Как защищает дольщиков 214 фз: суть закона кратко. Что дает ФЗ 214 дольщикам?

Содержание

суть закона кратко. Что дает ФЗ 214 дольщикам?

Основные положения Закона №214-ФЗ

Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

Если дольщики обнаруживают, что девелопер привлекает их деньги неправомерно, они имеют право для истребования не только вложенных в строительство дома собственных средств, но и понесенных в результате неправомерных действий застройщика убытков. Также участники долевого строительства могут потребовать от застройщика уплаты процентов в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика?

Более десяти лет действия Федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.

Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости. Безусловно, это является важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик.

Что дает 214 ФЗ дольщикам?

Как именно новый закон защищает дольщиков? Чтобы иметь возможность привлекать на строительство дома или здания деньги граждан, застройщик должен иметь в собственности или аренде (субаренде) земельный участок, а также разрешение на строительство. Кроме того, застройщик обязан опубликовать в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию на этот объект. Помимо этого, к застройщику предъявляются следующие обязательные требования:

  1. Руководитель, главный бухгалтер или владелец компании — застройщика не должны иметь непогашенную судимость за преступления в сфере экономики или против государственной власти.
  2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства.
  3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам.
  4. Обязательно наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с неблагонадежной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Кроме того, обязательным условием для привлечения денег является отчисление застройщиком взносов в компенсационный фонд по каждому ДДУ.

А если проект новый, и его строительство началось после 1 июля 2019 года, обязательным условием является привлечение денег дольщиков через эскроу счета. А это значит, что как бы ни развивались события, дольщик точно сможет вернуть свои деньги. Поскольку на протяжении всей стройки деньги будут находиться в банке, то при возникновении проблем у застройщика, кредитное учреждение вернет деньги дольщику.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана. А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе расторгнуть договор, вернуть свои деньги, а также проценты на уплаченные денежные средства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.
Вопрос:
Что гарантирует 214 ФЗ при банкротстве застройщика?

Ответ:
В случае банкротства строительной компании при долевом строительстве в законе рассмотрены два сценария защиты дольщика:

  1. Требование о возврате уже уплаченных денежных средств. В этом случае дольщик должен будет отказаться от строящегося объекта.
  2. Потребовать передать ему в собственность объект недвижимости. В этом случае, естественно, не будет никакого возврата денег.

Какой вариант выбрать – решает сам дольщик. Конечно, если стройка в начальной стадии, то лучше попытаться вернуть деньги. Если же объект почти достроен, либо уже построен, но пока не введен в эксплуатацию, то лучшим будет второй вариант.

Что касается сроков строительства дома и передачи готового объекта дольщику, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения. Их суть: если застройщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Есть ли риски?

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Но, если составить грамотный договор, то риски могут быть существенно снижены. В этом вам как раз поможет юрист. Если вы обратитесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг», вы получите юридическую консультацию, наши юристы внимательно изучат все пункты договора, при необходимости подскажут, какие из них желательно изменить.

Также вы можете оформить с нами договор на оказание услуги по заключению ДДУ «под ключ». В этом случае мы возьмем все хлопоты по проверке застройщика, составлению и подписанию договора долевого участия на себя. Особенно важно заручиться поддержкой грамотного юриста при заключении ДДУ с ипотекой.

Если строительная компания продает квартиры в строящемся доме путем заключения предварительного договора, либо взамен на сказочные скидки уговаривает поучаствовать в строительстве дома каким-либо другим способом – помните, все это незаконно. В настоящее время покупка не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости возможна только по договору долевого участия.

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков и в том случае, если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта в собственность участника долевого строительства. В этом случае, в соответствии с ч. 2 ст. 6 214-ФЗ девелопер обязан уплатить дольщику неустойку (пени), причем, в двойном размере.

Для взыскания штрафов по ДДУ с застройщика-нарушителя желательно обратиться за помощью к юристам, специализирующимся в сфере недвижимости. Вы можете самостоятельно произвести примерный расчет неустойки по ДДУ. Для этого достаточно будет заполнить соответствующие поля онлайн-калькулятора.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы. Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы ЮК “Хелп Консалтинг” помогут вам безопасно провести сделку:

  • проверят добросовестность застройщика и наличие всех необходимых по закону документов;
  • проанализируют юридическую составляющую ДДУ;
  • найдут (при наличии) нежелательные условия в договоре.

Кроме юридической помощи в области долевого строительства, наша компания может оказать вам юридические услуги и по другим вопросам строительства или покупки недвижимости. Например, в таком важном сегменте как составление и заключение договоров подряда, с образцами которых вы сможете ознакомиться при посещении компании. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году — Контур.Реестро — СКБ Контур

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. 

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить. 

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Какие гарантии дает ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»?

Правоотношения застройщика и покупателей помещений в строящемся доме регламентированы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее-ФЗ № 214). В указанный нормативный акт неоднократно вносились поправки и дополнения, действующая редакция закона содержит гарантии соблюдения законных прав сторон договора долевого участия (далее-ДДУ). Важно отметить: ФЗ № 124 распространяется только на правоотношения по поводу долевого строительства. Для того чтобы гражданин мог воспользоваться предусмотренными законом гарантиями, он должен заключить с застройщиком ДДУ.

Как ФЗ № 214 защищает права участников долевого строительства?

Закон был принят в целях защиты прав граждан, приобретающих квартиры в строящихся домах. До 2005 года в РФ проблема обманутых дольщиков достигла колоссальных размеров. Недобросовестные застройщики использовали множество схем для обмана покупателей жилья, в том числе двойные продажи квартир. Со вступлением в законную силу в начале 2005 года ФЗ № 214 применение многих мошеннических схем стало невозможным, поскольку закон четко урегулировал обязанности и ответственность сторон ДДУ.

В настоящее время права участника долевого строительства защищены следующими гарантиями:

1. Исключена возможность сбора с граждан денежных средств на возведение несуществующих объектов

Статья 3 ФЗ № 214 разрешает строительной компании заключать договоры с участниками долевого строительства и получать от них деньги только при обязательном соблюдении ряда условий:

  • получение официального разрешения на строительство;
  • разработка и утверждение проектной документации, ее размещение в свободном доступе;
  • государственная регистрация права собственности на землю, на которой будет возведен жилой дом;
  • отсутствие кредитов и займов, взятых застройщиком на нужды, не связанные со строительством и привлечением средств покупателей жилья;
  • иные указанные в законе обязательства.

2. Исключена возможность продать квартиру дважды

До принятия ФЗ № 214 широкое распространение имела практика «двойных продаж», проблема возникала в случаях отсутствия госрегистрации договора. ФЗ № 214 ввел обязанность по регистрации заключенного в письменной форме ДДУ. Без регистрации договор считается незаключенным.

3. Создан фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства

Правовой статус Фонда определен в ст. 23.2 ФЗ № 214. Организация создана в целях защиты прав дольщиков по новым жилым объектам и для предотвращения появления новой волны обманутых дольщиков в России. Основными задачами фонда являются:

  • принятие повышенных мер защиты прав и интересов граждан, приобретающих жилье в строящихся домах;
  • создание компенсационного фонда, средства которого формируются за счет застройщиков;
  • оплата мероприятий по завершению строительства объектов недвижимости, выплата гражданам возмещений из средств компенсационного фонда.

Фонд защищает объекты, первые ДДУ по которым официально зарегистрированы после 20.10.2017 года.

4. Защищены права покупателей жилья в случае признания застройщика финансово несостоятельным

При непреднамеренном или преднамеренном банкротстве строительная компания не сможет оставить участников долевого строительства ни с чем. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ у покупателя жилья с момента регистрации ДДУ находятся в залоге:

  • принадлежащая застройщику земля под строительство;
  • строение, возводимое на этой земле.

Стоит отметить, что законодательная база о долевом строительстве постоянно совершенствуется, права участников долевого строительства на сегодняшний день защищены лучше, чем несколько лет назад. Кроме перечисленных гарантий ФЗ № 214 дает право покупателю жилья требовать от застройщика, нарушившего принятые обязательства, выплату неустойки.

Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

 

Таких гарантий несколько:
  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

 

 

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).


 

 

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

 

 

Что такое ДДУ?

ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Какие выгоды Вы получаете от оформления сделки по ДДУ:

1. Доступная цена

Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительстве и покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.

2. Участники долевого строительства защищены Федеральным законом (214-ФЗ)

Интересы участников долевого строительства защищает Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ), который устанавливает высокие требования к застройщику и защищает интересы участника долевого строительства.

Согласно214-ФЗ застройщик может начать строительство только при наличии разрешительных документов:

  • разрешение на строительство,
  • технико-экономическое обоснование,
  • заключение государственной экспертизы проектной документации.

3. Регистрация ДДУ в Росреестре – это защита от двойных продаж

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж.

4. Защита инвестиций

Оплата денежных средствпроизводится после государственной регистрации ДДУ. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.

5. Гарантия сроков передачи квартиры

Закон устанавливает жёсткие требования к застройщику в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками долевого строительства сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи жилого дома, но также покрыть убытки, возникшие по её вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть денежные средства.

6. Гарантийные сроки

Гарантия на квартиру даёт право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире потребовать от застройщика их устранения за счёт застройщика. Законом предусмотрена гарантия застройщика на жилой дом: не менее пяти лет на конструктивные элементы (пол, стены, потолок, проёмы и т.п.) и три года на инженерное оборудование.

7. Открытая документация

Согласно 214-ФЗ застройщик обязан раскрывать всю информацию о компании (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находитьсяв свободном доступе и быть размещены в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на официальном интернет-сайте по адресу: https://наш.дом.рф.

Покупка по 214-ФЗ – самый надёжный и защищённый способ приобретения недвижимости в новостройке. Заключая ДДУ, вы можете быть уверены в том, что:

  • застройщик получил разрешение на строительство,
  • застройщик имеет право строить на конкретном земельном участке,
  • имеется заключение о компетентности застройщика,
  • проектная документация прошла экспертизу.

Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».

Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!

Всегда ваш «Стройтэк»

Как Закон №214-ФЗ защищает права Севастопольских дольщиков жилья в новострое

Юристы ЮК «ЩИТ» дают советы читателям интернет-издания ruinformer по актуальным правовым вопросам. В сегодняшнем материале мы рассмотрим вопрос зашиты прав дольщиков.

Дольщики, приобретающие сегодня жилье в новостройках, могут долго дожидаться сдачи объекта, а порой и вовсе рискуют остаться без вложенных денег. Как действующее законодательство защищает права будущих собственников жилья и на какие его нормы следует обратить внимание в первую очередь, расскажем в этой статье.

За последние годы утвердилась мысль, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214 должен быть неким абсолютным гарантом для дольщиков.

Ведь при других вариантах покупателем (дольщиком) подписывался договор с застройщиком, который не мог быть зарегистрирован в Росреестре. В составлении самого договора принимали участие юристы строительной компании, которые, естественно учитывали в первую очередь интересы застройщика. Дольщик же оказывался в таком положении, когда получить ключи от новой квартиры можно было с такой же вероятностью, как и потерять вложенные средства. 

Учитывая социальную потребность в законодательном регулировании данного вопроса, законодатели в 2004 году разработали и приняли Федеральный закон №214,  спустя год закон вступил в действие. Закон, несмотря на все его недоработки, все-таки представляет сегодня наиболее прозрачную и безопасную схему приобретения строящегося жилья в РФ.

Итак, Законом №214-ФЗ гарантируется следующее:

•    Если до того момента, как объект (приобретаемый по ДДУ) был передан дольщику, его непредвиденно повредили или он погиб, то материальные риски несет исключительно строительная компания
•    В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщиком же не может быть отказано таким наследникам во вступлении в договор
•    Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, который был заключен в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, являются частью состава наследства участника долевого строительства
•    Если дольщик вступает в процесс строительства и возводит объект долевого строительства, преследуя исключительно свои личные цели или удовлетворяя личные нужды (иными словами он намерен проживать там, а не использовать объект для предпринимательства), тогда его отношения со строительной компанией регулирует Закон о защите прав потребителей, если рассматриваемые вопросы на прямую не урегулированы ФЗ-214
•    Если предусмотренный договором срок передачи дольщику объекта долевого строительства нарушается, застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени)
•    В случае если дольщик расторгнет договор, вложенные средства должны быть возвращены дольщику в сроки, непосредственно предусмотренные Законом
•    Если созданный объект строительства не соответствует условиям договора, дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
— соразмерного уменьшения цены договора
— возмещения своих расходов на устранение недостатков

Самое важное. Договор должен быть заключен в письменной форме, зарегистрирован в госорганах и считается заключенным с момента такой регистрации. 
Подтверждением того, что договор долевого участия гарантировано отвечает требованиям Закона, является факт прохождения им регистрации в Росреестре. Ведь главным плюсом закона можно назвать существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Благодаря обязательной регистрации в Росреестре покупатель как раз получает гарантию того, что один и тот же объект не будет зарегистрирован дважды на разных лиц.

Также принятие закона  способствовало росту прозрачности и безопасности проведения сделок с переуступкой прав требований по договору. Ведь договор уступки прав требований также должен пройти обязательную процедуру государственной регистрации.

Кроме этого закон ужесточает требования к строительным компаниям, связанные с проектной и правоустанавливающей документацией. Таким образом, закон застраховал будущего собственника от ситуации, когда построенный объект из-за отсутствия необходимого разрешения не может быть введен в эксплуатацию.

Изменениями, внесенными в  ФЗ 214 и вступившими в силу с 04.07.2016г. предусмотрены меры  дополнительной  защиты прав дольщиков, например, создание фонда,  средства  которого формируют обязательные  отчисления  (взносы)  застройщиков. Фонд призван защищать интересы тех дольщиков, обязательства   перед  которыми  не исполняют  застройщики, если в  отношении последних введены процедуры,  которые применяются  в  деле  о банкротстве.

Подведем итоги. Договор участия в долевом строительстве, безусловно, стоит на стороне дольщика, исключая любые махинации, в том числе двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, и характеризует застройщика как надежного партнера во всех смыслах. Тем не менее, законом предусмотрены лишь общие требования к ДДУ, застройщик вправе внести в него свои корректировки. Поэтому если вы сомневаетесь в намерениях застройщика и хотите защитить свои права, основываясь на нормы Закона, рекомендуем вам обращаться за помощью в юридическую компанию Севастополя, не первый год работающую с договорами участия в долевом строительстве.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»    2016-09-14

Федеральный закон о долевом строительстве 214 (ФЗ 214)

У многих людей долевое строительство вызывает негативные эмоции. Многие помнят митинги обманутых дольщиков, которые проходили по всей стране. Люди оплачивали жилье, но застройщики не приступали к стройке либо бросали дома недостроенными. Нередкими были двойные продажи квартир: одно и то же помещение продавали сразу нескольким покупателям. Иногда застройщик шёл на сознательный обман (по сути, мошенничество), иногда речь шла о непрофессионализме (компании не могли правильно рассчитать свои финансовые возможности). Но итог был один — люди оставались без жилья. Многие при этом продавали свои квартиры, чтобы вложиться в долевое строительство, либо брали кредиты.
Части обманутых дольщиков все же удалось спустя годы с помощью властей и юристов получить свои квадратные метры.

Чтобы сделать долевое строительство более цивилизованным, в России был разработан Федеральный Закон о долевом строительстве. Дольщики получили гарантию того, что их квартира не будет продана кому-то еще, и чтобы дом будет достроен.

Основу отношений между строительной компанией и дольщиком составляет договор долевого участия в строительстве. Этот вид договора использует большинство застройщиков. Согласно закону о защите дольщиков, застройщик получает право на заключение такого договора после получения права аренды или собственности на землю, где будет возводиться дом. Также застройщик обязан проинформировать потенциальных дольщиков о характеристиках будущего дома. Кроме того, по федеральному закону о долевом строительстве ДДУ должен пройти регистрацию в Росреестре. При просрочке и/или неисполнении своих обязательств застройщик выплатит крупные пени и штрафы. Если сданная покупателю квартира имеет недостатки, застройщик обязан бесплатно устранить их либо уменьшить стоимость жилья. Таким образом, ФЗ 214 о долевом строительстве защищает интересы дольщиков.

Насколько прочна защита дольщиков?

Однако 100% гарантии безопасности покупателя Федеральный Закон о долевом строительстве дать все ж не может. Недобросовестные компании всегда найдут лазейки, позволяющие обойти закон. Так, некоторые строители практикуют различные «серые» схемы приобретения жилья на стадии котлована. Это предварительные договоры, вексели и т.п. Кроме того, многие компании начинают строительные работы и сбор денег с дольщиков до оформления всех необходимых документов. Покупателей это может привести к серьезным проблемам. Ещё одна лазейка связана с тем, что на регистрацию договора уходит некоторое время. Застройщик начинает требовать от покупателя деньги до того, как ДДУ будет зарегистрирован. Пока договор находится в Росреестре, застройщик может попытаться продать ту же самую квартиру другому человеку.

Другой риск связан с качеством жилья. Например, в помещении может быть некачественно выполнена отделка. Или квартира может оказаться меньшей площади, чем предусмотрено договором. И хотя у покупателя есть право требовать устранения недостатков, на практике сделать это бывает непросто. Многие дольщики не хотят затевать судебную тяжбу. Также у дольщика есть право отказаться от квартиры и потребовать назад уплаченную сумму. Но такой возможностью мало кто пользуется. Дело в том, что квартира дорожает по мере приближения стройки к окончанию. Дольщики не хотят терять ту прибавочную стоимость, которую они получили, и соглашаются на то, что предлагает им застройщик. Вместе с тем, при отказе дольщика от договора по причине нарушений со стороны застройщика, разницу между текущей рыночной ценой квартиры и первоначальной ценой по договору – также можно взыскать с застройщика в качестве возмещения убытков.

% PDF-1.7 % 856 0 объект > эндобдж xref 856 59 0000000016 00000 н. 0000003846 00000 н. 0000004033 00000 н. 0000004069 00000 н. 0000004272 00000 н. 0000004431 00000 н. 0000005003 00000 н. 0000005540 00000 н. 0000006279 00000 н. 0000006335 00000 н. 0000006862 00000 н. 0000007436 00000 н. 0000007526 00000 н. 0000008027 00000 н. 0000009917 00000 н. 0000011672 00000 п. 0000013440 00000 п. 0000013978 00000 п. 0000014482 00000 п. 0000016448 00000 н. 0000018346 00000 п. 0000018411 00000 п. 0000020347 00000 п. 0000022170 00000 п. 0000023727 00000 п. 0000024309 00000 п. 0000031396 00000 п. 0000038910 00000 п. 0000046272 00000 н. 0000053212 00000 п. 0000053957 00000 п. 0000054015 00000 п. 0000054103 00000 п. 0000054227 00000 п. 0000054341 00000 п. 0000054456 00000 п. 0000054564 00000 п. 0000054697 00000 п. 0000054815 00000 н. 0000054943 00000 п. 0000055059 00000 п. 0000055162 00000 п. 0000055343 00000 п. 0000055492 00000 п. 0000055656 00000 п. 0000055785 00000 п. 0000055898 00000 п. 0000056019 00000 п. 0000056160 00000 п. 0000056290 00000 п. 0000056392 00000 п. 0000056494 00000 п. 0000056673 00000 п. 0000056810 00000 п. 0000056918 00000 п. 0000057027 00000 п. 0000057136 00000 п. 0000057242 00000 п. 0000001476 00000 н. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 914 0 объект > поток xX} L [̀P + 8 \ il0 # lf & m * bbYe) K% `J & غ * jFXE6ctQ ii; MFHw; seBOHw = b $ ʟtD Y # 矅 l vZ> oW Գ \ ~ 1 w ڏ k j ~ 䎙 _oO B: =} jp [мкб L ~ g ۬ 3> + Ll6 A9rw۳% ٿ ee ܧ q C; Ŗ] h ׮ p} gȞyo e ~} ‘SЕ2Hb | ا S — # Dhq1 * + = xEz} g5z £) oy4l | \ * & 2I ՗- O1 ߜ, p> [{] Z; ‘ő # wC__s ܳ czk5Ugǧ [J ~ O7 ٬ C} YkY ~ ovϑ’ ‘\ 4segw = | xXW ִ lEw cƯiλ3Vz3l խ y $ m [4l7gO? (kL \ {G) vX0qXs ~ *

mskǪ 䃉 x1C5qd | f ඕ idѹ7˄OOu), i9? qsNˌgi569 PZqiY> ~ Ɂ {΂ 2} V8Qr ޢ g; -: LOZ YXx & vs ۝ haqS, NQg_SC) 5: {* zPh> 7: b] je = fA = @ S} ~ Km824B1osC9iUQzŮ ! & + XdM; C-d = C = 0STj0G «\ TӏhӶ * F չ

Гарантия разработчика в соответствии с 214 ФЗ».Что нужно знать о сроках перевода и форс-мажоре

Этой статьей начинается серия статей о первичном рынке жилья. И хочу начать с правовой основы продажи квартир в новостройках — 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. , регулирующего взаимоотношения сторон по привлечению денег на строительство и возникновению прав на квартиры от дольщиков. В этой статье мы разберемся с ключевыми моментами этого закона и способами обхода его положений разработчиками.

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строительство сразу после выхода на строительную площадку, одновременно оформляя разрешительную документацию. При этом квартиры начали продавать с самых ранних стадий строительства. финансирование требовалось, чтобы построить дом. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что сделало покупку квартиры в новостройке очень выгодным, хотя и очень рискованным мероприятием.

Нередки случаи, когда какая-то фирма ограждала рога и копыта для обзорной строительной площадки, а также имитировала бурные строительные работы по выемке котлована и фундамента. На этом этапе квартир было продано по максимуму, причем некоторые из них дважды-трижды, а затем строительство было заморожено, компания обанкротилась, а дольщики остались без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».

Когда скопилось изрядное количество обманутых дольщиков, законодатели написали Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты. Российской Федерации », призванная защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Теперь разберемся с его основными положениями (полный текст можно скачать здесь).

Итак, переведем с депутатского на русский основные положения 214-ФЗ:

1.Привлечение денежных средств на строительство возможно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (часть 1 статьи 1) или «в случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищно-сберегательных кооперативах» (часть 2 статьи 1).

Все остальные схемы (схема выставления счетов, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, в обход 214-ФЗ, то есть от лукавого. Серые схемы Мы разберем продажи новостроек в отдельной статье, поэтому не забывайте подписываться на обновления сайта!

2.Застройщик может начать сбор средств на строительство при одновременном выполнении следующих условий:

1) получено разрешение на строительство,

3) прошла государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, на котором будет построен дом.

Некоторые девелоперы, не выполнив эти условия, начинают сбор средств по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор, подписанный сторонами, но не зарегистрированный, не считается заключенным. Иногда разработчик предлагает подписать контракт и отложить его до тех пор, пока не накопится пул контрактов, которые будут одновременно отправлены на регистрацию. Как вы понимаете, это от лукавого.

Застройщик также вправе принимать деньги по договору только после заключения (т.е. государственная регистрация) договора долевого участия, хотя большинство девелоперов поступают наоборот.

4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:

1) определение объекта передачи акционеру (здание или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на поэтажном плане, площадь проекта),

2) срок передачи объекта акционеру,

3) цена, срок оплаты и порядок оплаты акционером,

4) гарантийный срок на объект.Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

При отсутствии хотя бы одного пункта договор не считается заключенным. Условия договора, согласно которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, признаны недействительными 214-ФЗ.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договором предусмотрена такая возможность, а также случаи и условия изменения.

На практике наиболее частый случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после замеров БТИ расходится с расчетной площадью, уплачиваемой акционером по договору и либо дополнительной выплатой акционеру (чаще всего), либо происходит возврат к акционеру (крайне редко). Доплата акционеру рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора о долевом участии, а не на момент возникновения надбавки.

6. Застройщик должен передать объект акционеру не позднее срока, указанного в договоре (статья 7, часть 1), в противном случае ему придется уплатить штраф, указанный в части 2 статьи 7. Однако застройщик может передать квартиру акционеру не ранее сдачи дома (ст. 8 ч. 2).

На практике в договоре долевого участия застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта часто указывает дату передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает период передачи в принципе неопределенным.

7. Застройщик и акционер обязаны оформить передачу объекта передаточным актом. Застройщик несет риск случайной гибели до передачи собственности дольщику. После подписания сторонами такого акта обязательства застройщика считаются исполненными.

8. Акционер может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полной передачей долга по договору третьему лицу.Такое уступка также подлежит государственной регистрации.

На практике такое задание обычно оформляет сам разработчик; услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.

9. Право собственности на квартиру в новостройке оформляется на основании зарегистрированного договора долевого участия (договора уступки прав требования), постановления о сдаче дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры. подписано акционером и девелопером.

покупка квартиры по 214 ФЗ — какие тонкости в последнее время существовали в долевом строительстве и что обязательно нужно знать акционеру.

О покупке квартиры в соответствии с Федеральным законом № 214

К сожалению, многие граждане России не хотят повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать правовую грамотность в вопросах, связанных со строительством и жильем.

Немного о самой купюре.

Принят Госдумой 30.12.2004, от 13.07.2015 в доработке — «Федеральный закон« Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости ».

Общие сведения о Федеральном законе № 214

Основными тезисами, которые развивает закон в редакции от 13.07.2015, являются следующие:

1. Привлечение физических лиц для создания новых зданий, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, возможно только при соблюдении определенных моментов:

  • генеральный договор долевого участия в долевом строительстве, подписанный обеими сторонами сделки;
  • обеспечение выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
  • Желательно привлечь инвестиции для развития проектов жилищного строительства и жилищно-накопительных кооперативов.

2. Согласно Закону, организатор строительной площадки может привлекать инвестиции, имея на руках документы на право строительства.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных властей, права на земельный участок, в которых будет указана необходимая информация о районе застройки и характере использования — личное имущество, бесплатное пользование, аренда / субаренда. пр.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве необходимо указать в документе период строительства и передачи объекта от застройщика контрагенту, стоимость и порядок оплаты, наличие гарантии. срок, применимый к объекту долевого строительства, обязанности, которые возлагаются на обе стороны согласно договору, а также способы их предоставления.

Соблюдение вышеуказанных условий снизит риск мошеннических манипуляций при исполнении контракта и дальнейшем строительстве.

4. О завершении строительства

Закон содержит подробную информацию о завершении периода строительства. В ряде статей законопроекта указаны два важных момента:

а) Если после исполнения договора и в процессе строительства были выявлены открытые нарушения в соблюдении сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщик должен выплатить участнику долевого строительства согласованную неустойку. авансом по договору, а также пени.

Стандартная сумма неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая будет действовать на дату исполнения обязательства, указанного в договоре, а также исходя из основной информации в договор, в котором указана стоимость каждого дня просрочки.

В случае, если участник долевого строительства является гражданином другого государства, застройщик должен будет уплатить ему двойной штраф, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Бывают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта испытывает финансовые затруднения, и сдача объекта откладывается на другой срок, не согласованный сторонами в договоре.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах задержки, а также предложение по изменению условий контракта относительно крайнего срока. Только в этом случае можно избежать уплаты штрафа.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

5. Обеспечение качества строительной площадки

Несмотря на то, что в 2014-2015 годах процент строительных объектов, не соответствующих требованиям ГК РФ, в целом снизился, есть застройщики, не обеспечивающие соблюдение условия договора.

Таким образом, ФЗ-214 гласит, что для обеспечения правильного строительства в соответствии с гражданскими и правовыми нормами необходимо установить согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, который необходим для долевого строительства объекта.

В нем должны быть указаны: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен составлять 5 лет или больше, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет указанного в договоре гарантийного срока начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет включено в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено контрактом.

Технологическое и инженерное оборудование, используемое в строительстве, имеет собственный гарантийный срок, который будет установлен в контрактной документации.

Согласно российскому законодательству, возраст не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом другом документе о передаче нового объекта строительства г. долевое строительство.

6. Передача объектов дольщикам

Еще неизвестно, как в новой редакции законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующиеся на таких вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта девелопером заказчику, а также его последующая приемка осуществляется в письменной форме согласно подписанному передаточному акту.

Составление этого документа должно происходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевое строительство сразу после получения разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка требований по квартире

Осуществляется в период с момента регистрации дошкольного учреждения до подписания акта приема-передачи квартиры между акционером и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Совместное строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: оно также может повлиять на жилую площадь в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.

Документы с фактическим подтверждением создания помогут в этом. Эти документы могут быть как разрешением на эксплуатацию, так и передаточным актом — этот вопрос может решаться между сторонами сделки.

б) В этом случае разрешение на ввод в эксплуатацию передается застройщиком в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
Отличий в новой редакции Закона от основной редакции 2004 года не так много, поэтому каждый, кто интересуется долевым строительством, может ознакомиться как с его новой редакцией, так и с оригиналом.

Сегодня мы разобрали нюансы взаимоотношений застройщика и собственника недвижимости при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 будет полезен вам каждый раз перед заключением договора долевого строительства.Все условия, указанные в статье, должны быть соблюдены — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на сайте.

Федеральный закон № 214: за и против

Время чтения: 8 минут

Что такое ФЗ-214?

Федеральный закон № 214 хотя и не идеален, но хотя бы частично защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Посмотрим, от каких неприятностей может защитить ФЗ-214, и почему многие строительные компании уклоняются от работы по этому закону.

Что такое ФЗ-214 и что он защищает от

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. До этого все договоры девелоперы разрабатывали самостоятельно. . Документы, составленные юристами организации, максимально защищали строительные компании, не давая покупателям гарантий, что дом будет достроен, квартира не будет перепродана вторично и т. Д.

После принятия ФЗ-214 многие девелоперы обвиняли его в «сырости» и излишней требовательности, поэтому строительные компании отказались с ним работать.Уйти от исполнения закона можно было разными способами, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия.

Поправки к Федеральному закону № 214 дали толчок к увеличению количества девелоперов, принявших закон на принудительное исполнение. Документ новой редакции стал более гибким по отношению к строительным компаниям, но и ужесточил наказание для них за работу в нарушение закона.

ФЗ-214 — не идеальный, но самый безопасный механизм покупки жилья для акционера. Договор, составленный в соответствии с законодательством, содержит полную информацию об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документацией, сроках поставки, цене, способах и условиях оплаты, а также гарантийном сроке, который предоставляет застройщик. на возведенный им объект.

ФЗ-214 защитит дольщиков от потери средств в случае разрушения или повреждения строящегося объекта.Застройщик не сможет отказать в передаче квартиры наследникам в случае смерти акционера, подписавшего договор. Если частный соинвестор строит объект для личных нужд, а не для коммерческих целей, то он также подпадает под действие закона о защите прав потребителей.

Как было сказано выше, Федеральный закон № 214 несовершенен. Воспользовавшись некоторыми пробелами, разработчик может внести в соглашение о долевом участии (DPA) особые положения, которые будут работать в его пользу.Покупателю лучше не подписывать документ, пока он не покажет его квалифицированному юристу. В случае возникновения спорной ситуации акционер может потребовать от застройщика внесения изменений в договор.

Преимущества ФЗ № 214 для покупателя дома

ФЗ-214 защитит от двойной продажи, длительного строительства или необоснованного удорожания квартиры

  • Снижает риск двойной продажи квартиры.

Гарантом надежности сделки является Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее до 2008 года — Федеральная регистрационная служба), где документы, подписанные акционером и застройщиком, должны пройти обязательную регистрацию.Росреестр просто не может зарегистрировать одно и то же строящееся жилье дважды на разных лиц.

  • ФЗ-214 снижает риск того, что строящийся объект никогда не будет введен в эксплуатацию.

Дело в том, что согласно третьей статье закона строительство дома нельзя начинать до тех пор, пока у застройщика не будет на руках полный разрешительный пакет, а декларация проекта не будет опубликована. Однако в нашей стране, как известно, на согласование документов могут уходить годы.Поэтому девелоперы выходят из ситуации, постепенно согласовывая строительство объекта.

  • ФЗ-214 устанавливает правила возврата денежных средств акционеру в случае расторжения договора одной из сторон.
  • ФЗ-214 больше на стороне дольщика, чем строительной компании.

По закону размер штрафа для покупателя, отсрочившего очередной взнос, и застройщика, не передавшего ключи от квартиры в оговоренные сроки.Если у акционера есть возможность отделаться формальной суммой, то штраф для девелопера будет очень большим. Однако сегодня разработчики часто включают в договор дополнительные пункты, которые предусматривают высокие штрафы для акционеров, задерживающих взносы.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику отклоняться от согласованного проекта по высоте здания, планировке квартир и т. Д.

Все это оговаривается в договоре.Если в результате квартира окажется, например, меньше по площади, чем заявлено в бумагах, или качество работ не устраивает покупателя, у него будут все основания требовать от застройщика уменьшения стоимость жилья.

  • ФЗ-214 не позволяет застройщику изменять цену квадратного метра по своему усмотрению.

Застройщик имеет право потребовать доплату при возникновении форс-мажорных обстоятельств: например, дефолта.Однако суд оценит обстоятельства, по которым будет принято решение о необходимости повышения цены.

  • В ФЗ-214 четко прописаны причины, по которым покупатель может расторгнуть договор со строительной компанией и потребовать от нее неустойку.

Согласно закону, застройщик обязан вернуть частному соинвестору уплаченную им по договору долевого участия сумму, а также уплатить штраф в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка. Банк РФ при возврате денежных средств за пользование.

Напомним, что Федеральный закон № 214 хоть и является самым безопасным механизмом приобретения жилья на сегодняшний день, но не может полностью защитить покупателей от действий недобросовестных застройщиков. Закон не сможет защитить строительную компанию от банкротства, а также ускорить строительство дома.

Минусы работы по ФЗ-214 для застройщика

ФЗ-214 строго запрещает вносить изменения в проект уже во время строительства, которые могут привести к долгосрочному строительству

  • 214 удобен не всем разработчикам, так как накладывает на них строгие обязательства и лишает определенной гибкости.

В некоторых случаях строительной компании может потребоваться внести изменения в проект уже во время строительства. ФЗ-214 категорически запрещает такие действия. Строгое соблюдение буквы закона может привести к долгой стройке.

  • Согласно ФЗ-214 застройщик не имеет права идти навстречу покупателю и снижать цену за 1 квадратный метр жилья.

Если в доме уже продана хотя бы одна квартира, то по остальным застройщик обязан взять с покупателей такую ​​же сумму. В противном случае дольщики, купившие жилье по более высокой цене, смогут потребовать возврата переплаченных денег.

  • В ФЗ-214 четко не прописаны правила приема-передачи квартиры акционеру.

Закон определяет временные рамки, когда покупатель может начать прием жилья, но не указывает, когда он должен завершить эту процедуру.

  • Федеральный закон № 214 ставит девелоперов в тяжелые условия, при которых они должны быть должны государству и акционерам, но не имеют инструментов влияния на чиновников.

Жилую недвижимость в соответствии с Федеральным законом № 214 возводить достаточно сложно. Поэтому многие строительные компании пытаются найти обходные пути и, что характерно, их находят. Так, например, некоторые девелоперы, чтобы не связывать руки с договорами долевого участия, заключенными по ФЗ-214, решают строить объекты полностью за свой счет, а затем выставляют квартиры по договорам купли-продажи.Правда, такие варианты под силу, пожалуй, очень крупным строительным компаниям. Более мелкие разработчики часто выбирают для работы одну из «серых схем».

В последнее время чрезвычайно актуальным стало приобретение недвижимости путем заключения долевого соглашения. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Подробно суть закона будет рассмотрена в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых ресурсов граждан для строительства Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по сути, каждый кандидат на жилье » скидывает долю «на строительство дома.

Казалось бы, очень простой, но в то же время очень спорный процесс. В последнее время участились случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. Для предотвращения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, позволяющих осуществлять качественные строительные процессы долевого характера.

О застройщике и жилье

В статье 2 нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона.Первый срок Согласно закону, девелоперами называются юридические лица, владеющие земельным участком, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на строительство, после чего начинает процесс сбора средств.

Объект долевого строительства — это всегда жилые или нежилые помещения, которые подлежат передаче участникам строительства на долевой основе. Следует отметить, что такие объекты не могут быть предприятиями производственного характера.

Таким образом, суть Закона 214-ФЗ заключается в закреплении правил долевого строительства.

О праве привлечения финансирования

Выше уже отмечалось, что процесс привлечения средств не может быть начат без получения специального разрешения. Что является причиной этого? Стоит вспомнить суть Закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев мошенничества и финансового мошенничества. Поэтому статья 3 рассматриваемого нормативного акта устанавливает нормы, согласно которым застройщик может привлекать средства только после оформления строительной декларации, а также после проведения и регистрации ряда землеустроительных мероприятий.Застройщик обязан соблюдать дату отправки декларации проекта, а также ее требования. Только в этом случае можно будет запустить процесс привлечения средств от дольщиков.

Также стоит выделить следующие требования к девелоперам:

  • необходимо оплатить уставный капитал в полном объеме;
  • застройщик не подлежит ликвидации как юридическое лицо; №
  • не должно быть решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика;
  • разработчик не должен находиться в реестре недобросовестных разработчиков;
  • застройщик не имеет задолженностей по налогам, долгам или сборам.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит достаточно подробные положения о заключении договора. Следует отметить, что суть Закона 214-ФЗ заключается в строгом закреплении всех возможных юридических процессов, связанных со строительством на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана построить жилой объект в указанные сроки, а другая сторона должна своевременно уплатить цену, указанную в договоре.Какие элементы должен содержать контракт?

  • Во-первых, это определение конкретного строительного объекта, а также вся информация о нем.
  • Во-вторых, сроки строительства и договорная цена.
  • Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения обязательств застройщика.

О сроках и гарантиях

В чем заключается суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства будет максимально эффективным.Раздел 6 закона касается сроков. Итак, в обязанности девелопера входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушения договорных обязательств девелопер обязан выплатить заинтересованным сторонам сделки сумму в размере трех сотых ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ … Застройщик имеет право не выплачивать только пени. если другая сторона отказалась подписать передаточный акт.

Застройщик обязан предупредить дольщиков о возможных проблемах… Итак, если нет возможности завершить строительство объекта к установленному сроку, то не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в контракте, все стороны контракта должны быть осведомлены об этом.

О требованиях к договору

За некачественное выполнение или полное невыполнение своих обязательств та или иная сторона договора может быть привлечена к ответственности. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого раскрывается в данной статье, виновные должны будут уплатить штрафы, пени или неустойки.

Статья 11 касается передачи прав по договору. Это возможно только после оплаты участником долевого строительства стоимости договора или передачи долга новому участнику строительства.

О декларации проекта

Во всем процессе долевого строительства один важный документ … В статье 19 это называется проектной декларацией. В этом документе содержится вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства.Некоторые положения проектной декларации копируются с согласия участников долевого строительства, но только самые важные. В основном декларация содержит чисто технические данные. Все они должны быть сертифицированы органом исполнительной власти соответствующего региона еще до того, как девелопер заключит договор с первым акционером.

Также стоит отметить, что любые правовые последствия для самого застройщика возможны только после проверки фактов из декларации проекта.Форма рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (действующая редакция 2013 г.) также заключается в раскрытии назначения всей соответствующей документации.

О госрегулировании

Государственный контроль особенно важен в такой большой сфере, как приобретение недвижимости. В России такой контроль проявляется в виде набора отдельных функций.Это то, на что указывает статья 23:

  • право запрашивать у разработчиков всю необходимую документацию и информацию о ходе выполнения;
  • формирование и издание нормативных правовых актов по долевому строительству;
  • разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере долевого строительства и др.

Итак, что содержится в Федеральном законе 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепить нормы, согласно которым возникновение трудностей в сфере долевого строительства было бы практически невозможно.

Поправки к законодательству об иностранных инвестициях: новые требования к раскрытию информации

31 мая 2018 г. Президент подписал Федеральный закон № 122-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». »(« Закон № 160-ФЗ ») и Федеральный закон от 29 апреля 2008 г. № 57-ФЗ« О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обороны и безопасности Российской Федерации »(« Закон No.57-ФЗ »).

1. Новая категория «иностранного инвестора, не раскрывающего информацию»

Вероятно, наиболее важным нововведением этих поправок является введение в Закон № 57 новой категории «нераскрывающий иностранный инвестор» вместо прежней «офшорной компании», введенной в Закон в июле 2017 года.

Для информации, поправки, внесенные Федеральным законом от 1 июля 2017 года № 155-ФЗ в Закон № 57-ФЗ, распространили на офшорные компании и подконтрольные им организации особый режим (и пороги) одобрения сделок. , установленный Законом №57-ФЗ для иностранных суверенных инвесторов (то есть иностранных государств и международных организаций, кроме упомянутых в Постановлении Правительства № 119-р от 3 февраля 2012 года, и подконтрольных им организаций). «Офшорами» стали компании из юрисдикций, перечисленных в Приказе Минфина № 108н от 13 ноября 2007 года.

Эти поправки вызвали множество практических вопросов, например, применимы ли льготы, предусмотренные Законом № 57 (в частности, в отношении внутригрупповых операций и операций субъектов, находящихся под контролем гражданина России), в отношении сделки с оффшорными компаниями; или применяются ли положения, регулирующие совокупный контроль над российской стратегической компанией, когда офшорная компания должна была приобрести акции, с учетом существующей собственности суверенных инвесторов в такой стратегической компании; или, что наиболее важно, какое регулирование применяется, если оффшорная компания является компанией-посредником в вертикали контроля над приобретающей компанией, конечным бенефициаром которой является частный иностранный инвестор из не оффшорной юрисдикции.

Федеральная антимонопольная служба России («ФАС») придерживается консервативного взгляда на большинство таких вопросов, что объясняется общими целями деофшоризации российской экономики.

Однако практика по-прежнему требовала внесения определенных изменений в законодательство, которые были внесены Законом № 122-ФЗ.

Поправки заменили категорию «офшорная компания» категорией «инвестора, не раскрывающего информацию» (т.е. инвестора, не раскрывающего информацию о своих бенефициарах, бенефициарных владельцах и контролирующих лицах).

Согласно изменениям, при раскрытии данной информации применяется категория «контроль» в соответствии с определением Закона № 57-ФЗ, а категории «выгодоприобретатель» и «бенефициарный собственник» — в соответствии с определением статьи 3 Федерального закона №

. 115-ФЗ от 7 августа 2001 г. «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных путем совершения преступления, и финансированию терроризма».

Таким образом, поправки расширяют требования к раскрытию информации о покупателе по сравнению с предыдущими требованиями.Предыдущая редакция Закона № 57-ФЗ требовала раскрытия информации только о контролирующих лицах. Теперь Закон № 122-ФЗ требует дополнительно раскрывать информацию о бенефициарах и бенефициарных владельцах, которые широко определены в вышеупомянутом Законе № 115-ФЗ.

Примечательно, что Закон № 122-ФЗ не касается требований к раскрытию информации только оффшорным компаниям, что означает, что в буквальном понимании он применяется ко всем категориям иностранных инвесторов. Иностранные инвесторы будут считаться «обычными» инвесторами только в том случае, если они раскроют такую ​​информацию, и к ним не будут применяться более строгие правила, применимые к суверенным инвесторам.Однако Закон № 122-ФЗ не уточняет, когда и как иностранный инвестор должен предоставлять эту информацию в ФАС.

При отсутствии каких-либо разъяснений относительно применения поправок данные положения Закона № 122-ФЗ могут толковаться широко, что означает, что любой иностранный инвестор должен предоставить необходимую информацию в ФАС до заключения любой сделки.

Поправки предусматривают, что информация должна быть представлена ​​в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации, и в форме запроса о разъяснении необходимости одобрения планируемой сделки, как того требует статья 8 (6) Закона № .57-ФЗ.

Однако никаких новых правил предоставления информации после внесения поправок принято не было (хотя проект постановления Правительства, регулирующий этот вопрос, уже разработан). ФАС дала устные комментарии о том, что ряд таких правил уже существует, и это Правила для предварительного согласования сделок и утверждения установления контроля со стороны иностранных инвесторов или группы с иностранным инвестором над стратегическими компаниями, принятые Постановлением Правительства. Нет.838 от 17 октября 2009 г. и Правила предоставления иностранными инвесторами или группой с иностранным инвестором информации о сделках с долями в уставном капитале стратегических компаний, сделках и иных действиях, подлежащих предварительному одобрению, утверждены Правительством. Постановление № 795 от 27 октября 2008 г.

Таким образом, согласно новой редакции Закона № 57-ФЗ и комментариям ФАС предполагается, что иностранный инвестор, намеревающийся совершить сделку в отношении стратегической компании и решивший раскрыть ФАС информацию о своей бенефициарные владельцы, бенефициары и контролирующие лица должны самостоятельно решить, какой инструмент использовать: подать заявку на одобрение или уведомление (в зависимости от количества приобретаемых акций) или запрос на разъяснение необходимости одобрения сделки .

Принимая во внимание вышесказанное, хотя Закон № 122-ФЗ разъясняет некоторые вопросы регулирования в отношении инвестиций, сделанных оффшорными компаниями, он, в то же время, создает неопределенность и, по сути, создает дополнительную нагрузку для других иностранных инвесторов.

Эти вопросы требуют оперативного урегулирования в законодательных актах или разъяснениях ФАС, чтобы иностранные инвесторы были уверены, в каких случаях, по каким категориям иностранных инвесторов и когда необходимо предоставить информацию в ФАС, какой объем раскрытия информации требуется, и применяются ли какие-либо исключения (например,g., в отношении следующих транзакций инвесторов, которые предоставили информацию ранее, если такая информация не изменилась, в отношении транзакций публичных компаний и т. д.).

2. Внесение определения «иностранный инвестор» в Закон № 57-ФЗ и пересмотр этого определения в Законе № 160-ФЗ

До внесения изменений статья 3 (2) Закона № 57-ФЗ относилась к определению «иностранного инвестора», содержащемуся в Законе №

.160-ФЗ.

Закон № 122-ФЗ полностью изменил формулировку статьи 3 (2), которая теперь предусматривает исчерпывающий список лиц, считающихся иностранными инвесторами для целей Закона № 57-ФЗ, и подробное описание каждой категории. иностранных инвесторов.

Таким образом, Закон № 57-ФЗ теперь прямо оговаривает, в частности, что иностранные инвесторы — это субъекты (в том числе российские), совокупно контролируемые несколькими суверенными иностранными инвесторами (а также, согласно поправкам, не раскрывающие иностранные инвесторы) в соответствии со статьей 5 (2.1) Закона № 57-ФЗ, и гражданин России, имеющий гражданство иностранного государства.

Определение иностранного инвестора, установленное в статье 2 Закона № 160-ФЗ, также было изменено, но в другом контексте. Согласно поправкам, статья 2 теперь предусматривает исключения из категории «иностранный инвестор» для иностранных юридических лиц и организаций, подконтрольных российскому гражданину или юридическому лицу, а также для иностранных граждан, имеющих российское гражданство. Для применения этих исключений необходимо указать категорию «контролируемое лицо» и характеристики контроля (которые, по сути, повторяют статьи 5 (1 и 2) Закона №57-ФЗ) внесены в статью 2 Закона № 160-ФЗ.

В пояснительной записке к Закону № 122-ФЗ, опубликованной на сайте Государственной Думы, комментируется, что данные уточнения к Закону № 160-ФЗ были внесены потому, что российские юридические лица и граждане, реализующие инвестиционные проекты с использованием компаний, зарегистрированных за рубежом, часто злоупотреблять дополнительными преференциями и гарантиями прав, предоставленными иностранным инвесторам Законом № 160-ФЗ.

Та же цель стоит за пересмотром определения «иностранные инвестиции», содержащимся в Законе №

.160-ФЗ, уточняя, что это вложение иностранного капитала, «осуществленное иностранным инвестором напрямую и самостоятельно».

3. Уточнено положение, регулирующее совокупный контроль нескольких иностранных инвесторов

Закон № 122-ФЗ разъясняет применение критерия «совокупного контроля» несколькими суверенными инвесторами (и, вместе с описанными выше поправками, неразглашение информации об иностранных инвесторах) над российской стратегической компанией.

Согласно поправкам, критерий «совокупного контроля» не применяется, если контроль осуществляется нераскрывающим иностранным инвестором — акционером компании, являющейся публичной компанией для целей статьи 11 части 1 Российского законодательства. Налоговый кодекс.

Это означает, что в отношении публичной компании совокупный контроль будет установлен только в отношении ее акционеров, которые являются суверенными инвесторами.

Закон № 57-ФЗ оставляет неясным, будет ли этот принцип применяться к покупателям (иностранным инвесторам), которые являются публичными компаниями для целей Налогового кодекса РФ, или он будет применяться только тогда, когда совокупный контроль над российской стратегической компанией осуществляется учредил.Этот вопрос требует разъяснений со стороны ФАС.

4. Прочие поправки

В перечень документов, необходимых для предварительного одобрения сделки, добавлены документы, содержащие информацию о бенефициарных собственниках и выгодоприобретателях заявителя (в дополнение к информации о контролирующих его лицах) для выполнения указанного выше требования о иностранный инвестор должен предоставить информацию о своих бенефициарных владельцах, бенефициарах и контролирующих лицах.

Кроме того, поправки закрепляют право ФАС как компетентного органа разъяснять применение Закона № 57-ФЗ.

Изменения вступили в силу 12 июня 2018 года.

Щелкните здесь, чтобы загрузить PDF (на английском и русском языках).

Эта публикация предоставлена ​​для вашего удобства и не является юридической консультацией. Эта публикация защищена авторским правом.
© 2018 White & Case LLP

список страховых компаний.Страхование гражданской ответственности застройщика по 214-ФЗ

Сегодня очень распространено страхование ответственности. Юридически возложена на всех, кто имеет отношение к опасным объектам (транспорт, строительство и т. Д.), Ответственность за возможный вред другим лицам или организациям.

С 2014 года девелоперы мультикомплексов были обязаны страховать свою гражданско-правовую ответственность перед покупателями (то есть перед дольщиками). Правда, с некоторыми оговорками: строительные объекты должны соответствовать положениям закона ФЗ-214, а разрешение на ведение строительных работ было получено не ранее 2014 года.

Нормативная база

Все законодательные формальности по страхованию гражданской ответственности застройщика прописаны в 214-ФЗ:

  • Статья 15.1 посвящена обеспечению обязательств строительной компании банковской гарантией;
  • Статья 15.2 раскрывает условия страхования ответственности застройщика.

Что такое инновации?

Благодаря созданным условиям застройщики имеют право заключать договоры с долевым участием (ДДУ), а квартиры продаются только при оформлении страховки.

Обязательное страхование застройщика существует в двух формах:

  1. Через гарантию банка (при соблюдении определенных условий).
  2. Путем составления договора страхования гражданской ответственности.

И заключить ее застройщик имеет право как с Обществом Взаимного Страхования Строителей (ОВС), так и с любой страховой компанией. Данная процедура проводится только за свой счет и (обязательное условие!) До подписания первого договора о долевом участии (ДДУ).Каждый акционер должен быть знаком с условиями страхования.

Росреестр назначен органом, контролирующим деятельность строительных компаний в правовом поле. Таким образом, DDU без страхования ответственности застройщика просто не зарегистрирован.

Основные понятия

Выгодоприобретателем по любому из вышеперечисленных видов страхования являются дольщики. В случае наступления страхового случая они получают денежную компенсацию. Возможна замена выгодоприобретателя по условиям контракта.Страховщик должен быть уведомлен об этом письменно.

Страховым случаем является признание застройщика банкротом или нарушение любого из обязательств при передаче готового объекта собственнику. А неисполнение обязательств должно быть подтверждено в суде (по иску дольщика). Это может быть решение о взыскании залога или решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом, а также об открытии конкурса на внешнее управление, выписка из реестра о возврате денежных средств: состав, размер и порядок исполнения.

Минимальное страховое возмещение — это сумма, рассчитываемая из цены договора долевого участия. Но она не может быть меньше произведения площади квартиры на среднюю стоимость квадратного метра жилья в определенном регионе.

Срок действия договора страхования определяется исходя из расчета сроков возведения дома. Обычно это указывается в проектной документации и договоре долевого участия.

Договор страхования

Договор страхования застройщика начинает свое действие с момента государственной регистрации договора долевого участия и действует до даты передачи жилого помещения, указанной в ДДУ.

В договоре страхования должно быть прописано право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по случаю, наступившему не позднее двух лет со дня передачи жилого помещения, указанного в договоре долевого участия.

Застройщик обязан нести гражданско-правовую ответственность за все помещения в возведенном здании, причем до заключения первого договора с дольщиком, а не до начала строительных работ.Юристы рекомендуют инвесторам сначала ознакомиться со списком страховых компаний для застройщиков, чтобы не попасть в ловушку.

Минимальная страховая сумма рассчитывается путем умножения квадратного метра средней рыночной стоимости жилья на площадь собственного объекта.

Защита усилена

Таким образом, страхование застройщика защищает интересы дольщиков наряду с другими положениями 214 Федерального закона. При этом делается упор на сохранность вложенных в строительство денег.То есть в случае неисполнения застройщиком своих обязательств денежная страховая выплата, а также залог земли являются мерой обеспечения компенсации возможного вреда.

Выплата компенсации возлагается на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или компания взаимного страхования, иными словами, выбранный поручителем застройщика. Банковская гарантия — удовольствие сегодня очень дорогое, и не каждая кредитная организация предоставляет такую ​​услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.

Страхование гражданской ответственности застройщика: страховые компании

Застройщик обязан до государственной регистрации первого договора долевого участия заключить договор страхования ответственности застройщика (214-ФЗ) с Великобританией. Помимо наличия лицензии на данный вид деятельности, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • Работать в сфере страховых услуг не менее пяти лет.
  • Собственные средства более 400 млн руб., При уставном капитале не менее 120 млн руб.
  • Нет оснований для проведения процедуры банкротства Великобритании.
  • Соблюдать условия финансовой устойчивости, предусмотренные законодательством о страховании, в течение шести месяцев.
  • Не давать ЦБ повод назначить временную администрацию.
  • Нет повода для принятия арбитражным судом решения о начале какой-либо процедуры банкротства.

Страхование ответственности застройщика (страховые компании, допущенные к этой деятельности, их список ЦБ ежегодно публикует на своем сайте), по мнению многих коммерческих страховщиков, связано с высокими рисками, так как этот бизнес не имеет прозрачных статей дохода. и расходы.

Перечень страховых компаний, имеющих право на страхование гражданской ответственности застройщика

В ЦБ РФ за счет взносов девелоперов формируется компенсационный фонд, из которого будут выделены средства на достройку объектов или возмещение убытков дольщикам.

В этом году таких компаний всего 16:

  • страховое акционерное общество ВСК;
  • ООО «Региональная страховая компания»;
  • Акционерное общество «Страховая группа« УралСиб »;
  • Публичное страховое акционерное общество« Ингосстрах »и др.

Список страховых компаний для страховщиков непостоянен. Центральный банк обновляет его каждый год.

Требования к Обществу взаимного страхования

Страховой застройщик, предусмотренный статьей 15.2 214 ФЗ, разрешает строительной организации участвовать в Обществе взаимного страхования. О чем мы говорим?

Это некоммерческая организация, основным видом деятельности которой является страхование всех имущественных интересов каждого из участников на основе взаимного страхования.

Правовая основа для создания такой организации прописана в статье 968 Гражданского кодекса, а деятельность компании регулируется Законом № 286-ФЗ «О взаимном страховании», который вступил в силу 29 ноября 2007 года.

Страхование ответственности застройщика осуществляется на взаимной основе путем объединения взносов. Однако законом не предусмотрено распределение между членами сообщества возникших сумм чистого дохода. Целью OVS является создание страхового резерва путем накопления денежных средств.Их можно использовать в случае банкротства или недобросовестного исполнения обязанностей одного из застройщиков (то есть для выплаты дольщикам их вкладов).

Механизм не отработан

Последние два с половиной года с момента релиза Закон показал несостоятельность выбранных методов, их неспособность гарантировать выполнение девелопером обязательств перед дольщиками. Страховые выплаты не позволяют вернуть фактически вложенные средства. Таким образом, поправки к закону, вступившие в силу в январе этого года, обязывают застройщика до начала строительства уплатить в Государственный компенсационный фонд за долевое строительство вместо страхования ответственности застройщика (по старой редакции) специально рассчитанную сумму. 214-ФЗ).Вычеты производятся с каждого вновь заключенного договора долевого участия. На средства фонда можно завершить строительство проблемных объектов или выплатить компенсацию дольщикам в случае признания застройщика банкротом.

Еще одна поправка к закону стала альтернативой страхованию застройщика. Это так называемые счета условного депонирования. Через них банк производит расчеты с дольщиками в качестве посредника.

p >>

С кем заключен договор акций? Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве? Что должно быть в детском доме

Жилищный вопрос сегодня как никогда актуален.В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Самый популярный вариант покупки недвижимости — заключение учебного заведения на разных стадиях строительства. Что это за договор? Какие нюансы стоит знать покупателю?

Долевое строительство — это …

Долевое строительство — это особая форма инвестирования. В его рамках строительная компания занимается привлечением средств граждан или организаций, необходимых для строительства недвижимости.Граждане, инвестирующие в строящееся жилье, напрямую участвуют в долевом строительстве. Компания-разработчик заключает с ними DDU. Что это такое? Аббревиатура означает договор долевого участия.

Таким образом, процесс строительства объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  • Строительная компания сдает в аренду или приобретает земельный участок для строительства объекта.
  • Застройщик заключает дошкольное образовательное учреждение с гражданами.
  • Каждый участник долевого строительства оплачивает стоимость своей доли в процессе строительства.
  • Вместе с гражданами, поступившими в дошкольное образовательное учреждение, они становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик. Это юридическое лицо, которое имеет право использовать или владеть земельным участком и разрешением на строительство. Он может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи девелопера — привлечение капитала, строительство недвижимости.
  • гражданин, решивший вложить в строительство собственные средства.Иногда юридическое лицо также может выступать акционером.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ЗДУ (214 ФЗ), договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • , который определяется согласно существующему и после завершения строительства переходит в собственность акционера.
  • Стоимость объекта.
  • Платежное поручение.
  • Срок, в течение которого объект будет построен и передан дольщикам.

Важно отметить, что этот закон определяет довольно жесткие рамки относительно сроков завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ, договор может быть расторгнут по инициативе акционера при несоблюдении сроков строительства. Акционеры имеют право получать достоверную и полную информацию о ходе строительства.

Строительный объект

Согласно 214 ФЗ, DDU должен содержать информацию о строительном объекте. Объектами могут быть как жилые, так и нежилые помещения домов. К ним также относится общее имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация дошкольных образовательных учреждений

Все дошкольные учреждения должны пройти обязательную регистрацию в Росреестре. Контракт, прошедший через эту инстанцию, считается заключенным.При этом можно заключить DDU на те объекты, на которые он был выдан не ранее 1 апреля 2005 года.

Закон также определяет этапы регистрации дошкольных учреждений:

  • Сборник необходимая документация, оплата госпошлины.
  • Подача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику дошкольного образовательного учреждения выдается квитанция с указанием даты приема документов с их перечнем, контактными данными, ФИО и подписью сотрудника Росреестра.
  • Оформление зарегистрированного контракта.

Срок регистрации первого акционера не может превышать 18 дней, а следующего — 5 дней. При получении зарегистрированного дошкольного учреждения вам понадобится паспорт акционера и квитанция.

Стоимость

DDU — договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок выплаты суммы. Застройщик несет ответственность за определение стоимости. Оплата по договору должна производиться только после регистрации DDU.Часто дольщикам предоставляется рассрочка платежа. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может быть изменение площади объекта недвижимости по результатам замера. Обычно в договоре прописываются минимально возможные отклонения.

Важно отметить, что в договоре цена должна быть указана в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, курс фиксируется. До регистрации DDU некоторые разработчики настаивают на выплате определенной суммы, такие действия считаются незаконными.В этом случае застройщика могут оштрафовать до миллиона рублей.

Документы

В случае приобретения квартиры для дошкольного образовательного учреждения пакет документов, предоставляемых акционером, будет следующим:

  • DDU вместе с надстройками и приложениями.
  • Заявление строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление акционера о регистрации договора.
  • Паспорт акционера (при личном предъявлении).
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости.
  • Договор залога (при привлечении кредитных средств).
  • Краткое описание строящегося объекта.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если заявитель несовершеннолетний, опекуны подают документы за него. В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие опекунство.

Застройщику необходимо:

  • декларация проекта;
  • разрешение на строительство;
  • договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Росреестр несет ответственность за регистрацию этого документа. DDU, в соответствии с действующим законодательством, подлежат обязательной регистрации. В них не должно быть предметов, так или иначе ущемляющих права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо ознакомиться с документацией на земельный участок.В пункте договора о форме участия обязательно указывается тип строения (многоквартирный или многоэтажный дом, малоэтажное строительство). Другой формулировки быть не должно, иначе такие действия будут расценены как мошеннические.

Чтобы убедиться, что DDU действительно зарегистрирован, вы должны внимательно прочитать его при получении. Это должно быть отмечено. Вы также можете получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

У DDU, как и у любого контракта, есть подводные камни.Это особенно актуально, если акционер полностью заплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Уступка также называется соглашением о переуступке. Вы можете оформить его несколько раз до

Покупателям стоит обратить внимание на то, что их просят приобрести не только недвижимость, но и обязательства по системе дошкольного образования. Поэтому перед покупкой необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией.Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Прекращение действия DDU

При определенных обстоятельствах вы можете прекратить действие DDU. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только невыполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Прекращение действия может быть инициировано обеими сторонами. Условия одностороннего расторжения могут быть следующими:

  • Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также акционер имеет право подать иск в суд, если строительная организация произвольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.

Что учитывать

Итак, как и любой договор, в нем есть множество нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его заключения.Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  • Информация о строительной организации в дошкольном образовательном учреждении должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектной и разрешительной документации.
  • Если регистрация осуществляется представителем разработчика, у него должна быть документация о передаче этих прав.
  • DDU должно содержать подробное описание объекта и срок сдачи.
  • Гарантийный срок должен быть подписан (5 лет для жилых помещений).
  • В ДДУ должна быть отражена информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в контракте положений, указывающих на несанкционированное изменение документации разработчиком.
  • Договор считается действующим до полного исполнения сторонами своих обязательств.
  • Даты ввода в эксплуатацию должны быть точными.
  • Перечень форс-мажорных обстоятельств, прописанных в DDU, не может быть длинным. Допускаются следующие формулировки — война, теракт, стихийные бедствия.
  • Строящийся объект не считается качественным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент следует прописать в договоре.
  • Стоимость жилья должна быть указана за 1 квадратный метр в российской или другой иностранной валюте по фиксированной ставке.
  • Обязательства акционера считаются исполненными с момента зачисления денежных средств в банк на счета застройщика.
  • Порядок расторжения договора, размер штрафных санкций должен быть описан.
  • DDU должен содержать условия возмещения затрат акционера при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик имеет право использовать средства дольщика только на строительство объекта.
  • Пунктов о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией) быть не должно.

Самым распространенным способом приобретения жилья в последнее время является дошкольное образование. Что это такое? Это договор долевого участия в строительстве. Его необходимо заключить с компанией-разработчиком. В этом документе много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем № 214. Поэтому, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует тщательно продумать процедуру его заключения.Ни в коем случае он не должен тем или иным образом ущемлять права акционера. В противном случае ваши права могут быть защищены в судебном порядке. Но если покупатель сомневается или не разбирается в действующем законодательстве, он всегда может обратиться за помощью к юристу.

Федерального закона № 214, односторонний передаточный акт оформляется застройщиком при:

  • акционер уклоняется от приема квартиры;
  • Участник долевого строительства отказывается принять объект.

Применяются такие меры:

  • только по истечении 2 месяцев с даты, предусмотренной договором долевого участия для передачи объекта;
  • , если у застройщика имеется достоверная информация о том, что акционеру поступило сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
  • сообщение было возвращено почтовой службой, так как акционер отказался его получить или отсутствует по указанному адресу.

При передаче в одностороннем порядке квартира считается переданной участнику дошкольного учреждения. В этом случае все обязательства по содержанию жилища, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.

Какие действия после подписания ddu

Вернуться к содержанию ○ Как составить договор DDU. Обязательно оформить договор в письменной форме с указанием:

  • Идентификационная информация о доме и купленной квартире (точный адрес местонахождения, технические характеристики).
  • Срок окончания строительства, указываются две даты: сдача в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Условия гарантии на инженерно-техническое состояние дома и квартиры.
  • График платежей с указанием даты платежа и общей стоимости имущества.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение.

Правильно оформленный договор — гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе совершения сделки.

Передача квартиры по договору долевого участия

Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только невыполнение застройщиком или участником обязательств по договору. Прекращение действия может быть инициировано обеими сторонами. Условия одностороннего расторжения могут быть следующими:

  • Участник просрочил платеж более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Также акционер имеет право подать иск в суд, если строительная организация произвольно внесла изменения в проектную документацию или условия договора.
На что следует обратить внимание Итак, как и в любом контракте, в нем есть множество нюансов и DDU. Подводные камни можно найти на каждом этапе его заключения.

Как не упустить важные моменты при входе в дду

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, предотвратили такую ​​возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общей метража жилья.Показатели, превышающие указанные пределы, могут служить основанием для расторжения договора в судебном порядке. Часто дошкольное образовательное учреждение прописывает дольщикам штрафы за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе.

Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика штраф.Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание, — это юрисдикция по соглашению DDU. В соответствии с законом об ОЗПП акционер может выбрать суд для подачи иска.

Соглашение о капитале — как избежать ошибок

При обнаружении подобных недостатков акционер вправе потребовать от застройщика либо уменьшения стоимости договора, либо устранения недостатков за свой счет. Претензии по качеству недвижимости могут быть предъявлены только в течение гарантийного срока, указанного в DDU.В случае отказа застройщика акционер вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Расторжение договора долевого участия осуществляется следующим образом: застройщику направляется заказное письмо с уведомлением о расторжении договора акционером в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма. После отправки заказного письма девелопер обязан вернуть акционеру потраченные средства в течение 20 календарных дней, и он возвращает не только уплаченную по договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ЦБ. ставка рефинансирования.

Как принять квартиру от застройщика и подписать акт приема-передачи?

Порядок и нюансы оформления прав собственности на ДДА Новостройки являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования, 80% жилой недвижимости приобретается на этапе строительства. При этом покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, особенно если речь идет о приобретении жилья в недостроенном доме. Это требует особой бдительности и внимания.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматически избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не панацея от всех рисков. И сегодня у разработчиков еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обращать внимание при заключении договора, какие его условия требуют детального и тщательного анализа, и мы поговорим об этом.

Ddu — что это? договор долевого участия: заключение. нюансы ddu

Важно

Порядок расторжения договора долевого участия Процедура расторжения договора долевого участия возможна в нескольких случаях: 1. Застройщик не соблюдает сроки строительства и ввода недвижимости, указанные в договоре. Эти условия в обязательном порядке указываются в DDU.

Внимание

Если с даты, указанной в соглашении, прошло более двух месяцев, акционер может расторгнуть договор в одностороннем порядке.Если застройщик предусматривает увеличение сроков строительства, он должен уведомить об этом акционера как минимум за два месяца. В этом случае у акционера есть два варианта: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.


2. Качество сданного объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации.

Порядок заключения договора на участие в долевом строительстве

Федеральный закон «Об участии… »от 30.12.2004 № 214-ФЗ, пер. № 214-ФЗ).» Данный вид сделки имеет свои особенности. Прежде всего, это необходимость регистрации дошкольного образовательного учреждения. Только после заключения договора внесен в Росреестр, он будет признан действительным. Еще одна особенность способа покупки дома — это сроки получения квартиры в собственность. Покупатель получает ее только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания передаточного акта. Поэтому стоит учесть тот факт, что квартира не будет передана в собственность сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или его полной остановки.
Поэтому очень важно выбирать разработчика особенно тщательно. Вернуться к содержанию ○ Сравнение дошкольного образования и договора купли-продажи. Договор долевого участия не является договором купли-продажи.

Условия договора и обстоятельства непреодолимой силы При оформлении договора долевого участия в строительстве особое внимание следует уделять условиям, указанным в договоре. В первую очередь выглядит сам срок DDU: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят взятые на себя обязательства.Еще один важный термин — это дата передачи недвижимости от застройщика застройщику.

В большинстве случаев в контракте указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон разрешает это, но такое решение не совсем выгодно для акционера. Часто застройщик включает в договор пункт о том, что он несет ответственность за нарушение условий только в случае его вины, что является прямым нарушением Федерального закона-214.

Еще один вариант — существенно расширить список причин форс-мажора. Форс-мажор обычно включает стихийные бедствия, войны, теракты.

  • Состояние и наличие общего имущества:
  • лифт, освещение в подъезде и на улице, благоустройство двора, парковочные места, детские площадки, шлагбаумы и др.

Качество объекта долевого строительства Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»… »качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  • условия заключенного договора;
  • требований технических регламентов;
  • проектной документации;
  • Градостроительных правил.

Некоторые недочеты в строительстве многоквартирного дома, в частности квартиры, сразу не обнаруживаются (например, утечка связи, техническое состояние не соответствует требованиям).

Сегодня договор долевого участия — это документ, способный защитить интересы акционера при приобретении жилья у девелоперской компании. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регулируются права и обязанности сторон, но договор может защитить акционера от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании пульта девелопер сам регистрирует договор (это дополнительная услуга) , но при этом требует от акционера плату за это, причем довольно высокую.Сегодня мы поговорим о том, сможет ли акционер самостоятельно сэкономить и зарегистрировать дошкольное учреждение в Росреестре. Вы узнаете, имеет ли на это право акционер, разрешает ли закон саморегистрацию и насколько охотно девелопер соглашается на такой вариант взаимодействия с акционером.


Что гласит закон о саморегистрации

Начнем с того, что существует сам договор (DDU) , в котором отсутствует какое-либо упоминание о том, кто будет регистрировать документ.К договору прилагается дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, предоставляемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа — это как раз та дополнительная услуга, которую застройщик предоставляет собственнику капитала.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между акционером и застройщиком регулируются положениями Закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) … Статья 16 ЗоЗПП гласит что покупка определенных товаров или услуг не может заставить потребителя покупать другие товары и услуги.

Другими словами, девелопер не может навязать акционеру услугу регистрации DDU (оформление недвижимости в собственность, а также другие услуги) , если он этого не хочет, акционер имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.



Однако сегодня регистрация DDU девелопером — обычная практика, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят разработчику за регистрацию.В некоторых случаях акционеру действительно легче заплатить, чтобы все было сделано за него, особенно если ему никогда не приходилось сталкиваться с такими проблемами. Но чаще всего клиенты риелторских компаний просто не подозревают, что могут отказаться от услуги регистрации и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом.

Сколько? Сколько на самом деле стоит регистрация контракта?

Сразу скажу, что за эту услугу застройщик просит немалые суммы., стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тысяч рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может превышать 300 тысяч рублей. Как правило, застройщики привязывают размер платы за регистрацию дошкольного учреждения к стоимости квартиры, к сумме оплаты берется процент от стоимости приобретенного жилья. Итак, сегодня строители и девелоперы берут до 1% от стоимости квартиры.



Кстати, разработчики начали постепенно отходить от этой практики, беря за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, это связано с тем, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам становится все труднее отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, как площадь и стоимость жилья могут повлиять на стоимость услуги. (по сути, набор одинаковых действий, выполняемых в стандартной последовательности) .

На самом деле цена услуги, которую так или иначе навязывают разработчики, завышена даже с минимальным ценником. Вся процедура регистрации сводится к подаче комплекта документов (со стороны застройщика и акционера) , причем делается это, как правило, «оптом», на регистрацию отправляются одновременно несколько десятков договоров. . И да — застройщик обязан подать полный пакет документов со своей стороны только один раз, при заключении и регистрации первого дошкольного образовательного учреждения (в строящемся жилом комплексе).После подачи проектной документации, разрешений и т. Д., А затем вместе с пакетом акционеров, застройщик подает заявление о согласии на договор и т. Д.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета поданных документов не требуется, нужна, в основном, информация, которая касается каждого акционера.

Как же тогда приучили потребителя отдавать достаточно серьезные суммы за такую ​​легкую для разработчика задачу? Застройщику очень выгодно получать хорошие деньги, по сути, даром… Если на этапе строительства основные средства, выплачиваемые дольщиками, идут на приобретение стройматериалов, оплату труда рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальны.


Собственно все расходы, которые возникнут у акционера, будут ограничиваться только госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортные расходы (и это не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .

Положение дел с регистрацией дошкольных образовательных учреждений на современном рынке

Застройщик извлекает выгоду из отсутствия четкой и структурированной информации о том, в каком порядке должна проходить процедура регистрации и какие документы необходимо предоставить. Операторы Росреестра и МФЦ часто сами о себе не знают, поскольку такие запросы сейчас крайне редки. Соответственно, представители самого разработчика тоже не горят желанием никого консультировать по этому поводу.Поэтому при самостоятельной регистрации дошкольного учреждения действительно придется приложить определенные усилия.


Часто менеджеры разработчиков настаивают на том, чтобы оформлением договора занималась компания, если все же до этого доходит, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить запрашиваемые суммы за регистрацию DDU, предоставляются различные преференции. (при выборе квартиры и др.) … Для самих продавцов также предусмотрены различные бонусы, если они навязывают услугу, поэтому при хорошем потоке клиентов они могут отказать тем, кто не хочет доплачивать под разными предлогами.

Никто официально не откажется подписать дошкольное образовательное учреждение, так как это явно противоречит закону (описанному выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить дом, но без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщик не знает, когда клиент зарегистрирует договор и произойдет ли это вообще.В результате клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если девелопер может подать документы на акционера (по доверенности) , то шансы, что девелопер напишет аналогичную доверенность на акционеров практически ноль.

Как правило, менеджеры поясняют, что для того, чтобы акционер самостоятельно зарегистрировал договор, необходима встреча представителя девелопера и акционера по месту подачи документов (в этом случае девелоперу требуется выписка его согласие на заключение договора с акционером, так как остальные документы уже поданы девелопером) .


Соответственно, девелопер может сослаться на невозможность выбора управляющего, который лично работал бы с отдельным акционером, таким образом, процесс регистрации может быть отложен до того момента, когда будут проданы лучшие квартиры. Однако мало кто знает, что на самом деле девелопер может подавать документы со своей стороны и без присутствия акционера.

Самостоятельная регистрация дошкольных образовательных учреждений

Выход есть.Перед акционером, который не хочет доплачивать и может найти время для самостоятельной регистрации, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала нужно убедиться, что застройщик предоставляет возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем достаточно передать пакет документов в Росреестр.

«Уговариваем» разработчика

А теперь представим способ, который поможет акционеру отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания дошкольного образования (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам DDU, а также дополнительное соглашение — договор об оказании платных услуг, в котором будут перечислены различные услуги, порядок их предоставления, размер оплаты, в том числе услуга регистрации ДДУ в Росреестре.После подписания клиент получает перечень документов, которые необходимо предоставить компании-застройщику, чтобы ее представитель мог выполнить обязательства по двум контрактам.

На следующий день необходимо явиться в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (в этом случае подтверждается согласие на выполнение условий основного документа) … Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отдел обслуживания транзакций) , а второй отмечается отметкой о принятии заявки.


Теперь осталось дождаться результата в виде получения официального ответа от компании-разработчика. Возможны два сценария развития событий — либо разработчик соглашается расторгнуть договор на дополнительные услуги, либо отказывается сделать это (письменно) … В первом случае вы можете продолжить оплату и регистрацию договор. Во втором случае нужно заплатить запрашиваемую застройщиком сумму, взять официальный ответ застройщика, договор долевого участия и обратиться в суд с исковым заявлением.Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд вынесет решение в пользу акционера (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму соглашению, будет возвращена. При этом девелопер будет обязан выполнять обязательства по DDU, так как причин для расторжения этого контракта просто нет.

Готовим документы

В любом случае к моменту вынесения решения судом договор не будет зарегистрирован, так как застройщик не получил от акционера необходимый для этого комплект документов.Поэтому на данном этапе акционеру необходимо подготовить необходимые документы со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит необходимые документы в Росреестр) , и перейти на регистрацию своего DDU.



Для регистрации вам понадобятся следующие документы:

    Удостоверение личности или доверенность, если кто-то регистрирует договор от имени акционера. Если в сделке участвует лицо, представляющее интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, для недееспособного сделку может оформить его опекун, в этом случае потребуется справка о назначении опекуном;

    Соглашение о долевом участии.Документ должен быть предоставлен в трех экземплярах (для акционера, Росреестра и девелоперской компании) при наличии нескольких соглашений акционеров должно быть соответствующее количество копий;

    Заявка на регистрацию, это должна быть заявка от акционера и заявка от разработчика. В случае самостоятельной регистрации последний предоставит ее самому Росреестру;

    Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор о залоге, так как одновременно с регистрацией DDU будет регистрироваться обременение прав требования;

    Документы на недвижимость — план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и других параметров жилья.Документы составляются застройщиком и на момент подписания DDU согласовываются с акционером;

    Документ о согласии супруга (супруги) на совершение сделки, заверенный нотариально. Не требуется, если в сделке участвуют муж и жена.


В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный список может быть изменен, поэтому необходимо внести его уточнение в Федеральный реестр.При подаче документов необходимо оплатить пошлину (до 200 руб.), Квитанцию ​​предоставлять не нужно, просто при отсутствии информации о платеже в течение пяти дней (рабочие) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документы без его рассмотрения.

Прописка в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если сделка связана с привлечением заемных средств, необходимо предоставить в Росреестр договор об ипотеке с банком. Кроме того, потребуется договор о залоге, поскольку одновременно с регистрацией DDU будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и собираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через Интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , по почте. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, на выездной приемной (если возможность передвижения ограничена, это бесплатно, в остальных случаях на возмездной основе) .


проверка в (по закону) должна быть завершена в течение семи рабочих дней, если документы были поданы через МФЦ, то это займет на пару дней больше времени (включая доставку) … По истечении указанного времени необходимо получить в руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо выполнить при самостоятельной регистрации дошкольного образовательного учреждения. Надеемся, что предоставленная информация поможет вам сэкономить при оформлении недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это касается не только оформления договора, но и оформления жилья в собственность.В заключение хочу напомнить о необходимости внимательно изучить договор, а в случае возникновения различных трудностей обращаться к профессиональным юристам.

Игорь Василенко

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не внимательно читает договор долевого участия, который он подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы рассказали, на что обращать внимание при покупке квартиры в новостройке.

Закупочная единица

Первый параметр, который необходимо внимательно изучить, — это, собственно, предмет покупки.

Самое главное — проверить и перепроверить, что в итоге куплено по договору. Покупателю необходимо тщательно проанализировать предмет договора, — говорит Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жиля».

По словам Евгении Владимировой, менеджера проекта Rambler & Co, Rambler & Co, одним из важнейших пунктов договора долевого участия является описание приобретаемой квартиры.

Адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором квартира сдается — с отделкой или без, должны быть зарегистрированы в дошкольном образовательном учреждении. И чем детальнее будут характеристики объекта, тем лучше », — предполагает она.

Кроме того, важно обратить внимание на площадь квартиры. В контракте указывается площадь проекта, которая может отличаться от реальной, которая станет известна после сдачи дома в эксплуатацию, подчеркивает эксперт.Поэтому в договоре должно быть указано, что в случае несоответствия площади заявленной застройщик вернет деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы покупаете именно то, что хотели, вы также должны убедиться, что цена объекта фиксирована.

В контракте должно быть оговорено, что цена может измениться только в случае выявления несоответствия фактической площади после замера БТИ перед сдачей дома в эксплуатацию, — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, финансирующего проект МФЦ MatchPoint.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует уточнить, что именно входит в стоимость квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Практически всегда, помимо цены, указанной в контракте, у вас будут расходы на регистрацию DDU. Поэтому покупатель должен заключить дополнительный договор на оказание платных услуг. Стоимость услуги девелопера по оформлению договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местоположения объекта).Поэтому необходимо заранее оценить размер затрат и свои финансовые возможности, — предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию до момента получения ключей и составления акта приема-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, а сумма «коммуналки» за этот период может составлять от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен жилой комплекс и стоимости услуг обслуживающей организации. ).

Передача квартиры

Большое значение при подписании дошкольного образовательного учреждения, безусловно, имеет срок передачи объекта долевого строительства.

Нередко в рекламной кампании объявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, как минимум на шесть месяцев дольше заявленного. Поэтому при заключении договора необходимо понимать, сколько времени девелопер несет юридическую ответственность, — говорит Виталий Правдухин, начальник юридического отдела AAG.

В целом многие покупатели жилья в новостройках не разделяют таких принципиально разных понятий, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». К чему это приводит Юлия Ружицкая, региональный директор по продажам недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе:

При сдаче дома в эксплуатацию некоторые дольщики, забывая о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остается еще много времени.И если срок сдачи объекта в эксплуатацию по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о проблемах застройщика. Поясню: сроки сдачи дома в эксплуатацию планируются, застройщик устанавливает сам. В определенных ситуациях эти условия могут быть изменены, то есть перенесены на более поздний срок.

Но передача квартир дольщикам должна быть осуществлена ​​не позднее даты, зафиксированной в договоре долевого участия, подчеркивает эксперт.Несоблюдение этого срока может быть истолковано как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, учитывая возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств, планируют сдать дом заранее — чтобы не допустить нарушения условий дошкольного образовательного учреждения. Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» обычно планирует сдавать дома за 6 месяцев до даты передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что еще нужно знать при покупке недвижимости для DDU? Перед подписанием договора стоит изучить так называемые организационные вопросы, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также юридические вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед акционером.

Обратите внимание, как в DDU фиксируется порядок регистрации договора. Если девелопер сам передает договор о регистрации, то в договоре должен быть четко указан срок подачи девелопером документов в Федеральный реестр и обязанность передать зарегистрированное соглашение собственнику капитала.И если девелопер не подаст вовремя регистрационные документы, акционер будет вправе потребовать возмещения убытков — например, упущенной выгоды в виде процентов за использование средств, которые он положил по аккредитиву, — комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязательств перед собственником капитала.

По словам Евгении Владимировой из Rambler & Co, условия выплаты неустойки должны быть прописаны в договоре.Согласно закону взимается штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от контрактной цены за каждый день просрочки. Если участник — физическое лицо, то штраф уплачивается в двойном размере — 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления связаны с финансовыми затруднениями в деятельности многих компаний, в том числе девелоперских.Поэтому сегодня некоторым параметрам дошкольных образовательных учреждений следует уделить особое внимание.

В условиях кризиса вероятность сдачи объектов строительства в эксплуатацию увеличилась, поэтому имеет смысл внимательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, регулирующий передачу прав собственности покупателям на основании DDU и уступку прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями.Среди них — залог земельного участка или права аренды, банковская гарантия и страхование гражданской ответственности, — говорит общий Наталья Шаталина, директор МИЭЛЬ-Новостройки .

Кроме того, следует учитывать, что на фоне кризиса девелоперы стараются быть гибкими и собираются менять стандартные контракты.

В связи с общим снижением покупательной способности населения ситуация на рынке недвижимости становится все более напряженной, количество потенциальных покупателей застройщиков сокращается.Сегодня строительные компании все больше готовы рассматривать предложения заказчиков по корректировке некоторых условий договора и готовы изменить стандартные формы дошкольного образования, — отметила Ирина Маевская из «Премьер Групп».

Однако изменения в договорах не всегда направлены на пользу покупателя. Некоторые девелоперы пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему законодательству, предупреждает управляющий партнер Metrium Group Мария Литинецкая:

Например, в некоторых дошкольных учреждениях застройщик может изменить окончательную сумму сделки.Покупатель должен знать, что это может произойти только с согласия обеих сторон.

В заключение отметим: покупатели в целях защиты должны внимательно прочитать договор и проверить все вышеперечисленные параметры. А если у вас возникнут противоречия или вопросы, лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Покупка жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели одновременно являются инвесторами и в результате получают квартиры по сниженной цене.С 2004 года действует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет основным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, поскольку читерство и срыв дедлайнов — обычное дело для большинства разработчиков.

Зачем заключать DDU

Задача инвестора — настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и не нуждается в дальнейшей помощи со стороны клиентов, она не против принять средства «под честное слово».«Но другая сторона несет риски, в том числе риск остаться без средств, которые уже вложены.

DDU, или договор долевого участия, дает следующие преимущества:

  • Ответственность застройщика перед акционером. В частности, финансовые. «Замороженные» стройки не редкость, и юридически заставить компанию продолжать строительство дома невозможно. Но во многих случаях получается вернуть средства, если квартира не была предоставлена.
  • Официальная регистрация. Согласно пункту 3 статьи 4 ФЗ-214 (о долевом строительстве) договор дошкольного образовательного учреждения проходит государственную регистрацию. Только тогда он будет действителен. Это подтверждает сделку. Кроме того, исключается мошенническая схема: объект нельзя продать дважды.
  • Гарантийный срок. Государство обязывает застройщика устранить дефекты строительства, выявленные в течение 5 лет с момента завершения работ.
  • Четко прописаны права и обязанности. Все детали учтены в правильно заполненном DDU. Это значительно снижает шансы на обман строительной фирмы.

Конечно, изначально не стоит смотреть на разработчика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и это так же выгодно для них, как и для дольщиков. Но ситуации бывают разные: от экономического кризиса до типичных ошибок в расчетах.В данном случае речь идет о крупных суммах. Поэтому для подстраховки необходимо заключение и регистрация дошкольного учреждения.

Особенности оформления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он ожидает, что дольщики автоматически согласятся со всеми условиями. Но не стоит подписывать его, если какие-то моменты вам не подходят. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попытаться договориться об изменении любого из пунктов.В крайнем случае можно отказаться: здесь на случай не рассчитывать.

Юристы

советуют обратить внимание на следующие пункты в DDU:

  • Однозначное описание объекта. Он должен содержать наиболее полную информацию по документации — площадь общего и отдельного помещения, расположение, номер квартиры, этаж.
  • Дата завершения строительства. Указывается с датами.
  • Сумма и порядок платежа. Все дополнительные взносы, если таковые имеются, требуются. Особенно важно наличие подписанного графика платежей, если сумма выплачивается не единовременно.
  • Гарантия. Федеральный закон предусматривает 5-летнюю гарантию. Разработчик может дать больше, но на свое усмотрение.
  • Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но также и акционера. Инвестору, как правило, остается лишь соблюдать порядок оплаты и вовремя внести полную сумму.У разработчика намного больше обязательств. Этот пункт включает штраф за DDU, размер компенсации в случае задержки или остановки строительства, возможность расторжения контракта и причины этого.

При этом следует учитывать, что любое соглашение не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, я имею в виду 214-ФЗ. Все обязанности застройщика прописаны в этом законе, но все же они должны быть включены в договор. Вы можете требовать от него большего, но если это противоречит Федеральному закону от 28.07.2012 г.214, то даже через суд доказать свою правоту не удастся. При этом по всем остальным пунктам он будет отвечать.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Соглашение DDU должно быть заключено в письменной форме. Он должен содержать указанную выше информацию. Полный перечень данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст. 4. Если документ не содержит всей необходимой информации, он будет признан недействительным.В интернете можно скачать образец DDU, но проверить на соответствие правилам заполнения все же стоит. Типовой договор состоит из нескольких страниц.


Исследование

показывает удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, требует предварительного изучения всех деталей процесса, на самом деле картина выглядит следующим образом:

1. Акционеры не разбираются в законах и очень смутно знают, что им нужно делать.

2. Разработчики продвигают мнение, что акционер должен зарегистрировать договор либо через своего юриста, либо через себя. Но платите заранее.

3. Таким образом, акционеры почти всегда платят до регистрации контракта, хотя обычно не имеют представления, где его регистрировать и почему.

4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, в нем четко указано, что предоплаты НЕТ.

5. Акционер имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настоять на поездке в Росреестр. Необязательно делать это в один и тот же день, поэтому разработчику не стоит беспокоиться о «отговорках». Он не может сразу — пусть приедет в оговоренные дату и время. Придет и акционер.

6. Кроме того, вы можете самостоятельно оформить договор без участия разработчика, когда он уже все подписал.Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Варианты регистрации дошкольного образования


Итак — после заключения договора в офисе застройщика его необходимо зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Он будет считаться действительным только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц сегодня составляет 350 рублей, разделенных на количество сторон договора. Стоимость госпошлины для юридических лиц составляет 6000 рублей, она также делится на количество сторон договора.Размер госпошлины одинаков для любого региона. Основные документы: заявление акционера о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Разработчик предоставляет дополнительную информацию.

Сам процесс регистрации после подачи заявки обычно не превышает нескольких дней, и вам должна быть выдана квитанция о принятии с перечнем предоставленных вами документов, датой подачи и т. Д. Обычно вы можете подключить юриста разработчика к процесс регистрации путем выдачи разовой доверенности на регистрацию.В этом случае DDU с регистрацией можно получить у юриста примерно за неделю, но лично я советую делать все действия самостоятельно. Бог защищает закон.

Относительно новый вариант регистрации — это электронная регистрация дошкольных учреждений, которая действует с 2015 года. Она позволяет сэкономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогостоящей электронной подписи — стоит около 4 евро. -5 тысяч рублей и производится в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь.Небольшой плюс только в оплате 70% госпошлины — но поскольку для физических лиц это 350 рублей (см. Выше), то скидку с этой суммы не делает погода.

С помощью электронной подписи вы можете перейти на страницу оказания электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и приложить отсканированные копии всех документов, заверив их полученной электронной подписью .


Также указаны данные о застройщике и кадастровый номер объекта.Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Текущая ссылка — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Кроме того, для подтверждения регистрации вы можете обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанными в договоре DDU.


Кстати, девелопер не должен платить наличными, так как здесь возрастают риски: от банального ограбления на пути к месту транзакции (в месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче поддельных банкнот.В стандартной безналичной версии в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может снять деньги, представив зарегистрированный договор DDU. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в целом рисков меньше, чем с девелопером. Однако, если соглашение DDU зарегистрировано, вы можете переводить деньги со своего банковского счета прямо на счет разработчика.

Чего опасаться при составлении DDU?

Нет документов вместо не должно быть договора долевого участия.Недобросовестные разработчики, особенно посредники, могут предложить другие варианты. Например, популярная схема — так называемый «предварительный договор о дошкольном образовании».

он не имеет ту же юридическую силу, что и настоящий. Чаще всего ее используют мошенники, и схема довольно популярна. Необходимо помнить, что государственная регистрация договора DDU является обязательной. За все остальные документы вы не можете платить ни копейки.

Еще одна схема — это регистрация заемных средств под вексель.Звучит хорошо, инвестору предлагают ценные бумаги компании … Но на самом деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть деньги инвестору вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего будет невозможно.

Когда договор будет готов, лучше всего обратиться к хорошему юристу по недвижимости. Меняется законодательство, далеко не каждый способен разобраться в тонкостях самостоятельно. Этот шаг убережет вас от лишних проблем.

В то же время никакой договор не защитит покупателя дома на 100%. В законодательстве есть множество нюансов, позволяющих девелоперам затягивать сроки без значительных штрафных санкций.

Также, объявляя себя банкротом, строительная компания может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по DDU, но и возврат собственных средств станет невозможным. Банкротство девелопера — тема отдельной статьи. Поэтому самым надежным вариантом остается тщательный выбор разработчика и анализ его деятельности за последние годы.Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать обменные фонды недвижимости, о которых написано.

Россия: новое законодательство ограничивает анонимность интернет-пользователей

(5 сентября 2017 г.) 29 июля 2017 г. Президент Российской Федерации подписал два недавно принятых федеральных закона, запрещающих анонимное использование приложений для обмена сообщениями в Интернете и подробно описывающих процедуру блокировки доступа к веб-сайтам, признанным российскими властями как запрещенный.(Внесены изменения в Закон «Об информации и информационных технологиях» , KREMLIN.RU (официальный сайт Президента Российской Федерации) (31 июля 2017 г.) (на русском языке).) Оба закона вносят изменения в Федеральный закон «Об информации, информационных технологиях» и Защита информации (FLIITIP). (Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ, КОНСУЛЬТАНТ.РУ.)

Закон № 276-ФЗ о внесении изменений в FLIITIP

Первый новый закон, Федеральный закон № 276-ФЗ от 29 июля 2017 г. «О внесении изменений в FLIITIP», запрещает владельцам информационных и телекоммуникационных сетей и информационных ресурсов (веб-сайтов, страниц веб-сайтов, информационных систем и программ для компьютеров и электронных оборудование) для обеспечения доступа к веб-сайтам и информационным ресурсам, которые определены Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) как «ресурсы с ограниченным доступом».Закон требует от Роскомнадзора создать национальную информационную базу данных онлайн-ресурсов и сервисов, доступ к которым запрещен в России. Интернет-провайдеры (ISP) должны будут идентифицировать тех владельцев ресурсов, которые не блокируют доступ к запрещенным онлайн-ресурсам, и сообщать о них в Роскомнадзор в течение трех дней. Операторы поисковых систем обязаны блокировать ссылки на сайты, включенные в базу запрещенных онлайн-ресурсов. Если владелец сети или информационного ресурса продолжает игнорировать требование блокировать доступ к сайтам с ограниченным доступом, его интернет-соединение может быть прервано провайдером в течение 24 часов.Закон вступает в силу с 1 ноября 2017 г. (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 276-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« Об информации, информационных технологиях и защите информации », РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА (30 июля 2017 г.)) (официальное издание на русском языке).)

Согласно отчету Forbes , поправки означают, что будет полный запрет на использование прокси-серверов в Интернете, включая виртуальные сети защиты (VPN), которые часто использовались для доступа к веб-сайтам, заблокированным государственными органами, или для просматривать другой онлайн-контент, не одобренный государством.(Джанет Бернс, Российские законы запрещают виртуальные частные сети и заставляют пользователей чатов регистрироваться, дает цензорам преимущество , Forbes (30 июля 2017 г.).)

Закон № 241-ФЗ о внесении изменений в статьи 10 (1) 1 и 15 (4) 4 ФЛИИТИП

Второй новый закон, Федеральный закон № 241-ФЗ от 29 июля 2017 г. «О внесении изменений в статьи 10 (1) 1 и 15 (4) 4 FLIITIP», запрещает анонимное использование мгновенных сообщений в Интернете. Согласно этому закону, интернет-провайдеры могут обслуживать только тех пользователей, которых можно идентифицировать по их абонентскому номеру на основании соглашения об идентификации, заключенного между поставщиком услуг и оператором связи.Кроме того, интернет-провайдеры должны ограничить доступ пользователя к приложению в течение дня, если они подозревают, что сообщения содержат информацию, нарушающую российское законодательство. Интернет-провайдеры, которые не выполняют это требование, будут заблокированы властями. Закон вступит в силу с 1 января 2018 г. (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 241-ФЗ «О внесении изменений в статьи 10 (1) и 15 (4) Федерального закона« Об информации, информационных технологиях и защите информации »). , Интернет-портал правовой информации (30 июля 2017 г.) (официальное издание на русском языке).)

Связанные разработки

Сообщается, что Роскомнадзор разрабатывает постановление, которое установит регистрацию владельцев и операторов информационных сетей и поисковых систем. Только зарегистрированные владельцы и операторы будут иметь доступ к базе запрещенных ресурсов. Владельцы поисковых систем, VPN и прокси-серверов будут ежедневно получать информацию о ресурсах, добавленных в список запрещенного контента, и должны будут заблокировать доступ к таким ресурсам в течение одного дня.( Роскомнадзор объяснил, как VPN будут получать информацию о запрещенных веб-сайтах , NEWSRU.COM (25 августа 2017 г.)

).

Взгляды на российские ограничения доступа в Интернет

Российские власти неоднократно заявляли, что ограничения Интернета необходимы для предотвращения «распространения экстремистского контента в Интернете». (Burns, supra . ) По словам председателя комитета Госдумы по информационной политике Леонида Левина, правительство стремится не «вводить ограничения для законопослушных граждан, а [только]] блокировать доступ к« незаконному контенту ». .’» ( Id ). Однако правозащитники обеспокоены тем, что «эти законы негативно влияют на способность россиян свободно получать доступ к информации в Интернете и обмениваться ею». ( Россия: новое законодательство угрожает анонимности в Интернете; отмена законов, угрожающих свободе выражения мнений в Интернете, , HUMAN RIGHTS WATCH (1 августа 2017 г.).)

Согласно отчету Хьюман Райтс Вотч за 2017 год, недавно российские власти необоснованно заблокировали тысячи веб-сайтов и преследовали пользователей Интернета за выражение своих взглядов на такие «деликатные» темы, как проблемы ЛГБТ, вмешательство России в Сирии и вооруженный конфликт на Украине.( Онлайн и на всех фронтах: Россия нападает на свободу выражения мнения, , Хьюман Райтс Вотч (18 июля 2017 г.).)

Этот материал написан при участии консультанта по иностранному праву Елены Яцуньской.

Компенсационный фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве. Фонд защиты прав граждан

Кроме того, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» имеет и другие важные преимущества:

  • Механизм выплат дольщикам стал намного проще по сравнению с ранее существовавшим страхованием ответственности.
  • Государственная структура управляет собранными финансовыми ресурсами, что само по себе повышает надежность компенсационного фонда.
  • Средства компенсационного фонда хранятся на специальных счетах, что гарантирует прозрачность механизма распределения денег.

Основные задачи и функции Основная задача создаваемой конструкции — защита прав участников долевого строительства. В случае банкротства убытки возмещаются за счет ранее перечисленных застройщиком взносов.

Создан фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

По сути, этот единый фонд девелоперов будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат денег людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах … В общем, можно сказать, что дольщики, вступившие в учреждения по предварительному трудоустройству после января 2017 года имеют новый механизм защиты своих инвестиций.


Правда, здесь есть один нюанс, о котором мы поговорим чуть ниже.Заказать возврат НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа.
Список документов. Компенсационный фонд долевого строительства создан на основании изменений в Федеральный закон ФЗ-214, предусматривающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Фонд защиты акционеров начал работу

Средства, накопленные в этом фонде, будут использоваться исключительно для выплаты компенсации обманутым держателям акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства.В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
Использование средств фонда на другие цели запрещено. Для новых дольщиков это означает значительное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройках.
Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротится. Во-вторых, сам механизм выплаты компенсаций стал намного проще и понятнее для дольщиков (по сравнению со страхованием ответственности).
В-третьих, этими средствами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Информация

Для того, чтобы акционер имел возможность обезопасить себя в случае банкротства застройщика или возникновения других непредвиденных обстоятельств, законодательством об участии в долевом строительстве предусмотрена обязательная регистрация ДДУ в государственном органе… Требования к разработчикам Очень серьезные условия по отношению к разработчикам закреплены в Федеральном законе № 218.


Благодаря такому подходу работать на рынке смогут только те разработчики, которые проверены временем. Требования, отраженные в законе, вступят в силу в июле 2018 года.


Официальное название разработчика должно содержать наименование — «специализированный разработчик». Любая коммерческая деятельность специализированных строительных организаций, занимающихся строительством жилой и нежилой недвижимости посредством DDU, запрещена.

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

21 июля 2017 года Госдума приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительные компании сталкиваются с жесткими требованиями.

Но поможет ли это семьям дольщиков стать собственниками новых квартир? В России строительство жилых домов за счет инвестиций населения законодательно регулируется с 2004 года.Заключение договора долевого участия (DDU) дает семьям шанс получить жилье подешевле по рыночной стоимости … Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без сбережений, если строители не выполнят взятые на себя обязательства. В 2014 году государство впервые вмешалось в долевой строительный бизнес с целью защиты интересов граждан — инвесторов жилищного строительства … До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность от страховщика или взять гарантию в банке.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства

Этот пункт вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.

  • Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет все финансовые расходы.
  • Управляющим строительной компанией не должно быть:
  • судимостей за экономические преступления;
  • быть банкротом;
  • быть дисквалифицированным.

Возмещение убытков Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

  • Первым арбитражным судом факт банкротства установлен.
  • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого дома.

Собственный фонд компенсации за строительство

Внимание

Содержимое

  • 1 Сущность
  • 2 Основные задачи и функции
  • 3 Как акционер может защитить свои права
  • 4 Некоторые нюансы
  • 5 Требования к разработчикам

Поддержка обманутых инвесторов в недвижимость очень часто оказывается на самом высоком уровне.Для поддержки данной категории граждан в 2017 году официально создан компенсационный фонд для защиты прав граждан участников долевого строительства.


К сожалению, нормативная часть параллельно не разрабатывалась. В результате фонд защиты прав дольщиков не мог полноценно функционировать. После принятия в июле прошлого года Федерального закона № 218 окончательно сформировался механизм, согласно которому публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства» подотчетна непосредственно Президенту РФ. РФ, должно работать.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Официальный сайт

  • Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда инвесторов в недвижимость, не должна превышать 120 м2. Госфонд — для тех, кто отдает последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели больших квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут постоять за себя.
  • Размер компенсации зависит от стоимости жилья, которую определяет Минстрой — она ​​соответствует минимальной рыночной стоимости, которая отличается от реальной стоимости на 30-40%.Получив компенсацию по таким ставкам, дольщики теряют часть своих средств.
  • Анализируя закон, специалисты находят множество нюансов и делают различные прогнозы. Таким образом, ограничительные меры в отношении бизнеса вынудят небольшие компании уйти с рынка долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, вам придется создавать дочерние предприятия, а это приведет к дополнительным расходам.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства официальный сайт

Знаете ли вы об этом… С января 2017 года в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. Его также в народе называют компенсационным фондом застройщика или фондом защиты прав дольщиков.

Что это такое? Кому это должно понравиться? Законодатели утверждают, что это должно понравиться дольщикам — т. Е. Участникам долевого жилищного строительства в многоквартирных домах … Ведь основная задача компенсационного фонда строительства — выплачивать компенсацию дольщикам по Соглашениям о долевом участии (DAC) в случае банкротства Застройщика.

А как насчет страховки застройщика? Означает ли это страхование гражданской ответственности застройщика, которое действует до сих пор? Эта страховка (подробнее по ссылке) действует с 2014 года и за несколько лет показала свою несостоятельность. Точнее неудобство и сложность реализации.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства зарегистрирован в форме публично-правовой компании и начинает свою работу, сообщает АИЖК.Регистрация фонда в форме публичной компании завершилась 20 октября. За счет средств фонда будет выплачиваться компенсация участникам долевого строительства или будет профинансировано строительство объектов незавершенной недвижимости. Финансирование фонда будет осуществляться за счет взносов застройщиков в размере 1,2 процента от каждого договора долевого участия после даты государственной регистрации фонда.

Неуплата застройщиком взноса в фонд дольщиков является основанием для приостановления государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве.Подробная информация о порядке и особенностях внесения застройщиками взносов и регистрации DDU размещена на сайте фонда.

Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Официальный

Управление Росреестра по Курской области сообщает о создании Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства 20 октября 2017 года Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства начал работу Создание и деятельность данного фонда регулируется Федеральным законом от 29 июля 2017 г.218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Во исполнение положений Закона Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений о работе Фонда.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства был зарегистрирован как публичная компания 20 октября и начал свою работу.

Фонд государственного долевого строительства заменил механизм страхования ответственности застройщиков и предназначен для защиты прав дольщиков в новых жилищных проектах. В отличие от системы страхования дошкольных образовательных учреждений (договоры долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Учредителем Фонда защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, выступило Минстрой России, назначен генеральный директор Александр Плутник, глава АИЖК.

В случае банкротства застройщика за счет компенсационного фонда будет выплачиваться компенсация гражданам — участникам долевого строительства или финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных взносов (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из три и более блоков, если договор на участие в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого имущества представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда.С момента государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора на участие в долевом строительстве без уплаты обязательных взносов (взносов) в Фонд.

Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных взносов (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены, согласованной сторонами по каждому договору участия в долевом строительстве, при условии по передаче жилого помещения.В этом случае обязанность по уплате взносов в Фонд возникает в отношении договоров на участие в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилого помещения, независимо от того, является ли участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков уплачиваются на номинальный счет Фонда, собственником которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты подачи. документов для государственной регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).

Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд требование об оплате или неуплате со стороны Застройщик вносит обязательные взносы (взносы) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня с момента получения такого запроса предоставляет информацию, указанную в запросе.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества» срок государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве устанавливается с 7 до 9. рабочие дни в зависимости от способа подачи документов на государственную регистрацию.

Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети Интернет www.fond214.rf. Вопросы по работе Фонда и другие запросы просьба присылать на электронную почту: [email protected]… Специализированный телефон контакт-центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.

Уплата обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд должна осуществляться согласно реквизитам, опубликованным на официальном сайте Фонда в разделе «Застройщики».

Напомним, закон о Фонде долевого строительства — 218-ФЗ — подписал президент России Владимир Путин 31 июля 2017 года. К середине октября правительство России приняло постановление о создании публично-правового акта. компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».Теперь при регистрации договоров долевого участия в жилищных проектах по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внести взнос в компенсационный фонд.

Тема обманутых инвесторов в недвижимость до сих пор остается одной из самых актуальных в нашей стране. Государство пытается предпринять какие-то шаги для защиты граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Одним из реальных шагов в этом направлении стало создание в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.Основная идея создания фонда — аккумулировать средства за счет обязательных взносов застройщиков, а в случае банкротства застройщика — компенсировать гражданам — участникам долевого строительства их финансовые потери.

Что такое Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Фонд учрежден Правительством Российской Федерации в соответствии со статьей 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» N 214-ФЗ.

Регистрация Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства состоялась 20 октября 2017 года в форме публичной компании. Указанная дата — день начала деятельности Фонда.

Какова цель фонда? Он создан для защиты прав и интересов граждан, ставших дольщиками, в случае банкротства застройщика.

Как формируются фонды фонда? Это делается за счет обязательных взносов тех застройщиков, которые для строительства многоквартирных домов привлекают средства граждан — участников долевого строительства.

Какие взносы в фонд должны делать разработчики? Каждый девелопер должен уплатить обязательные взносы (взносы) в Фонд в размере 1,2 процента от цены, согласованной с акционером по каждому договору долевого участия. В этом случае размер указанного взноса может изменяться в соответствии с федеральным законом, но не чаще одного раза в год.

Каковы функции фонда? Основные функции:

  • формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений с застройщиков;
  • контроль за поступлением от застройщиков взносов в компенсационный фонд;
  • выплаты компенсаций гражданам — участникам долевого строительства по договорам долевого строительства в случае банкротства застройщика;
  • финансирование мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов;
  • аккредитация арбитражных управляющих.

Причины создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства

Фонд создавался не на пустом месте. В 2016-17 годах ситуация с обманутыми дольщиками сильно обострилась. Народные волнения, связанные с проблемами новостроек и долевого участия в строительстве жилья, приняли серьезный размах. Он попал в акции Администрации Президента РФ.

Попытки Минстроя РФ решить проблемы собственными силами ни к чему не привели.

В результате законодатели дополнили Закон № 214-ФЗ статьей 23.2 «Защита прав граждан — участников долевого строительства». Эта статья предусматривает создание компенсационного фонда для защиты интересов дольщиков. Принцип работы фонда примерно такой же, как у Агентства по страхованию вкладов граждан в банках.Если все пойдет по плану, обманутые дольщики смогут получать выплаты из фонда в случае проблем с девелопером.

Таким образом, основной причиной создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства стала попытка государства как-то застраховать граждан, которые пытаются построить себе жилье на собственные деньги.

Кого призван защищать Фонд?

Напомним, что фонд зарегистрирован 20 октября 2017 года.Таким образом, все девелоперы, которые после указанного срока подают на государственную регистрацию первый заключенный ими договор долевого участия, сразу автоматически становятся участниками новой программы … Они обязаны перечислять взносы в Фонд защиты прав граждан. — Участников долевого строительства в размере 1,2 процента от цены каждого договора долевого участия.

Обратите внимание, что застройщики в случае перечисления взносов в Фонд не обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях и / или получать гарантию от банков.

Обращаем ваше внимание на одно важное обстоятельство. Если застройщик дома подал на государственную регистрацию первый договор долевого участия до 20.10.2017 включительно (то есть до дня регистрации Фонда), то для регистрации такого договора и всех последующих договоров в В отношении этого дома застройщик должен представить в регистрирующий орган договоры страхования своей ответственности или банковские гарантии на случай неисполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия.Соглашения о долевом участии не будут зарегистрированы без предоставления этих документов.

Таким образом, сегодня возможны две ситуации:

  • ситуация 1 : девелопер не платит взносы в Фонд, т.к. передал первый договор долевого участия на регистрацию до 20.10.2017;
  • ситуация 2 : девелопер вносит взносы в Фонд, потому что первый договор долевого участия (и, соответственно, все последующие) был зарегистрирован после 20.10.2017.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Ситуация 1 — застройщик не уплачивает взносы в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Если застройщик застраховал свою ответственность перед дольщиками и / или его обязательства перед ними обеспечены банковской гарантией, то в случае банкротства застройщика или аналогичных проблем дольщики могут рассчитывать на адекватную компенсацию от страховой компании или банк.

Если девелопер не застраховал свою ответственность и не имеет гарантии банка, то на компенсационные выплаты дольщики могут рассчитывать только в рамках мер по банкротству. Дойдут ли какие-то деньги до акционеров и в какой степени — это вопрос.

Ситуация 2 — застройщик вносит взносы в Фонд.

В этой ситуации интересы дольщиков уже застрахованы более надежно, так как в случае банкротства застройщика Фонд защиты прав граждан будет производить выплаты участникам долевого строительства.

Какие выплаты производятся участникам долевого строительства из Фонда защиты прав граждан

Итак, в Фонде аккумулируются средства, перечисленные застройщиком. Если застройщик достроит застройку, пайщики получат квартиры, то все нормально. Перечисленные застройщиком средства остаются в Фонде.

Если девелопер будет признан банкротом до завершения строительства, то каждый акционер сможет рассчитывать на получение компенсации в размере стоимости до 120 квадратных метров жилья.То есть, если акционер оплатил строительство квартиры площадью более 120 квадратных метров, то ему будет возмещена меньшая сумма, но эквивалентная указанной площади.

В правилах выплат из Фонда четко просматривается аналогия со страхованием банковских вкладов … Действительно, вкладчик в случае банкротства банка может получить от Агентства по страхованию вкладов сумму своего вклада, но не более 1,4 млн руб.

Напомним, выплаты из Фонда возможны только для дольщиков застройщика, которые начали регистрацию договоров долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начали отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Отдельно отметим, что Фонд в целях выполнения функции защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства, будет производить выплаты только в случае признания застройщика банкротом арбитражным судом, процедурой банкротства и доказательства оплаты обязательные взносы застройщика в фонд.

Те же дольщики, не подпадающие под программу с Фондом (их девелопер начал регистрацию договоров долевого участия до 20 октября 2017 года), в случае банкротства застройщика смогут подать заявку на страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность) или выплаты поручителя (при наличии).

Размеры и порядок выплат дольщикам из Фонда

Порядок выплат из Фонда установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233.

Для получения выплат участники долевого строительства на своем собрании должны принять решение о получении компенсации от Фонда. После этого Фонд в течение 14 дней со дня принятия решения собранием размещает на своем официальном сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате компенсации, а также о месте, времени. , форма и порядок приема заявок.

Важная деталь. Гражданам больше не нужно ждать завершения процедуры банкротства застройщика. Они имеют право ходатайствовать о компенсации до завершения работ (которое может затянуться на годы).

При подаче заявления на компенсацию каждый акционер должен предоставить:

  1. заявление о выплате компенсации по форме, утвержденной Фондом;
  2. паспорт;
  3. Выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и порядке удовлетворения требований.

Выплата компенсации из Фонда осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента подачи всех необходимых документов.

Однако схема выплаты денег дольщикам не единственная. Фонд может отправить деньги на завершение начатого строительства. Но для принятия такого решения необходима степень готовности дома, размер предоставленных денег и время, необходимое для завершения строительства, количество заключенных договоров долевого участия.

Если Фонд пойдет по этому пути, то он должен будет предоставить средства на завершение строительства выбранному конкурсным юридическим лицом, желающим стать приобретателем незавершенного строительства, земельного участка, и выполнить обязательства застройщика. дольщикам, то есть достроить дом.

Какой размер вознаграждения каждому акционеру. Размер компенсации рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений, передаваемых гражданину — участнику долевого строительства, на показатель среднерыночной стоимости 1 кв.м общей жилой площади. При этом учитываются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, стоимость которого определяется в том периоде, в котором был заключен договор.

Но есть существенное ограничение. общая площадь, учитываемая при определении компенсационной выплаты, не может превышать 120 квадратных метров. Это означает, что если акционер намеревался купить квартиру площадью более 120 квадратных метров и, соответственно, произвел полную оплату по договору долевого участия, то он не получит денег за счетчики, превышающие указанный лимит.

Что будет после 1 июля 2018 г.

Предполагается, что с 1 июля 2018 г. те дольщики, которые заключают договоры долевого участия для новостроек, разрешение на строительство которых будет выдано с 1 июля 2018 г., либо вообще не попадут в ситуацию, когда застройщик задерживает строительство или обанкротится, либо (в случае серьезных проблем) получит компенсацию из Фонда.

Таким образом, с созданием Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства и введением новых требований к застройщикам предполагается, что их деятельность станет более прозрачной, материальная база станет более устойчивой. , и контроль над деятельностью каждого разработчика возрастет.Таким образом, после заключения соглашения о долевом участии будущие держатели долей будут защищены более надежно.

Есть информация, что в будущем в России может произойти переход на новую схему покупки строящегося жилья. Вместо долевого строительства будет так называемое проектное финансирование. В конце 2017 года Правительство РФ утвердило план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства.

Ответственность строительных компаний Положение нового законодательства о компенсационном фонде долевого строительства определяет строгие требования к ответственности застройщиков. Уже в июле 2018 года их заработают:

.
  • Теперь компании будут более ограничены в своей деятельности, им останется заниматься только строительством, а не смежным бизнесом;
  • Средства инвесторов могут привлечь те девелоперы, которые имеют опыт работы более 3-х лет, возвели около 10 квадратных метров.м. жилые дома;
  • фирма должна иметь значительный уставный капитал около 10% от стоимости дома;
  • разработчиков смогут построить только один объект;
  • финансов компании должны храниться на едином счете в банковском учреждении, которое контролирует все финансовые расходы.

Также требования касаются моральной стороны чиновников.

Фонд защиты акционеров начал работу

Закон предполагает, что с января 2017 года при регистрации каждого нового договора долевого участия Росреестр будет направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных взносов по этому договору.Таким образом, Застройщикам будет предложено вовремя вносить взносы в компенсационный фонд, а инвесторам в недвижимость будет предоставлена ​​реальная финансовая защита их прав.

Внимание

Но есть один нюанс. Обязанность Застройщика по перечислению взноса в компенсационный фонд возникает только в том случае, если первое Соглашение о долевом участии (ДСС) для строительства нового дома зарегистрировано после 1 января 2017 г. (см. Ссылку выше на сайте Правительства Российской Федерации). Федерация).Это как раз первая договоренность по строительному проекту.


То есть законодатели разрешили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 1 января 2017 года уже зарегистрировали продажу квартир по DDU по любому проекту.

Статья 10. Обязательные взносы (взносы) застройщиков в компенсационный фонд

Причем гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК — часть государственной структуры.Официальный сайт фонда долевого строительства. Информационная прозрачность является обязательным условием для работы нового компенсационного фонда, предусмотренного законом. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института жилищного строительства, а также на ресурсе АИЖК.
Должен отразить:

  • Состояние всех объектов, возведенных с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество дошкольных учреждений, фотографии этапов строительства жилья;
  • сведений о государственных служащих, контролирующих работу разработчиков, результаты их проверок;
  • фактов нарушения закона и привлечения к ответственности виновных и др.

Собственный фонд компенсации за строительство

Этот пункт вызвал полюбовное непонимание как строителей, так и специалистов, поскольку любое строительство начинается с этих затрат.

  • Все средства строительной компании долевого участия должны находиться в одном банке, который проверяет все финансовые расходы.
  • Управляющим строительной компанией не должно быть:
  • судимостей за экономические преступления;
  • быть банкротом;
  • быть дисквалифицированным.

Возмещение убытков Убытки дольщиков в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в особом порядке.

  • Сначала арбитражный суд устанавливает факт банкротства.
  • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: выплата убытков дольщикам или достройка жилого дома.

Акция не быстрая, может затянуться на полгода.Принятый вердикт будет размещен на сайте фонда инвестора. Также указываются адресные данные, где принимается документация, график приема сотрудниками.

Информация

Инвесторы получат информацию о решении в течение 14 дней после его утверждения. Пакет документации, паспорт, заявление предоставляется в банковское учреждение, сопровождавшее работу строительной компании.


При наличии всех необходимых документов выплата компенсации ожидается в течение 10 дней.Для некоторой категории граждан выплата денежных средств может происходить несколько раньше.

Важно

Фонд обязуется выплатить инвесторам убытки в соответствии с установленными правилами. Долевые дома, строящиеся по старой схеме, в случае разорения не защищены компенсационным фондом.


Новое законодательство не предусматривает выплаты убытков ранее заключенным дошкольным образовательным учреждениям.

Компенсационный фонд защиты прав акционеров

Суммы взносов 18-25 миллиардов в первые годы существования фонда вполне достаточно для покрытия будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков.Закон не прописывает, откуда брать деньги в случае нехватки средств, возможно, из бюджета.


Компенсация по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если у строящегося объекта есть хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не будет включен в объем компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационном фонде дольщиков является введение жестких требований к застройщикам, в результате чего на рынке долевого строительства может остаться очень мало застройщиков.Изложение этих требований начнется по завершении DDU от 1.07.


2018 г.

Официальный сайт компенсационного фонда строительства акций

В случае банкротства строительной компании страховой полис затрат или проценты по поручительству в банке не могли покрыть убытки всех владельцев договоров долевого строительства, тем более, что их было недостаточно для завершения проблемный объект. Количество недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

  • Новый механизм удобен, прежде всего, для разработчиков.

    Им не нужно страховать каждый договор долевого строительства; им не нужно искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на ее регистрацию.

  • Деньги, полученные от застройщиков, являются резервом, из которого будут выплачиваться убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

    Компания, которая завершит строительство проблемного объекта, будет финансироваться из того же резерва.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Официальный сайт

Средства, накопленные в этом фонде, будут использованы исключительно для выплаты компенсации обманутым держателям акций в случае банкротства Застройщика или для финансирования завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь или кредит новому застройщику, который возьмет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

Запрещается расходовать средства фонда на другие цели. Для новых дольщиков это означает значительное снижение риска вложений в покупку квартир в новостройках.

Во-первых, есть реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротится. Во-вторых, сам механизм выплаты компенсаций дольщикам стал намного проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).

В-третьих, этими фондами будут управлять не частные страховые компании, а государственная структура.
Основные функции Фонд долевого строительства имеет две основные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и завершить проблемное строительство. Его функции связаны с этими задачами.

  1. Вести учет и контролировать вклады, полученные от разработчиков.
  2. Организовать арбитражное разбирательство по делу о банкротстве строительных компаний, внесших взносы в фонд.
  3. Возмещение убытков дольщикам.
  4. Финансирование и кредитование компании, взявшей на себя обязательство завершить проблемный объект.
  5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечные ценные бумаги и государственные облигации.

Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существующий с 2014 года, признан неэффективным как независимыми экспертами, так и государственными органами.

Официальный сайт фонда акционерного капитала

Полное название закона: «Об публичной юридической компании по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, в случае несостоятельности (банкротства) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».»входит в сферу действия государственного« Агентства по страхованию ипотечного жилищного строительства »(АИЖК). Учредителем стало Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок по изменению статуса компенсационного фонда дольщиков. Дума утвердила статус публично-правовой компании (ППК) «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства» с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти. Компания подотчетна Президенту России. контроль за финансовой деятельностью, осуществляемой представителями обеих палат парламента и Счетной палаты Российской Федерации.

Вакансии на официальном сайте ПСФ

Решение вопроса может занять 6 месяцев.

Фонд обязуется возместить убытки дольщиков в полном объеме.

Нюансы Размер выплат дольщикам определяется путем умножения стоимости квадратного метра жилья на его площадь.

Юридическая помощь!

Москва и область

Санкт-Петербург и область

Федеральный номер

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.