Может ли арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор: Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором является распространенным явлением в предпринимательской деятельности, так как немногие лица могут прекратить аренду успешно и без потерь. Во время арендных правоотношений могут произойти различные ситуации, например, повышение арендной платы. В следствие их, может возникнуть необходимость прекращения договора аренды арендатором.

Наряду с этим, лица заранее не учитывают возможные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором. В данном обзоре вы узнаете о двух видах аннулирования договора, об основаниях и порядке прекращения его действия.

Содержание

Основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Гражданский кодекс РФ устанавливает общие для всех договоров правила расторжения договора в одностороннем порядке, так и специальные, которые относятся только к договору аренды.

Общие нормы одностороннего расторжения для всех договоров установлены статьей 450 ГК РФ.

Специальные нормы, касающиеся только аренды – статьей 620 ГК РФ.

В целом, основания расторжения договора аренды связаны либо с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны арендодателя, либо с недостатками имущества. Но арендатору можно требовать расторжения договора, если есть иные основания, предусмотренные общей статьей (450 ГК РФ) или договором аренды.

Перечень оснований: расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

1) Если арендодатель не предоставил арендатору имущество в надлежащий срок, при условии, что арендатор не воспользовался правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением

(п.3 ст.611 ГК РФ)

2)  Если арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно. Но расторгнуть договор можно, если арендатор не требовал предоставления документов или такое требование не было удовлетворено.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст.611 ГК РФ)

3)  Если стороны указали в договоре, что проведение капитального ремонта – это обязанность арендодателя, а он не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки или в разумные сроки.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

–Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
–Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
–Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.1 ст. 616 ГК РФ)

Поэтому требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался указанными выше правами. Например, не зачел стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.

4) Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 613 Гк РФ)

Поэтому требовать расторжения договора аренды можно, если арендатор не воспользовался правом на уменьшение арендной платы;

5) Если арендодатель допустил существенное нарушение договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

6) Арендатор может потребовать расторжения, если имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии что арендатор не знал о них и не мог их обнаружить при заключении договора.

Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
–Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
–Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
–Потребовать досрочного расторжения договора (п.1 ст. 612 ГК РФ)

Требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался иными предусмотренными выше правами, например на соразмерное уменьшение арендной платы;

7) Арендатор может расторгнуть договор, если имущество оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Первый вид способа расторжения договора люди именуют внесудебным, но закрепленного в законодательстве такого понятия нет. В Гражданском кодексе существует такое понятие как “односторонний отказ от договора аренды”.

Порядок действий арендатора при одностороннем отказе и результат будут зависеть от типа заключенного договора.

Каков его срок? Срочный он или бессрочный?

Если договор бессрочный или заключен на неопределенный срок, то арендатор в любое время может от него отказаться, предупредив арендодателя при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

При таком отказе в договоре прописывать основания не требуется, и стороны не могут установить в договоре полного исключения такого права на отказ от бессрочного договора.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Стороны могут предусмотреть в договоре:

  • срок извещения об отказе от договора;
  • способ и адрес для направления уведомления;
  • момент, с которого договор считается расторгнутым.

Законом установлено, что об отказе от договора при аренде недвижимого имущества необходимо предупредить сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе.

За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка.

Если срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован, то договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, если иной срок не установлен законом. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор – прекратить вносить арендную плату.

При внесудебном порядке расторжения договора рекомендуется согласовать, каким образом будут направляться уведомления об отказе от договора. Уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера.

Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим.

Если способ отправки уведомления об отказе от договора не согласован, то уведомление может быть отправлено в любой форме, например, с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано.

По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), если в договоре аренды не предусмотрен иной адрес получения корреспонденции.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом.

Если момент расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом не согласован, то договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если договор аренды срочный или заключен на определенный срок, то арендатор сможет расторгнуть договор, только если одностороннее расторжение предусмотрено заключенным договором аренды. Гражданским кодексом односторонний отказ от срочного договора не предусмотрен.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано, и, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Об этом поговорим в следующей главе нашего обзора.

Как прописать в срочном договоре условие о праве стороны на односторонний отказ от его исполнения?

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку “односторонний отказ во внесудебном порядке”, из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ.

Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.

Примеры формулировки условия:

“Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора”.

“Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора”.

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.

Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.

В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора – с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.

В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.

Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”.

Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано, но стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок, но право на односторонний отказ от договора согласовано, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе.

Если односторонний порядок расторжения срочного договора не предусмотрен договором аренды, то его расторгнуть можно только в судебном порядке, в случае, если другая сторона не желает прекращать сотрудничество.

 Либо расторгнуть договор можно по соглашению сторон, заключив Соглашение о расторожении договора аренды, если арендатор и арендодатель пришли к обоюдному согласию по расторжению договора аренды во внесудебном порядке.

Если ресторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором вызывает трудности, обращайтесь к нашему юрисконсульту через онлайн-консультант. Это быстро и бесплатно

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, описанных в первой главе этой статьи: “Основания расторжения договора в одностороннем порядке арендатором”.

Также стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий.

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора по требованию арендатора.

Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

Примеры формулировки условия:

“Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора при утрате им интереса к пользованию арендованным помещением в связи реструктуризацией”.

Споры по поводу расторжения договора

Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине.

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора другой стороной.

Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.

Порядок одностороннего расторжения договора аренды арендатором

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, которая предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Иначе суд не будет рассматривать спор по существу,а исковое заявление будет оставлено арбитражным судом без движения, а затем возвращено. Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения.

Поэтому после того, как арендатор убедился, что имеет основания для расторжения договора, от должен составить и направить арендодателю предложение о его расторжении.

В этом предложении необходимо указать основание расторжения и сообщить, что арендатор намерен расторгнуть договор.

В этом письме необходимо предложить арендодателю сделать это в досудебном порядке.

К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пример формулировки предложения

Согласно п. ___ Договора аренды N ___ от __________ арендодатель обязан производить капитальный ремонт по графику, установленному Приложением __ к Договору. В соответствии с указанным документом первый капитальный ремонт должен быть произведен вами в срок до ___ _____ г. Однако до настоящего времени данное обязательство не исполнено.

Неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные сроки является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В связи с изложенным мы намерены расторгнуть договор и предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму Соглашение о расторжении Договора аренды N __ от _________.

В случае Вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до ____________г., мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Поскольку предложение о расторжении договора дает арендатору право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.

Как расторгнуть договор аренды

Рекомендуем арендатору направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии он мог доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Подать исковое заявление арендатор может только после того, как арендодатель откажется от его предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды

Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать прекращение договора аренды недвижимости. Предусмотрена лишь регистрация при заключении такого договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Однако, когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносится запись об обременении объекта. Автоматически она не погашается и остается в реестре до тех пор, пока стороны не обратятся в Росреестр с соответствующим заявлением (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).

На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие такой записи не влияет. Договор прекратится вне зависимости от того, снято обременение в реестре или нет (п. 1 ст. 450.1, п. 3 ст. 453 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Однако рекомендуем подать сведения о прекращении договора в реестр, поскольку в противном случае в ЕГРН останутся сведения об аренде недвижимости. Сохранение этой записи особенно невыгодно арендодателю. Ему может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей соответствующего имущества, если в выписке из реестра будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрация нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении может быть приостановлена (п.3 ч.1 ст.26 Закона о госрегистрации недвижимости).

Также по этой теме:

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Что значит досрочно разорвать аренду

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядкеАрендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон. 

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.  

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора. 

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды.  Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Подпишитесь на рассылку

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства. 

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений. 

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

 

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

 

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

 

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.

 

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

 

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

 

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

 

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

 

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

 

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

             

2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

 

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

 

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

 

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

 

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

 

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

 

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

 

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

 

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

 

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

 

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель — в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, — не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

 

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер

 

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

 

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.


Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

 

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

 

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

 

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Добрый день!

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что:


По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:


1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;


2) существенно ухудшает имущество;


3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;


4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из изложенных норм закон следует, что:

  • 1) Арендодатель, в случае если Вами более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносилась арендная плата, вправе требовать расторжения договора аренды, но только в судебном порядке.
  • 2) Требовать расторжения договора арендодатель вправе лишь после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по оплате в разумный срок.
  • 3) При этом действия арендодателя по смене замков, опечатывания помещения совершенно не соответствуют закону, так как в настоящий момент Вы являетесь арендатором и имеете полное право владеть и пользоваться предоставленным Вам в аренду имуществом. Причем права арендатора Вы будете иметь вплоть, до момента расторжения договора в судебном порядке, если оно вообще состоится.

Более того согласно статье 14 Гражданского кодекса допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

А согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

9. При разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическим лицам гражданских прав путем самозащиты (статьи 12 и 14), следует учитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный.

Из изложенных положений следует, что законом предусмотрена возможность самозащиты Ваших прав арендатора на возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, то есть в принципе Вы можете самостоятельно снять замки. При этом данный способ защиты необходимо применять достаточно аккуратно, чтобы не превысить пределы такой защиты, указанные выше.

За защитой своих прав арендатора Вы также вправе обратиться в Арбитражный суд.

Следует учитывать, что в действиях арендодателя могут усматриваться признаки преступления предусмотренного статьей 330 Уголовного кодекса, как указал коллега выше, либо административного правонарушения предусмотренного статьей 19.1 КоАП России, в связи с чем Вы можете обратиться по этому поводу в полицию.

Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника

Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя». 

Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.

После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы  Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.

21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.

Итоговый вариант

В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).

Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

арендатор может расторгнуть договор

Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора. Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений. «Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.

Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

  • договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
  • на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
  • нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Оценки экспертов

Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании × . – Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.

Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения». 

Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер   Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Банкротство группа ТМТ 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 6 место По количеству юристов Профайл компании × : «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.

Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.

Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании ×  

Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст. 19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год. Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ 16 место По количеству юристов 26 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 40 место По выручке Профайл компании × . Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.

Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.

А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало. Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Федеральный рейтинг группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Трудовое и миграционное право группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) × , указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».

В помощь арендатору — расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Арендные отношения в современном обществе встречаются довольно часто. Это удобно для обеих сторон: арендодатель получает стабильный пассивный доход, арендатор за определенную сумму получает в пользование недвижимое или движимое имущество. Но бывают случаи, которые приводят к тому, что договор приходится расторгать. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором практика, которая встречается довольно часто. В правилах и особенностях этого процесс следует разобраться детальней.

Содержание статьи

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.
Существует несколько видов договоров, среди них:

  1. Прокат.
  2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
  3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
  4. Финансовая аренда или лизинг.

Важно! Продукция, которая получена в результате аренды является имуществом арендатора, то есть того, кто вносит регулярную оплату. Отличия могут быть, если иное указано в документе.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Договор аренды можно расторгнутьФормы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Важно! Договор аренды относится к возмездным, при этом основное обязательство – это выплата арендного платежа.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Уведомление о расторжении договора

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Что касается обязанностей, то они такие:

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Ниже можно скачать образец договора, из которого будет понятно содержание и обязательные к исполнению пункты:

  • Причины расторжения сделки арендатором.
  • В основном моменты, касательно досрочного расторжения любой из сторон прописываются в договоре еще на этапе согласования условий. Если четкой формулировки, касательно этих вопросов нет, и при подписании был определен срок действий сделки, то дело приходится решать в судебном порядке.

Важно! Для сделок, оформленных без указания сроков, досрочное расторжение, возможно, даже если данные моменты не прописаны в сделке. При этом важно предупредить арендодателя за определенный срок.

Что касается причин, то существует 2 обоснованных: согласие сторон и решение суда. Арендатор имеет возможность подать в суд по следующим причинам:

  1. Арендодатель не передал предмет аренды в пользование. Причем, это может касаться, в том числе несвоевременного предоставления. Один из ярких примеров – это замена замков в арендуемой квартире без предупреждения и предоставления дубликатов ключей.
  2. Обнаружение недостатков объекта аренды, которые усложняют или делают невозможной его эксплуатацию. При этом суд будет учитывать, была ли подана информация об этом факте до подписания сделки и была ли у арендатора возможность во время осмотра эти недостатки выявить.
  3. Капремонт объекта. Преимущественно это касается тех, кто берет в аренду недвижимость, транспортные средства.
  4. Нанесение предмету критичных повреждений, которые делают невозможной его последующее использование. Причем для суда будет существенным условием – невозможность арендатора повлиять на ситуацию.

Важно! Если первичная сделка была составлена, верно, то в любой момент можно прекратить его действие в том числе по инициативе арендатора.

Расторжение договора: как это происходит

Двое мужчинДля того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

  1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
  2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
  3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Важно! Подобное право для бессрочных договоров отдельно не прописывается, а подразумевается по закону.

Судебное разбирательство

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Вывод

Расторжение арендного договора, которое инициируется арендатором вполне привычная практика как в мирном поле, так и при судебных разбирательствах. Важна правильность изначальной формулировки при составлении, тогда трудностей с расторжением не будет.

Разъяснения об одностороннем расторжении договоров аренды: кто, как и что за это будет

С момента введения ограничительных мер, связанных с закрытием объектов розничной торговли, ресторанов и иных объектов, прошло уже более 2 месяцев. Ограничительные меры оказали существенное негативное влияние на бизнес арендаторов и арендодателей. По многим договорам аренды сторонами уже достигнут компромисс по вопросам отсрочки и скидки по арендной плате. В некоторых случаях введение ранее мер поддержки, связанных с отсрочкой и уменьшением арендной платы, оказалось недостаточным для достижения баланса интересов сторон договора аренды. В результате на федеральном уровне было принято решение о разработке новых мер государственной поддержки арендаторов.

8 июня 2020 г. опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

· являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и

· осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

· заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и

· заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

· арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;

· стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;

· при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 г. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

· упущенную выгоду;

· убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;

· плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

 

Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы продать имущество или переехать?

Арендодатели могут расторгнуть договор аренды с надлежащим уведомлением, если арендаторы не соблюдают окончание договора, что называется расторжением «по причине».

Арендодатель может захотеть досрочно расторгнуть договор аренды «по причине» по ряду причин, включая неоплачиваемую арендную плату, новых жильцов, которых вы не дали разрешение на добавление, домашнее животное, когда нет правил для домашних животных, или если арендатор имеет дело наркотики или нарушение договора аренды любым другим способом.

Но что, если арендатор не сделал ничего плохого, но арендодатель хочет, чтобы арендатор переехал по другим причинам? Например, если вы хотите продать свой дом, вы можете перечислить его с арендатором, все еще живущим в собственности, но легче подготовить дом, а затем показать его, когда он свободен.

Конечно, у вас есть дом, и вы имеете право продать его в любое время. Но можете ли вы расторгнуть договор аренды раньше, потому что хотите продать?

Похожие: Права арендаторов при продаже арендованного имущества

Или что, если вы хотите прекратить аренду, потому что вы или родственник хотите переехать в дом? Опять же, это ваша собственность, так что вы можете жить там, если хотите.Но можете ли вы расторгнуть договор аренды, чтобы вы могли сразу же переехать?

Да, если он в аренде

Вы можете включить в свой договор любой пункт, в том числе тот, который позволяет досрочно расторгнуть договор аренды. Арендодатели, которые знают, что они хотят продать в ближайшее время, или ожидают возвращения в какой-то момент, могут ввести в аренду пункт, который позволяет им досрочно расторгнуть договор аренды без причины.

В этом пункте, как правило, содержится формулировка о том, что аренда прекращается (как правило, после уведомления за 30 дней) после продажи имущества или если арендодатель желает жить в собственности.

Если вы заключили в аренду договор такого рода, не пытайтесь проникнуть в него мелким шрифтом, чтобы получить его у своего арендатора. Если вы добавите этот тип условия досрочного расторжения, убедитесь, что вы указали его на потенциального арендатора и убедитесь, что он понимает значение этого условия. Они должны знать, прежде чем они приедут, если есть возможность, что вы прекратите аренду раньше.

Нет, если его нет в аренде

Возможно, у вас не было предвидения, чтобы знать, что вы будете продавать в течение срока аренды вашего арендатора или что вы хотели бы переехать.Это означает, что вы, вероятно, не указали в договоре аренды условия досрочного расторжения, которые ваш арендатор согласился и подписал. Если это так, то вы не можете выгнать своего арендатора без причины. Период. Конец истории.

Если его нет в аренде, вы не можете выгнать своего арендатора только потому, что хотите переехать.

Если договор аренды имеет фиксированный срок, он распространяется на обе стороны — на вас и арендатора. Так же, как арендатор не может досрочно расторгнуть договор аренды, не будучи ответственным за оплату арендной платы, так и до тех пор, пока вы не сможете сдать аренду другому лицу, вы не можете расторгнуть договор аренды, подписанный вашим арендатором.

Но вы можете спросить арендатора, хотят ли они уйти раньше. Может быть, они делают. Или вы можете предложить своему арендатору немного денег, чтобы уехать раньше. Но арендатору не обязательно принимать ваше предложение. В этом случае вы должны дождаться срока аренды, прежде чем забрать свою собственность.

Похожие: «Наличные за ключи» будут мотивировать плохих арендаторов к быстрому выезду

Выберите месячную аренду

Месячные договоры позволяют арендодателю или арендатору расторгнуть договор аренды, обычно с уведомлением всего за 30 дней.

Посмотрите законы для вашего штата, так как законы различаются между штатами, а иногда даже в пределах городов или округов. Например, в некоторых юрисдикциях арендодатели должны уведомлять за 60 дней даже по помесячным соглашениям.

Например, в Портленде, штат Орегон, арендодатели, которые арендуют каждый месяц, должны уведомить арендаторов за 90 дней. Убедитесь, что вы знаете правила для вашего района, прежде чем сдавать в аренду свою собственность.

Cozy - Online Rent Collection and Tenant Screening ,
Руководство по расторжению договора лизинга | Малый бизнес

Язык коммерческой аренды определяет порядок расторжения договора между арендодателем и арендодателем. Согласно условиям соглашения, арендатор может занимать коммерческое помещение в течение ограниченного периода времени до истечения срока аренды. Арендатор и арендодатель обязаны соблюдать условия договора в течение срока аренды.

Перерыв Пункт

Коммерческий договор аренды может содержать пункт, позволяющий арендатору расторгнуть договор аренды без обязательства оплачивать оставшуюся сумму арендной платы в соответствии с договором аренды.Этот пункт о досрочном прекращении иногда упоминается как пункт о перерыве. Определенные условия должны быть выполнены, прежде чем арендатор сможет воспользоваться своими правами на расторжение договора до истечения срока аренды. Арендатор должен своевременно уведомить о своем намерении досрочно расторгнуть договор. В большинстве положений о перерыве указано, что арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно в течение определенного периода времени. Например, договор коммерческой аренды может содержать пункт о перерыве, позволяющий арендатору иметь право на досрочное расторжение не ранее, чем через один год после начала аренды.

Соглашение о расторжении

Некоторые владельцы бизнеса могут потребовать расторжения коммерческой аренды по разным причинам, таким как потеря продаж, ухудшение имущества, банкротство или изменения в структуре бизнеса. В любое время после начала действия договора аренды арендодатель и арендатор могут письменно договориться о расторжении договора аренды до истечения срока аренды. Соглашение о расторжении должно содержать слова, указывающие, что арендатор и арендодатель взаимно соглашаются расторгнуть договор.В соответствии с соглашением о расторжении, арендатор отказывается от имущества, и арендодатель соглашается освободить арендатора от дальнейших обязательств по договору. Тем не менее, арендодатель может сохранить право требовать возмещения убытков за досрочное расторжение или взимать плату за досрочное расторжение.

Прекращение арендодателем

Арендодатель может оставить за собой право расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах, таких как ремонт зданий. Контракт будет содержать пункт, указывающий, что арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и выплатить арендатору определенную сумму.Также, как и в большинстве договоров аренды, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор нарушает условия аренды.

Передача аренды

Если условия договора аренды не запрещают уступки аренды, коммерческий коммерческий арендатор может попытаться избежать обязательств по оплате аренды, переуступив аренду новому арендатору и передав свои права по договору. Тем не менее, первоначальный арендатор остается ответственным за договор аренды, если новый арендатор не выполняет обязательства по аренде.

Если ваш арендодатель хочет, чтобы вы ушли

Введение

Закон об аренде жилья означает, что частные арендодатели, утвержденные жилищные органы (жилищные ассоциации) и те, кто разрешает студентам жилье должно следовать определенным процедурам, прежде чем просить арендатора съемное жилье. Они также должны предоставить арендатору минимальное количество обратите внимание, в зависимости от того, как долго продлился срок аренды.

COVID-19 (коронавирус) и аренда

С 27 марта 2020 года были приняты чрезвычайные меры для защиты арендаторы во время чрезвычайного периода коронавируса. Эти меры имеют продлен до 1 августа 2020 года . В аварийный период:

  • Вы не можете быть обслужены с уведомлением о прекращении
  • Если вы получили уведомление о прекращении до 27 марта, период уведомления приостановлен на чрезвычайный период
  • Ваш арендодатель не может увеличить вашу арендную плату, даже если уведомление об аренде увеличение было подано до 27 марта

Ваш арендодатель может по-прежнему предоставлять вам предупреждение с предупреждением, если вы не платите вашей арендной платы, или платите меньше, чем сумма арендной платы, которая причитается.

Срок предупреждения был увеличен с 14 до 28 дней. Ваш арендодатель должен предоставить вам разумное количество времени для оплаты причитается.

Если арендная плата все еще не оплачена в течение этого времени, ваш арендодатель может выдать уведомление о прекращении в конце чрезвычайного периода.

Вы можете прочитать больше в нашем документе Аренда и COVID-19.

Закон об аренде жилья

Жилой Закон 2004 года об аренде устанавливает права и обязанности арендодателей и Арендаторы и введены подробные правила о квартирных квартирах.Это представил концепцию части 4 права, чтобы обеспечить безопасность владения арендаторы, которые находятся в аренде от 6 месяцев до 4 лет. Это также подробно требуемые сроки уведомления и форма, которую уведомление о прекращении должно брать.

Жилой Закон об аренде (с поправками) 2015 года внес поправки в закон 2004 года. Это увеличило требуемые сроки уведомления для расторжения договора аренды от 5 лет и более и принес жилье Арендные договоры ассоциации под ответственность Жилой Совет по аренде (RTB).Закон 2015 года также требует от арендодателей дополнительная документация при прекращении аренды в определенных ситуациях — см. «Уведомление о прекращении» ниже.

Планирование и Закон об аренде жилья и жилой застройки 2016 года содержит несколько поправок в законодательство об аренде жилья. Это расширило срок аренды части 4 от 4 до 6 лет для аренды, созданной из 24 декабря 2016 года и удалил положение, которое позволило домовладельцу прекратить дальнейшая аренда части 4 в течение первых 6 месяцев без причина.Он также включал меры по предотвращению одновременной подачи Уведомления о прекращении на большое количество жителей в одном развитии

Жилой Закон об аренде жилья (поправка) 2019 года внес дополнительные изменения в закон 2004 года. 2019 Закон увеличил сроки уведомления, необходимые, когда арендодатель прекращает аренду для аренды более 6 месяцев и менее 5 лет — см. «Периоды уведомления» ниже. Он также изменил некоторые обязательства и процедуры, которые арендодатель должны следовать при расторжении договора аренды и привели конкретного студента размещение под руководством РТБ.Узнайте больше о законодательных изменениях в соответствии с Законом 2019 года на сайте РТБ onestopshop.rtb.ie.

Комиссия по правовой реформе подготовила сводный вариант закона 2004 года, включающий все действующие поправки в день последнего обновления.

Какие виды аренды охватывает законодательство об аренде жилья?

Арендная плата в частном секторе означает аренду, которая согласовывается в частном порядке. между арендодателем и арендатором. Он покрывает аренду в соответствии с Жилищным пособием (HAP) и аренда Схема размещения (РАН).Если вы получаете аренду Дополнение, вы, вероятно, арендуете у частного арендодателя, так что вы будете также охватывается законодательством об аренде жилья. С апреля 2016 года законодательство охватывает аренду жилья жилищного объединения, и с 15 июля 2019 года оно также покрывает жилье для студентов. Тем не менее, есть некоторые различия в том, как законодательство применяется к жилищному объединению и конкретным студентам держания.

Если вы арендуете у местного органа власти, это не распространяется на вас законодательство.См. Повторное владение арендованного социального жилья для получения информации о процедурах, которые местные власти должны следовать, если просят своих арендаторов уйти.

Если вы снимаете комнату, которая является частью дома вашего арендодателя, ваше жилье не охватывается этим законодательством. Тем не менее, если вы арендуете отдельная квартира или квартира в доме вашего арендодателя, ваша аренда покрыты. Смотрите наш документ о совместном проживании с вашим арендодателем для получения дополнительной информации.

Расторжение договора аренды

В течение чрезвычайного периода COVID-19 ваш арендодатель не может дать вам уведомление о прекращении.Подробнее читайте в нашем документе Прокат и COVID-19.

Насколько легко ваш арендодатель может прекратить аренду, зависит от типа аренды у вас есть и как долго вы были в помещении. Ваш арендодатель должен всегда просим вас уйти в письменном виде, когда просите вас уйти — см. «Уведомление о прекращение »и« Периоды уведомления »ниже.

Если у вас есть фиксированный срок аренды, ваш арендодатель обычно не может прекратить аренда, если вы не нарушаете свои обязательства — читайте больше на сайте RTB.

После первых 6 месяцев вы получаете безопасность прав владения, даже если у вас есть фиксированный срок аренды (от 1 года, для пример). Положения о гарантии владения находятся в Части 4 Закона об аренде жилых помещений 2004 года, и права, которые они предоставляют, общеизвестный как часть 4 права.

Исключения

Если вы снимаете отдельную квартиру или квартиру в доме вашего арендодателя дом, который изначально был частью основного дома, ваш хозяин может выбрать отказаться от части 4 положения.Если ваш арендодатель хочет воспользоваться этим вариантом, Вы должны получить уведомление об этом в письменной форме до начала аренды.

Арендаторы определенного жилья, сданного жилищными ассоциациями (переходный жилища) не могут получить право на использование части 4 права.

Часть 4 права не распространяются на арендаторов в студенческом общежитии даже хотя другие части законодательства об аренде жилья были распространены на эти аренды в июле 2019 года.

Когда вас могут попросить уйти

В течение первых 6 месяцев аренды, арендодатель может попросить вас уйти без объяснения причин (если вы не имеете срочной аренды), но должны служить действительное письменное уведомление о расторжении с минимальным сроком уведомления 28 дней.В течение первых 6 месяцев требуется уведомление только за 7 дней, если ваше поведение серьезно антисоциально или угрожает ткани собственности.

часть 4 аренда

Ваша аренда известна как Часть 4 Арендная плата в следующем ситуации:

  • Это началось 24 декабря 2016 года или ранее и продолжалось от 6 месяцев до 4 лет, или
  • Это началось после 24 декабря 2016 года и продолжалось между 6 месяцев и 6 лет

После окончания первого цикла (4 или 6 лет) аренды в рамках части 4 вы введите новый цикл — см. ниже раздел «Аренда 4-й части».

Действительные причины для прекращения аренды части 4

Арендодатель может прекратить аренду части 4 только в следующих случаях. обстоятельства:

  • Если вы не соблюдаете обязательства аренда
  • Если недвижимость больше не соответствует вашим потребностям (например, если она переполнен)
  • Если арендодатель намерен продать имущество в течение 9 месяцев (однако, эта причина может не применяться, если арендодатель планирует продать 10 или более жилье в развитии в течение 6-месячного периода — см. ‘Ограничение при расторжении при продаже нескольких объектов недвижимости ниже.)

или по следующим 3 причинам:

  • Если арендодателю необходимо имущество для собственного использования или для немедленного член семьи (это касается только частных домовладельцев)
  • Если арендодатель планирует изменить деловое использование собственности (для например, преобразовать его в офис)
  • Если арендодатель намерен существенно отремонтировать имущество — см. «Капитальный ремонт» ниже

Во всех случаях арендодатель должен предоставить вам действительное уведомление о расторжении — см. «Уведомление о прекращении» ниже для более подробной информации.

С 4 июня 2019 года, если арендодатель прекращает аренду, потому что он продает собственности, изменяя ее использование, существенно обновляя его, или потому что они нуждаются это для себя или ближайшего члена семьи, а затем имущество становится снова доступны для сдачи в аренду, арендодатель должен вернуть ее арендатору, который пришлось освободить имущество. Это должно быть сделано в течение 12 месяцев после истечения срок уведомления арендаторов.

Ограничение на прекращение при продаже нескольких свойств

Арендодатель не может расторгнуть аренду части 4, если он намерен продать 10 или больше жилищ в комплексе в течение 6-месячного периода, кроме:

  • Они могут показать, что рыночная стоимость с сидящим арендатором превышает 20% ниже рыночной стоимости при свободном владении и
  • , что предотвращение их прекращения аренды было бы чрезмерно обременительным на них или вызовет у них неоправданные трудности

Это положение часто называют поправкой «Тиррелстаун», и оно предусмотрено в разделе 40 Закона 2016 года.

Капитальный ремонт

Аренда может быть прекращена только на этом основании, если предложенные работы существенным и требуют, чтобы собственность была освобождена. Арендодатель, который намерен конец аренды по этой причине следует обратиться к RTB справочный буклет (pdf) и веб-сайт для получения дополнительной информации.

Согласно Закону об аренде жилья (поправка) 2019 года, арендодатель должен предложить собственность возвращается к первоначальному арендатору, когда ремонтные работы были завершено.Это требование вступило в силу 4 июня 2019 года.

Далее часть 4 аренды

Если ваша аренда началась 24 декабря или раньше 2016 : Когда 4-летний цикл аренды закончился, новый аренда начинается, как еще одна часть 4 аренды. Эта аренда теперь будет длиться 6 года.

Если ваша аренда началась после 24 декабря 2016 года: дальнейшая аренда части 4 начнется, когда закончится первый 6-летний цикл первоначальной аренды части 4 и это продлится 6 лет.

Завершение дальнейшей части 4 аренды

Законодательство изначально предусматривало, что ваш арендодатель может прекратить дальнейшее Часть 4 аренды в любое время в течение первых 6 месяцев без необходимости причина. Это правило изменилось с 17 января 2017 года и арендодатель должен предоставить одну из причин, перечисленных в ‘Действительные причины прекращения Часть 4 раздела аренды.

Предотвращение дальнейшей сдачи в аренду Часть 4

Если арендодатель хочет прекратить существование нового арендного участка согласно части 4, они могут подать уведомление во время первоначальной аренды части 4, с уведомлением срок истекает в или после окончания срока аренды.Уведомление подается таким образом следует указать причину расторжения, но причина не обязательно должна быть из вышеуказанных оснований.

Уведомление о прекращении

Если ваш арендодатель хочет, чтобы вы уехали, они должны предоставить вам действительный письменное уведомление о прекращении. Уведомление может быть отправлено вам, быть передано вам лично или вас оставят по вашему адресу. Электронные письма и текстовые сообщения не квалифицируются как действительные уведомления о прекращении. Если кажется, что вы не живете в собственности, арендодатель может прикрепить уведомление за пределами свойство.

Раздел 62 Закона 2004 года устанавливает требования к действительному Уведомлению о Прекращение действия. Уведомление о прекращении должно:

  • быть в письменной форме (электронное письмо не достаточно)
  • Подписано арендодателем (или уполномоченным агентом)
  • Укажите дату прекращения сдачи в аренду
  • Укажите, что у вас есть все 24 часа от даты прекращения, чтобы освободить собственность
  • Укажите дату самого уведомления
  • Укажите причину расторжения, если срок аренды истек более 6 месяцев или является фиксированным сроком аренды.(Это не обязательно должно быть включено в действительное уведомление о расторжении для аренды в конкретных студентов проживание.)
  • Укажите, что любой вопрос в отношении действительности уведомления или права арендодатель для его обслуживания должен быть направлен в РТБ в течение 28 дней с момента получение уведомления.

Кроме того, арендодатель должен предоставить дополнительную информацию в некоторых ситуации и, в некоторых случаях, официальное заявление. RTB предоставляет образец извещения о прекращении с указанием деталей, необходимых в каждой ситуации.

Форма уведомления о прекращении возврата

Ваш арендодатель должен отправить копию Уведомления о расторжении вместе с заполненное уведомление формы возврата расторжения (pdf) в RTB в течение 28 дней после истечение срока прекращения аренды. Вы можете узнать больше на RTB One Stop Shop интернет сайт.

Если недвижимость продается

Если арендодатель намерен продать имущество в течение 9 месяцев с В случае расторжения вашей аренды в уведомлении о расторжении должно быть указано, что « Причина расторжения договора аренды заключается в том, что арендодатель намеревается продать жилье на полное рассмотрение в течение 3 месяцев после расторжение договора аренды ».Арендодатель должен заключить договор купли-продажи в течение 9 месяцев с даты прекращения. Уведомление также должно включать официальная декларация о намерении арендодателя продать.

Если арендодатель пользуется исключением из «Tyrrelstown» поправка (см. выше) с целью прекращения аренды части 4, установленной законом В декларации также должно быть указано, что рыночная стоимость с действующим арендатором более чем на 20% ниже рыночной стоимости при свободном владении, что мешает ему прекращение аренды будет чрезмерно обременительным для него или вызовет его неоправданные трудности.

Образец RTB Уведомление о прекращении в связи с намерением продать содержит необходимые информация и образец официальной декларации.

С 4 июня 2019 года, если арендодатель прекращает аренду, потому что он продает недвижимость, и она снова становится доступной для сдачи в аренду, домовладелец должен предложить ее вернуться к арендатору, который должен был освободить имущество в течение 12 месяцев после истечение срока их уведомления.

Если арендодателю необходимо имущество для собственного использования или для ближайший родственник

Если арендодатель прекращает вашу аренду, потому что им нужно имущество для для собственного использования или для ближайшего члена семьи, вы должны получить следующая информация в письменном виде вместе с уведомлением о расторжении:

  • Имя человека, его отношения с арендодателем и как долго они будет занимать жилище
  • Декларация о том, что домовладелец нуждается в для собственного использования или для ближайшего родственника

Образец RTB уведомление о прекращении, когда домовладелец нуждается в собственности, содержит Требуется информация и образец официальной декларации.

Если арендодатель восстанавливает имущество

Если арендодатель намеревается отремонтировать имущество в той степени, в которой оно должны быть свободными, они должны указать характер работ в письменном виде, а также с уведомлением о прекращении. Они должны заявить:

  • Если требуется разрешение на планирование
  • Наименование подрядчика (если есть)
  • Сроки, на которые планируется выполнить работы.
  • Предполагаемая продолжительность работ

Они также должны включать в себя сертификат зарегистрированного профессионала с указанием что:

  • Работы будут представлять угрозу для здоровья и безопасности для пассажиров.
  • Имущество должно быть освобождено во время завершения работ
  • Период времени, когда недвижимость должна быть освобождена для завершения работы (это должно быть более 3 недель)

См. Образец RTB уведомление о прекращении в связи с намерением восстановить.

С 4 июня 2019 года арендодатель должен предложить недвижимость обратно к оригиналу арендатор, когда ремонтные работы были завершены

Если арендодатель хочет изменить использование имущества

Если арендодатель намеревается изменить использование имущества, они должны заявить характер изменения в письменной форме, наряду с уведомлением о расторжении. Уведомление должно подтвердить, что все необходимые разрешения на планирование были получены. Образец RTB Уведомление о прекращении в связи с изменением использования содержит необходимые Информация.

С 4 июня 2019 года, если арендодатель прекращает аренду, потому что они меняются его использование, а затем имущество снова становится доступным для аренды, арендодатель должен предложить его обратно арендатору, который должен был освободить имущество. Это должно быть сделано в течение 12 месяцев после истечения срока уведомления арендаторов.

Redress

Вы можете подать жалобу в RTB, если ваш арендодатель прекращает аренду, потому что они продажа имущества, изменение его использования, существенное восстановление или потому что им это нужно для себя или ближайшего родственника и:

  • Недвижимость становится доступной для повторного сдачи, и они не предлагают вам аренда
  • Они не осуществили намерение, указанное в уведомлении окончание

Если RTB поддержит вашу жалобу, он может попросить арендодателя заплатить вам ущерб или восстановить вашу аренду или оба.

Образец уведомлений о прекращении в других ситуациях

Образец RTB уведомления охватывают несколько других ситуаций, например, если арендодатель прекращение аренды из-за задолженности по аренде. В этом случае вы должны иметь получил письменное предупреждение как минимум за 14 дней до прекращение выдается — см. «Периоды уведомления» ниже.

Образцы уведомлений о расторжении также доступны для нарушения арендаторских обязательств и антисоциальных поведение.Существует также образец уведомления о том, когда в доме нет больше подходит для потребностей вашей семьи. В этом случае уведомление должно быть сопровождается подписанным и датированным заявлением о количестве мест для кроватей в собственность и причины, по которым она больше не подходит, учитывая кровать пространства и размер и состав вашего домашнего хозяйства.

Скольжения или пропуски

Раздел 30 Закона об аренде жилья (поправка) 2015 года касается промахов или упущения, которые содержатся в уведомлении о прекращении или произошли, когда это было поданоЭтот раздел предусматривает, что при рассмотрении спора в отношении уведомление о прекращении, судья (или Арендный суд) может сделать определение, что такой промах или упущение само по себе не делает уведомление о прекращении действия недействительным, если судья или трибунал удовлетворены что:

  • Соответствующий промах или упущение не наносит ущерба в материальном отношении, уведомление о прекращении, и
  • Уведомление о прекращении в противном случае соответствует положениям Акта

Закон 2019 года предусматривает, что может быть выдано «исправительное уведомление», исправляющее ошибка с оригинальным уведомлением.Для получения дополнительной информации о корректирующих уведомления смотрите на сайте RTB.

Узнайте больше на сайтах Совета по аренде жилья (RTB) и Порог.

Периоды уведомления

Требуемый срок уведомления зависит от продолжительности аренды. Жилой Закон об аренде (Поправка) 2019 года увеличил сроки уведомления для некоторых договор аренды с 4 июня 2019 года.

Срок аренды Обратите внимание, что арендодатель должен дать
Менее 6 месяцев 28 дней
6 месяцев или дольше, но менее 1 года 90 дней
1 год или дольше, но менее 3 лет 120 дней
3 года или дольше, но менее 7 лет 180 дней
7 лет или дольше, но менее 8 лет 196 дней
Более 8 лет 224 дня

Исключения из обязательных периодов уведомления

Если вы не выполняете свои обязательства, ваш арендодатель должен только дать уведомление за 28 дней, независимо от срока аренды.Однако если ваше поведение серьезно антисоциально или угрожает ткани собственность, домовладелец должен только уведомить вас за 7 дней. Раздел 17 (1) (a) и (b) Закона 2004 года устанавливает тип серьезного антисоциальное поведение, для которого может быть разрешено 7-дневное уведомление.

Если ваша арендная плата имеет задолженность, ваш арендодатель должен сначала дать вам письменное уведомление о причитающейся сумме и должно дать вам 14 дней для погашения задолженности. Если вы все еще не заплатили в течение 14 дней после получения этого уведомления, ваш Арендодатель может уведомить вас о расторжении за 28 дней.

Арендодатели и арендаторы могут договориться о более коротких периодах уведомления, чем минимальный периоды, изложенные выше, но они могут сделать это только в тот момент, когда они прекратить аренду. Незаконно согласовывать более короткий срок уведомления на начало сдачи в аренду.

Арендодатели и арендаторы также могут договориться о более длительных сроках уведомления, но максимальных 70 дней, когда срок аренды составляет менее 6 месяцев.

Незаконное выселение

Если ваш арендодатель блокирует вас или физически выселяет вас, вы можете подать заявку на судебный запрет, чтобы заставить вас вернуться в собственность или вы может обратиться в RTB, чтобы сделать это на вашем от имени.Точно так же, если ваш арендодатель отключает воду, газ или электричество, вы можете быть в состоянии принять законные меры для восстановления поставок. В любом случае, вы должны получить юридическую консультацию и помощь, прежде чем продолжить. Ваш арендодатель не может удалить ваши вещи из вашего дома, пока ваша аренда еще существует (хотя после окончания срока аренды арендодатель не обязан юридически хранить или поддерживать вещи).

Если ваш арендодатель собирается передать спор в RTB, вы должны получить совет о вашей ситуации от порога или адвоката.В Центре бесплатных юридических консультаций (FLAC) действует сеть юридических консультаций по всему штату. Эти клиники конфиденциально, бесплатно и открыто для всех. Обратитесь в ближайший информационный центр для граждан для получения информации об услугах FLAC в вашем регионе. FLAC также запускает информацию и справочная линия в рабочее время для получения базовой юридической информации.

Где подать заявку

Порог

21 Stoneybatter
Дублин 7
Ирландия

Часы работы: Пн-Пт 9.30:00 — 17:00

Тел .: 1800 454 454

Факс: (01) 677 2407


Порог

Дублинская аутрич-клиника
Co. Офис Совета
Grove Road
Blanchardstown
Co. Дублин

Часы работы: вторник 14:00 — 17:00

Тел .: (01) 635 3651

Порог

22 South Mall
Cork
Ирландия

Часы работы: Пн — Пт: с 9:00 до 13:00 и с 14:00 до 17:00.

Тел .: (021) 427 8848

Факс: (021) 480 5111

Порог

5 Проспект Хилл
Голуэй
Ирландия
H91 HC1H

Часы работы: Пн-Пт 9.30:00 — 17:00

Тел .: (091) 563 080

Факс: (091) 569 273

Жилой Совет по аренде жилья

PO Box 47
Clonakilty
Co. Пробка
Ирландия

Часы работы: с 8:30 до 18:30.

Тел .: 0818 303 037 или 00353 766 887 350

Факс: 0818 303 039


,
Арендодатель Индианы — Вопросы и Ответы Арендатора :: Justia Ask Lawyer
Justia Спросите юриста Индиана Хозяин арендатор Адвокаты, отвечайте на вопросы и получайте баллы Авторизоваться Indiana Landlord — Арендатор Вопросы и Ответы Q: Моя дочь, у которой печеночная недостаточность, живет со мной 1 1/2 месяца.Теперь ее парень собирается остаться.

Он только что вышел из тюрьмы, а я не знаю его по Адаму. Если что-то идет не так и они выходят из-под контроля, как я могу защитить себя от того, что они делают здесь, что хотят? Моя дочь осталась со мной много лет назад и подвергалась физическому насилию. Когда я пошел ее выкинуть, она сказала полицейским, что она … Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 24 июля 2020 года

Вы можете рассмотреть защитный приказ против сторон, которые вас беспокоят.

В: Могу ли я получить иск за неуплату арендной платы, если арендодатель не выполнил ремонт или не заменил технику?

4x законченный подвал (где расположены главная спальня и ванная комната) затоплен, и хозяин не ремонтировал / не заменял гипсокартон или пол, я сделал.Сказал им, что это затопило, и они даже не предложили прийти в порядок. Я должен был заменить плиту и холодильник. Год назад произошла крупная утечка сантехники и сантехники … Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 2 июля 2020 года

Да, ты можешь.Арендаторы в Индиане обязаны платить независимо от того, выполняет ли арендодатель обязательства. Однако вы можете подать в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и попросить суд вернуть вам арендную плату.

Q: Если я должен был быть добавлен в аренду, но арендованная недвижимость никогда не отправляла мне документы, могут ли они выгнать меня

Они должны были прислать мне документы по электронной почте, но они так и не нашли время, чтобы встретиться с моей собакой, поэтому они знали, что я остаюсь там, так как у нее есть домашнее животное, но деньги для моего депозита на собаку и для добавления меня к аренда просто села нетронутой на счету моего соседа по комнате и меня нет… Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 19 июня 2020 года

Если у вас есть доказательства того, что они согласились добавить вас в аренду (например, по электронной почте с указанием этого или что-то в этом роде), вы можете доказать в суде, что у вас есть соглашение и что вы можете остаться.

Q: Мы с бывшей расстались, и у нас двое детей. Как происходит возможность выгнать ее из моего дома?

Кредит только на мое имя, она прожила здесь 3 года

Трой Тайсон ответил 15 июня 2020 года

Если она была вашей девушкой (а не вашей женой), то теоретически она не имеет права оставаться там без вашего разрешения, и она должна уйти, когда вы уведомите ее.Однако на практике суд может прийти к выводу, что, поскольку она прожила там долгое время и обосновалась в резиденции, она может находиться под … Читать дальше »

В: Может ли арендодатель выселить за то, что назвал их по имени, громкую музыку или ваша собака потеряла свободу?

Мои дети оставили дверь открытой, и собака выскочила несколько раз.Когда хозяин встретился с моим мужем, он выговорил их. Они также сказали, что мы играем музыку слишком громко, хотя шериф сказал, что она не была слишком громкой, когда его звали

Трой Тайсон ответил 4 июня 2020 года

Это будет в значительной степени зависеть от того, что указано в вашей аренде.Вполне возможно, что ваш договор аренды может содержать «неприятные» условия, которые запрещают такие вещи, как выпуск домашних животных, громкая музыка, беспокоящие соседей и т. Д. Если это так, то возможно, что ваш арендодатель может попытаться выселиться на … Подробнее »

Q: Я кормлю грудью, арендная плата выплачивается вовремя, могу ли я быть выселенным Трой Тайсон ответил 21 мая 2020 года

Пока вы платите арендную плату вовремя и соблюдаете другие условия аренды, я не вижу оснований для выселения.

В: Я заплатил $ 657,00 своему основному арендатору, чтобы прожить там 6 месяцев, и я переехал через две недели. Могу ли я вернуть свои деньги? Чарльз Кандиано ответил 7 мая 2020 года

Это смущает.Арендатор платит арендодателю арендную плату. Если вы арендатор, первый вопрос — есть ли у вас договор аренды? Если нет аренды, какие у вас есть доказательства того, что а.) Вы заплатили 657 долл. США и б.) Было достигнуто соглашение, что это покрывает 6 месяцев аренды. Я не знаю ни одного места, где кто-то может … Читать дальше »

Q: Ветвь дерева упала на мою машину парня, лорд-лорд не будет ничего делать с этим, потому что он сказал, что это был акт Божий

не было ветра или шторма, и машина была припаркована там некоторое время.Как это было стихийное бедствие и не плохое обслуживание со стороны помещиков. У нас есть трейлер, но мы платим за аренду. У него повсюду деревья, где все паркуют свои машины.

Чарльз Кандиано ответил 7 мая 2020 года

Это будет охватываться всеобъемлющим страховым покрытием вашей автомобильной политики, которое обычно имеет очень низкую франшизу.

В: Передвижной дом заброшен на мою собственность. У меня нет адреса для владельца. Я хочу разместить письмо перед домом на колесах.

Хочу поставить имя и адрес. Описание мобильного дома. Год изготовления и модели. Передвижной дом был заброшен на определенную дату.И был оставлен в моей собственности без моего разрешения. Есть 60 дней, чтобы удалить из моей собственности. Я живу в Индиане. Если нет ответа через 60 дней. Должен ли я иметь … Читать дальше »

Пол Станко ответил 19 апреля 2020

Если часть вашей личной собственности была оставлена ​​в вашей недвижимости, вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению.

В: Если я предложу своим арендаторам бесплатный месяц или сниженную арендную плату на месяц из-за COVID, это каким-то образом подвергнет меня риску?

Мы можем быть щедрыми в трудные времена, но я не хочу, чтобы это создавало прецедент, когда арендаторы постоянно предлагали или ожидали надбавки.

Пол Станко ответил 19 апреля 2020

Никто не может заставить вас быть благотворительным. Просто изложите все в письменном виде, будьте конкретны, и пусть все стороны подпишут.

Q: может ли мой лендлорд записывать звук за пределами моей входной двери без моего согласия, я в блаффтоне IN Пол Станко ответил 19 апреля 2020

По сути, человек может записать все, что ему или ей посчастливилось услышать в первую очередь.Если арендодатель находился в месте, на которое он имел право, он может записать все, что он имел право слышать.

Q: Арендатор умер, и его дочь переехала и не уйдет. Утверждая, что она не может быть выселена из-за Covid-19.

Мой арендатор умер в середине 12 месяцев аренды.Я пошел убирать квартиру, и его дочь была там и заявила, что она берет аренду отца и ей не нужно уходить. Далее она сказала, что я не могу ее выселить из-за пандемии COVID-19 и из-за … Читать дальше »

Пол Станко ответил 19 апреля 2020

Она нарушает.Вам следует обратиться в полицию и предъявить уголовное обвинение.

Q: Привет! Срок аренды до 30 марта. Новая аренда провалилась. Какие варианты, если они не будут арендовать ежемесячно?

Арендатор беременна и срок аренды истек.Надеялся, что квартира провалилась. Она активно ищет новую аренду и очень переживает. Какие у нее варианты, если они отказываются сдавать ей квартиру ежемесячно, пока она не найдет место? Мы не хотим ими воспользоваться, но движемся … Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 8 апреля 2020 года

Вы должны сделать все возможное, чтобы выработать временную договоренность с нынешним арендодателем.Если это невозможно, и вы вынуждены оставаться в подразделении, что называется «удержанием», и домовладелец должен будет инициировать процедуру выселения, чтобы вас выселили.

Q: могу ли я подать в суд, если мне продали квартиру с клопами

У меня есть основания полагать, что мне продали квартиру с клопами.Борьба с вредителями (ведь я заплатил) сказала мне, что когда вы видите черные пятна в углу потолка, у вас могут быть постельные клопы. вернуться в год, когда я получил квартиру, которую я снял и послал фотографии черных пятен, прежде чем я переехал … Подробнее »

Трой Тайсон ответил 3 апреля 2020 года

Арендодатель обязан предоставить вам, как арендатору, безопасный, чистый, пригодный для жилья дом.Если они этого не сделают, вы можете подать в суд на них, чтобы расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков. Независимо от того, можете ли вы построить дело на основании приведенных вами фактов, это отдельная проблема, и это … Читать дальше »

В: Может ли арендодатель угрожать вам выселением, если у вас есть уголовник?

Моя бабушка живет в жилом комплексе для пожилых людей, и ее сын выйдет из тюрьмы через неделю, и ее управляющий имуществом сказал ей, что, если его поймают в помещении, они вызовут полицию и арестуют его за нарушение правил, позволят ли им сделай это?? Он был в тюрьме за… Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 23 марта 2020 года

Это во многом зависит от того, что находится в аренде и какова их основа для его блокирования. Помещики должны иметь широкую свободу, чтобы ограничить людей от их собственности, если это в интересах безопасности.

В: Могу ли я уведомить арендатора за 30 дней до освобождения?

Привет. У меня есть арендованная недвижимость, и у меня есть арендаторы, которые живут там почти 3 года. Каждый год мне приходится звонить им несколько раз и связываться с 5 разными людьми, чтобы заставить их отправить новый договор аренды.Раз в два месяца я получаю письма от управления отходами с угрозами … Читать дальше »

Трой Тайсон ответил 18 марта 2020 года

Если ваш арендатор имеет месячную аренду, то да, вы можете расторгнуть эту аренду, отправив им 30-дневное уведомление о расторжении.Я бы порекомендовал отправить его им заказным письмом, чтобы у вас было подтверждение о принятии. По истечении 30 дней их аренда прекращается. Тем не менее, вы … Читать дальше »

Q: LL дал нам 90 уведомлений об освобождении из-за «непредвиденных обстоятельств.«Это законно? Они заявили, что они

взимается штраф в размере 1000 долларов США в месяц за нас, живущих здесь. Похоже, у них возникли проблемы с ипотечной компанией (возможно, им не разрешили арендовать недвижимость), и они не предложили ничего, кроме как вернуть наш депозит в день нашего освобождения. Мы должны были уйти сегодня и не смогли … Читать дальше »

Александр Флориан Steciuch ответил 4 марта 2020 года

В штате Индиана ваш арендодатель не может вывести вас из собственности без постановления суда в форме выселения.Похоже, что ваш арендодатель на самом деле может быть не собственником имущества, а либо самим арендатором, который сдает в аренду эту недвижимость вам, либо им не разрешено … Читать дальше »

В: Есть ли какая-либо компенсация арендатору, когда арендодатель прекращает аренду через 3 месяца или через 6 месяцев?

Хозяин отправил мне письмо, в котором говорилось, что она расторгла договор аренды, и что это письмо послужило ей 30-дневным уведомлением.Я возражал, но она сказала, что имеет право расторгнуть договор аренды с уведомлением за 30 дней. Я сказал ей, что мне понадобится какая-то компенсация. Она сказала нет на это.

Александр Флориан Steciuch ответил 4 марта 2020 года

Существует очень узкий набор обстоятельств, когда арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, как правило, в результате уничтожения имущества в результате стихийного бедствия или пожара.Если у вас была шестимесячная аренда, то вот как долго арендодатель обязан сдавать вам в аренду эту недвижимость: шесть … Читать дальше »

Q: Мои арендаторы перевели кого-то без какого-либо уведомления, разрешено ли это, и могу ли я юридически повысить арендную плату

Это будет третий раз, когда они сделали эти первые два раза, они пытались почистить его под ковриком и сделали это вчера, пока я был вдали от города, не имея моих знаний о муравьях.

Александр Флориан Steciuch ответил 4 марта 2020 года

Если ваше соглашение об аренде не допускает субарендаторов и арендаторы нарушают ваше соглашение об аренде, вы можете выселить их за нарушение договора аренды.Лучше всего сначала уведомить их в письменном виде о том, что они нарушают условия договора аренды, и дать им 10 дней … Читать дальше »

Justia Ask a Lawyer — это форум для потребителей, чтобы получить ответы на основные юридические вопросы.Любая информация, отправляемая через Justia Ask a Lawyer, не является безопасной и делается только на неконфиденциальной основе.

Использование данного веб-сайта для того, чтобы задавать вопросы или получать ответы, не создает отношений адвоката с клиентом между вами и Justia или между вами и любым адвокатом, который получает вашу информацию или отвечает на ваши вопросы, а также не предназначен для создания таких отношений. Кроме того, никакие ответы на этом форуме не являются юридической консультацией, которая должна быть адаптирована к конкретным обстоятельствам каждого случая.Вы не должны действовать в соответствии с информацией, предоставленной в Justia Ask the Lawyer, не обратившись за профессиональным советом к адвокату, допущенному или уполномоченному практиковать в вашей юрисдикции. Justia не несет никакой ответственности перед любым лицом, которое полагается на информацию, содержащуюся на этом сайте или полученную через этот сайт, и не несет никакой ответственности в отношении такой информации.

Justia не может гарантировать, что информация на этом веб-сайте (включая любую юридическую информацию, предоставленную адвокатом через эту службу) является точной, полной или актуальной.Несмотря на то, что мы намерены делать все возможное, чтобы информация на этом сайте была актуальной, владельцы и участники этого сайта не претендуют, не обещают и не гарантируют точность, полноту или адекватность информации, содержащейся на этом сайте или связанной с ним.

,

admin

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *