КвартируКвартиру в новостройкеКомнатуДом / коттедж / таунхаусСад / дачуГараж / парковкуЗемельный участок под индивидуальное строительствоЗемельный участок под многоэтажное жилое строительствоЗемельный участок под коттеджные посёлкиЗемельный участок под коммерческое использованиеЗемли сельхозназначенийПомещениеЗданиеИмущественный комплексОткрытую площадкуГотовый бизнесАрендный бизнес
Квартиру на вторичном рынкеКвартиру на суткиКомнатуДом / коттедж / таунхаусГараж / парковкуПомещениеЗданиеИмущественный комплексОткрытую площадку
улица Дьяконовапроспект ИльичаКосмическая улицаМончегорская улица
Волжская набережнаяулица Карла МарксаМосковское шоссеулица Сергея Акимова
улица Адмирала Макароваулица Даргомыжскогоулица Июльских Днейпроспект Ленина
Берёзовская улицаБурнаковская улицаМосковское шоссеНародная улица
Верхне-Волжская набережнаяКазанское шоссеЛысогорская улицаулица Родионова
Инженерный проездМагистральная улицаОлимпийский проспектПолётная улица
улица 40 лет Победыулица Академика СахароваВятская улицапроспект Гагарина
улица Бориса Панинаулица Ванееваулица Маршала Баграмянаулица Надежды Сусловой
улица Василия Ивановаулица Коминтернапроспект Кораблестроителейулица Федосеенко
Автозаводский районКанавинский районЛенинский районМосковский районНижегородский районНовинский сельсоветПриокский районСоветский районСормовский район
село Стёксоворабочий посёлок Мухтолово
город Арзамас
рабочий посёлок Выездноедеревня Берёзовкадеревня Бебяевогород Арзамас
город Балахнарабочий посёлок Гидроторфрабочий посёлок Первое Маярабочий посёлок Лукино
город Богородскдеревня Берёзовкапосёлок Буревестниксело Каменки
село Новая Слободасело Большое Болдино
посёлок Советскийсело Холязинорабочий посёлок Большое Мурашкиносело Рождествено
город Борпосёлок Память Парижской Коммуныпосёлок Чистое Борскоепосёлок Большеорловское
рабочий посёлок Бутурлиносело Кочуново
село Умайсело Крутой Майдансело Вадсело Свобода
рабочий посёлок Варнавинодеревня Поспелихапосёлок Черёмушкипосёлок Северный
село Филинскоесело Арефинорабочий посёлок Вачадеревня Верхополье
город Ветлуга
посёлок Новосмолинскийрабочий посёлок Смолинорабочий посёлок Фролищирабочий посёлок Решетиха
посёлок Красная Горка
село Богородскоепосёлок Калиниха
город Выксапосёлок Дружбарабочий посёлок Досчатое
село Гагинодеревня Сурки
город Заволжьегород Городецсело Зинякисело Бриляково
Арманихарабочий посёлок Дальнее КонстантиновоМаргушаСарлей
город Дзержинскпосёлок Петряевкарабочий посёлок Горбатовкапосёлок Игумново
село Дивеевосело Большое Череватовосело Кременки
посёлок Возрождениегород Княгининодеревня Соловьёво
рабочий посёлок Ковернинодеревня Большие Мостыдеревня Анисимово
рабочий посёлок Ветлужскийпосёлок Прудырабочий посёлок Красные Бакисело Чемашиха
город Кстоводеревня Афонинодеревня Анкудиновкапосёлок Селекционной станции
рабочий посёлок Гремячевогород Кулебаки
город Лукояновсело Тольский Майдан
город Лысковосело Барминопосёлок Нивасело Красный Оселок
село Большое Окулово
город Павловогород Горбатовдеревня Ясенцырабочий посёлок Тумботино
город Первомайск
город Перевозсело Шпилёвосело Полянасело Ичалки
рабочий посёлок Пильна
посёлок Арзинкасело Акаевосело Починки
город Семёноврабочий посёлок Сухобезводноедеревня Беласовкадеревня Огибное
город Сергачсело Толба
деревня Бегичёво
рабочий посёлок Сокольское
село Давыдковосело Елизароворабочий посёлок Сосновское
село Спасское
город Уреньрабочий посёлок Арья
город ЧкаловскЧистоедеревня Котельницысело Соломаты
рабочий посёлок Шаранга
село Смирновосело Силинорабочий посёлок Шаткисело Архангельское
город Шахуньярабочий посёлок Вахтанрабочий посёлок Сявасело Верховское
Типовые договоры.
Все шаблоныИспользуя типовой шаблон документа, помните, что он не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что документ — результат договоренностей и пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.
1. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости
Скачать Договор
2. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор возмездного оказания услуг по поиску покупателя объекта недвижимости
Скачать договор
3. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Акт приема-передачи квартиры
Скачать Акт
4. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор купли-продажи квартиры
Скачать договор
5. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Предварительный договор купли-продажи квартиры
Скачать договор
6. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Расписка в получении денежных средств
Скачать расписку
7. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Акт приема-передачи комнаты в коммунальной квартире
Скачать акт
8. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать договор
9. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Извещение о намерении продать комнату в коммунальной квартире
Скачать извещение
10. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать договор
11. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Расписка в получении денежных средств за комнату
Скачать расписку
12. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Акт приема-передачи земельного участка и расположенных на нем построек
Скачать акт
13. КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Расписка в получении денежных средств за земельный участок и расположенные на нем постройки
Скачать расписку
14. ДАРЕНИЕ. Акт приема-передачи жилого помещения
Скачать акт
15. ДАРЕНИЕ. Договор дарения жилого помещения
Скачать договор
16. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Акт приема-передачи жилого помещения
Скачать акт
17. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ. Договор доверительного управления имуществом
Скачать договор
18. АРЕНДА.
Договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости для его найма или аренды
Скачать договор
19. АРЕНДА. Договор возмездного оказания услуг по поиску нанимателя (арендатора) объекта недвижимости
Скачать договор
20. АРЕНДА. Акт приема-передачи квартиры от Нанимателя Наймодателю
Скачать Акт
21. АРЕНДА. Акт приема-передачи квартиры от Наймодателя Нанимателю
Скачать Акт
22. АРЕНДА. Договор найма жилого помещения
Скачать Договор
23. АРЕНДА. Расписка в получении денежных средств
Скачать Расписку
24. ДОЛЯ. Акт приема-передачи квартиры, доля в праве собственности на которую отчуждается
Скачать акт
25. ДОЛЯ. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Скачать договор
26. ДОЛЯ. Извещение о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру
Скачать извещение
27. ДОЛЯ. Соглашение о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Скачать соглашение
28. ДОЛЯ. Предварительный договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
Скачать договор
29. ДОЛЯ. Расписка в получении денежных средств
Скачать расписку
30. РЕНТА. Договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением)
Скачать Договор
Судебная система » Судебный процесс Тамара Шамшурина 02 Октября 2019, 15:25 Просмотров: 1339 Ответов: 1 КС РФ: отказ от исследования в суде видео и аудиозаписей допускается…Вопрос, обязаны ли суды прослушивать аудио и просматривать видеозаписи в ходе уголовных процессов, был поставлен мною несколько лет тому назад перед Верховным и Конституционным судами, то есть задолго до нашумевшего решения судьи Криворучко, отказавшего защите Павла Устинова в просмотре видеозаписей. ст. 284 УПК РФ устанавливая, что вещественные доказательства должны быть осмотрены в суде, не содержит требования об их исследовании с применением технических средств с целью извлечения информации, недоступной при простом визуальном осмотре. Именно этим и воспользовалась во время судебного процесса в 2013 году в отношении меня (в то время начальника отдела Московской межрегиональной транспортной прокуратуры) судья Мещанского суда Гудошникова Е., которая разрешила по ходатайству защиты осмотреть (визуально) CD диски с аудио и видеозаписями, приобщенные следствием в качестве вещественных доказательств, но отказала в их прослушивании и просмотре. Уголовное право » Коррупция Тамара Шамшурина 11 Апреля 2017, 14:04 Просмотров: 3242 Расследование уголовного дела Сугробова позволило выявить и предать огласке многочисленные факты подстрекательства взятки со стороны сотрудников центрального аппарата МВД России. При этом, часто в СМИ слышны доводы: почему же оперативников Главного управления экономической безопасности и противодействия коррупции (ГУЭБиПК) МВД России привлекли к уголовной ответственности, если большинство потерпевших дали своё согласие на передачу денег и были задержаны оперативниками при их получении.Виктор 27 Июля 2016, 16:28 Просмотров: 3042 Организация занимается торговлей оптовой фармацевтической продукцией. Хранится на складах продукция закупленная у производителя, в стеклянной таре( колбы, пузырьки и т.д) т.е. может произойти бой тары , в пластиковой таре, различные реагенты, кровь и т.д.  Гражданское право » Недвижимость Дарья Савина 09 Ноября 2016, 18:51 Просмотров: 2654 Недвижимость и строительство заняли второе место среди самых слабых направлений бизнеса, обанкротившихся в 2016 годуПосле небольшого затишья Россию вновь захлестнула волна банкротств. И судя по темпам разорения юридических лиц, ситуация в стране сейчас хуже, чем во время прошлого кризиса. Если за 2009-2010 гг. с рынка ушли 24 тыс. компаний, то за 2014-2015 гг. — более 25 тысяч, и негативная динамика сохраняется в 2016-м. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) подсчитал, что с января в стране ежемесячно заявляют о несостоятельности в среднем 1015 предприятий. О том, какие отрасли несут самые серьезные потери, и как сохранить бизнес в условиях нестабильности, рассказывает Гражданское право » Недвижимость Дарья Савина 10 Ноября 2016, 13:46 Просмотров: 7134 Ответов: 2 Процедура получения наследства всегда вызывала споры и противоречия, как бы детально ее не прописывал закон. В гражданском праве можно найти множество юридических коллизий, которые при определенных обстоятельствах создают угрозу или препятствия для получения наследства по закону и по завещанию. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова) о том, какие проблемы возникают у наследников при обращении к нотариусу. Административное право » Внешняя политика Дарья Савина 14 Ноября 2016, 18:03 Просмотров: 2365 Ни один существующий суд пока что не имеет право принять материалы дела по сбитому «Боингу». Публикация международной группой экспертов, работающей в рамках расследования гибели малайзийского авиалайнера в небе над Донецкой областью, предварительных результатов расследования, не только породила как очередную волну политической истерии по обе стороны баррикад украинского конфликта. Обнародование заключений специалистов переключило внимание людей трезвомыслящих на вполне практический вопрос: означают ли выводы Объединенной следственной группы (JIT), что уже в ближайшей перспективе против России или представителей ее военного и политического руководства будут поданы иски на весьма приличную сумму, размеры которой могут превысить миллиард долларов? Гражданское право » Недвижимость anna.e 06 Июля 2016, 22:49 Просмотров: 2898 Отечественные чиновники вновь принялись бороться за тишину. Сразу в нескольких российских регионах (в том числе Москве и Московской области) были ужесточены как правила её соблюдения, так и наказания за нарушения. Впервые закон об обеспечении тишины и покоя граждан появился в Омской области. А в Челябинской он действует с 2010 года, но реально начал работать только сейчас благодаря тому, что местные полицейские получили, наконец, полномочия применять против нарушителей санкции. Готовятся принять свои законы Ростовская область и республика Марий Эл. Тем временем в Совете Федерации собираются разрешить местным властям в качестве крайней меры применять административный арест к особо провинившимся.Действия законодателей не случайны. Крики и громкая музыка под окнами или в квартире по соседству – одна из насущных бытовых проблем, с которой сталкиваются многие. Иногда она кажется настолько неразрешимой, что люди в отчаянии спрашивают: «А есть ли у нас вообще законы, запрещающие шуметь?» Как выясняется, о них знают далеко не все. Уголовное право » Криминал ZOL 18 Декабря 2015, 20:10 Просмотров: 12451Источник: kommersant.ru Перепост исключительно для личного пользования (форум как-никак). Все авторы материалов и источники указаны как есть: слово в слово, ничего личного. Буду дополнять тему новостями и подробностями по факту расследования.Перестрелке в Москве перезаряжают статью Убийство двух человек на Рочдельской улице может быть квалифицировано как самооборона Уголовное дело о перестрелке между двумя компаниями, произошедшей возле кафе Elements в Москве, может быть переквалифицировано со статьи УК об убийстве двух лиц организованной группой по предварительному сговору на более мягкую — о превышении пределов необходимой обороны. Об этом свидетельствует тот факт, что двое из троих подозреваемых по этому делу уже отпущены на свободу, с них не взяли даже подписку о невыезде. Третий — отставной полковник МВД, ныне адвокат Эдуард Буданцев — все еще задержан, но ходатайство о его аресте в суд до сих пор не подано.
Уголовное право » Мошенничество Кристина Телий 28 Ноября 2015, 10:43 Просмотров: 3505 Ответов: 2 Требуется наборщик текстов. Прием и регистрация документации, набор текстовых документов. Индивидуальный график, возможно без опыта работы. Важна ответственность, грамотность. Зарплата сдельная, высокая.info-a.infoСемейное право » Дети KD 04 Сентября 2015, 15:04 Просмотров: 17287 Две трагедии: отца убитой девочки и отца убийцы. Один ищет правды и жаждет возмездия за смерть единственного ребенка, другой ищет способ как вывести одного из своих многочисленных отпрысков из-под удара уголовной ответственности за тяжкое преступление, совершенное в его доме.Убили мою дочь. |
Пусть ответит по закону . Я понимаю ,что никто не поймет нашего горя так как мы ,особенно моя жена ,но просим ,что бы люди не оставили это просто так, что бы была огласка,что бы все про это знал во всех подробностях,как это страшно.Земельный договор описывает договор купли-продажи земли между покупателем и продавцом. В зависимости от условий между сторонами контракт обычно включает цену покупки и дату закрытия. Если покупатель не совершит покупку до даты закрытия, любой задаток может остаться у продавца.
Земельный договор — это документ, устанавливающий условия покупки незанятой земли за деньги или торговлю.Земельный договор, аналогичный стандартному договору купли-продажи, подробно описывает соглашение между покупателем и продавцом, включая любые условия, непредвиденные обстоятельства и периоды комплексной проверки.
Договор на землю в рассрочкуДоговор на землю в рассрочку — это когда покупатель производит платежи после закрытия, чтобы уплатить продажную цену. Также именуемый «финансированием собственника», он позволяет продавцу действовать как банк и получать от покупателя платежи по основной сумме долга плюс проценты.Несмотря на то, что покупатель будет владеть недвижимостью после закрытия сделки, продавец будет держателем залога с правом вернуть собственность в собственность, если платеж не будет произведен.
Калькуляторы контрактов на землю
Это простое руководство о том, как приобрести землю на законных основаниях, которое должно быть записано на имя покупателя после закрытия сделки.
Шаг 1. Сделайте предложение Для того, чтобы сделать предложение о покупке, покупатель должен будет оформить земельный договор либо самостоятельно, либо с помощью агента по недвижимости или адвоката.
Покупатель должен будет ввести всю информацию о земле, которую можно получить в офисе местного оценщика, и перечислить все условия продажи.
После того, как контракт был завершен покупателем, продавец должен либо отклонить, либо сделать встречное предложение, либо принять условия соглашения. Если он будет принят, покупатель должен будет внести задаток и начать период комплексной проверки.
Этап 3 — Период комплексной проверкиВ большинстве соглашений существует период комплексной проверки, который позволяет покупателю провести испытания собственности, чтобы убедиться, что ее можно использовать в соответствии с намерениями покупателя. Это может включать проведение экологических испытаний, получение разрешений от местного правительства или любые другие непредвиденные обстоятельства, перечисленные в соглашении.
Шаг 4 — Закрытие объекта недвижимостиПосле завершения комплексной проверки объекта недвижимости и устранения непредвиденных обстоятельств пора готовиться к закрытию.Если покупатель хочет заплатить наличными, закрытие сделки может произойти практически сразу. Если покупатель решил получить финансирование, то большинству кредиторов потребуется экологический отчет (т. Е. Этап I) и оценка собственности третьей стороной.
После того, как покупатель завершит необходимые шаги для получения средств для покупки, стороны могут назначить дату закрытия сделки.
Шаг 5 — Запись актаПо окончании сделки продавец проверит получение денежных средств и передаст покупателю документ на недвижимость.Документ выступает в качестве титула на собственность, подтверждающего право собственности покупателя. Требуется, чтобы акт был подан в Реестр сделок в округе, где находится недвижимость.
Обычно существует налог на продажу недвижимости, который рассчитывается по так называемой «ставке» для каждой юрисдикции.
Если не согласовано иное, этот налог обычно распределяется между покупателем и продавцом.
Да и Нет .Сам договор не должен регистрироваться, хотя после того, как произошло закрытие, передача права собственности должна быть зафиксирована в акте.
Можно ли продать договор земельного участка?Да при условии, что в договоре есть право передать договор другому лицу.
Можно ли сдавать землю в аренду?Да , но это чаще встречается в коммерческой недвижимости, чем в жилой.
Есть ли разница между договором на жилую и коммерческую землю?№ , оба контракта одинаковы, если только это не предусмотрено местным законодательством или законодательством штата.
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument
Шаг 1 — Загрузите PDF-шаблон договора купли-продажи земли
Ссылка «Adobe PDF», отображаемая в этом разделе страницы, предоставляет немедленный доступ к шаблону, необходимому для заключения письменного договора купли-продажи земли. Вы можете предварительно просмотреть этот файл, просмотрев образец изображения, если хотите, а затем нажав кнопку «PDF» вместе с ним, чтобы получить доступ к загружаемому файлу.
Шаг 2 — Приложите дату вступления в силу договора купли-продажи
Календарная дата, определяющая, когда эти документы вступают в силу, поскольку договор купли-продажи будет использоваться для представления информации этого договора. В статье I вверху первой страницы для этого есть пара пустых строк. Найдите слова «… Сделано», затем укажите календарный месяц и день, когда это соглашение станет активным, в первой строке, а также соответствующий год во второй строке.
Шаг 3 — Определите покупателя земли, стоящего за данным соглашением
Полное имя Покупателя земли должно быть прикреплено к этой роли вместе с датой, указав его или ее полное имя на первом пустом месте после метки «Покупатель» в «I. Стороны.»
Этап 4 — Создание жилого помещения покупателя земли
Адрес места жительства Покупателя земли будет указан в следующих двух местах в заявлении «Покупатель».Начните с записи номера здания, улицы и номера люкса / квартиры в адресе проживания Покупателя земли в первой пустой строке после слов «… с почтовым адресом», затем введите город, в котором находится этот адрес, в следующую строку. имеется пустая строка. Эти два поля, когда они объединены, должны определять физическое местонахождение адреса проживания Покупателя земли.
Этап 5. Проверка места проживания покупателя земли
Для заполнения этого адреса необходимо указать состояние покупателя земли, поэтому укажите его в графе «Кто согласен на покупку» в разделе «Покупатель».
Шаг 6 — Имя продавца земли, заключающего этот контракт
Раздел «Продавец» статьи «I. Стороны »стремится подтвердить личность Собственника, продающего соответствующую землю. Укажите его или ее полное имя в пустой строке между меткой «Продавец» и меткой в скобках «Продавец».
Этап 7. Укажите жилой адрес продавца земли
Адрес места жительства Продавца земли также требуется для этих документов и должен быть указан в разделе «Продавец» первой статьи «I.Стороны.» Две доступные строки после имени Продавца земли ищут этот адрес, записанный для отображения.
Этап 8 — Документальное подтверждение статуса места жительства продавца земли
Полный адрес Продавца земли требует, чтобы штат, в котором эта Сторона проживает, был указан в последней строке раздела «Продавец».
Шаг 9 — Отчет о проданной земле
Вторая статья, на которой следует остановиться, — «II.Юридическое описание ». Формулировка, использованная в первом заявлении, устанавливает физический размер земли на бумаге. Найдите пустую строку после фразы «… Общая общая площадь», затем введите количество «квадратных футов» или «акров», составляющих землю, в качестве ее содержания. После того, как вы запишите это число, укажите, как оно отображается: «Квадратные футы» или «Акры». Пример ниже относится к участку земли площадью 100 акров. Теперь, когда физический размер земли задокументирован, перейдите к строке «Уличный адрес», чтобы указать его физическое местонахождение.
Шаг 10 — Распространение информации о земельном участке, о котором идет речь
Юридическая «информация о налоговом участке», назначенная налоговой инспекцией, ответственной за надзор за идентификацией соответствующей земли, также рассматривается в статье «II. Юридическое описание ». Это может быть указано в пустой строке «Информация о налоговой посылке» как идентификационный номер посылки или налоговая карта и лот. Эту информацию необходимо получить в местной налоговой или городской службе.
Шаг 11 — Продолжить с дополнительными и применимыми определениями земель
Может потребоваться дополнительная информация для полной идентификации продаваемой земли.Например, важные ориентиры, неправильная форма и другие факты, такие как описания округа, которые предоставляются вместе с описанием титула или документа, поданного в регистратор округа. Любые оставшиеся описания этой земли могут быть представлены в пустой строке после «Другое описание».
Шаг 12 — Оцените заработанные деньги
Многие продажи недвижимости требуют внесения задатка Продавцу для компенсации любых убытков в случае неудачной покупки.В этом соглашении должно быть указано «задаток», необходимый для продолжения в третьей статье. В первой строке после знака доллара предполагается, что сумма задатка будет задокументирована в числовом виде, а в пустой строке, следующей за словами «… На рассмотрение», указаны месяц и календарный день, когда эти деньги должны быть получены Продавцом земли.
Далее определите крайний срок для получения задатка, указав время суток, когда задаток должен быть получен в дату, указанную ранее в Статье «III.Заработок «. Во-первых, завершите дату, указав соответствующий календарный год в строке после «20», а затем укажите время дня, когда этот задаток должен быть получен в двух следующих строках. После этого отметьте поле «AM» или «PM», чтобы заполнить этот отчет о крайнем сроке выплаты задатка.
Шаг 13 — Представить стоимость земли
Статья «IV. Закупочная цена и условия» покрывает сумму покупной цены. Сумма в долларах, которую Покупатель земли должен передать Продавцу земли, чтобы получить право собственности на соответствующую собственность, является обязательным отчетом в этом соглашении.Для этого найдите пустую строку, которую ведет термин «… Приобрести недвижимость в счет оплаты», чтобы затем указать числовую стоимость продажной цены земли. Кроме того, задокументируйте продажную цену, записав ее в пустой строке перед словом «Доллары».
Шаг 14 — Укажите, делается ли предложение полностью наличными
Необходимо будет обсудить способ, которым Покупатель земли завершит эту сделку. Эта тема занимает следующую область, требующую рассмотрения в статье «IV. Цена и условия покупки».”На выбор представлены три флажка, каждое из которых определяет сценарий платежа. Способ оплаты земельного покупателя должен быть выбран из этого списка. Таким образом, если при покупке земли предполагается подать «предложение полностью за наличные», следует установить первый флажок (с этим ярлыком). Вы можете использовать мышь, чтобы заполнить его, или вручную поставить отметку «x» или галочку. Естественно, из-за больших сумм, покупатель земли должен будет предоставить стороннюю документацию о наличии платежного фонда при полной предоплате.Крайний срок для этой проверки средств должен быть четко определен месяцем, двузначным календарным днем и двузначным годом в первых трех пробелах в опции «Все денежное предложение». Время суток, когда третья сторона проверяет средства Покупателя земли в «Предложении полностью за наличные», следует указать в двух пустых строках, предшествующих флажкам «AM» и «PM». Назвав время суток, обязательно отметьте один из этих флажков для уточнения.
Шаг 15 — Определите любое банковское финансирование, связанное с покупкой земли
Если покупатель земли будет использовать «банковское финансирование» для получения суммы продажи недвижимости, то это должно быть заявлено вместе с типом финансирования, которое он или она получил для этой покупки.Начните сообщать эту информацию, отметив поле «Банковское финансирование», а затем продолжите этот выбор, поскольку он потребует большего внимания. Если Покупатель земли получил «Обычный заем», это должно быть указано путем отметки первого варианта финансирования в отчете «Банковское финансирование». Покупателю земли, возможно, потребовалась ссуда FHA (Федеральная жилищная администрация). Если да, то должен быть установлен флажок «Кредит FHA». Обратите внимание, что полученные дополнения должны быть приложены Покупателем земли.Если был получен «Заем VA», выберите вариант «Займ VA» и приложите соответствующие документы. В некоторых случаях покупатель земли мог получить ссуду с помощью других мер. В таком случае выберите в этом списке опцию «Другое» и используйте пустую строку для дальнейшего определения ссуды. Например, в приведенном ниже примере покупатель земли и продаваемая земля имеют право на получение субсидированной ссуды USDA. Примечание: для этого также потребуются дополнительные документы.
Шаг 16 — Прикрепите крайний срок к любому обязательному аккредитиву
Если заем был получен, то продавец, скорее всего, потребует аккредитив для проверки способности покупателя земли оплатить расходы, связанные с полученным займом.Крайний срок, когда Продавец земли должен получить это письмо (подтверждающий кредит Покупателя, доход, наличие средств и источник авансового платежа), ожидается в виде отчета, который вы можете предоставить, используя две пустые строки в позиции «C.»
Шаг 17 — Обсуждение последствий непредоставления обязательного аккредитива
Пункт C продолжается, требуя некоторых пояснений относительно характера требуемого письма. То есть, если в письме должно быть указано, что «… Одобрение ссуды зависит от аренды, продажи или записи другого имущества», отметьте флажок «Есть.Если, однако, в письме должно быть указано, что эта продажа «Не обусловлена» целями Покупателя земли в отношении другой собственности, тогда установите флажок «Не является». Раздел «D» в выборе «Банковское финансирование» касается сценария, при котором Покупатель земли не может предоставить Надежное финансовое учреждение для подтверждения его кредита в письменной форме в срок, указанный в разделе «C.» Если продавец земли решил, что покупка не должна продолжаться, поскольку этот документ не был получен, то он или она может прекратить продажу, направив Покупателю земли письменное уведомление.Количество дней, в течение которых это уведомление должно быть отправлено после пропущенного срока подачи этого материала, должно быть указано в пустой строке между фразой «… Уведомление предоставлено покупателю в течение» и словом «Дней».
Шаг 18 — Подведите итоги предоставленного продавцом финансирования
Теперь, третий вариант относительно того, как будет проходить продажа земли, можно обсудить в Статье «IV. Цена и условия ». Если продавец предоставит финансирование для продажи земли, установите флажок «Финансирование продавца».Для того чтобы полностью определить платеж, необходимо указать несколько деталей в разделе «Финансирование продавца». Во-первых, укажите точную «Сумму займа» в пустой строке позиции A в этом выборе. Второе определение, необходимое для определения «Финансирования продавца», полученного Покупателем земли, — это «Авансовый платеж», необходимый для этой продажи. Укажите эту сумму в долларах в пустой строке после слов «Б.) Авансовый платеж». Годовая процентная ставка, которую продавец земли ожидает при выплатах по кредиту, должна быть указана в строке, помещенной между «Процентная ставка (годовых)» и знаком процента в позиции «C.Наконец, запишите «Срок» ссуды в пункте «D», указав количество месяцев или лет в пустой строке после слова «Срок». Это число необходимо дополнительно определить, отметив поле «Месяцы» или «Годы», чтобы указать единицы, которые следует использовать с этим числом. В пункте «E.) Документы» раздела «Финансирование продавца» указывается крайний срок для оформления документов, которые земельный продавец требует от Покупателя для продолжения финансирования. Используйте первые две пустые строки в этом элементе, чтобы применить дату крайнего срока.Найдите второй набор пустых строк (после слова «Продавец должен иметь до…»), затем укажите последнюю календарную дату, когда земельный продавец примет необходимую кредитную документацию Покупателя для их содержания.
Шаг 19 — Укажите, должен ли покупатель земли продать отдельное имущество для возбуждения дела
Как упоминалось ранее, некоторым покупателям земли может потребоваться продать свою недвижимость, чтобы он или она могли продолжить продажу, обсуждаемую в этом соглашении.В статье «В. Продажа другого имущества »этот вопрос необходимо решить. Если текущая продажа земли никоим образом не зависит от способности Покупателя земли продать другое недвижимое имущество, отметьте галочкой поле «Не делать» в пятой статье. Если эта продажа может быть продолжена только в том случае, если Покупатель земли может завершить свою собственную продажу собственности, отметьте флажок «Должен быть». Для этого потребуется дополнительная информация о ситуации Покупателя земли. Если соответствующая продажа земли зависит от продажи земельного участка земельным участником, то следует указать его или ее собственность.Укажите «… почтовый адрес» недвижимости, которую Покупатель земли должен продать, чтобы продолжить эту продажу земли, в первых двух пустых строках, представленных в опции «Должен быть» в статье «V. Продажа другого имущества ». Для этого необходимо, во-первых, указать почтовый адрес объекта недвижимости, который необходимо продать, и, во-вторых, указать город, в котором находится почтовый адрес этого объекта недвижимости. Второй набор пустых строк завершает отчет о собственности Покупателя земли. Укажите состояние в почтовом адресе собственности, чтобы завершить определение собственности Покупателя земли, затем в следующей строке укажите, сколько «Дней» после даты вступления в силу (указанной в первой статье) предоставлено Покупателю земли, чтобы закрыть свою или продажа ее собственного имущества.Это важная документация, поскольку очень немногие продавцы земли смогут или захотят бесконечно ждать, пока покупатель земли продолжит свою работу.
Шаг 20 — Отнесите затраты на закрытие к обязательству одной стороны
Обычно продажа земли сопряжена с расходами, которые необходимо оплатить для ее успешного завершения. Например, может потребоваться поиск по названию, регистрация сборов в местной юрисдикции и т. Д. Решение о том, должен ли продавец земли или покупатель покрывать эти расходы, когда придет время, будет рассматриваться в статье «VI.Затраты на закрытие », где необходимо установить один из трех флажков. Таким образом, отметьте галочкой поле «Покупатель», если Покупатель земли должен оплатить затраты на закрытие, установите флажок «Продавец», если продавец земли должен оплатить затраты на закрытие, или установите флажок «Обе стороны», если Покупатель земли и Продавец соглашается разделить заключительные расходы по этой продаже земли.
Шаг 21 — Проверьте дату и время закрытия
Как упоминалось ранее, большинство Продавцов земли захотят закрыть сделку в разумные сроки.Таким образом, точная дата и время, когда продажа земли должна быть завершена или закрыта, должны быть указаны в статье «VIII. Закрытие. » Два пробела, помещенные после фразы «… Транзакция должна быть закрыта», были установлены для ввода месяца, двухзначного календарного дня месяца и года даты закрытия продажи земли, представленных для отображения. Точное время, когда эта продажа должна быть завершена в день, который вы указали в качестве крайнего срока закрытия, должно быть включено в вашу дату, указанную в разделе «VIII. Закрытие. » Две пустые строки и флажки позволяют быстро выполнить ввод.Используйте два пробела по обе стороны от двоеточия, чтобы указать время, когда должно произойти закрытие, затем выберите поле «AM» или поле «PM», чтобы точно определить это время.
Шаг 22 — Установление необходимых крайних сроков для проведения обследования земли
Артикул девятый, имеющий этикетку «IX. Обследование »требует определения того, сколько« Рабочих дней до закрытия »дается Покупателю земли, чтобы сообщить Продавцу земли о любых проблемах, связанных с обследованием земли, которые необходимо устранить для продолжения продажи.Запишите это количество дней в строке, следующей за термином «Не позднее чем…». Количество дней до закрытия, когда продавец земли должен решить проблемы, связанные с обследованием земли, также должно быть задокументировано. Термин «… Исправить такие дефекты в пределах» приводит к пустой строке, в которой должно быть указано количество дней для уведомления об исправлении или исправлении.
Шаг 23 — Составьте сроки проверки имущества
Продолжайте читать в этом соглашении о купле-продаже статью «XI.Название », в котором необходимо обсудить, как Покупатель проверяет право собственности на землю Продавца. Если в праве собственности на продаваемую землю имеются какие-либо дефекты этой земли, Покупатель может принять решение о том, что такие дефекты земли должны быть отремонтированы или устранены. Для этого необходимо, чтобы покупатель земли уведомил об этом в течение определенного периода времени после получения права собственности на землю. Определите этот период как количество дней, указав его в пустой строке перед термином «Рабочие дни для письменного уведомления продавца…». Эту фразу можно найти во втором абзаце «XI.Заголовок.» Третий абзац статьи «XI. Заголовок »также потребуется сообщить определение, чтобы дополнить его формулировку для целей этого документа. Здесь указано количество дней после того, как Продавец земли получит уведомление о том, что существенный дефект на земле должен быть устранен, прежде чем выручка от покупки должна быть представлена на площади, представленной после «… Продавец должен иметь» и до формулировки «Рабочие дни…»
Шаг 24 — Вступите в диалог о необходимости лечения и ремонта имущества
Будет период времени от даты вступления в силу до даты закрытия, когда земля будет нуждаться в обслуживании или приведении в соответствие со стандартами продажи.Покупатель земли будет иметь возможность провести независимые проверки в течение этого времени (настоятельно рекомендуется многими). Отведенное для этого время необходимо будет документально зафиксировать в Статье «XII. Состояние собственности ». С этой целью найдите четыре строки, отформатированные для размещения даты и времени дня, затем укажите последнюю календарную дату, когда покупатель земли может проводить инспекции земли (на предмет дефектов или проблем), используя «… лицензированных подрядчиков или других квалифицированных специалистов. », А также время, когда все проверки, произведенные Покупателем земли для этой цели, должны быть прекращены.После того, как вы указали дату и время, обязательно отметьте поле «AM» или «PM», чтобы указать, к какой части дня относится отчетный крайний срок. В случае непредвиденных обстоятельств, когда проверка (и) Покупателя земли приводит к дефекту земли, который требует обсуждения, необходимо указать крайний срок, в течение которого Покупатель земли уведомит Продавца земли об этой необходимости. Поэтому ищите фразу «… Покупатель должен иметь до», а затем распределите календарную дату и время дня, представляющие крайний срок, когда такое уведомление должно быть получено Земельным продавцом, по пустым строкам, которые следуют, следя за тем, чтобы указать, сообщается ли время дня. равно «AM» или «PM», установив соответствующий флажок.Третий абзац в «XII. Состояние собственности »требует еще одной части информации, прежде чем ее можно будет считать завершенной. Количество рабочих дней, отведенное Продавцу земли и Покупателю земли для достижения соглашения после уведомления Продавца о том, что существует серьезный дефект земли, должно быть задокументировано в графе «Покупатель и продавец…»
Шаг 25 — Распространение требований к оценке для этой продажи земли
В четырнадцатой статье данного документа рассматривается тема земельного участка «Оценка.»Если продажа земли не будет зависеть от результатов формальной оценки, в которой ее стоимость будет«… равна или больше »утвержденной покупной цены, тогда отметьте флажок, соответствующий жирной метке« Не подлежит »в Статье« XIV ». . Оценка.» Если продажа земли зависит от того, будет ли ее оценочная стоимость «равна или больше, чем согласованная цена покупки…», тогда выберите вариант «Должен» в Статье «XIV. Оценка.» Естественно, что после получения результатов оценки могут потребоваться определенные переговоры.Задокументируйте количество дней после отчета об оценке, эти Стороны должны будут провести повторные переговоры о продаже земли, если это станет необходимым.
Шаг 26 — Возврат задатка в случае неудачной покупки земли
Как вы могли заметить, в этих документах будут описаны способы прекращения продажи. Если используется какой-либо из этих методов, то упомянутый ранее задаток должен быть возвращен в течение определенного количества (рабочих) дней после расторжения.Запишите количество рабочих дней после прекращения продажи, когда Покупатель земли должен получить задаток от Продавца земли в пустой строке в Статье «XVI. Прекращение действия ».
Шаг 27 — Назначение закона штата для этого контракта
«Применимый закон», применяемый к статьям, представленным в этом документе, должен быть назван в соответствии с формулировкой «… Законы в текущем состоянии», содержащейся в статье «XXIII. Применимое право ».
Шаг 28 — Информируйте покупателя об истечении срока действия применимого предложения
Покупатели земли также могут иметь определенные временные ограничения, требующие, чтобы эти документы были подписаны и получены от Продавца.Запишите это время и дату в статье «XXVII. Срок действия предложения », распределив его по предоставленным соответствующим образом отформатированным пространствам. Это определение также требует, чтобы вы выбрали «AM» или «PM», чтобы точно определить этот крайний срок.
Шаг 29 — Включите всю информацию, раскрываемую в соответствии с требованиями применимого законодательства
Чаще всего при покупке недвижимости, такой как покупка земли, требуется одно или несколько обязательных «Раскрытий». Если какая-либо из Сторон должна быть раскрыта и приложена к настоящему соглашению, каждая из них должна быть указана в содержании.Статья «XXX. Раскрытие информации »рассматривает тему прилагаемых дополнений и раскрытий посредством представления опций флажков. Таким образом, если в этот документ не будут включены дополнения, раскрытия или другие подобные приложения, отметьте первый флажок в этом разделе. Если будут какие-либо дополнения или раскрытия, отметьте второй флажок в «XXX. Раскрытие информации ». Имейте в виду, что для выбора этого параметра потребуются дополнительные описания. В случае, когда прилагается «Форма раскрытия информации на основе свинца», установите флажок, соответствующий словам «Краска на основе свинца…». Рядом с соответствующей пустой строкой предусмотрены три дополнительных флажка.Любые дополнения или раскрытия, требуемые этим документом, которые прилагаются до момента подписания, должны быть указаны в пустой строке, а затем установлен соответствующий флажок.
Шаг 30 — Убедитесь, что все положения, применимые к покупке земли, включены
Хотя это соглашение будет действовать в соответствии с его содержанием, возможно, потребуется закрепить некоторые «Дополнительные условия». Если да, то используйте необязательный раздел в статье «XXXI. Дополнительные положения и условия »для отмены любых ограничений, ограничений или льгот, применимых к Продавцу или Покупателю земли или к обоим.Если такие положения не должны декларироваться и настоящее соглашение представляет собой весь договор, вы можете вычеркнуть этот раздел или поставить слово «Нет».
Шаг 31 — Обеспечьте подтверждение того, что каждая сторона прочитала каждую страницу
Обе стороны должны иметь возможность ознакомиться с завершенным соглашением. В качестве доказательства того, что эта проверка имела место, на каждой странице этого соглашения есть две строки внизу страницы. После просмотра заполненной страницы Покупатель земли должен поставить свои инициалы на пустой строке «Инициалы покупателя».Аналогичным образом, земельный продавец должен также поставить параграфы в строке «Исходная информация продавца» внизу каждой страницы, чтобы доказать, что он или она просмотрели каждую заполненную страницу. Эта задача должна быть выполнена для каждой страницы после того, как она была заполнена запрашиваемой информацией, и до того, как эти Стороны выполнят эти документы путем подписания.
Шаг 32 — Все продавцы соответствующей земли должны выполнить это соглашение
Каждый продавец, покупатель и агент, участвующие в описанной выше продаже земли, должны заполнить область для подписи, предназначенную для этой стороны.Этот документ дает место для подписи двух продавцов земли, двух покупателей и двух агентов. Если для какой-либо из этих категорий требуется более двух подписей Сторон, вы можете скопировать и вставить дополнительные области подписи по мере необходимости. По крайней мере, один продавец земли и один покупатель земли должны заключить это соглашение, чтобы выполнить его. Первой Стороной, которая получит такую возможность, будет продавец земли. Если эта документация точно отражает то, с чем согласится продавец земли, то он или она должны указать текущую «Дату» в первой строке под заголовком раздела «XXXIII.Подпись », затем поставьте свою подпись в строке« Подпись продавца ».
Помимо подписи, земельный продавец должен напечатать свое имя в следующей строке «Печатать имя».
Шаг 33 — Покупатели земли должны предоставить подпись (подписи) об исполнении
После того, как каждый продавец земли подписал свое имя для выполнения этих документов, покупатель земли должен получить контроль над документацией, чтобы эта Сторона также могла просмотреть заполненное соглашение.Если Покупатель земли согласен с положениями этой продажи и будет выполнять взятые на себя обязательства, он или она должны найти строку «Дата» рядом со строкой «Подпись покупателя». Здесь Покупатель земли должен поставить подпись с датой, поставив подпись «Дата» в первой из этих строк и подписав вторую доступную строку. Предусмотрена дополнительная зона для подписи, если еще один покупатель земли намеревается заключить этот договор. Только подписавшие стороны, подписавшие этот документ, будут считаться имеющими право на его преимущества и нести ответственность за его содержание.
Каждый покупатель земли, подписывающий это соглашение в качестве демонстрации своего намерения соблюдать его, должен указать свое имя в строке «Печатать имя» под строкой для подписи.
Шаг 34 — Заполните этот документ подписью участвующего агента
В последней области подписи данного документа запрашивается отчет Агента о текущей календарной дате, а также его или ее подпись (в строке «Подпись агента»). Были предоставлены две отдельные области подписи агента на случай, если будет задействован дополнительный агент.
Каждый подписывающий агент по этой продаже земли должен также напечатать свое имя на «Печатном имени», представленном под его или ее подписью.
Договор купли-продажи недвижимости (США) Форма
Существует четыре способа финансирования покупки дома в договоре купли-продажи недвижимости. То, что вы выберете, зависит как от финансового положения покупателя, так и продавца. Возможны следующие варианты:
Финансирование третьей стороной: Это когда банк или другое кредитное учреждение предоставляет покупателю ссуду, которая должна быть возвращена в течение долгого времени.Это наиболее распространенный способ покупки нового дома, но одобрение зависит от кредитного рейтинга покупателя, истории работы и текущего финансового положения.
Финансирование продавца: Иногда продавец предоставляет финансирование покупателю, который не может получить ссуду в финансовом учреждении. Это часто бывает, когда продавец выплатил свою ипотеку, а покупатель просто выплачивает им заранее определенную сумму через определенные промежутки времени, пока согласованная цена не будет выплачена полностью.
Допущение: Допущение — это когда покупатель берет на себя ипотеку продавца.Это означает, что жилищный заем переходит на их имя, и они несут финансовую ответственность за оставшуюся часть ипотеки. Предположение часто требует, чтобы покупатель имел квалификацию для получения ссуды в соответствии с руководящими принципами кредитора.
Отсутствие финансирования: Финансирование не требуется, если покупатель приобретает жилую недвижимость полностью за счет собственных средств и не требует ссуды.
Другие финансовые условия в вашем договоре купли-продажи недвижимости:
Что такое задаток? Задаток — это залог, который покупатель вносит, чтобы продемонстрировать свою заинтересованность и серьезность в покупке жилой недвижимости.Если договор исполнен, сумма зачисляется в покупную цену. Если продажа не состоится, деньги возвращаются покупателю.
Что такое условное депонирование? Когда вы покупаете недвижимость, она находится во владении третьей стороны до даты закрытия или вступления во владение. Он защищает собственность и любые фонды от перехода из рук в руки до тех пор, пока не будут выполнены все аспекты соглашения, такие как осмотр дома, информация о страховании и финансирование.
Что вам нужно знать
Договор купли-продажи земли в Калифорнии, также известный как соглашение о формах, представляет собой договор, который используется для обмена недвижимостью между продавцом и покупателем.Читать 3 мин.
1. Что такое договоры купли-продажи земли?2. Распределение затрат
3. Требования к документации и раскрытию информации
4. Условия договора купли-продажи земли
Обновлено 13 июля 2020 г.:
Договор купли-продажи земли в Калифорнии — это договор, который используется для обмена недвижимостью между продавцом и покупателем. Другие названия договора купли-продажи земли в Калифорнии включают договор купли-продажи незанятой земли, договор на землю в рассрочку и соглашение о формах.
Что такое договоры купли-продажи земли?
Риэлторы в Калифорнии обычно используют договор купли-продажи незанятой земли для облегчения продажи недвижимости. С помощью этой формы текущий владелец недвижимости и заинтересованный покупатель заключают договор.
Продавцы и покупатели могут включить различные требования в договор купли-продажи земли в Калифорнии:
- Закупочная цена и условия оплаты
- Процентные ставки
- Сборы, основанные на налогах и страховании
Распределение затрат
Лицо, продающее объект недвижимости, будет нести ответственность за покрытие ряда расходов, связанных с продажей.Хотя на пустырях редко встречаются септические системы, при наличии септической системы продавцу придется заплатить за осмотр. Точно так же продавцу, возможно, придется заплатить за тест на перхоти, чтобы проверить, подходит ли почва для удаления отходов.
Другие расходы, которые может нести продавец, могут включать маркировку углов участка и определение того, производят ли колодцы на участке достаточное количество воды.
Требования к документации и раскрытию информации
Договоры купли-продажи земли включают раздел, в котором продавец раскрывает важную информацию о собственности.Этот раздел требует, чтобы продавец раскрыл любую информацию, имеющую отношение к покупателю. Например, если на участке обитает находящийся под угрозой исчезновения вид, который может помешать покупателю использовать собственность, продавец должен раскрыть эту информацию. Продавец также должен проинформировать покупателя, если в сделке на лот есть какие-либо ограничения.
Договор купли-продажи земли также будет содержать раздел, в котором описывается период расследования покупателя.В этом разделе должен быть список предметов, которые покупатель должен изучить, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует его ожиданиям.
Покупатели должны завершить расследование в установленный срок. Хотя период расследования по умолчанию составляет 17 дней, большинство покупателей запрашивают дополнительное время, чтобы они могли провести надлежащую проверку. Тщательное расследование обычно занимает от 30 до 60 дней. У продавцов также будет определенный период, в течение которого им нужно будет раскрыть информацию о собственности.Период раскрытия информации по умолчанию составляет 10 дней. Как период раскрытия информации, так и период расследования начинаются при открытии условного депонирования.
После завершения расследования покупателем продавец может попросить покупателя устранить любые непредвиденные обстоятельства, которые он наложил на соглашение. Если покупатель устраняет эти непредвиденные обстоятельства, продавец может удержать депозит покупателя, если он выйдет из соглашения. Обычно продавец может удержать залог только в том случае, если он не виноват в отказе покупателя от сделки.
Не существует стандартного периода времени для непредвиденных обстоятельств или условного депонирования.Определенный период для этих событий может варьироваться от соглашения к соглашению и зависит от того, сколько времени, по мнению покупателя, потребуется для завершения расследования. Покупателям следует подумать о том, чтобы запросить более длительный период непредвиденных расходов, чтобы они могли быть уверены, что недвижимость, которую они заинтересованы в покупке, действительно соответствует их потребностям.
Условия договора купли-продажи земли
Большая часть договора купли-продажи земли будет состоять из шаблонных условий. Однако некоторые контракты будут содержать дополнительную информацию, а это означает, что и покупатели, и продавцы должны внимательно изучить условия любого предлагаемого соглашения.
Например, в каждом договоре купли-продажи земли необходимо полное и точное описание собственности. Если описание в соглашении расплывчато или если описание не соответствует действительности, к соглашению следует добавить условие о том, что покупка будет осуществлена только после инженерного обследования. Банки почти всегда настаивают на проведении опроса при финансировании покупки недвижимости.
Одна из основных целей покупателя в договоре купли-продажи должна заключаться в согласовании низкой цены.Описание цены в договоре должно отражать цену, согласованную в ходе переговоров. Покупатель также должен запросить небольшой авансовый депозит, чтобы у него были деньги, необходимые для покрытия важных расходов, таких как испытания почвы. Кроме того, низкий депозит означает, что покупатель не потеряет столько денег, если позже откажется от продажи.
Если вам нужна помощь в заключении договора купли-продажи земли в Калифорнии, вы можете опубликовать свои юридические потребности на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.
Образец Договора купли-продажи земли Мексика Эхидо
Договоры купли-продажи земли эхидо в Мексике могут и должны быть всеобъемлющими. Поговорка «сделай это письменно» применима без исключения. В приведенном ниже образце документально подтверждена покупка в будущем, когда участок будет полностью и явно приватизирован и его зонирование изменится.До закрытия продажи продавец предоставляет покупателю права узуфрукта, чтобы покупатель мог немедленно вступить во владение недвижимостью. Обладая собственническими правами на недвижимость, покупатель может приступить к внесению улучшений (например, установить забор или стену вокруг собственности для ее защиты) и иным образом сообщать о присутствии покупателя третьим сторонам. Эти права собственности также являются сильным сдерживающим фактором для продавцов, у которых может возникнуть соблазн найти второго покупателя по более выгодной цене, пока не завершена первая продажа.
Я практикую, когда это возможно, составляю юридические документы такого типа на испанском и английском языках одновременно. Чтобы иметь исковую силу в Мексике, юридический документ должен быть на испанском языке. Если он только на иностранном языке, например, на английском, он должен быть переведен авторизованным переводчиком. Приведенный ниже образец представляет собой только английскую версию образца соглашения. Разумеется, он был составлен при участии и юридической проверке адвоката из Мексики.
© Дэвид Д.Спенсер ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА НА ПОКУПКУ EJIDO PARCEL В ПРОЦЕССЕ ПРИВАТИЗАЦИИ, С УСЛОВИЯМИ USUFRUCT РАЗРЕШИТЬ НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕДАНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ
USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ДОГОВОР ПОКУПКИ-ПРОДАЖИ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ, КАК ОДНА СТОРОНА, ________________________________, ОБЩЕСТВЕННЫЙ АРЕНДАТОРА ИЗ ЛОКАЛЬНОЙ ОБЛАСТИ, ИЗВЕСТНЫЙ КАК _____________, МУНИЦИПАЛИТЕТ ________________________, СОСТОЯНИЕ ____________ (НАСТОЯЩИЙ, ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ ПРОДАВЕЦ, ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ ПРОДАВЕЦ, ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ ПРОДАВЕЦ, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЦ В КАЧЕСТВЕ ДРУГОЙ СТОРОНЫ, _______________, [ГРАЖДАНСТВО], РЕЗИДЕНТА В _________________________ (ЗДЕСЬ ПОСЛЕ ИМУЩЕСТВА «USUFRUCT GRANTE AND PROMISSSURCHASER»), КОТОРЫЙ НАСТОЯЩИЙ СОГЛАШАЕТСЯ С УСЛОВИЯМИ, УКАЗАННЫМИ НИЖЕ.
Р Е К И Т А Л СI. ПРЕДОСТАВИТЕЛЬ USURFRUCT И ОБЕЩАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ заявляет:
а) ______________ 20__г. Состоялось собрание по передаче земель ________ эхидо, муниципалитет ____________, штат ____________.
b) что он / она является физическим лицом мексиканского гражданства, достигшим совершеннолетия, холостым гражданином и владеет правами, соответствующими номеру лота, в дальнейшем именуемому «ЛОТ», _________ Эхидо, муниципалитет ____________, штат _______, как показано в Свидетельстве об участии __________________ от _________ 20__ г., выданном Делегатом Национального аграрного реестра штата ________ в файле ________________________________________ и с размером поверхности __________ гектаров, со следующими условиями :
СЕВЕР: _____ метров по неровной линии с дорогой; ВОСТОК: ______ метров с участком ____; ЮГ: _____ метров с участком ____; ЗАПАД: ______ метров с участком _____.
c) «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» заявляет, что она согласилась с «ГРАНТОМ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ» продать «ЛОТ», описанный в Части I b) настоящего контракта.
d) Что она имеет право заключить настоящий договор купли-продажи векселя в соответствии с положениями статей 12, 13, 14, 45, 46, 76, 78, 80, 81, 82, 84 и 86 Аграрный закон.
e) Это ее желание предоставить в узуфрукт и обещать продать «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩЕМУ ПОКУПАТЕЛЮ» «ЛОТ», описанный в Приложении I b) настоящего контракта, на условиях, изложенных ниже.
f) Она указывает в качестве своего места жительства для целей настоящего контракта известный адрес в __________, муниципалитет ___________, штат ___________.
II. «ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ USUFRUCT» заявляет:
a) Что, исходя из подробных сведений «ГРАНТОРА USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩЕГО ПРОДАВЦА», он желает получить в узуфрукт и обещать приобрести «ЛОТ», описанный в Части I, параграф b) Подробных сведений настоящего контракта на условиях, изложенных ниже.
b) Для целей настоящего контракта он указывает свой адрес: Calle ____________, No. ____, Piso ___, Colonia ___________, ________, ________.
На основании вышеизложенного стороны соглашаются заключить настоящий договор и, следовательно, быть связанными нижеследующим:
C L A U S E SПЕРВЫЙ. «Узуфрукт USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» настоящим представляет собой узуфрукт на недвижимое имущество в пользу «USUFRUCT GRANTE AND PROMISSOR PURCHASER» и, следовательно, предоставляет ему возможность использования «ЛОТА», описанного в Приложении I (b) этот договор с указанными ранее границами и размерами.Этот контракт может быть зарегистрирован любой из сторон в соответствующей Делегации Национального аграрного реестра.
ВТОРОЙ. Узуфрукт на указанную площадь поверхности будет действовать в течение тридцати (30) лет, начиная с даты настоящего контракта, и может быть продлен на такой же или более длительный период по запросу «ГРАНТИФИКАЦИИ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПОКУПАТЕЛЯ» до до истечения срока его действия.
ТРЕТИЙ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» настоящим платит «USUFRUCT GRANTOR AND PROMISSOR SELLER» в качестве компенсации за узуфрукт, предоставленный по настоящему Соглашению, сумму _______ MEX $.00 (____________________ ТЫСЯЧ МЕКСИКАНСКИХ ПЕСО) сумма, которую «USUFRUCT ПРЕДОСТАВИТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» признает, что она получила до даты подписания настоящего контракта, что всегда является настоящим документом как наиболее широкое получение согласно закону. В этом же акте стороны соглашаются, что цена, уплаченная за узуфрукт, будет применяться как часть общей цены продажи «ЛОТА» после оформления окончательного публичного акта купли-продажи.
ЧЕТВЕРТАЯ. «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ» должен иметь возможность передавать, обременять или сдавать в аренду использование и пользование, предоставленные в его пользу, не требуя согласия «ГРАНТОРА USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПРОДАВЦА», при этом первый несет ответственность за любой ущерб, понесенный компанией. «LOT» из-за ошибки или халатности любого замещающего пользователя.
ПЯТАЯ. На основании получения вознаграждения, согласованного с «ГРАНТИЗАТОРОМ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ», «ГРАНТЕР И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ USUFRUCT» настоящим передает «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ» юридические, материальные и договорные LOT »со всеми его обычными способами использования и всем, что фактически и по закону может ему соответствовать.Таким образом, с этой даты «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» будет считаться добросовестным владельцем, при этом согласовано, что «ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ USUFRUCT» может выполнять в отношении «ЛОТА» все такие действия, которые он может потребоваться для эксплуатации того же самого.
ШЕСТОЙ. «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» должен иметь право выполнять все виды оснащения, строительства, ремонта, установки и / или модификации узуфруктурированной собственности.
СЕДЬМОЙ. Узуфрукт прекращается: а) по окончании срока действия договора узуфрукта, если он не был продлен, при условии предварительного согласия сторон; и б) После оформления окончательного договора купли-продажи «ЛОТА».
ОБЕЩАНИЕ ПРОДАЖИ
ВОСЬМОЙ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» настоящим обещает продать «ЛОТ» «ПОЛУЧАТЕЛЮ И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ USUFRUCT», и последний настоящим обещает купить для себя или для мексиканского физического лица или компании, которые он может назначить », Описанный в Своде I (b) настоящего контракта, в течение периода, не превышающего одного года с даты подписания настоящего контракта.
«ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЦ» признает и принимает, что в силу того, что «ЛОТ» находится в так называемой «Зоне ограниченного доступа», и «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАТЕЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ» является иностранным лицом, последний должен быть может создать мексиканскую компанию или заключить какой-либо трастовый договор с банковским учреждением с целью полного выполнения этого договора, и, следовательно, «USUFRUCT GRANTOR AND PROMISSOR SELLER» обязуется заключить окончательный договор купли-продажи с такой компанией или заключите договор доверительного управления с банковским учреждением, как это может быть указано «USUFRUCT GRANTEE AND PROMISSORY PURCHASER».
ДЕВЯТАЯ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» обязуется: (i) получить выдачу от _________ Делегации Национального аграрного реестра ее права собственности на «ЛОТ»; (ii) зарегистрировать указанный Титул в Реестре государственной собственности соответствующего судебного округа, а также его регистрацию в соответствующем налоговом департаменте; и (iii) направить соответствующие уведомления о праве на отказ, в том числе членам их семей, ejidatarios, городскому совету муниципалитета _____________________________ и правительству штата ____________, в соответствии с требованиями Закона о сельском хозяйстве.
ДЕСЯТЫЙ. «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» должен заплатить «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩЕМУ ПРОДАВЦУ» в качестве общей продажной цены «ЛОТА», описанного в Приложении 1 (b) настоящего контракта, сумму _________ 00 (__________________________________________________ ТЫСЯЧИ ____________________ МЕКСИКАНСКОГО ПЕСО). В случае, если этот контракт оформлен в виде публичного акта купли-продажи, указанная здесь цена включает оплату узуфрукта, согласованную в этом контракте.
ОДИННАДЦАТЫЙ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» должен заплатить «USUFRUCT GRANTOR AND PROMISSOR SELLER» в качестве предоплаты покупки по настоящему контракту сумму в ______,00 долларов США (____________________ ТЫСЯЧИ _____________________________________ МЕКСИКАНСКИЕ ПЕСОС). Эта сумма должна быть выплачена «ГРАНТОРУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПРОДАВЦУ», когда «УЧАСТНИК И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ USUFRUCT» получит от компетентного органа изменение землепользования для жилья, применимое ко всему «ЛОТУ» на «Т-5».«ПРЕДОСТАВИТЕЛЬ USUFRUCT И ОБЕЩАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ», в силу получения соответствующей авансовой оплаты, указанной в этом пункте, не будет вести переговоры с другими лицами о продаже «ЛОТА», описанного в Своде I (b) настоящего контракта.
ДВЕНАДЦАТАЯ. «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» соглашается внести в качестве второго и последнего платежа за покупку сумму в размере _________. 00 MEX (т.Эта сумма должна быть выплачена «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПРОДАВЦУ», когда «USUFRUCT GRANTOR AND PROMISSOR SELLER» предоставит «USUFRUCT GRANTE AND PROMISSOR PURCHASER» соответствующее право первого уведомления об отказе от тех лиц, которые имеют право на указанное право в соответствии с Аграрным законом, включая членов семьи, эджидатарио, городской совет _____________________ и правительство штата _________, Право собственности, выданное компетентным органом, который подтверждает право собственности на «ЛОТ», описанный в Своде I ( б) настоящего договора, а также соответствующую подпись на окончательном публичном акте купли-продажи.
«ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» принимает и соглашается с «ПОЛУЧАТЕЛЕМ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ USUFRUCT» сократить этот второй и последний платеж при покупке, если официальный сюрвейер определит, что площадь «ЛОТА» меньше ___________ гектаров. В этом случае цена квадратного метра для второго и окончательного платежа за приобретение составит _____ PESOS M.N. (__________________ И __ / 100 МЕКСИКАНСКИХ ПЕСО).
ТРИНАДЦАТЬ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» обязуется предоставить «USUFRUCT ГРАНТИЗАТОР И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» всю информацию и документацию относительно «ЛОТА», которые могут потребоваться для целей оформления окончательного договора купли-продажи.
ЧЕТЫРНАДЦАТЬ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» и «ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ USUFRUCT» настоящим принимают и соглашаются с тем, что положения, содержащиеся в окончательном договоре купли-продажи, должны содержаться в нем, должным образом подписанные сторонами.
ПЯТНАДЦАТЬ. Все расходы, связанные с процедурами передачи прав на «ЛОТ», должны нести «USUFRUCT ГРАНТИЗАТОР И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ».
ШЕСТНАДЦАТЬ. «ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ USUFRUCT» имеет право осуществлять все имущественные, личные или посессорные действия и исключения и рассматриваться в качестве стороны в любом судебном разбирательстве, касающемся «Лота», охватываемого настоящим Соглашением, даже если оно ведется от «УСУФРУКТ-ГРАНТЕР И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЦ».
СЕМНАДЦАТЫЙ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» соглашаются, что в случае невыполнения ею каких-либо обязательств, на которые она согласилась по настоящему контракту, она должна полностью вернуть «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ» все суммы, выплаченные ей. от него.
ВОСЕМНАДЦАТЬ. «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЕЩАТЕЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ» соглашается с тем, что в случае невыполнения им каких-либо обязательств, на которые он согласился по настоящему контракту, «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» станет кредитором для уплаты обычного штрафа, равного до 10% (десяти процентов) платежей, которые могли быть ей произведены, и «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» соглашается, что она обязана вернуть «ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ» 90% (девяносто процентов) от платежи, которые она получила.Вышеуказанное должно быть выполнено в срок не более десяти календарных дней с даты нарушения контракта.
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ» соглашается с тем, что в случае, если какой-либо ejidatario, соседний житель и / или третье лицо в целом предъявят и / или претензии с законным основанием, любыми средствами или причинами, интересами и / или правами, связанными с «ЛОТ» в соответствии с настоящим контрактом, и по этой причине «ГРАНТИЗАТОР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ» вынужден освободить и / или вернуть «ЛОТ» в связи с решением, принятым компетентным органом, он должен заплатить «ГРАНТУ USUFRUCT» И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ »в виде обычного штрафа, сумма, равная удвоенной сумме платежей, произведенных« ГРАНТИЗАТОРОМ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПОКУПАТЕЛЕМ »« ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩЕМУ ПРОДАВЦУ », плюс любые без исключения убытки« ПОЛУЧАТЕЛЮ USUFRUCT » И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ »может пострадать в результате, независимо от любых средств правовой защиты в соответствии с гражданским и / или уголовным и / или аграрным законодательством, включая компенсацию за выселение, которые могут быть доступны« ГРАНТУ USUFRUCT И ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ ».
ДВАДЦАТЬ. «ГРАНТЕР USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩИЙ ПРОДАВЕЦ» соглашается и принимает, что «ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЕЩАЮЩИЙ ПОКУПАТЕЛЬ USUFRUCT» будет иметь возможность уступить или передать свои права по настоящему контракту, так что любая третья сторона может выполнить этот контракт, если этого достаточно для этой цели. только письменное уведомление должно быть направлено «ПОСТАВЩИКУ USUFRUCT И ОБЕЩАЮЩЕМУ ПРОДАВЦУ».
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ. Настоящий договор не может быть расторгнут на основании обвинений в нанесении ущерба, скрытых недостатков или обмана, поскольку все соображения, а также обязательства и обязательства, изложенные в пунктах настоящего документа, были согласованы и установлены по взаимному соглашению между сторонами без каких-либо ограничений. какое бы то ни было давление.
ДВАДЦАТЬ ВТОРОЙ. Для целей толкования и соблюдения настоящего договора стороны прямо подчиняются законам штата ________ и юрисдикции соответствующих судов, включая город _________, тем самым отказываясь от любой другой юрисдикции, которая может им соответствовать. в зависимости от их настоящего или будущего места жительства.
Понимая объем и содержание настоящего контракта, стороны подписывают его в трех экземплярах в __________, муниципалитет ______________, __________, Мексика, ________ дня ___________ 20__ года.
USUFRUCT ПРЕДОСТАВИТЕЛЬ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПРОДАВЕЦ
[имя указано под подписью]
USUFRUCT ПОЛУЧАТЕЛЬ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ
[имя указано под подписью]
Договоры купли-продажи для проектов по сохранению: ConservationTools
Подтверждайте приверженность, избегайте недоразумений
Землевладелец может быть готов продать или торговать своей землей или сервитутом какой-либо организации. Но прежде чем организация начнет действовать в соответствии с этой готовностью, например, привлечет средства для покупки, проведет комплексную проверку или иным образом подготовится к приобретению, она, вероятно, захочет задокументировать обязательство владельца продать в письменной форме.В противном случае организация может потратить значительное количество времени, энергии и денег на транзакцию только для того, чтобы обнаружить, что владелец передумал или имеет непримиримые разногласия с организацией в отношении деталей ожидающей транзакции. Документирование обязательств владельца может служить как для юридического закрепления за владельцем обязательств, так и для уменьшения возможности недопонимания.
Юридически обязывающий договор купли-продажи недвижимого имущества — будь то простое владение за плату или сервитут — должен быть оформлен в виде подписанного письменного документа, чтобы он имел исковую силу в Пенсильвании (см. Статут о мошенничестве).
Договор купли-продажи или вариант покупки
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи — часто называемый договором купли-продажи или договором купли-продажи — определяет права и обязанности как продавца, так и покупателя в отношении недвижимого имущества, будь то земля или сервитут. Контракт состоит из взаимных обещаний: продавец обещает передать право собственности на определенную собственность, а покупатель обещает уплатить покупную цену в течение определенного времени после даты контракта (в момент, который называется закрытием или расчетом).Покупатель захочет, чтобы контракт включал в себя заверения и раскрытие продавцом информации о физическом состоянии собственности и праве собственности на нее. Контракт может (и обычно включает) условия (иногда называемые непредвиденными обстоятельствами), которые должны быть выполнены перед продавцом или, что более вероятно, покупатель юридически обязан закрыть сделку.
Вариант покупки
Напротив, опцион на покупку не содержит взаимных обещаний.Как и в случае с договором купли-продажи, продавец обещает доставить документы о передаче до закрытия, но, в отличие от договора, здесь нет взаимности — покупатель может выбрать, переходить к закрытию или нет. Покупатель имеет опцию , чтобы действовать, уведомив продавца о своем выборе покупки (что должно быть сделано в строгом соответствии с условиями, изложенными в опционе на покупку).
Руководство Варианты покупки: получение права без обязательства приобретать имущественные права подробно описывает различные особенности и применения вариантов покупки.Типовой вариант предоставления опциона на покупку с комментарием представляет собой документ, который можно адаптировать к ситуации.
Иногда к опциону на покупку прилагается договор купли-продажи, чтобы документально подтвердить понимание обеими сторонами того, как будет проходить сделка в случае, если покупатель решит исполнить свой опцион на покупку.
Размытые линии
На практике договор купли-продажи может быть составлен таким образом, чтобы включать один или несколько периодов времени, в течение которых покупатель может решить расторгнуть договор без штрафных санкций, поскольку условие (например, удовлетворительное право собственности или проверка собственности) не выполнено, или иногда без всякой причины.В таких случаях решение покупателя о расторжении контракта в течение определенного периода времени приводит к тому же результату, что и решение покупателя не осуществлять свое право на покупку по опциону на покупку.
Хорошо составленный договор купли-продажи выполняет несколько функций:
- В нем изложены необходимые условия: передаваемый имущественный интерес, покупная цена (или метод определения покупной цены) и время закрытия. Он также может включать заверения продавца, на которые покупатель может полагаться, и условия, которые должны быть выполнены, прежде чем покупатель обязан закрыть сделку.Он также может распределять ответственность за риски ответственности, связанные с владением имуществом.
- Он распределяет задачи, которые должны быть выполнены для завершения транзакции, и устанавливает путь к плавному, бескризисному закрытию.
- Он описывает, какие средства правовой защиты будут иметь стороны, если ожидания не оправдаются и закрытие не произойдет, как ожидалось.
Формы, подготовленные адвокатом
Некоторые природоохранные организации привлекают юристов для подготовки договора купли-продажи с учетом каждой сделки.Другие используют форму, подготовленную юристом, изменяют ее, а затем перед окончательной доработкой документа обращаются к юристу.
Формы Ассоциации риэлторов Пенсильвании (PAR)
Члены Ассоциации риэлторов Пенсильвании будут, если не указано иное, подготовить договор купли-продажи для приобретения в собственность за вознаграждение, используя формы PAR. Формы PAR могут использоваться и не риэлторами. Адвокаты и другие лица могут получить доступ к набору форм онлайн от коммерческих поставщиков, таких как zipLogix.
Чтобы отразить вопросы, относящиеся к многим, если не к большинству, природоохранным приобретениям, пользователям форм PAR необходимо включить дополнение, охватывающее нестандартные термины (образцы которых представлены ниже в этом руководстве). Могут также применяться следующие дополнения к форме PAR:
- Раскрытие информации о правах на добычу полезных ископаемых и дополнение к договору купли-продажи
- Оценка непредвиденных обстоятельств
- Раскрытие информации о комиссии за частный перевод
Приобретение земли
Если земля, подлежащая выкупу, не улучшена, можно использовать стандартную форму PAR для пустой земли с дополнением, охватывающим вопросы, относящиеся к проекту по сохранению.
Приобретение земельного участка с жилым помещением
Если земля, которая должна быть улучшена, оснащена жилым помещением, рекомендуется использовать стандартную форму PAR для продажи жилого дома, поскольку она содержит все раскрытия, требуемые по закону, и постоянно обновляется с учетом изменений в законодательстве. Дополнение, охватывающее вопросы, относящиеся к проекту сохранения, также может быть использовано с этой формой.
Приобретение консервации
Ни одна из форм PAR не подходит для приобретения сервитутов по охране природы или троп.Рекомендуется подготовленный юристом договор купли-продажи или вариант покупки, такой как Типовой вариант предоставления права покупки .
Юридическая экспертиза
Юридический анализ и консультирование в отношении предлагаемых транзакций имеют решающее значение, гарантируя, что организация достигает того, что она намеревается сделать с транзакцией и документом. Более того, Практика 9.A.1. из Стандарты и практики земельного фонда. звонит организациям по номеру:
Получите юридическую экспертизу каждой сделки по земельному сервиту и консервации, соответствующую ее сложности, от юриста, имеющего опыт работы в области права недвижимости.
Решение проблем, связанных с операциями по консервации
В оставшейся части этого руководства рассматриваются вопросы составления договоров купли-продажи, которые часто возникают при консервационных приобретениях, но редко возникают при других сделках с недвижимостью, и приводятся примеры положений для решения этих проблем.
Положения могут быть:
- Размещается в тексте договора купли-продажи; например, форма PAR содержит пробел в последнем пронумерованном абзаце для дополнительных положений; или
- Прилагается как дополнение с положением, добавленным к основной части соглашения, которое включает дополнение в соглашение.
Во избежание двусмысленности в случае, если дополнительное положение противоречит положению в другом месте договора купли-продажи, можно добавить такое положение, как следующее:
Эти дополнительные условия [ИЛИ Условия, содержащиеся в этом дополнении] дополняют и, в случае любого несоответствия, заменяют любые другие условия этого соглашения.
Покупатель захочет убедиться, что стоимость собственности, которая делает землю достойной сохранения, была защищена в период между заключением договора купли-продажи и его закрытием.Для этого добавьте в договор купли-продажи следующее положение:
Природные ресурсы без изменений
Обязанность Продавца по содержанию Недвижимости в рамках урегулирования включает обязанность предотвращать вырубку деревьев, удаление почвы или другое существенное изменение стоимости природных ресурсов.Передача недвижимого имущества облагается государственным и местным налогом на передачу в Пенсильвании, если только сделка не исключена из налогообложения по закону.Закон о трансфертном налоге исключает определенные операции, связанные с сохранением, включая перевод в охраняемый заповедник и передачу консервационных сервитутов и троп. (См. Руководство Налог на передачу недвижимости: исключения для операций, связанных с сохранением природы, в Пенсильвании .)
Если покупателем является консервация , вполне разумно добавить в договор купли-продажи положение, например следующее:
Кредит для освобождения от налога на перевод для консервантов
Если передача Имущества освобождена от налога на передачу недвижимости, и в той мере, в какой это происходит, Продавец соглашается кредитовать Покупателя в сумме, равной половине налога, который в противном случае был бы начислен при передаче, если бы сделка была исключена. от налогообложения в связи со статусом покупателя как охраняемого.В случае покупки сервитутом или тропы государственной организацией , организация может попытаться добавить положение в договор купли-продажи, например следующее:
Кредит для освобождения от уплаты налога на перевод
Если и в той мере, в какой передача сервитута освобождена от налога на передачу недвижимости, Продавец соглашается кредитовать Покупателя в сумме, равной половине налога, который в противном случае был бы начислен при передаче, если бы сделка была исключена. от налогообложения из-за сервитута, служащего целям сохранения или общественного отдыха.Для многих организаций правление оставляет за собой право утверждать условия полностью согласованной сделки в полном объеме. Это представляет риск того, что продавец потребует дальнейших изменений или сделка сорвется в период между предполагаемым завершением переговоров и утверждением условий советом директоров. Чтобы избежать этого риска, составьте проект договора купли-продажи, чтобы уполномоченное лицо организации могло присоединиться к продавцу при подписании соглашения, но чтобы вытекающие из этого обязательства организации были обусловлены утверждением совета управляющих.Включите в соглашение право расторжения, если одобрение совета не будет получено в течение определенного времени после подписания.
Используйте положение, подобное следующему, если количество времени, необходимое покупателю для удовлетворения непредвиденных обстоятельств, не является насущной проблемой для продавца:
Непредвиденные обстоятельства, связанные с утверждением Правлением
Обязательства Покупателя по настоящему соглашению обусловлены утверждением Правлением Покупателя условий этой сделки, включая те, которые изложены в этом соглашении.Вариант A
Если продавец хочет получить уверенность в том, когда совет рассмотрит сделку, добавьте в конец положения:
Правление примет решение на своем заседании _____
Чтобы предоставить продавцу дополнительные гарантии относительно необходимого времени, добавьте в конец варианта A:
Если Покупатель не доставит уведомление о расторжении договора в течение десяти дней после такой встречи, это непредвиденное обстоятельство не имеет силы и не имеет силы.
Вариант B
Если продавец хочет, чтобы одобрение произошло в течение определенного времени, добавьте к положению:
в течение ___ дней с даты заключения соглашения
Или, если в соглашении предусмотрен щедрый период проверки для проверки правового титула и собственности, рассмотрите возможность добавления:
в период проверки, установленной п. ___ настоящего договора
Вариант C
Если покупателю требуется больше времени, чтобы получить одобрение совета директоров условий финансирования сделки, добавьте следующее к Варианту A или Варианту B:
Этот непредвиденный срок для утверждения правлением может быть продлен по выбору Покупателя на дополнительные ___ дней, если это необходимо для получения окончательного утверждения плана финансирования Покупателя для приобретения Имущества.
Если продавец готов принять покупную цену ниже справедливой стоимости собственности, с намерением сделать подарок некоммерческой организации или государственному учреждению упущенной стоимости, тогда разница между справедливой стоимостью продаваемой собственности цена покупки за наличные и любая другая сумма, полученная при обмене, может считаться благотворительным взносом для целей федерального налогообложения. Если продавцы намерены совершить такую выгодную продажу, в договор купли-продажи можно добавить такое положение, как следующее: (Примечания к каждому из параграфов следуют за образцом положения.)
Вклад продавца
Продавец добровольно обещает сделать благотворительное пожертвование в сумме («внесенная стоимость»), равной превышению (если таковое имеется) справедливой стоимости Имущества за вычетом покупной цены и другого возмещения (если таковое имеется), полученного от Покупателя в счет. передачи Имущества. Покупатель направит подтверждение о передаче Продавцом внесенной стоимости практически одновременно. Продавец несет ответственность за затраты и расходы на подготовку формы 8283 IRS и сопутствующей оценки, необходимой для подтверждения требования Продавца о благотворительном пожертвовании для целей федерального подоходного налога.Продавец обязан доставить эту форму Покупателю, подписанную как Продавцом, так и оценщиком, и сопровождаемую копией полного подписанного отчета об оценке (который Покупатель может сохранить для своих записей) не менее чем за 15 дней до того, как форма 8283 потребуется Продавец для подачи в IRS.Намерение пожертвования
Намерение сделать подарок на сумму, равную разнице в стоимости, должно быть четко заявлено, чтобы четко указать на намерение сделать пожертвование в поддержку требования Продавца о благотворительном подарке.
Благодарность
При закрытии сделки или как можно скорее после этого покупатель (получатель подарка) должен подтвердить получение пожертвования от выгодной продажи (даже если сумма пожертвования еще не установлена оценкой). Для получения дополнительной информации см. Публикацию IRS 1771.
IRS 8283
Продавцы / доноры должны получить и заполнить форму IRS 8283 для подписи получателем подарка, прежде чем требовать благотворительный взнос в своей федеральной налоговой декларации.Это положение включено, чтобы избежать недоразумений по этому поводу и напомнить владельцам, что есть ряд задач, за которые владельцы несут ответственность, если они хотят осуществить удержание.
В Пенсильвании, в отличие от других штатов, земля иногда передается без учета недавнего или обновленного юридического описания. Граничные линии, основанные на том, где сто лет назад были расположены определенные саженцы или скалы, могут быть юридически достаточными для передачи недвижимости, но они не заменяют проверенного юридического описания, сопровождаемого подтверждением точной площади, включенной в земельный участок.
В договор купли-продажи может быть добавлено положение, требующее от землевладельцев предоставления акта и других документов при закрытии с использованием нового, проверенного юридического описания, если покупатель решит получить его. Положение можно было бы читать, например:
Обновленное юридическое описание
Если Покупатель получил новое, обновленное или повторно сертифицированное обследование Имущества, или если Имущество было выделено из более крупного участка, документы о предоставлении должны включать юридическое описание Имущества или, если применимо, зону сервитута, соответствующую такому план обследования или деления.При отсутствии требования землевладельцы могут отказать в гарантии права собственности на что-либо, кроме юридического описания, по которому они приобрели собственность.
Заявленная цена покупки является важным условием любого договора купли-продажи. Во многих природоохранных проектах заявленная цена покупки — это число, которое может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от результатов изыскательских и оценочных работ, которые должны быть завершены после даты заключения соглашения. (Часто правила спонсоров, определяющие, какой вклад они будут вносить в природоохранное приобретение, обусловливают эту потребность.) Ниже обсуждаются несколько механизмов для корректировки согласованной покупной цены, установленной в договоре купли-продажи.
Корректировка обследованных площадей
Если покупная цена установлена в договоре купли-продажи как фиксированная сумма (а не сумма за акр), то ни одна из сторон не имеет права на корректировку покупной цены, если площадь посевных площадей окажется больше или меньше, чем указано в соглашение. Если покупная цена указана как цена за акр, может быть добавлено положение, подобное следующему, для корректировки покупной цены на основе фактической передаваемой площади:
Регулировка площади
Общая цена покупки основана на предполагаемой площади, указанной в этом соглашении, умноженной на сумму ____ долларов за акр.Если Покупатель получает новое, обновленное или повторно сертифицированное обследование, цена покупки должна быть скорректирована из расчета на акр, чтобы отразить увеличение или уменьшение площади Имущества, как заверено инспектором (за вычетом права отчуждения. и перекрытия).Данная корректировка не включает права отчуждения и дублирования, поскольку для природоохранных приобретений есть веская причина для расчета покупной цены за вычетом прав отчуждения, принадлежащих заинтересованным лицам, которые несовместимы с целями консервации приобретения. , например, полосы отвода автомобильных дорог и инженерных коммуникаций.
Корректировка аттестации
Покупатель или, во многих случаях, спонсор природоохранного проекта может потребовать подтверждения от профессионального оценщика, не имеющего отношения к сделке, что они производят разумно разумные расходы. Практика 9.H.1. из Стандартов и практик земельного фонда. призывает организации (за некоторыми исключениями):
… получить независимую оценку от квалифицированного оценщика до закрытия, чтобы подтвердить цену покупки.
Вопросы, которые могут возникнуть в связи с корректировкой покупной цены для отражения оценочной стоимости, обсуждаются после следующего примерного положения о корректировке покупной цены на основе оценки:
Корректировка аттестации
Цена покупки, установленная в соглашении, должна быть скорректирована в большую или меньшую сторону, чтобы отразить справедливую стоимость имущества, установленную в результате оценки, которая проводится в соответствии с Единым стандартом профессиональной практики оценки или иным образом приемлемая для Продавца, Покупателя и, если применимо, источники финансирования приобретения Покупателем Недвижимости.Оценка должна быть заказана Покупателем, адресована ему и оплачена Покупателем.Многократная экспертиза
Если спонсор требует более одной оценки, что произойдет, если цифры оценки будут другими? Всегда ли преобладает низшее из двух? Эти двое усреднены? В коммерческих сделках часто используется формула, которая позволяет усреднить эти два значения, если они находятся в определенном диапазоне отклонений; например, значения находятся в пределах 10% друг от друга.Если две оценки выходят за пределы этого диапазона, то выбирается третий оценщик, и третья оценка определяет справедливую стоимость (но только в пределах верхнего и нижнего диапазона первых двух оценок). Если спонсоры не выпустили руководящие принципы для решения этой проблемы, консервативный подход заключается в корректировке покупной цены на основе более низкой из двух оценок.
Возможность прерывания при выходе за пределы допустимого диапазона
И продавец, и покупатель могут иметь ограничения в отношении того, насколько меньше или больше, чем предварительная цена покупки, они могут получить или заплатить, прежде чем они должны будут отказаться от сделки.Даже если продавец мотивирован сильным желанием сохранить землю, ему часто требуется минимальная сумма компенсации для выплаты ипотеки или других мер для удовлетворения своих жилищных требований. Точно так же покупатель может позволить себе покупку только в том случае, если скорректированная цена покупки находится в определенном диапазоне. В этом случае положение, такое как следующее, может быть включено после любых других положений, касающихся корректировок покупной цены:
Ограничения на корректировку цен
Вышеописанные корректировки Закупочной цены ограничены следующим образом: а.Продавец не обязан принимать Цену покупки менее $ _______ («Этаж»). г. Покупатель не обязан платить Закупочную цену выше _______ долларов (далее — «потолок»). г. Если скорректированная цена покупки ниже минимальной, Продавец может расторгнуть настоящее соглашение в любое время, уведомив Покупателя за тридцать (30) дней. Покупатель может избежать расторжения, если в течение 30-дневного периода уведомления Покупатель письменно согласится оплатить Пол в качестве Покупной цены. г. Если скорректированная цена покупки превышает потолок, Покупатель может расторгнуть настоящее соглашение в любое время, уведомив Продавца за тридцать (30) дней. Продавец может избежать расторжения, если в течение 30-дневного периода уведомления Продавец согласится в письменной форме принять Верхний предел в качестве Покупной цены и внести стоимость, превышающую Верхний предел, в качестве благотворительного взноса.Земля, которая по большей части желательна для природоохранных целей, может включать улучшенную территорию, которую покупатель и продавец договорились оставить у продавца (или продать другой стороне).В этом случае в договоре купли-продажи должны быть рассмотрены несколько вопросов, например, предусмотренных в следующем образце положения: (Примечания относительно положения следуют.)
Утверждение подразделения на случай непредвиденных обстоятельств
Если Имущество, проданное по настоящему соглашению, меньше, чем полная сумма налогового пакета, частью которого оно является (это целое, «Весь тракт»), то обязанность Покупателя завершить покупку Имущества обусловлена выдачей окончательное, письменное, безапелляционное и безапелляционное одобрение всех государственных органов, обладающих юрисдикцией в отношении отделения Собственности от остальной части Целого участка (это одобрение, «Утверждение подразделения»).Покупатель должен приложить коммерчески разумные и добросовестные усилия для получения одобрения подразделения, а продавец будет сотрудничать с покупателем для его получения. Любые налоги за откат, возникающие в результате отделения Имущества от Целого участка, несет Продавец.Подразделение
Улучшенная территория, как правило, должна быть официально отделена от природоохранной территории проекта в соответствии с местным муниципальным подразделением и постановлением о землеустройстве или, при отсутствии местного постановления, постановлением округа, прежде чем покупка может быть закрыта.Чтобы решить, возможно ли такое подразделение, необходимо изучить ряд потенциальных вопросов: Какая минимальная площадь требуется для того, чтобы улучшенная территория стала законным участком? Допускает ли конфигурация улучшенной территории и открытого пространства достаточное количество фасада дороги для соответствия требованиям зонирования? Есть ли какие-либо дороги общего пользования или другие объекты, которые необходимо задокументировать? Как обстоят дела с общими удобствами? Кто оплачивает затраты на подразделение и, возможно, отклонения, необходимые для разделения?
Если будет установлено, что подразделение возможно, и на другие вопросы даны удовлетворительные ответы, еще не факт, что подразделение будет одобрено соответствующими государственными органами.Условие утверждения подразделения предусматривает, что сделка не будет продвигаться вперед, если не будут получены необходимые разрешения правительства.
Закон 319
Каждый раз, когда земля в Пенсильвании должна быть разделена на части, необходимо учитывать, вызовет ли подразделение или любое изменение использования возврат налогов в соответствии с Законом о преференциальной оценке штата Пенсильвания, Законом 319, широко известным как Чистый и Зеленый. (См. Руководство Clean and Green: Программа льготного налогообложения штата Пенсильвания для получения дополнительной информации.) Даже если подразделение не инициирует возврат налога, для владельца одного подразделения существует риск того, что владелец другого подразделения в более поздний срок нарушит правила «Чистого и зеленого», что может вызвать откат. — возврат налога на обе посылки, даже если один владелец не виноват. (Этот риск может сохраняться в течение семи лет после разделения). Практика управления чистотой и экологией различается в зависимости от округа, и этот риск не возникнет, если агентство округа, управляющее программой, зарегистрирует участки в программе отдельно после подразделения.Однако, если округ сохраняет зарегистрированные участки вместе, тогда может быть разумным включить в договор купли-продажи положение, которое остается в силе после закрытия, требуя, чтобы владелец, нарушивший Clean and Green, уплатил налог на возврат, начисленный на не нарушивший земельный участок.
Договоры купли-продажи обычно предусматривают возможность получения покупателем ипотечного финансирования, но природоохранные проекты редко финансируются за счет ипотечных ссуд. Вместо этого покупатели земли для сохранения нуждаются в одном или нескольких грантах для финансирования покупки у населения (например,g., государственное агентство или местное самоуправление) или частные спонсоры. В этом разделе рассматриваются потребности и проблемы покупателей, зависящих от грантового финансирования, и предлагается образец положения о непредвиденных расходах с последующим обсуждением.
Непредвиденное финансирование
а. План финансированияПокупатель намеревается профинансировать оплату Покупной цены плюс финансирование разумно ожидаемых затрат и расходов Покупателя, которые будут понесены в связи с этим приобретением (совместно именуемые «Необходимое финансирование»), путем поиска грантов и взносов из следующих источников (вместе, но исключая Продавец, «Источники финансирования»).
___% Правительство штата
___% Уездная управа
___% Местное самоуправление
___% Прочие источники финансирования
___% Подарочная стоимость предоставлена Продавцом
100%
г. Непредвиденные обстоятельстваОбязанность Покупателя завершить покупку Имущества обусловлена принятием обязательств по Необходимому Финансированию из Источников Финансирования и наличием Необходимого Финансирования во время, установленное для расчетов в соответствии с настоящим Соглашением.
г. Продление сроков непредвиденных расходовВсе периоды времени для удовлетворения или отказа от непредвиденных обстоятельств продлеваются в той мере, в какой это необходимо для получения обзора и одобрения со стороны источников финансирования.
г. Продление срока расчетовЕсли в последний день расчетов по настоящему соглашению («Запланированная дата расчетов») Источниками финансирования были приняты обязательные обязательства по предоставлению Необходимого финансирования, но Необходимое финансирование еще не доступно для Покупателя, тогда Покупатель может уведомить Продавца о своем решении продлить Плановую дату расчетов еще на девяносто (90) дней («Продленная дата»).
эл. Отказ от непредвиденных обстоятельствЕсли расчет не происходит в запланированную дату расчетов (или, если Покупатель решил продлить, в расширенную дату), либо Покупатель, либо Продавец могут расторгнуть Соглашение, уведомив другую за десять (10) дней, и любые денежные средства, депонированные или уплаченные в счет Покупной цены, возвращаются Покупателю.
Получение финансирования
Покупка недвижимости может потребовать значительных денежных сумм; таким образом, финансовые (ипотечные) непредвиденные обстоятельства — положения договора купли-продажи, которые позволяют покупателям отказаться от покупок, если они не могут получить финансирование, — являются обычным делом при операциях с недвижимостью.Ожидается, что непредвиденные расходы по финансированию будут удовлетворены (если вообще будут) путем выдачи обязательного обязательства от кредитора в течение относительно короткого (30–60 дней) периода времени после даты соглашения. В обязательстве по предоставлению ссуды будут перечислены определенные элементы, включая удовлетворительную оценку, необходимую для закрытия ссуды. (Прежде чем принять обязательство кредитора, покупатель оценивает риск того, что условия будут выполнены до закрытия сделки.) После принятия покупателем кредитное обязательство является твердым и дает уверенность как продавцу, так и покупателю в том, что средства для закрытия продажи будут доступны по мере необходимости.Стандартные непредвиденные обстоятельства по ипотеке в форме PAR или другое готовое соглашение о покупке будут разработаны для удовлетворения этих общих финансовых ожиданий.
Получение финансирования
Процесс получения финансирования сильно отличается от процесса финансирования; Таким образом, стандартное непредвиденное финансирование в форме PAR или другое стандартное соглашение о закупке не решит эти проблемы должным образом.
Из-за длительного времени, необходимого для получения грантов от многих спонсоров, обычно невозможно получить обязательство, связывающее спонсора (при условии выполнения только определенных условий) в течение типичного периода непредвиденных обстоятельств ипотеки.Общие факторы, приводящие к длительному процессу сбора средств, включают следующее:
- Покупатель может подать заявку на финансирование на рассмотрение спонсора, но решение не будет принято до тех пор, пока не будет закрыто текущее окно для заявок спонсора, которое, вероятно, будет происходить только несколько раз в год в лучшем случае.
- Затем спонсору, возможно, придется сравнить заявки, конкурирующие за ограниченные средства, и соответственно распределить ограниченные ресурсы.
- Для государственного агентства процесс рассмотрения и утверждения может включать несколько уровней бюрократии и непредсказуемые задержки.
- Когда спонсор решает предоставить грант для проекта, может возникнуть значительный лаг между принятием решения и выдачей договорного обязательства. (Для некоторых спонсоров обязательства никогда не принимаются до тех пор, пока не будет произведен платеж.)
- Даже после того, как грантовый контракт был подписан, спонсор может не быть обязан производить платежи по гранту до тех пор, пока он не будет полностью удовлетворен тем, что проект соответствует всем его требованиям, которые могут быть многочисленными и иногда сложными.
- Даже после того, как все требования спонсора выполнены, иногда финансирование откладывается из-за бюджетных ограничений. По ряду причин, не связанных с самим приобретением для сохранения, администраторы гранта могут не иметь возможности высвободить средства, когда продавец и покупатель готовы завершить приобретение.
Земельный траст может полагаться на нескольких спонсоров для сохранения собственности в целом, каждый из которых финансирует приобретение различных долей в собственности, а в некоторых случаях ищет для себя долю в собственности: государственное агентство может поддержать покупку биоразнообразие лесной среды обитания; округ может направить свои средства на размещение охранного сервитута на продуктивно возделываемой части собственности; школьный округ может инвестировать свои средства в аренду сельскохозяйственных земель под студенческие сады; и поселок может инвестировать свои средства в приобретение сервитута для общественного доступа для расширения своей системы троп через собственность.Это поднимает ряд вопросов: как документировать все эти интересы? Что касается процентов, предоставляемых спонсорам, кто предоставляет проценты — продавцы или земельный фонд? Какой порядок записи? Это ключевое решение, определяющее, кто имеет приоритет перед другими.
Доставка нескольких документов
Форма PAR или другое готовое соглашение о покупке не потребует от продавцов каких-либо действий, кроме как передать всю заинтересованность продавцов путем предоставления единственного акта.Примерное положение, приведенное ниже, предусматривает доставку нескольких документов при закрытии, а не только акта, а также предусматривает, что земельный фонд, как покупатель, может передавать различным спонсорам право на получение отдельных долей в собственности.
Отдельно записанное соглашение об уточнении прав и т. Д.
В сложных консервационных сделках спонсорам рекомендуется заключать между собой зарегистрированное соглашение, разъясняющее свои права и, если применимо, обязанности по отношению друг к другу, независимо от порядка записи документов.Например, поселок имеет право и обязан устанавливать и содержать дороги для общественного пользования; округ имеет право и обязан применять сервитут по сохранению собственности; школьный округ имеет право использовать часть собственности для сельскохозяйственного образования; и Содружество имеет право применить свои действия по ограничению собственности в отношении всех других спонсоров, а также землевладельца, и одобрить любые изменения в сервитуте сохранения или сервитуте следа.
Документы о множественном предоставлении
Покупатель может принять решение о принятии права собственности на Имущество путем предоставления документов о предоставлении одного или нескольких прав на сервитут (например, предоставление сервитута по сохранению и / или предоставления тропы или другого сервитута доступа), а также путем предоставления пошлины за простое владение . Покупатель имеет право указать одного или нескольких получателей гранта для каждого документа о предоставлении, который должен быть доставлен при расчетах.Танцевальный Гамбо | Образцы договора купли-продажи земли
Этот договор может быть использован для любой покупки или продажи жилой недвижимости, если строительство дома завершено до заключения договора.Рекомендации или другое использование, разрешающее продажу недвижимости, в каких случаях это согласованная цена, договор ссуды? Вам следует использовать это соглашение, если а) вы являетесь потенциальным покупателем или продавцом недвижимости, (б) определяете законные права каждой стороны продажи и (в) определяете соответствующие обязательства каждой стороны до передачи права собственности. Воспользуйтесь нашим соглашением о покупке недвижимости, чтобы изложить предложение о покупке недвижимости и условия продажи. На другие земли включены земли в аренде. Рассматривайте этот документ как дорожную карту на период между подписанием договора и заключением сделки купли-продажи.Цена будет меняться и получить ряд обстоятельств и времени в выборке стран, которыми вы владеете, это дает бумагу и утверждение? Назовите университетский городок образец земли, чтобы каждый торговый агент будет в договоре купли-продажи под датой, или компания и подпишет собственность? Альтернативная форма — это соглашение о купле-продаже земли против описания и торговцев. На нашем веб-сайте представлены случаи продажи стандартного образца договора купли-продажи между защитой. Microsoft Internet не несет ответственности за письменную форму, потому что условия четких договоров купли-продажи земли для определения общей суммы.Если снять договор о земле, я найду стандартную модель. В качестве юриста по соглашению о застройке компания shivi занимается производством сделок купли-продажи земли по контракту. Поскольку ваш бизнес ограничен условиями договора купли-продажи земли, он будет проходить под одной учетной записью. Университет стал полезным инструментом для моих бабушек и дедушек, заключивших условные или юридические договоры купли-продажи. Как правило, при продаже земельных участков принимаются образцы договора, оформления и сроков. Договор купли-продажи, оцениваемый на предмет нарушения договора, может вызвать любые проблемы, вызывающие проблемы при продаже земли.
Производители для квалификационных услуг Rakesh taneja созданы или построены, и соглашение о продаже страны со всеми ошибками, что является вариантом, является словом. Подробная информация о транспортировке от продавца до доставки и рассмотрения, в каком юридическом соглашении будет заключаться продажа в странах. Карточка, как ваш документ доставляется пример соглашения, некоторые также упоминают необходимую информацию, что есть также название уведомления между продажами? Тем не менее, продолжайте работать с нашими профессионалами, чтобы помочь вам выйти из списка продаж, проблем, которые не являются исчерпывающими, и заголовков.Как только возможность принять коммерческий образец содержит форму, содержащую информацию, такую как повреждение или земля, до создания более высокой позиции на переговорах или вы? Уровень соглашения, чтобы стороны больше продавали принципы продажи земли? Регулируется законными положениями договора об отборе земельного участка. Сдает в аренду продукт от продажи земли, в то время как продавец аннулирует собственность. Выдача зданий и выгоды от продажи моделей земли являются точными, а примеры этого соглашения и условий, которые определили текущий договор субаренды? Некоторые юридические лица и неоднократно несут ответственность за создание моделей продаж, или продавцы не исправляют проверенный метод передачи преимуществ.Подписание ниже делает все возможное, чтобы нарисовать законных наследников контракта о продаже земли двум партнерам.
договоров купли-продажи недвижимости бесплатно | PDF
Договоры купли-продажи чаще всего используются для заключения сделки между покупателем и продавцом жилой недвижимости. В соглашении о покупке будут указаны окончательные переговоры между сторонами, включая цену продажи, непредвиденные обстоятельства и дату закрытия сделки.В большинстве сделок соглашение будет зависеть от получения покупателем финансирования от местного финансового учреждения, поэтому рекомендуется, чтобы продавец не соглашался ни с одним договором купли-продажи, если покупатель не получил предварительного одобрения или предварительной квалификации для получения ссуды.
Договор купли-продажи недвижимости — это инструмент, который используется, когда физические лица участвуют в покупке и продаже жилого дома. Это может быть применимо к односемейному дому, кондоминиуму (или другому типу общедоступной собственности), дуплексу и т. Д.Как только покупатель проявит интерес к выставленному на продажу жилому дому, он подаст предложение в форме настоящего соглашения. В содержании соглашения перечислены желаемые договорные условия потенциального покупателя, такие как предлагаемая цена покупки, предварительные запросы, защитные обязательства и сумма задатка, который они готовы внести. Продавцу обычно дается срок для принятия, отклонения или встречного предложения. В случае принятия продавец подписывает предложение, создавая обязывающий договор купли-продажи, с которого начинается процесс передачи собственности.В противном случае они могут противопоставить альтернативное предложение, которое включает термины, которые им более удобны (также используя это самое соглашение).
После подписания договора купли-продажи жилой недвижимости и его передачи на условное депонирование участники юридически обязаны выполнять обязательства, зарегистрированные в форме. Если продавец изменил свое мнение и хотел бы отказаться от соглашения, у него может быть несколько вариантов сделать это:
- Пока контракт находится на рассмотрении — Много раз после подписания соглашения, он будет проводиться в течение пяти (5) дней для проверки, когда поверенные могут прочесать договор в целях проверки.Продавец имеет право расторгнуть договор в любое время в течение этого процесса.
- Отказ от дополнения — Если продавец включил в договор купли-продажи дополнение, которое позволяет ему отказаться в любое время в течение срока действия договора, он может сделать это без каких-либо последствий для закона. Большинство покупателей не согласятся включить это дополнение в содержание договора купли-продажи.
- Нарушение договора — При составлении торгового документа обе стороны обычно регистрируют определенные непредвиденные обстоятельства, которые позволяют им расторгнуть договор, если они не будут выполнены до закрытия.
- Отправьте запрос покупателю — Если ничего не помогает, свяжитесь с покупателем и объясните причины, по которым вы хотите расторгнуть соглашение. Мало ли, покупатель мог проявить сочувствие к вашей ситуации и согласиться на расторжение контракта. Никогда не помешает спросить.
Если продавец не может на законных основаниях отказаться от договора и по-прежнему отказывается продолжить продажу, он может столкнуться с юридическими последствиями и понести ответственность за возмещение покупателю множества убытков.
Условие — это, по сути, пункт в контракте, который оговаривает, что в случае невыполнения определенного требования контракт считается недействительным или открытым для дальнейших переговоров. Эти непредвиденные обстоятельства могут быть непосредственно включены в содержание договора купли-продажи или приложены к договору в форме дополнения. При создании соглашения / предложения о покупке важно указать любые непредвиденные обстоятельства, которые обеспечат безопасность транзакции. Ниже перечислены некоторые из наиболее обычных непредвиденных обстоятельств, которые покупатели / продавцы захотят включить в договор купли-продажи:
- Оценка — Требуется большинством банков, в этом пункте говорится, что оценка должна быть проведена до того, как может произойти передача собственности. .Если оценочная стоимость дома ниже согласованной цены продажи, покупатель должен либо расторгнуть договор, пересмотреть цену покупки, либо сменить кредитора, чтобы получить второе мнение.
- Финансирование — Контракт может быть расторгнут, если покупатель не может получить финансирование от кредитора.
- Продажа дома — Продажа зависит от того, сможет ли покупатель продать свой дом к определенной дате, чтобы продолжить покупку собственности продавца.(Продавцы могут неохотно принимать это непредвиденное обстоятельство и обычно более склонны принимать предложения, которые не включают это.)
- Страхование домовладельцев — Страховые компании иногда отказываются предоставлять страховое покрытие для объектов недвижимости с высоким риском, расположенных в определенных регионах. страны (зоны затопления, зоны лесных пожаров, зоны сейсмических нарушений и т. д.). Это непредвиденное обстоятельство позволяет покупателям отказаться от договора, если они не могут застраховать собственность.
- Инспекция — Этот тип непредвиденных обстоятельств требует, чтобы после заключения соглашения о продаже дома покупатель имел определенный период времени, чтобы профессионал провел проверку собственности.Если в отчете о проверке указывается, что в собственности имеется существенный материальный дефект, покупатель имеет право расторгнуть договор или предложить новую сделку с продавцом.
- Kick-Out Clause — Компромисс для вышеупомянутого непредвиденного обстоятельства продажи дома, это дает продавцу право продолжить сбыт своей собственности в рамках контракта с покупателем. Если продавец находит другого покупателя, который не требует, чтобы он сначала продал свой дом, чтобы выкупить его, он может расторгнуть текущий договор купли-продажи и перейти к новому покупателю, который не выполняет непредвиденные обстоятельства при продаже дома.
- Правовой титул — Это требует, чтобы продавец подтвердил, что право собственности на недвижимость свободно и свободно от каких-либо залогов или обременений до завершения сделки. Он также предусматривает, что покупатель имеет право ознакомиться со всей документацией, касающейся права собственности на недвижимость до даты закрытия сделки. Если возникнет проблема с названием, у них будет возможность расторгнуть договор купли-продажи.
Приложение — это дополнительная форма, которую можно приложить к договору купли-продажи.Он может содержать дополнительные условия к контракту, которые либо изменяют ход ранее заключенного соглашения, либо просто добавляют к нему в момент его заключения. Как упоминалось в предыдущем разделе, непредвиденные обстоятельства могут иметь форму дополнения. Вот несколько различных типов дополнений, которые могут быть реализованы, некоторые из которых включают общие непредвиденные обстоятельства, перечисленные выше:
Многие люди используют термины «риэлтор» и «агент по недвижимости» как синонимы и не осознают, что технически это не так. одинаковый.Прочтите описания ниже, чтобы лучше понять основные различия между ними.
Агент по недвижимости против агента по продаже недвижимости
Агент по недвижимости — это физическое лицо, которое закончило требуемый курс продавца для своего штата (этот курс будет варьироваться в зависимости от количества часов, необходимых для прохождения, в зависимости от штата). После прохождения курса им предлагается сдать обязательный государственный экзамен, чтобы продемонстрировать, что они обладают достаточными знаниями местных законов о недвижимости и протокола.Затем они должны присоединиться к агентству, которое контролируется брокером, чтобы на законных основаниях обслуживать клиентов, которые обращаются за помощью с их потребностями в продаже или покупке.
A Риэлтор — это тот, кто выполнил все требования, необходимые для того, чтобы стать лицензированным агентом по недвижимости. и также являются членами Национальной ассоциации РИЭЛТОРОВ®. Стать членом этой организации означает, что вы придерживаетесь более высоких стандартов, чем ваш средний продавец, поскольку вы должны следовать определенному этическому кодексу, который соблюдается ассоциацией.Короче говоря, это дополнительные учетные данные, которые еще больше узаконивают агента и предоставляют ему доступ к различным ресурсам группы, которые могут помочь облегчить продажу.
Поскольку большинство домовладельцев, желающих продать свою собственность, заняты своей карьерой, семьей и другими обязанностями, у них нет ни времени, ни опыта / знаний, чтобы продать свою собственность самостоятельно. К счастью, есть агенты, специализирующиеся на продаже жилой недвижимости, которые могут помочь упростить процесс и максимизировать вашу конечную выручку.Агент по листингу может выполнять следующие задачи:
- Ценообразование дома
- Реклама собственности
- Координатная информация
- Ведение переговоров и принятие предложений
- Управление основными документами
- Подготовка необходимой вам информации 6
- Спросите своих друзей, семью и коллег, знают ли они каких-либо агентов, которых они могли бы порекомендовать для найма .
- Объезжайте окрестности и обращайте внимание на агентов, которые видны на различных знаках «продается» вдоль дороги.
- Посещение дней открытых дверей аналогичных домов в сети с агентами, показывающими дома.
- Выход в Интернет и посещение веб-сайтов местных агентств недвижимости (каждый веб-сайт должен включать каталог всех доступных агентов по продаже недвижимости в этом районе). Некоторые агентства, которые можно найти по всей стране, включают:
- Как давно они активно продают недвижимость?
- Они делают это полный или неполный рабочий день?
- Сколько домов они продали за последний год?
- Получают ли они самые высокие рыночные цены?
- Они продают в эффективные сроки?
- Умеют ли они продавать дома в вашем районе?
- Они принадлежат уважаемому агентству?
- Отсутствие необходимости платить агенту по листингу. комиссия (которая обычно может составлять от 4 до 7% от цены продажи в зависимости от репутации агента и места продажи).
- Определение собственной запрашиваемой цены.
- Полный контроль над всей рекламой, показами и переговорами.
- Покупатели могут недооценить вашу способность продать дом соответствующим образом, что даст вам преимущество при обращении к вам.
- Отсутствие опыта на местном рынке.
- Время, которое будет отнято от вашей личной и профессиональной жизни.
- Обязанность соблюдать законы штата в сфере недвижимости и предоставлять необходимую информацию.
- Оформление всех необходимых документов и согласование покупателя.
- Если у покупателя есть агент, вам все равно придется заплатить его часть комиссии (обычно 3% от продажной цены).
- В среднем недвижимость FSBO, как правило, получает меньше денег, чем недвижимость, выставленная на продажу у агентов по недвижимости.
- Убрав все нежелательные помехи.
- Вытирая все поверхности.
- Мытье окон.
- Пылесосить и мыть полы.
- Мытье шампунем ковров с неприглядными пятнами.
- Ремонт любых неисправных компонентов в доме, таких как разбитое окно, неисправный прибор, неисправная дверь гаража и т. Д.
- Внесение косметических улучшений, таких как добавление свежего слоя краски в нужные области, замена ковра, обновление осветительной арматуры и т. Д.
- Привлекательной мебелью
- Декоративными элементами
- Дополнительные аксессуары
- Убрав все ненужные предметы во дворе.
- Свежий ландшафтный дизайн на участке (стрижка газона, удаление сорняков, добавление свежей мульчи на грядки, срезание листьев, обрезка и т.д.).
- Устранение любых косметических дефектов, обнаруженных на конструкции (сколы краски, вмятины на сайдинге, отсутствующая черепица и т. Д.).
- Удаление мусора из желобов.
- Мощение проезжей части.
- Очистка бассейна и / или гидромассажной ванны (если применимо).
- Предварительная проверка — Хотя обычно считается, что покупатель несет ответственность за проведение проверки, она также считается хорошей мерой для продавца перед тем, как выставить свой дом на рынок.Таким образом, продавец знает о любых серьезных дефектах до заключения соглашения с потенциальным покупателем и может избежать неприятностей, связанных с задержкой закрытия. Это также свидетельствует о добросовестности покупателя. (ASHI предлагает программу поиска, которая позволяет людям искать сертифицированных домашних инспекторов, которых можно нанять в их районе.)
- Возраст
- Состояние
- Текущая экономика
- Улучшения
- Процентные ставки
- Расположение, расположение, расположение
- Размер участка
- Количество спален / ванных комнат
- Квадратные метры дома
- Спрос и предложение
- Время года
- Инструменты онлайн-ценообразования — Многочисленные веб-сайты, предназначенные для продажи Zillow предлагает инструменты ценообразования, которые могут помочь приблизительно рассчитать стоимость вашего дома.com является одним из самых популярных. (Его следует использовать только для общего представления о стоимости недвижимости.)
- Сравнительный анализ рынка (CMA) — Этот метод, часто применяемый агентами в сфере недвижимости, позволяет рассчитать стоимость путем сравнения места проживания для продажа другим аналогичным объектам недвижимости, которые были недавно приобретены. Как правило, человек, выполняющий эту задачу, получает данные по крайней мере о 3 других сопоставимых домах в этом районе и корректирует цену, добавляя и вычитая различные характеристики свойств.После выполнения расчетов вы сможете приблизительно определить стоимость дома. (Хотя для расчетов CMA вам следует использовать только проданные объекты недвижимости, не помешает также изучить аналогичные объекты, имеющиеся в настоящее время на рынке.)
- Нанять оценщика — Любой покупатель, который должен получить финансирование от Кредитору, скорее всего, придется провести оценку имущества по запросу ипотечной компании. Сказав это, продавец также может сделать это заранее, чтобы лучше понять, сколько стоит дом.(Средняя стоимость оценки может колебаться от 300 до 400 долларов для односемейного дома.)
- Я спешу продать? — Владелец должен решить, что важнее, быстро продать недвижимость или удержать более высокую цену. Если владелец спешит избавиться от дома, он должен попросить сумму не выше расчетной стоимости, которую они рассчитали при определении цены на недвижимость.Правильное размещение вашего дома может даже поднять цену, так как вы, вероятно, получите несколько предложений и сможете использовать это в качестве рычага при ведении переговоров с заинтересованными сторонами. Если нет спешки с продажей, владелец может начать с высокой, а затем периодически снижать цену, пока не будет достигнута продажа. Но имейте в виду, что чем дольше дом находится на рынке, тем более подозрительными покупатели становятся к нему.
- Должен ли я добавить процент для затрат на закрытие к продажной цене? — Традиционно продавец несет ответственность за оплату большей части заключительных расходов, связанных с продажей собственности.Но если рынок в их пользу, они могут попытаться включить ожидаемую стоимость закрытия в цену листинга. К счастью для продавцов FSBO, затраты на закрытие сделки уже значительно сокращены, поскольку они не будут платить комиссию агенту по листингу.
- Дополнительные комнаты (тренажерный зал, офис, кабинет и т. Д.))
- Возраст
- Удобства (бассейн, джакузи, камин и т. Д.)
- Бытовая техника
- Чердак / подвал
- Шкафы
- Состояние
- Счетчики
- Полы
- Гараж (количество отсеков, если применимо)
- Система отопления / охлаждения
- Ландшафтный дизайн
- Расположение
- Размер участка
- Планировка
- Рядом с транспортной развязкой
- Количество ванных комнат
- Количество спален
- Парковка
- Ремонт / модернизация системы
- 4
- Специальные предложения (гарантия на дом, финансирование собственника, гибкая дата закрытия и т. Д.)
- Квадратные метры
- Хранилище
- Стиль дома (ранчо, колониальный, коттедж и т. Д., Если применимо)
- Тип дома (дом, кондоминиум, дуплекс и т. Д.)
- Вид
- Окна
- Убедитесь, что в доме чисто, хорошо пахнет и установлена соответствующая температура.
- Включите все необходимое освещение, чтобы каждая комната была хорошо видна.
- Если у вас есть домашнее животное, поместите его в клетку или огороженную территорию на время показа. Таким образом, ваш питомец не потеряется и не будет мешать посетителям, осматривающим территорию.
- В качестве меры предосторожности уберите все ценные предметы в безопасное место.
- Достаточно уведомил других жителей дома обо всех известных проявлениях, чтобы они могли прибраться в доме и освободить помещение до прибытия зрителей.
- Согласуйте определенный протокол с другими жильцами дома о том, что делать в случае показа в последнюю минуту.
- Проведение дня открытых дверей в первые выходные после того, как недвижимость будет выставлена на продажу.
- Открытие дома для публики в воскресенье днем.
- Покупка и установка знака открытых дверей, чтобы указать, что недвижимость доступна для просмотра.
- Сделайте все возможное и предложите посетителям разнообразную еду и напитки и даже включите легкую музыку для более общительной атмосферы.
- Дружелюбно поприветствовать их у двери и пригласить в резиденцию.
- Предложение ответить на любые вопросы или проблемы, которые могут возникнуть в ходе осмотра собственности.
- Предоставляет зрителям достаточно места, чтобы они могли самостоятельно исследовать объект. (Мы все ходили в магазин, где просто хотели бы свободно просматривать товарные запасы, но в итоге к нам приставал чрезмерно усердный продавец. Не будь таким продавцом.)
- Обязательно поблагодарите всех за то, что пришли, когда они покидают магазин. предпосылки.
- Покрытие всех затрат на закрытие сделки.
- Делаем ремонт в доме.
- Обновление определенных устройств.
- Включая любую личную собственность, которую может пожелать покупатель.
- Определенные налоговые льготы.
- Получение возврата денег за счет процентной ставки по ссуде, которая включается в каждый платеж, предоставляемый покупателем.
- Ускоряет процесс закрытия.
- Канцелярские ошибки
- Посягательства
- Скрытые послабления
- Недействительные документы
- Залог
- Неоплаченные налоги на недвижимость
- 0 Step Transfer 7 904 931 931 931 По мере приближения даты закрытия важно, чтобы вы начали координировать свой переезд из собственности.Вы можете начать с:
Вывоз вещей из дома — Продавцы должны удалить все предметы, не включенные в продажу, из собственности не менее чем за двадцать четыре (24) часа до запланированной даты въезда покупателя. . Подготовьтесь заранее:
- Упаковка мелких предметов в коробки за несколько недель до переезда, так как мелочи могут отнимать больше всего времени.
- Если вы собираетесь нанять транспортную компанию, заранее назначьте дату, чтобы гарантировать, что у вас будет заказана компания до того, как вы должны будете освободить помещение.
- Если другая ваша собственность уже свободна, начните приносить предметы в новый дом в дни, предшествующие дате выселения.
Уборка дома — После того, как дом опустошен, считается вежливостью провести в нем одну заключительную уборку. На самом деле, продавец нередко платит профессиональной клининговой компании за то, чтобы она подъехала и обслужила недвижимость до закрытия. Обязательно:
- Пропылесосьте и вымойте полы.
- Протрите столешницы и раковины.
- Опорожните / очистите холодильник.
- Скраб для унитазов и ванн.
- Выньте оставшийся мусор.
Отмена услуг, зарегистрированных на ваше имя — В дни, следующие до даты вашего выезда, свяжитесь с любыми компаниями, которые в настоящее время предоставляют услуги на дому, и попросите их отменить или перевести в ваше новое место жительства. Некоторые услуги, которые вы, возможно, захотите изменить, включают:
- Коммунальные услуги (газ, электричество, вода и канализация)
- Кабельное / Интернет и телефон
- Почтовая (изменение почтового адреса)
- Сбор мусора
- Система безопасности
- Подписка на газету
- Страховой полис домовладельцев (отменить только после проведения поиска по названию)
Обеспечение собственности — Как только вы почувствуете, что недвижимость полностью готова к передаче новому владельцу и вы готовы уехать, она жизненно важно, чтобы вы правильно закрыли дом.Убедитесь, что выполняются следующие задачи:
- Выключите ненужный свет / электричество.
- Отключите все потенциальные опасности.
- Закройте все водяные клапаны, которые потенциально могут вызвать затопление.
- Установите термостат на подходящий климат.
- Закройте и закрепите все окна в доме.
- Заприте все двери, которые открывают доступ к собственности.
Заключительный осмотр — Предоставьте покупателю доступ к собственности в течение двадцати четырех (24) часов после закрытия.Это позволяет им проверить свойство в последний раз перед завершением транзакции, давая им возможность убедиться, что свойство в порядке.
Шаг 8 — Закрытие объекта недвижимости
Наконец, настал день, когда вы будете официально закрывать свой участок. Обычно это происходит в офисе титульной / условной компании, где вы будете оформлять все окончательные документы, необходимые для официального заключения сделки. Обязательно принесите следующие материалы:
- Ручка
- Идентификационный номер фотографии
- Все ключи и коды доступа.
- Дополнительные средства (при необходимости)
- Документ на дом (если ипотека погашена).
- Счета-фактуры за любой ремонт, выполненный по запросу покупателя.
- Любые другие документы, относящиеся к собственности или ее бытовой технике.
Подписание закрывающих документов — Поскольку вы продаете собственный дом и у вас нет агента по листингу, который помог бы вам с представленной документацией, важно, чтобы вы не торопились и внимательно прочитали каждую форму.Если есть какие-либо разделы, в которых вы не уверены, попросите присутствующего агента по закрытию / условному депонированию (или адвоката, если применимо) уточнить предоставленную информацию. После того, как вы получите полное представление обо всех распределенных документах, вы можете подписать следующие документы в указанных областях для завершения процесса:
- Купчая
- Свидетельство о праве собственности
- Заключительное заключение
- Акт
- Ипотечная записка ( или выплаты кредита)
- Раскрытие налоговой информации
Получение чистой выручки от продажи — Поздравляем! Теперь вы можете получить свои деньги от титульной / условной компании.Но учтите, что все деньги, которые вы получите от продажи, не пойдут прямо вам в карман. Вы должны вычесть:
- Остаток текущего ипотечного кредита.
- Любые налоги на недвижимость или другие неоплаченные счета.
- Комиссия за правовой титул
- Комиссия за условное депонирование / адвоката
- Комиссия агента покупателя.
Все это будет организовано компанией по титулу / условному депонированию во время закрытия, которая затем предоставит вам полную разбивку всех наложенных сборов. Все, что осталось, принадлежит вам, идет ли оно в новый дом или на ваш банковский счет.
Шаг 1 — Загрузите документ в формате Adobe PDF или Microsoft Word (.docx).
Шаг 2 — Идентификация покупателя и продавца — Заполните первый раздел формы, касающийся участвующих сторон, введя следующую информацию:
- Дата вступления в силу соглашения (месяц, день и последний 2 цифры года)
- Полное имя покупателя
- Почтовый адрес покупателя (улица, город и штат)
- Полное имя продавца
- Почтовый адрес продавца (улица, город и штат)
Шаг 3 — Идентификация недвижимости для продажи — Затем вы захотите описать недвижимость, которая продается / покупается, введя:
- Адрес собственности (который может совпадать с почтовым адресом продавца)
- Тип дома (выберите один):
- Дом на одну семью
- Кондоминиум
- Планируемая застройка квартиры (PUD)
- Дуплекс
- Триплекс
- Fourplex
- Другое (если n применима одна из вышеперечисленных опций, вы можете установить этот флажок и вставить собственное описание собственности.)
- Информация о налоговой посылке — введите номер, связанный с «Идентификатором земельного участка» или «Налоговой картой и лотом» (он может отличаться от штата к штату).
- Личное имущество — Обязательно укажите любую личную собственность продавца, которая была согласована для включения в продажу дома (как можно точнее).
- Светильники — Светильники — это то, что физически прикреплено к конструкции и считается недвижимым имуществом. Если продавец хочет снять приспособление и оставить его для своего следующего дома, он должен указать это в этом разделе.
Шаг 4 — Определение закупочной цены и метода финансирования — В верхней части этого раздела введите предлагаемую закупочную цену в соответствующие поля (в числовой и письменной форме). После определения покупной цены выберите, как покупатель предоставит финансирование для приобретения. У них есть следующие варианты:
- Предложение «Все за наличные» — Первый вариант предназначен для покупателей, которые будут покупать дом за наличные, вместо того, чтобы использовать какой-либо вид финансирования от ипотечной компании.Если это применимо к транзакции, просто:
- Установите флажок, указывающий, что это «предложение полностью за наличные».
- Введите дату и время, в которые покупатель должен предоставить продавцу документацию от третьей (третьей) стороны, подтверждающую, что у них действительно есть необходимые средства для оплаты полной покупной цены собственности.
- Банковское финансирование — Большинство покупателей жилья получат средства, необходимые для покупки недвижимости, через финансовое учреждение.Если покупателю требуется финансирование для покупки дома, он должен указать это следующим образом:
- Отметив поле рядом с «Банковское финансирование».
- Выбор типа ссуды, которую покупатель будет обеспечивать:
- Обычная
- Ссуда FHA
- Ссуда VA
- Другое — Если тип используемой ссуды не указан, выберите этот вариант и введите собственное описание (например, , кредит USDA).
- Укажите дату, в которую покупатель должен предоставить продавцу письмо о предварительном одобрении от кредитора.
- Отметьте один из следующих квадратов, касающихся утверждения ссуды покупателем:
- Утверждение ссуды — это при условии аренды, продажи или регистрации другого имущества.
- Утверждение ссуды не является условием аренды, продажи или учета другого имущества.
- Введите количество дней, в течение которых продавец должен направить покупателю письменное уведомление о расторжении контракта из-за того, что покупатель не предоставил необходимые документы об одобрении ссуды до даты, указанной в разделе C.
- Финансирование продавца — Если владелец предлагает предоставить ссуду покупающей стороне в качестве альтернативы получению финансирования от ипотечной компании, то должно произойти следующее:
- Отметьте поле, которое указывает «Финансирование продавцов».
- Введите сумму ссуды в долларах.
- Запишите стоимость первоначального взноса.
- Вставьте процентную ставку.
- Введите срок ссуды (в месяцах или годах).
- Укажите дату, в которую покупатель должен доставить все запрошенные документы продавцу (месяц, день и последние 2 цифры года).
- Выберите дату, в которую продавец должен утвердить покупателя (месяц, день и две последние цифры года).
Шаг 5 — Задаток / Продажа другого имущества Непредвиденные обстоятельства / Затраты на закрытие — Определите следующие аспекты продажи:
- Задаток — Если покупатель собирается предоставить задаток денежный депозит, будь то стратегический шаг или того требует продавец, лицо, заполняющее форму, должно:
- Введите сумму депозита в долларах.
- Укажите дату и время, в которые покупатель должен внести залог.
- Проверьте, требуется ли хранение задатка на отдельном трастовом счете или счете условного депонирования.
- Продажа другой собственности — Требует ли покупатель, что сделка будет зависеть от того, сможет ли он продать свою собственность? Если нет, просто отметьте первое (первое) поле. Если да, отметьте второе (2-е) поле и укажите следующие данные:
- Почтовый адрес покупателя (улица, город, штат)
- Количество дней, в течение которых покупатель должен продать свой дом с даты вступления в силу договора купли-продажи.
- Затраты на закрытие — Каждая сделка с недвижимостью сопряжена с затратами на закрытие. Сторона, ответственная за покрытие расходов, может варьироваться в зависимости от того, как было заключено соглашение. В этом разделе вы должны сделать один (1) из следующих вариантов выбора в отношении того, какая сторона обязана оплатить стоимость:
Шаг 6 — Заключение и детали опроса — В следующих разделах требуется, чтобы лицо заполнило форму. для определения следующих условий:
- Закрытие — Установить дату и время, в которые должно произойти закрытие.
- Обследование — Все покупатели имеют право на проведение обследования собственности, чтобы убедиться в отсутствии существующих проблем в пределах земельного участка. Предоставьте необходимую информацию ниже:
- Введите количество рабочих дней с момента закрытия, в течение которого покупатель должен уведомить продавца о проблеме, обнаруженной в ходе обследования объекта недвижимости.
- Введите количество рабочих дней, в течение которых продавец должен устранить проблему с момента получения уведомления (также должно быть до закрытия).
Шаг 7 — Заголовок — В отношении «Отчета о поиске заголовка» сторона, предоставляющая информацию в форму, должна:
- Включите количество рабочих дней, в течение которых покупатель должен проинформировать продавца что после получения отчета возникла проблема с заголовком.
- Зарегистрируйте количество рабочих дней, в течение которых продавец должен устранить проблему.
Шаг 8 — Состояние недвижимости — В этой части соглашения по существу говорится, что продавец соглашается поддерживать текущее состояние дома до момента продажи и что покупатель имеет право нанять лицензированного инспектора для дальнейшего исследования собственности.В отношении проверки должны быть записаны следующие условия:
- Укажите дату и время, когда покупатель должен провести осмотр собственности.
- Укажите дату и время, когда покупатель должен сообщить продавцу о любых вновь обнаруженных дефектах собственности. Это должно быть доставлено в письменной форме к указанному времени.
- Введите количество рабочих дней, в течение которых обе стороны должны прийти к соглашению о том, как исправить недавно обнаруженные дефекты в доме.
Шаг 9 — Оценка и прекращение действия — Обозначьте требования, связанные со следующими компонентами продажи:
- Оценка — Большинство кредиторов потребуют, чтобы оценка собственности была проведена для финансирования покупка. Выберите один из следующих вариантов:
- Если по какой-либо причине вы считаете, что оценка не требуется для продолжения обмена, установите флажок, в котором указано, что соглашение не должно зависеть от оценки, равной или превышающей заранее оговоренная цена продажи.
- Что касается большинства физических лиц, участвующих в продаже недвижимости, отметьте второй (2-й) вариант, в котором говорится, что сделка будет зависеть от оценки , равной или превышающей запрашиваемую цену, по которой был произведен расчет. После подтверждения вашего выбора укажите количество рабочих дней, в течение которых стороны должны будут пересмотреть условия контракта, если все же будет проведена неудовлетворительная оценка.
- Расторжение — Введите количество дней, которое потребуется для возврата задатка покупателя в случае расторжения соглашения.
Шаг 10 — Применимое право. Эта часть формы просто просит пользователя указать название штата, в котором происходит продажа и законы которого регулируют любые местные операции с недвижимостью.
Шаг 11 — Срок действия предложения — Установите дату и время с даты вступления в силу контракта, в котором принимающая сторона должна принять соглашение и подписать его. Если лимит времени превышен, предложение истекает и больше не действует.
Шаг 12 — Раскрытие информации и дополнительные положения и условия — Последние два (2) раздела, касающиеся условий контракта, охватывают следующие области соглашения:
- Раскрытие информации — В большинстве штатов , продажа недвижимости требует раскрытия определенной информации. Подтвердите, какие раскрытия информации включены, а какие не были включены в содержание соглашения:
- Поставив отметку в основном поле, указывающее, что к контракту не прилагается никаких дополнений или раскрытий.
- Проверка вторичного поля, подтверждающего, что к контракту действительно прилагаются дополнения и раскрытия информации.
- Если прилагается раскрытие краски на основе свинца, установите флажок, подтверждающий этот факт.
- Впишите любые дополнительные раскрытия информации или дополнения и установите соответствующий флажок, чтобы подтвердить их включение.
- Дополнительные положения и условия — Если есть какие-либо дополнительные условия и положения, отсутствующие в содержании договора купли-продажи, которые вы хотели бы включить, запишите их в отведенное для этого место (например, пункт о возврате ренты, содержащийся на снимке экрана ниже).
Шаг 13 — Подписи — Последняя часть соглашения требует, чтобы все участвующие стороны предоставили следующее:
- Подпись и дата продавца
- Подпись и дата продавца (если есть второй владелец дома )
- Подпись и дата покупателя
- Подпись и дата покупателя (если в продаже участвует другой покупатель)
- Подпись и дата агента (если участвует агент по листингу)
- Подпись и дата агента (если имеется агент покупателя)
После того, как все вышеперечисленные поля будут заполнены, документ станет юридически обязательным соглашением о покупке, имеющим исковую силу по закону.
Не просто нанимайте кого-либо, у кого есть лицензия, вам нужно нанять агента, который имеет квалификацию и ценные знания о районе, в котором находится ваша недвижимость.Это означает, что вам следует избегать приема на работу тех, кто только недавно приобрел лицензию, потому что они друзья или член семьи. Начните процесс с:
Изучите местных агентов — Узнайте, кто из доступных агентов находится в вашем районе:
Проверка их записей — Решая, собираетесь ли вы подписывать контракт с агентом, убедитесь, что вы сначала проверили его учетные данные.Попробуйте проверить следующую информацию:
Рекомендуется провести собеседование как минимум с тремя (3) агентами до заключения соглашения о листинге.Будьте осторожны с наймом агента, который даст вам значительно более высокую оценку стоимости вашего дома, чем другие агенты, с которыми вы беседовали. Возможно, они просто пытаются соблазнить вас включиться в список своих партнеров.
« Продажа собственником » или FSBO — это акт продажи жилой недвижимости без помощи риэлтора / агента по недвижимости. Хотя большинство продавцов дома прибегают к помощи агента по недвижимости, это не означает, что продажа дома самостоятельно является непостижимой задачей.Однако это требует гораздо больше времени, исследований и работы для продавца (маркетинг вашего дома может быть постоянной работой). При рассмотрении идеи продажи вашей собственности самостоятельно, а не с помощью агента, вы должны сначала оценить плюсы и минусы, связанные с обоими подходами:
Преимущества продажи собственной собственности :
Недостатки продажи собственной недвижимости :
Для большинства населения США дом является самым большим достоянием. Когда домовладелец решает, что он хотел бы продать свою собственность, это может показаться очень пугающей задачей.Владельцы хотят быть уверены, что они получают максимальную прибыль за свою собственность и, надеюсь, даже получают прибыль. Итак, важно, чтобы перед тем, как выставить свое жилье на рынок, вы действительно задумались о том, действительно ли вы готовы к продаже.
Если вы хотите продать свою недвижимость, потому что хотите обновить, понизить или переехать, это руководство может помочь вам предпринять необходимые шаги для продажи дома без помощи агента по размещению.
Шаг 1 — Подготовка вашего дома к продаже
При подготовке к продаже вашего дома важно убедиться, что недвижимость презентабельна для публики.Вот несколько различных способов сделать вашу собственность более привлекательной для потенциальных покупателей:
Проведите глубокую уборку — Первый шаг должен заключаться в том, чтобы убедиться, что интерьер дома безупречен. Это может быть достигнуто следующим образом:
Перечислите различные повреждения / недостатки — Пройдитесь по дому и запишите все заметные недостатки, содержащиеся в жилище. Затем решите, стоит ли их ремонтировать с целью улучшения внешнего вида дома и, возможно, получения дополнительных денег от продажи. Вы не должны удерживать покупателей от покупки вашего дома из-за мелких дефектов, которые можно было бы легко устранить. Это может включать:
Постановка объекта недвижимости — это еще один распространенный метод, используемый в мире недвижимости. включает в себя прихода профессионала и улучшения визуальной эстетики дома, оснащая его:
Повышение привлекательности бордюра — После того, как внутренняя часть будет ухожена, вам следует улучшить внешний вид собственности:
Теперь, когда ваш дом полностью подготовлен к продаже, вы можете подумать о профессиональном поведении a:
Шаг 2 — Определение рыночной стоимости вашего дома
Самый важный элемент при подготовке выставить свою недвижимость на рынок — это расчет по запрашиваемой цене.Эта мера требует исследования и большого внимания, чтобы своевременно продать свой дом. Некоторые из факторов , которые влияют на стоимость собственности, включают:
Ниже перечислены некоторые методы, используемые для определения цены жилой недвижимости:
Оценивая свой дом, подумайте над следующими вопросами:
Шаг 3 — Маркетинг вашей собственности для продажи
Чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей к имеющейся у вас собственности, вы должны опубликовать ее с помощью различных средств, доступных сегодня. Для этого вам нужно выполнить следующий контрольный список:
Сделать фотографии — Как только недвижимость будет в первозданном виде, вам захочется сделать качественные фотографии резиденции внутри и снаружи, которые подчеркнут ее лучшие особенности. .Рекомендуется нанять профессионального фотографа, у которого есть все необходимое оборудование и знания, чтобы делать качественные фотографии. Хороший фотограф по недвижимости может даже создать виртуальный тур, который позволит онлайн-посетителям получить 360-градусный обзор внутренней планировки недвижимости. Если вы хотите сэкономить, вы можете принять решение делать снимки самостоятельно, если у вас есть камера высокого разрешения и вы уверены в своих силах. Но помните, что это самый важный элемент при продвижении вашей собственности, так как большинство людей основывают свое мнение на том, как она выглядит на фотографиях.
Составьте описание — Важно, чтобы вы написали подробное резюме, в котором описывается дом, выставленный на продажу, и все его преимущества. Не торопитесь при составлении описания, так как оно должно быть включено в каждое объявление, которое вы публикуете. Обязательно укажите привлекательный заголовок и свою личную контактную информацию, чтобы заинтересованные лица могли связаться с вами. Подробная информация о доме, которую вы, возможно, захотите рассмотреть в своем описании, включает:
Отображение знака «Продается» — Не стоит недооценивать эффективность отображения знака «Продается владельцем» на собственности, особенно если дом расположен в районе с высокой проходимостью. По сути, это бесплатное продвижение, так как любой, кто будет проходить мимо, будет уведомлен о том, что недвижимость выставлена на продажу.Убедитесь, что знак расположен так, чтобы он был наиболее заметен для людей, добирающихся до места назначения. Напишите свой номер телефона в указанной области знака, убедившись, что отпечаток разборчив и хорошо виден на расстоянии. Это не только проинформирует прохожих, но и поможет заинтересованным сторонам найти вашу собственность для демонстрации. Если вы живете в сообществе, объединяющем общие интересы, вы можете обратиться к правилам ассоциации относительно того, разрешено ли вам размещать вывеску в помещении.(Знаки FSBO можно найти в большинстве магазинов товаров для дома, и они могут отличаться по стоимости. Вы также можете заказать онлайн через такие сайты, как Lowes.com.)
Разместите онлайн-рекламу — Теперь, когда вы позаботились о предварительных мерах, пора разместить вашу рекламу. В первые дни продажи недвижимости домовладельцам приходилось рекламировать свое жилье в местной газете или журнале. Благодаря Интернету продавцам намного проще продавать собственный дом без помощи агента по недвижимости.Существуют различные веб-сайты, полностью посвященные продвижению домов на продажу, самые популярные из которых:
Следующие сайты, перечисленные ниже, полностью посвящены покупке и продаже недвижимости FSBO:
создать учетную запись для каждого веб-сайта. После регистрации загрузите фотографии своей собственности и вставьте письменное описание, которое вы создали ранее, в соответствующие текстовые поля. Затем вы можете опубликовать объявление, как только почувствуете, что оно готово к представлению публике.Поздравляю! Теперь ваша недвижимость отображается на популярном веб-сайте по продаже домов. Пришло время сесть и дождаться ответов. (Также не помешает сообщить друзьям, знакомым и членам семьи о доступной вам собственности, разместив ее в различных учетных записях в социальных сетях, например Facebook.com.)
К сожалению, продавцы FSBO не могут напрямую размещать рекламу на MLS.com. и Realtor.com, которые являются популярными веб-сайтами, зарезервированными для объектов недвижимости, выставленных на продажу лицензированными агентами по недвижимости.Но, если интересно, есть несколько сторонних компаний, доступных в Интернете, которые могут разместить вашу недвижимость для вас на вышеупомянутых веб-сайтах за определенную плату.
Шаг 4 — Отображение собственности
Теперь, когда вы опубликовали информацию о своей собственности для продажи, вы начнете получать запросы. Крайне важно, чтобы вы следили за своей электронной почтой и отвечали на все входящие телефонные звонки / отвечали на них. Люди будут связываться с вами, задавая различные вопросы, касающиеся дома, и в конечном итоге попросят осмотреть собственность.Показывать свой дом может быть немного хлопотно, особенно когда у вас есть другие члены семьи, которые входят в жилище и выходят из него. Но важно понимать, что чем больше людей просматривают дом, тем больше у вас шансов получить предложение. Следуйте приведенным ниже рекомендациям, чтобы улучшить качество ваших представлений:
Подготовьте свой дом к просмотру — Поскольку вы уже предприняли необходимые шаги для улучшения внешнего вида вашего дома при подготовке его к выходу на рынок, все, что вам нужно сделать сейчас, это сохранить презентабельность для показов.Это означает, что вы должны:
Private Showings — Это происходит, когда частная вечеринка просит осмотреть собственность по предварительной записи.Запись может быть назначена заранее или назначена в последнюю секунду. Вот почему важно, чтобы продавец:
Дни открытых дверей — Дни открытых дверей — это когда любой желающий может зайти и осмотреть дом в течение определенного периода времени.Некоторые люди сомневаются в эффективности этой практики и не считают необходимым ее часто проводить. Другие считают, что они продуктивны, и настаивают на том, чтобы проводить их раз в две недели. В конечном счете, выбор за вами, как часто вы хотели бы включать эту традицию. Если вы заинтересованы, продавцы должны серьезно подумать:
Создайте комфортную среду для ваших гостей — По мере того, как заинтересованные стороны подходят к осмотру вашего дома, будь то частный показ или демонстрация дома открытых дверей, важно, чтобы вы чувствовали себя желанными гостями.Вы можете начать с:
Шаг 5 — Получение предложения о покупке недвижимости
Надеемся, что после демонстрации вашей собственности различным сторонам вы получите предложение от потенциального покупателя, желающего приобрести жилье. Это предложение будет оформлено в виде договора купли-продажи, который включает желаемые условия. Затем продавец должен просмотреть перечисленные условия и решить, согласны ли они с условиями или нет. В противном случае они могут просто полностью отклонить предложение или подать встречное предложение, выражающее свои требования.Если они принимают предоставленные условия, они могут подписать предложение, преобразовав его в обязательный договор. Продавцы должны отдавать предпочтение покупателям, которые предлагают следующее:
Письмо о предварительном одобрении — Распространяется ли ипотечная компания документация, подтверждающая способность покупателя получить финансирование. Заключение договора купли-продажи с покупателем только для того, чтобы позже узнать, что он даже не может профинансировать покупку, может оказаться большой тратой времени и усилий.
Залог — Это демонстрирует, что сторона, предлагающая купить ваш дом, серьезна и способна купить недвижимость.Сумма обычно колеблется от 1 до 5% от общей цены продажи, а затем идет на первоначальный взнос покупателя после утверждения сделки. Покупатель обычно защищает себя с помощью определенных непредвиденных обстоятельств, которые гарантируют, что деньги будут возвращены, если обмен не состоится. Но если покупатель решит отказаться по какой-либо причине, которая не защищена непредвиденными обстоятельствами, продавец может иметь право удержать средства, хранящиеся на условном депонировании.
Предложение за наличные — Когда кто-то предлагает купить дом за наличные, не занимая деньги.Это считается более выгодным для продавца, поскольку закрытие объекта недвижимости занимает меньше времени, в отличие от сделки, в которой участвует покупатель, которому необходимо получить финансирование от кредитной компании.
Некоторые другие соображения, о которых продавец должен подумать при обсуждении предложений, включают:
Уступки — Если владелец действительно мотивирован на то, чтобы продать работу, независимо от того, получает ли он много предложений, остро нуждается в денег или планируют переехать к определенной дате, они могут предложить покупателю определенные стимулы, которые побудят его завершить обмен.Некоторые уступки, которые могут повлиять на совершение сделки покупателем, включают:
Финансирование собственником — Это когда продавец выступает в качестве кредитора и принимает платежи от покупающей стороны вместо того, чтобы они занимали деньги в банке. Если обе стороны могут прийти к соглашению об условиях ссуды, они должны затем оформить вексель, который будет внесен в публичный отчет.Некоторые из преимуществ финансирования собственником / продавцом включают:
Шаг 6 — Выполнение условий договора купли-продажи
После подписания предложения по закону обе стороны должны будут выполнить договорные обязательства, содержащиеся в форме.Все федеральные и государственные нормативные акты, касающиеся передачи жилой собственности, также должны быть соблюдены, чтобы законно оформить продажу. Правила могут отличаться от штата к штату, но продавцы по всей стране всегда должны быть готовы предоставить следующее:
Форма раскрытия информации о собственности — После принятия предложения продавец обычно вынужден по закону (в зависимости от штата), предоставить покупателю форму для раскрытия информации, дающую обзор текущего состояния собственности и указывающую, есть ли какие-либо неблагоприятные дефекты в доме.Даже если это не требуется по закону штата, потенциальные покупатели обычно просят об этом для заключения сделки любого типа.
Форма раскрытия информации о красках на основе свинца — Независимо от того, в каком штате происходит продажа, продавец недвижимости, построенной до 1978 года, должен предоставить покупателю эту форму раскрытия информации в соответствии с федеральным законом.
Кроме того, тот факт, что дом сейчас находится под контрактом, не означает, что продажа гарантирована. Чтобы соблюсти обязательные условия контракта, покупатель и продавец должны соблюдать все условия, указанные в соглашении.Некоторые из наиболее распространенных факторов, которые могут способствовать задержке процесса закрытия:
Оценка — Любые выводы, указывающие на то, что недвижимость стоит меньше покупной цены, могут остановить разбирательство и потребовать внесения корректировок в соглашение.
Финансирование — Когда покупатель рассчитывает, что финансовое учреждение предоставит средства, необходимые для покупки дома, он иногда может пойти наперекосяк. Если они не были предварительно одобрены, они могут быть уведомлены в ходе соглашения о том, что они не соответствуют стандартам, необходимым для обеспечения ссуды.На самом деле, это может иногда происходить, даже если они были предварительно одобрены, поскольку банк имеет право изменить свое решение, если в ходе процесса они получат любую информацию, указывающую на то, что покупатель не соответствует требованиям для получения финансирования.
Инспекция — Если во время проверки выявлена серьезная проблема, покупатель имеет карт-бланш на расторжение контракта, если продавец не облегчит проблему, понеся расходы на профессиональный ремонт проблемы или вычитая стоимость ремонта. ремонт от закупочной цены.Это потенциально может продлить время, необходимое для достижения закрытия.
Название — Еще один фактор, который может отложить дату закрытия, — это проблема с названием собственности. У большинства покупателей будет проводиться поиск титула во время действия контракта, чтобы убедиться, что он свободен и свободен от каких-либо обременений. Сложности, которые могут быть связаны с заголовком, включают:
