10 советов для начинающих фотографировать недвижимость

Хотите зарабатывать фотографией? Попробуйте себя на рынке недвижимости.

Для рынка недвижимости всегда востребована качественная фотография домов и квартир, выставляемых на продажу. Каждый риелтор заинтересован эффектно показывать продаваемое жилье. Профессиональная съемка недвижимости на первый взгляд может показаться довольно сложной, но у нас есть несколько простых и действенных советов, используя которые вы сможете делать хорошие фото.

Поскольку это нишевая сфера фотографии, она не так популярна, как пейзажная или портретная фотография, однако это также означает, что у вас хорошие шансы получить больше клиентов и иметь стабильный заработок.

Какое нужно фотооборудование?

Любая кроповая или полнокадровая зеркальная или беззеркальная фотокамера идеально подходит для этой работы.

Пригодится широкоугольный объектив, который поможет захватить в кадр даже тесные пространства.

Его уникальная оптика покажет комнаты более просторными. Если у вас есть бюджет, подумайте о приобретении объектива Tilt-Shift, обладающих увеличенным запасом поля изображения. Этот вариант хорошо подходит для фотосъемки в сфере недвижимости, поскольку устраняет искажения, вызываемые широкоугольным объективом. Он довольно дорог, но можно поискать б/у подешевле.

Штатив всегда полезен, когда нужно снимать с длинными выдержками. Он стабилизирует камеру, а также поможет сохранить перспективу в кадре. Если вы зафиксируете его на высоту в полутора метра, все изображения будут сняты одинаково и под одним углом зрения. Помните, что единообразие в наборе фотографий является приоритетом, особенно когда речь идет о фотосъемке в сфере недвижимости.

• Пульт ДУ спуском затвора

Если вы снимаете с низкой скоростью затвора, лучше не касаться камеры. Даже слабое нажатие на кнопку спуска может привести к ненужному содроганию, поэтому удобно использовать ПДУ для бесконтактного спуска.

Выносная накамерная вспышка — один из самых важных инструментов в съемке внутри помещения. Вспышки особенно ценны при съемке в местах с низким уровнем освещения.

• Синхронизатор вспышки

При использовании внекамерной вспышки вам понадобится прибор для синхронизации срабатывания светового импульса и шторок камеры. Нужно будет подключить передатчик к горячему башмаку камеры, а приемник к вспышке. Стоит отметить, что некоторые модели вспышек уже оснащены встроенными приемниками.

• Модификаторы света

В большинстве случаев достаточно использовать фотозонты. Они небольшие, легкие и портативные, не мешают при съемках в маленьких помещениях.

• Стойки для осветителя

 Вам также понадобятся легкие стойки для поддержки вспышек. Для тяжелых моноблоков могут понадобиться более жесткие стойки, обращайте внимание на грузоподъемность. В зависимости от места съемки нужно от одной до четырех студийных стоек.

Что делать перед съемкой недвижимости

Существует стандартный краткий список фотографий для каждого объекта.

• 2 широкоугольных снимка в каждой спальне, кухне и гостиной.
• 1 фотография ванной.
• 1-3 фотографии заднего двора, даже если у него нет каких-то уникальных особенностей. 1-2 снимка передней части дома.
• 1 снимок каждого хозяйственного помещения, например, прачечная, гараж и кладовая.

Этот список является точкой отсчета при съемке объекта недвижимости.

Подготовка к съемке

Необходима подготовка пространства для съемок. В наших домах мы привыкаем к небольшому беспорядку. Но все те мелкие предметы, которые человек обычно не замечает, будут выделяться на фотографии. Следите за тем, чтобы поверхности были как можно более чистыми — столешницы, журнальные столики и т. д. Если вам нужны какие-то декоративные предметы, оставьте 1-3 предмета. При съемке интерьеров не фотографируйте шкафы, если в них нет ничего особенного и они не выполнены по индивидуальному заказу.

Прогулка по дому перед съемкой

Каждый дом индивидуален. Ощущение свободного пространства перед съемкой даст вам представление о том, как вы хотите фотографировать. Вы начнете мысленно отмечать лучшие углы дома и интересные предметы интерьера. Возьмите блокнот и делайте заметки, это облегчит вам проведение фотосессии.

Решите — включить или выключить свет

Включение света в комнатах мгновенно делает пространство теплее и уютнее, но это вводит в снимок разные цветовые температуры, которые вам нужно будет сбалансировать при постобработке. Если же выключить свет, температура будет равномерной, но это часто создает ощущение холода на фотографиях комнат.

Если в доме есть большие окна, подумайте о том, чтобы открыть их и пропустить свет внутрь. В большинстве ситуаций естественный свет выглядит лучше всего. Если в доме недостаточно окон, используйте внутреннее освещение. Если вы заметили, что у лампочек в доме разные цветовые температуры, выключите их и используйте вместо этого вспышку. Теплые лампы накаливания и прохладные люминесцентные лампы плохо сочетаются.

Что нужно помнить во время съемок

• Используйте вспышку и рассеиватель

Использование накамерной вспышки поможет быстрее перемещаться из одного помещения в другое. Тут нужно обязательно использовать отражение света от стен, чтобы смягчить резкий поток света. Если направить вспышку прямо в пространство комнаты, получится яркая область в центре и темные тени вокруг.

Поверните вспышку так, чтобы ее свет отражался от стены позади вас, потолка прямо над вами или даже от одной из боковых стен. Свет получится более ровным и рассеянным. Лучше приобрести вспышку, которую можно перемещать под разными углами. Управлять вспышкой предпочтительнее в мануальном режиме. Например, можно использовать 1/16 мощности в качестве отправной точки и настраиваться от этого значения. Для больших пространств можно устанавливать вспышки на ножках-подставках и направлять их, например, вверх к потолку.

В итоге положение осветителей зависит от размера и формы комнаты.

В большинстве случаев вы можете разместить их по углам или даже позади себя.

• Держите камеру прямо для меньшего искажения

Этот очень важный совет. При съемке под разными углами обязательно держите камеру прямо. Это помогает избежать искажений, которые позже придется исправлять при постобработке. Если вы чуть-чуть направите камеру вверх или вниз, вертикальные линии начнут наклоняться, искажаться в одном или другом направлении.

Идеальная высота расположения камеры для фотосъемки недвижимости будет около 150 см. Каждый дом немного отличается, но эта позиция камеры будет давать наиболее естественные и сбалансированные снимки. Если вы поднимете камеру слишком высоко, в кадр будет попадать слишком много потолка и недостаточно жилого пространства. Если же слишком низко, то кадр будет заполнен мебелью и в нем будет недостаточно реальной комнаты.

Постобработка фотографий

Одним из недостатков использования широкоугольных объективов при съемке помещений является наличие искажений (геометрическая дисторсия). Этот тип оптики имеет тенденцию заставлять все выглядеть искривленным. Обязательно сначала примените инструмент Lens Corrections (Коррекция объектива) в программе Lightroom, и исправьте вертикали. Вы можете найти модуль коррекции объектива в пункте меню Detail. Установите флажок Enable Profile Corrections (Включение профиля коррекции объектива). Убедитесь, что вы использовали именно тот объектив, который отображается в раскрывающемся меню в разделе «Профиль объектива».

Скорректируйте цветовые температуры на ваших снимках. Используйте для этого инструмент Adjustment Brush (Корректирующая кисть). Вы также можете сбалансировать световую температуру в камере с помощью цветовой или серой карты. Все, что вам нужно сделать, это сфотографировать карту перед сценой, которую собираетесь снимать. После загрузки изображений в графическом редакторе откройте функцию «Баланс белого». С помощью пипетки щелкните на сером цвете на карточке, и редактор автоматически настроит цвета.

Удачи в новых начинаниях!

Как фотографировать недвижимость, если вы не профи — блоги риэлторов

Кто бы ни говорил, что каждый должен заниматься своим делом, я считаю, что желание разобраться в каком-то деле самостоятельно — абсолютно нормально, независимо от его причины. Сфера недвижимости не исключение. Кто-то пользуется услугами профессиональных интерьерных фотографов, хотя «профессиональный» — часто понятие относительное, кто-то делает фотографии интерьеров и архитектуры самостоятельно.

Кстати, в обоих случаях результат бывает непредсказуем ))

Не важно, хотите ли вы сэкономить на услугах фотографа или провести фотосъемку самостоятельно просто потому, что вам интересен процесс, или есть еще какая-то причина. Но чтобы у вас все получилось насколько это возможно хорошо, дам пару советов.

Я не профи в фотографии и на истину не претендую, но часто изображения моих объектов получаются гораздо лучше тех, которые были сделаны фотографами.

На что снимать

Телефон/планшет

Если вы продаете или сдаете свой объект недвижимости, и для вас эта фотосъемка — единичная акция, и при этом вы не имеете фотоаппарата с широкоугольным объективом, вы вполне можете обойтись хорошим смартфоном или планшетом. Очень рекомендую при этом использовать штатив или стедикам. Современные устройства способны выдавать отличное качество картинки даже в помещении, а последние IPhone и IPad имеют такие алгоритмы съемки и обработки изображения, что их качеству обзавидуется любой фотограф-бомбила.

Конечно, IPad вам поможет только в том случае, если у вас прямые руки и хороший вкус. Если завалы перспективы еще можно исправить при помощи графических программ, то с отсутствием информативности в кадре вряд ли что-то сделаешь.

Фотоаппарат

Общие планы интерьера получится снять при наличии широкоугольного объектива. Все свои объекты я снимаю на когда-то топовый цифрокомпакт Panasonic Lumix DMC-LX3. Его фокусное расстояние 24 — 60 мм, обычно 24 мне достаточно, хотя иногда хочется немного пошире.

Лично мне категорически не нравятся снимки интерьеров, сделанные на сверхширокоугольные объективы. 

Если при 24 искажения пространства минимальны и практически незаметны при выборе правильной точки съемки, то при использовании сверхширика помещение визуально растягивается до абсурда. На мой взгляд, это не дает лучшего представления об объекте недвижимости, как утверждают многие, а зачастую вообще способно ввести потенциального покупателя/арендатора в заблуждение. Но вы можете быть со мной не согласны =)

Как быть, если нет ни того, ни другого? Да никак, делайте плохие фотки на то, что есть, зато сами =))

Нужен ли штатив

Вообще, нужен. Хотя бы для того, чтобы вы могли настроить кадр и предварительно посмотреть, что получается. Будете просто щелкать с рук — рискуете получить гору фотографий не информативного содержания, с заваленными вертикалями и шевеленкой.

Я штатив не использую, но: а) в моем, хоть и старом фотоаппарате довольно светосильный объектив, б) попасть на новый объект я могу совершенно спонтанно, и если фотоаппарат у меня всегда с собой, то штатив — нет. Но при необходимости я использую подручные стабильные средства типа комода, если с него можно получить интересную картинку.  

И вы же помните, что я не фотограф? ))

Подготовка к съемке

Уверена, что многие это понимают сами, но все равно игнорируют. Минимум:

● Убрать барахло и визуальный мусор. Посуда в мойке, чистящие средства, коробки от техники, мыльные огрызки, кошачьи туалеты, мятые полотенца, личные фотографии, календарики со стен, магнитики, труселя с батарей — убрать все!

● Сделать уборку, вытереть пыль, протереть зеркальные и глянцевые поверхности, в т.ч. насухо.

● Закрыть крышки унитазов. Не нужно всем демонстрировать на фото какой у вас чистый горшок.

● Вкрутить недостающие лампочки. Не обязательно их включать во время съемки, но если их видно — в наличии должны быть все.

● Проверить как висят шторы, поправить крючки, если нужно. Если шторы мятые — разгладить.

● Разгладить покрывала. На фотографиях вы никому не объясните, что весь текстиль только что из стирки — люди увидят только мятые тряпки:

Как на этом фото

Далее. Если вы не сдаете квартиру посуточно, не нужно вываливать на обеденный стол полный комплект посуды. В случае, если вы сдаете квартиру в долгосрочную аренду, такая сервировка может отпугнуть часть потенциальных арендаторов, т.к. подобные приемы «декора» используются в посуточной аренде.

На этой фотографии как раз все в кучу: и отсутствие общего плана, и банальная сервировка, и свет, и смаз ))

Не красиво это получается, если вы не стилист или декоратор.

Процесс фотосъемки

● Сначала делайте общие планы, детали оставьте на потом.

Тому, кто выбирает недвижимость, не интересна ваша красивая вазочка, зато эта вазочка способна сделать комнату на фотографии уютнее и ярче. Поэтому сначала снимаете всю комнату, а потом вазочку, если очень хочется.

При этом старайтесь не впихивать невпихуемое. Если помещение маленькое, не нужно его растягивать при помощи сверхширокоугольного объектива. Люди очень расстроятся, что спальня по факту 10 кв. м, вместо кажущихся 20.

Спальня маленькая, но классная. Возможно, не помешал бы объектив чуть пошире, но и этого достаточно, чтобы показать людям то, что нужно.

● По возможности снимайте в дневное время и старайтесь не использовать искусственное освещение. При дневном свете оно уместно только там, где нет окон: в прихожей, ванной, гардеробной. В помещениях с недостаточным освещением используйте штатив (или любую другую опору для фотоаппарата) и длинную выдержку.

Это была быстрая фотосъемка квартиры на Петроградке

Загородный дом в Белоострове, фотография трехлетней давности. Сейчас я бы сделала совершенно по-другому.

● Если вы все же используете искусственный свет, проверьте наличие и работоспособность всех лампочек.

● Если вы хотите показать интересную идею с подсветкой, задуманную дизайнером, это лучше сделать в вечернее время, для которого оно все и было задумано. Когда в хорошо освещенном помещении включают все и сразу, получается световая каша. Это не красиво.

Оригинал статьи размещен на моем канале в Яндекс Дзен: https://zen.yandex.ru/media/id/5aeaf9b600b3dd64a60eff6b/5d42af8fc7e50c00ad3268ea

9 простых шагов — Wonderzine

Изучите права и обязанности — свои и владельца квартиры

Изучите раздел «Обязанности и права наймодателя». Там должно быть указано, что наймодатель обязан вернуть вам страховой депозит, если у него нет к вам материальных претензий. Страховой депозит — это сумма, которую вы передаёте наймодателю вместе с первым взносом за аренду в обмен на ключи. Он нужен, чтобы обеспечить сохранность самой квартиры и имущества наймодателя. То есть если вы, например, сломали мебель, то при выезде из этого депозита удержат стоимость нанесённого вами ущерба. Из него же удержат долги по закреплённым за вами коммунальным или арендным платежам. Если вы ничего не сломали и не испортили, наймодатель должен вернуть вам депозит.

В этом же разделе должно быть прописано, что устранять последствия произошедшего не по вине нанимателя — обязанность владельца. То есть если квартиру затопило из-за коммунальных служб, ремонт — забота владельцев, а не ваша. Само собой, если авария произошла по вине нанимателя, то есть вашей, вы сами должны устранять последствия.

Обязанности есть и у вас, и перечислены они в разделе «Обязанности и права нанимателя». Изучите этот раздел не менее, а лучше более внимательно, чем все остальные. Во-первых, в квартире должны проживать только вы и те, кто указан в договоре. То есть если собираетесь жить с мужем, партнёршей, подругой, тётей, обязательно укажите их в договоре — иначе хозяин укажет им на дверь и будет прав. Также укажите в документе любимую собаку или кошку, чтобы их не постигла такая же участь. Единственный, кого вы можете приводить с собой жить, не предупредив наймодателя, — это ваш несовершеннолетний ребенок (отказ нарушает его интересы). Но зачем лишние проблемы — лучше укажите и сына или дочь.

Если владелец разрешает вам сдачу в поднаём (что маловероятно), это тоже должно быть написано в договоре. Если в документе этого нет — значит, вам нельзя пересдавать квартиру или её часть кому-либо ещё. Также в этом пункте договора указывается, что наниматель не может устанавливать оборудование (не пугайтесь, микроволновку поставить можно — речь скорее о встроенной технике), сигнализацию, проводить реконструкцию и так далее. Так что если вы думали снести стену, чтобы увеличить комнату — забудьте. Если вы хотите сделать в квартире косметический ремонт, это тоже нужно согласовать с наймодателем.

Обратите внимание, что наниматель квартиры имеет право там только жить. Если вы откроете адвокатскую контору или магазин, это будет серьёзным нарушением и договора, и законодательства РФ. Если одна из сторон нарушает условия договора, это может кончиться его досрочным расторжением, так что отнеситесь ко всему написанному серьёзно.

Снять жилую недвижимость | Поиск жилья в аренду

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга богат на самые разные предложения – здесь можно найти как небольшие студии, так и шикарные особняки: всё зависит от потребностей и пожеланий клиентов агентств недвижимости.

Основные виды аренды недвижимости в Санкт-Петербурге

Наиболее распространёнными разновидностями аренды недвижимости в СПб являются следующие:

Аренда комнат. Пользуется большой популярностью среди студентов и приезжих. Есть варианты как в коммунальных квартирах в центре города, так и в частных квартирах. Кроме того, можно снять комнату в общежитии или гостевом доме, хостеле.

Аренда квартир. Самый большой процент арендного рынка недвижимости занимает именно этот сегмент. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры на первичном и вторичном рынках недвижимости, однако также довольно часто сдаются в аренду и студии (они занимают всё более прочное место на рынке, увеличивая свой процент с каждым годом).

Аренда домов в городе и пригороде. Здесь особо развита посуточная аренда недвижимости – дома арендуют на выходные, для проведения мероприятий и праздников. Особенно актуален съём такого жилья в летнее и зимнее время года, в период школьных каникул и новогодних праздников.

Аренда офисов и коммерческих помещений. Это отдельная область рынка аренды недвижимости в Санкт-Петербурге – арендуют такие помещения юридические лица, индивидуальные предприниматели. В зависимости от типа своего бизнеса они выбирают различные варианты – кому-то необходимы помещения для открытия ресторана, кто-то хочет арендовать классический офис для проведения конференций и семинаров, ну а кто-то собирается обустраивать автосервис.

Чтобы подобрать необходимую для аренды недвижимость в Санкт-Петербурге, необходимо определиться с видом помещений, которые вам потребуются.

Как снять в аренду недвижимость в Санкт-Петербурге?

Существует несколько способов поиска недвижимости. Прежде всего, к ним относятся:

Объявления в интернете на Авито и схожих ресурсах. Как правило, подобные неспециализированные базы объявлений предлагают достаточно широкий выбор. И некоторые варианты могут оказаться вполне привлекательными и интересными. Однако, не стоит забывать, что, арендуя недвижимость таким образом, вы не можете быть уверены в чистоте сделки. К сожалению, не редки случаи, когда человек, не разбирающийся в рынке недвижимости, вместо того, чтобы удачно снять квартиру, становился жертвой мошенников.

Системы бронирования и специализированные сайты. Здесь присутствует некая доля защищённости – о сдаваемых в аренду объектах можно заранее почитать отзывы предыдущих арендаторов. Из минусов можно выделить чрезмерно высокую стоимость аренды – это происходит из-за того, что, помимо стоимости аренды самой квартиры/комнаты, вы также платите достаточно большой процент системе бронирования. Кроме того, и сами арендаторы завышают стоимость.

Агентства недвижимости – самый безопасный и выгодный способ снять в аренду недвижимость в Санкт-Петербурге. Во-первых, стоимость аренды в агентствах редко оказывается чрезмерно высокой, а, во-вторых, клиент избавляется от необходимости самостоятельного поиска и оформления документов.

Вы хотите снять квартиру, комнату или дом в Санкт-Петербурге? Вам сюда! Огромная база недвижимости в аренду на любой вкус. У нас есть все: от недорогих комнат до огромных элитных квартир в историческом центре. Если вы ищите квартиру или комнату в Санкт-Петербурге в аренду, обращайтесь! В кратчайшие сроки специалисты подберут вам жилье, которое будет отвечать всем вашим параметрам. А еще можно и сэкономить, потому что есть объекты с комиссией 50%, что, согласитесь, весьма приятный бонус. Выбирая недвижимость в аренду, конечно хочется быть уверенными и в агентстве, и в арендодателе, мы не предлагаем идеальных условий, но ручаемся, что все хозяева с которыми мы сотрудничаем адекватны. Снять квартиру в Петербурге не сложно, сложно найти такой вариант, который оптимально будет устраивать и по цене, и по качеству предлагаемого жилья. Мы не обещаем звезд с неба или трехкомнатную квартиру в центре по цене однушки в спальном районе, мы гарантируем только, что наши квартиры удовлетворят самых придирчивых клиентов. Оставьте заявку на странице объекта и агент свяжется с вами в ближайшее время.

Как фотографировать недвижимость

Вы когда-нибудь задумывались над тем, как делаются эти удивительно красивые фотоснимки домов и интерьеров, которые печатаются на обложках журналов? Как фотографам удается сделать эти маленькие комнаты такими просторными? И как на фотоснимке может выглядеть так презентабельно дом не первой молодости?

Использование ракурсов при фотосъемке недвижимости

Чтобы сделать комнаты и фасад здания максимально привлекательными для потенциальных покупателей необходимо правильно использовать ракурс при фотосъемке.

Вот как это делается. Тщательно изучите весь внешний вид дома перед фотосъемкой. Определите время дня и направление освещения, при котором фасад дома будет выглядеть наилучшим образом. Дома и их интерьеры могут выглядеть одинаково, но выбор правильной перспективы и создание оригинальной композиции сделают фотографируемый дом выделяющимся среди других.

Стремитесь запечатлеть сцену, которая создает чувство теплого, радушного пристанища. Всегда исследуйте комнаты, прежде чем начать фотосъемку. Это даст вам возможность почувствовать истинную суть дома, а также поможет определить направление освещения и создать интересную композицию.

Подготовка к фотосъемке начинается с вашего оборудования. Фотокамера с высокой чувствительностью датчика изображения (ISO) может оказать вам значительную помощь в решении этой задачи. Вы должны знать основы фотографии, понимать значение диафрагмы, выдержки и ISO, чтобы получить правильную экспозицию, потому что при такой фотосъемке условия освещения часто бывают достаточно сложными.

Качество фотоснимков недвижимости в значительной степени зависит от используемого вами объектива. Широкоугольный объектив с фокусным расстоянием 14-24 мм является наилучшим вариантом, поскольку он позволяет получить определенную перспективу, которая растягивает углы и внутреннее пространство комнат, делая их больше, чем они есть на самом деле. Широкоугольный или ультра широкоугольный объектив является ключом к успеху.

Штатив также должен стать неотъемлемой частью вашего оборудования. В некоторых комнатах может недоставать освещения, что потребует повышения ISO и установки более низкой скорости затвора, что, в свою очередь, добавит вам проблем с «шевеленкой» (дрожание фотокамеры при съемке с рук), если камера не установлена на штатив. Вы также должны иметь возможность делать более качественные изображения — с большей резкостью и с увеличенной глубиной резкости (ГРИП).

Всегда удерживайте фотокамеру в строгом горизонтальном положении. Если не делать этого, то вертикальные линии могут быть искажены, а горизонтальные линии на фотоснимке будут выглядеть криво. Для этого используйте встроенный в фотокамеру уровень (если таковой имеется) или приобретите небольшой наружный спиртовой уровень, который крепится на горячий башмак фотоаппарата.

Фотографии зданий и интерьеров бросают вызов знаниям перспективы фотографа и его мастерству создания композиции. В идеале вы должны обратить особое внимание на самые важные комнаты в доме: гостиная комната, ванные комнаты, спальни и кухня. Всегда старайтесь снимать с угла, и никогда не делайте прямые фотоснимки стен — это создаст ощущение глубины в ваших изображениях. Лучше всего сделать небольшой список первоочередных снимков. Это поможет вам представить на фотоснимках дом наилучшим образом.

Как только ваше оборудование будет установлено, начинайте фотосъемку в режиме брекетинга экспозиции. Такой режим предполагает получение одного снимаемого кадра с различными экспозиционными параметрами. Возможно, вам придется сделать составное изображение, так как экспозиция интерьера и экстерьера может быть совершенно разной. Составной фотоснимок позволяет передать большее количество мелких деталей снимаемого сюжета.

Создание HDR фотоснимков позволит передать больший динамический диапазон изображения, особенно на фотографиях наружной части здания. Однако такие фотоснимки при необходимости нужно откорректировать при постобработке, так как иногда они могут выглядеть искусственными или нереальными.

Как Снять Квартиру в Германии — Инструкция

Снять жильё в Германии — руководство. Где и как искать, советы. Немецкие объявления об аренде — расшифровка сокращений.

Поиск жилья в Германии

Поиск места жительства в Германии для мигранта становится первым серьёзным испытанием. Справиться с задачей непросто даже бюргерам. Часть немецких городов настолько перенаселена, что аренда квартиры превращается в сложнейший квест с невероятными сюжетными поворотами и неожиданными развязками.

Мигранту сложнее на порядок: недостаточное знание языка, непонимание особенностей съёма жилья, незнание законов — список препятствий неполный. Немцы отнюдь не стремятся сдавать недвижимость иностранцам. Чтобы результативно конкурировать с местными, придётся разобраться в теме по полной программе. Задача статьи — дать исчерпывающий ответ на вопрос «как арендовать жильё в Германии».

Проникнувшись пониманием тяжести проблемы, приготовьтесь применить весь доступный арсенал способов. Начинайте с очевидного: поиск в интернете. Крупнейший немецкий сайт недвижимости — ImmobilienScout24. По интерфейсу не отличается от стандартных.

Не ограничивайтесь просмотром предложений. Зарегистрируйтесь на сайте, заполните профиль, добавьте фото, опишите потребности, укажите сроки. Шанс, что объявление привлечёт арендодателя, ненулевой.

Важно: позаботьтесь, чтобы общение происходило на понятном немецком или английском. Не знаете язык на достаточном уровне — не отпугивайте немцев ошибками.

Сохраните критерии поиска и проверяйте предложения пару раз в день. Появился подходящий вариант — немедленно реагируйте. В больших городах выгодные предложения хозяева деактивируют через 2-3 часа, получив десятки запросов. Пишите запрос в форму связи с владельцем с просьбой назначить время просмотра.

Интернетом возможности арендовать жильё не ограничиваются. Публикуйте объявления в социальных сетях. Немцы охотнее пользуются Facebook. Напишите друзьям, связанным с Германией.

Локальные объявления в местных газетах — дополнительный источник предложений об аренде недвижимости. Региональные печатные СМИ продаются на вокзалах и в киосках Toto-Lotto.

Подключайте к решению проблемы работодателя. Уместно сделать это ещё на этапе заключения контракта. Серьёзные немецкие фирмы заранее предоставляют варианты временного жилья работникам-иностранца, чтобы избавить сотрудников от стресса.

Когда сроки поджимают, придётся обращаться в агентства недвижимости. Не факт, что помогут, но испробовать надо. Не бросайте попыток искать подходящий вариант самостоятельно! Полагаться на маклеров опрометчиво, продолжайте искать параллельно. Провизион маклеру платит тот, кто лично подписал контракт на поиск или сдачу жилья, и только после заключения арендной сделки.

Просмотр

Разрыв шаблона для иностранца произойдёт и на этом этапе. В Германии потенциальные арендаторы тоже просматривают жильё, но скорее это мероприятие для хозяев объекта. Арендодатели придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать кредитоспособность. Выбор затягивается на недели.

Обязательное доказательство финансового благополучия — распространённый метод отсечь потенциальных неплательщиков. Бумагу придётся сделать за деньги

заказать

Документ называется SCHUFA-Bonitätsauskunft и стоит 29,95€. Содержание подтверждает отсутствие просрочек по регулярным платежам в Германии.

Просмотр организуется так: в согласованное с проживающими жильцами (ведь следующего арендатора ищут до того, как съедет предыдущий) время приходят потенциальные кандидаты. Осмотрев помещение, желающие заключить контракт оставляют контактную информацию. Хозяева перебирают кандидатуры и запрашивают интересующие детали.

Что интересует немецких арендодателей:

• Сколько людей будут жить с главным арендатором.
• Где работает потенциальный жилец, сколько зарабатывает, доказательства в виде последнего зарплатного листочка.
• Подтверждение кредитоспособности.

Принесите указанные бумаги на первую встречу. Моментальная реакция на запрос даст дополнительный шанс получить добро арендодателя на заключение контракта. Одевайтесь поприличнее, приходите в назначенное время.

В Германии арендодатель выбирает подходящего жильца и просит заполнять анкеты потенциальных кандидатов.

Потенциальный арендатор тоже нуждается в информации о помещении. Расспросите хозяина, заинтересованность — дополнительный плюс к оставляемому впечатлению.

• Если объект оказался пустым, узнайте, как так получилось. Пустующие квартиры и дома — нестандартная ситуация в Германии.
• Повысилась ли стоимость аренды по сравнению с предыдущим контрактом. Узнайте среднюю цену за квадратный метр в городе.
• Кто живёт в доме, что за соседи за стеной и сверху.
• Расположение ближайшего супермаркета.
• Как ходит транспорт, что с парковкой.
• Уровень шума днём и ночью.

Немецкие объявления, сокращения

В объявлениях объекты делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Следующий уровень категоризации — по количеству комнат (Zimmer).

Для экономии пространства газетных площадей, в объявлениях принято пользоваться сокращениями. Обычай перекочевал и в интернет. Расшифровка немецких аббревиатур — отдельное развлечение!

Площадь

Размер жилой площади указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl — Wohnfläche. Сумма Рассчитывается по закону WoFlV.

Комнаты без скошенных стен считаются полностью. Пространство под наклонной стеной (чердачные помещения), когда от пола до стены вверх менее метра, не считается. Площадь под скосом высотой 1-2 метра учитывается на 50%.

Балкон, терраса, лоджия — четверть площади добавляется в жилую. Максимум, половина при наличии соответствующего разрешения.

Отапливаемые веранды засчитываются по полной площади, неотапливаемые — 50%.

Вывод: указанная площадь в объявлении и полезная жилая площадь — разные величины. Придётся осмотреть недвижимость, чтобы составить полное представление.

Количество и виды комнат

Указывается цифрой по числу комнат и Z или Zi. Однокомнатная квартира — 1Z. Трёшка — 3Zi.

К этому сокращению добавляется информация о наличии

• кухни (K),
• ванной (B),
• коридора (D),
• террасы (Т). Терраса на крыше — DT.
• Балкон (тоже B, но последнее. Иногда BLK).
• Душ — D. Да, опять.
• Кладовка (AK или AR).
• Дополнительный туалет — GWC
• Спальня — SZ.
• Веранда, зимний сад — WG.

Ванная или душ в квартире — стандарт. Поэтому одно D или B указывает на способ помыться. А второе — на коридор или балкон. С непривычки сложно понять, потренируйтесь.

Примеры:

• 2ZBB — двушка с ванной и балконом.
• 3ZKBT — трёшка, кухня, ванная, терраса.
• 1Zi KDD — однушка, кухня, душ, коридор.
• 1ZKDB — однушка и кухня. Душ-балкон или Коридор-ванная или Ванная комната с душем — неизвестно. Зависит от личного понимания владельца способов использования сокращений.
• 4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT — четыре комнаты. Кухня, ванная, душ, коридор, 2 спальни. Туалет для гостей. Кладовка, терраса на крыше.

В порядке вещей указать «половинчатое» число комнат. К примеру, 2,5Zi. Что означает 2,5 узнаете посетив жильё. Возможно одна комната маленькая или не отделена полноценными стенами.

За комнаты не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки.

Этажи и вид дома

В Германии счёт этажей ведётся не с первого, а с нулевого. Первый этаж обозначается как 0 или EG. ETG с цифрой — номер этажа.

• EG — первый этаж, наземный.
• 1ETG — второй этаж.
• 3ETG — четвёртый этаж.
• OG — верхний этаж многоквартирного дома.
• DG — чердачный этаж — квартира в крыше со скосами стен.
• KG — минус первый, подвал. В подвальных помещениях в Германии рачительные хозяева обустраивают квартиры под сдачу в наём.

В квартире на чердачном этаже (DG) трудно подобрать мебель. Только половина площади под скосами считается жилой.

Тип постройки здания определяется по сокращениям:

• WE, Whg. — квартира.
• WG — общежитие, коммуналка. Да, «веранда» также обозначается. Догадывайтесь.
• ELW — дополнительная квартира в доме на одну семью.
• EFH — дом на одну семью.
• DHH — половина дома на 2 хозяев с общей стеной.
• RH — один из ряда домов с общими стенами. REH — крайний из такого ряда. RMH — в середине ряда.
• FH, FHS, FMH — семейный дом или часть.
• MFH — дом на несколько семей.
• HH, HTH — задняя часть многоквартирного дома с окнами во двор-колодец.

Прочие сокращения

• AB — старая постройка, NB — новая.
• EB — первый жилец.
• SP, P или PP — парковка, CP — крытая парковка, Gge — гараж, TG — подземная стоянка
• SH,ZH — центральное отопление один дом, FBH — отопляемые полы, FW — отопление от центральной котельной, GEH — газовый котёл, O или OH — камин
• GK — керамическая плита, GS — посудомойка, WM-Anschl. — кран для стиральной машины
• HT — разрешено содержать домашних животных
• NR — запрещено курить
• L — лифт.
• Lam. — ламинат, TeBo — ковровое покрытие

Стоимость аренды в Германии

Цена аренды немецкой недвижимости состоит из двух частей — месячный платёж (Kaltmiete) и предоплата за коммуналку (Nebenkosten). Иностранцу придётся быть внимательным, чтобы правильно оценить, какие расходы включены. С месячным платежом понятно. Осталось разобраться с прочими тратами.

Nebenkosten — расходы на коммуналку

Предоплата за коммуналку составляет 50 — 250€. Сюда включаются траты на отопление, воду, страховку дома от пожара, использование электроэнергии в «общих» помещениях дома, вывоз мусора и тому подобное. В конце года владелец жилья считает расходы на дом и сравнивает с тем, сколько жильцы выплатили предоплаты. Если арендаторы уплатили меньше, высылается счёт с просьбой о доплате. «Стандартным» является счёт на 50-70 €. Если больше, то вероятно арендодатель мухлюет. Если жилец заплатил больше, хозяин может и промолчать. Придётся попросить хозяина прислать отчёт о расходах.

В добавочную стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, использование городского телефона и интернета. Об этом жилец заботится самостоятельно. Причём, позаботиться надо заранее, до въезда в квартиру.

Переезд, а точнее, въезд на новое жильё и выезд со старого — отдельный разговор. Читайте подробную статью о переезде в Германии.

Залог за аренду — Kaution

В Германии требуется внести залог за арендуемую квартиру размером 2-3 месячные платы. Если отдать деньги на руки хозяевам, то это чревато: арендодатель найдёт способ не возвращать полную сумму. Надёжнее положить оговоренную сумму в банк на специальный сберегательный счёт. Сберкнижку отдайте владельцу жилья. Хозяин деньги снять с чужого счёта не сможет. А жилец — сможет, но только получив книжку назад.

Теперь бюргеры стараются избежать уплаты кауционов и заключают поручительство за кауцион. За 80-100€ в год в качестве залога выступает поручительство страховой организации.

Мебель

Помещения в Германии в 80% случаев сдаются не меблированными. Предыдущие жильцы забирают или распродают собственную мебель. Единственный предмет мебели, который чаще оставляют предыдущие арендаторы — кухня. Ведь кухонные шкафчики компонуются для каждой квартиры индивидуально. У переезжающих не так много возможностей забрать шкафы и полки.

В объявлениях указывают наличие кухни. Случается, что кухню приходится выкупать у предыдущих жильцов. Если кухни нет, то покупка новой ввергает арендатора в немалые расходы. Простая кухонная обстановка из IKEA обойдётся в 2000€ минимум.

Большая часть бюджета при переезде в Германии уходит на обустройство кухни.

Сокращения касающиеся расходов на аренду

• KM, MKM, NKM — месячная цена аренды нетто.
• MM, WM, BWM — месячная цена аренды брутто.
• NK — дополнительные и коммунальные расходы.
• VB — допустимо поторговаться.
• VZ — платить вперёд.
• BK — сопутствующие операционные расходы, домоуправитель, уборка.
• HK — расходы на отопление.
• HMS — сервис хаусмастера — домосмотрителя.
• KT — залог.

Пример использования сокращений в объявлении: KM 500+NK+HZK+KT. Расшифровка — цена аренды 500€ в месяц, дополнительно плата за коммуналку, отопление и залог.

Пример подсчёта расходов на аренду в Германии

Нашлась двухкомнатная квартира. Полная стоимость составляет 480 € плюс парковка 20 € и добавочная стоимость коммунальных услуг 100 €. Итого 600 € в месяц расходов.

Придётся уплатить маклеру 480*2,38=1142 €, если сработал предложенный агентом недвижимости вариант.

Залог составит минимум 960 €.

Если в помещении оставлена кухня, придётся её выкупить. Цена зависит от площади кухни, качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки. Старую кухню предыдущие владельцы могут и подарить, но рассчитывать на это не стоит.

Стоимость переезда в Германии варьируется между 300 — 3000 €, в зависимости от количества вещей и расстояния между старым и новым жильём.

Свежеприбывшим мигрантам придётся докупать обстановку.

Жилец обязан следить за состоянием снятой квартиры. За нанесённый ущерб придётся заплатить.

Заключение договора на аренду жилья

С новым жильцом подписывается контракт. Стандартный шаблон найдётся на ImmobilienScout24. В договоре указывается арендная плата, предоплата за коммуналку, дополнительные платежи за парковку или другие статьи расходов, размер залога. Зафиксируйте в контракте показания счётчиков воды, тепла и электричества.

Внесите в договор обнаруженные недостатки или поломки. По съезду жильё надлежит оставлять в таком же состоянии, как до въезда.

Арендаторы обязаны содержать помещение в соответствующем договору состоянии. В противном случае жилец рискует возмещением ущерба.

Владелец может потребовать материальное возмещение, даже если арендатору не выдвигалось требований устранить повреждения перед съездом. Арендодатель через суд добъётся денежной компенсации.

Выдвинул арендодатель требования до или после прекращения арендных отношений, значения не имеет.

Статистика по аренде в Германии

Строительный бум не влияет на перенаселённость немецких городов. Статистический показатель «количество конкурентов на просмотр одного объекта после публикации объявления» даёт представление о проблеме. Десятка «лидеров»:

Конкуренция на съём жилья

Город	Количество желающих посмотреть
Мюнхен	77
Штутгарт	75
Кёльн	53
Фрайбург	51
Карлсруэ	48
Ганновер	45
Аугсбург	40
Брауншвейг	39
Майнц	36
Берлин	33

Да, 77 соискателей на одну квартиру в Мюнхене — сумасшедшее количество! Но даже десяток кандидатов — проблем. Повторюсь, иностранцы для немцев по умолчанию ближе к концу списка изъявивших желание подписать контракт.

Ожидание в очереди перед просмотром жилья в Германии в порядке вещей.

По статистике, наименьшие проблемы с жильём в Хемнице (в среднем 2 кандидата на новое объявление), Лейпциге (3), Магдебурге (3) и Халле (Заале) (4).

Каждый седьмой житель Германии отдаёт более 40% доходов на аренду жилья — официальный ответ правительства на запрос депутатов Бундестага.

В среднем одинокий житель Германии живёт на 59 м² и платит за аренду максимум 30% доходов.

Самая дорогая средняя аренда

Мюнхен — самый дорогой город Германии. Это не новость, но стоимость аренды повергает в шок вновь и вновь. Если исходить из вышеуказанных параметров — средняя площадь, не дороже 30% зарплаты — мюнхенцу потребуется непомерный доход в 82663€ в год. Сумма ненормальная. Не более 10% немцев зарабатывают больше.

В других больших метрополиях ситуация не лучше.

• Для Штутгарта потребуется годовая зарплата 69843€
• Вюрцбург — 63160€
• Франкфурт — 62309€
• Гамбург — 52906€
• Кёльн — 49498€

Между лидерами рейтинга затесались пригороды и близлежащие населённые пункты. Так, в ТОП-10 по ценам входит регион вокруг Мюнхена, Майнц и Висбаден около Франкфурта и Бёблинген возле Штутгарта.

Юг Германии дороже остальных регионов

При нанесении данных на карту страны, наиболее дорогие регионы окажутся на юге: в Баварии и Баден-Вюртемберге в 117 районах из 140 потребуется зарабатывать выше средних немецких доходов. В 78 регионах «выше» означает «минимум на 20%».

Забавно, что наиболее дешёвые участки тоже находятся в Баварии. В Вунзидель-им-Фихтельгебирге достаточно получать 1829€ брутто в месяц, чтобы 30% хватило на оплату жилья. В соседнем Тиршенройте — 1916€. В баварском Хофе — 1960€.

В числе самых доступных регионов находятся целые федеральные земли, в которых можно спастись от дороговизны. В Саксонии почти все небольшие населённый пункты и Хемниц весьма доступны, только Лейпциг и Дрезден выделяются ценами. В Тюрингии также дёшево почти везде, кроме Эрфурта, Йены и Веймара. В Нижней Саксонии большинство участков на карте входят в понятие «недорогие».

Обидно, что список проблемных городов совпадает с местами, где требуются рабочие руки. У мигранта велики шансы найти работу в Кёльне и месяцами подыскивать варианты. А там, где арендовать недвижимость проще, вакансий толком нет и уровень безработицы выше среднего.

Одиноким нет смысла жить в большом городе

Исходя из расчётов, с экономической точки зрения внесемейному человеку снимать квартиру в густонаселённом пункте — расточительство. В семи крупнейших городах Германии — Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф — чтобы не платить свыше трети получки за арендованное жильё требуется 58689€ в год.

Кому необходимо жить в населённых метрополиях, остаётся три варианта на выбор:

• довольствоваться меньшей площадью,
• отдавать больше 30% за аренду недвижимости
• или зарабатывать гораздо выше среднего.

Что делать если арендовать недвижимость не получается

Необходимо искать компромиссы. Увеличение бюджета — очевидное решение. Чем выше цена, тем меньше соискателей.

Расширяйте площадь поисков. В Германии развита транспортная инфраструктура. Ездить на работу из соседнего района или пригорода порой по времени занимает немногим больше, чем из центра города.

Снимите неподходящий вариант, если таковой подвернётся. Пускай число комнат меньше требуемого или отдалённость от работы заставляет мириться с длительными поездками. Продолжать поиски дальше ничего не запрещает.

В аварийной ситуации придётся прибегнуть к временной аренде.

27-08-2017, Степан Бабкин

Аренда квартир в Казани — советы риелтора, когда и где искать жилье, как составить договор и избежать мошеннических схем

Где искать объявления

«Яндекс.Недвижимость»

Сайт-агрегатор объявлений от собственников жилья и риелторских агентств

---

1-комнатная
Самая дешевая — 9000 ₽ — квартира в панельке 1970-х на Челюскина с ремонтом родом из 1990-х
Самая дорогая — 40 000 ₽ — квартира в новом доме на Карла Маркса с сауной и встроенной техникой

2-комнатная
Самая дешевая — 10 000 ₽ — квартира с типичным «бабушкиным» ремонтом рядом с Березовой рощей
Самая дорогая — 100 000 ₽ — квартира на 25-м этаже «Лазурных небес»

3-комнатная
Самая дешевая — 13 000 ₽ — квартира без мебели в новом доме неподалеку от Новой Туры
Самая дорогая — 55 000 ₽ — квартира с видом на Кремль на Большой Красной

---

«Локалс»

Платформа для поиска жилья без посредников и комиссии

---

1-комнатная
Самая дешевая — 8500 ₽ — 20 кв. м в жилом комплексе «Радужный» в Осиново
Самая дорогая — 25 000 ₽ — квартира на Ноксинском спуске с джакузи и двумя застекленными лоджиями

2-комнатная
Самая дешевая — 8500 ₽ — «убитая» квартира в Дербышках
Самая дорогая — 35 000 ₽ — квартира с новым ремонтом недалеко от «Тандема»

3-комнатная
Самая дешевая — 15 000 ₽ — квартира для семейной пары на втором этаже ЖК «Салават купере»
Самая дорогая — 140 000 ₽ — квартира с шикарным ремонтом на 31-м этаже «Лазурных небес»

---

«Авито»

Игра «Сапер» для искателей съемного жилья

---

1-комнатная
Самая дешевая — 4000 ₽ — гостинка площадью 14 кв. м. в Авиастрое
Самая дорогая — 21 000 ₽ — квартира с мебелью из ИКЕА на Павлюхина

2-комнатная
Самая дешевая — 9000 ₽ — гостинка без мебели в кирпичном доме на Жилплощадке
Самая дорогая — 70 000 ₽ — квартира c простеньким ремонтом на 7-м этаже в доме-призме Clover House

3-комнатная
Самая дешевая — 10 000 ₽ — тесная квартира в панельном двухэтажном доме около Фермы-2
Самая дорогая — 150 000 ₽ — квартира с двумя гардеробными и двумя парковочными местами в доме близ поселка Нефтяников

---

«Циан»

То же, что и «Авито», но исключительно про недвижимость и с более подробными объявлениями

---

1-комнатная
Самая дешевая — 11 000 ₽ — квартира со старой мебелью в кирпичном доме на Гудованцева
Самая дорогая — 35 000 ₽ — квартира в элитном доме на Дзержинского с бесплатным местом в гараже

2-комнатная
Самая дешевая — 12 000 ₽ — квартира в районе метро «Северный вокзал» в двухэтажном доме 1957 года постройки
Самая дорогая — 100 000 ₽ — апартаменты в «Готике» на Касаткина

3-комнатная
Самая дешевая — 17 000 ₽ — простая квартира в новой 10-этажке на Фучика
Самая дорогая — 140 000 ₽ — 130 кв. м с видом на Казань в «Лазурных небесах»

---

«Из рук в руки»

Агрегатор объявлений — агентских и непроверенных — с 20-летним стажем

---

1-комнатная
Самая дешевая — 5500 ₽ — старая квартира на 3-м этаже пятиэтажного дома на Болотникова
Самая дорогая — 40 000 ₽ — квартира с «дизайнерским евроремонтом» на 8-м этаже «Магеллана»

2-комнатная
Самая дешевая — 20 000 ₽ — квартира с хорошим ремонтом и проведенным интернетом в многоэтажке на Амирхана
Самая дорогая — 100 000 ₽ — 105 кв. м на 4-м этаже «Готики»

3-комнатная
Самая дешевая — 12 000 ₽ — квартира с минимумом мебели в девятиэтажке на Космонавтов
Самая дорогая — 140 000 ₽ — квартира с европейской мебелью и видом на город в ЖК «Суворовский»

---

Руководство для потенциальных арендодателей

Собираетесь ли вы стать арендодателем, потому что у вас есть дополнительное пространство, потому что вам нужен пассивный доход от дуплекса, или потому что вы просто не хотите иметь дело с продажей своего старого дома. тем не менее, недвижимость может показаться вам хорошей инвестицией. Проще говоря, вы кладете деньги на место, сдаете его в аренду и получаете ежемесячный чек. Но опытные инвесторы скажут вам, что добиться успеха в качестве арендодателя в сфере недвижимости можно гораздо больше.

Колин Диаринг совершает на 32% больше продаж, чем средний агент в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, где большая часть ее бизнеса состоит из инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду до выхода на пенсию. Ее совет:

«Владение арендуемой недвижимостью — это бизнес, и к нему следует подходить как к бизнес-инвестициям. Для этого нужно обладать подходящей личностью; это не для людей, не склонных к риску ».

Прежде чем сделать решительный шаг, важно узнать о процессе и о том, как он работает.Вот пошаговое руководство по аренде дома.

Источник: (XPS / Unsplash)

Шаг 1. Оцените вашу ситуацию

Прежде чем принять решение о сдаче в аренду, оцените свою потенциальную ситуацию с арендой.

Если у вас есть свободная спальня, возможно, вы подумываете о том, чтобы разместить ее на Airbnb или найти соседа по комнате. Это может привести к потере конфиденциальности, если вам придется делить кухню или ванную комнату. У арендатора или соседа по комнате могут быть другие стандарты чистоты, он может быть шумным или приходить и уходить в неурочные часы.Прежде чем идти этим путем, честно оцените свой уровень терпимости к жизни с незнакомцами.

В двухуровневом или многоквартирном доме у вас будет больше уединения, но вы все равно будете разделять некоторые пространства. Стена вашей спальни может быть рядом с громким телевизором арендатора. Они могут припарковаться на вашей стороне подъездной дорожки. Покупка дома для сдачи в аренду отдельно от жилого помещения — самый дорогой (но зачастую наименее раздражающий) вариант для домовладельцев.

Если у вас уже есть дом, который вы планируете сдавать в аренду, вам следует убедиться, что ипотечный кредит и страховка предназначены для проживания в доме не являющегося владельцем жилья — и поменять их, если они не проживают. т.

Тип комнаты или дома, который вы арендуете, влияет на многие из ваших вариантов, а также на сумму денег, которая вам понадобится для начала в качестве инвестора. Если вы не хотите постоянно делить ванную комнату, вы можете иногда сдавать комнату в аренду на время отпуска, чтобы заработать дополнительные деньги. Более серьезные арендодатели, у которых есть дуплекс или отдельная недвижимость, могут захотеть сосредоточиться на долгосрочных арендаторах.

Шаг 2: Подберите числа

Чтобы быть успешным арендодателем, вы должны следить за своими расходами.

Когда Dearing ведет клиентов для ознакомления с возможной недвижимостью, они начинают с ипотеки. «Если они собираются финансировать это за счет налогов и страхования, как это карандашом?» она спрашивает. Как минимум, ваш доход от аренды должен покрывать эти базовые расходы, но она также советует нырять глубже.

Вопросы, которые нужно задать:

• Сдается ли в аренду?
• Какова моя вероятная доля вакансий?
• Что я могу получить за квадратный фут на текущем рынке?
• Будет ли расти арендная плата?

Принимая решение, смотрите на рынок аренды в целом, а также на конкретную недвижимость.

План по откладыванию денег на обслуживание и ремонт. К сожалению, жильцы могут сильно пострадать. Деринг рассказывает такую ​​историю: подруга, арендовавшая недвижимость, потеряла годовой доход, когда ей пришлось отремонтировать 20 000 долларов ущерба, нанесенного арендатором. Большинство домовладельцев планируют ежегодно экономить 10% от стоимости собственности на техническое обслуживание, но неожиданный капитальный ремонт может навредить.

Хорошей идеей является наличие денежного буфера для оплаты ипотеки в период вакансии или для оплаты дополнительного ремонта.

Шаг 3. Поговорите со своим страховым агентом

Не забудьте связаться со своим страховым агентом, прежде чем снимать весь дом или его часть. Даже если вы просто снимаете комнату, вам потребуется более высокое страхование ответственности.

«Если арендатор обжигается на вашей плите, он с большей вероятностью подаст на вас в суд за это», — отмечает Диринг. Сообщите своему страховому брокеру, что арендаторы будут приходить и уходить из вашей комнаты, и спросите, что вам нужно сделать, чтобы обезопасить себя. Они будут знать, каких пассажиров вам нужно добавить к страховке жилья или где вам нужно увеличить страховое покрытие.

Шаг 4. Определите, сколько вы можете заработать

Вы захотите покрыть свои расходы, но вы не можете взимать астрономическую ставку, иначе вы никогда не найдете арендаторов. Перед покупкой арендуемой недвижимости или размещением комнаты важно провести исследование рынка арендных ставок. То, что вы можете сдать в аренду, будет определять вашу прибыльность.

Ищите в Интернете списки местных квартир, используя такие сайты, как Craigslist, Nextdoor, Facebook Marketplace и другие. Некоторые управляющие размещают объявления об аренде на MLS, или вы можете найти местные объявления на Airbnb или на сайтах краткосрочной аренды.Объезжайте окрестности и звоните по телефонным номерам или записывайте номера, указанные на знаках «Сдается в аренду», чтобы собрать данные.

Не забывайте учитывать, как количество сдаваемых в аренду спален, такие удобства, как парковка на заднем дворе или во дворе, а также состояние квартиры влияют на ее рентабельность.

Насколько соответствует ваше предложение? Будь честным! Если это намного лучше, чем то, что вы видите, тогда вы можете взимать больше … но если нет, вам придется быть более реалистичным.

Источник: (Im3rd Media / Unsplash)

Шаг 5: Сделайте необходимый ремонт или модернизацию

Устраните все, что может представлять опасность для ваших арендаторов или противоречит кодам размещения.Чтобы сделать вашу аренду более конкурентоспособной, стандартизируйте обновления, чтобы они были по крайней мере стандартными с другими вариантами аренды. Если вам нужно выбрать, сосредоточьтесь на ремонте, необходимом для безопасной и успешной аренды, а не на косметических улучшениях, и вы никогда не захотите «переоценивать» аренду.

Если вы покупаете и ремонтируете арендуемую недвижимость, Dearing советует вам «быть осторожным, чтобы не излишне персонализировать дом. Вы хотите, чтобы имущество было безопасным и привлекательным, и чтобы все было в рабочем состоянии, но вы не собираетесь покупать плиту Wolf для кухни.”

Выберите обычную бытовую технику, возьмите твердый пол поверх ковра, который быстро пачкается, и выберите нейтральную палитру, которую арендаторы могут настроить по своему вкусу.

Арендодатели, планирующие сдачу в аренду отдыхающим, также должны обставить квартиру. Взгляните на местный рынок и его привлекательный декор — в Нью-Мексико Диринг говорит, что арендаторам на отдыхе нужна атмосфера Юго-Запада. Выбирайте прочную и износостойкую мебель.

Шаг 6. Решите, кто о чем позаботится.

Вы хотите, чтобы поле 2 а.м. звонит по поводу забитого туалета? Если нет, подумайте о найме управляющего недвижимостью. Компании по управлению недвижимостью берут на себя все, от ремонта до сбора арендной платы, так что вы можете быть невольным владельцем. Но за их услуги придется заплатить.

Структура комиссионных сборов для управляющих компаний варьируется. Некоторые взимают фиксированную плату за каждую дверь за управление каждой единицей, в то время как другие взимают процент от стоимости аренды. Дополнительные сборы могут включать арендную плату за полный месяц за поиск и размещение новых арендаторов, надбавку за ремонт и плату за продление аренды.

Перед тем, как выбрать управляющего недвижимостью, попросите список их гонораров. Изучите договор и найдите юриста, который рассмотрит его. Может быть сложно выйти из многолетнего контракта, если вы недовольны, не говоря уже о том, что дорого, если вам придется платить за просроченных арендаторов.

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы вступаете в деловые отношения, которые могут напрямую повлиять на ваши прибыли и убытки. Проверьте их рекомендации и найдите время, чтобы взять интервью у нескольких компаний, прежде чем подписывать их контракты.

Шаг 7. Изучите юридическое исследование

Отношения арендодатель-арендатор защищены законом на местном, государственном и национальном уровнях. Вы можете узнать о праве арендодателя-арендатора на веб-сайте HUD. Обратите особое внимание на Закон о справедливом жилищном обеспечении, Закон о справедливой кредитной отчетности и местные жилищные законы.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, инвалидности и т. Д. Закон о справедливой кредитной отчетности регулирует, о чем вы можете сообщить кредитным бюро и другим агентствам, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате, а также содержит подробные данные, которые вы можете собирать.А местные жилищные законы распространяют на съемщиков дополнительную защиту, связанную со сбором, залогом и выселением.

Как домовладелец, вы должны соблюдать эти законы. Если вам необходимо получить лицензию арендодателя, вам, возможно, придется доказать, что вы понимаете законы. Вы обязаны узнать о них сами; незнание закона — не защита в суде.

Обратитесь в местное жилищное управление, чтобы получить представление о том, как работает аренда на местном уровне. В районе Деринга действуют постановления о краткосрочной аренде, предназначенные для защиты постоянных жителей.Эти постановления «не позволяют двум сдаваемым в аренду объектам недвижимости находиться рядом друг с другом, если они не принадлежат одному и тому же домовладельцу, — поясняет она. — Итак, если вы смотрите на недвижимость, которая, по вашему мнению, будет хорошей, потому что по соседству находится аренда с хорошей заполняемостью, вы можете купить ее и обнаружить, что не можете получить разрешение на аренду ».

Даже если вы собираетесь снимать только комнату, многие муниципалитеты уже начали принимать меры в отношении Airbnb и других вариантов краткосрочной аренды. Некоторые ограничивают количество дней в году, в течение которых вы можете арендовать часть или весь свой дом, или требуют, чтобы вы регистрировались в городе и получали разрешение, или и то, и другое.Несоблюдение местных постановлений может привести к попаданию в горячую воду, что приведет к штрафам и судебным издержкам.

Местные агенты, которые часто работают с инвесторами, знают многие местные правила и могут помочь вам найти идеальную недвижимость для аренды.

Источник: (Ralf Kleemann / Shutterstock)

Шаг 8: Напишите свои правила аренды и договор аренды

Теперь, когда вы знаете, что является законным, вы можете решить, какими должны быть ваши полисы, и записать все это в свой договор аренды. Подумайте о следующем;

• Политика в отношении домашних животных: Домашние животные или нет? Вы хотите ввести ограничения по породе и размеру?
• Области общего пользования: Кто за какими областями ухаживает? Кто косит газон или сгребает снег?
• Поведение: Употребление наркотиков и незаконное поведение могут позволить правоохранительным органам наложить арест на вашу собственность.В вашем договоре аренды должно быть указано запрещенное поведение и его последствия.
• Просроченные платежи и нарушение аренды: что произойдет, если аренда просрочена? Какие штрафы и сборы вы будете взимать и когда начнете процедуру выселения? Что вы будете делать, если арендатор захочет выехать раньше срока?

Ваш договор аренды обязательно должен проверить юрист. Этот документ защищает и вас, и арендатора. Если принудительное исполнение становится необходимым, вам нужно, чтобы оно предстало перед судом.

Арендодателям, арендующим комнату или недвижимость на время отпуска через веб-портал, все же следует найти время, чтобы прочитать мелкий шрифт.Вы будете связаны соглашениями Airbnb или VRBO и политикой аренды, которую вы укажете в своем объявлении. Эти политики могут включать в себя соглашение о посредничестве в случае споров, политику возмещения и предположение об ответственности.

Шаг 9: Найдите кандидатов

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вам придется искать арендаторов самостоятельно. Разместите свой дом на MLS, на порталах онлайн-объявлений, на тематических веб-сайтах, повесьте знаки двора — куда бы вы ни пошли, чтобы провести свое исследование!

Делайте высококачественные резкие фотографии для сопровождения своих объявлений, особенно если вы пытаетесь сдать недвижимость на рынке роскошного отдыха.После того, как вы составите список, подготовьтесь к телефонным звонкам и электронной почте. Вам нужно будет выделить время в своем расписании, чтобы отвечать на сообщения через онлайн-порталы, а также показывать устройство.

В зависимости от вашего местного рынка аренды поиск подходящего заявителя может занять несколько часов или недель.

Шаг 10: Проверка потенциальных арендаторов

Как только вы начнете получать интерес к своей аренде, вам нужно будет проверить потенциальных арендаторов. Арендаторам необходимо заполнить заявку; при желании вы можете взимать регистрационный сбор, который должен покрывать расходы на проверку кредитоспособности и другие расходы.Арендаторы должны дать вам разрешение на проверку кредитоспособности, поэтому включите этот документ в свое приложение.

Просите от поступающих:

• Имена и дата рождения всех жильцов в блоке, включая детей
• Номера социального страхования для всех взрослых квартиросъемщиков
• Не менее трех позиций
• Опыт работы за последние пять лет
• Контактная информация для экстренных случаев

После получения заявки подтвердите всю информацию, предоставленную арендаторами.Позвоните и уточните работу и доход. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чистый ежемесячный получаемый на руки доход арендатора должен как минимум в три раза превышать размер арендной платы.

Проведите проверку биографических данных на предмет выселения и криминального прошлого, а также позвоните бывшим арендодателям. Иногда домовладельцы соглашаются позволить арендаторам, не выплачивающим оплату, сдать ключи и съехать, вместо того чтобы нести расходы по выселению. У арендатора может быть чистая запись, но все же существует риск неплатежа.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, он проведет всю комплексную проверку от вашего имени.Они также будут знать, что вы можете законно спросить у бывших работодателей, рекомендаций и домовладельцев.

Источник: (Brooke Cagle / Unsplash)

Шаг 11: Выберите арендатора и отклоните остальных кандидатов

Обрабатывайте заявки в порядке очереди, чтобы избежать обвинений в дискриминации, которые могут привести к нарушению антидискриминационных законов. Чтобы еще больше обезопасить себя, убедитесь, что все объявления, которые вы публикуете, соответствуют вашим требованиям.

Когда вы отказываетесь арендатору, задокументируйте свои причины, будь то кредитный рейтинг, требования к доходу или криминальное прошлое.Это также защищает вас от исков о дискриминации.

После того, как вы выбрали арендатора, и он принял квартиру, вам нужно будет подписать договор аренды. В соглашении должны быть указаны имена всех участников, адрес собственности, срок аренды, размер арендной платы и суммы гарантийного депозита, а также любые другие пункты, предложенные вашим юристом. Сделайте копии водительских прав любого взрослого арендатора — отслеживание такой документации может быть полезно в будущем, если она вам понадобится для правовой системы.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, просите время от времени проверять файлы, которые он хранит о ваших квартиросъемщиках. Неполное досье может затруднить выселение или получение судебного решения о неуплате, если арендатор перестанет платить арендную плату. Пока вы не проработаете с ними какое-то время и не укрепите доверие, вы все равно должны следить за своими инвестициями.

Источник: (Джейсон Пофаль / Unsplash)

Шаг 12: Сфотографируйте дом перед въездом

Вам нужна документация, чтобы все выглядело так, как вы это запомнили!

Прежде чем арендатор переедет, сделайте подробные фотографии состояния квартиры.Будьте исчерпывающими и включайте как плюсы, так и минусы.

В день въезда или вскоре после этого заполните с арендатором отчет о состоянии недвижимости. Попросите их указать на треснувшую крышку унитаза и незакрепленную дверцу туалета. Пройдите по домашней комнате за комнатой и в конце попросите их подписать отчет о состоянии.

Этот отчет станет чрезвычайно важным, если арендатор повредит квартиру. Если они выламывают окна или проделывают большую дыру в стене при перемещении бюро наверх, отчет о состоянии подтверждает любые вычеты из их гарантийного депозита.

Что делать, если ущерб арендатору превышает размер залога? Вы можете подать на них в суд, но тем временем вам, возможно, придется оплатить ремонт из собственного кармана.

Шаг 13: Следите за залогом

Залог не принадлежит вам — и вы должны будете держать его доступным, чтобы всегда возвращать арендатору. Пока они не уедут, и вы не вычтете ущерб, деньги по-прежнему принадлежат им. В некоторых городах или штатах от вас требуется внести залог на счет условного депонирования, который должен приносить проценты.

В течение всего времени, пока арендатор проживает в вашей квартире, тщательно ведите учет денег и процентов, которые он зарабатывает.

Не существует надежного способа гарантировать успех в качестве арендодателя, но если вы потратите время на изучение процесса, ваши шансы возрастут. Поговорите со специалистами в вашем районе и выберите опытного агента, который поможет вам при покупке жилья, и вы будете лучше подготовлены к сдаче дома в аренду.

Источник изображения заголовка: (Jason Pofahl / Unsplash)

Как снять дом

ЧТЕНИЕ 7 МИН

Собираетесь снять дом? Не уверен, где начать? Хотя процесс аренды дома сильно отличается от аренды квартиры, главное, чтобы вы оказались в доме, который вам нравится.Вот шаги, которые помогут вам найти идеальный дом для аренды: от процесса поиска до того, что искать (и чего остерегаться).

Шаг первый: определите свой бюджет.

Жилой фонд для сдачи в аренду разнообразен и обширен. Вы увидите все, от бунгало с одной спальней до дуплексов и двухэтажных домов с пятью спальнями. Маленькие розовые домики. Дом из четырех дверей. Кирпичный дом. Карточный домик. (Продолжайте! Пойте, пока ищете.)

Столкнувшись с таким разнообразием вариантов, лучше всего определить свой бюджет, прежде чем начинать поиск.Общее практическое правило аренды — не более 30 процентов вашего валового дохода. Вам также нужно будет учесть коммунальные услуги (чем больше дом, тем больше будет стоить его обогрев / охлаждение), плату за домашнее животное, если у вас есть домашнее животное, депозиты, страхование арендатора и расходы, связанные с переездом.

При аренде дома вы можете столкнуться с непредвиденными расходами. Эти расходы могут включать содержание двора и оборудование (газонокосилку, лопату, грабли), коммунальные платежи или сборы ТСЖ, вывоз мусора и борьбу с вредителями. Вы можете спросить арендодателя, какие из этих расходов покрываются вашей арендной платой, если таковые имеются.Кроме того, если в доме нет стиральной / сушильной машины, вам придется купить ее самостоятельно или поехать в прачечную с оплатой монетами, поэтому обязательно учтите эти расходы.

Шаг второй: Знайте свой кредитный рейтинг.

Если вы не знаете свой текущий кредитный рейтинг, сейчас самое время узнать, где именно вы находитесь. Это число имеет решающее значение. Это не является препятствием для сделки — все еще можно арендовать с плохой кредитной историей или без кредита, но это будет намного сложнее, и для этого может потребоваться больше денег вперед или поручителя.

К счастью, получить счет очень просто. Просто зайдите на сайт Annualcreditreport.com (единственный бесплатный веб-сайт, утвержденный правительством) и получите свой результат. Причина сделать это до того, как вы начнете рассматривать арендуемую недвижимость, проста: знание вашей оценки дает вам душевное спокойствие и дает вам время подготовиться, если ваш кредит не идеален. Если он отличный, это дает вам некоторую силу на переговорах. А если в вашем отчете есть ошибки, вы можете исправить их, прежде чем заходите слишком далеко в поисках жилья.

Шаг третий: Найдите дом.

Ну конечно. Это кажется довольно очевидным, но необходимо учитывать множество факторов. Вы знакомы с жилыми кварталами своего города? Если вы до сих пор снимали квартиру, районы могли быть совсем другими. Например, в пригороде домов может быть больше, чем в центре города. Вы можете обнаружить, что эти жилые районы дальше от магазинов и ресторанов, но ближе к школам. Учитывайте это, а также время в пути и расстояние.

После того, как вы определились с районами, на которых хотите сосредоточиться, пора составить список того, что вам нужно при аренде дома. Вам нужен огороженный двор? Должно ли быть в доме разрешено проживание с домашними животными? Сколько спален и ванных комнат вам нужно? А как насчет кондиционирования? Гараж? Прежде чем приступить к поиску, составьте список того, что вам необходимо. Таким образом, вас не соблазнит дорогая квартира с четырьмя спальнями, когда дом с двумя спальнями — это все, что вам действительно нужно.

Вы можете быть обеспокоены мошенничеством при аренде.Как только вы знаете, что искать, эти типы рекламы легко заметить. Вот несколько красных флажков:

• Это слишком хорошо, чтобы быть правдой. Вы видите великолепный дом в желаемом районе, а арендная плата намного меньше, чем у других домов, сдаваемых в аренду в этом районе. Не чуть меньше, но значительно меньше. Если средняя арендная плата за дома в этом районе колеблется от 1000 до 1500 долларов, а вы видите дом за 600 долларов, это может быть не так много, как вы думаете.
• Арендодатель утверждает, что не может показать вам недвижимость лично.Если домовладелец заявляет, что уехал из страны, или придумывает какую-то безумную историю о том, почему он не может встретить вас в доме для осмотра собственности, это предупреждающий знак.
• Вы чувствуете, как будто вас торопят или подталкивают «сдать» недвижимость. Законному арендодателю потребуется время, чтобы проверить вас, проверить данные и встретиться с вами лично. Вы будете жить в доме, в который они вложили деньги, и они хотят быть уверены, что вы будете заботиться о нем, вовремя платить арендную плату и, как правило, быть хорошим арендатором.Если домовладелец не задает никаких вопросов, не хочет проверять вас и даже не хочет встречаться с вами, вероятно, лучше уйти от этой потенциальной аферы.
• Они просят вас перевести деньги или передать наличные. Если вы даже не видели арендуемую недвижимость, и они говорят вам, что им нужны наличные, чтобы держать недвижимость, или они хотят, чтобы вы переводили им деньги, потому что они «за пределами страны», это, скорее всего, мошенничество.

А теперь вернемся к этим спискам.Найдите как минимум три дома, которые подходят вашему бюджету, местоположению и желаемым характеристикам. Вам понадобится одна или две резервные копии, на случай, если вы не можете (по какой-либо причине) выбрать первый вариант. Как только вы нашли несколько вариантов, пора отправиться в тур!

Шаг четвертый: ознакомьтесь с избранными.

Если вы ищете дома в другом штате, может быть сложно лично осмотреть их. Если возможно, запланируйте туры на тот же день или на двухдневный период и совершите короткую поездку.Вы захотите увидеть места своими глазами и познакомиться со своим потенциальным арендодателем. Если это невозможно, попросите близкого друга или члена семьи провести экскурсию за вас. Если вы не можете добраться туда и у вас нет друзей или семьи в этом районе, попросите арендодателя провести вас в виртуальном туре через видеочат.

Во время экскурсии посмотрите все:

1. Достаточно ли шкафов? Есть шкаф для верхней одежды? Белье шкаф? Гардеробы в спальнях?
2. Где расположены торговые точки?
3. Достаточно ли большие спальни?
4. Как планировка жилой зоны?
5. Есть столовая? Если нет, есть ли отдельная обеденная зона?
6. Достаточно ли большая кухня?
7. Достаточно ли на кухне места для стойки?
8. Есть кладовая?
9. Есть посудомоечная машина?
10. Есть ли в аренде стиральная машина / сушилка? Если нет, то есть ли подключения?
11. Достаточно ли окон? Как естественный свет?
12. Двор огорожен?
13. Вы видите (или чувствуете запах) какие-либо признаки плесени или повреждения водой?
14. Дом выглядит хорошо ухоженным? (В противном случае это может быть признаком невосприимчивого арендодателя)
15. Есть гараж? Если нет, где можно припарковаться?
16. Есть ли по соседству ТСЖ? Если да, придется ли вам платить эти сборы или они включены в арендную плату?
17. Есть ли в доме дополнительные кладовые (чердак, подвал, подвал)?
18. Есть ли кондиционер? Сколько лет аппарату? Будет ли домовладелец менять фильтры?
19. Достаточно ли в доме детекторов дыма и полностью ли они работают?
20. Посмотрите на потолок.Есть ли признаки утечки?
21. Посмотрите под шкафами и за раковинами. Вы видите какие-либо признаки вредителей или грызунов?

Если возможно, попробуйте вернуться домой в час пик и постарайтесь поехать на работу в удобное для вас время. Это будет потрясающий опыт. Возможно, вы не заметили количество школьных зон или хитрый перекресток, осматривая дом. Подумайте также о поездке в субботу днем. Вы почувствуете окрестности. Это подходит для семейного отдыха? Допускается размещение домашних животных? Соседи работают во дворе или ходят по тротуарам?

Шаг пятый: Выберите недвижимость и задайте несколько вопросов.

После осмотра недвижимости пора выбирать. Весьма вероятно, что один дом выделялся среди остальных, и это несложное решение. Перед подписанием договора аренды необходимо задать еще несколько вопросов. Вы захотите узнать, сколько денег требуется заранее (страховой депозит, любой сбор за подачу заявления, плата за домашнее животное и, возможно, арендная плата за первый и последний месяцы). Спросите о политике обслуживания, наилучшем способе связи с арендодателем, политике в отношении гостей, политике соседей по комнате, политике в отношении домашних животных, а также о том, является ли это недвижимостью для долгосрочной аренды.Если вы решите продлить договор аренды в конце срока, это важная информация. Арендодатель может в какой-то момент подумывать о продаже дома или переезде в него.

Спросите арендодателя о сборе арендной платы. Возможны ли онлайн-платежи? Если нет, должны ли вы отправить чек по почте? Будет ли домовладелец приходить раз в месяц, чтобы забрать лично? Это важные детали, которые вам нужно знать перед подписанием договора аренды. Обязательно спросите о сроке оплаты, штрафах за просрочку платежа и о том, в какой день начисляются штрафы за просрочку платежа.Кроме того, если его нет в договоре аренды, обязательно спросите, сколько вы должны уведомить перед выездом. Сможете ли вы продлить договор аренды, если решите остаться?

Можно ли украшать? Красить комнату? Посадить сад? Есть куры? Если вы заинтересованы во внесении каких-либо изменений в дом внутри или снаружи (или приобретении нетрадиционных домашних животных), обязательно спросите об этом сейчас.

Шаг шестой: Подпишите договор аренды и въезжайте!

Внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его.Частный домовладелец может быть знаком не со всеми законами об аренде в штате. Если вы заметили что-то подозрительное в договоре аренды, изучите его перед тем, как подписать договор — посмотрите сами законы или обратитесь к юристу. После того, как вы подпишете, вы должны соблюдать договор аренды, поэтому убедитесь, что вы знаете, что подписываете.

Теперь, когда ваше имя передано в аренду, пора въезжать! Сделайте день переезда без проблем, избегая этих 10 ошибок при переезде. Обязательно измените свой адрес, уведомите своих друзей и семью, если вы еще этого не сделали, и начните пользоваться всем этим дополнительным пространством.Добро пожаловать в ваш дом. Тебе не обязательно выходить. Включи эту музыку слишком громко (ну, не слишком громко, громко. У тебя еще есть соседи).

Опубликовано 20 февраля 2020 г.

Что вы думаете?

895 Ответов

Об авторе

Руководство для тех, кто не собирается покупать

Вы можете получить ряд преимуществ, если будете арендовать дом, а не покупать его.

Аренда часто обходится дешевле, чем владение домом, потому что вам не нужно беспокоиться об уплате налогов на недвижимость, страховании домовладельца, техническом обслуживании и ремонте дома.

Аренда также может дать вам большую гибкость и является разумным вариантом, если вам нравится идея, что вы можете забрать и переехать с минимальными хлопотами. Независимо от того, почему вы хотите арендовать дом, вот шаги, которые вам нужно предпринять, если вы решите пойти по этому пути.

Как снять дом

1. Определите свой бюджет на аренду

Посмотрите на свои доходы и расходы, чтобы выяснить, сколько вы можете и хотите потратить на аренду дома.Обязательно учитывайте стоимость коммунальных услуг, парковки, страховки арендатора и переезда, когда рассчитываете эту цифру.

2. Составьте список обязательных вещей

Подумайте о том, что вы ищете в доме, и составьте список функций, о которых вы не готовы договариваться. Если у вас есть собака, вам может понадобиться огороженный задний двор. Если у вас несколько детей, вы можете рассмотреть вариант аренды только с тремя или более спальнями.

3. Проведите свое исследование

После того, как вы определили свой бюджет и составили список необходимых вещей, пришло время провести исследование и посмотреть, что там есть.Вы можете использовать популярные сайты по недвижимости, такие как Zillow, Trulia и Realtor.com, а также другие онлайн-ресурсы, такие как Craigslist или Facebook Marketplace, для поиска домов открытой аренды в вашем районе.

4. Экскурсионные дома

Как только вы найдете несколько домов, которые вызывают у вас интерес, обратитесь к арендодателю или в компанию по управлению недвижимостью и договоритесь несколько раз, чтобы посетить их. Во время каждого тура рекомендуется делать заметки или фотографировать, чтобы вы могли запомнить подробности о каждом объекте недвижимости и сравнивать их позже.

5. Обсудите условия аренды

После того, как вы нашли дом, который соответствует вашему бюджету и образу жизни, поговорите с арендодателем или управляющей компанией, чтобы обсудить условия, которые лучше всего подходят для вас. Может быть, вы хотите арендовать на шесть месяцев вместо года. Или, может быть, вам нужна скидка на парковку или бесплатное кабельное телевидение. Сообщите им, что вы предпочитаете, и посмотрите, какую договоренность вы можете сделать.

6. Заполните заявку на аренду.

После того, как вы договорились об условиях аренды и будете готовы двигаться дальше, вам нужно будет заполнить заявку на аренду.Хотя все формы отличаются друг от друга, вам, вероятно, потребуется предоставить действительное удостоверение личности с фотографией, недавние квитанции о заработной плате и следующую информацию:

• Имя
• Текущий адрес и предыдущие адреса
• Номер телефона и адрес электронной почты
• Работа и доход подробности
• Домашние животные
• Контакты для экстренных случаев
• Арендодатель, личные или профессиональные рекомендации

7. Оплатите сбор за подачу заявления на аренду

Размер вашего сбора за подачу заявления будет зависеть от того, где вы арендуете, от арендодателя или компании по управлению недвижимостью, которую вы » с которым вы работаете, и конкретный дом, который вы выбрали.Плата за подачу заявления обычно покрывает проверку биографических данных, которая будет выполнена.

8. Подпишите договор аренды

После того, как вы завершите процесс подачи заявки и пройдете проверку биографических данных, вы подпишете договор аренды. Обязательно прочтите его внимательно и убедитесь, что все, о чем вы договорились, включено перед подписанием.

Думаете, вы готовы купить дом своей мечты? Узнайте, сколько дома вы можете себе позволить:

Соответствующее покрытие от How to Do Everything: Money

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Думаете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может быть отличным способом увеличить ваш бюджет — независимо от того, есть ли у вас целый дом или только свободная комната.

Может быть, вы подумываете о сдаче дома, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Возможно, вы только что унаследовали родительский дом, но не планируете в него переезжать. Независимо от того, что вас сюда привело, вам интересно, как снять дом, и у нас есть для вас ответы.

Как снять дом за 9 шагов

1. Решите, имеет ли смысл арендовать

2. Установите свой бюджет

3. Изучите варианты аренды в вашем районе

4.Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления имуществом

6. Заключите договор аренды

7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Документирование арендуемой площади

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать

Перед тем, как надеть обувь домовладельца, необходимо убедиться, что эта обувь подходит вам по размеру. Это означает, что нужно внимательно и внимательно посмотреть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Если вы думаете об инвестициях в аренду, вам следует платить за дом наличными. Если вы не в состоянии выложиться на 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или съемщиков для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не появятся деньги, чтобы позволить себе весь дом, , затем купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете оплатить ипотечный платеж самостоятельно? Продать это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты для свекрови или оплачиваемый дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте подробнее рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1: Сдача запасного помещения

Может быть, вы думаете о том, чтобы найти соседа по комнате, чтобы помочь с ежемесячными выплатами по ипотеке или помочь досрочно выплатить ипотеку. Прежде чем согласиться на совместное проживание в доме, вы должны честно заявить о своей терпимости к жизни с другими и о том, стоит ли потраченных дополнительных денег.

Плюсы:

• У вас будет больше денег. По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. ¹ Если домовладелец имеет средний ипотечный долг — 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66%, — выплата по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед, который скинул половину, может снизить выплату примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Чтобы узнать это, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита.
• Сосед по комнате отлично подходит для разделения счетов. От коммунальных услуг и Интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет еще наличных денег.
• Сосед по комнате может вылечить скуку в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но определенно неплохой результат, если вы станете друзьями.

Минусы:

• Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным. Вам необходимо установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться аренда. (Мы подробно рассмотрим, как этого избежать, на шаге 6).
• Всегда есть вероятность плохого соседа по комнате. Жить с человеком, с которым ты не ладишь, было бы жалко.
• Владеть домом, который с вами делит кто-то другой, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не придерживается ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Вы можете рассмотреть график домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продается

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Может быть, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

• Это может означать больше денег в банке. Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
• Это может означать меньше стресса. Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
• Есть потенциал для увеличения капитала. Если вы сможете сдать дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости жилья. Чем больше у вас капитала, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

• В тот момент, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Существуют правила штата в отношении того, какой вид страхования вам необходимо иметь и что необходимо включить в договоры аренды. Кроме того, теперь вы домовладелец, а это серьезное обязательство.
• Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место. Стать арендодателем, проживающим на большом расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам нужно будет вложить деньги в управляющего недвижимостью, чтобы он проверил дом для вас и убедился, что правила соблюдаются.
• Вы задержите продажу своего дома. Если вы намереваетесь продать, сдача дома в аренду помешает вашей цели.

Ситуация № 3: Аренда дома в наследство

Потерять родителя нелегко. Меньше всего вам захочется принять неверное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком сильна, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на наследство, прирост капитала и налоги на имущество.Ситуация у всех разная, поэтому рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы понять ваши обязательства.

Плюсы:

• Вы можете сохранить дом, который напоминает вам о ваших родителях. Немного легче позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы по-прежнему отвечаете за это место.
• Дом мог быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы — отличный способ накопить сбережения, погасить долги или вложить средства для выхода на пенсию.
• Вы можете попробовать свои силы в инвестировании в недвижимость. Вы почувствуете, что значит быть домовладельцем, и убедитесь, что это ваша чашка чая.

Минусы:

• Определить, кто будет обслуживать собственность, может быть сложно. Вы будете нанимать управляющего недвижимостью или обслуживать недвижимость самостоятельно? Если ваше наследство разделено с братьями и сестрами, вам нужно будет определиться с ролями и обязанностями.
• Есть налоги (и еще налоги). Опять же, проконсультируйтесь с налоговым профи, чтобы понять ваши налоговые обязательства с учетом вашей конкретной ситуации.
• Текущий ремонт и техническое обслуживание могут оказаться утомительными. Быть домовладельцем — это большое обязательство. Если что-то в доме требует ремонта, это ваша ответственность.

Шаг 2. Установите бюджет

Если вы взвесили все «за» и «против», и чаша весов склоняется к сдаче дома в аренду, пора составить финансовый план — или бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать дом просто для удовольствия.Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть домовладельцем — тяжелая работа, и вам нужно будет спланировать определенные расходы, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам нужно включить в свой домашний бюджет:

• Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить эту сумму в свой бюджет на недвижимость. Между арендаторами могут быть месяцы, когда вы будете нести ответственность за счет.И не забывайте про проценты!
• Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
• Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение определит, нужны ли вам другие виды страхования, например страхование от наводнений или землетрясений.
• Ремонт и обслуживание. Если вы думаете, что ваши арендаторы никогда не позвонят вам, чтобы что-то исправить, вы живете в стране грез.Отложите запас на случай, если посудомоечная машина сломается или разорвется водопровод.
• Модернизация и чистка. Это особенно актуально между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и глубокую уборку — внутри и снаружи. Будьте готовы платить за эти вещи хотя бы раз в несколько лет.
• Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, так что вы можете получить прибыль. Но мир несовершенен, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему.Посмотрите на арендуемые дома или комнаты аналогичного размера в вашем районе, чтобы понять, что является разумным. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «халяву» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше пространство выглядело более привлекательно.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная ли это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы собираете арендную плату за собственность, которая принадлежит вам, вы — домовладелец. И эта работа — это гораздо больше, чем просто получение арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего помещения в Интернете, вам необходимо освежить в памяти законы об арендодателях. В каждом штате действуют разные правила относительно того, что вам нужно включить в листинг, как получить гарантийный депозит, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли.

Есть также федеральные законы о безопасности жилья и недопущении дискриминации, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному процессу, поэтому будьте умны и изучите свои дела, прежде чем сдавать дом в аренду.

Шаг 4: поговорите со своим страховым агентом

Это может показаться легкой задачей, но держите своего страхового агента в курсе своих планов аренды. Даже если вы только планируете сдавать в аренду комнату в уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить покрытие ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку аренды.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики (ELP) знают рынок страхования от начала до конца и помогут вам получить нужную сумму страхового покрытия по отличной цене.Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5: Составьте план управления имуществом

Труба протекает. Арендатор теряет ключ и в 2 часа ночи его запирают.Дверь падает с петель. По кладовой с яростью бежит мышь. Кому будут звонить арендаторы, когда это произойдет? Вы — если у вас нет плана.

Может быть, вы захотите позвонить первым. Но если вы управляете недвижимостью из другого города, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью.Если вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять менеджера, который будет звонить на место и проверять арендную плату при необходимости. Но имейте в виду, что наем управляющего может оказаться дорогостоящим и минимизирует вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или согласны с тем, чтобы быть управляющим недвижимостью, все же неплохо составить список надежных экспертов, которым можно будет позвонить в таких случаях: сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и так далее.Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, в какой-то момент вам понадобится один из них. Если только вы не являетесь специалистом в области сантехники, столярных работ и борьбы с вредителями. В таком случае запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6: Составьте договор аренды

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда аренды» найдет миллионы бесплатных шаблонов, которые можно использовать для составления договора. Просмотр примеров поможет решить, что вы, как домовладелец, хотите, а чего не позволите.

Например, могут ли ваши арендаторы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они задерживать гостей на длительное время? Могут ли они досрочно разорвать договор аренды без дополнительной оплаты?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет еще раз изучить все правила, которые вы изучили на шаге 3, и убедиться, что в вашем договоре аренды есть все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес собственности, список всех, кто будет проживать в этом помещении, дата начала и окончания договора, а также стоимость аренды и гарантийный депозит.

Наконец, здесь важно привлечь юриста. Аренда — это юридический договор, который может иметь юридические последствия. И нужно знать, как сдать дом легальным способом.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш адвокат поставит высокую оценку арендному договору, остается только найти кого-нибудь, кто подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто бывает самым сложным.

Поиск арендаторов

Так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. Шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости.Нет, это не значит, что вам нужно нанимать какую-нибудь модную рекламную компанию или компанию по недвижимости. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, который позаботится о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется внести их в бюджет.

Вопрос, как привлечь качественных арендаторов? Разместите качественное объявление! Ваше объявление о аренде должно включать качественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что ваше жилье может предложить, и того, чего в нем нет.Если на вашем объекте запрещено размещение с домашними животными, укажите это. Если курение на территории запрещено, укажите это. В противном случае вы потратите время на проверку кандидатов, которые не согласятся с правилами вашего договора аренды.

Для вашего объекта размещения также необходима четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы сами управляете процессом, выделите в своем расписании время, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов

Было бы неплохо иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы разместите свою недвижимость.Таким образом, вы сможете начать процесс отбора, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство домовладельцев взимают регистрационный сбор для покрытия стоимости проверки биографических данных и других расходов. Вам также следует попросить юриста осмотреть ваше заявление, прежде чем вы его заполните, потому что это юридический документ. В приложении должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

• Имя и дата рождения для всех арендаторов
• Номера социального страхования для всех взрослых квартиросъемщиков
• Список литературы
• Подтверждение дохода
• Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях как можно лучше, но вы должны все это проверить.Позвоните своему работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая придурочного арендатора, который выгонит ваше пространство и не заплатит арендную плату.

Шаг 8: Выберите арендатора

Это не так просто, как выбрать симпатичную парочку, которая принесла вам печенье, когда они приехали сюда на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы.Если у вас есть несколько квалифицированных кандидатов на выбор, рекомендуется снова обратиться к своему юристу или агенту по недвижимости для принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, самое время подписать договор аренды. Поздравляю! Вы официально сдали свой дом в аренду.

Шаг 9: Задокументируйте арендуемое пространство

Не пропустите шаг 9 — очень важен. Прежде чем какие-либо жильцы переедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство.Сфотографируйте все. Обратите внимание на трещины в стенах и царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор переедет, проведите с ним обход и попросите их задокументировать пространство для себя. Вам обоим необходимо согласовать текущее состояние помещения и записать все, что может считаться поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть своему арендатору полную сумму залога. (Примечание: не тратьте их!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы держали залог арендатора на отдельном банковском счете. ² Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что ваш арендатор причинил ущерб помещению. Сделать предварительные фотографии и заметки будет полезно, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Дополнительный шаг: не делайте этого в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует больших размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на каждом этапе аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков услуг (ELP).Мы работаем только с лучшими агентами в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам выбрать наиболее подходящий для вас и вашего бюджета процесс аренды.

Найдите своего надежного агента сегодня.

советов по аренде: как снять дом

Билл Гассет

Вы жили с родителями и в глубине души знали, что пора переходить к следующему этапу вашей жизни? Если вы хотите снять дом или квартиру, может быть сложно понять, с чего начать.На самом деле, разница между арендой дома и арендой квартиры может быть разительной. Важно, чтобы вы выяснили, что вы хотите от аренды, прежде чем начинать поиск. Выбираете ли вы квартиру или дом, эти советы направят вас на верный путь:

Ваш бюджет

Есть много вариантов сдачи в аренду, которые могут сильно различаться по размеру и местоположению. Большое внимание при выборе должно быть уделено вашему бюджету.

При переезде почти неизбежны дополнительные расходы, которых вы не ожидаете, поэтому не смотрите на недвижимость выше 30 процентов вашего дохода.Это даст вам достаточно передышки, чтобы оплачивать коммунальные услуги, сборы ТСЖ и другие непредвиденные расходы. Имейте в виду, что аренда квартиры обычно дешевле, чем дома, если только вы не находитесь в популярном районе города.

Ваш кредитный рейтинг

Хотя все еще можно арендовать дом, если у вас нет исключительного кредитного рейтинга, это может быть сложнее. Если вы еще не знаете свой кредитный рейтинг, проверьте его, прежде чем начинать поиск.

Вы можете бесплатно проверить свой кредитный рейтинг на различных веб-сайтах, включая AnnualCreditReport.com. Это исследование позволит вам узнать, нужно ли вам принять дополнительные меры, прежде чем сдавать недвижимость в аренду, например, исправить ошибки в вашем кредитном отчете.

В поисках дома

Есть много вещей, которые следует учитывать при поиске недвижимости для сдачи в аренду. В каком районе вы хотите жить? Какой дом вам нужен? Вам также нужно подумать о том, чтобы добираться до работы и пользоваться удобствами.

Обязательно остерегайтесь потенциальных мошенников. Аренда дома требует больших денег, поэтому вы можете подвергнуться риску.Обратите внимание на дома, которые предлагаются за гораздо меньшую цену, чем вы ожидаете, и на отсутствующих домовладельцев, или на тех, кто хочет торопить вас с принятием решения.

Чтобы обезопасить себя, арендодатели проверяют потенциальных арендаторов и встречаются с ними лично, прежде чем соглашаться сдавать им недвижимость в аренду. Если вас поощряют переводить наличные или переводить деньги на счет арендодателя, это серьезный красный флаг. Если вы можете избежать мошенничества и найти несколько домов, которые находятся в нужном месте, соответствуют вашим требованиям и вашему бюджету, пора переходить к следующему этапу.

Возможность сдачи в аренду под владение

Одна вещь, которую аренда дома предлагает по сравнению с арендой квартиры, — это потенциальная возможность купить дом в будущем. Сдать дома с выкупом, как правило, сложно, потому что во многом это зависит от времени. Часто арендодатели предпочитают сдавать свою недвижимость в аренду, но также в глубине души думают, что они могут продать ее где-нибудь в будущем.

Выбирая дома для аренды, вы можете обсудить с домовладельцем их мысли о продаже дома.Это может быть беспроигрышным вариантом, если вам нравится жить в этой собственности. Если вы поговорите с агентом, он обязательно скажет вам, что дома для сдачи в аренду трудно найти. Они могут стать идеальным сценарием как для арендаторов, так и для домовладельцев, поэтому их стоит обсудить.

Выставки

Если у вас есть несколько домов, которые вам нравятся, и вы живете на некотором расстоянии от них, обязательно назначьте показы в один и тот же день.

Виртуальный тур по аренде недвижимости становится все более популярным.Это позволит вам быстро определить, нравится ли вам дом, без необходимости совершать поездку, чтобы осмотреть его лично. Даже если вы используете виртуальный тур по собственности, вы, вероятно, захотите увидеть его лично, если вам это нравится.

При осмотре дома есть несколько вещей, на которые следует обратить внимание. Есть ли в доме необходимые вам удобства? Достаточно ли большие комнаты? Достаточно ли для вас места на улице и есть ли парковка? Вам нужно заранее подумать о том, чего вы в идеале хотите от дома.Хотя в некоторых из этих вещей вы можете пойти на компромисс, вы должны знать, что ищете.

Нанять агента по недвижимости

Если вы ищете район с высоким спросом, вы можете быстро обнаружить, что найти недвижимость в аренду самостоятельно не так-то просто. Возможно, стоит найти агента, который поможет присоединиться к поиску. Довольно часто агентам по недвижимости платит арендодатель, поэтому это может вам ничего не стоить.

Независимо от того, платите ли вы агенту комиссию или нет, возможно, стоит еще раз взглянуть на дом в поисках дома.Далее агент станет доверенным лицом в продвижении вперед. Вы сможете не отвечать на все вопросы по аренде.

Выбор дома для аренды

Надеюсь, вы найдете один из просматриваемых домов именно тем, что вы ищете. Однако, прежде чем поставить подпись на пунктирной линии, вам необходимо знать, сколько денег требуется авансом и каковы правила арендодателя.

Узнайте такие вещи, как: как и когда платить за аренду, можно ли украшать комнаты, можно ли с домашними животными и как выйти из соглашения.

Заключение договора аренды

Если вас устраивают все детали договора аренды, самое время подписать, но не раньше, чем вы прочитаете и поймете весь договор. Если что-то не так, вам следует провести дополнительное исследование или проконсультироваться с юристом.

Если все выглядит отлично, пора подписать договор и переехать. Теперь у вас есть работа по пересылке почты и сообщению всем вашего нового адреса. Сюда входят предприятия и государственные учреждения, а также ваши друзья и семья.Теперь вы можете наслаждаться жизнью в новом доме, хотя вам все равно нужно помнить, что вы должны соблюдать договор аренды.

Во многих районах страны найти дом или квартиру в аренду может быть непросто. Как и на рынке жилья, здесь есть очаги нехватки инвентаря. Если это похоже на тот случай, в котором вы будете искать, жизненно важно, чтобы вы прижали ухо к земле, чтобы найти что-то приемлемое.

Билл Гассетт — признанный на национальном уровне лидер в сфере недвижимости, который помогает людям покупать и продавать недвижимость MetroWest Massachusetts в течение последних 33 лет.Он был одним из лучших RE / MAX REALTORS® в Новой Англии в течение последнего десятилетия. Гассетт работает в RE / MAX Executive Realty в Хопкинтоне, штат Массачусетс. В 2018 году он был агентом RE / MAX № 1 в Массачусетсе.

Сдача дома в аренду: пять советов

Многие задумываются о сдаче дома в аренду. Они могут захотеть получить дополнительный доход, чтобы сэкономить деньги или погасить долг, или они могут рассматривать это как вариант продажи во время спада жилья, способ подождать, пока ситуация в экономике не улучшится.

Мотивов много, но этот план может стать больше проблем, чем он того стоит, когда не будут приняты соответствующие соображения. Вот пять шагов, которые помогут вам двигаться в правильном направлении.

Если вам посчастливилось жить в туристическом районе, например, рядом с пляжем или крупным городом, сдача дома в аренду на короткий или сезонный срок также может быть вариантом. Прежде чем зарегистрироваться в группе краткосрочной аренды, такой как Airbnb, узнайте правила и положения для этих типов аренды в вашем городе.

Понимание ответственности

Во-первых, вы должны определить, действительно ли вы можете справиться с обязанностью арендодателя. Преимущества аренды многочисленны, такие как способность сдерживать вандализм, который часто поражает пустой дом, легкость налоговых льгот и возможность получать доход, который покрывает счета и, возможно, даже приносит прибыль.

IRS требует, чтобы все доходы от аренды указывались в вашей налоговой декларации.

Однако быть домовладельцем — это еще одна обязанность, которую вам нужно будет вписать в свою жизнь, и можно с уверенностью предположить, что иногда все идет не так гладко. Вам нужно будет заниматься ремонтом и обслуживанием на высшем уровне, собирать арендную плату, платить больше за страховой полис вашего домовладельца и стараться избегать износа своей собственности, следя за навыками ведения домашнего хозяйства вашим арендатором.

Подготовьте свой дом для съемщиков

На падающем рынке вам, вероятно, не удастся сдать дом как есть.Арендаторы в такие периоды более внимательны и разборчивы из-за увеличения доступности сдаваемых в аренду домов, и их ожидания намного выше.

Подготовьтесь к новому жильцу, тщательно очистив дом и убедившись, что техника работает и находится в хорошем состоянии. Если вы решили, что сдаете в аренду комнату или участок в своем доме, убедитесь, что вы можете защитить это место от остальной части дома.

Маркетинг вашего дома

После того, как дом будет отремонтирован, составьте список с описанием того, что делает его привлекательным, чтобы вы могли выставить его на продажу.Обратите внимание на такие обычно желательные функции, как стиральная машина и сушилка, кондиционер и гараж. Используйте условия аренды, чтобы помочь «продать» недвижимость.

Согласно RentalsOnline.com слова и прилагательные, которые помогут вам найти арендатора, включают: «гранит», «ультрасовременный», «бытовая техника из нержавеющей стали», «сводчатые потолки», «клен», «гурман». , «и» паркетные полы «. Обязательно используйте все условия, применимые к вашему дому.

Затем разместите рекламу дома на авторитетных веб-сайтах и ​​в местных газетах.Кроме того, некоторые агенты по недвижимости будут работать с владельцами, чтобы помочь сдать их дома в аренду, хотя агент будет брать комиссию, если найдет у вас арендатора.

Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая возьмет на себя всю работу по сдаче дома в аренду, но вам придется заплатить им. Стоимость варьируется в зависимости от компании, но часто составляет от 8% до 10% от ежемесячной арендной платы, и могут потребоваться другие сборы.

Нанимайте профессионалов, которые помогут вам сориентироваться в финансах

Превращение вашего дома в жилую недвижимость для сдачи в аренду может показаться простой задачей, но важно поговорить с юристами и бухгалтерами по недвижимости, чтобы убедиться, что вы соблюдаете налоговое законодательство, постановления о зонировании и местные правила собственности.

Вы можете иметь право на налоговые вычеты, но важно знать, какие именно расходы подлежат вычету. Кроме того, существуют ограничения на то, сколько вы можете вычитать каждый год, и сумма, которую вы можете вычесть, может отличаться в зависимости от арендной деятельности, указанной в вашей налоговой декларации.

Адвокат также может помочь вам сориентироваться в правилах арендодателя и арендатора, которые варьируются от штата к штату, и поможет вам понять правила вашего сообщества, регулирующие аренду недвижимости. Вы также можете обратиться за помощью в составлении договора аренды, убедившись, что он соответствует местным законам.Наконец, разговор с адвокатом поможет вам определить подходящие правила проживания и контакты для экстренных случаев.

Установите стоимость аренды, узнав, какие другие объекты аренды собираются в вашем районе и районе. Помните, что потенциальные арендаторы будут искать выгодные предложения, поэтому устанавливайте арендную плату по конкурентоспособной цене и убедитесь, что вы выделили все наиболее ценные аспекты своего дома.

Ключевые выводы

• Ответственность арендодателя обширна и часто может повлечь за собой непредвиденные расходы.По возможности полезно иметь денежные резервы.
• При проверке потенциального арендатора рекомендуется провести тщательную проверку биографических данных. Обязательно попросите несколько рекомендаций от потенциальных арендаторов.
• Знайте свои права и права арендаторов — неплохо ознакомиться с Законом о внесении поправок в закон о справедливом решении жилищных вопросов (FHA).
• Согласно исследованию Renthop.com, в пик сезона вы можете арендовать квартиру еще дороже. С июля по сентябрь лучшее время для поиска арендатора; однако сезонность может варьироваться от города к городу.
• Если у вас есть дом на озере, рядом с пляжем или недалеко от другого сезонного объекта, возможно, стоит изучить платформы для краткосрочной аренды.

Осторожно с арендаторами экрана

Начните поиск арендатора, как только ваша недвижимость будет готова к показу. Затем очень и очень тщательно выбирайте арендатора. Вы должны иметь возможность рассчитывать на этого человека не только в том, чтобы вовремя платить за аренду, но и поддерживать свой дом в хорошем состоянии. Кроме того, если вы сожительствуете с этим человеком, изучите его привычки, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Не забывайте собирать отзывы потенциальных арендаторов и проверять их кредитные истории. При досмотре жильца также следует соблюдать меры предосторожности — в конце концов, этот человек — незнакомец. Как только вы найдете подходящего арендатора, попросите разумный залог и составьте соответствующий график платежей.

Итог

Сдача дома в аренду может быть выгодна как для владельцев, так и для арендаторов⁠, но только в том случае, если вы потратите время на устранение потенциальных ловушек.В конце концов, это все еще твой дом.

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость произвела на свет множество самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

• Покупка инвестиционной собственности для получения дохода от аренды может быть рискованной.
• Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
• Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
• Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдаете недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли.Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Выплата личного долга

Опытные инвесторы могут носить долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для выплаты по своему долгу. Всегда имейте запас прочности «.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать для инвестиционной собственности.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную недвижимость для сдачи в аренду, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Что покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который вкладывает 20% в стоимость дома с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится небольшая выплата по ипотеке, которая не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны поставить цель — 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот вид страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца со страховкой домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите свой доход

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? Акции могут предлагать 7,5% доходность наличными, в то время как облигации могут приносить 4,5%. Возврат в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Взвесьте риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли вознаграждение связанных с этим потенциальных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

Награды

• Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

• Если стоимость недвижимости возрастет, ваши инвестиции также вырастут в цене.

• Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

• Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

• Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

• Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

• В отличие от инвестиций в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

Риски

• Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

• Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов США (холостой) или 250 000 долларов США (совместная подача документов в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.

• Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

• В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

• Стоимость входа и выхода может быть высокой.

• Если у вас нет арендатора, вам все равно нужно оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может быть катастрофической ошибкой.