Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

 

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

 

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

 

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

 

 

Как закон 214-ФЗ защищает дольщиков от кидалова и косяков застройщика

Умный дольщик знает: по 214-ФЗ сначала регистрация договора, потом — оплата.
Иллюстрация: Тинькофф Журнал

13 мая в «Тинькофф Журнале» выпустили мою очередную статью из цикла о покупке квартиры в новостройке: «

Как оплатить квартиру в новостройке». Основная идея: утром — стулья, вечером — деньги. Сначала регистрация договора, потом оплата. Это прямо указано в законе 214-ФЗ, который защищает права дольщиков. За последние два года закон дважды дополняли, потому что проблема обманутых дольщиков у нас по-прежнему есть. То один застройщик сбежал, то второй недостроил и банкротится, то ещё что-то.

Но люди тоже виноваты. Они сами покупают квартиру по совершенно стрёмным договорам: займа, предварительному долевого участия, участвуют в паях и прочих сомнительных схемах, а потом возмущаются, что вокруг одно жульё. Это как брать микрозайм под 720% годовых и кричать, что банкиры — пидарасы.

Закон 214-ФЗ — единственное, что защищает права дольщиков. Да, не все застройщики по нему работают. Зачем покупать у тех, кто не работает по 214-ФЗ? Я ещё раз напомню, закон 214-ФЗ защищает дольщика:

• От ошибок застройщика в строительстве. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в договоре долевого участия. Высота потолков, планировка и метраж квартир — все в договоре. Застройщик не имеет права изменять эти параметры.
• От косяков подрядчиков-строителей. За саму квартиру застройщик отвечает в течение 5 лет, в том числе 3 года — за инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В рамках гарантии застройщик либо бесплатно устраняет недочеты, либо выплачивает компенсацию.
• От задержки сроков. Застройщик вправе перенести срок сдачи новостройки, но обязан согласовать это с каждым дольщиком. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если застройщик не сдаст новостройку вовремя, вы имеете право на выплату пени — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
• От банкротства застройщика. По закону застройщик обязан застраховать строительство от собственного банкротства или заморозки стройки. Если случится беда, дольщик получит деньги от страховой компании или общества взаимного страхования застройщиков.
• От двойной продажи квартир. Закон обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация в Росреестре гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.
• От «кидалова». Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ.

Звучит банально, но пора перестать покупать квартиры у тех застройщиков, которые работают по серым схемам, а не по 214-ФЗ. Им ничего не останется, кроме как перестать впаривать фигню и начать строить и продавать нормально.

• Покупайте квартиры у застройщиков, которые работают по 214-ФЗ

См. также:

Строительство жилья в кризис по 214 ФЗ – как защитить права дольщиков?

На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?

Содержание статьи:

1. Условия долевого строительства по ФЗ-214
2. Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214
3. Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве

Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать

Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214.

Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:

1. Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
2. Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
3. ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
4. Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
5. Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
6. Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.

Государственная регистрация ДДУ.

Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.

Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?

Что говорит закон о гарантиях сроков?

Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.

Что говорит закон о гарантиях качества?

Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера.

При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…

1. Соразмерное снижение цены ДДУ.
2. На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
3. Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.

При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.

Также важно помнить:

1. Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» — не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
2. Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими — из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
3. Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.

Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.

Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?

Согласно новому закону, есть у дольщика право и на отказ от выполнения договора.
Возможные основания для расторжения ДДУ (либо в судебном порядке, либо в одностороннем):

1. Значительное нарушение застройщиком каких-либо требований к качеству строительного объекта.
2. Задержанные на 60 дней сроки сдачи объекта.
3. Явные признаки того, что возведение объекта прекращено, и окончания строительства в установленные сроки можно не ждать.
4. Значительные изменения в проектной документации. В частности, изменения размеров непосредственно объекта долевого строительства.
5. Какие-либо нарушения или же отступление застройщиком от условий ДДУ и/или обязательных требований, приведших, в свою очередь, к ухудшению качества того жилого помещения, на которое претендует дольщик (прим. данная ситуация касается случаев, когда застройщик отказывается соразмерно уменьшать стоимость объекта по требованию дольщика либо устранять все нарушения).
6. Изменения в назначении нежилых помещений либо же общего имущества из состава многоквартирного дома.
7. Прочие условия, которые предусмотрены ДДУ либо законом РФ.

Что происходит в случае расторжения ДДУ?

1. В ситуации, когда ДДУ расторгается дольщиком по одной из причин в одностороннем порядке обязанность застройщика – в течение 20-ти дней вернуть дольщику те денежные средства, что были им внесены в счет общей цены договора (в полном объеме).
2. Также застройщик обязуется выплатить проценты по сумме за использование данных средств дольщика. Размер – 1/150 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательств по возврату денег, что были выплачены дольщиком.

При расторжении ДДУ в суде застройщик будет обязан вернуть все средства дольщику в течение уже 10-ти дней.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Чем опасен 214-ФЗ

214-ФЗ вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. О слабых сторонах 214-ФЗ  рассказывает Олег Сухов, адвокат  «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями.  Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ

Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема передачи. Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.

Стоит обращать внимание на условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Т.к. именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.

Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Данное положение является очень важным, т.к. если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно.

В итоге

214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение 100% защиты дольщиков. Кроме того, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишатся своих квартир. Проще говоря, дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, т.к. недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения  квартир из конкурсной массы.

Автор статьи:

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков/ Разумная Недвижимость

Статья. 1.01.2015 Версия для печати

В сложившейся экономической ситуации участники долевого строительства опасаются, будут ли их квартиры построены и переданы в срок и сможет ли ФЗ-214 защитить дольщиков от нарушения сроков строительства и заморозки строек? О том, какие законодательные акты защищают дольщиков, рассказал генеральный директор ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

— Павел, напомните, пожалуйста, какие законы защищают сегодня права дольщиков.

— В первую очередь это ФЗ-214, подробно регламентирующий отношения в сфере долевого строительства. Он содержит нормы, предусматривающие право дольщика на получение неустойки в случае нарушения застройщиком сроков передачи квартиры, право на отказ от договора долевого участия в одностороннем порядке, право на уменьшение цены договора и ряд других правовых механизмов, позволяющих дольщику реагировать на сложившуюся ситуацию в период кризиса и защищать свои права.

Также следует учитывать положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и общие положения Гражданского кодекса. Однако без активных действий самого дольщика, столкнувшегося с нарушениями, правовые механизмы, предусмотренные законодательством РФ, сами по себе работать не могут и не будут. Поэтому очень важно своевременно реагировать на нарушения со стороны застройщика. В противном случае дольщик может столкнуться с серьезными проблемами.

— Смогут ли застройщики в нынешней ситуации избегать штрафов, связанных с задержкой сдачи дома, заморозкой строительства и т. д.?

— Поскольку ответственность застройщика, в том числе штрафы, предусмотрена действующим законодательством РФ, то в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при наличии его вины, дольщик имеет все права на получение соответствующей компенсации.

Однако в нынешней ситуации дольщик, взыскавший, к примеру, неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, может столкнуться с невозможностью исполнения судебного решения. У застройщика может не оказаться денежных средств, необходимых для уплаты неустойки и другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

— Куда обращаться дольщикам, если стройка, в которую они вложили средства, заморожена?

—Если стройка заморожена, то не следует ждать чуда. В первую очередь следует защищать свои права в судебном порядке. И земельный участок, на котором ведется строительство, и строящийся дом находятся в залоге у дольщика с момента государственной регистрации договора долевого участия.

При этом если возникли основания для обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на строящийся дом как на объект незавершенного строительства. Прекращение или приостановление строительства как раз и является таким основанием.

Дольщик имеет право обратиться в суд с целью взыскать залог по истечении 6 месяцев с момента приостановки строительства либо с момента, когда ему должна была быть передана квартира (по условиям договора).

— В сложившейся экономической ситуации на что стоит обратить особое внимание при заключении договоров? Могут ли в договорах долевого участия появиться новые пункты, условия?

Поскольку Закон ФЗ-214 предусматривает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, если договором такая возможность предусмотрена, то при подписании бумаг следует обращать внимание на условия договора, которыми определяется стоимость квартиры, а также на условия оплаты.

Так, если платеж по договору долевого участия вносится не единовременно, а по графику, то крайне важно убедиться в том, что размер платежа не привязан к курсу доллара или евро, а зафиксирован в рублях.

Разумная Недвижимость

---

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Эксперты компании

Как ФЗ-214 защищает права дольщиков?

Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?

Что такое Фонд защиты дольщиков?

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:

• Проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства
• Формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика
• Участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика
• Финансирует работы на незавершенных объектах строительства, если застройщика признали банкротом

Сайт Фонда

Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.

п. 1—2 ст. 10 218-ФЗ

Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.

Что такое эскроу-счет

Как застройщики работают с Фондом?

Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.

Какие документы загружать в ЕИСЖС

Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:

1. Дольщик и застройщик заключают договор участия в долевом строительстве.
2. Застройщик платит в Фонд 1,2% от стоимости договора участия в долевом строительстве и подает ДДУ в Росреестр.
3. Росреестр направляет в Фонд запрос на резервирование денежных средств. Если застройщик перечислил нужную сумму, Фонд ее зарезервирует.
4. Росреестр проверяет, что деньги зарезервированы в Фонде. Затем регистрирует ДДУ и передает его застройщику или покупателю недвижимости.
5. Застройщик загружает в Единую информационной систему жилищного строительства актуальные данные о строительстве. Фонд проверяет эту информацию.

Зачем Фонд контролирует застройщиков?

Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.

Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.

Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года

А как же контролирующий орган?

Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:

• Контролирует, как застройщик выполняет требования 214-ФЗ
• Выдает застройщикам заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ
• Получает от застройщика информацию о компании
• Взаимодействует с органами исполнительной власти и банками
• Обращается в суд и правоохранительные органы в случае грубых нарушений застройщиками требований законодательства

Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.

п. 6. ст. 23 214-ФЗ

Как следить за балансом в Фонде дольщиков?

Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.

п. 3 ст. 10 218-ФЗ

Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.

В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету

О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко

• Фонд следит за соблюдением закона 214-ФЗ, контролирует работу застройщиков и защищает права дольщиков
• Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве по жилому помещению, обязан перевести 1,2% от сделки в Фонд
• Сотрудничество с Фондом — обязательное требование 214-ФЗ, если застройщик работает по ДДУ без использования счетов эскроу
• Фонд проверяет информацию застройщиков и уведомляет контролирующий орган и орган регистрации прав о возможных нарушениях
• За балансом средств в Фонде удобно следить в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства

изучаем свои права. Часть первая. Надежды дольщиков питают…, 30 марта 2013 — Novostroy.su

К истории вопроса

Еще сравнительно недавно строительный рынок России обрекал покупателя жилья на существование по «закону джунглей». Человек заключал со строительной компанией договор, не подлежащий государственной регистрации в Росреестре. Причем договор застройщик разрабатывал самостоятельно, заботясь о максимальной защите своих интересов, предоставляя клиенту возможность вдоволь поволноваться, пока он не получит ключи от нового жилья. А поводов для волнений хватало: двойные продажи, долгострой и т.п.

В попытке защитить права дольщиков в конце 2004 года году был принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (реально он начал работать в 2005 году). По мнению многих участников рынка, закон был сыроват и налагал на застройщиков чрезмерные обязательства. Поэтому сразу после его принятия лишь малая часть девелоперов стала работать по 214-ФЗ. Большинство предпочли уклониться от исполнения закона, перейдя на заключение предварительных договоров купли-продажи и предварительных договоров долевого участия. Выросла популярность ЖСК — создавать кооперативы и строить дома на деньги пайщиков 214-м законом не запрещено, а столь жестких требований к застройщику, как заключение ДДУ по 214-ФЗ, в данном случае нет.

Дискуссия о судьбе 214-го закона продолжалась в строительном сообществе все последние годы. При том, что количество компаний, работающих по 214-ФЗ постоянно росло, критики в его адрес хватало. В сложившейся ситуации внесение поправок в закон было делом времени, и законодатели сделали это, отреагировав на конструктивные предложения строителей. Это дало положительный эффект, и сейчас можно сказать, что отредактированный 214-ФЗ (пусть он и не совершенен) с одной стороны стал более гибким в отношении строителей, а с другой — ужесточил их ответственность за работу не по закону. Что же касается покупателей жилья, то сейчас в России иного, более безопасного, механизма вложений на рынке строящейся недвижимости для людей фактически не предусмотрено. Не случайно, по опросам, проведенным не так давно, около 60% граждан предпочли бы несколько переплатить, но купить квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а не по «серым схемам».

Квартиры от застройщиков с акциями

Девелоперы довольно часто рассказывают своим клиентам о потерянном времени, когда наступает срок выдачи квартир. Подрядчик подвел, чиновники не согласовали, погода вмешалась. Чтобы не выплачивать неустойки в связи с задержками строительства, но при это не потерять клиентов, которые не захотят ждать квартиру слишком долго, застройщики зачастую пытаются замаскировать реальные сроки передачи квартир в размытых формулировках договоров долевого участия.

Что такое ДДУ по 214-ФЗ

Давайте уточним вкратце, не углубляясь в детали, что такое договор долевого участия в строительстве, который соответствует требованиям 214-ФЗ.

Что по договору обязан сделать застройщик?

Он должен в срок, предусмотренный договором построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости (своими силами, или привлекая других лиц). После того, как будет получено разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства (квартира в многоквартирном доме, другой объект недвижимости).

Что по договору обязан сделать дольщик?

Участник долевого строительства (он же дольщик) обязан уплатить цену, обусловленную договором. После получения разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию дольщик обязан принять объект долевого строительства.

Договор заключают в письменной форме. Он считается заключенным только с момента государственной регистрации в Росреестре.

Какая информация обязательно должна быть в договоре?

Договор долевого участия, составленный в соответствии с 214-ФЗ, обязательно должен содержать следующую информацию: сведения о конкретном объекте долевого строительства (который будет вам передан), его определение в соответствии с проектной документацией; срок, в который застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства; сведения о цене договора, сроках и порядке ее уплаты; также должен быть указан гарантийный срок на объект долевого строительства. Если в договоре какие-либо из перечисленных сведений отсутствуют, он не будет считаться заключенным.

214-й закон также предусматривает:

Если до момента передачи дольщику объекта долевого строительства происходит случайное повреждение или гибель объекта, то риски несет застройщик.

Если участник долевого строительства умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не имеет права отказать им в этом.

Если дольщик строит объект долевого строительства только для своих личных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то на его отношения с застройщиком распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Вообще-то, если вы не первый покупатель, то скорее всего у застройщика уже есть первый зарегистрированный в Росреестре договор, который служит шаблоном для заключения всех последующих договоров с дольщиками. ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, априори отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если вы заключаете именно договор долевого участия, а не какой-либо предварительный, то здесь повода для волнений нет. Другой вопрос, что застройщик, пользуясь несовершенством закона, может включить в ДДУ некоторые положения, которые в случае чего будут работать в его пользу. Чтобы отследить этот момент, дайте посмотреть договор квалифицированному юристу, который увидит подобные нюансы. Затем вы можете потребовать от застройщика внести изменения в договор. Вероятность, что он на это пойдет, не велика. т. к. процедура регистрации договора весьма сложна. Но попробовать можно. А если не получится, то или принять условия застройщика, или искать себе другую квартиру. (Подробнее об этом читайте в третьей части статьи).

Звонишь по рекламе какой-нибудь новостройки, начинаешь задавать вопросы. Один из первых: вы работаете по 214-му закону? «Да, конечно!» — отвечают тебе. Вопрос, на самом деле, не праздный. Потому что в Санкт-Петербурге, например, застройщиков, работающих в соответствии с 214-ФЗ, порядка 80 процентов. Значит есть пятая часть игроков строительного рынка, которые по тем или иным причинам от выполнения этого закона уклоняются. Эти данные вполне официальны, их привел в 2012 году городской Комитет по строительству.

Договор долевого участия, но не только

Вообще-то продавать строящееся жилье иначе чем по ДДУ 214-й закон запрещает. Но не ограничивает только этим способы привлекать деньги в строительство. В рамках закона разрешено выпускать жилищные сертификаты, а также создавать жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, в которых покупатели жилья изначально становятся покупателями паев, а не квадратных метров (впрочем, ЖСК это отдельная тема и подробно останавливаться на ней мы сейчас не будем). Кроме того, после того, как дом сдан, закон разрешает продавать квартиры по традиционным договорам купли-продажи.

Если же девелопер предлагает покупателю на стадии строительства подписать предварительный договор долевого участия (ПДДУ), то это как раз из области «серых схем».

Застройщик по какой-то причине (чаще всего задержка в получении разрешительной документации) не может на данном этапе заключать основные договора долевого участия. Но деньги граждан привлечь хочет. Покупатель, подписывая ПДДУ, идет на компромисс и, внося деньги, конечно, рискует. Ведь застройщик на момент заключения предварительного договора пока еще не собственник того, что он обещает передать покупателю в дальнейшем — при заключении основного договора. Все это из области «старых песен о главном» — схем активно применявшихся до 214-го закона. ПДДУ, как все предварительные договора,  не более чем обязательство заключить в дальнейшем основной договор. Поэтому он законен. Но вот желание застройщика получить от вас деньги по предварительному договору — это уже противоречит 214-ФЗ. Есть, конечно, и в данном случае вполне нормальная схема. Ваши деньги помещаются на банковский депозит с запрещением застройщику пользоваться ими до момента заключения основного ДДУ. В этом случае вы ничем не рискуете. Но чаще всего денежные знаки застройщик предлагает внести сразу. И если не всю сумму, то желательно большую ее часть. Зачем покупателю эта нервотрепка? Дом все равно быстрее не построится, разрешительные документы застройщик раньше не получит. Тем не менее заманчивая цена или желание получить именно эту квартиру в этом конкретном доме могут подвигнуть покупателей на риск. Что в итоге? Может быть, обойдется, а может, придется решать дело в суде. И кстати, если дойдет до суда, то при самом благоприятном развитии событий, т. е. если вы получите назад свои деньги, у вас не будет законных оснований требовать неустойку — ведь она положена только по договорам долевого участия, заключенным по 214-ФЗ.

Впрочем отвлечемся от «серых схем» и альтернативных вариантов. В дальнейшем речь пойдет о договорах долевого участия, которые вполне официально заключаются и регистрируются в рамках 214-ФЗ.

Плюсы закона для покупателя квартиры

Говоря о плюсах и минусах 214-го закона, отметим: то, что для потребителей является плюсом, для строительных компаний нередко оборачивается минусом. Но это объяснимо, ведь именно защиту прав покупателей жилья разработчики закона ставили во главу угла.

Плюс №1

Один из главных положительных моментов для покупателей — снизился риск двойных продаж. Причина в том, что договор долевого участия, по которому застройщик гарантирует дольщику получение квартиры, сразу после подписания обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). Мы сейчас не рассматриваем ситуацию, когда застройщик водит покупателя за нос и затягивает с государственной регистрацией договора — о подобных «хитростях» мы расскажем в третьей части статьи. А так Росреестр вполне подходит на роль гаранта надежности сделки, поскольку не может дважды зарегистрировать одну и ту же квартиру на разных лиц.

Также, благодаря обязательной регистрации, более безопасными стали сделки по переуступке прав требований. Все это имеет значение для банков, которые выделяют кредиты для покупки квартир в новостройках — работа по 214-ФЗ снижает их риски. А если клиенту легче получить ипотеку и под более низкий процент, значит и девелоперу хорошо — лучше идут продажи. Выходит, что несмотря на высокие требования, которые предъявляет закон к застройщикам (о чем  мы еще поговорим во второй части нашей статьи), он дает им и некоторые плюсы.

Чтобы понять революционность 214-го закона, опишем обычную схему, порождающую двойные продажи. Застройщик на начальной стадии строительства заключает договор с инвестором или подрядчиком. По этому договору рассчитываться за их инвестиции или услуги он обязуется квартирами в готовом доме. Таким образом, инвестор или подрядчик реализуют имеющиеся в их распоряжении квартиры людям. Но затем у застройщика и его партнеров возникает конфликт, и договор между ними разрывается. После этого застройщик считает себя вправе вновь выставить на продажу квартиры, ранее числившиеся за инвестором или подрядчиком. Вот и выходит, что одна и та же квартира продается разным людям. Покупатели, заключившие вполне официальные договора купли-продажи, оказываются в положении людей, которым приходится в суде отстаивать свое право на купленную ими квартиру.

Вот от подобных ситуаций, по замыслу разработчиков 214-ФЗ, и должна страховать покупателей жилья прописанная в законе обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре — она подтверждает право дольщика на получение именно той квартиры, которая указана в договоре. К сожалению, в реальности эта идеальная схема срабатывает не всегда. Об этом мы подробнее поговорим в четвертой части статьи.

Далеко не всегда хорошие идеи, заложенные в законе, воплощаются в жизнь. 214-й закон — не исключение. Все проблемы рынка строящегося жилья он не решил, да и вряд ли мог.

Кстати, как еще один положительный момент застройщики отмечают, что право собственности на объект недвижимости стало оформлять несколько проще. Если до принятия 214-ФЗ этот процесс занимал год-полтора, то теперь все проходит быстрее. После первого дольщика остальные регистрируются по установленному шаблону. Это ускоряет процесс. Право собственности оформляют сразу после того, как дом сдан в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры. Помогает все сделать быстрее и то, что по 214-ФЗ дольщик сам имеет право подать документы на оформление прав собственности без присутствия представителя девелопера.

Плюс №2

214-ФЗ ужесточил требования к застройщику по проектной и правоустанавливающей документации. Нельзя строить, пока проект не согласован. Плюс для покупателя жилья налицо: снижается риск того, что построенный объект никак не введут в эксплуатацию без нужных согласований и разрешений. Минус для застройщика тоже очевиден: согласование в современной России растягивается на долгие месяцы, а то и годы, соответственно, строительство замораживается, растут издержки. На практике многие застройщики получают согласования постепенно по ходу строительства. Впрочем, покупателя жилья это не должно особенно беспокоить: никто не заставляет вкладываться в до поры до времени сомнительную стройку по какой-нибудь «серой схеме». Подожди, пока все разрешения будут получены или выбери другой объект — предложений на рынке хватает.

Плюс №3

214-ФЗ устанавливает правила возврата денег дольщику в том случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон. Закон рассматривает варианты ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых дольщик может взыскать с застройщика пени. В то же время расторжение договора по инициативе застройщика (например, в случае, если дольщик не платит) по закону довольно непростое дело. А пока договор не расторгнут, застройщик не имеет права продать квартиру иному покупателю.

Плюс №4

214-ФЗ в большей степени защищает интересы покупателя нежели девелопера. Например, дольщик вполне законно может несколько раз в год просрочить денежный взнос (при этом штраф за просрочку будет незначительным), а вот застройщику, если он затянет с передачей ключей, придется заплатить более крупный штраф. (Отметим, впрочем, что все вышесказанное относится к «идеальному» договору долевого участия. В реальности в ДДУ, составленном застройщиком, могут присутствовать пункты, согласно которым финансовая ответственность дольщика будет выше, а застройщика, наоборот ниже. Об этом мы поговорим в 3-й части статьи). 

Закон устанавливает финансовую ответственность, которую несет застройщик в случае нарушения сроков сдачи дома. Ранее строители оперировали расплывчатым понятием «плановый срок сдачи объекта», который вполне мог быть перенесен по инициативе застройщика без оглядки на покупателей жилья. Теперь срок окончания строительства четко прописывается в договоре. За его нарушение застройщик выплачивает пени, а в случае разрыва договора и неустойку. Причем, что вызывает особое возмущение строителей, в данной ситуации они становятся заложниками не только своей работы, но и действий различных организаций, от которых зависит ввод объекта в строй (поставщики электричества, воды, тепла и т. п.), а повлиять на них нет никакой возможности. Да, закон дает застройщику возможность перенести срок сдачи объекта, но обязывает заранее уведомить об этом дольщиков. Сделать это надо не позже, чем за два месяца до истечения срока, назначенного ранее. При этом застройщик все равно будет вынужден платить неустойку дольщикам.

При взыскании через суд неустойки с недобросовестных девелоперов за срыв сроков строительства дома часто возникает проблема: суды первой инстанции снижают размеры выплат в разы. Стоит ли искать правды, апеллируя в вышестоящие инстанции? Судебная практика адвоката Дмитрия Трунина и возглавляемого им ОЗПП «Принципъ» большого оптимизма не внушает.

Плюс №5

Закон ограничивает право застройщика на «самодеятельность». Есть согласованный проект, ему надо четко следовать. Речь идет об этажности здания, о номере проданной вам квартиры и ее планировке, о минимально допустимой разнице в площади между квартирой по проекту и той, что была в итоге вам передана. Все эти моменты указываются в договоре. Некоторые изменения возможны, но в договоре это оговаривается заранее. В случае уменьшения площади квартиры или низкого качества работ  дольщик имеет право требовать снижения оговоренной цены.

Кроме того, договор долевого участия, заключенный в соответствии с 214-ФЗ, защищает потребителя от произвола застройщика в вопросах цены. Строительная компания не может в одностороннем порядке изменить оговоренную стоимость квадратного метра. Это не значит, что вам не предложат доплатить — могут ведь возникнуть обстоятельства непреодолимой силы. Например, неожиданный скачок цен на стройматериалы или дефолт в масштабах всей страны. Но подобные обстоятельства будут предметом разбирательства в суде, который и вынесет свое решение: имеет ли застройщик право требовать с потребителя доплаты за квадратные метры.

Плюс №6

Закон оговаривает случаи, когда дольщику дается право расторжения договора и взыскания с застройщика пени, неустойки и так далее. Перечислим причины расторжения договора:

1. Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
2. Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит ваша квартира. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
3. Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
4. Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
5. Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
6. Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
7. Иные случаи, предусмотренные договором.

По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

О минусах закона и о том, почему застройщики его нарушают, мы поговорим во второй части нашей статьи.

Просматривая в поисках жилья рекламу новостроек, обращаешь внимание на один штрих. Многие застройщики считают нужным подчеркнуть, что они строят дома и продают квартиры в соответствии с 214-ФЗ. Казалось бы, что тут такого: сейчас все  обязаны действовать в рамках этого закона. Но, должны — не значит действуют. Существуют разные варианты, позволяющие, не отступая от 214-ФЗ, привлекать средства для строительства, и девелоперы активно ими пользуются. В чем минусы закона, почему застройщикам приходится нарушать его? Попробуем разобраться.