Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем
Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях.
Срок договора аренды
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 О свободе договора и ее пределах).
Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендодателя стоит придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.
Шаг 2. Проверка условий договора аренды
Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.
Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.
Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней. В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.
Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке
Расторгнуть договор в судебном порядке. Подробнее о том, как это сделать, читайте в рекомендации Системы Юрист Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.
Архив новостей
Росреестр
Управление Росреестра по Краснодарскому краю информирует. Особенности расторжения такого договора связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков.
Способы, которыми можно расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований — расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке.
Порядок расторжения в целом такой же, как и для аренды движимого имущества. Для аренды земли в ряде случаев есть свои правила.
Если договор был зарегистрирован, рекомендуем подать в Росреестр заявление, по которому записи о сделке и обременении объекта недвижимости в виде аренды будут погашены
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости
Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям , а также по основаниям, предусмотренным для договора аренды гл. 34 ГК РФ.
Кроме того, есть ситуация, которая актуальна только для аренды недвижимости, — если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора.
Специальные основания расторжения предусмотрены для договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Расторгнуть его можно, например, заключив соглашение сторон. А если одна из сторон не согласна на расторжение, то ее контрагент при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.
Особенности есть при расторжении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок. Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего договор аренды прекратится.
Для этого составьте и подпишите с контрагентом соглашение о расторжении договора. Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов.
Обязательства по договору по общему правилу прекратятся с момента, когда вы с контрагентом заключили соглашение.
Как отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке
Если вы вправе отказаться от договора аренды, следуйте общему порядку одностороннего отказа от него.
Обратите внимание, что если вы отказываетесь от договора, который заключен на неопределенный срок, то контрагента нужно предупредить за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен законом или договором.
Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендодатель может требовать расторжения договора в суде в том же порядке, что и для любого договора аренды.
Поскольку расторжение обычно связано с нарушениями со стороны арендатора, сначала нужно письменно его предупредить и предложить устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, потребуйте уплатить всю задолженность. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или самом предложении.
Как арендатору потребовать расторжения договора аренды недвижимости
Арендатор может потребовать расторгнуть такой договор в общем порядке, в котором расторгают через суд гражданско-правовые договоры.
Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости
Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать расторжение такого договора. Регистрировать нужно только сам договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему.
На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие таких записей не влияет. Однако рекомендуем все же подать в Росреестр сведения о расторжении договора. Иначе арендодателю может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей, поскольку в выписке из ЕГРН будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрацию нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении могут приостановить.
Что нужно сделать после расторжения договора аренды недвижимости
После расторжения договора стороны должны составить передаточный акт, по которому арендатор вернет объект арендодателю.
Акт должны подписать обе стороны, даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта. Как указывают суды, арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и арендатор возвращает ему объект. Поэтому акт лучше подписать. А претензии контрагенту можно предъявить и позже, например в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.
как расторгнуть договор аренды помещения досрочно из-за коронавируса — modulkassa.ru
Субъекты малого и среднего бизнеса из списка пострадавших отраслей могут расторгнуть договор аренды из-за коронавируса без штрафных санкций. Но есть ряд условий:
- арендатор добросовестно исполнял условия аренды;
- договор с арендодателем был заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в том регионе, в котором находится недвижимость;
- предметом договора не выступают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
- из-за коронавируса доход арендатора снизился на 50% и более;
Важное условие — перед односторонним расторжением договора аренды, предприниматель должен провести с арендодателем переговоры. Если в течение 14 дней не получится договориться о снижении платы или об изменениях условий договора, арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке до 1 октября 2020 года. При арендодатель может не возвращать обеспечительный платеж.
Предприниматели, которые арендуют государственное или муниципальное имущество получили отсрочку аренды до 1 октября 2020 года. Это установлено в распоряжении правительства №1296-р.
Арендатор должен рассчитаться с арендатором за весь период действия договора — от заключения до расторжения. Если договор был заключен на неопределенный срок, арендатор должен будет оплатить аренду еще за три месяца с даты расторжения договора. В таком случае договор будет считаться расторгнутым с даты последнего платежа.
Вот как это работает.
Компания ООО «Хомячки» арендует офисное помещение за 50 000 ₽ в месяц. Договор с арендодателем заключен на неопределенный срок. Из-за коронавируса дела у компании пошли плохо. Уведомление о расторжении договора компания отправила 23.06.2020. Теперь ООО «Хомячки» должны оплатить арендные платежи за июнь, июль и август в размере 50 000 ₽ за каждый месяц. Договор аренды будет расторгнут с 23.08.1993.
Как работать при коронавирусе
Постепенно все ограничения на работу предпринимателей и организаций будут сняты. Всё зависит от фазы протекания эпидемии в конкретном регионе России. До снятия всех ограничений можно продавать любые товары дистанционно и с доставкой. Исключение — алкоголь, сигареты и оружие.
Для продажи товаров и услуг всем предпринимателям нужна онлайн-касса. Это требование 54 ФЗ, закона о применении контрольно-кассовой техники. МодульКасса работает по 54 ФЗ и передает чеки в налоговую через оператора фискальных данных.
Перед тем как начать работать с онлайн-кассой, нужно зарегистрировать аппарат в налоговой и у оператора фискальных данных. С услугой «Касса под ключ» мы делаем все за вас: готовим онлайн-кассу к работе, обучаем сотрудников, настраиваем аппарат.
Мы постоянно улучшаем кассу, чтобы сделать ее быстрее и удобнее. Поэтому цена и количество моделей могут меняться. Актуальная информация — на нашем сайте.
Напишите в чат нашему консультанту на сайте. Он поможет выбрать модель, тариф и оформить доставку. Мы поддерживаем бесконтактную доставку. Курьер привезет кассу за один-два дня по Москве и до семи рабочих дней в регионы.
Купить онлайн-кассу
расторжение договора аренды в связи с коронавирусом расторгнуть договор аренды в связи с коронавирусом отказ от аренды в связи с коронавирусом расторжение договора аренды в период пандемии отказ от договора аренды коронавирус расторжение договора аренды в период коронавируса расторжение договора аренды в условиях пандемии расторжение договора аренды из за коронавируса образец расторжение договора аренды в одностороннем порядке коронавирус расторжение аренды по инициативе арендатора коронавирус арендодатель расторгает договор аренды в период коронавируса как расторгнуть договор аренды в период пандемии коронавирус расторжение договора аренды арендатором расторжение договора аренды 451 гк рф коронавирус односторонний отказ от договора аренды коронавирус как расторгнуть договор аренды в период коронавируса расторжение договора аренды коронавирус закон запрет на расторжение договора аренды арендодателем коронавирус расторжение договора аренды во время пандемии как расторгнуть договор аренды в условиях пандемии расторжение договора аренды в условиях коронавируса досрочно расторгнуть договор аренды из за коронавируса уведомление о расторжении договора аренды коронавирус расторжение договора аренды в период пандемии коронавируса расторжение договора аренды в связи с пандемией досрочное расторжение договора аренды в условиях пандемии закон о расторжение аренды коронавирус расторжение аренда в условиях коронавируса расторжение аренды в одностороннем порядке коронавирус расторжение аренды из за коронавируса текст закона досрочное расторжение договора аренды в период коронавируса расторжения договора аренды пандемия письмо образец отказ от аренды коронавирус односторонний отказ от аренды коронавирус односторонний отказ от договора аренды арендатором коронавирус как расторгнуть договор аренды помещения досрочно коронавирус расторжение аренды в связи с коронавирусом расторжение договора аренды арендодателем коронавирус расторжение договора аренды коронавирус 451 гк отказ в снижении аренды коронавирус купить кассовый аппарат для ип недорого с регистрацией в москве будут ли обязательны кассовые аппараты для ип в 2020 году штраф за отсутствие кассового аппарата у ооо в 2020 году нужна ли касса для ооо на усн в 2020 году онлайн кассы для ип на енвд в 2020 году закон отсрочка от онлайн касс для ип на усн последние новости компактная мобильная онлайн касса для готового решения под 54 фз кассовый аппарат для ооо на усн закон до 2021 года енвд и онлайн касса при розничной торговле с 2020 года онлайн касса для усн в 2020 году изменения свежие новости онлайн касса для кафе с алкоголем с выпуском предварительного чека обязательно ли применение кассового аппарата при енвд в 2020 году онлайн кассы для ооо на енвд отсрочка до 2021 года ккт онлайн касса под фз 54 с фн в комплекте список пострадавших отраслей установленных правительством рф правительство рф список пострадавших отраслей список пострадавших отраслей цб рф честный знак рф официальный сайт как зарегистрироваться как зарегистрироваться на сайте честный знак рф зарегистрироваться в системе честный знак рф зарегистрироваться в честном знаке рф честный знак рф скачать бесплатно маркировка товара согласно законодательства рф нарушение санитарного режима ук рф нарушение санитарного режима коап рф честный знак рф скачать кто вправе продавать маски образец чека онлайн кассы в стоматологии как пострадал малый бизнес в россии какой бизнес пострадает в кризис 2020 какой бизнес пострадает в первую очередь бизнес в список пострадавших отраслей бизнес без кассового аппарата честный знак бизнес проект обязательная маркировка товаров бизнес какой бизнес сейчас пострадает малый бизнес пострадает пострадавший бизнес бизнес пострадал маркировка лекарственных препаратов с 1 октября 2020 маркировка лекарств с 1 октября 2020 маркировка обуви с 1 октября 2020 маркировка обуви 1 октября ккм в 2020 году изменения свежие новости усн налоговый вычет за онлайн кассы изменения в налоговый кодекс онлайн касса в 2020 году изменения свежие новости онлайн касса 2020 году изменения свежие новости изменения в маркировке пищевой продукции с 2020 изменения по кассовым аппаратам с 2020 енвд изменения в связи с коронавирусом можно ли отказаться от ккм на усн карантин не повод отказаться от спортивных тренировок верховный суд признал пандемию форс мажором верховный суд пандемия форс мажор
Архив Журналов Commercial Property CP
Commercial Property №2 (114) февраль 2013
О ТОНКОСТЯХ РАЗРЫВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В СТАТЬЕ, АВТОРАМИ КОТОРОЙ ЯВЛЯЮТСЯ ЕЛЕНА КОЧЕРГИНА, АДВОКАТ, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПАРТНЕР, И ЛЕОНИД ГОРШЕНИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ».
Текст: Елена Кочергина, Леонид Горшенин
Елена Кочергина, адвокат, кандидат юридических наук, партнер Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»
Заключая договор аренды торговых, офисных или других помещений, как арендаторы, так и арендодатели нередко стремятся включить в договор как можно больше оснований, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником.
В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично. Появляются организационные проблемы (как правило, «тяжелые» и безрезультатные переговоры с контрагентом; «бумажная» работа юристов сторон; решение вопроса фактического освобождения помещений). К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства.
Как сказал Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики.
В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений:
1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
2. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
3. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон.
Леонид Горшенин, юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»
При этом будут изложены основные нормы, регулирующие расторжение договора, и существующая судебная практика на конкретных примерах коммерческой аренды. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды (то есть, заключенных на определенный срок), поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.
Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений. За 9 лет действия кодексов споры о расторжении аренды в одностороннем порядке успели «обрасти» значительным количеством противоречивой судебной практики.
Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором
В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд. Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.
Как указано на Интернет-портале журнала «Forbes Украина» в ноябре 2012 года, «…в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев». Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении.
Рассмотрим реальный пример. В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ. Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений.
Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора. Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.
Признаки подобного сценария можно проследить в деле о расторжении договора аренды помещений в киевском торгово-развлекательном центре «KOMOD» по ул. Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору.
Почему односторонний отказ от договора «не работает»? Причина кроется в норме, установленной частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее – «Хозяйственный кодекс»). В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается.
Существует позиция, согласно которой норма статьи 291 Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды.
Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее – «Высший хозяйственный суд») в постановлении от 22 марта 2011 года указал буквально следующее: «…Согласно императивным (то есть, безусловно, обязательным – авт.) предписаниям части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанная статья не содержит… возможности предоставления одной из сторон договора… права на такой односторонний отказ… Часть 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора…».
Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора.
Случай признания недействительным одностороннего отказа арендатора от договора аренды был в практике одного из крупнейших бизнес-центров столицы – БЦ «Парус» по ул. Мечникова, 2. Арендатором почти 3000 м2 бизнес-центра был «Родовид Банк». В этом деле арендатор («Родовид Банк») не сумел реализовать предусмотренное договором право на отказ от договора и вынужден был обратиться в суд за его расторжением. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора.
Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября 2009 года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. По мнению судей, поскольку стороны по взаимному согласию определили такой порядок прекращения договора как отказ в форме уведомления – это не является односторонним отказом от договора.
Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора. Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу.
Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами. Ведь если другая сторона договора не согласна с полученным отказом, такой отказ не может являться расторжением «по согласию» двух сторон.
Во-вторых, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины (далее – «Гражданский кодекс») стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства. Из правила статьи 291 Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений.
Таким образом, статья 291 Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него. Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права.
Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом
Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Первый случай – для арендатора, который имеет право отказаться от договора, если арендодатель не передает ему помещение (статья 766). Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее. В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Однако и здесь, несмотря на прямые предписания закона о возможности отказа, арендодатель может «напороться» на два «подводных камня», образованных судебной практикой.
Первый «подводный камень». Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.
Второй «подводный камень». Существует еще одна позиция, «работающая» против арендодателей. Упомянутый ранее «абсолютный запрет» на односторонний отказ от договора, установленный частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. Он иногда трактуется таким образом, что исключает применение права на односторонний отказ по статье 782 Гражданского кодекса к хозяйственным договорам аренды (то есть, практически к 100% случаев коммерческой аренды). Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта 2011 года. Обоснование суда – нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования.
Описанные «подводные камни» встречаются на пути не у каждого арендодателя, отказавшегося от договора. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам (например, постановления от 8 ноября 2012 года и от 15 марта 2011 года). Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой.
Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже.
Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон
Статьей 291 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает ряд оснований для расторжения договора аренды «по требованию» как арендодателя, так и арендатора. Какие это основания?
Согласно статье 783 Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
– пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения;
– без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения;
– не приступил к проведению капитального ремонта помещения (если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора). Арендатор же в соответствии со статьей 784 Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если:
– арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения;
– арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения.
Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Возможность и необходимость применения общих норм статьи 651 о расторжении договора для целей расторжения договора аренды подтвердил Верховный Суд Украины (далее – «Верховный Суд»). Это было постановление Верховного Суда от 8 мая 2012 года, являющееся так называемым «прецедентным» решением, т.е. выводы из которого обязательны к применению в аналогичных делах. Учитывая «прецедентную» практику Верховного Суда, можно порекомендовать сторонам договора аренды следующее.
Признаки «существенного нарушения договора» определены в статье 651 Гражданского кодекса. Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. Тем не менее, ничто не запрещает сторонам договора аренды прописать в договоре, какие именно конкретные случаи и ситуации они определяют как «существенное нарушение договора». В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований.
Например, вполне допустимо определить в договоре, что не трехмесячная, а всего лишь трехнедельная просрочка уплаты арендной платы является «существенным нарушением» договора аренды в понимании статьи 651 Гражданского кодекса. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи 651 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.
Рассмотрим пример успешного расторжения договора аренды в одном из известных торговых комплексов столицы «Глобус» по требованию арендодателя. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы. Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье 651 Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью.
Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий.
Резюме
Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Эффективно же будет предусмотреть в договоре максимальное количество ситуаций «существенного нарушения договора», позволяющих расторгнуть договор в судебном порядке.
В заключение приведем слова Уоррена Баффета: «Если вы находитесь на судне, которое постоянно протекает, правильнее направить усилия на поиск нового судна, а не на заделку дыр». Используя аналогию Баффета, отметим, что «протекающим судном» является одностороннее расторжение договора, относительно же «безопасным судном» будет расторжение договора судом на основании существенного нарушения договора.
Договор аренды. Расторгнуть — по соглашению, отказаться — по закону
Лилия Щукина, руководитель направления.
Опубликовано: Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ», № 5, февраль, 2010.
Указание в договоре аренды условия о возможном отказе от его исполнения в одностороннем порядке не гарантирует сторонам того, что они смогут избежать судебных споров. Не лучше ли воспользоваться расторжением? Рассмотрим различные точки зрения на возможность включения таких условий в договор.
Разграничим понятия
Исходя из норм ГК РФ[1] из заключенного сторонами договора у должника возникают обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. По договору аренды у сторон возникают взаимные права и обязанности, а их исполнение должно соответствовать правовым актам, положениям договора, а при их отсутствии — обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям. Следует отметить, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, исключения также могут быть установлены только законом или соглашением сторон.
Таким образом, ГК РФ оперирует двумя терминами, между которыми необходимо проводить четкое разграничение: «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «отказ от исполнения договора». Очевидно, что в обоих случаях проявляется заинтересованность какой-либо стороны в расторжении договора. Однако первый вариант подразумевает спор, разрешаемый в судебном порядке. А для достижения требуемого результата путем одностороннего отказа достаточно волеизъявления одной стороны.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон происходит в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. В статьях 619, 620 главы ГК РФ об аренде указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимо соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора в гражданском процессе истцу нужно будет доказать нарушение ответчиком договора и то, что такое нарушение влечет расторжение договора.
К реализации одностороннего отказа предъявляются совершенно иные требования.
Как уже отмечалось, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Исключения могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон с учетом требований законодательства.
В качестве примера предусмотренного законом основания одностороннего отказа можно привести нормы ст. 610 ГК РФ о сроке договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Расторжение происходит во внесудебном порядке, а направленный контрагенту отказ имеет такую же юридическую силу, как и соглашение сторон о расторжении договора. Ниже будут рассмотрены и иные основания, предусмотренные законом для одностороннего отказа от договора аренды.
Перечень законных оснований одностороннего отказа от исполнения обязательства может быть значительно расширен соглашением сторон. В подразделе ГК РФ об общих положениях об обязательствах установлено, что договорный способ решения этого вопроса, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, доступен только субъектам, у которых обязательство возникло в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Однако ст. 450 подраздела «Общие положения о договоре» раскрывает основания его изменения и расторжения, не упоминая о подобном ограничении для заключенного не в предпринимательских целях соглашения, одной из сторон которого является физическое лицо.
М.Г. Розенберг высказал точку зрения, согласно которой правило ст. 310 ГК РФ в данном случае не действует и соответственно право на односторонний отказ может быть предусмотрено любым гражданско-правовым, а не только предпринимательским договором. В подтверждение этой позиции приводится положение п. 3 ст. 420 ГК РФ, которое устанавливает приоритет общих положений ГК РФ о договоре и правил об отдельных видах договоров по отношению к общим положениям об обязательствах. Соответственно положение п. 3 ст. 450 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 310 ГК РФ[2].
Е.В. Оболонкова в свою очередь считает, что п. 3 ст. 450 устанавливает последствия одностороннего отказа от исполнения договора, а ст. 310 — пределы предоставления права на односторонний отказ от исполнения обязательства. Поэтому указанные нормы не исключают, а взаимно дополняют друг друга. Для решения поставленного вопроса значение имеет также цель, которую преследовал законодатель, ограничивая участников оборота в использовании права на односторонний отказ. В случаях, когда стороны, заключающие договор, экономически неравны, отказ арендодателя может привести к ущемлению интересов слабой стороны, которой, как правило, является гражданин[3].
Последняя точка зрения прослеживается и в судебной практике. До внесения изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности»[4] от 15.02.2010 спорным считался вопрос, допускается ли при заключении кредитного договора между банком и заемщиком-гражданином соглашением сторон предусматривать возможность одностороннего изменения условий о сроке действия договора, размере и порядке определения процентов, об увеличении комиссионного вознаграждения по операциям. Запрет одностороннего изменения договора и отказа от его исполнения, когда одной из сторон является физическое лицо, заключившее договор в личных целях, по основаниям, не предусмотренным законом, многократно подтверждался судами[5] и впоследствии был введен в закон «О банках и банковской деятельности».
С уверенностью можно сделать вывод, что в свете нормы ст. 310 ГК РФ основания для одностороннего отказа от обязательства могут быть предусмотрены договором только лицами, между которыми обязательство возникло из их предпринимательской деятельности.
Подписываемый сторонами договор должен не только содержать согласованные сторонами основания его расторжения, но и быть выполненным в соответствии с правилами юридической техники, чтобы исключить множественность вариантов толкования его положений. Как было сказано выше, существует внесудебное расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и совершенно иной порядок, подразумевающий рассмотрение судом требования одной из сторон о расторжении договора.
Законные основания одностороннего отказа от договора аренды
При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок:
- Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца. Законом или соглашением может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора аренды.
- В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[6] договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращается, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Воспроизведенная норма в большей мере является основанием прекращения обязательства, что не тождественно одностороннему отказу от исполнения обязательства. Однако практике известны случаи расторжения договора аренды путем совершения одностороннего отказа в связи с отсутствием у арендатора разрешения на строительство по истечении шестимесячного срока.
Так, ФАС ПО оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, установив, что лицо, которому был предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, не получило в течение шести месяцев разрешение на строительство. Был признан правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды. Исковые требования предпринимателя к Министерству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка не были удовлетворены[7].
Договоримся об отказе?
Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре основания и условия одностороннего отказа от его исполнения.
На практике некоторое время спорными были вопросы о содержании таких положений: обязательно ли отказ должен быть связан с нарушением договора или он допустим и при надлежащем исполнении обязательств сторонами; возможно ли, допуская односторонний отказ от договора, не устанавливать основания и условия его реализации.Из ряда постановлений Президиума ВАС РФ следует, что для одностороннего отказа от договора достаточно предоставления законом или договором возможности его совершить.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08[8], «ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа».
ВАС РФ в Постановлении от 18.02.2010 по делу № А40-87811/08-147-655 подтвердил право нового собственника на односторонний отказ от договора аренды, заключенного прежним собственником на срок 10 лет, истекавший в декабре 2010 г. Возможность одностороннего отказа была предусмотрена договором без конкретизации оснований и условий, что дословно выразилось следующим образом: «Исходя из п. 6.2. договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в п. 6.1 срока в случае […], а также одностороннего расторжения договора». При этом суды первой и апелляционной инстанции поддержали позицию нового собственника, подтвердив, что соглашение между сторонами по вопросу одностороннего отказа было достигнуто, а суд кассационной инстанции счел недостаточной такую формулировку в договоре и отменил судебные акты нижестоящих инстанций. ВАС РФ отменил постановление ФАС Московского округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанции.
Надо отметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ как основания расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Данная позиция поддерживается не всеми. Так, Е.Е. Шевченко, анализируя п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66[9], делает такой вывод. Основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора в судебном порядке[10].
Однако из текста Информационного письма № 66 этого не следует. Пункт 26 посвящен вопросу, касающемуся расширения условий расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке. ВАС РФ отмечает, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В то время как ГК РФ определяет основание, сформулированное как «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания его расторжения в судебном порядке, а также любые основания его расторжения во внесудебном порядке, в том числе как связанные, так и не связанные с нарушением договора.
Включение в договор аренды условий его расторжения, а также условий, позволяющих отказаться от него в одностороннем порядке, существенно облегчит положение той стороны, которая впоследствии захочет этим правом воспользоваться. К тому же, возможно, такие условия определят более внимательное отношение сторон к исполнению обязательств по договору.
Отказ от договора как односторонняя сделка
Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.
Правовые последствия отказа говорят о нем как об односторонней сделке, к которой применяются все положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме сделок, об их государственной регистрации и недействительности.
В отличие от расторжения договора отказ от него всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым, и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен. Моментом расторжения договора в данном случае принято считать момент получения уведомления о произведенном отказе.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Это положение бесспорно и подтверждается судебной практикой. В Постановлении ФАС МО № КГ-А40/1860-09 от 23.03.2009 указывается: «…в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды […] считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется»[11].
Управомоченность стороны на отказ определяется наступлением условий и оснований, позволяющих ей произвести отказ от договора.
Заявление об отказе от договора аренды должно быть выражено в письменной форме. Это требование предъявляется по аналогии с требованиями о заключении договора аренды. По мнению С.А. Соменкова, односторонний отказ от исполнения договора, как и соглашение сторон о расторжении договора, представляет собой сделку. Поэтому он по аналогии со ст. 452 ГК РФ должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное[12].
Некоторые авторы считают, что данный подход не может быть поддержан, поскольку право на отказ от исполнения договора в каждом случае предусматривается законом или договором как специальный, исключительный способ расторжения договора, который не может приравниваться к соглашению о расторжении договора хотя бы потому, что направлен на обеспечение возможности отказаться от исполнения договора в упрощенном (внесудебном) порядке[13].
Автор данной статьи поддерживает первую точку зрения, так как, несмотря на исключительность рассматриваемого способа прекращения обязательств, в целях однозначного выражения воли отказывающейся стороны и бесспорного ее восприятия другой стороной целесообразно применять правила заключения соглашения о расторжении договора. Таким образом, отказ от договора аренды недвижимого имущества должен быть выражен в письменной форме. Этот же документ впоследствии служит основанием для государственной регистрации расторжения договора в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации и она была произведена. Тем самым прекращается запись в реестре прав об обременениях недвижимого имущества в виде права аренды. Соглашением сторон может быть предусмотрено направление отказа иным способом, например телеграммой, факсом, возможно, с последующим дублированием письмом. Как и договор аренды, уведомление об отказе от договора должно быть подписано уполномоченным лицом.
Признание недействительным одностороннего отказа от договора аренды является одним из способов судебной защиты, используемым стороной, получившей отказ.
Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 по делу № 09АП-17750/2006-ГК, которым отказ от договора аренды был признан недействительным.
Обществом с ограниченной ответственностью был заявлен иск о признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды. Истец приобрел в собственность здание, занятое под овощной павильон. Таким образом, исходя из требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ истцу стало принадлежать право пользования земельным участком, занятым строением, а также частью земли, которая необходима для использования строения. В дальнейшем между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, занятого строением. По истечении договора аренды истец продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с ГК РФ возобновляет договор на неопределенный срок. Суд признал незаконным совершенный Департаментом земельных ресурсов г. Москвы отказ от договора, так как он фактически сделал невозможным использование принадлежащего истцу недвижимого имущества в соответствии с его прямым назначением.
В заключение следует отметить, что во избежание признания недействительным заявленного отказа надо, во-первых, соблюсти все требования закона. Во-вторых, в целях правильного понимания арендатором и арендодателем включенных в договор положений об основаниях и условиях совершения одностороннего отказа нужно четко их излагать. Окончательно этот вопрос будет снят при разделении понятий «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от исполнения договора».
[1] Статьи 307, 309, 310 ГК РФ (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
[2] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., испр., перераб. и доп. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2005. С. 1009.
[3] Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. № 2.
[4] Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1«О банках и банковской деятельности» (ред. от 15.02.2010) // СЗ РФ. 05.02.1996. № 6. Ст. 492.
[5] Определение ВАС РФ от 21.12.2009 № ВАС-7171/09 по делу № А40-10023/08, постановления ФАС ВВО от 11.05.2009 по делу № А43-33198/2008-9-350, ФАС ВСО от 15.01.2009 № А33-8594/08-Ф02-6744/08 по делу № А33-8594/08.
[6] Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4148.
[7] Постановление ФАС ПО от 12.08.2008 по делу № А72-47/08-25/14.
[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 «О расторжении договора аренды, освобождении ответчиком нежилого помещения» по делу № А19-9645/07-26 // СПС КонсультантПлюс.
[9] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
[10] Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.
[11] Постановление ФАС МО от 23.03.2009 № КГ-А40/1860-09 по делу № А40-57763/08-28-442.
[12] Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 820.
[13] Кукушкин А.А, Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС КонсультантПлюс. 2009.
Пока нет решения суда, выселять собственник не вправе, но имущество лучше все-таки вывезти
Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?
Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.
Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.
Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.
К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.
Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск. Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.
Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.
Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.
Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды. Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения. Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.
Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.
Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное). Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите. Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество». Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.
Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.
Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.
Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.
Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.
Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц. Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.
Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.
Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»
Росреестр: Расторжение договора аренды — это просто
Можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Этот способ можно использовать если в законе или договоре не предусмотрены штрафные санкции за расторжение договора таким способом. Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам. Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
Если арендатор предусмотрительно заключил договор аренды на неопределенный срок, то он может отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров. Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами. В этом случае необходимо направить уведомление арендодателю в письменном виде.
Другой способ, это составить соглашение (дополнительное соглашение к договору) о расторжении договора аренды в связи с распространением коронавируса. Это достаточно сложный способ.
Ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства арендатору следует иметь ввиду, что распространение коронавирусной инфекции не всегда признается непреодолимой силой. Так, Верховный Суд РФ разъяснил, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления. Существование обстоятельств непреодолимой силы должно устанавливаться с учетом обстоятельств конкретного дела.
Обстоятельства, которые вызваны угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также меры по его ограничению, принятые органами госвласти и местного самоуправления (в частности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физлиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений), могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие критериям обстоятельств непреодолимой силы и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.
Вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение в письменном виде о расторжении договора и сформулировать свою позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ будет необходимо. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд. Подача иска в суд — это третий и тоже сложный способ расторжения договора аренды. Арендаторам так же стоить помнить, что в соответствии со статьей 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения и (или) отсрочки уплаты арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Условия и сроки предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении договоров аренды недвижимого имущества установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439.
Когда приобретаются права на одностороннее расторжение договора коммерческой аренды? — Недвижимость и строительство
Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq.com.
Мы часто видим коммерческую аренду, которая дает право прекращение действия только одной из сторон договора аренды, и это требует вопрос, «действительно ли это договор, если одна сторона может ходить прочь в любое время? «Иначе говоря, когда будет односторонний право на прекращение делает аренду иллюзорной, так что это не действительно ли вообще подлежащий исполнению контракт? Короткий ответ: одностороннее прекращение права без каких-либо ограничений или условий сделать контракт иллюзорным и расторгнуть его любая из сторон.Если, однако, договор налагает минимальные ограничения об одностороннем расторжении, даже если оно не является строгим или обременительным, договор не является иллюзией и будет сохранен.
Второй DCA вынес решение о принудительном исполнении одностороннего положения о прекращении действия без прецедентных условий в коммерческий контекст в деле Pick Kwik Food Stores, Inc. v. Tenser , 407 So.2d 216 (2-й DCA 1981). В Tenser , суд рассмотрел вопрос о двустороннем контракт, который может быть расторгнут по желанию одной из сторон без каких-либо условия или ограничения не подлежат исполнению из-за отсутствия взаимности обязательства.В Tenser арендатор арендовал заправочную станцию у домовладелец. Договор позволял арендатору установить необходимые оборудование и необходимое техническое обслуживание. Чистая прибыль от предприятие по производству бензина должно было быть разделено поровну. Аренда позволяла арендатор в любой момент расторгнуть договор аренды и убрать оборудование в любое время. Суд постановил, что «двусторонний договор прекращение действия по желанию одной стороны не является обязательным и может быть прекращено любой из сторон без ответственности за возмещение убытков представляет упущенную выгоду, ожидаемую другим.Это правило иногда выражается как требование взаимности обязательств по контрактам, подлежащим исполнению в будущее «. Таким образом, контракт был недействителен из-за отсутствия рассмотрения поскольку одна сторона может расторгнуть договор в любое время и по любой причине.
Суд по делу Tenser , однако, не обратился к вопрос о том, будет ли договор аренды, требующий минимального уведомления недействителен из-за отсутствия рассмотрения. В Alchar Hardware Co.Inc, против Тавормина , 759 F.2d 867 (11-й округ 1985 г.), Суд постановил, что если одна сторона может расторгнуть договор только после определенные условия, право на прекращение не оказывало договор не подлежит исполнению. Суд пишет: «Доверительный управляющий сначала утверждает, что договор аренды между Вайнером и Альчаром не имел юридической силы. потому что это предусматривало неограниченное право на расторжение. Если так что это опровергнет претензии Вайнера …. однако договор аренды предусматривает прекращение только в том случае, если арендодатель решит провести реконструкцию, переделать или снести все или часть помещения, дает 60 дней » письменное уведомление и возврат любого гарантийного депозита.Этого достаточно, чтобы обеспечить исполнимость контракта «.
Таким образом, в коммерческом контексте любая из сторон может сохранить одностороннее право на расторжение контракта, если это каким-то образом ограниченный или условный. В деле Lauren, Inc. против Marc & Melfa, Inc. , 446 So.2d 1138 (3rd DCA 1984), Суд рассмотрел пункт о прекращении действия, который гласил: «В случае, если Компания должна в любое время в течение срока действия настоящего Соглашения считать что его машины, взятые в аренду, используются не по назначению, подвергаются опасности или пренебрегают Собственником, или что продажи в монетных автоматах в доходе, полученном от них, неадекватно и не соответствует минимуму Компании требований, то и в этом случае Компания должна иметь возможность немедленно расторгнуть настоящее Соглашение….» Суд постановил, что если есть предварительные условия для прекращения, хотя и не был строгим или обременительным, контракт не был недействителен для отсутствие внимания.
Суд в Lauren, Inc. полагался на Пересмотр договоров Уиллистона, который предусматривает, в соответствующая часть, «соглашение, в котором одна сторона оставляет за собой право отменить по своему усмотрению не может создать контракт. Поскольку суды, однако, не одобряют положений о произвольной отмене, тенденция интерпретировать даже небольшое ограничение упражнения права на отмену как причинение такого юридического ущерба поскольку удовлетворяет требованию достаточного рассмотрения; за Например, если право на отмену оговорено по причине, или письменным уведомлением, или после определенного периода уведомления, или после возникновение какого-либо внешнего события или основано на каком-то другом объективный стандарт.«
Наконец, четвертый DCA среди производителей сахарного тростника «Кооператив Флориды, инк.» Против Пиннок , 735 So.2d 530 (4th DCA 1999), постановил, что положение об уведомлении за 10 дней было достаточное ограничение права на расторжение, чтобы оно обеспечил исполнение контракта. См. также Avatar Development Corporation против Де Pani Construction, Inc. , 834 So.2d 873 (4-й DCA 2002 г.).
При разработке положений об одностороннем расторжении, требующих минимальные условия для их срабатывания, необходимо осознавая, что на прекращающая сторона, чтобы не аннулировать все соглашение.
Содержание этой статьи предназначено для ознакомления с общими сведениями. руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство из США
Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды?
Хотя большинство арендодателей, как правило, желают, чтобы арендаторы оставались в аренде как можно дольше, иногда возникают ситуации, когда им может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды.Если вы оказались в ситуации, когда вам нужно разорвать договор аренды, это важно чтобы знать, как расторгнуть договор аренды на законных основаниях, чтобы арендатор не предпринял никаких действий против вас, например, подал иск в суд.
Нарушение договора арендыВ некоторых ситуациях у вас может быть арендатор, который нарушает договор аренды. Будь то неоплаченная арендная плата, получение неутвержденного соседа по комнате или домашнее животное, причинение серьезного ущерба вашей собственности или ведение незаконной деятельности на территории, вы можете захотеть досрочно расторгнуть договор аренды «по причине».”
Чтобы расторгнуть договор аренды по уважительной причине, вы должны соблюдать законы штата. Как правило, первым шагом этого процесса является отправка арендатору «вылечить или прекратить». или письмо «заплатить арендную плату или выйти», в зависимости от нарушения договора аренды. В этом письме арендатору дается определенное количество дней (обычно это определяется законодательством штата и местным законодательством) для исправления ситуации. Если арендатор не решит проблему или не вернет деньги арендной платы, то домовладелец может принять меры по выселению.
Отправьте письмо «вылечи или брось» или «заплати или брось» в соответствии с законодательством вашего штата.Некоторые штаты требуют, чтобы вы прикрепляли уведомление к двери арендатора, в то время как другие штаты требуют, чтобы уведомление было отправлено заказным письмом. Убедитесь, что вы используете разрешенный законом способ доставки, иначе вы не сможете выселить вас в случае необходимости.
Если вы продолжите выселение, вы подадите ходатайство в суд. Вам придется заплатить регистрационный сбор и предоставить доказательства того, что вы отправили своему арендатору уведомление о выселении. Скорее всего, вы окажетесь перед судьей, где вы сможете представить свое дело, а ваш арендатор может представить свое дело, а также любые встречные иски, которые они могут подать против вас.
Что делать, если ваши арендаторы не нарушили договор аренды, но вы все равно хотите, чтобы они выселились? В этом случае вы нарушите договор аренды без причины.
Прекращение аренды без причиныХотя вы не заключаете договор аренды с намерением его разорвать, обстоятельства все же возникают. Например, вы можете решить, что хотите продать недвижимость. Если вы продаете арендуемую недвижимость другому арендодателю, возможно, будет лучше, чтобы арендаторы занимали ее, особенно если они хорошие и долгосрочные арендаторы.Но если они трудные или грязные арендаторы, или вы хотите продать потенциальному домовладельцы, возможно, вы не захотите, чтобы в доме проживали арендаторы.
Возможно, ваша ситуация изменилась и вам необходимо заселиться в собственность самостоятельно. Или вы можете обнаружить серьезную проблему с арендой, которая потребует обширного ремонта, который невозможно провести с занятой недвижимостью. Можете ли вы расторгнуть договор аренды при таких обстоятельствах?
Можно, но только если это указано в договоре аренды.Вы можете добавить в свой договор аренды самые разные положения, в том числе те, которые позволяют досрочно расторгнуть договор аренды. Тем не менее, если ваша арендуемая недвижимость находится в районе с правилами контроля арендной платы, Возможно, вам придется предоставить юридически признанную причину для досрочного прекращения аренды.
Если вы включаете пункт о досрочном расторжении договора аренды, укажите условия досрочного расторжения договора аренды, а также временные рамки. Например, если вы считаете, что можете продать недвижимость, укажите в договоре аренды, что вы можете расторгнуть договор с уведомлением за 30 дней. при продаже недвижимости.Лучше всего, чтобы ваш договор аренды был рассмотрен адвокатом, знакомым с законами вашего штата, особенно если вы добавляете такие статьи, как этот.
Убедитесь, что вы указали на этот пункт своему арендатору. Не пытайтесь тайком проникнуть внутрь или похоронить под абзацами юридического языка. Вы хотите, чтобы ваши арендаторы знали, что существует вероятность того, что договор аренды может быть расторгнут раньше, чем они переедут.
Если вы не можете досрочно расторгнуть договор арендыЕсли вы не включите пункт в договор аренды, вы не может досрочно расторгнуть договор аренды.Законы вашего штата также могут ограничивать вашу возможность расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах или если арендная плата контролируется, поэтому обязательно проведите исследование. перед сдачей в аренду. Если вы не включили в договор аренды пункт о расторжении, вам придется дождаться окончания срока аренды, а затем отправить уведомление о его невозобновлении.
Если вы не уверены, что сможете придерживаться условий аренды в течение всего срока аренды, вы можете рассмотреть возможность сдачи в аренду своей собственности помесячно.
Преимущества ежемесячного договора арендыПомесячный договор позволяет вам или арендатору прекратить аренду, как правило, с уведомлением за 30 дней. Однако законы различаются в зависимости от того, где вы живете, поэтому поищите законы своего штата, города или округа. Для некоторых областей требуется 60 или даже 90 за несколько дней, даже при помесячном соглашении. Если вы живете в городе с контролем за арендной платой, вы не сможете расторгнуть договор помесячной аренды, если у вас нет уважительной причины, поэтому изучите законы в вашем районе, прежде чем выбрать помесячная аренда.
Помесячная аренда по-прежнему дает вам больше гибкости, чем стандартная аренда. Однако ваши арендаторы также могут завершить помесячную аренду с соответствующим уведомлением, поэтому при ежемесячной аренде меньше безопасности. Однако даже хотя здесь меньше постоянства и, следовательно, немного больше риска, многим арендодателям нравится гибкость помесячной аренды. Имейте в виду, что большинство ежемесячных договоров аренды автоматически продлеваются, если вы или ваш арендатор не решите их расторгнуть. Это.
Предложение наличных за ключиЕсли вы оказались в ситуации, когда вам нужно, чтобы ваши арендаторы выселились, но вы не включили в договор аренды пункт о досрочном прекращении, вы можете рассмотреть вариант, известный как «Деньги за ключи». . » В этом сценарии вы должны вести переговоры с вашим арендатором, чтобы выселиться в определенный день в обмен на наличные. Сумма наличных варьируется, но некоторые домовладельцы предлагают арендную плату не менее одного месяца плюс залог.
Если вы выберете этот путь, имейте в виду, что вам нужно будет получить соглашение в письменной форме, желательно с участием юриста, чтобы убедиться, что оно имеет обязательную юридическую силу.В соглашении должна быть указана сумма, подлежащая обмену, и дата, когда арендаторы переедет. Хотя предложение наличных за ключи является законным в каждом штате, во многих штатах есть некоторые правила, касающиеся того, когда и как это можно предлагать.
Будьте честны со своими арендаторами и объясните ситуацию. Если они соглашаются переехать в обмен на наличные, убедитесь, что вы оба подписали соглашение. Если ваши арендаторы не согласны, вам придется принять решение и двигаться дальше. Не беспокойте свою жильцы, угрожая им или требуя согласия.Кроме того, не берите дело в свои руки и не меняйте замки для своих арендаторов, отключить коммунальные услуги или иным образом ограничить их возможность проживания в собственности. Преследование и выселение с целью самопомощи (например, смена замков или удаление вещей арендатора) являются незаконными, и вам могут грозить крупные штрафы. для выполнения этих действий.
Несмотря на то, что это называется «Наличными за ключи», платите арендатору чеком, а не наличными. Таким образом, у вас будет подтверждение транзакции. Вы также хотите дать арендатору квитанцию и сохранить копию квитанции для своих записей.
Когда возникает ситуация, и вам необходимо досрочно расторгнуть договор аренды, будь то из-за проблемного арендатора или из-за ваших собственных обстоятельств, убедитесь, что вы расторгаете договор на законных основаниях и открыто общаетесь со своим арендатором. Когда вы будете готовы создать новый договор аренды, обязательно ознакомьтесь с соответствующими государственными договорами аренды онлайн, предлагаемыми Apartments.com.
Опубликовано 1 декабря 2020 г.
Что вы думаете?
17 Ответов
Об авторе
Досрочное расторжение договора коммерческой аренды Юрист
С юридической точки зрения договор аренды — это договор, часто оформленный в письменной форме, в котором владелец объекта недвижимости разрешает его использование другой стороне в течение определенного периода времени в обмен на периодические платежи.Коммерческая аренда включает письменный договор с арендодателем на использование части коммерческой собственности. Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая может использоваться в коммерческих целях, например, под офис, складские помещения или даже под магазин подержанных автомобилей.
Договоры коммерческой аренды обычно представляют собой длительные договоры, в которых указаны такие условия, как:
- Обязательства обеих сторон;
- Использование коммерческой недвижимости;
- Общая продолжительность срока аренды;
- Размер и периодичность арендных платежей; и
- Пункты о порядке разрешения споров.
Многие владельцы бизнеса, арендующие помещения коммерческой недвижимости, часто оказываются в ситуации, когда их бизнес терпит неудачу, но они по-прежнему несут ответственность по договору коммерческой аренды за арендные платежи до конца срока освобождения. Часто договоры коммерческой аренды включают условия, при которых коммерческая аренда может быть прекращена, а также штрафы, которые могут возникнуть в результате досрочного прекращения аренды. Таким образом, важно внимательно изучить договор коммерческой аренды, прежде чем заключать какое-либо соглашение.
Кроме того, важно понимать разницу между прекращением или расторжением договора аренды и прекращением аренды без штрафа. Во-первых, коммерческая аренда основана на договорном праве, что означает, что при разрыве или расторжении договора аренды может оказаться, что вы нарушили свои обязательства по договору. Однако договоры коммерческой аренды обычно допускают прекращение коммерческой аренды без штрафных санкций в определенных ситуациях.
Например, договор может допускать досрочное прекращение аренды с предварительным уведомлением, например за 30 или 60 дней.Кроме того, важно, чтобы вы ознакомились с законами вашего штата о коммерческих контрактах, поскольку владелец коммерческой собственности может иметь юридическую обязанность уменьшить свой ущерб. Примером уменьшения ущерба может быть собственник недвижимости, который должен искать нового арендатора после того, как ему было направлено надлежащее уведомление.
Можно ли расторгнуть договор аренды, если предприятие не может платить арендную плату?
Еще раз, важно, чтобы вы полностью понимали условия ваших конкретных договоров аренды.Как правило, коммерческая аренда не может быть прекращена просто потому, что арендатор не в состоянии платить арендную плату. С другой стороны, некоторые договоры коммерческой аренды действительно позволяют расторгнуть договор аренды в ситуациях, когда владелец бизнеса не может платить арендную плату. Положения о прекращении договора коммерческой аренды также могут быть очень конкретными в отношении причины прекращения аренды.
Например, некоторые договоры аренды могут разрешать владельцу бизнеса расторгнуть договор аренды только в ситуациях, когда их неспособность платить арендную плату является результатом не прямых действий, которые они предприняли, а, скорее, результатом действия внешних сил.Например, если их бизнес вынужден закрыть из-за «стихийного бедствия», договор аренды с коммерческим арендатором может быть расторгнут.
Кроме того, коммерческая аренда часто требует, чтобы арендатор, домовладелец или, в большинстве случаев, обе стороны имели различные виды страхования. Некоторые полисы коммерческого страхования могут покрывать арендодателя или арендатора в случае неспособности платить арендную плату. Кроме того, в некоторых договорах коммерческой аренды залог, внесенный арендатором, может покрыть стоимость досрочного расторжения.
Например, если арендатор досрочно прекращает договор аренды из-за неспособности платить арендную плату, договор может освободить его от ответственности по уплате оставшейся части арендной платы, причитающейся по договору, но арендодатель сохранит свой первоначальный гарантийный депозит. Еще раз, важно проверить разделы гарантийного депозита и страхования в вашем договоре коммерческой аренды.
Каковы последствия досрочного расторжения договора аренды?
Как упоминалось выше, досрочное прекращение коммерческой аренды часто приводит к тому, что вам придется платить штрафы, указанные в контракте.Типичные штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды включают, но не ограничиваются следующим:
- Выплата оставшейся части арендной платы по договору аренды в полном объеме;
- Выплата определенной суммы заранее оцененных убытков в соответствии с условиями контракта;
- Выплата дополнительной суммы штрафных убытков в зависимости от местных законов штата; и / или
- Необходимость пройти форму альтернативного разрешения спора, например, посредничество или арбитраж.
Опять же, штрафы за досрочное прекращение коммерческой аренды часто будут обсуждаться в контракте. Таким образом, до подписания договора важно полностью понимать риски заключения долгосрочного договора коммерческой аренды.
Могу ли я досрочно расторгнуть договор коммерческой аренды без штрафных санкций или ответственности?
Как отмечалось выше, ваш конкретный договор коммерческой аренды часто содержит положения, согласно которым в определенных ситуациях договор аренды может быть расторгнут любой стороной, арендатором или арендодателем.Например, если в коммерческую недвижимость ударила молния и она сгорела, обе стороны часто освобождаются от своих обязательств по условиям договора коммерческой аренды без штрафных санкций.
Другой распространенный способ досрочно прекратить коммерческую аренду без штрафных санкций — это письменное соглашение. Взаимодействие между арендодателем и арендатором является фундаментальным в ситуациях коммерческой аренды, так как часто арендодатель несет ответственность за поддержание функциональности коммерческого помещения.
Если у арендатора и арендодателя хорошие рабочие отношения, часто арендодатель понимает, когда арендатор не может продолжить аренду, и позволяет им досрочно расторгнуть договор аренды с надлежащим уведомлением без каких-либо штрафов. Заключение договора о досрочном расторжении договора аренды также является хорошей сделкой для арендодателя, потому что для него лучше прийти к взаимовыгодному решению, чем платить судебные издержки для получения и взыскания судебного решения. Кроме того, им не нужно беспокоиться о том, что вы подаете заявление о банкротстве.
Кроме того, некоторые договоры коммерческой аренды позволяют арендатору переуступать договор или сдавать его в субаренду. Субаренда или уступка происходит, когда коммерческий арендатор передает полностью или частично свою долю в собственности другой стороне в течение срока аренды. Однако уступка и субаренда обычно разрешены только в том случае, если они специально разрешены в коммерческой аренде.
Если уступка или субаренда разрешены, коммерческий арендатор может без штрафных санкций найти другую сторону, которая возьмет на себя их аренду.Однако важно помнить, что арендодатель может по-прежнему иметь возможность действовать после первоначального арендатора, если субарендатор не производит платежи, указанные в первоначальном договоре.
Может ли арендодатель расторгнуть договор коммерческой аренды?
Еще раз, конкретные условия контракта будут определять, разрешено ли домовладельцу расторгнуть договор коммерческой аренды. Если арендодатель в одностороннем порядке расторгнет договор коммерческой аренды, арендатор сможет потребовать компенсацию за это нарушение. Когда арендодатель нарушает договор коммерческой аренды, арендатор может взыскать с арендодателя возмещение убытков, в том числе:
- Общая сумма экономических потерь, понесенных в результате невозможности использования коммерческой собственности;
- Стоимость поиска и обеспечения другой подходящей собственности; и / или
- Гонорары адвокату, необходимые для судебного преследования их иска против арендодателя.
Нужен ли мне юрист, если я хочу досрочно расторгнуть договор аренды?
Как можно видеть, коммерческая аренда часто представляет собой длительные контракты, которые включают множество различных положений, которые диктуют ответственность и обязательства сторон по контракту. Таким образом, если вы находитесь в ситуации, когда вам необходимо преждевременно расторгнуть договор коммерческой аренды, в ваших интересах проконсультироваться с высококвалифицированным и знающим юристом по недвижимости рядом с вами.
Опытный поверенный по недвижимости сможет определить, позволяет ли ваш договор коммерческой аренды без штрафных санкций досрочно расторгнуть договор аренды.Кроме того, адвокат сможет помочь вам полностью понять ваши юридические возможности в соответствии с условиями вашего контракта. Наконец, адвокат может подать любые необходимые юридические документы от вашего имени и, при необходимости, представлять вас в суде.
Определение аренды по желанию
Что такое аренда по желанию?
Аренда по желанию — это владение недвижимостью, которое может быть прекращено в любое время либо арендатором, либо владельцем / домовладельцем. Он существует без договора или аренды и обычно не определяет продолжительность аренды арендатором или обмена платежами.Соглашение регулируется законодательством штата, и его условия могут варьироваться в зависимости от штата, хотя в случаях дискриминации вступает в силу федеральный закон.
«Имущество по желанию» — это еще одно название аренды по желанию. Соглашение о сдаче в аренду или сдаче в аренду по желанию, как правило, выгодно как арендаторам, так и владельцам, которые могут пожелать иметь гибкость, позволяющую легко и без нарушения контракта изменять ситуацию аренды.
Ключевые выводы
- Аренда по желанию — это соглашение между арендодателем и арендатором без письменного соглашения.
- Этот тип аренды не определяет ее продолжительность или порядок обмена платежами и может быть расторгнут в любое время.
- Арендаторы и домовладельцы могут найти эти типы договоренностей гибкими, поскольку они позволяют вносить изменения в арендную плату без нарушения контракта.
Как работает аренда по желанию
Арендаторы, которые имеют разрешение от своих домовладельцев, но не имеют договоров аренды, обычно имеют право аренды. Эти договоренности иногда называют «помесячными» или «добровольными» соглашениями, поскольку не существует официального договора, определяющего продолжительность времени, в течение которого будет иметь место аренда.
Аренда по желанию определяет отношения между арендодателем и арендатором, когда строгие условия — например, содержащиеся в договоре аренды — отсутствуют, являются дефектными по своей природе или истекли. Договор аренды по желанию также может быть заключен в начале отношений арендодатель-арендатор.
Аренда по желанию вступает в силу, если между двумя сторонами существует устное соглашение вместо письменного, если есть письменное соглашение, в котором указывается, что аренда осуществляется на помесячной основе, или нет установленных сроков. , или если аренда будет продолжена после истечения срока первоначальной аренды без подписания нового.Взаимодействие с другими людьми
Аренда по желанию обычно включает стороны, которые известны друг другу. В некоторых случаях они происходят между членами семьи.
Удерживаемые арендаторы
Сданный по желанию арендатор отличается от арендатора, оставшегося на хранении, даже несмотря на то, что у обоих нет официального договора аренды. Удерживающий арендатор обычно остается в собственности после истечения срочного соглашения, иногда без разрешения арендодателя. Если домовладелец продолжает принимать арендную плату, арендатор может занимать квартиру на законных основаниях.В противном случае арендатор считается нарушителем и должен выехать. В противном случае домовладелец может начать процедуру выселения.
Защита при аренде по желанию
Обеим сторонам предоставляется определенная правовая защита, регулирующая отношения, даже при отсутствии письменного соглашения. Только один пример: арендодатель должен обеспечить безопасные условия в соответствии с требованиями закона. Кроме того, домовладелец должен уведомить об этом перед въездом на территорию, занимаемую арендатором, в соответствии с местными законами.Взаимодействие с другими людьми
У арендатора также есть определенные невысказанные обязанности, которые он должен выполнять даже при сдаче в аренду по собственному желанию. Должны производиться арендные платежи, и арендатор должен соблюдать все правила, согласованные с арендодателем. Арендатор также несет ответственность за любой ущерб, превышающий нормальный износ имущества. Обе стороны должны соблюдать местные правила, когда дело доходит до освобождения или освобождения собственности.
Несмотря на отсутствие официального соглашения, уведомление о выселении обычно требуется для прекращения аренды по желанию.
Освобождение квартиры по желанию
Хотя договор аренды по желанию может не содержать письменных и согласованных требований в отношении уведомления о намерении освободить квартиру, условия, как правило, изложены в местных правилах, касающихся арендодателя и арендатора. Уведомление за 30 дней нередко применяется как к арендатору, так и к домовладельцу. Это означает, что если арендатор намеревается освободить или арендодатель хочет, чтобы арендатор выселился, другой стороне должно быть направлено уведомление за 30 дней. Причина запроса на выселение не требуется указывать ни одной из сторон.Уведомление традиционно предоставляется в письменной форме.
В штате Мэн, например, домовладельцы по своему желанию могут выселить арендаторов без объяснения причин, но они должны направить письменное уведомление за 30 дней о предполагаемом выселении. Но при определенных обстоятельствах, которые включают серьезный ущерб помещению, причинение неудобства соседям, участие в домашнем насилии или сексуальном посягательстве и наличие как минимум семидневной задолженности по квартплате, арендодатель может предоставить арендатору семидневный срок. уведомление об освобождении для договора аренды по желанию в штате Мэн.Взаимодействие с другими людьми
Бывают также обстоятельства, когда договор аренды может быть прекращен без уведомления об освобождении. Если арендатор или собственник умирает, или арендодатель решает продать собственность, договор аренды аннулируется.
Виды аренды
Обычно существует четыре различных типа аренды, включая аренду по желанию.
При аренде на годы договор заключается на фиксированный период времени. У него есть указанная дата начала и окончания, после чего ожидается, что арендатор освободит помещение.Поскольку дата окончания аренды уже установлена, в уведомлении об отмене, как правило, нет необходимости. Однако домовладелец может продлить договор аренды.
Периодическая аренда позволяет арендатору оставаться в собственности в течение неопределенного периода времени, поскольку у аренды нет установленной даты окончания. Однако в договоре аренды обычно оговаривается, когда требуется уведомление об освобождении, и обе стороны обязаны соблюдать этот пункт.
Другой вид аренды — это аренда по найму. В соглашении этого типа арендатор может на законных основаниях занимать недвижимость после истечения срока аренды, но до того, как домовладелец отправит уведомление о выселении.Таким образом, арендатор засиделся.
Может ли арендатор расторгнуть договор аренды через несколько дней после подписания договора?
Вопрос: Недавно моя мама подписала договор аренды и внесла залог за квартиру и решила, что это неправильный выбор для нее. Она связалась с домовладельцем в течение двух дней (устно) и отправила письменное письмо в течение трех дней. Хозяин сказал, что все в порядке, но затем передумал и теперь хочет удержать ее на условиях аренды. Я думал, что существует закон о защите прав потребителей, который разрешает период обдумывания и расторжения договоров аренды?
Поверенный арендаторов Келлман отвечает :
Хотя в некоторых юрисдикциях могут быть положения, позволяющие потребителям менять свое мнение без каких-либо последствий, обычно период обдумывания при аренде недвижимости отсутствует.Как только арендодатель и арендатор подписывают договор аренды, и его копия передается обеим сторонам, договор становится действительным. Обращение к домовладельцу устно или письменно в течение трех дней с момента подписания не приведет к автоматическому расторжению договора. В случае с вашей матерью домовладелец сказал, что с прекращением аренды все в порядке. Хотя технически это может быть устное расторжение договора аренды, это будет трудно доказать, потому что арендодатель передумал, а затем, очевидно, забыл об этом соглашении. Такие договоренности всегда лучше получать в письменной форме.Помимо этого устного соглашения, могут быть основания для расторжения или «разрыва» договора аренды на основании решения вашей матери о том, что квартира ей не подходит. Например, если подразделение было неверно представлено как то, чем оно не является, или как имеющее что-то, чего у него нет, она может объявить о расторжении контракта. Кроме того, если объект значительно не соответствует заявленной арендной стоимости объекта из-за дефектов или других проблем, она также может заявить о расторжении договора по этим причинам. Действительное расторжение договора приведет к прекращению ее обязательств по контракту и даже предоставит ей право требовать возмещения убытков.В случае расторжения договора вы должны указать основания в письменном уведомлении о расторжении договора арендодателю и вернуть ключи как можно скорее. Как всегда, прежде чем предпринимать какие-либо действия, обратитесь за юридической помощью для защиты своих прав.
Поверенный арендодателя МакКинли отвечает :
Как говорит Келлман, мне не известно о периоде обдумывания после подписания договора аренды жилого помещения. Когда вы подписываете договор аренды, вы подписываете обязывающий договор. Если арендодатель не подписал документ о расторжении договора аренды, договор аренды остается в силе.В большинстве договоров аренды прямо указывается, что договор аренды не может быть изменен устно и что любые изменения должны быть внесены в письменной форме, чтобы они были действительными. Если домовладелец действительно не представил ложных сведений о том, чтобы заставить вашу мать подписать договор аренды, или если в собственности не обнаружен какой-либо скрытый дефект, вашей матери будет трудно расторгнуть договор аренды. Предположительно, у вашей матери была возможность осмотреть собственность перед подписанием договора аренды, и если бы тогда не было проблем, было бы подозрительно, если бы возникли проблемы сейчас, особенно с учетом того факта, что она не въехала в собственность.Я бы посоветовал договориться о прекращении аренды с домовладельцем, а не объявлять об отмене в одностороннем порядке.
Вопрос: Я нахожусь в положении, когда мне, возможно, придется покинуть этот район из-за смены работы. Если я правильно помню, в законе есть положение для такого случая, когда арендатор не будет нести ответственности за остаток аренды, если он / она предоставит соответствующее уведомление. Это правда, и могу ли я расторгнуть договор аренды на этом основании?
Поверенный арендаторов Келлман отвечает :
Вы неправильно запомнили.Закон, регулирующий аренду, не дает вам автоматически права аннулировать эту аренду на основании изменения ваших личных обстоятельств. Если бы это было правдой, аренда была бы бесполезной, поскольку вы могли бы в любое время потребовать изменения личных обстоятельств (например, смены работы, развода, найти более выгодную сделку в другом месте) и расторгнуть договор. Арендодатель не может полагаться на вашу ответственность по этому контракту, если его можно так легко разорвать. Контракт также связывает арендодателя, который также не может выселить вас в связи с изменением обстоятельств.Контракт — это принятие ответственности на установленный срок независимо от изменившихся обстоятельств. Каждая сторона должна иметь возможность полагаться на соблюдение договора другой стороной, чтобы контракт имел какое-либо значение. Заметным исключением в соответствии с федеральным законом (который применяется ко всем штатам) является для военнослужащих в соответствии с руководящими принципами Закона о гражданской помощи военнослужащим 2003 года. Другое исключение было бы, если бы ваш договор аренды специально допускал отмену на основании смены работы. Есть несколько способов расторжения договора аренды с минимальными обязательствами.Обратитесь к адвокату, прежде чем пытаться разорвать договор аренды.
Эта колонка о проблемах, с которыми сталкиваются арендаторы и арендодатели, написана управляющим недвижимостью Робертом Грисволдом, автором книги «Управление недвижимостью для чайников» и соавтором книги «Инвестиции в недвижимость для чайников», и адвокатами Сан-Диего Стивеном Р. Келлманом, директором. юридического центра арендатора и Джеймса МакКинли, члена юридической фирмы Moffitt & Associates, представляющей интересы арендодателей.
Отправьте свои вопросы по электронной почте в отдел вопросов и ответов по аренде [email protected].
Вопросы должны быть краткими, и на них нельзя отвечать индивидуально.
Может ли мой арендодатель расторгнуть договор аренды в Техасе?
Техасские арендодатели имеют законные права в отношении своих арендаторов, которые нарушают договор аренды, не уплачивая причитающуюся арендную плату в соответствии с Кодексом собственности штата Техас. Кроме того, если вы арендуете недвижимость у арендодателя в Техасе и повреждаете дом своего арендодателя или участвуете в незаконных действиях в нарушение вашего договора аренды, Кодекс собственности штата Техас позволяет арендодателю прекратить или расторгнуть договор аренды и потребовать судебного выселения.
В Техасе главы 91 и 92 Кодекса собственности штата Техас регулируют договоры аренды жилого помещения. Арендодатели Техаса могут заключать устные и письменные договоры аренды со своими арендаторами, но они должны предоставить всем арендаторам достаточно чистое и безопасное жилье. Кодекс собственности Техаса не ограничивает размер арендной платы, которую арендодатель может взимать с вас, и при надлежащем уведомлении арендодатель может повышать арендную плату так часто, как он хочет, если в вашем соглашении специально не указано иное.
Уведомление о расторжении договора
Ваш арендодатель может расторгнуть письменный договор аренды только по причине, но он может расторгнуть помесячное письменное соглашение или устный договор аренды без причины или по какой-либо юридической причине, если он дает вам аванс письменное уведомление и возможность забрать свои вещи.Если у вас есть периодическое соглашение об аренде или соглашение на определенный срок, ваш домовладелец не может в одностороннем порядке расторгнуть вашу аренду и выселить вас без причины и без письменного уведомления за 60 дней. Если у вас есть помесячный договор или устный договор аренды, ваш арендодатель не может расторгнуть договор аренды, если он не направит вам письменное уведомление о расторжении как минимум за 30 дней.
Уведомления о выплате или увольнении
Если вы не платите арендную плату или повредите собственность своего арендодателя, арендодатель может направить вам трехдневное письменное уведомление о выселении или уплате арендной платы.Через три дня домовладелец может подать в суд ходатайство о выселении или судебный приказ о выселении и добиться принудительного выселения в судебном порядке. Обычно судебное выселение в Техасе происходит после того, как суд или офис шерифа предоставляет вам 24-часовую возможность забрать свои вещи и переехать. Через 24 часа домовладелец может потребовать принудительного выселения.
Незаконное увольнение
Ваш домовладелец не может выселить вас в ответ за сообщение о нарушениях кодекса или в ответ за сообщение о дискриминационном поведении по признаку расы, религии, пола, возраста, семейного положения или инвалидности.Кроме того, ваш домовладелец не может выселить вас за то, что вы потребуете необходимый ремонт, или за запрос смены ключей или изменений замка до вашего въезда. Согласно законодательству Техаса, у вашего домовладельца есть пять дней после того, как вы начнете заселять квартиру, чтобы принять эти меры безопасности.
Права арендаторов
Если ваш арендодатель незаконно расторгает договор аренды, вы можете подать на него в суд за досрочное расторжение договора аренды. Суд Техаса может приказать домовладельцу возместить вам гонорары адвокатов, может приказать ему вернуть любые авансовые арендные платежи и заставить его вернуть ваш залог.У вашего арендодателя обычно есть 30 дней на то, чтобы вернуть ваш залог и письменную подробную информацию о вычетах за нанесенный ущерб и невыплаченную арендную плату после вашего выезда. Если арендодатель не вернет вам гарантийный депозит, вы можете подать на него в суд на трехкратную сумму, которая была неправомерно удержана, дополнительный штраф в размере 100 долларов и гонорары адвокатов, а также судебные издержки. Кроме того, арендодатель не может вычесть из вашего гарантийного депозита, если он не предоставит вам письменное описание или не вернет залог в течение 30 дней.
Аренда и сдача в аренду — Модуль 1 из 5
Модуль 1: Аренда и сдача внаем
владение недвижимостью влечет за собой несколько важных прав собственника. Наиболее в частности, они включают право владеть и занимать собственность, право для исключения других лиц из собственности и права дарить или продавать собственность.
Однако, один собственник может передать некоторые из этих прав другому на срок время.Когда собственник недвижимости заключает соглашение с другим о передаче право занимать и пользоваться имуществом, создана аренда . Право арендодателя-арендатора — это свод законов, регулирующих отношения между арендодатель, который передает имущество, и арендатор, который его занимает.
Аренда
A Аренда договорное соглашение между домовладельцем и арендатором, которое предоставляет арендатор право владения недвижимостью, принадлежащей арендодателю, на период времени.В договоре аренды прописываются условия аренды, а обязательства, которые каждая сторона берет на себя в течение периода аренды.
Во время в течение срока аренды арендодатель уступает право владения и владения жилец. При этом арендатору передаются все права, связанные с владением. собственности, в том числе право исключить самого арендодателя из вход в собственность.
Однако, арендодатель сохраняет за собой титул на собственность. Это позволяет домовладельцу передать владение собственностью другому лицу путем продажи, дарения или предоставления имущество в наследство при аренде.Однако, если иное не предусмотренных в договоре аренды, новый владелец недвижимости будет связан условиями договор аренды до тех пор, пока он не будет расторгнут надлежащим образом.
Пока Закон о домовладельцах-арендаторах развивался в рамках общего права, и каждый штат ввел в действие свои собственное законодательство, большинство штатов приняли часть или всю униформу Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках , устанавливающий единые правила для договоров аренды жилья.
Примечание что многие средства защиты, которые государства создали для защиты прав арендаторов претендуют только на жилых договоров аренды.Арендаторы в коммерческих договоров аренды обычно считаются предметом переговоров на равных основывать и защищать свои интересы от домовладельцев и поэтому меньше нуждаются в законодательной защите, чем люди или семьи, снимающие свои дома.
Лицензии
владелец собственности может предоставить другим определенные права в отношении свойство, которое позволяет им использовать его для определенных целей. Эти гранты называется лицензии , и они включают привилегии, такие как сервитуты, право на получение прибыли от собственности и другие права на использование имущества для определенных целей.
Ключевое различие между арендой и лицензией — это право владения, A арендатор имеет право владеть имуществом, которое включает в себя право занимать, а также право исключать других. Лицензиаты, с другой стороны, не пользуются правом владения и не имеют абсолютного контроля над свойство.
Для Например, поскольку отели, как правило, снимают комнаты на короткий срок, предоставляют услуги связаны с проживанием в отеле и сохраняют базовый контроль над помещением, гость в отеле обычно считается лицензиатом, а не арендатором.
С лицензиаты не имеют права владения, они не могут отстаивать свои права через гражданские иски, такие как посягательство на чужое владение или причинение неудобств, хотя они могут иметь другие способы возмещения вреда. Аналогичным образом, защита, предоставляемая арендаторам в контекст отношений арендодатель-арендатор не распространяется на лицензиатов.
Когда грант от собственника оставляет неясным, намеревалась ли она взять в аренду или лицензию, Закон учитывает несколько факторов для определения статуса предоставления права пользования.К ним относятся: используется ли в соглашении язык, типичный для аренды, тип степень ограничений на использование собственности, а также наличие владелец сохраняет право входа и определенную меру контроля над собственностью.
Виды аренды
Период Срок действия договора аренды часто фиксируется в договоре аренды. В течение в этот период права и обязанности арендодателя и арендатора сохраняются. действует, и соглашение не может быть расторгнуто в одностороннем порядке ни одной из сторон.Тем не мение, существует несколько различных способов описания срока аренды в договоре аренды. договор аренды, каждый из которых создает отдельный тип аренды.
Срок годности
Когда в договоре аренды указывается конкретная дата расторжения или определенный период времени после чего договор аренды прекращается, это называется сроком аренды на года (или срок аренды на года). Термин лет могут быть созданы на длительные или короткие периоды времени, но должны указывать календарные даты, отмечающие начало и конец аренды, или использовать формулу которые можно использовать для расчета таких дат.Обратите внимание, что, несмотря на название, термин лет может длиться меньше года.
А типичный срок будет создан при сдаче квартиры в аренду на фиксированный срок. количество месяцев или лет с даты аренды, так что начало и конец сроки фиксируются в договоре аренды.
Во время на этот раз договор аренды не может быть расторгнут в одностороннем порядке ни одной из сторон. В По окончании периода аренда автоматически заканчивается. Здесь нет необходимость для одной из сторон связаться с другой или уведомить прекращение.
Примечание что в то время как в большинстве годовых соглашений период аренды устанавливается по календарю. дат, также может быть возможно создать такую аренду, указав в договоре аренды что аренда будет прекращена при наступлении события или условия (например, когда заканчивается семестр в колледже или когда строится проект завершенный). Срок в годах не должен указывать конкретную календарную дату прекращение должно быть действительным.
Однако, если событие или событие, при котором заканчивается аренда, является неоднозначным и не поддается четкой дате расторжения, аренда считается сроком годы.При таких обстоятельствах аренда может быть прекращена в любое время, даже если указанное событие не наступит.
Для Например, в одном случае палаточный городок был сдан в аренду арендатору с условием что договор аренды будет действовать до тех пор, пока лагерь будет работать как «бизнес». Высший Суд штата Алабама постановил, что такой термин не был достаточно определенным, отсутствует фиксированная дата окончания, необходимая для создания многолетнего срока, и поэтому может быть прекращено в любое время.
Периодическая аренда
A периодическая аренда — это аренда, которая фиксируется на определенный срок, но который автоматически продлевается, если ни арендодатель, ни арендатор не выбирают расторгнуть договор аренды.Продолжительность времени, в течение которого Срок аренды автоматически продлевается в зависимости от языка договора аренды.
Для Например, если в договоре аренды указано, что недвижимость будет сдана в аренду арендатору, «От месяца к месяцу», то договор аренды продлевается каждый месяц до тех пор, пока один или оба сторон принимают решение о расторжении договора. Поскольку это продолжение той же аренды, условия аренды переносятся на каждый последующий период, в течение которого договор аренды продлевается автоматически.
А периодическая аренда создается, когда арендодатель и арендатор заключают договор аренды который предоставляет арендатору право владения и определяет периодические график обязательств по аренде, таких как ежемесячная или ежегодная оплата аренда, но не устанавливает дату окончания аренды.
В при таких обстоятельствах аренда будет продлена на время, указанное в договоре аренды. до тех пор, пока одна из сторон не уведомит о расторжении договора. Часто условия lease требует, чтобы такое уведомление было направлено в письменной форме.
Для помесячно или еженедельно, сторона должна уведомить об этом в полном объеме. период заранее, и прекращение должно происходить в конце периода. За Например, если еженедельная аренда автоматически продлевается каждое воскресенье, вечеринка желающий прекратить действие должен до субботы, чтобы уведомить о предстоящем периоде будет последним.Срок аренды истекает в конце следующей недели.
Для годовой аренды, однако, уведомление о расторжении не должно быть направлено полностью год вперед. Вместо этого по общему праву требовалось уведомление за шесть месяцев, и многие штаты еще больше сократили этот период своим законом. Если уведомление при опоздании аренда будет продлена еще на один срок, но будет прекращена в конце дополнительного периода.
Как правило, периодическая аренда может быть прекращена только в последний день периода, хотя в некоторых юрисдикциях разрешено прекращение аренды в любой день при условии предварительного уведомления дано.
Примечание что периодическая аренда может быть создана, даже если не предусмотрено автоматическое продление указанные в условиях аренды. Если в договоре аренды не указана дата окончания, но предусматривает выплату арендной платы на постоянной основе, будь то каждый месяц, каждую неделю или каждый год создается периодическая аренда.
Аналогично, периодическая аренда может быть создана в силу закона, например, когда арендатор остается после даты окончания аренды в течение многих лет. Если домовладелец разрешает Если арендатор останется, закон будет рассматривать текущую аренду как периодическую аренду.В качестве альтернативы, если арендатор вступает во владение имущество по недействительному договору аренды, но арендатор, тем не менее, предлагает аренду и арендодатель соглашается, это может считаться периодической арендой в соответствии с законом.
Аренда по завещанию
A аренда, срок действия которой не определен и может быть прекращен любым арендатором или арендодателем в любое время называется арендатором по желанию .
Примечание что, хотя эта форма аренды может быть прекращена в любой момент, она считается аренда, а не лицензия.Пока это длится, арендодатель имеет полную права владения и могут возбуждать судебные иски против нарушителей.
А аренда по желанию может быть прямо согласована, как в случае, когда аренда передает владение арендатору, но без указания даты окончания или установления когда наступает срок аренды. Однако сдача в аренду по желанию может также являются результатом проблемы, возникающей при предполагаемом формировании другого типа аренда.
Для Например, закон обычно требует, чтобы договоры о долгосрочной аренде не заключались. устно, но должно быть в письменной форме.Во многих штатах США отключение письменное требование аренды — один год. Устное соглашение о срок, превышающий установленный законом срок, является недействительным договором аренды. Однако, если арендатор вступает во владение недвижимостью независимо от юридических статус аренды, с молчаливого согласия арендодателя, аренда по желанию создано.
Для как до тех пор, пока сохраняется эта ситуация, арендатор имеет все права собственности на любой арендатор, включая право исключить арендодателя.Если арендатор впоследствии платит арендную плату, и домовладелец принимает ее, периодическая сдача в аренду созданный.
в по общему праву, аренда по желанию может быть прекращена без предварительного уведомления. Однако в большинстве штатов приняты законодательные акты, предусматривающие требование об уведомлении. Как правило, эти законы требуют уведомления о расторжении за 30 дней, хотя часто только арендодатель, а не арендатор, должен предоставить уведомление.
Сдача в аренду по доверенности
последняя категория, аренда с правом уступки , касается арендатора, который незаконно остается во владении арендованным имуществом после даты действительного прекращение.Примеры таких арендаторов включают арендатора, который отказывается освободить после прекращения аренды, или арендатор, который ежемесячно пользовался аренды, но отказывается выезжать, несмотря на своевременное уведомление о расторжении во время в предыдущем месяце.
В В этих обстоятельствах арендатор владеет недвижимостью вопреки желанию арендодателя и без действующего договора аренды. Однако с тех пор, как она вошла имущество по действующему договору аренды, арендатор не считается нарушитель, а домовладелец должен соблюдать законы штата в отношении выселения вытеснить арендатора из собственности.
В качестве альтернативы, арендодатель имеет право удерживать арендатора на другой срок без договор арендатора. Это обязывает арендатора платить арендную плату, и штаты часто разрешают более высокие арендные ставки в качестве наказания за неправомерное аренда. Это правило предназначено для того, чтобы сдерживает арендаторов, которые остаются после окончания срока аренды, зная, что арендодатель не может выселить их немедленно из-за защиты, предоставляемой арендаторам в соответствии с правилами процедуры государственного выселения.
В в большинстве штатов, если домовладелец предпочитает удерживать арендатора на другой срок, это решение дает начало периодической сдаче в аренду. Продолжительность периода обычно определяется на основе условий аренды, указанных в оригинальный договор аренды. Таким образом, если арендная плата должна была выплачиваться каждый месяц, оставшийся арендатор будет удерживались на помесячной аренде, и то же самое верно для других периодов время. Однако, независимо от условий первоначальной аренды, максимальная Срок нового срока — один год.
Примечание что согласно современному праву арендодателя-арендатора, арендатор может возражать против того, чтобы привлечен к ответственности за новый срок аренды на том основании, что обстоятельства вне контроля арендатора (например, экологическая катастрофа) сделало это непрактичным чтобы она успела выехать вовремя. При таком подходе арендатор будет защищен. против заключения на другой срок и от других финансовых штрафов, если она освобождает арендуемую собственность, как только позволят обстоятельства.
Для остальную часть курса мы обратимся к правам и обязанностям обоих стороны договора аренды.В модуле 2 мы рассмотрим обязанности арендодатель, а затем, в модуле 3, обратится к правам арендатора, чтобы обеспечить соблюдение обязанности домовладельца. В модулях 4 и 5, наоборот, мы рассмотрим обязанности арендатора и принудительное исполнение прав арендодателя.
