Законодательство

Вопрос о том, кто должен оплачивать расходы, связанные с заключением сделки купли-продажи недвижимости не рассматривается в ГК РФ. Иными словами, на законодательном уровне это не рассматривается.

На практике происходит так: если к нотариусу пришли клиенты, то он всегда уточняет, кто именно будет оплачивать все услуги. И тут покупатель и продавец самостоятельно должны прийти к взаимному согласию. Иначе, нотариус просто не сможет удостоверить сделку.

Подробнее о том, обязательно ли нотариально заверять сделку, вы узнаете тут.

Кто платит чаще всего за оформление договора купли-продажи?

1. Кто оплачивает услуги нотариального работника при заключении сделки по покупкепродаже жилья? У риэлторов и агентств недвижимости есть свое четкое мнение по данному вопросу: платит покупатель. Так сложилась практика. В общем, есть в этом логика:
   • Именно покупатель заинтересован в приобретении объекта недвижимости, продавец, конечно же, тоже имеет желание расстаться с жильем, но ему найти другого человека с деньгами проще, чем покупателю такую же квартиру, в которой его все устраивает.
   • К покупателю в будущем перейдет бремя несения расходов, связанных с обладанием квартирой, неплохо бы сразу показать, что он к этому готов.

   Подобная практика имеет место и в нотариальных конторах. Как правило, все расходы возлагаются на плечи покупателя, как лица наиболее заинтересованного в том, чтобы сделка была заключена.

   Между тем, ситуация на рынке недвижимости с конца 2015 – начала 2016 годов стала такой, что продать квартиру сейчас не так-то просто. Многие продавцы готовы сами заплатить за услуги нотариуса, чтобы только сделка состоялась.

2. Есть еще один хороший вариант: разделение расходов пополам. Его тоже часто предлагают нотариусы, желая помочь сторонам достичь согласия.

   Представляется, что оплата «50 на 50» – это справедливо. Можно привести следующий аргумент: каждая из сторон ставит подпись в документе, то есть, удостоверяется бумага, содержащая договоренности двух людей – продавца и покупателя, следовательно, нотариус тратит время на удовлетворение интересов двух человек. Так пусть каждый внесет за это часть денег в пользу указанного должностного лица.

Подробнее о ценах на заверении договора у нотариуса читайте в этой статье.

Когда расходы должен нести продавец?

Подчеркнем: никто не может заставить продавца, как и покупателя, оплачивать работу нотариуса. Но бывают в жизни случаи, когда собственник жилья идет на уступки. Например:

• Квартира находится в не очень хорошем состоянии или имеет не очень удобное расположение. Покупателя на неё найти сложно. Но тут объявляется человек, который желает приобрести недвижимость. Можно согласиться на его условия и взять на себя все нотариальные расходы.
• У покупателя нет свободных средств: имущество приобретается за счет материнского капитала или же в ипотеку. Тоже можно пойти на уступки.

Иногда, делается и такой «ход конем»: стоимость услуг нотариуса включается в продажную цену квартиры. При этом продавец придерживается такой позиции: «Цену сбрасывать не буду, но услуги по оформлению договора оплачу». Естественно, что покупатель будет рад, что какие-то деньги хотят внести за него.

Очень часто продавцу приходится нести расходы, не связанные непосредственно с удостоверением договора.

Какие именно?

1. Если продается не вся квартира, а только её доля, то остальные собственники имеют преимущественное право покупки. Даже если никто из них не может или не хочет приобретать отчуждаемую часть недвижимости, этим людям нужно разослать письма с предложением купить «товар».

   Чтобы все было в рамках закона, письмо, о котором идет речь, необходимо оформить у нотариуса. Вернее, написать его можно и самостоятельно, привлечь к этому делу юриста, но именно нотариус свидетельствует подлинность подписи на документе. Прямая обязанность продавца – оплатить услугу.

2. Сейчас нотариусы оказывают комплекс услуг, которые можно назвать «сопровождением сделки». В частности, сотрудники нотариальной конторы могут собрать необходимые документы для будущего договора. Часть из них запрашивается бесплатно, в рамках междведомственного взаимодействия. Часть – за деньги. Подготовить нужные бумаги должен именно продавец, соответственно, он обязан оплатить данные услуги.
3. Среди прочих, нужно представить нотариусу и правоустанавливающие документы на квартиру. Бывает так, что договор, по которому недвижимость в прошлом перешла к её собственнику, теряется. Если он был изготовлен у нотариуса, то можно заказать дубликат. Услуга тоже платная, вносит деньги за её оказание – продавец.
4. Если сам продавец не может принять участие в процессе оформления сделки, то нужна доверенность. Такой документ, выдаваемый с полномочиями продажи, изготавливается только в нотариальной форме. Опять же, расходы несет продавец квартиры.
5. Если отчуждается жилье, приобретенное в браке, то на это действие нужно получить нотариальное согласие супруга или супруги. Снова, оплачивает изготовление документа продавец.

Больше нюансов об оформлении договора купли-продажи у нотариуса, о тарифах, сроках и необходимых документах, вы сможете найти в этом материале.

Таким образом, можно говорить о том, что, в большинстве случаев, основные расходы, связанные с заключением сделки, несет покупатель. Но кое-что приходится уплачивать и продавцу. Иногда собственник квартиры оплачивает все расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Нотариусы помогут оформить покупку квартиры в другом регионе — Российская газета

Глава государства подписал закон, который вводит революционные новации в работе нотариуса. Одно из резонансных положений: вводятся дистанционные сделки, которые смогут оформлять по электронным каналам связи двое и более нотариусов.

Покупателю, допустим, из Хабаровска и продавцу из Москвы будет необязательно лично встречаться друг с другом. Но прийти к нотариусу, конечно, придется. Особенно удобен новый формат может оказаться тем, кто давно уехал из родного города, а квартира в собственности осталась. Или жилье в другом регионе досталось в наследство.

До сих пор, чтобы решить юридические вопросы с недвижимостью на другом конце страны, приходилось непосредственно ехать на место. Или оформлять доверенность на кого-то из местных. Но теперь все станет проще.

«Вводится новая возможность совершения нотариальных действий несколькими нотариусами. Это актуально для тех случаев, когда законодательство предъявляет требования о том, что договор должен быть совершен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами, а стороны находятся в разных городах», — рассказывал в свое время заместитель министра юстиции России Денис Новак.

Теперь, если надо продать старый дом в другом регионе, не придется туда ездить. Сделку можно оформить дистанционно с помощью двух нотариусов

То есть процедура подготовки к сделке останется прежней: каждый из нотариусов проведет экспертизу предъявленных документов, проверит реальную волю человека, понимает ли он, на что идет, и хочет ли этого. Нотариус разъяснит правовые последствия сделки и т.д.

А вот само удостоверение договора будет проходить в режиме онлайн, через специально разработанный для этого защищенный канал связи нотариусов.

Сразу после оформления сделки нотариус, работающий с приобретателем недвижимости, направит электронные документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Подтверждение регистрации заявитель получит уже спустя один рабочий день. Причем регистрация бесплатна для гражданина. Как и прежде, сведения о сделке будут храниться в Единой информационной системе нотариата, что исключает возможность их подделки.

Важно, что участвовавшие в удостоверении сделки нотариусы несут солидарную полную имущественную ответственность за результат своих действий. Если будет установлена вина конкретного нотариуса, ответственность возлагается на него. Но сторонам сделки в любом случае гарантируется стопроцентное возмещение ущерба, если таковой возник в результате нотариальной ошибки.

«Есть все основания полагать, что совершение дистанционных нотариальных действий создаст защищенную и безбарьерную цифровую среду для надежных электронных сделок, — отметил президент ФНП Константин Корсик. — Подчеркну, что эти и другие проекты, основанные на применении IT-технологий в правовой сфере, разрабатываются и внедряются в рамках специальной правительственной программы «Цифровая экономика». Нотариат в условиях цифровой трансформации является тем институтом, который не только гарантирует гражданам защиту их прав, но и обеспечивает новую, качественно более высокую степень удобства и быстроты совершения юридически значимых действий».

Оформление сделок с недвижимостью через нотариуса в Москве

Постоянное внесение поправок в законодательство по операциям с недвижимостью делает для многих непонятной роль нотариуса при оформлении сделок. Изменение в Законе «О нотариате» №360-ФЗ от 03.07.2016г. и вступление в силу Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» № 172-ФЗ от 02.06.2016г. гласят, что сделки, связанные с продажей долевой собственности и не достигшими совершеннолетия собственниками в обязательном порядке должны заключаться через профильного специалиста. Заверение бумаг нотариусом в этом случае становится гарантией от мошеннических действий.
Процедура обращения в нотариат стала обязательной, что исключило любые лазейки для аферистов, использующих куплю продажу недвижимости в нечестных схемах. Таким образом, государство предусмотрительно аннулировало возможность обмана для ситуаций, в которых покупатель дома или квартиры вскоре после совершения сделки узнавал, что не стал официальным собственником недвижимости из-за ранее оспоренных сделок в суде. В этом случае он оставался в полном проигрыше, ведь затраченные на покупку средства ему никто не возвращал. Мошенники просто исчезали. Теперь подобный трюк стал невозможным из-за обязательного оформления сделки в нотариальной конторе.

Зачем нужен нотариус при оформлении договора купли продажи недвижимости?

Оформлять недвижимость через нотариуса нужно не всегда. Во многих ситуациях можно обойтись без привлечения этого специалиста. Однако надо понимать, когда это можно сделать безболезненно для обеих сторон сделки. Важными деталями здесь становятся:

• Тип договора, который заключается между сторонами.
• Специфика рынка недвижимости (первичное или вторичное жилье).

Покупка квартиры в новостройке не предполагает нотариального заверения договора, так как его составление полностью ложится на юристов застройщика. Единственное, что может потребоваться, это нотариальное заверение копий договора долевого участия. Зато на вторичном рынке жилья подобная практика распространена.

Нотариальное оформление бумаг на рынке вторичного жилья

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо в следующих случаях:

• Продажа жилой недвижимости через договор пожизненного содержания с иждивением.
• Продажа доли недвижимости (в том числе по договору дарения), когда не предполагается одновременная продажа всех долей от разных собственников в рамках одной сделки.
• Продажа недвижимости, которая принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия или признанному ограниченно дееспособным собственником.

Непривлечение нотариуса к регистрации договоров в этих ситуациях делает сделки ничтожными.

Нотариус глазами продавца

Регистрация сделки через нотариуса продавцу не слишком нужна, если речь не идет о перечисленных выше случаях. Объясняется это тем, что продавец получает деньги за приобретенную у него недвижимость. Главное в этой ситуации – определить, каким способом эти деньги будут ему переданы. Сами формулировки в договоре продавца не слишком волнуют.
Обычно возникающие после заключения сделки проблемы затрагивают интересы покупателя. Даже признание договора недействительным из-за обнаруженных в нем ошибок оставляет право собственности продавца на квартиру за ним.
Практика показала, что недействительность сделок с недвижимым имуществом признается судебными инстанциями чаще по инициативе самого продавца или лица, представляющего его интересы. Это означает, что у продавца попросту нет поводов для беспокойства.

Сотрудничество с нотариусом со стороны покупателя

Покупка недвижимости – дело другое, есть много моментов, которым стоит уделить особое внимание. Оплачивая квартиру или дом по договору, покупатель отдает деньги, а в ответ получает только право собственности на приобретаемый объект. Его нельзя пощупать или измерить в физических характеристиках.
Право собственности, полученное по продаже недвижимости одной из сторон, имеет множество условностей, нарушив которые можно оспорить сделку. Риски покупателя в этой ситуации несоизмеримо большие по сравнению с продавцом. В его интересах досконально проработать формулировки в договоре, чтобы впоследствии ни одна из них не смогла вызвать сомнения.
Многие покупатели сталкиваются с такой необходимостью впервые, они не имеют опыта в подобных делах. В этом случае оформление сделок лучше доверить профессиональному нотариусу, который изучит материалы дела и даст ценные рекомендации по условиям заключения договора. Опытный специалист снизит риски сделки, окажет помощь в сопутствующих вопросах.
Схема действия нотариуса при покупке недвижимости:

1. Изучает детали, готовит проект договора купли-продажи, при составлении которого учитываются нормы законодательства России, интересы покупателя жилого или нежилого имущества. Грамотный подход к составлению бумаг на 100% исключает риски признания сделки ничтожной.
2. Прорабатывает допусловия для внедрения в договор. Эти формулировки при условии правильного составления защищают покупателя от всевозможных обременений и ограничений.
3. При отсутствии возражений сторон может утверждаться финансовая ответственность продавца в случае появления третьих лиц, претендующих на имущество после его покупки. Нотариус имеет доступ к сведениям из ЕГРН, поэтому в любой момент может проверить отсутствие обременений на момент подписания договора между сторонами.

В задачи специалиста входит объяснение участникам сделки ее смысла и последствий. Он разъясняет намерения каждой стороны и выявляет соответствие ожиданий полученному результату.
Благодаря этому удается избежать признания сделки недействительной из-за возможного обмана или преднамеренного введения в заблуждение одной из сторон. Беседа с заключающими сделку лицами, адекватность суждений продавца и покупателя убеждают нотариуса во вменяемости сторон, а также добровольности поступков перед проставлением в бланках подписей.
При возникновении проблем в последующий период, связанных с оспариванием согласованных сторонами условий, нотариус выступает в суде третьим лицом, подтверждающим факты, соответствующие истине. Его слова играют важную роль в принятии судебного решения. Это существенно снижает риски покупателя.

Дополнительные преимущества привлечения нотариуса

При проведении альтернативных сделок купли-продажи жилого имущества, а также в схемах, привлекающих участие пожилых лиц, обращение к нотариусу обязательно. Это обезопасит от ситуаций, когда продавший квартиру старик заявит, что его вынудили это сделать обманным путем. В этом случае покупатель запросто может потерять деньги в размере стоимости недвижимости. Однако заверявший сделку нотариус защитит покупателя и уже оформленную сделку своими заявлениями в суде.
Если в момент ведения переговоров и подписания бумаг возникнут сомнения в дееспособности продавца, нотариус может остановить сделку и пригласить медицинского работника для его освидетельствования. Оформленная по всем правилам справка станет еще одним веским фактором защиты покупателя.
Полезен нотариус при проведении сделок по доверенности. Специалист проверяет, был ли выдан соответствующий документ. Аналогичным образом проверяется нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости. Это помогает обезопасить покупателя от признания сделки недействительной.
Обращение к нотариусу делает встречу сторон продуктивной, а саму сделку комфортной. Специалист выступает своеобразным арбитром, фиксирующим правильность условий соглашения. Он уточняет, сколько стоит недвижимость, каковы условия передачи ее в собственность другому лицу, следит за правильностью заполнения документов.
Нотариус подает бумаги на регистрацию и получает их обратно, значительно ускоряя сроки их готовности. Это приравнивает его услуги к модели «одного окна», когда специалист полностью избавляет своего клиента от необходимости посещать различные инстанции и тратить время на отстаивание в очередях.
Росреестр предусмотрел сокращение сроков на регистрацию прав собственности для нотариусов. При подаче документов в электронном виде на все операции уходит всего 1 день, в бумажном – 3 суток. Еще один плюс от обращения к нотариусу – это нотариальный депозит, исключающий совершение операций с наличными деньгами.
Покупатель перечисляет средства на депозитный счет нотариуса, а тот после оформления всех необходимых документов отправляет их на счет продавца. Такая услуга стоит дешевле, чем обслуживание в банке и поднимает безопасность сделки на новый уровень. Нотариус не может закрыть все риски для покупателя при покупке недвижимого имущества, но он существенно сокращает их количество. У договора, заверенного нотариусом, гораздо меньше шансов стать ничтожным и ничего не значащим.

Ответственности нотариуса при оформление сделки с недвижимостью

Ответственность специалиста застрахована, а в случае нехватки страховой суммы может задействоваться коллективная страховка региональной нотариальной палаты. Это самое главное отличие нотариуса от риэлтора или юриста. Если ущерб покупателю будет причинен по вине нотариуса, тот имеет право возместить его за счет последнего. Посмотреть практику подобных дел можно на сайте ФНП, где приведены примеры выплаты компенсаций.

Цены услуг нотариуса по недвижимости

Цены на услуги нотариуса в Москве по сделкам с жилым и нежилым имуществом четко фиксированы. Итоговая стоимость зависит от суммы совершаемой сделки, она отражает имущественную ответственность специалиста при выполнении его должностных обязанностей. Обычно тарифы размещаются на видном месте в нотариальном кабинете и на сайте.

Зачем нужен нотариус при сделках с недвижимостью?

Собираясь купить, продать или подарить квартиру, многие задаются вопросом о необходимости нотариального заверения этих сделок.

Некоторые считают, что не оформляя сделку у нотариуса, можно избежать лишних расходов при продаже квартиры. Действительно, стоимость услуг нотариуса при покупке квартиры составляет 1-2 тыс. грн. Но обойтись без него, все же, не получится.

В каких случаях нужно заверять сделки

Существует целый ряд ситуаций, когда сделки с недвижимостью без нотариального заверения будут считаться недействительными. Их можно будет оспорить в суде в любой момент. В этом случае, обе стороны будут обязаны возвратить полученное по сделке в полной мере, а если возврат невозможен – компенсировать в деньгах.

Согласно законодательству, обязательно удостоверять сделку купли-продажи квартиры, мены, дарения, пожизненного содержания объектов недвижимости. Кстати, по Закону Украины «О нотариате», разницы между оформлением договоров у частного и государственного нотариусов нет, они оба будут иметь одинаковую юридическую силу.

Сделка купли-продажи

Оформление купли-продажи квартиры или дома у нотариуса, существенно снижает риски покупателя.При заверении сделки, нотариус проверяет законность и правильность оформления документов для продажи квартиры. Кроме того, нотариус проверяет правомочность продавца совершить сделку, наличие всех необходимых документов у продавца и покупателя.

Но учтите, что как бы тщательно нотариус не проверял юридическую чистоту сделки, 100% гарантии, что она не может быть оспорена, нет.

Сделка об отчуждении доли имущества

Бывают ситуации, когда нужно заверить сделку отчуждения доли в общей собственности. В этом случае, нотариус должен проверить, что продавец известил всех долевых собственников (физических и юридических лиц) о том, что собирается продать свою долю. В извещении должны быть указаны цены и условия продажи квартиры.

В случае, когда доля имущества, выделенная с согласия совладельцев или по решению суда, дарится, меняется или на нее оформляется договор пожизненного содержания, это правило не применяется.

Удостоверение договора дарения квартиры в Украине

Согласно договору дарения, одно лицо (даритель) передает имущество безвозмездно другому лицу (одариваемому). Такой договор – реальный, считается действительным с момента передачи вещи. Договор дарения недвижимости обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Иначе он считается недействительным. Нотариус проверяет дееспособность сторон договора. Несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане могут быть сторонами договора дарения с согласия родителей или опекунов.

Государственная регистрация

После получения в собственность объекта недвижимости, обязательно нужно пройти государственную регистрацию имущества. Обязательной регистрации подлежат квартиры, жилые дома, нежилые дома, дачи, гаражи, строения, размещенные на отдельном земельном участке. Раньше право собственности регистрировали специальные службы – местные бюро технической инвентаризации. Регистрация производилась на основании документов, полученных у нотариуса.

С 1-го января 2013 года нотариусы наделены новыми полномочиями. Теперь, кроме регистрации права собственности в электронном реестре и удостоверения сделки, нотариус может регистрировать право собственности покупателя. Процедура, которая раньше занимала около 2 недель, теперь будет проходить за 1 день. Установлена также единая плата за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество – 119 грн.

Подведем итоги. Совершить сделку купли-продажи, мены или дарения квартиры без привлечения нотариуса невозможно. Существенно упростилась регистрация недвижимости, теперь эту процедуру можно осуществить у нотариуса сразу же после сделки.

Нотариус и его роль при покупке недвижимости

Нотариус

Любая сделка по недвижимости заканчивается у нотариуса. В его присутствии покупатель и продавец подписывают акт купли-продажи. Где-то акт купли-продажи недвижимости можно подписать и у адвоката, но у нас в Квебеке это всегда нотариус.

Нотариус имеет специальное образование, навыки, а самое главное – лицензию от государства. Через его нотариальный счёт (trust account) проходят огромные суммы денег. Покупатель никогда не рассчитывается с продавцом напрямую.

Igor Pryszlak, Notary во время подписания

Чек на сумму первоначального взноса от покупателя и чек на ссуду (mortgage) от банка передаются нотариусу, и он их кладёт на свой счёт. После того как будут поставлены подписи под Act of Sale/Act de vente, и нотариус внесёт все данные в провинциальный регистр по недвижимости, продавец сможет получить от него всю сумму. Система простая, но обеспечивающая безопасность сделки для всех сторон.

Если покупку недвижимости финансирует банк, то чек на сумму выданной ссуды банк не даёт вам в руки, а присылает нотариусу. Иногда во время подписания нотариус даёт покупателю на этот чек посмотреть и даже подержать его в руках. Сумма там, как правило, всегда весьма приличная.

Прежде чем подготовить к подписанию акт о покупке-продаже нотариус узнает, не имеет ли задолженности владелец данной недвижимости муниципалитету (таксы), сколько он должен банку (если у продавца есть на эту недвижимость ссуда), а также узнает, есть ли кто другой оспаривающий своё право на часть или целиком на всю недвижимость. Это может быть, например, строитель, которому владельцы дома не заплатили за ремонт, наследники или члены семьи по решению суда претендующие на свою долю. Если вы покупаете квартиру, то нотариус обязательно узнает, не должны ли вы чего кооперативу, в составе которого находится это кондо.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту совершаемой сделки.

Любая приобретаемая вами недвижимость переходит к вам свободной ото всех долгов и посягательств на неё со стороны третьих лиц. После нотариуса через три дня она ваша. В течение трёх дней после подписания нотариус вносит данные на новых владельцев в провинциальный регистр и публикует акт продажи. Публикует, т.е. делает ваш акт продажи доступным для всех. Любой желающий может с ним ознакомиться, например, через интернет. Это и значит «опубликовать». Если в течение трёх дней не всплывёт вдруг кто-то, кто ещё обоснованно претендует на покупаемую вами недвижимость, то она уже точно ваша. Таков порядок.

Самое активное время года, когда все нотариусы работают по 14 часов в день – конец июня. Как повелось, в Квебеке все переезжают 1 июля, значит нужно успеть подписать до конца июня. Все нервничают, звонят нотариусам, нотариусы не отвечают, а до подписания осталась всего неделя.

В это суматошное время не мешает проявить излишнюю предусмотрительность и за пару недель до подписания позвонить в банк, где вы брали ссуду, чтобы узнать, послал ли банк нотариусу свои инструкции. Деньги банк посылает или переводит нотариусу всегда после того, как нотариус получит инструкции. Инструкции важнее. Потом, получив подтверждение от банка, можно позвонить в офис нотариуса и постараться узнать, получил ли он инструкции банка и готовит ли вашу сделку. На самом деле ничего этого делать не нужно. Но если вы очень волнуетесь, то тогда, конечно, звоните.

Если на покупку недвижимости вы берёте в банке ссуду, то банковские инструкции для нотариуса это очень важная часть вашей сделки. В инструкциях будет указано, на каких условиях вам выдана ссуда, на какой срок, под какой процент и вполне возможно, с кем вместе она вам выдана. Иногда ссуду берут сразу несколько человек. Всё это нотариус тоже вносит в регистр, и отметка о вашем долге банку будет там находиться столь долго, сколько вы будете должны банку. Будете продавать – нотариус погасит ваш долг и вместе с погашенным долгом исчезнет и его регистрация в Registre foncier.

Прежде чем оформить вашу сделку нотариус обязательно изучит топографический  план участка и дома на нём. Вполне возможно, что и на покупку квартиры может понадобиться такой план. Топографический  план или Сertificate of Location/Certificat de localisation – исключительно важный документ при покупке недвижимости. Если вы покупаете дом с банковской ссудой, то без него вам  сделку не оформят. Но если покупаете без ссуды, то можно и без плана.

На плане точно нанесены границы вашего участка, видно как расположен дом и всё остальное, что на участке находится, например, бассейн или садовый домик. Все размеры на плане очень точные. Участок, или лот, который вы покупаете, имеет шестизначный номер, зарегистрированный в Квебекском земельном регистре (это всё тот же Registre foncier) . Покупая недвижимость, вы покупаете не дом. Вы покупаете землю и то, что на ней. Даже если цена дома во много раз превышает стоимость участка земли, вы покупаете землю (лот) и только потом то, что на ней.

Будущие канадские землевладельцы иногда спрашивают, нет ли в Монреале русскоязычных нотариусов. Есть. Iouli Bayer говорит на прекрасном русском языке безо всякого акцента. Юлий вырос в Монреале в русскоязычной семье иммигрантов. Примечательно, что к нему меня привёл покупатель квебекуа, который, я думаю, даже и не подозревал, что я буду общаться с Юлием по-русски. Хорошо по-русски говорит Gergana Hristova. С ней я познакомился совсем недавно через покупателей болгар. Найти телефоны и адреса нотариусов можно на сайте Trouver un notaire.

Igor Pryszlak  говорит по-украински и по-польски. Мне этот нотариус очень нравится, и я отношусь к нему с большим уважением. Вряд ли кто-то кроме него мог так разрулить сложнейшие ситуации, при которых я присутствовал. Быть нотариусом нужно уметь. Это не только рутинная работа с бумагами, но ещё и люди со своими эмоциями и проблемами. Особенно в момент подписания акта продажи и, например, внутренних разногласий между продавцами.

Нотариус знает законы и он сможет не только обеспечить юридическую чистоту сделки, но и правильно составить ваш акт о покупке недвижимости, если вы покупаете что-то не по умолчанию 50/50, а в более сложной ситуации, когда покупателей может быть несколько и нужно чётко сформулировать какую ответственность несёт каждый из них.

При покупке недвижимости нотариуса выбирает покупатель. Нотариусу он доверяет и поручает ему завершающий этап своей сделки. После того как акт купли-продажи подписан, нотариус поздравляет покупателей, и продавцов: «Поздравляю вас, вы продали. Поздравляю вас, вы купили».

Теперь дом ваш.

Как продавцы закрывают дома во время коронавируса

Примечание редактора: вся информация о коронавирусе HomeLight для покупателей, продавцов и агентов доступна в нашем центре COVID-19.

Концепция традиционного закрытия дома, когда все собираются за столом, чтобы подписать кучу документов, оказывается проблематичной в разгар COVID-19. В то время как покупатели, как правило, несут большую часть бумажной работы при закрытии дома, у продавцов также есть обязанности по закрытию и документация, которую нужно подписать, и многие задаются вопросом, как они могут безопасно выполнить заключительные этапы продажи своего дома в это время.

Если вы продаете свой дом или у вас уже есть покупатель по контракту, вот что вам следует знать о вариантах почтовой рассылки, инструментах электронной подписи, удаленном нотариальном заверении и решениях по социальному дистанцированию, которые позволяют безопасно закрывать дома в этом году и в дальнейшем.

Завершение процесса до вспышки коронавируса

До COVID-19 продавцы обычно приходили к заключительному столу с чековой книжкой на случай непредвиденных обстоятельств, парой документов, удостоверяющих личность, и своей любимой ручкой, чтобы подписать эти основные документы:

• Выписка по закрытию или расчету: Ваш окончательный детализированный чек по продаже дома, включая чистую прибыль, расходы и сборы.
• Аффидевит о праве собственности: Документы, подтверждающие, что вы владеете недвижимостью, и что нет никаких залогов или обременений, препятствующих вам продать собственность бесплатно. Этот документ иногда называют аффидевитом продавца, и он должен быть нотариально заверен.
• Документ на дом. Физический документ, который передает право собственности новому владельцу при продаже дома.
• Счет купли-продажи: Перечисляет все, что продавец оставляет на участке для покупателя, например, от кухонной техники до мебели для гостиной (если применимо).

Продавцу не всегда обязательно появляться рядом с покупателем. В случае, если агент по листингу может подготовиться к тому, чтобы продавцы подписали договор и передали документы заранее, некоторые продавцы могут вообще пропустить встречу. Эта гибкость оказывается ценной во время COVID-19, в то время как появляются новые методы закрытия, которые еще больше минимизируют контакт.

Найдите метод закрытия, который вам подходит

Самый продаваемый агент по недвижимости в Гринсборо, Северная Каролина Кристон Галлоп говорит, что агенты используют множество различных методов закрытия, которые позволяют дистанцироваться от общества и защищать безопасность клиентов, а также обеспечивают своевременное закрытие.Вот несколько вариантов, которые появляются по всей стране:

Почта в ваших документах

«Мы осуществляем рассылку почты для многих наших продавцов», — говорит Галлоп. Это работает так: агент отправляет клиенту большую часть заключительных документов по почте, затем клиент организует любые нотариальные заверения (с помощью онлайн-нотариуса или путешествующего нотариуса — подробнее об этом ниже), а затем клиент может в одночасье вернуть документы обратно. агента или оставьте их в безопасном Dropbox за пределами офиса агента.

Назначьте встречу для подписания 1: 1

Если продавцы приходят, чтобы сдать подписанные документы или лично оформить контракты, Gallop рекомендует им надеть перчатки и маски, принести свои ручки и заранее спланировать свой визит. Она объясняет, что большинство офисов недвижимости закрыто для публики. Продавцы не могут просто зайти. Им придется назначать встречи заранее, чтобы сократить количество посетителей в офисе одновременно.

Поговорите со своим агентом о вариантах электронной подписи

Если вы предпочитаете более цифровой подход, вам следует спросить своего агента, предоставляют ли они возможность электронной подписи.«Мы уже были довольно цифровым офисом и использовали онлайн-подписи до COVID-19», — говорит Рапид-Сити, агент из Южной Дакоты Шона Шитс. В некоторых случаях и в определенных местах почти каждый этап завершающих обязанностей продавца может быть выполнен в цифровом виде.

Узнайте, есть ли у вас удаленное онлайн-нотариальное заверение в вашем штате

Самая большая проблема, которая может потребовать, по крайней мере, части закрытия сделки лично, — это процесс нотариального заверения. Нотариальное заверение предотвращает мошенничество и официально удостоверяет подлинность документа.Продавцов могут попросить подписать аффидевит о праве собственности и другую документацию в присутствии свидетелей и нотариуса.

В случае традиционных закрытий с личным присутствием продавцы могут ожидать присутствия нотариуса, в зависимости от того, где происходит закрытие. Поверенный по недвижимости может предоставить нотариуса, или может присутствовать нотариус, подписывающий договор. Во времена COVID-19 это дает еще одну возможность обратиться к бесконтактным альтернативам.

В некоторых штатах действуют законы о постоянном удаленном онлайн-нотариальном заверении (RON), которые разрешают виртуальное нотариальное заверение, в то время как многие ввели в действие законы о чрезвычайном RON в ответ на COVID-19.Но правила RON могут быть очень конкретными и подробными, с разными требованиями к различным состояниям.

Например, в некоторых штатах продавцы могут разрешить встречу с нотариусом через веб-камеру, но при этом по-прежнему требовать наличия бумажных документов, которые позже отправляются по факсу или электронной почте. Другие правила RON доходят до того, что разрешают электронную подпись. Однако не каждый заказ RON разрешает онлайн-нотариальное заверение сделок с недвижимостью.

Национальная нотариальная ассоциация (NNA) отслеживает частые изменения в законодательстве RON в разных штатах — и вы можете увидеть, где находится ваш штат в настоящее время, просмотрев карту NNA.Продавцы также должны проконсультироваться со своими агентами, чтобы узнать, подходит ли RON для их рынка.

Хотя процесс RON будет зависеть от состояния и программного обеспечения от программного обеспечения, продавцы могут ожидать появления некоторых или всех следующих протоколов во время процесса удаленного нотариального заверения:

• Встретимся через веб-камеру.
  Вам нужно будет назначить встречу с онлайн-нотариусом и иметь доступ к веб-камере для встречи. Вместо физической подписи продавец и нотариус будут использовать аудиовизуальную связь в реальном времени для нотариального заверения документов.Запись собрания может храниться в течение длительного периода времени для нотариальных записей.
• Возможно, вам понадобится специальная платформа для удаленного нотариального заверения.
  Для некоторых процессов RON может потребоваться использование сквозной технологической системы (например, DocVerify, Notarize или NotaryCam). В этом случае вам нужно будет загрузить программное обеспечение или создать учетную запись для удаленного нотариального заверения.
• Вам будет предложено предоставить ключевую идентифицирующую информацию о себе.
  Нотариусу необходимо будет подтвердить, что вы являетесь тем, кем себя называете.Ожидайте, что вам ответят на ряд вопросов и предоставят подтверждение личности, будь то информация о вашей личной или кредитной истории или загрузка различных форм удостоверения личности.
• Вам нужно будет отправить документы на бумажном носителе или загрузить их в цифровом виде.
  Продавцы могут иметь возможность подписывать документы в электронном виде или их могут попросить физически подписать, а затем безопасно отсканировать, отправить по факсу или электронной почте.
Политика

RON в настоящее время меняется в ответ на COVID-19.Продавцы, которые имеют возможность использовать RON, должны проконсультироваться со своими агентами, прежде чем назначать встречу со своим нотариусом, чтобы подтвердить, что у них есть подходящие инструменты и технологии, чтобы заставить его работать.

Бесконтактные нотариальные решения, в которых RON не используется.

Если RON не разрешен в вашем штате, не расстраивайтесь. Хотя это будет означать, что вам потребуется лично встретиться с нотариусом, это не обязательно означает, что вы будете иметь с ним контакт. Нотариальные услуги адаптируются к потребностям своих клиентов, сохраняя при этом безопасность обеих сторон.

Найти путешествующего нотариуса для подписания обочины

В Гринсборо Галлоп видела, как ее клиенты выбирают разные маршруты, чтобы избежать контакта. Некоторые нанимают разъездного нотариуса, чтобы он приходил к ним домой, подписывал документы на улице в перчатках и на расстоянии шести футов, а затем отправлял заполненные документы своим агентам.

Записаться на прием к нотариусу 1: 1

«Некоторые из других продавцов, которые закрылись, решили пойти в офис адвоката на индивидуальную встречу в чистом помещении и позволить адвокату нотариально заверить это там до закрытия.В таком случае их будет меньше, — говорит Галлоп.

Связаться с нотариусом на месте

По словам Шитса, этот процесс зависит от продавца и его уровня комфорта. Недавний клиент продавал свою собственность, но пенсионное сообщество, в котором он живет, заблокировано — жители не имеют права выходить, а посетители не допускаются. Таблицы помогли клиенту связаться с нотариусом, который работал на месте в сообществе, и настроить официальное подписание. Хотя процесс потребовал некоторой работы, он не задержал закрытие.

Сделайте подъезд или встречу с проездом

Самый продаваемый агент по недвижимости в Сан-Антонио Рейган Уильямсон говорит, что титульные компании воспользовались теплым климатом, чтобы создать удаленные места закрытия за пределами дома, где каждый может находиться на безопасном расстоянии от своих автомобилей. Агенты используют вывески, чтобы направлять клиентов к месту встречи. Парковочные места — хорошие варианты для такого рода транспортных средств. Оформлением документов можно обмениваться через узкие щели в окнах автомобиля, вы можете расписаться из безопасного места в машине, и вы можете позвонить своему адвокату, если у вас есть какие-либо вопросы.

Ваш агент может присутствовать при закрытии практически

Меры социального дистанцирования означают, что при личной встрече в комнате будет меньше людей. После того, как Уильямсон закрылся, его не пригласили представлять своего клиента на месте. Вместо этого «ответственные за условное депонирование — это просто агенты FaceTiming или Zooming, которые присутствуют удаленно, чтобы ответить на любые вопросы продавца». Просто помните, что даже если ваш агент не может быть там лично, он находится на расстоянии одного звонка.

Создать план закрытия и поддерживать связь

В это время риэлторы стараются максимально упростить жизнь, чтобы клиенты были в безопасности. Но общение должно происходить в обоих направлениях, — объясняет Галлоп.

«Я думаю, что если есть что сказать продавцам в настоящее время, так это то, что общение является ключевым моментом», — говорит Галлоп. «Я думаю, что очень важно [для агентов] заранее спросить, каков уровень комфорта клиента, а затем разработать стратегию, которая будет работать для достижения этого уровня комфорта.”

Как продавцу, важно сообщить своему агенту по недвижимости, какой уровень взаимодействия вам подходит и каковы ваши предпочтения. Из приведенных выше решений легко понять, что нет универсального решения для всех. Как только ваш агент поймет вашу точку зрения, вы можете вместе работать в обратном направлении, чтобы создать индивидуальный для вас процесс закрытия.

Источник изображения заголовка: (S O C I A L. C U T / Unsplash)

Покупаете дом? 10 главных советов перед встречей с нотариусом

Покупка дома — одно из самых волнующих и стрессовых моментов в вашей жизни.Следующие важные советы от Жаклин Тейт, нотариуса, помогут вам подготовиться к встрече для подписания с нотариусом и минимизировать стресс во время этого процесса:

1. Как только все предметы будут удалены и у вас будет твердый контракт, как можно скорее обратитесь к своему нотариусу, чтобы узнать, может ли он помочь вам с оформлением документов на передачу права собственности. Определенное время месяца и года может быть чрезвычайно загруженным (как правило, в конце месяца, особенно в весенние и летние месяцы), и важно заручиться услугами предпочитаемого вами нотариуса до того, как его / ее календарь заполнится.
2. Попросите своего нотариуса дать вам оценку всех связанных с закрытием расходов, которые могут возникнуть, чтобы вы могли быть готовы передать их в доверительное управление в нотариальную контору до даты завершения. Убедитесь, что вы отложили остаток своего первоначального взноса сверх депозита, который вы дали своему риэлтору, плюс все эти закрывающие расходы. Вы должны будете принести своему нотариусу банковский чек на объединенный авансовый платеж и закрытие расходов до закрытия, поэтому, если эти средства находятся в инвестициях, убедитесь, что у вас есть к ним доступ.
3. Прежде чем собираться в переезд, отложите важные документы. В соответствии с законодательством провинции все покупатели обязаны указывать в передаточных документах, являются ли они гражданами Канады или постоянными жителями, а также указывать свой номер социального страхования. Ваш нотариус потребует от вас предоставить подтверждение этого в виде удостоверения личности государственного образца, например свидетельства о рождении, паспорта, карты социального страхования или карты постоянного жителя. Копий этих документов недостаточно, поэтому убедитесь, что вы легко сможете достать оригиналы, когда придет время для встречи.
4. Убедитесь, что все лица, которые будут зарегистрированы собственниками на право собственности на купленную недвижимость, указаны как Покупатели в Договоре купли-продажи и подали заявки в качестве Заемщиков по ипотеке. Покупатели по Контракту, владельцы титула и заемщики по ипотеке должны совпадать. В заявлении на получение ипотечной ссуды может быть невозможно изменить заемщиков, если вы не запросите изменение как минимум за 3-4 недели до даты завершения.
5. Если условия одобрения ипотеки требуют, чтобы вы консолидировали личный долг, такой как кредитные карты, студенческие ссуды, автокредиты или кредитные линии, убедитесь, что у вас есть последние отчеты и остатки средств, которые вы можете передать своему нотариусу, включая информацию о том, где эти платежи могут быть произведены.Часто условие вашей ипотеки заключается в том, что нотариус присматривает за выплатой этих необеспеченных долгов и предоставляет вашему кредитору подтверждение платежа, и для этого потребуются выписки.
6. Если покупная цена вашей собственности изменится после принятия первоначального предложения (например, Продавец предоставляет вам кредит или снижает цену вместо проблем, обнаруженных во время проверки собственности), убедитесь, что вы немедленно сообщите об этом своему банку / специалисту по ипотеке / ипотеке брокера изменения цены и предоставить ему копию Дополнительного соглашения.Сумма вашей ипотеки зависит от покупной цены, и любые кредиты или изменения (включая увеличение) потребуют изменения суммы ипотеки. Если это будет обнаружено слишком близко к дате завершения, может быть слишком поздно для внесения изменений, и это может задержать закрытие вашей покупки, что может привести к нарушению вами контракта.
7. Убедитесь, что вы тщательно изучили все льготы, которые вы, возможно, захотите применить в отношении налога на передачу собственности, такие как освобождение от налога для лиц, впервые покупающих жилье, или освобождение от налогов для новостройки.Существует множество ограничений на право на получение различных исключений, таких как гражданство / постоянное место жительства, размер и цена собственности, независимо от того, собираетесь ли вы занимать недвижимость в качестве основного места жительства и владели ли вы когда-либо основным местом жительства, в любой точке мира, когда-либо прежде. Если вы не уверены, соответствуете ли вы требованиям, рекомендуется позвонить своему нотариусу для подтверждения. Это неприятный сюрприз, когда вы узнали, что вам нужно заплатить налог на передачу собственности, которого вы не ожидали в последнюю минуту.
8. Как только ваш контракт станет твердым, немедленно приступайте к оформлению страховки вашего дома, если вы покупаете отдельно стоящий дом. Если вы получаете ипотеку, ваш кредитор потребует доказательства наличия у вас страхового полиса, действующего на дату завершения, с указанием вашего кредитора в качестве получателя убытков. Вашему нотариусу необходимо будет знать, с каким страховым агентом вы работаете, чтобы он / она мог связаться с ними для получения «связующего документа», который представляет собой документ, который резюмирует детали вашего полиса и требуется вашим кредитором.Чем раньше вы начнете этот процесс, тем лучше, поскольку вашему страховому агенту может понадобиться, чтобы вы собрали много информации о вашем новом доме.
9. Ожидайте, что встреча для подписания с вашим нотариусом состоится в течение трех или четырех рабочих дней непосредственно перед датой завершения вашей покупки (это дата, когда деньги переходят из рук в руки — часто за день или два до того, как вы получите ключи и вступите во владение) . В зависимости от обстоятельств эта встреча будет длиться около 30-60 минут, и, как правило, вы должны быть доступны в рабочее время (понедельник-пятница, 9: 00-17: 00).Некоторые нотариусы могут назначить более ранние или более поздние встречи с предварительным уведомлением. Если вы будете за пределами города по работе или в отпуске в течение нескольких недель, предшествующих дате закрытия, немедленно сообщите об этом своему нотариусу при первом контакте с его / ее офисом, чтобы можно было назначить встречи соответствующим образом. Со стороны вашего нотариуса требуется некоторое предварительное планирование, чтобы учесть нестандартные сроки, поэтому, чем раньше вы дадите ему знать, тем лучше. Все лица, которые будут зарегистрированы в качестве владельцев собственности на недвижимость, должны лично встретиться с нотариусом.Если один из покупателей живет за пределами города, необходимо будет договориться о встрече с местным нотариусом для подписания. Во избежание осложнений лучше всего подписывать документы в Канаде.
10. Согласно федеральному законодательству, ваш нотариус обязан лично проверять оригиналы выданных государством документов с фотографией, срок действия которых не истек, для подтверждения личности каждого покупателя. Убедитесь, что вы можете предъявить водительское удостоверение, паспорт, служебную карту, лицензию на огнестрельное оружие или другое удостоверение личности с фотографией государственного образца на встрече для подписания с нотариусом.Фотокопии, документы с истекшим сроком действия или продление водительских прав на бумажном носителе не являются приемлемыми формами идентификации для этих целей.

Покупка новой квартиры: роль нотариуса

18 апреля 2014

Какова роль нотариуса при покупке новой квартиры?

Нотариус — ключевой игрок при покупке недвижимости от начала до конца. Но какова их роль в покупке новой квартиры?

Для многих покупателей впервые роль нотариуса при покупке квартиры не совсем ясна.Вот несколько заметок, которые помогут разгадать эту загадку.

Нотариус выполняет три основные функции в сделке с недвижимостью. Именно они уполномочены законом составлять ипотечные документы и акты продажи. Также нотариус завершает сделку между покупателем и продавцом.

Как правило, покупатель выбирает своего нотариуса. Только в случае , покупающего новую квартиру или дом в новостройке , есть исключение; в этом случае продавец может выбрать нотариуса.Это положение выгодно обеим сторонам, так как нотариус выбирается на основании их знаний об этом конкретном проекте в сфере недвижимости. Это приводит к повышению эффективности из-за специфики, связанной, например, с общими помещениями, контрактами и декларацией собственности.

Нотариус сначала проверит документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, чтобы убедиться, что продавец законно владеет зданием и нет ограничений или ипотечных кредитов. Затем он или она подготовит договор купли-продажи, закладную и декларацию о праве собственности.Нотариус также рассчитывает расхождения между покупателем и продавцом, такие как налоги на недвижимость и сборы за кондоминиум.

Чтобы подготовить все необходимые документы, нотариус обычно связывается с покупателем за год заранее, чтобы получить его номер социального страхования и подтвердить его семейное положение. Затем они свяжутся с покупателем за один или два месяца до даты покупки, чтобы убедиться, что вся информация по-прежнему актуальна.

Все заканчивается встречей для завершения сделки.В случае проекта Prével это обычно происходит в тот день, когда вы вступаете во владение своей квартирой. В это время нотариус прочитает и объяснит покупателю каждый документ и ответит на любые вопросы. Эта встреча обычно длится около полутора часов. Клиент должен принести две части фотографии I.D.

Затраты, связанные с этим заключительным этапом, обычно составляют от 865 до 1565 долларов до вычета налогов и зависят от покупной цены и типа сделки. Например, если это покупка за наличные, ипотечного договора не будет, и комиссии будут ниже.

Есть также дополнительные расходы, такие как регистрация земли в городе Монреаль. Она варьируется от 100 до 375 долларов в зависимости от количества покупателей и типа сделки. Для завершения сделки покупатель также должен заплатить любую сумму, причитающуюся продавцу, которая представляет собой остаток покупной цены после ипотеки. Эта сумма будет выплачена нотариусу в виде банковского векселя на доверительный счет.

Как только все улажено, наступает момент, которого вы ждали: вы получаете свои ключи !!

Филипп

Важность нотариуса в сделке с недвижимостью

Поздравляем, вы нашли дом своей мечты! Тем не менее, до того, как вы приобретете недвижимость, еще предстоит пройти немало шагов.В Квебеке нотариус должен оформлять каждую сделку с жилой недвижимостью.

Обзор

Ипотека недвижимого имущества недействительна, если не будет нотариально засвидетельствована и оформлена в подлинном виде. Вы не только ознакомитесь с юридическими и финансовыми сложностями и требованиями, но и будете уверены в том, что транзакцию будет сложно оспорить.

Ваш нотариус гарантирует, что форма купли-продажи и ипотеки соответствует закону и действительно отражает намерения каждой из вовлеченных сторон.

Выбор нотариуса и обещание покупки

Вам лучше проконсультироваться с нотариусом, прежде чем подписывать обещание о покупке недвижимости, которую вы планируете. Таким образом, вы сможете воспользоваться советом профессионала в области права недвижимости, который, безусловно, сможет дать рекомендации относительно этого документа.

Обещание покупки эффективно связывает вас с продавцом; поэтому вы должны уважать это. Вы сможете изменить условия или отменить их только с согласия другой стороны, поэтому стоит заранее проконсультироваться у нотариуса.

Также важно различать покупку с помощью маклера по недвижимости и частную покупку. Для частных покупок может потребоваться консультация у нотариуса перед составлением обещания покупки. С другой стороны, если задействован маклер по недвижимости, цель консультации может быть другой.

Поиск по названию

После подписания обещания покупки нотариус проверяет документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (декларации о совместном владении, сервитуты и ипотечные документы от предыдущих владельцев, а также уплату налогов на недвижимость и страховое покрытие).Это избавит вас от необходимости оплачивать школьные или муниципальные налоги, оставшиеся неуплаченными предыдущими владельцами, и гарантирует, что к собственности не будут предъявлены претензии.

Нотариус также проверит свидетельство о местонахождении, чтобы убедиться, что дом построен на правильном участке земли и что на него не влияют какие-либо несоответствия с действующими правилами. Если все кажется законным, нотариус приступит к составлению договора купли-продажи.

Составление договора купли-продажи

После того, как необходимая проверка будет выполнена, нотариус подготовит документы, которые вы подпишете.Они укажут на ваши обязательства перед вашим ипотечным кредитором и расскажут о финансовых аспектах, а также о правах и обязанностях каждой стороны, участвующей в сделке.

Регистрация в ЗАГСе

Наконец, нотариус обязан забрать деньги у покупателя и их кредитора, чтобы гарантировать платежи по ипотеке и получить необходимые разрешения для освобождения гарантии, связанной с недвижимостью. Затем нотариус может зарегистрировать ваши нотариально заверенные документы в Земельной книге Квебека.

В дополнение к советам вашего брокера Multi-Prêts вы можете положиться на опыт нотариуса, чтобы спокойно наслаждаться своим новым домом.

Краткое содержание, нотариус: ваш ключевой посредник и союзник

При покупке нового дома ваш нотариус играет решающую роль в процессе оформления права собственности. После того, как покупатель и продавец достигнут взаимного соглашения, нотариус должен обеспечить все документы (сертификаты, документы, ссуды и т. Д.), Связанные с покупкой, для завершения сделки.Ваш нотариус проверяет действительность условий контракта и будет делать любые запросы или любые изменения, требуемые по закону для завершения сделки. В этом процессе нотариус становится ключевым контактным лицом для всех заинтересованных сторон, оставаясь при этом беспристрастным как по отношению к покупателю, так и по отношению к продавцу, следя за тем, чтобы обе стороны сознательно и добровольно заключили соглашение.

Но, что, возможно, более важно, нотариус несет ответственность за все денежные обмены во время вашей сделки с недвижимостью.Они работают в тесном сотрудничестве с ипотечным кредитором, чтобы распределить любые средства, необходимые для завершения транзакции. После завершения нотариус обычно распределяет любые денежные поступления от сделки между покупателем и продавцом в течение 48 часов.

Вот список задач, которые ваш нотариус выполнит для завершения транзакции:

• Подтвердить, что все условия договора купли-продажи соблюдают все участвующие стороны, в том числе сделанные кредитором;
• Подготовить к подписанию договор купли-продажи;
• Подтвердить правоустанавливающие документы и приобретенные права на рассматриваемую собственность;
• Зарегистрировать все декларации о сделках в государственной земельной книге;
• Выполнить распределение всех денежных операций.

• Все сделки с недвижимостью должны быть нотариально нотариально оформленными и оформляться в соответствии с подлинным актом. В противном случае они недействительны.
• Нотариус обеспечивает защиту намерений каждой стороны, участвующей в ипотечной сделке.
• Перед подписанием обещания о покупке лучше проконсультироваться у нотариуса.

Пошаговое руководство по покупке жилой недвижимости

Купить шоколадный батончик просто: вы просто отнесете его в кассу супермаркета и заплатите за него.Купить жилую недвижимость сложнее, но это не должно вызывать затруднений, если вы знаете, на что обращать внимание. Это руководство поможет.

Обратите внимание: это английская версия нашего журнала «Der Wohnungskauf — Schritt für Schritt erklärt» на terrafinanz.de

Зачем покупать жилую недвижимость?

Есть две основные причины для покупки жилой недвижимости: A) Вы хотите перестать платить арендную плату и жить в своих четырех стенах; или Б) Вы хотите вложить деньги, купив жилую недвижимость и сдав ее в аренду арендаторам.

В отличие от многих других стран, в Германии существуют строгие правила, регулирующие покупку недвижимости. Приобрести жилую недвижимость здесь можно только через нотариуса. Это означает, что по закону вы обязаны назначить встречу с нотариусом вместе с продавцом недвижимости для подписания договора купли-продажи. В некоторых других странах, например, в Испании, устного соглашения достаточно, чтобы заставить вас совершить продажу или покупку недвижимости. В Германии этого нет.Обязательство подписать нотариально заверенный договор купли-продажи призвано обеспечить как покупателю, так и продавцу максимально возможную юридическую безопасность.

Как проходит покупка жилой недвижимости?

Есть ряд вещей, которые необходимо сделать, прежде чем вы сможете назвать свой дом своим. Первый обычно посещает и осматривает рассматриваемый объект недвижимости, или, если он все еще находится в стадии строительства, вы можете просмотреть планы здания. Если вам нравится жилая недвижимость или ее планы, а цена и другие условия покупки вам подходят, вы встретились вместе с продавцом в нотариальной конторе, где подписываете договор купли-продажи.Последний шаг в довольно длинной цепочке необходимых действий — переезд в жилую недвижимость или ее сдача в аренду.

Какие существуют способы покупки недвижимости?

Есть несколько способов стать владельцем собственной собственности. Основными из них являются стандартная покупка , покупка через право наследуемого здания и покупка через пожизненную ренту .

Стандартная закупка

Стандартная покупка означает, что вы покупаете жилую недвижимость по цене, подлежащей оплате немедленно или в рассрочку.С коммерческой точки зрения это сделка «поставка против платежа». Если у вас нет достаточного капитала для финансирования покупки, она обычно финансируется за счет ссуды в вашем банке. Практически все покупки жилой недвижимости являются стандартными.

Покупка по наследству по праву на строительство

Если вы покупаете жилую недвижимость на основе наследственного права на строительство, вы покупаете только здание (или часть здания), но не землю, на которой оно стоит.Имея право на наследственное строительство, вы приобретаете жилую недвижимость на определенный период времени — обычно 66 или 99 лет. Вы платите своего рода ежемесячную арендную плату, известную как арендная плата за землю, о которой стороны договора договариваются.

Преимущество: цена покупки ниже, чем у сопоставимой жилой недвижимости при стандартной покупке, потому что вы не приобретаете землю. Однако перепродать недвижимость, приобретенную таким образом, сложнее, поскольку оставшийся срок права на наследственное строительство сокращается с каждым годом.Когда срок права на наследственное строительство истекает, также возможно, что продавец наследственного права на строительство — то есть арендодатель земли — приобретет жилую недвижимость по установленной законом минимальной цене.

Пожизненная рента за покупку

Покупка на пожизненную ренту может быть выгодной сделкой как для покупателя, так и для продавца. Модель пожизненного аннуитета работает следующим образом: как покупатель вы договариваетесь с продавцом о выплате им пожизненного аннуитета на регулярной основе, например, ежемесячно.Вы платите пожизненную ренту до тех пор, пока продавец не умрет. Это означает, что общая сумма, которую вы должны заплатить, может быть разной. Наследники продавца не имеют права на дальнейшую выплату пожизненной ренты. Ваше преимущество в том, что вы становитесь владельцем жилой недвижимости, как только договор купли-продажи будет нотариально заверен. Продавец получает дополнительный доход по старости. Как правило, покупатель должен произвести первоначальный разовый платеж в дополнение к ежемесячным выплатам пожизненного аннуитета, которые должны последовать.

Различия между покупкой существующей недвижимости, новой недвижимостью и самостоятельным строительством жилой недвижимости

Если вы решили строить, вы становитесь застройщиком.Это означает, что вы принимаете на себя все связанные с этим обязанности и риски. Например, ваша задача — найти архитектора или составить план здания. Кроме того, вы можете объединить усилия с другими сторонами для создания совместного строительного предприятия или строительного кооператива.

Если вы покупаете недвижимость у застройщика, он берет на себя эти обязанности за вас. Это дает вам преимущество в том, что вы защищены Постановлением о брокерах и застройщиках Германии (Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)), если ваша жилая недвижимость представляет собой недавно построенное здание.Это постановление можно резюмировать следующим образом: Вы платите только за то, что построено. Это означает, что покупатель платит постепенно по мере реализации строительного проекта.

Гарантии здесь — это уведомление о передаче в земельной книге или — обычно до тех пор, пока соответствующие страницы (в основном документы о праве собственности) не будут внесены в земельную книгу — банковскую гарантию. Первое является гарантией того, что вы в конечном итоге будете зарегистрированы в земельной книге как покупатель рассматриваемой жилой недвижимости, и оставляет за собой ваше преимущественное право на собственность.Недостаток: если застройщику не удается достроить здание, возможно, вам придется закончить его самостоятельно вместе с другими владельцами. С банковской гарантией вам вернут деньги, если застройщик обанкротится. Альфред Холлманн, эксперт по недвижимости в Terrafinanz, объясняет: «Благодаря обоим этим типам гарантий каждый евро, который вы платите застройщику, гарантирован». В случае банковской гарантии вы получаете свои деньги обратно, а с уведомлением о передаче вы получаете право собственности на завершенную часть вашей жилой недвижимости.

Кроме того, договор купли-продажи, который вы подписываете вместе с застройщиком на новое строительство, значительно длиннее. По словам Альфреда Холлманна, от 25 до 30 страниц. Причина в том, что есть гораздо больше вещей, которые необходимо регулировать, поскольку жилая недвижимость, как правило, все еще находится в стадии строительства, поэтому необходимо учитывать Постановление о брокерах и застройщиках. Как правило, здесь используются типовые генеральные соглашения. Если покупка осуществляется частными лицами, вы можете самостоятельно согласовать индивидуальные условия с продавцом.Здесь договор купли-продажи обычно короче — около шести-семи страниц, — говорит Холлманн. Потому что в этом случае ваша жилая недвижимость, как правило, уже существует.

Какое отношение имеет нотариус к процессу покупки недвижимости

Нотариус — обязательная часть покупки недвижимости в Германии. Но почему? «Нотариус является беспартийным советником, — объясняет Альфред Холлманн из Terrafinanz. Работа нотариуса заключается в том, чтобы направлять покупателя и продавца в процессе сделки и отвечать на их вопросы.Потому что, как правило, первый хочет въехать в жилую недвижимость или начать сдавать ее как можно скорее, а продавец хочет как можно скорее получить деньги на своем счету. Нотариус несет ответственность за обеспечение бесперебойной работы и соблюдение всех требований законодательства.

Кто выбирает нотариуса?

Нотариус беспристрастен, и стороны могут использовать любого нотариуса по своему усмотрению. Теоретически покупатель и продавец могут выбрать двух разных нотариусов, и в этом случае нотариальное заверение проводится отдельно — в виде оферты при первой встрече с одним нотариусом и акцепта при второй — с другим.Однако, как правило, продавец и покупатель встречаются у одного нотариуса для нотариального заверения. Это имеет то преимущество, что вопросы могут быть прояснены вместе, а изменения в акте купли-продажи могут быть внесены на месте, вплоть до момента окончательного подписания.

Если вы покупаете жилую недвижимость в частном порядке, вы обычно выбираете нотариуса или согласовываете его с продавцом. «Обычно выбирает тот, кто платит», — объясняет Альфред Холлманн. Однако, если ваш новый дом поступает от застройщика, они обычно выбирают нотариуса.Это связано с тем, что обращение с жилой недвижимостью, которая все еще находится в стадии строительства, более сложное и должно выполняться одним нотариусом.

Стоимость услуг нотариуса определяется законом. Это процент от покупной цены.

Какие сроки у нотариуса?

Когда вы покупаете недвижимость у застройщика, он вместе с нотариусом оформляет договор купли-продажи. Затем нотариус отправляет вам проект договора купли-продажи по почте. Поскольку частное лицо (вы) и компания (застройщик) ведут переговоры друг с другом в этой форме покупки недвижимости, согласно закону Германии вам должно быть предоставлено 14 дней между получением проекта и нотариальной встречей с нотариусом из соображений защиты прав потребителей. .Более того, нотариус обязан провести с вами консультативную встречу, которая, как правило, бесплатна, чтобы ответить на любые ваши вопросы.

Хотите вместе с партнером купить жилую недвижимость? Затем необходимо уточнить, кто станет владельцем нового дома. Распределение 50:50 является здесь обычным решением, когда вы и ваш партнер имеете одинаковую долю собственности. Возможен и любой другой процент.

Но имейте в виду: здесь есть некоторые особые правила для не немцев.Например, в некоторых странах базирования, таких как Россия, требуется, чтобы оба партнера стали собственниками. Если пара решает, что только один из них должен стать владельцем, им нужен брачный контракт. Это позволяет им соответствовать требованиям иностранного законодательства, в то же время регистрируя только одного из них в качестве собственника.

Что происходит перед нотариальным заверением?

Если вы покупаете жилую недвижимость в частном порядке, часто заранее проводится предварительная встреча с нотариусом, где продавец и покупатель могут уточнить вопросы и согласовать детали договора.Эта встреча уже включена в расходы нотариуса, которые должны быть оплачены после нотариального заверения. Нотариус также проверяет земельный кадастр, чтобы выяснить, есть ли какие-либо обременения на собственность (например, земельные сборы), и убедиться, что продавец является владельцем.

Что такое земельная книга? Что такое земельный сбор?

Земельная книга: Земельная книга — это государственный регистр, который в Германии обычно ведется окружным судом.В земельной книге содержится информация об отношениях собственности и юридических обременениях собственности. Например, в земельной книге указано, кому принадлежат здания на вашей улице. Вы имеете право прочитать его, если у вас есть в этом обоснованный интерес.

Земельный сбор: Если вы финансируете покупку жилой недвижимости посредством банковского кредита (ипотеки), вы обычно должны предоставить банку залог в качестве залога. Это удержание называется земельным сбором и означает, что ваш банк имеет права на собственность до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку полностью.Если вы не можете этого сделать, банк имеет право лишить вас права выкупа, что означает, что он может продать его с аукциона, чтобы сократить свои убытки.

Если вы решите обратиться к застройщику, обычно не проводится совместная встреча с нотариусом, потому что застройщики обычно используют стандартное соглашение, так как ежегодно проходят большое количество процедур продажи. Рекомендуем провести предварительную встречу с застройщиком.

Что содержится в купчей?

Независимо от того, у кого вы покупаете, вы получаете документы, на которых будет основываться покупка, вместе с приглашением на встречу с нотариусом. К ним относятся, например, проект акта купли-продажи и документ , включенный посредством ссылки, включая акт раздела (если жилая недвижимость еще не завершена):

Акт купли-продажи

Проект акта купли-продажи является первой версией того, что позже станет окончательным актом купли-продажи, который нотариус зачитывает вслух всем сторонам во время встречи с нотариусом.В той части, которую зачитывает нотариус, содержится вся необходимая информация, такая как цена покупки, местонахождение и размер собственности.

Справочная карточка

Положения, которые нотариус не зачитывает вслух при нотариальном заверении — если и покупатель, и продавец согласны с тем, что в этом нет необходимости — содержатся в справочном акте. Ссылка на этот документ сделана в (проекте) акта купли-продажи, что делает его составной частью акта купли-продажи. Справочный документ содержит описание здания, планы строительства, нормативно-правовую базу сообщества, т.е.е. правила владения и любые сервитуты. Обустройства разъясняют права и обязанности использования между (будущими) соседями. Они могут охватывать такие вещи, как ваше право, например, на то, чтобы слив на крыше проходил через территорию вашего соседа.

Акт о перегородке

Другой компонент справочного документа — акт раздела. Он делит жилой комплекс на отдельные доли совместной собственности, то есть определяет, какие комнаты и части здания каким собственникам принадлежат. Какое погребальное помещение принадлежит вашему будущему дому, является общей частью этого.Акт о разделе вносится в земельную книгу. Он также включает правила сообщества или совместной собственности (см. Выше), которые регулируют отношения между будущими соседями.

Рекомендуется внимательно ознакомиться с документами перед нотариальным заверением. Если у вас есть вопросы, вы можете задать их своему продавцу. Беседа с нотариусом также поможет устранить любые юридические сомнения. Когда на все эти вопросы будут даны ответы, вы и продавец встретитесь в нотариальной конторе для нотариального заверения.

Запись к нотариусу: что там происходит?

При нотариальном заверении нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух для всех присутствующих. Вы и продавец можете задавать вопросы. Эксперт Terrafinanz по недвижимости Альфред Холлманн на собственном опыте знает, что: «Многие клиенты не обращаются к нотариусу до встречи с нотариусом». Если обе стороны согласны с изменениями, они все равно могут быть внесены в договор купли-продажи при назначении. Например, если еще не определено, сколько будет стоить ваш специальный запрос — например, необходимая напольная плитка — вы можете настоять на том, чтобы цена была указана в соглашении.

Однако основные детали, такие как цена покупки, должны были быть согласованы заранее, потому что, если изменения являются значительными (например, если цена вашей специальной плитки для пола сильно отличается от предлагаемой обычной плитки), продавец и покупатель имеют вернуться на другую встречу с нотариусом позже, где весь договор снова зачитывается вслух. По этой причине Холлманн рекомендует: «Вы должны прояснить все нерешенные вопросы в начале встречи. В идеале вы должны только слушать, как нотариус зачитывает документ при нотариальном заверении, и не иметь никаких серьезных вопросов, которые потребовали бы дальнейших встреч.

В конце встречи вы, продавец и нотариус подписываете договор, и вы становитесь на большой шаг ближе к мечте о собственном доме.

Какие документы нужно взять с собой на нотариальное заверение?

Вам понадобится только удостоверение личности или паспорт, чтобы доказать, кто вы. Если вы хотите предоставить плату за землю, вам нужно будет убедиться, что документы о земельной плате из вашего банка находятся в нотариальной конторе до встречи.

Кто поможет вам при нотариальном заверении, если вы не говорите по-немецки?

Покупатели, которые недостаточно владеют немецким языком, могут взять с собой переводчика на нотариальную встречу. Затем это лицо переводит договор купли-продажи, который зачитывает нотариус. Кроме того, вы можете выдать доверенность тому, кому вы доверяете, который говорит по-немецки, чтобы подписать за вас. Это также вариант, если вы не можете прийти на прием самостоятельно. Доверенность также должна быть нотариально удостоверена, поэтому вам нужно будет заранее встретиться со своим представителем в нотариальной конторе, чтобы получить это нотариальное удостоверение.

Что происходит после нотариального заверения?

После нотариального заверения нотариус отправляет вам, продавцу и земельному кадастру копию договора купли-продажи. Нотариус также обращается в земельный кадастр для внесения уведомления о передаче права собственности в вашу пользу. Это похоже на оговорку, которая защищает ваше право на будущую собственность, и это означает, что продавец не может продать собственность кому-либо еще, даже если другой покупатель предлагает гораздо более высокую цену. Если вы профинансировали покупку за счет банковского кредита, этот земельный сбор (или ипотека) также вносится в земельную книгу.Это означает, что банк имеет определенные права на вашу собственность до тех пор, пока вы полностью не выплатите ипотечный кредит.

Если ваша жилая недвижимость еще не завершена — что обычно бывает, если вы покупаете недвижимость у застройщика — продавец обязан продолжить строительство в соответствии с планами и спецификациями здания после нотариального заверения. А затем следует часть, которая, по-видимому, является для вас наименее приятной: вы должны заплатить покупную цену.

Какие расходы связаны с покупкой недвижимости?

К сожалению, приобрести недвижимость без дополнительных затрат невозможно.Они составляют от пяти до восьми процентов от покупной цены и включают:

• Налог на передачу земли
• Нотариус и земельная книга стоит
• Любая применимая комиссия (если был задействован агент по недвижимости)
• Возможные затраты на финансирование

Налог на передачу земли

В Баварии налог на передачу земли составляет 3,5% от покупной цены, включая любые дополнительные соглашения, которые вы могли заключить с продавцом. Например, вы могли согласиться изменить характеристики здания, потому что у вас есть некоторые особые дополнительные услуги, которые вы хотите включить в собственность, которые увеличивают покупную цену.Затем дополнительная сумма добавляется к покупной цене и включается в расчет 3,5%.

Таким образом, если ваша новая недвижимость стоит 500 000 евро и находится в Баварии, налоговой инспекции причитаются дополнительные 17 500 евро по налогу на передачу земли. В некоторых других землях Германии этот показатель выше. В Шлезвиг-Гольштейне и четырех других штатах самый высокий налог на передачу земли в Германии — 6,5% (2014 г.).

Как правило, уведомление о необходимом платеже вы получите от соответствующей налоговой инспекции примерно через шесть-восемь недель после нотариального заверения.Затем у вас есть один месяц на оплату налога на передачу земли.

Стоимость нотариуса и земельной книги

Нотариус — очень важная часть процесса покупки недвижимости в Германии, и это, конечно же, сопряжено с определенными расходами. Стоимость нотариуса и земельной книги составляет от 1 до 1,5% от покупной цены. Фактический процент постепенно снижается по мере увеличения покупной цены. В этих расходах также учитывается сумма земельных сборов.

Бесплатный калькулятор стоимости нотариуса и кадастра

Нотариус отправит вам счет на оплату услуг нотариуса вместе с вашей копией акта купли-продажи.То есть: довольно скоро после нотариального заверения. Сумма подлежит оплате немедленно, и первое напоминание обычно приходит примерно через четыре недели, если платеж не был произведен до этого.

Напротив, вы не получите счет за расходы на земельный кадастр до тех пор, пока уведомление о передаче (и любые применимые земельные сборы) не будут зарегистрированы в земельной книге. Обычно это происходит в период от четырех до шести недель после нотариального заверения. После этого у вас обычно есть две недели, чтобы выплатить причитающуюся сумму.Вы несете дополнительные расходы, когда уведомление о передаче права собственности удаляется и фактическая передача права собственности вносится в реестр, после чего вы становитесь счастливым владельцем собственности.

Комиссионное вознаграждение / Агентское вознаграждение

Если агент по недвижимости участвовал в продаже / покупке вашего нового дома, за его услуги взимается комиссия. На данный момент покупатель, то есть вы, обычно платит эту комиссию. Опять же, сумма — это процент от покупной цены — в Баварии обычно 3.57%.

Комиссия брокера или агента не взимается, если вы покупаете недвижимость у застройщика, но другие дополнительные расходы (налог на передачу земли, нотариальные и земельные расходы, финансовые расходы) остаются.

Финансовые расходы

Еще один момент, который вы должны указать в своем списке, — это стоимость финансирования покупки. Насколько высок этот пункт, зависит от выбранного вами типа финансирования. Затраты на финансирование относятся ко всем расходам, которые возникают до тех пор, пока вам не выплатят ссуду и вы не начнете выплачивать проценты / погашать фактическую сумму ссуды.Эти расходы могут включать в себя оценочные сборы, комиссионные за обязательство и комиссионные.

Комиссия за обязательство подлежит оплате, если вы фактически не воспользуетесь ссудой для своей жилой недвижимости. Он составляет около 0,25% от суммы, не заимствованной в конечном итоге. Вы должны платить соответствующую сумму за каждый месяц, когда вам не нужен кредит. Если банк определяет стоимость вашего нового дома в счет платы за землю, также взимается плата за оценку. Они варьируются от 0,2 до 0,5% от суммы кредита.Если консультант поможет вам найти лучшую ипотеку, за эту услугу также может взиматься комиссия.

Какие есть варианты финансирования покупки недвижимости?

Очень немногие люди в состоянии купить дом из собственного кармана. В большинстве случаев покупатели берут ссуду в банке. Это означает, что вы занимаетесь у банка определенную сумму, скажем, 70% от покупной цены, и со временем выплачиваете ее с процентами. Страховые компании и строительные общества также предлагают такие ипотечные кредиты, как и банки.

Большинство жилых домов финансируются за счет так называемой аннуитетной ссуды. Особенность аннуитетного кредита заключается в том, что ежегодные взносы, которые вы должны платить ежемесячно или ежегодно, остаются неизменными на протяжении всего срока кредита. Таким образом, если вы согласились платить 20 000 евро в год, эта сумма остается неизменной до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Однако в пределах этой суммы изменяется соотношение процентов, которые вы платите по ссуде, к погашению взятой суммы или основной суммы, потому что с каждым платежом, который вы производите, ваша остаточная задолженность уменьшается, а вместе с ней и доля процентов. задолжал.Таким образом, со временем вы будете платить меньше процентов и больше от основной суммы долга.

Например: вы занимаете 100 000 евро. Вы платите 5000 евро в год. Процентная ставка составляет 3%, а ваша первоначальная выплата основной суммы составляет 2%. Таким образом, в первый год вы платите 3000 евро в качестве процентов и уменьшаете основную сумму на 2000 евро. Таким образом, ваша остаточная задолженность сокращается до 98 000 евро, так что во второй год процентная ставка в размере 3% составит всего 2 940 евро. Поскольку вы все еще платите 5000 евро по ссуде, вы погашаете 2060 евро основной суммы на второй год.Так что со временем вы выплачиваете все увеличивающуюся сумму основного долга. Еще одно преимущество аннуитетной ссуды заключается в том, что сумма вашей ежегодной задолженности остается неизменной, что упрощает расчет и планирование выплат.

Варианты помощи при оплате

Один из способов сэкономить — совместить ссуду со вспомогательной ссудой от банка KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). KfW — государственный банк развития. Он помогает людям строить, покупать и ремонтировать недвижимость, предоставляя недорогие ссуды и субсидии.Его процентные ставки часто ниже, чем в других банках, и в некоторых случаях вам не нужно возвращать основную сумму в первые годы кредита. Банки KfW поддерживают «энергоэффективное здание», например, в своей программе кредитования, основываясь на политике, согласно которой чем более энергоэффективно здание, тем меньше вам обходится финансирование ссуды для него.

Помимо банка KfW существует множество других вариантов помощи. Например, молодые семьи или люди, долгое время проживавшие в населенном пункте, могут приобрести менее дорогую жилую площадь.Эксперт по недвижимости Холлманн советует: «Спросите в своем местном совете, предлагает ли он какие-либо подобные модели помощи». «München Modell» — хороший пример такой программы в Мюнхене.

«München Modell»

München Modell — это специальная программа поддержки, проводимая городом Мюнхен. С его помощью столица штата Бавария хочет помочь семьям со средним доходом и семьям с детьми приобретать недвижимость в городских районах. Но что такое средний доход? Чтобы иметь право купить жилую недвижимость München Modell (собственность München Modell), семьи с одним ребенком могут зарабатывать не более 61 000 евро в год.Верхний предел для семей с двумя детьми составляет 72 000 евро, а с тремя и более детьми — 83 000 евро, каждая сумма до налогообложения. Вы можете найти точную разбивку на muenchen.de.

Еще одним условием для домохозяйств без детей является то, что они постоянно проживают или работают в Мюнхене не менее трех лет. Если у вас есть дети, достаточно одного года, а место жительства или работы должно быть только в районе Мюнхена («регион 14»). Этот регион включает районы Дахау, Эберсберг, Эрдинг, Фрайзинг, Фюрстенфельдбрук, Ландсберг-ам-Лех, Мюнхен и Штарнберг.Заявители не могут владеть какой-либо другой недвижимостью, чтобы иметь право на участие.

Существуют ограничения на цены на дома согласно München Modell. В зависимости от вашего дохода квадратный метр жилой площади может стоить максимум 2800, 3000 или 3200 евро, если продавцом является столица штата Мюнхен. Это ставит покупную цену намного ниже нормальной рыночной цены. Люди, желающие жить в доме сами, будут иметь приоритет в будущем, и как инвестор, желающий сдать недвижимость в аренду, вы можете сдавать ее только семьям, имеющим на это право.В этом случае начальная арендная плата не должна превышать 9 евро за квадратный метр в течение первых пяти лет.

Риски при покупке жилой недвижимости

Как ни заманчива мечта о собственном доме, и как обнадеживающе — спать в своих четырех стенах, покупка недвижимости — это нелегкий шаг. Несмотря на все возможные меры предосторожности, всегда есть риск. Например, вы всегда должны помнить, что ваши личные обстоятельства (работа, семья) могут измениться.

Риски при покупке жилой недвижимости в качестве инвестиций

«Местоположение, местоположение, местоположение», — говорит не только эксперт по недвижимости Terrafinanz Альфред Холлманн, потому что стоимость недвижимости растет и падает вместе с ее местоположением. «Изменения могут иметь негативные последствия, особенно для людей, владеющих инвестиционной недвижимостью», — говорит Холлманн. Также рынок аренды может развиваться по-разному, как одна мысль, а вместе с ней и арендная плата, и ваш доход, и не всегда в лучшую сторону. Другой риск — это арендаторы, которые не обращаются с вашей собственностью должным образом, не платят арендную плату и просто отказываются уезжать.

Риски при покупке собственного дома

Если вы планируете самостоятельно переехать в свой жилой дом, его расположение также имеет большое значение. Предположительно, вы вложили значительный капитал, чтобы обзавестись своими четырьмя стенами, поэтому вы, вероятно, не захотите снова выезжать из них так быстро, как если бы вы снимали их. Таким образом, вы более жестко привязаны к своему новому дому, не обязательно зная, кем будут ваши соседи и как вы с ними поладите.Кроме того, расположение может оказаться не таким удачным, как вы изначально думали, например, если привлекательные возможности для покупок появятся в других районах, но не в вашем.

И последнее, но не менее важное: если вы покупаете недвижимость у застройщика, существует риск того, что он не завершит этап строительства по любому количеству причин или что компания не сможет или не будет платить за ремонт, который она фактически обязана выполнять.

Как защитить себя от рисков?

Гражданский кодекс Германии (Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) предусматривает гарантийный срок в пять лет после принятия вашей жилой собственности.Это означает, что в течение этого периода вы можете требовать устранения дефектов собственности, возникших из-за невыполнения обещанного качества строительства.

Пока строится ваш будущий дом, Постановление о брокерах и застройщиках Германии защищает вас, если вы покупаете недвижимость у застройщика. Это постановление («MaBV») увязывает ваши платежи с ходом строительных работ. Это означает, что вы не платите, пока не завершится этап строительства. «Это дает вам уверенность», — объясняет эксперт по недвижимости Холлманн.

После того, как вы переехали в недвижимость или сдавали ее в аренду, страховые полисы помогают защитить вас от рисков. В случае, если вы живете в своем доме самостоятельно, вам понадобятся некоторые из страховых полисов, например, те, которые защищают от повреждений здания (шторм, пожар, град, ущерб от воды) и ответственности собственника, которые всегда снимаются. автоматически через сообщество владельцев частей здания. В таких случаях вам не нужно думать о том, чтобы отменить эти правила самостоятельно.

Но помимо них есть и другие политики, которые вы, возможно, захотите рассмотреть. В качестве собственника-пользователя возможно страхование жилья и имущества, а в качестве арендодателя возможно страхование юридических расходов на случай, если вы столкнетесь с правовым конфликтом со своими арендаторами где-то в будущем. Также есть несколько способов обезопасить себя от последствий мошенничества арендаторов.

Что произойдет, если застройщик разорится?

Может случиться так, что вы покупаете жилую недвижимость у застройщика, который затем обанкротится до того, как ваш дом будет закончен.Что вы делаете тогда?

Ну, это во многом зависит от того, какие гарантии у вас есть в вашем акте продажи в соответствии с Постановлением о брокере и застройщике (ссылка: В чем разница между покупкой у застройщика, у частного лица и постройкой дома самостоятельно?). Если гарантия представляет собой банковскую гарантию, вы получите обратно каждый цент, который вы заплатили к настоящему времени за строительство вашей жилой недвижимости. «Независимо от того, был ли у застройщика земельный участок для финансирования строительного проекта или нет», — объясняет Альфред Холлманн.

Это становится немного сложнее, если ваша безопасность — это уведомление о передаче, как это обычно бывает. Тогда это зависит от того, был ли зарегистрирован сплошной земельный сбор в пользу застройщика.

Что такое общий сбор за землю?

Общий земельный сбор — это земельный сбор, который кредитор застройщика выставляет на все имущество в целом. Потому что в большинстве случаев застройщик ссужает деньги на проект — так же, как вы делаете это для покупки дома.Как и ваш банк, банк-кредитор застройщика обеспечивает свое право требовать погашения ссуды путем внесения платы за землю в земельную книгу, а в случае здания с более чем одной жилой единицей в этом случае это бланкет земельный сбор.

Если у застройщика нет полной платы за землю в земельной книге, администратор по делам о несостоятельности решает, что произойдет с вашей (незавершенной) жилой недвижимостью. Однако это случается не так часто, потому что застройщик должен был бы заплатить за землю, а статус строительства достиг того времени за счет собственного капитала.«Обычно взимается общая плата за землю», — объясняет Альфред Холлманн.

Если в земельном кадастре внесен общий сбор за землю, то решение о том, что делать дальше, принимает финансирующий банк. Здесь есть два варианта: банк возвращает вам деньги или банк выпускает проект, и вы завершаете строительство вместе с другими совладельцами.

Как работает прием недвижимости?

Итак, дом вашей мечты закончен. Вы можете въехать. Когда наступит этот день, вы получите приглашение осмотреть и принять готовый продукт.На этой инспекционной встрече вы заявляете продавцу, что в собственности нет дефектов. Принятие вами выполненных строительных работ завершает этап выполнения, то есть время, в течение которого ваша жилая недвижимость построена, как указано в акте купли-продажи. Гарантийный срок начинается с этого дня. Если у вас нет опыта, чтобы определить, нет ли дефектов в строительных работах, возьмите с собой на инспекцию кого-нибудь, кто это сделает. Это может быть оценщик из торговой палаты, архитектор, инженер-строитель или просто человек, которому вы доверяете и который разбирается в этих вещах.«Здесь вам должен помочь кто-то со знанием дела», — советует эксперт по недвижимости Альфред Холлманн. Потому что, хотя большинство людей могут увидеть трещину в стене, только специалист может распознать, является ли это трещиной усадки или трещиной оседания в кладке. Если взять с собой на осмотр человека, обладающего необходимыми ноу-хау, это поможет вам избежать дискуссий о том, является ли какой-то дефект или нет.

Что мне делать, если я обнаружил дефект во время осмотра?

При осмотре проводится различие между индивидуальной собственностью и собственностью, находящейся в совместной собственности.Вы можете осмотреть и принять отдельную собственность, которой вы владеете, наедине с продавцом, потому что это никак не повлияет на соседей или других владельцев собственности в здании. Но для частей здания, находящихся в совместном владении, существует отдельное совместное назначение для проверки, когда каждый из покупателей проверяет части имущества, находящиеся в совместном владении, на предмет дефектов. Если вы не можете записаться на прием, вы можете послать друга или другого эксперта, который будет представлять вас.

Что такое индивидуальная собственность? Что такое совместная собственность?

Индивидуальная собственность: Индивидуальная собственность — это все, что можно изменить, не изменяя внешний вид здания и не затрагивая соседей.К индивидуальной собственности относятся, например, покраска вашего жилого дома, внутренних стен или коврового покрытия.

Имущество в совместной собственности: Имущество в совместной собственности — это части здания, которые не принадлежат только вам как владельцу одной из квартир. К ним относятся потолки и стяжка пола. По сути, общая собственность — это все, что не является частной собственностью.

Устранение дефектов

Дефект означает, что ваша жилая недвижимость не соответствует тому, на что вы согласились в своем акте купли-продажи.Это может означать, например, что размеры комнат не согласованы, в стене есть трещина или художник ошибся.

Если вы заметили дефект при осмотре жилой недвижимости, не соглашайтесь на работу. Указание дефекта означает, что он занесен в отчет о дефектах, и строитель должен устранить его, прежде чем вы дадите согласие. В принципе, такая работа должна выполняться «немедленно», что означает «без виновной задержки». Однако это зависит от разумности — i.е. можно ли справиться с трещиной в наружной стене, когда на улице идет снег и минус 10 градусов. «Задержки не должны быть преднамеренными», — объясняет эксперт по недвижимости Холлманн, но необходимо учитывать обстоятельства. Например, неправильно посаженные деревья нельзя пересаживать зимой.

Более важным, чем количество дефектов, является их серьезность и их последствия. С дефектами покраски, штукатурки и чистки гораздо легче справиться, чем с дефектами конструкции (статика, звуко- и теплоизоляция и т. Д.).).

Компенсация и преобразование

Если неисправность настолько серьезна, что вы не можете въехать в свой дом, вы имеете требование о возмещении ущерба. Эти расходы могут включать в себя возмещение расходов на проживание в отеле, если вы больше не можете проживать по своему прежнему месту жительства.

Если дефект настолько серьезен, что в жилом доме невозможно жить на постоянной основе, покупка отменяется или переделывается. Это означает, что вы вернете свои деньги, а продавец получит жилую недвижимость.

У вас всегда есть право отказаться от договора, «если товар не соответствует заявленным характеристикам и не может быть предоставлен в течение соответствующего периода времени», — поясняет эксперт по недвижимости Холлманн. Однако и здесь возникает вопрос о разумности. Например, это не повод для отказа от контракта, если ваша жилая недвижимость после завершения составляет всего 79 квадратных метров вместо согласованных 80. Обычная юридическая практика диктует, что вы должны допускать отклонения в площади пола до двух процентов.

В целом, обе стороны имеют право отказаться от контракта, если у другой стороны есть задолженность по исполнению, например, если вы не платите или если застройщик не завершает что-то, несмотря на то, что вы дали ему справедливый срок. благодати, чтобы сделать это.

Между прочим, вам не обязательно согласовывать с продавцом, является ли какой-то дефект или нет. В случае сомнений решение принимает суд.

Что мне делать, если после приемки я обнаружил дефект?

После принятия акцепта начинается пятилетний гарантийный период, установленный Гражданским кодексом Германии (BGB).Это касается как индивидуальной, так и совместной собственности. Поэтому, если вы заметили дефект после принятия, вы все равно можете сообщить о нем.

Если вы обнаружите дефект в своем жилом доме, на который распространяется гарантия, важно то, кто его вызвал. Один из распространенных примеров — плесень. Это может быть вызвано как плохим качеством здания, так и неправильным использованием здания, например, недостаточным проветриванием. Как правило, оценщик решает, должны ли вы или ваш поставщик устранять проблему в таком случае.Если причиной является дефект, подпадающий под действие гарантии, поставщик должен незамедлительно устранить его, как и в случае дефектов, обнаруженных во время приемочного контроля.

Срок гарантии истекает через пять лет. В этом случае владелец несет ответственность за все возникающие дефекты.

Как в Германию — покупка дома или квартиры в Германии

Обновлено — май 2019 г.

Для тех, кто планирует остаться в Германии дольше, чем несколько лет, можно рассмотреть вариант покупки дома или квартиры.

В наши дни так много профессиональных эмигрантов называют Германию своим домом, а долгосрочные ипотечные ставки крайне низки, а цены на аренду растут во многих областях, поэтому неудивительно, что многие рассматривают вариант покупки квартиры или дома.

Следующие ниже данные предназначены только для ознакомления. Мы всегда рекомендуем проконсультироваться с агентом по недвижимости ( Immobilienmakler ), адвокатом ( Rechtsanwalt ) и / или налоговым консультантом ( Steuerberater ).

Текущая ситуация

В принципе, это хорошее время для покупки дома или квартиры. Тем более, что долгосрочные процентные ставки (ЕЦБ), похоже, останутся очень низкими в течение некоторого времени.

Существует дихотомия ценообразования на недвижимость между более сельскими районами и небольшими городками по сравнению с такими крупными городами, как Франкфурт, Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф и Гамбург. Во многих крупных городах также наблюдается значительный рост цен как на аренду, так и на закупочные цены.

Закупочные цены в Германии в целом остаются умеренными по сравнению со многими другими экономически горячими точками.

В отличие от многих других стран, немцы покупают недвижимость на всю жизнь. Они не часто видят более типичную англосаксонскую практику покупки сейчас и постоянного обновления. Это объясняет, почему колебания цен на рынке недвижимости меньше, хотя спрос на удобные места остается высоким. Как правило, разумно инвестировать в недвижимость в лучших районах.Местоположение, местоположение, местоположение по-прежнему являются ключевой мантрой при покупке в Германии. Хорошая транспортная инфраструктура, образование и деловая привлекательность часто приносят дивиденды в долгосрочной перспективе.

Объявление

Процент немцев, владеющих своими домами, на удивление низок по сравнению с другими странами. Примерно 52% процентов, это самый низкий показатель во всем Европейском Союзе. Однако этот показатель вырос с 46% в 2014 году. Ожидается, что этот значительный рост сохранится в ключевых регионах.Как и в других странах, соотношение различается в зависимости от уровня доходов. Чем более состоятельные люди, тем больше вероятность того, что они будут владеть своей собственностью.

Вполне возможно, что массовые покупки жилья иностранцами могут привести к дальнейшему росту этого показателя. Нет никаких юридических ограничений на владение недвижимостью не-немцев, и многие эмигранты имеют значительно более высокий уровень доходов и жилищные устремления. Это, в сочетании с неспособностью ЕЦБ повысить ставки по депозитам в настоящее время, вынуждает потоки капитала стремиться к инвестициям в недвижимость в качестве пути вперед на многих рынках.Единственное препятствие для иностранного владения недвижимостью может быть связано с финансовыми учреждениями, предлагающими ипотечные кредиты.

См. Нашу статью об ипотеке в Германии для получения дополнительной информации по этой теме.

Сколько это будет стоить?

Прежде чем переходить к типичной стоимости домов в Германии, необходимо принять во внимание, что дома в Германии и во всех других европейских странах, как правило, меньше домов, построенных в Северной Америке. Более 82 миллионов человек в Германии живут на суше, составляющей лишь 1/35 от площади США.С., население которой составляет около 327 млн. Человек. Это означает, что в Германии жилая площадь составляет лишь 1/9. И большая часть этой земли сильно застроена. Так что цены намного выше. Также следует отметить, что недвижимость в Германии, по большей части, очень хорошо построена с использованием качественных материалов при соблюдении строгих строительных норм. Большинство домов внутри и снаружи построено из кирпичной кладки в качестве основного материала.

Цены на дома и апартаменты сильно различаются по всей Германии.И также может широко варьироваться в пределах каждого федерального штата. В сельской местности цены, как правило, намного ниже. В некоторых государствах Германии средние цены ниже, чем в других. Дома и квартиры во многих крупных городах стоят дорого, как и дома в мегаполисах, окружающих эти города. Бывшая Восточная Германия обычно дешевле, чем бывшая Западная, на дом или квартиру такого же размера в аналогичной демографической зоне. (Берлин является исключением из этого обобщения.)

Многие сайты недвижимости в Германии содержат анализ и разбивку региональных (а иногда и городских) цен на дома и квартиры.Эти цены обычно основаны на объявлениях на их конкретном веб-сайте. Они отслеживают цены на свои объявления с течением времени, чтобы потенциальные покупатели могли почувствовать движения рынка.

Общеизвестно, что цены на дома и квартиры в Германии за последние 10 лет выросли более резко по сравнению с предыдущими десятилетиями. Средняя цена как на дома, так и на квартиры по всей Германии выросла, а в некоторых мегаполисах с 2011 года наблюдается очень существенный рост.

По данным сайта www.wohnungsboerse.net, в 2011 году средняя цена квадратного метра квартиры площадью 60 квадратных метров в Германии составляла около 1520 евро. В 2018 году цена составляла около 2830 евро. Стоимость квартиры в Мюнхене площадью 60 квадратных метров выросла с 3700 евро за квадратный метр до чуть более 7750 евро за период с 2011 по 2018 год.

Что касается домов, то средняя цена дома площадью 150 квадратных метров в Германии выросла с чуть более 1700 евро за квадратный метр в 2011 году до чуть более 2080 евро в 2018 году.В Мюнхене цена дома площадью 150 квадратных метров выросла с 4130 евро за квадратный метр в 2011 году до примерно 7226 евро за квадратный метр в 2018 году

Кроме того, согласно веб-сайту www.wohnungsboerse.net, город-государство Бремен является одним из самых дешевых из крупных городов. Дом площадью 150 кв. Метров будет стоить около 2300 евро за кв. Метр. С другой стороны, столица Баварии Мюнхен, несомненно, самая дорогая. Тот же дом, возможно, может стоить огромные 7 227 евро за кв.метр! Дом меньшего размера в Мюнхене (около 100 квадратных метров) будет стоить около 7 793 евро за квадратный метр. Другие города с высокими ценами на дом 150 кв. М: Франкфурт — около 4 485 евро за кв. Метр; Гамбург — около 4,280 евро за квадратный метр; Берлин — 3235 евро за кв. Метр; Кёльн — около 4264 евро за квадратный метр. Ключевые местоположения в некоторых крупных городах теперь могут значительно превышать 10 000 евро за квадратный метр.

Как найти дом или квартиру

Как и в любой стране, существуют определенные процедуры поиска квартиры или дома и заключения сделки.В Германии нет смысла искать вывеску «Продается» перед домом. Это не распространенный способ предложения собственности. Многие предложения публикуются в газетах. За последние несколько лет появились различные веб-сайты, на которых размещены обширные списки квартир и домов на продажу, а также единиц аренды. Эти веб-сайты также содержат обширную информацию о финансировании и других темах, связанных с покупкой и арендой недвижимости.

В некоторых объявлениях указано, что это свойство: von privat , что означает, что агент по недвижимости не задействован.Однако большинство предложений поступает через таких агентов ( Immobilienmakler ). Потенциальному покупателю следует внимательно изучить недвижимость при покупке дома в Германии. Многие из рекламируемых «недорогих» домов могут потребовать капиталовложений в ремонт, намного превышающих покупную цену.

Другой «предупреждающий сигнал» может быть: rosszügige Räume , что означает «большие комнаты» или «очень просторные». На самом деле это означает, что «нагревать очень дорого». И обратите внимание на свойство für Schnellentschlossene (для лиц, быстро принимающих решения).Это, вероятно, означает, что дом был выставлен на продажу в течение длительного времени и не может быть очень желанным.

Домашняя охота требует времени. В большинстве случаев в газетных объявлениях не указывается адрес, а это означает, что вам необходимо назначить встречу с посредником или агентом. Однако многие списки веб-сайтов включают полные адреса, а также карты.

Покупателю, как правило, не рекомендуется подписывать «эксклюзивный договор» с каким-либо одним агентом. Возможно, вы захотите ознакомиться с более широким спектром предложений от нескольких агентов.И вначале спросите агента, кто платит ему комиссию и каков процент.

В настоящее время, за исключением договоров аренды, комиссии, регулирующие деятельность, отсутствуют. Это может измениться в ближайшем будущем. Это может быть предметом переговоров, и в большинстве случаев может составлять от 3 до 7 процентов от покупной цены. В некоторых случаях покупатель оплачивает комиссию полностью, во многих других она делится между покупателем и продавцом, а в некоторых случаях агенты получают комиссию исключительно от продавца.

Агент может выставить счет-фактуру только в том случае, если он четко заключил нотариальный договор между покупателем и продавцом и этот договор завершен. Агент по недвижимости должен предоставить потенциальному покупателю при осмотре или по запросу полный адрес и имя продавца, а также необходимую информацию о собственности, включая сертификат энергоэффективности, план, площадь, акт раздела, протоколы собраний владельцев. и годовые затраты (если применимо).

Если потенциальный покупатель получает предложение от одного агента на дом, который уже предлагал другой агент, рекомендуется немедленно сообщить об этом второму агенту. В противном случае клиент может заплатить двойную комиссию.

После покупки недвижимости будут возникать дополнительные (закрывающие) расходы. Они могут варьироваться от 5% до 15,4% от покупной цены, в зависимости от местоположения и комиссионных сборов агента по недвижимости.

Гонорар переводчика будет дополнительным и должен быть согласован с нотариусом.Немецкие нотариусы обязаны либо понимать текст немецкого договора купли-продажи, либо иметь с собой подходящего переводчика при подписании.

После того, как покупатель и продавец договорились о покупной цене, договор купли-продажи недвижимости должен быть подписан в присутствии нотариуса. Это выгодно обеим сторонам, и в особенности покупателю, поскольку обеспечивает уверенность в том, что вся сделка будет проведена в соответствии с законом. Нотариальный сбор в размере около 2% от покупной цены покрывает подготовку контракта, переговоры, церемонию подписания и запись в земельной книге.

Обязанности и ответственность нотариуса

Нотариус юридически обязан действовать в качестве беспристрастного посредника между покупателем и продавцом. Он или она проверяет земельный кадастр, чтобы узнать, можно ли вообще продать недвижимость; и если это возможно, есть ли какие-либо ограничения на его использование. В контракте прописаны обязательства каждой стороны и меры, которые должны быть приняты в случае невыполнения обязательств. После его подписания нотариус регистрирует смену собственника в муниципалитете и вносит недвижимость в земельную книгу.

Неизвестно, что покупатель может выбрать своего собственного нотариуса, и иностранцам рекомендуется воспользоваться этой возможностью, выбрав нотариуса, говорящего по-английски.

Всегда запрашивайте копию договора купли-продажи перед тем, как пойти к нотариусу, внимательно ее просмотрев и при необходимости переведя. Заранее подготовьте все свои вопросы, не стесняйтесь их задавать и дайте достаточно времени для получения исчерпывающих ответов. Если для покупки требуется ипотека, желательно, чтобы это было полностью согласовано до подписания у нотариуса.Нотариус не обязан знать, есть ли у вас достаточное финансирование.

На самой церемонии подписания нотариус зачитывает договор купли-продажи дословно и должен быть уверен, что обе стороны полностью понимают его содержание. Все стороны могут задать вопросы и прервать разбирательство, если пункт не полностью понят.

Обычно при подписании должны присутствовать все стороны, однако доверенное лицо может быть назначено любой из сторон. Если это так, то это следует обсудить и согласовать с нотариусом заранее, поскольку потребуются дальнейшие процедуры (идентификация).

Договор

Среди наиболее важных вещей, которые должен показать контракт:

• Правильно ли указаны имена и адреса сторон и реквизиты собственности. Это очень важно, поскольку ошибка, особенно в деталях собственности, может, по крайней мере, частично сделать договор недействительным.
• Согласованная цена покупки и условия оплаты.
• Условия относительно того, что произойдет в случае невыполнения любой из сторон условий контракта.

Стороны имеют полную свободу выбора условий оплаты. Во многих случаях покупатель должен получить финансирование. Таким образом, продавец соглашается на приоритетное уведомление в земельной книге, которое защищает покупателя от других, неожиданных действий по продаже со стороны продавца, таких как попытки продать собственность кому-то другому по более выгодной цене.

Земельная книга находится в здании районного суда и является центральным документом для объекта недвижимости со всей необходимой информацией о его собственности.Фактическая смена собственника может произойти только после внесения записи в земельный кадастр и только после того, как были приняты меры по предыдущей ипотеке и налоговая служба удостоверила, что продавец не имеет задолженности по налогу на недвижимость.

Иногда покупная цена сначала вносится на счет нотариуса ( Notaranderkonto ) и переводится продавцу только после завершения записи в земельной книге.

Нотариус не несет ответственности за правильность описания имущества собственника.Это комплексная проверка покупателя.

Продавец не обязан указывать на какие-либо серьезные дефекты, которые должны были быть очевидными для покупателя, однако он должен быть обязан описать любые скрытые дефекты.

Копию последних записей в земельной книге можно получить, обратившись в районный суд. Однако только лица, у которых есть законная потребность в информации, такие как владелец или нотариус, имеют право подавать это заявление.

В реестре также прописаны права третьих лиц; те, например, арендаторов.Такие арендаторы не могут запретить продажу собственности, но новый владелец связан любыми договоренностями об аренде, с которыми согласился предыдущий владелец. Следовательно, новый владелец не может выселить арендатора до истечения срока аренды.

Финансирование вашего дома или квартиры

Настоятельно рекомендуется, если потребуется ипотека, присмотреться к ставкам, а не просто принимать первое предложение от вашего банка. Конечно, покупатель не должен брать на себя обязательства по финансовым планам, выходящим за рамки его ресурсов.Часто рекомендуется иметь не менее 20 процентов от общей стоимости авансового платежа.

Недавние общеевропейские правила для банковской отрасли требуют от банкиров более пристального внимания к покупателям жилья из Германии, а также других стран, а также к тем, чьи доходы могут быть в иной валюте, чем евро. Более строгие условия для ипотечных кредитов могут быть результатом более тщательной проверки.

Процентные ставки по ипотеке в настоящее время ниже долгосрочного среднего значения и колеблются (согласно большинству источников) от 0.61 процент и 2,87 процента, в определенной степени в зависимости от продолжительности плана финансирования и первоначального взноса. Большинство ипотечных кредитов рассчитаны на 10 или 20 лет, но могут составлять до 25 или 5 лет. (Данные на апрель 2019 г.).

Банки и другие стороны прогнозируют долгосрочную стабильность процентных ставок, возможно, с небольшими колебаниями вверх или вниз. Можно уменьшить общую сумму выплачиваемых процентов, включив « Sondertilgung » (возможность дополнительного ежегодного погашения) в вашу ипотеку.Обычно это от 5 до 10% от первоначальной суммы ипотеки. Чем больше этот платеж, тем меньше будут процентные расходы в долгосрочной перспективе.

Как упоминалось ранее, финансирование — это вопрос, требующий индивидуальной специализированной консультации. Настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию у специалиста банка и / или налогового консультанта.

Покупка или строительство жилья для вашего собственного использования может, при определенных обстоятельствах, субсидироваться правительством в Германии через ссуды KFW и другие программы, поддерживаемые государством / регионом.Также могут быть задействованы некоторые налоговые льготы. Здесь особенно важно получить индивидуальную консультацию у консультанта по ипотеке, банка или налогового консультанта.

Конечно, есть и другие правила, охватывающие гораздо больше деталей. Поэтому рекомендуется проверять каждую отдельную ситуацию с соответствующим консультантом.

Щелкните здесь, чтобы увидеть нашу статью об ипотеке и жилищном финансировании в Германии

Наиболее полное руководство по покупке дома в Италии

Меня зовут Мония Ди Гильми, я занимаюсь торговлей недвижимостью в Абруццо, Италия.Последние 8 лет я работаю международным агентом по недвижимости. Я говорю на английском, итальянском и испанском языках. За всю свою карьеру в сфере недвижимости я продал множество объектов недвижимости клиентам со всего мира.

В последнее время, просматривая Интернет, я нашел много статей, объясняющих, как покупать недвижимость в Италии, в том числе, как работает процесс покупки. Мне было очень интересно читать эти статьи, но чем больше я читаю, тем больше меня смущает то, что они защищают.

Например, на многих сайтах говорится, что для покупки дома в Италии вам нужно нанять юриста. Действительно? Если да, то как насчет нотариуса? Почему роль нотариуса никогда не объясняется? Иногда нотариус даже не упоминается.

Как насчет предложения о покупке — разве это не обязательно?
Какая сумма первоначального взноса требуется для покупки итальянского дома?

Мне сложно найти хоть какую-то информацию! Итак, чтобы устранить путаницу, я постараюсь ответить на эти и другие вопросы в следующей статье.

Однако прежде чем мы продолжим, я должен упомянуть одну вещь: Каждая покупка недвижимости в Италии уникальна. У каждого дома своя история, и у всех продавцов и покупателей есть свои потребности. Учитывая эти факты, очевидно, что каждая покупка, скорее всего, будет отличаться от всех остальных.

Тем не менее, существует стандартный протокол, которому следуют при покупке почти всей собственности в Италии . Это то, что я объясню ниже.

Как работает процесс покупки

Содержание

1. Риэлтор
2. Нотариус
3. Юрист
4. Какие документы нужны для продажи дома?
5. Предложение о покупке
6. Предварительное соглашение
7. Акт продажи
8. Налоги и сборы на покупку дома в италии

Риэлтор

Если вы иностранец, который не говорит по-итальянски, но решил купить дом в Италии, вам, вероятно, потребуется обратиться к риелтору (или более чем одному), говорящему по-английски.Или — если повезет — найдете риэлтора, говорящего на вашем родном языке.

По закону, агенты по недвижимости в Италии должны быть зарегистрированы в местной торговой палате и иметь специальное удостоверение личности, которое называется патентное агентство по делу в СМИ . Вам следует попросить любого, кто заявляет, что является зарегистрированным агентом по недвижимости, показать вам свой патентное агентство по делу в mediazione , чтобы вы могли убедиться, что он честен.Следует также отметить, что итальянское законодательство требует, чтобы агенты оформляли полис страхования ответственности для защиты своих клиентов .

Вместе со своим риэлтором (-ами) вы посетите множество домов. И в конце концов, когда вы найдете недвижимость своей мечты, вы сделаете ей предложение.

Нотариус

На этом этапе, когда вы нашли дом, который хотите купить, рекомендуется выбрать нотариуса, который закроет сделку по покупке вашей недвижимости.

Что такое нотариус?

В Италии при покупке дома необходимо иметь нотариуса. Договор купли-продажи скрепляет нотариус. В частности, нотариус — это государственное должностное лицо. По сути, это юрист, специализирующийся на публичных делах.

Чтобы получить профессиональную лицензию, нотариусы должны иметь высшее юридическое образование и пройти 18 месяцев обучения в нотариальной конторе. Наконец, они должны сдать очень сложный государственный экзамен.Если они сдадут этот экзамен, они смогут получить доступ к реестру государственных нотариусов Италии. В противном случае им придется пройти еще 18 месяцев обучения, повторяя цикл до тех пор, пока экзамен не будет сдан.

Здесь, в Италии, покупатель оплачивает нотариальные сборы плюс все налоги, связанные с покупкой. Поэтому рекомендуется познакомиться с нотариусом, который будет проводить все юридические проверки собственности, которую вы хотите купить, и который в конечном итоге скрепит ваш окончательный документ.

Вы можете выбрать любого нотариуса из реестра государственных нотариусов Италии.Но по понятным причинам выбранный вами нотариус должен находиться недалеко от города, в котором находится ваш предполагаемый дом. Также выгодно, если нотариус (или один из его помощников) владеет английским языком.

Юрист

Вам нужен юрист, чтобы купить недвижимость в Италии?

Нет. Чтобы купить дом в Италии, вам не понадобится юрист .

Итальянцы никогда не нанимают юриста, когда покупают свои дома, потому что именно нотариус выполняет юридические проверки, составляет окончательный акт (и, возможно, также предварительное соглашение), имеет банковский счет условного депонирования для получения денег, необходимых для оплаты дом и налоги, платит налоги на передачу в правительство и регистрирует документ в агентстве Agenzia delle Entrate .

Другими словами, окончательный документ заверяет нотариус. Без нотариуса купить дом в Италии просто невозможно. .

Помощь юриста может понадобиться только в том случае, если у вас очень сложная покупка . В этом случае вы можете нанять юриста для проведения проверок без нотариального надзора. Или, , вы можете нанять юриста, если вы покупаете дом без помощи лицензированного риэлтора или если по какой-то причине вы не доверяете своему риелтору .

Какие документы нужны для продажи дома?

Риэлтор проведет переговоры о цене между вами и продавцом. Затем, когда цена будет согласована, они предоставят нотариусу все необходимые документы, связанные с домом.

По большей части есть пять документов, которые потребует нотариус:

1. Atto di provienza (право собственности на дом)

2. Поэтажный план дома

3. Visura catastale (кадастровый документ дома)

4. Attestato di prestazione energetica (энергетический сертификат)

5. Разрешение на строительство, если дом построен после сентября 1967 года

6. Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя: Паспорта и налоговые коды (ваш риэлтор предоставит вам налоговый код бесплатно; процесс не займет много времени)

Могут потребоваться дополнительные документы, особенно если дом окружен земельным участком .

После того, как нотариус получит все необходимые документы, он проведет несколько дополнительных поисков, чтобы убедиться, что у дома нет зарегистрированного долга, ипотеки, ссуд и т.д. проследить историю владения и убедиться, что третьи лица не могут претендовать на права на дом.

Хороший риэлтор должен перечислять только те объекты недвижимости, которые имеют все необходимые документы в полном порядке. Дом должен быть готов (или почти готов) к продаже.Это по понятным причинам. Естественно, риэлтор не хочет тратить деньги на размещение и рекламу недвижимости, которую нельзя продать. Более того, они не хотят тратить свое собственное время (или время клиента) на начало переговоров по недвижимости, которую нельзя продать. Таким образом, хороший риэлтор заранее видел документы на дома, которые они рекламируют, и знает, что эти объекты могут быть проданы на законных основаниях.

В некоторых случаях могут возникнуть небольшие проблемы с документами.Например, план этажа может немного отличаться от реальной планировки дома. Однако в большинстве этих ситуаций решение относительно простое. Например, в вышеупомянутом случае продавцу просто нужно обновить план этажа, чтобы он полностью соответствовал реальной планировке дома.

На этом этапе агент по недвижимости будет действовать как координатор между нотариусом и продавцом, прося продавца предоставить все документы, которые запрашивает нотариус.

После того, как нотариус получит все необходимые документы и будет полностью удовлетворен ими, он выставит смету, которая будет включать их сборы и налоги на покупку, которые покупатель должен заплатить в день окончательного подписания. Налоги на передачу уплачиваются нотариусу, который затем переводит их государству при регистрации сделки.

Перед тем, как этот процесс начнется, вы должны подписать предложение о покупке или предварительный договор, чтобы продемонстрировать вашу реальную приверженность покупке.Эти документы описаны ниже.

Предложение о покупке

Предложение о покупке — это договор, по которому риэлтор сообщает продавцу в письменной форме о вашем намерении купить недвижимость по определенной цене и в течение определенного периода времени. Предложение о покупке не является обязательным до тех пор, пока его не подпишут обе стороны. .

Как риэлтор, если покупатель владеет английским языком, я напишу предложение о покупке на английском и итальянском языках.Если ваш риэлтор не говорит по-английски, вам следует попросить переводчика по вашему выбору перевести его.

Основная цель предложения о покупке — дать время для проведения предварительной проверки и гарантировать, что продавец не будет пытаться продать собственность кому-либо до определенной даты. Например, вы хотите провести обследование дома. Нотариус не требует проведения опроса для заверения документа, поэтому это не обязательный шаг. Но как покупателю может быть удобно знать структурное состояние дома, который вы покупаете.Таким образом, в этом случае успешное завершение предложения о покупке будет определяться результатами опроса. Если опрос не удовлетворителен, продавец должен вернуть задаток вам, покупателю.

Предложение о покупке также важно, если вы подаете заявку на ипотеку, поскольку это дает вам время подать заявку на получение ипотеки без риска потерять дом.

Для вашего предложения о покупке потребуется небольшой залог — например, 1.000,00 или 2.000,00 евро.Эта сумма должна быть возвращена, если документы на дом не в идеальном состоянии или если условия, которые вы просили, не могут быть выполнены.

Обязательно ли подавать предложение о покупке?

Предложение о покупке — это этап процесса покупки, который можно пропустить, если он сочтет ненужным. По моему опыту работы риелтором, я часто пропускал этот шаг — обычно по одной из следующих причин:

1. У меня почти всегда есть все необходимые документы для нотариуса, так что я уже знаю, что они готовы закрыть сделку.

2. Рынок в Абруццо не очень быстрый, поэтому у потенциальных покупателей обычно есть время провести опрос, не беспокоясь о том, что дом их мечты будет продан кому-то другому.

3. Наши клиенты являются плательщиками наличных, поэтому им обычно не нужно время для получения необходимых средств.

4. Часто продавцы не хотят заключать контракты, которые в конечном итоге ни к чему не приведут.

Предварительный договор

Вторым этапом процесса покупки является предварительное соглашение .

После того, как ваше устное или письменное предложение принято, вы прошли удовлетворительный опрос, нотариус проверил все документы на дом и предоставил окончательную оценку, у вас все средства в порядке, и вы готовы к покупке, это когда вы приступите к предварительному контракту. По-итальянски этот документ называется compromesso или contratto preliminare .

В предварительном договоре указываются все официальные данные об объекте недвижимости, включая согласованную цену, дату закрытия, сумму депозита, существующие ипотечные кредиты, то, что включено (мебель и оборудование), и любые другие договорные вопросы, которые необходимо решить или выполнено.

Предварительную договоренность может написать ваш риэлтор. Обычно мы пишем предварительный договор на двух языках: английском и итальянском. Если ваш риэлтор не говорит по-английски, вы можете попросить переводчика предварительного соглашения по вашему выбору.Предварительный договор также может быть составлен вашим нотариусом.

Обычно период между подписанием предварительного соглашения и окончательным подписанием в нотариальной конторе составляет от двух до трех месяцев.

После подписания всеми сторонами предварительное соглашение становится обязательным документом, за которым должен быть внесен первоначальный взнос в размере 10% от общей стоимости недвижимости . Имейте в виду, что продавец может потребовать более высокий первоначальный взнос, если покупатель потребует длительное время ожидания между подписанием предварительного контракта и его окончательным подписанием.

Когда предварительное соглашение подписано всеми сторонами и согласованный депозит уплачен, риэлтор должен зарегистрировать его в местной налоговой инспекции в соответствии с итальянским законодательством .

В случае отказа покупателя от сделки он теряет свой залог продавцу. С другой стороны, если продавец откажется от исполнения контракта, он должен будет заплатить покупателю двойную полученную сумму.

Акт продажи

На этом этапе, когда предварительное соглашение подписано и депозит уплачен, нотариус начнет составлять окончательный документ или rogito .Подписание финального акта — последний шаг в процессе покупки. Его необходимо подписать в нотариальной конторе перед нотариусом.

Если вы не планируете присутствовать при закрытии, вам следует дать кому-нибудь доверенность на подпись от вашего имени. Этот человек может быть вашим риэлтором, помощником нотариуса, другом или кем-то еще в Италии, которому вы доверяете. Если вы планируете присутствовать на закрытии, но не владеете итальянским языком, вам все равно нужно будет дать доверенность тому, кто говорит по-итальянски, чтобы они могли действовать от вашего имени.

В противном случае, если нотариус разрешит это, вы можете назначить переводчика для перевода титула на английский язык, который позволит вам подписать документ. В этом случае переводчик должен присутствовать при подписании, чтобы выступать в качестве переводчика. Имейте в виду, что не все нотариусы согласятся на это; поэтому всегда спрашивайте у нотариуса, каковы их правила.

Без сомнения, вам будет выгодно найти нотариуса, говорящего по-английски.Это не только позволит вам задавать любые вопросы напрямую нотариусу, но и вам не нужно будет нанимать устного или письменного переводчика. Более того, ваш нотариус сможет объяснить вам каждый этап окончательного подписания, когда вы закроете покупку своей новой собственности .

Вам нужен счет в итальянском банке, чтобы купить итальянский дом?

Нет. Для покупки дома в Италии не обязательно иметь счет в итальянском банке . Ваш нотариус может хранить ваши средства на счете условного депонирования и при необходимости производить платежи продавцу.

С учетом вышесказанного, вы наверняка захотите в конечном итоге открыть счет в итальянском банке, чтобы вам было проще оплачивать коммунальные услуги и другие расходы, связанные с содержанием вашей собственности.

Налоги и сборы на покупку дома в италии

Помимо стоимости дома, вам придется заплатить дополнительные налоги и сборы.

Налоги, которые вам нужно будет заплатить, включают :

• Imposta ipotecaria — земельный кадастр

• Imposta catastale — кадастровый налог

• Imposta di registro — регистрационный налог или гербовый сбор

Стоимость первых двух налогов составляет 50,00 евро каждый.

Третий налог, imsta di registro , является основным государственным налогом, который вам нужно будет заплатить. Цена imosta di registro рассчитывается на основе кадастровой стоимости дома, а не его продажной цены. Срок регистрации будет зависеть от того, покупаете ли вы дом в качестве основного места жительства или дом для отдыха № . Если вы покупаете дом для дачи, то по номеру Imposta di registro взимается 9% от кадастровой стоимости дома.Если, с другой стороны, вы покупаете дом в качестве основного места жительства, с Imposta di registro будет взиматься плата в размере 2% от кадастровой стоимости дома.

Имейте в виду, что если вы покупаете дом в качестве основного места жительства, это будет указано нотариусом в вашем акте купли-продажи. С этого момента (дата подписания) у вас будет 18 месяцев на то, чтобы подать заявление на получение вида на жительство в приобретенном вами доме. Если вы этого не сделаете, правительство потребует дополнительные налоги, которыми вы владеете, плюс штраф.Как только вы получите статус резидента, помните, что вам нужно будет проводить дома как минимум 185 дней в году.

В дополнение к трем налогам, перечисленным выше, вы должны учитывать несколько других сборов , в том числе:

• Нотариальный сбор

• Агентское вознаграждение

• Оплата сюрвейера (если вы решите провести обследование)

• Плата за письменного / устного переводчика (если вы решите нанять письменного / устного переводчика)

• Гонорар адвоката (Если по какой-либо причине вам потребуется помощь адвоката)

Агентское вознаграждение обычно составляет 3% или 4% от общей стоимости дома и оплачивается как продавцом, так и покупателем.Обычно для недорогой недвижимости ниже 100 000,00 минимальная плата составляет 3 000,00 евро.

Нотариальный сбор обычно варьируется от 1.000,00 евро до 1.500,00 евро.

Помимо каждой комиссии, учтите, что будет НДС * в размере 22%.

К этим расходам добавьте от 250,00 до 300,00 евро за дополнительную плату за регистрацию вашего предварительного соглашения.

В заключение, если вы покупаете дом, окруженный землей (например, оливковой рощей, виноградником, фруктовым садом или просто большим садом), вы должны учитывать, что земли в Италии облагаются налогом в размере 19% от его кадастровая стоимость .В результате, если вы покупаете недвижимость с большим количеством земли, будьте готовы потратить более высокую сумму денег на свой Imposta di Registro.