Как сэкономить на покупке квартиры: рискованные способы

Когда я искала квартиру, мне предложили несколько привлекательных вариантов.

Алина Чупахина

юрист

Квартиры стоили ниже рынка, но некоторые условия выглядели необычно. Я юрист, поэтому полезла в законы и судебную практику — и решила не рисковать. После покупки дешевой квартиры можно оказаться в суде, а то и на улице.

Риск: 💰💰💰

Квартира с «подселенцем»

Одну квартиру мне предлагали на 500 тысяч дешевле, чем стоили аналогичные в том же доме. Но, когда я изучила документы, пришлось отказаться. Если бы я купила эту квартиру, был бы риск, что со мной станет жить незнакомый человек. В худшем случае сделку могли признать недействительной.

Следите за руками:

1. В 2002 году мать, отец и дочь подают заявление на приватизацию общей квартиры.
2. Отец и дочь отказываются от приватизации в пользу матери.
3. Мать приватизирует квартиру по договору передачи.
4. В 2015 году мать дарит квартиру дочери.
5. Дочь регистрирует право собственности на квартиру, а спустя три года решает продать ее мне.

На первый взгляд, всё в порядке.

Проблема в отце: на момент продажи квартиры он все еще в ней зарегистрирован. Он отказался от своего права на приватизацию, но другого жилья у него нет. Дочь предлагает выписать отца после продажи квартиры, но по закону выселить его нельзя. У отца возникло право бессрочного пользования квартирой. Пока он не приватизирует другое жилье, он сможет жить в этой квартире, и ее продажа ничего не меняет.

Вопрос 45 обзора судебной практики Верховного суда РФ за 2005 год

Если по документам выходит, что в квартире живет человек с правом бессрочного пользования, то выселить его не получится — только если съедет по доброй воле.

Теоретически для обнаружения «подселенца» не обязательно изучать все документы: продавец обязан указать его в договоре купли-продажи квартиры. Если он этого не сделает, договор можно признать недействительным, а сделку отменить. Но для этого все равно придется идти в суд.

п. 1 ст. 558 ГК РФ

Риск: 💰💰💰💰🙈

Превращение общежития в апартаменты

В другой раз я нашла интересные апартаменты в новостройке. Если судить по сайту, цена и расположение — близкие к идеалу. А потом я посмотрела документы и у меня сразу появилась куча вопросов.

Назначение здания. Оказалось, строили не апартаменты, а спортивный комплекс с общежитием для университета. Застройщик обещал, что общежитие в какой-то момент станет апартаментами. Но назначение участка, строительные экспертизы и разрешения — все это относилось не к апартаментам, а к общежитию. Поэтому с переоформлением могли возникнуть большие проблемы.

Финансирование стройки. Комплекс строили на основании инвестиционного договора. Поэтому покупать апартаменты предлагали на основании договора уступки требования по этому инвестиционному договору.

По сути, вместо покупки апартаментов застройщик предлагал стать соинвестором строительства спортивного комплекса с общежитием.

Даже если забыть про здравый смысл, это прямо противоречит закону. Закон запрещает уступку гражданам прав требования по инвестиционным договорам, которые заключены юридическими лицами для строительства многоквартирных домов.

п. 3 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве

Сроки строительства.

Инвестиционный договор заключили в 2004 году. Разрешение на строительство получили в 2012. Если эти восемь лет строили без разрешения, то постройку могут признать незаконной. По закону застройщики могут привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство.

ст. 3 закона об участии в долевом строительстве

А если все это время стройка стояла, то никто не гарантирует, что ее вообще закончат. Срок действия разрешения на строительство истек уже в 2014, но здание все еще стоит недостроенным. Когда я приезжала посмотреть на стройку, я не видела, чтобы кто-то что-то строил. Как мне объяснили, строители приостановили работы для подключения коммуникаций.

Мне очень хочется, чтобы у университетов были спортивные комплексы и общежития, но я решила, что не готова за это платить.

Разрешение выдано на строительство не апартаментов, а спортивного комплекса с общежитием для вуза Покупатель апартаментов — на самом деле соинвестор. Первая страница того самого инвестиционного договора

Риск: 💰💰💰💰💰

Оплата квартиры векселем

В судебной практике много историй про изобретательных застройщиков и покупателей, которые доверили им деньги, не читая законов.

Яков решил купить квартиру в новостройке. Застройщик заключил с ним два договора: договор займа и предварительный договор купли-продажи. По договору займа Яков одолжил застройщику деньги на строительство дома. По предварительному договору купли-продажи застройщик обещал продать квартиру Якову, когда все будет готово.

В обмен на заем застройщик выдал Якову вексель для оплаты готовой квартиры.

Когда дом построили, квартиру Яков не получил. Деньги пришлось искать в суде. Там ему повезло: суд взыскал с застройщика всю сумму и проценты за пользование деньгами в двойном размере. Но история умалчивает, удалось ли Якову на самом деле получить эти деньги с застройщика.

п. 7 обзора судебной практики по долевому строительству

Решение суда: застройщик не имел права привлекать деньги для строительства с помощью векселя и договора займа

Вексель — это ценная бумага, в которой указан тот, кто его выписал, сумма, которую выплатит его получатель, срок и место платежа. Когда застройщик продает квартиру с помощью векселя, он берет деньги в долг и обещает вернуть их квартирой в течение определенного времени.

Но в векселе невозможно указать квартиру, поэтому юридически она никак не связана с вексельными деньгами. Закон не мешает застройщику передумать и вернуть долг как-то иначе.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Но это не все проблемы. Когда квартиру продают с помощью договора купли-продажи или долевого участия, их регистрируют в Росреестре. К каждой квартире относится свой договор, и застройщик не может продать одну квартиру разным людям. А договор купли-продажи векселя не регистрируется. Если застройщик решит обмануть клиентов, они не смогут ему помешать. Поэтому закон запрещает привлекать для строительства вексельные деньги.

ст. 551 ГК РФ

п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве

В истории Якова вексель — не единственная проблема. Предварительный договор тоже крамола.

Риск: 💰💰💰💰💰

Предварительный договор с застройщиком

Михаилу застройщик не выдавал вексель. Вместо этого Михаил просто оплатил квартиру по предварительному договору купли-продажи своими и кредитными деньгами.

Квартиру Михаил не получил и обратился в суд. Суд взыскал с застройщика стоимость квартиры с процентами, убытки по кредиту и компенсацию морального вреда. Хотя получил ли Михаил деньги на самом деле — тоже непонятно.

Предварительный договор не регистрируют в Росреестре, поэтому недобросовестный застройщик может продать одну квартиру нескольким покупателям. А еще предварительный договор не обязывает застройщика передать квартиру в собственность клиента — только заключить в будущем договор, по которому он это сделает.

Как правило, когда застройщик заключает предварительный договор, он просит сразу оплатить полную стоимость квартиры. При этом в договоре обычно написано, что покупатель платит деньги «в качестве обеспечения обязательств по договору» или «в счет резервирования средств по основному договору». По сути, он передает деньги не за квартиру, а за возможность в будущем ее купить.

Так может выглядеть условие об оплате квартиры по предварительному договору.

Формально покупатель не оплачивает квартиру, а «обеспечивает обязательства»

Если застройщик потом откажется заключать основной договор купли-продажи квартиры, добиваться справедливости придется в суде. Шансы неплохие: Верховный суд уже постановил, что при оценке договора нужно смотреть на его цели, волю сторон и сложившиеся отношения. Если по смыслу это ДДУ, а стороны почему-то заключили предварительный договор, то его надо считать ДДУ и применять нормы закона, которые защищают права потребителя. Но гарантий все равно никто не даст: каждое дело в суде рассматривают отдельно.

п. 1 обзора судебной практики по долевому строительству

Поэтому просто запомните: если застройщик просит деньги в обмен на вексель или по предварительному договору, настаивайте на договоре долевого участия и ссылайтесь на п. 2 ст. 1 закона об участии в долевом строительстве.

Риск: 💰💰💰💰

Договор с кооперативом

Еще один способ рискнуть деньгами — купить квартиру через кооператив. Кооператив — это когда люди скидываются паевыми взносами, чтобы что-то купить или построить. Жилищно-строительный кооператив собирает желающих купить квартиру, продает им паи для оплаты стройки и заключает со строителями договор на строительство дома. Когда квартиры готовы, кооператив передает их пайщикам.

В отличие от векселя и предварительного договора, закон разрешает продавать квартиры через кооператив. Часто это даже дешевле, чем покупать у застройщика напрямую. А вот рисков больше.

Евгений заключил с потребительским кооперативом договор на строительство квартиры и уплатил паевой взнос. Потом он заключил дополнительное соглашение и уплатил дополнительный взнос. После этого кооператив заключил договор на строительство той же квартиры с Татьяной. Она тоже уплатила взнос — и заселилась в квартиру раньше Евгения, когда дом еще не достроили.

Сложный вопрос 27.07.17

Нюансы долевого строительства на основе судебной практики

У одной и той же квартиры оказалось два собственника, оба ее оплатили. Евгений обратился в суд, чтобы признать договор Татьяны с застройщиком недействительным и вернуть себе квартиру. Он выиграл в двух инстанциях, но Верховный суд все отменил и отправил дело на пересмотр. Чем кончится история — неизвестно.

Что сказали суды

Евгений — член кооператива. Договор на строительство жилья не расторгнут, паевой взнос Евгений выплатил в полном объеме. Поэтому спорную квартиру надо отдать ему, а договор с Татьяной признать недействительным. Она занимает квартиру незаконно и должна съехать.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, прав покупатель, которому передали имущество. Всем другим надо возместить убытки. Квартиру по документам передали Евгению: он платил взносы, контролировал строительство, заключил дополнительное соглашение, участвовал в общих собраниях кооператива. Продажа квартиры Татьяне — злоупотребление правом, поэтому ее договор с кооперативом — ничтожный, а сама Татьяна — недобросовестный приобретатель.

Суды всё напутали. Фактически квартиру передали Татьяне: она сделала там ремонт и живет. Пусть по документам Татьяна не собственник, но закон дает ей право защищать свои владения даже против собственника. Дело надо пересмотреть.

Евгений и Татьяна пострадали из-за того, что договор с кооперативом на покупку пая не регистрируется в Росреестре. Кооператив сам ведет реестр пайщиков и распределяет помещения между теми, кто уплатил взносы. Поэтому он смог продать одну квартиру нескольким покупателям и до поры этого никто не заметил.

п.3 ст. 123.1 ЖК РФ

Но это не все проблемы кооперативов. Евгению пришлось платить дополнительные взносы, и кооператив имел право их требовать. Он оплачивает стройку деньгами, которые берет у пайщиков. Если застройщик просит больше денег, кооперативу приходится требовать их у пайщиков: иначе его ликвидируют, а стройку заморозят. Поэтому в начале стройки неизвестно, сколько точно будет стоить квартира.

п. 1 ст. 123.3 ГК РФ

Просто отдать деньги и ждать квартиру тоже не получится. Чтобы защитить свои права, приходится проверять все договоры, соглашения и учредительные документы кооператива, условия и график внесения паевых взносов, реестр пайщиков, проектную документацию. Нужно проверять, как идет строительство, и участвовать в собраниях пайщиков: по-другому повлиять на застройщика не получится. Это большая работа, и без юриста очень легко что-то упустить.

Вот абсолютный минимум, который нужно проверить при покупке квартиры через кооператив:

1. Свободна ли квартира от обременений.
2. Сколько пайщиков в кооперативе и как между ними распределены квартиры по реестру пайщиков и проектной документации.
3. Если ваша квартира раньше числилась за одним из пайщиков, то почему теперь не числится. Полностью ли ему вернули паевой взнос.
4. Соответствует ли реестр реальному положению дел. Евгений с Татьяной обнаружили обман на собрании.

Кратко: рискованные способы купить квартиру

1. Квартира с жильцом, который отказался от ее приватизации и не приватизировал другое жилье. Его не выселить.
2. Квартира с документами, которые противоречат закону. Эту квартиру могут отобрать или вовсе не дать совершить сделку.
3. Квартира с оплатой векселем. Закон это запрещает, а Росреестр не регистрирует.
4. Квартира с оплатой по предварительному договору. Риски похожи на вексельные.
5. Квартира через кооператив. Это много работы, для которой лучше нанять юриста.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или переждать? — Вопросы на vc.ru

Всем привет. Мне 24 года, я из Москвы и я стою на пороге великого свершения — покупки своей квартиры с ипотекой на многие-многие года…

Единственное что тяготит, то что у нас сейчас недвижимость дорожает по 5% в месяц и предложения на рынке не так много.

Как вы считаете, стоит ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать какое-то время? Какой шанс что цена на недвижимость упадет после бума с льготной ипотекой?

А может стоит ли смотреть в сторону покупки участка в Подмосковье с наделом на строительство дома?

7548 просмотров

{ «author_name»: «Роман Сарваров», «author_type»: «self», «tags»: [], «comments»: 195, «likes»: 18, «favorites»: 20, «is_advertisement»: false, «subsite_label»: «ask», «id»: 224645, «is_wide»: true, «is_ugc»: true, «date»: «Wed, 24 Mar 2021 10:35:35 +0300», «is_special»: false }

{«id»:698263,»url»:»https:\/\/vc. ru\/u\/698263-roman-sarvarov»,»name»:»\u0420\u043e\u043c\u0430\u043d \u0421\u0430\u0440\u0432\u0430\u0440\u043e\u0432″,»avatar»:»4815f5aa-8cde-5510-8b09-5efef23a4a8d»,»karma»:30,»description»:»»,»isMe»:false,»isPlus»:false,»isVerified»:false,»isSubscribed»:false,»isNotificationsEnabled»:false,»isShowMessengerButton»:false}

{«url»:»https:\/\/booster.osnova.io\/a\/relevant?site=vc»,»place»:»entry»,»site»:»vc»,»settings»:{«modes»:{«externalLink»:{«buttonLabels»:[«\u0423\u0437\u043d\u0430\u0442\u044c»,»\u0427\u0438\u0442\u0430\u0442\u044c»,»\u041d\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u0417\u0430\u043a\u0430\u0437\u0430\u0442\u044c»,»\u041a\u0443\u043f\u0438\u0442\u044c»,»\u041f\u043e\u043b\u0443\u0447\u0438\u0442\u044c»,»\u0421\u043a\u0430\u0447\u0430\u0442\u044c»,»\u041f\u0435\u0440\u0435\u0439\u0442\u0438″]}},»deviceList»:{«desktop»:»\u0414\u0435\u0441\u043a\u0442\u043e\u043f»,»smartphone»:»\u0421\u043c\u0430\u0440\u0442\u0444\u043e\u043d\u044b»,»tablet»:»\u041f\u043b\u0430\u043d\u0448\u0435\u0442\u044b»}},»isModerator»:false}

Идеальное время года покупки квартиры

Это в магазин за хлебом можно ходить при любой погоде, а вот для покупки квартиры лучше подобрать определенное время. Тогда можно и скидку получить, и узнать о недостатках недвижимости. АН «Азбука недвижимости» приготовило подборку полезных рекомендаций: когда лучше приобретать жилье?

Покупаем квартиры зимой

На вопрос? когда лучше покупать квартиру? многие специалисты отвечают, что, конечно же, зимой. В начале декабря рынок недвижимости начинает «засыпать», совершается минимальное количество сделок, мало покупателей, просмотров квартир происходит значительно меньше, чем осенью. Поэтому, когда человеку надо срочно продать квартиру, скажем, на вторичном рынке, он может предложить очень хорошую скидку. Многие специалисты уверены: декабрь — идеальный месяц для покупки недвижимости. И цены низкие, и сделку можно завершить еще до начала нового года.

Январь тоже не плохое время, говорят риелторы. Цены остаются на уровне декабря, вот только бывали случаи, когда хозяева недвижимости (продавцы), не приходили на встречу с клиентом, потому что отмечали Новый год, Рождество и так далее.

Уже в феврале цены на «ходовую недвижку» (одно-и двухкомнатные квартиры) начинают ползти вверх.

Покупаем квартиры весной

Эта тенденция продолжается и в марте — рынок «просыпается», сделок становится все больше. В выборе жилья весной есть один несомненный плюс. Допустим, вы планируется приобрести квартиру на последнем этаже многоэтажного дома. Значит, середина марта-апрель самое благоприятное время для проверки крыши на прочность. Если есть проблемы с кровлей, то хозяева не смогут это от вас скрыть: пятна на потолке, от сырости отходят обои.

Уже позднее, в мае, когда установится сухая погода, владельцы квартир могут просто напросто ликвидировать следы протекания и умолчать о проблеме. После косметического ремонта вы вряд ли увидите дефекты.

Также весной начинают активно искать новую недвижимость семьи с детьми. Обычно это начало мая: времени хватает с запасом, чтобы успеть завершить сделку к началу учебного года и устроить своих детей в новую школу.

Покупаем квартиры летом

Принято считать, что в начале лета активность на рынке немного снижается — начинается пора отпусков и огородов. А вот уже к концу августа взлетают цены и спрос. Такая ситуация продолжается до конца ноября.

Риелторы говорят, что на практике время года не влияет на стоимость квадратного метра. «Вряд ли цена на квартиру в элитном доме упадет только из-за того, что люди поехали на дачу сажать помидоры, или от того, что январские каникулы длятся десять дней. Хорошая недвижимость продается независимо от погоды, — считает риелтор Екатерина Федоткина. — Найти хороший и приемлемый по деньгам вариант можно в любое время года. И в январе, и в июле. Так что, если вы решились на покупку квартиры, то не откладывайте это дело в долгий ящик. Нашли жилье, о котором мечтали? Берите, пока другие не сделали это вместо вас».

Ждать не стоит еще вот по какой причине: недвижимость не падает в цене, а, скорее, наоборот. Стоимость квартир упрямо ползет в верх, и вряд ли эта тенденция изменится. Поэтому подумайте, много ли вы сэкономите, если будете искать выгоду и новое жилье несколько лет.

Как купить квартиру в новостройке и сэкономить? 

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то выгоднее всего вкладываться в строительство на ранних стадиях работ. С такого рода экономией связаны определенные риски. Например, нет гарантии, что сдача жилья пройдет в срок, а не сдвинется на долгое время. Инвестировать в почти готовый дом не так рискованно. Зато подобная финансовая сделка не принесет большой выгоды.

народные приметы и секреты предков

Больше 60% новоселов России верят в народные приметы при покупке жилья. Свои секреты были и у наших предков: с их помощью прогоняли духов и призывали благополучие.

Приобретение нового жилья — важное событие в жизни каждого человека, естественно, хочется, чтобы все прошло без сучка и задоринки. Помимо факторов объективных, многие новоселы при покупке недвижимости следуют и народным приметам. Наши предки в подобной ситуации подходили к переезду тщательно, соблюдая традиции для подготовки дома к жизни в достатке и благополучии.

Прощаемся с прошлым: съезжаем со старого жилья

Любой переезд начинается с прощания: старое жилье надо покинуть, но сделать это надо по всем правилам. Тогда и новым хозяевам жить будет комфортно, и старые будут избавлены от напастей.

Мусор — забираем, монеты — оставляем

Наши предки были уверены, что перед отъездом в старом жилье надо прибраться. И дело не только в вежливости: по оставшемуся в доме мусору могли навести порчу, поэтому его сжигали или закапывали.

Но кое-что оставить в доме считалось хорошим тоном. Чтобы новые хозяева пребывали в достатке, в жилище оставляли несколько монет. По той же причине деньги подбрасывали в свой новый дом перед заселением. 

Как переезжали домовые

Домового считали хранителем дома. Он имел связь с духами, защищал семью от действия злых сил и прочих напастей, помогал в быту и, вообще, следил за благополучием. Естественно, такого важного члена домохозяйства оставлять было нельзя: при переезде его всегда звали с собой. Ритуалов много, самый простой — при переезде открыть сумку и пригласить верного помощника последовать в новый дом.

Звать с собой домового было не принято, если в старом доме оставались другие члены семьи, или это жилье не принадлежало переезжающим. В этом случае в новом доме домового надо было к себе пригласить. Для этого на стол выставляли сладости и кувшин с молоком со словами «Батюшка приди!». 

Новый дом: готовим жилье к заезду

К переезду следовало подготовить и новый дом. Особые приметы существовали не только в отношении уборки физической, но и очищения духовного.

Сила кота и бытовой цинизм

Первым впустить кота в новый дом — самая популярная примета, которую соблюдают при переезде и сегодня. На кота возлагали очень серьезную миссию: он должен был подружиться с духами и выявить все места с плохой энергетикой. Например, если кот не садился в один из углов кухни, туда не ставили стол. И наоборот — в какой части комнаты он ложился, там и размещали кровать. А вот собаку принято было запускать последней.

Также считалось, что кот приносит благополучие и достаток, а еще забирает на себя все проблемы из прошлого: считалось, что они переходят на первого переступившего порог. По этой же причине соблюдалась и еще одна спорная примета: если кота не было, в дом заходил самый пожилой член семьи. Согласно поверью, кто первым в дом войдет — тот его первым навсегда и покинет. Такая вот своеобразная жертва новой недвижимости.

Веник — гарант благополучия

Как только кот давал добро на заезд, приступали к уборке, для чего обязательно использовали веник. К этому предмету относились очень трепетно: им обметали новорожденных и лечили от болезней. Поэтому в новый дом покупали новый веник, причем это надо было делать на растущую луну и не в августе. После уборки веник ставили в углу ручкой вниз для защиты от сглаза.

Первые дни в новом доме: чтобы все было благополучно

Были ритуалы и для первых дней в новом доме. Важно было окончательно изгнать злых духов и задать благоприятный тон для проживания. 

Первая ночь не для людей

Первая ночь в новом доме — настоящее событие, но проводили ее тут не новоселы, а петух. Птица символизировала счастье и плодородие, а еще изгоняла нечистую силу своим кукареканьем. Вернувшись на утро, хозяева следили за поведением петуха. Громко кукарекал — к свадьбе, тряс головой — к беде, хлопал крыльями — к смерти в доме. Впрочем, предсказателя ждала незавидная судьба: из него делали холодец — блюдо было главным на новоселье.

Ночь после заезда

Примета о первой ночи на новом месте тоже известна многим. Незамужние девушки перед сном должны были произнести присказку: «На новом месте приснись жених невесте». Все остальные могли задать интересующий их вопрос. Считалось, что во сне придут все ответы.

Современные приметы

В современном мире тоже есть место приметам: согласно опросам, более 60% новоселов в России в них верят. Вот некоторые из них:

• В США многие застройщики пропускают в нумерации 13 этаж. Некоторые покупатели отказываются заключать сделки в пятницу 13 и соблюдают другие правила нумерологии.
• Следующая популярная методика — фен-шуй. Например, хорошим местом расположения дома считается локация у воды, плохим — на Т-образном перекрестке. Также согласно азиатской традиции, не рекомендуется переезд в високосный год.
• Во многих израильских домах лифты по субботам автоматически останавливаются на каждом этаже. Причина — шабат, когда нельзя работать и нажимать кнопки технических устройств. 
• Новоселье надо устроить еще до разбора вещей и расстановки мебели. На праздник лучше позвать побольше детей: они несут положительную энергетику.
   

Взгляд со стороны: забавные приметы риелторов

В процессе покупки жилья участвуют не только продавцы и покупатели, но и риелторы. У них за время практики тоже скопились свои приметы:

• В квартиру первыми должны зайти клиенты, если это пара — лучше, чтобы первой порог переступила женщина.
• В квартире риелтору обувь лучше не снимать, а надевать бахилы. Если ходить по дому босиком, можно энергетически сделать его «своим», значит он будет долго продаваться.
• Нельзя рассказывать о завершении сделки, даже если аванс уже внесен. Также нельзя планировать, на что заработанные деньги будут потрачены. Иначе сделка не состоится. 
• Если во время просмотра клиент спотыкается о порог или цепляется за косяк у входной двери — он сюда еще вернется, скорее всего в качестве покупателя.
• Если продавец отказывает первому покупателю с более-менее адекватной ценой, то квартира зависает надолго.
• Если просмотр квартиры срывается даже по уважительной причине, то при просмотре в другой день куплена она не будет.
• Если в день заключения одной сделки устроить показ по другой квартире — он будет удачным.
• Начинающему риелтору после первой сделки надо купить кожаный кошелек и положить в него неразменную купюру с прибыли. С каждой новой сделки — пополнять коллекцию таких купюр.
• Чтобы квартира быстрее продалась — посидеть пару минут на правоустанавливающих документах, затем вытащить их из под себя, крепко сжать и только потом вставать.
   

Покупка квартиры — процесс важный и сложный. Поэтому каждый новосел делает собственный выбор — усложнят его приметы или придадут особую изюминку.

8 секретов, которые вы должны знать — INMYROOM

Неважно, собрались вы арендовать или покупать недвижимость – на Востоке уверены, что правильное расположение дома и квартиры может изменить вашу жизнь в лучшую сторону. Мы узнали у специалиста по фэншуй Ирины Симаковой основные нюансы, которые нужно учесть при выборе квартиры. Берите на заметку.

Ирина Симакова – консультант Ассоциации фэншуй Великобритании и Европы (FSS) и Международного форума фэншуй (МФФШ). Считает, что дом – это зеркальное отражение жизни человека. Каждый может изменить свою жизнь, преобразив пространство вокруг себя.

1. Поближе к транспортным артериям

Выбрали район, но еще не определились с домом? Самое время открыть в интернете карту и проанализировать расположение дорог и рек – селиться около транспортных артерий было выгодно во все времена. Хорошо, когда дорога или канал как бы «обнимает» ваш дом, а вот от строений, в которые буквально врезается проезжая часть, лучше отказаться. Не ждите везения и успеха в денежных вопросах в квартирах, где транспортная развязка проходит на уровне окон – выбирайте этаж повыше. 

2. Защита по всем фронтам

Важен не только дом, в котором вы будете жить, но и его окружение. Хотите чувствовать себя под защитой – откажитесь от покупки квартиры в одиноко стоящем доме и присмотритесь к комплексам строений. Ни правая сторона дома (мужская), ни левая (женская), ни задний фасад не должны выходить на пустырь, обрыв или крупный водоем – такое расположение защитит вас от финансовых трудностей и проблем в семейной жизни. 

3. Все дело в форме

Правильные формы здания и четкий фасад – внешний вид дома, который вам подходит. А вот необычных, сложных строений лучше избегать – в них не исключены неприятные ситуации, частые ссоры и конфликты. То же самое относится к зданиям на пилонах или квартирам над арочными проездами – сильное ощущение нестабильности и «подвешенности» обеспечено.  

4. Неприятных «соседей» долой!

Старайтесь избегать квартир, из окон которых открывается вид на объекты, ухудшающие качество жизни – ЛЭП, заводские трубы, производственные объекты, мусорные свалки, шумную парковку, аэродром или железнодорожные пути. Если отказаться от проживания в таком доме невозможно, скройте неприятного «соседа» из виду – например, повесьте плотные шторы на все окна. 

5. Благоприятный этаж

Не знаете, на какой высоте остановиться? Первым делом выбирайте тот этаж, где будет достаточно солнечного света, минимум шума и приятные виды из окна. Но не забывайте и про влияние энергии чисел – в фэншуй они связаны с пятью элементами (вода, дерево, огонь, земля и металл). Определить благоприятный этаж проще всего по дате рождения.

6. Подальше от прохода

Вот вы и на нужном этаже, как же выбрать лучшую квартиру? Скажите «нет» жилью напротив лифта или лестницы, уходящей вниз – опасно для финансового благополучия. А вот площадка перед дверью – это плюс: энергия будет беспрепятственно накапливаться и проникать в ваше пространство. Проверьте также, насколько легко можно найти квартиру – чтобы позитив не потерялся по пути. 

7. Равнение на солнце

При выборе квартиры обратите внимание на то, чтобы солнечная активность и ваш стиль жизни соответствовали друг другу – проблематично начинать день с хорошим настроением, если вы не любите яркие лучи по утрам. При осмотре квартиры вам также пригодится компас: откажитесь от вариантов, где санузел находится в южном или северо-западном углу квартиры. Расположение кухни на севере, западе и северо-западе тоже лучше избегать – чревато проблемами со здоровьем и частыми ссорами. 

Как выбрать квартиру самостоятельно во вторичке

Решая вопрос о том, как выбрать квартиру-вторичку, важно суметь воспользоваться всеми плюсами вторичного рынка жилья и избежать возможных рисков. Расскажем, как правильно выбрать квартиру для покупки и не прогадать.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Определитесь, что для вас является принципиальным

• предполагается покупка на собственные средства или в ипотеку — последнее предполагает дополнительные ограничения в вопросе, какую квартиру выбрать;
• каков ваш потолок расходов,
• желательный метраж,
• имеет ли значение для вас планировка квартиры,
• какие районы подходят,
• важнее для вас близость метро или хорошие автомагистрали,
• подойдет ли жилье на крайних этажах,
• исключительно кирпичный дом или допустимы другие варианты,
• наличие в квартире лоджии или балкона и их размеры,
• зеленый двор и парковка,
• планируете капитально ремонтировать новую квартиру или только освежить стены,
• собираетесь ли вы получать налоговый вычет по расходам на приобретение жилья.

 

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

• квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
• в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
• квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
• последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

Как выбрать квартиру с низкой ценой

Жилье на вторичном рынке само по себе на 20-30% дешевле, чем в новостройках. Однако и на вторичном рынке разброс цен довольно существенный. С одной стороны, на стоимость квартиры влияют объективные факторы — район, материал стен, метраж, этажность, состояние дома и тому подобное. С другой — заставить продавца снизить цену могут субъективные причины:

• переезд,
• срочная нужда в деньгах,
• квартира в залоге и скоро будет выставлена на торги,
• конфликтная ситуация.

 

В каждом из этих случаев есть риск попасться на удочку мошенников и потратиться, как минимум, на судебное разбирательство. Или вовсе потерять и квартиру, и деньги.

Как выбрать вторичку с низкой ценой и не прогадать в этом случае?

1. Провести тщательный сбор информации, найти документальное подтверждение каждому слову продавца.
2. Самостоятельно запросить выписку ЕГРН, посетить ЖЭК и поговорить с соседями.
3. Проверить продавца на предмет долгов в ССП и судебных разбирательств.
4. Убедиться, что продавец является собственником квартиры, а не доверенным лицом.
5. Нанять юриста по недвижимости для подготовки сделки.

В результате можно как выиграть в деньгах, так и понести серьезные потери. Более надежный способ заключить выгодную сделку — провести тщательный осмотр квартиры и попытаться сбить цену, выявив недостатки.

Как правильно организовать осмотр квартиры

Так как выбрать квартиру вторичку — дело непростое, к личному визиту в вашу будущую квартиру следует подготовиться:

• договориться с продавцом о времени и продолжительности ознакомления с жильем — пусть для вас резервируют достаточное время, не менее 1-2 часов;
• к моменту вашего появления в квартире должны быть правоустанавливающие и технические документы, причем в оригинале — для проверки планировки и прочих вопросов;
• пригласите на встречу именно владельцев и посмотрите их паспорта — не стесняйтесь при личном знакомстве убедиться в том, кто стоит перед вами.

Придите раньше назначенного времени и проинспектируйте окрестности, сам дом и подъезд. Обратите внимание на состояние окон и дверей в других квартирах — это может дать некоторое представление о социальном уровне соседей.

Во время осмотра действуйте методично, используйте предварительно заготовленный список вопросов. Не позволяйте отвлечь себя светской беседой от сути происходящего, можно даже прямо попросить тишины. Это позволит вам заметить все изъяны помещения, получить нужные ответы.

Возможно, вам удастся обосновать предложение снизить цену квартиры в связи с выявленными недостатками или обстоятельствами. Среди них могут быть, например, такие:

• входная дверь в квартиру расположена рядом с лифтом;
• квартира угловая;
• требуется замена электропроводки.

Как выбрать квартиру для покупки: на что ориентироваться в итоге

Помимо сбора юридической и технической информации о квартирах, нужно еще собрать сведения о планах и намерениях продавца. Такие подробности могут существенно повлиять на окончательное решение о выборе той или иной квартиры на вторичном рынке.

1. если хозяева планируют одновременно с продажей этой квартиры покупать другую — сделка может очень затянуться или даже сорваться спустя некоторое время;
2. если хозяева владеют квартирой меньше 3 лет — они могут не согласиться указать в договоре полную стоимость из-за налога, который им придется платить. В таком случае у вас не получится оформить покупку этой квартиры в ипотеку.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

• поиск вариантов квартир,
• проверка документов,
• осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
• обсуждение сделки,
• подготовка и оформление документов.

 

Как купить квартиру в Нью-Йорке

У покупателя из Нью-Йорка есть три основных выбора. Должен ли он / она покупать недвижимость: в здании кондоминиума, в здании кооператива или в таунхаусе / коричневом камне. У каждого есть свои преимущества и недостатки, и выбор всегда остается делом индивидуальных предпочтений. Мы попросили наших опытных сотрудников составить список плюсов и минусов по каждому из них. Вот что они сказали.

Кондоминиумы

В кондоминиуме покупатель владеет квартирой плюс процент от общих частей здания.Покупатель получает право собственности по документу, который регистрируется в канцелярии уездного клерка. Если вы намереваетесь получить ссуду на покупку квартиры, вы подпишете ипотеку, которая будет записана в канцелярии окружного клерка. В кондоминиуме есть ассоциация, к которой вы принадлежите после покупки квартиры. Ассоциация предоставляет такие услуги, как общее обслуживание общих частей в обмен на ежемесячную плату. Поскольку это недвижимость, вы будете платить налоги на недвижимость отдельно или включительно с платежами по ипотеке.Как правило, ваш кредитор поможет вам в этой области. Поскольку кондоминиум — это недвижимость, затраты на закрытие выше, чем у кооператива. Независимо от того, владеете ли вы кооперативом или кондоминиумом, вам, возможно, придется заплатить взносы за любой капитальный ремонт или реконструкцию.

• Плюсы
• Упрощенный процесс утверждения
• Собственная недвижимость, дающая вам больше прав на нее, т.е. вы можете передавать документ членам семьи
• Больше контроля над вопросами эксплуатации и развития зданий
• Меньшие общие ежемесячные платежи

• Минусы
• Обычно более высокая закупочная цена на кв.футов основания
• Дополнительные юридические обязательства для всего жилого помещения

Кооперативы

Кооперативы и кондоминиумы на первый взгляд могут показаться похожими, но есть некоторые принципиальные различия. Жилищный кооператив или ассоциация кооперативов — это юридическая корпорация, состоящая из акционеров, владеющих жилым домом. Членство в корпорации предоставляется при покупке доли в кооперативе путем покупки пая. Вместо того, чтобы владеть квартирой, как кондоминиумом, вы в некотором смысле становитесь арендатором.Налоги на недвижимость включены в ежемесячные сборы, часть которых не подлежит налогообложению.

Члены просматривают и выбирают новых жителей через своих избранных представителей (совет кооператива). Возможно, вы знакомы со многими наиболее известными различиями между кондоминиумами и кооперативами: процесс утверждения здания, финансовые требования и правила обычно более строги в кооперативе, но кооперативы обычно дешевле приобретаются.

Кооперативы составляют гораздо больший процент жилищных единиц, находящихся в собственности города — около 75 процентов, хотя это число сокращается по мере роста количества новых кондоминиумов и практически не строятся новые кооперативы. Кооперативы всегда были выбором высшего эшелона в таких востребованных районах Манхэттена, как Верхний Ист-Сайд и Верхний Вест-Сайд. Если вы ищете элегантные архитектурные детали старого мира, знайте, что многие из классических довоенных зданий города являются кооперативами, а редкие кондоминиумы довоенных жилых домов, как правило, очень дороги.

Подойдет ли кооператив вашим потребностям, зависит от того, что вы ищете в квартире. Если вы ищете место с довоенными деталями в одном из самых дорогих районов города, вы найдете его в кооперативе.Если вы ищете место, которое можно назвать своим домом и пустить корни, или если важно, чтобы здание было интимным и чтобы ваши соседи заботились о своем окружении, более вероятно, что вы найдете соседей-единомышленников в доме. кооператив. Если вы иностранный покупатель, надеетесь купить с очень низким первоначальным взносом, планируете использовать объект в качестве инвестиции в недвижимость или аренду или надеетесь продать с прибылью в течение короткого времени, вы можете почувствовать разочарование на кооперативном рынке.

• Плюсы
• Кооперативы обычно дешевле покупать, чем кондоминиумы (примерно на 9 процентов дешевле с учетом разницы в размерах).
• Их больше: кооперативы составляют гораздо больший процент жилищных единиц города (около 75 процентов).
• Довоенных кооперативов гораздо больше, чем кондоминиумов.
• Кооперативы имеют немного меньшие затраты на закрытие; страхование титула не требуется, и нет налога на регистрацию ипотеки.
• Тщательный процесс проверки и более строгие финансовые требования означают большую финансовую стабильность, особенно в условиях рыночных спадов.
• Процесс проверки и ограничения означают, что владельцы занимают больше квартир и меньше текут, что может предотвратить такие проблемы, как постоянный набор арендаторов, незаконное использование Airbnb и другие потенциальные сбои.
• Часть ежемесячной платы за обслуживание не облагается налогом.
• Акционеры кооператива также считаются арендаторами кооператива, что дает им правовую защиту в соответствии с законодательством города Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах.

• Минусы
• В кооперативах процесс утверждения и правила строительства обычно строже, и потенциальным покупателям может быть отказано без объяснения причин; Правления кондоминиумов не могут юридически отказать потенциальным покупателям.
• Кооперативы обычно требуют от покупателей внесения первоначального взноса в размере не менее 20 процентов от покупной цены, иногда до 50 процентов или более; некоторые эксклюзивные постройки вообще не позволяют финансировать. Кооперативы также предъявляют требования к ликвидным активам и могут просить покупателей соблюдать соотношение долга к доходу и иметь отличный кредитный рейтинг.
• Более строгие финансовые требования означают, что вам будет предложено предоставить дополнительную личную финансовую информацию.
• Ограничения на сдачу в субаренду, покупку для других и средние кооперативы на условиях соседства не являются хорошим выбором для инвестиционных покупателей, которые не планируют жить в здании или ищут краткосрочную собственность.
• Ежемесячная плата за обслуживание, как правило, выше для кооперативов, чем для кондоминиумов, так как в нее включена доля налога на недвижимость и, возможно, платеж в счет базовой ипотеки.
• Обычно процесс закупки занимает больше времени.
• Большинство новых разработок (1980-х годов и позже) — это кондоминиумы; если новое — это то, что вы ищете, вам, вероятно, придется пойти в кондоминиум.
• Иностранным покупателям сложнее приобрести кооперативы, поскольку у них часто нет необходимых записей в U.S. bank и кооперативы не разрешают анонимные покупки ООО.

Таунхаусы и Браунстоун

Таунхаусы и дома из коричневого камня — это отдельно стоящие 2-5-этажные здания, часто построенные до войны. Коричневые камни более элегантны, они отличаются продуманными декоративными фасадами и множеством других архитектурных деталей внутри. Таунхаусы, как правило, проще с жилыми помещениями меньшего размера (хотя будьте осторожны, поскольку эти термины часто используются как синонимы). Эти типы зданий традиционно занимают семьи или солидные люди, которые предпочитают более уединенную и комфортную жилую среду.Реальные здания могут варьироваться от узких и невысоких двухрядных домов до больших и сложных домов из коричневого камня, которые, если их не разделить на единицы, могут иметь жилую площадь до 10 000 кв. Футов. Точно так же цены на эти типы зданий сильно различаются в зависимости от по местонахождению, размеру, состоянию, а также их юридическому статусу.

• Плюсы
• Комфорт и уединение собственного дома
• Нет процесса утверждения
• Большие жилые помещения / обычно многоуровневые
• Полный контроль над вопросами обслуживания и улучшения
• Проще перепродать или передать документы, чем квартиры или кооперативы

• Минусы
• Значительно выше закупочная цена за кв. футов основания
• Больше юридических и финансовых обязательств и обязательств, например: кодексы зонирования, налоги, более высокие ипотечные кредиты
• Проблемы, связанные с техническим обслуживанием

Покупка квартиры в Нью-Йорке: сколько вам нужно денег? | by Hauseit

Чтобы купить квартиру в Нью-Йорке, вам необходимо сэкономить от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиума и от 21% до 22% от покупной цены для кооператива (при допущении 20% -ной скидки). Эти цифры не включают резервные требования ипотечного кредитора, которые обычно составляют 6 месяцев выплат за жилье.Сколько денег вам понадобится для покупки квартиры в Нью-Йорке, зависит от того, покупаете ли вы квартиру или кооператив, от суммы вашего первоначального взноса и от того, финансируете ли вы покупку.

Самыми большими расходами при покупке квартиры в Нью-Йорке являются затраты покупателя на закрытие сделки и ваш первоначальный взнос. Поскольку первоначальный взнос идет на покрытие вашего собственного капитала, это на самом деле не расходы, а просто денежный поток.

Настоящие «затраты» на покупку квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши затраты на закрытие и стоимость вашего времени и эмоциональной энергии, вложенных в процесс поиска.Затраты покупателя на закрытие кооперативных квартир ниже, чем у квартир в кондоминиуме, особенно если вы берете ипотеку.

Покупатели кооперативов платят меньше затрат на закрытие, чем покупатели кондоминиумов, потому что многие покупатели закрывают расходы только на «недвижимость», а кооперативы не считаются недвижимостью. В этой статье мы объясняем, как работает структура собственности для кооперативных квартир.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего покупателя на закрытие в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие от Hauseit .

Стоимость покупки квартиры в Нью-Йорке — это ваш первоначальный взнос плюс расходы на закрытие. Общая сумма денег, необходимая для покупки квартиры в Нью-Йорке, составляет от 21% до 22% от покупной цены для кооперативов и от 22% до 26% от покупной цены для кондоминиумов, при условии снижения на 20%.

Важно понимать, что приведенные выше цифры не включают какие-либо требования к ликвидности после закрытия вашего кооперативного здания или ипотечного кредитора. Большинство кооперативов в Нью-Йорке требуют, чтобы соискатели имели как минимум один-два года ежемесячных выплат по ипотеке и содержанию в ликвидных активах после закрытия.Это строже, чем у кредиторов, которые обычно ищут резервы на 6 месяцев после закрытия.

Кроме того, ваш первоначальный взнос технически не является расходом, поскольку он идет на покрытие вашего собственного капитала. Следовательно, более точный ответ на «стоимость» покупки квартиры в Нью-Йорке — это просто ваши заключительные расходы и ценность вашего времени и эмоциональной энергии, потраченных на поиски дома.

Совет для профессионалов: Думаете о покупке недвижимости в аренду? Оцените доход от сдачи в аренду с помощью интерактивного калькулятора Hauseit для арендуемой недвижимости .

Средний первоначальный взнос за кооперативную квартиру в Нью-Йорке составляет 20% от покупной цены. Точный первоначальный взнос и финансовые требования различаются в зависимости от здания кооператива, однако редко можно найти здание кооператива в Нью-Йорке, которое допускает оплату ниже 20%.

Кредит на закрытие сделки для покупателя Hauseit NYC | Экономьте деньги при покупке квартиры, кооператива или дома в Нью-Йорке

Покупка кооператива в Нью-Йорке на самом деле требует, чтобы у вас было гораздо больше, чем просто первоначальный взнос и закрытие расходов, доступных в ликвидных активах.Это связано с тем, что большинство кооперативных зданий требуют, чтобы у вас были запасы ликвидных активов в размере, по крайней мере, одного-двух месяцев жилищных расходов после закрытия.

Вы можете рассмотреть возможность получения подарка от члена семьи, чтобы укрепить ваши общие финансы, если у вас немного не хватает активов. Поскольку не во всех кооперативных зданиях разрешается дарить подарки, агент вашего покупателя может проверить политику кооператива, посоветовавшись с агентом по листингу и / или агентом по передаче и агентом по управлению зданием.

Получить подарок так же просто, как подготовить подарочное письмо и отправить его вместе с предложением о совместной игре.Когда дело доходит до подачи заявки на участие в кооперативном совете директоров, вы также должны приложить подарочное письмо как часть подтверждающей финансовой документации.

Можно заложить всего 10% на квартиру в кондоминиуме в Нью-Йорке, хотя в некоторых зданиях есть ограничения по минимальному первоначальному взносу. Конкретные правила первоначального взноса зависят от строения кондоминиума. Если в здании нет требований к минимальному первоначальному взносу, вы можете внести минимальную сумму, которую могут позволить банк и продавец.

Кондо имеют более высокие затраты на закрытие для покупателя, чем кооперативы, поэтому часть экономии на первоначальном взносе, которую вы можете получить с кондоминиумом, пойдет на дополнительные расходы на закрытие кондоминиума.С учетом сказанного, у кондоминиумов обычно более низкие издержки закрытия продавца, чем у кондоминиумов. Это связано с тем, что многие кооперативные здания в Нью-Йорке взимают с продавцов дополнительную плату за закрытие, называемую налогом на переворот.

Также важно понимать, что у кондоминиумов могут быть определенные ограничения на субаренду и другие правила проживания, которые имеют некоторое сходство с тем, что вы найдете в кооперативах. Существует огромное разнообразие стилей управления и общих подходов к эксплуатации многоквартирных домов и кооперативных домов в Нью-Йорке. Другими словами, простая классификация «кондоминиум» или «кооператив» не рисует всей картины.

Чтобы определить, можете ли вы приобрести квартиру в Нью-Йорке, воспользуйтесь интерактивным калькулятором доступности жилья Hauseit. Калькулятор позволяет рассчитать максимальную цену покупки на основе таких факторов, как доход, предполагаемая стоимость закрытия и требования к ликвидности после закрытия для вашего банка и / или здания кооператива.

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — плюсы и минусы (2019) | Что стоит арендовать или покупать в Нью-Йорке?

Сравнение покупки и аренды в Нью-Йорке — очень спорная тема, хотя большинство людей согласны с тем, что гораздо приятнее владеть чем-то и наращивать капитал за счет выплат по ипотеке, чем платить арендную плату и не получать взамен никаких долгосрочных выгод или возможного дохода.

Совет для профессионалов: Оцените затраты вашего продавца на закрытие сделки в Нью-Йорке с помощью интерактивного калькулятора затрат на закрытие для продавцов от Hauseit .

Как я купил свой первый многоквартирный дом

Что приходит в голову, когда вы читаете слова «арендуемая недвижимость?» Для меня это чистый азарт. В этих двух простых словах я вижу возможности, которые просто переполнены потенциалом. Не секрет, что я считаю, что владение собственностью — один из лучших способов обеспечить долгосрочное благосостояние поколений.Это может быть отличным источником пассивного дохода и, в конечном итоге, помочь вам достичь истинной финансовой свободы .

Если вы сидели на заборе и не уверены, подходит ли вам владение и сдача в аренду, то это для вас. В этом посте я хотел бы рассказать, как я купил свой первый многоквартирный дом, и показать вам, что Я ничего особенного . На самом деле, я сделал много ошибок, некоторые из них здесь выделены, но в итоге все оказалось хорошо.

Хорошо, да, это мой первый и только , но я оптимистично планирую будущие посты (вторые, третьи, пятые и т. Д.)). Я владею долей некоторых других объектов недвижимости за счет инвестиций в несколько синдикаций и краудфандинга, но я считаю, что это немного отличается от фактического владения им и возможности принимать собственные решения о том, как управлять инвестициями.

Несмотря на то, что я решил сделать это своими руками, есть и другие отличные варианты, такие как краудфандинг в сфере недвижимости, для тех из вас, кто, возможно, не захочет брать на себя то, что я делал изначально.

Я собираюсь разбить этот пост на несколько разных, легко усваиваемых частей, чтобы вы могли применить их в своих собственных усилиях.

Итак, без лишних слов, приступим.

НАСТРОЙКА

Я читал об инвестировании в многоквартирные дома с 2011 года. Я сказал себе, что когда у меня будет достаточно капитала, я сделаю решительный шаг. Спустя несколько лет я скопил капитал. . . но я все еще колебался. Что, если я напортачил и купил не то здание? Потеряю ли я все свои деньги? Риск казался слишком большим.

Затем, в 2015 году, ко мне пришел мой друг (который также был врачом) и спросил, не подумаю ли я о покупке вместе с ним многоквартирного дома.Мы были бы равноправными партнерами, разделили бы расходы и, поскольку у нас обоих не было опыта, мы учились бы вместе.

Понятно, что я немного опасался инвестировать с другом. Но у нас обоих, похоже, было правильное отношение: желание учиться. Мы также решили изложить все в письменном виде, чтобы избежать недопонимания. Мы решили объединить наши ресурсы и пойти на это.

ОХОТА

Мы сделали самый большой шаг, просто решив сначала купить недвижимость для сдачи в аренду.Но это не означало, что мы знали, куда двигаться дальше. К счастью, наш общий друг (тоже врач) недавно приобрел собственное здание, поэтому мы пригласили его на кофе, чтобы немного поработать его мозг.

Мы попросили его рассказать нам о своем опыте, надеясь получить некоторое представление о том, что нам делать дальше. Он сразу предложил, чтобы мы использовали его брокера, и они научили бы нас веревкам. Он также предложил помочь нам с любыми вопросами, которые у нас могут возникнуть.

В соответствии с его предложением, мы связались с его брокером по недвижимости и выразили нашу заинтересованность в приобретении арендуемой собственности.Брокер спросил, сколько мы готовы вложить. Каждый из нас пришел к единому мнению, что, учитывая «правильную собственность», каждый из нас был бы готов вложить $ 100 000–200 000 долларов США. К счастью, на этот момент я сэкономил. С таким первоначальным взносом по коммерческому кредиту (который, вероятно, потребует 30-35%), мы могли бы искать недвижимость стоимостью до миллионов долларов долларов.

Когда все это выяснилось, брокер начал осматривать город. Его предложенные критерии были просты: он должен быть в пределах нашей ценовой категории, и в нем должно быть не менее пяти единиц. Почему минимум пять единиц? Потому что при пяти единицах и выше вы сможете получить коммерческую ссуду с более простыми стандартами кредитования. Это связано с тем, что ваша «кредитоспособность», то есть вероятность получения ссуды, в большей степени определяется самим зданием, а не вашей личной квалификацией. Обычно это означает гораздо меньше бумажной работы и более плавную транзакцию.

Единственная личная информация, которую мы должны были предоставить.

Затем брокер спросил нас, в каких областях мы хотели бы начать поиски.Очевидно, цена помогла во многом определить это (в нашем районе наша самая высокая цена вряд ли принесет вам дом на одну семью). Нам пришлось искать в областях, которые считались менее желательными с точки зрения местоположения и, возможно, не самыми лучшими условиями (обычно называемые областями класса B или C). Но мы также не хотели водить машину по несколько часов каждый раз, когда посещаем здание.

И вот началась охота. Наш брокер выстраивал для нас объекты недвижимости, и в выходной для нас обоих мы все садились в машину и разъезжали.Мы смотрели на здание за зданием, пытаясь понять, как далеко уйдут наши деньги и что нужно искать с точки зрения собственности (состояние, прилегающая территория и т. Д.).

Через пару недель мы оба, казалось, остановились на каком-то районе города. В этом районе происходило множество новых разработок, и строился новый общественный транспорт в виде линии метро. Мы оба смогли заглянуть за рамки текущего состояния разработки, чтобы увидеть ее истинный потенциал.Итак, мы решили сосредоточиться на этом.

В этом районе на рынке было всего несколько зданий, и всего за две недели мы сузили круг до одного. Наш агент сообщил нам, что запрашиваемая цена в 800 000 долларов была справедливой, и после небольшого торга продажа закончилась на 795 000 долларов. Ставка капитализации * составляла около 5%, и с рыночной арендной платой мы могли бы получить ставку капитализации ближе к 7-8%. Таким образом, имелся потенциал роста, который мог резко повысить стоимость здания. (* Ставка капитализации — это, по сути, норма прибыли на недвижимость, основанная на текущем доходе, который она приносит.)

Может быть, не на что смотреть, но это наше.

ПРОВЕРКА

Как только наше предложение было принято, мы наняли инспектора и сами обошли блоки. На основании отчета инспектора и наших собственных наблюдений было очевидно, что за зданием не так хорошо ухаживали. Дом был старше, но, к счастью, имел добротный вид и считался конструктивно прочным. Однако этого нельзя сказать о крыше и сантехнике, и это возможные (большие) расходы в будущем.Основываясь на этих вещах, брокер заставил нас вернуться к продавцу, и, хотя мы не получили полного кредита, который хотели, мы вернули немного денег для покрытия этих капитальных затрат.

ДЕНЬГИ

Быть коммерческим покупателем впервые, и найти ссуду было непросто. Нам пришлось действовать быстро, и мы остановились на одном из самых крупных банков. Они были известны своей снисходительностью к новым покупателям, но их условия не всегда были лучшими. Мы заблокировали ARM 5/1 и должны были внести первоначальный взнос в размере 35% (~ 278 000 долларов США или 139 000 долларов США каждый).

Теперь, если вы недавно купили дом, вы знаете, каким кошмаром это может быть. Но этот процесс был пустяк по сравнению с этим. Нам даже не приходилось предоставлять свои личные банковские выписки. Банк делал ставку на собственность, и, зная, что мы оба профессионалы, этого было достаточно.

Спустя в общей сложности 60 дней здание стало нашим, и мы почувствовали, что получили самое лучшее образование, какое только можно получить. Могли бы мы сделать анализ лучше? Определенно.Могли ли мы договориться с продавцом о большем? Наверное. Было множество причин не инвестировать в эту собственность, но, пожалуй, самой большой из них был страх перед неизвестностью. К счастью, мы смогли преодолеть этот страх.

Предварительный просмотр того, что будет дальше.

СЛЕДУЮЩИЙ

В следующем посте о многоквартирном доме я расскажу, что произошло с тех пор. Безусловно, это была дикая поездка, и с точки зрения опыта она была чрезвычайно ценной. Достаточно сказать, что прошло два года, и недавняя оценка нашего здания показала, что его стоимость увеличилась на 52 % .Конечно, не все это является чистой прибылью (для этого потребовались деньги на реабилитацию), но мы заработали деньги. Получили образование и одновременно зарабатывали деньги? Вы никогда не услышите, на что я жаловался.

Теперь, когда у нас есть более глубокое понимание этого процесса, я уверен, что в следующий раз мы добьемся большего успеха. Судя по всему, если начать, охота никогда не прекращается.

Кто-нибудь покупал многоквартирную недвижимость? Как прошла ваша первая сделка?

О чем хотели бы знать первые покупатели квартир — Hipster Real Estate

Все больше и больше миллениалов предпочитают оставаться в городах, а не покупать в пригородах. Но покупка квартиры — это еще несколько шагов, чем покупка дома. Чтобы вы точно знали, чем собираетесь заняться, прочтите это руководство перед тем, как начать.

Шаг первый: проверьте свой кредитный рейтинг

Худшая ошибка, которую вы можете когда-либо сделать в сфере недвижимости, — это предположить. Не думайте, что банки одолжат вам определенную сумму денег. Вы можете ничего не получить, если у вас плохой кредитный рейтинг.

Есть три кредитных бюро: TransUnion, Equifax и Experian.Каждое из этих трех кредитных бюро составляет кредитный отчет, в котором содержится история вашей задолженности и своевременных платежей.

FICO, в свою очередь, берет информацию из ваших отчетов и превращает их в оценки. Чем выше ваш балл, тем лучше. Оценки могут варьироваться от 300 до 850.

Ипотечные кредиторы выбирают средний балл из всех трех баллов, а не средний балл. Итак, если у вас есть 680 от Experian, 700 от TransUnion и 720 от Equifax, ваш кредитор будет использовать 700 от TransUnion для определения вашей процентной ставки.

Примечание. Если вы подаете заявку на ипотеку вместе со своим супругом, то ваш ипотечный кредитор берет средний кредитный рейтинг человека с самым низким кредитным рейтингом. По этой причине для вас может быть выгодно, чтобы один из вас приобрел недвижимость самостоятельно и добавил своего партнера к сделке после закрытия.

Проверяйте отчеты на наличие ошибок

Кредитные бюро делают ошибки. Фактически, они все время совершают ошибки. Просмотрите каждый отчет и убедитесь, что информация в нем точна.Если это не так, вы захотите поспорить с ними.

Вы можете получать бесплатную копию своего кредитного отчета в каждом бюро кредитных историй каждый год по адресу: https://www.annualcreditreport.com/index.action

Не медлите с этим! Неправильный кредитный отчет может стоить вам тысяч долларов, если вы получите плохую процентную ставку!

Шаг второй: расчет выплат по ипотеке

Не тратьте на это много времени. Тот факт, что вы могли позволить себе оплату конкретной квартиры, не означает, что вы получите разрешение на получение необходимой суммы кредита. Тем не менее, неплохо иметь в голове приблизительное число, а также общую область покупки. Вы можете рано понять, что не можете позволить себе жить в определенном районе, или же может произойти обратное, и вы сможете позволить себе жить в более престижном месте.

Ипотечные калькуляторы делают именно то, что вы думаете: они рассчитывают размер ежемесячного платежа по ипотеке. Если вы никогда не использовали его, мы написали краткое практическое руководство, которое поможет вам начать работу:

Ипотечные калькуляторы: как рассчитать выплаты по ипотеке

Шаг третий: рассчитайте свой DTI

DTI означает долг- к доходу.Сколько денег вы приносите по сравнению с тем, сколько денег отправляете обратно? Долг включает только финансовые обязательства перед кредиторами или агентствами, которые ссудили вам деньги. Интернет, телефон, продукты, бензин и подобные вещи не в счет. Таким образом, ваш долг включает только такие вещи, как:

• Кредитные карты

• Студенческие ссуды

• Автокредиты

• Персональные ссуды

• Алименты

Алименты

900 минимальный ежемесячный платеж для каждого и разделите это число на ваш ежемесячный валовой доход (сумму, которую вы зарабатываете до уплаты налогов). Умножьте результат на 100. Ответ — ваш ежемесячный коэффициент DTI.

Кредиторы не хотят, чтобы DTI превышал 43%, и поэтому не будут давать вам ссуду на сумму, которая подняла бы ваш DTI выше, чем это, если вы учитываете ежемесячный платеж по ипотеке.

Возможно, в ваших интересах выплатить те долги, которые вы можете. Это снизит ваш DTI и поможет вам позволить себе более дорогую квартиру.

Шаг четвертый: Получите предварительное одобрение

Люди часто путают предварительно одобренные и предварительно прошедшие квалификацию.Они не такие.

Предварительная квалификация — это гипотетическое «да». Это не гарантия того, что банк предоставит вам ссуду. Когда вы проходите предварительную квалификацию, кредитор просто берет предоставленную вами информацию, но на самом деле не внимательно изучает ваши финансовые показатели, чтобы проверить вашу информацию. Мораль: не отправляйтесь за покупками домой только после предварительной квалификации!

Предварительное согласование — обратное. Кредитор внимательно изучил ваши финансовые показатели и счел вас достойным кредита.

Вы можете оценивать магазин примерно в течение месяца, не ухудшая каждый раз свой кредитный рейтинг (сложные запросы ухудшают ваш кредитный рейтинг примерно на пять пунктов).Прежде чем отправиться за покупками, найдите кредитора с лучшей ставкой.

Шаг пятый: Найдите подходящего риэлтора

Не принимайте только первого найденного вами риэлтора. Вам понадобится кто-то, кто действительно знает, что делает. По крайней мере, возьмите у них интервью. Вопросы, которые вы должны задать кандидатам в риэлторы, включают:

• Сколько у вас клиентов в настоящее время?

• Сколько домов вы помогли клиентам продать или купить?

• Можете ли вы предоставить недавние ссылки?

• Вы работаете с компанией?

• Есть ли у вас другая работа?

• Как долго вы являетесь агентом по недвижимости?

• Вы работаете в одиночку или в команде?

• Когда можно будет показать дома?

• Какое у вас время ответа?

• Каковы ваши сборы?

• О чем вы можете мне рассказать (выберите область покупки)?

Не принимайте первого встречного. Это рецепт катастрофы.

Подробнее читайте в нашей статье о том, как найти идеального риэлтора.

Шаг шестой: Отправляйтесь на охоту

Найдите квартиры, которые вам нравятся (и которые вы можете себе позволить), и назначьте пошаговые инструкции вашему риэлтору. Очевидно, никогда не предлагайте то, чего вы не видели.

Когда вы делаете прохождения, не смотрите только на квартиру. Вам также захочется провести время, осматривая окрестности и каждый этаж самого жилого дома.Также обязательно возвращайтесь в разное время дня, а также в выходные. Сделаете ли вы должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вам будет комфортно и комфортно в вашем будущем доме.

Несколько слов о Co-ops Vs. Кондо

Это не одно и то же. Есть некоторые ключевые различия, которые могут повлиять как на то, как вы покупаете, так и на продажу собственности.

Кондоминиум : Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете собственность сразу; тем не менее, вы должны будете платить ежемесячные сборы (так называемые сборы ТСЖ), а также у вас будут отдельные налоги на недвижимость от других единиц в здании. Если и когда вы решите продать, вы можете продать квартиру на открытом рынке.

Co-Ops: Когда вы покупаете Co-Op, вы, по сути, покупаете часть акций в здании, что дает вам право владеть и жить в определенном доме. Вы можете продать свою квартиру на открытом рынке, но другие акционеры в здании могут отказать потенциальным покупателям в праве покупки квартиры по любой причине. Как и в случае с квартирами, у вас будет ежемесячная плата, которая состоит из 50% за обслуживание и 50% налога на недвижимость.На первый взгляд, сборы могут показаться выше, чем в кондоминиумах, но, скорее всего, будут такими же. Это связано с тем, что ваши ежемесячные платежи включают как налоги, так и техническое обслуживание, тогда как в случае квартир они разбиты.

Шаг седьмой: подсчитайте стоимость владения квартирой и ознакомьтесь с правилами

Независимо от того, на что вы смотрите, ежемесячная плата будет взиматься. Спросите, что они собой представляют, и не забудьте добавить эти расходы к своим ежемесячным расходам.

Примечание. Кредиторы считают комиссию ТСЖ частью вашего ежемесячного платежа, поэтому это повлияет на ваш DTI, который не может превышать 43%.

Шаг восьмой: сделайте свое предложение, но будьте готовы к встречному предложению

Самая распространенная ошибка нового покупателя жилья заключается в том, что он слишком упорно ведет переговоры. Они стараются получить дом своей мечты за как можно меньше. Если вы собираетесь вести переговоры, разумно вести переговоры только по одному из следующих пунктов:

• Цена продажи или

• Затраты на закрытие

Попросите продавца снизить цену продажи и оплатить ваше закрытие. затрат, и вы, вероятно, получите твердое «НЕТ.”

Решите, что для вас наиболее важно: сокращение ежемесячных выплат по ипотеке или наличных денежных средств. Если внести минимальный первоначальный взнос будет сложно, вам, вероятно, следует попросить покрыть расходы на закрытие. Однако, если вы запрашиваете стоимость закрытия, спрашивайте с самого начала!

Вопрос: Какую приемлемую сумму попросить списать продавец?

Ничего не высечено на камне, но обычно продавцы отказываются от запрашиваемой цены 5–10%. Пройдите через это, и вы, скорее всего, окажетесь в сложных условиях.

Конечно, есть множество историй о покупателях, заставляющих продавцов платить огромную сумму от их запрашиваемой цены, но это не норма. Вот почему вам нужен отличный риэлтор. Хороший риэлтор взглянет на недавние сделки и даст вам хорошее стартовое число, с которого можно начать. Он или она изучит последние обновления и всю историю продаж недвижимости, чтобы составить разумное предложение.

Слушать или нет совет риэлтора — решать вам. Вы можете сделать любое предложение.

Стоит ли платить больше, чем запрашиваемая цена?

Это происходит в некоторых городах, таких как Чикаго и Нью-Йорк, где спрос высок, но запасы низкие. Сделаете ли вы это или нет, зависит от устройства и местоположения. Главное, что вам и вашему риелтору придется решить, — вернуть ли вы свои деньги. Если вы никогда не планируете переезжать снова, это не проблема, но если это возможно, вы никогда не захотите платить больше, чем запрашиваемая цена, если вы не думаете, что сможете вернуть эту сумму, когда пойдете на продажу.

Если вы знаете, что конкурируете с другим покупателем, вам не обязательно переходить на второй план. Может потребоваться всего 500 долларов сверх запрашиваемой цены, чтобы дать вашему предложению преимущество.

Шаг девятый: Проведите независимую инспекцию здания, а также отдельную инспекцию подразделения

Ваш кредитор не позволит вам НЕ делать этого, поэтому просто знайте, что это произойдет.

На этом этапе необходимо определить, в порядке ли здание со структурой. Он был создан для программирования? Требуется ли какое-либо обслуживание в будущем? Если да, то есть ли у ТСЖ средства для покрытия этих расходов? Если нет, вам нужно будет выяснить, насколько вырастут сборы ТСЖ в ближайшем будущем.

Шаг десятый: Переговоры

Думали, вы закончили переговоры? Может быть, но вряд ли. Это зависит от того, что подняли проверки.

Вы можете попросить продавца отремонтировать устройство, но им решать, сделают он это или нет. Когда они согласились с вашим первоначальным предложением, они, вероятно, согласились сделать ремонт на определенную сумму. Превышите эту сумму, и они, вероятно, просто скажут вам нет. Не превышайте эту сумму, а вместо этого попросите их снизить продажную цену, и здесь они снова могут согласиться, а могут и не согласиться.Это просто зависит от состояния собственности и от того, насколько сильно продавец хочет продать.

Работать с вами в их интересах, потому что в листинге недвижимости будет указано, сорвалась сделка или нет. Другие покупатели, вероятно, поймут, почему, и соответственно скорректируют свое предложение.

Шаг одиннадцатый: Заключительное пошаговое руководство и завершение

Всегда делайте последнее прохождение. Просто сделай это. Не пропустите это. Их покупатель может случайно сломать что-то при выезде или взять с собой что-то, что, как вы думали, идет с недвижимостью.

Кажется, что закрытие займет целую вечность, но когда этот день, наконец, наступит, вам нужно будет принести чек на предоплату и затраты на закрытие, а также подписать необходимые документы. Ожидайте, что закрытие займет около 20-30 минут.

Как только все документы будут завершены, ваш риэлтор даст вам ключ от вашего нового дома!

Последние мысли

Покупка квартиры, скорее всего, займет у вас 2-3 месяца. Как видите, если вы хотите быть ответственным покупателем, необходимо выполнить множество действий.Ничего не торопите. Квартиры приходят и уходят каждый день. Если вы что-то упускаете, вам нужно подождать всего несколько дней, прежде чем появится что-то еще, что вас волнует.

Как купить первую квартиру | Домой Гиды

Кимберли Леонард Обновлено 2 декабря 2018 г.

Покупка недвижимости — сложный процесс. Хотя может показаться, что покупка квартиры должна быть проще, на самом деле это более сложная сделка, чем покупка дома. Причина в том, что здание и земля не являются вашей собственностью, а просто пространство внутри обозначенных вами стен.Ознакомьтесь с нюансами покупки квартиры, чтобы вас не застали врасплох процесс условного депонирования или, что еще хуже, после того, как вы станете владельцем квартиры.

Наконечник

Ипотечные кредиторы ищут надежные резервы и низкое соотношение собственников и арендаторов, прежде чем утвердить комплекс кондоминиумов для вашей ипотечной ссуды. Прежде чем влюбиться в юнит, узнайте, одобрено ли ваше здание.

Квартира или кондоминиум

Обычно, когда кто-то ссылается на термин «квартира», они имеют в виду здание, принадлежащее одному предприятию, которое имеет отдельные квартиры, сдаваемые арендаторам.Арендаторы не покупают недвижимость. Кондоминиум, с другой стороны, может быть многоквартирным домом или меньшим набором пристроенных или отдельно стоящих квартир. Жители покупают квартиру и участвуют в коммунальных расходах как часть взноса ассоциации домовладельца.

Другой тип инвестиций в квартиры, особенно в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, — это кооператив. Поскольку жилье очень дорогое, кооператив дает покупателям возможность владения; однако собственность принадлежит акциям корпорации, которая владеет зданием, а не самой единицей.При покупке квартиры важно понимать разницу между тем, покупаете ли вы кооператив или кондоминиум. Ваши права и сборы зависят от каждого.

Condo or Co-Op

В кооперативном режиме ваше имя не указано в документе, зарегистрированном в округе. У кооператива есть основной страховой полис, и вы можете быть ограничены в том, что вы можете делать с реконструкцией в своем подразделении. Вы имеете право на исключительное использование, но вы не являетесь владельцем самого устройства и должны платить ежемесячную плату за услуги.Квартиры дают вам право собственности на одну квартиру с вашим именем в названии. У вас есть больший контроль над тем, как вы перестраиваете свою квартиру в рамках правил ассоциации, и вы платите ассоциацию домовладельцев за содержание общих частей и общие обязанности, такие как общие водопроводные линии или крыши.

Финансовая подготовка

Если вы покупаете квартиру или акции кооператива, вам следует поговорить с кредитором до того, как сделать предложение. Для кондоминиума подайте заявку на традиционную ипотеку. Кооператив финансируется не за счет ипотечного кредита, а за счет долевого кредита.Поскольку все в здании заинтересованы в общем успехе, они также несут ответственность по долгам на основе пропорциональной доли владения. Если у кооператива 10 единиц ссуды в 1 миллион долларов, каждый акционер кооператива несет ответственность за одну десятую часть ссуды, или 100000 долларов. По ссуде на акции оплачивается счет, на котором вместе выплачивается основная ссуда.

Некоторые банки могут быть менее склонны предоставлять ссуду кооперативу, чем кондоминиуму, поскольку вы не являетесь владельцем квартиры. Найдите кредитора, специализирующегося на кооперативах.Из-за кооперативной структуры акционеров существует повышенный риск неисполнения обязательств другими акционерами. Банк также не может взыскать взыскание, поскольку заемщику не передан документ. Однако для покупателя кооператив — менее затратный способ купить квартиру или хотя бы права на проживание в ней.

Независимо от того, требуется ли получить ипотечный кредит или ссуду на акции, заполните необходимые кредитные заявки у своего кредитора. Приготовьтесь положить деньги, иногда всего 3.5 процентов от покупной цены. Знайте, что чем ниже ваш первоначальный взнос, тем выше будет ваша процентная ставка и что к вашей ссуде будет добавлено частное страхование ипотеки. Вместе со своим кредитором рассчитайте ваши ежемесячные расходы по ипотеке и определите, соответствуете ли вы требованиям с финансовой точки зрения.

О чем спросить

Узнайте, на какой срок кооператив или ассоциация кондоминиумов заключили договор аренды на землю. Когда вы покупаете дом и владеете землей, это называется простой платой. Квартиры и кооперативы обычно представляют собой ситуацию аренды, когда у здания есть право на землю на срок до 999 лет.Узнайте дополнительные к ипотеке расходы, которые включают либо ТСЖ, либо плату за обслуживание, и определите, как часто они увеличивались. Спросите о правилах и положениях, которые включают владение домашними животными, вечеринки, спутниковые антенны и другие вещи, которые могут быть запрещены в кондоминиуме или кооперативе. Перед покупкой ознакомьтесь с этими правилами.

Советы для начинающих покупателей — The New York Times

CO-OP VS. CONDO

Квартиры в Нью-Йорке в основном представлены в двух формах — кооперативная и кондоминиум.В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право собственности на здание.

Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею. В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая чистую стоимость, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы. Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

«Они собираются раздеть вас, и вы должны по-настоящему раскрыть себя», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс новым покупателям.«Это цена входа и обряд перехода к покупке в кооперативе на Манхэттене». Кооператив может отказаться от продажи по любой причине, которая ему нравится, при условии, что это не допускает незаконной дискриминации.

Финансовые требования кооператива могут оказаться трудными для начинающих покупателей. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют, чтобы покупатели доказали, что у них есть годовая сумма ипотеки и платы за обслуживание в банке.

«Кто на самом деле может это делать, как нормальный человек, платя за квартиру?» сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства.В конце концов он остановил свой выбор на кондоминиуме.

«Я пытался купить квартиру с 2012 года», — сказал он, отметив, что его трижды перебивали покупатели с большим количеством наличных денег. Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Собола, продавца Compass, Шолли купил студию за 670 000 долларов в преобразованном кондоминиуме в Hell’s Kitchen. «Это было немного дороже, чем я ожидал», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более плавный процесс».

ПОЙДИТЕ НА УЛИЦЫ

Полезно посетить несколько открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как запыхались на третьем рейсе лестницы на шестом этаже, а также что имеется в виду под чердаком, железнодорожной квартирой, четвертым юниором и так далее.Соседи могут иметь информацию об отдельных зданиях и происходящем в районе.

Покупка квартиры в Бруклине — 8 ошибок, которых следует избегать

Решение купить квартиру в Бруклине может быть волнующим и волнующим моментом в вашей жизни. Вы покупаете свою часть одного из самых старинных и модных районов Нью-Йорка.

Собираетесь ли вы покупать в Бруклин-Хайтс, Бэй-Ридж, Форт-Грин или Вильямсбург, есть несколько ошибок, которых можно избежать, о которых вам нужно знать перед покупкой.

Квартира в доме Остина Николса в Вильямсбурге, Бруклин

Ниже мы перечислили восемь основных ошибок, которых следует избегать при покупке квартиры в Бруклине.

Ошибка №1: Отсутствие агента покупателя

Для многих покупка квартиры или дома — самая крупная сделка в жизни. Несмотря на то, что вы можете быть экономно подкованным с финансовой точки зрения и иметь опыт совершения крупных сделок на работе, вам все равно понадобится специальный агент покупателя, представляющий вас, который ежедневно участвует в сделках с недвижимостью.

Распространенная ошибка покупателей — прямое взаимодействие с агентом продавца. Хотя эти агенты продавца могут показаться очень вежливыми и услужливыми, вы должны знать, что они представляют интересы продавца, а не ваши. Учитывая все нюансы сделки с недвижимостью, вы захотите, чтобы ваш собственный агент покупателя был вашим адвокатом в процессе покупки.

Выберите опытного агента покупателя, который знает интересующий вас район Бруклина.

Ошибка № 2: Не запрашивать скидку на комиссию

Самая большая ошибка, которую могут совершить покупатели в Бруклине, — это не спрашивать брокера своего покупателя о комиссионных скидках. Возврат комиссии заключается в том, что брокер, представляющий покупателя квартиры, возвращает часть полученной ею комиссии непосредственно покупателю.

В таких местах, как Бруклин, это может означать, что десятки тысяч долларов возвращаются в карман покупателя. Комиссионные скидки являются законными в Нью-Йорке и 39 других штатах США и позволяют покупателям значительно сэкономить на стоимости покупки квартиры.

Не оставляйте деньги на столе, попросите скидку на комиссию. Prevu, современная брокерская компания в Нью-Йорке, предоставляет скидки до 2% от покупной цены покупателя в виде скидки на комиссию Smart Buyer во всех пяти районах, включая Бруклин. На сегодняшний день Prevu сэкономила жителям Нью-Йорка миллионы долларов, а покупатели жилья экономят в среднем 23000 долларов на транзакции.

Ошибка № 3: Выбор традиционного брокера по сравнению с технологическим

Недвижимость быстро меняется благодаря технологиям, однако традиционные брокеры предоставляют тот же устаревший и разрозненный опыт, который у них всегда был.

Если вы занятой профессионал и ограниченное количество времени можете посвятить поиску квартиры в Бруклине, выберите брокерскую фирму с технологической поддержкой, которая идет в ногу со временем. Эти современные брокерские компании экономят ваше время, упрощая для вас процесс покупки. Все в одном месте в Интернете, и брокерская служба предоставляет вам инструменты, которые упрощают вашу покупку и делают ее более удобной для сотрудничества с вашим агентом.

Ошибка № 4: Забыть спланировать затраты на закрытие

Квартиры в Бруклине недешевы, и нужно время, чтобы накопить деньги на такую ​​покупку.К сожалению, многие покупатели не изучают все затраты, необходимые для покупки, и с удивлением узнают, что накопили недостаточно.

При планировании плана экономии бюджета квартиры вам необходимо учитывать не только первоначальный взнос. Покупка квартиры в Бруклине также сопряжена со значительными затратами на завершение сделки.

Покупатели кооперативов в Бруклине должны рассчитывать заплатить от одного до двух процентов от покупной цены или от двух до трех, если квартира в Бруклине стоит более 1 миллиона долларов.Что касается кондоминиумов в Бруклине, ожидайте от двух до четырех процентов в качестве безопасного диапазона для этих затрат. Новые разработки, которые вы, вероятно, найдете в таких районах, как центр Бруклина и Вильямсбург, могут иметь гораздо более высокие затраты на закрытие, в некоторых случаях превышающие 5% от покупной цены.

Чтобы оценить стоимость закрытия вашей квартиры в Бруклине, воспользуйтесь калькулятором стоимости закрытия Prevu для покупателей.

Ошибка № 5: Без учета стоимости перепродажи

Слишком часто покупатели влюбляются в квартиру, которая полностью соответствует их потребностям и вкусам.Да, хорошо иметь такую ​​близость к месту, так как это будет вашим домом на долгое время. Однако такие соображения, как необычная планировка или неудобное расположение, до которого не добраться общественным транспортом, могут стать проблематичными позже.

Важно помнить, что жизнь меняется, и однажды вы можете продать свою квартиру в Бруклине кому-то другому. Перед покупкой спросите своего агента по недвижимости о плюсах и минусах объекта, поскольку он связан с потенциальной стоимостью перепродажи в будущем.Так вы сможете принять более обоснованное решение.

Ошибка № 6: Пропуск домашнего осмотра

Никогда не рекомендуется пропускать домашний осмотр. Некоторые покупатели квартир, особенно покупатели кооперативных квартир, ошибочно полагают, что здание заботится обо всем, поэтому они предпочитают не проводить осмотр, чтобы сэкономить деньги.

Покупая квартиру в Бруклине, вы всегда должны проходить осмотр дома. Это небольшая цена за душевное спокойствие.Инспектор проверит, что приборы функционируют, строительные системы и крыша находятся в хорошем состоянии, а также увидит, есть ли что-нибудь, что скрывается под поверхностью, что их профессиональные инструменты могут обнаружить.

Вы хотите свести к минимуму любые сюрпризы перед покупкой.

Ошибка № 7: игнорирование новостей городского планирования

При покупке квартиры в Бруклине ваш поверенный по недвижимости проведет комплексную проверку сделки, уделяя особое внимание зданию и квартире. Как правило, этот процесс проверки включает в себя обзор плана предложения здания и финансовых показателей, подтверждение разрешений на строительство и документации, поиск названия и многое другое.

Кроме того, вы хотите прогуляться по местности и специально попросить своего адвоката расследовать любые потенциальные застройки в районе или на любых соседних свободных участках. В связи с быстрым развитием новостроек в Бруклине за последнее десятилетие вы хотите понять, как новые проекты могут повлиять на вашу повседневную жизнь.

Это особенно верно, если из вашей квартиры в Бруклине открывается прекрасный вид. Вы не хотите просыпаться однажды, когда новое здание через улицу закрывает вам вид и потенциально может повлиять на стоимость вашей квартиры.

Ошибка № 8: Заключение невыгодной сделки

Даже если вы добьетесь принятого предложения по квартире в Бруклине, оно не является обязательным до тех пор, пока вы и продавец не подпишете официальный договор. Если возникнет что-то, что заставляет вас чувствовать себя некомфортно до подписания контракта, вы имеете право уйти.

Например, если во время проверки были обнаружены структурные проблемы или нарушения в финансовых показателях здания, обнаруженные в ходе комплексной проверки вашего юриста, вы можете рассмотреть возможность отказа.

Иногда покупатели могут увязнуть в моменте, не высказать своих опасений и заключить невыгодную сделку.