Я покупаю квартиру какие документы мне должен отдать собственник: Какие документы после покупки квартиры остаются у Покупателя на руках

Содержание

О МФЦ — МФЦ ЕАО

Устав ОГБУ «МФЦ» по ЕАО                                                            Учредитель: Комитет социальной защиты населения правительства ЕАО

О деятельности МФЦ

Андреева Рита Александровна
— Директор Областного государственного бюджетного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг в Еврейской автономной области» (ОГБУ «МФЦ»)

Областное государственное бюджетное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Еврейской автономной области» (далее — Учреждение) создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», постановлением правительства ЕАО от 22.03.2007 №82-пп «О создании областного государственного учреждения «Расчетно-кассовый центр», постановлением правительства Еврейской автономной области от 12. 10.2010 №370-пп «О создании государственных казенных учреждений Еврейской автономной области путем изменения типа существующих государственных бюджетных учреждений Еврейской автономной области» и постановлением правительства Еврейской автономной области от 22.03.2011 №120-пп «О переименовании областного государственного бюджетного учреждения «Расчетно-кассовый центр».

Учреждение создано в целях повышения качества предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Предметом деятельности Учреждения является организация предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Еврейской автономной области.

Целями деятельности Учреждения являются:

— упрощение процедур получения физическими и юридическими лицами отдельных государственных и муниципальных услуг;

— противодействие коррупции, ликвидации рынка посреднических услуг при предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— обеспечение информированности физических и юридических лиц о порядке, способах и условиях получения государственных и муниципальных услуг;

— предоставление физическим и юридическим лицам возможности получения государственных и муниципальных услуг с использованием современных информационных и коммуникационных технологий, обеспечение доступа к порталу государственных и муниципальных услуг;

— повышение комфортности для заявителей процесса получения государственных и муниципальных услуг.

Учреждение осуществляет следующие виды деятельности:

— организация предоставления на базе Учреждения государственных и муниципальных услуг в соответствии с соглашениями, заключаемыми с государственными и муниципальными органами, государственными внебюджетными фондами, уполномоченными на предоставление этих услуг;

— предоставление мер социальной поддержки населению Еврейской автономной области.

— участие в межведомственном взаимодействии с органами государственной власти, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и другими организациями, участвующими в предоставлении государственных и муниципальных услуг;

— прием необходимых документов от заявителей на предоставление государственных и муниципальных услуг, первичный входящий контроль документов, транспортировка документов, информирование заявителей о необходимости совершения регламентированных действий в ходе получения государственных и муниципальных услуг, выдача результатов предоставления государственных и муниципальных услуг заявителям;

— оказание посреднических и консультационных услуг физическим и юридическим лицам;

— информирование заявителей о порядке предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждении, о ходе выполнения запросов о предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по иным вопросам, связанным с предоставлением государственных и муниципальных услуг;

— организация работы курьерской службы по доставке необходимых документов в соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, организации, участвующие в предоставлении государственных и муниципальных услуг, а также по доставке результатов предоставления государственных и муниципальных услуг в Учреждение;

— обработка персональных данных заявителей при предоставлении государственных и муниципальных услуг на базе Учреждения;

— организация и проведение выставок, семинаров и конференций;

— предоставление мест для рекламы;

— предоставление в аренду недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении Учреждения, в целях достижения уставных целей Учреждения;

— предоставление в установленном порядке в аренду мест для мелкорозничной торговли в помещениях Учреждения, в т. ч. продукцией общественного питания, а также предоставление в аренду мест для размещения терминалов, банкоматов, торговых автоматов и т.п.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

— Я хочу купить квартиру в новостройке, уже готовой. Но мне не предоставляют техпаспорт из БТИ, говорят, что я должна сама заказывать его за свои деньги. Какие документы мне должен предоставить застройщик уже готовой новостройки?

krsmanovic/Depositphotos

 

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Если квартира уже готова, то способов купить ее множество. Это может быть классический договор долевого участия, переуступка прав (передача ДДУ от предыдущего дольщика) и даже продажа от собственника — бывшего дольщика, оформившего право собственности, и иногда от застройщика, оформившего после сдачи дома собственность на себя.

Поскольку способ приобретения нам неизвестен, будем считать, что квартира приобретается по обычному договору долевого участия. Застройщик должен предоставить документы, необходимые для самостоятельной регистрации права собственности — ДДУ и акт приемки жилого помещения. Как правило, застройщик предлагает взять на себя за некоторую плату работу по регистрации права собственности и тогда покупатель выписывает доверенность на уполномоченного представителя застройщика. Практически то же самое происходит, когда квартиру приобретают по переуступке права, — помимо договора цессии, покупатель получает оригинал ДДУ первого дольщика и на этом основании может оформить собственность на себя.


Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?


Все остальные документы — технический паспорт, планы БТИ — для регистрации собственности не нужны, застройщик не обязан их выдавать. Он оформляет техпаспорт и план БТИ на все здание, собственнику же нужен маленький кусочек — его собственная квартира. И если это необходимо для каких-то юридически значимых действий, то ему придется заказать эти документы за свой счет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Техпаспорт из БТИ Вам действительно не обязаны предоставлять, так как данный документ необходимо запрашивать дополнительно. По факту Вы получаете выписку из ЕГРН на Ваше имя, к которой приложен лист с кадастровым планом, и договор долевого участия.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

Для постановки построенного многоквартирного жилого дома на кадастровый учет требуется технический план такого дома. В связи с этим застройщик может предоставить Вам только выписку из поэтажного плана здания на интересующий Вас этаж. 

Если Вам необходим технический паспорт на квартиру, то Вы можете заказать его самостоятельно. Закон не обязывает застройщика в обязательном порядке изготавливать технический паспорт. 

Передавая Вам квартиру по передаточному акту, застройщик обязан предоставить Вам также инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (если заключался договор участия в долевом строительстве) плюс паспорта на счетчики воды, тепла и электроэнергии.

 


Как купить квартиру по договору переуступки?

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?


Отвечают юристы юридического департамента девелоперской компании Sminex:

Если речь идет о продаже квартиры в уже введенном в эксплуатацию доме, то продавец не обязан предоставлять покупателю технический паспорт или другие документы. Исключение — документы, которые подтверждают наличие права собственности продавца на жилое помещение (выписка из Единого государственного реестра недвижимости). Это тоже не является обязанностью продавца, но принято на рынке.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Для оформления сделки с юридическим лицом, то есть с застройщиком, техпаспорт объекта не нужен. У застройщика есть техпаспорт на весь дом, экспликация этажа. Вы можете попросить его показать Вам на этих документах квартиру, которую планируете купить.

Отвечает юрист Олег Царев:

Перечень документов, который должен предоставить Вам застройщик, прописывается в основном договоре долевого участия, который Вы подписываете, приобретая квартиру в строящемся объекте. Застройщик должен:

  • достроить объект;
  • пройти госкомиссию;
  • поставить объект на кадастровый учет;
  • передать его Вам по акту приема-передачи.

Все остальное должно быть прописано в договоре.

При сдаче объекта и прохождении госкомиссии сотрудники БТИ производят обмеры, которые передаются в кадастр для постановки на кадастровый учет как всего дома, так и Вашей квартиры. 

После этого Вы можете регистрировать право на сданный объект. В прямые обязанности застройщика не входит регистрация лично Вашего права (если только это не предусмотрено договором).


Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Инструкция: как принять квартиру в новостройке


Отвечает управляющий партнер юридической группы Double Pro Дмитрий Ханин:

Техпаспорт БТИ, вероятно, требует банк, в котором покупатель собрался взять ипотеку. В таком случае документ действительно придется запрашивать и оплачивать самостоятельно. Застройщик может пойти навстречу и выдать такой документ при наличии, но такой обязанности перед потенциальными покупателями у него нет.

Отвечает коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов:

Действительно, техпаспорт сейчас — необязательный документ. Для последующей продажи или покупки жилья он не требуется. Собственники заказывают его, в основном, для квартир с перепланировкой, когда необходимо ее дальнейшее согласование.

Правда, при покупке квартиры в кредит нужно заказать оценочный альбом в оценочной компании. В свою очередь оценочные компании для подготовки отчета требуют ряд документов, среди них — технический план и экспликация. Тем не менее техпаспорт необязательно заказывать в БТИ за дополнительную плату. Достаточно запросить у застройщика копии техпаспорта дома по своей квартире (поэтажный план и экспликацию) и титульных листов. Большинству компаний этого вполне достаточно. Застройщик обычно не предоставляет это каждому покупателю при выдаче ключей, но в такой просьбе не отказывает.

Тем более что в этом случае у девелопера просто не будет выбора при продаже квартиры в готовом доме покупателю с ипотекой.

При покупке квартиры в сданном доме достаточно запросить или заказать самостоятельно выписку из ЕГРН как подтверждение, что квартира в собственности у застройщика и на ней нет никаких обременений. Если собственник не сам застройщик, а другое юридическое лицо, например инвестор, то необходимо запросить копии документов-оснований, в частности, договора купли-продажи/ДДУ и акта приема-передачи, подтверждение оплаты.

При покупке квартиры в ипотеку банк запросит все эти и другие документы самостоятельно у продавца. Эти документы необходимы только для проверки сделки на юридическую чистоту — то есть для дальнейшей перепродажи они не требуются.


Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?


Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Если в договоре купли-продажи нет такого условия, то не обязан. При покупке готовой квартиры в сданном доме застройщик не должен предоставлять Вам никаких документов. Вы получаете только договор купли-продажи и передаточный акт. Либо только договор купли-продажи, если в нем написано, что он одновременно является и передаточным актом.

Другой вопрос, что Вы имеете право (и это желательно сделать) попросить у застройщика документы, подтверждающие, что дом сдан и что квартира стоит на кадастровом учете. Также рекомендуется самостоятельно заказать в Росреестре выписку о том, что квартира находится в собственности у застройщика, чтобы избежать мошеннических двойных перепродаж.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Как проходит обмен недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Документы при покупке квартиры в Украине 2020. Самое важное | Алмаз

Покупка квартиры – один из самых важных и ответственных шагов в жизни каждого человека. Он требует немало финансов, а также связан с множествами рисков. Именно поэтому у всех будущих покупателей возникает множество вопросов по поводу того, какие документы нужно иметь для покупки квартиры, какие документы должны быть у продавца, какие документы выдают после заключения сделки в 2020 году в Украине.

Какие документы нужны при покупке квартиры

Если вы хотите купить квартиру за свои деньги, не используя кредитов – пакет документов вам понадобится небольшой. Кроме того, он одинаковый как для покупки квартиры в новостройке, так и для жилья на вторичном рынке. Итак, чтобы оформить сделку купли-продажи, вам нужно подготовить такие документы:
  • оригиналы паспортов и свидетельств о рождении всех покупателей, если паспорта старого образца – с вклеенными фотографиями по достижению 25 и 45-летнего возраста;
  • оригиналы идентификационных кодов всех покупателей;
  • оригиналы свидетельства о браке, разводе или смерти одного из супругов;
  • если вы состоите в браке и ваш супруг/супруга не могут присутствовать при сделке – нужно письменное согласие, заверенное нотариусом.
Этого списка документов будет достаточно, чтобы нотариус смог оформить покупку квартиры.

Документы при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке существует 2 этапа:
  • Инвестиция в застройщика и ожидание постройки дома
  • Оформление права собственности на квартиру
На первом этапе вы просто подписываете инвестиционный договор с застройщиком и ожидаете сдачи дома. У каждого застройщика свои договора и свои условия инвестиций. У некоторых не нужно согласие супруга на инвестицию, а только деньги, паспорт и идентификационный код. Но в любом случае, документы понадобятся на втором этапе – при оформлении права собственности.
Это значит, что «купить» квартиру у застройщика вы можете самостоятельно, для того чтобы оформить её на себя, если вы в браке, то должны получить согласие супруга/супруги.

Документы для оформления права собственности на квартиру в новостройке

Если вы покупаете квартиру в новостройке, скорее всего, застройщик самостоятельно не оформляет ваше право собственности на нее. Так что заниматься этим вам придется самостоятельно. Примерно общая стоимость оформления права собственности на квартиру в новостройке – около 2750грн. Для этого понадобится подготовить отдельный пакет документов.
Самым главным документом, без которого нельзя оформить право собственности, является технический паспорт на квартиру. Выдать техпаспорт вам может только сертифицированный инженер, поэтому прежде чем подавать документы, необходимо убедиться в том, что у компании есть сертификат на выдачу технических паспортов.

Для того, чтобы получить техпаспорт на квартиру в новостройке, вам понадобятся такие документы:

  • паспорт и идентификационный номер плательщика налогов;
  • инвестиционный договор – это тот договор, который вы заключали с застройщиком при покупке квартиры – купли-продажи имущественных прав, паевого участия в строительстве или другие;
  • дополнительные соглашения к инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры в новостройке.
За изготовление технического паспорта нужно будет заплатить от 400 до 2000 грн. Стоимость зависит от срока изготовления, а также площади квартиры.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать право собственности на квартиру можно у нотариуса или в органах местного самоуправления. Для регистрации собираем такой пакет документов:
  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • свидетельство о браке, паспорт и код супруги / супруга;
  • инвестиционный договор и все дополнительные соглашения к нему;
  • справка о выплате пая;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы от застройщика, которые подтверждают ввод объекта в эксплуатацию, а также присвоение почтового адреса.
После того, как вы подадите все необходимые документы, они пройдут проверку. Затем происходит регистрация права собственности, а вы получаете выписку из реестра, которая и подтверждает тот факт, что вы являетесь владельцем квартиры.

Документы при покупке квартиры в рассрочку у застройщика

Кроме ипотеки от банка, существует ещё и поэтапная оплата и рассрочка от застройщика.
Поэтапная оплата – это оплата стоимости квартиры до момента сдачи дома застройщиком. Сумму разбивают на равные платежи и вы платите каждый месяц, пока застройщик не сдаст дом. Обычно предоставляется на 1-3 года.
Рассрочка от застройщика – это вариант, при котором вы платите за квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. От банковской ипотеки отличается тем, что квартира всё ещё находится на балансе застройщика, пока вы не выплатите полную сумму. Такие рассрочки бывают до 10 лет.
При поэтапной оплате и рассрочке от застройщика вам нужны те же документы, что и при обычной покупке квартиры. Паспорт, код и деньги. У вас не будут спрашивать справку о зарплате и прочие документы, которые мог бы запросить банк.
Покупать в рассрочку от застройщика выгоднее по процентам, чем в банке. Если банковские ставки по ипотеке начинаются от 20%, то застройщики за такой вид услуги просят около 10%. Главное вовремя вносить платежи, чтобы не было штрафных санкций.

Документы при покупке квартиры в ипотеку

Если у вас недостаточно денег для покупки квартиры – всегда можно взять ипотечный кредит в банке. Многие считают ипотеку «долговой ямой», но для большого количества людей она является хорошим способом обзавестись личным жильем. Решать, как всегда, вам. И если вы решили купить квартиру в ипотеку – предоставляем вам список документов, которые нужно будет подать в банк:
  • паспорт – если старого образца, то проверьте, чтобы были вклеены все фото;
  • идентификационный номер плательщика налогов;
  • документ, подтверждающий ваше семейное положение;
  • если вы состоите в браке – заверенное нотариусом согласие супруга/супруги;
  • трудовой договор;
  • справка о доходах.
Обратите внимание на то, что этот перечень документов общий. В зависимости от того, какой банк вы выберете для получения ипотеки, он может потребовать дополнительную документацию. После того, как ваши документы пройдут проверку – вы получите решение о том, выдадут вам ипотеку или нет.

Оформление договора ипотечного кредитования

Если банк одобрит вашу заявку на получение ипотеки – вам предложат подписать договор ипотечного кредитования. Прежде чем поставить свою подпись на бумагах, нужно детально изучить договор. Обратите особое внимание на такие пункты:
  • срок, в который вы должны внести первый платеж по ипотеке;
  • условия погашения ипотечного кредита;
  • штрафные санкции за погашение ипотеки раньше установленного срока – если такие предусмотрены условиями договора;
  • размер страховки – большинство банков оформляют обязательное страхование и на квартиру, которую вы покупаете, и на вашу жизнь;
  • как можно будет снять с квартиры арест и другие особенности сделки.
Если все пункты договора верные и понятные для вас – можете смело подписывать. Обычно, сразу после заключения договора, вы можете въезжать в новую квартиру. Но этот момент также может быть отдельно прописан в договоре ипотечного кредитования и его тоже нужно учитывать.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Даже если вы подготовили все документы, которые нужны для оформления сделки купли-продажи – не забывайте о документации продавца. Прежде чем оформлять договор, необходимо внимательно проверить все документы, которые предоставляет продавец. Они разные для застройщика и владельца квартиры на вторичном рынке.
Проверка документов продавца – это самый важный и ответственный этап в любой сделке с недвижимостью. Если с документами застройщика или на вторичном рынке будут проблемы, то вы можете потерять квартиру. Застройщик может просто не достроить дом, а продавец на вторичном рынке подать на вас в суд. Очень важно защитить себя от подобных рисков. Мы помогаем решить эту проблему. Подробнее в статье ниже:
Предлагаем вам изучить необходимую документацию для двух случаев.

Документы при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно одним из 3 способов:
  • подписанием инвестиционного договора, когда объект еще строится;
  • приобретением квартиры от застройщика в объекте, который уже ввели в эксплуатацию;
  • покупкой квартиры в новом объекте от первого владельца.
Когда вы покупаете квартиру у застройщика в объекте, который еще строится или во введенном в эксплуатацию, нужно проверить следующее:
  • документы компании – так вы сможете убедиться в том, что у нее есть юридический статус застройщика;
  • документацию на землю – это может быть свидетельство о праве собственности или, например, договор аренды, в котором четко прописана цель – для строительства многоквартирного жилого дома;
  • лицензии и разрешения на проведение строительных работ;
  • документы, разрешающие финансирование строительства;
  • градостроительные условия и ограничения;
  • для объектов І-ІІІ категории – декларацию о начале строительства, более сложных категорий – разрешение на проведение строительных работ;
  • для построенных объектов І-ІІІ категории – декларацию о готовности к эксплуатации, для IV-Vкатегории сложности – акт о готовности к эксплуатации и сертификат соответствия из ГАСИ.
Если же квартирой в новостройке, которую вы хотите купить, владеет частное лицо, т.е. у застройщика она уже была выкуплена – список документов продавца, которые вам нужно проверить, будет таким же, как для продавцов квартир на вторичном рынке. Рассмотрим их ниже.

Документы при покупке квартиры – вторичный фонд

Итак, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, у продавца обязательно должны быть такие документы:
  • свидетельство о праве собственности, а также документ, который подтверждает переход права собственности к продавцу – договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.;
  • если продавец получил квартиру в наследство – свидетельство о смерти наследодателя;
  • оригиналы паспортов и идентификационных кодов всех совладельцев квартиры, а также заверенные нотариусом согласия от совладельцев на ее продажу;
  • свидетельство о браке, разводе или о смерти супруга;
  • если квартира была приобретена в браке – согласие супруги/супруга на продажу, даже если сейчас они уже в разводе;
  • свидетельства о рождении для детей до 14 лет, которые являются совладельцами квартиры;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если ее совладельцами являются несовершеннолетние;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире больше нет прописанных – пока продавец не выпишет всех зарегистрированных в жилье, лучше не заключать договор купли-продажи;
  • документ об экспертной оценке квартиры;
  • выписка из реестра о том, что квартира не находится под арестом и нет запрета на ее продажу;
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справка из БТИ о том, что в квартире не проводились незаконные перепланировки.
Обратите внимание на то, что, если продажей квартиры занимается не сам владелец, а доверенное лицо – обязательно должна быть генеральная доверенность или доверенность на продажу квартиры. Доверяйте только оригиналам документа, заверенным нотариусом.

Как проверить документы при покупке квартиры

Покупка квартиры всегда связана с рисками. Наиболее рискованными, само собой, являются сделки с застройщиками, которые только начинают строительство объекта. Но и на вторичном рынке определенные риски также существуют. Застройщик может попросту не закончить объект, а значит в эксплуатацию его так и не введут. Случается и такое, что недобросовестные компании продают одну квартиру нескольким людям – тогда вам придется доказывать свое право собственности в суде.
На вторичном рынке вы можете купить квартиру, в которой еще есть прописанные или родственники бывшего владельца, претендующие на свои квадратные метры. Они могут оспорить через суд вашу сделку купли-продажи и тогда придется потратить немало времени и денег на то, чтобы восстановить свое право собственности.

Документы, оформляемые при покупке квартиры

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, для заключения сделки вам понадобится составить всего два документа. Первым обычно выступает предварительный договор купли-продажи. Это – своеобразное предварительное соглашение о том, что в течении определенного срока вы с продавцом должны заключить основной договор купли-продажи.
Чаще всего, предварительный договор заключается на срок до месяца. Это время дается продавцу для того, чтобы подготовить все необходимые документы, выписать из квартиры всех зарегистрированных и решить все вопросы, связанные с продажей. Для покупателя это время может понадобиться для того, чтобы подготовить деньги для сделки и тоже собрать документацию.
Перед подписанием предварительного договора убедитесь в том, что в нем прописаны все важные моменты:
  • стоимость квартиры в гривнах;
  • размер аванса, который вы уже передали продавцу;
  • точная дата, до которой должен быть заключен основной договор;
  • срок, до которого продавец должен освободить квартиру, чтобы вы могли в нее заселиться;
  • обязанности и ответственность сторон.
По поводу обязанностей. В предварительном договоре должно быть четко написано, что если основной документ не будет подписан в оговоренные сроки по вине продавца – он должен вернуть вам аванс в 2-х кратном размере, если по вине покупателя – аванс остается у продавца. Обязательно заверяйте предварительное соглашение у нотариуса, чтобы в дальнейшем не возникало спорных вопросов и проблем.

Основной договор

Когда все документы будут готовы – вы встретитесь с продавцом у нотариуса для оформления купли-продажи, на основании которого вы получаете право на квартиру. Прежде чем подписать основной договор, убедитесь, что в нем правильно прописаны все данные. Начинайте с правильности написания паспортных данных и далее по всем пунктам.
Убедитесь в том, что в договоре не осталось свободного места, на котором в дальнейшем можно было бы дописать текст. Если есть какие-либо двузначные или непонятные для вас формулировки – просите все исправить. Чем четче и проще написан текст договора – тем лучше для вас. Лучше всего обратиться за помощью к юристу, ведь он сможет объяснить вам все непонятные моменты. Кроме того, если вам будет помогать юрист – вряд ли кто-то осмелится ввести вас в заблуждение.

Какие документы оформляются при покупке квартиры в новостройке

Если вы покупаете квартиру в объекте, который еще не ввели в эксплуатацию, застройщик может предложить вам подписать несколько вариантов документов. Все зависит от того, какой вариант финансирования выбрала компания и на каких основаниях они продают квартиры в объекте. Разные застройщики предлагают различные варианты договоров:
  • об уплате паевых взносов – вы делаете свою инвестицию в объект и имеете право на пай в нем после того, как дом будет введен в эксплуатацию, ваш пай обменивается на квартиру в нем;
  • о совместной деятельности – точно также вы делаете вклад в возведение дома, а после его сдачи в эксплуатацию имеете право на определенное количество квадратных метров в нем;
  • договор долевого участия в строительстве – в этом случае объект строится только за счет покупателей, которые в дальнейшем смогут стать собственниками квартир в нем;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • инвестиционный договор – вы являетесь инвестором и в дальнейшем можете получить квартиру в объекте, стоимость которой равна вашим вложениям;
  • договор купли-продажи имущественных прав – он передает вам право собственности не на квартиру в объекте, а на право получения такого права собственности, поэтому следует уточнить, каким образом в дальнейшем вы получите квартиру в свою собственность.
Один из этих договоров вам придется заключить с застройщиком. Каждый из них имеет свои особенности и риски. Обязательно изучите все пункты договора, убедитесь, что в нем прописаны все основные моменты, в том числе и точный адрес вашей будущей квартиры, ее площадь и все технические характеристики. Чтобы быть уверенным, что вас не обманет застройщик – обращайтесь к юристу, который сможет детально изучить все условия и оценить риски.

Какие документы получаешь при покупке квартиры

После того, как вы и продавец оплатите все необходимые налоги и сборы, а вы проведете полный расчет с продавцом – нотариус заверяет договор купли-продажи и вносит данные о новом владельце в Государственный реестр. Вам, как новому владельцу, на руки выдают оригинал договора купли-продажи и его копию, в обязательном порядке заверенную нотариусом. Кроме того, вам должны выдать выписку из реестра о том, что квартира теперь зарегистрирована на ваше имя.

Какие нужны документы для налогового вычета при покупке квартиры

Покупка квартиры обязательно сопровождается множеством дополнительных расходов. Кроме стоимости недвижимости, вам нужно будет также оплатить услуги нотариуса, обязательные налоги и сборы. Но здесь есть один момент, о котором знают не все – некоторые налоги можно вернуть.
В первую очередь, все покупатели должны оплатить обязательный сбор в фонд Пенсионного страхования. По закону есть категории людей, которые могут его не оплачивать. Это:
  • те, кто приобретает жилье впервые;
  • те, кто стоят на квартирном учете.
Однако на деле нотариус не станет заверять договор купли-продажи до тех пор, пока вы не предоставите ему квитанцию об уплате сбора в пенсионный фонд. Основное объяснение – в Украине никак нельзя проверить, какое по счету жилье вы покупаете.

Как вернуть пенсионный сбор через суд

Итак, единственный вариант, чтобы заключить сделку купли-продажи – оплатить сбор в Пенсионный фонд, показать квитанцию об оплате нотариусу, а потом возвращать уплаченные деньги через суд. Так как в пенсионный фонд приходится отдавать 1% от стоимости недвижимости – заняться возвращением этой суммы, если по закону вы ее платить не должны были, стоит.
Чтобы вернуть вам уплаченный пенсионный сбор, пенсионный фонд должен направить обращение в органы казначейства. Но на практике добровольно этого делать никто не будет. Чтобы решить вопрос через суд, вам нужно получить письменный отказ пенсионного фонда в возврате вам уплаченного сбора.
Для решения этого вопроса вам нужно обратиться в административный суд. При составлении иска в качестве ответчика нужно указать пенсионный фонд, в который вы оплатили сбор, а в качестве третьего лица – орган казначейства. Для подачи иска вам понадобится подготовить:
  • квитанцию об уплате сбора в пенсионный фонд;
  • отказ из пенсионного фонда в возврате налога.

Какова статистика

В 85% случаев суд одобряет иск по возврату пенсионного сбора, так что надежда на возврат есть, причем довольно большая. После того, как у вас на руках будет решение суда, вам нужно будет подать его в пенсионный фонд. Там вам предоставят документ, с которым нужно обратиться в казначейство. Кроме того, в казначейский орган необходимо будет занести и заявление на возврат налога.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: необходимые документы

Мало кто знает, что, если купить квартиру в ипотеку, можно получить от государства компенсацию уплаченного из заработной платы налога на доходы физических лиц. При этом вернуть вам могут деньги только по налогу, уплаченному за прошлый год. Т.е. в этом 2020 году вы можете компенсировать расходы на НДФЛ, уплаченный за 2019 год.
Возврат налогов по одному ипотечному кредиту можно получать на протяжении не больше 10 лет. Кроме того, должны быть соблюдены отдельные условия:
  • получать компенсацию можно только 10 лет подряд и начиная с даты приобретения квартиры в ипотеку;
  • квартира оформлена в собственности того, кто платит налоги с зарплаты;
  • ваше основное место жительства – именно эта квартира, которую вы купили в ипотеку.
Обратите внимание на то, что оформить налоговую скидку при покупке квартиры в новостройке можно только после того, как вы в ней пропишитесь. А если покупать в ипотеку квартиру в объекте, который только строится – в дальнейшем подавать декларацию нужно будет нарастающим итогом за все предыдущее время, когда вы погашали ипотеку. Если же вы решили купить в ипотеку еще одну квартиру – оформить получение налоговой скидки на нее можно будет только после того, как вы полностью рассчитаетесь с предыдущим ипотечным кредитом.

Кто может получить возврат подоходного налога

Чтобы вам компенсировали уплаченный подоходный налог, вы должны соответствовать ряду требований:
  • быть гражданином Украины;
  • иметь идентификационный номер или отметку в паспорте об отказе его получения;
  • получать официальную заработную плату;
  • быть прописанным в ипотечной квартире;
  • задекларировать все свои доходы.

Возврат НДФЛ при покупке квартиры: документы

Чтобы получить компенсацию НДФЛ придется сделать несколько шагов. В первую очередь – подготовить все необходимые документы. Итак, вам понадобятся:
  • квитанции и справку из банка о погашении процентов по ипотечному кредиту;
  • справку о вашей заработной плате – форма Ф3, которую можно получить в бухгалтерии по месту работы;
  • копию ипотечного договора;
  • копию кредитного договора с графиком погашения кредита;
  • копию договора купли-продажи квартиры;
  • копию техпаспорта на вашу квартиру;
  • оригиналы и ксерокопии вашего паспорта и идентификационного кода.
Далее вам нужно будет заполнить налоговую декларацию и отнести ее в фискальную службу по месту прописки. Бланк декларации можно найти на сайте Законодательства Украины, а вместе с готовой декларацией и подготовленным пакетом документов будьте готовы приложить еще 2 экземпляра сопроводительного заявления.
Образец заполнения вам предоставит фискальная служба. Здесь вы должны указать реквизиты для зачисления возврата налога и перечислить все предоставленные вами документы и их ксерокопии.

Получение возврата налога с доходов физических лиц

Обычно поступление на счет от фискальной службы происходит в течение 2-х месяцев после подачи вами заявления. Обратите внимание на то, что вам будет компенсирована не вся сумма уплаченного за год налога, а только его часть. Расчет может проводиться от суммы процентов, уплаченных по ипотечному кредиту за год или от вашей годовой заработной платы. Всегда считают от меньшей суммы.
Еще одна особенность в том, что сумма возврата зависит еще и от площади вашего жилья. Если она превышает 100 м2 – нужно будет умножить сумму фактически уплаченного налога на понижающий коэффициент. Узнать его очень просто – нужно 100 разделить на фактическую площадь вашего жилья.

Выводы по документам при покупке квартиры

Покупка квартиры – очень ответственный шаг, к которому нужно основательно готовиться и собирать необходимый пакет документов. Так, если вы покупаете квартиру за собственные деньги, вам понадобится:
  • паспорта и идентификационные коды/свидетельства о рождении малолетних;
  • свидетельство о браке/разводе/смерти одного из супругов;
  • если вы состоите в браке – заверенное нотариусом согласие супруги/супруга.
Если вы купили квартиру в новостройке – скорее всего вам понадобится самостоятельно регистрировать право собственности на нее. Для этого нужно будет подготовить:
  • паспорт и идентификационный код;
  • инвестиционный договор с застройщиком;
  • дополнительные соглашения к договору;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • справка о выплате пая;
  • технический паспорт квартиры;
  • документы о вводе объекта в эксплуатацию, а также о присвоении ему почтового адреса.
Для получения ипотеки на покупку квартиры, придется собрать такой пакет документов:
  • паспорт и идентификационный код;
  • документы, подтверждающие ваше семейное положение;
  • согласие супруга/супруги;
  • трудовой договор;
  • справка о доходах.

Документы, оформляемые при покупке квартиры

Когда вы покупаете квартиру, в первую очередь с продавцом нужно будет подписать предварительный договор купли-продажи. В нем указывается конечная дата, когда вы с продавцом должны заключить основной договор купли-продажи, а также ответственность сторон за нарушение условий договора.
Перед подписанием основного договора купли-продажи, убедитесь в том, что в нем описаны все основные моменты, нету свободного места и двусмысленных, непонятных для вас фраз. Проверьте правильность написания паспортных данных и идентификационных кодов и ваших, и продавца. После оформления сделки купли-продажи, покупатель получает оригинал и копию договора купли-продажи, а также выписку из реестра прав собственности на недвижимость.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

Оформление квартиры. Регистрация права собственности: газета Недвижимость

Есть три условия удачной сделки по приобретению квартиры — честный продавец, опытный нотариус и подкованный, рассудительный покупатель.

И если первое условие вы себе гарантировать не сможете, то позаботиться о собственной грамотности у вас возможность есть.

Покупка квартиры — очень сложная процедура. Кроме накопления денег и поиска самого объекта недвижимости, в котором вам захочется жить, нужно ещё проверить квартиру и её хозяев и потом уже оформлять жильё в собственность, а это заберет у вас много времени и сил. Рассмотрим, как оформляется покупка квартиры поэтапно — на каждом из шагов вы можете столкнуться с какими-то нюансами.

Как купить квартиру в новостройке в 2017 году: 5 важных аспектов >>>

Этап 1. Проверка прав на недвижимость: документы на квартиру

Какие документы нужны при покупке квартиры? Некоторые из них вы можете проверить сами — это тот пакет, который вы спросите у самого продавца. Однако проверка подлинности, запрос справок с ЦОНа, из базы данных остается в полномочиях нотариуса.

Так, нужно сразу запросить у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (на основании чего собственник владеет квартирой):

  • договор купли-продажи;
  • договор о вступлении в наследство;
  • договор дарения;
  • договор о приватизации;
  • свидетельство о регистрации права на имущество и др.

На всех документах должен стоять штамп органа регистрации. Оформление квартиры при покупке потребует и технический паспорт. Специалист Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE и член Ассоциации риэлторов Казахстана советует не побояться потратить время и разобраться в техническом паспорте: «В первую очередь обратить внимание на соответствие перепланировки и технического паспорта — часто бывают совсем небольшие перепланировки. Нужно разобраться в планировке квартиры, правильно ли она нарисована».

Как оформить сделку с недвижимостью без нотариуса >>>

В отношении правоустанавливающих документов могут быть свои нюансы. «Все зависит от правоустанавливающих документов — кто владельцы. Если это договор приватизации, то там будет несколько собственников жилья, в том числе могут быть несовершеннолетние, недееспособные граждане, кто-то из владельцев может находиться в отъезде, в армии. Если это несовершеннолетние, то берется разрешение-справка с опекунского совета. Опекунский совет находится при акиматах в каждом городе Казахстана».

При заключении сделки продавец должен предоставить следующий перечень документов (помимо правоустанавливающих):

  • нотариальное оформление заверения, что на момент покупки жилья не состоял в браке;
  • нотариальное согласие супруга на продажу (если состоит в браке) и свидетельство о браке;
  • решение суда о разделе имущества с информацией об отсутствии имущественных претензий (если в разводе).

Риэлтор Марина Грушина: «Сейчас при покупке одной из сторон семьи недвижимости в сведениях о собственнике автоматически «выходит» вторая половина — сразу указываются сведения о муже и сразу указываются «владелец такой-то и совладелец такой-то».

Просто свидетельства о разводе и о браке недостаточно — даже разведенные граждане могут иметь имущественные претензии друг к другу. Все документы предоставляются нотариусу либо продавцом, либо риелторской конторой.

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>>

Этап 2. Проверка долгов и обременений

Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных. Все другие люди, кроме владельца квартиры и нотариуса, запросить эту справку не могут.

Также нужно проверить жилье на неоплаченные коммунальные, сервисные платежи, обслуживание, на долги по налогам на имущество, на землю. Особенно это касается частных домов и новостроек — в отношении такого жилья начисляется немалая сумма, особенно если налоги не платятся несколько лет. Чтобы избежать этих проблем, нужно затребовать все последние квитанции, посетить налоговые органы, службы ЖКХ, КСК.

Так как на недвижимость часто накладывают аресты, штрафы, нотариус должен запросить справку об отсутствии обременений на недвижимое имущество с ЦОНа через базу данных.

Советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риэлторов Казахстана: «Все эти данные  должен предоставлять продавец, но можно пойти в КСК или налоговую. В соглашении о задатке или предварительном договоре нужно прописать строку, условие, что продавец при заключении договора купли-продажи обязуется предоставить квитанцию об оплате налога на имущество, об оплате коммунальных платежей и т.д.».

Как купить залоговую квартиру с торгов? >>>

Этап 3. Закрепить намерения: задаток или аванс

С чего начать сделку? Если квартира выбрана и вы проверили необходимые документы через нотариуса, то изначально можно заключить соглашение о задатке или предварительный договор в качестве подтверждения ваших намерений и намерений продавца. Соглашение о задатке — это условие, по которому вносится предоплата, и в случае незавершения сделки она остается у продавца безвозмездно. Сроки таких договоров фиксируются по согласованию между сторонами.

Предварительный договор предусматривает выдачу аванса, который продавец должен будет вернуть в случае расторжения предварительной договоренности. Например, если вы или продавец передумаете, изменятся семейные обстоятельства и т.д. Также в предварительном договоре нужно указать список документов, который обязуется предоставить продавец.

Если в предварительном договоре не закреплены обязательства, то он не дает никаких гарантий ни покупателю, ни продавцу. Чаще всего предварительные договоры используются, если недвижимость заложена в банке и для ее высвобождения нужно будет вносить какие-то суммы. Формы договоров на всех этапах сделки купли-продажи есть в нотариальных конторах согласно установленным законом образцам.

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным >>>

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Как происходит непосредственно покупка? В процессе оформления задатка или предварительного договора нотариусу передают документы: он проверяет юридическую чистоту квартиры, отсутствие долгов, арестов, обременений. После чего оформляем покупку квартиры. Последовательность оформления документов следующая:

  • заключается договор купли-продажи и оплачивается указанная сумма;
  • нотариус забирает оригиналы документов и регистрирует договор купли-продажи и право собственности в органе юстиции в электронном виде;
  • после регистрации покупателю выдается лист-распечатка с кодом, датой и другими данными о регистрации. Срок оформления — в течение суток.

Правильное оформление договора предусматривает такие пункты, как стоимость жилья, сроки, платежи в тенге, условия возврата денег в случае неисполнения обязательств одной из сторон сделки. Для продавца должно быть прописано обязательство дать все нужные документы для проверки. Также нужно указать строку о том, кто оплачивает оформление договора, все расходы по сделке — чаще всего они делятся пополам.

По поводу электронной регистрации эксперт Марина Грушина поясняет: «Сейчас производится только электронная регистрация договоров купли-продажи — заявление на регистрацию договора отправляет нотариус. Сейчас нет такого, что люди подписали договор и пошли в ЦОН и сдали документы на регистрацию. Заявители на регистрацию подают документы именно нотариусу».

Электронная регистрация не только сокращает время, но и делает саму процедуру юридически более безопасной.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Для чего вам понадобится нотариус

Помощь нотариуса потребуется в любом случае — для проверки юридической чистоты нужен доступ в базы данных, которого у граждан просто нет. Соответственно после проверки документов нотариус сразу проведет и электронную регистрацию. Такой метод юридического оформления сделки — проще и безопаснее для покупателя.

Роль нотариуса в сделке по купле-продаже разъясняет Марина Грушина: «Во-первых, нотариус удостоверяет дееспособность человека, что он выражает свою волю, не под принуждением. Во-вторых, нотариус составляет документ согласно статьям закона. В-третьих, у нотариуса есть возможность проверить юридическую чистоту квартиры, у него есть доступ в базы данных. Потому договоры, связанные с передачей денег людям без навыков оформления проще оформлять либо у нотариуса, либо в профессиональной юридической конторе».

Кроме того, специалист уверена — нужно внимательно относиться к выбору и риелторской компании: «Это должна быть профессиональная риелторская компания, желательно член Ассоциации риелторов, чтобы можно было призвать риелтора к ответственности. В члены АРК вступают только те компании, которые обучают риелторов. Если это просто маклер, то у него может не хватать опыта».

Помните, после того как сделка зарегистрирована и заверена нотариально, право собственности еще не наступает. Для этого вы должны зарегистрировать право собственности на квартиру. По закону с 2015 года в Казахстане введено правило обязательной электронной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае заключения нотариально удостоверенной сделки. Эту процедуру также делает нотариус — в результате вы получаете свидетельство о регистрации прав. Квартира переходит в собственность покупателя.

Форс-мажорные ситуации

Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки. Однако оно не определено законом и должно оговариваться сторонами сделки и указываться в договоре. Прописанное в договоре форс-мажорное обстоятельство освобождает стороны от обязательств.

Казалось бы, достаточно прописать нужные строки и можно спокойно заключать сделку. Однако есть форс-мажорные ситуации, которые сложно предусмотреть. Например, девальвация национальной валюты. Потому о том, что прописать в качестве форс-мажоров, нужно посоветоваться с нотариусом.

Форс-мажор (особый случай) — это обстоятельство непреодолимой силы, которое не позволяет выполнить условия сделки.

И после заключения сделки может всплыть информация, которую сложно было просчитать, отследить даже нотариусу. К примеру, продавец продает недвижимость, которую купил на незаконные средства, на взятки, к примеру. После на него завели уголовное дело, и он стал спешно распродавать жилье.

Потому, чтобы избежать форс-мажоров, проверьте, не находится ли владелец квартиры под следствием, не страдает ли различными зависимостями, чтобы не было риска признания его недееспособным. Ходите вместе с продавцом по инстанциям, не поленитесь проверить все факты с нотариусом. Живо интересуйтесь всеми процедурами, просите показать полученные справки. Верьте не слову (пусть даже и слову нотариуса), а конкретной записи.

Рассмотрим несколько проблемных ситуаций, которые могут непредвиденно возникнуть.

Что нужно знать, если вы решили купить квартиру >>>

Проблемы из-за недееспособного собственника

Другая проблема — это приобретение жилья, собственником которого является недееспособный гражданин (например, психически больной человек или страдающий алкоголизмом). По закону, такие квартиры покупаются через опекуна, которому дают разрешение сами органы опеки. Однако чаще всего люди боятся «связываться» с такими квартирами — есть высокий риск, что такой договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Как можно себя обезопасить в такой ситуации рассказывает Антон Самохин, управляющий партнер Казахстанской лиги юристов: «В случае если разрешение от уполномоченного органа получено, то препятствий для заключения сделки нет и каких-либо опасений не должно возникать. Между тем всегда присутствует риск того, что разрешение органа опеки и попечительства получено в обход законодательства Республики Казахстан. Покупателям советую при покупке квартиры у недееспособного лица, помимо ознакомления с самим разрешением органа опеки и попечительства, лично убедиться, не нарушаются ли права данного лица, посетив орган выдавший разрешение. Или в лучшем варианте самим участвовать в получении разрешения на сделку, дабы избежать мошеннических действий».

Т.е. фактически, покупатель может посещать все органы и организации, выдающие нужные для сделки документы вместе с продавцом — это исключит возможность коррупционных действий, договоренностей, максимально обезопасит покупателя.

Проблемы из-за налогов

Неприятные ситуации могут быть связаны и с налогами. Кто платит налог при продаже жилья? Так, по закону, если хозяин квартиры был собственником менее года и продает жилье по большей стоимости, то с суммовой разницы он должен оплатить налог (в зависимости от того, сколько стоит квартира). Например, цена покупки — 20 тыс долл, а продает за 30 тыс долл, налог платится с разницы между суммами, т.е. с прибыли в 10 тыс долл. Ставка налога — 10%. Оформление декларации совершается до 31 марта следующего года.

Вот здесь часто возникает ситуация, когда продавец просит покупателя заплатить одну цену, а в договоре проставить меньшую, чтобы избежать налогов. Что делать покупателю в такой ситуации советует Марина Грушина, директор и учредитель ARBAT REAL ESTATE, член Ассоциации риэлторов Казахстана: «Это личные риски. Интерес покупателя понятен — сэкономить на налогах. Покупателю — не рекомендую, так как могут быть проблемы. Лучше фиксировать всю фактическую информацию — в любой момент могут возникнуть разбирательства, всплывет дополнительная информация или вы сами откажетесь от квартиры, сделку отменят, признают недействительной.… И вот тогда вам вернут именно ту сумму, которая указана по договору».

Т.е. эта возвращенная сумма будет меньше той, по которой вы действительно купили жилье. И закон в таком случае не сможет вас защитить.

Налогообложение в РК: как платить за недвижимость в 2017 году >>> 

А если девальвация?

Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

Информационная служба kn.kz

Ипотечный договор: важные детали документа

Какие документы следует хранить после закрытия дома?

При закрытии дома покупатели подписывают огромную, устрашающую стопку документов. Одни только кредитные документы могут составлять сотни и более страниц. Многие из этих документов предназначены для кредитора. Они хотят избежать потенциальных судебных исков в будущем.

После закрытия у вас может не хватить места для хранения всех этих документов, но вам действительно следует сохранить готовый файл. Это означает сбор копий всех документов, подписанных во время транзакции с продавцом, от начала до конца.

Рассмотрите возможность хранения этих документов в течение как минимум нескольких лет после того, как вы в конечном итоге продадите купленный дом.

Вы захотите сохранить эти документы для дальнейшего использования — для вашего собственного просмотра или в случае, если вам придется подать судебный иск против продавца, вашей профессиональной группы представителей или подрядчиков.

Вам не обязательно иметь оригиналы, но у вас должны быть как минимум копии полностью оформленных документов с подписями всех сторон.

Где взять копии?

Ваш агент по недвижимости должен иметь возможность предоставить вам копии документов по сделке, потому что брокеры обязаны вести файл на каждого покупателя и продавца.

Но заключительные документы обычно хранятся у заключительного агента или ответственного за депонирование. Эти документы отделены от документов, связанных с переговорами по контракту, и включают финансовые и юридические документы.

Акты и ипотечные документы регистрируются в регистратуре округа, и они становятся общедоступными.Вы всегда можете получить их копии в офисе рекордера или в титульной компании.

Большинство документов в той или иной форме оцифрованы, особенно те, которые связаны с транзакцией. Ваш риэлтор или координатор транзакций, вероятно, может предложить вам безопасную загрузку для безопасного хранения многих из этих документов на вашем компьютере или на накопителе.

Предварительные документы

В вашем агентском соглашении с покупателем указаны все условия ваших отношений с брокерской компанией вашего агента по недвижимости, в том числе, как долго соглашение остается в силе, а также как и когда вы или агент можете его расторгнуть.

Это юридический договор, и его может быть важно держать под рукой, чтобы у вас было подтверждение условий, на которые вы согласились … даже спустя долгое время после закрытия продажи. Некоторые проблемы могут возникнуть позже.

Договор купли-продажи — это ваш договор на покупку дома, в котором излагаются все условия, необходимые для закрытия. Это документ, который вы и продавец подписали, когда согласились купить недвижимость, и обе стороны юридически обязаны соблюдать его условия.

Документы на пути к закрытию

Дополнения, поправки или предложения включают все, что изменяет или дополняет условия вашего первоначального договора купли-продажи.В этих типах документов могут быть уточнены названия в названии или написание имени продавца или покупателя. Они могут исправить почтовый адрес.

Запросы на ремонт записывают любые денежные соглашения или контракты на ремонт предметов, и их можно рассматривать как дополнения к договору купли-продажи. В приложении по ремонту указывается конкретный вид работ, которые необходимо выполнить. В нем может быть указано, потребуется ли для работы разрешение или она должна выполняться лицензированным подрядчиком.

Раскрытие информации продавцом включает существенные факты о таких вещах, как краска на основе свинца. Они могут включать заявление о раскрытии информации о передаче и другие письменные гарантии или раскрытие информации, предоставляемые продавцом. Эти документы часто являются основанием для будущих судебных исков против продавцов, если они не раскрывают проблему, которая становится очевидной позже.

Заключительные документы

Инструкции условного депонирования часто заменяют договор купли-продажи и излагают финансовые условия соглашения между покупателями и продавцами.Они уполномочивают агента условного депонирования выполнять определенные действия от имени вовлеченных сторон.

Сводка результатов домашнего инспектора укажет , какие предметы находятся в хорошем состоянии, а какие нуждаются в ремонте или замене. Он должен включать фотографии. Это может быть инструмент переговоров во время продажи, а позже может предоставить контрольный список необходимого ремонта.

Сертификат проверки и завершения проверки на наличие вредных организмов — это отчет инспекционной компании, подтверждающий, что работа завершена.Не каждый штат требует инспекции на вредителей, но другие, например Калифорния, требуют, чтобы они хранились в архиве в течение двух лет.

Прочие инспекции и рабочие документы могут включать счета-фактуры и разрешения подрядчика.

Заключительное раскрытие включает в себя все окончательные расходы по ипотеке, изложенные в манере, которую вы, возможно, не понимаете, даже если правительство пытается упростить это для вас. Задавайте вопросы о любых сборах, в отношении которых вы не уверены, и держите раскрытие информации под рукой на время уплаты налогов.Некоторые из этих предметов не облагаются налогом.

Заключительный отчет — это окончательная оценка всех расходов и кредитов на покупку дома. Этот документ включает в себя продажную цену, ваши наличные для закрытия условного депонирования, сумму вашего кредита и все другие расходы, уплаченные через условное депонирование для урегулирования продажи, включая кредиты и пропорциональные выплаты. Этот документ также известен как Заявление об урегулировании HUD 1. Бюро финансовой защиты потребителей заменило его последним раскрытием в 2015 году.

Вексель и закладная не всегда записываются, и вы не получите оригинал векселя, пока он не будет оплачен полностью.Ипотека покажет ваш основной баланс и условия вашего кредита в соответствии с требованиями кредитора.

Страховые документы

Планы домашней гарантии будут включать номер полиса и контактную информацию для звонков по ремонту. Они расскажут, что покрывается гарантией, и типы вещей, на которые она не распространяется.

Страховой полис должен охватывать условия, уведомление о страховых взносах и номер полиса для страхования вашего домовладельца.Кредитор уплатит вашу премию при продлении, если ваш заем будет конфискован. В противном случае вы должны платить его ежегодно, но это может быть включено в ваш платеж по ипотеке.

В полисе по страхованию титула указывается ваше наделение правами, сумма в долларах по страховке титула и любые исключения из покрытия. Он включает название титульной компании, дату выдачи и номер полиса. Это может быть использовано в качестве защиты, если кто-либо предъявит предыдущее право удержания в отношении вашей собственности.Взаимодействие с другими людьми

Документы в качестве оригиналов

Вы можете получить заверенную копию этих документов у заключительного агента или у своего агента по недвижимости, если вы потеряете оригиналы.

Заключительное раскрытие содержит все официальные сборы и кредиты вашей покупки дома. Он понадобится вам для подачи личных налоговых деклараций за этот календарный год, потому что некоторые элементы могут также подлежать вычету из налогооблагаемой базы. Передайте этот документ своему составителю налоговой декларации.Ваше заключительное заявление, вероятно, также будет подтверждено доводчиком.

Акт — это документ о передаче правового титула, возвращаемый регистратором округа после того, как он был внесен в публичные записи. Это доказательство того, что вы действительно являетесь владельцем собственности. В нем указывается, как вы владеете титулом, имя продавцов, давших вам право собственности, и юридическое описание собственности.

Документ будет отправлен вам по почте после записи, и он вполне может быть единственной копией. Никто другой не обязан хранить это в своих записях.

На момент написания этой истории Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, была брокером-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния.

О чем нужно спрашивать при покупке недвижимости в аренду.

Независимо от того, покупаете ли вы дом на одну семью, дуплекс или многоквартирную недвижимость, в процессе покупки вам необходимо учесть некоторые моменты. Эти важные вопросы позволят вам узнать, покупаете ли вы чьи-то проблемы.Вот что вам нужно спросить при покупке недвижимости в аренду.

Первый вопрос, который, я думаю, должен спросить покупатель арендуемой собственности, — это регистры платежей арендатора (-ов). Журналы платежей или истории транзакций покажут все расходы и платежи, которые когда-либо производил арендатор. Если продавец / нынешний арендодатель не может предоставить это, это означает, что он не ведет хороший учет. Если они смогут предоставить эту информацию, вам будет показана история платежей арендатора. Такие элементы, как постоянные просроченные платежи, отклоненные чеки и / или проблемы с обслуживанием, вызванные арендатором, будут отображаться в этой бухгалтерской книге; это подскажет вам, чего вы можете ожидать от арендаторов, поскольку прошлое поведение является хорошим индикатором будущих действий.

Второй товар, который вы должны получить, все важные документы и информацию от продавца. В договоре купли-продажи покупатель арендуемой недвижимости должен потребовать от продавца предоставить следующие важные документы.

После указанной выше важной информации покупатель сдаваемой в аренду собственности должен также получить общую финансовую информацию. Запросить отчет о прибылях и убытках за три года — хорошее правило. Просмотр этих отчетов позволит вам увидеть валовой доход, получаемый от собственности, и операционные расходы.С их помощью вы можете рассчитать свой ROI [возврат инвестиций]. Только не забывайте внимательно следить за расходами. Если собственность находится в хорошем состоянии, то расходы на содержание в отчете о прибылях и убытках должны быть довольно точными. Если в собственности много отложенного обслуживания, тогда вы можете запланировать более высокие расходы.

Получение всей этой информации позволит вам успешно управлять арендой после покупки. Получить эти документы после закрытия всегда труднее.Не все продавцы будут иметь эту информацию, но важно знать это перед покупкой, чтобы вы знали, во что ввязываетесь. Воспользовавшись приведенными выше советами, ваше предприятие по покупке аренды будет беспроблемным для всех вовлеченных сторон, поскольку теперь вы знаете, что вам нужно просить при покупке арендуемой собственности.

6 фактов о правах собственности на недвижимость

Правовой титул — это юридическая документация, которая включает подробные сведения о собственности, которую вы покупаете, и о том, кому она принадлежит, часто в форме документа.Одним из шагов при покупке дома является завершение поиска по названию до закрытия. Многие покупатели-новички, возможно, мало что слышали об этом процессе. Поиск по заголовку выполняется, чтобы убедиться, что заголовок понятен и нет неожиданных сюрпризов. В то время как большинство покупок дома совершаются без особых хлопот, некоторые действительно связаны с проблемами с названием. Хотя большинство из них являются незначительными проблемами и легко решаются, важно понимать, чего ожидать.

1. Страхование права собственности на покупку

Как только вы заключите договор на дом, первое, что вы сделаете, — это купите страховку титула.Есть два типа полисов:

  • Страхование титула собственника — защищает покупателя
  • Страхование титула кредитора — защищает кредитора

Политика собственника предусматривает покрытие, равное сумме, которую вы платите за собственность. Он защищает владельца, если проблема обнаружена после завершения поиска. Страховая компания оказывает юридическую помощь и оплачивает любые обоснованные претензии. Полис этого типа, оплачиваемый при закрытии, обеспечивает защиту до тех пор, пока вы владеете домом.

Хотя вы будете очень мало вовлечены в фактический поиск или разрешение титула, важно иметь страховку титула. Понимание процесса может дать вам душевное спокойствие благодаря опыту покупки дома.

2. Предыдущее требование права собственности

Исследователь названий ищет любые претензии к названию, которые могут повлиять на вашу покупку. Поиск будет включать публичные записи и другие земельные записи за многие годы.Вы можете быть удивлены, узнав, что более одной трети всех поисков по заголовкам выявляют какие-то проблемы. Вот несколько наиболее распространенных проблем:

  • Предыдущий владелец не уплатил государственные или местные налоги
  • Подрядчику не заплатили за выполненные работы
  • Ошибки или упущения в действиях
  • Неизвестные владельцы, наследники или противоречащие друг другу завещания

Рекомендательное письмо нового арендодателя

Поздравляем! Вы только что приобрели новую инвестиционную недвижимость.

И это даже с арендаторами, которые платят арендную плату, так что вы можете сразу же начать получать доход от аренды!

Если вы самостоятельно управляете своей новой собственностью, рекомендуется представиться новым арендодателем или владельцем. Это не только дружественный шаг к вашим новым арендаторам, но также необходимо будет проинформировать их, кому и куда им нужно отправлять ежемесячную арендную плату.

Письмо о представлении нового арендодателя

Рекомендательное письмо нового арендодателя — отличный способ представиться новым арендаторам и облегчить для них переходный процесс.

Вы должны связаться со своими новыми арендаторами по номеру:

  • Представьтесь
  • Сбор контактной информации арендатора
  • Скажите им, как и кому платить ежемесячную арендную плату
  • Поделитесь своей контактной информацией
  • Расскажите им, как отправлять запросы на обслуживание

Просмотрите образец письма ниже, чтобы разослать новым арендаторам себя, чтобы они представились их новым арендодателем.

Дополнительные сведения, которые необходимо включить в рекомендательное письмо арендодателя

Ваше рекомендательное письмо арендодателя дает вам возможность заверить ваших новых арендаторов, что их текущий договор аренды будет сохранен.Вам также следует подумать о том, чтобы запросить информацию об арендаторах и запланировать осмотр собственности.

Форма обновления арендатора

Представление нового арендодателя должно включать в себя форму обновления арендатора, чтобы ваши арендаторы могли вернуться к вам. Это будет включать имена жильцов и контактную информацию. Он также может запросить соответствующую информацию о транспортных средствах, домашних животных, информацию о занятости и контактные данные для экстренных случаев. Вот образец формы с информацией об обновлении арендатора из ezLandlord Forms.

Инспекция имущества

Вы также можете рассмотреть возможность согласования проверки собственности с вашими новыми арендаторами. Это будет прекрасная возможность лично встретиться с вашими новыми арендаторами и сразу же решить любые проблемы, связанные с техническим обслуживанием. Если вы используете программное обеспечение для управления, которое включает портал для арендаторов, сейчас самое время предоставить им информацию для входа в систему и показать им, как отправлять запросы на обслуживание в Интернете.

Использование менеджера по управлению недвижимостью

Если вы приобрели недвижимость, которая находится в управлении имуществом, и планируете сохранить ту же управляющую компанию, они смогут указать вам, как лучше всего представиться (если вообще).

Образец рекомендательного письма от арендодателя

Кэти Белль
22 Apple Drive
Greypeaks, TA 97555

16 ноября 2016

Алекс Френч
51 Acorn Ln
Greypeaks, TA 97555

Уважаемый г-н Френч:

Я хотел бы найти время, чтобы представиться как новый Арендодатель [введите адрес]. Ваши текущие условия аренды и оплаты останутся в силе. Однако все платежи, запросы на обслуживание и корреспонденцию необходимо отправлять по адресу, указанному в верхней части этого письма.

Если вы в настоящее время используете автоматическую тратту, депозит наличными или электронный платеж для арендного платежа, немедленно обратитесь в свое финансовое учреждение и примите необходимые меры для перевода автоматических платежей.

Я приложил для вас информационную форму для арендатора. Пожалуйста, заполните эту форму и отправьте ее мне при первой возможности. Важно, чтобы у нас была обновлена ​​вся ваша важная информация для наших файлов.

Мы хотели бы проверить и устранить некоторые незначительные проблемы, отмеченные в ходе проверки.Как только мы получим вашу информационную форму для арендатора, мы свяжемся с вами, чтобы согласовать время проверки.

Я с нетерпением жду возможности предоставить вам исключительный менеджмент, включая быстрое техническое обслуживание, а также поддержание безопасного и приятного места для жизни.

С уважением,

Кэти Белль

Обратитесь к законам своего штата, чтобы узнать, есть ли какие-либо официальные или юридические меры, которые вам необходимо предпринять, чтобы сообщить текущему арендатору о передаче права собственности.

Помните, что если ваши арендаторы находятся в срочной аренде, вы должны соблюдать условия аренды, заключенной первоначальным арендодателем / владельцем.

Если арендаторы находятся в помесячной аренде, вы можете подумать о том, чтобы ваши новые арендаторы подписали с вами новый договор аренды после получения надлежащего уведомления.

Что делать, если я не хочу, чтобы нынешние арендаторы продолжали жить в собственности?

Если вы хотите расторгнуть текущий договор аренды, вам необходимо предпринять несколько шагов в зависимости от типа договора аренды.

Срочная аренда

Арендаторы в собственности имеют право жить в вашем новом доме в течение всего срока действия договора аренды, который они изначально подписали. Вы должны согласиться взять на себя аренду, когда приобретаете недвижимость у арендаторов по срочному договору аренды.

После того, как вы вступили в собственность, вы можете обсудить варианты со своими новыми арендаторами, чтобы прийти к взаимному соглашению о досрочном прекращении аренды. Любой договор аренды может быть расторгнут до истечения срока его действия, если обе стороны согласны.Арендодатели могут успешно прийти к соглашению о досрочном прекращении аренды, если они предложат такие стимулы, как покрытие расходов на переезд или скидку на аренду.

Помесячная аренда

Если ваши арендаторы находятся в помесячной аренде, у них меньше защиты для проживания в собственности после продажи. Если вы хотите, чтобы ваши новые арендаторы переехали, вам просто нужно предоставить своим арендаторам письменное уведомление о дате окончания их аренды. В зависимости от вашего штата или города вы должны уведомить своих арендаторов до того, как они начнут переезжать, обычно за 30-90 дней.

Чрезвычайно важно свериться с местными законами, поскольку в некоторых городах вводятся меры защиты арендаторов «без причины выселения» или «прекращения проживания без причины». Точно так же, если ваша новая недвижимость находится под контролем арендной платы, вы не сможете попросить арендаторов освободить ее. Это будет важным соображением, если вы покупаете недвижимость в аренду и знаете, что хотите, чтобы нынешние арендаторы съехали.

Узнайте больше о процессе юридического выселения здесь

* Эта статья была обновлена ​​в 2020 году, чтобы предоставить вам наиболее актуальную информацию.


Дополнительная литература для вас:

советов по покупке недвижимости с существующими арендаторами

Каждая инвестиционная недвижимость сопряжена со своими рисками и выгодами, и это еще более верно, когда ваша недвижимость поставляется с арендаторами, которые платят арендную плату, так что вы можете сразу же начать получать доход от аренды.

Однако есть нюансы покупки аренды, занимаемой арендатором, и каждый инвестор должен знать потенциальные препятствия и преимущества для наследования арендаторов с вашей новой инвестиционной недвижимостью.

Договоры аренды остаются законными

Хотя аренда является юридическим соглашением между арендаторами и домовладельцем, договор аренды не прекращается с продажей собственности. Точно так же, как сервитуты и другие соглашения, которые считаются «связанными с землей», аренда привязана к самой собственности, а не только к собственнику. Это означает, что договор аренды остается «прикрепленным» к дому, если вы покупаете недвижимость, и вы не сможете по закону повышать арендную плату, изменять пункты или выгнать арендатора просто потому, что вы новый владелец.Единственными исключениями из этого являются случаи, когда в условной аренде указывается, что владелец (продавец недвижимости) имеет право на расторжение после передачи собственности, или если вы покупаете недвижимость в качестве права выкупа, и в этом случае вы можете сослаться на правила относительно уведомления об освобождении.

Если вы действительно не хотите, чтобы жильцы жили в доме — потому что вы хотели бы занимать недвижимость самостоятельно или потому, что хотите начать все заново, вы можете подать предложение, которое зависит от того, будет ли собственность свободна после закрытия.В этом случае на продавца возлагается бремя юридического расторжения договора аренды.

[Примечание: поскольку арендаторы имеют законное право жить в собственности до истечения срока их аренды, это часто может означать, что лучший вариант для продавца — предложить арендатору деньги за ключи.] Другой вариант — купить дом собственности, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Однако это может быть риском, потому что арендаторы не обязаны соглашаться, и вы можете подвергнуть себя судебному иску, если попытаетесь расторгнуть договор аренды или принудить к выселению.]

Когда заключать новое соглашение:

Если текущие арендаторы не заключили договор об аренде, а просто помесячный договор, вам предоставляется еще несколько вариантов для изменения ситуации с арендой. Вы можете попросить своих новых арендаторов подписать новый договор аренды или можете повысить арендную плату по мере необходимости — при условии, что вы сообщите им об этом в соответствии с законодательством вашего штата и местными законами. Это может быть полезно для защиты вас самих, ваших инвестиций и гарантии того, что вы и ваши новые арендаторы находитесь на одной странице.Относитесь к этому так же, как к любому другому подписанию договора аренды, и внимательно просмотрите условия аренды, чтобы убедиться, что ваши арендаторы не участвуют в каких-либо действиях, нарушающих договор аренды, исходя из того, что это было разрешено ранее.

Существующие арендаторы: хорошие и плохие

Теоретически покупка инвестиционной недвижимости у существующих арендаторов является идеальным вариантом. Это означает немедленный денежный поток, отсутствие простоев в поисках подходящих арендаторов для проживания в вашей новой собственности, и (если арендаторы жили в этой собственности долгое время) у вас есть ограниченный риск того, что недвижимость станет вакантной в ближайшем будущем.

Проверка арендаторов жизненно важна для обеспечения защиты ваших инвестиций. Бедные арендаторы могут создать хаос из-за невыплаты арендной платы, порчи имущества и затяжных дел о выселении. К сожалению, наследование существующих арендаторов означает, что вы вынуждены полагаться на предыдущий процесс отбора арендодателей, который может отсутствовать. Продавец мог принять любого заявителя (независимо от квалификации) просто для того, чтобы указать инвестиционную недвижимость как занятую, или у него может быть долгосрочный арендатор, который просто отказывается платить арендную плату вовремя или вообще.Покупатели будьте осторожны — домовладелец может просто продать свою собственность, чтобы переложить проблемных арендаторов на ничего не подозревающего инвестора.

Другие препятствия могут возникнуть с существующими арендаторами. Вы можете обнаружить, что нынешние жильцы — это арендаторы-мечты, но они не готовы продолжать снимать жилье у нового арендодателя. Продажа собственности — это большое изменение для арендатора, и если ваши новые арендаторы долгое время жили в своей существующей собственности, они, вероятно, поселились и привыкли к своей текущей арендной цене и арендным надбавкам.Если предыдущие арендодатели не увеличивали арендную плату ежегодно или не проводили регулярных сезонных проверок, вы можете обнаружить, что ваши новые арендаторы не согласятся с изменениями, которые вы должны внести для защиты своих инвестиций.

Перед окончательной распродажей:

Независимо от того, заключают ли ваши унаследованные арендаторы в настоящее время помесячное соглашение или условную аренду, есть несколько задач, которые вы должны выполнить перед закрытием объекта, занимаемого арендатором, чтобы обеспечить бесперебойную работу процесса. Во-первых, представьте себя новым арендаторам с помощью рекомендательного письма арендодателя.(Здесь вы можете найти образец рекомендательного письма от арендодателя.) Это позволит вашим арендаторам чувствовать себя более комфортно во время переходного периода и заложит основы хороших отношений между арендодателем и арендатором. Кроме того, это позволит вам включить важную информацию, например, где и как собирать арендную плату, и как арендаторы могут подавать запросы на техническое обслуживание.

Наконец, поскольку вы будете выполнять обязанности предыдущего арендодателя, вам необходимо полностью защитить себя.Снизьте свой риск, поручив вашим будущим арендаторам и продавцу (нынешнему арендодателю) заполнить соглашение об эстоппеле и перечислить вам залог. Соглашение об эстоппеле позволяет вашим будущим арендаторам разъяснять любые действующие условия аренды или льготы на имущество. Хотя, как правило, договор аренды распространяется на многие из этих областей, существуют обстоятельства, которые разрешает только эстоппель. Например, если арендатор при выселении предъявляет претензию, что он заплатил больший гарантийный депозит, чем вы зарегистрированы, или что оконные кондиционеры принадлежат им и не остаются в собственности.В этих случаях вы можете опровергнуть ложные претензии с помощью соглашения об эстоппеле. Знание того, что нынешний владелец недвижимости увидит Соглашение об эстоппеле с арендатором, должно предотвратить предоставление арендатором ложной информации.

Последние мысли

Покупка инвестиционной недвижимости, занимаемой арендатором, — отличная возможность для инвесторов, которые хотят немедленно начать получать доход от аренды. Перед тем как приступить к сдаче недвижимости, занимаемой арендатором, обязательно рассмотрите договор аренды и ознакомьтесь с критериями отбора арендаторов, которые продавец использовал для отбора текущих арендаторов.Если вы можете согласиться с условиями аренды и чувствовать себя уверенно с текущими арендаторами, продолжите знакомство с арендодателем и заключите приемлемое соглашение об эстоппеле. Если текущие арендаторы являются ежемесячными арендаторами, у вас есть больше возможностей для изменения текущего договора аренды и аренды при условии, что они соответствуют законам штата и местным законам. Обратитесь к местным менеджерам по недвижимости и инвестиционным группам для получения дополнительных рекомендаций по аренде недвижимости в вашем районе.


Дополнительная литература для вас:

Покупка дома с арендаторами: краткое руководство

Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или в качестве инвестиционной собственности, вполне возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами.В таком случае, прежде чем совершить покупку, следует учесть несколько моментов. Прочтите краткое введение в права арендаторов, обязанности арендодателя и как ограничить риски при покупке дома с арендаторами.

Права арендатора

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «связаны с землей» — то есть они привязаны к земле, а не к владельцу, — аренда остается «привязанной» к дому, даже когда право собственности переходит из рук в руки.Вывод: договор аренды, заключенный до покупки недвижимости, остается в силе даже после того, как вы ее закроете, поэтому вы не можете по закону повышать арендную плату, изменять положения или соглашения или выгнать арендатора до окончания срока аренды только потому, что ты новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы жильцы выселились, у вас есть несколько вариантов. Один из них — подать предложение о доме, которое зависит от того, будет ли дом пустым (то есть без арендаторов), когда вы закроетесь. Это возлагает на продавца бремя: либо расторгнуть договор аренды, либо дает арендаторам стимул уйти раньше.Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант — купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или самостоятельно «выкупить» арендатора (-ов). Но в этом сценарии имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него есть действующий договор аренды — и вы можете открыть для себя судебный процесс, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь принудить к выселению.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя.Большая часть работы домовладельцем — это обеспечение безопасности и пригодности жилья для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

  • Содержите все места общего пользования, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
  • Убедитесь, что элементы конструкции безопасны и не повреждены (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
  • Убедитесь, что электрические, водопроводные, отопительные / кондиционирующие (HVAC), вентиляционные и санитарные системы содержатся в надлежащем состоянии.
  • Убедитесь, что у жильцов есть доступ к водопроводу, горячей воде и теплу в разумных количествах и в разумные сроки.
  • Обеспечьте контейнеры для мусора и организуйте вывоз мусора.
  • Управлять известными токсинами в окружающей среде, включая свинцовую краску и асбест.
  • Уничтожить грызунов и других паразитов.

В соответствии с вашими местными законами могут потребоваться дополнительные требования относительно пригодности для проживания — ознакомьтесь с ними, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать о любых других конкретных обязательствах, которые могут у вас возникнуть — например, стрижка газона или оплата коммунальных услуг.

Изменение или расторжение договора аренды

Как правило, если арендатор имеет помесячную аренду, вы (как новый арендодатель) можете прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно за 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор проживал в собственности). Однако при наличии срочной аренды (например, на шесть месяцев или 12 месяцев) арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) занимать дом до тех пор, пока действует договор аренды, независимо от того, кому принадлежит дом. .

Есть несколько случаев, когда договор аренды может быть расторгнут досрочно. Во-первых, если в договоре аренды есть формулировка, указывающая, что владелец (продавец) имеет право расторгнуть договор аренды, если они продают или передают собственность; в этом случае договор аренды может быть расторгнут при покупке дома. Другое исключение — если вы покупаете недвижимость в результате обращения взыскания, и в этом случае вы можете следовать правилам вашего штата в отношении уведомления о выселении. В штате Вашингтон, например, вы должны уведомить арендатора за 60 дней об освобождении отчужденной собственности, прежде чем вы сможете начать действие по выселению.В некоторых случаях арендаторы соглашаются выселиться раньше срока, предложив «наличными в обмен на ключи» от нового владельца, доверительного управляющего или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не в качестве арендуемой собственности), вы можете использовать выселение при заселении собственником (OMI), чтобы выселить арендатора. Правила для этого различаются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение 90 дней после выселения и проживать в нем в качестве основного места жительства не менее трех лет.

Итог

Первым важным шагом является проверка документов об аренде перед закрытием, чтобы вы знали, на что вы идете, и чтобы вы могли убедиться, что договор аренды хорошо составлен и структурирован в соответствии с местными законами об аренде.Если что-то кажется неправильным, потребуйте, чтобы продавец исправил язык в качестве условия вашего закрытия. Также важно получить не только записи о предоплате арендной платы и гарантийных депозитов, но и деньги (они должны быть переведены вам в заключительном отчете). Вам, вероятно, придется хранить гарантийный депозит на доверительном счете (в зависимости от вашего штата), а агент по заключению сделки должен пропорционально распределить текущую арендную плату между вами и продавцом.

Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии недвижимости до въезда арендатора — в случае повреждения вам будет сложно доказать, что арендатор несет ответственность, без отчета о заселении.Если возможно, встретитесь с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.

Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не помогает. Сообщите своему страховщику, что дом сдается в аренду, чтобы вы были застрахованы в случае травм арендатора, халатности и других убытков.

Как продать свой дом от собственника

Несомненно, продать дом самому — непростая задача.Но тысячи людей делают это каждый месяц. И как только вы узнаете процесс, это действительно выполнимо. По сути, вам нужна стратегия, и мы ее предлагаем.

Но давайте начнем с самого основного вопроса…

Почему вы можете захотеть продать свой дом самостоятельно

Самая очевидная причина продать свой дом самому — это не платить комиссию за недвижимость.

На большинстве рынков типичная комиссия за недвижимость составляет 6% от продажной цены.Это означает, что если вы продаете дом за 400 000 долларов, вам придется заплатить комиссию в размере 24 000 долларов (400 000 долларов, умноженные на 6%).

Это может не показаться большой суммой денег на продаже за 400 000 долларов. Но здесь важно помнить, что, хотя комиссия основана на продажной цене собственности, она фактически выплачивается из вашего собственного капитала.

Например, предположим, что, хотя ваш дом может стоить 400 000 долларов, у вас есть ипотечный кредит на 250 000 долларов.Это означает, что ваш чистый капитал составляет 150 000 долларов. Но если вы платите комиссию за недвижимость, вам придется уменьшить ее на 24 000 долларов. Это даст вам чистую сумму в 126 000 долларов за заключительным столом.

Вполне вероятно, что затраты на закрытие также будут оплачены другим продавцом. В совокупности они могут еще больше уменьшить ваш чистый капитал до 120 000 долларов или меньше.

Вот почему продавцы дома часто пытаются продать свои дома без агента по недвижимости. Это просто вопрос стоимости.

Имея это в виду, давайте рассмотрим пять шагов, необходимых для продажи дома самостоятельно.

Шаг 1. Определите справедливую рыночную стоимость вашего дома

Вы должны сделать этот шаг правильно. Слишком низкая цена дома, и вы уйдете с продажей с меньшими деньгами, чем следовало бы. Но цена на него завышена, и дом может месяцами простоять без продажи. Единственная ваша стратегия на этом этапе — снизить цену до того уровня, на котором она должна была быть изначально.

Есть три основных способа определить стоимость вашей собственности:

Воспользуйтесь сайтами оценки недвижимости в Интернете

Есть много веб-сайтов, которые вы можете использовать для продажи своего дома.Обратитесь к таким сайтам, как Zillow.com (поиск с использованием Zestimate ) и Trulia. Эти источники быстро и бесплатно сообщат вам стоимость вашей собственности. Однако в лучшем случае это приблизительные оценки, которые могут отличаться на многие тысячи долларов.

Получите анализ конкурентного рынка от агента по недвижимости

Здесь агент по недвижимости проводит подробный анализ вашего дома на основе продаж сопоставимых объектов недвижимости в этом районе. Эта услуга также, как правило, бесплатна, и оценка будет довольно надежной.

Однако, поскольку агент проводит анализ в надежде выставить вашу собственность на листинг, вы получите коммерческое предложение по ходу дела. Агент также может дать высокую оценку собственности, чтобы побудить вас зарегистрироваться у него или нее.

Нанять лицензированного оценщика

Это даст вам наиболее точную оценку стоимости вашей собственности. Вы также можете использовать оценку в качестве основы для оценки при согласовании продажной цены с покупателями.

Единственным недостатком аттестации является стоимость.Большинство оценщиков берут от 300 до 500 долларов за отчет. А поскольку вы заказываете оценку самостоятельно, она не будет принята покупателями в качестве оценки заявки на ипотеку.

Шаг 2: Подготовка дома к продаже

Этот шаг начинается с того, что вы медленно идете по дому и смотрите на него глазами покупателя. Спросите себя: Если бы я покупал этот дом, что в нем мне не понравилось бы?

Вы начинаете с отрицания, но в этом суть.Когда покупатель смотрит на ваш дом, он прекрасно понимает, что каждый изъян в собственности станет для него проблемой после закрытия. Они также смотрят на общий вид. Есть ли у него хорошая бордюрная привлекательность? Есть хороший поток? Правильно?

Это сложно сделать, так как дом принадлежит вам. Но нужно быть объективным. Если не можете, лучше узнать мнение постороннего. Если вы это сделаете, вы не сможете обидеться на то, что вам скажет этот человек. Их наблюдения будут иметь решающее значение для успешной продажи вашего дома.

Если вы не поддерживаете свой дом в демонстрационном состоянии при обычных обстоятельствах, вот некоторые из улучшений, которые вы, возможно, захотите сделать:

  • Произведите необходимый мелкий ремонт. Сюда входят протекающие краны, незакрепленные дверные ручки, заклинившие окна или электрические выключатели и лампы, которые не работают должным образом. Если у вас есть устройство открывания гаражных ворот, убедитесь, что оно работает безупречно.
  • Подкрасьте или перекрасьте все комнаты в доме, которые выглядят уставшими. Всегда отдавайте предпочтение нейтральным цветам, потому что покупатели предпочитают.
  • Уберите беспорядок во всем доме. Сюда входят туалеты, чердак, подвал и гараж. Кроме того, сведите к минимуму количество мебели и других вещей, которые у вас есть в каждой комнате. Это поможет улучшить восприятие потока.
  • Убедитесь, что весь дом чистый и пахнет свежестью.

Если у вас нет времени завершить все эти улучшения или вы не знаете, как это сделать, поищите агентство по организации домашнего размещения . Они могут сделать все за вас — за определенную плату.

Шаг 3. Продам дом

Не существует единственного способа продать дом самостоятельно, но вот несколько основных стратегий.

Начни с хорошего знака

Вы видели их практически перед каждым домом, который когда-либо выставлялся на продажу. Вам нужно будет сделать то же самое. Обычно их можно купить в магазинах канцелярских товаров. Лучше потратить немного больше денег и получить лучшую.

Создание рекламных листовок или брошюр

У вас должен быть запас, который можно раздать людям, которые смотрят на ваш дом, а также всем, с кем вы встречаетесь и проявляет интерес.Вы можете создать их с помощью документа Word, но и привлекательная графика тоже не помешает. Вы также должны быть готовы добавить несколько фотографий как интерьера, так и экстерьера собственности.

В листовке также должен быть указан адрес собственности и с кем связаться, а также номер телефона и адрес электронной почты. В нем также должны быть указаны особенности собственности, включая продажную цену, количество комнат и любые качественные коммерческие предложения, такие как описание района и школьного округа.

Рекламируйте дом в Интернете

Существует ряд популярных веб-сайтов, где вы можете это сделать. Еще раз, Zillow.com — один из таких сайтов, и у них даже есть специальная страница «Продажа от владельца». Другой популярный сайт — HomeFinder.com. Вам также следует попробовать выставить свою недвижимость на продажу на Facebook и в Craigslist.

Несмотря на то, что вы можете самостоятельно проделать свой дом через одну из этих торговых площадок, Roofstock — еще одно решение, которое может сэкономить ваше время и деньги.С помощью Roofstock вы можете перечислить дома на одну семью, которые сдаются в аренду.

Roofstock позволяет разместить ваш дом и попасть в поле зрения международной платформы. С комиссией в размере 3%, которая составляет половину традиционной комиссии в размере 6%, вы сможете сэкономить. Кроме того, Roofstock сделает за вас напряженную работу. Это означает, что вы можете наслаждаться лучшим из обоих миров, продавая свою недвижимость с доступной комиссией, не тратя время на себя.

Провести день открытых дверей

Здесь вы буквально открываете свой дом для публики.Лучше всего это делать в субботу или воскресенье, а лучше всего в дни хорошей погоды.

Вы должны начать рекламировать свой день открытых дверей по крайней мере за неделю до мероприятия, а затем установить знаки на главных дорогах рядом с вашим домом или жилым районом, чтобы вести людей.

Шаг 4: переговоры о продаже

Поскольку вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, вам придется вести переговоры напрямую с любыми потенциальными покупателями. Это ситуация компромиссов, которую вы должны принять с самого начала. Покупатель почти наверняка придет с предложением, которое ниже вашей запрашиваемой цены.Они могут даже включать некоторые жесткие условия, например, когда вы оплачиваете заключительные расходы.

Если первоначальное предложение неприемлемо, придется переходить туда и обратно. Будем надеяться, что когда вы снизите цену, появится покупатель. Вам нужно будет решить, насколько низко вы хотите спуститься.

Первоначальные переговоры, вероятно, будут устными, но как только вы согласитесь с основами, покупатель должен будет представить письменное предложение. Для этой цели вы можете иметь небольшой запас контрактов на недвижимость, характерных для вашего штата.Вы можете найти их, выполнив поиск в Интернете.

В контракте должны быть указаны все детали продажи, включая цену покупки, уступки при закрытии, позиции, которые будут включены в продажу, дату закрытия и место закрытия.

В контракте также должны быть указаны непредвиденные обстоятельства. Например, покупатель может настоять на проведении осмотра дома. И вы должны настоять на получении копии одобрения ипотеки покупателя в течение нескольких дней после принятия предложения.

Закрытие обычно происходит в офисе поверенного или титульной компании, в зависимости от того, что принято в вашем штате. И вы, и покупатель должны согласовать это место.

Шаг 5: Обработка закрытия

Закрытие дома — дело полностью законное. Это означает, что существует особый процесс, и им будет заниматься либо заключительный поверенный, либо титульный агент. Как только вы решите, кем будет эта партия, они предоставят вам необходимые процедуры.

Большая часть закрывающих работ будет выполняться закрывающим агентом. Но в процессе вас могут попросить предоставить определенную документацию. Убедитесь, что вы предоставили его как можно быстрее.

Вы также должны быть уверены, что поддерживаете контакт с покупателями между моментом принятия контракта и его закрытием. Будут споры, но хорошее общение поможет вам их преодолеть.

Самым большим закрывающим препятствием в большинстве сделок с недвижимостью является ипотека покупателя.Даже если у вас есть копия их одобрения ипотеки, сделайте все возможное, чтобы быть в курсе связанных событий. Большинство утвержденных ипотечных кредитов имеют условия, которые должны быть выполнены в период между утверждением и закрытием. Некоторые из этих условий не такие уж и незначительные. Если покупатель не может удовлетворить даже одного, одобрение кредита может быть отозвано.

Насколько это возможно, постарайтесь вовлечь агента по закрытию ипотечного кредита во все подробности. Нервный покупатель часто предоставит заключительному агенту больше информации, чем вам как продавцу.

Сводка

Самостоятельно продать дом сложнее, чем обратиться к агенту по недвижимости. Но если вы сможете это осуществить, вы сможете сэкономить десятки тысяч долларов. Вот почему люди стараются делать это все время. Ты тоже можешь.

Подробнее:

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *