачем покупать дом удаленно

Прямо сейчас новый коронавирус меняет способ проведения продаж домов: от отмененных дней открытых дверей до видеотуров, которые заменяют личные домашние показы. Поскольку люди избегают близких контактов, чтобы не распространять вирус, приобретение удаленных товаров имеет больше смысла.

В более нормальные времена «люди, которые покупают удаленно, часто делают это, чтобы купить второй дом или загородный дом», — говорит Тодд Кадерабек, сотрудник брокера по недвижимости Beverly-Hanks & Associates Realtors в Эшвилле, штат Нью-Йорк.C. «Обычно они из другого штата и имеют работу и другие обязанности, которые не позволяют им тратить много времени на процесс покупки жилья».

Финансирование может быть фактором. «Если родители покупают дом для взрослого ребенка, они могут принять решение о покупке удаленно, особенно если они живут за пределами штата», — говорит Кадерабек. «В таких случаях родитель часто покупает дом незамеченным, обрабатывает все документы и закрывает сделки удаленно, совершая покупку за наличные».

Инвесторы в недвижимость также могут покупать дома удаленно.Большинство инвесторов в недвижимость следуют правилу , 1%, которое гласит, что ежемесячная арендная плата, получаемая от собственности, должна превышать ежемесячный платеж по ипотеке этой собственности, чтобы инвестор, по крайней мере, окупил собственность. На определенных рынках легче найти недвижимость, которая соответствует правилу 1%, поскольку они могут находиться на значительном расстоянии от места проживания инвестора. В результате покупка дома удаленно может быть привлекательным вариантом, позволяющим сэкономить время.

Какой бы ни была причина для удаленной покупки, вы можете предпринять определенные шаги, чтобы сделать процесс максимально гладким.

Найдите подходящего агента по недвижимости

Вы будете зависеть от своего агента по недвижимости, который возьмет на себя почти весь процесс покупки дома, поэтому очень важно, чтобы вы нашли время и приложили усилия, чтобы найти подходящий вариант. «Покупка дома включает в себя множество движущихся частей», — говорит Кадерабек. «Важно найти хорошее соответствие между клиентом и агентом».

Полезно провести собеседование (по телефону или по видео), и всегда полезно получить рекомендации, чтобы узнать, что говорят другие покупатели.

Спросите об опыте

Когда вы разговариваете с потенциальным агентом, Кадерабек рекомендует с самого начала спросить: «Как часто вы выполняли этот процесс удаленно?» Опытные вопросы и агенты, которые часто работают с удаленными покупателями, с большей вероятностью поймут, как это работает, выгодно проведут переговоры и найдут подходящую недвижимость для покупателя.

Агент также должен иметь возможность проконсультировать местного кредитора. «Неместный кредитор, скорее всего, будет использовать неместного оценщика, что может стать похоронным звонком на уникальных рынках, таких как Эшвилл», — говорит Кадерабек.

Спросите о наличии

Многие агенты по недвижимости работают непостоянно или неполный рабочий день, что может быть особенно сложно для удаленных покупателей. Ваш агент будет вашим доверенным лицом, поэтому он должен быть доступен в обычные рабочие часы для выполнения различных задач в процессе покупки дома, включая осмотр дома.

«Я посещаю все домашние проверки, но с клиентом из другого города это очень важно», — говорит Кадерабек. «В мире, где домашние проверки проходят между девятью и пятью часами, агенту будет очень сложно присутствовать на вашем домашнем осмотре, если у него есть другая работа.”

Поделитесь своим списком желаний

Когда у вас появится агент, поделитесь своим списком желаний, чтобы он помог вам найти идеальную недвижимость. Чем более детализирован ваш список, тем быстрее может пройти домашний поиск — до точки. Если у вас слишком много запросов, это, скорее всего, замедлит процесс. Придерживайтесь действительно важных вещей — размера, местоположения, стиля дома, гардеробных — и не учитывайте мелкие детали, которые можно было бы легко исправить или обновить в любом доме. А если есть какие-то нарушающие условия сделки — функции, с которыми вы абсолютно не могли жить (или без них) — сообщите своему агенту заранее, чтобы он не тратил время на поиск неправильных свойств.

«Если вы агент, вы должны сделать этот смелый шаг, чтобы позвонить своему клиенту и сказать ему, что вы нашли для него идеальную недвижимость», — говорит Кадерабек. Как покупатель, вы должны быть уверены, что ваш агент точно знает, что вы ищете, и что он также нашел время, чтобы внимательно осмотреть дом. «Дом может идеально выглядеть в Интернете, но хороший агент сможет сказать:« Нет, это не ваш дом, потому что он находится рядом с действующими железнодорожными путями »».

Используйте период должной осмотрительности

После того, как на дом подписан контракт, у вас есть время для проверки документов, подтверждающих право собственности, и ограничений в праве собственности, а также для проведения проверок, финансирования и оценки банка перед закрытием.В некоторых штатах, включая Северную Каролину, существует официальный период комплексной проверки, в течение которого покупатели проводят комплексную проверку и решают, хотят ли они осуществить покупку дома. Это может не применяться, если дом новой постройки.

Покупатель платит невозмещаемый сбор за комплексную проверку, обычно от 500 до 2000 долларов, который в основном компенсирует продавцу за снятие дома с рынка и дает покупателю время для принятия решения. Покупатель также вносит задаток в размере от 2% до 3% от покупной цены — или более на быстро меняющихся рынках.Как плата за комплексную проверку, так и задаток являются предметом переговоров между покупателем и продавцом.

Если есть официальный период комплексной проверки, он обычно длится от 14 до 30 дней.

Покупатель может расторгнуть договор «по любой причине или без таковой» (или на другом языке) в течение периода комплексной проверки и потерять только плату за проверку. Если покупатель откажется от сделки после периода комплексной проверки, он потеряет как плату за проверку, так и задаток.

Поскольку в случае расторжения договора покупателем в течение периода комплексной проверки аннулируется только плата за комплексную проверку, это может открыть интересные возможности для удаленных покупателей. Его можно использовать в качестве инструмента для заключения контракта на дом, одновременно давая возможность легко расторгнуть контракт с ограниченным финансовым риском. В случае удаленной покупки это дает покупателю время, чтобы осмотреть недвижимость лично, прежде чем принять окончательное решение.

Закрыть удаленно

Закон об электронной подписи 2000 года делает вашу электронную подпись такой же действительной, как если бы вы подписали документы лично.Кроме того, благодаря развитию технологий удаленное закрытие магазинов стало обычным делом для продавцов и стало очень доступным для покупателей. Ваш агент отправит вам все страницы контракта и дополнений. Вы подпишете их с помощью системы электронной подписи, которая обычно отправляет подписанные формы обратно соответствующему лицу.

«Поверенным по-прежнему требуются физические подписи, поэтому ваш агент будет работать с доверенным лицом по завершении сделки и FedEx со всеми необходимыми вам документами до закрытия», — говорит Кадерабек.«Затем агент идет к закрывающему столу с закрывающими документами — без покупателя — и средства переводятся для завершения транзакции».

Итог

Покупка дома удаленно может быть хорошим вариантом для покупателей второго дома, родителей, которые хотят купить дома для своих детей, и инвесторов в недвижимость за пределами штата. Во многих отношениях процесс такой же, как покупка дома лично; тем не менее, вы будете еще больше зависеть от вашего агента по недвижимости, чтобы найти подходящий дом, присутствовать на проверках, сопровождать вас через документы и присутствовать на закрытии.

Таким образом, поиск подходящего агента — того, кто имеет опыт удаленных транзакций — является одним из наиболее важных шагов, которые вы можете предпринять при удаленной покупке дома.

Как купить дом на рынке экстремальных продавцов (это происходит во время пандемии) — советник Forbes

Весна — это обычно начало сезона покупки жилья, но 2021 год может бросить вызов старой модели, основанной на сезонности, и традиционным способам покупки дома.

Пандемия открыла новые правила для покупок и покупок для дома.Вместо того, чтобы появляться без предупреждения на переполненном дне открытых дверей — с тарелками с закусками, которые выбирают все, — потенциальные покупатели планируют личные посещения или даже проводят пошаговые инструкции через Facetime и Zoom. О, и закуски теперь нет.

Помимо пандемических изменений, большая часть страны оказалась на сверхконкурентном рынке продавцов. Все это может сделать покупку дома сложной задачей, если не невозможной.

Forbes Advisor попросил более 20 экспертов по недвижимости, включая брокеров и кредиторов, дать лучший совет для покупателей на текущем рынке.Эксперты взвесили, с чем вы можете столкнуться этой весной, о стратегиях покупки и о том, как найти лучшего агента по недвижимости.

Не удивляйтесь, если вы заплатите больше, чем запрашиваемая цена

Активность покупок жилья высока — и, вероятно, она станет еще более горячей по мере приближения весеннего сезона покупок. Вместо предпандемического весеннего всплеска покупок нетерпеливые покупатели уже месяцами выстраиваются в очередь, чтобы купить дом, в том числе в течение обычно медленного зимнего сезона. Это происходило, несмотря на то, что из-за чрезвычайно низкого уровня запасов было сложнее заключить сделку, не говоря уже о получении скидки на дом.

«Мы определенно увидим больше покупок и продаж, но это не будет типичный весенний всплеск, потому что рынок уже занят, а пандемия продолжает влиять на то, как люди покупают и продают дома», — говорит Дэниел Бир, генеральный директор Beer Домашняя команда eXp Realty в Сан-Диего. «Хотя процентные ставки начинают расти, запасы по-прежнему остаются низкими. Я думаю, мы продолжим видеть множество предложений и домов, которые продаются намного выше запрашиваемой цены ».

Даже несмотря на то, что цены на жилье и ставки по ипотеке неуклонно растут (средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой все еще более чем на полпроцента ниже, чем в прошлом году), покупатели не остаются без внимания.

Продажи домов на вторичном рынке выросли в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 23,7%, в то время как средняя цена листинга на дома выросла на 14,1%. Между тем, количество выставленных на продажу домов на рынке побило рекордные минимумы в январе (1,04 миллиона единиц), упав на 25,7% по сравнению с прошлым годом.

«Пандемия действительно изменила то, как люди смотрят на дома и расставляют приоритеты, и это мышление не изменится в ближайшее время», — говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate в Миннеаполисе.

Большинство покупателей (51%) ранее владели домом, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях в развитии покупателей и продавцов жилья за 2021 год, в то время как 37% арендовали дом перед покупкой.Большинство людей заявили, что их решение о покупке было принято из-за желания владеть домом (27%), а затем из желания иметь дом побольше (10%). Некоторые (9%) заявили, что хотят быть ближе к семье и друзьям.

География может помочь диктовать порядок покупки жилья

Многие инсайдеры в сфере недвижимости, с которыми беседовал советник Forbes, говорят, что то, что когда-то было «нормальным», может никогда больше не быть, в то время как другие говорят, что это вопрос географии. Для штатов, которые подверглись более длительным блокировкам и обязательному закрытию школ, последствия пандемии острее, чем в странах с более мягкими правилами в отношении коронавируса.Это также распространяется на то, как люди покупают и продают дома.

Флорида широко открыта

Во Флориде, где школы открыты, а в ресторанах и барах больше нет ограничений по заполнению, наблюдается большой бум открытых домов. Местные агенты по недвижимости говорят, что они ожидают, что эта весна будет во многом похожей на прошлую с личными турами на дом.

«В Майами дела уже практически вернулись в норму, поэтому я чувствую, что эта тенденция сохранится и в весенний сезон», — говорит Тони Родригес-Теллахиче, управляющий брокер и соучредитель Prestige Realty Group.«Мы не заметили и намека на замедление темпов роста. По большей части люди носят маски. Некоторым покупателям iInternational все еще запрещен выезд из страны, но большинство из них смогли выехать ».

Точно так же Эрин Сайкс, главный экономист и агент по недвижимости компании Nest Seekers International, базирующейся в Палм-Бич, Флорида, говорит, что протокол покупки жилья зависит от вашего местоположения. Поэтому неудивительно, что рынок недвижимости Саншайн-Стейт работает скорее так, как до пандемии, чем в других регионах страны.

«Во Флориде мы наблюдаем беспрецедентную активность и проводим дни открытых дверей… в течение нескольких месяцев», — говорит Сайкс. «Основное отличие от [жизни] до пандемии заключается в том, что открываются более длительные сроки, и мы не подаем еду и напитки. Я считаю, что большинство штатов будут в таком же состоянии к весне, и ускорение к «нормальности» вернется к лету ».

Нью-Йорк более строгий

Путешествуйте на 1000 миль к северу от Флориды до Манхэттена, и атмосфера здесь совершенно другая.Агенты по недвижимости в Нью-Йорке сообщают, что покупателям необходимо записываться на прием, чтобы совершить поездку по дому, а некоторые агенты даже не показывают дом без предварительного одобрения ипотеки.

Столкнувшись с основной тяжестью пандемии и по-прежнему опережая остальные США по количеству новых случаев в день — согласно базе данных New York Times о случаях коронавируса — агенты по недвижимости в Нью-Йорке проявляют осторожность.

«На мой взгляд, дни открытых дверей, когда люди только что появляются, не возвращаются по крайней мере год, а, скорее всего, больше года», — говорит Кристофер Тотаро, агент по недвижимости в Warburg Realty на Манхэттене.«Процедура предварительной записи с предварительно подписанными формами Covid» [процедура] в некоторой степени проверяет уровень приверженности покупателя. Это также создало ситуацию, когда многие агенты, включая меня, не будут проводить показ, если покупатель не был предварительно одобрен для получения ипотеки.

«Подумайте об этом, люди по сути рискуют серьезным заболеванием и, возможно, своей жизнью; разумно знать, что покупатель всерьез ищет квартиру или дом ».

Нью-Йорк не одинок. В Калифорнии и некоторых других штатах не было открытых дверей в течение года, вместо этого должны быть запланированы показы для защиты всех вовлеченных сторон от вируса.

Как подготовиться к виртуальному домашнему туру

Если вы раньше покупали дом, вы можете быть удивлены некоторыми изменениями, связанными с пандемией, с которыми вы можете столкнуться. Например, многие агенты по недвижимости (часто по запросу продавца) проводят виртуальные обходы в качестве первой точки контакта с домом.

Виртуальные инструменты варьируются от простых до сложных. Пошаговое руководство Zoom довольно распространено, тогда как 3D-технология, такая как Matterport, — это захватывающий опыт, обычно предназначенный для роскошной недвижимости.

«С точки зрения агентов, это был изнурительный год, но он оказался полезным, поскольку мы узнали новые способы работать в условиях новой нормы», — говорит Тамар Аскен, агент по недвижимости на Авеню 8 в Беверли-Хиллз. «Мы создали видеотуры по домам на наших мобильных телефонах и, вероятно, продолжим внедрять некоторые из этих методов».

Для покупателей виртуальные туры могут быть отличным способом увидеть многие дома, экономя время и сводя к минимуму воздействие Covid-19. Это особенно актуально для покупателей, выезжающих из своего города или штата и желающих поохотиться, прежде чем собираться.

Вот четыре вещи, которые вы должны знать перед виртуальным домашним туром:

1. Заранее знайте, какое приложение вам нужно, чтобы у вас было время установить его и опробовать. Например, если у вас телефон Android, вы не сможете использовать Facetime, поэтому вам придется найти альтернативное видео-приложение, такое как What’s App, которое не зависит от бренда.
2. Зарядите телефон или планшет.
3. Имейте хорошее интернет-соединение.
4. Убедитесь, что вы находитесь в месте, где вы можете слышать агентов, и они могут слышать вас (например, шумный ресторан или открытая площадка с ветром могут быть не идеальными).

Это ваш шанс решить, хотите ли вы двигаться дальше с этим домом, поэтому не бойтесь попросить агента открыть двери туалета, увеличить что-то, подробно описать конкретные особенности или любой другой запрос, который вы могли бы обычно не получается, если бы вы были там лично. Агент во многих отношениях выступает в роли вашего доверенного лица.

7 стратегий покупки для использования на конкурентном рынке

Первое, что должны знать покупатели, — это то, что они выходят на рынок продавца.Это означает, что вы вряд ли заключите сделку или получите скидки — иногда даже если дом нуждается в капитальном ремонте. Это потому, что предложение сильно отстает от спроса.

Очень важно отточить инструменты для покупки дома, если вы хотите успешно конкурировать. Вот лучшие стратегии покупки, которые рекомендуют эксперты.

1. Получите предварительное одобрение ипотеки

Несмотря на то, что продавцы могут использовать различные методы, чтобы захватить дом на сегодняшнем бешеном рынке, все эксперты согласились с одним неоспоримым правилом: получить предварительное одобрение ипотеки, прежде чем начинать поиск жилья.

Предварительное одобрение показывает продавцам, что кредитор проверил ваши финансы и кредитоспособность, и вы готовы к переезду. Например, всего за последние пару месяцев количество предварительных разрешений в Bank of America резко возросло: около двух третей соискателей являются покупателями впервые, говорит Энн Томпсон, руководитель отдела потребительского кредитования в Bank of America.

2. Ищите дома в рамках своего бюджета, чтобы можно было повышать ставки

Рассказы о нескольких, а иногда и десятках участников торгов на один дом не являются преувеличением.Это реальная жизнь на рынках жилья в США. Для покупателей это означает, что вам, вероятно, не следует искать дома с максимальной ценой в вашем бюджете, поскольку вы можете рассчитывать на то, что кто-то другой перебьет вас. Просто убедитесь, что это верно для вашего региона.

Если вы серьезно настроены купить дом сейчас, хорошей стратегией будет поиск домов с бюджетом ниже установленного вами лимита. Таким образом, у вас будет возможность повышать цену, не экономя и не выходя за рамки целевой цены.

3. Если вы занимаетесь деньгами, уделите себе дополнительное время

Не редкость, когда покупатели жилья впервые берут взаймы деньги для внесения первоначального взноса.Однако это следует учитывать в вашей временной шкале. Поговорите со своим кредитором о любых средствах, которые вы ожидаете получить, чтобы они могли помочь вам в этом процессе. Например, если кто-то дает вам деньги в качестве первоначального взноса, они должны будут написать подарочное письмо, в котором объяснят, что вам не нужно возвращать деньги.

Кроме того, многие ипотечные брокеры захотят видеть банковские выписки со счета, с которого поступают эти средства, — говорит Явар Чарли, директор отдела недвижимости Aaron Kirman Group в Лос-Анджелесе.

«Они захотят убедиться, что средства« приправлены », — говорит Чарли.«Это означает, что средства находились на банковском счете не менее двух-трех месяцев; это делается для того, чтобы они могли определить источник этого дохода и убедиться, что он действительно действителен ».

4. Найдите лучшего агента по недвижимости из возможных

Отличный агент по недвижимости — секретное оружие каждого покупателя. Они не только отличные переговорщики и хорошо разбираются в интересующем вас районе, но и имеют отличные связи, которые принесут вам пользу.

Перед тем, как нанять агента, обязательно ознакомьтесь с его отзывами, поговорите с людьми, с которыми он работал, и узнайте их опыт. Эксперты говорят, что после того, как вы сузите список основных претендентов, вам следует задать важные вопросы, прежде чем заключать сделку.

Перед тем, как нанять агента по недвижимости, большинство экспертов, опрошенных Forbes Advisor, сказали, что вам следует спросить об опыте агента, в том числе о том, сколько объектов недвижимости они продали за последний год. Вам также следует прочитать отзывы агентов в Google и Yelp и получить рекомендации от людей, которые работали с ними.

Тогда обязательно задайте следующие вопросы:

• Насколько вы знакомы с интересующим меня районом?
• Какой у вас доступ к свойствам, которых еще нет в списке?
• Какая из заключенных вами сделок была самой сложной?
• Как вы можете сделать мое предложение более сильным / выделиться на конкурентном рынке?
• Каковы ваши сборы?

5. Не влюбляйся в один дом — но и не сдавайся

Большинство экспертов не советуют зацикливаться на одном доме, так как это может привести к серьезному разочарованию или, что еще хуже, к плохим финансовым решениям, принятым в отчаянии.Однако это не обязательно означает, что вам следует бежать в другую сторону при первом же знаке, что кто-то перебил вашу ставку или пришел с заманчивым предложением полностью наличными.

Как могут подтвердить все агенты по недвижимости с определенным опытом, сделки срываются каждый день.
«Будьте готовы быть вторым выбором», — говорит Бир. «Это может сработать для вас».

6. Дело не только в цене

Не ограничивайтесь стоимостью дома, когда вы пытаетесь выиграть дом. Вы и ваш агент должны выяснить, что (помимо объявленной цены) важно для продавца, что может дать вам преимущество.

«Вы можете выиграть на других непредвиденных обстоятельствах или удобствах для продавца», — говорит Райан Диббл, главный операционный директор Flyhomes, стартапа в сфере недвижимости из Сиэтла. «Одним из примеров может быть более раннее закрытие и предложение продавцу короткой арендной платы, чтобы им было легче переехать в свой следующий дом».

7. Расширьте область поиска

Самые популярные районы имеют самые высокие цены. Если вы хотите иметь дом и жить в определенном, но небюджетном районе, вам, возможно, придется выбирать между ними.Для тех, кто предпочитает домовладение желанному почтовому индексу, это означает поиск в других областях.

Начните с определения того, что вам нравится в районе вашей мечты. Есть ли поблизости местные рестораны и предприятия? Есть зеленые насаждения? Это рядом с остановками общественного транспорта? Какие бы функции вы ни ценили, постарайтесь найти их в областях, которые вы, возможно, не изучали раньше.

Зачем вам делать все возможное? Часто люди упускают из виду «красивые районы с отличными школами только потому, что они не шумные», — говорит Диббл.

Использование доверенности для продажи собственности, когда владелец не может быть там

«Доверенность» (доверенность) — это гибкий юридический инструмент, который дает разрешение кому-либо действовать от имени другого лица на временной или постоянной основе. В сфере недвижимости это может быть невероятно полезным вариантом для самых разных ситуаций, например, если вам пришлось продать свой дом, но вы не смогли его найти из-за переезда или переезда.

Многие люди также оформляют доверенности со своими близкими посредством имущественного планирования на случай непредвиденных обстоятельств.По состоянию здоровья вам может потребоваться вмешаться и заняться делами, связанными с продажей семейного дома, или составить план, чтобы доверить эту очень важную работу своему сыну, дочери или близкому другу.

Однако продажа дома сама по себе сложна. Добавьте к этому доверенность, и вы столкнетесь с дополнительным набором правил, документов и коммуникаций. В этом руководстве по доверенности на продажу собственности мы расскажем о различных типах и объемах существующих доверенностей, о том, как говорить о доверенности до того, как она вам понадобится, и о шагах, необходимых для ее соблюдения (без злоупотребляют).Наконец, мы поговорим о философии доверенности и об огромной ответственности, которую она несет.

Источник: (Christina @ wocintechchat.com / Unsplash)

Основы доверенности: кто является принципалом, а кто агентом?

В документах POA

будут использоваться особые юридические условия для лиц, открывающих эту договоренность:

• Доверитель — это лицо, выдающее доверенность другому лицу.
• Агент или фактический поверенный — это лицо, которое получает доверенность действовать от имени другого лица.

Агент будет нести фидуциарную ответственность всегда действовать в лучших интересах принципала в течение всего срока действия доверенности. По данным Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), доверенное лицо — это лицо, осуществляющее уход за людьми, отвечающее за принятие финансовых решений.

Доверенность на все случаи жизни

Ожидаете ли вы, что будете выступать в качестве принципала или агента в соглашении о доверенности, вы должны быть знакомы с различными типами доверенностей, их использованием и ограничениями, а также любыми ограничениями в отношении того, когда создавать такую ​​доверенность. что он готов, когда вам это нужно.В противном случае вы или ваши близкие можете оставить свои активы — например, дом — под угрозой.

A Краткосрочная доверенность позволяет агенту действовать от чьего-либо имени в течение ограниченного периода времени или завершить одну конкретную транзакцию. Думайте об этом, как о найме подрядчика для выполнения одноразовой работы. После завершения проекта подрядчик переходит к следующему проекту. Аналогичным образом, с недлительной доверенностью, после завершения транзакции или истечения срока доверенность аннулируется.

A долгосрочная доверенность — это когда агент может взять на себя все аспекты чьих-либо дел в случае, если он или она станет недееспособным. Этот тип доверенности вступает в силу, как только доверитель становится недееспособным, и действует до его смерти. Однако недееспособность подвергает как принципала, так и агента риску различных мошенничеств, нацеленных на пожилых или немощных людей. CFPB составил список действий, которые вы можете предпринять, чтобы защитить себя и свои активы от злоупотреблений в подобных обстоятельствах.

A специальная или ограниченная доверенность — это другой вид краткосрочной доверенности, используемый в таких штатах, как Калифорния, для сделок с недвижимостью, когда продавец не может присутствовать из-за отсутствия или болезни. Поскольку он ограничен как по времени, так и по объему, это отличный инструмент, когда вы хотите возложить на кого-то очень конкретную ответственность.

A медицинская доверенность дает агенту (часто члену семьи) полномочия в отношении чьей-либо медицинской помощи, если врач определяет, что они не могут принимать решения самостоятельно.

A доверенность с пружиной — это специальная функция, которую вы можете добавить к ограниченному или долговременному соглашению POA, которая заставляет его «срабатывать» после наступления определенного события, например, триггера.

Если вы используете доверенность для немощных или пожилых членов семьи, вы можете разделить обязанности между несколькими членами семьи и предоставить каждому разную степень доверенности. Например: один из братьев и сестер получает доверенность исключительно на решение финансовых вопросов, таких как оплата счетов; другой брат или сестра имеет медицинскую доверенность и отвечает за все решения, связанные с оказанием медицинской помощи; а третий брат или сестра имеет ограниченную доверенность на недвижимость.

В любой доверенности — и, конечно, когда вы разделяете роли — убедитесь, что действия и обязанности каждой стороны максимально подробно описаны в соглашении. В случае сделок с недвижимостью, согласно CFPB, такие штаты, как Аризона, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Орегон, Вирджиния, Алабама, Небраска, Мичиган, Калифорния и Техас, имеют свои собственные правила и положения для доверенности, поэтому вы Вам нужно будет либо проконсультироваться с веб-сайтом бюро, либо поговорить с юристом в вашем штате, чтобы определить вид доверенности, который вам потребуется для заключения соглашений о продаже недвижимости.

Источник: (Мелинда Гимпель / Unsplash)

Начало разговора: Как говорить о доверенности

Доверенность — не самая легкая тема для обсуждения с близкими, но это разговор, который вам необходим, когда все стороны активны и здоровы. Согласно отчету Merrill Lynch и Age Wave за 2019 год, только 45% американцев имеют завещание, и только 18% имеют рекомендуемые основы планирования недвижимости: завещание, распоряжение о здравоохранении и долгосрочную доверенность.Будь вы старший родитель или взрослый ребенок, вам захочется поговорить об этом раньше, чем позже.

Другие ситуации, в которых вы можете захотеть поднять тему доверенности, включают:

• Медицинский диагноз : Если вы или ваш любимый человек столкнулись с хроническим или серьезным заболеванием, которое потребует обширного лечения или может привести к потере трудоспособности.
• Предстоящий переезд в связи с работой или выходом на пенсию: Если вы или ваш близкий планируете уехать от семьи и друзей.
• Смерть супруга или другого близкого члена семьи: Когда вашей семье приходится иметь дело с наследством или процессом завещания, вы можете предпринять шаги, чтобы убедиться, что ваше собственное планирование наследства застегнуто.

Ключом к успешной подготовке доверенности является работа с вашим адвокатом и членами вашей семьи, чтобы убедиться, что документ подписан, нотариально заверен и зарегистрирован до вашего отъезда или пока соответствующие стороны все еще имеют возможность юридически дать согласие на процесс.

Поскольку мы знаем, что это не так просто, как снять трубку и завязать светскую беседу, вот несколько идей, которые Forbes предлагает, чтобы начать разговор о доверенности, когда вы не знаете, что сказать:

• Делитесь своими планами и обновляйте их .
  Допустим, вы недавно приняли меры по имущественному планированию. Используйте обновление статуса, чтобы обсудить эту тему с другими членами вашей семьи. Затем спросите об их планах.
• Предоставьте комплект пустых документов.
  CFPB предоставляет шаблон доверенности, который вы можете использовать в качестве отправной точки для вашего собственного документа. Бюро также предоставляет руководство с советами о том, как адаптироваться к собственному состоянию. Отложите эти бумаги, чтобы члены семьи могли их просмотреть и прочитать. На этом этапе им может быть очень просто заполнить бланки и нотариально заверить документы.
• Объясните, что вы стоите перед переменой в жизни .
  Если вам необходимо переехать на работу или на пенсию, или если вам поставили медицинский диагноз, требующий помощи третьей стороны в завершении продажи собственности, начать с вашего «почему» может быть проще, чем руководствоваться предметом власти. поверенного.
• Организуйте семейную встречу с родителями, братьями и сестрами.
  Иногда формальность работает на вашу сторону, чтобы люди знали, что все, что вы обсуждаете, будет важным. Используйте это время, чтобы объяснить, что нужна доверенность, и обсудите со всеми, что нужно сделать, чтобы оформить доверенность.
• Изучите другие инструменты планирования наследства, а также последствия смерти без завещания, живого доверия или действия .
  Если вы или ваш близкий умрете, не приняв надлежащих мер или не включив «волшебные слова» в документ о собственности, ваши наследники не смогут даже войти в собственность до того, как государство выберет завещание.К другим инструментам планирования недвижимости относятся Живая воля, Живая доверие и Последняя воля.

Как получить доверенность, если она вам нужна

Чтобы получить доверенность, вам нужно будет выполнить определенную серию шагов (порядок и конкретные шаги могут отличаться в зависимости от того, где вы живете).

• Понимать обязанности агента по соглашению о доверенности.
• Оценить, что доверитель имеет право подписать доверенность.
• Обсудите проблему с финансовыми учреждениями (держателями ипотечных кредитов) и врачами (если могут возникнуть вопросы о дееспособности).
• Наймите адвоката или обратитесь на юридический веб-сайт, такой как Legal Zoom, онлайн-юридические услуги по запросу со 100% гарантией удовлетворения всех документов.
• Поддержите. Отказ от контроля над сделкой с недвижимостью может стать трудной задачей для старшего члена семьи.
• Задайте много вопросов и убедитесь, что вы понимаете обязательства всех сторон в соответствии с документом.
• Убедитесь, что в документе действия описаны как можно более подробно, чтобы избежать серых областей, которые могут быть неправильно истолкованы.
• Получите нотариально заверенный или засвидетельствованный окончательный документ — в зависимости от требований вашего штата, если они не приняли Закон о единой доверенности от 2006 года.
• Запишите доверенность в офисе секретаря округа, где находится дом — в зависимости от требований вашего штата или округа.
• Сделайте заверенные копии документа для хранения.
• Всегда правильно представляйте себя чьим-то агентом.

Источник: (Эван Дворкин / Unsplash)

Особенности продажи дома по доверенности

Не все доверенности включают полномочия на продажу собственности. Итак, сначала вам нужно убедиться, что ваша доверенность распространяется на сделки с недвижимостью.

В некоторых штатах, например в Калифорнии, «Генеральная или долгосрочная доверенность не может использоваться для продажи недвижимости», — говорит Глен Хендерсон, самый продаваемый агент по недвижимости в Сан-Диего, который также специализируется на продаже завещаний.«Итак, чтобы начать процесс продажи дома по доверенности, вам необходимо получить ограниченную доверенность на сделку, составленную, нотариально заверенную и зарегистрированную».

Во-вторых, партнер агента по недвижимости, имеющего опыт ведения сделок с недвижимостью по доверенности. «Хороший совет, — говорит Хендерсон, — это связаться с агентами, которые работали с военнослужащими».

«В связи с размещением военнослужащих, как правило, часто приходится оформлять доверенности», — отмечает Хендерсон.

Во многих случаях, когда принципал здоров и в здравом уме, принципал не только принимает окончательное решение относительно агента по недвижимости, который получает листинг, но также может утверждать цену листинга.

В-третьих, вам и вашему агенту необходимо будет работать с титульной компанией и держателем ипотеки (а также с любыми дополнительными финансовыми учреждениями), чтобы гарантировать выполнение доверенности.

После того, как вы выполните эти шаги, ваша транзакция будет проходить нормально, за исключением того, что вы подпишете все документы таким образом, чтобы правильно идентифицировать вас как агента в транзакции.

С практической точки зрения ожидайте, что ваша заключительная встреча займет больше времени, чем обычная продажа — вам нужно будет подписать «Салли Саншайн, действующая в качестве агента Джейн Доу», а не только свое имя.

Философия доверенности: вам доверяют

Если вы действуете в качестве агента в доверенности, вы несете фидуциарную ответственность по защите интересов принципала в любой транзакции. Хендерсон любит напоминать своим клиентам, что «человек, которому вы доверяете, имеет все полномочия принимать от вашего имени решения относительно продажи.”

Агент не обязан консультироваться с принципалом при принятии каких-либо решений относительно транзакции, поэтому вы должны быть уверены, что агент будет руководствоваться вашими интересами.

И есть некоторые правила: недвижимость не может быть продана агенту (если на это нет явного согласия) или продана по цене намного ниже рыночной. И то, и другое представляет собой нарушение доверительного управления, злоупотребление полномочиями доверенного лица и, в некоторых случаях, преступление.

Если вам нужна дополнительная информация о пересечении недвижимости и планирования недвижимости, наши руководства по планированию недвижимости в Центре ресурсов для продавцов HomeLight предлагают советы и рекомендации по таким темам, как продажа завещания, продажа дома с несколькими владельцами и способы продать дом, который вы унаследовали.

Источник изображения заголовка: (Cosmic Timetraveler / Unsplash)

Заявление об отказе от ответственности: Информация в этом сообщении в блоге предназначена для использования в качестве полезного руководства, а не юридической консультации. Если вам нужна юридическая помощь в оформлении доверенности на продажу недвижимости, проконсультируйтесь с опытным юристом в вашем районе.

Как в Германию — покупка дома или квартиры в Германии

Обновлено — май 2019 г.

Для тех, кто планирует остаться в Германии дольше, чем несколько лет, можно рассмотреть вариант покупки дома или квартиры.

В наши дни так много профессиональных эмигрантов называют Германию своим домом, а долгосрочные ипотечные ставки крайне низки, а цены на аренду растут во многих областях, поэтому неудивительно, что многие рассматривают вариант покупки квартиры или дома.

Следующие ниже данные предназначены только для ознакомления. Мы всегда рекомендуем проконсультироваться с агентом по недвижимости ( Immobilienmakler ), юристом ( Rechtsanwalt ) и / или налоговым консультантом ( Steuerberater ).

---

---

Текущая ситуация

В принципе, это хорошее время для покупки дома или квартиры. Тем более, что долгосрочные процентные ставки (ЕЦБ), похоже, останутся очень низкими в течение некоторого времени.

Существует дихотомия ценообразования на недвижимость между более сельскими районами и небольшими городками по сравнению с такими крупными городами, как Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф и Гамбург. Во многих крупных городах также наблюдается значительный рост цен как на аренду, так и на закупочные цены.

Закупочные цены в Германии в целом остаются умеренными по сравнению со многими другими экономически горячими точками.

В отличие от многих других стран, немцы покупают недвижимость на всю жизнь. Они не часто видят более типичную англосаксонскую практику покупки сейчас и постоянного обновления. Это объясняет, почему колебания цен на рынке недвижимости меньше, хотя спрос на удобные места остается высоким. Как правило, разумно инвестировать в недвижимость в лучших районах.Местоположение, местоположение, местоположение по-прежнему являются ключевой мантрой при покупке в Германии. Хорошая транспортная инфраструктура, образование и деловая привлекательность часто приносят дивиденды в долгосрочной перспективе.

---

Объявление

---

Процент немцев, владеющих своими домами, на удивление низок по сравнению с другими странами. Примерно 52% процентов, это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе. Однако этот показатель вырос с 46% в 2014 году. Ожидается, что этот значительный рост сохранится в ключевых регионах.Как и в других странах, соотношение различается в зависимости от уровня доходов. Чем более состоятельные люди, тем больше вероятность того, что они будут владеть своей собственностью.

Вполне возможно, что массовые покупки жилья иностранцами могут привести к дальнейшему росту этого показателя. Нет никаких юридических ограничений на владение недвижимостью не-немцев, и многие эмигранты имеют значительно более высокий уровень доходов и жилищные устремления. Это, в сочетании с неспособностью ЕЦБ повысить ставки по депозитам в настоящее время, вынуждает потоки капитала стремиться к инвестициям в недвижимость в качестве пути вперед на многих рынках.Единственное препятствие для иностранного владения недвижимостью может быть связано с финансовыми учреждениями, предлагающими ипотечные кредиты.

См. Нашу статью об ипотеке в Германии для получения дополнительной информации по этой теме.

Сколько это будет стоить?

Прежде чем переходить к типичной стоимости домов в Германии, необходимо принять во внимание, что дома в Германии и во всех других европейских странах, как правило, меньше домов, построенных в Северной Америке. Более 82 миллионов человек в Германии живут на суше, составляющей лишь 1/35 от площади США.С., население которого составляет около 327 млн. Человек. Это означает, что в Германии жилая площадь составляет лишь 1/9. И большая часть этой земли сильно застроена. Так что цены намного выше. Следует также отметить, что недвижимость в Германии по большей части очень хорошо построена с использованием качественных материалов и строгих строительных норм. Большинство домов внутри и снаружи построено из кирпичной кладки в качестве основного материала.

Цены на дома и апартаменты сильно различаются по всей Германии.И также может широко варьироваться в пределах каждого федерального штата. В сельской местности цены, как правило, намного ниже. В некоторых государствах Германии средние цены ниже, чем в других. Дома и квартиры во многих крупных городах стоят дорого, как и дома в мегаполисах, окружающих эти города. Бывшая Восточная Германия обычно дешевле, чем бывшая Западная, на дом или квартиру такого же размера в аналогичной демографической зоне. (Берлин является исключением из этого обобщения.)

Многие сайты по недвижимости в Германии содержат анализ и разбивку региональных (а иногда и городских) цен на дома и квартиры.Эти цены обычно основаны на объявлениях на их конкретном веб-сайте. Они отслеживают цены на свои объявления с течением времени, чтобы потенциальные покупатели могли почувствовать движения рынка.

Общеизвестно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет выросли более резко по сравнению с предыдущими десятилетиями. Средняя цена как на дома, так и на квартиры по всей Германии выросла, а в некоторых мегаполисах с 2011 года наблюдается очень существенный рост.

---

---

По данным сайта www.wohnungsboerse.net, в 2011 году средняя цена квадратного метра квартиры площадью 60 квадратных метров в Германии составляла около 1520 евро. В 2018 году цена составляла около 2830 евро. Стоимость квартиры в Мюнхене площадью 60 квадратных метров выросла с 3700 евро за квадратный метр до чуть более 7750 евро за период с 2011 по 2018 год.

Что касается домов, то средняя цена дома площадью 150 квадратных метров в Германии выросла с чуть более 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до чуть более 2080 евро в 2018 году.В Мюнхене цена дома площадью 150 квадратных метров выросла с 4130 евро за квадратный метр в 2011 году до примерно 7226 евро за квадратный метр в 2018 году.

Кроме того, согласно веб-сайту www.wohnungsboerse.net, город-государство Бремен является одним из самых дешевых из крупных городов. Дом площадью 150 кв. Метров будет стоить около 2300 евро за кв. Метр. С другой стороны, столица Баварии Мюнхен, несомненно, самая дорогая. Тот же дом, возможно, может стоить огромные 7 227 евро за кв.метр! Дом меньшего размера в Мюнхене (около 100 квадратных метров) будет стоить около 7 793 евро за квадратный метр. Другие города с высокими ценами на дом 150 кв. М: Франкфурт — около 4 485 евро за кв. Метр; Гамбург — около 4,280 евро за квадратный метр; Берлин — 3235 евро за кв. Метр; Кёльн — около 4264 евро за квадратный метр. Ключевые местоположения в некоторых крупных городах теперь могут значительно превышать 10 000 евро за квадратный метр.

Как найти дом или квартиру

Как и в любой стране, существуют определенные процедуры поиска квартиры или дома и заключения сделки.В Германии нет смысла искать вывеску «Продается» перед домом. Это не распространенный способ предложения собственности. Многие предложения публикуются в газетах. За последние несколько лет появились различные веб-сайты, на которых размещены обширные списки квартир и домов на продажу, а также единиц аренды. На этих веб-сайтах также есть обширная информация о финансировании и других вопросах, связанных с покупкой и арендой недвижимости.

В некоторых объявлениях указано, что объект недвижимости — von privat , что означает, что агент по недвижимости не задействован.Однако большинство предложений поступает через таких агентов ( Immobilienmakler ). Потенциальному покупателю следует внимательно изучить недвижимость при покупке дома в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт, намного превышающих покупную цену.

Другой «предупреждающий сигнал» может быть: rosszügige Räume , что означает «большие комнаты» или «очень просторные». На самом деле это означает, что «нагревать очень дорого». И обратите внимание на свойство für Schnellentschlossene (для лиц, быстро принимающих решения).Это, вероятно, означает, что дом был выставлен на продажу в течение длительного времени и не может быть очень желанным.

Домашняя охота требует времени. В большинстве случаев в газетных объявлениях не указывается адрес, а это означает, что вам необходимо назначить встречу с посредником или агентом. Однако многие списки веб-сайтов включают полные адреса, а также карты.

Покупателю, как правило, не рекомендуется подписывать «эксклюзивный договор» с каким-либо одним агентом. Возможно, вы захотите просмотреть более широкий спектр предложений от нескольких агентов.И вначале спросите агента, кто платит ему комиссию и каков процент.

В настоящее время, за исключением договоров аренды, комиссии, регулирующие деятельность, отсутствуют. Это может измениться в ближайшем будущем. Это может быть предметом переговоров, и в большинстве случаев может составлять от 3 до 7 процентов от покупной цены. В некоторых случаях покупатель оплачивает комиссию полностью, во многих других она делится между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Агент может выставить счет-фактуру только в том случае, если он четко заключил нотариальный договор между покупателем и продавцом и этот договор завершен. Агент по недвижимости должен предоставить потенциальному покупателю при просмотре или по запросу полный адрес и имя продавца, а также необходимую информацию о собственности, включая сертификат энергоэффективности, план, площадь, акт раздела, протоколы собраний владельцев. и годовые затраты (если применимо).

Если потенциальный покупатель получает предложение от одного агента на дом, который уже предлагал другой агент, рекомендуется немедленно сообщить об этом второму агенту. В противном случае клиент может заплатить двойную комиссию.

После покупки недвижимости будут возникать дополнительные (закрывающие) расходы. Они могут варьироваться от 5% до 15,4% от покупной цены, в зависимости от местоположения и комиссионных сборов агента по недвижимости.

Гонорар переводчика будет дополнительным и должен быть согласован с нотариусом.Немецкие нотариусы обязаны либо понимать текст немецкого договора купли-продажи, либо иметь с собой подходящего переводчика при подписании.

После того, как покупатель и продавец договорились о покупной цене, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса. Это выгодно обеим сторонам, и в особенности покупателю, поскольку обеспечивает уверенность в том, что вся сделка проводится в соответствии с законом. Нотариальный сбор в размере около 2% от покупной цены покрывает подготовку контракта, переговоры, церемонию подписания и запись в земельной книге.

Обязанности и ответственность нотариуса

Нотариус юридически обязан действовать в качестве беспристрастного посредника между покупателем и продавцом. Он или она проверяет земельный кадастр, чтобы узнать, можно ли вообще продать недвижимость; и если это возможно, есть ли какие-либо ограничения на его использование. В контракте прописаны обязательства каждой стороны и меры, которые должны быть приняты в случае невыполнения обязательств. После его подписания нотариус регистрирует изменение права собственности в муниципальном управлении и вносит недвижимость в земельную книгу.

Неизвестно, что покупатель может выбрать своего собственного нотариуса, и иностранцам рекомендуется воспользоваться этой возможностью, выбрав нотариуса, говорящего по-английски.

Всегда запрашивайте копию договора купли-продажи перед тем, как пойти к нотариусу, внимательно ее просмотрев и при необходимости переведя. Заранее подготовьте все свои вопросы, не стесняйтесь их задавать и дайте достаточно времени для получения исчерпывающих ответов. Если для покупки требуется ипотека, желательно, чтобы это было полностью согласовано до подписания у нотариуса.Нотариус не обязан знать, есть ли у вас достаточное финансирование.

На самой церемонии подписания нотариус зачитывает договор купли-продажи дословно и должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задать вопросы и прервать разбирательство, если пункт не полностью понят.

Обычно при подписании должны присутствовать все стороны, однако доверенное лицо может быть назначено любой из сторон. Если это так, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, поскольку потребуются дальнейшие процедуры (идентификация).

Контракт

Среди наиболее важных вещей, которые должен показать контракт:

• Правильно ли указаны имена и адреса сторон и реквизиты собственности. Это очень важно, поскольку ошибка, особенно в деталях собственности, может, по крайней мере, частично сделать договор недействительным.
• Согласованная цена покупки и условия оплаты.
• Условия относительно того, что произойдет в случае невыполнения любой из сторон условий контракта.

Стороны имеют полную свободу выбора условий оплаты. Во многих случаях покупатель должен получить финансирование. Таким образом, продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельной книге, которое защищает покупателя от других, неожиданных действий по продаже со стороны продавца, таких как попытки продать собственность кому-то другому по более выгодной цене.

Земельная книга находится в здании районного суда и является центральным документом для объекта недвижимости со всей необходимой информацией о его собственности.Фактическая смена собственника может произойти только после внесения записи в земельный кадастр и только после того, как были приняты меры по предыдущей ипотеке и налоговая служба удостоверила, что продавец не имеет задолженности по налогу на недвижимость.

Иногда покупная цена сначала вносится на счет нотариуса ( Notaranderkonto ) и передается продавцу только после завершения записи в земельной книге.

Нотариус не несет ответственности за правильность описания имущества собственника.Это комплексная проверка покупателя.

Продавец не обязан указывать на какие-либо серьезные дефекты, которые должны были быть очевидными для покупателя, однако он должен быть обязан описать любые скрытые дефекты.

Копию последних записей в земельной книге можно получить, обратившись в районный суд. Однако только лица, у которых есть законная потребность в информации, такие как владелец или нотариус, имеют право подавать это заявление.

В реестре также прописаны права третьих лиц; те, например, арендаторов.Такие арендаторы не могут препятствовать продаже собственности, но новый владелец связан любыми договорами аренды, с которыми согласился предыдущий владелец. Следовательно, новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.

Финансирование вашего дома или квартиры

Настоятельно рекомендуется, если потребуется ипотека, присмотреться к ставкам, а не просто принимать первое предложение от вашего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя финансовые планы, выходящие за рамки его возможностей.Часто рекомендуется иметь не менее 20 процентов от общей стоимости авансового платежа.

Недавние общеевропейские правила для банковской отрасли требуют от банкиров более пристального внимания к покупателям жилья из Германии, а также других стран, а также к тем, чьи доходы могут быть в иной валюте, чем евро. Более строгие условия для ипотечных кредитов могут быть результатом более тщательной проверки.

Процентные ставки по ипотеке в настоящее время ниже долгосрочного среднего значения и колеблются (согласно большинству источников) от 0.61 процент и 2,87 процента, в некоторой степени в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Большинство ипотечных кредитов рассчитаны на 10 или 20 лет, но могут составлять до 25 или 5 лет. (Данные на апрель 2019 г.).

Банки и другие стороны прогнозируют долгосрочную стабильность процентных ставок, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз. Можно уменьшить общую сумму выплачиваемых процентов, включив « Sondertilgung » (возможность дополнительного ежегодного погашения) в вашу ипотеку.Обычно это от 5 до 10% от первоначальной суммы ипотеки. Чем больше этот платеж, тем меньше будут процентные расходы в долгосрочной перспективе.

Как упоминалось ранее, финансирование — это вопрос, требующий индивидуальной специализированной консультации. Настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию у специалиста банка и / или налогового консультанта.

Покупка или строительство жилья для собственного использования при определенных обстоятельствах может быть субсидировано правительством Германии через кредиты KFW и другие программы, поддерживаемые государством / регионом.Также могут быть задействованы некоторые налоговые льготы. Здесь особенно важно получить индивидуальную консультацию у консультанта по ипотеке, банка или налогового консультанта.

Конечно, есть и другие правила, охватывающие гораздо больше деталей. Поэтому рекомендуется проверять каждую отдельную ситуацию с соответствующим консультантом.

Щелкните здесь, чтобы увидеть нашу статью об ипотеке и жилищном финансировании в Германии

Стоит ли покупать невидимый дом?

Умный способ ускорить домашнюю охоту?

Многие покупатели жилья в наши дни вынуждены действовать быстро.Это потому, что спрос превышает предложение, а привлекательные дома, которые появляются на рынке, часто приводят к войне ставок и быстро продаются.

Некоторые покупатели, стремящиеся к быстрому переезду, купят дом «невидимым», даже не посетив его лично.

Это может быть хорошей стратегией на конкурентном рынке недвижимости. Но незримые дома небезопасны. Вот что вам следует знать, прежде чем делать предложение.

Подтвердите право на покупку дома (2 июня 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что значит купить дом «невидимый»?

Покупка дома «незаметно» означает его покупку без предварительного осмотра недвижимости.

Как правило, тот, кто покупает дом, которого никто не видит, просматривает фотографии и видео в Интернете и, вероятно, совершает виртуальный тур.

Может показаться странным покупать дом, не ступив в него ногой, но все больше и больше покупателей предпочитают это делать.

Согласно недавнему исследованию Redfin, удивительно, что 63% тех, кто приобрел дом в 2020 году, сделали предложение о недвижимости, которую они не просматривали лично.

Почему увеличивается количество покупок удаленных домов

Есть несколько причин, по которым все больше покупателей предпочитают покупать дома, невидимые в последнее время.

«Учитывая продолжающуюся пандемию [коронавируса], имеет смысл, что люди делают предложения по недвижимости, фактически не посещая ее, — говорит Радже Сааде, поверенный по недвижимости, инвестор и профессор.

«В конце концов, люди пытаются ограничить физический контакт и заходят в места, где они не знают, есть ли у кого-нибудь из пассажиров COVID-19».

«На горячих рынках вы должны подавать предложения в считанные минуты или часы, а не дни» — Брюс Эйлион, риэлтор и адвокат

Брюс Эйлион, риэлтор и поверенный, соглашается.

«Рынок изменился. Людям нужно двигаться быстро, и лично осмотреть дом, прежде чем сделать предложение, может оказаться невозможным. На горячих рынках вы должны подавать предложения в считанные минуты или часы, а не дни », — говорит он.

Он отмечает: «Сегодня фото и видео стали лучше. А умный покупатель должен иметь возможность полагаться на высококлассного агента или брокера, который будет выполнять функции его глаз, ушей, носа и доверенного лица ».

Как купить дом прицел невидимый

Процесс покупки незаметного дома не слишком отличается от традиционной покупки дома.Вы просто используете онлайн-фотографии, видео и туры вместо личной экскурсии или дня открытых дверей.

Сааде говорит, что покупатель должен пройти следующие шаги:

1. Оцените недвижимость удаленно, используя фотографии, личные встречи или видео туры, а также описания, предоставленные вашим агентом по недвижимости или брокером
2. Получите предварительное одобрение на ипотеку, чтобы показать продавцу, что вы можете позволить себе финансировать дом
3. Сделайте официальное предложение продавцу для покупки недвижимости
4. Если продавцу нравится предложение и он принимает его, вы и продавец составляете договор
5. Обе стороны подписывают договор
6. Вы вносите задаток (или «добросовестные деньги») в cash
7. У вас есть профессиональная проверка собственности (необязательно, но настоятельно рекомендуется, особенно для незаметного предложения).Если вас устраивают выводы инспектора, сделка продолжается.
8. Вы заказываете отчет о праве собственности. Если заголовок ясен или может быть изменен при закрытии, сделка продолжается
9. Вы выбираете ипотечного кредитора, окончательно согласовываете условия своего жилищного кредита и фиксируете процентную ставку

Затем, как и в случае любой покупки, вы планируете закрытие. дата подписания ваших окончательных кредитных документов.

После оформления ипотеки ваш кредитор платит продавцу дома, и право собственности на дом переходит к вам.Теперь вы официальный владелец.

Начните предварительное одобрение ипотеки (2 июня 2021 г.)

Покупка домашнего прицела — плохая идея?

Есть плюсы и минусы в покупке невидимого дома.

«С другой стороны, вы можете приобрести недвижимость немного дешевле, потому что вы действовали быстро и избежали войны с торгами», — отмечает Калеб Парр, вице-президент по продажам и поглощениям компании Renshaw Company Realtors.

Виртуальные домашние туры также могут быть полезны для покупок на дальние расстояния, например, покупки дома за пределами штата.

«Большинство людей посещают дом несколько раз на этапе покупки. Это может стоить больших денег, если вам нужно уехать за границу, чтобы совершить поездку по дому », — говорит Натаниэль Овсепян, инвестор и владелец The Expert Home Buyers.

«Вы можете приобрести недвижимость немного дешевле, потому что вы быстро переехали и избежали войны с торгами» — Калеб Парр, вице-президент по продажам и закупкам, риэлторы компании Renshaw

С другой стороны, с невидимым предложением у вас не будет возможности лично просмотреть объект.

Вам придется полагаться на фотографии, видео, виртуальные туры, а также описания и мнения, предоставленные вашим агентом по недвижимости и домашним инспектором.

«Учитывая, что покупка дома — это, вероятно, самая дорогостоящая сделка в вашей жизни, важно надлежащим образом« надрать шины »и определить истинное состояние собственности», — предупреждает поверенный по недвижимости Чарльз Р. Галлахер.

«Существует большой риск не увидеть дефекты собственности при незаметной покупке, особенно если вы решите не проводить профессиональный осмотр дома.”

Даже когда вы спешите, эксперты по недвижимости рекомендуют провести осмотр дома, чтобы убедиться, что продавец не сообщил о каких-либо серьезных проблемах. Осмотр — это ваш единственный шанс заставить продавца покрыть расходы на ремонт или уйти, если проблема заключается в нарушении условий сделки.

Меры предосторожности для невидимых домов

Опять же, есть риски, связанные с пребыванием в невидимом доме. Чтобы свести к минимуму эти риски, следует принять особые меры предосторожности.

«Постарайтесь, чтобы кто-то, кому вы доверяете, по крайней мере, проезжал мимо дома и снимал свежие видео и фотографии, чтобы вы знали, что получаете. Возможно, эти изображения могут более точно отражать текущее состояние собственности, чем изображения, отображаемые на веб-сайте », — говорит Парр.

Друг или член семьи в районе, который вы надеетесь купить, могут быть большим подспорьем в этом отношении.

Кроме того, рассмотрите возможность включения в ваше предложение непредвиденных обстоятельств, связанных с осмотром дома.

«У покупателя нет натренированного глаза, чтобы замечать или даже искать проблемы и проблемы с домом.Всегда разумно проводить профессиональную проверку собственности, независимо от того, осмотрел ли покупатель или просто просмотрел фотографии и видео перед тем, как сделать предложение », — советует Сааде.

Кроме того, используя своего агента в качестве представителя, не забудьте спросить домовладельца о любых аспектах, в которых вы не уверены, основываясь на фотографиях и видеотурах в листинге; включая особенности дома, бытовую технику, системы, аспекты дизайна или потенциальный ремонт.

Покупка дома прицел невидимый FAQ

Можете ли вы сделать предложение дома, не просматривая его?

Совершенно законно делать предложение по дому, которое «невидимо», то есть вы не просматривали его лично.Незаметные предложения становятся все более популярными, поскольку домашний инвентарь остается низким, а COVID не позволяет покупателям дома путешествовать.

Что такое «незримое зрелище»?

Незаметное приложение является частью договора купли-продажи дома. Это указывает на то, что покупатель не видел недвижимость лично и принимает условия покупки без личного осмотра и без дополнительных договорных прав, согласно поверенному по недвижимости Чарльзу Галлахеру.

Можно ли купить дом виртуально?

Купить дом виртуально.Но это больше связано с тем, как закрывается ваша ипотека, чем с вашим взглядом на дом. «Некоторые могут определить невидимую покупку и виртуальную покупку как одно и то же. Однако дистанционное закрытие или закрытие с помощью видеосвязи не подразумевает закрытие лично, что может произойти, даже если недвижимость покупается незаметно », — говорит Радже Сааде, поверенный по недвижимости.

Как быстро можно купить дом?

Время, необходимое для покупки дома, может сильно варьироваться в зависимости от наличия конкурирующих предложений или нескольких этапов переговоров между продавцом и покупателем.Однако, если все остальное пойдет гладко, самый длительный этап процесса покупки дома — это закрытие ипотеки. Обычно это занимает около 30 дней.

Нужен ли мне агент по недвижимости, чтобы купить невидимый дом?

Нет, вам не нужен агент по недвижимости, чтобы купить незаметный дом. «Но разумно использовать агента для покупки дома. Вы можете извлечь выгоду из опыта этого человека с точки зрения оценки, точек сделки и руководства на протяжении всей сделки », — рекомендует Чарльз Галлахер, поверенный по недвижимости.

Особенно полезно иметь на вашей стороне профессионала, если вы не можете увидеть дом лично или если вы впервые покупаете дом без большого опыта в сфере недвижимости.

Стоит ли покупать домашний прицел незаметно?

Ответ зависит от вашей терпимости к риску и степени, в которой вы проводите комплексную проверку собственности.

Покупка незаметного дома может помочь вам избежать войны ставок и быстрее купить новый дом.

«Но незаметная покупка увеличивает вероятность неблагоприятного исхода для покупателя.Вы можете столкнуться с каким-то нераскрытым дефектом, который может стоить вам более десятков тысяч долларов », — говорит поверенный по недвижимости Чарльз Галлахер.

Поэтому примите определенные меры предосторожности. Вам следует провести профессиональную проверку дома, убедиться, что вы удовлетворены результатами проверки, и на протяжении всего процесса внимательно проконсультироваться со своим агентом по недвижимости или брокером.

Могу ли я купить дом как есть?

Любой желающий может приобрести дом «как есть». Это просто означает, что «продавец не обязан улучшать собственность или улучшать ее для покупателя», — объясняет Радже Сааде.Если вы рассматриваете дом, выставленный на продажу «как есть», вам следует обязательно осмотреть его перед покупкой, чтобы убедиться, что нет серьезных проблем, за ремонт которых вы в конечном итоге заплатите.

Должен ли я физически присутствовать при закрытии?

Ответ зависит от штата, в котором вы живете. В некоторых штатах требуется личное нотариальное заверение. А некоторые кредиторы требуют, чтобы покупатель подписывал документы в присутствии нотариуса.

Если вы выбираете кредитора, который предлагает «электронное закрытие», и живете в штате, который разрешает удаленное закрытие ипотечных кредитов, вам не нужно физически присутствовать в день закрытия.

Если нет ссуды из-за того, что вы покупаете дом за наличные, покупатель, продавец или агент по заключению сделки не обязаны находиться в той же комнате или даже в здании, чтобы завершить закрытие сделки. «Все можно сделать по почте, электронной почте или банковским переводом», — объясняет адвокат по недвижимости Радже Сааде.

Что может пойти не так при закрытии?

Проблемы могут возникнуть при закрытии, если вы больше не имеете права на ипотеку, на которую вы были предварительно одобрены. Это может произойти, если вы потеряли работу или изменили свой доход или кредитный рейтинг в период между подачей заявления и закрытием.В этом случае вам нужно будет повторно подать заявку и посмотреть, по-прежнему ли вы имеете право на получение финансирования. В противном случае сделка может сорваться.

Другие потенциальные проблемы при закрытии включают проблемы, обнаруженные с правом собственности, банковский перевод средств, который не прошел, или ошибки в документации. Чтобы избежать этих и других проблем, внимательно проконсультируйтесь со своим ипотечным кредитором, агентом по недвижимости, титульной компанией и юристом.

Первый шаг к покупке дома

Покупаете ли вы незаметный дом или путешествуете по домам традиционным способом, первый шаг в процессе остается прежним.

Вам необходимо получить разрешение на ипотечное финансирование, прежде чем вы сможете сделать предложение по любому дому.

Письмо о предварительном одобрении подтверждает сумму вашего кредита и ставку по ипотеке — и показывает продавцу, что ваше предложение серьезно. Если вы надеетесь быстро сделать покупку дома, вам необходимо сначала получить предварительное одобрение.

Подтвердите новую ставку (2 июня 2021 г.)

Что такое денежное предложение в сфере недвижимости и зачем его рассматривать?

Содержание

Что такое денежное предложение на дом?

Предложение за наличные — это предложение, полностью состоящее из наличных средств, что означает, что покупатель жилья хочет приобрести недвижимость без ипотечной ссуды или другого финансирования.Эти предложения часто более привлекательны для продавцов, поскольку они означают отсутствие риска невыполнения финансирования покупателем и, как правило, более быстрое время закрытия.

Получили ли вы предложение наличными за ваш дом? Вы планируете сделать предложение за наличные или просто хотите посоревноваться с покупателями, которые это делают? Это руководство может помочь.

→ Если вас интересует денежное предложение на дом, Opendoor может вам помочь. Мы купим ваш дом напрямую по конкурентному предложению. Посмотрите, соответствует ли ваш дом требованиям.

Насколько распространены предложения за наличные?

Денежные предложения, вероятно, встречаются чаще, чем вы думаете.По данным ATTOM Data Solutions, продажи за наличные в национальном масштабе составили чуть более четверти всех продаж домов на одну семью и кондоминиумов в 2018 году. Хотя это намного ниже пикового уровня предложения за наличные (который составлял 38% в 2011 году), он значительно выше, чем до — средний спад с 2000 по 2007 год, который составил 19%.

Это число зависит от города. Согласно тому же исследованию ATTOM Data Solutions, столичные статистические районы (среди 200 с населением не менее 200 000 человек и достаточными данными о продажах за наличные) с самой высокой долей покупок за наличные в 2018 г. — это Монтгомери, Алабама (54%), Неаполь. , Флорида (53%) и Мейкон, Джорджия (51%).

Как правило, в этих сценариях чаще встречаются денежные предложения:

• Инвестор (или инвестиционная компания) заинтересован в собственности
• Покупатель только что продал свой предыдущий дом и получает выручку от продажи
• Продавец обратился к iBuyer с просьбой о покупке дома
• Есть много конкуренции и покупатель хочет выделиться
• Имущество нуждается в ремонте или ремонте и привлекательно как дом с ремонтом и переворотом.

Предложения за наличные могут возникнуть в любой сделке, а не только в упомянутых выше.Если вы планируете купить или продать дом в ближайшем будущем, важно знать об этих предложениях и о том, как они работают.

Чем процесс покупки жилья отличается от предложения за наличные?

При предложении наличных денег процесс покупки и продажи немного отличается от того, что было бы с ипотекой.

Во-первых, процесс в целом быстрее. Нет ипотечной заявки, документации или андеррайтинга, и покупатель обычно не нуждается в оценке.Как покупателю, вам все равно нужно будет разобраться в правовом полисе и страховке, предоставить подтверждение наличия средств и подписать закрывающие документы, но, по словам Redfin, вы можете закрыть предложение с полной оплатой всего за два. недели. Для сравнения, по состоянию на сентябрь 2019 года средний срок закрытия ипотечной ссуды составлял 43 дня.

Вот еще несколько причин, по которым процесс может отличаться от предложения наличными:

• Непредвиденные обстоятельства: Обычно меньше непредвиденных обстоятельств при продаже за наличные. Покупателям не нужно резервное финансирование (например, ипотечная ссуда), и, возможно, нет необходимости в непредвиденных обстоятельствах продажи.Некоторым покупателям все же может потребоваться непредвиденный осмотр.
• Оценка: Оценка обычно проводится по поручению кредитора, поэтому без кредитора покупателю обычно не нужно о ней беспокоиться. Однако в некоторых случаях покупатель все же может потребовать проведения оценки, особенно если он является инвестором, стремящимся гарантировать возврат.
• Закрытие: Процесс закрытия денежного предложения намного проще. Как покупатель, вы подпишете отчет об урегулировании, правовой титул и документ, передадите кассовый чек (или переведете деньги переводом) и получите ключи.Без финансирования буксировки бумажная волокита значительно сокращается. Ваши затраты на закрытие сделки также ниже, поскольку не взимаются комиссии кредитора.
• Правовой титул и условное депонирование: Как покупателю, вам по-прежнему потребуется титульная и условная компания для обработки транзакции, но у вас может быть больше свободы действий при выборе этих сторон без участия кредитора. Походы по магазинам помогут вам сравнить сборы.

Еще одно важное отличие состоит в том, что покупатели за наличные должны доказать продавцу свои финансовые возможности, прежде чем двигаться дальше.С ипотечной ссудой покупатели обычно приходят к столу с предварительным одобрением, что означает, что кредитор проверил их и определил, что у них есть финансовые средства для обработки предполагаемых выплат по ипотеке. При продаже за наличные такой подстраховки не существует. Вместо этого покупатель обычно должен предоставить письмо из своего банка, подтверждающее наличие денежных средств, подтверждающее, что у него есть средства для проведения продажи.

Рекомендации по наличному предложению при покупке дома

Итак, стоит ли делать денежное предложение на дом? То, что у вас есть средства, не обязательно означает, что это правильный шаг.Хотя ставка полностью за наличные может иметь свои преимущества, есть и недостатки.

Вот некоторые плюсы и минусы, которые следует учитывать при принятии решения:

Плюсы предложения наличных:

• Они дают продавцам больше уверенности
• Они могут предложить более быстрый период закрытия
• Ваш кредитный рейтинг не влияет на процесс
• Вам не нужна оценка дома
• Вы можете сэкономить деньги со временем (без выплаты процентов )
• Вы сокращаете объем бумажной работы и необходимой документации

Минусы предложения наличных:

• Требуется значительная сумма денег
• Вы ограничите свою ликвидность и свяжете свое состояние одним труднодоступным активом
• Вы не сможете использовать налоговые вычеты по ипотеке

Вы может также захотеть принять во внимание общую конкурентоспособность рынка — и конкретный дом, за который вы претендуете.Если рынок горячий и есть много других заинтересованных покупателей, предложение за наличные может помочь вам выйти на передний план.

Наконец, не принимайте свое предложение за всю сумму, которая вам понадобится. Помимо того, что вы платите продавцу, вам также понадобятся средства для покрытия налогов на недвижимость, страхования домовладельцев, взносов в ТСЖ, задатка, транспортных расходов и т. Д. Убедитесь, что у вас есть деньги, чтобы справиться со всем этим, не истощая свои сбережения (вам также понадобится подушка на случай непредвиденного ремонта и технического обслуживания).

Не делаете денежного предложения, но сталкиваетесь с ним при покупке дома? Есть несколько способов отличиться:

• Предложение по цене листинга или выше. Некоторые предложения за наличные находятся под списком, так что это может дать вам преимущество.
• Напишите продавцу письмо с предложением, которое поможет выделить ваше предложение.
• Включите пункт об эскалации, чтобы показать, что вы готовы проявить гибкость.
• Подумайте, есть ли смысл отказаться от каких-либо непредвиденных обстоятельств.

Условия предложения наличными при продаже дома

Если вы продаете дом, вы, вероятно, столкнетесь с одним или двумя предложениями за наличные, особенно если вы находитесь на процветающем рынке или в месте, привлекательном для инвесторов.

Как правило, это типы покупателей, которые предлагают наличные:

• Инвесторы, желающие отремонтировать и перевернуть недвижимость или купить ее и сдать ее в аренду
• Пенсионеры, использующие свои сбережения, чтобы избежать затрат на ипотечное финансирование
• Предыдущие домовладельцы использовали свои доходы от продажи для покупки новой собственности
• Состоятельные покупатели, которые могут позволить вниз большие суммы наличными
• iBuying компаний, которые покупают ваш дом напрямую

Независимо от того, кто подает предложение наличными, вам следует тщательно взвесить все за и против, прежде чем принять его.Несмотря на то, что у перехода на полностью наличные деньги есть свои преимущества, этот шаг подходит не всем.

Вот некоторые плюсы и минусы, о которых следует помнить:

Плюсы принятия денежного предложения:

• Отсутствует риск потери финансирования покупателем
• Процесс закрытия обычно проходит быстрее
• Обычно не проводится оценка
• Вы можете избежать некоторых непредвиденных обстоятельств

Минусы принятия денежного предложения:

• Это может быть ниже, чем другие предложения
• Покупатель обычно не проверяется так тщательно

Если вы все-таки продаете покупателю за наличные, важно понимать плюсы и минусы и убедиться, что вы делаете лучшее решение для вашей ситуации.

Как Opendoor может помочь вам с предложением полностью наличными

Если вы продаете свой дом (или даже просто обдумываете его), предложение наличными может показаться довольно заманчивым. В конце концов, процесс закрытия часто происходит быстрее, и риск потери финансирования покупателем отсутствует.

Opendoor делает эту продажу за наличные в пределах досягаемости. Нет необходимости выставлять, выставлять или продавать свой дом, и если ваш дом соответствует требованиям, вы получите конкурентоспособное предложение наличными всего за 24 часа — и все это с простой формой и некоторыми подробностями о вашей собственности.

Ключевые выносы

Предложения

Cash могут предложить серьезные преимущества как покупателям, так и продавцам. Но они не всегда могут быть правильным выбором. Если вы продаете дом, убедитесь, что вы учитываете плюсы и минусы денежного предложения, а также то, от кого оно исходит. Вы должны быть уверены, что ведете дела с уважаемой стороной, у которой есть средства для завершения сделки.

Если вы покупаете дом, хорошо подумайте о том, чтобы вложить все свои деньги в один актив.Подумайте о том, чтобы поговорить со своим бухгалтером или финансовым консультантом и убедиться, что вы понимаете полную картину, прежде чем переходить к предложению полностью наличными.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Стоит ли покупать дом без риэлтора?

Если вам интересно, нужен ли вам риэлтор для покупки дома, краткий ответ — нет.Возможно, вы не решаетесь работать с одним из них, потому что не хотите, чтобы вас обременяли гонорарами риэлтора, но обычно покупатели не платят комиссию агенту по недвижимости, а продавцы платят. Дело в том, что многие покупатели жилья используют риэлтора, чтобы помочь им на протяжении всего процесса, поэтому, прежде чем решать, работать с ним при покупке дома или нет, рассмотрите эти плюсы и минусы.

Причины купить дом с помощью риэлтора

Агенты по недвижимости (некоторые из которых являются риэлторами, членами Национальной ассоциации риэлторов или NAR) являются лицензированными профессионалами, которые работают от вашего имени и отстаивают ваши интересы.В большинстве случаев у продавцов есть агент по недвижимости, работающий на них — листинг или агент продавца, — поэтому вам понадобится кто-то на вашей стороне, агент покупателя, который также поддерживает ваши переговоры и может помочь вам понять, как сделать предложение на дом.

Агент покупателя помогает покупателям жилья и во многих других областях. Вот некоторые из задач, которые вам пришлось бы выполнить самостоятельно, если бы вы купили дом без риэлтора:

• Найдите дома, которые соответствуют вашему бюджету и потребностям. Сайты поиска по недвижимости предоставляют вам выборку того, что доступно, но вам нужно будет выяснить, оправданы ли запрашиваемые цены на основе сопоставимых продаж домов в этом районе.
• Найдите факты о районе , в том числе те, которые продавец может не раскрыть, но которые могут быть важны для вас.
• Переговоры по оферте , включая цену и другие положения и условные обязательства в договоре купли-продажи.
• Перейдите на домашний осмотр и обсудите ремонт или кредит с продавцом.
• Расшифруйте документы , которые могут быть заполнены сложным жаргоном и терминами, которых вы не понимаете.
• Запросить и просмотреть раскрытие информации продавцом. Возможно, вы не знаете, о чем спрашивать или какие продавцы в вашем штате обязаны раскрывать.

Итог: если вы раньше не проходили через процесс покупки дома, может быть лучше обратиться к риэлтору, чем нет, — объясняет Лори Бланк, риэлтор из Edina Realty в Миннеаполисе.

«Слишком много юридических лазеек и причудливых терминов, которые могут сбить с толку и сбить с толку человека, не разбирающегося в бизнесе с недвижимостью», — говорит Бланк.

Почему некоторые покупатели отказываются от работы с риэлтором

Хотя большинство покупателей жилья работают с риэлтором — только 12 процентов покупателей жилья этого не делали в 2020 году, сообщает NAR, — покупка дома без такового может быть жизнеспособным вариантом для некоторых. , особенно если вы знакомы с недвижимостью.

На самом деле, отказ от сотрудничества с агентом покупателя по «внутрисемейной сделке — довольно распространенное явление», по словам Памелы Лински, адвоката и основателя Linskey Law LLC, специализирующейся на недвижимости, планировании недвижимости и завещании в Массачусетсе.

Большинство покупателей, решающих не сотрудничать с агентом, стремятся сэкономить деньги — цель, которой можно ошибиться, учитывая типичную структуру комиссионных риэлторов. Комиссия обычно составляет от 5 до 6 процентов от покупной цены дома и распределяется между агентом по листингу и агентом покупателя. Часто продавцы закладывают эту плату в цену своего дома.

«Как правило, единственное преимущество покупки дома без агента — это экономия денег, которые потребуются для выплаты агенту, обычно около 3 процентов от покупной цены», — объясняет Уильям П.Уолцер, поверенный Davidoff Hutcher & Citron LLP в Нью-Йорке. «Для дорогих домов эта сумма нетривиальна и может составлять десятки тысяч долларов».

Для дома за 450 000 долларов, например, 3-процентная комиссия агента покупателя будет равна 13 500 долларам.

Однако, поскольку продавец платит комиссию, для покупателя может не быть никакого реального преимущества в экономии денег, отмечает Лински: «Продавец платит брокерскую комиссию за листингового агента и любого агента покупателя, так что на самом деле никакой выгоды нет. покупателю за то, что он пошел в одиночку.”

В дополнение к экономии денег или знанию дома, о котором идет речь, есть еще несколько причин, по которым вы можете отказаться от работы с риэлтором:

• Вы наняли опытного юриста по недвижимости, который проведет вас через оформление документов. и дать совет.
• Вы приобрели несколько объектов недвижимости и понимаете процесс.
• Продавец не желает платить комиссию за агента покупателя, и вы тоже не хотите ее платить.

Однако, независимо от вашей мотивации, знайте, что без риэлтора вы могли бы заплатить больше за дом.Это связано с тем, что одна из ключевых задач риэлтора — оценить цены на дома в настоящее время на рынке, а также на дома, которые были проданы в последние месяцы, чтобы определить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена справедливой рыночной стоимости. Если у вас нет опыта в проведении такого анализа самостоятельно, вы можете бессознательно переплатить.

Вы также можете столкнуться с серьезными проблемами в доме, когда вам придется тратить деньги на ремонт без помощи продавца, потому что у вас не было необходимых непредвиденных обстоятельств или, что еще хуже, вы вообще пропустили осмотр.

«Я слышал истории, когда покупатели разрабатывали условия контракта и обнаруживали множество серьезных проблем после того, как переехали в дом», — говорит Бланк, добавляя, что в результате контракта у этих покупателей не было возможности вернуть свои деньги или потребовать продавцу оплатить ремонт.

Марк Б. Хантли, бывший поверенный по недвижимости, который теперь ведет блог о личных финансах в Сан-Диего, рассказывает похожую историю о покупателе, который приобрел дом без агента. Покупатель полагался на свою собственную инспекцию, чтобы обосновать, почему он хотел избежать непредвиденных обстоятельств, которые не закончились хорошо.

«Оказывается, дом кишел термитами, и у покупателя не было законной возможности выйти из контракта, поэтому он потерял свой залог в размере 5000 долларов», — говорит Хантли.

Как купить дом без риэлтора

Если вы внимательно рассмотрели недостатки и решили продолжить процесс покупки жилья без риэлтора, вот как это сделать и чего ожидать при закрытии сделки.

1. Переговоры с агентом по листингу

Как покупатель, вы можете договориться о цене дома с агентом по листингу, поскольку вы избавляете продавца от необходимости платить комиссионные своему агенту.Несмотря на то, что комиссию выплачивает продавец, комиссия агента покупателя часто включается в цену покупки, но, если агент покупателя отсутствует, продавец может убрать эту комиссию с цены покупки.

Ведение переговоров о покупке дома, конечно, требует навыков, но если продавец снижает покупную цену, чтобы отразить отсутствие агентских комиссий, это означает меньшую ипотеку и меньшие ежемесячные платежи для вас.

2. Просмотрите заключительное раскрытие и задайте вопросы

Заключительное раскрытие — важный документ, который включает информацию об условиях вашей ипотеки и заключительных расходах.Обязательно внимательно прочтите этот документ и сравните все со своей первоначальной оценкой кредита от вашего кредитора. Если вы заметили какие-либо расхождения, сейчас самое время задать вопросы. Обратите особое внимание на процентную ставку, количество платежей, наличие штрафа за предоплату и любые существенные изменения в стоимости закрытия.

Также может быть целесообразно подать запрос на доставку окончательных счетов в день закрытия. Это покажет, что все неоплаченные счета продавца, например, за коммунальные услуги, оплачены.

3. Проведите профессиональную проверку документов.

По крайней мере, на раннем этапе наймите юриста по недвижимости, чтобы он проверил договор купли-продажи и заключительные документы. Покупка дома — это крупная покупка, а документы могут быть сложными для чтения и понимания. Опытный юрист проконсультирует вас и внесет текст в договор купли-продажи, чтобы защитить ваши интересы.

Помните, что проблемы могут возникнуть в любой момент при продаже, поэтому юрист по недвижимости может быть ресурсом и союзником на протяжении всего процесса.

«Забудьте ждать закрытия, чтобы получить адвоката», — говорит Лински.

4. Получите кассовый чек, свидетельство о страховании и ваши удостоверения личности.

Есть несколько важных вещей, которые вам нужно будет принести при закрытии. Подготовьте эти предметы заранее, чтобы не столкнуться с какими-либо проблемами в важный день:

• Certified или кассовый чек : Вы должны быть уведомлены как минимум за день до получения вами чеков. Я должен сообщить о закрытии сделки, в том числе о том, кому они должны быть выплачены, и о точной сумме.Персональные чеки обычно не принимаются, поэтому вам нужно будет обратиться в свой банк за официальным чеком.
• Свидетельство о страховании домовладельцев : Вам нужно будет предъявить доказательство того, что вы приобрели полис для страхования своего дома на день закрытия, который действителен как минимум в течение одного года.
• Удостоверение личности с фотографией, выданное государственным органом: Убедитесь, что у вас есть действующие водительские права или паспорт.

5. Подпишите все документы и получите ключи

При закрытии, запланируйте потратить один-два часа на просмотр и подписание двух комплектов нескольких документов.Один набор содержит соглашение между вами и вашим ипотечным кредитором, а другой набор содержит соглашение между вами и продавцом. Не торопитесь и прочтите все (и, если возможно, пусть присутствует ваш поверенный). Вы не хотите ставить свою подпись под юридическим документом, которого вы не понимаете.

Итог

Есть много движущихся частей, которые входят в покупку дома, и работа с риэлтором может сэкономить ваше время и деньги и предотвратить потенциальные головные боли. Если вы обеспокоены тем, что можете позволить себе комиссию риэлтора, знайте, что гонорары агента покупателя обычно оплачиваются продавцом, а не покупателем — хотя они часто включаются в прейскурантную цену дома, поэтому покупатель технически «платит». Во всяком случае.

Тем не менее, большинство покупателей жилья сотрудничают с риэлтором. Те, кто не склонен быть опытными покупателями или знаком с домом, который они хотят приобрести. Если вы решили купить дом без риэлтора, лучше всего нанять юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в более сложных этапах сделки.

Резюме: можно ли купить дом без риелтора?

Дополнительная информация от Дайан Костальола

Подробнее:

.