До какого года приватизация земельного участка: До какого года действует бесплатная приватизация земли: особенности, процедура, продлена до 2020 года

Содержание

Верховный суд назвал критерии участков для бесплатной приватизации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Разъяснения потребовались в ходе рассмотрения иска жительницы Санкт-Петербурга, которая хотела оформить в собственность землю в СНТ

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Члены садово-огородных товариществ (СНТ) до 31 декабря 2020 года имеют право приобрести свой земельный участок без торгов, в собственность и бесплатно. Однако участок должен быть образован из земли, предоставленной товариществу до вступления в силу закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», принятого в 1998 году. Соответствующее разъяснение дал Верховный суд в ходе рассмотрения иска жительницы Санкт-Петербурга, сообщает «Российская газета».

Разбирательство ВС потребовалось после того, как гражданка обратилась в районный суд с иском к комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, в котором просила бесплатно передать ей в собственность землю в СНТ. Она указала, что товарищество было создано в 1998 году. Землю работникам крупного предприятия дали в аренду на пять лет под коллективные огороды. Уже в наше время товарищество реорганизовали в СНТ, зарегистрировали новый устав. Истица уточнила, что администрация района заключила с товариществом краткосрочный договор аренды участка. Этот договор считается продленным на неопределенный срок и действует до сегодняшнего дня, говорится в заметке.

Районный суд иск удовлетворил. Однако апелляция в городском суде это решение отменила. Там указали, что ни СНТ, ни его членам земля на праве постоянного и бессрочного пользования не принадлежит, а это необходимое условие для передачи соток бесплатно. Женщина с таким решением не согласилась и обратилась с иском в Верховный суд. Там объяснили, что апелляция ошибочно сослалась на закон о садоводческих объединениях, который применять было нельзя, так как он вступил в силу в 2014 году, а спорная ситуация возникла раньше, уточняет издание.

Верховный суд также объяснил, что участок не изъят из оборота и не зарезервирован для государственных нужд. Кроме того, он указал, что договор аренды земли с администрацией города у женщины продлен на неопределенный срок и к моменту суда не был расторгнут. Решение апелляции в суде высшей инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение, говорится в заметке.

Верховный суд ранее уже называл основания для приватизации дачных участков. Если человек на законных основаниях пользовался землей до 1998 года, то такой дачник имеет право поставить свой участок на кадастровый учет и приватизировать его.

Автор

Вера Лунькова

Приватизация земельного участка — до какого года продлена? / «Вы Вправе»

Добрый день, Инга! Начнем с первого вопроса. Под дачной амнистией подразумевают упрощённый принцип регистрации права имущественного объекта — дома, постройки, которая находится на садовом или дачном участке. Право собственности должно быть зарегистрировано на основании ряда документов — декларации.

В этом случае, не нужно получать ни разрешение на строительство, ни разрешение на введение в эксплуатацию объекта недвижимости. Такой порядок действовал до 1.03.2015 года.

Приватизация земельного участка предусматривает иной порядок действия и подразумевает собой отчуждение вашего земельного надела в собственность, а также бесплатно или за определённую сумму. Федеральный Закон, принятый Государственной Думой от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ», который вступил в законную силу 1.03.2015 года, и установил особый порядок для членов СНТ, а также ДНП и ДНТ приобретать земельные участки, находящиеся на территории товариществ, без торгов для ведения садоводческой деятельности, различных видов огороднической деятельности или дачного хозяйства. В данном случае закон оговаривает, что земельный участок по совокупности должен соответствовать следующим критериям:

  • земельный надел был преобразован из земельного участка до фиксированной даты вступления настоящего Федерального Закона для ведения различных видов садоводческой или огороднической деятельности указанному объединению товарищества, при котором до вступления закона осуществлялись земледельческая деятельность, велась дачная деятельность;
  • на собрании всех членов объединения было оглашено общее решение о перераспределении земельных участков между всеми его членами, на основании ранее выданных документов о распределении земельных участков;
  • земельный участок не изымался из оборота, не отчуждался в государственную собственность.

По закону, приватизация земельного участка бесплатно продлена до 31.12.2020 года согласно п. 2.7. статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 с изменением от 23.06.2014 года.

Чтобы не было путаницы по срокам, поясним, что срок 1 марта 2015 года относился к индивидуальным жилым домам. Сейчас дом можно зарегистрировать без получения разрешения на ввод в эксплуатацию. С 1 марта 2015 года только застройщики могут обращаться в регистрационную палату для регистрации права собственности. Для членов садоводческих товариществ действует прежняя схема регистрации без изменений.

По каким причинам невозможна приватизация земли?

Перейдем ко второму вопросу. В вашем случае возможна ситуация, когда приватизация земли невозможна по ряду причин. Земельным Кодексом РФ оговорены случаи, когда запрещается приватизация земельных участков:

  • земельный надел был изъят из оборота;
  • земельный участок был зарезервирован для государственных нужд.

В вашем случае, если государство резервировало земельный участок, то в приватизации вам вправе отказать. Государственные органы обязаны были информировать вас о том, что земля изымается из оборота для ведения частного хозяйства.

Напомним, что запрещено приватизировать следующее:

  • участок земли, который относится к Лесному Фонду России;
  • прилегающая территория или земельный надел, который относится к водному фонду;
  • участок, имеющий статус особо охраняемого, статус природного заповедника;
  • земельный участок который был подвергнут заражению, или имеет статус заражённой зоны;
  • участок земли общего пользования;
  • земли, резервированные государственными, муниципальными органами власти;
  • земельные участки, имеющие статус транспортной принадлежности, например, территория, прилегающая к морскому или речному порту.

Если у вас имеется одна из этих причин, земельный орган должен вас информировать о том, приватизация земельного участка до какого года продлена и что земельный надел изымается из оборота, с указанием конкретной статьи закона, по которому происходит отчуждение. В остальных случаях вы можете приватизировать свой земельный участок без каких-либо ограничений.

Если у вас возникли разногласия, то вы можете обратиться в судебные инстанции, которые помогут правильно решить спор по возникшим вопросам отчуждения земельных участков, перешедшие в государственную собственность. В данном случае необходимо будет предъявить документы, которые являются предметом спора.

Приватизация дачного участка \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация дачного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Приватизация дачного участка Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 59 «Признание права на земельный участок» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 59 ЗК РФ и установив, что испрашиваемый истцом земельный участок входит в состав земельного участка СНТ, предоставленного на праве бессрочного пользования до вступления в силу Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»; факт владения истцом спорным земельным участком подтвержден и не оспаривается, суд правомерно признал право собственности на земельный участок в порядке приватизации, поскольку местоположение границ спорного земельного участка согласовано с соседями смежных участков, что подтверждается актом согласования, представленным стороной истца; принимая во внимание, что земли СНТ, куда входит испрашиваемый истцом земельный участок, относятся к категории земель населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования «для дальнейшего использования садовых участков».
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса и установив, что ответчик является членом СНТ и имеет в собственности земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости; после приватизации участка ответчик установил столбы для забора не по установленной границе садового участка и шлагбаум, апелляционный суд возложил на ответчика обязанность за свой счет демонтировать шлагбаум, поскольку им перекрыт проезд к иным садовым участкам; ответчиком самовольно решен вопрос об использовании общего имущества СНТ путем установки шлагбаума, тогда как вопрос об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (имущества общего пользования), в том числе об использовании земельного участка, находящегося в его собственности, должен решаться общим собранием членов такого объединения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Приватизация дачного участка

Нормативные акты: Приватизация дачного участка Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 31.07.2020)
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020)2.7. До 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

Бесплатная приватизация садовых (дачных) и огородных участков продлена до 1 марта 2022 года

2 августа 2019 года внесены изменения в земельное законодательство, согласно которым бесплатная приватизация гражданами садовых (дачных) и огородных земельных участков продлена до 1 марта 2022 года.

Условия бесплатной приватизации следующие:

— садоводческое, огородническое или дачное товарищество должно быть организовано до 1 января 2019 года;

— отвод земли для размещения товарищества должен быть выдан до 30 октября 2001 года;

— гражданин должен быть членом садоводческого, огороднического или дачного товарищества.

Для оформления прав на такие земельные участки гражданину необходимо обратиться в распорядительный орган власти для подачи заявления о предоставлении земельного участка и копии членской книжки. Если земельный участок не стоит на кадастровом учете (не имеет кадастрового номера), вместе с заявлением следует представить схему расположения земельного участка, заранее подготовленную кадастровым инженером.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

Наталья Александровна Самочернова

Начальник отдела организации и контроля

8(383)227-10-79

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте, Instagram

Изменено 08.08.2019 17:36:09 Просмотров:

Приватизация земельных участков — стоимость услуги

Приватизация земельного участка — это получение права владения землей, которая принадлежала государству или муниципальным органам. В ряде случаев частное лицо может бесплатно получить земельный участок — на законных условиях, определенных земельным кодексом РФ.

Приватизация частных земельных участков начинается с комплектации пакета документов, это:

Подготовьте заявление на бесплатное предоставление в собственность земельного участка, который принадлежит государству или муниципальным органам. Если участок нужно образовать или уточнить границы — подготовьте заявление предварительного согласования.

Приведенный выше список не исчерпывающий. Если хотите узнать сколько стоит приватизация земли — дайте юристу подробную информацию для точного расчета по конкретному случаю.

Передача документов

Приватизация земли начинается с передачи собранных документов уполномоченным органам.

Подайте заявление в территориальное управление Росимущества или в администрацию муниципального образования.

Получите у чиновника расписку о получении заявления и приложенных документов.

Заявление предоставления участка в собственность нужно подать до того, как окончится право безвозмездного пользования землей.

Уполномоченные органы должны согласовать условия передачи участка и дать письменное подтверждение или отказ заявителю в течение 30 календарных дней. Чиновники имеют право отказать в согласовании только на законных основаниях.

Кадастровый учет

По надобности, поставьте земельный участок на кадастровый учет:

Если участок нужно образовать или уточнить границы, стоимость приватизации земельного участка увеличится на сумму проведения кадастровых работ — проводит их квалифицированный инженер по договору подряда.  

После кадастровых работ и согласования межевого дела, подайте в Росреестр заявление о постановке участка на учет.

Получение разрешения

После завершения предыдущих шагов, государственный орган или орган местного самоуправления выдаст решение бесплатно предоставить участок в собственность — законное основание получения земли.

Помните — Собственник земельного участка — плательщик земельного налога.

Регистрация права собственности

Последняя стадия — регистрация права на основании:

  • удостоверения личности, паспорта;
  • заявления правообладателя;
  • решения уполномоченного госоргана о передаче участка в собственность;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Главный территориальный ориентир «Априори» — Екатеринбург. Приватизация земли различных типов, приватизация земельного участка под домом и любые другие земельные проблемы помогут решить наши юристы.

Приватизация земельного участка – Гарант-Кадастр

Всевозможные операции и юридические процессы с землей возможны лишь при ее приватизации – присвоения права собственности. Земельный Кодекс РФ установил общий механизм приватизации для любого земельного участка, однако процедура может иметь некоторые нюансы, различные от цели и назначения участка. Земли государственного или муниципального фонда передаются физическим лицами и юридическим организациям в собственность или в аренду, взимая определенную плату.

 

Несмотря на это, каждый человек, использующий определенные земли на бессрочной основе или в пожизненном наследовании, может бесплатно получить в собственность участок земли. В таком случае, помимо сборов, предусмотренных законодательством, дополнительная плата не взимается.

 

Бесплатная приватизация возможна при соблюдении некоторых условий:

 

  1. Собственники домов, зданий, подсобных помещений и хозяйств, приобретенных при наследовании, различных сделках, при дарении и других способах, либо возведенных до введения в действие Земельного Кодекса (2001 год), находящихся на конкретных участках земли, которые не находились в собственности.
  2. Граждане, пользующиеся землей на правах аренды с целью постройки индивидуального жилья или ведения подсобного хозяйства, до введения в действие Земельного Кодекса РФ 2001 года.
  3. Граждане, земли которых предоставлены им на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, где располагаются жилые дома с уже присвоенным правом собственности.
  4. Помимо всего, приватизация земельного участка в садоводстве и гаражно-строительных кооперативах, также проводится бесплатно. Процедура оформления земли в собственность значительно упрощена и получила название «дачная амнистия».

 

Платная приватизация земельного участка

 

Если ваш случай не подходит под вышеописанные условия, то приватизация земельного участка производится платно.К таким случаям относятся земли, полученные после 2001 года. Когда производится приватизация земельного надела в собственность, стоимость или цена выкупа вычисляется из минимальной ставки налога на землю для конкретной категории земли на период подачи заявления о приватизации. Взимать плату за процедуру или нет, решают местные органы самоуправления, основываясь на законодательную базу.

 

Приватизация земельных участков под домом: основной порядок и документы

 

Для начала рекомендуется собрать пакет документов, который передается в администрацию района для оформления собственности:

 

  • Государственные акты, договор аренды
  • Документы на все строения, находящиеся на земле (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследстве)
  • Кадастровый план (необходим в случае, если участок стоит в реестре кадастровых земель)
  • Технические паспорта на строения
  • Выписка из регистрационной палаты
  • Паспорт собственника

 

Органы местного самоуправления рассматривают собранный пакет документов и выносят решение о приватизации земельного участка. Основная процедура такая:

 

  1. Через 14 дней от после подачи заявления принимается положительное либо отрицательное решение о передаче участка земли под домом в частную собственность. Для этого учитываются границы участка, а при отсутствии кадастровой карты – проводятся необходимые работы с выездом.
  2. По итогам утверждения границ заявитель получает окончательное решение о передаче земли в частное пользование.
  3. Производится межевание участка, устанавливаются границы, и составляется кадастровая карта.
  4. Кадастровая карта предоставляется в кадастровый отдел.
  5. Заключается сделка купли-продажи или подписание договора о безвозмездной передаче земли во владение.

 

Приватизация земли в собственность под домом особенно актуальна, поскольку люди часто оказываются в неординарной ситуации: имеют собственный дом, который располагается на чужом участке. Документальная волокита выматывает и отнимает много сил, зато завершенная приватизация позволяет быть спокойным и уверенным в завтрашнем дне.

 

Приватизация арендованного земельного участка

 

Чтобы приватизировать арендованные земли у государства или муниципалитета, необходимо сначала его выкупить по кадастровой стоимости. Основанием для выкупа служит расположение на участке строения или здания. Однако следует внимательно ознакомиться с условиями договора аренды и, если в нем учтена возможность выкупа, то можно смело начать оформление всей необходимой документации.

 

  • Копия договора аренды
  • Заявление на приватизацию земельного участка
  • Ксерокопия паспорта
  • Кадастровый план земельного участка

 

Порядок приватизации участка соответствует всем принятым нормам Земельного кодекса РФ и ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ” №137-ФЗ.

 

Приватизация земельного участка, оформление в собственность земли в садоводстве, выкуп арендованных земельных участков – все эти процедуры имеют ряд своих тонкостей и нюансов. Самостоятельное решение этих задач оборачивается для обычного гражданина многочисленными бюрократическими тягостями. Лучше доверить эту работу квалифицированным специалистам и юридическим экспертам, которые быстро и качественно приведут все земельные вопросы в порядок.

 

Если у вас возникли трудности с оформлением таких документов как межевой план, кадастровый паспорт, технический план или других документов на объекты недвижимости, то ведущие специалисты Гарант Кадастр проведут консультацию и помогут с оформлением необходимого пакета документов. Для того чтобы воспользоваться нашими услугами, достаточно позвонить или написать письмо на электронную почту, также можно воспользоваться обратной связью, которая находиться в разделе «Контакты».

В Крыму продлили срок оформления земельных участков в собственность

2020-12-22T18:26

2020-12-22T10:50

https://cdn2.img.crimea.ria.ru/images//society/20201222/1119077297/V-Krymu-prodlili-oformlenie-zemelnykh-uchastkov-v-sobstvennost.html

https://cdn2.img.crimea.ria.ru/images//07e4/0c/16/1119077269.jpg

РИА Новости Крым

https://crimea.ria.ru/i/ria_logo-blue.png

РИА Новости Крым

Тема:

Недвижимость в Крыму (145) Закон о величайшей приватизации Америки — Mackinac Center

Вкл. 20 мая 1862 года президент Авраам Линкольн подписал, пожалуй, величайший акт приватизации. в американской истории в закон, открыв 270 миллионов акров западных земель для частное и семейное поселение и выдача американским гражданам 10 процентов всей территории США Состояния. С 1871 по 1951 год — 1 505 405 человек. были обработаны патенты на усадьбы, и Закон о усадьбах предоставил землю в на американском Западе до его отмены в 1976 году.Хотя явно политический акт войны, Закон о Хомстеде поощрял американскую мечту о личном ответственность и право на собственность, независимую от государства более 100 лет.

Со времен войны за независимость Америки, распределение незаселенных приграничных земель было вопросом столь же неоднозначным, сколь и был спорным. Ранние американские границы на границе произвольно отражали странные природные достопримечательности, которые часто приводили к дублированию претензий и пограничные споры между собственниками недвижимости.Более структурная организация была достигнуто с принятием Постановления о земле 1785 года, разделившего границу на 6-мильные квадратные блоки земли, называемые городками, которые далее подразделялись на на 36 сегментов по 1 миле (640 акров) каждый. Эти очень научные исследования были проводился с использованием астрономических точек, что революционизировало пограничный метод для землеустройство. После того, как были сделаны геодезические подразделения, правительство начало продавать участки незаселенной земли длиной в 1 милю по 1 доллару за акр, возмутительная цена учитывая корректировку инфляции и тот факт, что невозделываемые приграничные земли Часто было сложно подготовиться к земледелию.

К 1800 году правительство начало сокращать вдвое участки для покупателей, но цена по-прежнему оставалась на уровне 1,25 доллара за акр (15,57 доллара США за акр). в долларах 2009 г.). В 1854 году цены были изменены, чтобы они были более отражающими. стоимости соответствующей собственности и участков, которые были проданы за за более чем пять лет было сокращено до 12,5 цента за акр.

Во время 1830-40-е гг., Рост цен на кукурузу, хлопок и пшеницу благоприятствовал южным владельцы плантаций и перемещенные более мелкие фермеры переехали на запад в поисках земли. Все чаще иммигранты и восточные рабочие также считали Запад страной возможность. Однако дальнейшие законодательные реформы приватизации земли были помешали владельцы южных плантаций, опасавшиеся, что мелкие западные фермеры не могли позволить себе рабов и были бы против рабства, а восточные предприятия, которым не нравилась потеря свободных рабочих. Сенат соответственно проголосовали против трех отдельных предложений усадьбы Дома в 1852, 1854, и 1859 г., соответственно, а в 1860 г. Конгресс принял закон о предоставлении земли, но Президент Джеймс Бьюкенен наложил вето.

Затем началась Гражданская война в США. К маю 1862 года 11 штатов покинули союза, и президент Линкольн был несколько обеспокоен прогрессом войны. Экономические ресурсы с Запада были практически необходимы. Общий Изысканное тактическое лидерство Роберта Ли в сочетании с удивительными способностями Ли обуздать энергию своих подчиненных (например, Томаса Джексона) возглавил Союзники идут к победе на востоке. Линкольн боялись, что конфедераты двинутся на запад.

С Республиканской партии был фактически сформирован в 1854 году с помощью экспресс-платформы по запрету распространение рабства на территории, Линкольн имел все политические стимулы для повышения индивидуальной ответственности, предоставляя для приусадебного хозяйства на Западе. 20 мая Конгресс одобрил, и Линкольн подписал Хомстед Действуйте, чтобы способствовать про-профсоюзному развитию Запада. Закон о усадьбе раздал бесплатные участки земли площадью 640 акров тем, кто заплатил за подачу документов сборы на общую сумму 18 долларов США, могут доказать с двумя свидетелями наличие действующей фермы или другого разработка после пяти лет испытательного срока, и кто никогда выступал против правительства Соединенных Штатов или оказывал помощь и утешение его враги.«Выраженный в долларах 2009 года, Закон о хомстедах распространил земельные участки площадью 1 миля на общую сумму 382,26 доллара. В 1800 году цена на эквивалентный западный холдинг, показанный в долларах 2009 года, составил бы 9 964,80 доллара! Где еще в мире земля была такой доступной?

Линкольн мог не представляли себе долгосрочных выгод от такой приватизации для американских экономика, далеко зашедшая за пределы войны. Хотя такое индивидуалистическое ведение хозяйства на Западе было сложно, и многие поселенцы переехали в другую усадьбу перед пятилетним сроком созревания Закон о Хомстеде положил начало новой эре Американская личная независимость и частное предпринимательство.

Крестьянам нравится семья Ингаллсов и бесчисленное множество других рассказали свои истории о тяжелой работе и морали семейного мужества на многие поколения американцев, пока Запада стали почти фундаментальными для американского духа. В 1934 г. Закон Тейлора о пастбищах значительно сократил доступную землю для приусадебного хозяйства, а после было приватизировано более 270 миллионов акров, Конгресс окончательно отменил Закон о Хомстеде 1976 года с продлением на 10 лет на Аляске.Линкольна Хомстед-акт 1862 г. оказался крупнейшей приватизацией в крупных масштабах. история успеха в Америке.

Кросс-пост из Landmarks of Liberty.


Настоящим предоставляется разрешение на перепечатку этого сообщения в блоге полностью или частично при условии, что автор (или авторы) и Центр общественной политики Mackinac должным образом процитированы.

Земельная реформа в Восточной Европе

Земельная реформа в Восточной Европе — Западная часть СНГ, Закавказье, Балканы и страны, вступающие в ЕС

В этом и следующем разделах рассматриваются основные проблемы, с которыми сталкиваются страны с переходной экономикой Западного и Закавказского Содружества Независимых Государств (СНГ) при реформировании своих законов, касающихся отношений землевладения и земельных рынков в сельскохозяйственных целях, и рассматриваются возможные подходы к решению конкретные проблемные вопросы.К западным странам СНГ, включенным в этот раздел, относятся Беларусь, Украина, Россия и Молдова, а к закавказским странам СНГ, включенным в раздел II, относятся Грузия, Армения и Азербайджан.

Западные страны СНГ существенно отличаются от других восточноевропейских стран с точки зрения приватизации земли и развития земельных рынков. Страны Запада СНГ значительно отстают от стран Восточной Европы, готовящихся к вступлению, и стран Закавказья СНГ практически во всех аспектах развития земельного рынка. Фактически, за исключением Молдовы и сектора небольших участков, в западных странах СНГ, как правило, нет четкого и авторитетного законодательства в отношении реорганизации ферм или сделок с сельскохозяйственными землями, а земельные рынки практически отсутствуют.

A. Политика и законодательная база

1. Право собственности на землю

Из всех стран СНГ только Беларусь не разрешает частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения (кроме приусадебных участков). 3 Конституция Белоруссии гласит, что «[1] сельскохозяйственного назначения находится в собственности государства». 4 Однако Земельный кодекс 1999 года вводит два исключения из общего запрета: граждане могут владеть (1) до одного гектара сельскохозяйственных земель на приусадебном участке; и (2) до 0,25 га сельскохозяйственных земель под частным домом и вокруг него. На эту землю приходится примерно 20% сельскохозяйственных угодий. 5 Земля, находящаяся в частной собственности, может быть продана, продана, заложена, сдана в аренду и передана по наследству. 6

Во всех других западных странах СНГ допускается частная собственность на землю, но набор прав, связанных с этой собственностью, варьируется от страны к стране, как обсуждается ниже.

2. Приватизация земли

В западных странах СНГ большая часть сельскохозяйственных земель приватизирована по системе «земельных паев», при которой подавляющее большинство частных собственников (бывших членов государственной и колхозной системы) по-прежнему имеют свои права совместно, а некоторые форма права на раздел земли в натуре (еще не реализовано). 7 Ни одна из западных стран СНГ не вернула землю бывшим владельцам. Преимущество системы долевого участия в земле состоит в том, что члены фермы, которые работали на земле, получили часть земли в собственность или на правах собственности. Из четырех западных стран СНГ Беларусь находится на одном конце спектра, а Молдова — на другом с точки зрения приватизации сельскохозяйственных земель.

Земельных долей в Беларуси нет, поэтому члены колхозов и совхозов не имеют даже теоретического права на долю земли.Скорее, если фермер хочет создать частное крестьянское хозяйство, местная администрация может выделить землю колхозного предприятия или из государственного земельного резерва. Частные фермеры имеют право пользования этой землей, но не права собственности. 8

На другом конце спектра находится Молдова, которая разграничила, присвоила и зарегистрировала земельные участки для индивидуальных членов фермерских хозяйств. 9 За исключением государственных исследовательских хозяйств и сельских пастбищ, все нелесные сельскохозяйственные земли находятся в частной собственности.Земля бывших коллективов делилась между членами и пенсионерами. Практически вся эта земля разграничена и созданы свидетельства о праве собственности. (Некоторые из этих свидетельств о праве собственности, которые были созданы, не были переданы владельцам, так как бывшие руководители прекративших существование колхозов блокируют полную приватизацию земли. ) Садовые (приусадебные) участки, с другой стороны, не имеют титула и в некоторые деревни больше похожи на земельные доли, а фактическое использование земли меняется из года в год.В эту категорию попадает около 17% сельскохозяйственных земель Молдовы. 10

Украина и Россия приватизировали землю в рамках системы долевого участия, за исключением приусадебных участков, которые полностью приватизированы в том смысле, что собственник владеет разграниченным земельным участком. Из 41,9 млн га. земель сельскохозяйственного назначения в Украине — 26,7 млн ​​га. (64%) были переданы в управление 6,5 млн физических лиц, каждому из которых было выдано свидетельство о земельной доле. 11 Земельные паевые сертификаты не разграничены, но представляют собой часть земли, ранее использовавшуюся совхозом или колхозом. Большинство из тех, кто получил земельные паевые сертификаты, быстро сдали их в аренду колхозу, от которого они получили эти неразмеченные земли, и мало что изменилось с точки зрения их прав собственности.

В то время как земля, представленная сертификатами на земельные доли, в значительной степени контролируется бывшими колхозами, в 2000 году правительство Украины начало усилия по продвижению земельной реформы, преобразовав сертификаты на землю в правоустанавливающие документы на индивидуально разграниченные земельные участки.По состоянию на июль 2001 года правительство утверждает, что 1,5 миллиона из 6,5 миллиона сертификатов на землю были преобразованы в правоустанавливающие документы на земельные участки. 12

В то время как Россия распределила землю между бывшими членами колхозов и совхозов в виде земельных паев, проблемы с осуществлением прав собственности на эту землю сохраняются. Процедура в российском законодательстве по преобразованию земельных долей в разграниченные земельные участки может быть трудной в использовании и мало что дает твердой гарантии того, что полученный земельный участок будет разумного качества и в разумном месте.Юридические правила, касающиеся физического разграничения, несколько неясны, и фермерские хозяйства интерпретируют законодательство по-разному. Чтобы физически обозначить границы земельных участков, в некоторых случаях требуется согласие каждого члена коллектива (количество которых может составлять 600 и более). В остальных случаях, когда земельный участок разграничен для выделения, он находится далеко от поселения собственника, и качество земли невысокое. Эта процедурная проблема привела к небольшому количеству владельцев земельных долей, которые решили преобразовать свои доли в земельные участки.Более того, на некоторых сельскохозяйственных предприятиях земельные паевые сертификаты, подготовленные еще в 1994 году, до сих пор не выданы владельцам земельных долей, а находятся в руках руководителей сельскохозяйственных предприятий.

3. Государственные земельные резервы

Россия и Украина удержали часть сельскохозяйственных земель в государственной собственности при приватизации сельскохозяйственных земель. В России земля находится в собственности и под контролем государства на местном уровне ( район), фондов перераспределения земель. 13 Эта земля происходит из трех разных источников. Во-первых, колхозы и совхозы выделили около 10% пашни для перераспределения между теми, кто хотел создать крестьянские хозяйства. 14 Во-вторых, земля, оставшаяся после расчета земельных долей у сельскохозяйственных предприятий, была передана в те же земельные фонды. 15 В-третьих, земля, конфискованная крестьянскими хозяйствами, которые прекратили свою деятельность, и земля, изъятая местными властями за нерациональное использование или неиспользование, продолжает добавляться в земельный фонд.

Четкая политика, лежащая в основе федерального законодательства о земельном фонде, заключалась в перераспределении земли от совхозов и колхозов в пользу крестьян. Перераспределение земель, оставшихся после распределения земельных паев, было специально рассмотрено в президентском указе 1991 года. 16

района в сельскохозяйственных областях (регионы) Дальнего Востока России владеют значительными земельными участками в государственной собственности, предоставляемыми в аренду по номинальной ставке (от нуля до пяти рублей за гектар в год). Хотя это может обеспечить доступность недорогой земли для многих из тех, кто желает ею пользоваться, это почти гарантирует замедление развития рынка частных сделок по аренде и продаже земли.

В Украине законодательство о земельной реформе предусматривает, что 10% пахотных земель, используемых совхозами и колхозами, должны быть переданы в «земельный резерв». Земля предназначалась для раздачи под частные фермерские хозяйства, подсобное сельскохозяйственное производство и лицам, которые в настоящее время не занимаются сельским хозяйством.Дополнительные 15% пахотных земель были выделены совхозами и колхозами для нынешних членов сельскохозяйственных предприятий для создания частных хозяйств. 17

В Молдове, где сельскохозяйственных земель мало по сравнению с населением, нет сельскохозяйственного «земельного фонда», но каждому селу было разрешено владеть до 5% земли для расширения жилой зоны села. В некоторых деревнях эта резервная земля сдается в аренду фермерам, а в других демографическое давление новых семей уже поглотило эту землю. Некоторые села не оставляли за собой земли, предпочитая раздать всю ее бывшим членам коллектива.

4. Реструктуризация хозяйств

Страны Запада СНГ существенно не разделили крупные колхозы. В России существует около 290 000 частных фермерских хозяйств, хотя как минимум половина из них в настоящее время не работает. 18 На частные фермы приходится около 6% пахотных земель, но они обеспечивают только 2% сельскохозяйственной продукции из-за нехватки средств и неравных условий игры, когда большая часть государственной помощи поступает в бывшие колхозы и совхозы.С другой стороны, приусадебные участки составляют около 7% от общей площади пахотных земель и при этом производят около половины всей сельскохозяйственной продукции в стоимостном выражении. 19 В крупных совхозах и колхозах мало что изменилось в организационной и управленческой сферах.

Хотя процесс выдачи сертификатов на землю в Украине почти завершен, менее 5% всех членов коллектива фактически отделились от более крупных коллективных сельскохозяйственных предприятий. 20 Только 15% пахотных земель в настоящее время обрабатывается индивидуальным сектором, который состоит из приусадебных участков и семейных ферм. В 1994 г. количество частных хозяйств (без приусадебных участков) составило 38 000. Эти несколько хозяйств контролируют только 2% всех пахотных земель и производят около 2% сельскохозяйственной продукции. 21

Подавляющее большинство колхозов и совхозов были «косметически» преобразованы в другие организационно-правовые формы. Эта форма реорганизации считается косметической, поскольку управление этими хозяйствами осталось неотличимым от стиля управления колхозами.Центральный орган управления, имитирующий коллективный, присутствует в 70% хозяйств; только 30% сообщили о менее централизованной системе, при которой ответственность в большей степени перекладывается на уровень подразделений («бригад»). 22 Кроме того, рентабельность и эффективность улучшились лишь в ограниченном объеме, а урожайность в целом не превысила дореформенный уровень. 23

Программы, финансируемые международными донорами, помогли реструктурировать 620 хозяйств из 16 000 крупных хозяйств.Массовые усилия начались в форме местных инициатив руководителей хозяйств и региональных властей в направлении реструктуризации. Благодаря таким инициативам на низовом уровне было создано около 500 спонтанно реорганизованных хозяйств. В совокупности международные донорские проекты и спонтанно реорганизованные фермерские хозяйства составляют лишь 7% бывших колхозов и совхозов. 24 Однако возникает вопрос, насколько значительна была даже эта ограниченная реструктуризация, поскольку большинство этих хозяйств остаются крупными.

В Беларуси общая структура сельскохозяйственных земель 25 оставалась неизменной с 1992 года, при этом 84% приходилось на обобществленный сектор, а 16% — на индивидуальный сектор. В настоящее время индивидуальный сектор, представленный в основном приусадебными участками, составляет значительную часть этой земли, при этом на частные фермерские хозяйства приходится менее 1% сельскохозяйственных земель в Беларуси. 26 Отсутствие подлинной рыночной реструктуризации крупных сельскохозяйственных предприятий препятствует прогрессивным изменениям в сельском хозяйстве.

Гражданский кодекс Беларуси, который был пересмотрен в 1999 году, может оказать определенное положительное влияние на реорганизацию хозяйств. Гражданский кодекс признает три организационно-правовые формы организации бизнеса (акционерные общества с ограниченной ответственностью, товарищества с неограниченной ответственностью и кооперативы), но не признает колхозы или коллективные сельскохозяйственные предприятия. Преднамеренное исключение этой коллективной формы, по-видимому, должно было способствовать реорганизации (или, возможно, появлению реорганизации).Однако президент отклонил предложения Министерства сельского хозяйства о возможных вариантах реструктуризации хозяйств, и действие соответствующих положений Гражданского кодекса было приостановлено. Никаких дополнительных значительных действий по изменению организационно-правовой формы колхозов не предпринималось. 27

Для проведения реорганизации в Беларуси решение о реорганизации может принять либо рабочий колхоз, либо руководители хозяйства. Руководство должно пользоваться поддержкой общего собрания членов хозяйства, но никакого другого официального разрешения от государства в начале реорганизации не требуется.Однако прозрачных процедур реорганизации нет. Отсутствие адекватной правовой базы является одним из основных препятствий реорганизации хозяйств в Беларуси. 28 Наиболее очевидное изменение, произошедшее при реструктуризации, — это распределение коллективной неземельной собственности между участниками в форме долей собственности. Бумажные сертификаты выдаются членам, дающим им право на долевое владение полуденной землей. 29

Несмотря на то, что земли бывших колхозов были разграничены и присвоены титулы в Молдове, фактическое разделение хозяйств происходило нерегулярно.Хотя примерно 20% бывших членов колхоза и пенсионеров отделились от бывшего коллектива и образовали независимые фермы, оставшиеся 80% продолжают сдавать свою землю в аренду правопреемнику колхоза, который обычно регистрируется на имя одного или нескольких из них. бывшие руководители колхоза. В консервативных регионах страны, таких как Гагаузия на юге Молдовы, приватизация сельскохозяйственных земель практически не изменила структуру бывших колхозов, которые просто перерегистрировали в других юридических формах. 30

В результате для большинства сельских землевладельцев в Молдове единственным изменением в отношениях, внесенным программой приватизации земли, является то, что они могут отказаться от аренды земли и изъять землю, если они не получат арендную плату, указанную в контракте. На практике очень сложно добиться исполнения договоров аренды земли, хотя некоторые землевладельцы прибегли к бесплатной юридической помощи, чтобы настоять на соблюдении условий аренды или на возвращении им земли. 31 Вследствие повсеместной сдачи в аренду сельскохозяйственных земель правопреемникам коллективов молдавские фермы остаются очень большими по европейским стандартам, в среднем более 500 га каждое. (Это все еще намного меньше, чем в России, где хозяйства в косметически реорганизованном коллективном секторе в среднем составляют от 4000 до 5000 гектаров пахотных земель каждое.)

Существует несколько причин отсутствия разделения хозяйств в Молдове, несмотря на индивидуальное разграничение и право собственности на землю.Во-первых, хотя бывшие члены фермерского хозяйства и пенсионеры документально подтвердили права на доли неземельных активов бывшего колхоза (так называемые «имущественные паи»), в подавляющем большинстве случаев эти активы продолжают использоваться бесплатно. предприятием-преемником. Де-факто запрет на распространение неземельных активов — в основном тракторов и другой необходимой техники — ограничил способность членов фермерских хозяйств изымать землю для создания независимых ферм. Только в деревнях, где члены фермерского хозяйства настояли на разделении бывшего колхоза на несколько единиц, техника была передана группам независимых фермеров.Во-вторых, расположение находящихся в собственности земельных участков среди больших пахотных полей сильно ограничивает использование земельного участка землевладельцем. Землевладельцу, чей земельный участок «заблокирован» в середине поля, очень сложно сдать его в аренду кому-либо, кроме лица или предприятия, которое контролирует прилегающие земли на этом поле, поскольку сдача в аренду другому фермеру не позволит эффективно использовать его. использование техники. Проблема середины поля также влияет на способность фермеров самостоятельно забирать свои земли и заниматься сельским хозяйством.Полосы отвода для будущих дорог показаны на карте, но в настоящее время засажены посевами и на практике не обеспечивают доступ. Единственный жизнеспособный вариант в таких случаях для землевладельца — обмен его или ее земельным участком с земельным участком владельца, чей участок граничит с дорогой, процесс, который разрешен законом, но пока используется редко. 32

В-третьих, хотя ближайшие родственники обычно получают смежные посылки, просьбы других родственников, друзей или соседей о получении прилегающих друг к другу посылок иногда игнорируются.Это может произойти из-за действий руководителя коллектива, потенциальных «руководителей» новых фермерских хозяйств, мэра или даже инспектора, нанятого программой. Кроме того, есть и другие виды преднамеренных препятствий со стороны руководителей бывшего хозяйства. 33

Наконец, нестабильный экономический климат, трудности с получением капитала для текущих операций (и долгосрочных инвестиций), а также отсутствие управленческого и маркетингового опыта не позволяют некоторым потенциальным фермерам создавать собственные фермы.

Тем не менее, процесс приватизации земли в Молдове дает некоторые основания для оптимизма. До Национальной земельной программы на многих предприятиях от 10 до 40% домохозяйств (а в некоторых случаях и 100% домохозяйств) уже изъяли землю у коллектива, чтобы создать независимые фермы. По оценке молдавских властей, средний показатель был близок к 20%. В то время как большинство колхозов, участвовавших в Национальной земельной программе, не претерпели дальнейшего серьезного разделения во время первоначального процесса выдачи прав собственности — обычно в результате получается только одна, две или три корпоративных фермы — небольшое количество людей продолжает покидать некоторые крупные земельные участки. предприятия после первоначального оформления прав собственности.Это явление сильно различается в зависимости от региона.

5. Сделки с землей
а. Купля-продажа

Россия юридически признает частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения, но купля-продажа земли ограничена как законом, так и на практике. В Молдове и Украине нет структурных барьеров для сделок с землей. В Беларуси запрещены сделки с землей сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то, что возможности получения дополнительных земель в Беларуси сильно ограничены, значительное число фермеров заинтересованы в приобретении дополнительных земель.Две трети частных фермеров, включенных в опрос Всемирного банка 1999 года, выразили желание увеличить свои земельные владения. Более того, большинство частных фермеров поддерживают предложение о возможности полностью владеть землей; 80% считают, что купля-продажа земли должна быть разрешена. 34

Отношения фермеров в России аналогичны. Исследование, проведенное на Дальнем Востоке в 1997 г. 35 , показало, что в «Красной» Амурской области как чиновники, так и фермеры поддерживали введение права покупки и продажи земель сельскохозяйственного назначения.Но в России правовые рамки купли-продажи сельскохозяйственных земель обсуждались в течение 10 лет в федеральном парламенте, Государственной Думе , но пока не было принято никакого решения. 36

В сентябре 2001 года Государственная Дума приняла Земельный кодекс, который либерализует регулирование сделок с землями несельскохозяйственного назначения. 37 Однако новый Земельный кодекс охватывает 18,6 млн. Га в городах, поселках и деревнях, а также 17.4 млн га земель промышленного назначения. 38 Глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации гарантирует право собственности на землю и разъясняет ряд материальных и процедурных вопросов, касающихся собственности на землю, но не вступит в силу до тех пор, пока федеральный Земельный кодекс не станет законом. 39

При отсутствии изменений на федеральном уровне регулирование прав собственности на сельскохозяйственные земли оставлено на усмотрение региональных правительств. В 17 регионах приняты законы, разрешающие продажу сельскохозяйственных земель.Однако потенциальные покупатели неохотно инвестируют в сельскохозяйственные земли, опасаясь, что они могут потерять свои участки, если федеральный Земельный кодекс будет запрещен или жестко ограничен продажей сельскохозяйственных земель. 40

Однако 7% пахотных земель, относящихся к категории «небольших участков» (приусадебные участки, дачи, садовые участки) и составляющие около 41 миллиона мелких хозяйств, могут быть куплены и проданы в соответствии с конкретным федеральным законодательством. приняты в 1992 г., а правила их применения были обнародованы в 1993 г. 41 С середины 1990-х годов было совершено значительное количество сделок купли-продажи таких земель.

В Украине статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что граждане могут приобретать землю путем покупки. Однако Кодекс также предусматривает, что гражданин может покупать землю только для определенных целей: для ведения личного подсобного хозяйства; для подсобного хозяйства; для садоводства; для дачи и гаражного строительства; и для жилищного строительства.

В Молдове установлены и проверены процедуры аренды, продажи, завещания, обмена и ипотеки сельскохозяйственных земель.Плата за нотариальное заверение и регистрацию сделок с землей сельскохозяйственного назначения была снижена, чтобы сделать ее более доступной. По-прежнему очень мало сделок купли-продажи, что, вероятно, является результатом плохого экономического климата для сельского хозяйства и того факта, что потенциальные покупатели не имеют капитала для покупки земли и не хотят вкладывать средства в сельскохозяйственные земли. 42

б. Аренда

Большая часть аренды, которая происходит в западных странах СНГ, осуществляется между держателями земельных долей и частными или корпоративными правопреемниками бывших колхозов.Большинство сельскохозяйственных предприятий недоплачивают (или не платят вообще) владельцам земельных паев за использование их земли.

В Украине большинство договоров аренды предусматривает передачу земельных паев от индивидуальных фермерских хозяйств к фермерским хозяйствам или другим лицам. При такой форме аренды совершаются бумажные сделки, но земельные участки не разграничиваются. Когда земельные доли сдаются в аренду сельскохозяйственному предприятию, это фермерское предприятие в основном принимает права на землю (которая всегда обрабатывалась этим фермерским предприятием, но теперь регистрируется в книгах как аренда приватизированной земли). 43 По сути, это просто увековечивание той ситуации, которая существовала в дореформенный период.

Однако владельцы земельных долей могут совершать сделки с земельными долями, и, в свою очередь, могут быть внесены корректировки в размер фермерских хозяйств частных фермеров. Это делается преимущественно через лизинг. Первоначально государство было основным поставщиком арендованной земли, но сейчас ситуация меняется по мере роста популярности индивидуальной аренды. 44 В целом рынок аренды земельных долей является единственным существующим в Украине типом рынка земли.Частные фермеры, арендующие земельные доли, увеличивают свои владения в среднем с 25 га. до 60 га. Кроме того, более половины земли в личных подсобных хозяйствах сдается в аренду. Обследование Всемирного банка показало, что с 1997 по 1998 год 45% частных фермеров сообщили об аренде земли; из которых 20% из 45% сообщили об аренде земли у частных лиц. 45

Земля в Украине в основном сдается в аренду на срок от 1 до 10 лет. Возникла форма конкурентной аренды, когда предприимчивые люди сдают в аренду большие пакеты земельных паев у бывших членов коллектива, а затем конкурируют в качестве арендодателей с бывшими колхозами.В результате арендаторы могут получить достаточно земли для крупной коммерческой фермы. 46 Однако может быть важным отличать такие договоры аренды, которые являются добровольными и предполагают умеренно разумный уровень оплаты арендодателю, от других договоров аренды, в которых бывшие руководители колхозов или другие лица, обладающие заемными средствами, могут получить договоры аренды (иногда довольно долгий срок) и предлагают небольшую оплату взамен.

В России аренда земли более распространена, чем покупка и продажа.Приблизительно 33% респондентов-фермеров и 24% руководителей фермерских хозяйств в правительственном опросе (2000 г.) сообщили, что им известно о сделках по аренде земли. 47

При содействии USAID Молдова добилась определенных успехов в ипотечном кредитовании для поддержки развития рынка недвижимости. В рамках одной пилотной программы двум коммерческим банкам было предоставлено 30 ипотечных кредитов на сумму 274 000 долларов США для операторов малых и средних ферм и агробизнеса, что помогло заемщикам приобрести в общей сложности 360 гектаров сельскохозяйственных земель.Другая пилотная программа помогла шести сельским сберегательным и кредитным ассоциациям предоставить фермерам 31 небольшую ссуду на общую сумму 43 000 долларов США на покупку в общей сложности 100 гектаров сельскохозяйственных земель, все на участках менее четырех гектаров. Эти пилотные программы позволили понять проблемы использования земельной ипотеки для финансирования покупки земли (обычно называемой в Америке «ипотечной ссудой на покупку»). В современной правовой системе покупатель земли может получить ссуду в банке для покупки земельного участка, используя купленную землю в качестве обеспечения ссуды.Хотя с 1999 года молдавское законодательство разрешало этот процесс, молдавские нотариусы, тем не менее, отказались нотариально заверять ипотечный договор до тех пор, пока покупатель / заемщик не будет впервые зарегистрирован как владелец недвижимости. Таким образом, продавец был вынужден отказаться от права собственности до того, как банк освободил средства от займа, в результате чего продавец оказался незащищенным. Проблема с нотариальным заверением документов не была решена на практике до тех пор, пока сельские ссудо-сберегательные ассоциации с помощью пилотной программы не потребовали от нотариусов нотариально заверить одновременно и договор купли-продажи, и ипотеку, как это разрешено поправками 1999 г. Закон о залоге.Более того, управления территориального кадастра часто откладывали регистрацию ипотечных договоров без причины, что еще больше увеличивало период времени, в течение которого продавец должен был ждать поступления своих доходов. Пилотные программы не были продолжены, а процедура ипотеки на покупку денег не получила широкого распространения в коммерческих банках Молдовы.

В Молдове вся титульная земля может быть сдана в аренду молдавским гражданам и молдавским юридическим лицам без ограничений. Многие договоры аренды сейчас заключаются в письменной форме на срок 1 год, что дает землевладельцам гибкость.Тем не менее, бывшие руководители колхозов, которые теперь сдают в аренду большие участки земли, часто злоупотребляют землевладельцами, отказываясь соблюдать условия договора аренды или не позволяя землевладельцам изымать свои земли. Землевладельцы не имеют достаточной информации о правах на землю и не могут удобно обеспечить соблюдение своих прав, даже если они о них знают. Некоторые договоры аренды не являются индивидуальными, не оформляются в письменной форме или являются краткосрочными. Следовательно, во многих селах арендные платежи не увеличились в результате передачи прав собственности. 48

6. Ипотека

В западных странах СНГ, где мало землевладельцев, которые являются частными субъектами, и мало сделок с землей, ипотека сельскохозяйственных земель очень ограничена.

В Молдове в 1999 г. в Закон о залоге были внесены поправки, упрощающие ипотеку. Механизмов Закона о залоге, хотя они и не определены, достаточно. Одна поправка предусматривает одновременное заключение договоров купли-продажи и ипотечных договоров (процедурный момент, который ранее был неясен), а другая поправка более точно определяет процедуру обращения взыскания на заложенную землю.

Закон об ипотеке в России предусматривает, что земельные участки предприятий, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество могут быть заложены, но не распространяется на земли сельскохозяйственного назначения. 49

В Украине нет закона об ипотеке, хотя предложения обсуждаются.

Гражданский кодекс Беларуси 1999 г. ослабил ограничения на аренду и ипотеку, и теперь арендаторы могут сдавать в субаренду и закладывать свои права пользования землей. 50 Согласно указу президента 1997 года, некоторые банки теперь могут принимать земельные участки в залог.Совет Министров Белоруссии и Национальный банк приняли правила предоставления земельных участков в залог банкам. 51 Похоже, это применимо даже к тем, кто просто имеет права пользования землей. Однако залог прав аренды в нерыночной экономике маловероятен.

B. Административная структура

1. Право собственности на землю и регистрация

Все западные страны СНГ начали регистрацию земли, за исключением Беларуси.Право собственности на землю и регистрация в Беларуси отсутствуют, что создает серьезные препятствия для существования земельных рынков. 52

В России федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действует с 1998 года, но его применение в сельской местности было проблематичным. Это особенно верно в отношении земельных долей. Хотя их насчитывается 12 миллионов Владельцы земельных долей в России, большинство регистрационных бюро района отказываются регистрировать сделки с земельными долями, отчасти потому, что соответствующее законодательство (Гражданский кодекс и Закон о регистрации) не учитывает уникальные характеристики совместно используемых земель сельскохозяйственных коллективов.Более того, стоимость услуг по геодезии (с учетом того, что земельная доля должна быть разграничена на земле, если она будет сдана в аренду или иным образом передана индивидуальному частному фермеру, шаг не является необходимым, если она «сдается в аренду» коллективу предприятие) недоступно для большинства фермеров и владельцев земельных долей.

В Молдове право собственности на все приватизированные сельскохозяйственные земли было зарегистрировано на уровне села, но закон предусматривает, что такая земля может быть предметом сделок только в том случае, если она также зарегистрирована в региональном реестре.По состоянию на декабрь 2000 года в результате сотрудничества между USAID и финансируемым Всемирным банком «Кадастровым проектом» примерно половина всех приватизированных сельскохозяйственных земель была зарегистрирована в региональном реестре. 53

В Украине статьи 9, 10 и 11 Земельного кодекса требуют регистрации прав на землю. Эта регистрация осуществляется местными сельсоветами. Принято считать, что процесс регистрации не отвечает потребностям фермеров. Необходим всеобъемлющий закон о государственной регистрации, который уже некоторое время находится на стадии подготовки в Верховной Раде, парламенте Украины.

2. Роль государственного и частного секторов

В западных странах СНГ соответствующая административная структура находится в основном в руках государства. У частного сектора мало мотивации к развитию, поскольку существует как сопротивление со стороны закрепившихся государственных субъектов, так и очень слабая экономическая мотивация при небольшом или полном отсутствии рынка сельскохозяйственных земель.

В России за последние пять лет в правительстве произошли многочисленные реорганизации и передачи ответственности за земельную политику и управление.В настоящее время кадастровая деятельность находится в ведении Федеральной кадастровой службы, регистрация контролируется Министерством юстиции, а земельная политика находится в ведении Министерства имущественных отношений. Кроме того, несомненно, играет роль Минсельхоз.

Одна из положительных частных инициатив в России — это центры правовой помощи в Самаре и Владимирской области , посвященные частным правам на сельскохозяйственные земли и связанным с ними вопросам. 54 Сельское население не знает и не понимает своих прав на землю и другое имущество, и многие сельские жители боятся жаловаться на нарушения, потому что опасаются, что их накажут за попытку защитить свою землю и другие права собственности.Два центра правовой помощи в России помогают сельским жителям узнать об этих правах и реализовать их.

В Беларуси административная структура душит сельское хозяйство. Правительство вмешивается, чтобы исправить последствия того, что оно считает «изначально нестабильными» рыночными силами. Вмешательство принимает форму скрытого налогообложения сельскохозяйственного сектора и предоставления субсидий для смягчения последствий налогообложения. 55 Государственный контроль, квоты с фиксированными ценами и обширное торговое регулирование препятствуют реформе и препятствуют восстановлению сельскохозяйственного сектора. 56

Хотя как частные фермы, так и фермерские предприятия должны работать в ограничительных экономических условиях в Беларуси, частные фермерские хозяйства не получают многих субсидий, которыми пользуются большинство сельскохозяйственных предприятий. Вместо того чтобы создавать благоприятные условия для частных фермеров, правительство пыталось ввести более строгий административный контроль. 57 В соответствии с Указом Президента № 193, начиная с апреля 1998 г., частные фермеры должны были заключать контракты с местными властями, соглашаясь на конкретные условия землепользования, производственные структуры и производство определенных видов и объемов товаров для передачи в земельные участки. Состояние. 58

Земельный кодекс 1999 года дополнительно контролирует частных фермеров, предусматривая, что государство может лишить фермера прав, если его урожайность ниже урожайности, считающейся «нормальной» для региона. Более того, местные власти имеют право диктовать землепользователям модели посевов, фактически подменяя суждение государственных чиновников суждением частных фермеров. 59

В Молдове резко снизилась роль государства в управлении землями сельскохозяйственного назначения.От фермеров не требуется продавать продукцию государству или получать государственное разрешение при изменении своих производственных схем. В течение 1997–2000 годов сельские мэры реализовали комплексный проект по оформлению прав на землю в соответствии с процедурами, установленными совместно Департаментом приватизации и управления государственным имуществом (Министерства экономики и реформ) и Национальным агентством кадастра, земельных ресурсов и геодезии. 60 Процесс децентрализации земельной реформы уменьшил вмешательство центральной бюрократии и позволил гражданам оказывать давление на мэров, которые откладывали действия.С другой стороны, децентрализованный процесс, наделивший мэров полномочиями, также позволил недобросовестным мэрам злоупотреблять своим авторитетом, чтобы вознаграждать друзей лучшей землей и наказывать врагов худшей землей. Однако в целом децентрализация оказалась эффективной стратегией для ускорения, а затем и завершения приватизации сельскохозяйственных земель в Молдове.

В западных странах СНГ только в Молдове зародился активный частный сектор в учреждениях по управлению земельными ресурсами сельскохозяйственных земель.В рамках проекта USAID по развитию рынков земли и недвижимости была предоставлена ​​финансовая и техническая поддержка для создания около 50 новых частных сюрвейерских фирм для реализации Национальной земельной программы, а также четырех частных брокерских фирм для оказания помощи покупателям и продавцам недвижимости в заключении сделок с землей. .

В Молдове в октябре 1999 г. в рамках проекта было оказано содействие четырем сотрудникам проекта (с предшествующим опытом приватизации городских земель, связанных с молдавскими коммерческими предприятиями) в создании четырех частных брокерских фирм по недвижимости для обслуживания предприятий, заинтересованных в приватизации земли под своими предприятиями, а также покупатели и продавцы частной недвижимости.Брокерские фирмы сыграли важную роль в оценке деятельности частных нотариусов и государственных региональных регистраторов недвижимости. Эти брокеры вынуждали нотариусов взимать со своих клиентов соответствующую плату за свои услуги и принимать надлежащие стандартизированные контракты. Они и жаловались в центральные регистрационные органы, когда региональные регистраторы завышали цену покупателям и продавцам недвижимости или иным образом не оказывали регистрационные услуги. Брокеры также информировали новых землевладельцев об их законных правах и помогали им реализовывать эти права во время сделок.Они оказались единственными организациями, которые представляют интересы своих клиентов, покупателей и продавцов недвижимости, потому что клиент платит комиссию и является источником реферального бизнеса.

Первоначально проект нарушил государственную монополию на межевание земель, соблазнив государственных служащих создавать частные геодезические фирмы, обещая контракты на реализацию программы приватизации земли. Количество фирм росло с течением времени по мере роста программы приватизации.Без участия частных сюрвейерских фирм очень маловероятно, что приватизация земли могла бы быть завершена. После завершения программы приватизации земли в 2000 году многие частные фирмы нашли другой бизнес, включая реализацию других приватизаций, финансируемых донорами, а также контрактов и услуг Всемирного банка, необходимых для нового рынка недвижимости.

Были проблемы и с приватизацией геодезистов. Поскольку частным геодезистам платили только за выполненную работу, а не по дневной ставке, в их интересах было работать с местными «руководителями» фермерских хозяйств, а не напрямую с гражданами.Работа с местными руководителями ферм дала им легкий доступ к большому количеству работы. Иногда результатом был процесс принятия решений на местном уровне, который не предусматривал адекватного участия граждан. Кроме того, оплата по месту работы означала, что некоторые работы выполнялись в спешке.

«Все на продажу»: шокирующий фильм о приватизации государственных земель в США | Общественные земли

Ближе к середине нового фильма «Общественное доверие» о продолжающемся натиске ревностных консерваторов по приватизации собственности на государственные земли Соединенных Штатов, находящиеся под федеральным управлением, ставки обнажены: «Если ты не будешь помолвлен, вы проиграете », — говорит Лэнд Тоуни, президент и исполнительный директор некоммерческой организации Backcountry Hunters and Anglers.«Когда ты успокаиваешься, с тобой все делается».

Тоуни говорит о 640 м акрах земли, принадлежащих гражданам страны. Немногие вещи в политике являются такими типично американскими, как обширная система государственных земель страны. Ни одна другая нация на земле не обладает такой большой собственностью, которая принадлежит ее народу и предназначена для управления государством на благо и во благо всех. Тем не менее, продажа этих земель по-прежнему указана в качестве цели в платформе Республиканской партии, и администрация Трампа, похоже, особенно сосредоточена на отмене защитных мер, чтобы начать бурение и добычу полезных ископаемых.

Public Trust, исполнительный продюсер Роберт Редфорд и основатель Patagonia Ивон Шуинар, обязателен для просмотра всем, кто надеется понять проблему государственных земель. Patagonia Films выпускает его в онлайн бесплатно сегодня, за день до Национального дня общественных земель.

Фильм представляет собой смесь кинематографа, достойного планеты Земля, старых новостных роликов и наземных интервью с десятками экспертов, владельцев ранчо и коренных американцев. В основном, однако, это следует из-за проводящего расследование репортера Хэла Херринга, который путешествует по США, чтобы воочию увидеть некоторые из наиболее уязвимых общественных земель — Национальный заповедник дикой природы Аляски, Дикие каноэ в пограничных водах Миннесоты (BWCAW) и Bears Ears National Памятник в штате Юта, который президент Трамп уменьшил на 85% в 2017 году.

Скальные образования в Индийском каньоне в Национальном памятнике Bears Ears в штате Юта. Фотография: Алами

«Мы подошли к моменту, — говорит Херринг в фильме, — когда мы собираемся решить, собираемся ли мы сохранить право первородства и наследие наших общественных земель [системы] или просто хочу высвободить силы промышленности и жить в мире, где все продается ».

Другими словами, ноябрьские выборы могут определить судьбу многих из самых знаковых и любимых экосистем США, от национальных лесов до заповедников.

Большая часть фильма, снятого Дэвидом Гарретом Байарсом и Джереми Хантером Рубингом, посвящена объяснению подъема настроений, направленных против общественного мнения, и в этом он отлично справляется. Истоки начинаются с администрации Рейгана и восстания полыни 1970-х годов, движения, которое началось с законных жалоб западных владельцев ранчо на изменение политики управления земельными ресурсами. Однако это движение было быстро поддержано, и возмущение владельцев ранчо стало троянским конем для состоятельных людей — лесозаготовительных компаний, нефтегазовых корпораций и горнодобывающих компаний — стремящихся создать возможность для продолжения добычи ресурсов.

Подпишитесь на ежемесячные новости об общественных землях Америки

Сегодняшняя динамика в основном та же: конфликты по поводу управления государственными землями подпитываются идеологами антифедерального правительства и еще больше усиливаются, чтобы доказать, что государственные земли являются невозможно управлять, поэтому не должно существовать вообще. Эта экстремистская точка зрения была популярна среди вооруженных до зубов мужчин и женщин, которые оккупировали национальный заповедник дикой природы Малхер в Орегоне в 2016 году, заявляя о злоупотреблениях со стороны правительства на территориях, находящихся под федеральным управлением.

Но многое изменилось с 2016 года, как документирует фильм. Многие антигосударственные сухопутные силы теперь контролируют рычаги власти. Администрация Трампа уменьшила количество ушей Bears Ears, несмотря на годы работы местных племен над разработкой эффективного плана управления, учитывающего все интересы. Сторонники защиты пограничных вод снова борются против открытия медного рудника. А на Аляске коренные общины и защитники окружающей среды ведут борьбу за защиту Национального заповедника дикой природы Аляски (ANWR) от превращения в еще одно нефтяное месторождение.

Все эти и многие другие проблемы стали фоном для выборов 3 ноября. Республиканская партия продолжает продвигать приватизацию. На этом фильм заканчивается — с cri de coeur о важности голосования и о нахождении точки соприкосновения по фундаментально объединяющей проблеме.

Арктический национальный заповедник Брукс Хребет. Фотография: Mint Images / Alamy

«Нам нужно достичь места, где американские государственные земли станут постполитическими, и две партии смогут спорить о наилучшем способе достижения наших целей на этих землях», — сказал в интервью Херринг. На этой неделе.

В качестве примера того, насколько двухпартийными или, возможно, аполитичными могут быть общественные земли, Херринг указывает на Backcountry Hunters and Anglers, одну из самых громких групп защиты общественных земель в стране. При опросе в этом месяце 20 000 членов группа была почти поровну разделена на демократов, республиканцев и независимых. Даже самопровозглашенные либертарианцы, которые в целом не верят в большое правительство, составляют 6% некоммерческих организаций, занимающихся исключительно защитой имущества, находящегося под федеральным управлением.И количество государственных земель может быстро расти.

«Covid и социальное дистанцирование вытеснили миллионы людей на общественные земли, многие впервые», — говорит Херринг. «Это время для достижения консенсуса, который будет постполитическим в отношении общественных земель. Мы проиграем на этом.

Приватизация земельных участков в России

Привлекательная возможность как для иностранных инвесторов, так и для российских компаний, владеющих заводами, производственными зданиями и другим недвижимым имуществом, приобретенным в ходе приватизации, предусмотрена Вводным законодательством о земельном кодексе Российской Федерации.Эти собственники имеют право выкупить землю под ней на выгодных условиях (ниже рыночных) и, следовательно, сократить расходы на арендную плату и повысить капитализацию своей собственности. Внесены новые поправки в Закон (Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ), изменен порядок приобретения прав собственности на земельные участки государственного и муниципального значения, в том числе порядок определения цены и арендной платы, изменен порядок отчуждения. земельных участков в процессе приватизации государственного и муниципального имущества, а также изменились сроки переоформления участков.

Изменения, связанные с порядком приобретения прав на земельные участки государственного и муниципального значения

Закон определил, что порядок приобретения земельных участков государственного и муниципального значения собственниками построек, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене определяется Правительством РФ, органами власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в зависимости от места их нахождения. В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена между Федерацией и ее субъектами, порядок определения их стоимости и порядок оплаты этих участков определяются субъектами Федерации.Цена выкупа таких участков не может превышать их кадастровую стоимость. До определения порядка определения цены Правительством РФ, субъектами Федерации или органами местного самоуправления эта цена устанавливается равной кадастровой стоимости (пп. «Б» «в» п.2 ст.2 п. 1 ст.3).

Земельный кодекс РФ определил, что в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким государственным или муниципальным предприятиям, такой земельный участок передается одному из этих предприятий в бессрочное пользование на основании решения арендодатель, остальные субъекты имеют право ограниченного пользования земельным участком.В законе определено, какое из этих предприятий имеет право на бессрочное использование именно это предприятие владеет самым большим помещением (см. «D», п. 2, ст. 2).

Закон определил, что перечень документов, которые собственники зданий должны приложить для подачи на получение прав на земельный участок, должен быть утвержден федеральным органом исполнительной власти, наделенным полномочиями по регулированию в сфере земли. отношения (сейчас Минэкономразвития). Однако другие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителей предоставления каких-либо дополнительных документов, кроме указанных в списке.

Исполнительный орган или орган местного самоуправления обязан принять решение о передаче государственных или муниципальных земельных участков в собственность или бессрочное пользование либо подготовить проекты договоров купли-продажи или аренды на срок не более одного месяца вместо двух недель. , как и раньше.

Порядок отчуждения государственных и муниципальных земельных участков собственниками зданий и сооружений, расположенных на этих участках, установлен до 1 января 2010 года.

Закон изменил порядок определения выкупной цены земельного участка. участки, ранее установленные Федеральным законом «О применении Земельного кодекса Российской Федерации» для двух категорий граждан и предприятий.Таких гражданских лиц и предприятий установлено:

  • коммерческих предприятий и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках государственного и муниципального значения, в том числе построенных на месте разрушенных или снесенных зданий или реконструированных зданий, если такие здания были отчуждены от государства или муниципалитета. имущество;
  • физических лиц и некоммерческих предприятий, являющихся собственниками зданий и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, если их право собственности возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и федеральными законами не определен альтернативный способ приобретения земельные участки.
Если такие лица приобретают такие земельные участки до 1 января 2010 года, то их цена устанавливается в пределах 20% от кадастровой стоимости участка, расположенного в городах с населением более 3 миллионов человек, и в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участка, расположенного на территории. где-нибудь еще. Перед тем, как цена будет определена субъектом федерации, используется максимальная цена за такую ​​площадь.

Во избежание мошенничества законом определен порядок вывода спекулятивной прибыли.Однако в городах с населением более 3 миллионов человек местные власти имеют право запретить строительство и реконструкцию зданий на приватизированных земельных участках (за исключением зданий и построек, не соответствующих градостроительным нормам). Запрет должен быть отменен по требованию собственников с уплатой специального сбора, установленного в пределах 80% от кадастровой стоимости участка. С 1 января 2008 года вступает в силу новая норма закона, устанавливающая размер платы за отмену запрета в 100% (ст.1, п. 1 арт. 3, арт. 7).

Для лиц, не относящихся к двум указанным типам, но являющихся также собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельных участках государственного и муниципального значения, цена выкупа определяется субъектами федерации в соответствии с Федеральным законом « О применении Земельного кодекса Российской Федерации », который устанавливает, что цена рассчитывается в кратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка с учетом численности населения города.Настоящий приказ действует до 1 января 2010 года.

Положение об обязательном использовании поправочного коэффициента с учетом основной цели использования зданий и сооружений при продаже земельного участка собственнику здания, было введено. исключен из Федерального закона «О применении Земельного кодекса Российской Федерации».

Переоформление права бессрочного пользования земельными участками

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации право бессрочного пользования земельными участками может быть предоставлено только государственным и муниципальным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления.Другие субъекты обязаны перерегистрировать свои права бессрочного пользования в права аренды или приобретения этих земельных участков. Религиозные организации также имеют право перерегистрировать права бессрочного пользования на права добровольного ограниченного использования. Согласно Федеральному закону «О применении Земельного кодекса РФ» такая перерегистрация должна была быть произведена до 1 января 2008 года. Закон продлил этот срок до 1 января 2010 года. По земельным участкам, на которых расположены: линии электропередач. , телекоммуникационные сети, водоводы, дороги, железные дороги и другие подобные сооружения ¿такие земельные участки должны быть перерегистрированы до 1 января 2013 года.

С 1 января 2011 года вступает в силу новая норма, устанавливающая административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления прав бессрочного пользования в права аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков. Для юридических лиц и предпринимателей указанное нарушение может быть наказано административным штрафом в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

Земельная реформа и рынки недвижимости в России

Санкт-ПетербургПетербург стал местом проведения международной конференции «Земельная реформа и формирующийся рынок недвижимости в России», организованной Леонтьевским центром социально-экономических исследований и Институтом Линкольна в мае 2001 года. Эксперты государственных органов, коммерческих структур и академических институтов в России, США и Европа собрались, чтобы оценить прогресс земельной реформы в России и обсудить будущую реализацию. Конференция сосредоточила внимание на двух ключевых моментах: основных препятствиях, на которые будут направлены различные действия по земельной реформе, и спусковых механизмах, которые необходимы для того, чтобы привести в действие серию решительных шагов.

С академической и исторической точки зрения разворачивающаяся история приватизации земли в России является интеллектуально привлекательной, а с практической точки зрения этот процесс и его последствия имеют далеко идущие последствия для россиян. Заинтересованность Института Линкольна в созыве конференции и его постоянное участие в России позволяют нам учиться у местных экспертов, делиться опытом и взглядами Института из других стран, а также поддерживать текущие усилия по земельной реформе.Конференция выявила потребность в профессиональной подготовке россиян, работающих на развивающемся земельном рынке, и Институт Линкольна и Леонтьевский центр разрабатывают учебную программу и учебные курсы, которые будут предложены в Санкт-Петербурге в конце этого года. Например, многие владельцы частного бизнеса теперь оказываются в новой роли управляющего недвижимостью, и иногда их земля и здания являются более ценным активом для предприятия, чем сам бизнес. Однако им не хватает знаний и опыта в отношении прав собственности, аренды, оценки, зонирования, регулирования, планирования и ряда других тем.

В постсоветский период приватизация сектора недвижимости в России была наиболее продвинута в ее городских центрах, и Санкт-Петербург был одним из первых городов, которые начали продавать земельные участки, занятые либо приватизированными (т. Е. Бывшими государственными) или новый бизнес. Однако даже там к 2000 году было приватизировано только около 5 процентов городских земель. Основные проблемы на рынке земли в России возникают из-за отсутствия четких определений, предусмотренных российским законодательством; несоблюдение в законе основных положений Конституции Российской Федерации о частной собственности на землю; и связанное с этим отсутствие твердых гарантий частной собственности и неадекватная судебная защита.Краткая история земельной политики в России поможет дать контекст для текущей ситуации.

Земля в истории России

Земля была центральной социальной и экономической силой на протяжении всей истории России, хотя в России никогда не было частной собственности на землю в течение длительного времени или в полном смысле этого слова. До начала ХХ века государственная собственность была преобладающей формой собственности. Более того, значительная часть этой собственности, включая землю, не зарегистрирована и не связана с экономикой в ​​целом.Только в 1906 году столыпинские реформы начали разрушать общину (существующие феодально-подобные крестьянские общины) как основную структуру, от которой зависело надельное землепользование, при одновременном расширении частной собственности на землю через правила землепользования, крестьянского земельного банка. и политика переселения. В этот досоветский период в городах России наблюдался рост рынка городских земельных участков, которые уже были застроены или предназначены для дальнейшего развития.

После революций 1917 года частная собственность на землю была отменена, гражданские сделки с землей были запрещены, и земля была передана в пользование всем, кто на ней работал.Указ 1918 года отменил частную собственность на недвижимость в городах и поселках, а процесс национализации земли завершился принятием Земельного кодекса Российской Социалистической Федерации Советских Республик в 1922 году. В 1920-е годы земля могла сдаваться в аренду на срок не более шести лет (хотя субаренда не разрешалась), а арендаторы, занятые обработкой земли, могли использовать дополнительную наемную рабочую силу. Однако к 1929 году шла широкомасштабная коллективизация, результатом которой стало создание так называемой кооперативно-коллективной собственности.Была отменена аренда земли, запрещен наем труда в мелких крестьянских владениях. При социализме земля не продавалась и не покупалась, и все сделки с землей преследовались по закону.

Сегодняшняя ситуация напоминает ситуацию конца XIX века, до Столыпинских реформ, когда земельное право состояло из разрозненных законодательных актов, применимых к владению разными видами земли. Частная собственность на землю была введена в 1990 году Конституцией Российской Социалистической Федерации Советских Республик, положив начало постепенной ликвидации государственной монополии на собственность на землю.Законы 1990 года «О крестьянских приусадебных хозяйствах» и «О земельной реформе» разрешали гражданам владеть земельными участками в частной собственности для использования в качестве приусадебных участков для садоводческих целей, строительства домов и других личных нужд. Терминология этих законов включала «право пользования землей», «пожизненное владение с правом передачи по наследству», «ренту» и «собственность». Такое разнообразие оснований для прав собственности потребовало внесения последующих поправок в действующее законодательство, чему также способствовал распад СССР.

За последнее десятилетие земельные отношения продолжали развиваться. В декабре 1991 года президент Российской Федерации издал указ, а Дума приняла постановление, разрешающее приватизацию земли в два этапа. Первым декретом была предоставлена ​​коллективная собственность на землю и другое имущество колхозам и совхозам. Впоследствии акции фермерских хозяйств могли принадлежать работающим на них лицам. Только в конце 2001 г. в России было подтверждено право собственности на землю, которое неотделимо от права покупки и продажи земли, и это право распространялось только на городские земли.Однако запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения не имеет абсолютной силы; законы, принятые с 1991 года, разрешают продажу земли, которая будет использоваться в качестве частного подсобного хозяйства для строительства жилого дома на одну семью или членами животноводческих и гаражных кооперативов.

По словам бывшего министра сельского хозяйства, существует процветающий черный рынок земли, который закрывает доступ широкой общественности к информации о рыночной стоимости земли и отрицательно влияет на экономическое развитие.Отсутствие общей информации о рыночной стоимости земли означает отсутствие объективных критериев для измерения эффективности землепользования. Обширный черный рынок лизинга также лишает государственные бюджеты доходов от налога на имущество, поскольку недвижимость не может облагаться надлежащим налогом без точной информации об уровнях арендной платы за землю. В соответствии с действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (РФ) земельные участки считаются объектами недвижимости, а права на эти участки относятся к категории имущественных.Процесс приватизации земли был начат в 1997 году, но затем застопорился, поскольку правительство РФ отменило выкупные цены, установленные местными администрациями, которые были восприняты как слишком низкие. Правительство РФ проиндексировало цены по ставке выше, чем установленные в стране ставки аренды, что подорвало переход к частному рынку недвижимости. В то же время при определенных условиях (таких как стабильные арендные ставки или минимальные инвестиционные условия) долгосрочная аренда может оказаться приемлемой заменой правового титула.Что касается регистрации недвижимости, то существующая российская система не защищает добросовестных покупателей и не обеспечивает адекватной компенсации в случае оспаривания права собственности покупателя. Кроме того, покупатели обычно не могут получить исчерпывающий обзор, чтобы определить, насколько понятен их заголовок.

Препятствия на пути земельной реформы

В то время как развитие частного рынка земли связано с историей и политикой, участники конференции в Санкт-Петербурге интересовались изменениями и корректировками на практике, которые специалисты по землеустройству могли бы внести, чтобы облегчить переход.Зонирование и геодезия, а также инвестиционные решения — это те области, в которых на уровне местных органов власти могут быть внесены изменения в практику для устранения некоторых из следующих препятствий на пути земельной реформы.

Медленное осуществление правового зонирования

Правовое зонирование, хотя и является обязательным в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, постепенно вводится в российских городах. Некоторые выступавшие объясняли эту ситуацию сопротивлением муниципалитетам, которые цепляются за «оперативное пространство», которое в настоящее время находится под их прямым контролем, из страха потерять эту землю.Другие утверждали, что у ключевых муниципальных чиновников есть ряд более конкретных проблем: (1) их профессиональный имидж и стабильность их администрации зависят от действий, которые они предпринимают для привлечения инвестиций; (2) приход новых инвесторов автоматически увеличивает количество «оперативных площадей»; и (3) осознание того, что даже совершенная система правил городского планирования не учитывает достаточное количество особых случаев, которые необходимо будет рассматривать отдельно. Кроме того, муниципальные служащие тоже являются гражданами, и они искренне хотят собрать больше средств на реконструкцию своих городов.Проблема в том, что их внимание слишком часто отвлекают более насущные экономические и политические проблемы. Тем не менее, все больше российских городов вводят системы правового регулирования зонирования, в том числе Новгород Великий, Уфа, Казань, Иркутск, Хабаровск, Тверь, Челябинск и Нижний Новгород. Недавняя практика Санкт-Петербурга по изданию «правил городского планирования отдельных участков» вызвала вопросы о том, соответствуют ли они Градостроительному кодексу РФ, который определяет правила городского планирования как набор требований и ограничений, применимых к зонам, а не к отдельным объектам. или посылки.Практика издания нормативных актов для конкретных участков была признана крайне неэффективной по ряду причин. Во-первых, это препятствует принятию инвестиционных решений на основе репрезентативной выборки объектов недвижимости, поскольку каждый объект недвижимости в городе регулируется разными правилами. Во-вторых, это более трудоемко, чем применение правил ко всей зоне. Наконец, он сопряжен с более высокими рисками застройщика, что ухудшает общий инвестиционный профиль города. Участники из других городов отметили, что эти задержки с введением правил зонального городского планирования явно противоречат законам Санкт-Петербурга.Имидж Петербурга как лидера реформ в сфере правовой и институциональной недвижимости в России.

Нижняя съемка

Многие проблемы с землей в российских городах связаны с некачественной съемкой. Некоторые участки ограничены неопределенностью границ участка и / или строений, а другие страдают от плохого расположения. То есть многие объекты недвижимости, которые являются новыми для рынка, не имеют прямого доступа к транспорту, коммуникациям, системам сбора ливневых вод или другим сетям инфраструктуры.В результате возникает множество несовершенных свойств, которые, в свою очередь, препятствуют развитию соседних домов и могут снизить стоимость всей городской территории. Обсуждения на конференции подчеркнули важность (или даже неизбежность) проведения обширного обследования городских земель, которое могло бы обеспечить большую уверенность как инвесторам, так и застройщикам, сократить время, необходимое для подготовки инвестиционных предложений, и помочь расширить владение недвижимостью.

Путаница с приватизацией квартир

Большинство городских жителей не воспользовались недавней приватизацией квартир.Эта инициатива не только не привела к появлению нового класса мотивированных и эффективных владельцев недвижимости, способных действовать как ответственные клиенты для агентств по обслуживанию жилья, но и создала новые непонятные юридические проблемы. Никто в Санкт-Петербурге, где приватизация квартир наиболее продвинута, не понимает, кто (и на каком правовом основании) должен отвечать за выдачу разрешений на реконструкцию помещений общего назначения или перевод жилых квартир в нежилое пользование. В результате владельцы квартир могут осуществлять лишь ограниченный набор прав собственности, что, в свою очередь, препятствует расширению рынка частной недвижимости.Участники конференции обсудили, в какой степени закон, требующий от владельцев квартир покупать кондоминиумы, может помочь в разрешении ситуации. Более того, учитывая среду, в которой владельцы квартир имеют ограниченный опыт работы с такими механизмами владения, дискуссия сосредоточилась на том, какие меры будут наиболее успешными в отношении тех, кто не выполняет свои обязательства по владению, — экономическое стимулирование или экономические санкции.

Инвестиции в инфраструктуру

Сложность инженерного и инфраструктурного обеспечения строительных и ремонтных объектов очевидна в Санкт-Петербурге.Петербург. При определении титульных выплат город принимает во внимание вклад девелопера в развитие городской инфраструктуры и активно выступает посредником между девелопером и поставщиком ресурсов. Предоставление полной, достоверной и своевременной информации является основным фактором привлекательности инвестиций в недвижимость, поскольку эта информация позволяет быстро и безопасно выбрать инвестиционные возможности. Санкт-Петербург добился прогресса в этом направлении, но его база данных будет оставаться неадекватной до тех пор, пока город полностью не примет правила городского планирования (т.е., правовое зонирование), формулирует четкие стандарты защиты наследия для его многих исторических объектов, проводит общую земельную съемку, выделяет территории для муниципальной застройки и наносит на карту хотя бы контуры инфраструктурных сетей.

Межгосударственные налоговые системы

Для совершенствования действующей системы налогообложения необходима реформа межбюджетных отношений. Большинство городов получают бюджетную поддержку из своих областей (аналогично штатам США). Таким образом, они не заинтересованы в отчетности об увеличении доходов от налога на имущество, потому что эти доходы затем подлежат перераспределению в области.Например, чтобы упростить систему налогообложения и стимулировать инвестиции в недвижимость, Новгород Великий заменил двухчастный налог на землю и имущество единым налогом на недвижимость. Для юридических лиц, в отличие от коммерческих предприятий, налог взимается только с полноправных владельцев. Несмотря на некоторое снижение налоговых поступлений от единого налога (по сравнению с доходами от двух предыдущих налогов), общие налоговые поступления города увеличились из-за более высокой доходности налога на прибыль в связи с расширением деловой активности.

Уроки из России и мира

Заседания правительства РФ и решения по поводу печально известных перебоев с электроснабжением на Дальнем Востоке и наводнений в Якутии в конце весны 2001 г. показывают, что, к сожалению, только крупномасштабные катастрофические события, похоже, могут побудить государственных администраторов изменить свои старые способами. Хочется верить, что менее разрушительные события также могут стимулировать действия. Например, было бы целесообразно сравнить инвестиционную деятельность в разных городах России, чтобы увидеть, варьируется ли такая деятельность в зависимости от уровня развития их местной нормативной базы, объема и типов информации, предоставляемой разработчикам, а также времени, необходимого для разработки проектных приложений и время, необходимое чиновникам местных органов власти для принятия проектных решений.Пример недавней истории городского планирования Германии поучителен для ситуации в России. Начиная с 1990 года, немецкая система в некоторой степени утратила характерную для нее строгую зависимость от муниципальных планов и инициатив в области развития и перешла к большей опоре на инициативы частного сектора. Сейчас частные застройщики, а не муниципалитеты, чаще готовят подробные планы зонирования, а затем покупают и развивают участок. Однако прямое заимствование этого немецкого метода не рекомендуется для российских городов, поскольку любая система должна учитывать специфические местные проблемы и культурные традиции.Американские участники придерживались аналогичного взгляда на риски заимствования методов планирования из других стран. Хотя общие руководящие принципы и принципы могут казаться одинаковыми в разных странах или юрисдикциях, местные правила, процедуры и методы могут значительно различаться из-за различных исторических прецедентов и специфики текущих проблем. Некоторые принципы, которые следует учитывать, включают следующее:

  • балансирование муниципальных и частных интересов;
  • минимизация рисков путем предварительного установления всех основных плановых и нормативных требований;
  • прозрачность и публичное обсуждение решений по планированию и развитию муниципалитетом;
  • доступность и достоверность информации;
  • минимизация затрат на инженерные услуги в связи с монополией муниципалитетов на предоставление этих услуг; и
  • создание механизма обжалования административных решений.

Это мнение было поддержано русскоязычными, которые ссылались на правила городского планирования в России до 1917 года или на текущую ситуацию, которая вынуждает города незаконно скрывать рост своих доходов и, таким образом, очевидно, препятствует экономическому развитию. В заключение Х. Джеймс Браун, президент Института Линкольна, напомнил участникам, что важно вырабатывать взаимоприемлемые решения, а не продолжать споры и поиски окончательной (и не всегда абсолютной) истины.Он призвал присутствующих прислушиваться к аргументам своих оппонентов, чтобы прийти к плодотворным соглашениям, а не тратить время и силы на попытки доказать свою правоту.

Леонид Лимонов — научный руководитель Леонтьевского центра социально-экономических исследований в Санкт-Петербурге.

Список литературы

Лимонов Леонид Э., Нина Ю. Одинг и Татьяна Власова. 2000. Развитие рынка земли в Санкт-Петербурге: состояние и особенности. Кембридж, Массачусетс: Рабочий документ Линкольнского института земельной политики.Мальм, Джейн Х. и Джоан М. Янгман. 2001. Развитие налогообложения собственности в странах с переходной экономикой: примеры из Центральной и Восточной Европы. Вашингтон, округ Колумбия: Институт Всемирного банка.

Как исчезли 5 миллионов гектаров? Тайная приватизация земли в Украине

6 ноября премьер-министр Денис Шмыгаль на презентации результатов экономического аудита Украины заявил, что 5 млн га сельскохозяйственных земель исчезли из государственной собственности.Тем самым он подтвердил слова главы Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру (также именуемой Государственной кадастровой службой, ГКС) Романа Лещенко, который заявил в серии интервью в конце октября, что большая часть государственные сельскохозяйственные земли были незаконно приватизированы. По расчетам ГКС, с момента передачи ок. 4 млн га земли местным органам власти в результате реформы децентрализации в 2018–2020 годах, в настоящее время государству принадлежит только 750 тыс. Га сельскохозяйственных земель вместо заявленных 6.4 млн га. По словам Лещенко, недостающая земля, более 5 миллионов гектаров (более 50 000 км², 8% территории страны), была незаконно приватизирована в результате процесса, который шел более десяти лет и включал передачу небольших участков. до двух гектаров в частную собственность. ГКБ предоставила органам прокуратуры документы о нарушениях по более чем 300 делам и объявила, что будут разработаны законодательные процедуры, гарантирующие, что государство вернет незаконно приобретенную землю.

Комментарий

  • ГКС отвечает за регистрацию земли (в том числе сельскохозяйственных земель) и до недавнего времени была известна как одно из самых коррумпированных учреждений в Украине. Лещенко, возглавивший это учреждение в июне этого года, начал аудит системы регистрации и инвентаризацию земель сельскохозяйственного назначения. В ходе проверки был выявлен ряд грубых нарушений. Например, выяснилось, что неконтролируемый доступ к реестру был предоставлен третьим лицам, которые могли вносить в него какие-либо изменения, например.грамм. изменить предполагаемое использование участка. В настоящее время восстановлен полный контроль над реестром, и объявлены работы по составлению аэрофотосъемки всей страны. Это облегчит мониторинг землепользования по назначению.
  • В рамках так называемой бесплатной приватизации, предусмотренной Земельным кодексом 2001 г. (законом, регулирующим право собственности на землю сельскохозяйственного назначения), теоретически каждый гражданин Украины имеет право получить шесть земельных участков различного назначения. использует.Таким образом можно получить землю общей площадью около 6 га. На практике процесс предоставления земли был совершенно непрозрачным и зависел от решений руководства ГКЦБ на центральном уровне и в его региональных отделениях. Более того, отсутствие функционирующей системы проверки бенефициаров Земельного кодекса означало, что одно лицо могло купить много земельных участков, и процветала незаконная практика передачи земли подставным владельцам. Например, по оценкам Лещенко, 80 тысяч гектаров земли в Винницкой области достались членам пяти родственных семей.Также были приватизированы земельные участки с хорошим расположением, например вокруг Киева или в прибрежной полосе Одесской области, а затем их целевое использование было изменено с сельскохозяйственного на строительное. Это также относится к районам, богатым природными ресурсами (например, газом, титановыми рудами или янтарем). В 2013–2020 годах таким образом гражданам якобы было передано 700 000 га земли, что подтверждается документацией (хотя злоупотребления наблюдались в тысячах случаев), а в реестре отсутствует информация о более 5 млн га приватизированных до 2013 года.Пока бумажные документы того периода не будут оцифрованы, невозможно будет сказать, кто стал владельцем этой земли.
  • Глава Госкомстата не назвал никаких имен. Он лишь утверждал, что ее контролировала «донецкая группа», а после 2014 года — «винницкая группа». Это можно понять как обвинение против бывшего президента Виктора Януковича (из Донецка) и Петра Порошенко и бывшего премьер-министра Владимира Гройсмана (имеющего отношение к Виннице). Помимо членов центрального правительства, в эту незаконную схему были вовлечены представители региональных элит в отдельных областях.
  • 5 млн га — это площадь чуть больше территории Словакии. Поэтому может показаться неожиданным, что информация от Лещенко не вызвала серьезной политической бури. Это может указывать на то, что большинство членов украинского политического истеблишмента были причастны к этой схеме незаконной приватизации земли, в том числе представители большинства оппозиционных партий (в частности, Европейская солидарность и Оппозиционная платформа — За жизнь). Учитывая неэффективность и степень коррупции местной системы правосудия, могут возникнуть серьезные сомнения в том, будут ли привлечены к ответственности виновные в незаконной приватизации.Также неизвестно, как государство будет пытаться вернуть приватизированную землю. Лещенко предлагает Высшему антикоррупционному суду Украины принять сокращенную процедуру рассмотрения этих дел. Однако, поскольку потенциально таких случаев могло бы быть большое количество, это означало бы полный паралич этой власти.

Британская приватизация — капитализм народу

Мировой крах государственного социализма привел к новой неизбежности — появлению свободных экономических институтов.Вопрос, стоящий перед странами всего мира, больше не в том, вводить ли или расширять практику капитализма, а только в том, как это сделать. Хотя не существует плана преобразования командной экономики в свободную, опыт Соединенного Королевства с 1979 года ясно показывает один действенный подход: приватизация.

В Великобритании приватизация творит чудеса. К 1979 году заимствования и убытки государственных предприятий составляли около 3 миллиардов фунтов стерлингов в год. Но с 1989 по 1990 год компании, приватизированные правительством Тэтчер , увеличили государственный кошелек примерно на 2 миллиарда фунтов стерлингов.

Более того (хотя это не было основной причиной передачи компаний в частные руки), сами продажи принесли значительные суммы — на сегодняшний день более 34 миллиардов фунтов стерлингов. Наряду с резким улучшением общей экономики, эти доходы позволили преобразовать потребность Великобритании в заимствованиях государственного сектора в погашение долга государственного сектора и выплатить в течение двухлетнего периода 12,5% чистого государственного долга.

Фактически, приватизация показала, что способна не только спасти отдельные отрасли и всю экономику, идущие к катастрофе, но и изменить отношение общества к экономической ответственности и концепции частной собственности.

Начавшаяся как радикальный эксперимент, приватизация работает настолько хорошо, что превратилась в практический процесс, с помощью которого государственная промышленность может присоединиться к свободному рынку с видимыми, часто значительными выгодами для отрасли, ее сотрудников, клиентов и граждан. которые освободили его, купив его акции. Что еще более важно, приватизация стала образовательным процессом, с помощью которого люди страны могут усвоить фундаментальные убеждения и ценности свободного предпринимательства.

Убеждение сомневающихся

Когда моя партия пришла к власти в 1979 году, мы унаследовали серьезную экономику.Он ухудшался в течение многих лет, но в 1970-х годах этот спад ускорился. Мы были убеждены, что главной причиной является степень государственного контроля над промышленностью, потому что тогда мы увидели то, что стало очевидным после краха социализма: государственные предприятия всегда будут работать плохо.

Тем не менее, судя по опыту Великобритании в начале 1980-х, правительства, планирующие приватизацию, могут ожидать противодействия со стороны политиков (в том числе некоторых членов их собственной партии), враждебности внутри приватизируемых отраслей, сопротивления со стороны финансового сообщества и недоумения в обществе. население в целом.

В 1983 году британское консервативное правительство столкнулось с рядом серьезных политических проблем, в том числе с высокой безработицей и последствиями рецессии. Многие из моих коллег-министров и ряд консервативных членов парламента считали, что такая противоречивая политика, как приватизация, должна быть отложена на второй план. С какой целью, спрашивали они, взбудоражили еще одно шершневое гнездо? Цель, конечно же, заключалась в том, чтобы резко улучшить экономику Великобритании и, таким образом, помочь решить эти другие проблемы.Так и случилось.

Но в то время приватизация еще не оправдала себя. Широкая публика мало знала о рынках капитала и скептически относилась к тому, что на самом деле означает приватизация. СМИ максимально освещали озабоченность национальными интересами и интересами потребителей. И две ранние, весьма противоречивые приватизации подверглись ожесточенной атаке со всех сторон за то, что были завышены (Бритойл пострадала из-за обвала цен на нефть) или занижены (Amersham International, производившая радиоактивные материалы для промышленности и медицины, не имела рыночного эквивалента и, следовательно, была однозначно сложно оценить).

Мы сделали все возможное, чтобы представить интеллектуальные аргументы в пользу приватизации в выступлениях, встречах, семинарах и брифингах с политиками, финансистами, бизнесменами и журналистами — и мы попытались рассказать избирателям о потенциальных выгодах приватизации для вовлеченных отраслей и страны как весь. Мы чувствовали, что особенно важно развеять опасения сотрудников государственных предприятий.

В то же время мы знали, что самый быстрый и эффективный способ преодолеть скептицизм — это провести очень крупную, очень успешную и очень заметную приватизацию.Это мы сделали с продажей British Telecom в 1984 году, крупнейшего публичного размещения акций, которое когда-либо видел мир.

Финансовое сообщество оказало самое жесткое сопротивление: они сомневались в способности рынков капитала поглотить такое огромное предложение, и они не стремились расширять эту способность, передавая владение акциями обычным людям. Я помню одну особенно язвительную встречу, на которой я восхвалял достоинства более широкого владения акциями, когда глава большого брокерского дома внезапно понял, что я имел в виду.«Но, Джон, — сказал он потрясенным голосом, — мы же не хотим, чтобы все этих людей владеют акциями, не так ли?»

Многие политики и финансисты сомневались, смогут ли обычные люди когда-либо понять владение акциями или (и этот аргумент, что примечательно, все еще слышен) «правильно» позволить им рисковать своими деньгами.

Людей с подобным заблуждающимся покровительственным отношением редко обманывают словесные споры. Но фактическая продажа British Telecom стала прекрасным убедителем.До BT самой крупной в мире сделкой по продаже акций было вторичное размещение уже существующей компании AT&T по цене чуть более 1 миллиарда долларов. Мы планировали продать акций BT на сумму более 4 миллиардов фунтов стерлингов. Принято считать, что это просто невозможно.

Но это было. И не просто продано — его подписка была в девять раз больше. Более двух миллионов человек хотели купить акции British Telecom, что самым ясным образом продемонстрировало, что обычные люди понимают, что такое рынки капитала и владение акциями, и что у них есть аппетит и к тому, и к другому.Что еще более важно, более 90% сотрудников BT купили акции своей компании. После той переломной продажи British Telecom количество предложений по приватизации в Великобритании было превышено.

Провал государственной собственности

Степень государственного контроля в Великобритании никогда не приближалась к командной экономике Восточной Европы, но к 1979 году она все еще оставалась значительной. После Второй мировой войны сменявшие друг друга правительства лейбористов национализировали угольную промышленность, сталелитейную промышленность, производство электроэнергии, газоснабжение, железные дороги, доки, каналы и грузовые перевозки.Правительству принадлежала практически вся телекоммуникационная отрасль, включая авиастроение и судостроение, большую часть производства автомобилей, нефть Северного моря и даже производство кремниевых микросхем.

Общая производительность этих отраслей характеризовалась низкой — в некоторых случаях отрицательной — рентабельностью капитала, низкой производительностью, высокими затратами, высокими ценами, плохими трудовыми отношениями, неэффективным использованием ресурсов и неудовлетворительным обслуживанием клиентов. Эти беды были вызваны не качеством рабочей силы; на всех уровнях национализированной промышленности были люди талантливые и энергичные.Виновата сама природа государственной собственности, потому что государственная собственность неизбежно ведет к плохим результатам.

Начнем с того, что приоритеты избранных политиков отличаются от приоритетов эффективных бизнес-менеджеров и часто находятся в противоречии с ними. Тем не менее, в государственных отраслях промышленности руководят политики, а это означает, что всякий раз, когда политики не могут удержаться от участия в том, что должно быть управленческими решениями, политические приоритеты имеют приоритет над коммерческими.Политики могут отменить коммерческие решения, чтобы построить новый завод в районе, где избирателям нужна работа, или они могут отказаться закрывать нерентабельный завод. Они могут участвовать в политике, влияющей на найм и размер рабочей силы. Более того, политические временные рамки, определяемые выборами, часто несовместимы с более длительными временными циклами, которые необходимы бизнесу.

Это не означает, что политические цели в чем-то надуманы. Например, вопросы, влияющие на занятость, являются предметом заботы избранных политиков.Но беспокойство о рабочих местах, которое перевешивает необходимость сохранения конкурентоспособности отрасли, не только наносит ущерб отрасли, но и может привести к еще большим потерям рабочих мест в долгосрочной перспективе.

Политикам было особенно трудно сопротивляться вмешательству в политику ценообразования государственных предприятий, что особенно пагубно, когда искажает работу рынка. Хороший, хотя и мрачный пример произошел в начале 1970-х годов, когда British Gas Corporation уступила политическому давлению и искусственно занизила внутренние цены, чтобы избежать последствий нефтяных потрясений ОПЕК.Но низкие цены на газ подрывают конкурентоспособность электроэнергетических компаний, сжигающих уголь. Это, в свою очередь, способствовало возникновению проблем с избыточными мощностями в электроэнергетике, а также к проблемам с избытком продукции и запасов угольной промышленности. Возникла нехватка газа, что вынудило Британскую газовую корпорацию отказаться от новых промышленных предприятий и усугубило необходимость импорта большего количества газа. Между тем, отечественные потребители отказались от своих электрических обогревателей для ночного хранения, которые использовали внепиковую мощность по более низкой цене, и перешли на газ, не понимая, что ни одно правительство не может позволить отрасли поддерживать искусственно низкие цены на газ в течение неограниченного времени.В конце концов, конечно, цены на газ болезненно выросли, чтобы догнать рынок, и вся система развернулась в противоположном направлении.

Конфликт между коммерческими и политическими целями особенно заметен в финансовых сделках национализированных отраслей, потому что государственная собственность ограничивает их доступ к капиталу несколькими важными способами. Например, их притязания на государственные деньги должны конкурировать с потребностями в новых больницах, школах, дорогах и всеми другими популярными среди избирателей притязаниями на государственные средства — и выбор о том, куда тратить или инвестировать, делают избранные политики, а не бизнесмены. налоговые поступления.

Государственная собственность также ограничивает способность отрасли искать ссуды и инвестиции в других местах. Когда государственное предприятие берет деньги в долг, государство гарантирует их ссуды, что делает их неотличимыми от всех других форм заимствований в государственном секторе. Поскольку первая ответственность правительства должна лежать перед экономикой в ​​целом, и поскольку неизбежно наступают времена, когда потребности отдельных государственных предприятий должны уступать место макроэкономическим требованиям, политикам часто приходится ограничивать возможности государственных предприятий по заимствованию.

Что касается инвестиций, то государственная собственность означает, что отрасли никогда не смогут привлечь подлинный рисковый капитал. Сказать: «Давайте представим, что у них , а не в государственном секторе» — не решение. Инвесторы понимают реальность и не захотят вкладывать рисковый капитал туда, где он не может получить выгоду от истинного владения акциями.

Устранение всех этих ограничений посредством приватизации дает дополнительное преимущество, заставляя отрасли конкурировать за ссуды и рисковый капитал. Это соревнование само по себе является сильным стимулом для повышения производительности.Любое предприятие, желающее привлечь капитал, сталкивается с трудными вопросами финансистов и аналитиков, которые отлично разбираются в том, насколько эффективно компания использует свои ресурсы и насколько вероятно, что она выживет в условиях рыночной дисциплины.

Выживание и личная выгода

Отсутствие дисциплины на рынке — еще одна причина плохой работы государственных предприятий. Очевидный, хотя и неприятный факт заключается в том, что национализированные отрасли не обязательно должны добиваться успеха, чтобы выжить, и каждый, кто в них работает, это знает.Государственные отрасли в своем выживании зависят от правительства, а не от рынка. Финансисты и аналитики никогда не задают трудных вопросов, и это устраняет важный стимул, который в противном случае побудил бы частный сектор к инновациям, повышению производительности, повышению эффективности и делать все возможное для удовлетворения потребностей потребителей.

Я имею в виду стимул — это не только надежда на большие награды, но и постоянная возможность неудач. Вот что на самом деле означает фраза «дисциплина рынка»: вероятность банкротства, банкротства, банкротства, разорения.Когда вся отрасль знает, что правительство всегда будет вытаскивать жир из огня, результатом будет инерция, неэффективность и недостаточное внимание к желаниям и запросам потребителей.

Возьмем лишь один пример: до приватизации British Gas Corporation имела монополию на продажу газовых кухонных приборов, а их торговые точки даже не указывались в телефонном справочнике.

В государственных отраслях нет стимула обслуживать клиентов — нет вознаграждения за то, что он делает это хорошо, и нет наказания за плохое.Государственные предприятия просто игнорируют личный интерес как движущую силу, и не нужно быть циником в отношении человеческой природы, чтобы предсказать результат.

Я думаю, что эта неспособность использовать силу личных интересов — самая важная причина того, что национализированные отрасли работают так плохо. Эгоизм — это не какой-то злой атрибут, который нужно подавлять; это просто побуждение людей улучшить свою жизнь, улучшить жизнь себя и своих семей. Он был двигателем прогресса с незапамятных времен, и притворяться иначе — значит игнорировать одну из самых мощных сил, доступных для улучшения качества жизни.

Философы государственного сектора всегда открыто отрицали личный интерес как мотив для сотрудников и менеджеров в национализированных отраслях. Но вы не можете уничтожить эгоизм, отрицая его. Руководители государственных предприятий вполне естественно хотят, чтобы их организации росли и процветали. Но в национализированной отрасли этот результат не зависит от клиентов, он зависит от государственной политики. Поэтому менеджеры смотрят на правительство, а правительство оглядывается назад, и все это представляет собой своего рода замкнутую систему, ориентированную на производителей, в которой не фигурирует потребитель и где никто не подает рыночным сигналам должного внимания.

Тем не менее, рынки не статичны, даже если есть производители. Модели покупок неизбежно меняются в пользу тех, кто лучше всего удовлетворяет и предвосхищает потребности потребителей. Когда государственные предприятия, ориентированные на производителей, обнаруживают, что их доля на рынке сокращается, а их конкурентное положение ухудшается, их обычная реакция — предъявлять к правительству более срочные требования об увеличении инвестиций, субсидий и простых подачек.

Более того, когда государственные предприятия занимают доминирующее положение в экономике страны, ориентация на производителей распространяется и на частный сектор.Я помню поразительный опыт в начале первого президентского срока Консервативной партии в 1979 году, сразу после того, как мы провели кампанию и победили на платформе, подчеркивающей важность предпринимательства, свободного рынка и меньшего участия государства в промышленности. Одна из первых групп, посетивших меня в качестве министра угля, была из Ассоциации британских компаний по производству горного оборудования. Компании по добыче горного оборудования не были государственными, а угольная промышленность была. Мои посетители настаивали на увеличении государственных субсидий угольной промышленности, чтобы она могла покупать больше оборудования.Их образ мышления был типичным для большей части британского бизнеса того времени: чтобы вести больше бизнеса, нужно было больше вести дела с правительством, а не на рынке.

Сила собственности

Эти три фактора — подчинение коммерческих целей политическим, тот факт, что выживание не зависит от успеха, и неспособность использовать силу личных интересов — являются первопричинами плохой работы национализированных отраслей промышленности. вылечить, пока отрасли остаются в руках государства, единственное решение — приватизировать их.

В Великобритании новые частные компании подтвердили наши убеждения лучшими показателями во всех сферах — прибыли, производительности, трудовых отношениях и обслуживании клиентов. Например, в British Airways и British Gas производительность труда на одного сотрудника выросла на 20%. В Associated British Ports перебои с трудовой деятельностью, характерные для 1970-х и начала 1980-х годов, теперь практически исчезли. В British Telecom общее количество невыполненных вызовов упало с 1 из 25 до 1 из 200, и больше нет списка ожидания, как это всегда было до приватизации, на установку телефона.Таксофоны BT также стали более доступными. Раньше было очень сложно найти тот, который работал. Опубликованные статистические данные показали, что 75% телефонов-автоматов были «работоспособными» в 1980-х годах, хотя любой, кто ищет телефонную будку в городской местности, вероятно, оспорил бы эту цифру. Сейчас 96% общественных телефонов работают, и их намного больше.

Опыт Великобритании ясно показывает, что приватизация улучшает работу государственных предприятий и способствует более эффективному использованию ресурсов в экономике.Но повышение производительности — это только первый из трех аргументов в пользу приватизации, которые иллюстрирует британский опыт. Второй — это расширение индивидуальной собственности и трансформация, которую она вызывает в общественном мнении. Третий, к которому я вернусь чуть позже, — это то, как приватизация побуждает правительство вновь взять на себя надлежащую регулирующую функцию.

Теоретически было возможно приватизировать государственные предприятия в Великобритании, не распространяя прямое владение акциями на огромное количество простых людей, которые фактически купили акции.Отрасли могли быть проданы крупным институциональным инвесторам, которые раньше составляли практически весь фондовый рынок Великобритании. Но максимально широкое и глубокое распространение собственности было неотъемлемой частью нашей политики приватизации — и по нескольким веским причинам.

На наиболее очевидном уровне видимые изменения происходят с работниками, когда они становятся совладельцами своих компаний через планы владения акциями сотрудников. Национальный грузовой консорциум — интересный пример.Вскоре после выкупа сотрудников на складских площадках NFC по всей стране выросли графики, показывающие движения цен на акции. Фактически, новые владельцы компании были настолько озабочены прибыльностью, что во время переговоров о заработной плате они фактически потребовали от профсоюзов снизить требования к заработной плате.

Когда люди в чем-то заинтересованы, они думают об этом, заботятся об этом, работают, чтобы это процветало. Люди хотят владеть собственностью и полностью осознают ценность долевого владения как гибкого основного актива.Большинство людей владеют очень скромным количеством акций, но то, чем они владеют, часто представляет собой их первый источник дохода, помимо общей суммы, а для многих пугающей зависимости от их еженедельной заработной платы. Крошечная группа индивидуальных акционеров в 1979 году — едва ли 7% британского населения — выросла до более чем 25% в 1991 году.

Тем не менее, одним из наиболее показательных аспектов процесса приватизации в Великобритании была горечь, с которой оппоненты сопротивлялись всем попыткам распространения собственности. Нападения на приватизацию включали обвинения в «продаже семейного серебра» и другие попытки дать понять, что у людей отнимают то, что у них уже есть.Профсоюзы, в частности, пытались отговорить своих членов от покупки акций компаний, в которых они работали. Но сотрудники государственных предприятий с энтузиазмом откликнулись на предложение акций: в British Aerospace 89% подходящей рабочей силы купили акции. В Associated British Ports он составил 90%. В British Telecom 96%. У компаний Amersham и Cable & Wireless — 99%.

Личная собственность приобретает еще большее значение в бывших социалистических и коммунистических государствах, где физические лица никогда не владели активами.Если бы я был консультантом по приватизации какой-либо нации, особенно бывшей социалистической страны, я бы рекомендовал сделать как можно более широкое расширение индивидуальной собственности центральной частью их программы. Владение частной собственностью имеет непревзойденную силу, чтобы научить людей обязанностям и вознаграждениям свободного общества.

Но я бы также посоветовал не раздавать акции бесплатно. Это предложение неоднократно выдвигалось как быстрый способ передать государственные предприятия в частные руки с минимумом суеты.Тем не менее, он упускает из виду точку зрения Томаса Пейна о том, что «то, что мы получаем слишком дешево, мы слишком мало ценим». Для того, чтобы владельцы, компании и страны могли получить широкие выгоды от индивидуальной собственности, люди должны принимать собственные решения о покупке — и они должны вкладывать часть своих собственных ресурсов в этот выбор.

Надлежащая роль государства

Третье важное преимущество приватизации — после улучшения показателей компании и расширения собственности — это то, как она заставляет всех участников задуматься о роли государства как регулятора, а не собственника.

Когда государство владеет, заботы владельца доминируют в его мышлении. Если мы посмотрим на парламентские отчеты за 40-летний период после Второй мировой войны, когда национализация достигла своего пика, мы увидим, что все дискуссии о государственных отраслях промышленности были сосредоточены на таких вещах, как инвестиционные потребности, убытки, долги, трудовые отношения и т. Д. и бей рекорды. Мало времени было потрачено на более расплывчатые обязательства парламента по защите потребителей.

Однако, помимо дебатов, весь парламентский процесс — по сути, само правительство — сосредоточился на управлении промышленностью.Иначе и быть не могло, когда департаменты были фактическими спонсорами определенных компаний, когда отдельные министры должны были защищать свои отрасли против казначейства, когда целые команды государственных служащих должны были работать полный рабочий день, решая производственные проблемы и спорив с менеджерами: должно ли это быть верфь в зоне высокой безработицы будет закрыта? Где взять больше денег для инвестиций? Как можно урегулировать эту разрушительную забастовку в автомобильной промышленности? Давление на государство-собственник было немедленным и очень заметным.

Люди, жалующиеся на плохое обслуживание, просто не вызывали такой же срочности. Когда у избирателя возникала проблема с национализированной отраслью и она сообщала о ней мне или любому другому члену парламента, наша процедура заключалась в том, чтобы обсудить этот вопрос с ответственным министром или непосредственно с руководителем отрасли, который почти всегда отвечал. что, конечно, они могли бы легко решить эту конкретную проблему сразу, если бы только их промышленность не была скована скупостью правительства в отношении расходов на инвестиционные субсидии.Поскольку в то время министры обычно чувствовали себя обязанными защищать отчет о расходах правительства, дебаты проходили в предсказуемом русле, и проблема избирателя оставалась нерешенной — фактически, нерешенной.

Все это просто иллюстрирует довольно очевидную истину: владельцев отрасли больше интересуют свои собственные проблемы, чем проблемы электората.

Этот сдвиг в позиции правительства с позиции владельца и поставщика на позицию наблюдателя и регулятора имел огромное значение.Теперь избранные политики могут решительно защищать интересы своих избирателей. Теперь парламентские дебаты касаются обслуживания клиентов, а не потребностей промышленности. Теперь на мои письма руководителям приватизированной отрасли по поводу составляющих проблем приходят ответы, направленные непосредственно на поднятую проблему, обычно с решениями. Теперь, когда правительство призвано принимать решения, затрагивающие эти отрасли, оно в первую очередь учитывает интересы потребителей. Разрешило бы правительство как владелец British Airways полететь в Хитроу United и Delta и резко усилило бы конкуренцию и выбор потребителей? Едва.

Обеспечение национальных интересов

На мой взгляд, спор о государственной или частной собственности на промышленность в Великобритании окончен. Частная собственность победила, и дебаты сосредоточились на теории и практике регулирования. Причина того, что политическая борьба за приватизацию подошла к концу, просто в том, что реализация прошла успешно. Факты обогнали дискуссию.

Однако в ходе успешной реализации мы столкнулись с бесчисленными проблемами и присоединились к нескольким горячим спорам, которые могут послужить полезным уроком для тех, кто сейчас сражается или собирается сражаться в аналогичных битвах.Начнем с того, что любое правительство, задумывающееся о переводе важных отраслей из государственного в частный сектор, столкнется с рядом конкретных опасений, выражающихся в озабоченности национальными интересами. Противники приватизации будут вызывать опасения по поводу иностранного участия и возможного иностранного контроля, по поводу находящихся под угрозой доходов и стратегических поставок, по поводу выживания нерентабельных, но социально необходимых услуг. Список будет длинным, и большинство поднятых вопросов будут совершенно законными, и ответственное правительство должно будет беспокоиться о них.

Ошибка тех, кто называет эти опасения препятствием для приватизации, состоит в том, что они считают государственную собственность единственным средством защиты. Правительство вполне может защищать и защищать любой аспект любой отрасли, не владея ею, либо посредством положений законодательства о приватизации, либо просто используя обычные правительственные полномочия. Доход — очевидный пример. Правительству не нужно владеть успешной индустрией, чтобы выиграла нация в целом.Налогообложение ее прибыли — еще более эффективный метод, тем более что государственная собственность может привести к исчезновению этой прибыли.

Демократическое правительство, которое правильно решает, что владение определенной отраслью нецелесообразно, никоим образом не отказывается от своих обязанностей по защите общественных интересов. Демократически избранные правительства создают и обеспечивают соблюдение законов, в рамках которых действуют свободные общества, и это, а не собственность, является надлежащей ролью правительства.

Анализ каждого из вопросов, представляемых как «национальный интерес», является ключевой частью процесса предварительной приватизации.Часто такая проверка выявляет, как в случае с доходами и налогами, что обычных государственных процедур уже достаточно для решения предполагаемой проблемы. Когда это не так, решение в Великобритании состоит в том, чтобы четко определить характер находящихся под угрозой интересов и наделить их защитой так называемой специальной акции, принадлежащей правительству.

Amersham International — тому подтверждение. На момент приватизации Amersham была единственной компанией в мире, поставляющей определенные радиоактивные медицинские и промышленные товары, и многие люди беспокоились о возможном немедленном поглощении.Поэтому мы включили фактор защиты времени в устав Amersham, согласно которому компания не может быть приобретена в течение как минимум пяти лет. Затем правительство сохранило за собой вновь созданную «специальную акцию» Amersham, дав ему право препятствовать тому, чтобы какое-либо лицо или группа приобретали более 15% голосующих акций компании, а также право наложить вето на любое существенное отчуждение активов. или добровольное закрытие компании.

Подобные акции оказались полезным механизмом.Это , а не , форма замаскированного государственного контроля. Они всегда связаны с одним или несколькими конкретными положениями устава компании; они не обладают правом голоса; они не передают государству контроль над деятельностью компании, кроме как в указанной области; и они не дают права вмешиваться в управленческие решения. Но они — эффективный способ развеять опасения по поводу национальных интересов.

Они также подчеркивают необходимость принятия индивидуального законодательства для каждой приватизации.Некоторые страны пытались принять комплексные законопроекты, охватывающие передачу всех государственных производств в частный сектор, но общие законопроекты не могут допускать отдельных положений и оказываются безнадежно громоздкими с парламентской точки зрения. Законодательные органы должны адаптировать каждую приватизацию не только для защиты национальных интересов, но и для обеспечения того, чтобы только вопросов, представляющих национальный интерес, находились под контролем государства.

В конце концов, суть всей работы состоит в том, чтобы собственность фактически перешла от государственного к частному сектору.Некоторые страны думали, что они могут получить выгоды от приватизации, продав миноритарную долю в государственной промышленности, в то время как государство сохраняет контрольный пакет. Такие продажи полностью противоречат истинной цели приватизации и не принесут ни улучшения производительности, ни столь существенных изменений отношения.

Защита интересов потребителей

Другой набор общественных опасений сосредоточен на обслуживании, цене и качестве. Поскольку конкуренция — всегда лучший способ удержать цены на низком уровне, а качество и услуги — на высоком уровне, именно свободный рынок лучше всего защищает интересы потребителей после приватизации.Таким образом, одна из основных ролей правительства в продолжающемся проведении приватизации заключается в создании и обеспечении соблюдения правил, которые сохраняют рынок открытым и конкуренцию реальной.

Монополии, однако, представляют особые проблемы. Приватизация сама по себе не открывает монополию для давления со стороны конкуренции; тем не менее, без конкуренции частная коммунальная компания, скажем, может злоупотребить своей монопольной властью и потакать своей монопольной праздности почти так же, как это могла сделать ее предшественница, находящаяся в государственной собственности. В тех случаях, когда не было конкуренции, нам приходилось изобретать замену.

Этот аналог состоит в основном из лицензий и регулирующих органов для надзора за лицензиями. Но созданные нами регулирующие органы имеют более широкие прерогативы, чем большинство других. Обеспокоенность общественности возможным злоупотреблением монопольной властью сосредоточена, в частности, на ценообразовании, уровне и качестве услуг, а также на предоставлении нерентабельных, но социально необходимых услуг и объектов. Таким образом, лицензии и работа регулирующих органов также сосредоточены именно на этих моментах.

К настоящему времени приватизированы четыре основных сектора коммунальных услуг, которые в настоящее время работают по лицензиям, контролируемым назначенными государством, но независимыми регулирующими органами: телекоммуникации, газ, вода и электричество.Кроме того, Управление британских аэропортов было приватизировано для работы по лицензии под надзором Управления гражданской авиации.

Что касается ценообразования, для каждой отрасли существует формула, которая заменяет то, что будет делать реальная конкуренция. Это гарантирует, что потребителей не обдирают, и заставляет компании эффективно использовать свои ресурсы. Формулы требуют, чтобы коммунальные предприятия основывали свои цены на индексе розничных цен плюс или минус корректировку, полученную из корзины согласованных факторов, таких как необходимость капитальных вложений, затрат на техническое обслуживание и топливо, качество услуг, разумные уровни прибыли и оказание социально необходимых услуг.Каждый регулирующий орган периодически рассматривает факторы и поправку «плюс-минус», которую мы, кстати, называем «формулой минуса», поскольку регулирующие органы постоянно устанавливают ее ниже общего уровня инфляции.

Что касается уровней обслуживания и качества, лицензии устанавливают четкие целевые показатели производительности, которые должны быть достигнуты. Они также включают особые требования по содержанию необходимых помещений и услуг, хотя и неэкономичных. British Telecom, например, по лицензии обязан предоставлять службу экстренной помощи 999 и содержать таксофоны даже в нерентабельных сельских районах.

Лицензии и регулирующие органы — не идеальный способ защиты интересов потребителей и принуждения компаний к эффективному использованию ресурсов. Идеальный способ для компаний — сохранить свою долю на конкурентном рынке. Тем не менее, даже там, где конкуренция неосуществима, по-прежнему можно сочетать устранение государственной собственности с эффективной атакой на проблемы монопольного предложения. Освобождая государство от его обязательств как собственника, приватизация дает правительству возможность создавать и управлять механизмами, которые должны выступать в качестве посредников для конкуренции.

Обеспечение продажи

Самым важным шагом в реализации программы приватизации является продажа данной отрасли. И здесь проблемы и конфликты кажутся неизбежными.

Цена и спрос — две оси, вокруг которых вращаются все продажи. Британский опыт подсказывает, что любое обсуждение цены следует начинать с осознания того, что критики всегда будут говорить, что вы ошиблись. Если ваше предложение превышает подписку, они скажут, что цена была слишком низкой; если подписка будет меньше, они скажут, что цена слишком высока.Какой бы ни была цена, они откажутся верить, что приватизация преследует какую-либо цель, кроме наполнения государственной казны.

Лучший совет — игнорировать критику и вместо этого использовать уроки, извлеченные из более чем десятилетнего опыта реальной приватизации. Каждая новая распродажа по всему миру вносит свой вклад в копилку знаний, которыми могут воспользоваться все страны. В Великобритании, например, мы уже боролись с проблемами того, как придать коммерческую ценность юридическому лицу, которого никогда не существовало в коммерческом мире.Нам также пришлось раскрыть и осветить ценности, скрытые неэффективным управлением или политическим вмешательством. На начальных этапах мы чувствовали себя очень зависимыми от банкиров и брокеров и задавались вопросом, предоставляют ли они нам наилучшие услуги. Чтобы убедиться в этом, мы обратились к традиционному механизму повышения производительности: конкуренции. К их большому раздражению, мы потребовали от банков и брокеров подать заявку на участие в государственной приватизации. С тех пор стоимость финансовых услуг по приватизации для правительства существенно снизилась.

Еще одним важным фактором, влияющим на цену, является вид продажи. Продажа по фиксированной цене имеет преимущество простоты, но также опасно уязвима для внешних событий. (Классическим примером является Britoil.) Финансовые профессионалы обычно предпочитают тендерные предложения, но, по нашему мнению, тендеры могут отпугнуть мелких инвесторов. Стремясь получить максимальную выгоду от обоих видов продаж, мы разработали систему, в которой мелкие инвесторы покупают по фиксированной цене, а учреждения подают тендеры. Эти смешанные продажи оказались очень успешными.

Спрос — вторая опора успешной продажи, потому что прогнозирование спроса имеет решающее значение при принятии решения о том, какую цену установить на акции. Тем не менее, какой спрос будет стимулировать любая продажа, в значительной степени зависит от отношения общества к собственности на акции.

Перепродажа частной собственности на средства производства…

Правительства, которые хотят реализовать программы приватизации, должны делать больше, чем просто бороться с явной оппозицией. Они также должны попытаться устранить скрытое и системное сопротивление таким капиталистическим механизмам, как свободный рынок и частная собственность.Им необходимо изучить свои налоговые режимы, например, чтобы убедиться, что они предлагают стимулы, а не препятствия для инвестиций. Им также необходимо внимательно изучить взгляды и предположения, преобладающие в их образовательных системах. В Великобритании основную информацию о рыночной экономике просто не обучали. Хуже того, школы создавали ощущение, что в предпринимательском духе есть что-то не очень хорошее.

Чтобы добиться успеха в странах с социалистическими традициями, приватизация должна быть частью массовой культурной революции.Хорошая новость заключается в том, что приватизация, передавая долю собственности в руки граждан, является одним из наиболее эффективных способов содействия такой революции.

Мы узнали эту хорошую новость в Великобритании, когда практическая потребность и политическая цель встретились и объединились для достижения замечательного результата. Практическая необходимость заключалась в том, чтобы продать массовое предложение British Telecom — больше новых акций, чем когда-либо было продано когда-либо прежде. Политическая цель состояла в том, чтобы изменить отношение общества к самой концепции частной собственности на промышленность, радикально расширив рынок акций на людей, которые никогда не покупали и даже не думали о владении акциями.

В случае с British Telecom никто не сомневался в практической необходимости. Нам пришлось продать предложение на сумму 4 миллиарда фунтов стерлингов, хотя финансовые специалисты постоянно говорили нам, что емкость всего рынка для всех новых акций составляет всего 2 миллиарда фунтов стерлингов. Решение — значительно расширить рынок и привлечь массу новых покупателей — встретило всевозможное сопротивление. Это был вид снобизма, о котором говорилось ранее. Противодействовала сама компания British Telecom, которая не была заинтересована в обслуживании множества мелких акционеров.Было даже сопротивление со стороны казначейства, которое считало, что такое резкое расширение рынка будет стоить слишком дорого.

Даже когда эксперты неохотно признали, что нам придется открыть новый рынок, шли ожесточенные споры о том, как лучше это сделать. Один из наиболее острых конфликтов возник из-за предлагаемого стимула для мелких инвесторов, который мы назвали бонусом для мелких акционеров. Он предлагал дополнительные акции — 10% от первоначального количества — тщательно определенной категории мелких акционеров, которые сохраняли свои акции в течение трех лет.

Идея была встречена с пренебрежением. Если соблазн владения акциями не был достаточным, чтобы побудить к покупке в первую очередь, почему перспектива увеличения количества акций через три года будет иметь какой-либо эффект? Противники идеи хотели вместо этого предложить купоны, которые покупатели могли бы использовать для уменьшения своих телефонных счетов. Но ваучеры, хотя, вероятно, эффективны как простой трюк для стимулирования продаж, полностью упускают из виду суть бонуса, заключающуюся в поощрении долгосрочного владения акциями.

Исследования поведения акционеров показали, что, когда новые владельцы держат свои акции в течение разумного периода времени, у них развивается инвестиционный склад ума.Они начинают проявлять реальный интерес к результатам деятельности компании и к возможности владения акциями других компаний. С точки зрения компании, небольшие заинтересованные акционеры, которые держат свои акции в течение нескольких лет, представляют собой новый тип инвестора. Они наблюдают за деятельностью компании другими глазами и с совершенно другими ожиданиями, чем крупные организации, главной заботой которых должна быть общая эффективность их портфелей. В любом случае система в целом выигрывает от более разнообразного состава инвесторов.

Битва ваучеров и бонусов была долгой и ожесточенной. Но так как мы могли показать, что бонус для мелких акционеров будет фактически бесплатным, если ему удастся стимулировать достаточный спрос, мы, наконец, заключили соглашение, не желая того, чтобы покупатели могли выбирать либо бонус, либо телефонные купоны. Фактически, две трети из двух миллионов человек, подписавшихся на British Telecom, выбрали бонус для мелких акционеров, и с тех пор это стало характерной чертой большинства приватизаций в Великобритании.

… И постоянная привилегия с ног на голову

Несколько других важных инноваций выросли из случайного удовлетворения потребности в продаже British Telecom и политического желания расширить владение акциями — и практически все они вызвали бурные дебаты, когда впервые были предложены.Я особенно запомнил собрание по распределению ресурсов, на котором мы решили, кто из более чем двух миллионов надеющихся подписчиков получит запрашиваемые ими акции.

Встреча началась в приподнятом настроении — в конце концов, подписка на эту «невыполнимую» сделку была в девять раз превышена. Но вскоре обнаружились резкие разногласия. Многие участники встречи настаивали на формате, называемом «пропорциональное масштабирование»: крупные подписчики получат все или, по крайней мере, большую часть того, о чем они просят, в то время как мелкие подписчики — индивидуально неважные, часто начинающие инвесторы — получат мало или вообще будут исключены. .

Если бы это произошло, я считаю, что это было бы серьезным ударом по совершенно новому, все еще неуверенному интересу к владению акциями, который мы так упорно старались поощрять среди простых людей. Но этого не произошло. После исчерпывающих дебатов, продолжавшихся несколько часов, мы, радикалы, победили. Мы впервые решили переломить традицию и встать с ног на голову. Самые маленькие соискатели, те, кто просили только минимальное количество акций, получили абсолютный приоритет и получили все запрошенные акции.По мере того, как количество заявок увеличивалось, количество награжденных уменьшалось. Еще более радикальным было то, что существовала граница, выше которой никакие акции не размещались вообще, а это означало, что самые крупные подписчики не получали ни одной акции. Финансовые знатоки на встрече предсказали, что гнев крупных подписчиков на такое обращение в конечном итоге разрушит программу приватизации. Но ничего подобного не произошло.

Еще одним важным нововведением для расширения владения акциями является механизм возврата акций, против которого также активно выступали.В некоторых предложениях определенное количество акций заранее выделяется для мелких инвесторов, а остальное — для крупных организаций. Возврат предусматривает увеличение количества акций, выделяемых мелким инвесторам, если они подписываются в очень большом количестве — это увеличение должно быть вычтено из институционального распределения.

Еще одним нововведением, против которого выступили финансовые консерваторы, была политика, теперь уже устоявшаяся, разрешающая приобретение приватизационных акций в рассрочку.Подписчики могут вносить небольшие первоначальные взносы, получать свои акции и вносить остаток в течение длительного периода.

На протяжении всей программы приватизации каждое предложение также включало специальные положения, поощряющие владение акциями служащими — обычно ограниченное количество акций бесплатно для служащих, плюс гарантированное резервирование для покупки. Более 90% сотрудников приватизированных предприятий воспользовались возможностью стать акционерами.

Однако, помимо самой собственности, инновация, которая может иметь наибольшее долгосрочное влияние, — это информационная революция, вызванная нашей решимостью сделать промышленное владение акциями обычным явлением.Конечно, у каждой предлагаемой приватизации был свой проспект, но формальный проспект может быть устрашающим документом. Поэтому мы создали «Проспект следопытов» и «Мини-проспект», которые представляют ключевые факты для потенциальных инвесторов в доступной для непрофессионалов форме. Что самое революционное, мы размещали рекламу на телевидении, радио, на рекламных щитах и ​​в печатных СМИ, чтобы довести каждое предложение до сведения как можно более широкой публики.

В конечном итоге люди всех мастей купили акции British Gas, British Telecom, British Airways — всех 46 компаний, приватизированных в США.К. на сегодняшний день. Около двух третей государственного сектора передано в частный сектор, а также создано более 900 000 рабочих мест. А доля отдельных граждан, напрямую владеющих акциями, выросла с едва ли 1 из 14 до 1 из 4.

Около 11 миллионов человек в Великобритании сейчас владеют акциями напрямую, то есть не через пенсионный фонд или паевой фонд. Хотелось бы, чтобы число было больше, но профессиональные финансисты, похоже, по-прежнему рассматривают паевые и инвестиционные фонды как единственные подходящие средства для индивидуального владения акциями, а фактический бизнес по осуществлению личных инвестиций и торговле ими остается излишне громоздким.По этой причине правительство поощряет создание сети «торговых точек» для продвижения и упрощения продажи приватизационных акций. Он представляет собой последнюю, но, вероятно, не последнюю попытку в общей политической политике увеличить частную собственность во всех сферах — и дать каждому возможность участвовать в свободных рынках капитала.

Помимо политики, наша политика демократической приватизации привела к увеличению емкости фондового рынка, превзойдя даже оптимистические ожидания.В 1984 году финансовое заключение считало, что общая емкость рынка по предоставлению нового капитала составляла 2 миллиарда фунтов стерлингов. Тем не менее, за один финансовый год 1988–1989 гг. Вопросы приватизации привлекли 7 миллиардов фунтов стерлингов.

Без нашей решительной политики по расширению рынка акций крупномасштабная приватизация вряд ли могла бы быть успешной. Но расширение владения промышленностью — это не только средство, но и цель. В самом деле, проблема собственности обнажает философский разрыв между теми, кто стремится сосредоточить власть, богатство и принятие решений в руках государства, и теми, кто верит в их распространение, чтобы все больше и больше людей действительно заинтересовались.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *