Подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры

 – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

 

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

 

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (

хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

 

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

 

По закону, до момента подписания

Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

 

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

 

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

 

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

 

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и

задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

 

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

 

 

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

 

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «

Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

 

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

 

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

 

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

 

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта

расписка для Покупателя точно лишней не будет.

 

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т. п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг

), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

 

 

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

 

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

 

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (

подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

 

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

 

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

 

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

 

 

Акт приема-передачи квартиры на вторичке

Акт приема-передачи вторичной недвижимости многим участникам сделок кажется пустой формальностью, однако в действительности это важный документ, отсутствие или неправильное составление которого влечет серьезные юридические последствия.

Процедура передачи недвижимости на основе акта приема-передачи (АПП) прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. С позиций закона финальной точкой сделки становится именно подписание сторонами акта, после чего (при отсутствии претензий) обоюдные обязательства считаются исполненными.

Зачем нужен акт приема-передачи

Основная задача акта приема-передачи состоит в том, чтобы подтвердить: квартира передана покупателю именно в том состоянии, в котором находилась на момент заключения сделки. Если любая из сторон сделки уклоняется от подписания АПП, законом это приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи.

---

 

 

При этом АПП не вносит никаких изменений в договор купли-продажи, а лишь констатирует факт его соблюдения или несоблюдения. Если покупатель подписывает акт и принимает квартиру, состояние которой не соответствует параметрам, указанным в договоре, то это не значит, что продавец освобождается от ответственности за нарушение условий договора. Именно акт приема-передачи станет тем документом, который в случае судебного разбирательства подтвердит, что те или иные условия были нарушены.

 

---

Кроме того, акт приема-передачи также будет необходим покупателю для получения налогового вычета, он является документом, обязательным для предоставления в налоговые органы.

На что обратить внимание

Акт приема-передачи составляется в простой письменной форме. При этом в документе обязательно должны содержаться реквизиты договора купли-продажи, паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, данные из кадастрового паспорта, дата и место составления акта, подписи продавца и покупателя, с полной расшифровкой Ф.И.О.

Основной момент документа – наличие или отсутствие претензий сторон сделки. Если покупатель не удовлетворен состоянием квартиры, он должен подробно по пунктам перечислить дефекты, вызвавшие его нарекания. В случае если продавец готов добровольно их устранить, необходимо в том же акте указать сроки, в которые он обязуется это сделать. В него можно внести пункт «Считать Акт действительным после устранения претензий» и указать сроки, в которые дефекты квартиры должны быть устранены.

Отдельно рекомендуется описать текущее положение с оплатой коммунальных услуг и услуг связи. Ключи от квартиры передавать покупателю до подписания акта нежелательно, как и «совмещать» АПП с договором купли-продажи. Это существенный риск как для продавца, так и для покупателя. Покупатель должен понимать, что с момента подписания акта или договора, в который включены положения о передаче помещения, именно на него переходят все риски (в частности риск повреждения объекта) и бремя содержания квартиры. Продавец же должен учесть вероятность того, что сделка может сорваться даже на стадии регистрации. Разбираться с покупателем, который уже вовсю ведет ремонт в «своей» (согласно АПП) квартире, будет крайне непросто.

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять! А зачем — об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров.

В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья. Часто условие о передаче включают в текст договора (нотариального) купли-продажи квартиры, и сам договор становится одновременно и актом приема-передачи. Иногда акт подписывается отдельно в момент фактической приемки имущества.

Но чаще стороны вообще игнорируют оформление этого документа. А зря: он может сыграть решающую роль в разных спорных ситуациях.

В основном покупатели настаивают на акте при заключении нотариальной сделки, так как нотариусы включают в текст договора ссылку на ст. 556 ГК РФ, которая говорит, что передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту или иному документу.

Зачем он нужен?

Передаточный акт решает два вопроса. Во-первых, принимая жилье, покупатель фиксирует техническое состояние объекта. Акт может быть подписан как с указанием на отсутствие технических дефектов, так и с указанием на их наличие.

Во-вторых, подписанный акт — это этап исполнения сделки приема-передачи недвижимости. Из самого смысла определения понятия договора купли-продажи следует, что покупатель обязуется объект принять и оплатить.

Форма акта приема передачи допускается простая письменная, вне зависимости от того, в какой форме составлен сам договор купли-продажи: в простой письменной или нотариальной. Однако, как указано выше, ничто не мешает сторонам указанный документ заверить нотариально. Более того, несмотря на прямое требование закона о письменной форме документа, судебная практика идет по пути того, что покупатель, фактически вселившийся в жилье, считается принявшим квартиру. Покупатель же, принявший квартиру, но фактически не вселившийся в нее (принявший на бумаге), судами расценивается как не принявший вообще, поскольку принятие объекта подразумевает передачу его во владение новому собственнику.

В случае судебного спора момент вступления во владение имуществом будет иметь принципиальное значение для установления факта передачи квартиры

вне зависимости от того, подписывался сторонами акт или нет. На практике подписание акта приема-передачи происходит после государственной регистрации права на нового собственника.

На вход с вещами… или без?

Если жилье продается с набором вещей (газовый котел, мебель, техника и т. д.), которые по договоренности остаются у покупателя, но расчет за объект не «завязан» на акт передачи, нередко возникает недопонимание. После указанного в договоре купли-продажи времени на освобождение жилья покупатель приходит на приемку-передачу квартиры, и выясняется, что часть вещей, которые должны были там остаться, отсутствуют или квартира в принципе пустая.

В указанном случае необходимо заключать два разных договора купли-продажи: на объект недвижимости и на движимые вещи в квартире.

При этом договор о продаже движимых вещей можно заключить с отлагательным условием регистрации перехода права собственности по договору на жилье. Очевидно, что покупателю не нужны вещи в квартире, если право по основному договору по каким-либо причинам не пройдет регистрацию в Реестре.

Если жилье с дефектом

Ситуация, когда в купленном объекте обнаруживаются трещины в стенах или иные конструктивные недостатки, не редкость. Такая история может развиваться по-разному, если покупатель принял недвижимость без оговорок о дефектах в акте приема-передачи, если акт не подписывался и если в составленном акте нашли отражение указанные недостатки.

В первом и втором случаях при обнаружении недостатков в разумный срок, по правилам ст. 477 ГК РФ, в течение двух лет с момента передачи (вступления в фактическое владение), а в последнем случае в разумный срок после подписания акта приема-передачи, покупатель заявляет требования к продавцу в порядке ст. 475 ГК РФ.

Покупатель вправе потребовать уменьшения стоимости жилья, возмещения понесенных расходов на устранение недостатков

или выполнения продавцом требований об устранении недостатков самостоятельно. В случае если дефект является существенным нарушением требованиям качества и устранение его несоразмерно покупке, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке с требованием о возмещении причиненного вреда истцу.

Спорные случаи и мошенничества

Говоря о передаче имущества в части исполнения сделки, нужно выделить два момента. Во-первых, расторгнуть договор по взаимному согласию во внесудебном порядке стороны вправе только до момента его исполнения. По общему правилу под исполнением понимается оплата жилья (принятие оплаты продавцом) и передача объекта (прием объекта покупателем), регистрация перехода права в Реестре.

Во-вторых и в-главных, большинство сделок с жильем в России проходят в простой письменной форме. Именно по такой форме сделок происходят основные мошенничества — двойные, тройные продажи.

Схема обмана проста: при сделке без юриста, нотариуса после подписания договора все оригиналы документов остаются на руках у продавца, и стороны с подписанными документами едут на регистрацию перехода прав, обычно через представителей по доверенности. Однако по пути до регистрирующего органа представители с продавцом заезжают еще на несколько сделок по продаже одной и той же квартиры.

В итоге мы имеем одного недобросовестного продавца и нескольких добросовестных приобретателей, между которыми встает законный вопрос: кто же собственник жилья?

Так вот, собственником суд признает того из покупателей, кто первый принял объект по акту приема-передачи!

Остальные покупатели (кредиторы) будут довольствоваться правом на возмещение убытков по ст. 398 ГК РФ.

Отдельно стоит отметить, что в случае спора между покупателем и продавцом о праве на жилье после заключения ими договора купли-продажи и до момента регистрации перехода права собственности в Реестре к покупателю, принявший недвижимость покупатель имеет преимущественное перед собственником право в ней проживать до момента расторжения договора или признания его судом недействительным.

Последний рубеж: акт приёма-передачи квартиры

Ещё один частый повод для конфликтов — коммунальные услуги и прочие платежи, связанные с квартирой. В АПП этот момент желательно отметить отдельно — с какой даты плательщиком становится новый владелец и какие платежи обязуется внести продавец, прежде чем освободит квартиру.

Наконец, нельзя забывать о подстраховке от форс-мажорных обстоятельств — землетрясений, пожаров. Пока акт приёма-передачи квартиры не подписан, то формально все риски, связанные с этими обстоятельствами, продолжает нести продавец — неважно, что права на квартиру уже переданы. Конечно, при судебных разбирательствах судья, скорее всего, будет на стороне продавца, но даже сама перспектива судебных тяжб по этому поводу мало кому понравится. Ещё одна причина вовремя подписывать АПП.

Кстати говоря, уклонение от подписания акта приёма-передачи — реальное административное нарушение, которое чревато наложением штрафа. Ведь, по сути, это отказ одной из сторон исполнять свои обязательства. В особо тяжелых случаях покупателям даже приходится обращаться к правоохранительным органам, чтобы вскрыть и осмотреть квартиру, которую продавец отказывается предъявлять, хотя деньги по договору купли-продажи уже переданы. Впрочем, это, конечно, крайние меры, и до них редко доходит.

Как уберечься от неожиданностей?

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, достаточно будет позаботиться о том, чтобы обе стороны были заинтересованы в подписании акта приёмки-передачи квартиры по всем правилам. Это довольно просто. Достаточно включить в договор купли-продажи соответствующий пункт — например, что последний платёж за квартиру вносится покупателем уже после того, как стороны подпишут АПП. При этом обычно напоследок оставляют небольшую часть стоимости квартиры — около 10 процентов. Беспроигрышный вариант.

Кроме того, никаких проволочек с подписанием акта приёма-передачи квартир не происходит, если все вопросы по оформлению сделки вы предоставите решать агентству недвижимости. Профессиональные риелторы к каждому документу, который касается недвижимости, подходят щепетильно, и АПП не исключение.

Читайте статьи на N1.RU, и вы узнаете, как получить налоговый вычет при покупке жилья и как самостоятельно определить стоимость своей квартиры. Кроме того, у нас вы сможете ознакомиться с объявлениями о продаже и аренде недвижимости в Челябинске.

Как оформить акт приема-передачи при покупке вторичного жилья

Покупатели первичной недвижимости к акту приема-передачи относятся трепетно, ведь этот документ позволяет зафиксировать недочеты квартиры и заставить застройщика устранить дефекты. Многие приобретающие «вторичку» ошибочно полагают, что для завершения сделки достаточно внесения записи в Росреестр. Однако и здесь требуется оформление акта приема-передачи — эта процедура убережет от неприятных моментов.

Согласно статье 556 ГК РФ, передача объекта недвижимости от продавца покупателю подтверждается письменно, а документ обязательно визируется обеими сторонами. Именно подписание акта, а не государственная регистрация права собственности, подтверждает фактический переход имущества другому владельцу. С этого момента обязательства по сделке считаются выполненными.

Функции акта приема-передачи

Иногда пауза между подписанием договора и вселением в новую квартиру затягивается на несколько недель, а то и месяцев: бывшие владельцы перевозят вещи либо ждут, пока освободится приобретенная ими жилплощадь. В этот период может случиться все, что угодно: от залива квартиры соседями сверху до стихийного бедствия. АПП фиксирует состояние недвижимости на дату фактической передачи и подтверждает соответствие условиям договора. Вторая функция документа — определение времени, с которого новый собственник оплачивает коммунальные услуги.

Тонкости момента

Даты юридического и фактического освобождения жилплощади указывают в договоре купли-продажи. В определенный день старый и новый владелец вместе осматривают квартиру: продавец показывает оплаченные квитанции и отдает ключи, затем стороны подписывают АПП. Агентства недвижимости не упускают этот момент из вида, а вот при самостоятельном оформлении сделки об акте приема-передачи часто забывают. Для некоторых отделений Росреестра этот документ не является обязательным, поэтому покупателям стоит самостоятельно позаботиться о составлении АПП.

Как оформить документ

Единого образца акта приема-передачи нет: его оформляют отдельным документом либо вносят условия перехода квартиры в договор купли-продажи. В первом случае необходимо составить 3 экземпляра — для обеих сторон сделки и службы Росреестра.

В АПП вносятся следующие данные:

• дата, город и реквизиты сторон;
• реквизиты соответствующего договора;
• технические характеристики квартиры, ее полный адрес;
• подробное описание состояния;
• факт передачи ключей;
• отсутствие взаимных претензий.

При обнаружении дефектов в акт добавляют пункт «считать действительным после устранения претензий» и указывают точные сроки ликвидации недочетов. Если последняя выплата происходит после подписания АПП, документ дополняют данными о форме и порядке передачи денежных средств.

Квартиры премиального уровня часто продаются вместе с обстановкой. В этом случае в акт приема-передачи обязательно включают полный перечень предметов меблировки и подробное описание их состояния.

Чем грозит отсутствие АПП

В подавляющем большинстве случаев продавец и покупатель никогда не узнают о том, что их сделка не была оформлена должным образом. Но иногда отсутствие АПП играет злую шутку: это могут быть и недоразумения с отделкой квартиры, и не оплаченные предыдущим владельцем счета, и отсутствие ключей от входной двери. Чтобы избежать крайностей, специалисты «МИРа недвижимости» рекомендуют добавлять пункт о приеме-передаче квартиры в договор купли-продажи.

что это, возможные нюансы и проблемы. Как правильно составить?

Акт приема-передачи квартиры – это документ, удостоверяющий состояние жилплощади на момент передачи ее покупателю. Он необходим для того, чтобы в будущем между сторонами не возникло претензий по качеству сданного жилья.
Кроме того, именно подписание акта является завершающим этапом заключенной сделки купли-продажи. Рассмотрим, в чем особенности данного документа: как его нужно составлять и на что обратить особое внимание.

 

 

○ Что такое акт приема и передачи квартиры?

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

В согласии с настоящим законом, именно акт приема-передачи (АПП) подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, этот документ важнее, чем государственная регистрация сделки и получение свидетельства о праве собственности, потому что именно АПП удостоверяет завершенность сделки.

Он фиксирует не только фактическое состояние жилплощади на момент ее передачи, но и срок, в течение которого покупатель становится действительным хозяином квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что в документе должно быть зафиксировано в обязательном порядке?

АПП не имеет строгой формы заполнения, однако закон устанавливает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в документе нужно указать:

• Наименование.
• Место и дату составления.
• Описание квартиры (адрес, площадь, состояние).
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные и контактные данные).
• Ссылку на договор купли-продажи.
• Факт отсутствия у сторон взаимных претензий.
• Подписи участников сделки.

Документ составляется в двух экземплярах – по одному на каждого участника сделки.

✔ Образец акта.

В документе нужно указать все предметы, которые находятся в квартире в момент ее передачи покупателю. При этом должно быть прописано их фактическое состояние. Также нужно указать в акте все обнаруженные недостатки (при их наличии).

Образец АПП можно скачать здесь. Он может быть использован как пример, чтобы вы еще до заключения сделки знали, какие сведения вам могут понадобиться.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Ответственность при подписании данного документа.

Между заключением сделки купли-продажи, ее регистрацией и фактическим получением недвижимости может пройти довольно много времени. Поэтому нужно учитывать, что до подписания АПП ответственность за сохранность квартиры несет покупатель, а после оформления документа данное обязательство переходит продавцу.

Если будут нарушены какие-либо пункты договора, сделка может быть аннулирована другой стороной. Поэтому максимальное соблюдение всех договоренностей является гарантией успешной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Основные требования при заполнении.

Акт приема-передачи необходимо оформлять в письменном виде с подписью сторон. При заполнении важно писать:

• Шариковой ручкой (чтобы избежать размазывания).
• Разборчиво.
• Максимально подробно.
• С использованием официального стиля речи.
• С минимальным количеством сокращений.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Если акт не заключили?

Пренебрежение составлением АПП может обернуться серьезными неприятностями для каждого участника сделки. Помимо проблем, касающихся состояния квартиры и невозможности предъявления претензий продавцу, возможны и правовые последствия.

✔ Неполноценность сделки.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ч. 3 п.1 ст. 56 ГК РФ).

В соответствии с настоящим законом, отсутствие АПП может быть признано основанием для расторжения договора из-за того, что вы не принял квартиру. Если продавец решит начать судебный процесс по этому поводу, вероятность возврата ему квартиры достаточно велика. Таким образом, отсутствие акта приема-передачи создает ненужный риск оспаривания сделки и предъявления взаимных претензий.

✔ Дальнейшие риски.

В дальнейшем могут возникнуть и другие неприятные ситуации, если нет АПП. Например, его отсутствие свидетельствует о том, что покупатель не принял квартиру, а значит, все риски по ее сохранности по-прежнему несет продавец. Например, спустя год после заключения сделки может случиться пожар, во время которого имущество существенно пострадает. В этом случае у покупателя есть возможность инициирования судебного процесса для того, чтобы доказать, что квартира изначально была передана ему в таком виде.

Есть риски и у покупателя. Так, при отсутствии АПП, он не сможет доказать, что имеющиеся недостатки квартиры присутствовали еще до ее покупки.

Таким образом, оформление акта приема-передачи имущества имеет большое значение для успешности сделки купли-продажи. Поэтому уклонение одной из сторон от его составления не является разумным.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Продавец не хочет заполнять акт приема-передачи, можно ли его заставить?

Его можно заставить подписать документ, если деньги за квартиру будут передаваться в два этапа: одна часть после подписания договора купли-продажи и вторая – после госрегистрации перехода права собственности и подписания АПП. К тому же, отказ от заполнения акта является нарушением пункта договора, что ведет к административной ответственности и аннулированию сделки.

✔ Купили квартиру несколько лет назад, не составляли никакой акт приема и передачи, чем это может обернуться и чем грозит?

Отсутствие акта грозит вам различным неприятностями. Например, продавец может передумать и решить вернуть квартиру. А так как АПП вы не подписывали, а значит и не принимали квартиру, это сделать будет не так сложно. Поэтому вам нужно встретиться с продавцом и все-таки составить акт приема-передачи.

 

Вернуться к содержанию ↑

 

В этом видео Вы узнаете, что нужно знать при подписании акта приема-передачи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Составляем акт приема-передачи квартиры и скачиваем его образец, актуальный на 2021 год

Передаточный акт на квартиру – важный документ и оформляется он как обязательное приложение к договору.

Он необходим в целях подтверждения перехода рисков сохранности помещения, его случайной гибели. Поэтому момент подписания договора купли-продажи и фактической передачи недвижимости могут не совпадать.

Оглавление статьи

Необходимость составления акта

Данный документ фиксирует факт исполнения обязательства по передаче квартиры от прежнего собственника к новому правообладателю, получающему на нее право.

После того, как стороны договора поставили свои подписи в передаточном акте, квартира вручена покупателю. С этого момента он получает все права на нее, а также возлагает на себя обязательства по сохранности, оплате коммунальных услуг и несет риски утраты недвижимости.

Не допускается уклонение сторон сделки от подписания акта передачи, что является неисполнением условий договора.

Акт необходим как один из документов, представляемых в регистрирующий орган для внесения записи в реестр о переходе права на жилье к новому владельцу. При этом один экземпляр документа будет помещен в дело правоустанавливающих документов, что позволит получить дубликат в случае утери оригинала продавцом или покупателем.

Недостатки, дефекты квартиры могут быть указаны как в самом акте, так и в отдельном приложении к нему.

Это особенно важно при покупке квартиры у застройщика, поскольку он несет ответственность и за сроки передачи квартиры, и за качество.

В случае обнаружения дефектов, покупатель получает право потребовать:

• уплаты застройщиком неустойки в двойном размере;
• бесплатного устранения недочетов;
• уменьшения стоимости квартиры;
• расторгнуть договор.

Отсутствие претензий к передаваемой покупателю квартире, иному имуществу также отражается в данном документе. Это является подтверждением исполнения своих обязательств продавцом.

Документальное подтверждение приемки-передачи квартиры необходимо для защиты стороны от возможного риска материального и морального ущерба.

Отсутствие такого документа значительно осложняет доказывание в случае судебного разрешения спора.

Образец акта приемки-передачи квартиры можно скачать здесь.

В какой форме составляется документ?

Акт является неотъемлемым приложением договора купли-продажи квартиры.

Его наличие установлено законодательством, поэтому он составляется в письменной форме в том же количестве экземпляров, что и договор.

При одновременном подписании договора купли-продажи и акта передачи жилья он может быть составлен не как отдельный документ, а включен в текст договора в виде пунктов о принятии квартиры покупателем.

 

В этом случае договор должен содержать указание о том, что договор является одновременно документом, подтверждающим прием имущества покупателем.

Если помещение приобретено у застройщика, фактическая передача недвижимости может быть совмещена с актом сверки взаиморасчетов, в связи с чем в нем должна быть информация обо всех произведенных расчетах сторон договора.

В любом случае подобный документ должен содержать точные параметры квартиры, ее окончательную площадь после обмера, стоимость.

Акт рекомендуется составлять не менее чем в трех экземплярах, так как один из них передается в регистрирующий орган, по экземпляру выдается сторонам договора. При необходимости еще один экземпляр выдается застройщику.

Как правильно описать состояние квартиры и передаваемое имущество?

Описание имущества может быть включено в текст акта или составлено в виде приложения к нему.

Полное описание состояния квартиры необходимо для защиты интересов сторон договора, исключения излишних расходов и, как правило, должно содержать:

• описание недостатков помещения, в том числе – санитарно-технического, кухонного оборудования, электро- и теплосетей, водопровода и канализации;
• описание переданных предметов мебели и интерьера, бытовой техники, если это предусмотрено договором;
• показания имеющихся в квартире счетчиков, фиксирующих расход электроэнергии, воды, газа.

В соответствии с законом жилье должно быть передано в пригодном для проживания состоянии. Поэтому принимая квартиру, важно проверить:

• работоспособность всех электроприборов;
• сохранность дверей, окон;
• исправность электропроводки, розеток, выключателей;
• техническое и внешнее состояние иного имущества.

Исчерпывающее описание состояния помещения позволяет принять решение:

Требования к тексту документа

Акт, являясь приложением к договору, не имеет юридической силы отдельно от него.

Законодательством же не предусмотрено конкретных требований к образцу составления передаточного акта на квартиру. Однако юридической, коммерческой, судебной практикой определены основные сведения, которые должны быть отражены в тексте.

К ним относятся:

• дата подписания и место составления;
• реквизиты договора, для исполнения которого составлен акт;
• сведения о нотариусе, в случае нотариального заверения договора;
• полные данные о сторонах договора: фамилия, имя, отчество иные паспортные данные для граждан или наименование и ИНН для организаций;
• подробные сведения о квартире: площадь, количество комнат, этаж в доме, кадастровый номер, иные технические данные;
• сведения об исполнении расчетов;
• указание о наличии или отсутствии претензий сторон;
• подписи сторон договора, печать при участии организации.

Кроме этого в содержании может быть указано:

• состояние квартиры: наличие капитального или косметического ремонта, иных улучшений;
• перечень недостатков, обнаруженных при осмотре, если таковые имеются;
• показания счетчиков воды, теплоносителя, электричества;
• наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам.

В акт могут быть включены дополнительные пункты, уточняющие особенности передачи конкретной квартиры.

Образец акта приемки-передачи квартиры можно скачать здесь.

Процедура подписания

Наиболее четко данная процедура регламентирована законом в случае приобретения квартиры у застройщика. Сроки подписания акта определены договором.

Застройщик обязан уведомить покупателя о готовности передать квартиру заказным письмом, а покупатель должен приступить к принятию в установленный срок.

Если срок не определен, то принятие жилья должно быть произведено покупателем в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.

 

При необоснованном уклонении покупателя от приемки сданного жилья застройщик вправе составить односторонний документ о передаче имущества.

Подписание акта передачи с продавцом может быть осуществлено как одновременно с договором, так и позже, в зависимости от условий расчета с продавцом.

При оформлении нотариального договора акт подписывается в присутствии нотариуса, а в простой письменной форме – в ходе подачи заявления о регистрации перехода права.

Одновременно с подписанием данного документа покупателю вручаются ключи от квартиры, технические документы, квитанции об оплате коммунальных услуг.

Отражение недостатков квартиры и их устранение

Недостатки могут быть отражены в самом акте, в смотровом листе или в специальном журнале.

В ходе осмотра квартиры следует тщательно проверить и указать:

• работоспособность и состояние приборов учета;
• целостность несущих конструкций, кирпичной кладки, перегородок;
• наличие неровности поверхностей, трещин;
• исправность вентиляции, оконных блоков, сантехнического оборудования и иных приборов.

В случае невозможности проверки какого-либо оборудования или конструкций должно быть указано, что именно не было принято покупателем и по какой причине.

Контроль недостатков помещения покупатель может осуществлять самостоятельно, либо с участием специалиста.

Рекомендуется фиксировать недостатки и дефекты фотографированием, что послужит дополнительным доказательством наличия нарушений.

Все недостатки требуют исправления, что должно быть указано в акте с определением разумного срока их устранения.

Выявленные неустранимые дефекты могут служить основанием для расторжения договора.

Видео: Что нужно знать при подписании акта приема-передачи квартиры?

В видеосюжете рассказывается для чего составляется акт приема-передачи квартиры и даются советы, как приобретателю провести качественный осмотр жилья при приемке, проверить его на внешние и скрытые недостатки.

Разъясняется, каким образом должны устраняться выявленные недостатки, какие разумные сроки для этого существуют.

Основы права — Договоры купли-продажи недвижимости

Очень часто недвижимость продается через брокера. Общая процедура работает примерно так. Продавец подпишет договор с брокером, дающий ему право выставить и показать недвижимость возможным покупателям. Если недвижимость продается, брокер взимает с продавца комиссию, которая обычно составляет процент от покупной цены. Обычно комиссия брокера составляет примерно 6% от покупной цены, хотя в последнее время наблюдается тенденция к снижению комиссии, поскольку компьютерные технологии и Интернет значительно облегчили продажу домов большому количеству потенциальных покупателей.

Многие брокерские соглашения предусматривают, что брокер имеет право на получение комиссии, даже если покупатель продает недвижимость не через посредника, а после того, как брокер был нанят. Это, конечно, защищает брокера от покупателя, который нанимает брокера для продажи своего дома, а затем пользуется преимуществами брокерского маркетинга дома, продавая его покупателю без использования брокера в качестве посредника, чтобы сэкономить комиссию брокера. . Например:

Майк хочет продать свой дом.Поэтому он звонит Home Sellers, Inc. и просит их выступить посредником при продаже его дома. Home Sellers размещает в нескольких газетах объявление о продаже дома Майка и размещает дом Майка в своих списках домов в Интернете. Лиза звонит Майку и сообщает ему, что видела рекламу его дома и хотела бы ее купить. Майк говорит Лизе, чтобы она приехала к нему домой, чтобы договориться, но ничего не рассказывать продавцам жилья. Лиза приходит в дом Майка, и они договариваются о продаже, по которой Лиза купит дом Майка за 250 000 долларов.Если соглашение между продавцами жилья с Майком не включало пункт, который позволял им получать комиссионные независимо от того, как был продан дом Майка, Майк сможет успешно отстранить продавцов дома от их комиссионных, несмотря на тот факт, что их услуги помогли Майку продать свою комиссию. жилой дом.

Другая проблема возникает, когда по какой-либо причине сделка, заключенная при посредничестве брокера, не выполняется, несмотря на то, что брокер выполнил свою работу по объединению потенциального покупателя с потенциальным продавцом.

Традиционное правило заключалось в том, что брокер имел право на свою комиссию, как только он или она представили продавцу покупателя, который был готов, желал и мог купить недвижимость по цене, установленной продавцом. Это означало, что если брокер представил продавцу желающего покупателя, а покупатель и продавец заключили договор, продавец все равно должен был выплатить брокеру свою комиссию, даже если покупатель позже нарушил договор и не купил дом. Это остается законом во многих штатах. Greenwald v. Veurink, 37 Mich. App. 700 (1972).

Во многих других штатах это традиционное правило было заменено более современным правилом, которое гласит, что брокер имеет право на свою комиссию только в том случае, если и когда покупатель фактически завершит сделку, уплатив покупную цену. Таким образом, продавец защищен от необходимости платить брокеру в случае отказа покупателя от сделки. Однако во всех юрисдикциях, если соглашение нарушается из-за того, что продавец отказывается от сделки, продавец несет ответственность перед брокером за его комиссионные.

Обычно после того, как покупатель сделал оферту и продавец ее принял, нанимается поверенный для составления договора купли-продажи, проверки права собственности, составления акта и закрытия сделки. Однако участие поверенного не обязательно при составлении и исполнении договора купли-продажи.

Обязанность передать товарный титул

Если специально не оговорено иное, каждый договор купли-продажи земли содержит подразумеваемое обещание о том, что продавец передаст «рыночный» титул покупателю.Товарный титул — это титул, который свободен от разногласий и / или сомнений в той степени, в которой разумный покупатель согласится с ним. Продавец, который не передает товарный титул по контракту, который прямо или косвенно предусматривает наличие рыночного титула, нарушил договор. В таком случае покупатель может отказаться платить покупную цену за эту землю и предъявить иск продавцу за любой другой ущерб, понесенный покупателем в результате нарушения.

Продавец может передать товарный титул двумя способами. Первый и лучший способ — показать, что продавец имеет хороший титул на собственность, представив «цепочку титулов ». Цепочка права собственности на земельный участок представляет собой серию актов и записей о передаче в истории собственности от первоначального «корневого» титула (как первый владелец собственности стал владеть им) до наших дней. Это на удивление легко сделать, поскольку записи о передаче недвижимого имущества хранятся в канцелярии окружного клерка каждого округа.« Поиск титула » часто можно выполнить, просто посетив офис окружного секретаря и просмотрев цепочку титулов, относящуюся к определенному участку собственности. Некоторые округа даже работают над размещением всех этих баз данных в Интернете, чтобы поиск по названию мог производиться из дома или офиса покупателя или его поверенного.

Второй способ, которым продавец может показать товарный титул, — это доказать, что он или она стали владеть недвижимостью в результате неправомерного владения. Конечно, эти два способа показать товарный титул никогда не подходят для одной и той же собственности.Стороны, которые вступили во владение собственностью в результате неправомерного владения, не могут показать цепочку правового титула, потому что не имеется документации, указывающей на то, что право собственности было изменено в результате неправомерного владения. Доказательством приобретения в результате неправомерного владения может быть решение суда, подтверждающее, что собственник владеет имуществом. Неясно, может ли правовой титул, приобретенный в результате неправомерного владения, которое никогда не рассматривалось (не было решено) в суде, представлять собой рыночный титул. См. Conklin v.Дави , 76 Нью-Джерси 468 (1978).

Право считается дефектным и, следовательно, неликвидным, если в праве имеется существенный дефект. По сути, дефект является существенным, если он может причинить покупателю травму в будущем. Этот ущерб может быть в форме повторного вступления во владение собственности третьей стороной или даже в форме принуждения покупателя защищаться от судебного иска со стороны такой третьей стороны. Есть два возможных дефекта, которые могут сделать правовой титул неликвидным:

1) Дефект в цепочке титула:
Если в цепочке титула отсутствует «звено» в его истории до приобретения собственности продавец, название по своей природе неликвидно.Например:

Продавец и покупатель соглашаются, что продавец продаст Whiteacre покупателю за 100 000 долларов. Цепочка титулов на Уайтекр гласит: «… 1972: Эл продал Уайтекр Бобу; 1980: Боб продал Уайтекр Кристине; 1990: Дэн продал Whiteacre Продавцу ». Право собственности продавца в Whiteacre не подлежит продаже, потому что отсутствует связь между владением Кристин и владением Дэна. Иными словами, у Покупателя, вероятно, возникнут проблемы в будущем, потому что Кристина или наследники Кристины могут попытаться вернуть собственность.Даже если Покупателю удастся победить в таком иске, вполне вероятно, что ему придется столкнуться с серьезными проблемами, чтобы защитить собственность от такого действия. Следовательно, если Продавец не сможет каким-либо образом устранить дефект в своем праве собственности на Whiteacre до того, как придет время закрытия, у него не будет другого выбора, кроме как нарушить свой контракт с Покупателем (если, конечно, Покупатель не желает принять право собственности Продавца, хотя и дефектно может быть).

2) Обременения:
Определенные частные обременения земли также могут сделать правовой титул продавца неликвидным.Например, если третьи стороны владеют ипотекой, залогом или сервитутом на собственность, или если на собственность распространяются определенные обязательства, это может сделать или не сделать право собственности продавца неликвидным. Эти препятствия и правила, которые ими управляют, являются предметом последующих глав этого курса. Поэтому мы приостановим обсуждение их влияния на товарный титул, пока не рассмотрим сами обременения. Обратите внимание, что ограничительные законы о зонировании не считаются обременением, и такие законы о зонировании никогда сами по себе не сделают титул продавца неликвидным.Однако, если собственность используется способом, который нарушает закон о зонировании, это потенциально может сделать право собственности продавца неликвидным. См. Lohmeyer v. Bower, 170 Kan.442 (1951).

Обязанность раскрытия информации и подразумеваемые гарантии

Как мы обсуждали во время занятий по контрактам и правонарушениям, традиционный подход общего права заключался в том, чтобы удерживать продавца в нарушении контракта только за его или ее ложные заявления покупателю. Другими словами, продавец может не упомянуть о существенном дефекте продаваемой недвижимости, и это не приведет к какой-либо ответственности со стороны продавца.Например:

Продавец продает свой дом. Покупатель видит на переднем дворе табличку «на продажу», входит в дом Продавца и просит провести экскурсию. Продавец показывает Покупателю весь дом, но «забывает» упомянуть, что потолок кухни протекает каждый раз, когда идет дождь. Покупатель заключает договор о покупке дома у Продавца. Согласно традиционной норме общего права, Покупатель не сможет расторгнуть договор, когда узнает о протекающей крыше, потому что продавец не допустил никаких утвердительных искажений в ходе продажи дома.

Сегодня во многих штатах действуют законы о защите прав потребителей, которые требуют, чтобы продавцы недвижимости заполняли формы раскрытия информации. В этих формах часто задаются очень конкретные вопросы о состоянии дома. Если продавец в такой форме лжет, у покупателя почти наверняка будут достаточные основания для расторжения договора.

Даже если в штате нет требований к форме, современная тенденция состоит в том, чтобы требовать от продавца раскрытия любого дефектного состояния в доме, которое не было бы очевидно покупателю в ходе его или ее беглого осмотра дома. ( «скрытый» дефект ).Если продавец не раскрывает скрытый дефект, а дефект является существенным, такое неразглашение будет основанием для расторжения договора.

Справедливая конверсия и риск потери

Между моментом подписания договора купли-продажи недвижимости и моментом фактической передачи документа покупателю недвижимость находится в подвешенном состоянии. С одной стороны, покупатель имеет договорное право на получение недвижимости. С другой стороны, продавец по-прежнему владеет недвижимостью и в настоящее время пользуется ею.Фактически, владение недвижимостью в течение этого периода делится между справедливой и юридической собственностью.

Как только договор подписан, покупатель получает право собственности на дом, поскольку он или она имеет право на владение домом, и это только вопрос времени, когда он или она получит это владение. Другими словами, «равноправный титул» переходит из рук в руки сразу после подписания контракта. Это правило называется доктриной «справедливого обращения» .С другой стороны, «юридический» титул на собственность не переходит к покупателю до тех пор, пока право владения имуществом не перейдет к покупателю. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, а закрытие — 1 августа. В июле Марша является полноправным владельцем Bradyacre, а Ян — законным владельцем Bradyacre.

Важность равноправного владения покупателем проявляется во многих областях.Например, если бы покупатель умер в промежуточный период, его или ее имущество считалось бы владельцем недвижимости, даже если покупатель владел только договорными правами на это имущество. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают договор купли-продажи 1 июля, закрытие — 1 августа. 15 июля умирает Марша. В своем завещании Марша оставила всю свою недвижимость Синди и все свое личное имущество Питеру.

Поскольку 15 июля Марша была полноправной владелицей этой собственности, Синди получила Брейдьякр.

Однако, пожалуй, наиболее важным ответвлением доктрины справедливого преобразования является ее влияние на тех, кто несет риск потери или повреждения собственности по вине ни одной из сторон. Согласно традиционной доктрине справедливой конверсии, поскольку справедливое право собственности на недвижимость переходит в момент подписания договора купли-продажи, риск потери также переходит от продавца к покупателю в момент подписания договора купли-продажи. Это остается законом в большинстве штатов.Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля в результате случайного пожара, который начался в результате лесного пожара, дом на Брадьякре сгорел дотла. Рыночная стоимость Bradyacre снизилась до 200 000 долларов из-за пожара.

Согласно правилу большинства, Марша несла риск убытков в период между подписанием контракта и его закрытием.Следовательно, Марше все равно придется заплатить контрактную цену в 500 000 долларов на момент закрытия, даже если стоимость дома снизилась до 200 000 долларов.

Многие суды считают это несправедливым правилом, поскольку продавец как сторона, владеющая недвижимостью до закрытия сделки, находится в лучшем положении, чтобы предотвратить повреждение собственности. Поэтому некоторые суды и даже некоторые штаты приняли законы, которые предусматривают, что риск убытков не переходит от продавца к покупателю до закрытия сделки.Вместо этого риск потери всегда остается на стороне, владеющей имуществом. Согласно этому правилу, если происходит бедствие, которое существенно снижает рыночную стоимость собственности в период между подписанием контракта и закрытием, покупатель может вычесть сумму этого уменьшения стоимости из покупной цены.

Конечно, если одна сторона несет ответственность за уменьшение стоимости в результате своей халатности или преднамеренных действий, эта сторона несет риск потери или повреждения. Например:

Ян продает Bradyacre Марше. Они подписывают контракт на продажу 1 июля, закрытие — 1 августа. Цена контракта и приблизительная рыночная стоимость Bradyacre составляет около 500 000 долларов. 15 июля отключится электричество на Брейдьякре. Ян зажигает свечу, чтобы она могла читать. Позже она засыпает, не задув свечу. В конце концов, одеяло загорается, и огонь распространяется на стены. К счастью, Ян уцелел, но весь дом сгорел.Даже в соответствии с правилом большинства, поскольку дом сгорел по вине Яна, Марша может вычесть из покупной цены сумму, на которую снизилась стоимость дома.

Средства правовой защиты в случае нарушения

Как более подробно обсуждается в курсе контрактов, покупатель, который стал жертвой нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимости, имеет три варианта:

Во-первых, покупатель может расторгнуть договор и не платить покупную цену. Кроме того, покупатель может иметь право на возмещение ущерба, причиненного нарушением, и расходов, понесенных покупателем во время переговоров по контракту. Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает. Один из доступных вариантов для Покупателя — расторгнуть договор и получить от Продавца 50 000 долларов США, что представляет собой прибыль, которую Покупатель получил бы, если бы сделка была осуществлена.

Второй вариант, который есть у покупателя, — это потребовать конкретного исполнения контракта. Хотя суды, как правило, не принуждают стороны к фактическому завершению контракта (денежный ущерб является предпочтительным средством правовой защиты от нарушения контракта), земля является исключением.Поскольку каждый конкретный земельный участок считается уникальным по сравнению с любым другим земельным участком, общее право считает денежную компенсацию недостаточной для компенсации потерпевшего покупателя. Следовательно, если продавец нарушает договор купли-продажи земли, суд может принудить продавца передать землю покупателю по покупной цене. Например:

Продавец соглашается продать Покупателю дом стоимостью 300 000 долларов США за 250 000 долларов США. Продавец и покупатель в конечном итоге подписывают контракт, но позже Продавец отступает.Один из доступных вариантов, который есть у Покупателя, — это заставить продавца провести продажу в суде.

Третий вариант может возникнуть у покупателя в случае, когда продавец все еще хочет продать недвижимость, но нарушил договор каким-либо иным образом (например, введя искажение в договор или не доставив дом со стороны согласованная дата и т. д.). В таком случае покупатель может расторгнуть договор или разрешить продажу. Если покупатель разрешает продажу, он может вычесть любые убытки, понесенные им из-за нарушения, из покупной цены.Например:

Продавец соглашается продать дом Покупателю за 250 000 долларов. По условиям соглашения, Продавец должен выехать до 1 августа. Однако Продавец остается в доме до 15 августа. Из-за этого Покупатель был вынужден поселить себя и свою семью в мотеле на 2 недели, что обошлось ему в 1000 долларов.

. Предполагая, что 1000 долларов является разумной цифрой, суд разрешит Покупателю пройти процедуру покупки дома и вычесть 1000 долларов из покупной цены.

---

Видео по теме:

Часто задаваемые вопросы о договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это договор купли-продажи, используемый для документирования покупки или продажи недвижимости (также известной как недвижимость или жилая недвижимость).

Соглашение

LawDepot о покупке недвижимости касается домов и зданий, строительство которых было завершено к моменту заключения (или подписания) контракта. Документ содержит дополнительные формы раскрытия информации (при необходимости), касающиеся состояния собственности, приспособлений и предметов на собственности, потенциальных проблем с дополнениями и изменениями в собственности или ее структурной целостности, и многое другое.

Следует отметить, что этот вид договора купли-продажи недвижимости не передает право собственности на недвижимость, как Гарантийный акт. В этом контракте подробно описываются только права и обязанности покупателя и продавца до того, как право собственности может быть передано на законных основаниях.

Общая информация о договорах купли-продажи недвижимости

Когда мне следует использовать договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости используется для документирования продажи дома. Чаще всего используется, когда:

• Покупатель приобретает новую жилую недвижимость, строительство которой было завершено до того, как дом был оплачен, и покупатель вступает во владение недвижимостью
• Покупатель приобретает недвижимость, бывшую в собственности и / или жилую

Какой закон регулирует продажу недвижимости?

Операции с недвижимостью могут регулироваться как общим правом (законы, принимаемые судьями в залах судебных заседаний), так и гражданским правом (законы, принятые в соответствии с государственными или федеральными законами, также известными как законодательство). Это означает, что законы могут отличаться от штата к штату, поэтому важно проверить законы в своей юрисдикции перед заключением договора купли-продажи недвижимости.

Когда можно расторгнуть договор недвижимости?

Существует два способа расторжения договора с недвижимостью: либо включив в договор возможность расторжения, либо полагаясь на правила, установленные законодательством вашего штата.

Например, законы штата обычно позволяют расторгнуть договор на недвижимость, если продавец не раскрывает покупателю существенные факты о состоянии собственности (например, повреждение водой или плесень).

Общие термины, используемые в договорах купли-продажи недвижимости

Что такое конкретные действия в договорном праве?

Особое исполнение — это судебный иск, используемый для принуждения стороны договора к выполнению своих обязательств по подписанному ими контракту.

Что означает возмещение в договоре о недвижимости?

Возмещение в недвижимости означает нечто ценное, обмениваемое на недвижимость. Деньги — наиболее распространенная форма вознаграждения, но это могут быть и другие ценные вещи, например, другая собственность.

Что такое задаток?

Задаток — это залог, который покупатель должен внести продавцу авансом, чтобы сообщить продавцу, что покупатель серьезно относится к покупке недвижимости. Это денежный залог, выплачиваемый продавцу в качестве доказательства добросовестности покупателя при совершении сделки купли-продажи.

Задаток может быть зачислен на счет продажной цены (иногда применяется к первоначальному взносу) при закрытии, но может быть конфискован, если покупатель не выполнит свои обязательства.Это гарантирует, что покупатель серьезно относится к получению необходимого финансирования и выполнению других условий, необходимых для покупки недвижимости.

Без внесения задатка некоторые покупатели могут быть не заинтересованы в получении финансирования и могут продолжать искать более выгодную сделку по другим домам. Часто, если покупатель не совершает транзакцию, продавец может оставить задаток в качестве возмещения убытков (деньги, уплаченные для компенсации убытков стороне по договору).

Однако, если покупатель отказывается от одного из непредвиденных обстоятельств в его предложении (например,грамм. плохие результаты домашнего осмотра) залог обычно возвращается.

Что такое условное депонирование в договоре купли-продажи недвижимости?

Условное депонирование относится к ситуации, когда право собственности на недвижимость продавца удерживается нейтральной третьей стороной (агентом условного депонирования) до закрытия (когда все условия контракта были выполнены). По завершении сделки эскроу-агент передает право собственности на недвижимость покупателю.

Что такое эскроу-агент?

Агент условного депонирования — это независимая третья сторона, которая держит собственность в трасте до выполнения условий договора купли-продажи дома.Агент несет ответственность за сбор платежей от покупателя и передачу этих платежей продавцу.

С административной точки зрения агент условного депонирования выгоден для всех сторон сделки купли-продажи, поскольку они обрабатывают все средства и документы, относящиеся к продаже. И продавец, и покупатель могут давать инструкции агенту условного депонирования.

Например, если продавец не выполнил одно из своих обязательств по соглашению (например, завершил осмотр дома), у покупателя могут быть удержаны средства, необходимые для выполнения этого обязательства (например, стоимость найма домашнего инспектора). от продавца из ежемесячного платежа по ипотеке.

Что означает дата закрытия в договоре о недвижимости?

Дата закрытия — это дата, когда продавец передает документ о праве собственности на недвижимость покупателю, а покупатель оплачивает и вступает во владение недвижимостью. Даты закрытия обычно составляют 30, 60 или 90 дней после подписания контракта.

Люди, которые финансируют покупку через ипотеку, должны убедиться, что дата закрытия наступит до истечения срока действия письма-обязательства по ипотеке.Письмо-обязательство по ипотеке — это письмо от кредитора, в котором говорится о его обязательстве предоставить покупателю ссуду для покупки недвижимости.

Какая дата вступления в силу договора о недвижимости?

Дата вступления в силу — это дата, когда стороны становятся связанными условиями договора о недвижимости. Обычно это день подписания контракта обеими сторонами или, если стороны подписывают договор в разные дни, дата подписания контракта последней стороной.

Каковы пропорции при сделках с недвижимостью?

Распоряжения — это расходы или выгоды, которые делятся между покупателем и продавцом.Общие пропорции, рассчитываемые при сделках с недвижимостью, включают налоги на имущество, ипотечное страхование и коммунальные услуги.

По сути, эти пропорции предназначены для учета расходов, которые оплачиваются, когда право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Например, если дата закрытия договора купли-продажи приходится на период времени, за который продавец уже уплатил налог на недвижимость, стоимость налога будет пропорционально распределена с даты закрытия до конца периода времени, в который были уплачены налоги. для.Затем покупатель возмещает продавцу время, когда имя продавца больше не фигурирует в праве собственности.

Что такое договор об оказании жилищных услуг?

A Контракт на оказание бытовых услуг — это контракт с компанией, предоставляющей гарантийное обслуживание жилья, на техническое обслуживание, ремонт или замену всех или любой части приборов, структурных компонентов, электрических, сантехнических систем, систем отопления или кондиционирования воздуха в жилом доме. Контракт обычно рассчитан на один год.

Что такое сообщество Mello-Roos?

В Калифорнии термин Mello-Roos community используется для обозначения новых сообществ (иногда называемых районами коммунальных услуг или CFD), которые создаются местными органами власти для получения дополнительного государственного финансирования.В этих общинах с владельцев собственности взимается специальный налог, чтобы покрыть часть затрат на развитие и поддержание инфраструктуры общины.

Что такое юридическое описание собственности?

Юридическое описание собственности (иногда называемое юридическим описанием земли) относится к формату, используемому в вашей юрисдикции для официального описания участков земли для целей государственного учета. Другими словами, это то, как ваша земля определяется в правительственных отчетах.

В Северной Америке в большинстве юрисдикций используется система поселков и ареалов для сельских районов или земельных участков, а для городских или мегаполисов — система блоков. Юридическое описание земли может быть оформлено различными способами. Однако наиболее распространенной системой идентификации является серия цифр и букв, например SW19-57-8-W5.

Описание вашего юридического земельного участка можно получить в регистратуре округа, его можно найти в праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в соглашении об ипотеке.Юридическое описание собственности не совпадает с вашим почтовым адресом (или муниципальным описанием).

Что такое неулучшенная собственность?

Неулучшенный участок — это земля без значительных зданий, сооружений, застройки или подготовки участка. По сути, это сырой участок земли.

Что такое отчет об экологической оценке?

Отчет об экологической оценке составляется специалистом по охране окружающей среды, который исследует собственность, чтобы определить, оказывают ли какие-либо элементы негативное воздействие на окружающую среду. Например, в этом отчете покупатель будет проинформирован о том, есть ли на участке подземные резервуары для хранения, из-за которых загрязняющие вещества попадают в почву.

Что такое прибрежные вопросы?

Термин прибрежный относится к водоемам, таким как реки и озера, которые расположены на территории или рядом с ней. Прибрежные вопросы относятся к юридическим правам собственника собственности на такие водоемы.

Информация о финансировании недвижимости

Что такое финансирование недвижимости?

Финансирование недвижимости относится к процессу погашения покупки недвижимости с течением времени, а не единовременно.Покупатель берет деньги в долг у кредитора (например, в банке или ссудном офисе) и выплачивает ссуду в течение долгого времени в соответствии с кредитным соглашением. Этот процесс также можно назвать амортизацией.

Следует отметить, что в договоре купли-продажи недвижимости есть вариант «без финансирования» для покупателей, которые платят полностью своими собственными средствами, не требуя какой-либо ссуды.

Что такое стороннее финансирование?

Стороннее финансирование относится к случаю, когда покупатель берет ссуду в банке или другом кредитном учреждении для оплаты продажной цены недвижимости, которую покупатель покупает.Затем ссуда возвращается с течением времени (обычно с процентами) на основании любого соглашения, которое покупатель заключает с кредитным учреждением. Одна из наиболее распространенных форм стороннего финансирования — это ипотечный договор.

Что такое финансирование собственником?

Финансирование собственника (или финансирование продавца ) часто используется, когда покупатель не может получить ссуду в финансовом учреждении. В таком случае продавец может установить план погашения с покупателем и обеспечить его соблюдение либо векселем, либо ссудным соглашением.

Что такое ипотека?

Принятие ипотеки происходит, когда покупатель соглашается взять на себя ответственность по существующей ипотеке на недвижимость, которую он покупает. Прежде чем воспользоваться этим вариантом, покупатель должен поговорить с залогодателем (обычно с продавцом), чтобы определить, является ли это лучшим вариантом действий для обеих сторон.

Что такое Федеральное жилищное управление (FHA)?

Федеральное управление жилищного строительства — это государственное агентство, которое обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным заявителям, которые получают ссуды от сертифицированных кредиторов, гарантируя ипотеку, если покупатель не выплачивает ссуду (не выплачивает ее).

FHA помогает тем, у кого плохая кредитная история, тем, кто не может позволить себе крупный первоначальный взнос, а также тем, кто по тем или иным причинам вряд ли получит ипотечный кредит от обычного ипотечного кредитора. Программа позволяет тем, кто обычно не может позволить себе ипотеку, претендовать на нее, потому что FHA выплатит ипотеку в случае дефолта.

Что такое Управление по делам ветеранов (VA)?

Управление по делам ветеранов (также известное как Министерство по делам ветеранов США ) — правительственное учреждение на уровне кабинета министров, которое предоставляет различные социальные программы и льготы ветеранам.

Агентство обеспечивает страхование жилищной ипотечной ссуды квалифицированным ветеранам, которые пытаются получить ссуды от сертифицированных кредиторов на случай неисполнения обязательств покупателем жилья по ссуде. Программа помогает людям с плохой кредитной историей получить право на ипотеку, потому что VA гарантирует выплату ссуды, если индивидуум не выполняет свои платежи по ипотеке.

Вопросы, связанные с недвижимостью при покупке недвижимости

Как найти юридическое описание собственности?

У вас должна быть возможность получить юридическое описание земли вашей собственности в Регистрационной службе округа (также называемой Клерком округа или Офисом регистрации сделок).Юридическое описание вашей собственности также может быть найдено в вашем праве собственности на землю, в информации о налоговой оценке и в вашем ипотечном соглашении.

Каково муниципальное описание моей земли?

Муниципальное описание собственности — это уличный адрес этой собственности, как если бы он был написан на почтовом конверте. Например, 1234 Oak Street, Лос-Анджелес, Калифорния.

Нужно ли описывать договор аренды недвижимости, если недвижимость продается?

Аренда относится к ситуации, когда арендатор платит арендную плату за проживание в собственности.

Нет необходимости включать описание договора аренды, если он прекращается до даты закрытия, поскольку договор аренды не повлияет на покупателя. Однако любые договоры аренды, которые продлеваются после даты закрытия, должны быть точно описаны в договоре купли-продажи, а копия договора аренды должна быть предоставлена ​​покупателю.

Какие светильники обычно включаются в продажу дома?

Светильники — это предметы личной собственности, которые были прикреплены к земле или зданиям таким образом, что их нельзя удалить, не повредив объект, землю или здание.

Как продавец, вы можете исключить некоторые приспособления из продажи вашего дома, потому что они имеют сентиментальную ценность, их трудно заменить или по другой причине.

Примеры приспособлений:

• Люстры
• Шторы на заказ
• Жалюзи оконные
• Встраиваемая техника
• Шкафы встроенные
• Светильники
• Ковровое покрытие от стены до стены

Что произойдет, если я забуду исключить приспособление из продажи моей собственности?

Если предмет был прикреплен (или постоянно присоединен) к собственности, предполагается, что он будет включен в продажу, если это специально не исключено в соглашении о покупке.Это означает, что если продавец забудет исключить какой-либо светильник (например, люстру), он будет считаться проданным как часть собственности. В этот момент покупатель будет фактически владеть им и может продать его обратно продавцу дома, если он того пожелает.

В таких ситуациях покупатель и продавец должны четко обсудить, что входит (в отношении оборудования) в продажу собственности, прежде чем подписывать какие-либо соглашения.

Раскрытие информации о собственности при покупке недвижимости

Что продавец недвижимости должен раскрыть покупателю, желающему ее приобрести?

В каждом штате действуют разные требования относительно того, что следует раскрывать покупателю, но продавцы должны включать как можно больше информации о состоянии собственности.

Например, если дом новый, вам будет предложено обсудить качество изоляции объекта, включая используемый материал, толщину, коэффициент сопротивления изоляции и то, какие части дома утеплены.

Чтобы защитить себя от любых споров относительно состояния собственности до завершения продажи, вы должны сообщать о любых существенных дефектах, влияющих на имущество (например, плесень, повреждение водой и т. заполните форму раскрытия информации для конкретного штата, прилагаемую к договору купли-продажи.

Каковы законодательные требования к раскрытию информации при продаже недвижимости?

Установленные законом требования к раскрытию информации различаются от штата к штату, но, как правило, продавец обязан раскрывать любые известные дефекты физического состояния собственности, которые могут существенно повлиять на ее стоимость, включая неисправные приборы, проблемы борьбы с вредителями, проблемы с плесенью, структурные проблемы с недвижимостью. дома, дефекты кровли и многое другое.

В каждом штате действуют разные требования в отношении того, что следует раскрывать, поэтому рекомендуется узнать о законодательных требованиях к раскрытию информации для вашего штата.

Должен ли я предоставлять покупателю заявление о раскрытии информации?

В большинстве штатов продавец должен заполнить заявление о раскрытии информации для покупателя. Вы поймете, что это не является обязательным требованием в вашем штате, если вам будет предоставлена ​​возможность не указывать заявление о раскрытии информации в нашей анкете по договору купли-продажи недвижимости.

Следует ли покупателю запросить новое обследование собственности перед покупкой?

Даже если продавец может предоставить копию опроса, проведенного в течение прошлого года, покупатель все равно должен запросить новое обследование в случае, если с момента последнего опроса в собственности произошли изменения.

В качестве альтернативы покупатель может запросить декларацию об отсутствии пристройки к зданиям на участке.

Вопросы, связанные с заключением сделки по покупке недвижимости

Нужны ли мне другие документы для закрытия сделки по продаже недвижимости?

Да. Соглашение о покупке недвижимости используется для обозначения условий продажи жилой недвижимости между двумя сторонами. Он не имеет права передавать право собственности, поэтому гарантийный акт часто используется вместе с договором купли-продажи.

Кроме того, если покупатель и продавец соглашаются на «финансирование собственником» в качестве варианта финансирования продажи дома, в договоре купли-продажи также будет использоваться простой вексель.

Что такое гарантийный договор?

Гарантийный акт — это документ, поданный в Регистрационную службу округа, который предоставляет право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Гарантийный договор содержит гарантию от продавца:

• Имеют право продать недвижимость
• Нет неоплаченных залоговых прав, кроме тех, которые указаны в гарантийном акте
• Они будут защищать покупателя от любых претензий, предъявленных к собственности физическими лицами, утверждающими, что ранее имели в ней интерес.

Что такое простой вексель?

Вексель — это юридический документ, который действует как имеющее исковую силу обещание, что заемщик выплатит кредит кредитору в соответствии с условиями, согласованными в контракте.Его можно использовать для документирования таких вещей, как сумма ссуды, дата ссуды, план погашения и многое другое.

Что такое налог на передачу собственности?

Большинство штатов США взимают налог за каждую зарегистрированную передачу недвижимости. В зависимости от вашего штата этот налог может обозначаться как:

.

• Налог на передачу недвижимости
• Налог
• Налог на перевод

В некоторых штатах также требуется дополнительная документация для сопровождения уплаты налога на передачу недвижимости.

Что такое страхование титула?

Страхование титула — это форма страхования, при которой страховщик соглашается компенсировать застрахованному лицу любые убытки, понесенные в результате дефекта правового титула на имущество, которое было неизвестно покупателю на момент продажи.

Политика требуется большинством институциональных кредиторов для получения ипотеки, и кредиторы будут платить стоимость ипотеки в случае дефекта в праве собственности, который лишает покупателя права собственности на недвижимость.Страхование титула является альтернативой получению муниципального сертификата соответствия или отчета о недвижимости.

Информация о подписании и оспаривании в договоре купли-продажи недвижимости

Нужно ли нотариально заверить договор купли-продажи недвижимости?

Нет, этот документ не обязательно должен быть нотариально подписан, поскольку он не подается в Регистрационную службу округа. Договор купли-продажи служит только письменной записью договорных отношений между продавцом и покупателем и фактически не передает право собственности или право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Нужны ли мне свидетели при подписании договора купли-продажи недвижимости?

Нет, свидетели не требуются, но обеим сторонам рекомендуется настаивать на присутствии свидетелей, которые могут, если спор возникнет позже, подтвердить, что стороны действительно подписали договор свободно.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в посредничество?

Посредничество — это способ разрешения споров менее формальным, менее жестким и, как правило, более экономичным способом, чем обращение в суд.Это позволяет обеим сторонам откровенно обсуждать свои проблемы и выдвигать их на передний план.

Посредничество, как правило, не связывает стороны, то есть любая из сторон может уйти без разрешения, если они считают, что процесс ведется плохо. При этом экономия средств на посредничестве и возможность альтернативных решений (в отличие от ситуации выигрыша / проигрыша в судебном разбирательстве) делают этот процесс очень привлекательным для небольших споров.

Следует ли передавать неурегулированные споры о покупке недвижимости в арбитраж?

Арбитраж — альтернативный способ разрешения споров вне суда.Стороны спора будут предлагать свидетельские показания и доказательства для обоснования своих дел, а затем арбитр выносит решение по делу. В отличие от медиации, где решение достигается только при согласии всех сторон, арбитраж может принять решение в пользу любой из сторон.

Стороны вправе решать, следует ли передавать споры, не разрешенные посредством медиации, в арбитраж. Если стороны договорились об арбитраже, решение арбитра будет обязательным для обеих сторон.

Понимание сделок с недвижимостью

Документы о собственности — это юридические документы, используемые в недвижимости, которые передают право собственности на недвижимость от лица, предоставившего право (продавец), к получателю (покупателю).Недвижимость — это земля или все, что связано с землей, например, здания или дороги. Чтобы акт имел юридическую силу, он должен включать идентификацию лица, предоставившего право, и получателя гранта, а также соответствующее описание собственности.

В частности, действия подразделяются на несколько категорий, включая гарантийные, отказные и специальные. В этой статье будет определено, что такое документы, что необходимо включить в документ, чтобы он стал юридически действующим, а также различные типы актов, которые используются при передаче недвижимого имущества.

Ключевые выводы

• Свидетельство о собственности — это юридический документ, по которому право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю.
• Для того, чтобы акт был законным, в нем должны быть указаны имя покупателя и продавца, описана передаваемая собственность и включена подпись стороны, передающей собственность.
• Помимо того, что документы считаются официальными или частными, они также классифицируются как общая гарантия, специальная гарантия или отказ от претензий.
• Общие гарантийные акты обеспечивают получателю гранта наибольшую защиту, специальные гарантийные документы предоставляют получателю более ограниченную защиту, а акт о прекращении права требования дает получателю гранта наименьшую защиту в соответствии с законом.

Что такое имущественные сделки?

Документ о собственности — это письменный и подписанный юридический документ, который используется для передачи права собственности на недвижимость от старого владельца (лица, предоставившего право) новому владельцу (получателю права). Исторически сложилось так, что недвижимость передавалась посредством церемониального акта, известного как «ливрея сейсина».»В этом акте лицо, передавшее землю, передавало ветку или комок дерна с земли лицу, принимавшему землю. Устное или письменное заявление часто сопровождало этот жест, хотя это была окраска сейсина, которая по закону передавала Право собственности на недвижимость Сегодня право собственности на недвижимость передается на бумаге.

Сделки являются либо официальными, , что означает, что они исполняются в результате судебного или судебного решения, либо, как правило, частными , что означает, что они выполняются в результате сделки, заключенной между физическими или юридическими лицами.

Существенные элементы документа

Хотя в каждом штате есть свои требования, большинство документов должно содержать несколько важных элементов, чтобы иметь юридическую силу:

• Они должны быть в письменной форме. Хотя большинство документов заполняется на печатных формах, нет никаких юридических требований, чтобы использовалась какая-либо конкретная форма, если в нее включены основные элементы.
• Лицо, предоставившее право, должно иметь правоспособность для передачи собственности, а получатель субсидии должен иметь возможность получить субсидию на имущество.Лицо, имеющее право заключить действующий контракт, считается правомочным лицом, предоставляющим право.
• Правообладатель и грантополучатель должны быть идентифицированы таким образом, чтобы их можно было установить.
• Имущество должно быть должным образом описано.
• Должны присутствовать операционные предписания. Все документы стандартной формы включают необходимый юридический язык, на котором фактически передается собственность.
• Акт должен быть подписан лицом, предоставляющим право, или лицами, предоставляющими право, если собственность принадлежит более чем одному лицу.
• Документ должен быть законно доставлен получателю гранта или кому-либо, действующему от имени получателя гранта.
• Акт должен быть принят получателем гранта. Обычно документы принимаются получателем гранта, но при определенных обстоятельствах получатель может отклонить предоставление документа.

Понимание сделок с недвижимостью

Виды дел

Деяния можно классифицировать по-разному. В целом дела делятся на официальные и частные. Официальные акты оформляются в судебном или судебном порядке.Однако в большинстве сделок с недвижимостью участвуют физические и юридические лица, использующие частные документы.

Акты также классифицируются в зависимости от типа гарантий правового титула, предоставленных лицом, предоставившим право. К различным типам действий относятся:

Акт общей гарантии

Общий гарантийный акт предлагает получателю наибольшую защиту. С этим типом договора лицо, предоставляющее право, дает ряд юридически обязательных обещаний (называемых заветами) и гарантий получателю гранта (и его наследникам), соглашаясь защитить получателя гранта от любых предшествующих претензий и требований всех лиц в отношении переданной земли. .Обычные условия правового титула, включенные в общий гарантийный акт, следующие:

• договор сейсина , означающий, что лицо, предоставившее право, гарантирует, что он владеет имуществом и имеет законное право передать его
• договор против обременений , означающий, что лицо, предоставляющее право, гарантирует, что собственность свободна от залогов или обременений, за исключением случаев, специально оговоренных в документе
• договор о спокойном наслаждении , указывающий, что получатель гранта будет спокойно владеть имуществом и его не будут беспокоить, потому что лицо, предоставившее право, имеет дефектный титул
• договор о дальнейших гарантиях, когда лицо, предоставившее право, обещает предоставить любой документ, необходимый, чтобы сделать правовой титул действительным

Специальная гарантия

Если в общем гарантийном акте лицо, предоставившее право, обещает гарантировать и защитить переданный титул против претензий всех лиц, лицо, предоставившее специальный гарантийный акт, гарантирует, что оно получило право собственности на имущество и что они ничего не сделали, удерживая титул. создать дефект.

Другими словами, гарантия подлежит только дефектам, возникшим во время владения имуществом лица, предоставившего право. Из-за этого ограничения специальная гарантия обеспечивает меньшую защиту получателю, чем общий гарантийный акт. Многие покупатели недвижимости будут настаивать на общей гарантии для защиты от проблем, которые могут возникнуть в результате специальной гарантии.

Заявление о прекращении права требования

Акт о прекращении права требования, также называемый негарантийным документом, предлагает получателю гранта наименьшую степень защиты.Этот тип договора отражает тот интерес, который лицо, предоставившее право, имеет в настоящее время в собственности, если таковое имеется. Никаких гарантий или обещаний относительно качества названия не дается. Если лицо, предоставившее право, имеет хороший титул, акт о прекращении права требования по существу имеет такую ​​же силу, как и акт общей гарантии. Однако, если титул содержит дефект, получатель гранта не имеет возможности обратиться в суд против лица, предоставившего право, согласно документу. Акт о прекращении права требования часто используется, если лицо, предоставляющее право, не уверено в статусе титула (если он содержит какие-либо недостатки) или если лицо, предоставившее право, не желает ответственности в соответствии с положениями о праве собственности.

Акты специального назначения

Акты специального назначения часто используются в связи с судебными разбирательствами и случаями, когда дело исходит от лица, действующего в каком-либо официальном качестве. Большинство документов специального назначения практически не обеспечивают защиты грантополучателя и, по сути, являются актами о прекращении права требования. Типы документов специального назначения включают, но не ограничиваются:

• Акт администратора: Может использоваться, когда человек умирает без завещания (без завещания).Назначенный судом администратор будет распоряжаться активами умершего, и акт администратора может быть использован для передачи права собственности на недвижимое имущество получателю гранта.
• Акт исполнителя: Может быть использован, когда человек умирает по завещанию (по завещанию). Исполнитель наследства будет распоряжаться активами умершего, и акт исполнителя может быть использован для передачи правового титула или недвижимого имущества получателю гранта.
• Документ шерифа: Выдается победителю торгов на распродаже, проводимой для удовлетворения судебного решения, вынесенного против владельца собственности.Грантополучатель получает то право, которое имеет должник по судебному решению.
• Налоговый акт: Он выдается, когда недвижимость продается за неуплату налогов.
• Документ вместо выкупа закладных: Выдается заемщиком, не выполнившим свои обязательства по ипотеке, непосредственно кредитору. Это служит для предотвращения процедуры обращения взыскания, и если кредитор принимает дело вместо обращения взыскания, ссуда прекращается. Многие кредиторы предпочитают лишить права выкупа, чтобы очистить титул.
• Дарственная грамота (Gift Deed). Используется для передачи права собственности на недвижимое имущество, которое предоставляется бесплатно или только для символического вознаграждения. В некоторых штатах дарение должно быть зарегистрировано в течение двух лет, иначе оно станет недействительным.

Недвижимость, означающая землю или что-либо, прикрепленное к недвижимой собственности, такое как здание, ручей или дорога, по сути то же самое, что и недвижимость.

Итог

Передача права собственности на недвижимость оформляется актом.Некоторые существенные элементы должны содержаться в акте, чтобы он имел юридическую силу. Различные документы обеспечивают разные уровни защиты получателю гранта, а обязательства лица, предоставляющего право, определяются формой документа. Поскольку акты являются важными юридическими документами, влияющими на интересы и права собственности, необходимо консультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости в любой связанной с ними сделке, например, при закрытии покупки дома.

Составные части договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это обязательное соглашение, обычно между двумя сторонами, о передаче дома или другой собственности.Обе стороны должны обладать правоспособностью для совершения покупки, обмена или иной передачи рассматриваемого недвижимого имущества, и договор основан на юридических соображениях, которые заключаются в том, что обменивается на недвижимость. Почти всегда это определенная сумма денег, но в качестве компенсации также может быть другая собственность или обещание выплатить определенную сумму денег позже.

Письменные и подписанные

Закон о мошенничестве в общем праве США, который требует, чтобы определенные контракты были заключены в письменной форме, чтобы быть действительными, включает контракты с недвижимостью.Если договор о покупке недвижимости не составлен и не подписан как покупателем, так и продавцом, он не подлежит исполнению. Одного рукопожатия и словесных обязательств недостаточно. Цель состоит в том, чтобы предотвратить мошенничество и избежать ситуаций, когда суд должен верить на слово одной стороне над другой. Если этого нет в письменной форме, его не существует.

Компоненты договора купли-продажи

Помимо согласованного вознаграждения, договор купли-продажи недвижимости должен включать в себя следующие пункты:

• Идентификация сторон
• Описание объекта недвижимости
• Существенные детали, права и обязанности по контракту
• Непредвиденные обстоятельства или условия, которые должны быть выполнены до того, как продажа может пройти через
• Состояние объекта недвижимости
• Какие приспособления и приборы включены в продажу, а какие исключены
• Сумма задатка
• Детализированные затраты на закрытие и кто несет ответственность за их оплату
• Предполагаемая дата закрытия
• Подписи каждой стороны
• Условия владения (при передаче ключей)

Доступны различные шаблоны и формы, позволяющие создать собственный договор купли-продажи, но рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или агентом по недвижимости.

Непредвиденные обстоятельства

Список непредвиденных обстоятельств может включать непредвиденные обстоятельства ссуды, в которой подробно описывается тип ссуды, которую покупатель намеревается оформить, и которая позволяет им выйти из контракта, если они не могут получить такое финансирование. Непредвиденный осмотр позволяет покупателю отменить покупку, если его профессиональный инспектор обнаружит серьезные проблемы с домом. В качестве альтернативы покупатель может попросить продавца согласиться на более низкую закупочную цену или произвести определенный ремонт, который будет дорогостоящим для покупателя или будет иметь отношение к здоровью и безопасности.

В некоторых штатах инспекции дома завершаются до заключения окончательного договора купли-продажи, поэтому инспекция не будет указана в качестве непредвиденных обстоятельств.

Также существует вероятность того, что продажа будет зависеть от другой сделки с недвижимостью, которая состоится до этой. Например, покупатель может сказать, что не сможет совершить покупку, пока не продаст свой дом. Ипотечная компания обычно требует, чтобы покупатель прошел оценку, чтобы определить, стоит ли дом того, что покупатель согласился заплатить.

Задаток

Когда покупатель подписывает договор, он часто платит небольшую сумму — обычно 1–3% от продажной цены дома — в знак того, что он серьезно относится к покупке дома. Деньги хранятся на условном депонировании до закрытия третьей стороной, такой как поверенный продавца по недвижимости или титульная компания. Сумма должна быть указана в контракте, и деньги зачисляются в счет окончательной согласованной цены покупки. Большинство людей применяют его к первоначальному взносу или затратам на закрытие сделки.

Затраты на закрытие

Типы затрат на закрытие и сторона, ответственная за них, варьируются от штата к штату, но обычно они составляют 2–5% от покупной цены дома. Сюда входят налоги и сборы, связанные с передачей собственности, такие как регистрация документа и платеж титульной компании, которая проводит исследования, чтобы отследить цепочку владения собственностью, и гарантирует, что ни у кого нет денежных претензий или прав собственности на Это. Титульная компания также предлагает страхование титула, защищающее от любых будущих претензий.Комиссия агентов по недвижимости является дополнительной платой при закрытии сделки и обычно составляет около 6% от покупной цены.

Зачем вам нужен адвокат при покупке или продаже дома

Покупка дома, вероятно, будет самой крупной и важной покупкой, которую вы сделаете в своей жизни. Это также касается законодательства о недвижимости, которое является уникальным и поднимает особые юридические вопросы и проблемы, отсутствующие в других сделках. Юрист по недвижимости обучен справляться с этими проблемами и имеет большой опыт их решения.

Покупка дома

При обычной покупке дома продавец заключает договор с агентом по недвижимости, обычно в письменной форме. Когда брокер находит потенциального покупателя, они проводят переговоры и чаще всего выступают в роли посредника (посредника).

После достижения неформального соглашения покупатель и продавец заключают официальный письменный договор купли-продажи нового дома. Это называется договором купли-продажи. Затем процесс покупки дома состоит из следующих шагов:

• Покупатель получает обязательство по финансированию.
• Поиск титула проводится, чтобы удовлетворить кредитора и покупателя.
• Наконец, собственность переходит от продавца к покупателю, и продавец получает покупную цену, оговоренную в контракте.

Процесс кажется простым, но без юриста последствия могут быть более плачевными, чем покупка автомобиля, который оказывается лимоном, или неразумное вложение в акции.

Избегайте расплывчатых или неясных терминов

Юрист поможет избежать типичных проблем при покупке или продаже дома.Например, продавец может подписать брокерское соглашение, которое не касается ряда юридических вопросов. Это происходит довольно часто, поскольку риелторы часто используют стандартные формы, рассчитывая, что они охватят все ситуации.

При отсутствии соглашения об обратном продавец может стать обязанным уплатить брокерскую комиссию, даже если продажа не состоялась, или он может быть вынужден заплатить более одной брокерской комиссии. Однако, если соглашение дает продавцу право вести переговоры от своего имени, вы можете избежать этой потенциальной проблемы.

Таким образом, рекомендуется, чтобы продавец получил совет и руководство юриста в отношении брокерского соглашения. Даже если договор представляет собой стандартную форму, его условия следует разъяснить продавцу и при необходимости пересмотреть.

Рассмотреть возможность консультации

Даже если в ходе переговоров адвокат не нужен, и покупатель, и продавец могут захотеть проконсультироваться с юристом, чтобы ответить на важные юридические вопросы, такие как налоговые последствия сделки с недвижимостью.

Налоговые последствия могут иметь решающее значение для продавца жилья. Например, последствия продажи для налога на прибыль, особенно если продавец получает большую прибыль, могут быть значительными. Адвокат может посоветовать, может ли продавец воспользоваться налоговыми положениями, позволяющими исключить прирост капитала при определенных обстоятельствах.

договоров купли-продажи

Договор купли-продажи — это самый важный документ в сделке. Хотя стандартные печатные формы полезны, юрист может помочь в объяснении форм и внесении изменений и дополнений, отражающих пожелания покупателя дома и продавца.Есть много вопросов, которые, возможно, потребуется решить в договоре купли-продажи, например:

• Если имущество было изменено или было добавлено имущество, было ли это сделано на законных основаниях?
• Если покупатель планирует поменять недвижимость, можно ли это сделать на законных основаниях?
• Что произойдет, если покупатель попросит домашнего инспектора осмотреть имущество и будут обнаружены термиты, асбест, радон или краска на основе свинца?
• Что делать, если на территории обнаружены опасные отходы?
• Каковы юридические последствия, если закрытие не состоится, и что произойдет с первоначальным взносом?
• Будет ли первоначальный взнос удерживаться юристом на условном депонировании в соответствии с инструкциями по условному депонированию? Как произвести оплату? Зависит ли закрытие от получения финансирования покупателем?

Большинство покупателей финансируют значительную часть покупной цены дома с помощью ипотечной ссуды от кредитной организации.Договор купли-продажи должен содержать тщательно сформулированное положение, при условии, что покупатель получит обязательство по финансированию.

Поиск по заголовку

После подписания договора купли-продажи необходимо установить статус права собственности продавца на недвижимость, чтобы удовлетворить покупателя и финансовое учреждение. Как правило, поиск по заголовку заказывается в компании, занимающейся страхованием рефератов или титулов. В некоторых штатах страхование титула не является типичным. В этих случаях адвокат необходим для проверки статуса титула и вынесения заключения о праве собственности вместо политики титула.

Предполагая, что вы находитесь в области, где страхование титула является обычным явлением, адвокат может помочь просмотреть поиск по титулу и объяснить исключения в отношении того, что не застраховано. Они также определят, правильное ли юридическое описание и есть ли проблемы с соседними владельцами или предыдущими владельцами.

Кроме того, адвокат может объяснить влияние сервитутов и соглашений или ограничений, наложенных предыдущим владельцем, а также наличие каких-либо юридических ограничений, которые подорвут вашу способность продать недвижимость.

Поиск по названию ничего не сообщает покупателю или продавцу о существующем и предполагаемом зонировании. Юрист может объяснить, запрещает ли зонирование дом на две семьи или планируемые улучшения нарушают постановления о зонировании.

Завершение

Закрытие — важнейшее событие в сделке купли-продажи. Необходимо подготовить акт и другие заключительные документы. При закрытии право собственности переходит от продавца к покупателю, который оплачивает остаток покупной цены.Часто этот остаток частично выплачивается из средств ипотечной ссуды.

Заключительный отчет должен быть подготовлен до закрытия с указанием дебета и кредита покупателю и продавцу. Здесь адвокат может помочь объяснить характер, сумму и справедливость затрат на закрытие сделки.

После подписания акта и других закрывающих документов адвокат может убедиться, что эти документы надлежащим образом оформлены и объяснены всем.

Важность наличия юриста при закрытии дела

Процесс закрытия может быть запутанным и сложным для покупателя и продавца.При закрытии сделки часто присутствуют покупатель и продавец, их соответствующие поверенные, доверенное лицо (представитель титульной компании), поверенный любого кредитного учреждения и брокер по недвижимости.

Также могут возникать споры в последнюю минуту по поводу передачи владения и личного имущества или корректировки различных затрат, таких как топливо и налоги. Если вы единственный человек без адвоката, ваши права могут оказаться под угрозой.

Покупка или продажа дома? Адвокат может помочь

Брокер обычно обслуживает продавца, а кредитор получает покупатель.Оба хотят, чтобы сделка состоялась, поскольку именно так они и будут получать деньги. Однако ни один из них не может предоставить юридического совета. Если вы хотите душевного спокойствия при совершении одной из самых больших покупок в своей жизни, вам следует подумать о том, чтобы поговорить с опытным юристом по недвижимости.

способов расторжения договора продавцами жилья

Продажа дома может быть дорогостоящим, сложным и трудоемким делом, поэтому для всех участников становится огромным облегчением, когда сделка заключена и сделка закрыта. Но что, если продавец захочет отказаться? Это законно? Какие возможности у покупателя в этом случае?

«Очень и очень распространено», что продавцы дома откажутся от покупателей, особенно на горячем рынке недвижимости, — говорит Закари Д.Шорр, ведущий поверенный в лос-анджелесской компании Schorr Law, APC, которая занимается судебными спорами в сфере недвижимости. Даже если у продавца нет явного законного права отказаться от сделки, это все равно может произойти.

«Я постоянно занимаюсь такими делами, но, как правило, это очень сложный случай для продавца, и обычно вы предпочитаете быть на стороне покупателя», — говорит Шорр. «Покупателю проще отказаться от сделки, а продавцу трудно уйти без штрафа».

Покупатели имеют преимущество, потому что большинство контрактов на покупку жилья содержат положения, которые защищают их и позволяют продвигать процесс покупки.Продавцам, желающим отказаться от обязательств, приходится нелегкая битва, если, например, покупатель «не выполняет свои обязательства», пропустив задаток или срок закрытия сделки.

Предупреждение продавцам: «Если вы продаете недвижимость, вам не следует заключать договор, если вы не собираетесь ее продавать», — говорит Шорр. Тут мало места для сомнений или сомнений. У покупателя есть выходы, а у продавца — нет ».

Почему продавцы жилья отказываются от договоров купли-продажи?

Продавцы могут по разным причинам попытаться отказаться от принятого договора купли-продажи.Среди них:

• Продавец получает более высокое предложение от другого покупателя.
• Продавец не смог найти подходящую замену дому.
• Продавец теряет работу или умирает член семьи, что затрудняет переезд.
• Продавец эмоционально привязан к дому и не может отказаться от него.
• В семье продавца возникли разногласия по поводу выхода из дома.
• Стоимость объекта оценки превышает сумму, предложенную покупателем.

Почему так важно получать все в письменной форме

Первое, что должны знать и продавцы жилья, и покупатели, — это то, что все предложения о покупке, встречные предложения и акцепты должны быть в письменной форме и подписаны каждой стороной, соглашающейся с контрактом. Обычно, когда продавец принимает подписанное предложение или встречное предложение покупающей стороны и сообщает об этом акцепте покупателю, достигается имеющее обязательную силу соглашение.

«Пока нет договора, у владельца (дома) нет никаких обязательств», — говорит Шорр.«Устное соглашение, как правило, не является обязательным. Договор купли-продажи недвижимости требуется в письменной форме ».

Отказ от продажи дома может иметь дорогостоящие последствия

Продавца жилья, который отказывается от договора купли-продажи, может быть предъявлен иск за нарушение договора. Судья может приказать продавцу подписать акт и в любом случае завершить продажу. «Покупатель может предъявить иск о возмещении ущерба, но обычно он предъявляет иск в отношении собственности», — говорит Шорр.

Продавцу часто приходится оплачивать не только свои собственные, но и судебные издержки покупателя, говорит Шорр.«Это может быть суровое наказание».

Продавцу также можно приказать:

• Вернуть добросовестный депозит покупателя плюс проценты;
• Возврат комиссии, которую покупатель потратил на проверки и оценки;
• Плата за потерянный капитал, который покупатель мог получить из дома;
• Оплатить любые другие разумные расходы, понесенные покупателем;
• Возместить листинговому агенту упущенные комиссионные и маркетинговые расходы.

Продавец, который хочет избежать судебной тяжбы, может предложить заплатить покупателю достаточно, чтобы они остались целыми, и надеяться, что он согласится выйти из сделки.

Поскольку нарушение договора является гражданским делом, продавцу не нужно беспокоиться о тюремном заключении. «Обычно уголовная ответственность за нарушение контракта отсутствует, — говорит Шорр.

Как продавцу жилья избежать штрафов?

Продавцы жилья могут дать себе «аут», добавив в договор купли-продажи непредвиденные обстоятельства — иными словами, поставив продажу в зависимость от определенных условий. Например, продавец может поставить продажу в зависимость от заключения контракта на покупку другого дома, чтобы ему было куда переехать.Или продавец может предоставить себе свободу действий по контракту, добавив временные рамки или крайний срок для всех предложений о покупке.

«Как правило, (продавец) не может отменить заказ без причины», — говорит Шорр. «Вы могли бы предусмотреть некоторые непредвиденные обстоятельства, но в отсутствие этого вам лучше принять участие в продаже. Должно быть непредвиденное обстоятельство, иначе покупатель не выполнил свои обязательства ».

Одна из причин, по которой покупатели не работают, — это невозможность получить ипотечный кредит. «Если по какой-то причине кредитор покупателя не оценивает дом по стоимости, которая обеспечивала бы финансирование, продавец не обязан вести переговоры и может расторгнуть договор из-за неспособности покупателя обеспечить финансирование», — говорит Сьюзан. Чонг, основатель расположенной в Денвере Iconique Real Estate, брокерской компании на рынке предметов роскоши.

Раскаявшийся продавец, который хочет отступить после закрытия продажи, не имеет шансов на успех, поскольку титул, деньги и все остальное были переданы при закрытии, и он больше не владеет недвижимостью.

«Если у продавца есть причина, по которой ему все еще нужно занять дом после закрытия, он может попытаться сдать его обратно в аренду у покупателя», — говорит Чонг.

Какие варианты действий у покупателя жилья, когда покупатель отказывается?

Покупателю, у которого есть договор купли-продажи с продавцом, который хочет отказаться, следует проконсультироваться с юристом по недвижимости.Если покупатель хочет подать иск в суд, он может подать на продавца в суд за нарушение контракта. Однако судебное возмещение в отношении продавца может быть дорогостоящим и трудоемким, а также может не привести к удовлетворительному заключению.

«Разумным шагом для покупателя было бы записать lis pendens, документ, который вы можете подать, чтобы сообщить миру, что кто-то, покупатель, заявляет права на собственность», — говорит Шорр . «Это делает собственность непригодной для продажи» и приостанавливает любые операции с недвижимостью.

Покупатели должны понимать, что до тех пор, пока они соблюдают условия договора купли-продажи, они находятся на довольно прочной основе и должны иметь все основания ожидать закрытия дома.

Подробнее:

Передача прав на застройку — Local Housing Solutions

Обзор

Программы передачи прав на застройку (TDR) — это добровольные программы, которые позволяют владельцу одной собственности («отправляющая площадка») передавать свои права на застройку владельцу второй собственности («принимающая площадка»).

Хотя программа TDR может использоваться для сохранения доступного жилья, этот инструмент чаще всего используется в усилиях по сохранению, где он обеспечивает механизм для владельцев экологически уязвимых районов или открытых пространств, которые обязуются сохранить эти районы в их нынешнем виде для компенсации потеря, вызванная сохранением. Затем права на развитие перенаправляются в область, которая была определена как более подходящая для роста.

Некоторые города и округа используют TDR для поощрения сохранения доступного жилья и получения дохода для поддержки своей непрерывной деятельности.В этом контексте отправляющая площадка — существующий жилой комплекс доступного жилья — продает свои неиспользуемые мощности застройки принимающей площадке. Продажа сохраняет текущее использование доступного жилья и собирает средства, которые можно реинвестировать в развитие, чтобы помочь сохранить его в долгосрочной перспективе. Владелец принимающей площадки может затем построить с большей плотностью или высотой застройки, чем обычно допускается базовым кодексом зонирования — набором местных кодексов, который диктует использование и развитие собственности.Он устанавливает, какие типы застройки — коммерческие, жилые, промышленные и т. Д. — разрешено строить на определенных участках, и устанавливает стандарты строительства для каждой области, такие как минимальные размеры участков, максимальная высота, отступы и размеры дворов. ..

Программы

TDR, скорее всего, будут эффективны в районах, где есть большой спрос на дополнительную плотность на потенциальных участках приема. В некоторых случаях муниципалитет, управляющий программой TDR, играет промежуточную роль, покупая права на застройку у отправляющих участков и храня их для будущего покупателя в банке TDR.«Поддерживая банк TDR, местные юрисдикции гарантируют, что отправляющие сайты могут продавать свои права на разработку, когда это необходимо, даже если покупатель недоступен сразу.

Программы

TDR требуют тщательного планирования и разработки. В этом разделе описаны некоторые ключевые моменты, которые необходимо учитывать при создании программы TDR.

Подход

Как описано выше, программы TDR обычно работают, позволяя отправляющему сайту передавать кредиты на разработку принимающему сайту. Некоторые города используют другие методы для передачи прав на застройку.В Нью-Йорке, например, владельцы соседних участков могут «объединить» участки для зонирования и рассчитать плотность как среднее значение по обоим участкам. Владелец незастроенного участка фактически передает права на застройку, позволяя застроить соседний участок с более высокой плотностью, чем обычно допускается.

Одним из наиболее важных шагов в реализации программы TDR является разработка прозрачного и оптимизированного метода обработки транзакций TDR. В рамках этого процесса местным властям необходимо будет определить, следует ли им создавать или поощрять других к созданию банка TDR, чтобы обеспечить бесперебойную работу программы.Владельцы доступного жилья могут пожелать продать права на застройку, когда нет жизнеспособных принимающих участков, а застройщики могут пожелать приобрести избыточную плотность в то время, когда нет отправляющих участков. Банки TDR помогают устранить это несоответствие и обеспечить постоянную ликвидность, покупая и удерживая права на разработку по мере необходимости, пока не появится жизнеспособный покупатель. Однако управление банком TDR может быть сложным, и местные юрисдикции могут решить работать с местным некоммерческим партнером, который может выполнять функции менеджера банка.Округ Кинг, Вашингтон, является ярким примером юрисдикции с банком TDR. ( См. Местный пример в разделе Связанные ресурсы ниже.)

Покрытие

В зависимости от местных целей по сохранению доступного жилья, некоторые города определяют потенциальные отправляющие объекты широко, включая широкий набор доступных по цене застроек (например, многоквартирные дома, парки передвижных домов, однокомнатные квартиры и т. Д.) Или исторические здания. Другие предпочитают ограничивать право на участие, чтобы способствовать сохранению доступного жилья, которое обслуживает конкретное население (например,g., домохозяйства с крайне низким доходом) или находится в определенной части города (например, доступная аренда в определенных дорогих или облагораживаемых районах).

Юрисдикции также определяют и утверждают принимающие участки — например, ограничивая право на покупку прав на застройку жилыми проектами в районах, где город желает способствовать росту и где можно легко разместить избыточную плотность населения. Приемлемые зоны приема могут быть созданы до подачи любых приложений для разработки, что позволяет разработчикам, которые приобретают права на разработку через программу TDR, строить в этих областях с более высокой плотностью — возможно, до предела, установленного местным постановлением. выпуск в пределах своей юридической силы.- на «правовой основе» (например, без необходимости в дополнительных согласованиях или поправках). В качестве альтернативы, некоторые города и округа одобряют получение участков на индивидуальной основе, так как застройщики запрашивают разрешение на строительство с более высокой плотностью, чем обычно разрешается на основании их приобретения переданных прав на застройку. Такой подход обеспечивает большую гибкость, но обеспечивает меньшую прозрачность и предсказуемость процесса разработки. Города, поселки и округа также могут использовать гибрид этих двух подходов, создавая зону приема по праву, но также принимая запросы на использование TDR в других областях на индивидуальной основе. ^{Эти сайты не обязательно должны быть смежными (хотя некоторые юрисдикции ограничивают их использование, требуя смежности), и могут даже быть расположены на противоположных сторонах города.}

В дополнение к местным программам некоторые сообщества учредили региональные программы СПТБ, которые позволяют продавать права на застройку в разных юрисдикциях. Этот подход, скорее всего, будет осуществим в районах, где есть региональные агентства по землепользованию. Например, Агентство регионального планирования Тахо, региональное агентство экологического планирования двух штатов с юрисдикцией в Неваде и Калифорнии, допускает перенос плотности через границы штатов в районе озера Тахо.Развитие часто неравномерно распределяется по мегаполисам, причем в одних районах имеется более высокая концентрация доступного жилья, чем в других. Региональные программы помогают устранить часть этого дисбаланса, предоставляя механизм для распределения ресурсов между юрисдикциями. Региональные программы также могут быть продуктивным способом для небольших населенных пунктов или соседних населенных пунктов с очень разными рынками недвижимости для совместной работы по устранению асимметрии в развитии доступного жилья на региональном уровне.

В некоторых случаях соседи принимающих площадок могут предъявлять претензии с соблюдением надлежащей правовой процедуры, оспаривая дополнительные возможности разработки, предоставляемые TDR.Это особенно верно, когда в результате разработки TDR не согласовывается с всеобъемлющим планом сообщества. Города, поселки и округа должны установить формальные процессы для уведомления соседей о предстоящей транзакции TDR и подачи возражения.

Доступность

и таргетинг

Поступления от продажи прав на строительство доступного жилья можно реинвестировать в эти объекты недвижимости, помогая покрыть расходы на удовлетворение накопленных потребностей в капитале и текущих операций и обеспечить жизнеспособность объектов недвижимости в долгосрочной перспективе.В результате следует ожидать, что владельцы «отправляющих» участков (зданий, которые сохраняются за счет продажи прав на застройку) сохранят доступность в течение определенного периода. Для городов и округов хорошей практикой является установление стандартов продолжительности сохранения доступности. Некоторые города и округа также требуют, чтобы «принимающий» участок выделял часть добавленной плотности для обслуживания домашних хозяйств с низким или средним доходом. Ожидания в отношении доли единиц, которые будут зарезервированы на принимающих участках, целевого уровня (уровней) дохода и периода доступности должны быть четко сформулированы, чтобы обеспечить прозрачность и предсказуемость в процессе разработки.

В местах, где права на застройку особенно ценны, выручка может превышать суммы, необходимые для сохранения доступности собственности на отправляющем участке, и в таких случаях общины захотят установить ограничения на то, как вырученные средства могут быть использованы. В Нью-Йорке, например, Департамент сохранения жилья требует, чтобы некоммерческие владельцы отправляющих участков использовали вырученные средства для поддержания постоянной доступности, разрешает владельцам плату за строительство и требует, чтобы оставшаяся часть использовалась в качестве капитала в других сделках с доступным жильем.

Прочие соображения

• Взаимодействие с другими программами. Города, поселки и округа, заинтересованные в создании программы СПТБ, должны помнить о том, как СПТБ могут взаимодействовать с другими существующими программами доступного жилья. Например, многие сообщества, принявшие Регламент инклюзивного зонирования или стимулы для включения домов в застройку для семей с низким и средним доходом. Также называется инклюзивным корпусом. Политика предоставления бонуса за плотность Исключение для зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например увеличение количества единиц жилья на акр, соотношение площади или высоты.Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная часть доступных по цене единиц жилья для работающих семей, в обмен на включение доступных по цене единиц жилья в жилые комплексы по рыночным ценам. В руководящих принципах программы TDR должны быть указаны допустимые значения плотности и обязательства по доступности для (вероятно, ограниченного) подмножества объектов недвижимости, отвечающих требованиям обеих программ.

Примеры

• Программа TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния, структурирована для достижения двух целей: (1) сохранение долгосрочной доступности исторически ценных садовых квартир и (2) перенос избыточной плотности населения в части города, куда округ стремится направить развитие.Квартиры в саду являются «отправляющими» участками, и участвующие владельцы обязуются сохранить существующие здания, отремонтировать квартиры и сохранить их доступными по цене не менее 30 лет. Подходящие для приема участки расположены вдоль коридоров и в районах, которые были намечены для реконструкции, а также в районах, где можно разместить дополнительную высоту. Для получения дополнительных сведений о программе TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния, щелкните здесь.

• Банк TDR округа Кинг, штат Вашингтон, оптимизирует переводы плотностей по всему Сиэтлу.Банк TDR может приобретать права на застройку у квалифицированных отправляющих сайтов по цене, не превышающей справедливую рыночную стоимость земли, в то время как отдельные покупатели и продавцы могут использовать онлайн-обмен TDR для согласования своих собственных цен. В 2013 году округ Кинг и город Сиэтл вступили в региональное партнерство, которое способствует передаче прав на застройку из сельскохозяйственных районов округа трем районам в центре Сиэтла: Саут-Лейк-Юнион, Денни-Трайангл и коммерческому центру города.Город согласился принять 800 кредитов, что позволило округу сохранить сельскохозяйственные и лесные угодья. В Саут-Лейк-Юнион девелоперы жилых проектов высотой более 85 футов могут получить до 40 процентов дополнительной плотности, необходимой за счет покупки кредитов TDR. Оставшаяся дополнительная высота / плотность может быть достигнута за счет выплаты городу застройщика, которая используется для поддержки строительства доступного жилья. Для получения дополнительных сведений о программе TDR в King Country, Washington, щелкните здесь .

Реализация

Разработка программ

• Разблокировка права на строительство: разработка более гибкой системы передачи прав на застройку, Центр Фурмана по вопросам недвижимости и городской политики при Нью-Йоркском университете (март 2014 г.) — В этом отчете рассматривается текущая политика СПТБ в г. реформирование существующей системы с целью расширения возможностей передачи прав на застройку для содействия развитию доступного жилья.
• Передача прав на застройку исполняется 40 лет, Закон Американской ассоциации планирования о планировании и окружающей среде (июнь 2007 г.) — В этой статье представлен обзор программ СПТБ, включая факторы, которые будут влиять на успех на отправляющем и принимающем участках. Статья включает описание инновационных методов СПТБ и того, как они используются в местных сообществах.

Местный пример

• Передача прав на развитие (TDR) Case Study, Massachusetts Smart Growth / Smart Energy Toolkit — Практический пример описывает программу TDR в Сиэтле, штат Вашингтон, включая метод расчета стоимости развития прав на развитие и историю городского банка TDR .

См. Также:
Налоги на снос и сборы за конверсию кондоминиумов
Сборы за привязку / сборы за доступное жилье
Целевые жилищные фонды

.