калькулятор минимизации налогов (НДФЛ, УСН, патент)
Калькулятор составлен в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ по состоянию на 2020 год.
Доход от аренды, руб/мес
Площадь помещения, м2
Тип помещения
Жилое Нежилое
Город / регион
?
—Выберите город— Москва Московская область Санкт-Петербург Нижний Новгород Казань Новосибирск Екатеринбург Другой город
Налог на имущество, руб/год
?
Расходы на содержание, руб/мес
?
Процент простоя, % в год
?
Краткая справка по калькулятору
- Данный калькулятор помогает минимизировать налоговые и связанные с ними расходы при сдаче недвижимости в аренду. Калькулятор ориентирован на физическое лицо, имеющее в собственности жилое или нежилое помещение, планирующее его сдать в аренду и рассматривающее легальные методы налоговой оптимизации.
- Если ваш объект находится за пределами предложенных городов, то сумму платежа по патенту необходимо ввести вручную (рассчитать можно на сайте налоговой вот здесь)
- Расчет выполняется при условии сдачи в аренду одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет. В этом случае все прочие поля заполняйте также суммарно для всех объектов.
- Информацию о сумме налога на имущество можно взять из платежного поручения, которое присылает ФНС России по почте либо через личный кабинет налогоплательщика, либо рассчитать приблизительно (нужно знать кадастровую стоимость имущества или хотя бы рыночную стоимость, а также ставку налога на имущество в вашем регионе)
- Стоимость бухгалтерских услуг оценена в расчете примерно исходя из трудоемкости ведения учета в каждом случае.
Какой налог на апартаменты и как его рассчитать
Автор публикации:
Налоговый консультант. Опыт работы более 5 лет.
Сбор документов в налоговую инспекцию. Помощь в получении налогового вычета и заполнении декларации 3-НДФЛ.
Покупая апартаменты в Москве либо ином городе, граждан ждёт неприятный сюрприз: так называемый налог на апартаменты, который в несколько раз превышает размер налога на обычную квартиру. Об этом люди часто узнают уже после покупки подобной недвижимости, когда им приходит первая платежка. Разберём, что же это за выплаты и как определить их сумму.
Правовая основа
Вопрос налогообложения апартаментов урегулирован Налоговым кодексом. Особенности этого процесса выходят из природы самого объекта. Поэтому остановимся на этом вопросе подробнее.
Апартаменты: что это
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.
С юридической точки зрения апартаменты, налог на которые следует выплачивать, представляют собой нежилое помещение. Однако по факту оно является жилым или может использоваться в качестве такового, так как обычно оборудовано всем необходимым. Застройщикам выгодно возводить апартаменты, так как нет необходимости следовать целому множеству правил, установленных для жилых объектов. Потому приобрести их можно по весьма выгодной цене.
Нормативами апартаменты приравнивают к гостиницам, которые не рассчитаны на постоянное проживание, офисам или торговым помещениям. Именно поэтому апартаменты, в отличие от жилья, не являются предметом первой необходимости. Потому и уровень налогообложения здесь гораздо выше. Кроме того, на таких квадратных метрах невозможно оформить регистрацию.
Когда нужно платить
Существует 3 ситуации, когда потребуется уплатить налог с апартаментов:
- при оформлении договора купли-продажи;
- при сдаче помещения в аренду;
- при оплате в конце каждого года физлицами налога на недвижимость.
Налог на имущество физических лиц
Налог на имущество физических лиц обязаны выплачивать все граждане, во владении которых пребывают объекты налогообложения. Сюда относят дома, квартиры и их части, гаражи, паркинги, хоз постройки и т.д. Размер налога в этом случае будет зависеть от нескольких факторов:
как рассчитать обычному человеку и когда предоставлять налоговую декларацию.
Если вы сдаете свою квартиру в аренду или наем, то полученный с этого доход подлежит налогообложению. По крайней мере, так должно быть при нормальном цивилизованном подходе к ведению дел. Даже если вы не ИП (индивидуальный предприниматель), а просто обычный человек с жилплощадью, предоставляемой чужим людям для временного проживания. Как рассчитывается налог на аренду квартиры и что необходимо знать при его уплате в налоговые органы, расскажем в этой статье.
Как платить налог с доходов от аренды квартиры
Правовая основа для физического лица при расчете налога с дохода от сдачи жилой площади в аренду или наем представлена в Налоговом Кодексе РФ (статья 226, пункты 1 и 2, статья 228 п.п.1). Формула расчета налога при сдаче в аренду выглядит следующим образом:
НДФЛ равен доходу от сдачи помещения в аренду за год, умноженному на 13%
Примечание. Как правило, собственники жилья, сдаваемого в аренду/наем, указывают цену проживания с учетом коммунальных услуг. Нужно учесть при этом, что по статье 41 Налогового Кодекса оплата квартирантами коммунальных платежей вносится в общую сумму дохода, получаемого при сдаче квартиры в аренду или наем. Так как это экономическая выгода, которую получает собственник жилья (ведь расходы по обслуживанию своей собственности он не несет). Поэтому сумма налога определяется из суммы дохода + оплаты коммунальных услуг, которые потребляют квартиранты.
Если арендаторы жилплощади платят только за определенный набор услуг (вода+газ+электричество), а остальное оплачивает владелец квартиры, то при оформлении налоговой декларации это учитывается (см. ниже по тексту).
Когда платить НДФЛ с аренды квартиры
Производить оплату налога, естественно, должен собственник квартиры. Ведь квартирантам до этого нет дела. По статье 228 пункт 4 Налогового Кодекса РФ декларация по НДФЛ подается до 30 апреля того года, который идет следом за отчетным периодом. При подаче документов необходимо приложить копии договора аренды и платежек по коммунальным услугам (то, что оплачивают квартиранты). Сам налог необходимо оплатить не позднее 15 июля. Причем месяц июль того года, который идет следующим за годом получения дохода.
Теперь остается только напомнить, что за уход от уплаты налога, а также штраф за несвоевременное предоставление налоговой декларации наказываются штрафами. Как именно и в каком размере, рассмотрим в следующей статье. Так как эта рассматривала только налог на аренду квартиры: размер и способ расчета. Удачи.
Полезные статьи
Перерасчет услуг ЖКХ за время отсутствия
Перепланировка в новостройке: что нужно знать
Штраф за скручивание счетчика
Статья оказалась полезной? Жмите на кнопочки, чтобы не потерять!для физических и юридических лиц
Налог от сдачи квартиры в аренду является обязательным для арендодателей (наймодателей). Его уплачивают законные собственники объектов жилой недвижимости, передаваемых во владение и пользование арендаторам (нанимателям) на определенное время. Плательщиками данного налога могут быть как юрлица (организации), так и физлица (обычные граждане, частные предприниматели). Порядок его начисления и уплаты зависит от конкретной системы налогообложения, выбранной субъектом-наймодателем. Чтобы сделать корректный выбор, нужно разбираться в действующих нормах права.
Законодательная база
Правоотношения, возникающие по поводу сдачи жилых помещений в аренду, регулируются следующими законодательными актами:
- Гражданский кодекс РФ (ГК). Глава 34 этого нормативно-правового документа определяет базовые принципы и общие правила арендных отношений. Главой 35 регламентируется наем квартир и других помещений, предназначенных для проживания.
- Жилищный кодекс РФ (ЖК). Положениями этого документа устанавливаются общеобязательные правила эксплуатации квартир и иных жилых помещений. Особое внимание уделяется обязанностям и правам собственника жилплощади, а также иных субъектов, использующих жилье по назначению.
- Налоговый кодекс РФ (НК). Этот законодательный акт устанавливает правила налогообложения сделок, непосредственно связанных с предоставлением жилья во временное пользование. Арендодатели-физлица вправе действовать как на общей системе налогообложения, предусматривающей уплату НДФЛ, так и на особых режимах взимания налогов. Арендодатели-юрлица уплачивают налог на прибыль (они вправе также действовать по упрощенной системе).
Так, нормами НК предусматриваются следующие системы уплаты налогов при сдаче жилплощади в аренду:
- Подоходный налог (НДФЛ), взимание которого регулируется главой 23 НК. Этот режим подходит частным предпринимателям (подпункт 1 пункта 1 статьи 227 НК), а также тем гражданам, для которых сдача жилья в аренду (наем) не является предпринимательской деятельностью (подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК). Этот налоговый режим применяется гражданами по умолчанию.
- Упрощенная система налогообложения (УСН), которая регламентируется главой 26.2 НК и подходит как физлицам-предпринимателям, так и организациям (согласно статье 346.11, пункту 1 статьи 346.12 НК). Применение УСН имеет добровольный характер.
- Патентная система налогообложения (ПСН), которая регулируется главой 26.5 НК и применяется только гражданами-предпринимателями (пункт 1 статьи 346.44 НК). Использование ПСН при сдаче в аренду (наем) жилья, являющегося собственностью частного предпринимателя, оговаривается подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 НК. Использование ПСН – на добровольной основе.
- Налог на профессиональный доход (НПД), который с 01.01.2019 по 31.12.2028 может применяться гражданами, правомерно отнесенными к самозанятым. Он позволяет легально действовать без регистрации предпринимательства (предприниматели также вправе перейти на НПД). Регламентируется законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. НПД применяется гражданами добровольно. В порядке эксперимента сфера его действия ограничивается четырьмя регионами – Татарстан, Москва, Калужская область, Московская область. Положениями статьи 4 закона № 422-ФЗ от 27.11.2018 подразумевается уплата НПД при предоставлении жилплощади в аренду (наем).
- Налог на прибыль юрлиц, начисление и уплата которого регулируются нормами главы 25 НК. Устанавливается для юридических лиц (организаций) по умолчанию.
Подоходный налог
Граждане-арендодатели, которые не являются частными предпринимателями, уплачивают НДФЛ с полученного дохода. Ставка НДФЛ для резидентов – 13%. Нерезиденты РФ платят 30% с выручки от аренды жилья. Резиденты – это физические лица, которые минимум 183 дня пребывают в границах РФ на протяжении 12 месяцев подряд.
Размер налога, перечисляемого с дохода от аренды, исчисляется наймодателем. До 30 апреля года, наступающего после минувшего налогового периода (года), гражданин направляет декларацию 3-НДФЛ, включающую сведения о полученных доходах и суммах НДФЛ. Крайний срок уплаты – 15 июля года, непосредственно наступающего после налогового периода (года). Аналогичные сроки декларирования и перечисления НДФЛ установлены для физических лиц, действующих как частные предприниматели.
Для индивидуальных предпринимателей
Если арендодатель работает как частный предприниматель, но не переходит на УСН или ПСН, он уплачивает НДФЛ по типичной ставке, составляющей 13%. При этом ему нужно соблюдать правила статьи 227 НК. Нормами этой статьи регламентируется внесение таким налогоплательщиком авансовых платежей по НДФЛ на протяжении налогового периода.
Размер авансовых платежей по НДФЛ, подлежащих внесению предпринимателем, вычисляется специалистами ФНС на основании пункта 8 статьи 227 НК. Перечисление таких авансовых платежей выполняется предпринимателем согласно порядку, установленному пунктом 9 статьи 227 НК. Окончательная сумма обязательств рассчитывается наймодателем с учетом внесенных авансовых платежей (пункт 3 статьи 227 НК).
Упрощенная система
Частные предприниматели и юрлица вправе применять УСН при сдаче квартиры, если они соответствуют условиям, предусмотренным статьей 346.12 НК, и соблюдают правила, установленные статьей 346.13 НК.
Налоговые ставки, применяемые арендодателями в рамках УСН, регламентируются нормами статьи 346.20 НК:
- если налог уплачивается субъектом с полученных доходов, применяется ставка 6%. Власти регионов вправе дифференцировать ставку в пределах 1-6% для разных категорий плательщиков;
- если налог перечисляется субъектом с доходов, уменьшенных на сумму издержек, действует ставка 15%. Региональные власти могут дифференцировать такие ставки в диапазоне 5-15% для разных групп плательщиков.
Налоговый период при УСН соответствует календарному году. Декларация сдается в том году, который наступает за минувшим налоговым периодом (юрлица – до 31 марта, граждане – до 30 апреля).
Патентная система
При ПСН налогом облагается годовой доход, который потенциально может быть получен частным предпринимателем от конкретного направления деятельности. Учитывается возможный годовой доход, установленный нормативно-правовым актом (законом) конкретного региона. Такое правило регламентируется статьей 346.47 НК.
Для ПСН применяется налоговый период, равный календарному году или сроку действия полученного патента. Наймодатель вправе оформить патент на 1-12 месяцев в рамках конкретного календарного года (пункт 5 статьи 346.45 НК). Налоговая ставка – 6% (пункт 1 статьи 346.50 НК). Декларацию при ПСН не нужно составлять.
Налог на профессиональный доход
Налоговым периодом при уплате НПД считается календарный месяц. Если недвижимость сдается гражданину, доход наймодателя облагается по ставке 4%. Если квартира сдается юрлицу или предпринимателю в аренду, доход собственника облагается по ставке 6%.
НПД уплачивается самозанятым лицом до 25 числа того месяца, который непосредственно следует за минувшим налоговым периодом (месяцем). Декларация в ФНС не сдается. Все сведения передаются через мобильное приложение (статья 3 закона № 422-ФЗ от 27.11.2018).
Налог на прибыль юрлица
Если организация сдает жилплощадь в аренду и не переходит на УСН, она уплачивает налог с полученной прибыли (статья 247 НК). Он взимается по ставке, равной 20% (пункт 1 статьи 284 НК). Декларация сдается юрлицом на протяжении 28 дней, отсчитываемых от дня завершения конкретного отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев) в рамках календарного года. По результатам налогового периода юрлицо направляет декларацию в ФНС до 28 марта следующего года.
Можно ли сдать недвижимость в аренду без налогов
Чтобы законно предоставить жилье в аренду без уплаты налогов, наймодатель может оформить с нанимателем соглашение об эксплуатации жилья на безвозмездной основе. Подобная форма правоотношений исключает получение дохода. Собственнику квартиры не придется перечислять налог при таких обстоятельствах. Иные варианты правомерного освобождения от налоговых обязательств у арендодателей отсутствуют.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
