Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика?

Чтобы защитить себя от непредвиденных ситуаций и проблем, важно знать, как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика, каким нюансам уделить внимание, и что из документов стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ.

Получение ключей не стоит воспринимать, как формальность. Стоит внимательно изучить жилье на скрытые дефекты, своевременно указать на них строительной компании и потребовать исправления ситуации. Отказ застройщика от устранения недостатков является поводом для подачи в суд. Но обо всем подробнее.

Содержание страницы:

Как правильно принять квартиру у застройщика?

Главным документом в процессе получения ключей является акт приема-передачи, без которого не обойтись при последующей регистрации квартиры. Для его получения на объекте должны быть завершены все мероприятия, а жилье готово к сдаче. Недвижимости присваивается почтовый ящик, а само сооружение официально принято государственной комиссией и введено в эксплуатацию.

После получения необходимых документов, требуется сделать следующие шаги — взять смотровой лист, оценить состояние квартиры, выявить имеющиеся дефекты и при отсутствии замечаний поставить подпись в документе. Со дня, когда государственная комиссия приняла здание, должно пройти не больше 6 месяцев. Если процесс затягивается, это должно вызывать подозрения со стороны участника договора долевого участия.

В процессе приемки квартиры стоит обратить внимание на содержание акта приемки-передачи. В нем должна быть следующая информация:

• Почтовый адрес построенного дома.
• Номер квартиры, который присвоила уполномоченная организация (ПИБ).
• Цена недвижимости.
• Площадь жилья.

Каждый покупатель имеет право отказаться от квартиры, если она является некачественной. Ошибка многих в подписывании акта приема-передачи. Люди считают, что могут самостоятельно устранить дефекты в будущем.

Это объясняется страхом дольщиков. Одни бояться, что возвращенных средств не хватит для покупки новой недвижимости, ведь цены на квартиры постоянно увеличиваются. Другие уверены, что строительная компания будет специально тянуть с устранением дефектов, что приведет к потере времени.

При оформлении ДДУ с застройщиком необходимо помнить, что по ФЗ №214 на переданную недвижимость распространяется гарантия, которая действует в течение пяти лет с момента передачи объекта. Она касается не только внешнего оформления, но и внутренней отделки квартиры. Строительные компании редко упоминают этот пункт в договоре, но такая хитрость не снимает с них ответственности.

На что нужно обращать внимание при осмотре квартиры?

При заключении ДДУ стоит изучить его и обратить внимание, в каком состоянии передается недвижимость — без отделки, с черновыми отделочными работами или «под ключ». От этой информации зависит процесс приемки объекта у строительной компании. Рассмотрим все варианты.

Жилье без отделки

Принимая квартиру без отделочных работ, стоит захватить с собой рулетку и быть внимательным по отношению к различным элементам жилья. Важно проверить:

• Соответствие квартиры плану, который указан в приложении к договору долевого участия. Ширина и длина комнат, коридоров и других помещений должна соответствовать информации в документе. Если недвижимость имеет меньшую площадь, покупатель вправе потребовать деньги за переплаченные квадратные метры. Но здесь работает и обратное правило. Если метраж выше, за каждый «квадрат» придется доплатить.
• Правильность работы и установки дверей, окон. Если они повреждены, застройщик должен произвести замену.
• Стены. Они не должны отклоняться по вертикальной плоскости.
• Полы. Важно, чтобы стяжка была ровной, а по углам комнаты не было следов грибка и плесени, которую легко определить по потемнению.
• Вентиляцию. Проверка производится с помощью обычной зажигалки (при поднесении к вентиляционному отверстию огонь должно «тянуть» внутрь системы).
• Элементы электрической части. В договоре может быть указано, сколько патронов и розеток установлено в квартире. Этот момент стоит проверить и убедиться в работоспособности.

Квартира с черновой отделкой

Сложнее обстоит ситуация в вопросе проверки жилья с отделкой «чернового» типа. Такая работа занимает больше времени и требует знания определенных нюансов, позволяющих выявить недоработки и указать на них строительной компании. Стоит учесть следующее:

• Состояние пола, стен и потолка при обработке улучшенной штукатуркой. Для стен допускаются незначительные неровности по вертикальной плоскости до 2 мм на один метр длины или до 1 см на всю высоту стенки. Проверка производится с помощью отвеса или длинной рейки. Внешне не должно быть более двух неровностей на 4 кв. метрах площади, а допустимые углубления — не более 3 мм. Трещин, высолов, раковин, отслоения штукатурки и других явных проблем быть не должно.
• Если строительная компания использовала в процессе отделки сухую гипсовую штукатурку, допускается отклонение в вертикальной плоскости не больше 0,5 см на всю высоту или 1 мм на один метр стены. На 4 кв. метрах должно быть не более 2-х неровностей, имеющих глубину до 2 мм. В места совмещения гипсокартона допускаются провесы до одного миллиметра, но трещин быть не должно.
• Проверка полов зависит от применяемой в будущем отделки. Для укладки ламината или линолеума допускаются неровности не больше 2-х миллиметров глубиной. Если будет укладываться керамическая плитка, этот параметр может достигать 6 мм. Уклон пола — до 2%, но не больше 5 см вне зависимости от размера комнаты. В местах совмещения бетонной стяжки и стен должны быть полоски звукоизолирующего материала.
• Если потолок выполнен из монолитного бетона, допускается отклонение до 7,5 мм на одном метре или не более 1,45 см на трехметровой длине. Максимальная толщина выступов или наплывов должна быть до 2-х мм при диаметре в 1 см.

На что еще обратить внимание?

• При осмотре окон важно обратить внимание, чтобы над слоем монтажной пены с наружной стороны была закреплена специальная лента. Все двери и рамы должны легко закрываться и плотно прилегать к створкам. Обязательно наличие качественной и правильно настроенной фурнитуры. Подоконники должны располагаться на одном уровне.
• В процессе приемки отопительной системы важно обратить внимание на наличие специальных кранов для стравливания воздуха и регуляторов температуры. В процессе монтажа радиаторов должны соблюдаться определенные расстояния — от пола 6 см, от стены не меньше 2,5 см и от подоконника — 5 см и более.
• Стояки подачи воды должны стоять вертикально и надежно фиксироваться с помощью специальных хомутов. В водомерном узле должно быть следующее оборудование — запорный кран, фильтр грубой очистки, а также водяной счетчик. Требуется проверить работу системы и качество стыков.
• Проверка вентиляции производится с помощью зажигалки (метод рассмотрен выше) или листа бумаги. Последний необходимо приложить к вентиляционной решетки. Если он «прилип», система работает нормально. В ином случае можно говорить о загрязненном вентиляционном отверстии.
• На вводном электрощите должен быть автомат, УЗО и выключатели для различных нагрузочных групп. Показания счетчиков необходимо переписать и проверить работу сети путем подключения какого-либо прибора.
• Замок в дверях должен четко закрываться и открываться.
• Если предусмотрено подведение телефона или сети Интернет, этот момент также необходимо проверить.

Квартира «под ключ» (с чистовой отделкой)

Особенность чистовой отделки в том, что квартира готова для проживания. Покупателю остается занести мебель и личные вещи, после чего в квартиру можно въезжать. Как правило, жилье «под ключ» сдается в элитных новостройках, поэтом проблемы возникают редко. Но выполнить проверку все равно необходимо. Отдельное внимание уделяется качеству ремонта, правильности установки элементов электрической системы. Принципы контроля такие же, как и при проверке квартиры с черновой отделкой.

В договоре на отделочные работы обычно оговариваются все нюансы ремонта — применяемые цвета, материалы, а также инженерное оборудование. Перед подписанием акта важно проверить, чтобы все элементы в полной мере соответствовали плану. Отдельное внимание стоит уделить паркету, для которого допустимы отклонения по плоскости не больше 4 мм, а расстояние между плитками до 1 мм.

Какие документы нужно брать при передаче квартиры?

На встречу с представителем строительной компании должны прийти все, кто вписан в ДДУ. В ином случае оформить акт приема-передачи не получится, ведь в нем указаны упомянутые в договоре лица. Если кто-то не может прийти лично, стоит оформить доверенность на другого человека, сообщив об этом застройщику для переделки акта.

Встреча с представителем проходит в два этапа:

• На первом этапе требуется прийти с ДДУ и квитанциями об оплате для проведения сверки. Информация о времени и дате определяется застройщиком, после чего покупатели информируются об этом по телефону или письмом о готовности. Этот момент можно контролировать и самостоятельно через Интернет.
• Вторая встреча подразумевает осмотр квартиры. Здесь потребуются паспорта, договор ДДУ и квитанции, подтверждающие оплату. Не стоит подписывать документы приемки-передачи до личного осмотра. В ином случае предъявить претензии не получится.

Сроки передачи квартиры после сдачи дома

В договоре ДДУ четко сказано, когда недвижимость должна быть передана дольщику. Если это время прошло, а человек не получил ключи от квартиры, строительная компания должна выплатить неустойку. Дата в ДДУ отражает, когда застройщик должен получить разрешении на ввод  сооружения.

Как правило, дата приводится в «квартальном» или «полугодовом» выражении. Если сроком сдачи указан первый квартал, это значит, что до 1 апреля разрешение должно быть получено. С этого момента начинается отсчет срока передачи жилья дольщикам.  Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать со строительной компании неустойки. Бывают ситуации, когда компания получает разрешение в последний момент, а после подгоняет участников ДДУ и просит их быстрее подписывать акты.

В договоре долевого участия четко прописано, какой срок выделяется компании-застройщику на передачу жилья с момента получения разрешения на ввод сооружения, а сама дата приемки указывается в акте. Если дольщик не подписывает документ и заставляет застройщика устранить определенные дефекты, срок сдачи нарушается, и дольщик вправе требовать выплаты неустойки.

Как заставить застройщика исправить недочеты?

Не стоит торопиться с подписанием акта приемки-передачи, ведь дефекты обязательно найдутся. В большинстве компаний они незначительны, но возможны и серьезные нарушения. Права дольщиков по ДДУ защищаются ФЗ №214, ГК РФ и законом о защите прав потребителей. При наличии недостатков на них стоит указать застройщику и потребовать устранения. Все проблемы находят отражение в дефектном акте, который составляется в 2-х экземплярах.

Дефекты условно делятся на два типа:

• Существенные. К этой категории относятся недостатки, наличие которых не позволяет нормально проживать в квартире. Например, в стене может быть дыра, или застройщик забыл сделать канализацию. Все недостатки недоработки стоит отразить в дефектном акте, и после их устранения подписывать документ.
• Несущественные — те недочеты, которые не мешают проживать в квартире. К этой категории относятся дефекты полов и стены, поломанный доводчик на двери, наличие глубоких царапин и так далее. Эти проблемы также отражаются в дефектном акте и должны быть устранены.

Если серьезные недочеты отсутствуют и не оформлены документально, в течение 2- месяцев застройщик вправе подписать акт, и передать  недвижимость без согласия другого участника ДДУ. При этом строительная компания должна доказать, что недочеты незначительны, а сам дольщик уклоняется от подписания документа.

В случае обнаружения недочетов после сдачи дома, не стоит отчаиваться, ведь по ФЗ №214 гарантия действует еще в течение 5-ти лет, а на коммуникации — три года.

Устранение недочетов

Если дефектный акт составлен, строительные компании редко конфликтуют с дольщиками и стараются устранить дефекты. Как вариант, может быть предложено оформление договора и исправление недостатков путем привлечения подрядчиков и оплаты их работы силами застройщика. Но в таких случаях устранение проблем часто затягивается.

Срок исправления дефектов в законе не указан, поэтому здесь стоит руководствоваться общими требованиями. В среднем на устранении недостатка может уйти две-три недели. Представитель строительной компании сам решает вопрос с подрядчиками, отдает им ключи и ждет исправления дефектов. Как только все сделано, производится повторный осмотр жилья. Если компания отказывает в исправлении выявленных проблем, дольщик вправе обратиться в суд.

Итоги

По статистике в 99% случаев дефекты выявляются, поэтому знание своих прав при общении с застройщиком имеет ключевое значение. Нельзя «идти на поводу» у строительной компании и подписывать акт приема-передачи при наличии изъянов. Оплаченное жилье должно быть качественным и соответствовать требованиям ДДУ. Если застройщик отказывается от устранения недостатков, это повод обратиться в суд, а выигрыш дольщика — только вопрос времени. Главное здесь наличие аргументов, необходимых документов и грамотного адвоката.

 

Как правильно принять квартиру от Застройщика

По взгляду обывателей приемка квартиры в новостройке без отделки — дело не хитрое — проверил, подписал бумаги, заселился. В реальности все гораздо проблематичнее — отстроенное жилье сдается в соответствии с графиком Застройщика, который получил разрешение на эксплуатацию новостройки, после этого уведомляя дольщиков о готовности сдачи в письменном виде (под расписку). У будущего владельца, как правило, всего 7 дней для подтверждения проведения процедуры по стандарту, но возможны исключения, и они могут быть прописаны в договоре. При отсутствии владельца после получения уведомления в течение двух месяцев Застройщик сможет подписать приемку в одностороннем порядке и фактически передаст жилье без присутствия хозяина.

План статьи:

1) На что нужно обращать внимание при приемке квартиры
2) Какие документы оформляются после проведения совместного осмотра жилого помещения
2.1 В основной перечень бумаг входят
3) В чем польза привлечения независимого эксперта для участия в процессе приемки квартиры

 

---

На что нужно обращать внимание при приемке квартиры без отделки

Новоявленный владелец почти всегда участвует в процедуре приемки квартиры без отделки впервые, общий процесс и ситуация оказываются из раздела фантастики. Многие просто не понимают — что делать, как действовать. Существует несколько простых, но емких правил, которых стоит придерживаться:

1. Предварительная подготовка — для начала требуется освежить в памяти все моменты проекта, договора до мельчайших деталей — какая отделка должна быть, состояние поверхностей: пола, стен, потолка, наличие сантехнических узлов, подключение электропроводки, наличие парковки, общее состояние придомовой территории. Помимо документов, важно взять хотя бы зарядку для телефона, чтобы проверить работу розеток, захватить фонарик — возможен осмотр при отсутствии света и в полутемных комнатах легко не заметить проблемных мест.
2. Попадая в новостройку, для начала, стоит оценить внешний вид окружающей территории, подъезда. Состояние лифта, этажей должно быть удовлетворительным. В квартире есть несколько ключевых моментов для тщательного осмотра — окна, двери, все поверхности, коммуникации.
3. Отдельно стоит сказать про общую площадь — по возможности ее лучше перемерить при приемке. Если она окажется меньше, Застройщик обязан пересчитать стоимость и уменьшить ее, вернув остаток суммы владельцу.
4. Только после согласования всех претензий можно подписать документацию (акт), касаемую приемки квартиры.
   

Какие документы оформляются после проведения совместного осмотра жилого помещения

После получения приглашения для осмотра от Застройщика будущий владелец должен провести сверку по необходимым документам: договор долевого участия (ДДУ) — расхождений быть не должно. Также важно запросить копию разрешительных бумаг об эксплуатационном вводе дома, внимательно изучить адрес, план участка — вся информация должна совпадать с тем, что прописано в проектной декларации. Только удостоверившись в полном соответствии документации, покупатель может пойти на осмотр будущей квартиры. При первичном обследовании помещения между Застройщиком и Дольщиком проводится составление Смотрового акта (промежуточный документ первичного осмотра) — в него Дольщик вносит замечания, недостатки, которые Застройщик обязан исправить в указанные сроки. В случае не устранения выявленных при первичном осмотре недостатков в разумный период, предусмотренный условиями ДДУ, Дольщик направляет Застройщику претензию и, в дальнейшем, вправе обратиться в суд для решения возникшей спорной ситуации.  

В основной перечень бумаг входят:

• Паспорт гражданина РФ;
  
• ДДУ (договор долевого участия, оригинал) для подтверждения права на данное жилье. В случае оформления такового договора на нескольких лиц достаточно составить доверенность на одного представителя, он сможет самостоятельно проводить осмотр без присутствия остальных.
  

По окончании процесса приемки квартиры и отсутствии претензий обе стороны подписывают акт приема-передачи квартиры в новостройке, она переходит владельцу.

В чем польза привлечения независимого эксперта для участия в процессе приемки квартир в новостройках

На практике доказано, что буквально в каждом новом доме обнаруживаются нарушения технологий строительства, применения строительных материалов. Многие думают, что это всего лишь мелочи. К сожалению, они могут перерастать в крупные проблемы в дальнейшем. 

Самостоятельно будущий жилец, возможно, не заметит все дефекты и недоделки. Опытный эксперт, приглашенный со стороны, является лицом независимым, сможет четко и грамотно определить недочеты, особенно скрытые дефекты с помощью специализированного оборудования, указав на них застройщику, а также обосновать свои претензии на основе действующих норм и законодательных актов. Работая профессионально, специалист быстро найдет проблемные места, предотвращая непредвиденные затраты покупателя, когда подписав акт передачи, дольщик въезжает в новую квартиру и в процессе обустройства устраняет дефекты и недоделки Застройщика за собственные средства.
Грамотный эксперт оформляет по итогам работ Заключение специалиста с развернутым описанием всех выявленных несоответствий, с указанием на ссылки к строительным нормам, правилам, которые нарушил Застройщик, а также фотоприложением по каждому обнаруженному изъяну. Полученный документ имеет силу в суде, который обязательно пригодится при несоблюдении обязательств и отказе Застройщика устранять найденные во время приемки квартиры дефекты, недостатки. В случае необходимости специалист разрабатывает сметный расчет стоимости работ по устранению выявленных дефектов и недостатков, на основании которого Дольщик может требовать от Застройщика снижения стоимости передаваемого жилого объекта.

Понравилась статья? Поделитесь в соц. сетях:

Похожие статьи

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Грамотные специалисты-строители и юристы помогут принять квартиру от А до Я

Ежедневно, с 09:00 до 20:00

Помощь в приёмке квартиры без отделки в новостройке

Полная экспертная проверка вашей новой квартиры от застройщика специалистом

• Нерабочая система приточной вентиляции
• Мостики холода: потери тепла, сырость и плесень
• Кривые стены
• Неровный пол
• Брак уплотнителей при остеклении
• Трещины в стяжке

Площадь вашей квартиры:

Мы поможем найти недочёты
и сэкономить от 40 000 ₽ до 300 000 ₽ на ремонте

Поделиться

Поделиться

Отправить

Класснуть

★ А еще даем 5% скидку за репост в социальных сетях!

Используемое оборудование при приёмке квартир
без отделки в новостройках

Лазерный уровень BOSCH GLL 2-80 Professional

Выявляет неровную поверхность полов, потолков, стен и т. д. Точность прибора ± 0,2 мм/м.

Анемометр CEM

Проверяет правильную работоспособность вентиляционной системы.

Лазерный дальномер BOSCH GLM 40

Необходим для вычисления объема, площади и расстояний помещения. Точность прибора ± 1,5 мм.

Тестер напряжения TESTO 750-2

Используется для проверки наличия и отсутствия напряжения в электросистемах и сетях.

Доверьте приемку
профессионалам

Сделаем все за вас

Вам не о чем беспокоиться: искать СНиПы, ГОСТы или как-то готовиться. Наш эксперт проведет приемку вашей квартиры ОТ и ДО.

Только опытные специалисты

Мы не пришлем к вам новичка или вчерашнего студента.

5 лет в сфере приемки

С 2013 года мы оказываем профессиональную помощь и накопили огромный опыт

Сергей Рыжов

Директор компании

Почти 5 лет мы помогаем нашим клиентам правильно принимать квартиру. В далеком 2013 и подумать не могли, что станем компанией всероссийского масштаба. Если раньше застройщик мог себе многое позволить, то сейчас не дадим ему этого сделать.

Мы всегда были и будем открыты и четко следовать своей миссии — оказывать качественную профессиональную помощь простым гражданам, которые далеки от стройки. Я лично подбирал, инспектировал всех сотрудников, чтобы качество наших услуг было на высоте.

Дмитрий Рябов

Инженер-строитель

Стаж работы: 8 лет

Стаж приемки: 6 лет

Образование:
Уральский Государственный Архитектурно-Художественный Университет

Максим Якушев

Инженер-строитель

Стаж работы: 8 лет

Стаж приемки: 4 лет

Образование:
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Федор Филин

Юрист

Стаж работы: 5 лет

Образование:
Московский финансово-юридический университет, Гражданское право, Защита прав потребителей

Тимур Мустафин

Судебный эксперт

Стаж работы: 17 лет

Стаж экспертизы новостроек: 7 лет

Образование:
Московский физико-технический институт

6 100 000 ₽

сэкономили своим клиентам за 2016 г. , представляете?

Узнать итоговую стоимость помощи в приемке

Как всё работает

1

Заявка или звонок к нам

Бесплатно проконсультируем вас по всем вопросам

2

Подтверждение заказа

Примем заявку и зафиксируем за вами специалиста

3

Осмотр квартиры

Специалист осматривает квартиру, заполняет смотровой лист и другие документы

4

Оплата

Только после выполнения работ происходит оплата. Никаких авансов и денег вперед!

Отзывы о нашей работе

Юлия

ЖК «Красногорский», Москва

Как только подошел срок принимать квартиру, поняли, что сами не справимся, так как не разбираемся в строительстве. Обратились в «Эксперт-приёмку». Осмотр проводил Алексей. Детально и тщательно все проверил, составил отчет с замечаниями, при этом дал грамотное обоснование каждому дефекту. Огромное ему спасибо за отличную работу! Теперь мы знаем обо всех, даже самых мелких недочетах. Будем рекомендовать компанию всем своим знакомым.

Помогли сэкономить 95000 ₽

Илья Буников

ЖК «Рассказово», Москва

Спасибо компании «Эксперт-приёмка» за оперативность! Так получилось, что другая фирма, с которой я договорился заранее, отменила мой заказ! И мне пришлось быстро искать других специалистов. В «Эксперт-приёмке» сразу вошли в мое положение и выделили специалиста Дмитрия, за что им еще раз огромное спасибо! Все проверили качественно, работой доволен. Дмитрий очень дотошно (в хорошем смысле слова) и спокойно все проверил, отличный профессионал! Рекомендую!

Помогли сэкономить более 100 000 ₽

Андрей Ефремов

ЖК Микрогород «В лесу», Москва

Для приемки квартиры в ЖК Микрогород «В лесу» пригласил специалиста из компании «Эксперт-приёмка». Приехал Дмитрий. Был вежлив и пунктуален. Очень подробно и тщательно все проверил, работа его понравилась. Косяков в отделке (была 1к квартира с ремонтом) было много. Написали смотровой лист для застройщика, чтобы все исправлял. Могу рекомендовать Дмитрия и компанию «Эксперт-приёмка» как специалистов высокого уровня. Спасибо!

Помогли сэкономить ~142 000 ₽

Людмила Новоселова

ЖК «Одинбург», Одинцово, Москва

Большое спасибо Максиму за неоценимую помощь при приемке нашей квартиры. Все показал, рассказал, указал недостатки и документы заполнил. Помимо всего очень внимательный и вежливый молодой человек! Рекомендую!

Помогли сэкономить ~75 000 ₽

Кристина

ЖК «Ботанический сад», Москва

Решила, что приемку буду проходить со специалистом. Как оказалось, не прогадала. Принимали двухкомнатную квартиру с отделкой, мастер был Максим. Обои в комнатах с разводами, пузырятся и вздуваются. Краска на потолке тоже оставляет желать лучшего — кое-где не прокрашено, кое-где видны разводы. Очень много вмятин, царапин на окнах. На кухне обнаружили большую царапину в пол окна. Если бы не Максим, разревелась бы прям там. Но, спасибо ему, успокоил, все замечания сам написал. Очень приятный и профессиональный эксперт. Спасибо ему и «Эксперт-приёмке», что помогли.
Написали дефектовочный акт в 2х экземплярах по форме застройщика. Как сказал зайстройщик, они его зарегистрируют и в течении 14 рабочих дней постараются исправить брак.

Помогли сэкономить ~60 000 ₽

Поделиться

Поделиться

Отправить

Класснуть

Закажите приёмку сейчас

Спасибо за отзыв.
Вы нам очень помогли! 🙂

Квартира без отделки — как выбирать

Главный недостаток покупки готовой к проживанию квартиры — растиражированность обстановки: за типовой дверью скрывается типовой интерьер под кодовым названием «Ваниль» («Скандинавия», «Модерн» — нужное подчеркнуть) с бежевыми обоями, светлым ламинатом и белыми пластиковыми стеклопакетами. Качество материалов и выполненных работ часто вызывает нарекания у новоселов: застройщик на всем экономит, а отделочники работают спустя рукава. Дополнительное неудобство — если что-то отклеится или отвалится, найти идентичные материалы на замену будет сложно.

Поэтому люди, которые приобретают квартиру для себя и планируют жить в ней долго и счастливо, предпочитают варианты без отделки. С дизайнером или без него, своими руками или силами специалистов, за пару месяцев или за несколько лет они создают интерьер своей мечты. Все ли гордые обладатели недвижимости с черновой отделкой остаются довольны выбором? Это во многом зависит от того, в каком виде она передается. Лишних трат и месяцев ожидания можно избежать, если быть внимательным, принимая долгожданную недвижимость у застройщика.

Что должно быть в квартире без отделки

ГОСТов и СНИПов для понятия «жилье без отделки» пока не придумали, поэтому каждый застройщик вкладывает в него свой смысл. Для одних — это голые кирпичные стены и потолок из бетонных плит. Для других — подготовленные под финишные покрытия поверхности и инженерные системы, подведенные к местам пользования.

3 степени отсутствия (присутствия) отделки

1. Квартира со свободной планировкой

Не возведены даже внутренние стены — вместо них на полу выложены дорожки из кирпичей. Наружные стены не оштукатурены, на полу нет стяжки. Там, где должна быть ванная комната (ее нельзя переносить), есть стояки канализации и водоснабжения с заглушками. В окнах двойные стеклопакеты, входная дверь — временная, деревянная. Судя по тому, что таких квартир в новостройках Петербурга единицы, свободные планировки не слишком востребованы покупателями.

2. Черновая отделка

В такой квартире не только все стены на месте — они могут быть еще и оштукатурены. На полу может оказаться черновая стяжка, трубы отопления разведены по комнатам, в ванной не только стояки канализации и водопровода, но и полотенцесушитель. На входе стальная дверь, окна, балконы и лоджии застеклены.

3. Предчистовая отделка

Стены в такой квартире не просто выровнены, но и загрунтованы для покраски или оклейки обоями. Полы готовы к укладке покрытия, радиаторы отопления и электрические розетки уже на месте. Потолок выровнен и зашпатлеван — остается только его покрасить.

Кто определяет степень готовности квартиры и ее стоимость

Поскольку словосочетание «черновая отделка» может означать что угодно, покупатель имеет право требовать у застройщика список работ, которые должны быть проведены в квартире к моменту ее передачи. В большинстве случаев этот список содержится в договоре долевого участия, реже — в дополнительном соглашении к нему.

Очевидно, что квартира с предчистовой отделкой требует меньше вложений, чем недвижимость со свободной планировкой. Значит ли это, что второй вариант всегда будет дешевле? На самом деле не факт: многое зависит от класса жилья. В большинстве элитных жилых комплексов квартиры передаются собственникам как раз с черновой отделкой (можно договориться с застройщиком и о свободной планировке). В то время как подготовка к чистовой отделке — признак новостройки комфорт-класса:

Как правильно принять квартиру без отделки

Получая квартиру от застройщика, важно убедиться в отсутствии дефектов, которые обесценят все ваши вложения в интерьер. Основное, что нужно сделать:

• проверить, что реальная площадь объекта соответствует прописанной в ДДУ;
• удостовериться в отсутствии сквозняков от окон и входной двери;
• если стены оштукатурены — убедиться, что они ровные;
• пол, на который уложена чистовая стяжка, также должен быть выровнен;
• в санузле выполнена гидроизоляция;
• на угловых стенах не должно быть пятен (это следы плесени и промерзания).

Подробный чек-лист новосела, который идет на приемку квартиры, можно взять из статьи «Как правильно принять квартиру в новостройке». Там же есть список вещей, которые необходимо взять с собой, и перечень требуемых документов.

Бетонная коробка — не для слабаков

Чтобы не пожалеть о сделанном выборе, на этапе приемки убедитесь, что эти работы действительно выполнены.
Если нашли брак — не подписывайте акт передачи квартиры, пока застройщик не исправит недочеты.

Покупка квартиры без отделки — это вариант для тех, чей девиз: «Если хочешь сделать хорошо — сделай сам». Сэкономить на ней не получится, быстро отпраздновать новоселье — тоже. Но это единственный способ заполучить уникальный, качественно реализованный дизайн интерьера.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Как принять квартиру в новостройке БЕЗ отделки: пошаговая инструкция | Новострой-М: новостройки Москвы

Дом, в котором вы купили квартиру, достроен. Идем принимать квартиру у застройщика! Наверняка вам встретятся какие-нибудь косяки и недоделки. Часть из них нужно заставить исправить самого застройщика, но есть некоторые косяки, которые дешевле и проще сделать самому.

Дмитрий Куркович, ведущий проекта «Дневник строителя», рекомендует серьезно подойти к приемке. Прислушайтесь к его советам — этот человек видел тысячи новостроек и сделал ремонт в миллионе квартир. Читайте и сохраняйте в закладки!

Сегодня мы будем принимать квартиру БЕЗ отделки.

1. Сначала проверим окна — не продуваются ли, насколько качественно сделано примыкание к оконному проему. В холодное время года замеры проводятся тепловизором или аналогичным оборудованием. Летом труднее — тепловизор не поможет, нужно заказывать лабораторные исследования, а это дорогая процедура. Иногда проще заменить окна.

Если примыкание окон некачественное, окна закрываются неплотно — обращайтесь к застройщику, чтобы он устранил этот дефект.

2. Случается, что на стеклах есть черные точки — окалина. Они не очистятся. Тут решать вам, жить они не мешают. Если вы перфекционист (новое окно — так новое окно, никаких незапланированных точечек!), то попросите заменить стеклопакет.

Смотрим на целостность профиля и фурнитуры. Трещина в незаметном месте, болтается фурнитура? Пусть застройщик исправляет!

3. Окно проверили, переходим к вентиляции. Бывает, что она не работает. Вентиляцию проверить просто — нужен листочек бумаги или зажигалка. Важно, чтобы между температурами в помещении и на улице была разница, в жару вытяжка может не тянуть. При разнице температур есть разница давлений. Проверяем — прикладываем к вентиляционному отверстию листок бумаги, если он притягивается, то все нормально. При проверке с помощью зажигалки ее огонь должен сильно отклониться в сторону решетки. Этот метод (с зажигалкой) может быть опасен в домах с магистральным газоснабжением. Для профессионального измерения нужен анемометр, но у меня, например, его нет. Если вентиляция не работает — с этим должен разобраться застройщик.

4. Дальше проверяем монтаж трубопроводов — как сделаны отводы для подключения воды (сделаны ли они вообще), есть ли краны. Попадаются дома, где кранов нет. Важно, чтобы к этим выводам можно было что-то подключить. Если вывод упирается в стену — это косяк строителей. Тут или разбирать стену, или все переваривать.

5. Теперь проверяем электрический кабель — есть ли на нем напряжение. Если сделан щиток с автоматом, включаем тестовый режим. Случается, что напряжения нет, где-то потерялось. Пусть застройщик ищет ошибку.

В батареях отопления проверяем, работает ли регулятор, нет ли внешних дефектов, насколько хорошо прогревается радиатор.

Кривые стены, кривой пол — этим, увы, никого не удивить. Требовать от застройщика, чтобы он сделал всё прямым, нет смысла. Монолит он не исправит, максимум — оштукатурит стену, чтобы формально она соответствовала нормативам.

А штукатурка, сделанная наспех, через несколько месяцев начнет осыпаться. Оно вам надо? Лучше доплатите бригаде, которая исправит кривизну стен при подготовке под отделку.

Здесь вы можете посмотреть ролики Дмитрия Курковича, в которых он проверяет квартиры в новостройках на качество, а нервы застройщиков на прочность!

Кривой пол вообще безобиден. Сверху всё равно будет стяжка, она всё закроет. А вот если пол с наклоном — это хуже. Проверяется наклон лазерным уровнем. Случается, что в квартире перепад составляет 5-7 см в разных концах.

Застройщик, скорее всего, опять сделает так, чтобы формально претензий к нему не было. Но может уменьшиться высота потолка. Здесь вас спасет всё та же бригада строителей, которые будут делать ремонт, и керамзит, которым они максимально грамотно выровняют пол.

Входная дверь. Если она вас устраивает и вы не собираетесь ее менять, проверьте, чтобы не было щелей между дверной коробкой и стенами, чтобы замки работали хорошо, а в дверной глазок было видно, кто пришел.

Итак, запомните: застройщик должен устранить недочеты по окнам, входной двери, электрике, вентиляции, отоплению, водопроводу — самому с этим справиться затратно.

На приемку квартиры лучше приходить со специалистом — он обнаружит те недочеты, про которые вы можете не знать, что они могут быть.

Подписывайтесь на Новострой-М, чтобы быть в курсе, как принимать квартиру в новостройке и ничего не упустить! Удивите своих знакомых, купивших квартиру — помогите им принять квартиру или скиньте ссылку на эту статью! Присоединяйтесь к нам, чтобы читать лайфхаки, советы юристов дольщикам, смотреть свежие панорамы и аэротуры новостроек и своими глазами сравнивать картинки в рекламных буклетах с реальностью! Новострой-М — честно о недвижимости!

Как правильно принять квартиру у застройщика

 

«Застройщик не имеет права ограничивать дольщика в осмотре квартиры и общих территорий. При этом застройщик не имеет права угрожать односторонней сдачей жилья и выгонять из квартиры дольщиков или их представителей. В ином случае стоит привлечь свидетелей и зафиксировать нарушение».

Руководитель юридической компании «Авирта» Марат Самитов

Представим, что у вас позади уже все хлопоты и тревоги: вы правильно выбрали застройщик, заключили договор долевого строительства, ваш дом построен в срок. И вот вам сообщают – приходите на приемку квартиры.

А теперь – стоп. Приемка – это самый важный этап, от которого во многом зависит ваша дальнейшая спокойная и комфортная жизнь. И подготовиться к этому этапу лучше тщательно и заранее.

О том, как это сделать, ДОМОСТРОЙРФ узнал у эксперта – руководителя юридической компании «Авирта» Марата Самитова (Казань).

— При приеме квартиры нельзя подписывать документы без тщательного осмотра, напоминает Марат Самитов. — Это важнейший этап покупки, который требует изучения документации и всех помещений. Дольщиков о завершении строительства, возможности и времени осмотра уведомляют заказным письмом, СМС, или по телефону.

Договаривайтесь на осмотр на светлое время суток и лучше, чтобы естественного света хватило на пару часов.

Подготовка к осмотру

Собираясь на «первое свидание» с вашей квартирой мечты, приготовьте некоторые вещи и инструменты.

С собой стоит взять: фонарик (чтобы осматривать неосвещенные места), ручку, мел, блокнот — они пригодятся для того, чтобы отметить и записать минусы, а бумага понадобится и при проверке вентиляции.

Вам также понадобятся электроприбор для проверки розеток, лампочка для тестирования цоколей; уровень, лазерный дальномер или другие приборы для проверки ровности стен.

Если вы не надеетесь на себя и свои навыки, можете пригласить эксперта по приемке квартир. Такие услуги оказываются многими частными компаниями.

Да, придется оплатить работу специалиста, но при этом вы можете сэкономить массу времени, нервов и денег, если Застройщик попытается сдать вам жилье с браком. К слову, у эксперта на осмотр уйдет гораздо меньше времени, чем у вас.

— Эксперты могут также провести проверку документации,- дополняет Марат Самитов. — За доплату также можно заказать исследования с применением индикатора радиоактивности, газоанализатора.

Проверка документов

Изначально необходимо сверить документы, для чего следует взять на осмотр оригинал своего паспорта.

При невозможности присутствия всех дольщиков на осмотре представитель отсутствующих должен предоставить нотариальную доверенность.

Кстати, во время осмотра пообщайтесь с будущими соседями – спросите, какие недочеты они обнаружили.

Важно убедиться и в наличии почтового адреса у новостройки.

По словам юриста именно на этом этапе продавцы часто просят подписать акт, ссылаясь на ускорение процесса. Если вы расписываетесь в акте приема-передачи жилья, все недочеты станут вашей проблемой.

Осмотр общей территории

К моменту сдачи дома, его внутридворовая территория должна быть благоустроена. Времена, когда новоселы добирались до своих подъездов по проложенным через лужи доскам, давно прошли.

Добиться устранения недочетов в общих зонах также можно, в том числе это касается подъезда.

— При наличии трещин в стенах, отколотой плитки и других недочетов в подъезде, стоит ожидать недобросовестности в самой квартире, — утверждает эксперт. — Стоит проверить лифты, качество окраски и штукатурки.

Если вы купили квартиру на первом уровне, добивайтесь осмотра подвала. В случае текущих труб и сторонних запахов можно столкнуться с неприятными проблемами.

Для последнего уровня стоит выполнить проверку технического этажа или чердака.

Осмотр квартиры без отделки

• Сфотографировать и записать показания счетчиков внутри квартиры и на лестничной клетке.
• Сверьте номера счетчиков с прописанными в документах.
• Дверные конструкции должны с легкостью закрываться, открываться, плотно прилегать.
• На входном полотне должен быть замок.
• Стяжка проверяется с применением уровня, на ней не должно быть пузырей воздуха.
• Установить наличие пустот можно с помощью простукивания.
• Это можно сделать молотком или просто каблуком обуви.
• На потолке не должно быть трещин, пустот, перепадов в области стыков.
• Положение стен по вертикали проверяется грузиком на нитке.
• Отклонения поверхности стены от вертикали свыше 5 мм недопустимы.
• Стеклопакеты должны быть целыми без трещин, проверьте качество прилегания к раме, закрепление элементов, работу ручек.
• На лоджиях должен присутствовать козырек.
• При установленных электроприборах проверяется их рабочее состояние, однако в квартирах без отделки понадобится лампочка и отвертка-тестер либо прибор, работающий на электричестве.
• Изучите плотность закрытия кранов, недопустимо наличие подтеков на стояках.
• Важна надежность закрепления радиаторов, убедитесь, что болты затянуты.
• Лист бумаги подносится к вентиляции, если он прилип, то вентиляция функционирует.

Прием квартиры с отделкой

В готовых к заезду квартирах нужно проверить практически все, что перечислено выше. Дополнительно проверяются использованные материалы и качество отделочных работ. Часто в документации уже указаны материалы, убедитесь в соответствии.

К примеру, при обещании ламината, на полу не должно быть линолеума. При наличии предметов меблировки, стоит осмотреть не только открытые, но и «спрятанные» поверхности.

Что делать, если обнаружены недочеты?

— Если все хорошо, то подписывается соответствующий акт, — поясняет Марат Самитов, — а если минусы обнаружены, необходимо заполнение дефектного акта. В него прописывают адрес, данные по застройщику и этот документ должен подписать представитель застройщика.

Один экземпляр оставляется у себя, второй отдается компании. Впоследствии застройщик должен пригласить вас на повторный осмотр, и если недочеты остались, акт не подписывают до устранения недочетов.

Приёмка квартиры у застройщика в новостройке.

Приемка квартиры у застройщика – это не только праздник для новых хозяев, но и большой стресс для них т.к. необходимо проверить качество работ перед окончательным подписанием документов.
Закон предусматривает необходимость оформления акта приема-передачи.

Рассмотрим, как правильно составить документ и основные требования к нему.

 

 

○ Акт приемки квартиры.

Ст. 556 ГК РФ закрепляет необходимость оформления акта приема-передачи жилого помещения при совершении сделок с недвижимостью.

Ч. 1 ст. 556 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Подписание акта означает, что покупатель согласен с получением объекта в том состоянии, в котором он сейчас находится. Поэтому при наличии в договоре данных о наличии/отсутствии отделки, данная информация должна быть оговорена в акте.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Виды отделки квартиры.

Квартира в новостройке может иметь разную цену в зависимости от желаемого вида отделки. Закон предусматривает следующие разновидности:

• Чистовая отделка.
• Черновая отделка.
• Без отделки.

✔ Чистовая отделка.

Под чистовой отделкой понимается полная подготовка квартиры к заселению. В жилом помещении должны быть проведены коммуникации, закончены сантехнические и строительно-ремонтные работы. Покупатель должен иметь возможность ввезти мебель и комфортно жить в квартире. Такой вариант является самым дорогостоящим.

При приемке гражданин должен проверить:

• Наличие счетчиков и пломб.
• Работу канализации.
• Работу приборов электроснабжения.
• Качество отделки.

Все нарушения необходимо фиксировать в акте. В соответствии с ФЗ от 2004 года № 214 застройщик обязан устранить все нарушения в оговоренные сроки.

Важно!
При подписании акта приема-передачи без должной проверки, отстаивать свои права придется в суде. Однако вопрос редко решается в пользу покупателя.

✔ Черновая отделка.

Под черновой отделкой понимается состояние квартиры в новостройке, когда пол, стены и потолок подготовлены под чистовую отделку. Покупатель должен самостоятельно клеить обои, стелить покрытие на пол, оформлять потолки. В помещении может отсутствовать сантехника, электрическая проводка и внутренние двери.

При этом должны быть вставлены стеклопакеты и входные двери.    

✔  Без отделки.

Приобретая квартиру без отделки, покупатель в первую очередь руководствуется вопросом цены. Они в среднем на 15% дешевле, чем квартиры с черновой отделкой.

Такая квартира непригодна для проживания. В ней отсутствуют даже межкомнатные перегородки. Электричество проведено до поэтажного щита. Трубы закрыты заглушками.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Документы для оформления акта приема-передачи.

При оформлении акта приема-передачи необходимы следующие документы:

• Гражданский паспорт покупателя.
• Гражданский паспорт представителя застройщика.
• Документы, подтверждающие полномочия представителя.
• Договор долевого строительства (при наличии).
• Договор купли-продажи (при наличии).
• Предварительный договор (при наличии).
• Документ о принятии дома жилищной комиссией.
• Информация о присвоении объекту почтового адреса.
• Другая информация.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно оформить акт приема-передачи.

Основные правила:

1. Акт необходимо подписывать исключительно в случае полного соответствия квартиры требованиям договора.
2. При наличии дефектов необходимо оформить смотровой лист и предоставить застройщику 60 дней на устранение.
3. При отсутствии дефектов акт можно подписать.

✔  Информация о застройщике и собственнике.

Документ должен включать информацию о сторонах. О застройщике:

• Полное наименование.
• Ф.И.О. учредителя.
• Данные представителя.
• Документы, на основании которых действует организация (устав).
• Документ, на основании которого действует представитель (доверенность).

О покупателе:

• Ф.И.О.
• Данные паспорта.
• Место регистрации.

✔  Информация об отделке.

Все работы по отделке квартиры должны быть указаны в договоре. Необходимо проверить каждый пункт на соответствие.

Нельзя полагаться на добросовестность застройщика. Подписывать акт целесообразно только после устранения всех нарушений.

✔  Образец акта приемки.

Источник: pfgfx.ru

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сроки передачи квартиры.

Сроки передачи квартиры составляют примерно 2 месяца. Если покупатель уклоняется от приемки объекта в течение указанного срока, то застройщик имеет право передать объект в одностороннем порядке (Закон № 214 от 2004 года).

Если покупатель отказывается от подписания акта до устранения недостатков, то требуется указать в смотровом акте о сроках проведения работ. Застройщик должен устранить недочеты в течение 60 дней.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы приемки.

При наличии недостатков необходимо оформить смотровой акт. В нем нужно зафиксировать все недочеты. В соответствии с законодательством, обязанность по устранению возлагается на застройщика.

Важно!
Целесообразно дополнительно сфотографировать проблемные места и приложить фото к акту.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔  Можно ли оформить доверенность на приемку квартиры от застройщика?

Покупатель может оформить приемку самостоятельно или через представителя. Чтобы доверенное лицо обладало правом подписи, необходимо оформить нотариальную доверенность.
Если покупатель не понимает в тонкостях приема жилого помещения, то целесообразно привлечь специализированную компанию. Сотрудники компании проверят стены тепловизором, проверят канализацию и подачу воды на протечки, сравнят объект на условия договора по отделке.
Стоимость услуг зависит от площади квартиры.

✔  Что делать, если брак обнаружен после заключения акта приема-передачи?

Закон наделяет квартиру в новостройке гарантией в 5 лет. Если после подписания акта выявляются нарушения, которые не были учтены при оформлении акта, то гражданин имеет право требовать их устранения у застройщика.
При отказе от проведения безвозмездных ремонтных работ, гражданин имеет право защитить свои права в суде.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист Иван Моис расскажет, как правильно как принять квартиру от застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ 

Downtown Developer FAQ

Q — Что такое Downtown Developer?

A — Это совершенно новая функция в The Sims FreePlay, которая позволяет вашим симам стать разработчиком в центре города! Собирая ресурсы в течение 30 дней, ваши симы могут собирать призы, чтобы в конечном итоге разблокировать новые очаровательные трехэтажные апартаменты и роскошные апартаменты в пентхаусе.

Q — Как мне начать Downtown Developer и сколько времени у меня есть для его завершения?

A — Если вы еще этого не сделали, достигните 13-го уровня и завершите квест «Simtown Express» в левом нижнем углу карты SimTown.Это откроет центр города. Оттуда найдите недавно отмеченную площадку для разработчиков в центре города, войдите в нее и начните строительство!

Завершение Downtown Developer без каких-либо штрафов и получение финального приза с ограниченным сроком действия занимает 30 дней. На самом деле вы можете занять столько времени, сколько захотите, чтобы завершить Downtown Developer, однако есть крайние сроки для основных этапов. Если вы не дойдете до крайнего срока до истечения таймера, за продолжение нужно будет заплатить. Однако таймер следующего крайнего срока не запускается, пока вы не оплатите стоимость, поэтому легко наверстать упущенное, попробовать еще раз и выиграть трехэтажную роскошную квартиру!

Если у вас закончится время, но вы все равно завершите мероприятие, вы получите приз — квартиру — правда, как голое здание! Он будет пустым и готовым к оформлению так, как вы хотите, чтобы ваши симы могли его посетить.

Q — Где находится меню событий Downtown Developer?

A — Доступ к меню разработчика в центре города осуществляется через активные задачи или через только что отмеченный участок на карте центра города.

В. Что за полоса в верхней части меню для разработчиков в центре города?

A — Это индикатор выполнения. Он показывает, как ваш сим продвигается по событию к призу и получению нового участка квартиры!

Q — Кто такой геолог Джо и какая польза от его найма?

A — Джо — это NPC, который помогает вам в охоте за ресурсами, открывая дополнительные осколки каждый день! С его помощью будет проще построить свою квартиру и по пути достичь поставленных целей.Как только он будет разблокирован, Джо будет помогать вам в течение 45 дней или до тех пор, пока вы не завершите событие Downtown Developer.

Q — Как мне пройти через Downtown Developer?

A — Для прогресса вашим симам необходимо собирать ресурсы. Ресурсы состоят из осколков, которые могут собирать до двух симов каждый день. По мере того, как ваши симы собирают все больше ресурсов, они все ближе и ближе подходят к завершению своего развития и получению своей трехэтажной квартиры!

Но будьте осторожны, неполные ресурсы теряются в конце дня! Доступный Ресурс меняется каждый день, поэтому соберите как можно больше Осколков, чтобы завершить Ресурсы до конца дня!

Q — Я собрал все доступные сегодня осколки, но кажется, что я заблокирован и не могу перейти к Ресурсу на следующий день.

A — Верно! По пути будут разыгрываться знаменательные призы, но вам придется подождать до следующего дня, чтобы продолжить свой прогресс в событии Downtown Developer.

Q — О нет! Я отстаю — что мне делать?

A — Есть несколько вариантов. Обязательно внимательно проверяйте своих симов и собирайте осколки, как только они обнаруживаются! В противном случае вы можете использовать SP для сбора оставшихся ресурсов для любого данного этапа.

Q — Если у меня не хватит времени, чтобы разблокировать главный приз, что произойдет?

A — Не бойтесь, Симмеры! Вы все еще можете получить высотное здание с пустым участком для строительства — оно просто без мебели, готовое для строительства вашей следующей мечты.

Q — Как мне узнать больше о Downtown Developer?

A — Проверьте вкладку «i» в меню разработчика в центре города для получения дополнительной информации, а также следите за The Sims FreePlay в Twitter, Facebook и Instagram за обновлениями и новостями.

Удачи и веселья, Симмеры!

Что вам нужно знать, прежде чем строить индивидуальный дом

Причина путаницы в том, что большинство потенциальных «покупателей нестандартного дома» имеют неправильную базовую последовательность.Они думают, что смогут найти и купить идеальный участок, затем нанять архитектора, чтобы спроектировать дом своей мечты, затем передать планы архитектора горстке строителей, которые с радостью предложат проект, а затем выберут строителя с наименьшей стоимостью. делать ставку. Реальность такова, что порядок обычно обратный. То есть покупатель дома в конечном итоге выбирает строителя, а затем вместе они определяют участок и строят дом. Этот процесс обычно проходит быстрее, плавнее и дешевле для покупателя. Вот почему:

Во-первых, давайте начнем с определения того, что нужно купить.Для этого очень важно понимать рынок строительной / новостройки. На нашем местном рынке недвижимости (DMV) вы, вероятно, заметили тонну нового строительства. Хотя некоторые из строительных проектов представляют собой «нестандартные» проекты, в которых владелец недвижимости нанимает архитектора и строителя для строительства дома на своем участке, подавляющее большинство этих проектов представляют собой «специальные» дома. Дом со спецификацией — это дом, в котором строитель / разработчик много покупает, а затем проектирует и строит новый дом на «спекуляциях», которые они смогут продать потребителю.

Когда рынки недвижимости сильны (как сейчас), вы увидите рост активности на рынке недвижимости. Строители и застройщики вкладывают огромное количество энергии и ресурсов в попытки определить лучшие участки, на которых можно построить дом. Когда они находят потенциальный лот, они готовы наброситься и быстро подготовить чистое, письменное предложение с наличными деньгами с ограниченными непредвиденными обстоятельствами и сроками закрытия, адаптированными к потребностям продавца (краткосрочный или длительный расчет, период возврата аренды и т. Д.). Они стараются сделать так, чтобы продавцу было легко и просто согласиться с их предложением.Среди строителей специальных домов есть поговорка, что они зарабатывают деньги на покупке участка (в отличие от окончательной продажи готового дома). Чем лучше участок, тем меньше риск для застройщика. Фактически, если участок достаточно хорош (и у строителя достаточно хорошая репутация), он может предварительно продать новый дом еще до того, как он будет построен.

Как застройщик определяет и оценивает лоты, которые он хочет купить? Все начинается с «распродажной» цены. Цена вне дома — это конечная цена, по которой, как ожидает застройщик, он сможет продать новый дом на этом участке.За счет непродажной цены застройщик компенсирует жесткие и мягкие затраты на строительство / продажу, а также размер прибыли, которую они надеются получить. (Жесткие затраты — это прямые затраты на физическое строительство; мягкие затраты — это «затраты, не связанные со строительством», которые включают в себя затраты на содержание, архитектурные сборы, плату за разрешение, инженерные сборы, комиссионные за недвижимость и т. Д.). Застройщик может оплатить лот.

Если в районе нет новой застройки, застройщик подвергается большему риску, потому что нет прецедента для внебиржевой цены.С другой стороны, если в районе есть несколько недавно построенных домов, которые были проданы за последние несколько лет, для застройщика меньше риска, поскольку у него будут подтверждающие данные с соответствующими сопоставимыми продажами. Чем больше продаж новых домов в районе, тем больше этот район «перевернулся» и тем менее рискован этот район для застройщика.

В качестве примера предположим, что в районе из 200 домов, построенных в 1960–1970-х годах, за последние несколько лет было продано дюжина «специальных» домов по цене от 1 доллара.От 6 до 1,8 миллиона долларов при средней цене закрытия 1,7 миллиона долларов. Продажа дома за 1,6 миллиона долларов казалась ниже, потому что это был один из первых домов, который перешел на более оживленную улицу. Продажа за 1,8 миллиона долларов была недавней, но на относительно большем участке и относительно большом доме.

Разработчик спецификации, глядя на эту информацию, может предположить, что их цена перепродажи составляет 1,7 миллиона долларов. Строитель также может предположить, что строительство этого дома обойдется им в 600 000 долларов в качестве твердых затрат и в 200 000 долларов в виде мягких затрат.Строитель может захотеть получить прибыль в размере 200000 долларов. С помощью этой математики строитель мог заплатить за лот 700 000 долларов. (Примечание: наш рынок стал настолько конкурентным среди строителей, что дни простого «правила 1 / 3-1 / 3-1 / 3» прошли. Согласно правилу 1 / 3-1 / 3-1 / 3, математика составляла 1/3 для затрат на строительство (жестких и мягких), 1/3 для лота и 1/3 для прибыли.)

Итак, что это значит для покупателя, который хочет найти свой собственный участок для строительства дом их мечты? Это означает, что им придется соревноваться со строителями, чтобы найти хороший участок и написать конкурентоспособное предложение.Покупателю предстоит тяжелая битва по нескольким причинам.

Во-первых, покупатели находятся в невыгодном положении, потому что найти участок, имеющий потенциал для строительства, может быть чрезвычайно сложно. Строители часто тратят годы на рассылку писем, стучание в дверь и встречи один на один с потенциальными продавцами лотов. Они настойчиво пытаются найти и заблокировать возможности до того, как они станут доступны широкой публике. Строители целуют множество лягушек, чтобы найти участки, которые им интересны.

Второй недостаток заключается в том, что покупатели обычно не имеют необходимого опыта и ресурсов для оценки потенциала лота и поэтому двигаются слишком медленно.Когда появляется возможность купить много, у строителей есть готовая команда архитекторов, инженеров, агентов по недвижимости и персонал для проведения необходимой комплексной проверки. С другой стороны, покупатели часто начинают собирать свою команду после того, как представилась возможность лота. Чтобы обезопасить себя, покупатели часто указывают в договоре купли-продажи относительно длительные «периоды обучения», чтобы они могли собрать свою команду и провести комплексную проверку. Продавцы лотов обычно не хотят рисковать, связанный с длительным периодом обучения.

Покупатели имеют право быть осторожными при написании оферты на покупку лота. Не все участки одинаковы, и могут быть скрытые проблемы или трудности. Некоторыми примерами являются неудачи (которые определяют, как далеко от границы собственности может быть построен дом), штормовые сервитуты, топография, качество почвы, проблемы с правами собственности и отсутствие общественных водопроводов и / или канализационных сетей. Некоторые из этих проблем и проблем могут привести к дополнительным расходам или задержкам и вообще помешать строительству. Для покупателя, не знакомого с этими проблемами, может потребоваться 30 дней (или больше), чтобы собрать команду и добраться до точки, где он сможет безопасно устранить все непредвиденные обстоятельства и продолжить покупку.30-дневный период непредвиденных обстоятельств — это вечность в конкурентном мире недвижимости. Опытный строитель часто может завершить комплексную проверку за семь дней или меньше.

Еще одним недостатком для покупателя является то, что мы ласково называем «недостатком зрения». Откровенно говоря, типичному покупателю сложно взглянуть на много (будь то пустующее или снесенный дом) и увидеть потенциал. Например, большинство покупателей ищут идеально ровный участок. На наш взгляд, некоторые из лучших участков имеют пологий спуск к передней части дома, а затем пологий спуск к задней линии участка и с одной стороны на другую.Этот участок, как правило, лучше подходит для дренажа, позволяет входу в дом находиться на уровне улицы (или немного выше) и может даже допускать забастовки на главном и нижнем уровнях. Некоторые участки, имеющие проблемы с топографией (например, слишком наклонные), на самом деле могут оказаться отличными участками. Строители также могут творить чудеса с перестройкой и подпорными стенами. К тому времени, когда покупатель видит потенциал, часто бывает уже слишком поздно — на лот уже заключен контракт с подрядчиком по строительству дома.

Наконец, покупатель также имеет недостаток, когда дело касается финансирования.В случае традиционной ипотеки кредитор просит заемщика подтвердить, что он действительно будет проживать в этой собственности в качестве основного места жительства. Если покупатель срывает его, он не может этого заявить. Такое представление ограничивает покупателя двумя вариантами финансирования — полностью наличными или финансированием строительства. Деньги — это король при покупке много и лучше позволяют покупателю конкурировать со строителями. Финансирование строительства может быть более проблематичным, потому что оно менее привлекательно для владельца лота — оно более рискованно, и покупатель не сможет явиться к заключительному столу с необходимыми средствами — и потому что для этого требуется, чтобы покупатель уже имел контракт с строитель.

Финансирование строительства предоставляется в различных формах, но в основном позволяет покупателю оплатить участок и затраты на строительство одной ссудой. Банк позволит застройщику получать «средства» по кредиту в соответствии с графиком розыгрыша при достижении определенных пороговых значений для строительства. Чтобы предоставить ссуду на строительство, кредитор захочет провести оценку готового нового дома на сегодняшнем рынке. Чтобы провести оценку, оценщику необходимо увидеть дизайн, планы этажей, характеристики и спецификации.В этом и заключается «Уловка-22». Как покупатель получит финансирование на строительство, если он не указал ни участок, ни застройщика, ни проект? Они не могут!

С другой стороны, покупатель имеет одно явное преимущество перед строителями и девелоперами при покупке партии. То есть покупатель может заплатить за лот больше, чем застройщик. Как мы уже говорили, застройщик закладывает размер прибыли в цену, которую они готовы платить за лот. Покупателю не обязательно. Иными словами, покупатель не обязательно пытается получить прибыль от строительства своего дома и может платить «выше» рыночные цены, но все же достигать целей своей семьи (счастливого дома и местоположения на долгие годы вперед).По нашему опыту, покупатель, который хочет построить дома на заказ, потому что это сэкономит им деньги, часто разочаровывается.

Учитывая эти преимущества и недостатки, мы увидели, что наиболее успешный курс для покупателя, желающего построить индивидуальный дом, — это сначала выбрать строителя, с которым он будет работать, а затем работать с этим строителем, чтобы определить и приобрести участок и построить свой дом на заказ.

Покупатели часто опасаются, что, вступив в союз со строителем на слишком ранней стадии процесса, они потеряют рычаги влияния на переговорах с этим строителем.Хотя в этом может быть доля правды, верно и то, что строители ценят лояльность и им нравится, когда покупатель по контракту берет на себя обязательства строить вместе с ними, потому что это исключает «спекулятивный» риск. Взятый вместе, хороший строитель вознаградит конечного пользователя некоторой экономией.

Если использовать аналогию с бейсболом, лучшие строители стараются делать одиночные и парные удары в каждом проекте. Если застройщик хочет получить тройные и хоум-раны, он хочет воспользоваться преимуществом покупателя.На наш взгляд, даже при наличии «железного» строительного контракта есть сотни способов, которыми застройщик может воспользоваться преимуществами покупателя при строительстве дома. В конце концов, вам нужно выбрать строителя, которому вы можете доверять (наличие хорошо продуманного, хорошо написанного контракта — тоже неплохая идея). Строители с хорошей репутацией, строители, которые знакомят вас со своими прошлыми клиентами (проверьте рекомендации!), Строители, которые вовлекают вас в процесс строительства — это те, кого вы хотите найти при строительстве своего нового дома.Если вы просто смотрите на цену, вы делаете большую ошибку. Кроме того, вы должны искать совместимость — строительство дома должно быть увлекательным и приятным процессом. Выберите того, кому вы доверяете и с которым вам будет приятно работать.

Некоторым людям действительно нравится процесс проектирования и строительства своего дома, и больше всего они любят жить в доме, который они настроили для себя. Если вы еще не поняли, строительство дома по индивидуальному заказу требует много работы. На этом пути нужно принять сотни (если не тысячи) шагов и решений — определение бюджета, поиск участка, получение участка по контракту, поиск архитектора, поиск строителя, проектирование дома, выбор, выбор краски. цвета, заказы на изменение и т. д.При этом, если вы обучитесь, соберете правильную команду и останетесь реалистичными в своих ожиданиях, строительство индивидуального дома может быть чрезвычайно полезным опытом.

Steve и Hans Wydler являются основными брокерами с Wydler Brothers Real Estate в районе Вашингтона и работают с покупателями и строителями домов на заказ. Время от времени они пишут колонки о рыночных условиях.

В чем разница между девелопером и строителем?

Знаки, указатели, везде знаки.

Я люблю читать знаки во время вождения. Но на днях одно привлекло мое внимание и заставило задуматься о многочисленных заблуждениях и недоразумениях в жилищном бизнесе.

Знак гласил: «Напрямую от разработчика». Это была очевидная игра с идеей покупки прямо с завода, которая должна была сэкономить деньги потребителей за счет устранения посредников.Но в этом случае посредник — это парень, который на самом деле строит дом.

Разработчики разрабатывают и строят. То есть застройщик берет необработанную землю, получает необходимые разрешения, создает участки под застройку и прокладывает канализацию, водопровод и электричество, улицы и бордюры. Затем заходит строитель и возводит дом.

Строитель может быть и девелопером. На самом деле многие. Но строительство и развитие — две разные задачи. В настоящее время большинство крупных жилищных компаний покупают «готовые» участки или «площадки» у кого-то еще.

«Раньше все были вертикальными строителями, — говорит Ральф Гребу из Atlantic Companies, фирмы по приобретению и развитию земли, расположенной в Изелине, штат Нью-Джерси.

— Они сделали все. Они купили землю, получили разрешения, вносили улучшения, строили и продавали сами.

«Сегодня строители хотят быть производителями, — продолжает Гребу. — Это то, что они делают лучше всего. И они хотят использовать все принципы своевременной инвентаризации. Это означает владение участками на как можно более короткий срок.«

Поскольку для продвижения вперед требуется так много времени, чтобы получить благословение практически любой юрисдикции, строителю пришлось бы годами нести землю в своих бухгалтерских книгах, если бы он также хотел быть застройщиком. Вот почему они, как правило, выбирают варианты по лотам, а не разрабатывают их самостоятельно.

Используя то, что Кейт Фихтнер из Empire Land, который контролирует почти 13 000 строительных участков в Северной Калифорнии, называет «11-часовой системой доставки», строители фактически не покупают участки до тех пор, пока у них не будет подписанного контракта.Таким образом, они могут входить и выходить так быстро, как позволяют их графики строительства.

Другой, иногда сбивающий с толку аспект жилищного бизнеса — это различие между самими строителями. Есть строители «производственные» и «нестандартные», а есть строители «полу-нестандартные» и «объемные».

Строители производства — это те, кто строит много домов, один за другим. А строители объемов — это крупные производственники, которые ежегодно строят тысячи домов в разных местах, часто также и на нескольких рынках.

В былые времена эти ребята выпускали одни и те же три или четыре модели, практически не внося никаких изменений. Однако теперь многие из них позволят покупателям изменять планы этажей и улучшать отделку. Практически все идет, от выскакивания стен и увеличения площади до добавления комнат.

Это делает их строителями наполовину нестандартными, а это означает, что покупатели могут играть со стандартным планом сколько душе угодно.

Настоящий строитель по индивидуальному заказу, с другой стороны, строит уникальные дома, часто спроектированные конкретным архитектором, которые никогда не будут дублированы.

Полу-нестандартный дом может в конечном итоге отличаться от всех остальных, но он начинается одинаково, тогда как нестандартный дизайн начинается по-другому с самого начала.

Еще есть ремонтники и подрядчики по ремонту жилья. Они оба являются подрядчиками, но ребята, занимающиеся ремонтом дома, как правило, представляют собой однолинейные компании, которые занимаются тем или иным, например сайдингом или кровлей, но редко более чем одной сделкой.

Ремоделисты — это генеральные подрядчики, которые контролируют крупные и более дорогие проекты, например, пристройки, в которых задействовано несколько сделок.

Вы можете услышать термин «проектирование-сборка», когда речь идет о модернизации. Это ремонтник, который предлагает как архитектурные, так и строительные услуги. Он поможет вам разработать проект, а затем построить его.

Но кроме архитекторов есть еще и «проектировщики зданий». Эти люди имеют разный опыт — например, некоторые из них являются подрядчиками, а другие могут быть чертежниками, — но у них нет формального образования, чтобы называть себя архитекторами, которые имеют ученые степени и зарегистрированы в штате, в котором они практикуют.

Строительных дизайнеров, кстати, не следует путать с дизайнерами «интерьеров», которые являются «декораторами», которые помогают подбирать цвета, ткани, мебель и аксессуары.

Вы также должны понимать, что ваш агент по недвижимости может быть или не быть риэлтором. Люди склонны называть агентов риэлторами, но если они не являются членами Национальной ассоциации риэлторов, это не так.

Ассоциация насчитывает более 1 миллиона членов, что делает ее крупнейшей торговой организацией страны.Он также является одним из самых влиятельных. Но, возможно, еще миллион агентов не принадлежат. И до тех пор, пока они сдают государственный или местный экзамен по недвижимости и соблюдают требования к непрерывному образованию в своей юрисдикции, они имеют такое же право вывешивать свою черепицу, как и любой другой, член ассоциации или нет.

Вы также можете встретить термин «Реалтист». Этот человек также является агентом или брокером. Но в данном конкретном случае он или она является членом Национальной ассоциации брокеров по недвижимости, организации афроамериканских профессионалов в сфере недвижимости.

Между прочим, термины «агент» и «брокер» не взаимозаменяемы. Агенты, которые размещают и продают дома, работают на брокеров. Хотя агенты обычно являются независимыми подрядчиками, по крайней мере, в глазах IRS, брокеры несут ответственность за свое поведение.

Покупатели жилья также должны понимать разницу между «строительными инспекторами» и «жилищными инспекторами».

Строительные инспекторы работают на местные органы власти и следят за тем, чтобы строительство соответствовало нормам, что является минимально приемлемым требованием.Строители и ремонтники могут строить по более высоким стандартам, чем требуется, и часто это делают. Но их работа не может быть ниже номинала.

Инспекторы домов — это независимые подрядчики, которых покупатели нанимают для проверки приобретаемой ими собственности и отчета о любых проблемах, которые они могут найти, а также о том, соответствует ли эта собственность нормам.

———-

Вы можете написать Лью Сичелману через Chicago Tribune, Real Estate, 435 N. Michigan Ave., 4-й этаж, Чикаго, IL 60611. Или отправьте ему электронное письмо по адресу realestate @ tribune.com. Извините, он не может отвечать лично.

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален — и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные программные элементы, определяющие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажные, так и сложными, как градостроительный проект с различными строительными ограничениями.

На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации.Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил затраты на строительство и нехватку квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году, а также место, где они построены, определение средних национальных затрат может оказаться труднодостижимым.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти затраты включают все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков, а также стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных — например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.

Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью и более квартирами в каждом.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.

Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам». Обычно для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.

Двенадцати квартирный комплекс

Использование материалов среднего уровня, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» обойдется в среднем от 64 575 долл. США от до долл. США 86 100 долл. США за единицу, не включая приобретение земли .

Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако средний показатель по стране для большинства подрядчиков составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда — примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования — примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Структура затрат: что включено?

Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.

Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от обычной коммерческой застройки квартиры:

Архитектор:

• Определите объем проекта и установите предварительный бюджет
• Проект списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
• Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
• Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планированием агентства для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все подробности о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в структуре
• Выступать в качестве менеджера проекта и рассматривать планы с любыми необходимыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком

Подрядчик будет:

• Предоставить услуги и материалы, необходимые для всей работы
• Нанять субподрядчиков в соответствии с потребностями
• Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
• Доставить окончательную очистку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения для строительно-монтажные работы

Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:

• Сантехника
• Встраиваемая техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Выемка
• Наружная отделка
• Наружная отделка
• Окончательная очистка
• Фундамент, опоры, плоские конструкции
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Внутренняя отделка стен
• Осветительная арматура
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Планы и спецификации
• Сантехника и сантехника
Соединение
• Кровля, оклад, фасад
• Грубые столярные изделия
• Грубое оборудование
• Блок отопления и охлаждения
• Окна
• Электропроводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.

Классификация формы многоэтажных или многоуровневых структур основана на контуре, образованном самыми внешними внешними стенами, независимо от уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.

Интересные места: Изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и мест общего пользования (например, холлов, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65 000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
• Прибыль акционерного инвестора является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, он, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир девелопер должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в собственный капитал (т. Е. 150 000 долларов за квартиру или 35% от общей стоимости).

Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно есть несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).

Будьте активны во избежание перерасхода средств

Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.

Однако вложения, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут окупиться, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.

Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на зеленые материалы
• Как гараж, хозяйственная постройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
• Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция за задержку сборка
• Затраты на ландшафтный дизайн
• Затраты на страхование ответственности
• Реалистичные надбавки
• Затраты на септическую систему
• Затраты на тротуары
• Затраты субподрядчика
• Затраты на подключение инженерных сетей

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка — при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета.В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.

Использование таких инструментов, как данные о стоимости строительства зданий RSMeans от ProEst, может быть полезным для отслеживания изменений затрат как на рабочую силу, так и на материалы — наша база данных содержит ключевую информацию, необходимую на каждом этапе вашего строительного проекта. От данных о расходах на строительство до данных о затратах на коммерческое строительство — у нас есть оценочные продукты и услуги, которые помогут вам создавать прибыльные и конкурентоспособные предложения.

Сколько времени нужно, чтобы построить многоквартирный дом?

Автор На Чжао, on 26 августа 2015 г. •

Средняя продолжительность строительства многоквартирного дома после получения разрешения составила 11,7 месяца, согласно Обследованию строительства (SOC) 2014 года, проведенному Бюро переписи населения. Время от разрешения до завершения строительства увеличилось примерно на один месяц с 2013 по 2014 год в расчете на среднюю площадь единицы площади, а также выросла доля многоквартирных домов с 20 и более квартирами.

Среднее время строительства многоквартирного дома зависит от количества квартир в здании. В 2014 году для строительства зданий с 20 и более квартирами потребовалось 14,9 месяцев с момента получения разрешений, в то время как для зданий с 10–19 квартирами, как правило, закончили за 13,6 месяцев, а для зданий с 5–9 квартирами — за 11,5 месяцев. Наконец, на строительство от 2 до 4 квартир потребовалось всего 11,4 месяца.

Среднее время с момента получения разрешений до начала, однако, не соответствует той же схеме в отношении размера собственности.У объектов от 10 до 19 квартир в 2014 г. был самый длительный средний период ожидания, 2 месяца, по сравнению с самым коротким периодом ожидания в 0,9 месяца для зданий от 5 до 9 квартир.

Данные SOC за 2014 год также показывают, что средняя продолжительность строительства многоквартирных домов существенно различается по регионам. Наибольшее время от утверждения до завершения было у Северо-Востока — 14,9 месяца, за ним следуют Запад — 13,5 месяцев и Юг — 12,5 месяцев. Самый короткий период от разрешения до завершения строительства пришелся на Средний Запад — 11.4 месяца.

Наконец, существуют региональные различия в зависимости от размера собственности, как показано в таблице ниже.

Этот пост представляет собой продолжение анализа аналогичного взгляда на время постройки для односемейного строительства.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Связанные

---

‹Рост цен на жилье во втором квартале 2015 г .; Повышение цен будет продолжаться в течение 2016 г. Настроения на многосемейном рынке улучшатся во втором квартале ›

---

Теги: строительство, экономика, жилье, многоквартирный дом

Сколько времени нужно, чтобы построить новый строительный дом?

Принятие решения о том, стоит ли строить новый строительный дом, требует много размышлений, включая то, сколько времени пройдет, прежде чем вы наконец въедете в него.В отличие от готовых домов, процесс перехода в новое строительство требует, чтобы вы переждали его дольше, чем просто период закрытия. Вам нужно будет учесть дополнительное время для таких вещей, как проектирование вашего дома и доработка всех многих деталей, а также время для постройки самого дома. Итак, сколько времени все это займет? Ниже мы поделимся некоторыми данными о времени, необходимом для строительства нового дома в США, а также о шагах, которые вы должны пройти в процессе.

Среднее время строительства дома новой постройки

Согласно данным обследования строительства 2018 года, проведенного Бюро переписи населения США, среднее время на строительство нового дома составляет около 7,7 месяцев. Это включает около одного месяца для получения разрешения на строительство и разрешений, за которыми следуют 6,7 месяца фактического строительства, заканчивая заключительным обходом. Обратите внимание, что эта временная шкала относится к домам, построенным для продажи, например, нестандартным домам в новом жилом комплексе.Дома, построенные самими домовладельцами, заняли значительно больше времени — 12,5 месяцев, вероятно, из-за меньшего опыта и меньшего количества бригад.

В данные переписи не включается процесс планирования, который происходит до получения разрешения и разрешений. Если вы делаете индивидуальную сборку, это включает время, когда вы встречаетесь с офисом продаж, выбираете план этажа и конструктивные особенности, а также выбираете все улучшения дизайна. Вам также нужно будет учесть время, чтобы ваше финансирование было упорядочено, поскольку большинство строителей домов на заказ потребуют хотя бы некоторую часть вашего первоначального взноса, прежде чем начинать работу.

Что касается того, сколько времени все это займет, это зависит от нескольких различных факторов, в том числе от того, насколько быстро вы можете принять все многочисленные решения, которые входят в проектирование вашего дома (а их очень много). Чем больше вы сможете заранее спланировать с точки зрения таких вещей, как структурные особенности и финансирование, тем короче будет процесс планирования и тем скорее вы сможете перейти к авторизации и самому строительству.

Факторы, замедляющие строительство нового строительства

В идеале, когда вы строите дом новой постройки, каждый этап процесса должен проходить максимально гладко.Но в реальности строительство нового дома обычно немного сложнее, и всегда возможны незначительные (а иногда и серьезные) задержки.

Есть несколько факторов, которые, как правило, притормаживают — по крайней мере временно — на новостройках:

Процесс авторизации. Время, необходимое для получения разрешения и разрешений от местного Департамента планирования и строительства, может варьироваться, хотя, как уже отмечалось ранее, Бюро переписи населения США сообщает, что это занимает в среднем месяц.Однако если вы столкнетесь с какими-либо проблемами, такими как проблемы зонирования, сервитуты или споры о границах собственности, потребуется больше времени, чтобы добиться разрешения. К счастью, если вы строите свой дом в новом жилом комплексе, многие юридические вопросы уже решены, и это просто вопрос получения окончательного согласия от города или города.

Погода. Погода очень сильно влияет на то, сколько времени нужно, чтобы построить новый строительный дом. Температура и осадки могут повлиять на график строительства, поскольку помимо возможного замедления самих рабочих, эти факторы могут напрямую влиять на количество времени, необходимое для выполнения таких действий, как укладка бетона для фундамента дома и возведение каркаса.Однако, если дом находится под крышей, время постройки не должно так зависеть от внешних условий.

Расположение и топография. Дело в том, где вы строите свой дом. Некоторые разновидности почвы сложнее пробить и внедрить (например, глина), а топографические детали, такие как холмы и скалы, также могут замедлить этот процесс. Ваш строитель должен иметь хорошее представление об условиях окружающей среды на участке земли до начала строительства, поэтому обязательно задавайте вопросы и выясняйте, ожидаются ли какие-либо задержки.

Строительный опыт и бригада. Неопытным строителям обычно требуется больше времени для завершения проекта, тогда как у тех, кто годами работает в этой отрасли, как правило, это наука. Если вы хотите нанять подрядчика для своей сборки и хотите, чтобы она была завершена как можно скорее, поищите кого-нибудь с большим опытом, который уверен как в процессе, так и в количестве времени, которое потребуется для его завершения. Размер и качество их бригады также будут иметь значение, поскольку более крупные и более эффективные бригады помогают ускорить сборку.

Строительный стиль. Чем более стандартен ваш план этажа и особенности конструкции, тем меньше времени займет ваша сборка. Так что, хотя, конечно, нет ничего плохого в том, чтобы придумать новый план дома, ожидайте, что любой уникальный структурный или интерьерный выбор, который вы сделаете, потребует больше времени для завершения, и соответствующим образом устанавливайте свои ожидания.

Еще одна важная переменная во времени, необходимом для строительства нового дома, — это заказчик.При разработке индивидуальной постройки большинство, если не все, решения, которые вы принимаете в отношении своего дома, будут окончательно приняты до начала строительства, поэтому вряд ли возникнут какие-либо задержки с изменением предпочтений. Но клиенты могут замедлить процесс, запросив регулярный надзор за сборкой. Для повышения эффективности рекомендуется придерживаться стандартного графика пошаговых инструкций, который обычно включает пару посещений вашего ведущего подрядчика после установки основных систем, а затем еще раз после установки гипсокартона.

Здание вне жилой застройки? У вас будет больше возможностей для внесения изменений, но любые внесенные вами изменения в конечном итоге замедлят процесс.

Советы, как быстрее построить новый дом

Не стоит спешить со строительством нового дома, поскольку это может напрямую повлиять на качество и безопасность окончательного строительства. Но есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы ускорить сам процесс и сократить время, необходимое, прежде чем вы сможете обосноваться в своем новом доме.

1. Знай, что хочешь
   

   Проведите собственное исследование и планирование, прежде чем начинать процесс проектирования вашего нового дома. Вам придется принять множество решений, от того, какой тип пола вы хотите, до того, где вы хотите разместить выключатели света, и сделать этот выбор на месте может быть сложно. Если вы проводите исследование заранее, у вас должно быть лучшее представление о том, что вы хотите включить в процесс, что должно сократить количество сеансов дизайна, необходимых для завершения деталей.

2. Получите предварительное одобрение ипотеки
   

   Всегда полезно знать, с чем вы работаете в финансовом отношении, прежде чем приступить к сборке. Предварительное одобрение ипотеки поможет вам определить свой бюджет, чтобы вы знали, что вы можете себе позволить, когда дело доходит до функций и обновлений, и пока вы не сможете зафиксировать свою процентную ставку до завершения сборки (с тех пор, как кредит будет предоставлен), вы можете, по крайней мере, получить уверенность в том, что когда придет время, вы будете защищены.

   Если вы строите вне девелоперского проекта, финансирование будет выглядеть немного иначе. Вместо ипотеки вам нужно будет получить одобрение на получение ссуды на строительство, которую вы затем сможете рефинансировать в стандартную ипотеку после завершения строительства. Опять же, чем раньше вы начнете этот процесс, тем скорее у вас будет финансирование и вы сможете двигаться дальше.

3. Будьте хладнокровны, добры и уважительны
   

   Жесткие требования вряд ли приведут к более быстрому строительству дома.Вместо этого сделайте своим приоритетом формирование позитивных отношений с вашим подрядчиком, основанных на взаимном доверии и уважении. Тогда есть более высокий шанс, что они будут сражаться за вас, когда дело доходит до эффективного выполнения задач, а также держать вас в курсе и держать вас в курсе по мере продвижения сборки.

Заключительный вывод: Если сомневаетесь, спрашивайте! Хотя вы не хотите нависать над каждым этапом процесса, вполне нормально задавать множество вопросов до и во время сборки, чтобы понять, сколько времени все это займет.Это дает дополнительное преимущество в том, что вы упорядочиваете свои ожидания, так что вы не будете просто гадать, когда ваш новый дом будет готов к заселению.

Руководство по покупке домов нового строительства

Чем покупка нового строительства отличается от покупки существующего дома? Во-первых, недавно построенный дом, вероятно, будет включать в себя современный дизайн, последние строительные стандарты и новую бытовую технику. А поскольку многие новостройки продаются еще до завершения строительства, у вас может быть возможность сделать выбор в дизайне, например, обновить плитку или выбрать цвет коврового покрытия.Вы не переедете в дом с медленным списком проектов и ремонтов.

Вот несколько советов, которые помогут вам делать покупки и покупать новостройки.

В поисках нового дома

Как найти дом в новостройке или в стадии строительства? Вы можете уточнить поиск на Zillow, чтобы отображались только новостройки, но не останавливайтесь на достигнутом. Хороший агент по недвижимости будет знать о новых разработках в вашем районе. Конечно, новое строительство не всегда находится в новом развитии. Некоторые строители собирают участки и строят по одному-два дома за раз.Так что следите за новыми строящимися объектами в вашем целевом районе и попросите своего агента связаться с подрядчиком или застройщиком.

В вашей команде есть профессионалы

Строители более крупных комплексов часто имеют отдел продаж, который работает непосредственно на них, минуя традиционных агентов по недвижимости. В других случаях у них есть агент по недвижимости, который обрабатывает их объявления. В любом случае вы захотите, чтобы ваш собственный агент представлял ваши интересы.

То же самое и с кредиторами.Не удивляйтесь, если строители потребуют, чтобы вы были предварительно одобрены их предпочтительным кредитором. Им просто нужны гарантии, что вы серьезный покупатель и сделка не сорвется. В большинстве случаев вы все равно можете воспользоваться услугами выбранного кредитора. Но если это жилой комплекс без готовых домов, вам может быть сложно найти другого кредитора, готового одолжить вам деньги.

Исследование строителя

Если вы хотите знать, кому вы вкладываете деньги, зайдите в Интернет и прочитайте отзывы о строителях.У них репутация качественной работы, за которой они стоят? Или они более известны тем, что строят плохие дома, которые выглядят красиво, но быстро разваливаются? Насколько они устойчивы с финансовой точки зрения и с их финансированием? Вы не хотите вносить депозит только для того, чтобы посмотреть, как строитель объявит о банкротстве, прежде чем закончить ваш дом. Спросите, какая гарантия предоставляется на дом.

Знайте, что покупаете

Покупая новое строительство, вы можете покупать дом еще до его завершения.Так как же узнать, как это выглядит? Вы совершите поездку по модельному дому или домам в том же районе. Модели дают вам почувствовать план этажа и варианты отделки дисплея. Но будьте осторожны! Часто в модельных домах сочетаются стандартная и «индивидуальная» или «премиальная» отделка. Вы не захотите влюбиться в эту модель, только чтобы потом узнать, что это дорогое дополнение. Спросите список стандартных и обновленных функций, включая их стоимость. Вы должны убедиться, что точно знаете, что включено.

Наклейка без Дикера? Не так быстро…

Строители эмоционально не привязаны к домам, которые они строят. Это их дело, и они обычно не хотят договариваться о цене. Во-первых, если они снизят для вас цену, следующий покупатель будет ожидать аналогичной скидки. Во-вторых, они должны показать своему собственному кредитору, что дома продаются по ожидаемым ценам.

Так о чем можно договориться? Все остальное. Модернизированные шкафы или пол? По договоренности.Затраты на закрытие? По договоренности. Все, что не будет отображаться в записях округа для снижения продажной цены, может быть предметом переговоров.

Верно и то, что большинство крупных разработок происходит поэтапно. Покупатели, которые прыгают рано, попадая в один из первых доступных домов, иногда получают более приятную сделку. Почему? Потому что застройщик хочет вызвать интерес к разработке, а также начать приток денежных средств, чтобы помочь завершить следующий этап. Если рынок жилья силен, строители могут повышать цены с каждым новым этапом строительства.Это не значит, что вы проиграли, купив поздно. Вы все еще можете договориться о некоторых приятных обновлениях от строителя, который хочет завершить разработку и перейти к следующему.

Ранний прыжок связан с определенным риском. Если остальная часть застройки не продается, а у застройщика заканчиваются деньги, чтобы достроить ваш дом, вы можете потерять свой первоначальный взнос, так как дома не будет. Или через несколько месяцев вы можете обнаружить, что соседи переезжают, заплатив значительно меньше, чем вы. (Всегда риск, независимо от того, какой дом вы покупаете.)

Депозиты и контракты

На момент подписания контракта ваш новый дом может все еще строиться. Вам нужно будет внести залог (от нескольких тысяч долларов до 10 процентов от стоимости дома), поэтому убедитесь, что ваш агент объяснит условия контракта. Вам нужно будет знать, когда и когда вы сможете получить возврат депозита; ваш агент может удостовериться, что период проверки прописан в контракте. В контракте должна быть указана конкретная дата завершения, но знайте, что у многих строителей есть положения, которые позволяют некоторое пространство для маневра в случае, если материалы или разрешения вызывают задержки.

Кто платит за просрочку?

В вашем контракте должно быть указано, какие средства правовой защиты вы имеете, если ваш дом не будет готов вовремя. Получите все в письменной форме. Не думайте, что этого достаточно, потому что вы поговорили со строителем. Даже честный строитель может многое забыть. Это труднее сделать, если это прописано в контракте. Попросите вашего агента подробно рассказать вам об этом.

Проверки и гарантии

Тот факт, что у вас новый дом, не означает, что вам следует пропустить осмотр.За несколько сотен долларов вы получаете объективный и обученный набор глаз, проверяющий, что все в порядке и соответствует коду. Хорошая проверка дает вам возможность поработать со строителем, чтобы исправить проблемы до закрытия. Убедитесь, что ваш агент объясняет ваши права. В большинстве случаев конструктор исправит любые проблемы с кодом, но вы не сможете просто уйти, основываясь на результатах проверки.

В дополнение к гарантиям производителя на новую бытовую технику, новые дома могут включать гарантию строителя, часто через стороннюю гарантийную компанию.Ваш агент может объяснить, на что распространяется гарантия производителя и на какой срок.