Джон (Кугар) Мелленкамп в его хите 1984 года Pink Houses может быть именно тем, что вызвало разногласия после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 года о том, что органы местного самоуправления могут осуществлять выдающиеся полномочия по отбору частной собственности для экономического развития. .

Как правило, выдающаяся область, также называемая «осуждением», — это изъятие частной собственности местным, государственным или федеральным правительством для «общественного использования» или «общественных целей.”

В решении по делу «пять против четырех» высокий суд постановил, что дело Кело против города Нью-Лондон , 125 S. Ct. 2655 (2005 г.), что Нью-Лондон, штат Коннектикут, может должным образом осуществлять выдающуюся власть в сфере реализации плана экономического развития. Под вопросом была сфера применения Пятой поправки к Конституции США, которая позволяет правительствам передавать частную собственность в выдающиеся владения, если земля предназначена для
«общественного пользования».

Нью-Лондон, штат Коннектикут, пережил тяжелые экономические времена.Город находился в тяжелом экономическом положении после закрытия в 1996 году его последнего крупного работодателя, Центра подводных боевых действий ВМС США. Его налоговая база и население постоянно сокращались, а руководство города отчаянно нуждалось в каком-либо экономическом развитии. В 1998 году фармацевтический гигант Pfizer начал строительство крупного исследовательского центра на окраине района Форт Трамбал в Нью-Лондоне. Увидев возможность, город активировал New London Development Corporation, частное предприятие, находящееся под контролем правительства города, для рассмотрения планов реконструкции района и поощрения новой экономической деятельности, которая может быть осуществлена ​​заводом Pfizer.Корпорация по развитию разработала план развития, который включал курортный отель на берегу моря и конференц-центр (Нью-Лондон расположен как на реке Темза, так и на проливе Лонг-Айленд), новый государственный парк, новые жилые дома и различные исследовательские, офисные и торговые помещения.

В 2000 году Нью-Лондон утвердил план развития, который предусматривал создание множества рабочих мест, повышение налогов и других доходов и оживление экономически неблагополучного города, включая его центр и прибрежные районы.Работая над сборкой земли, необходимой для проекта, городской агент по развитию провел переговоры и приобрел недвижимость у желающих продавцов, а также использовал власть выдающегося владения, чтобы приобрести оставшуюся часть собственности у не желающих владельцев в обмен на справедливую компенсацию.

Сюзет Кело и восемь ее соседей, которые не желали продавать свои 15 объектов собственности, подали в суд, утверждая, что изъятие их собственности путем вынесения обвинительного приговора нарушило ограничение на «общественное использование», содержащееся в пункте о выкупе пятой поправки.Г-жа Кело, главный истец, владела небольшим домом на реке Темза. Хотя суд первой инстанции вынес постоянный запретительный судебный приказ, запрещающий изъятие определенной собственности, Верховный суд Коннектикута, опираясь на дела Верховного суда США, такие как Hawaii Housing Authority против Midkiff , 467 US 229 (1984) и Berman v. Parker , 348 US 26 (1954) поддержал предложенные сборы.

Верховный суд США предоставил certiorari для рассмотрения вопроса о том, «квалифицируется ли предлагаемое государством распоряжение этим имуществом как« общественное использование »по смыслу пункта о выкупе пятой поправки к Конституции.Дело потребовало, чтобы Верховный суд пересмотрел свой 51-летний прецедент в Бермане, и это было первое крупное дело выдающейся области, рассмотренное Верховным судом после Мидкиффа в 1984 году.

Исторически выдающиеся владения использовались в качестве частной собственности для строительства дорог и других общественных работ.Но в 1954 году в знаменательном деле Berman Верховный суд расширил определение «общественного пользования», предоставив местным органам власти широкие полномочия осуждать «зараженные районы» с целью их улучшения. Постановление г. Берман открыло дорогу проектам обновления городов в 1960-х и 1970-х годах, поскольку определение «общественного пользования» постепенно расширялось и теперь включало цели экономического развития.

С годами правительства штатов и местные органы власти постепенно расширили использование выдающихся владений, часто в целях экономического развития. ¹ Например, в 1981 году суды штата Мичиган подтвердили право города Детройта осудить и разрушить район Полтаун, чтобы очистить территорию для завода General Motors. ² На протяжении 1990-х годов крупные розничные торговцы, такие как Home Depot и Costco, расширились в города с помощью полномочий местных властей по расчистке земель для застройки.

Но назревала обратная реакция. В 2004 году Верховный суд штата Мичиган отменил Poletown и заблокировал осуждение малых предприятий, окружающих аэропорт графства. ³ В деле Kelo Сюзет Кело и ее соавторы аналогичным образом призвали высокий суд восстановить термин «общественное использование» в его первоначальном значении и признать, что частное экономическое развитие не является общественным использованием.

Дело Kelo , таким образом, стало предметом активных обсуждений и дебатов сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 записок amicus curiae, в том числе 25 от имени петиционеров различными некоммерческими, общественно-политическими и общественными правозащитными организациями, включая NAACP и AARP.

Дело Kelo рассматривалось в Верховном суде 22 февраля 2005 г. Интересно, что этот аргумент выслушали всего семь членов суда. Помощник судьи Сандра Дэй О’Коннор председательствовала на заседании, поскольку председатель Верховного суда Уильям Ренквист поправлялся дома после лечения. Помощник судьи Джон Пол Стивенс задержался по возвращении в Вашингтон, округ Колумбия, из Флориды. Хотя председатель суда Ренквист и судья Стивенс не участвовали в устной дискуссии, они прочитали краткие отчеты и стенограммы устных выступлений и участвовали в принятии решения.

Верховный суд своим тщательно согласованным решением оставил в силе постановление Верховного суда Коннектикута, постановив, что, поскольку предложенное Нью-Лондоном распоряжение объектом собственности действительно квалифицируется как публичное использование, это было законным изъятием. Судья Стивенс, писавший от имени большинства, отметил, что «[страна] тщательно сформулировала план экономического развития, который, по его мнению, принесет ощутимые выгоды обществу, включая, но не ограничиваясь, новые рабочие места и увеличение налоговых поступлений.Мнение большинства далее отметило, что, если бы город взял собственность просто для предоставления частной выгоды определенному лицу или корпорации, это не прошло бы конституционного осмотра.

Хотя город не планировал полностью открыть списанную землю для использования широкой публикой, большинство отметило, что Суд «давно отклонил любое буквальное требование о том, чтобы осужденная собственность была введена в использование для. . . общественность. » Скорее, большинство сочло, что Суд «принял более широкое и более естественное толкование публичного использования как« публичной цели ».Суд определил «концепцию [общественной цели] в широком смысле, отражая его давнюю политику уважения к законодательным решениям» в отношении того, какие общественные потребности оправдывают использование права взимания сборов. Таким образом, большинство пришло к выводу, что решение города о том, что рассматриваемый район был достаточно неблагополучным, чтобы оправдать программу экономического восстановления, имеет право на уважение.

По мнению большинства, план города несомненно служил общественным целям и, следовательно, удовлетворял требованиям Пятой поправки.Таким образом, согласно постановлению Суда, если экономический проект создает новые рабочие места, увеличивает налоги и другие доходы и оживляет депрессивный (даже если не испорченный) городской район, он квалифицируется как общественное использование.

Решение большинства опередило критику в отношении того, что постановление могло быть использовано в личных целях, отметив, что «гипотетические дела, выдвинутые петиционерами, могут быть рассмотрены, если и когда они возникнут. Они не оправдывают создание искусственного ограничения концепции общественного использования.Судья Стивенс также подчеркнул важность судебной сдержанности, заявив, что Суд признал, что осуждение собственности может повлечь за собой трудности, и что отдельные штаты вправе вводить ограничения на использование этой власти местными властями.

Судьи Кеннеди, Соутер, Гинзбург и Брейер присоединились к мнению большинства. Судья Кеннеди также представил отдельное совпадающее мнение.

Судья О’Коннор, однако, выступил с категорическим особым мнением, в котором утверждалось, что местным органам власти не следует иметь неограниченные авторитетные полномочия по перемещению семей, даже если им выплачивается компенсация, просто для размещения частных разработчиков.Судья О’Коннор пришел к выводу, что «теперь любая собственность может быть изъята в пользу другой частной стороны, но последствия решения [большинства] не будут случайными. Бенефициарами, вероятно, будут те граждане, которые обладают непропорционально большим влиянием и властью в политическом процессе, включая крупные корпорации и девелоперские фирмы ». Она аргументировала это тем, что решение устраняет «любое различие между частным и публичным использованием собственности — и тем самым эффективно [удаляет] слова« для общественного пользования »из пункта о сборах пятой поправки.Главный судья Ренквист, судьи Скалия и Томас присоединились к мнению меньшинства.

Судья Томас также представил отдельное особое мнение, в котором он утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение Суда, были несовершенными и что «что-то пошло не так с толкованием Конституции этим Судом». Судья Томас обвинил большинство в замене пункта Пятой поправки о «общественном использовании» совершенно другим критерием «общественной цели»: «Этот почтительный сдвиг во фразеологии позволяет Суду оспорить, вопреки здравому смыслу, этот дорогостоящий проект обновления городов, который Заявленная цель — неопределенное обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но что также подозрительно устраивает корпорация Pfizer, предназначено для «публичного использования».Судья Томас также утверждал, что «[я] оспы непропорционально упадут на бедные сообщества. Эти общины не только систематически реже используют свои земли для наиболее эффективного и социального использования, но и обладают наименьшим политическим влиянием ».

Судья Томас также написал, что «последствия решения [большинства] нетрудно предсказать, и они обещают быть вредными.«Программы так называемого« обновления городов »обеспечивают некоторую компенсацию за собственность, которую они забирают, но никакая компенсация невозможна за субъективную ценность этих земель для перемещенных лиц и за унижение, причиненное им изгнанием из своих домов». Хотя Пятая поправка требует «справедливой компенсации» за собственность, взятую в общественное пользование, компенсация часто оказывается намного меньше справедливой. Например, при установлении цены правительство не принимает во внимание то, что якобы оправдывает осуждение: более выгодное использование, которому частный застройщик поместит собственность.Вместо этого местные органы власти обычно нанимают оценщиков, которые устанавливают заниженные оценки собственности, исходя из текущего использования собственности, а затем угрожают использовать выдающиеся владения, чтобы запугать владельцев собственности и продать их по ценам ниже рыночных. Местные органы власти также избегают оплаты затрат на переезд для предприятий и домовладельцев и игнорируют ценность «доброй воли» и других нематериальных ценностей, присущих репутации или местонахождению бизнеса. Точно так же, как отметил судья Томас, правительственная идея справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную ценность дома владельца собственности.Например, вид на набережную г-жи Кело и любовь соавторов Вильгельмины и Чарльза Дери к дому, в котором г-жа Дери родилась в 1918 году и где они прожили вместе более полувека, для них дороже, чем городские оценки. рыночная стоимость.

Мнения как большинства, так и меньшинства проанализировали Пятую поправку, которая предусматривает, что частная собственность не может «использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации».

Несмотря на предупреждение судьи О’Коннора о «последствиях» мнения большинства и предупреждение судьи Томаса о том, что решение большинства «обещает быть вредным», еще неизвестно, расчистит ли решение в Кело путь для неограниченного частного развития. проекты за счет использования именитого домена.Например, решение Kelo мало повлияет на девять штатов — Арканзас, Флорида, Иллинойс, Кентукки, Мэн, Мичиган, Монтана, Южная Каролина и Вашингтон, — которые уже конкретно запрещают использование выдающихся доменов для экономического развития, за исключением устранить гниль. Другие штаты, такие как Алабама, Делавэр, Невада, Техас и Юта, оперативно запретили сборы, подобные тем, которые разрешены в Kelo . Кроме того, такие штаты, как Алабама, Калифорния, Флорида, Джорджия, Мичиган, Нью-Джерси и Техас, все рассматривают дополнительные гарантии конституционных поправок с той же целью.Ожидается, что выдающиеся владения станут главной проблемой на предстоящих политических выборах, а также на законодательных сессиях штата и федерального правительства. Действительно, наблюдается волна поддержки домовладельцев и прав собственности, а политики и законодательные органы быстро действуют, чтобы обуздать выдающуюся власть в этой сфере.

На следующий день после объявления решения по Кело сенатор Джонни Исаксон (Республика Джорджия) выпустил пресс-релиз, в котором заявил, что это решение «вызывает глубокую тревогу и создает очень опасный прецедент.Это открывает правительству возможность использовать власть выдающейся области сверх того, что, как я считаю, было намерением наших отцов-основателей ». 27 июня 2005 года сенатор Джон Корнин (R-Техас) внес в Сенат США закон «О защите домов, малого бизнеса и частной собственности 2005 года» (SB 1313), чтобы ограничить использование именитого домена. для экономического развития. Действующий язык запрещает федеральному правительству осуществлять выдающуюся власть в домене, если единственным оправданием «общественного использования» является экономическое развитие, и налагает такое же ограничение на осуществление властями штата и местного самоуправления выдающейся власти в домене «за счет использования федеральных средств».»Спонсоры S.B. 1313 г. — сенатор Исаксон. Конгрессмены Фил Гингри (республиканец) и Деннис Реберг (республиканец) представили сопутствующие законопроекты (HR 3087 и HR 3083, соответственно) в Палату представителей Соединенных Штатов. Другие подобные законопроекты были впоследствии внесены в Палату представителей Джеймсом Сенсенбреннером (Род-Висконсин), Джоном Коньерсом (Демократия) и другими. Кроме того, резолюция 340 Палаты представителей, представленная конгрессменом Филом Гингри (штат Джорджия) и выражающая «серьезное неодобрение» решения Кело , подавляющим большинством голосов была принята Палатой 30 июня 2005 года.Кроме того, резко отвергнув Кело, 3 ноября 2005 г. Палата представителей одобрила законопроект (HR 4128), который запрещает использование выдающихся владений для экономического развития любым государством или местным правительством, получающим федеральные фонды экономического развития в том финансовом году, в котором власть осуществляется. Законопроект также запрещает федеральному правительству осуществлять полномочия выдающейся области для экономического развития, что определяется как изъятие частной собственности без согласия владельца и передача или сдача ее в аренду частному лицу или организации для коммерческого предприятия с целью получения прибыли или увеличения налога. доход, занятость или общее экономическое здоровье.

Вслед за решением Kelo губернатор Джорджии Сонни Пердью создал комитет для изучения выдающихся доменов и выработки рекомендаций о том, как защитить владельцев частной собственности в Джорджии.

В настоящее время округа, города и жилищные органы в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке с разрешения Генеральной Ассамблеи, включая право продавать или иным образом отчуждать собственность, приобретенную в престижном владении, частному предприятию для частного использования. ⁴ Конституция Джорджии гласит, что «развитие торговли, коммерции, промышленности и возможностей трудоустройства является« общественной целью, жизненно важной для благосостояния народа этого штата », и органы развития уполномочены способствовать достижению этой цели». ⁵

Генеральная ассамблея Джорджии разрешила округам и городам запрещать собственность для частного использования в соответствии с четырьмя различными законами: (1) Законом о перепланировке, O.C.G.A. § 8-4-1, и след. ; (2) Закон о городской застройке, О.C.G.A. § 36-61-1, и след. ; (3) Закон о правах на перепланировку, O.C.G.A. § 36-44-1, и след. ; и (4) Закон об органах управления развитием городских районов, O.C.G.A. § 36-42-1, и след. .

С момента принятия решения по делу Kelo на Генеральную ассамблею Джорджии было внесено несколько законопроектов и резолюций, касающихся вопроса выдающихся доменов. Законопроект Сената 86, спонсируемый сенатором штата Джеффом Чепменом из Брансуика, предусматривает в соответствующей части, что «ни в коем случае общественная цель не может толковаться как включающая использование выдающихся прав исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или налоговой базы или цель экономического развития.Законопроект № 86 Сената был принят Сенатом Джорджии 10 марта 2005 г. и в настоящее время внесен в палату Джорджии.

Исследовательский комитет сената Джорджии по выдающимся сферам и экономическому развитию под председательством сенатора Чепмена проводит слушания по теме выдающихся сфер. В результате сенатор Чепмен также подал законопроект о моратории на использование выдающихся территорий для целей городского развития (SB 391) и резолюцию о внесении поправок в Конституцию Джорджии, чтобы ограничить полномочия по передаче частной собственности через выдающиеся владения в целях экономического развития. целей (С.Р. 652).

House Bill 943, спонсируемый представителем штата Джорджия Томом Ноксом, среди прочего указывает, что власть выдающегося домена не должна использоваться для экономического развития или реконструкции. Аналогичным образом, резолюции 1036 и 1037 Палаты представителей Джорджии, спонсируемые представителями Тимом Берденом и Томом Ноксом, соответственно, предлагают поправки к Конституции Джорджии, которые фактически запрещают использование выдающихся доменов исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или в целях экономического роста. разработка.В феврале 2006 года губернатор Пердью предложил всеобъемлющий закон, ужесточающий законы, регулирующие использование известных доменов. Предлагаемый закон позволяет правительству брать «испорченную» собственность известного домена и продавать ее частным застройщикам для перепланировки. Однако только избранные должностные лица могут осуждать собственность, а определение «порока» является узким.

Решение Kelo — одно из самых спорных решений, вынесенных Верховным судом за последнее время. Поскольку в решении ясно говорится, что законодательные органы штатов могут ограничивать авторитетность выдающихся доменов, вопрос о том, следует ли и как это делать, является одним из самых острых в настоящее время для законодателей. Как показано выше, уже произошла волна законодательных попыток отменить постановление Кело . Редко проявляя единодушие, выходящее за рамки партийных взглядов, законодатели практически в каждом штате выдвигают законопроекты и поправки к конституции, ограничивающие использование выдающихся владений для изъятия собственности в целях экономического развития.

Как выясняется, согласно пресс-релизу, выпущенному адвокатами Сюзет Кело из Института юстиции, «маленький розовый домик в Нью-Лондоне, штат Коннектикут, который начал общенациональное восстание за права собственности, все еще стоит через год после того, как Верховный суд США заслушал аргументы. а затем в конце концов постановил, что его можно снести для частной застройки ». Сюзет Кело и ее соседи по-прежнему остаются в своих домах. Вскоре после решения Kelo законодательный орган штата и губернатор Коннектикута ввели мораторий на все сборы для экономического развития, в то время как законодательный орган пересмотрел закон.В феврале 2006 года городской совет единогласно проголосовал за спасение домов. Сюзет Кело заявляет, что не планирует переезжать из своего маленького розового домика.

Примечания

Закон об арендодателях и арендаторах | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости. Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное право либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений.Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основываются как на договорном, так и на имущественном праве. Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. статуй государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

1. Срок аренды
   1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который оговаривается заранее как арендодателем, так и арендатором. По истечении срока закончатся права собственности арендатора /
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
2. Периодическая аренда
   1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
   2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
3. Аренда по желанию
   1. Нет фиксированного конечного периода. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
4. Аренда с правом терпения
   1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодатель-арендатор основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальным договором аренды. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении. Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свои имущественные права третьей стороне. Этот перевод принимает форму двух разных действий:

1. Переуступка — Арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне. Третья сторона фактически становится новым арендатором.
2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес.Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
   1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Конфиденциальность

Всякий раз, когда стороны намереваются передать права собственности, они всегда должны учитывать право собственности на имущество и договор:

1. Право на наследство — относится к сторонам, фактически ответственным за наследство.
   1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в праве собственности.
   2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
2. Приватность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
   1. В случае субаренды или переуступки сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на перевод

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Обычно существует 3 таких пункта, которые могут использоваться в договоре аренды:

1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
3. В аренде нет стандарта — для аренды может требоваться согласие арендодателя, но в договоре аренды может отсутствовать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая целесообразность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать критерий равновесия, в котором суд уравновесит коммерчески разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторов.Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

1. Разумные факторы (неполный список):
   1. финансовая ответственность предполагаемого цессионария / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
2. Необоснованные факторы (неполный список):
   1. отказать исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем было первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Выселение относится к домовладельцу, запрещающему арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть 1 из 2 методов, которые он может использовать для выселения арендатора:

1. Самостоятельное выселение
   1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора уйти. Арендодатель, однако, должен применять только разумную силу. В ограниченном количестве юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
2. Подать в суд на арендатора.
   1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение с целью самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было в пригодном для аренды состоянии.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда домовладелец выполняет одно из пяти действий:

1. не выполняет обязательства по аренде
2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
3. нарушает установленную законом обязанность арендатора
4. не выполняет обещанный ремонт
5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения арендодателем одного из этих пяти элементов, арендатор также должен покинуть объект недвижимости в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Оставление

Отказ происходит, когда арендатор соответствует всем 3 из следующих факторов:

1. Арендатор освобождает арендуемое имущество без обоснования
2. Арендатор не намерен возвращаться в собственность
3. Неуплата арендатором арендной платы

Чтобы получить компенсацию за брошенный дом, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
2. Расторгнуть договор аренды
3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за упущенную арендную плату
   1. Следует отметить, что если кто-то предлагает заплатить за собственность меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы сдаваемые в аренду жилые единицы были пригодны для проживания во время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для проживания суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

1. Арендатор сможет удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и вместо этого может использовать деньги для оплаты ремонта
3. Арендатор сможет предъявить иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявить иск о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденной стоимости имущества
2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы при неповреждении
3. Уменьшение в процентах
   1. Это относится к процентной доле, на которую арендатор уменьшил использование помещения и пользование им из-за непригодных для проживания условий.Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом случае создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не представит прямых доказательств дискриминации, то он должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что домовладелец действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

1. Истец принадлежит к защищенному классу, и домовладелец знал об этом или подозревал, что это правда
2. Истец подал заявку и имел право на аренду рассматриваемого имущества
3. Ответчик отказал в удовлетворении ходатайства истца
4. Имущество оставалось свободным и не сдавалось в дальнейшем

Суд по делу Fair Housing Council of San Francisco v.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение на правило от Neithamer . Суд Fair Housing установил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, в которых домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

RAD: чувствуют себя обделенными, арендаторы государственного жилья «не участвуют» в плане приватизации NYCHA

Городское управление жилищного строительства возобновляет работу над давно запланированным шагом: перевод многих комплексов в частное управление.

Но жители — некоторые из которых могут быть временно переселены из-за капитального ремонта квартир — говорят, что их держат в неведении, что усугубляет беспокойство, которое уже усиливается во время пандемии.

В небольшом здании жилищного управления города Нью-Йорка в Кипс-Бэй, одном из первых на Манхэттене переоборудованного здания, арендаторы говорят, что у них мало ответов на ключевые вопросы.Среди них: как будут работать новые договоры аренды и придется ли арендаторам, уязвимым для COVID-19, переезжать, пока ведутся ремонтные работы?

Мелани Аучелло, президент ассоциации арендаторов по адресу 344 E. 28th St., рассказала THE CITY, что замешательство и отсутствие информации о процессе привело к «полному ужасу» среди жителей.

«Мы не согласны с этим», — сказала она.

Некоторые настолько разочарованы, что планируют бойкотировать встречу в здании, запланированную на вторник новым частным менеджером комплекса, PACT Renaissance Collaborative, или PRC.

Встреча должна стать первой в серии виртуальных собраний муниципалитета, проводимых PRC в восьми других комплексах по всему району в течение следующих трех недель.

Около 3 000 единиц государственного жилья на Манхэттене будут переданы новому руководству в этом году, из них 62 000, которые должны быть преобразованы в многолетний план для частных компаний по ремонту собственности NYCHA, известной как RAD или PACT.

«Я очень твердо убежден, что если мы создадим прецедент — если они проведут по нам поезд и будут делать все, что хотят, а мы просто сядем и сядем на него, — это произойдет с любым другим развитием, — сказал Аучелло.

«Гостевые люксы» на Tap

В своем заявлении пресс-секретарь NYCHA Рошель Лия Голдблатт заявила, что PRC организует мероприятие во вторник, «чтобы все жители знали статус проекта и ответили на вопросы жителей», добавив, что, если у жителей есть проблемы, «мы рекомендуем им принять участие в этой встрече. чтобы мы могли их обсудить и решить ».

В презентации PRC к встрече во вторник, переданной в THE CITY, группа сообщает, что планирует отремонтировать кухни и ванные комнаты, отремонтировать крышу, фасад и лифты, а также добавить систему безопасности, среди других улучшений.

Но жители комплекса говорят, что из-за сбоев они уже не доверяют NYCHA или PRC, чтобы эти работы выполнялись без проблем.

Аучелло уже несколько месяцев отвечает на звонки соседей по поводу проблем, связанных с предстоящими изменениями, сказала она. По ее словам, до COVID-19 работники без документов приставали к арендаторам, чтобы те проводили проверки перед конверсией.

Затем, после серии жалоб, она подтолкнула КНР приостановить проверки в первую неделю марта. С тех пор работы остановлены из-за пандемии.

И пожилые люди в здании, некоторые из которых говорят только на испанском или китайском, обеспокоены тем, что их выгнают из своих квартир, пока работа будет сделана, сказал Аучелло.

Goldblatt сказал, что некоторым жильцам, возможно, придется временно покинуть свои квартиры в течение дня во время строительства, но что «гостиничные апартаменты будут доступны» тем арендаторам, которые хотят уехать, пока идет работа.

Беспокойство по поводу аренды

Аренда также является серьезным поводом для беспокойства, заявили арендаторы.

Аида Гонсалес, прожившая в комплексе 49 лет, сказала, что в прошлом году она заполнила документы с группой юридических услуг, представители которой приехали в здание, чтобы помочь арендаторам правильно оформить договор аренды квартиры перед перестройкой.

Гонсалес и трое ее внуков были у нее в аренде, а ее бывший муж, который жил с ней после сердечного приступа в прошлом году, — нет.

Согласно Справочнику RAD, все дополнительные члены семьи, домашние животные и бытовая техника должны быть добавлены к аренде квартиры до того, как частные управляющие возьмут на себя управление зданием.

Адвокаты, с которыми работала Гонсалес, сказали, что ее бывшему разрешат остаться. Но когда она недавно говорила с NYCHA об этом вопросе, она сказала, что ей сказали, что не было никаких записей об изменении аренды.

«Они сказали:« Мы ничего об этом не знаем ». Итак, что мне делать?» она сказала.

У ее сестры, Розы Митчелл, которая также живет в этом здании, была аналогичная проблема. По ее словам, в прошлом году она заполнила документы, чтобы сдать в аренду своего 24-летнего внука. Но когда она говорила с сотрудником NYCHA этой весной, ей сообщили, что молодой человек не был арендован.

«Это случилось в мае», — сказала она. «Я не собираюсь бросать внука на улицу с COVID-19 повсюду».

Прежде чем что-либо предпринять, Аучелло сказала, что хочет решить все проблемы, с которыми арендаторы сталкивались в течение нескольких месяцев, включая получение юридической помощи.

«Существует постоянный страх увольнения и ответных мер», — сказала она. «Никто этого не хочет».

Goldblatt сообщила, что после встречи во вторник Legal Aid обратится к жителям, «чтобы ответить на вопросы о конверсии, новых договорах аренды и в целом предложить юридические услуги в связи с конверсией».

Арендаторам будет предложено подписать новые договоры аренды, ведущие к закрытию проекта в конце октября, сказала она, и «всем арендаторам будет предоставлен доступ к услугам юридической помощи, и от них не ожидается, что они подпишут договор аренды без предварительной консультации с Адвокат по юридической помощи.”

Legal Aid не сразу ответила на запрос о комментарии.

Том Корсилло, пресс-секретарь КНР, заявил в своем заявлении: «Наше обязательство перед каждым жителем 344 East 28th Street состоит в том, чтобы продолжать слушать, поддерживать и сотрудничать с ними, чтобы гарантировать, что их потребности будут удовлетворены, а также соответствовать высоким требованиям. стандарты, которых мы придерживаемся и которых заслуживают эти жители ».

Только начало

Не только жители Восточной 28-й улицы. К концу 2028 года около трети всего жилищного портфеля NYCHA будет переведено в частное управление в соответствии с текущими планами.

Согласно новому отчету Community Service Society, группы защиты жилищного строительства, программа резко разделила жильцов. CSS опросила 285 жителей государственного жилья о RAD / PACT в 2019 году и обнаружила, что лишь незначительное большинство поддерживает план, при этом 56% заявили, что одобряют или «решительно поддерживают» идею преобразования.

Но многие арендаторы категорически против. Вик Бах, ведущий автор отчета CSS, сказал, что полученные данные «не предвещают ничего хорошего для NYCHA».

В отчете была обнаружена наиболее частая причина отказа от поддержки PACT: боязнь джентрификации, которая в конечном итоге может вытеснить давних жителей.

В соответствии с PACT, однако, частным управляющим недвижимостью NYCHA запрещено повышать арендную плату до рыночных ставок или заменять существующих арендаторов арендаторами, готовыми платить более высокие цены.

Согласно Справочнику RAD, написанному совместно CSS и Legal Aid, все жители имеют право оставаться в своих квартирах после преобразования, и любые вакансии, которые появляются после преобразования, будут заполнены из списка ожидания Раздела 8.

«Ваш проект не будет« облагораживать », — говорится в справочнике.

Аучелло видит обе стороны: страхи, а также острую потребность улучшить свое разрушающееся здание и тому подобное.

«Я на все 100% за улучшение условий жизни и проживания здесь», — сказала она. «Я просто хочу, чтобы это было сделано безопасно — и чтобы через 20 лет нам не грозило выселение».

Подпишитесь на Новостная рассылка Получить THE CITY Scoop

Зарегистрируйтесь и получайте свежие новости из ГОРОДА каждое утро

Сотни выселений NYCHA поднимают вопросы о процессе

Ади Талвар

Поврежденная стена в квартире Управления жилищного строительства Нью-Йорка Уитни Диггс, расположенной в жилом комплексе Ингерсолл недалеко от центра Бруклина.

Выселения создают кризис для семей. Они подпитывают бездомность, нарушают хрупкую семейную динамику, снижают успеваемость в школе и могут привести к потере работы. Этому факту уделяется все больше внимания, что нашло отражение в принятом городскими властями в 2017 году решении создать «право на адвоката» для людей, которым грозит выселение в Нью-Йорке. Администрация де Блазио указала на сокращение количества выселений как на признак прогресса. Тем не менее, в Нью-Йорке в прошлом году было выселено почти 20 000 семей.

Данные о выселениях из города были недавно обнародованы, но мало внимания уделялось роли, которую крупнейший домовладелец города, Управление жилищного строительства Нью-Йорка, играет в содействии выселениям. Новый анализ City Limits проливает свет на их роль.

В 2018 году 838 семей были выселены из квартир NYCHA. Следующие домовладельцы выселили 189 и 166 квартир соответственно.

Уровень выселения NYCHA ниже, чем в целом по городу, при 0,4 процента от общего числа квартир.И NYCHA нуждается в деньгах на аренду, чтобы выжить.

Но данные и взгляд на процесс выселения из NYCHA рисуют картину сложной системы, которая потенциально подвергает семьи риску остаться без крова, а также наказывает людей, которые пытаются удержать арендную плату за продолжительные нестандартные условия.

Между тем, есть признаки того, что новая программа NYCHA по привлечению дополнительного капитала путем передачи некоторых построек в частное управление ведет к еще большему количеству выселений, вызывая вопросы о будущем воздействии этой программы.

City Limits проанализировал данные, опубликованные городским следственным управлением, органом, который наблюдает за городскими маршалами, осуществляющими выселения. Группа по работе с данными городского совета Нью-Йорка, Коалиция жилищных данных и Проект по картированию против выселения очистили данные перед анализом City Limits. (Подробнее о нашей методологии см. Ниже).

NYCHA оспаривает эти цифры. Жилищное управление предоставило альтернативные данные, собранные из внутренних источников, о том, что в 2018 году оно выселило 561 квартиру.Он отказался предоставить дополнительную информацию о том, как собираются эти данные.

Ясно одно: данные NYCHA не включают объекты недвижимости, которые были переданы в рамках демонстрационного проекта помощи в аренде, программы NYCHA по передаче застроек в частное управление. По состоянию на январь 2019 года подписано 8 370 единиц.

Процесс наказания

Для выселения арендатора из NYCHA это должно быть одобрено судьей городского суда по гражданским делам.

В жилищном суде NYCHA возбуждает иски против арендаторов, которые не платят или нарушают другие правила. Арендаторы, не указанные в договоре аренды, могут столкнуться с судебным разбирательством. То же самое и с жильцами, которые постоянно беспокоят других жителей.

Неясно, сколько дел о выселении возбуждает NYCHA (представители жилищного управления отказались предоставить данные о судебных исках по жилищным вопросам), но их количество исчисляется десятками тысяч в год. Поиск в базе данных гражданских судов города Нью-Йорка дел, связанных с жильем, с Управлением жилищного строительства города Нью-Йорка в качестве истца привлек более 10 000 человек всего за трехмесячный период в 2018 году.Подавляющее большинство из них — за неуплату арендной платы.

В большинстве случаев арендаторы утверждают, что арендодатель нарушил договор аренды, не исправив условия в квартире.

Прежде чем дело о невыплате будет завершено в суде, NYCHA сначала свяжется с арендаторами, чтобы напомнить им об уплате арендной платы и узнать, почему они не сделали этого. Представитель жилищного управления говорит, что такие действия начинаются после того, как арендатор не платит в течение двух месяцев подряд.

Если первоначальная разъяснительная работа не приведет к выплате, арендатор получит уведомление с просьбой явиться в суд и предоставить ответ.

В жилищный суд домовладельцы возбуждают дела; арендаторы редко. Плечи на стороне домовладельцев. Если взять однодневную выборку, то в последний июльский день в отделении NYCHA Бруклинского гражданского суда в календаре было 71 дело о невыплате и всего четыре иска со стороны арендаторов.

Многие арендаторы просто не появляются. Рассмотрение 100 дел о невыплате, возбужденных против жителей жилого комплекса Far Rockaway, показывает, что в 74 году арендатор объявил дефолт, не явившись в суд.Это подвергает их значительно большему риску выселения. Неявка приводит к выдаче ордера на выселение по умолчанию. Следующее, что арендатор узнает, это уведомление о выселении, которое может быть вывешено на его двери.

«Если вы хотите остановить выселение NYCHA, вам нужно будет убедиться, что [арендаторы] явились», — говорит Эд Джозефсон, директор по судебным разбирательствам и жилищным вопросам Legal Services NYC, другой некоммерческой юридической группы.

Арендодатели с кредитным плечом

«Возможно, арендаторы даже не получают официальное уведомление о явке в суд», — говорит Сатиш Нори, главный поверенный в отделении юридической помощи Queens Neighborhood.

«Мы видели много странных случаев, когда бумаги не обязательно подаются. Сокращения уже приняты », — говорит он.

Это случилось с жительницей Рокавей Николь Хьюстон. Больше ничего не услышав, она получила по почте уведомление о выселении. Поскольку письмо было доставлено с опозданием, у нее было всего три дня, чтобы ответить в суде. По словам Нори, ее опыт не является чем-то необычным.

Даже если вы получите уведомление, явка в суд может быть затруднена. Это может потребовать от арендатора взять отпуск на работе и, возможно, найти и, возможно, оплатить уход за детьми — и то, и другое может истощить деньги, которые человек должен выплатить по арендной плате.Тогда поедем в здание суда. «Для очень бедных уязвимых слоев населения крайне сложно ехать полтора часа, чтобы столкнуться с выселением», — говорит Нори, имея в виду расстояние между Фар-Рокавей и Ямайкой, где находится Гражданский суд Куинса.

Между тем, если приговор выносится против арендатора, его довольно сложно обжаловать. Они должны найти кого-нибудь — друга, родственника, юриста — чтобы передать домовладельцу документы от их имени. Им потребуется нотариально заверенное заявление и гонорар в размере 30 долларов, а также несколько копий судебных форм.Явлений в суд тоже больше.

Карен Хоббс недавно столкнулась с этой ситуацией в гражданском суде Бруклина. Судья Марсия Скиовиц вынесла решение против нее, санкционировав выдачу ордера на выселение. Уведомление о выселении от городских приставов будет выпущено в течение нескольких дней.

Мать Хоббса выехала из квартиры из-за болезни, возникшей в результате пожара. За прошедший период накопилась задолженность по арендной плате. Хоббс жила там, но у NYCHA не было записей о ее аренде.Разъяренная Хоббс сказала, что она была в аренде и что она встречалась с клерком NYCHA, чтобы сделать перевод несколькими месяцами ранее.

Решение этого вопроса было вне компетенции судьи. На основании договора аренды ей пришлось выступить против Хоббса.

Арендаторы, сталкивающиеся с невыплатой, делятся на два основных лагеря, говорит Сиковиц, который председательствует в отделении NYCHA в гражданском суде Бруклина и каждую неделю заслушивает сотни дел о невыплате: «те, кто утвердительно удерживает арендную плату, чтобы получить ремонт», и «те, кто испытывают трудности с оплатой по какой-либо причине, и у них проблемы с квартирой.”

Доминик Ватт недавно предстал перед судом Скиовица по делу о невыплате. Она сказала, что удерживает арендную плату из-за условий в ее квартире в Шипсхед-Бэй. «Я не умею готовить. Я мало что могу сделать на своей плите. На задней стороне раковины есть плесень », — говорит она. «Я ждал с ноября 2018 года». Это был ее третий раз в суде.

Другая жительница, Розалинда, отказалась назвать фамилию, сказала, что она была там по той же причине. «У меня действительно нет проблем с оплатой аренды.Мне очень нравится место, где я живу, и я не хочу терять это место », — говорит она. «Но я умоляю их просто обслужить мою квартиру. Все, что вам нужно сделать, это оказать услугу, и я принесу вам свои счета ».

Она живет в доме NYCHA Howard Houses на востоке Нью-Йорка более 25 лет и говорит, что просит новую дверь с 2000 года. Газ в комплексе отключили с начала июня.

Такие арендаторы, как Уитни Диггс, отстают по арендной плате не из-за протеста, а из-за финансовых проблем.Как мать-одиночка троих детей, одна из которых страдает эпилепсией и требует особого внимания, она пропустила несколько квартплат.

«Иногда это просто тяжелая оплата и получение по жизни, забота о нем и решение других вопросов», — говорит она.

Ежегодная арендная плата арендаторов в NYCHA рассчитывается и составляет 30 процентов от дохода семьи. Денежная помощь от города включена в оценку дохода, а выплаты по Программе дополнительной помощи в питании — нет.Семьи с детьми-инвалидами могут вычесть часть расходов на уход из своего дохода.

Диггс говорит, что она находится на грани выселения. Она пришла в суд, чтобы попросить больше времени на оплату. Ей нужно было поспешить забрать ребенка после того, как ее дело будет рассмотрено. Когда это было, она получила строгий выговор от судьи.

Ади Талвар

Жилой дом Уитни Диггс. 36 Сент-Эдвардс-стрит, здание Управления жилищного строительства Нью-Йорка в жилом комплексе Ингерсолл недалеко от центра Бруклина.

«Вы подвергаете себя и своего ребенка риску остаться без крова», — громко сказал Скиовиц со скамейки.

Ремонт заказан, но не произведен

Когда арендаторы удерживают арендную плату для принудительного ремонта, это часто не работает. Жилищный суд не облегчает им задачу.

Обычно арендаторы достигают соглашения с NYCHA, в котором они соглашаются платить причитающуюся арендную плату. Проблема, однако, в том, что поселение редко заставляет NYCHA делать ремонт.

«Если это профессиональное [само представленное] физическое лицо, в нем говорится:« Платеж должен быть произведен до даты X, да и в дополнение к этому — у меня есть условия в моей квартире », — говорит Люси Ньюман, штатный поверенный в Общество юридической помощи, работа которого сосредоточена на NYCHA. Юристы Legal Aid договорились бы о другом урегулировании. Фирма безуспешно пыталась вернуть арендную плату жильцам NYCHA в прошлом году в свете серьезных проблем с обслуживанием, которые были выявлены в управлении.

NYCHA часто просто не появляется.Или, если это так, инспектор отметит проблему и закроет рабочее задание. «Корреляция между закрытием заказов на работу и завершением устранения проблемы практически отсутствует», — говорится в недавнем отчете федерального наблюдателя жилищного управления.

«Итак, они вернутся в суд в следующий раз и сделают те же утверждения, и они установили новое время, чтобы уйти, и, знаете, это просто не слышно», — говорит Ньюман. «Житель может продолжать подавать ходатайство о том, что NYCHA не уважает их согласие на ремонт, но чаще всего у жильцов есть гораздо более важные дела в своей жизни, чем возвращаться в жилищный суд и пытаться получить приказ. что они, скорее всего, все равно не получат, — говорит она.

Выселение произойдет, если арендатор не вернется в суд и не уплатит арендную плату.

После выселения
Большинство всех выселений в Нью-Йорке — это просто локауты, когда меняют замки, а вещи арендатора остаются в квартире для восстановления. Арендодатель может запросить одно или другое.

Когда NYCHA выселяет арендатора, это, как правило, полное выселение, что означает, что городской маршал принимает меры для удаления имущества арендатора из собственности.

«Полное выселение — худший вид выселения», — говорит Нори. «Кто-то складывает ваши вещи в мешки для мусора, сбрасывает их в грузовик и везет на склад».

NYCHA отказалось комментировать свою политику.

Уязвимость жителей NYCHA вызывает серьезные опасения по поводу того, как на них повлияет выселение.

«Насколько мы понимаем, если они будут выселены, высока вероятность того, что они станут бездомными», — говорит Ньюман.«Это люди с самыми низкими доходами. Вряд ли они смогут позволить себе квартиру по рыночной цене ».

Невозможно узнать, сколько семей попадает в систему приюта, исходя из событий NYCHA. Городской Департамент по работе с бездомными не отслеживает предыдущее место проживания лиц, поступивших в приют. Однако недавнее исследование показало, что 25 процентов поступивших в приюты столкнулись с жилищной чрезвычайной ситуацией из-за выселения.

Если жители NYCHA попадают в систему приютов для бездомных, это дорого обходится самим жильцам и огромным расходам для города.Городские власти сообщили, что содержание одинокого взрослого в приюте стоит 117 долларов в день. Стоимость размещения семьи в приюте составляла 187 долларов в день. Это астрономически выше, чем стоимость жилья для арендатора NYCHA без арендной платы. А если семьи попадают в систему приютов, это, скорее всего, на длительный период времени. Городское управление по делам бездомных сообщает, что средняя продолжительность пребывания семьи в приюте составляет более 400 дней.

Город не слеп к этому. Программа помогает всем подходящим квартиросъемщикам, которым грозит выселение, выплатить арендную плату.«One Shot Deal» — это грант, призванный помочь жильцам в тяжелых обстоятельствах избежать выселения и предоставления убежища. Он также покрывает расходы на переезд или другие чрезвычайные расходы. Городская администрация кадровых ресурсов выделила 62 000 домохозяйств гранты на выплату арендной платы в 2018 году. Около 13 900 из них — 22 процента — были семьями, живущими в собственности NYCHA.

Это один из примеров, который NYCHA приводит в свою защиту, заявляя, что делает все возможное, чтобы избежать выселения.

«Хотя мы часто работаем с нашими жильцами, чтобы они оставались в их домах, и увольнение никогда не является нашим предпочтительным путем, мы, к сожалению, иногда должны принимать меры, когда жильцы не платят арендную плату после того, как мы провели обширную разъяснительную работу, чтобы найти другое решение», — Об этом сообщил заместитель пресс-секретаря Майкл Джардина.

NYCHA находится в сложной ситуации. Возможно, из-за проблем с ремонтом и его роли в жилье для некоторых из беднейших жителей города, он сообщает, что 31 процент домохозяйств не удерживают арендную плату, что означает, что их платежи задерживаются — это число выросло на несколько процентных пунктов с 27 процентов. три года назад. В нем также говорится, что он собирает только 92 процента своей ренты ежегодно — ставка, которая упала с 95 процентов за последние три года.

Многочисленные опрошенные источники сообщили, что по сравнению с другими домовладельцами юридический отдел NYCHA не проявляет особой агрессивности в отношении выселений.Умышленно или из-за нехватки персонала он регулярно дает арендаторам больше времени для выполнения требований уведомлений о выселении и позволяет арендаторам запросить дополнительное время для выплаты арендной платы.

Но для ремонта, которого требуют арендаторы, нужны деньги за аренду. Доходы от аренды от арендаторов составляют треть бюджета NYCHA.

Прогресс и выселения в Квинсе

Harry DiPrinzio

Жилой комплекс Ocean Bay на Rockways стал испытанием для использования NYCHA программы RAD. Ремонт действительно был проведен.Но количество выселений резко возросло.

Помимо значительного надзора со стороны нового федерально назначенного наблюдателя, в настоящее время лучшая надежда для NYCHA — это неоднозначная стратегия передачи застройки в частное управление, чтобы помочь собрать деньги на ремонт. RAD (для демонстрации помощи в аренде) включает передачу эксплуатации жилищных комплексов частным партнерствам и перевод источника финансирования с государственного жилья (Раздел 9) на ваучеры на аренду (Раздел 8). Имея частного оператора и стабильный источник средств, девелопмент может занять деньги на ремонт.

В то время как RAD дает некоторую надежду на отставание в обслуживании и чистую прибыль NYCHA, анализ выселений NYCHA по мере развития предполагает, что новая программа также может привести к увеличению числа выселений.

Флагманский проект стратегии частного управления NYCHA также является основным местом выселений в период с 2018 по февраль 2019 года.

Дома в Оушен-Бэй в Фар-Рокавей были первой застройкой, переданной в соответствии с планом RAD NYCHA. Они были объявлены огромным успехом.Дома в Оушен-Бэй нуждались в огромном ремонте после многих лет пренебрежения и серьезного ущерба, нанесенного ураганом «Сэнди». В Оушен-Бей в июне прошла церемония перерезания ленточки в ознаменование завершения ремонтных работ на сумму более 500 миллионов долларов. Кампус выглядит ухоженным. Новые вывески повсюду. Видны новые котельные. Коридоры и территория чистые. Жители в целом ремонтом остались довольны.

Но за 26 месяцев здесь было выселено 80 домашних хозяйств, что более чем вдвое превышает следующий по величине показатель в Браунсвилле, где было выселено 49 квартир.

Новый арендодатель, партнерство между застройщиком и управляющей компанией, подал в жилищный суд более 300 исков против арендаторов с момента его захвата в конце 2016 года. С 1395 квартирами, это дело на каждые пять квартир; Из них 290 — за неуплату арендной платы.

Николь Хьюстон переехала в Ocean Bay Houses за год до того, как она была переведена в Wavecrest. В прошлом году ее работа стала неполной, что привело к значительному изменению доходов. Она обратилась к домовладельцу с просьбой изменить размер арендной платы, но она не прошла.При этом она не смогла выплатить полную сумму.

«Они не корректировали это, когда я делала переаттестацию в начале года», — говорит она.

После того, как в течение нескольких месяцев она возвращалась в суд с просьбой предоставить дополнительное время для оплаты, в мае ее выселили из своей квартиры.

После выплаты арендной платы она, в конце концов, восстановила доступ.

Эффективность = выселение?

Трудно объяснить расхождения в выселениях в Оушен-Бей. NYCHA не комментировало данные.Но есть вероятность, что частный домовладелец может просто возбуждать дела о невыплате более агрессивно, чем это делает NYCHA. В то время как NYCHA ждет два месяца, в договоре аренды RAD указано, что процедура невыплаты может начаться после 14 дней невыплаты.

«Теоретически, эффективность эксплуатации и обслуживания здания зависит от эффективности выселения», — говорит Нори.

«Для проектов, преобразованных в рамках программы HUD RAD, Wavecrest неукоснительно следует официальным процедурам рассмотрения жалоб, изложенным в программе RAD через NYCHA», — заявила финансовый директор Wavecrest Management Group Сьюзан Камерата.«Помимо того, что требуется, наша команда работает с жителями, чтобы получить помощь от различных организаций в зависимости от их индивидуальных обстоятельств, чтобы достичь соглашения, когда это возможно».

RAD имеют те же юридические права, что и арендаторы NYCHA. NYCHA неоднократно заявляло об этом, но небольшая группа жителей сплотилась против плана RAD. Данные о выселениях могут привлечь внимание к сделкам. «Это неописуемая история того, что происходит», — говорит Луи Флорес, активист-арендатор группы Fight For NYCHA.«Мэр говорит, что Ocean Bay имеет такой же успех, но я говорил людям, что в долгосрочной перспективе мы будем наблюдать выселения в Ocean Bay», — говорит он.

Есть ли у вас опыт прекращения производства по делу об аренде в NYCHA? Мы хотим услышать твою историю. Расскажите нам о своем опыте по электронной почте [email protected].

Данные для этой статьи были собраны на основе информации, полученной от Департамента расследований города, которая была собрана Советом города Нью-Йорка, Коалицией жилищных данных и Проектом по картированию против выселения.Мы сопоставили выселения с кодами NYCHA BBL, взятыми из текущих и исторических руководств по развитию NYCHA. Разработки, которые были переданы в рамках PACT, не были представлены в руководстве, но были включены с использованием более ранней версии руководства.

единиц государственного жилья переходят в частное владение — и жители сопротивляются

Вот уже чуть больше года 32-летняя Саманта Колман и ее семилетний сын с гордостью называют исторический квартал Гарлем-Ривер в Нью-Йорке своим домом.После бурного года в архаической системе приютов Нью-Йорка, когда ее перебрасывали из одного захудалого мотеля в другой, Колман с радостью воспользовалась шансом получить постоянное жилье, когда представилась такая возможность в 2019 году. Это была ее первая отдельная квартира, и она Трудно было гордиться тем, что она стоит на собственных ногах. Однако вскоре после заселения в новую квартиру Управления жилищного строительства г. Нью-Йорка (NYCHA) она получила уведомление о том, что ее зданием больше не будет управлять NYCHA, а вместо будет осуществлять частный подрядчик C&C Management, управляющая дочерняя компания L + M Партнеры по развитию.Это изменение было частью программы NYCHA PACT , местного ребрендинга скандальной демонстрационной программы помощи в аренде жилья (RAD) федерального департамента жилищного строительства и городского развития.

Поначалу не понимая, что это означало, Колман вскоре услышал ужасающие истории о других комплексах государственного жилья, попавших в руки частных управляющих компаний, что привело к волне повышения арендной платы и выселений. Из-за страха снова стать бездомной, нависшего над ней, Колман присоединилась к другим обеспокоенным жителям, чтобы узнать больше о том, как PACT повлияет на них — и, если возможно, как они могут дать отпор.

«Я была очень рада, что у меня новая квартира», — сказала она. «Это моя первая квартира для меня и моего сына. Так что я чувствовал себя успешным, но тогда это похоже на то, что они пытаются что-то отнять у вас, когда вы только что получили это. Вот почему я вмешался: я не хочу, чтобы кто-то что-то у меня отнимал ».

RAD — это федеральная программа грантов, которая стимулирует местные жилищные органы к поиску частных инвестиций.

Колман не одинок в своих чувствах. Жители государственного жилья из городов от Бостон до Нью-Йорк и Милуоки выступают против RAD и других схем частно-государственного партнерства в том, что они считают планом федерального правительства по приватизации большей части государственного жилищного фонда страны.

Основанная в 2011 году для решения проблемы или уклонения от ответственности за состояние ухудшающегося государственного жилищного фонда страны, RAD представляет собой федеральную программу грантов, которая побуждает местные жилищные органы искать частные инвестиции путем передачи всех или некоторых своих государственных жилищных ресурсов. жилищные единицы частным управляющим компаниям. Поступая таким образом, правительство может отсрочить накопившееся у HUD , по оценкам, $ 35 млрд. Потребностей в капитале государственного жилья. В свою очередь, чтобы они могли финансировать модернизацию, управляющим компаниям разрешается подавать заявки на получение налоговых льгот на жилье для малоимущих, получать множество ссуд в банках и подавать заявки на ипотеку через Федеральное управление жилищного строительства.

На бумаге городские жилищные органы по-прежнему будут владеть землей, но частные застройщики будут управлять недвижимостью, ремонтировать ее и собирать арендную плату. Квартиры преобразованы в Раздел 8, жилье на основе ваучеров. В настоящее время в рамках RAD уже переоборудовано примерно 10 процентов государственного жилищного фонда страны, а еще 455 000 единиц государственного жилья получили разрешение на переоборудование единиц. Один только Нью-Йорк планирует перевести 62 000 единиц жилья, почти треть его государственного жилищного фонда, в частное управление.

Ваше пожертвование делает этот сайт бесплатным и открытым для чтения. Отдавай, что можешь …

ПОДДЕРЖКА ПЕРСПЕКТИВЫ

Первоначально запущенный при администрации Обамы, RAD был одной из немногих политик эпохи Обамы, которые администрация Трампа полностью приняла и, действительно, расширила. Администрация Байдена не подала никаких признаков смены курса. Предлагаемый бюджет HUD на 2022 год включает 13,455 млрд долларов на продление контрактов и поправки, которые включают государственное жилье, преобразованное в рамках RAD, с дополнительной субсидией на преобразование в размере 50 млн долларов США.

«Программа апеллировала к приватизационной ориентации администрации Трампа. В структуре программы RAD очень мало проблем, которые были бы проблематичными для [секретаря HUD Трампа] Бена Карсона и для Трампа », — сказал профессор Эдвард Гетц, директор Центра по городским и региональным вопросам Университета Миннесоты. «Это действительно превращает государственное жилье в другой вид субсидируемого жилья. Он очень сильно зависит от инвестиций частного сектора ».

RAD заслужил похвалу с обеих сторон, но многие ученые, защитники и жители государственного жилья бьют тревогу по поводу недостатков программы.В идеале права жителей государственного жилья защищаются в рамках RAD. Арендаторы имеют право вернуться в свои квартиры без досмотра. Они могут продолжать создавать ассоциации жителей. Для тех, кто уже платит 30 процентов своего дохода в счет аренды, арендная плата не увеличится. Но на самом деле эти права не всегда соблюдаются. В Хопуэлле, штат Вирджиния, жители государственного жилья неоднократно подвергались преследованиям и угрозам выселения после того, как их комплекс был преобразован в рамках RAD.Жильцам-инвалидам было отказано в базовом жилье.

RAD заслужил свою долю похвалы с обеих сторон прохода, но многие ученые, адвокаты и жители государственного жилья бьют тревогу.

«Я считаю, что RAD очень хорош на бумаге; это действительно важная программа по сохранению государственного жилья, которая сохраняет права жильцов и долгосрочную доступность квартир. Но мы видели, что имплантация была сложной задачей в ряде областей », — сказала Дебора Торп, управляющий поверенный в Национальном проекте жилищного права.«Это ведь новая программа? То, что должно было быть демонстрацией, теперь покрывает почти половину государственного жилищного фонда, имеющегося у нас по всей стране, и на сегодняшний день проведено очень мало исследований и исследований по программе. Многое из того, что мы знаем, носит анекдотический характер. Внедрение было сложной задачей отчасти из-за того, что эта новая программа росла в геометрической прогрессии, а персонал HUD не имел возможности контролировать все эти сделки ».

Ванесса Уолш, бывшая медработница скорой помощи, вместе со своей внучкой живет в Harlem River Houses с 2013 года.Страдая от изнурительного ревматоидного артрита, она зависит от доступности, безопасности и удобства, которые предоставляет ее сообщество. Когда она узнала о PACT / RAD и новых правилах, которые будет применять новое руководство, она встревожилась.

«Они установили множество правил, которых не придерживалось NYCHA, например, ремонт вашей квартиры», — сказала она. «У вас должна быть возможность привести квартиру в порядок так, как вам хочется».

Не относясь к вещам легкомысленно, Уолш решил объединиться с другими жителями.Вскоре после того, как Уолш начал работу, жители начали ощущать давление со стороны C&C Management, чтобы они подписали новый договор аренды, несмотря на то, что они не знали, что они подписывают. Их квартиры были выбраны для выборочного осмотра. Уолш получил множество писем и объявил о своих визитах.

«Чувство безопасности исчезло, его сменила незащищенность, неуверенность и удивление», — сказал Уолш. «Не знаю, придется ли мне и моим соседям в конечном итоге уехать и стать бездомными. Мы подвергаемся критике, запугиванию и давлению, чтобы мы согласились с поглощением RAD / PACT.Пытаться заставить нас подписать новые договоры аренды под руководством C&C Management, известного своей грязной тактикой запугивания, преследования и отказа от ремонта для арендаторов ».

Фактически, жители Harlem River Houses были встревожены, узнав, что в 2019 году L + M, материнская компания C&C, заняла второе место по уровню выселений в Нью-Йорке. С 2017 года Маршалы города Нью-Йорка обслужили 529 выселений во всех объектах, находящихся под управлением C&C, причем 113 выселений только произошло в Арверн-Вью (ранее известном как Ocean Village), жилом комплексе доступного жилья, субсидируемом штатом Нью-Йорк; самый высокий из всего его портфолио.С тех пор, как C&C взяла на себя управление компанией Arverne в 2012 году, она получила 2799 жалоб от города Нью-Йорка по сохранению и развитию жилищного строительства (HPD), в том числе 1172 жалобы всего за последние три года. В целом, C&C было процитировано с 4713 нарушениями HPD и в настоящее время имеет 613 открытых нарушений.

Вместе со своими соседями Уолшем и Колманом 63-летняя Лидия Гонсалес Диас также испытывала давление. Вдова-инвалид, она живет в Гарлем-Ривер с 2008 года — одна с тех пор, как ее мать скончалась в прошлый День матери от COVID.Получив новый договор аренды, она отказалась подписать его, не понимая, что именно такое PACT. Затем она утверждает, что C&C пригрозила ей выселением, если она не подпишет. Затем Диас обратилась к организаторам Объединенного фронта против перемещения, национальной коалиции, объединяющей жителей государственного жилья, и начала организовывать дюжину своих соседей, чтобы начать забастовку арендной платы и коллективный иск против NYCHA.

«Я все еще немного напуган, потому что NYCHA такое большое, и они используют множество тактик, которые могут нас выселить.Если они закроют мою дверь, [я не знаю], куда я пойду », — сказала она. «Но мне все равно. Я действительно не знаю. Если мы не сделаем это [забастовка арендная плата], они захватят все наши здания. Мы должны идти вперед, пока не выиграем ».

Авраам Замчек, организатор Объединенного фронта против перемещения, считает, что единственный рычаг, который есть у жителей, — это не пассивно принимать преобразование, а активно его препятствовать.

«Большинство людей, с которыми я разговаривал, знают, что это плохая сделка, и не хотят подписывать договор аренды», — сказал он.«Их заставляют поверить в то, что у них нет выбора, и их выселят, если они откажутся. Но поскольку весь процесс является фальшивым с точки зрения вовлечения резидентов, они на самом деле осознают, что их единственный выбор — не играть в мяч и не подписывать. И это то, что многие делают сами по себе ».

С тех пор, как Обама покинул свой пост, Конгресс расширил RAD с 225 000 до 455 000 единиц. Преобразование RAD происходило при очень небольшом надзоре со стороны федерального правительства. СШАИсследование , проведенное Управлением государственной отчетности по RAD, показало, что «внимание HUD к самому процессу преобразования (а не к его результатам), а также ограничения данных HUD способствовали ограниченному мониторингу со стороны HUD. В частности, не разрабатывая и не внедряя процедуры мониторинга для оценки воздействия RAD на жителей, HUD не может обеспечить соблюдение мер безопасности для жителей ».

Хотя жителям гарантирована защита, чтобы они могли оставаться в своих домах, несанкционированные выселения — не редкость.В апартаментах Ocean Bay в Нью-Йорке, одном из флагманских проектов RAD, уровень выселения один из самых высоких в городе — одна из причин, по которой арендаторы по-прежнему скептически относятся к программе .

Джанин Хендерсон живет в Оушен-Бэй 27 лет, воспитывая там своих четверых детей. Сначала она приветствовала RAD и с нетерпением ждала ремонта. Но после 560 миллионов долларов на ремонт, включая современную котельную, Хендерсон обнаружил, что дела пошли еще хуже. Ее арендная плата увеличилась, но, несмотря на новую котельную, она сказала, что зимой в ее квартире все еще холодно. Ей пришлось купить обогреватель, чтобы согреться своей четырехлетней внучке.

«Это все тот же старый двухступенчатый», — сказала она. «Снаружи выглядит красиво, но сюда кладут дрянные вещи. Все, что они нам показали, квартира будет выглядеть — это не так. Дерьмо, которое мы получили, было отремонтировано. Холодильники были дерьмом, извините за мой французский.

Хотя жителям гарантирована защита, позволяющая оставаться в своих домах, несанкционированные выселения — не редкость.

В ответ на запрос Prospect заместитель пресс-секретаря NYCHA Рошель Лия Голдблатт настаивает на том, что ни одно из дел о выселении в Ocean Bay не было связано с потерей арендаторами своих прав.Они утверждают, что Общество юридической помощи рассмотрело все дела и обнаружило, что ни одно из выселений, имевших место в Оушен-Бей, нельзя было избежать.

«NYCHA усовершенствовало наш процесс взаимодействия с жителями, чтобы домохозяйства были более подготовлены к переходу на PACT», — сказала она. «Мы требуем, чтобы в наши группы разработчиков входили поставщики, которые могут улучшить социальные услуги, такие как программы экстренной помощи или предотвращения выселений. Мы также разработали руководящие принципы сохранения жилья для наших управляющих недвижимостью PACT, чтобы гарантировать, что всем домохозяйствам были предоставлены соответствующие процессы, ресурсы и поддержка до начала официального судебного разбирательства.”

Джонатан Гувейя, исполнительный вице-президент NYCHA по развитию недвижимости, признает, что было сложно донести до жильцов все факты о программе, но утверждает, что NYCHA сделало все возможное для обучения арендаторов. По его словам, опасения по поводу программы распространяют сторонние агитаторы.

«Послушайте, я понимаю, что вокруг много страха, много дезинформации, и люди сбиты с толку — и есть просто некоторые другие люди, намеренно распространяющие дезинформацию.Но как только мы поговорим с реальными людьми, живущими в наших застройках, я могу сказать, что многие люди приходят к пониманию наличия защиты ».

Торп из Национального проекта жилищного права утверждает, что RAD чревато слабым надзором и незначительным участием арендаторов, что остается самым стойким препятствием на пути к успеху программы.

«Мы видели много успешных сделок, которые обычно заключаются в местах, где у сообщества есть ресурсы для этих преобразований.Но во многих местах это было проблематично из-за отсутствия контроля. Вам нужны арендаторы и защитники за столом, следящие за этим. В противном случае многое может пойти не так ».

Учитывая, что количество преобразований RAD, как ожидается, резко возрастет в ближайшие годы, Торп считает, что нынешняя программа больше навредит жителям, чем принесет им пользу.

«Судя по представленной информации, арендаторы могут столкнуться с повышением арендной платы, выселением и преследованием в рамках RAD.”

Кристен Хакетт, доктор философии. Кандидат в выпускной центр CUNY и организатор коалиции «Справедливость для всех», которая объединяет арендаторов государственного жилья против RAD, считает, что программа является продолжением наследия расистской политики в области государственного жилья федеральным правительством.

«Сегодня 90 процентов жителей NYCHA — чернокожие или латиноамериканцы. Это потомки бывших порабощенных и колонизированных людей, и они не случайно оказались в государственных жилищах », — сказала она.«Это прямой результат продолжающихся исторических процессов, которые сокращают инвестиции в бедных и геттозированных районах и дискриминируют, вытесняют и эксплуатируют жизни черных и коричневых — в интересах богатого белого меньшинства захватчиков и владельцев земель. RAD и другие планы приватизации государственного жилья продолжают эти процессы ».

Учитывая, что Конгресс на протяжении десятилетий сопротивлялся полному финансированию государственного жилищного строительства, многие утверждают, что RAD — лучший из плохих вариантов. Однако не все эксперты в области государственного жилья согласны с этим.

«Дело не в том, что RAD — лучший вариант, это вариант , только », — сказал Гетц из Университета Миннесоты. «Конгресс систематически недофинансировал государственное жилье. В течение долгого времени он даже недофинансировал собственные стандарты содержания государственного жилья. По сути, местные жилищные органы голодали, и у них не было другой альтернативы ». HUD не ответила на запрос Prospect о комментариях.

Учитывая, казалось бы, монументальную задачу сохранения государственного жилья, Лидия Гонсалес Диас знает, какие шансы сложились против нее.Но она чувствует, что если она хотя бы не попытается, смещение будет почти неизбежным.

«Мы все испугались. Мы боялись, но сказали нет. Если мы ничего не сделаем, у нас не будет шансов на победу ».

Саманта Колман тоже не отказывается от выбора. Ночь за ночью она теряет сон из-за страха перед тем, что принесет RAD.