Оценка доли в квартире — особенности, тонкости, процедура

Данный вид независимой оценки недвижимости выделяется среди прочих тем, что является потенциально наиболее спорным и конфликтным. Оценка доли в квартире проводится в большинстве случаев именно при возникновении споров между собственниками.

Хотя бывают ситуации когда владельцы долей  не конфликтуют по этому поводу и оценить стоимость доли в квартире им нужно для каких-либо других целей. Ниже разберем ряд вопросов, связанных с этой темой.

Когда может понадобиться оценка стоимости доли квартиры

Чаще всего такую оценку заказывают в двух случаях – при разводе/разделе имущества супругов, а также в связи с различными ситуациями, возникающими по поводу наследства.

Оценка доли в квартире для выкупа наиболее актуальна для обоих случаев. Ведь как при наследстве, так и при разводе один из обладателей долей чаще всего хочет оставить квартиру себе, выкупив при этом долю  другого владельца/наследника.

При этом нередки случаи когда квартира после развода или получения наследства выставляется на продажу и владельцы/наследники не всегда приходят к общему мнению по поводу цены квартиры в целом и отдельных ее долей .

Тут -то и помогает независимая оценка доли в квартире (добровольная или по требованию суда).

 Развод супругов и радел имущества

1. Добровольная оценка – если супруги хотят разделить имущество “мирно”. В этом случае рыночная оценка доли в квартире не является обязательной по закону, а служит лишь источником необходимой информации при справедливом разделе квартире.

2. По требованию суда. Если же при разделе имущества между бывшими супругами возник конфликт, то по требованию суда, независимая оценка доли в квартире уже становится обязательной. Опираясь на ее результаты, суд выносит свое решение по поводу справедливой стоимости долей.

Наследство

В отличии от оценки долей в квартире при разводе, при вступлении в наследство оценка обязательна ВСЕГДА! Хотя здесь также возможны различные варианты ситуаций:

1. Обязательная оценка для нотариуса 

Как уже было упомянуто, оценка недвижимости при вступлении в наследство – процедура обязательная. Оценка в этом случае предоставляется нотариусу, а также используется для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.

2. Споры между наследниками по поводу реализации или выкупа долей в квартире

Например, квартира перешла по наследству 3-м детям умершего в равных долях. Один их них хочет выкупить доли двух других наследников, но нет согласия в цене выкупа. Или в той же ситуации квартиру нужно продать, а один из наследников не согласен с ценой продажи своей доли в квартире… и т.д. Решение спора – независимая оценка долей в квартире.

Если договориться по хорошему не получилось, тогда – суд. Оценка доли в квартире для суда производится по требованию судьи. Её результат используется при вынесении окончательного решения в пользу одной из конфликтующих сторон.

Куда обращаться за оценкой

В случаях, когда оценка выполняется для суда или нотариуса, ее может произвести только квалифицированный оценщик, соответствующий ряду требований в силу закона (подробнее о требованиях к оценщику можно почитать, ознакомившись с Федеральным стандартом оценочной деятельности – ФСО №1.

Если же оценка доли в квартире нужна просто”для себя” (когда наследники или супруги хотят определить справедливую цену  и договориться между собой без судов), то по закону обращаться к профессиональному оценщику не обязательно и можно произвести ее самостоятельно (в теории).

Однако, квартира – это все таки не мешок картошки и экономить на стоимости профессиональной оценки попросту глупо, даже в случаях когда по закону она не обязательна. Даже если вы делите квартиру “полюбовно”.  Ведь в этой ситуации вы по ошибке можете потерять намного больше, чем сэкономите.

Как производится оценка доли в квартире и что для этого нужно

1.Выбираете оценщика/оценочную организацию.

2.Предоставляете необходимый для оценки пакет документов. В различных ситуациях он разный, подробнее о документах можно почитать в ЭТОЙ статье.

3.Оценщик приезжает и производит осмотр квартиры. В некоторых случаях при осмотре также делаются фотографии.

4.Когда отчет об оценке готов, оценщик передает его вам или лично предоставляет по месту требования (в зависимости от ситуации для которой нужна оценка).

Важный моменты при оценке долей в квартире

1. Большая ошибка заказчика – думать что стоимость доли определяется путем простого арифметического деления стоимости квартиры на количество собственников.

Стоимость доли в различных ситуациях может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Так она может уменьшиться если:

• на оцениваемую долю или на доли других собственников наложены обременения или ограничения;
• к оцениваемой доле затруднен доступ;
• владельцев долей в квартире больше 2-х;
• количество комнат не соответствует количеству долей (однокомнатная или двухкомнатная квартира делится на троих или даже на четверых).

2. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Многие, сталкиваясь с необходимостью оценки включают компьютер и начинают искать по запросам “оценка доли квартиры онлайн”, “калькулятор оценки доли в квартире”, “оценка бесплатно”… и далее в таком духе.

Так вот, все это – полная фигня! (извините за выражение). Вы же не пытаетесь прийти в магазин и “купить хлеб бесплатно”  или приехать в автосервис и “заказать ремонт машины бесплатно” или “вылечить зубы онлайн”… Так вот, с оценкой то же самое. Никто и никогда ничего вам не станет делать бесплатно! Если хотите получить качественную услугу – придется заплатить.

3. Выбирайте только квалифицированных профессионалов соответствующей специализации и с достаточным опытом.

Оценщика можно в этом плане сравнить с адвокатом. Так, адвокат может специализировать на уголовных делах, вопросах связанных с бракоразводными процессами или автомобильными вопросами (автоюрист). Также и оценщик может специализироваться на разных направлениях.

Поэтому, обращаясь в оценочную фирму, всегда уточняйте, работали ли они ранее по направлению оценки долей и сталкивались ли с ситуациями, подобными вашей.

Кстати, наша компания имеет весьма богатый опыт оценки долей в квартирах, домах,  земельных  участках для различных целей. Если ваша квартира располагается в Краснодаре, мы с радостью поможем вам с оценкой.

Для того чтобы заказать оценку квартиры (или доли) в Краснодаре, звоните нам по телефонам: 

8(918)081-08-47

Как оценить долю в квартире, являющейся долевой собственностью

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

2. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

3. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

4. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

5. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

6. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

7. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.

8. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.

9. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.

10. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Оценка доли в квартире, цены в Москве независимая оценка стоимости доли экспертом

Когда необходима оценка долей? 

• Осуществление купли-продажи имущества;

• Заключение договоров аренды;

• Оформление дарственных;

• Вступление в наследство;

• Раздел имущества;

• Для получения кредита или ипотеки;

• Для предъявления в собес с целью признания малоимущих семей;

• По требованию суда;

• ·ля наиболее точного расчета налогов;

• При возникновении спорных ситуаций между дольщиками. 

Что влияет на процесс оценки? 

Оценка долей имеет достаточно сложный алгоритм, рассчитать который смогут лишь профессионалы. Многие ошибочно полагают, что размер доли вычисляется исходя из рыночной стоимости всей квартиры. Но простая арифметика в таких случаях не подходит, так как не учитывает целый ряд факторов, которые оказывают существенное влияние на оценку. Для начала следует вычислить номинальную стоимость недвижимости. Расчет осуществляется исходя из следующих факторов:

• Состояние и степень износа жилого помещения, наличие ремонта;

• Местоположение, доступность инфраструктуры, уровень развития микрорайона;

• Год постройки, этажность, тип недвижимости.

Определив общую стоимость квартиры, эксперты переходят к рассмотрению понижающих и повышающих факторов, влияющих на оценку самой доли. Итак, рассмотрим положительные аспекты:

• Порядок пользования. Доля может быть как определенной, так и неопределенной. Части, выделенные в натуре, имеют более высокую цену, так как исключают всякого рода посягательства и споры в отношении собственности;

• Свободный доступ – когда содольшики осведомлены об осуществляемых сделках и не препятствуют свободному пользованию имуществом;

• Количество собственников и общее число проживающих на территории. Чем меньше жильцов, тем выше цена доли;

• Наличие отдельных входов, изолированность комнаты или части жилья;

• Если содольщик не проживает на принадлежащей ему территории или имеет другое жилье. 

На снижение стоимости влияет: 

• Наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире. Это обстоятельство затрудняет возможность размена жилья;

• Доли в элитных постройках. Такая дорогостоящая покупка имеет весьма сомнительные перспективы;

• Невозможность осмотреть жилье перед покупкой;

• Густонаселенность. Следует учитывать реальное количество проживающих на территории лиц. Даже если у квартиры всего один содольщик, но с ним проживает большая семья, то такой вариант будет однозначно терять в цене.

Порядок процедуры и документы 

По сути, независимая оценка доли мало чем отличается от порядка оценки недвижимости в целом. К объектам недвижимости, подлежащим экспертизе, относятся жилые помещения, комнаты, квартиры, дома и их части. Стандартная схема выглядит следующим образом:

• Подача заявления в независимую компанию, определение целей оценки;

• Сбор информации: визуальный осмотр и проведение фотосъемки объекта, выявление характеристик, особенностей и прочих факторов, которые могут повлиять на стоимость;

• Изучение материалов, выбор подходящего метода и проведение оценочных работ;

• Составление отчета. 

Независимая оценка доли в квартире поводится на основании следующих документов:

• Паспортные данные заказчика или реквизиты юрлица;

• Свидетельство, удостоверяющее право собственности, документы-основания владения долей;

• Документы БТИ (техпаспорт, экспликационный план и пр.), выписка из ЕГРП;

• Иные документы, влияющие на стоимость жилья. 

Чтобы правильно оценить стоимость части квартиры, необходимо принять во внимание все нюансы и мельчайшие факторы. Объективные данные позволят избежать финансовых рисков и материальных потерь. На протяжении многих лет компания «ГРАД-Оценка» оказывает экспертные услуги в Москве. Опираясь на богатый опыт работы и профессионализм, специалисты высокого класса способны решить задачи любой сложности.

Оценка стоимости доли в квартире

---

Для Вашего удобства

• Бесплатная доставка
• Оперативность — от 1 дня
• Оценщики со специализацией расчета долей

---

Доля в квартире, комната или не выделенная доля. Для выкупа, продажи или суда. Вы получите отчет об оценке квартиры с рыночной стоимость квартиры и стоимостью доли в ней.

Получите готовую оценку удобно:

• В любом из 70 пунктов выдачи по Спб (БЕСПЛАТНО)
• В нужном Вам месте, доставим курьером
• Экспресс выдача документов в наших удобно расположенных офисах у м.Озерки, м. Девяткино или у м.Московская
• Подробнее…

Как заказать оценку стоимости доли в квартире

Стоимость оценки стоимости доли в квартире

• Оценка стоимости доли в квартире с осмотром 3 500 в зоне КАД/ЗСД и ближайших новостройках (до 5 км. от КАД/СЗД)
• Оценка стоимости доли в квартире без осмотра (по документам) 2 200
• Оценщик квартиры осуществляет выезд на осмотр, бесплатно
• БЕСПЛАТНАЯ доставка отчета об оценке до любого из 70 пунктов выдачи по СПб при предоплате оценки.

Подробнее о стоимости проведения оценки можно узнать в разделе: «Тарифы».

Что Вы получаете

• Отчет об оценки стоимости доли в квартире
• Электронную копию отчета. Вы получаете ее БЕСПЛАТНО! Скачивайте электронный отчет об оценке стоимости доли в квартире в Вашем личном кабинете.

Как заказать оценку квартиры и ее доли

6 простых шагов

❶

Оставьте заявку на проведение оценки квартиры по телефону 8 (812) 243-12-33, e-mail [email protected], на сайте — как Вам удобно.

❷

В оговоренное время к Вам приезжает оценщик квартиры на проведение осмотра. Мы постараемся Вас не задерживать и провести осмотр максимально быстро.

❸

Пока мы делаем фотографии, заполните со своей стороны договор и подготовьте необходимые для проведения оценки документы.

❹

Мы производим оценку в офисе, делаем необходимые расчеты и подготавливаем два экземпляра отчета об оценке квартиры.

❺

По готовности Вам поступает СМС с уведомлением о завершении работ по оценке. Или мы звоним и уточняем, как Вам удобно получить результат.

❻

Вы забираете отчет у нас в офисе или получаете в удобном Вам месте: воспользуйтесь бесплатной доставкой до пункта выдачи, или оформите доставку курьером.

---

ВОПРОС — ОТВЕТ

По федеральному закону об оценке 135-ФЗ, отчет об оценке действует 6 месяцев.

Стандартные сроки проведения оценки квартиры для банка в оценочных компаниях составляет 1-3 рабочих дня.

Ничем. Это рыночная стоимость квартиры на определенную дату и рассчитанная стоимость нужной доли в ней.

Осмотр при оценке комнаты желателен, но в случае конфликта сторон, невозможен. Если доступа в квартиру нет, оценщик обязан отразить это в отчете. Стоимость будет расчитана исходя из данных Заказчика о ее состоянии. Оценщик не несет ответственности за достоверность предоставленной заказчиком информации.

Оформить заявку на оценку можно:

• По телефону 8 (812) 243-12-33 с 10:00 по 20:00 каждый будний день и с 10:00 до 18:00 по выходным
• Через форму Заявки на сайте и с помощью e-mail — круглосуточно в любой день!

---

Получите готовые документы:

• В сети из более 70 пунктов выдачи Санкт-Петербурга и Ленинградской области (стоимость доставки — 150) — это удобно, не нужно ждать курьера, выбирайте, какой Вам по пути

• В назначенном Вами месте- доставит Курьер по Санкт-Петербургу (стоимость доставки в дневное время- 350, а в вечернее с 18 до 21 — 500)
  или по пригородам СПб (стоимость доставки — от 500 до 800)
• Срочная БЕСПЛАТНАЯ экспресс выдача в наших офисах по адресам:
  • Пр. Луначарского, д. 11/1 лит. А оф. 416 (м. Озерки)
  • Московский пр., д. 206, оф. 1 (м. Московская)
  • Мурино, Боровая ул., д. 30, оф. 7 (м. Девяткино)

Список документов для оценки доли в квартире

• Паспортные данные собственника и заказчика или реквизиты юр.лица
• Квартиры, комнаты (вторичка, есть свидетельство о регистрации):
  • Выписка из ЕГРН или Свидетельство о государственной регистрации права собственности и кадастровый паспорт
  • Технический паспорт или Форма 7 — «Характеристика жилого помещения»
• Квартиры, комнаты (новостройка, собственность не оформлена):
  • Договор участия в долевом строительстве
  • Акт приема-передачи

Оценка доли в квартире — как проводится и особенности

Иногда собственники заказывают оценку доли в квартире. Причины для этого бывают разными, но процедура мало отличается от собственно оценки недвижимости в целом.

Когда требуется оценка стоимости доли в квартире

Случаи, для чего может потребоваться такая оценка, бывают разными. Рассмотрим самые распространённые:

• Раздел имущества, например, при разводе супругов.
• Наследство.

Обе эти ситуации похожи тем, что квартира оказывается в собственности двух или нескольких человек. Естественно, кто-нибудь из них желает выкупить доли остальных и стать единственным собственником всей жилплощади.

Возможен и другой вариант – квартира выставляется на продажу, и требуется провести полную оценку её рыночной стоимости, а также рассчитать доли каждого из собственников. Ведь вся сумма после продажи будет делиться между ними.

Особенности оценки при разводе

В таком случае заказывают оценку тоже с разными целями. Бывают ситуации, когда супруги делят имущество самостоятельно, просто договорившись друг с другом. Оценка стоимости доли в квартире при этом заказывается просто для информации.

Если супруги делят имущество через суд, оценка доли в квартире для каждого из них становится обязательной. Этот документ будет представлен в суде и сыграет свою роль.

Таким образом, хотя оценка доли в этих случаях и производится одинаково, но цели разные. В итоге собственники всегда получают официальный документ, где зафиксирована рыночная стоимость квартиры, подсчитанная экспертом.

Особенности оценки при наследстве

Это несколько другая ситуация, и отличается она обязательностью. То есть оценка стоимости имущества, в том числе и квартиры, требуется всегда. Особенно это необходимо, когда наследников несколько, а это самый распространённый случай.

Здесь, как и при разводе, возможны различные варианты:

• Оценка для нотариуса – это делается всегда, даже если наследник всего один. Это нужно для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.
• Раздел имущества – здесь принципиальных отличий от случая с разводом нет. Когда наследников несколько, они могут выкупать друг у друга доли квартиры или пожелать продать её и поделить полученные средства. Также они могут не договориться между собой и тогда раздел будет происходить в суде. В любом случае требуется экспертная оценка стоимости квартиры, на основе которой потом происходит расчёт доли каждого наследника, добровольно или в судебном порядке.

Таким образом, оценка при вступлении в наследство требуется всегда, хотя бы для нотариуса. Можно провести её заодно и с целью последующего выкупа долей других наследников. Наши специалисты имеют большой опыт в таких оценках.

Как проводится оценка стоимости доли в квартире

В этой процедуре нет ничего сложного для вас, как клиента:

Обращаетесь в оценочную компанию.

• Предоставляете необходимые документы, которые потребуются оценщику. В разных случаях – развод, наследство, судебное разбирательство или добровольный раздел, набор документов может быть разным.
• Договариваетесь об осмотре в удобное время.
• Оценщик приезжает по адресу, проводит осмотр и фотографирование.
• Вы отчёт с оценкой рыночной стоимости квартиры. Если этот документ требуется для какой-нибудь организации, например, для суда, оценщик может направить его прямо туда.

Ваше участие в этом сводится только к предоставлению документов и встрече оценщика в квартире для проведения собственно осмотра. Это не отнимает много времени.

Важные моменты, влияющие на стоимость долей в квартире

Многие считают, что посчитать долю каждого супруга или наследника просто – достаточно взять калькулятор и поделить стоимость квартиры. Да, это так и есть, но только в самом простом случае, когда раздел проводится при обоюдном согласии и добровольно.

Когда ситуация сложнее и в дело вмешивается суд, всё может получиться иначе. Стоимости долей всех участников могут быть уменьшены или увеличены. Это бывает в таких ситуациях:

• Если на некоторые доли наложены некоторые обременения или ограничения.
• Когда количество претендентов больше двух.
• Когда комнат в квартире меньше, чем количество долей.
• Если оценка затруднена, например, не предоставляется доступ.
• Когда в деле замешаны несовершеннолетние дети.

Всё это обычно решается через суд. Оценка общей стоимости квартиры принимается им за исходную точку.

Также некоторые считают, что оценщики могут работать бесплатно, и это большая ошибка. Если вам предлагают такую услугу или вы видите её в объявлении, это должно вас насторожить. Такие ребята проведут «осмотр» вашей квартиры, но цель у них будет с криминальным уклоном. Работа эксперта не так проста, и имеет свою стоимость, притом это совсем недорого и всем доступно.

Обращайтесь к специалистам, имеющим лицензию, и получите гарантированно точный результат и правильно подготовленные документы. Но даже оценщики могут иметь разную специализацию, поэтому обращайтесь в компанию, где имеют опыт работы с такими случаями, как ваш. В компании «Ярвиль» работают как раз такие специалисты, и вы очень просто можете связаться с ними прямо сейчас.

Независимая оценка рыночной стоимости доли в квартире в Москве

Долевая собственность квартиры — распространенное явление в современном мире. Каждый из собственников имеет долю в квартире. У каждого собственника есть право распоряжаться своей долей — продать, а также подарить или обменять. Необходимо выделить денежный эквивалент доли, чтобы разобраться в такой ситуации. Оценка квартиры может потребоваться для продажи, также достаточно часто независимая экспертиза проводится для суда. Рыночная стоимость может потребоваться для выкупа доли в квартире — ситуаций очень много, но их объединяет только одно, потребность в услугах настоящих профессионалов. Мы предоставляем свои услуги в Москве, а также Московской области.

Стоимость оценки квартиры/комнаты/доли

Объект оценки	Стоимость	Сроки
Доля в квартире	от 3 500	1-3

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Случаи, в которых потребуется независимая оценка

Выделим основные моменты:

• Собственник собирается выкупить долю другого собственника;
• Потребность в продаже доли третьему лицу;
• При бракоразводном процессе требуется раздел имущества;
• Требуется нотариально оформить наследие;
• Кредит, в котором имущество будет использовано в качестве залога;
• Договор аренды;
• Отчеты для налоговых инстанций.

Стоит также отметить, что стоимость доли в квартире, намного ниже, чем отдельная квартира с таким же количеством квадратных метров.

Какие факторы могут положительно сказаться на общей стоимости доли

Выделим ключевые моменты:

1. Есть несколько других собственников, которые не живут в указанной квартире. Это позволяет пользоваться всем жилым пространством, без особых ограничений;
2. Решение суда, которое позволяет одному из собственников получить целую комнату.

Но есть также и факторы, которые могут негативно сказаться на стоимости комнаты:

• Наличие собственников с определенными проблемами криминального типа;
• Количество собственников превышает количество долей;
• Здесь учитываются различные факторы, которые могут оказать существенное влияние на итоговую стоимость доли.

Какие документы потребуются для того, чтобы наш эксперт выполнил поставленную задачу

Выделим основную документацию:

• Информация, которая может считаться правоустанавливающей. Обязательное условие — наличие таких документов, необходимо подтвердить свое право собственности на указанную недвижимость;
• Технический паспорт, а также другая документация такого типа;
• Паспорт заказчика, а также другие документы, подтверждающие личность.

Изначально специалист изучает все особенности конкретной ситуации, чтобы определить итоговую потребность в определенных документах. Мы сразу же указываем ознакомительные документы — но список может меняться, согласно мнению экспертов, работающих с клиентом.

Почему выгодно сотрудничать именно с нашей оценочной компанией

Многолетний опыт позволяет нашим специалистам качественно оценивать объекты недвижимости, полученные отчеты считаются официальной документацией и могут рассматриваться судебными инстанциями. Профессионализм наших сотрудников позволяет рассчитывать на получение качественной оценки имущества — мы готовы учитывать многие факторы, позволяющие определить реальную стоимость недвижимости. Отчетная документация будет получена согласно срокам, указанным в договоре.

Сколько стоит доля в квартире

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

• максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
• физически возможно;
• юридически разрешено на дату определения стоимости;
• финансово оправдано. 

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).

Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире. При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта. То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.

В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.

Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира. Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.

То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.

В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование. Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены. В выборку попало 298 объявлений.

Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:

Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. 

Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.

Таблица 1

Доля	Количество предложений	Средний дисконт	Диапазон
3/4	14	–28,3%	–11,5%	–46,9%
2/3	35	–26,0%	–0,9%	–61,3%
1/2	123	–26,7%	–0,8%	–61,4%
1/3	33	–29,1%	–2,2%	–64,1%
1/4	21	–29,2%	–6,4%	–49,6%

Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта. Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.

Таблица 2

Количество комнат в квартире	Количество предложений	Средний дисконт	Диапазон
1	19	–24,63%	–1,09%	–54,66%
2	107	–28,39%	–0,79%	–61,44%
3	149	–29,09%	–0,87%	–64,07%
4	21	–31,09%	–1,25%	–59,36%

Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

• количество и состав собственников; 
• количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
• наличие конфликта собственников;
• возможность просмотра перед покупкой;
• иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%. Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

Стоимость жизни в Северной Каролине

Если вы планируете переехать в Северную Каролину, вы, вероятно, задаетесь вопросом о стоимости жизни в штате Тар-Хил. Подоходный налог штата Северная Каролина действует по фиксированной ставке, то есть все платят одинаковый процент. Но стоимость жизни — это не только налоги: мы также рассмотрим другие важные факторы, такие как средняя стоимость жилья и арендная плата, цены на продукты питания и многое другое.

Стоимость жилья в Северной Каролине

По данным NeighborhoodScout, средняя стоимость дома в Северной Каролине составляет 174 380 долларов.Это означает, что здесь можно заключить множество сделок по покупке жилья. В более крупных городах, таких как Шарлотт и Роли, средняя стоимость дома выше — 208 791 и 282 237 долларов соответственно.

Данные

NeighborhoodScout также показывают, что более 63% жителей Северной Каролины являются домовладельцами. Отчет также показывает, что большинство этих домов — это трехкомнатные дома для одной семьи. Дома в Северной Каролине также, похоже, в целом дорожают, поскольку NeighborhoodScout снова показывает, что с 2017 по 2018 год стоимость домов увеличилась на 7.5%. Чтобы узнать, сколько может стоить ипотека в вашем городе, взгляните на наш калькулятор ипотеки в Северной Каролине.

Аренда в Северной Каролине в целом более доступна, чем в среднем по стране. Согласно данным за 2019 год из списка квартир, средняя арендная плата за две спальни по штату составляет 907 долларов, что на 268 долларов меньше медианного значения в 1175 долларов США. То же самое касается студий, одной спальни и трех спален.

В зависимости от города эти медианы могут сильно различаться. Средняя арендная плата за две спальни у Шарлотты — 1130 долларов, а у Мэтьюза — 1376 долларов.В Фейетвилле средняя арендная плата за две спальни составляет 769 долларов.

Продукты питания

Согласно калькулятору прожиточного минимума Массачусетского технологического института, взрослому, не имеющему детей, необходимо тратить 249,50 долларов в месяц на еду. Семья из двух взрослых и двух детей должна будет тратить 735 долларов в месяц. Однако это самый минимум.

Однако фактические цены на продукты питания могут варьироваться от города к городу. В Шарлотте дюжина яиц и фунт хлеба стоят 2,40 и 2,10 доллара соответственно, согласно данным Numbeo за май 2019 года.ком. Жители Гринсборо платят немного меньше. Здесь дюжина яиц стоит 1,95 доллара, а буханка хлеба — по той же цене.

Транспорт

Данные

GasBuddy за май 2019 года показывают, что средняя цена галлона газа в Северной Каролине составляет 2,71 доллара. Это немного ниже среднего показателя по стране (2,90 доллара США). Время в пути в Северной Каролине также примерно соответствует среднему по стране. По данным Бюро переписи населения, среднее время на дорогу в штат Северная Каролина составляет 24 человека.3 минуты по сравнению со средним показателем по стране 26,4 минуты.

Предпочитаете общественный транспорт? В некоторых городах Северной Каролины есть автобусные системы. Ежемесячный проездной на местный автобус Шарлотты обойдется вам в 88 долларов по основному маршруту. Абонемент на месяц Express стоит 121 доллар, а Express Plus — 176 долларов.

Здравоохранение

Согласно отчету Агентства по исследованиям и качеству в сфере здравоохранения за 2017 год, штат Северная Каролина является почти средним по годовым взносам сотрудников на единое медицинское обслуживание в частных компаниях.Фактически, средний показатель по стране составляет 1415 долларов, а в Северной Каролине — 1391 доллар.

За исключением района метро Шарлотта, медианные цены на здравоохранение в Северной Каролине, похоже, следуют аналогичной схеме. Например, Роли на 1% выше медианного значения по стране, Гринсборо соответствует ему, а Дарем — на 7% ниже. Метро Шарлотт является единственным исключением, поскольку его цены на 18% выше, чем в среднем по стране.

Налоги

Северная Каролина — один из восьми штатов с фиксированным подоходным налогом.Из этих восьми штатов в Северной Каролине самая высокая фиксированная ставка налога — 5,25%

.

Вы можете подумать, что штат с фиксированным налогом, такой как Северная Каролина, компенсирует это высокими налогами на недвижимость. Не так. Средняя эффективная ставка налога на недвижимость в Северной Каролине составляет 0,86%. Тем не менее, местные органы власти несут ответственность за установление ставок налога на недвижимость, поэтому в разных городах существуют различия. В Дареме самая высокая средняя эффективная ставка налога на недвижимость в штате — 1,22%. Macon’s самые низкие — всего 0.44%.

Прочие факты о стоимости жизни

Знаете ли вы, что Университет Северной Каролины (UNC) был первым государственным университетом Америки? Основанная в 1795 году, она до сих пор остается успешной. Жители Северной Каролины получают гораздо более выгодную сделку, когда дело доходит до обучения и сборов UNC.

По данным Управления по приему студентов в университет UNC, на 2018-2019 учебный год полная стоимость обучения в UNC составляет 24 266 долларов. Она включает в себя обучение и сборы, проживание и питание, книги и расходные материалы, проезд, плату за ссуду и личные расходы.И наоборот, плата за обучение для студентов из других штатов подскакивает до 52 026 долларов.

Северная Каролина может похвастаться самым старым государственным университетом в стране, но также и самым большим частным домом. Это поместье Biltmore Estate семьи Вандербильтов, расположенное в Эшвилле, Северная Каролина. Площадь дома составляет 178 926 квадратных футов. В межсезонье и при покупке за семь дней билет на посещение величественного поместья обойдется вам в 60 долларов. Летом цены на билеты для взрослых могут повышаться.

Следующие шаги

• Нет ничего более нервного, чем переезд в совершенно новое место. Финансовые консультанты помогут вам правильно распорядиться своими деньгами в это время, а также помогут вам спланировать долгосрочные цели. Найти подходящего финансового консультанта, отвечающего вашим потребностям, не должно быть сложно. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за 5 минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Может быть удобно хранить деньги в банке, который вы знаете давно. Но когда вы переедете, возможно, стоит переключиться на новый банк. Вот первоначальный выбор из пяти местных банков в Северной Каролине: Live Oak Banking Company, The Fidelity Bank, Aquesta Bank, Carolina Trust Bank и Uwharrie Bank.

Фото: © iStock.com/RickSause, © iStock.com/ChrisBoswell

Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писатель, увлеченный освещением тем, связанных с финансовой грамотностью.Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работа Амелии появилась в сети, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar. Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Амелия родом из Аляски, сейчас она звонит в Бруклин домой. ,

Часто задаваемые вопросы — Работодатель

Общий

Что такое оценки Indeed?

Indeed Assessments предлагает как готовые, так и настраиваемые оценки кандидатов, чтобы помочь вам быстро определить, какие кандидаты обладают необходимыми вам навыками. Программа Indeed Assessments позволяет отправлять кандидатам тесты навыков, а затем видеть, как кандидаты работают по сравнению с другими кандидатами, которые прошли такую ​​же оценку. Чтобы узнать, какие виды оценок мы предлагаем, просмотрите библиотеку тестовых модулей на нашем веб-сайте.

Как работает Indeed Assessments?

Вы можете использовать оценки Indeed двумя способами. Во-первых, вы можете добавлять оценки Indeed к вакансиям, которые публикуете непосредственно на Indeed. Во-вторых, вы можете зарегистрироваться на автономной платформе Indeed Assessments. Автономная платформа Indeed Assessments позволяет создавать индивидуальные оценки, приглашать кандидатов для прохождения оценок и интегрировать оценки Indeed Assessments с ведущими системами отслеживания кандидатов.

Сколько стоит оценка Indeed?

Indeed Assessments совершенно бесплатно * как для работодателей, так и для людей, ищущих работу.

Могу ли я иметь несколько администраторов?

Если вы используете автономную платформу Indeed — да! Перейдите к значку в правом верхнем углу, выберите «Администраторы» и затем нажмите кнопку «Пригласить нового администратора» в правом верхнем углу страницы. Введите данные на следующей странице и нажмите Сохранить. Новый добавленный администратор получит системное электронное письмо со ссылкой для создания своего пароля.

Гарантированно ли я буду отличным кандидатом, если буду использовать оценки Indeed?

Indeed Assessments — инструмент для проверки навыков, а не для отбора.Таким образом, результаты оценок следует учитывать в рамках всего процесса найма, а не использовать исключительно для принятия решений о найме.

Оценки

Что такое оценка?

Экзамен — это набор из одного или нескольких тестовых модулей, которые вы хотите отправить кандидату.

Как создать экзамен?

Чтобы создать новый экзамен в автономной версии Indeed Assessments, выберите «Создать экзамен» в верхней правой части страницы.Чтобы добавить модули тестирования к существующему экзамену, выберите экзамен, который нужно отредактировать. Затем используйте раскрывающееся меню в правой части страницы, чтобы добавить к существующей оценке.

Как отправить оценки кандидатам?

На автономной платформе просто поделитесь с кандидатом ссылкой с приглашением на оценку. Кандидаты получат электронное письмо с уникальной ссылкой на оценку. При нажатии на ссылку кандидатам будет предложено создать учетную запись, после чего они смогут пройти все тестовые модули в экзамене.При размещении новой вакансии и добавлении к ней оценок вы можете выбрать автоматическую отправку оценки всем кандидатам при их подаче заявки. Вы также можете сначала просмотреть кандидатов, а определенным кандидатам отправить оценку вручную.

Сколько времени потребуется кандидатам, чтобы пройти аттестацию?

Несмотря на то, что продолжительность экзамена может быть разной, большинство тестовых модулей занимают в среднем 10 минут или меньше. Например, если вы решили объединить два 10-минутных тестовых модуля, на выполнение экзамена у кандидатов может уйти в общей сложности 20 минут.

Сколько оценок я должен отправить?

По нашему опыту, количество отказов от кандидатов увеличивается после 30-минутной отметки. В автономной платформе, где вы можете комбинировать тестовые модули для создания индивидуальных оценок, мы рекомендуем, чтобы общее время любых отправляемых вами оценок не превышало 30 минут. Мы также предложим предупреждающее сообщение при объединении тестовых модулей, продолжительность которых превышает 30 минут.

Могу ли я создавать свои собственные (настраиваемые) экзамены?

Совершенно верно! Вы можете использовать автономную платформу для объединения тестовых модулей и создания уникальных оценок.Вы также можете использовать автономную платформу для создания собственных полностью настраиваемых тестовых модулей. Мы рекомендуем использовать описательные имена для ваших пользовательских оценок, чтобы помочь вам отслеживать их.

Куда мне перейти, чтобы создать индивидуальный экзамен?

Щелкните «Библиотека модулей» вверху страницы. Под строкой поиска будет синий текст с надписью «СОЗДАТЬ МОДУЛЬ». После того, как вы щелкнете там, вам будет предложено добавить имя для вашего настраиваемого модуля и выбрать тип модуля, чтобы начать создание.

На каких языках предлагаются экзамены?

На данный момент мы предлагаем несколько тестов, чтобы определить уровень владения иностранным языком носителем английского языка. Если у вас есть тест, который вы хотите создать на языке, отличном от американского английского, вы можете создать свой собственный в конструкторе пользовательских тестов, расположенном на автономной платформе Indeed Assessments.

Предлагает ли Indeed Assessments проверку телефона?

Indeed Assessments предлагает аудио-интервью.Это позволяет вам задавать кандидатам любые интересующие вас вопросы и слушать их ответы в своем расписании.

Как мне увидеть результаты моих кандидатов?

В автономной платформе профиль кандидата будет создан для каждого кандидата. Нажмите «Мои оценки» на панели навигации, чтобы просмотреть все свои оценки. Выберите название экзамена, чтобы увидеть список кандидатов, которые выполнили экзамен (и).

Для оценок, добавленных к вакансиям, размещенным непосредственно в Indeed, вы увидите баллы кандидатов на панели управления работодателем Indeed.Сводные результаты и ссылка на подробные результаты доступны на странице сведений о кандидате, доступ к которой осуществляется путем выбора кандидата на вкладке «Кандидаты». Когда кандидат завершит оценку, вы также получите электронное письмо со сводкой результатов кандидата и ссылкой для просмотра подробных результатов.

Видят ли кандидаты свои оценочные баллы?

Кандидаты не будут видеть свои баллы при сдаче экзамена от имени работодателя. Результаты может увидеть только работодатель, создавший и отправивший оценку.

Как предотвратить обман кандидатов?

Хотя мы не можем запретить кандидатам проводить оценку за них, мы отслеживаем онлайн-копии наших вопросов и ответов. В качестве меры безопасности мы не позволяем никому (включая работодателей) видеть ответы на какие-либо наши заранее подготовленные оценки.

Могут ли кандидаты пересдать аттестацию?

В автономной платформе вы можете разрешить кандидату пересдать оценку.В профиле кандидата нажмите на название экзамена, а затем в раскрывающемся меню «Параметры» выберите «Сдать экзамен повторно».

Подходит ли Indeed Assessments для мобильных устройств?

Большинство оценок Indeed Assessments можно выполнять с мобильных устройств. Те, которые требуют использования портативного или настольного компьютера, такие как набор текста, включают уведомления о переключении устройств. Мы делаем все возможное, чтобы перед этими оценками ставить предупреждения, чтобы дать кандидатам возможность переключать устройства.

Интеграции ATS

Могу ли я интегрировать свой ATS с оценками Indeed?

Автономная версия Indeed Assessments предлагает интеграцию с ATS. Вы можете просмотреть список доступных на данный момент интеграций здесь. Если вы не видите там свой ATS, свяжитесь с нами через нашу контактную форму, чтобы запросить его. Мы не можем гарантировать, что это попадет в нашу дорожную карту, но мы любим принимать во внимание отзывы клиентов.

Как мне настроить интеграцию ATS?

Чтобы настроить интеграцию ATS в автономную платформу, перейдите к значку в правом верхнем углу, затем выберите «Интеграции» в раскрывающемся меню. Выберите интеграцию и следуйте инструкциям на экране. Инструкции различаются в зависимости от интеграции, поэтому обязательно свяжитесь с нами через нашу контактную форму, если что-то кажется неясным.

Что делать, если у меня возникла ошибка при интеграции ATS?

Немедленно обратитесь к своему ATS, если у вас возникнут проблемы с интеграцией.

,

Вопросы и ответы на собеседование по дисконтированному денежному потоку (базовый)

Помимо знания основ построения DCF, вам также необходимо понимать такие концепции, как WACC, стоимость капитала и надлежащие ставки дисконтирования, которые следует использовать в зависимости от сценария. Интервьюеры также любят спрашивать о конечной ценности — как вы ее рассчитываете, преимуществах и недостатках различных методов и признаках того, что она «слишком высока».

1.Проведите меня через DCF.

«DCF оценивает компанию на основе приведенной стоимости ее денежных потоков и приведенной стоимости ее конечной стоимости.

Во-первых, вы прогнозируете финансовые показатели компании, используя допущения относительно роста доходов, расходов и оборотного капитала; затем вы переходите к свободному денежному потоку за каждый год, который затем суммируете и дисконтируете до чистой приведенной стоимости на основе вашей ставки дисконтирования — обычно это средневзвешенная стоимость капитала.

Когда у вас есть текущая стоимость денежных потоков, вы определяете конечную стоимость компании, используя либо метод кратных, либо метод роста Гордона, а затем также дисконтируете ее до чистой приведенной стоимости с помощью WACC.

Наконец, вы складываете два вместе, чтобы определить ценность предприятия ».

2. Расскажите, как в прогнозах вы переходите от дохода к свободному денежному потоку.

Вычтите COGS и операционные расходы, чтобы получить операционную прибыль (EBIT). Затем умножьте на (1 — налоговая ставка), добавьте обратно амортизационные отчисления и другие неденежные расходы и вычтите капитальные затраты и изменение оборотного капитала.

Примечание: Это приведет вас к безрычажному свободному денежному потоку, поскольку вы отказались от EBIT, а не EBT. Вы можете подтвердить, что интервьюер просит именно об этом.

3. Каков альтернативный способ расчета свободного денежного потока, кроме вычета чистой прибыли, добавления амортизации и вычитания изменений в операционных активах / обязательствах и капитальных затратах?

Возьмите денежный поток от операционной деятельности и вычтите капитальные затраты — и вы получите заемный денежный поток.Чтобы перейти к безрычажному денежному потоку, вам необходимо добавить обратно скорректированные с учетом налогов процентные расходы и вычесть скорректированный с учетом налогов процентный доход.

4. Почему вы используете 5 или 10 лет для прогнозов DCF?

Обычно это настолько далеко, насколько вы можете разумно предсказать будущее. Менее 5 лет было бы слишком мало, чтобы быть полезным, а более 10 лет слишком сложно предсказать для большинства компаний.

5.Что вы обычно используете в качестве ставки дисконтирования?

Обычно вы используете WACC (средневзвешенную стоимость капитала), хотя вы также можете использовать стоимость капитала в зависимости от того, как вы настроили DCF.

6. Как рассчитать WACC?

Формула: Стоимость капитала * (% капитала) + Стоимость долга * (% долга) * (1 — ставка налога) + Стоимость привилегированного капитала * (% привилегированного капитала).

Во всех случаях проценты относятся к тому, какая часть структуры капитала компании занята каждым компонентом.

Для оценки стоимости капитала вы можете использовать модель ценообразования капитальных активов (CAPM — см. Следующий вопрос), а для других вы обычно смотрите на сопоставимые компании / выпуски долговых обязательств, а также на процентные ставки и доходность, выпущенные аналогичными компаниями, чтобы получить оценки.

7. Как рассчитать стоимость собственного капитала?

Стоимость капитала = Безрисковая ставка + Бета * Премия за риск капитала

Безрисковая ставка показывает, сколько должно приносить 10-летнее или 20-летнее казначейство США; Бета рассчитывается на основе «рискованности» сопоставимых компаний, а премия за риск капитала — это процент, на который ожидается, что акции превзойдут «безрисковые» активы.

Обычно вы получаете премию за риск капитала из публикации Ibbotson’s.

Примечание: Эта формула не раскрывает всей картины. В зависимости от банка и от того, насколько точными вы хотите быть, вы также можете добавить «размер премии» и «отраслевой премии», чтобы учесть, насколько компания, как ожидается, превзойдет своих конкурентов в соответствии с ее рыночной капитализацией или отраслью. ,

Ожидается, что акции малых компаний будут превосходить акции крупных компаний, и ожидается, что одни отрасли будут превосходить другие, и эти премии отражают эти ожидания.

8. Как попасть в бета-версию при расчете стоимости капитала?

Вы просматриваете бета-версию для каждой сопоставимой компании (обычно на Bloomberg), снимаете рычаг с каждой из них, берете медианное значение набора и затем регулируете его в зависимости от структуры капитала вашей компании. Затем вы используете эту бета-версию с кредитным плечом при расчете стоимости капитала.

Для справки, формулы для снятия рычага и его изменения в бета-версии приведены ниже:

Бета без рычагов = Бета с рычагами / (1 + ((1 — Налоговая ставка) x (Общий долг / капитал))) Бета с рычагами = Бета без рычагов x (1 + ((1 — Ставка налога) x (Всего Долг / Собственный капитал)))

9.Почему вам нужно отключать и повторно переключать бета-версию?

Опять же, помните о нашей теме «яблоки с яблоками». Когда вы просматриваете бета-версии на Bloomberg (или из любого другого источника, который вы используете), они будут отражать долг, уже взятый на себя каждой компанией.

Но структура капитала каждой компании отличается, и мы хотим посмотреть, насколько «рискованной» является компания, независимо от того, какой процент долга или собственного капитала у нее есть.

Чтобы получить это, нам нужно каждый раз отключать бету.

Но в конце расчета нам нужно повторно использовать его, потому что мы хотим, чтобы бета, используемая при расчете стоимости капитала, отражала истинный риск нашей компании, принимая во внимание структуру ее капитала на этот раз.

10. Ожидаете ли вы, что производственная или технологическая компания будет иметь более высокую бета-версию?

Технологическая компания, потому что технология считается «более рискованной» отраслью, чем производство.

11. Допустим, вы используете свободный денежный поток с рычагом, а не без рычага свободного денежного потока в своем DCF — каков будет эффект?

Свободный денежный поток с рычагом дает вам стоимость капитала, а не стоимость предприятия, поскольку денежный поток доступен только инвесторам в акции (инвесторам в долговые обязательства уже «заплатили» процентные платежи).

12. Если вы используете левереджный свободный денежный поток, какую ставку дисконтирования следует использовать?

Вы бы использовали стоимость капитала, а не WACC, поскольку в данном случае нас не интересуют долги или привилегированные акции — мы рассчитываем стоимость капитала, а не стоимость предприятия.

13. Как рассчитать конечную стоимость?

Вы можете либо применить коэффициент выхода к EBITDA, EBIT или свободному денежному потоку компании за 5-й год (метод множественных), либо вы можете использовать метод роста Гордона, чтобы оценить его стоимость на основе темпа роста на неограниченный срок.

Формула для конечной стоимости с использованием роста Гордона: Конечная стоимость = свободный денежный поток за 5-й год * (1 + темп роста) / (ставка дисконтирования — скорость роста).

14. Почему для расчета конечной стоимости вы бы использовали рост Гордона, а не метод умножения?

В банковском деле вы почти всегда используете метод кратных для расчета конечной стоимости в DCF. Намного легче получить соответствующие данные для мультипликаторов выхода, поскольку они основаны на сопоставимых компаниях — выбор долгосрочных темпов роста, напротив, всегда является выстрелом в темноте.

Однако вы можете использовать Gordon Growth, если у вас нет хороших сопоставимых компаний или если у вас есть основания полагать, что мультипликаторы значительно изменятся в отрасли через несколько лет.Например, если отрасль очень циклична, вам может быть лучше использовать долгосрочные темпы роста, чем мультипликаторы выхода.

15. Какую скорость роста следует использовать при расчете конечной стоимости?

Обычно вы используете долгосрочные темпы роста ВВП страны, уровень инфляции или что-то подобное консервативному.

Для компаний в странах со зрелой экономикой долгосрочные темпы роста более 5% были бы довольно агрессивными, поскольку в большинстве развитых стран рост составляет менее 5% в год.

16. Как выбрать подходящий коэффициент выхода при расчете конечной стоимости?

Обычно вы смотрите на сопоставимые компании и выбираете медианное значение набора или что-то близкое к нему.

Как и во всем остальном в финансовой сфере, вы всегда показываете диапазон кратных выходов и то, как выглядит конечная стоимость в этом диапазоне, а не выбираете одно конкретное число.

Итак, если медианный мультипликатор EBITDA набора был равен 8x, вы могли бы показать диапазон значений с использованием мультипликаторов от 6x до 10x.

17. Какой метод расчета конечной стоимости даст вам более высокую оценку?

Трудно делать обобщения, потому что и то, и другое сильно зависит от сделанных вами предположений. В целом, метод кратных будет более изменчивым, чем метод роста Гордона, поскольку мультипликаторы выхода имеют тенденцию охватывать более широкий диапазон, чем возможные долгосрочные темпы роста.

18. В чем заключается недостаток базирования терминальных мультипликаторов на том, по каким ценам торгуются сопоставимые акции публичных компаний?

Медианные мультипликаторы могут сильно измениться в следующие 5-10 лет, поэтому к концу рассматриваемого периода они могут оказаться неточными. Вот почему вы обычно смотрите на широкий диапазон мультипликаторов и делаете чувствительность, чтобы увидеть, как оценка изменяется в этом диапазоне.

Этот метод особенно проблематичен в циклических отраслях (например,грамм. полупроводники).

19. Как узнать, слишком ли зависит ваш DCF от будущих предположений?

«Стандартный» ответ: если значительно более 50% стоимости предприятия компании происходит от ее конечной стоимости, ваша DCF, вероятно, слишком зависит от будущих предположений.

На самом деле почти все DCF «слишком зависят от будущих предположений» — на самом деле довольно редко можно увидеть случай, когда конечная стоимость меньше 50% стоимости предприятия.

Но когда он оказывается в диапазоне 80-90%, вы знаете, что вам, возможно, придется пересмотреть свои предположения …

20. Должна ли стоимость собственного капитала быть выше для компании с рыночной капитализацией 5 или 500 миллионов долларов?

Он должен быть выше для компании с оборотом $ 500 млн, потому что при прочих равных ожидается, что более мелкие компании будут превосходить крупные компании на фондовом рынке (и, следовательно, будут «более рискованными»).Использование премии за размер в ваших расчетах также обеспечит более высокую стоимость капитала для компании за 500 миллионов долларов.

21. А как насчет WACC — будет ли он выше для компании стоимостью 5 или 500 миллионов долларов?

Это вопрос с подвохом, потому что он зависит от того, одинакова ли структура капитала для обеих компаний. Если структура капитала такая же с точки зрения процентов, процентных ставок и т. Д., То WACC должна быть выше для компании с оборотом 500 миллионов долларов по тем же причинам, которые указаны выше.

Если структура капитала не та же, то она может быть любой, в зависимости от того, сколько долга / привилегированных акций у каждого из них и каковы процентные ставки.

22. Какая связь между долгом и стоимостью капитала?

Увеличение долга означает, что компания более рискованна, поэтому уровень левереджа компании будет выше — при прочих равных условиях дополнительный долг приведет к увеличению стоимости капитала, а уменьшение долга снизит стоимость капитала.

23.Стоимость собственного капитала говорит нам, какую прибыль может ожидать инвестор в акции от инвестиций в данную компанию — но как насчет дивидендов? Разве мы не должны учитывать дивидендную доходность в формуле?

Вопрос с подвохом. Дивидендная доходность уже учтена в бете, потому что бета описывает доходность, превышающую рынок в целом, и эта доходность включает дивиденды.

24.Как мы можем рассчитать стоимость капитала БЕЗ использования CAPM?

Есть альтернативная формула:

Стоимость капитала = (Дивиденды на акцию / Цена акции) + Скорость роста дивидендов

Эта формула встречается реже, чем «стандартная» формула, но иногда вы используете ее для компаний, где дивиденды более важны или когда вам не хватает надлежащей информации о бета-версии и других переменных, которые используются при расчете стоимости капитала с помощью CAPM.

25. Две компании абсолютно одинаковы, но у одной есть долги, а у другой нет — у какой из них будет более высокий WACC?

Это сложно — тот, у кого нет долга, будет иметь более высокий WACC до определенного момента, потому что заемный капитал «дешевле», чем собственный капитал. Зачем?

• Проценты по долгу не подлежат налогообложению (отсюда умножение (1 — налоговая ставка) в формуле WACC).

• Долг имеет приоритет по отношению к собственному капиталу в структуре капитала компании — держателям долга будут выплачены первые выплаты при ликвидации или банкротстве.

• Интуитивно понятно, что процентные ставки по долгу обычно ниже, чем значения стоимости капитала, которые вы видите (обычно более 10%). В результате доля стоимости долга в WACC будет меньше вносить вклад в общую цифру, чем часть стоимости капитала.

Однако вышесказанное верно лишь до определенного момента. Как только долг компании вырастет достаточно высоко, процентная ставка резко возрастет, чтобы отразить дополнительный риск, и поэтому стоимость долга начнет расти — если она станет достаточно высокой, она может стать выше, чем стоимость капитала, и дополнительный долг увеличится. WACC.

Это «U-образная» кривая, на которой долг уменьшает WACC до точки, а затем начинает ее увеличивать.

26. Что больше влияет на оценку DCF компании — изменение выручки на 10% или изменение ставки дисконтирования на 1%?

Вы должны начать со слов «это зависит от обстоятельств», но в большинстве случаев разница в доходе в 10% будет иметь большее влияние.

Это изменение дохода влияет не только на доход текущего года, но также на доход / EBITDA в далеком будущем и даже на конечную стоимость.

27. Как насчет изменения выручки на 1% по сравнению с изменением ставки дисконтирования на 1%?

В этом случае ставка дисконтирования, вероятно, будет иметь большее влияние на оценку, хотя правильный ответ должен начинаться с: «Все может пойти в любом случае, но в большинстве случаев …»

28. Как рассчитать WACC для частной компании?

Это проблематично, потому что у частных компаний нет рыночной капитализации или бета-тестирования.В этом случае вы, скорее всего, просто оцените WACC на основе работы, проделанной аудиторами или специалистами по оценке, или на основе того, что такое WACC для сопоставимых публичных компаний.

29. Что делать, если вы не верите прогнозам руководства в отношении модели DCF?

Вы можете использовать несколько разных подходов:

• Вы можете создавать свои собственные прогнозы.

• Вы можете изменить прогнозы руководства в сторону понижения, чтобы сделать их более консервативными.

• Вы можете показать таблицу чувствительности, основанную на различных темпах роста и марже, и показать значения, исходя из прогнозов руководства и более консервативного набора цифр.

На самом деле, вы, вероятно, сделали бы все это, если бы у вас были нереалистичные прогнозы.

30. Почему бы вам не использовать DCF для банка или другого финансового учреждения?

Банки используют заемные средства иначе, чем другие компании, и не реинвестируют их в бизнес — они вместо этого используют их для создания продуктов.Кроме того, проценты являются важной частью бизнес-моделей банков, а оборотный капитал занимает огромную часть их балансовых отчетов, поэтому DCF для финансового учреждения не имеет большого смысла.

Для финансовых учреждений более распространено использование модели дисконтирования дивидендов для целей оценки.

31. Какие типы анализа чувствительности мы будем рассматривать в DCF?

Пример чувствительности:

• Рост доходов vs.Терминал Multiple

• Маржа EBITDA по сравнению с терминальным мультипликатором

• Терминальные множественные против ставки дисконтирования

• Долгосрочные темпы роста по сравнению со ставкой дисконтирования

И любая их комбинация (кроме терминальной множественной и долгосрочной скорости роста, что не имеет смысла).

32. Компания имеет высокую долговую нагрузку и ежегодно выплачивает значительную часть своей основной суммы долга. Как вы учитываете это в DCF?

Вопрос с подвохом.Вы вообще не учитываете это в DCF, потому что погашение основной суммы долга отображается в Денежном потоке от финансирования в Отчете о движении денежных средств, но мы только спускаемся до Денежного потока от операций, а затем вычитаем капитальные затраты, чтобы перейти к свободному Денежный поток.

Если бы мы смотрели на левереджированный свободный денежный поток, то наши процентные расходы снизились бы в будущие годы из-за выплаты основной суммы долга — но мы все равно нигде не будем считать сами выплаты основной суммы.

.

2 подхода к определению покрываемых льгот и дизайну льгот | Основные преимущества для здоровья: баланс покрытия и стоимости

Бреннер, Д. Дж., И Э. Дж. Холл. 2007. Компьютерная томография — растущий источник радиационного облучения. Медицинский журнал Новой Англии 357 (22): 2277-2284.

Калега, В. 2011. Комментарии к Комитету МОМ по определению основных преимуществ для здоровья Вирджинии Калега, вице-президента по медицинскому менеджменту и политике, Highmark BlueCross BlueShield, Вашингтон, округ Колумбия, 13 января.

Кард, Д., С. Добкин, Н. Маэстас. 2008. Влияние почти всеобщего страхового покрытия на использование медицинских услуг: данные Medicare. Американский экономический обзор 98 (5): 2242-2258.

______. 2009. Спасает ли Medicare жизни? Ежеквартальный журнал экономики 124 (2): 597-636.

CBO (Бюджетное управление Конгресса). 2008. Технологические изменения и рост расходов на здравоохранение. Вашингтон, округ Колумбия: Бюджетное управление Конгресса.

Чернев, М. Э., М. Р. Шах, А. Вег, С. Н. Розенберг, И. А. Юстер, А. Б. Розен, М. К. Сокол, К. Ю.-Изенберг и А. М. Фендрик. 2008. Влияние снижения доплаты на приверженность к лечению в среде ведения болезней. Департамент здравоохранения 27 (1): 103-112.

Чернев, М. Э., И. А. Джустер, М. Шах, А. Вег, С. Розенберг, А. Б. Розен, М. К. Сокол, К. Ю-Изенберг и А. М. Фендрик. 2010. Доказательства эффективности страхования, основанного на стоимости. Департамент здравоохранения 29 (3): 530-536.

Чоудри, Н. К., М. А. Фишер, Дж. Аворн, С. Шневейс, Д. Х. Соломон, К. Берман, С. Ян, Дж. Лю, Дж. Лии, М. А. Брукхарт, Дж. Дж. Махони и В. Х. Шранк. 2010a. В Pitney Bowes страхование, основанное на стоимости, сократило доплаты и повысило приверженность к лечению. Департамент здравоохранения 29 (11): 1995-2001.

Чоудри, Н. К., М. Б. Розенталь и А. Мильштейн. 2010b. Оценка доказательств для дизайна страхования, основанного на стоимости. Департамент здравоохранения 29 (11): 1988–1994.

Катлер, Д.М. 1995. Технологии, затраты на здравоохранение и NIH. Документ, подготовленный для круглого стола по биомедицинским исследованиям Национального института экономики здравоохранения. http://www.economics.harvard.edu/faculty/cutler/files/Technology,%20Health%20Costs%20and%20the%20NIH.pdf (по состоянию на 12 сентября 2011 г.).

Дафни Л. и Дж. Грубер. 2005. Государственное страхование и детские госпитализации: доступ и эффективность. Журнал общественной экономики 89: 109-129.

ДиПрете, Б., и Д. Коффман. 2007. Краткая история приоритетности медицинских услуг в Орегоне . http://www.oregon.gov/OHA/OHPR/HSC/docs/PrioritizationHistory.pdf?ga=t (по состоянию на 19 мая 2011 г.).

Эдди, Д. М. 1984. Вариации в практике врача: роль неопределенности. Департамент здравоохранения 3 (2): 74-89.

Фендрик А. М., Д. Г. Смит, М. Е. Чернев и С. Н. Шах. 2001. Доплата за рецептурные лекарства на основе льгот: взнос пациента рассчитывается исходя из общей суммы льгот, а не стоимости приобретения лекарства. Американский журнал управляемой помощи 7 (9): 861-867.

Фендрик А. М., Д. Г. Смит и М. Е. Чернев. 2010. Применение концепции страхования на основе стоимости к недорогим медицинским услугам. Департамент здравоохранения 29 (11): 2017-2021.

Флинн, К. Э., М. А. Смит и М. К. Дэвис. 2002. От врача к потребителю: эффективность стратегий управления использованием медицинских услуг. Медицинские исследования и обзор 59 (4): 455-481.

Гарбер, А.М.2011. Медицинская необходимость, политика покрытия и доказательная медицина. Презентация PowerPoint для Комитета МОМ по определению основных преимуществ для здоровья, Алан Гарбер, Стэнфордский университет, Вашингтон, округ Колумбия, 13 января.

Glied, S. 2011. Свидетельство Шерри Глид, помощника секретаря по планированию и оценке, Департамент здравоохранения и социальных служб США, Вашингтон, округ Колумбия, 13 января, Комитету МОМ по определению основных преимуществ для здоровья.

Хендель Р.C., M. Cerqueira, P. S. Douglas, K. C. Caruth, J. M. Allen, N. C. Jensen, W. Pan, R. Brindis и M. Wolk. 2010. Многоцентровая оценка использования однофотонной эмиссионной компьютерной томографии и визуализации перфузии миокарда с критериями соответствия. Журнал Американского колледжа кардиологии 55 (2): 156-162.

HHS (Департамент здравоохранения и социальных служб). 2010a. Устав: Консультативный комитет по развитию и покрытию доказательств Medicare. Вашингтон, округ Колумбия: U.S. Департамент здравоохранения и социальных служб.

______. 2010b. Глоссарий . http://www.healthcare.gov/glossary (по состоянию на 7 ноября 2010 г.).

Highmark Blue Cross Синий щит. 2011. Ресурсный центр поставщика: Программа управления радиологией Highmark . https://prc.highmarkblueshield.com/rscprc/faces/prcMainPage.jsp (по состоянию на 19 апреля 2011 г.).

IOM (Институт медицины). 1993. Работа и медицинские льготы. Вашингтон, округ Колумбия: Национальная академия прессы.

Джейкобсон, П. Д., Р. А. Реттиг и В. М. Обри. 2007. Судебная практика лечения рака груди. Журнал политики, политики и права в области здравоохранения 32 (5): 785-818.

Камински, Дж. Л. 2007. Определение медицинской необходимости . http://www.cga.ct.gov/2007/rpt/2007-r-0055.htm (по состоянию на 20 апреля 2011 г.).

Кашихара Д. и К. Карпер. 2010. Статистический бюллетень № 301: Национальные расходы на здравоохранение гражданского неинституционализированного населения США, 2008 г. .http://www.meps.ahrq.gov/mepsweb/data_files/publications/st301/stat301.shtml (по состоянию на 26 июня 2011 г.).

KFF (Фонд семьи Кайзеров). 2010. Расходы на здравоохранение в США . http://www.kaiseredu.org/Issue-Modules/US-Health-Care-Costs/Background-Brief.aspx (по состоянию на 26 июня 2011 г.).

Ко, Д. Т., Дж. С. Росс, Ю. Ван и Х. М. Крумхольц. 2010. Детерминанты использования катетеризации сердца у пожилых пациентов Medicare с острым инфарктом миокарда. Обращение: качество сердечно-сосудистой системы и результаты 3 (1): 54-62.

Левин, С. 2011. Презентация в формате PowerPoint для Комитета МОМ по определению основных преимуществ для здоровья, сделанная Шэрон Левин, заместителем исполнительного медицинского директора, Permanente Medical Group, Коста-Меса, Калифорния, 2 марта.

Мацеевски М. Л., Дж. Ф. Фарли, Дж. Паркер и Д. Вансинк. 2010. Сокращение доплаты способствует большей приверженности целевым пациентам лечению. Департамент здравоохранения 29 (11): 2002-2008.

McDevitt, R. 2008. Актуарная стоимость: метод сравнения льгот по плану медицинского страхования. Окленд, Калифорния: Калифорнийский фонд здравоохранения.

McDonough, R. 2011. Определение основных преимуществ для здоровья . Презентация в формате PowerPoint для Комитета МОМ по определению основных преимуществ для здоровья Роберта МакДонаф, директора отдела исследований и разработок в области клинической политики, Aetna, Вашингтон, округ Колумбия, 13 января.

,