Оценка стоимости доли в квартире: Как оценить стоимость доли в квартире? Советы эксперта компании «Апхилл»

Содержание

Как оценить стоимость доли в квартире? Советы эксперта компании «Апхилл»

Довольно часто специалистам нашей компании приходится иметь дело с оценкой доли в квартире, доме и даже комнате. Необходимость в этом возникает у наших клиентов в связи с вступлением в наследство. Например, после смерти дедушки, собственника однокомнатной квартиры, его родственники в узаконенном порядке производят раздел наследства – квартиры площадью 40 м2. Долевая собственность возникает также при разводе супругов, совместно владеющих недвижимым имуществом. В этом случае каждый из них имеет право претендовать на половину квартиры или дома, либо на половину ее стоимости. Одним из вариантов может быть выкуп супругом части жилой недвижимости другого супруга.

Оценка доли в квартире учитывает все те же факторы и проводится по тем же правилам, что, что и независимая оценка рыночной стоимости квартиры с одним собственником. Учитывается тип здания, его состояние, местоположение, транспортная доступность и др.

Что касается оценки доли, то ее главная особенность заключается в том, что доля практически никогда не может быть выделена в натуральном виде. Обычно наследники (они же новые собственники квартиры) вынуждены либо делить квартиру на помещения с помощью оценщика, либо без вмешательства третьих лиц сами договариваться между собой о том, как они будут использовать унаследованную квартиру.

При оценке доли квартиры оценщик применяет сравнительный подход. Он заключается в том, что на рынке подбираются аналоги комнат, как правило, находящиеся в коммунальных квартирах. Если доля не выделялась (в тех случаях, когда невозможно разделить квартиру между собственниками на отдельные помещения), то оценщику ничего не остается, как подбирать в качестве аналогов именно доли. Надо отметить, что аналогов на рынке не так много, поэтому оценка доли — весьма затруднительна.

Распространенное заблуждение заказчика состоит в том, что он пребывает в полной уверенности, что стоимость доли пропорциональна стоимостью всей квартиры. Однако – это не так.

Заказчику нужно понимать, что доля в квартире — это очень низко ликвидный вид недвижимости, поскольку продать ее будет весьма проблематично, если вообще возможно.

Из практического опыта оценки доли квартир в Москве и Мособласти нашей компании следует, что ее стоимость на 35%-45% ниже прямой пропорции. Доли в квартирах обычно приобретаются с единственной целью — получить постоянную прописку в городе. А есть и такие, которые покупают доли в квартирах с заведомо далеко идущими планами – создать невыносимые условия для соседей и выжить их из квартиры, чтобы выкупить их долю за бесценок и получить квартиру целиком.

Независимо от формы собственности, любая жилая недвижимость может принадлежать нескольким хозяевам. Даже если речь идет о небольшой квартире, разделить которую на двух или более человек весьма проблематично. Такие ситуации могут возникать, например, тогда, когда квартира была выкуплена несколькими лицами в процессе приватизации, и затем переходила по наследству частями, в результате чего возникала долевая собственность. По сути дела, доля в квартире не дает прав собственности тому, кому она принадлежит, а только предоставляет право проживать в ней. Проблем может не возникать, пока никто из хозяев одной квартиры не осуществляет каких-либо значимых действий. Но в случаях, когда один из владельцев пожелает продать свою долю, нередко возникают конфликтные ситуации.

В связи с этим нам довольно часто приходится иметь дело с продажей или покупкой долевого права на недвижимость. С юридической точки зрения покупка/продажа долей в квартире достаточно трудна и в плане согласования сделки с долевыми собственниками, и в вопросах оценки получаемой от подобной сделки прибыли. В этих случаях без оценщика не обойтись.

Источник Консалтинговая группа Апхилл

Как производится оценка долей

Одной из самых непростых операций на рынке недвижимости является оценка доли в квартире или иной недвижимости. Потребоваться она может в том случае, если один из собственников собирается провести с имуществом ту или иную операцию. Стоит отметить, что оценка – процесс сложный, поэтому без помощи квалифицированного специалиста здесь не обойтись. О том, как проводится оценка доли в жилом имуществе, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Алгоритм оценки доли в жилье может быть разным, в зависимости от того, в каком виде представлена доля. Если она представлена в натуральном виде, то есть является выделенной, например, в виде одной комнаты, то никаких проблем с оценкой не возникнет. Сложнее придется в том случае, когда доля имущества не может быть выделена в натуральном виде. Сложится такая ситуация может, когда за дольщиком не закреплено отдельное помещение. При такой оценке может возникнуть ряд проблем.

Стандартная схема оценки при выделенной доле в квартире выглядит следующим образом. Для комнаты, которая является долей или её частью, на рынке недвижимости находятся аналогичные объекты, и определяется средняя рыночная стоимость подобного жилья, которая в итоге и будет соответствовать стоимости доли.

Если же доля в натуральном виде не выделена, то проще всего её будет оценить в том случае, если число собственников равняется количеству комнат. В этом случае каждый собственник получает по одной комнате, а если в них имеется существенная разница по метражу, то используется денежная компенсация. Такое разделение может быть проведено как самими собственниками, так и в ходе судебного разбирательства.

Оценить же долю в квартире, где количество комнат не соответствует количеству собственников, будет гораздо сложнее. Многие считают, что в таком случае необходимо просто узнать рыночную стоимость квартиры и разделить её на количество собственников. Однако на деле все не так просто. По словам специалистов ГК «МИЦ», при разделении квартиры на доли её рыночная стоимость заметно снижается, так как подобные моменты очень сильно осложняют проведение любой операции с данной недвижимостью.

К тому же чаще всего решение о выделении и продаже доли возникает в результате конфликта собственников, что тоже серьезно осложняет сделку и сказывается на цене.

По словам экспертов, продажа невыделенных долей в квартире может привести к тому, что общая вырученная сумма будет гораздо меньше той, которую можно было бы выручить при продаже квартиры целиком. При этом, если дать оценку отдельной комнате вполне реально, то определить стоимость невыделенной доли в каждом конкретном случае бывает весьма непросто. Поэтому лучше всего, конечно же, не доводить ситуацию до продажи долей по отдельности. Покупателю же доли лучше всего будет обратиться к опытным оценщикам и риэлторам, которые помогут в проведении такой непростой сделки.

Источник

Оценка доли в квартире, оценка части квартиры и комнаты

Такой вид оценки, как оценка доли в квартире, является частным случаем оценки недвижимости. При определенных общих моментах, оценка доли имеет свои особенности. Многие квартиры находятся во владении не одного собственника, а нескольких, и каждый из этих собственников имеет право на долю в этой квартире. Деление на доли часто бывает связано с решением вопросов наследования, когда одна квартира делится между несколькими наследниками. Владение долей подразумевает те же права, что и владение любыми другими видами имущества. Собственник может ее обменять или продать, а может подарить. А для этого необходимо точно знать стоимость этой доли. Свои услуги по оценке доли в квартире в Пскове вам предлагает наша оценочная компания.

Когда требуются подобные услуги? Очень часто один из собственников квартиры бывает заинтересован в том, чтобы выкупить доли остальных собственников, и стать ее единоличным владельцем. Ситуации, когда выделенная доля составляет одну комнату в квартире или несколько комнат, не так часто встречаются на практике. И подобную оценку проводить легче всего, так как достаточно провести анализ рыночной стоимости аналогичной недвижимости. Но очень часто доли не могут быть выделены в виде одной или нескольких комнат. К примеру, однокомнатная квартира делится на несколько собственников. В этом случае, для каждого собственника определяется величина и стоимость его доли. Подобная собственность не обращается на открытом рынке, поэтому метод анализ рыночной стоимости здесь применять затруднительно. Наши специалисты в этом случае используют специальные методики, с применением которых оценка доли в квартире может быть выполнена наиболее быстро, точно и объективно.

Основная методика оценки величины доли в квартире состоит в том, что оценивается сначала вся квартира, а затем определяется стоимость ее доли. Но на практике, стоимость квадратного метра доли обычно будет ниже, чем стоимость квадратного метра целой квартиры. Это связано с тем, что реализация доли, не выраженной в натуре, на рынке будет весьма затруднительно, и будет обязательно сопряжена с практическими и юридическими сложностями. А значит, и ценность подобного имущества будет несколько ниже.

Оказываемые нашими специалистами услуги по оценке доли в квартире являются одним из видов независимой экспертизы. Результатом подобной работы является отчет о стоимости доли, который считается официальным документом, и может быть использован, в том числе, и в судебных или налоговых органах. В этом документе отражается информация об оцениваемой доле, ее местоположении на карте города и в квартире, анализ текущей ситуации на рынке недвижимости, информация об аналогичных объектах, если они могут быть выделены, к отчету прилагаются также все копии документов на квартиру. Предоставляя нашим заказчикам подобный документ, мы несем полную ответственность за результаты оценки, которые они могут использовать с самыми различными целями. К примеру, предоставлять их для оформления наследства, или использовать в банке для получения кредита и предоставления залога в виде недвижимости.

Оценка квартиры, оценка доли в квартире, оценка стоимости квартиры, оценка комнаты

В настоящее время оценка стоимости квартиры – одно из самых распространенных действий при каких-либо операциях с недвижимостью. Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости квартиры, т.е. цены, по которой данная квартира может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. В принципе, оценить стоимость квартиры можно несколькими способами:

  • во-первых, самостоятельно, на основе данных открытых источников. Такая оценка имеет ряд недостатков: в большинстве случаев, серьезное отклонение от реальной стоимости квартиры, вследствие отсутствия детальных знаний в области оценки; существенные затраты труда и времени на изучение конкретного сегмента рынка, построение выборки и составление аналитических моделей; также такая оценка не имеет статуса официального документа. Единственным плюсом является «дешевизна» подобной оценки, но всегда следует помнить, что совершая сделку купли-продажи по цене, которую установил не специалист-оценщик, вы рискуете потерять гораздо больше, чем составят затраты на оценочные услуги.
  • во-вторых, оценить квартиру в режиме «он-лайн» сейчас предлагают многие интернет-порталы, ссылаясь на собственную базу данных. Подобная оценка носит также приблизительный характер, не учитывает наличие всего рынка предложений жилой недвижимости в Москве и области, а также не имеет статуса официального документа. А между тем, на сегодняшний день оценка стоимости квартиры
    важна как никогда.
  • и, наконец, в-третьих, оценить квартиру, оценить долю в квартире или комнату можно, обратившись к специалистам-оценщикам. В нашей компании Вам будет предложен весь спектр услуг по оценке недвижимости, включающий не только составление Отчета об оценке рыночной стоимости вашего имущества, но и услуги по защите Отчетов в суде, банке и других инстанциях.

Оценка квартиры, доли в квартире или комнаты обязательна в следующих случаях:

  • При операциях купли-продажи
  • При исполнении судебного приговора, разделе имущества и разрешении других имущественных споров
  • При страховании объектов недвижимости
  • При кредитовании под залог недвижимости или ипотеке
  • При исполнении прав наследования

В случае обращения в нашу компанию, Вам на руки выдается официальный Отчет об оценке объекта недвижимости у профессиональной оценочной компании, который Вы сможете отнести в соответствующие органы – суд, нотариусу, страховую компанию или банк.

Оценка доли в квартире

Обратите внимание, что оценка доли в квартире это не то же самое, что взять отчет об оценке квартиры и поделить указанную в нем стоимость на размер доли. При отчуждении доли существуют свои правила и законы – например, право на первоочередный выкуп у других собственников долевого имущества. Для того, чтобы оценить долю в квартире необходимо применить скидку на, так называемую, низкую ликвидность доли, учитывающую площадь доли, количество проживающих, юридическую оформленность права собственности на долю и многое другое. В данном случае, грамотный расчет могут провести только квалифицированные специалисты, имеющие большую практику в области оценки.

Оценка комнаты

Оценка комнаты в квартире также имеет ряд особенностей, ведь не всегда состояние отдельно взятой комнаты, допустим, в коммунальной квартире, схоже с состоянием всей остальной площади. Наши специалисты помогут Вам оценить комнату в квартире не только в Москве, но и в Московской области, где рынок предложений гораздо меньше, а потому оценка, произведенная собственными силами, имеет очень поверхностный характер.

Количество объектов 1 ед. 2 ед. до 5 ед. от 5 ед.
Квартира 3000 2500 2200 2000
Комната 3000 2500 2200 2000
Заключение (мини-отчет) по квартире/комнате 2000 1800 1600 1400

Калькулятор оценки доли в квартире

Независимо от предмета предстоящего торга, все нуждается в предварительном расчете стоимости. Не являются исключением объекты недвижимости.

Оценка доли в квартире производится с учетом специфики подобных операций на рынке недвижимости. Как правило, стоимость конкретной доли зависит от обстоятельств, которые делают всех участников сделки заложниками ситуации. Причем ничего общего со здравым смыслом это не имеет.

Тем важнее заранее побеспокоиться о соблюдении всех существующих правил, что дает возможность существенно сократить время проведения операции, минимизировав временные и финансовые затраты.

Кого выбрать исполнителем

Современный рынок предлагает широкий выбор компаний, оказывающих услуги по оценке доли в квартире. Естественно, сотрудничать следует исключительно с профессионалами. В качестве примера можно назвать АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса», сотрудники которого обладают всеми необходимыми для успешного решения всех, даже наиболее сложных вопросов, характеристиками.

Основные этапы работы

Первое, с чего обычно начинают работу оценщики, ― предлагают всем собственникам жилья продать его целиком, после чего просто разделить полученные средства. Данный вариант по праву следует считать наиболее выгодным для всех собственников, когда цена каждой доли вычисляют, исходя из общей стоимости.

Для ситуаций, если прийти к разумному компромиссу не представляется возможным, важно решить вопрос полюбовно, путем переговоров с остальными участниками сделки.

Ну и крайний вариант ― обращение к юристам. Это могут быть риэлтеры, профессиональные оценщики, либо специалисты центра. Они проводят оценку доли в квартире, путем анализа аналогичных предложений, применяя коэффициент корректирующих правок. Последние зависят от ряда факторов, среди которых основными являются:

  • общая площадь;
  • количество имеющихся комнат;
  • срочность;
  • наличие долгов, иных обременений;
  • несовершеннолетние, прописанные в квартире, иные моменты.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда собственники стремятся сэкономить, пытаясь решить вопрос собственными силами. И тут крайне важно учитывать одно обстоятельство — стоимость доли, которую выкупает третье лицо, не являющееся собственником, будет как минимум на 1/3 ниже, чем рыночная. Поэтому оптимальным становится вариант достижения предварительной договоренности по порядку пользования жильем. Это может быть соглашение либо выделение доли в натуре (как конкретная комната) путем обращения в суд.

От того, насколько лояльными будут все участники процесса, зависит окончательная стоимость выделяемой доли, на что также оказывает существенное влияние местонахождение квартиры, этажность, тип дома, его планировка, а также многие иные, не менее важные факторы.

Оценка доли в квартире (Москва и область) — оценка стоимости доли в квартире для различных целей | Рыночная стоимость доли в квартире

При проведении оценки доли в квартире определяется стоимость (рыночная) любых вещных прав на оцениваемый объект. Стоимость доли в квартире зависит, прежде всего, от её величины, а также от состояния жилого помещения в общем. То есть, по сути, определение рыночной стоимости доли в квартире осуществляется на первом этапе так же, как и оценка квартиры в целом, а уж затем оценщик высчитывает цену на конкретную часть недвижимого имущества.

При оценке стоимости доли квартиры существует несколько нюансов, которые необходимо обязательно учитывать. Так, если квартирная доля выделена в натуре (несколько или одна комната), оценка доли в квартире предполагает проведение анализа именно выделенных комнат. В этой ситуации оценщик имеет возможность без каких-либо проблем проанализировать идентичные комнаты, сведения о продаже которых, имеются в достаточном количестве.

Если же доли в натуре не выделены (например, однокомнатной квартирой владеет несколько собственников), то стоимость доли в квартире может быть определена лишь одним способом – оценкой квартиры в целом (то, о чем мы говорили выше), а затем вычитанием из получившегося результата конкретной доли. Понятно, что такой расчет более сложный и относительно менее точный. Но, раз уж есть необходимость произвести оценку стоимости доли квартиры, анализ и оценка её осуществляется именно так.

Необходимо отметить, что процесс установления рыночной стоимости доли в квартире сталкивается и еще с одной проблемой, которая заключается в различии стоимости одного метра квадратного в целой квартире и стоимости того же метра в отдельной доле помещения. Суть здесь в том, что цена на метр квадратный помещения с меньшей площадью (если все остальные параметры абсолютно идентичны) дороже, нежели помещения с большей площадью. По логике, при оценке доли в квартире, оценщик должен предполагать, что и цена метра квадратного отдельной доли выше цены того же метра всей квартиры. Но, специалист, определяя стоимость доли в квартире, не может произвести расчет показателя удорожания из-за отсутствия аналогов для сравнения. А сравнивать цены на отдельную комнату и на целую квартиру просто-напросто нелогично.

Если же взглянуть на проблему с другой стороны, ситуация получится еще более удручающая – покупка доли в квартире сопровождается серьезными житейскими и юридическими проблемами, что должно уменьшать стоимость метра квадратного при проведении оценки стоимости доли в квартире. Но выразить в денежном эквиваленте это удешевление не представляется возможным.

Таким образом, проведение мероприятий по оценке доли в квартире требует от оценщика не только знаний и умений, но еще и немалого опыта оценочной деятельности, так как нередко ему приходится лишь предполагать (основываясь на своем опыте) величину снижения (либо повышения) стоимости одного метра квадратного в доле квартиры.

ОЦЕНКА 24 — Оценка доли в квартире

Все документы предоставляются в копиях (простых, НЕ нотариально заверенных) нашему специалисту на осмотре, либо нам по электронной почте.

Ответ: стандартный срок подготовки отчета об оценке доли в квартире – 2 рабочих дня, не считая дня осмотра. Срочная оценка доли в квартире – 1 рабочий день, не считая дня осмотра. Возможны особые условия – оценка доли в квартиры в день обращения.

Ответ: В нашей компании используется собственное программное обеспечение по оценке стоимости доли в квартире, что сказывается на себестоимости, сроках и качестве.

Ответ: Да, Вы можете заранее уточнить стоимость оцениваемой доли в квартире по телефону.

Ответ: Да, Вы можете оплатить наши услуги через интернет-банк, наши менеджеры расскажут, как это сделать.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости доли в квартире?

Оценка стоимости доли в квартире необходима в следующих случаях:

  1. Кредитование под залог оцениваемой доли квартиры.
  2. Получение ипотечного кредита с залогом приобретаемой доли квартиры
  3. Купля-продажа оцениваемой доли квартиры
  4. Страхование оцениваемой доли квартиры
  5. Вступление в права наследования
  6. Разрешение имущественных споров

На основе какой информации осуществляется оценка стоимости доли квартиры?

Оценка рыночной стоимости доли квартиры учитывает множество особенностей и деталей, а именно:

  1. Местоположение:
    1. Округ и микрорайон Москвы;
    2. Местоположение в микрорайоне;
    3. Застройка микрорайона;
    4. Транспортная инфраструктура – доступность и обеспеченность транспортом;
    5. Социальная инфраструктура, а также её обеспеченность в пределах не менее 1 километра;
    6. Состояние прилегающей территории и объекты промышленной и транспортной инфраструктуры микрорайона;
  2. Состояние жилого дома:
    1. Тип жилого дома;
    2. Этажность;
    3. Год возведения;
    4. Материал наружных стен;
    5. Материал перекрытий;
    6. Техническое обеспечение здания;
    7. Наличие стоянки для автотранспорта;
    8. Состояние подъезда.
  3. Характеристики доли квартиры:
    1. Этаж;
    2. Площадь – жилая и общая;
    3. Количество комнат;
    4. Площадь кухни;
    5. Санузел;
    6. Лоджия;
    7. Высота потолков;
    8. Слаботочное обеспечение;
    9. Системы безопасности;
    10. Информация о планировке;
    11. Видимые дефекты внутренней отделки.

Оценочный отчет доли квартиры нумеруется, прошивается и скрепляется печатью компании. В приложениях находятся копии документов оценочной компании – лицензия, полис страхования, свидетельство об образовании юридического лица, сертификаты.  

Отчет об оценке рыночной стоимости доли квартиры обладает статусом официального документа.  

С нашими услугами Вы сможете принять обоснованное и верное решение, основанное не на взятых с потолка ценах, а на анализе рынка и изучении объекта.

Оценка рыночной стоимости доли квартиры в современных условиях требует многогранного подхода к процессу оценки. При проведении мероприятий, связанных с оценкой стоимости доли квартиры учитываются не только отличительные особенности доли квартиры, которая подвергается оценке, то есть удаленность от основных объектов инфраструктуры, этаж, площадь и планировка, но и объективную оценочную стоимость при оценке стоимости доли квартиры. В больших мегаполисах огромное значение играют некоторые внешние факторы: близость к станции метро, удаленность от центра, экологическая чистота района.

Независимая экспертиза стоимости доли квартиры, по мнению многих граждан, это то же самое, что и независимая оценка рыночной стоимости доли квартиры. Но это не совсем верно. Отчет об оценке рыночной стоимости доли квартиры может приобрести статус независимой экспертизы стоимости доли квартиры только в случае, если работа по оценке доли квартиры была проведена на основании определения суда. В данном случае оценщик предупреждается об уголовной ответственности  за дачу заведомо ложного заключения об оценке стоимости доли квартиры и расписывается о том, что предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения об оценке рыночной стоимости доли квартиры. Поэтому в случае отсутствия судебного спора, оценочный альбом необходимо рассматривать как отчет об оценке рыночной стоимости доли квартиры, а не как независимая экспертиза оценки стоимости доли квартиры.

Компании, которые на профессиональном уровне занимаются оценкой стоимости доли квартиры и подготавливают отчет об оценке доли квартиры, чаще всего проводят данный спектр мероприятий в течение одного-двух дней. Если у заказчика есть необходимость провести срочную оценку доли квартиры, то наши оценщики смогут подготовить отчет об оценке стоимости доли квартиры срочно. Срочная оценка стоимости доли квартиры не влияет на качество отчета об оценке. Связано это с наличием у нашей компании собственного программного обеспечения для оценки рыночной стоимости доли квартир,  что позволяет снизить временные и материальные издержки, что в свою очередь благоприятно сказывается на стоимости отчета об оценке доли квартиры.

Оценка стоимости доли квартиры для купли-продажи – такое же необходимое явление как подписание договора. Прежде чем купить или продать долю в квартире, следует сначала предварительно провести оценку доли в квартире. Покупатели и продавцы квартиры заинтересованы в наилучшем результате для себя, поэтому отчет об оценке стоимости доли квартиры мог бы значительно укрепить позицию продавца или покупателя при аргументировании торга, либо повышении цены доли квартиры. Иногда для разрешения конфликтных вопросов, связанных со вступлением в права наследства требуется независимая оценка стоимости доли квартиры. От того, насколько качественно будет проведена оценка стоимости доли квартиры, будет зависеть, судьба раздела имущества между наследниками

Стоимость доли в квартире на рынке достаточно различна, поэтому всегда существует некоторый «коридор» при проведении процедуры оценки стоимости доли в квартире. Оценка объектов недвижимости, в том числе оценка стоимости доли квартиры, должна быть выполнена профессионально, с соблюдением всех требований клиентов и законов об оценочной деятельности, в этом случае вариант обмена, купли или продажи доли квартиры будет оптимален.

Не следует забывать тот факт, что в настоящее время, компании, которые занимаются оценкой доли в квартире на профессиональном уровне, должны иметь не только рекламу в средствах массовой информации, но и рекламу в сети Интернет, в том числе размещенную на собственных сайтах. Посетители, приходя на такие сайты, всегда должны видеть контактную информацию и способ связи с представителями агентства или компании. Оценка доли квартиры, в таком случае, будет выполнена профессионально, с соблюдением всех требований клиентов, а вариант обмена, купли или продажи доли квартиры будет оптимален. Оценка стоимости доли квартиры – это ваш фундамент для проведения долгожданной сделки с долей в квартире, и Вы всегда сможете представить нужные документы для завершения процедуры проведения сделки. 

2021 Стоимость оценки дома | Сборы за оценку дома и земли

Типичные сборы за оценку

В целом, оценка стоит от 315 долларов до 405 долларов , но те, которые требуют интенсивной работы оценщика, могут стоить более 1000 долларов . Цены сильно различаются в зависимости от того, сколько работы должен выполнить оценщик. Более крупные и сложные объекты требуют больше работы и, следовательно, стоят дороже. В мегаполисах котировки нередко начинаются с $ 600 .

Стоимость оценки MAI

Оценка MAI, часто зарезервированная для коммерческой недвижимости, стоит от до 2000 долларов США . MAI расшифровывается как Member Appraisal Institute, и любой оценщик, имеющий обозначение MAI, имеет эквивалент докторской степени в области оценки собственности.

Сравните оценки ближайших к вам оценщиков
Тип имущества или займа Средняя стоимость
Стандартный заем на дом на одну семью $ 300 — $ 400
FHA / VA Дом на одну семью 400–500 долларов
Многосемейный дом (2+ единицы) 500–1000 долларов +
Многоквартирный дом 1500–3000 долларов США +
Коммерческая недвижимость 1500–10 000 долларов США +
Необработанная земля 1000 — 3000 долларов США +

Оценка жилого дома Цена

Стоимость оценки жилого дома колеблется от 300 долларов США до 9000 долларов США6 в зависимости от типа ссуды, местоположения дома и состояния здания.Будьте готовы заплатить немного больше в городских районах. Но сельские районы также могут иметь высокие затраты, если при оценке не хватает хороших сопоставимых объектов недвижимости или других необычных обстоятельств.

Цены на оценку фермы и земли

Оценка земли стоит от 1000 до 3000 долларов в среднем, а в некоторых отчетах 8000 долларов и более . Их гораздо труднее оценить, чем дом с большим количеством переменных. Большинство профессионалов используют один из трех методов:

  • Стоимость
  • Сравнение продаж
  • Подход к оценке дохода

Средняя стоимость оценки кондо

Кондоминиум, являющийся домом на одну семью, стоит от от 300 до 500 долларов для оценки . Он ничем не отличается от стандартного дома. Однако, поскольку он часто окружен множеством сопоставимых свойств, найти значения, как правило, немного легче.

Стоимость оценки недвижимости

Оценка недвижимости стоит от 300 до 10 000 долларов и более . Чаще всего оно используется в отношении домов, но может означать ферму, коммерческую землю или даже парковку.

Комиссия за оценку банка, ссуды, кредитора или ипотеки

Эти сборы представляют собой просто разные названия комиссии за оценку и стоят от от 300 до 500 долларов США .Вы найдете это как позицию в ваших заключительных документах. Когда вы берете ипотеку, компания не только требует оценки, но и планирует ее оплатить.

Получите точные котировки от профессионалов для вашей оценки

Стоимость оценки дома рядом с вами

Джорджия 290 долларов — 365 долларов США
Юта 330 долларов США — 425 долларов США
Техас 320 долларов США — 425 долларов США
Флорида 300 — 380 долларов
Колорадо 340 — 495 долларов
MN 340 — 396 долларов США
NJ 375 — 585 долларов США
Michigan 270 — 270 долларов США
Калифорния 300 — 400 долларов
Невада 300 — 370 долларов
Мэриленд 295 долларов — 380 долларов

Факторы, влияющие на стоимость дома

«Изменения стоимости на основе нескольких факторы, выходящие за рамки местоположения, вида и размера дома.При оценке учитывается жилая площадь, качество строительства и состояние улучшений «. Брайан Вальтер, президент и главный оценщик. Uyetake, Uyetake & Associates, Гонолулу, HI
  • Местоположение: Сюда входит стоимость близлежащих дома, а также расстояние и качество местных школ и коммерческой недвижимости.
  • Площадь в квадратных футах: Стоимость недвижимости на квадратный фут имеет тенденцию падать рядом друг с другом в пределах квартала.
  • Возраст: вопросов обслуживания и строительных материалов и норм.Новые дома, как правило, имеют большую ценность.
  • Обновления: Ремонт и модернизация добавят стоимости, но модернизация до такой степени, что дом будет выглядеть «излишне улучшенным» по сравнению с соседними домами, может снизить цену.

Сколько стоит ванная комната при оценке?

Вы можете оценить стоимость дополнительной ванной комнаты от 10% до 20% от стоимости дома. Но это также составляет дополнительные квадратные метры, поскольку дома с большим количеством ванных комнат, как правило, имеют больше места.При рассмотрении вопроса о добавлении вы должны знать, что ванная комната обычно добавляет к оценочной цене всего $ 5,000 с учетом других факторов, таких как местная стоимость дома.

Сколько стоит гараж при оценке?

Гаражи, как правило, увеличивают стоимость недвижимости примерно на 80% от стоимости строительства . Однако, по оценке, гараж вносит свой вклад в целое, а не как часть. Например, если у вас есть гараж, ваш оценщик затем пытается сравнить его с соседними домами с гаражами, которые часто имеют более высокую стоимость.

Сколько стоит спальня в средней оценке?

Спальня может добавить к оценке от $ 10 000 до $ 25 000 или более . Это сильно зависит от размера спальни, общей стоимости дома, местоположения и того, какие удобства могут быть включены (например, гардеробная).

Зачем мне нужна аттестация?

Если вы покупаете дом в ипотеку, ваш кредитор или законы, регулирующие ипотеку, требуют его оценки. Все ссуды FHA требуют оценки.Есть еще несколько причин, по которым он может вам понадобиться.

  • Определение, за что продать свой дом.
  • Убедитесь, что вы не переплачиваете за недвижимость.
  • Определение стоимости подарка родственнику.
  • Определение стоимости недвижимости.

Кто оплачивает оценочную плату?

Покупатель обычно оплачивает оценочную комиссию при сделке с недвижимостью. Если вы — домовладелец, который хочет узнать цену по какой-либо другой причине, кроме продажи, вы ее заплатите.

Home Appraisal vs.Домашний осмотр

Домашний осмотр и домашний осмотр важны, но это не одно и то же. Осмотр дома защищает покупателя, информируя его о любых структурных дефектах в доме. С другой стороны, оценка дома защищает финансовое учреждение от ссуды, превышающей стоимость дома. Эти услуги предлагают разные профессионалы, но оценщик нередко предлагает и то, и другое.

Поговорите с местным специалистом о ваших потребностях в оценке

Наем оценщика

«Использование профессионального оценщика похоже на встречу с медицинским специалистом по проблеме со здоровьем.Иногда, когда мы заболели или получили травму, мы пытаемся диагностировать проблему, например, изучаем нашу социальную сеть и ищем информацию в Интернете. Хотя результаты такого исследования могут быть точными, ничто не заменит физический осмотр кем-то квалифицированным и опытным ». Брайан Вальтер, президент и главный оценщик Uyetake, Uyetake & Associates, Гонолулу, HI

При приеме на работу оценщика, всегда найдете сертифицированного и лицензированного специалиста. Лицензия требуется во всех 50 штатах.Вы также захотите подготовить свой дом, чтобы он выглядел как можно лучше, и задайте несколько вопросов перед наймом.

Как подготовиться к оценке вашего дома

В общем, условия, которые влияют на оценку собственности, не поддаются легкому или недорогому исправлению. Есть несколько вещей, которые владельцы могут сделать, чтобы увеличить ценность, присвоенную собственности. К ним относятся:

  • Найдите местного оценщика, который знает местность.
  • Ремонт, влияющий на стоимость .Если вы думаете об обновлении, сначала отремонтируйте кухню и ванные комнаты. Вы также можете поговорить со своим оценщиком, чтобы узнать, какие улучшения принесут наибольшую пользу.
  • Убери свой дом. Это может быть само собой разумеющимся, но общий вид вашего дома играет роль в падении вашей оценочной стоимости.

Вопросы, которые следует задать при приеме на работу

Вот несколько вопросов, которые вы должны задать оценщику:

FAQ

Сколько стоит выездная аттестация?

Поездка по оценке обычно стоит от 100 до 150 долларов.

Сколько берут оценщики?

Оценщики взимают от 300 до 400 долларов за дома на одну семью.

Как я могу получить дешевую оценку дома?

Лучший способ получить дешевую оценку — это дать другой стороне согласие принять ее стоимость.

Сколько стоит оценка FHA?

Оценка FHA стоит от 400 до 500 долларов.

В чем разница между стоимостью строительства и оценкой?

Строительные затраты — это затраты, связанные со строительством дома, такие как подрядчики, оборудование и материалы.Оценка — это стоимость готового дома.

Бесплатная оценка недвижимости?

Оценка недвижимости платная, но вы можете бесплатно получить анализ рынка у агента по недвижимости при попытке продать свой дом.

Кто проводит оценку дома?

Лицензированный специалист по оценке жилья проводит оценку дома.

Когда проводится оценка дома в процессе покупки или продажи?

Оценка — это первый шаг после заключения двумя сторонами договора о покупке недвижимости.

Дома оценивают по продажной цене?

Дома обычно оценивают по цене, близкой к продажной. Но если цена выше оценки, покупатель обычно может отказаться от сделки, продавец может снизить цену или вы можете обратиться к оценщику с просьбой скорректировать цену.

Нанять ближайшего к вам местного оценщика

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияЗолотые кварталыЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконические адресаДоступное жилье

Коринфский, # 34B выставлен на продажу по цене аск в 1 398 630 долларов (как конкретно.Листинг через Компас) Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности. Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость.Но такие видимые особенности — не единственное, на что обращают внимание оценщики. В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное в Конгресс Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, что позволяет потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей. расходы.

По сути, есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина связана с финансированием, а вторая — с налогами.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить его оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы хотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Точно так же, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это и менее распространено, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед одобрением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы должны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик является лицензированным оценщиком в штате Нью-Йорк.Лицензированные оценщики прошли соответствующее образование, сдали письменный экзамен и завершили от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с самым высоким рейтингом — это государственные сертифицированные генеральные оценщики — они должны иметь опыт работы не менее 3000 часов в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, к которым в настоящее время применяются дисциплинарные меры.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку каждый хочет сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завышает стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, неплотными половицами и отслаивающейся краской произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом во всем доме.Во-вторых, обращайте внимание на любые улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но это упростит проявление лучших черт вашего дома.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это больше искусство, чем наука. В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем районе или здании — того, кому вы можете доверять, чтобы он дал вам справедливую оценку.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Запланировать встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

  • Из отличных объявлений Цена на продажу: предложения Нью-Йорка от 270 тысяч долларов включают великолепную трехкомнатную квартиру в бывшем нефе церкви XIX века. Понедельник, 22 февраля 2021 г.
  • От познакомиться Swim with a View: 15 зданий Нью-Йорка с бассейнами на верхних этажах + узнать о наличии мест внутри Четверг, 21 января 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Внутри 180 восточной 88-й, самой высокой квартиры Нью-Йорка над 72-й улицей Среда, 17 марта 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Bloom on Forty Fifth продает новые квартиры в Вест-Сайде на Манхэттене по цене от 750 тысяч долларов Среда, 17 марта 2021 г.
  • Из отличных объявлений СНИЖЕНИЕ ЦЕН: Заметные улучшения включают невероятный таунхаус Brooklyn Heights, сниженный на 23% Среда, 17 марта 2021 г.
  • Из Нью-Джерси The Agnes запускает аренду квартир в Джерси-Сити с бесплатной арендой до 4 месяцев Вторник, 16 марта 2021 г.
  • Из отличных объявлений Качественные супермаркеты Нью-Йорка и шикарные апартаменты рядом с ними Вторник, 16 марта 2021 г.
  • От познакомиться Что вам следует знать перед покупкой гибкой квартиры — посмотрите 16 трансформируемых двухместных кроватей стоимостью менее 1 доллара.5 млн Вторник, 16 марта 2021 г.
Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям. Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене.Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Кооперативов по оценке: оценка их стоимости

New York Living Magazine

Джонатан Дж. Миллер
1 декабря 2002 г., стр. 23 стр.

Одна вещь, с которой жители Нью-Йорка знакомы, возможно, лучше, чем кто-либо другой, — это фондовый рынок. Поэтому неудивительно, что преобладающей формой собственности на Манхэттене является кооператив & ndash; тип собственности, при котором вы владеете акциями частной корпорации.

Хотя большинство жителей Нью-Йорка знакомы с кооперативами & ndash; более 80 процентов кооперативов страны расположены в городе & ndash; большинство из них не знакомы с процессом оценки таких домов. Однако понимание этого процесса важно, если вы рассматриваете возможность покупки или продажи кооператива в Нью-Йорке, поскольку оценка предлагает независимое мнение о стоимости вашего нынешнего или будущего места жительства.

А вот оценить курятник — непростая задача.Оценщики кооперативов сталкиваются с рядом проблем, особенно с учетом того, что эти продажи не регистрируются в публичных отчетах.

Как и в случае с кондоминиумами, первый шаг оценщика — это посмотреть на расположение здания, его удобства и удобства самой квартиры, сравнить их с другими проданными квартирами и внести коррективы. Оценщик отметит такие удобства, как наличие в здании швейцара или консьержа, складские помещения и прачечная, клуб здоровья, общее состояние гаражей и многое другое.Точно так же индивидуальные характеристики квартиры, в том числе состояние, вид и свет, количество спален и ванных комнат, планировка, камины и открытое пространство — все это составляющие, которые учитываются в стоимости дома. На этом сходство между оценкой кооперативов и квартир заканчивается.

Возможно, наиболее важным компонентом при оценке кооператива является анализ финансового состояния корпорации в отношении стоимости квартир. Одинаковые по внешнему виду здания могут иметь совершенно разное финансовое положение, в результате чего цены на квартиры существенно различаются.Хотя оценщики не заменяют бухгалтеров или финансовых аналитиков, изучая финансовую отчетность кооператива, мы можем найти подсказки, которые могут повлиять на стоимость квартир в здании.

Одним из признаков финансового благополучия здания является сумма ежемесячных платежей за обслуживание, связанных с квартирой. В настоящее время в типичном курятнике ежемесячная плата за обслуживание составляет от 1,00 до 1,25 доллара за квадратный фут в месяц. Например, квартира площадью 700 квадратных футов должна платить от 700 до 875 долларов в месяц.Более высокие сборы могут указывать на необычно крупную лежащую в основе ипотеку, аренду земли или, возможно, неэффективное управление. И наоборот, более низкие сборы могут указывать на надвигающиеся специальные оценки или недостаточные резервы для покрытия чрезвычайных расходов и капитальных улучшений.

Банки внимательно изучают финансовое положение кооператива, поскольку наличие финансирования оказывает значительное влияние на стоимость квартир. Кооперативы имеют разные степени ограничений финансирования, от без ограничений до «полностью наличными».& rdquo;

Некоторые кредиторы могут неохотно предоставлять финансирование в зданиях, где доля квартиры в базовой ипотеке кооператива составляет более одной трети стоимости квартиры. Кроме того, высокая концентрация спонсорских квартир, обычно более 50% от общего числа, подвергает большему риску надежность потока доходов кооперативной корпорации. Аренда земли или незавершенный судебный процесс также могут быть проблемой, если надвигается крупная эскалация или надвигается выплата.

Важно понимать, что, когда у здания кооператива есть финансовый дефект (например, аренда земли), цена которого совпадает с ценой другого здания кооператива, у которого нет такого дефекта, оценщики не вносят поправок на разницу в финансовом состоянии. Мы измеряем их влияние на рыночную стоимость, а не применяем формулы только потому, что такие условия могут существовать. Другие внутренние и внешние факторы могут перевесить потенциальное влияние менее выдающейся финансовой отчетности.

Влияние финансовых условий здания кооператива на стоимость может со временем измениться в положительную или отрицательную сторону. Покупатели на растущем рынке имеют меньший выбор и склонны игнорировать недостатки финансового состояния кооператива. На падающем рынке происходит прямо противоположное. В результате цены на эти «более слабые» часто бывают более волатильными. курятники. И все же то, что десять лет назад могло быть эмпирическим правилом, сейчас может не применяться.

Поскольку кооперативы являются преобладающей формой квартирной собственности на Манхэттене, важно понимать, как оценивается эта недвижимость.Как и на фондовом рынке, покупатели и продавцы нуждаются в максимально точной информации, чтобы принять обоснованное решение.

Скачать сейчас

Как работает процесс в кондоминиумах и кооперативах — Азбука оценки

Для многих людей оценка остается загадкой — от того, почему и как они проводятся, до того, как в конечном итоге используется информация, собранная в процессе. По правде говоря, эту тайну легко развенчать.Оценка — это для всех намерений и целей простой и понятный компонент процесса завершения финансовых транзакций. Поскольку они относятся к недвижимости в целом и кооперативам и кондоминиумам в частности, оценки могут быть определены просто как оценка стоимости для целей продажи, оценки и / или налогообложения. Оценка требуется для всех типов финансирования, включая индивидуальные кооперативные ссуды и ссуды для кондоминиумов, лежащие в основе постоянные ипотечные ссуды на кооперативные многоквартирные дома и даже права собственности с частичной процентной ставкой, такие как общие площади в кондоминиумах.

Оценка недвижимости — это не только искусство, но и наука. Он использует установленные методы и методы для получения последовательных и надежных оценок. По словам Кена Читестера, директора по коммуникациям в Appraisal Institute, национальной головной организации оценочной индустрии, базирующейся в Чикаго, «методологии и приемы аттестации едины по всей стране. Каждый рынок уникален, но методология оценки остается неизменной и применяется повсеместно.”

Что отличает оценку от других секторов процесса сделки с недвижимостью, говорит Джонатан Миллер, президент и главный исполнительный директор Miller Samuels, национальной оценочной фирмы, базирующейся в Нью-Йорке, так это то, что «В сделке с недвижимостью у каждого есть что-то вроде о подключении к сделке, кроме оценщика. Оценщик получает деньги независимо от того, закрывается сделка или нет; брокеры этого не делают, если транзакция не закрывается. Мы сторонние, нейтральные эксперты.В игре нет скина. Поэтому есть иная точка зрения «. Благодаря этому все остается прозрачным и открытым.

Три подхода к оценке

Методология оценки основывается на трех подходах к определению стоимости любого объекта недвижимости: затратном подходе, сопоставимых продажах или рыночном подходе и доходном подходе.

Затратный подход — самый простой — хотя, откровенно говоря, наименее используемый — из трех.При использовании стоимостного подхода стоимость определяется путем оценки стоимости воспроизводства собственности; Другими словами, учет всех физических аспектов собственности — кирпичей, строительного раствора, бетона, стекла, плитки и т. д. — корректировка этих затрат с учетом возраста и морального износа, а затем добавление стоимости земли, на которой расположена недвижимость, для определения сколько будет стоить эта собственность сегодня. Такой подход используется редко, за исключением страховых значений, к которым мы вернемся позже.

Сопоставимые продажи или рыночный подход к оценке стоимости рассматривает продажи аналогичной собственности и основывается на сравнении соответствующих различий между объектом оценки (называемым объектом) и другими объектами (называемыми сопоставимыми объектами), выводится соответствующее значение.Этот подход чаще всего используется с отдельными домами, кооперативами и кондоминиумами. Так, например, если мы пытаемся оценить квартиру с двумя спальнями или кооперативную квартиру в довоенном жилом доме с лифтом в Бэк-Бэй в Бостоне, мы будем смотреть на недавние продажи других двухкомнатных квартир в Бэк-Бэй и сравнивать их атрибуты — такие вещи, как площадь в квадратных футах, виды, отделка, возраст приборов и т. д., корректировки в сторону увеличения или уменьшения и получение в конечном итоге значения для объекта.

Доходный подход используется в основном для доходной собственности, такой как сдаваемые в аренду многоквартирные дома или торговые центры. Теория, лежащая в основе этого подхода к определению стоимости, заключается в том, что недвижимость может иметь определенную сумму арендной платы, а также иметь определенные расходы. Расходы вычитаются из дохода, а результирующая чистая прибыль, которая достается владельцу, затем «капитализируется» по соответствующей ставке, чтобы определить ценность для инвестора. «Ставка капитализации» — это отражение того, какой доход требует инвестор для осуществления инвестиций с определенным потоком доходов и «чистой прибылью». Другими словами, инвестору может потребоваться 10% -ный доход, чтобы принять на себя риск в отношении своих инвестиций. скажем, небольшой многоквартирный дом.Если чистый доход от собственности составляет 100 000 долларов, стоимость собственности составит 1 000 000 долларов. Оценка доходного подхода обычно требуется для приобретения и рефинансирования ипотечных кредитов, включая лежащие в основе постоянные ипотечные кредиты в кооперативных зданиях.

Оценка в реальном мире совместной жизни и проживания в кондоминиуме

Наиболее типичной причиной оценки кооперативного здания является рефинансирование основной постоянной ипотечной ссуды.В отличие от жилищных ссуд или ипотеки индивидуальных кооперативов, основная постоянная ипотека обычно не является самоликвидирующейся ссудой сроком на 20 или 25 лет. Эти ссуды обычно выдаются на срок от пяти до 10 лет и требуют рефинансирования с той же периодичностью.

Возникает вопрос: как будет оцениваться кооперативное здание? Как и у домов на одну семью, каждая отдельная единица имеет ценность, поэтому будет ли стоимость собственности совокупной стоимостью всех единиц? Короче говоря, да, говорит Теренс Тенер, основатель KTR Real Estate Advisors, общенациональной фирмы по оценке и консультированию в сфере недвижимости с офисами по всей стране.По его словам, «стоимость здания равна сумме стоимости каждой отдельной акции, составляющей корпорацию, владеющую недвижимостью. Но стоимость этих акций зависит не от того, за что вы можете их арендовать, а от того, сколько вы готовы заплатить за жилье, в котором будете жить ».

Тенер объясняет, что «в целях андеррайтинга банки могут посмотреть на вероятность того, что кооператив может обанкротиться, и они могут забрать собственность в результате обращения взыскания, и попросить оценщика рассмотреть гипотетическую ситуацию, когда собственность будет эксплуатироваться как аренда.Эта гипотетическая стоимость — стоимость кооператива, если бы он был преобразован в арендуемую собственность — является основой, на которой большинство кредиторов будет гарантировать свой ссуду. «Истинная стоимость, — утверждает Тенер, — это стоимость суммы акций».

Индивидуальная оценка единицы

«Хотя ключом к оценке является то, что оценщики учитывают все три подхода к оценке, — говорит Миллер, — в многоквартирном доме для кооператива или кондоминиума, стоимостной подход нельзя использовать, потому что вы бы извлекать стоимость единицы из всего проекта — так что это просто нецелесообразно.Вы учитываете все три, но на самом деле только два, и из этих двух [подход к продажам] составляет 90% от рассмотрения, а остальные 10% — от доходного подхода. Проблема доходного подхода в кооперативах заключается в том, что существует так много ограничений на разрешение субаренды, что рынок кооперативов в целом не управляется инвесторами с экономической точки зрения ».

Использование рыночных продаж или сопоставимого подхода в качестве первичного определения стоимости отдельных единиц зависит от надежной сопоставимой информации.«Первое, что нужно сделать, — продолжает Миллер, — это посмотреть на торговую активность в том же здании, особенно на той же линии. Вы склонны отдавать предпочтение единицам в одном здании, потому что на них влияют те же общие зоны, основное финансирование, пропорциональное обслуживание и удобства, которые определяют собственность. Вторая категория для рассмотрения — это продажи из близлежащих зданий с аналогичными атрибутами; тип здания, удобства и т. д. После этого вы можете рассматривать все, что угодно ».

«Процесс оценки, — объясняет Миллер, — состоит в том, что чем меньше корректировок должен внести оценщик между объектом и сопоставимым объектом, тем лучше; тем надежнее сравнение.Это становится очевидным, когда, например, вы используете квартиру этажом выше или ниже в одной линии ».

Другие виды и способы использования оценок

Методы оценки и оценки используются для нескольких других целей в мире кооперативов и кондоминиумов. Наиболее часто приходит на ум вопрос об определении страховой стоимости.

Страховая стоимость чаще всего запрашивается либо страховой компанией относительно восстановительной стоимости имущества в случае полной потери (например, сильного землетрясения), либо банком во время рефинансирования основной постоянной ипотечной ссуды с целью определения того, как они хотят, чтобы у кооператива была большая страховка относительно новой ипотеки.Страховая стоимость основана на стоимостном подходе и часто очень мало связана с реальной стоимостью собственности, поскольку основана на восстановительной стоимости строительных материалов и технологий, которые больше не могут использоваться или являются устаревшими. Рассмотрим случай довоенного жилого дома с мраморными коридорами и паркетными полами ручной работы. Эти отделки не могут быть заменены сегодня без чрезвычайно высоких затрат.

Еще одна область, в которой используются методы оценки, — это налогообложение для целей налогообложения.Налоговые инспекторы в основном проводят оценку вашей собственности. «Оценочная оценка, — говорит Тенер, — основана на массовой оценке, а не на конкретной оценке. Не хватает оценщиков для оценки каждого здания в Нью-Йорке — или любого муниципалитета, если на то пошло — поэтому оценщик говорит: «Хорошо, вся собственность в конкретном районе стоит не менее 300 долларов за квадратный фут» и так далее. ” Налоговая оценка редко имеет прямое отношение к реальной стоимости недвижимости.

Миллер говорит, что они часто получают запросы о передаче всех видов уникальных прав собственности.«Мы оцениваем общественное пространство, коридоры, подвал и многое другое. Это нетрадиционная оценка, и для нее требуются специальные методы ».

Возможно, в конечном счете, предполагает Миллер, существует важная концепция, которую владельцы кооперативов и кондоминиумов или любой другой собственник должны иметь в виду при проведении оценки. «Оценщик работает на банк» или на того, кто их нанял, — говорит он, — «не на потребителя. Дело не в том, кто платит комиссию; все дело в том, кто привлекает оценщика.«Эта сделка на расстоянии вытянутой руки защищает всех.

А. Дж. Сидрански — штатный писатель / репортер New England Condominium и писатель-романист.

Как оценщики рассчитывают цену за квадратный фут? • Блог оценки Бирмингема

Думаете, вы понимаете цену за квадратный фут?

Вы когда-нибудь задумывались, как оценщики рассчитывают стоимость квадратного фута дома? Если да, то я надеюсь, что вы продолжите читать, потому что я хотел бы прояснить некоторую путаницу в том, как рассчитать этот популярный показатель, и поделиться своими мыслями о том, какое значение мы должны ему придавать.

Один из наиболее частых вопросов, которые мне задают агенты в своих офисах, — это цена за квадратный фут. Особенно это актуально для домов с отделанной цокольной зоной.

Некоторые агенты считают, что вы должны взять продажную цену и разделить ее на общую отапливаемую и охлаждаемую жилую площадь всего дома, включая площадь в подвале. Начну с того, что оценщики так не поступают.

Если оценщики и агенты должны работать в соответствии с одним и тем же стандартом, то агенты должны использовать те же методы, которые оценщики должны использовать, чтобы наши результаты были схожими.

Рекомендации по цене за квадратный фут

У оценщиков

есть особые правила, которым они должны следовать при проведении аттестации, и я делюсь ими с агентами, чтобы они могли следовать одному и тому же протоколу. Надеюсь, это поможет агентам быть на одном уровне с оценщиком, когда они оценивают свои листинги.

Правильный метод расчета цены за квадратный фут — это взять продажную цену и разделить ее на общую жилую площадь (GLA) дома. Общая жилая площадь — это отапливаемая и охлаждаемая часть дома, которая находится выше уровня земли и примыкает к основной жилой площади дома.

Отапливаемые и охлаждаемые зоны, которые НЕ включены в GLA, включают в себя отапливаемые и охлаждаемые зоны ниже уровня, готовые квартиры в гараже, к которым вы можете получить доступ, пройдя незавершенные части дома (например, гараж), и отдельные комнаты отдыха или квартиры, которые может быть над отдельно стоящими гаражами.

Еще одна не очень типичная планировка — это жилая зона, в которую можно попасть, выходя за пределы дома, но она все еще может быть пристроена к дому. Недавно я наткнулся на один из них, и он состоял из пристроенного навеса для машины, предназначенного для проживания.Пока он был прикреплен к главному дому, вам нужно было выйти из дома, а затем снова войти в другую область через другую дверь.

Некоторые люди находят метод расчета цены квадратного фута запутанным, потому что эти альтернативные готовые площади не включены. Несмотря на то, что они не используются для расчета цены квадратного фута, их стоимость все же учитывается.

Цена продажи дома учитывает все улучшения, которые влияют на стоимость, включая подвальные помещения, отдельные квартиры и т. Д.Когда цена продажи делится на GLA, цена за квадратный фут включает эти улучшения и отражает собственность в целом.

Важно помнить, что сравнивайте яблоки с яблоками, глядя на цену за квадратный фут. Цена за квадратный фут сопоставимых товаров также должна быть рассчитана таким же образом, чтобы сравнения были последовательными.

Основная причина того, что оценщики делают это таким образом, заключается в том, что другие жилые площади обычно приносят меньшую ценность, чем общая жилая площадь, и это может исказить ценность, если вы их объедините.

Распространенные ошибки при расчете цены за квадратный фут

Распространенная ошибка, которую я вижу при расчете цены квадратного фута и последующем сравнении двух свойств, — это согласованность. Допустим, у вас есть дом с готовым подвалом, и эта площадь включена в GLA для расчета цены за квадратный фут. Если вы сравните это с другим домом, для которого он был рассчитан другим методом, то указанное вами значение будет неверным.

Качество и состояние большинства домов обычно соответствуют основным уровням, однако готовые участки в подвалах могут отличаться от очень похожих до почти одинаковых.Если вы объедините все эти области вместе, это испортит результаты, потому что дома более высокого качества будут искажать результаты выше, а дома с более низким качеством искажают результаты ниже.

Еще одна ошибка, которую я совершаю, — это сравнивать дома с подвалами или другими удобствами повышенной комфортности с теми, у кого нет. Если вы оцениваете дом без подвала и используете цену за квадратный фут дома с подвалом, то указанное вами значение будет слишком высоким, потому что площадь подвала приводит к увеличению цены за квадратный фут.

Лучший способ точно использовать цену за квадратный фут — это быть последовательным в том, как вы ее рассчитываете, и использовать продажи, наиболее похожие на объект недвижимости. Это гарантирует, что ваши результаты будут более точными и точнее будут отражать рыночную стоимость дома, по которому вы оцениваете.

Заключение

Цена за квадратный фут не является святым Граалем ценности, и на нее не следует полагаться как на единственный показатель ценности. Есть время и место для этой хорошо известной метрики, но вы должны знать, когда ее уместно использовать.

Как видите, есть правильный и неправильный способ рассчитать цену за квадратный фут. Если агенты могут рассчитывать цену за квадратный фут так же, как оценщики, их результаты будут более похожи на результаты оценщика, и это поможет сделать результаты агента более похожими на результаты оценщика.

Если у вас есть вопросы о том, какие площади включены в GLA или как оценщики рассчитывают цену за квадратный фут, не стесняйтесь обращаться ко мне.

Собираетесь ли вы на AppraiserFest?

В этом году состоится торжественное открытие AppraiserFest — Собираетесь ли вы? С 1 по 3 ноября в Сан-Антонио, штат Техас, оценщики со всей страны посетят первую конференцию оценщиков и оценщиков.

Посещение живой конференции — отличный способ пообщаться с другими оценщиками-единомышленниками, которые хотят изменить нашу профессию. Это отличный способ лично познакомиться с нашими онлайн-друзьями!

Они также будут предлагать непрерывное образование, которое уже одобрено во многих штатах.Надеюсь увидеть тебя там!

Спасибо, Джейми Оуэн из Cleveland Appraisal Blog, за предоставленную мне возможность поделиться этим рекламным видео AppraiserFest.

Если вам понравился этот пост, подпишитесь на электронную почту ( или RSS-канал ). Спасибо за визит.

Хорошая ли низкая оценка для покупателя?

Попросите следующих десяти агентов по недвижимости, с которыми вы встретитесь, рассказать вам главную причину провала сделки. Скорее всего, каждый скажет, что это из-за финансирования, обычно из-за низкой оценки.

Но факт в том, что низкая оценка может быть хорошей (и плохой) для покупателя, и есть способы спасти сделку и получить желаемую недвижимость.

В этой статье мы объясним основные причины низкой оценки, как получить оценку, соответствующую покупной цене, и что делать, если оценка вашего дома оказалась заниженной.



Что такое аттестация?

Одним из распространенных непредвиденных обстоятельств в договоре купли-продажи недвижимости является то, что собственность должна быть оценена на предмет покупной цены.Оценка жилья — это отчет, предоставляемый лицензированным специалистом, который помогает вам и ипотечному кредитору определить справедливую рыночную стоимость приобретаемой вами собственности.

Отчет об оценке

обычно составляет около 300 долларов для односемейного дома и немного больше для небольшой многоквартирной собственности, в зависимости от рынка, на который вы инвестируете. Кредитор закажет оценку с привлечением независимого стороннего специалиста, у которого есть нет интереса к тому, состоится ли транзакция.

Как покупатель, вы оплачиваете оценку в рамках своих заключительных расходов и несете ответственность по счету, даже если сделка сорвется из-за низкой оценки.

Как работает оценка

Оценщик посетит собственность и осмотрит ее изнутри и снаружи, сделав замеры, фотографии и заметки. После проверки на месте оценщик выберет сопоставимые объекты и напишет профессиональный отчет с указанием оценочной стоимости недвижимости.

Некоторые из ключевых факторов, которые ищет оценщик, включают:

  • Возраст постройки
  • Детали конструкции, такие как дерево или кирпич
  • Дата капитального ремонта или реконструкции
  • Квадратный метр
  • Количество спален и санузлов
  • Удобства, такие как пристроенный гараж, терраса на заднем дворе или бассейн
  • Отсроченное обслуживание, снижающее текущую стоимость недвижимости
  • Размер партии и конфигурация
  • Факторы местоположения могут повлиять на стоимость, например, нахождение рядом с зеленой зоной vs.выезжая на оживленную дорогу
  • Характеристики района, такие как 2 звезды против 5 звезд и рейтинг школьного округа
  • Тенденции на местном рынке жилья
  • Сравнительные продажи аналогичной недвижимости за последние несколько месяцев

Причины низкой оценки

Низкая оценка может быть вызвана множеством причин. В большинстве случаев вы можете контролировать, может ли оценка быть низкой, имея готовые резервные данные и решая, как и когда покупать:

1.Рыночный цикл

Исследователи из Гарварда обнаружили, что еще в начале 1800-х годов рыночный цикл недвижимости следует устойчивому 18-летнему ритму и состоит из четырех отдельных фаз:

  1. Продавцов в период рецессии много, а покупателей жилья мало
  2. Восстановление по мере роста спроса на доходную недвижимость
  3. Расширение со сбалансированным сочетанием спроса и предложения
  4. Hyper Supply: больше покупателей, чем продавцов, предлагающих цены на недвижимость все выше и выше

Исторически сложилось так, что каждая фаза цикла недвижимости длится в среднем около четырех или пяти лет.Знание, в какой фазе цикла недвижимости вы находитесь сейчас или собираетесь вступить, является хорошим руководством для того, как инвестировать и какой оценки следует ожидать.

Например, предположим, что вы находитесь в тот момент, когда рынок недвижимости колеблется от восстановления к расширению. Как инвестор, вы видите, что запрашиваемые цены на недвижимость растут почти ежедневно. Но единственные недавние компенсации, которые может найти оценщик, относятся к фазе восстановления, когда спрос был низким.

Основываясь на цикле недвижимости, вы знаете, что если вы будете ждать, чтобы купить жилье, цены на жилье продолжат расти, но к тому времени, когда оценщик найдет подходящую компанию, ваша сделка уже давно закончилась.

Одна из тактик, которую вы можете использовать, — это попросить продавца или его агента по недвижимости показать оценщику все предложения, сделанные в отношении собственности. Это помогает доказать, что цена вашего предложения является истинной справедливой рыночной стоимостью, и поможет оценщику обосновать покупную цену, которую вы готовы заплатить.

2. Популярная недвижимость

Покупатели, которые позволяют себе участвовать в торгах, часто обнаруживают, что предлагают цену, которая не имеет смысла, по крайней мере, с точки зрения оценщика.Это связано с тем, что оценщики используют исторические данные о продажах, чтобы получить компенсацию, и иногда эти данные не соответствуют цене, которую вы согласились заплатить.

Завышение ставок может происходить на горячем рынке продавцов недвижимости, где спрос превышает предложение, или на рынке покупателя, когда несколько инвесторов делают предложения по одной и той же сделке «раз в жизни».

Когда это произойдет, вам нужно будет внести дополнительные деньги в заключительный стол, чтобы компенсировать низкую оценку. Просто убедитесь, что недвижимость по-прежнему имеет положительный денежный поток с консервативным соотношением LTV (ссуды к стоимости).

3. Упущены важные детали собственности

Низкая оценка может также произойти, если оценщик не знает о важных обновлениях и улучшениях собственности, которые недавно сделал продавец. Оценщики не являются инспекторами недвижимости, поэтому они не собираются забираться на чердак или проверять тип электропроводки или водопровода.

Такие особенности, как новая система отопления, вентиляции и кондиционирования, обновленные электрические и водопроводные системы, новая бытовая техника или ремонт кухни и ванной комнаты, которые влияют на стоимость недвижимости, могут быть легко упущены оценщиком, который не знает, что работа была сделана.

4. Комплексы сложно найти

Лучшие сопоставимые объекты — это объекты, очень похожие на те, что продаются, и которые были проданы за последние несколько месяцев. Время от времени бывает трудно найти хорошую компанию, и оценщик выбирает консервативную оценку.

Проблемы с comps могут возникать по нескольким причинам.

Во-первых, если ваша транзакция происходит вне обычного сезона продаж — например, при попытке заключить сделку в Фарго, Северная Дакота, в разгар зимы — недавние аналогичные товары могут быть недоступны.

Еще одна причина низкой оценки из-за плохой оценки заключается в том, что недвижимость, которую вы покупаете, не соответствует среднему профилю других домов в округе. Например, если в большинстве домов в этом районе есть 3 спальни / 2 ванные комнаты, и вы пытаетесь купить дом с 5 спальнями, велика вероятность того, что оценка будет заниженной, потому что цена продажи более крупного дома будет ниже. больше, чем сопоставимые продажи домов меньшего размера.

Чем дальше за пределами квартала оценщик должен искать подходящие компании, тем более консервативным может быть оценщик.

5. Кредиты наличными для продавца

Вы не поверите, но бывают случаи, когда слишком удачная сделка может иметь неприятные последствия для вас. Низкая оценка может иметь место, когда покупатель и продавец соглашаются на более высокую цену покупки по контракту в обмен на возврат денежных средств при закрытии сделки.

Например, в доме может быть отложенный ремонт, который необходимо сделать, или, возможно, срок аренды близится к истечению, и покупатель обеспокоен отрицательным денежным потоком до тех пор, пока дом не будет сдан повторно.

Хотя возврат денег за более высокую покупную цену может иметь смысл, это также означает, что недвижимость должна оцениваться выше, чем справедливая рыночная стоимость:

  • Справедливая рыночная стоимость = 100 000 долларов США
  • Кредит через более высокую контрактную цену покупки (для ремонта или освобождения арендатора) = 3000 долларов США
  • Согласованная цена покупки (в обмен на возврат денег) = 102 500 долларов США
  • Разница между оценкой справедливой рыночной стоимости и контрактной ценой = 2500 долларов США

Без возврата наличных чистая цена покупки составляет 99 500 долларов (цена контракта 102 500 долларов — возврат наличных 3000 долларов), что на несколько сотен долларов ниже справедливой рыночной стоимости недвижимости.Но, согласившись добавить кредиты к покупной цене, покупатель и продавец создали ситуацию, когда оценка окажется заниженной.

Способы борьбы с заниженной оценкой

Когда вы покупаете недвижимость, лучшее, что может случиться при низкой оценке, — это снизить цену продавцом. Однако продавцы и их агенты по недвижимости обычно хорошо понимают, сколько на самом деле стоит недвижимость.

Итак, если оценка оказалась заниженной, вам потребуется подготовить запасной план:

  1. Доведите деньги до закрытия, чтобы компенсировать разницу наличными.Если вы сделаете это, убедитесь, что вложение по-прежнему имеет финансовый смысл. Повторно проанализируйте ключевые показатели, такие как максимальная ставка, денежная наличность и годовая доходность, чтобы убедиться, что вы по-прежнему получаете приемлемый доход.
  2. Попросите продавца внести вторую закладную, чтобы компенсировать разницу между низкой оценкой и покупной ценой. Чтобы избежать необходимости производить два платежа по ипотеке, которые уменьшают ваш денежный поток, попросите продавца согласиться на воздушный платеж после того, как доля в собственности увеличится до такой степени, что вы сможете провести рефинансирование с выплатой наличных или отложить достаточно денег из чистых денежных средств. поток.
  3. Облегчите работу оценщика, пригласив члена вашей команды на встречу с оценщиком на месте. Затем предоставьте список обновлений собственности, квитанций об оплате и любых других предложений, полученных продавцом, чтобы доказать, что вы предлагаете заплатить справедливую рыночную стоимость.
  4. Попросите кредитора заказать вторую оценку. Кредитор не всегда может согласиться с этим запросом, но если он все же попросит продавца разделить стоимость второй оценки или заказать независимую оценку и позволить кредитору сравнить эти две оценки.
  5. Компромисс по цене или отмена сделки. Когда вы покупаете недвижимость с низкой оценкой, у вас есть две карты, которыми вы можете разыграть.

Скорее всего, продавец хочет продать столько, сколько вы хотите купить. Просить продавца встретиться с вами посередине — это справедливо, особенно сейчас, когда продавец знает, сколько на самом деле стоит эта недвижимость.

Если это не сработает, воспользуйтесь условием оценки, указанным в договоре купли-продажи, получите полный возврат задатка и уйдите, чтобы найти другую недвижимость.

Сколько стоит оценка дома и что покрывают эти сборы?

Использование профессионального оценщика для оценки вашей собственности и определения ее стоимости стоит денег. В то время как покупатель, как правило, покрывает плату за оценку при продаже недвижимости, в некоторых сценариях домовладелец или продавец дома предпочтут заказать оценку собственного дома, иногда в качестве помощи в ценообразовании уникальной собственности или для выработки идей по модернизации, которая добавить значение.В этом случае вы должны быть готовы оплатить связанные с этим расходы.

«Практически в любой точке страны минимальная сумма, необходимая для достоверной оценки дома, вероятно, будет где-то между 450-550 долларов США», — говорит Майк Форд, сертифицированный оценщик недвижимости из Южной Калифорнии с 1986 года.

Сумма комиссии за аттестацию:

  • Опыт оценщика, имеющего лицензию, обучение и страховку по профессии
  • Визуальный осмотр дома оценщиком
  • Проведенный оценщиком анализ недавних сопоставимых продаж (или применение других методов оценки, таких как затратный подход или метод дохода)
  • Отчет об оценке, резюмирующий, как оценщик пришел к истинному, беспристрастному мнению о стоимости
  • Подробная информация, такая как размер, местоположение и уникальные характеристики вашего объекта.

Однако ваша оценка может стоить больше или меньше в зависимости от того, где вы живете, типа ссуды и наличия оценщика в вашем районе.Здесь мы кратко рассмотрим, что влечет за собой оценка дома и как на ее стоимость может повлиять ряд факторов.

Источник: (Криста Гровер / Пекселс)

Какова цель оценки дома?

Согласно Национальной ассоциации риэлторов (NAR), цель оценки дома — предложить «независимый и беспристрастный анализ недвижимости». При сделке с недвижимостью кредитор покупателя потребует, чтобы оценка проводилась после того, как вы приняли предложение, и обычно в течение недели после завершения осмотра дома.

В ходе процесса объективный лицензированный оценщик рассмотрит ряд факторов, включая местоположение, состояние, площадь в квадратных футах, участок, возраст, классификацию зонирования, места для хранения автомобилей, наличие коммунальных служб и любые улучшения, которые были внесены. сделано — для оценки рыночной стоимости дома. Они также обычно оценивают сопоставимые продажи в этом районе.

Оценка является важным компонентом любой сделки с недвижимостью и предназначена в первую очередь для защиты покупателя и кредитора.Оценочная рыночная стоимость должна быть на уровне предложения или выше — если она упадет ниже, сделка может оказаться под угрозой. Фактически, согласно опросу NAR, проведенному в январе 2020 года, «вопросы оценки жилья» являются причиной 18% просроченных контрактов на недвижимость.

Что влияет на стоимость оценки дома?

Так же, как нет двух одинаковых домов, все оценки будут отличаться — и затраты тоже будут разными. Ваш агент по недвижимости может помочь вам определить, сколько будет стоить оценка вашего дома.Вот несколько отчетов, оценок и диапазонов затрат с мест:

  • Согласно Bankrate, «типичная оценка дома на одну семью» будет стоить от 300 до 450 долларов, в то время как дом большего размера или расположенный в большом городе может стоить от 500 до 800 долларов.
  • Рэйчел Мэсси, сертифицированный оценщик жилого фонда в компании Massey and Associates Valuation Services в Анн-Арборе, штат Мичиган, говорит, что ее клиенты обычно тратят от 400 до 1000 долларов.
  • Мейсон Сперджен, владелец компании Spurgeon Appraisers, обслуживающей Миссури, Иллинойс и Айову, говорит, что типичная оценка дома стоит от 400 до 500 долларов, но может достигать 1500 долларов.
  • Аарон Брюнет, самый продаваемый агент по недвижимости в О-Клэр, штат Висконсин, обычно видит стоимость оценки дома от 350 до 450 долларов для обычных срочных ссуд, хотя стоимость может быть выше для ссуд VA и FHA.

Есть много факторов, которые могут повлиять на стоимость оценки дома:

Тип недвижимости:

Тип дома, который вы продаете, повлияет на стоимость оценки. «Например, недвижимость на берегу озера почти всегда сложна, и покупатель должен ожидать, что заплатит больше за этот тип оценки, чем за дом в отдельном районе», — объясняет Мэсси.Коммерческая недвижимость также более сложна и, следовательно, более дорога в оценке, чем жилые дома.

Городские и сельские районы:

«Если недвижимость находится в городе с хорошим источником достоверных данных через местную MLS, оценка, вероятно, будет в нижней части диапазона цен», — говорит Сперджен. «С другой стороны, если собственность представляет собой большой, богато украшенный дом в очень сельской местности на нескольких акрах земли, это, вероятно, будет ближе к верхней границе диапазона оплаты.Эти ценовые различия зависят от времени, необходимого для завершения оценки ».

Отсутствие квалифицированных оценщиков:

Вероятно, будет больше оценщиков в густонаселенных районах, чем в сельской местности. Как объясняет Сперджен, это связано со сложностью и трудностью проведения оценки в сельской местности с ограниченными данными о продажах. Когда о трудоустройстве требует больше оценщиков, цена, вероятно, будет ниже, чем в регионах, где их меньше.

Брюнет отмечает, что в настоящее время спрос на оценщиков высок по сравнению с их доступностью.Это означает, что выполнение непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, в сроки, предусмотренные для предложения о покупке, может быть сложной задачей, поскольку оценщики подкрепляются новыми покупками и рефинансированием.

Большой кредит:

Этот тип ссуды обычно предоставляется для более крупных роскошных домов, расположенных в районах с повышенным спросом. Поскольку лимиты ипотечного кредита выше, чем у обычных кредитов, затраты на оценку могут также увеличиться.

Источник: (Андреа Пиаквадио / Pexels)

Зачем продавцу платить за оценку собственного дома?

В подавляющем большинстве случаев продажи жилья заемщик платит за оценку с целью обеспечения того, чтобы рыночная стоимость была по крайней мере эквивалентна сумме предложения.Кредитор может покрыть расходы авансом, но затем обычно перекладывает расходы на заемщика при закрытии сделки.

Но в некоторых сценариях продавец может решить заказать собственную оценку перед включением в список или инспекцией:

Чтобы помочь с ценообразованием и инвестиционными решениями:

Massey считает, что многие продавцы используют оценку как еще один ориентир, который помогает им принимать обоснованные решения о ценообразовании.

«Я всегда рекомендую продавцам проконсультироваться со своим риэлтором для получения мнения о цене, но также может быть полезно получить оценку, если есть какие-либо надвигающиеся вопросы», — говорит она.

«Продавцу выгодны как оценка, так и мнение агента о продажной цене, и, если возможно, следует получить и то, и другое».

Агент будет основывать свое мнение на текущей конкуренции, что имеет смысл, поскольку недвижимость должна конкурировать с другими доступными объектами недвижимости, чтобы получить лучшую цену. Оценщик дополняет это данными о закрытых продажах, включая историческую рыночную активность и тенденции.

Для получения идей по ремонту и усовершенствованию:

Оценка может предоставить ценную информацию и идеи, которые могут помочь продавцу определить возможности модернизации, которые могут увеличить стоимость дома и, в конечном итоге, продажную цену.

Продать члену семьи:

Оценка поможет защитить интересы как покупателя, так и продавца и обеспечить справедливое отношение ко всем. Сперджен отмечает, что это также устраняет любые разногласия с другими членами семьи, которые не участвовали в сделке.

Для оказания помощи с наследством имущества:

Если вы унаследовали дом, Сперджен рекомендует пройти его оценку. «Это позволит вам увеличить налоговую базу, поэтому при продаже дома вам не придется платить налоги с прироста капитала, полученного после того, как умерший человек приобрел недвижимость», — объясняет он.«Это может сэкономить вам тысячи».

Источник: (Дэвид МакИчан / Pexels)

Чем занимается оценщик?

Продавцу может показаться, что оценщик в основном ходит по дому, делает кучу записей и снимает мерки. Но, как указывает Сперджен, вы видите только около 10% процесса оценки — часть, которая происходит во время проверки. Но есть много закулисной работы, которая происходит после того, как оценщик покидает собственность.

«Остальные 90% оценки проводятся за пределами объекта и состоят из поездок, проведения исследования в здании суда как для рассматриваемой собственности, так и для сопоставимой собственности, создания физического отчета и анализа данных о продажах», — поясняет он.

Данные являются краеугольным камнем тщательной оценки качества — большая часть гонорара, выплачиваемого оценщику, идет на исследование рынка и сбор / анализ данных.

И вы получаете то, за что платите, когда дело доходит до заказа оценки. Сперджен обнаружил, что оценки с более низкими затратами, как правило, имеют более старые сопоставимые показатели продаж, которые не были должным образом проверены или подтверждены. «Во многих случаях размер гонорара напрямую зависит от качества оценки», — отмечает он.

Massey рекомендует обратиться за рекомендациями к вашему агенту или другим продавцам, чтобы найти оценщика, который знаком с недвижимостью, подобной вашей, и может ответить на любые ваши вопросы.

«Нанимайте не только на основе самого дешевого и быстрого, по той простой причине, что оценщик, который не знает, как ценить собственное время и знания, может оказаться не лучшим для того, чтобы оценить стоимость недвижимости», — она говорит.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *