Как определить рыночную стоимость недвижимости: Как определить рыночную стоимость недвижимости: узнаем стоимость объектов – Оценка недвижимости в России онлайн

Содержание

Как определить рыночную стоимость недвижимости: узнаем стоимость объектов

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

Содержание:
  1. Для чего необходимо определять актуальную стоимость?
  2. Почему оптимально обращаться к профессионалам?
  3. Принимайте правильные решения
  4. Оценка квадратных метров и налоговая политика
  5. Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене. Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Назад к содержанию


Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

  • гарантировать точность экспертной оценки;
  • обеспечить оперативность ее проведения;
  • создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

  • продажа или приобретение недвижимости,
  • при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
  • перераспределение прав собственности,
  • страхование,
  • вступление в права наследования,
  • для расчета суммы налога,
  • желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Назад к содержанию


Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона. Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене. Город является достаточно перспективным, многими рассматривается в качестве желаемого места проживания, а также для инвестиций свободных денежных средств с целью их эффективного вложения и приумножения в будущем.

Назад к содержанию


Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях. Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов. Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Назад к содержанию


Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах. Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона. Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной. Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону. Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

  • площадь,
  • стоимость,
  • расположение,
  • уровень комфорта,
  • целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Назад к содержанию


Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией. Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно. Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Считается, что именно размеры рыночной оценки являются определяющими для владельцев квадратных метров при установлении цены на определенный объект. И это мнение является верным. Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации. Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Назад к содержанию

Все способы узнать рыночную стоимость квартиры

Рынок недвижимости фрагментирован, динамичен и функционирует исходя из принципов свободного формирования цен на основе спроса и предложения. Поэтому потенциальным покупателям и продавцам важно понимать, как узнать рыночную стоимость квартиры в отдельно взятом периоде, чтобы не продешевить или, наоборот, не потратить больше положенного при заключении сделки.

Рыночная стоимость простым языком
– это та денежная сумма, которую в данный момент целесообразно потратить (покупателю) или получить (продавцу) за объект недвижимости при условии свободного намерения сторон заключить сделку купли-продажи.

Определение рыночной стоимости жилья может потребоваться не только при продаже. Ситуаций много: получение кредита, где в качестве залога выступает квартира, различные судебные споры относительно жилого имущества, оценка ущерба в результате чрезвычайного происшествия, расчет страховой суммы при покупке полиса и прочее.

Какими способами можно определить рыночную стоимость квартиры

Предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами, узнать о положительных и отрицательных моментах каждого и выбрать наиболее подходящий для вас.

  • Определить рыночную стоимость жилья самостоятельно. Чтобы произвести расчеты самому, достаточно собрать статистику по аналогичным предложениям, размещенным на популярных досках объявлений. Затем нужно сравнить информацию с параметрами своей квартиры и посчитать среднюю цену за квадратный метр. Чем больше объектов попадет в обработку, тем точнее будут результаты самостоятельной оценки.
    Плюсы: не нужно платить за услуги специалистов.
    Минусы: потребуется немало времени на обработку данных, велика погрешность между реальной стоимостью и той, что выводится путем самостоятельного анализа.
  • Рассчитать в онлайн калькуляторе (экспресс-оценка). Чтобы узнать рыночную стоимость квартиры онлайн, можно воспользоваться системой примерного автоматического расчета в интернете.
    Плюсы: Способ не требует финансовых вложений, калькуляторы доступны на сайтах крупных агентств недвижимости.
    Минусы
    : Онлайн-оценка не обеспечивает реальной картины и носит ориентировочный характер, так как на цену каждого конкретного объекта может оказывать влияние целый ряд уникальных дополнительных факторов: реальное состояние и планировка жилья, инфраструктура района, экологическая обстановка, вид из окон, соседи и так далее.
  • Нанять оценщика. Подходящий вариант, если нужна оценочная экспертиза, например, для суда. Подыскать подходящего эксперта-оценщика сегодня не составляет труда.
    Плюсы: Профессиональный оценщик передает клиенту отчет — официальный документ, пригодный для предоставления в коммерческие и государственные структуры.
    Минусы: Вариант с привлечением оценщика считается одним из самых затратных.
  • Обратиться к профессиональному риэлтору. Узнать рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье просто — достаточно обратиться в надежное агентство с многолетним опытом и хорошей репутацией.
    Плюсы
    : Риэлтор крупного агентства недвижимости — это единственный игрок рынка, кто знает и стоимость объекта (по которой тот выставляется на продажу), и его реальную цену (за которую он был в итоге продан).
    Минусы: Существует риск столкнуться с меркантильными интересами риэлтора, поэтому стоит обращаться только в проверенные компании.

Цена и рыночная стоимость зачастую отличаются. Образно говоря, стоимость объекта — это желаемая продавцом сумма, а его цена — это реальная сумма после торга с покупателем. Определение рыночной стоимости вашей квартиры является одним из важнейших условий успешной продажи, поэтому в большинстве случаев без участия квалифицированных помощников не обойтись.

Рыночная и кадастровая стоимость жилья — различие

В своей практике специалисты агентства «Чистые Пруды» часто сталкиваются с попытками клиентов узнать рыночную стоимость квартиры по адресу через бесплатный веб-сервис Росреестра. Действительно, данная онлайн услуга весьма полезна для граждан, однако следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, и разница может быть очень существенной. Их принципиальное различие заключается в следующем:

  • кадастровая стоимость — устанавливается в результате госоценки — используется для расчета налогов, определения ставки за аренду, госпошлины в суде и так далее;
  • рыночная стоимость — отражает актуальную ситуацию на рынке — определяет цену, за которую с наибольшей вероятностью может быть совершена сделка с объектом.

Таким образом, если перед вами стоит задача узнать рыночную стоимость квартиры по кадастровому номеру, нужно зайти на сайт Росреестра и найти нужный раздел. Затем следует ввести в специальное поле номер или адрес интересующего вас объекта и получить информацию совершенно бесплатно.

Профессиональная рыночная оценка жилья в Москве

Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Чистые Пруды», если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры для продажи. Мы следуем правилу, согласно которому первую консультацию для клиентов предоставляем бесплатно, поэтому обращение к нам вас ни к чему не обязывает.

Истории из жизни
Когда мы решили продавать московскую однокомнатную, то возникла проблема: как правильно оценить объект. Собственность, предназначенная для продажи, хоть и находится в не самом престижном районе, но имеет хороший метраж, недавно там сделан капитальный ремонт, и, что немаловажно, по соседству живут прекрасные люди. Попробовали сделать расчет в нескольких калькуляторах, и поняли, что эти результаты очень ориентировочные. Друзья посоветовали компанию «МИЭЛЬ» у метро Чистые Пруды, и мы обратились туда. Знаете, это действительно самый лучший вариант, потому что риэлторы владеют оперативной и настоящей информацией по рынку, да и само агентство располагает собственной обширной базой недвижимости. Первая консультация вполне удовлетворила, и мы решили заключить договор с агентством на комплексное сопровождение сделки. Продали быстро и выгодно, молодцы!

При необходимости наши специалисты также готовы помочь в других вопросах по недвижимости: подготовить документы для приватизации, обеспечить полное сопровождение покупки квартиры «под ключ», провести процедуру по рефинансированию ипотеки и много другое. Выбирайте профессионализм — приходите к нам!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости. Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое. Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Оценка недвижимости — что это такое, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как оценить рыночную стоимость

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

🔍 цель оценки;

🔍 вид стоимости, которую нужно определить;

🔍 установление имущественных прав, которые оценивают;

🔍 дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

🖋 поэтажный план, технических план;

🖋 техническую документацию;

🖋 кадастровый паспорт;

🖋 выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

🖋 технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора

После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации

Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4. Расчет стоимости

На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет условий

Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Этап 6. Формирование отчета

На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован. В документе обязательно должны быть следующие сведения:

▪ основные факты и выводы;

▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам;

▪ сведения о заказчике и оценщике;

▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик;

▪ стандарты оценочной деятельности;

▪ описание объекта оценки со ссылками на документы, которые устанавливают его количественные и качественные характеристики;

▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость;

▪ описание процесса оценки;

▪ согласование результатов;

▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик.

Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Как правильно определить рыночную стоимость недвижимости и не продешевить

Когда встаёт вопрос о продаже квартиры, то владелец хочет получить наибольшую сумму, но устанавливать высокую цену неразумно, ведь так можно вообще не продать жилье. Для определения оптимальной цены продажи необходимо опираться на какие-то реальные факты, мнения экспертов, но также важно учесть материальные составляющие, например, сколько вы вложили в ремонт. И как поступить в ситуации, если продать квартиру необходимо срочно?

Разумно предположить, что основополагающим фактором здесь будет рынок. Именно он будет непосредственно влиять на ценообразование недвижимости, поскольку расценки уже сформированы многочисленными продавцами и риэлторскими компаниями.

Как формируется стоимость недвижимости?

Многие наивно полагают, что способны самостоятельно определить цену на свою недвижимость, но довольно часто оказывается так, что объект длительное время так и остаётся размещенным в рекламных сервисах без востребования. И только по прошествии полугода и более, его владелец понимает, что установил высокую цену, и ее стоило бы уменьшить, но время потеряно, планы сорваны.

Поэтому необходимо сразу адекватно смотреть на вещи и расценивать недвижимость на основании объективных фактов.

Все знают и видят, что цены на недвижимость не стоят на месте и зачастую они существенно могут измениться всего за 1 год. Разница в цене квадратного метра на начало и конец года может составлять 3-6%, а то и больше. Как быть, ведь объявление может висеть безрезультатно несколько месяцев?

Есть довольно практичный и удобный выход из этой ситуации: каждый месяц обновлять объявление. Это более трудозатратно, но так ваше предложение будет под постоянным контролем, и вы не упустите шанс получить более высокую прибыль, если цены на недвижимость вырастут.

Но бывает и наоборот, цены не растут, а падают. Такое если и случается, то крайне редко и на сверхмалую величину, поэтому беспокоиться по этому поводу не стоит. Что касается определения корректной цены на недвижимость, то есть несколько стратегий ценообразования:

  • Если деньги нужны не срочно, то можно несколько повременить с продажей. Тем самым, дождавшись, когда стоимость одного квадратного метра вырастет до пикового показателя. Конечно, может оказаться так, что ждать придётся долго, так и не дождавшись увеличения.

  • При размещении объявления укажите стоимость, превышающую рыночную, но при этом укажите отметку о возможности торга. Так вы в режиме реального времени сможете контролировать цену, и если она действительно вырастет на момент продажи квартиры, то на торге можно сделать меньшую скидку. Плюс этой стратегии в том, что на рынке в целом покупатели хорошо реагируют на скидки.

  • Если квартиру необходимо продать срочно, и совсем нет времени ожидать покупателя, то обращайтесь к услугам риэлторских компаний. Здесь следует понимать, что вы потеряете как минимум 15% от средней рыночной цены, зато избавитесь от недвижимости за короткий срок, сразу получив всю сумму средств на руки или счёт в банке.

Определяем стоимость практическим путем

Чтобы определить оптимальную стоимость квартиры, необходимо провести анализ рынка недвижимости. Процесс будет заключаться в разделении квартир на категории с последующим сопоставлением цен внутри каждой из категорий:

  • Квартиры с ремонтом и евроотделкой;

  • С мебелью и техникой;

  • Пустые с ремонтом;

  • С мебелью, но требующие ремонта;

  • Пустые без ремонта.

Важно понимать, что стоимость ремонта бюджетного уровня, чем обычно руководствуются специалисты и эксперты, составляет порядка 1 тыс. $ на комнату. Соответственно, квартира без ремонта в старом доме или требующая ремонта по сравнению с отделанной будет, как минимум на 2-3 тыс. $ дешевле.

Разумеется, у всех рамки затрат на ремонт свои и могут быть как сверхмалыми, так и сверхбольшими. Поэтому необходимо опираться на средние показатели, опять же, представленные на рынке.

Также необходимо учитывать срок службы строения. Квартира в 30-летнем доме явно будет дешевле аналогичного предложения в новостройке, потому что время является неоспоримым фактором, который неуклонно снижает стоимость, так как надёжность здания падает, что связано с неблагоприятными факторами, такими как устаревание коммуникаций.

Что ещё влияет на стоимость?

Кроме возраста здания при определении стоимости жилья необходимо учитывать ещё несколько дополнительных факторов. Зачастую от того, насколько грамотно вы определили цену, может зависеть скорость реализации недвижимости, потому что покупатели будут опираться на те же факты. К ним следует отнести:

  • Этажность недвижимости: при прочих равных условиях (один и тот же дом, сопоставимый уровень ремонта и проч.), цены на жилье, расположенное на первом этаже будут ниже, чем на квартиры, расположенные на 3-5 этажах.

  • Пространственное положение: если жилье находится с южной стороны, оно будет стоить чуть дороже квартир, находящихся с северной.

  • Географическое расположение. Существенным ценообразующим фактором является то, в каком районе находится квартира. Дороже жилье будет в центре, так как под боком вся инфраструктура, и в спальных районах, так как тихо и комфортно. В средней полосе жилье будет несколько дешевле.

  • Социальный фактор. Может неразумно, но иногда полезно учитывать именно этот фактор, то есть слухи о вашем районе. Если регулярно происходит много различных происшествий, то и покупатели неохотно будут реагировать на ваше объявление. Чтобы продать жилье в районе с неблагоприятным имиджем, необходимо снизить стоимость, пусть даже в ущерб среднерыночной.

  • Инфраструктура: транспортная доступность, наличие поблизости школ, детских садов, больниц, мест для отдыха.

  • Экология микрорайона: близость дома к промышленным предприятиям ухудшит показатель спроса на жилье.

  • Материал изготовления стен дома: кирпичные дома стоят дороже панельных и даже монолитных.

  • Состояние придомовой территории: потенциальные покупатели могут оценивать, есть ли детская площадка возле дома, есть ли место для парковки автомобиля, насколько в целом ухожен двор.

Чтобы быть уверенным в своей точке зрения относительно стоимости квартиры, можно обратиться к услугам оценщиков. Эти специалисты ведут подробную статистику объектов недвижимости с учетом всех параметров, поэтому сумеют грамотно и обоснованно сформировать цену. Итак, куда обращаться для оценки стоимости квартиры:

  • В риэлторскую компанию;

  • В юридическую фирму;

  • В оценочное бюро;

  • К независимому частному оценщику.

Если у вас нет опыта продажи недвижимости, удобнее будет обратиться к услугам специализированных компаний, потому что даже при установке средней рыночной цены порой приходится ожидать длительное время, когда на ваше объявление обратят внимание потенциальные покупатели.


Поставить оценку:

Как определить рыночную стоимость имущества — В силу закона.ру

Методика определения рыночной стоимости объекта недвижимости и другого имущества основывается на идентичности товаров и принципе сопоставимости коммерческих условий. Какие факторы при этом следует учесть? Какие способы существуют в этом подходе оценки объектов? Рассмотрим основные варианты расчеты рыночной стоимости.

Как определить рыночную стоимость

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача. Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции. Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы. За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи. При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.
  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества. Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам. Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.
  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду. Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией. При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени. Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке. Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами). При последнем способе берутся общедоступные данные.

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Сумма, которую покупатель готов заплатить продавцу в условиях свободного рынка.

Сущность рыночной стоимости имущества

На рыночную стоимость влияют спрос и предложение, в ней не учитываются спекулятивные наценки. Это реальная сумма сделки на данный момент, которая устраивает покупателя и продавца.

Акции, облигации и другие ценные бумаги имеют конкретную стоимость. Для определения рыночной стоимости недвижимости, транспортных средств и оборудования привлекают оценщиков. В зависимости от ситуации, определение стоимости проводится добровольно или в обязательном порядке.

Оценка рыночной стоимости имущества проводится для определения полученного ущерба, при:

  • выкупе или изъятии активов государством;
  • ипотечном кредитовании;
  • возникновения споров о стоимости актива.

Для проведения оценки стоимости имущества обращаются к независимым экспертам-оценщикам, которые имеют лицензию. Данную услугу могут оказывать страховые агенты, специалисты банка и судебные исполнители.

Оценщики используют методики, установленные стандартами. Они учитывают ряд факторов, зависящих от типа и особенностей объекта оценки. По результатам экспертизы готовят заключение, в котором указывается стоимость и ее обоснование (процесс ее получения).

Методы оценки

В России процедура расчета рыночной стоимости стандартизирована, ее особенности регламентирует № 135 ФЗ РФ.

Для оценки используются методы:

  • затратный — рыночная стоимость определяется на основе расходов, связанных с заменой или восстановлением объекта с учетом степени износа;
  • сравнительный — оценка актива базируется на сравнении определенного объекта с другими аналогичными, имеющими такие же характеристики, по сделкам с которыми есть информация о стоимости;
  • доходный — стоимость определяется на основании размера дохода который будет получен при использовании актива в будущем.

Как формируется стоимость различных объектов недвижимости — это вопрос, который интересует всех, кто намеревается приобрести или продать имущество. Данная статья посвящена тому, как определить рыночную стоимость объектов недвижимости, чтобы получить справедливую цену при продаже и не переплатить при приобретении.

Содержание:

У всех, кого интересует недвижимость в Сочи, неизменно возникает вопрос, как определить рыночную стоимость определенных площадей. Это в равной степени важно и для покупателей, и для продавцов. Никто не заинтересован недополучить при продаже жилых или нежилых площадей, как и переплатить при покупке недвижимости. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» являются опытными экспертами, работающими на сочинском рынке уже много лет. Обращение к ним позволит в кратчайшие сроки узнать размеры актуальной стоимости объекта недвижимости, что обеспечит возможность ее выгодно реализовать или приобрести по оптимальной цене. Обращайтесь к профильным специалистам, обладающим существенным опытом, если заинтересованы в достоверности и скорости проведения экспертной оценки.

Для чего необходимо определять актуальную стоимость

Данная статья посвящена вопросу, как формируется рыночная стоимость недвижимости различных видов. Такие расчеты основываются на текущих тенденциях рынка, цене аналогичных площадей, перспективах целевого использования, уровне износа и других важных факторах. Стоимость объекта недвижимости должна определяться опытными профессионалами, которые смогут:

  • гарантировать точность экспертной оценки;
  • обеспечить оперативность ее проведения;
  • создать для владельцев квадратных метров и желающих его приобрести выгодные условия сотрудничества.

Профессионалы знают, как достоверно определить рыночную стоимость и обеспечить точность расчетов. Целью проведения экспертной оценки является определение вероятной суммы, которую можно будет выручить за квадратные метры при условии их реализации на открытом конкурентном рынке. Понять, как узнать актуальную стоимость объекта, может понадобиться в таких случаях:

  • продажа или приобретение недвижимости,
  • при желании сдавать в аренду жилые и коммерческие площади,
  • перераспределение прав собственности,
  • страхование,
  • вступление в права наследования,
  • для расчета суммы налога,
  • желание воспользоваться недвижимостью в качестве залогового имущества и пр.

Почему оптимально обращаться к профессионалам?

Безусловно, можно пытаться самому разобраться, как определить стоимость определенных квадратных метров. Однако без определенного опыта и знаний текущих тенденций рынка это будет сделать далеко не просто. Намного рациональнее воспользоваться услугами опытных профессионалов, которые смогут точно сказать, какая рыночная стоимость определенной недвижимости на текущий момент.

Сочи — это быстро развивающийся город, характеризующийся современной инфраструктурой. В южной столице сравнительно недавно прошло несколько крупных соревнований мирового уровня. Это в значительной степени обусловило развитие региона. Несмотря на тенденции, наблюдаемые в других регионах страны, сочинские объекты недвижимости ежегодно прибавляют в цене. Город является достаточно перспективным, многими рассматривается в качестве желаемого места проживания, а также для инвестиций свободных денежных средств с целью их эффективного вложения и приумножения в будущем.

Принимайте правильные решения

Рыночная стоимость недвижимости — основополагающий фактор, влияющий на принятие правильного решения относительно вложения денежных ресурсов. Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы определить размер стоимости объекта быстро и достоверно. С нашей помощью принять решение о приобретении квадратных метров вам будет несложно.

Рыночная актуальная стоимость квадратных метров — это величина, о которой следует отталкиваться при установлении цены недвижимости, подлежащей продаже. Для покупателей такая сумма является не только поводом для принятия решения вложения средств. Если стоимость строительного объекта существенно занижена, следует задуматься о мошеннических действиях. Даже при срочных продажах строительных объектов в Сочи, их владельцы вряд ли заинтересованы существенно терять. При низкой стоимости объектов они должны вызывать подозрения. Наши специалисты не только готовы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, но и произвести его проверку относительно чистоты его документов. Сотрудничество с нами гарантирует безопасность сделки и отсутствие в будущем проблем.

Оценка квадратных метров и налоговая политика

В рамках налоговой политики рыночная стоимость объектов приобретает особое значение. Налог, который распространяется на объекты недвижимости различного назначения, в большинстве стран, включая Россию, составляет до 70% бюджета на местах. Поэтому все местные администрации заинтересованы в достоверности экспертной оценки. Грамотная оценка объекта недвижимости — залог справедливых поступлений средств в бюджет, что обуславливает более интенсивное развитие региона. Возможность использования рыночной стоимости способствует в результате перечисленных выше факторов и развитию рынка недвижимости.

Узнать рыночную стоимость недвижимости у специалистов компании вы сможете для любых целей. Считается, что именно экспертная оценка, произведенная профильными специалистами, является наиболее достоверной. Безусловно, сумма реальной сделки может от нее незначительно отличаться в большую или меньшую сторону. Это может быть обусловлено желанием продавца быстрее реализовать объект или желанием покупателя любой ценой стать обладателем недвижимости определенного класса либо расположенной в определенном месте.

Выбор объекта недвижимости может производиться, исходя из следующих факторов:

  • площадь,
  • стоимость,
  • расположение,
  • уровень комфорта,
  • целевое назначение.

Любой из вышеприведенных аспектов может стать определяющим в зависимости от интересов покупателя. Для многих важнее уровень стоимости строительного объекта. Для других — конкретный район Сочи, третьим важен определенный класс квадратных метров. Что считать важным, а что нет — решать вам.

Обращайтесь к профессионалам агентства «Винсент Недвижимость»

Если вы заинтересованы определить стоимость достоверно, обращайтесь в агентство «Винсент Недвижимость». Наши эксперты готовы заранее гарантировать точность расчетов стоимости строительных объектов. Мы работаем 14 лет и дорожим существующей репутацией. Рыночную стоимость объектов наши эксперты благодаря большому опыту способны рассчитывать максимально оперативно. Выбирая опытных специалистов, Вы заранее обеспечиваете качество сервиса и оптимальные расходы на экспертизу, которая поможет узнать уровень рыночной стоимости квадратных метров.

Считается, что именно размеры рыночной оценки являются определяющими для владельцев квадратных метров при установлении цены на определенный объект. И это мнение является верным. Узнавайте размеры рыночной стоимости у опытных специалистов компании «Винсент Недвижимость», если хотите быть уверены в достоверности полученной информации. Такая сумма, как оценочная рыночная цена, поможет сформировать привлекательное для покупателей предложение.

Оценка недвижимости — Википедия

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. п.5 ФСО № 2 Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

[1]

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утверждённая в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

В рамках осуществления своей деятельности оценщик недвижимости руководствуется рядом принципов:

  • Принципы пользователя — отражают точку зрения конечного потребителя;
  • Принципы внешней рыночной среды;
  • Принципы, связанные с объектом недвижимости;
  • Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Основные подходы оценки недвижимости[править | править код]

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

  • сравнительный подход;
  • затратный подход;
  • доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существуют свои специфические методики.

Доходный подход[править | править код]

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. В., этот подход называют также «маржинальным» (от англ. термина «margin», часто используемого в России как аналог понятия «прибыль»). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания — установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка скидки определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы — прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путём анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход[править | править код]

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход[править | править код]

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости[править | править код]

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости является метод Сравнения продаж

Метод сравнения продаж[править | править код]

базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Основные этапы применения метода:

— позиционирование объекта, выбор сегмента рынка к которому относится объект с учётом Анализа наиболее эффективного использования;

— анализ рынка;

— факторный анализ;

— выбор аналогов;

— расчет стоимости.

Метод капитализации доходов[править | править код]

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость

C=NOI/Rk{\displaystyle C=NOI/R_{k}}

где

C{\displaystyle C} — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)
NOI{\displaystyle NOI} — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))
Rk{\displaystyle R_{k}} — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk=Rn+Nv{\displaystyle R_{k}=R_{n}+N_{v}}

где

Rk{\displaystyle R_{k}} — коэффициент капитализации
Rn{\displaystyle R_{n}} — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.
Nv{\displaystyle N_{v}} — норма возврата капитала — процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков[править | править код]

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

  • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

  1. ↑ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)»Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Нормативно-правовая база оценочной деятельности[править | править код]

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков и оценочных компаний контролируется саморегулируемыми организациями оценщиков, например: РАО, РОО, СМАОс, СРО АРМО, Сибирь, МСО, НКСО и т. д.

  • Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
  • Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
  • Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
  • Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Росреестр

С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома  — разные понятия.

Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.

При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье. В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости. Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры. В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом. При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она,  прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется:

— ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом):

— налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости;

—  налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.

Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости,  то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость.

 Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

admin

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *