Ознакомиться с проектами соглашений об изъятии путем выкупа в рамках постановлений Правительства Калининградской области: 

от 16 декабря 2013 г. №942 начиная с 10 февраля 2014 года; 

от 23 марта 2015 г. N130, от 23 марта 2015 г. N 131, от 23 марта 2015 г. N 132, от 23 марта 2015 г. N 133, от 23 марта 2015 г. N 134 начиная с 28 апреля 2015 года; 

от 17 июня 2015 г. № 335 начиная с 20 июня 2015 года; 

от 29 сентября 2015 г. № 557 начиная с 09 октября 2015 года; 

от 22 декабря 2015 года № 746, от 22 декабря 2015 г. № 747 начиная с 27 декабря 2015 года; 

от 11 февраля 2016 года №№ 75, 76 начиная с 21 февраля 2016 года;

от 15 марта 2016 года № 119 начиная с 25 марта 2016 года; 

от 15 марта 2016 года № 120 начиная с 15 апреля 2016 года; 

от 15 марта 2016 года № 118 начиная с 01 июля 2016 года,

от 22 июля 2016 года № 353 начиная с 01 августа 2016 года;

от 27 июля 2016 года № 381 начиная с 07 августа 2016 года;

от 24 марта 2017 года № 136 начиная с 03 апреля 2017 года;

от 22 мая 2017 года № 243 начиная с 31 мая 2017 года;

от 24 мая 2017 года № 259 начиная с 04 июня 2017 года;

от 23 июня 2017 года № 318 начиная с 03 июля 2017 года, 

от 27 апреля 2018 года № 261 начиная с 10 мая 2018 года;

от 23 октября 2018 года № 631 начиная с 05 ноября 2018 года,

от 29 октября 2018 года №№ 634, 635, 636 начиная с 09 ноября 2018 года

от 04 июня 2019 года № 389 начиная с 14 июня 2019 года;

от 09 июля 2019 года №№ 473, 474 начиная с 22 июля 2019 года;

от 06 февраля 2020 года №№ 54, 55 начиная с 17 февраля 2020 года;

от 25 февраля 2020 года № 85 начиная с 05 марта 2020 года;

от 15 мая 2020 года №№ 276, 276 начиная с 26 мая 2020 года;

от 09 апреля 2018 № № 191, 192, 193 начиная с 20 апреля 2018 года;

от 03 апреля 2018 № 262  начиная с 16 апреля 2018 года;

от 06 июля 2020 № 459 начиная с 15 июля 2020 года;

от 25 сентября 2020 № 703 начиная с 01 октября 2020 года;

от 26 октября 2020 № 772 начиная с 09 ноября 2020 года;

от 16 ноября 2020 № 817 начиная с 26 ноября 2020 года;

от 02 декабря 2020 № 871 начиная с 20 декабря 2020 года;

от 09 декабря 2020 № 885 начиная с 29 декабря 2020 года;

от 06 апреля 2021 № 176 начиная с 20 апреля 2021 года;

от 28 мая 2021 года № 301 начиная с 10 июня 2021 года;

от 20 июля 2021 года № 433 начиная с 30 июля 2021 года.

можно в Агентстве по имуществу Калининградской области по адресу: Россия, Калининградская область, г. Калининград, Московский проспект, №95 (каб.8, 9). Агентство также осуществляет прием по всем вопросам, связанным с изъятием недвижимого имущества (время работы Агентства с 9-00 до 18-00, обед с 13-00 до 14-00, тел. 534-791, 534-855, 599-784.

Приобретение земли | Министерство внутренних дел США

Приобретение — это процесс предложения землевладельцам и передачи добровольно проданных долей Племени, обладающего юрисдикцией.

Процесс начинается после того, как будет определена справедливая рыночная стоимость, и Программа создаст и рассылает пакеты предложений о покупке правомочным отдельным землевладельцам (критерии отбора можно найти здесь). Когда физическое лицо заполняет и возвращает пакет предложений, Программа утверждает и обрабатывает предложение, передает проценты и платит землевладельцу.

Чтобы сделать процесс приобретения эффективным, специальный персонал Бюро по делам индейцев (BIA) использует систему управления активами и бухгалтерским учетом Trust для автоматической генерации пакетов предложений о покупке. Каждый пакет включает в себя сопроводительное письмо, инструкции, документ и соответствующий перечень покупаемых интересов, карты и конверт для возврата предоплаченной почтовой оплаты с обратным адресом. У землевладельцев есть не менее 45 календарных дней с даты сопроводительного письма, чтобы продать часть, все или ни одну из долей, перечисленных в их предложении.

В сумму предложения входит:

• Оценка справедливой рыночной стоимости;
• Административная плата за передачу прав на недра; и
• Базовый платеж в размере 75 австралийских долларов

Эти компоненты показаны в следующем примере. В этом примере владелец имеет однопроцентную неделимую долевую долю в трех отдельных участках площадью 160 акров, каждый с разным пакетом прав собственности. Было установлено, что права собственности на недра и полезные ископаемые, связанные с двумя участками, не имеют экономической ценности.Предложение владельцу за его / ее долю в трех участках будет составлять 1239 долларов США следующим образом:

Землевладельцы, решившие продать свою землю, имеют несколько вариантов нотариального заверения документов о продаже и их возврата для обработки.Нотариальные услуги часто предлагаются на информационных мероприятиях, в местных офисах Бюро управления трастовыми фондами (BTFA), в агентствах BIA и банковских учреждениях.

После того, как пакет заполнен и нотариально заверен, землевладелец может вернуть документы пакета предложения в предварительно оплаченном конверте для возврата. Для дополнительной уверенности и безопасности владельцы могут также выбрать возврат своих документов через FedEx или почтовую службу США с отслеживанием.

Принятие возвращенных пакетов предложений программой зависит от наличия финансирования, а это означает, что утверждение предложений и последующие выплаты землевладельцам не гарантируются.Если средства не доступны для принятия всех возвращенных предложений при окончательной реализации, Программа будет определять приоритеты предложений с использованием заранее определенных критериев. Центр закупок Бюро по делам индейцев (BIA AC) обработает и утвердит полные возвращенные документы пакета предложений, если средства доступны, в течение 60 дней с даты возврата. После утверждения и обработки продажи будет отправлено уведомление о подтверждении, подтверждающее завершение транзакции и внесение общей суммы платежа на счет IIM землевладельца.Землевладельцам следует рассмотреть возможность создания прямого депозита, чтобы обеспечить быструю и безопасную доставку платежей.

Приобретение земли | Вашингтонский департамент рыбы и дикой природы

Справочная информация

WDFW предназначены для предоставления рекомендаций о том, какую землю покупать и где покупать, для сотрудников, занимающихся приобретением. Кроме того, приоритеты приобретения доводят до сведения внешних партнеров внимание WDFW. Приоритеты — это баланс между предоставлением конкретных рекомендаций и возможностью гибкости по мере обнаружения новых возможностей.Толчок к развитию этих приоритетов исходил из нескольких источников. Прежде всего, WDFW ориентирован на эффективное использование государственных ресурсов для удовлетворения потребностей жителей Вашингтона. Кроме того, формулируя приоритеты WDFW, мы приглашаем жителей и партнеров по охране природы работать с нами для реализации и формирования этих приоритетов с течением времени. Внутри WDFW дает возможность сотрудникам продолжать работу с жителями для достижения этих приоритетов сохранения.

Acquisition — один из многих инструментов консервации, используемых WDFW для достижения наших целей.Перед приобретением земельного участка используется осознанный процесс, чтобы убедиться, что приобретение лучше, чем любой из других доступных инструментов: добровольная защита, нормативная защита, право собственности местным земельным фондом или другим местным органом, стимулы или образование помещик. Приобретение сопровождается постоянной защитой, но также и постоянным обслуживанием: долгосрочные затраты учитываются при покупке новых участков.

Принципы приобретения

WDFW приобретает землю по следующим причинам:

• Сохранение и восстановление разнообразия рыб и диких животных Вашингтона и их среды обитания.
• Обеспечить доступ к устойчивой рыбной ловле, охоте и другим возможностям отдыха, связанным с дикой природой, которые приносят миллиарды долларов от туризма и имеют ключевое значение для качества жизни в штате.
• Стимулируйте опыт и исследования.
• Сохраните природное и культурное наследие Вашингтона.
• Улучшение управления нашими нынешними землями.
• Сохранить рабочие земли для сельского хозяйства, лесного хозяйства и других секторов уличного хозяйства, особенно в сельской местности.

WDFW следует строгому внутреннему процессу при рассмотрении вопроса о выделении средств на покупку новых земель. Этот процесс регулируется набором принципов и стратегических приоритетов приобретения. Департамент стремится к стратегическому и избирательному подходу к расширению земельной базы заповедников и рекреации штата на:

• Сосредоточение внимания на приоритетах ландшафта и среды обитания, которые приносят наибольшую пользу рыбам, дикой природе и сообществам.
• Приоритет земель, обеспечивающих долгосрочные возможности для отдыха с рыбой и дикой природой, которые ограничены на местном, региональном или государственном уровне.
• Заключение добровольных соглашений с владельцами собственности, которые хотят активно управлять своими землями для сохранения, отдыха или других ценностей, связанных с рыбой и дикой природой. Эти соглашения могут включать в себя приспособления, позволяющие населению получать доступ к частным землям для охоты или рыбалки или обеспечивать методы сохранения в соответствии с Законом о фермерских хозяйствах (Программа сохранения заповедников и т. Д.) Или Законом об исчезающих видах (например, соглашениями о безопасной гавани), которые обеспечивают финансовые или нормативные стимулы.
• Рассмотрение вопроса о том, будет ли другой управляющий землей более подходящим с учетом ресурсов, условий и ландшафтного контекста.
• Принимая во внимание ландшафтный контекст, чтобы гарантировать, что собственность WDFW управляется в координации с управлением окружающими землями.
• Сосредоточение внимания на участках, подверженных рискам, которые могут поставить под угрозу существующие в штате ценности рыбы и дикой природы, такие как землепользование или изменение климата.
• Покупка земли или охранных сервитутов только у желающих продавцов по справедливой рыночной стоимости.
• Получение информации от сообщества и местной поддержки перед принятием решения о приобретении.

Приоритеты приобретения

Приведенные ниже приоритеты приобретения описывают текущие области, в которых WDFW уделяет особое внимание приобретению земли. Проекты оцениваются на основе этих приоритетов, и отдел ищет проекты, которые достигают нескольких приоритетов.

Сохранение и восстановление разнообразия видов и мест обитания рыб и диких животных Вашингтона

• Пресноводные водно-болотные угодья и морские «карманные эстуарии», в которых обитают уникальные или находящиеся под угрозой исчезновения виды.
• Водоразделы и возвышенности, соединяющие важнейшие места обитания и способствующие перемещению диких животных.
• Старовозрастные леса в восточном и западном Вашингтоне.
• Зимний ареал оленей, лосей и других копытных в восточной части Вашингтона.
• Нерестилища и среда обитания, используемые видами лосося, стальной рыбы и бычьей форели, которые находятся под защитой Федерального закона об исчезающих видах.
• Среда обитания колумбийского белохвостого оленя, западной серой белки, карликовых кроликов и лугового тетерева, а также места гнездования беркутов и железных ястребов.
• Земли вдоль энергетических и транспортных коридоров, поддерживающих передвижение диких животных.

Расширение возможностей устойчивого рыболовства, охоты и других возможностей на открытом воздухе, связанных с дикой природой

• Обеспечение безопасности земель, обеспечивающих качественные возможности для охоты.
• Обеспечение безопасности земель, расширяющих доступ для отдыха.
• Улучшение доступа к морским берегам для рыбной ловли и добычи моллюсков.
• Улучшение доступа к лодкам, особенно в нижнем течении рек Спокан и Колумбия.

Совершенствование управления текущими землями

• Обеспечение или поддержание доступа к существующим землям.
• Приобретение небольших участков, которые поддерживают экологическую связь и приобретение которых поможет улучшить меры управления, такие как противопожарная защита и пожаротушение.
• Обеспечение доступа к землям, необходимым для обслуживания водозаборных сооружений инкубатория или другой необходимой инфраструктуры инкубатория.

Сохранение рабочих земель для сельского хозяйства, лесного хозяйства и других секторов экономики вне помещений, особенно в сельской местности

• Уход за рабочими землями, которыми можно управлять с соблюдением экологической целостности.
• Помогает предотвратить или уменьшить ущерб дикой природе или конфликты на прилегающих частных землях.
• Сохранение характера сообщества за счет сохранения открытого пространства перед лицом давления со стороны разработчиков.

Сколько земли хватит?

Представители общественности иногда спрашивают, когда мы узнаем, что у департамента достаточно земли. Размышляя о том, является ли приобретение дополнительной земли лучшим путем вперед, департамент принимает во внимание несколько факторов.

• В зависимости от вида
  • Приобретение земель может помочь в восстановлении видов и управлении охотой.
• Специально для ландшафта
  • Недавно приобретенные земли могут соединить существующие охраняемые земли, облегчая управление ими и помогая справляться с последствиями изменения климата.
• Отдых
  • Земли предоставляют среду обитания для видов, на которых охотятся и ловят рыбу, люди могут охотиться и ловить рыбу, а люди могут наблюдать и наслаждаться дикой природой.
• Общественный
  • Приобретение земель остается в соответствии с потребностями и ценностями открытого пространства в Вашингтоне.

Когда человечество перестанет расти и ему потребуются места для охоты, рыбалки и наблюдения за дикой природой, и когда различные популяции рыб и диких животных окажутся в безопасности, департамент получит достаточно земли. Пока эти реалии не будут реализованы, департамент будет продолжать следовать принципам приобретения и искать стратегические земельные участки, которые помогут защитить землю и воду для дикой природы и людей в Вашингтоне.

Deep Dive — Приобретение и сборка земли

Это тема, с которой я слишком хорошо знаком.Видите ли, я сильно разбираюсь в недвижимости, в основном занимаясь поиском и ведением переговоров о возможностях приобретения земли под жилую и многофункциональную недвижимость. Я заключал сделки с землей как доверительный управляющий и как принципал как в Соединенных Штатах, так и за рубежом. В этом глубоком погружении в процесс приобретения и сборки земли я поделюсь своими мыслями о том, как стать успешным «профессионалом в области земли». Я также поделюсь интервью форума Ben Stevens Skyline Forum с экспертом в этой области и получу такой взгляд на эту тему.

Прежде всего позвольте мне сказать, что приобретение земли — это непросто! Это требует упорства, терпения, риска и дальновидности, которых у большинства из нас нет.В результате большая часть стоимости сделки по строительству с нуля приходится на этапы приобретения земли и предоставления прав. Так что те, кто в этом хорош, зарабатывают на этом большие деньги.

По моему опыту, успех в приобретении земли в конечном итоге сводится к овладению (или естественному обладанию) тремя качествами: настойчивостью, дальновидностью и эмоциональным интеллектом.

Вы можете найти наши формы Excel для анализа инвестиций в землю.

Слово о терминологии — приобретение и сбор земли

Во-первых, различие между изъятием земли и монтажом земли.Приобретение земли относится к процессу приобретения земли для целей недвижимости. Это может включать в себя приобретение одной или нескольких посылок. Я включаю в процесс приобретения земли процесс обеспечения прав (зонирование и права землепользования), поскольку без надлежащих прав земельная стратегия бесполезна.

Когда я говорю о сборке земли, я имею в виду тактику, которую иногда применяют профессионалы по приобретению земли, чтобы объединить несколько участков в одну.

Из нашего глоссария терминов CRE A.CRE:

Land Assemblage: Тактика, используемая при приобретении земли, когда специалист по недвижимости приобретает два или более соседних земельных участка, объединяя их в один.Сборка земли может быть трудоемким и сложным процессом, сложность которого возрастает в геометрической прогрессии в зависимости от количества земельных участков и владельцев земли. Однако сложный процесс того стоит, когда стоимость целых (объединенных посылок) превышает сумму стоимости частей (отдельных посылок).

Примером сборки земли может быть девелопер, покупающий целый квартал домов, каждый у разных владельцев. После того, как весь квартал приобретен, застройщик сносит дома, чтобы построить торговый центр.Таким образом, стоимость суммы отдельных посылок меньше стоимости совмещенной (собранной) посылки.

Стоимость целых (объединенных посылок) превышает сумму стоимости частей (отдельных посылок).

Стойкость — ключевой ингредиент

Поговорите с любым специалистом по приобретению земли, и он, вероятно, скажет вам, что настойчивость — ключевой ингредиент успеха в приобретении земли. Конечно, другие аспекты важны, но без решимости преодолеть (бесчисленные) препятствия и довести процесс до конца вы потерпите неудачу.

«Дело не в том, что я такой умный, просто я дольше остаюсь с проблемами». — Альберт Эйнштейн

Процесс приобретения земли чреват отказом, фальстартами и неожиданными проблемами. Обычно в один день с оптимизмом смотрят на перспективы участка, а на следующий день сделка прекращается. Это потому, что для того, чтобы сделка состоялась, нужно собрать так много деталей. Таким образом, земельные сделки заключаются, потому что заинтересованные стороны придерживаются этого.

Личная история о настойчивости в приобретении земли

Гость Бена Стивена в интервью, приведенном ниже, еще раз подтвердит эту мысль, но позвольте мне поделиться личным опытом, который помогает проиллюстрировать один из элементов настойчивости в приобретении земли.Это также введение в ту часть моей карьеры, с которой вы, возможно, менее знакомы.

Я начал свою карьеру в качестве брокера по недвижимости, занимающегося поиском земли для застройщиков жилой застройки. С тех пор, как я был подростком, я мечтал стать застройщиком жилой недвижимости, поэтому, когда я начал заниматься этим бизнесом, я подумал, что брокерская деятельность — отличный способ научиться.

Я хорошо помню тот день, когда я, нанятое недавно, за 20 с небольшим, зашел в офис моего главного брокера и сказал ему, что хочу купить землю под жилую застройку.

Видите ли, в то утро я позвонил другу семьи и местному застройщику, предлагающему свои услуги. В ответ он сказал мне, что если я найду для него землю, он даст мне часть сделки. Не зная полностью, что это влечет за собой, но исполненный волнения и оптимизма, я направился прямо в офис своего босса, чтобы получить его совет.

Его ответ запомнился мне по сей день. Услышав о возможности и увидев мое наивное волнение, он категорически сказал: «Найти жилой участок невозможно в этой среде — это действительно глупое занятие.”

Я не осознавал этого в то время (до 2007 года в США), но найти землю под жилую застройку было почти невозможно. Большинство хороших участков были либо связаны, либо принадлежали семьям, решившим не продавать, либо контролировались владельцами с нереалистичными ценовыми ожиданиями. Буквально каждую неделю к землевладельцам обращались застройщики, стремящиеся выкупить их землю.

Итак, как молодой парень, начинающий свою карьеру в сфере недвижимости, с небольшим количеством контактов и еще меньшим опытом, я сделал то, что сделал бы в этой ситуации любой молодой человек 20-летнего возраста.Я проигнорировал своего босса и все равно бросился вперед!

Я был голоден, полон решимости, и у меня на плече была микросхема. Это помогло мне придерживаться этого и заставило мыслить нестандартно. Я исследовал владение практически каждой собственностью на моих целевых рынках, холодно стучался в двери бесчисленных фермеров, отправлял сотни личных писем землевладельцам и делал неизвестно сколько звонков, почти постоянно отказываясь от них. Короче, я колотил по тротуару сильнее, чем следующий парень, надеясь, что этого будет достаточно.

И это сработало.

В конце концов я связал свою первую посылку, потом вторую, потом третью, и меня уже не было. Постоянные поиски поставщиков и нетворкинг привели меня к новым клиентам и новым возможностям.

Я могу с уверенностью сказать, что мой карьерный рост в сфере недвижимости во многом обусловлен тем, что на ранних этапах я начал приобретать землю; настойчивость, по иронии судьбы подогреваемая боссом, который сказал мне, что это невозможно.

Видение и предпринимательское мышление

Еще одно качество, которое определяет успешного профессионала по приобретению земли, — это видение.Профессионал должен уметь определять, что возможно с пустым в противном случае участком земли, и визуализировать, как можно повысить ценность этой земли. Это требует творческого мышления и склонности к риску.

То, что я называю видением в этом контексте, можно также назвать предпринимательским мышлением. Некоторые люди обладают ею от природы, а другим приходится работать над ее развитием. По сути, речь идет о признании потребности или дислокации на рынке, а затем поиске способов удовлетворить эту потребность или исправить эту дислокацию.

Где приходит видение

При приобретении земли это видение чаще всего выражается как:

1. Первый приземление, второй обзор или
2. Первое зрение, второе приземление

Земля сначала, видение второе — это когда вы (профессионал по приобретению земли) уже имеете контроль над участком земли. Возможно, вы унаследовали землю или ваша компания долгое время владела / контролировала ее. Возможно, он используется для совершенно другого использования, а вы изучаете более широкое и лучшее применение.Какими бы средствами вы ни управляли землей, зрение в таких ситуациях стоит на втором месте.

Ваша работа в сценарии : сначала земля, а затем видение — придумать такое использование земли, которое максимизирует ее ценность в рамках юридических и физических ограничений, накладываемых на землю. Приземлитесь первым, зрение второе, как правило, легче, потому что вас вряд ли заставят закрыть перед тем, как выполнить свое видение.

Первое видение, второе приземление с точностью до наоборот.Вы, вероятно, определили возможность, разработали стратегию и теперь ищете землю, чтобы воплотить это видение в жизнь. Этот сценарий намного более рискован, чем первый, поскольку вы не контролируете землю с самого начала, не говоря уже о цене земли! Это большое неизвестное — отсутствие привязки земли — одно из самых больших препятствий на пути привлечения капитала и реализации вашей стратегии.

Личный пример видения во-первых, во-вторых

Давайте вернемся к моему рассказу, так как он также хорошо иллюстрирует творческий подход и дальновидность, которые часто требуются при приобретении земли.

Среди всех моих звонков, писем и стуков в дверь землевладельцам, один звонок был сделан владельцу несуществующего персикового сада площадью 250 акров. Имущество находилось недалеко от городской черты и было зонировано для использования в сельском хозяйстве (одна единица на 40 акров = максимум 6 единиц). Участок имел уклон с севера на юг, откуда открывался невероятный вид на соседнее озеро.

Производство персиков было прекращено несколько лет назад, и поэтому территория была покрыта разросшимися персиковыми деревьями. В разговоре с землевладельцем он сказал мне, что фруктовый сад заброшен, потому что деревья перестали плодоносить.Почвы были особенно каменистыми, и сад никогда не был особенно продуктивным. Но по мере роста операционных расходов и старения деревьев управлять садом стало невыгодно.

Наше приобретение персикового дерева было выгодным. К сожалению, единственное подходящее изображение, которое я смог найти для этого поста, было яблоневого сада!

Проблема, по мнению фермера, заключалась в том, что земля не могла быть освоена из-за ее сельскохозяйственной зоны. Но и с этим нельзя было работать из-за плохой экономики.Так что он простаивал — что местное налоговое управление не особо обрадовало.

Я воспользовался этой возможностью и обратился к своему клиенту (моему единственному клиенту в то время!), Который также был бывшим градостроителем. Он рассказал мне о малоизвестном положении в законе о зонировании, которое позволяло владельцу земли запрашивать разрешение на условное использование одной единицы на два акра (одна единица на 2 акра = 125 единиц) в сельскохозяйственной зоне.

Большой нюанс в отношении этого маршрута заключался в том, что для обеспечения этого условного разрешения на использование землевладелец должен был продемонстрировать убедительную причину, по которой сельскохозяйственное использование было ненужным, а новое использование лучше обслуживает территорию.

Мой клиент чувствовал, учитывая плохую экономичность персиковой рощи, что он может выиграть голоса, чтобы получить условное разрешение на использование. Поэтому он заключил договор на собственность по цене, типичной для сельскохозяйственной недвижимости (6000 долларов за акр).

Через девять месяцев и много работы он получил разрешение на условное использование. И три месяца спустя он решил продать землю, которая теперь имеет право на 125 единиц, а не на 6, по 22 000 долларов за единицу.

Таким образом, сначала видение, затем приземление — с готовностью пойти на риск.

Эмоциональный интеллект и переговоры о земле

Заключение сделки с землей — это гораздо больше, чем просто деньги, особенно если вы имеете дело с семьей давнего владельца. Успешно ли вам убедить землевладельца продать землю, зависит от ряда факторов:

• Вы нравитесь собственнику земли и доверяете ли вам?
• Чувствует ли землевладелец, что вы можете относиться к нему / ей / им?
• Каковы ваши намерения в отношении земли и соответствуют ли они видению и ценностям владельца земли?
• Где будет жить собственник земли после продажи?
• Как продажа повлияет на репутацию землевладельца на местном уровне?
• Если землевладелец — фермер, что будет с фермерским хозяйством?
• В случае семьи, как будет разделена выручка?

Эмоциональный интеллект особенно важен для переговоров о высадке.

Удивительно, как мелочи, казалось бы, могут сорвать сделку с землей. Я помню сделку, участок в пять акров засыпки с небольшим старым жилым домом на нем, о котором мы договаривались больше года. Дважды мы устно согласовывали LOI, только чтобы пожилые владельцы (назовем их Дин и Джоан — не настоящие имена) передумали перед подписанием.

В конце концов мы сдались. Во время нашего последнего разговора с владельцем мы спросили Дина (Джоан не разговаривала): «Дин, что случилось? Почему мы не могли этого сделать?”

Мы полагали, что он ответит, что мы не можем заплатить ему столько, сколько стоит его место, поскольку в прошлом это всегда было причиной задержки процесса. Но нет.

Когда сделка мертва, и я думаю, чувствуя, что он может наконец-то быть честным с нами, он сказал: «Ну, вообще-то, ребята. Джоан неловко жить в микрорайоне, а мы не можем позволить себе больше земли в этом районе ».

Если бы у нас было больше эмоционального интеллекта или, возможно, мы бы больше сосредоточились на жене, чем на муже, мы могли бы заключить эту сделку.Или, если ничего другого, мы могли бы сэкономить год нашего времени.

Интересно, что прошлым летом я проезжал мимо этого участка земли, и Дин и Джоан все еще там живут. Их поместье, вероятно, в конечном итоге станут продавцами этого участка в пять акров.

Наше интервью, приведенное ниже, расширяет многие из вышеперечисленных вопросов и предлагает некоторые дополнительные сведения о важности эмоционального интеллекта в переговорах о сделках с землей.

Анализ при приобретении земли

Сообщение в блоге о приключениях в CRE не будет полным без обсуждения финансового моделирования в сфере недвижимости.Оценка стоимости земельной сделки чаще всего сводится к расчету остаточной стоимости земли. Или, другими словами, то, что вы можете заплатить за землю, зависит от того, что вы можете сделать с этой землей.

Я не буду здесь подробно останавливаться на остаточной стоимости земли, так как я уже много писал по этому поводу. Вместо этого, если вы хотите разобраться в этой теме глубже, я рекомендую вам прочитать наш пост о расчете остаточной стоимости земли в Excel.

Наша модель Ai1 теперь включает встроенный модуль расчета остаточной стоимости земли.

Что касается других инструментов для анализа сделок с землей, вы можете найти эти модели из нашей библиотеки моделей Excel ценными:

Интервью с экспертом по приобретению земли — Skyline Forum

Чтобы проиллюстрировать, каково это быть в бизнесе по приобретению земли, мы сотрудничали с другом и коллегой по недвижимости Беном Стивенсом. Бен — менеджер проекта в компании по развитию недвижимости в Чикаго. Он получил степень магистра делового администрирования в области недвижимости и экономики городских земель в Университете Висконсин-Мэдисон.Попутно Бен проводит The Skyline Forum, серию онлайн-интервью с разработчиками, архитекторами, градостроителями и другими профессионалами в сфере недвижимости.

В недавнем выпуске Skyline Forum, Episode 16: Ten Thousand Acres, Бен взял интервью у Майка Муни, председателя MLG Capital и соучредителя MLG Companies. Майк потратил десятилетия на приобретение земли и земельных наделов. В общей сложности Майк выделил более 10 000 акров земли, построив 19 бизнес-парков и 43 жилых района.

Бен любезно разрешил нам поделиться интервью.Мы добавили письменную расшифровку видео для тех, кто предпочитает читать, а не слушать / смотреть. Интервью Бена с Майком Муни отлично помогает вам заглянуть в мир приобретения земли.

Прочтите стенограмму интервью Бена с Майком Муни

10 000 акров