Земля как недвижимое имущество: Земельный участок как объект недвижимости

Содержание

Земельный участок как вид недвижимого имущества Текст научной статьи по специальности «Право»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №11/2015 ISSN 2410-6070

Практическая значимость исследования характеризуется новыми подходами в основе которых лежит принцип постановки двух типов вопросов: о намерениях и планируемых действиях. С учетом того, что лжецы планируют ответы им стоит задавать неожиданные вопросы. Исследование показало, что для решения вопроса о ложности или достоверности показаний, необходимо знать: а) какие вопросы ставить и б) каков механизм анализа ответов на заданные вопросы. Методы, представленные в работе направлены на повышение эффективности ответов данных субъектами достоверной информации, способствуют улучшению памяти и повышению концентрации. Они могут быть использованы для допроса участников организованных преступных групп и террористических организаций. Авторы отмечают, что рассмотренные методы соответствуют этическим нормам и стандартам, предъявляемым к допросу подозреваемых в Швеции и Великобритании [10]. Определенно, проведенная работа являет собой новую волну нетрадиционных исследований, посвященных диагностированию ложных показаний в процессе расследования преступлений. Список использованной литературы

1.Vrij, A., &Granhag, P. A. (2012). Elicitingcuestodeception and truth: What matters are the questions asked. Journal of Applied Research in Memory and Cognition, 1, 110-117.

2. Vrij, A. (2008). Detecting lies and deceit: Pitfalls and opportunities.Chichester: John Wiley & Sons.

3. Sooniste, T., Granhag, P. A., Knieps, M. & Vrij, A. (2013). True and false intentions: Asking about the past to detect lies about the future. Psychology, Crime and Law, 19, 673-668.

4. Clemens, F., Granhag, P. A. & Stromwall, L. A. (2013). Counterinterrogation strategies when anticipating questions on intentions. Journal of Investigative Psychology and Offender Profiling, 10, 125 -138.

5. Fisher, R. P. & Geiselman, R. E. (1992). Memory-enhancing techniques for investigative interviewing. The Cognitive Interview. Springfield, IL: Charles Thomas.

6. Fisher, R. P., Ross, S. J. & Cahill, B. S. (2010). Interviewing witnesses and victims. In P. A. Granhag (Ed.), Forensic psychology in context: Nordic and international approaches (pp. 56-74). Cullompton: Willan Publishing.

7. Gollwitzer, P. M. (1990). Action phases and mindsets. In E. T. Higgins & J. R. M. Sorrentino (Eds.), The handbook of motivation and cognition (pp. 53-92). Vol. 2, New York: Guildford Press.

8. Granhag, P. A. & Knieps, M. (2011). Episodic future thought: Illuminating the trademarks of forming true and false intentions. Applied Cognitive Psychology, 25, 274-280.

9. Sheeran, P., Milne, S. E., Webb, T. L. & Gollwitzer, P. M. (2005). Implementation intentions. In M. Conner & P. Norman (Eds.), Predicting health behavior (2nd edn., pp. 276-323). Buckingham: Open University Press.

10. Sooniste, T., Granhag, P. A., Stromwall L. & Vrij, A. (2015). Statements about true and false intention: Using the Cognitive Interview to magnify the differences. Scandinavian Journal of Psychology, 2015, 1-7.

©Холевчук А.Г. 2015

УДК 34

Н.А. Чернова

Магистрант, юридический факультет Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

г. Ростов-на-Дону, Российская Федерация

Т.А. Пасикова К.ю.н., доцент кафедры гражданского права Юридический факультет Ростовский государственный экономический университет «РИНХ»

г. Ростов-на-Дону, Российская Федерация

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ВИД НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Аннотация

В статье анализируется понятие земельного участка как объекта недвижимого имущества, дается

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №11/2015 ISSN 2410-6070

характеристика его физическим и юридическим критериям. Прослеживание изменений правовых норм, регулирующих само определение земельного участка, позволило сделать вывод о несовершенстве законодательства в данной отрасли. В статье раскрывается проблема правовой связи земли с другими объектами недвижимого имущества, в том числе невозможности соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Ключевые слова

Земельный участок, объект недвижимого имущества, правовой режим земли

Действующее законодательство РФ определяет недвижимое имущество как объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [1, ст.130]. В список объектов недвижимости закон включает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Данный перечень не является исчерпывающим, так как указано, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В научной литературе существует множество классификаций объектов недвижимости, одна из них в соответствии с указанной правовой нормой, подразделяет все недвижимое имущество на четыре категории [2, с.4]:

1. Объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы — земельные участки, участки недр.

2. Объекты, характеризуемые прочной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

3. Объекты, движимые по своей природе, но являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона в целях применения правового режима недвижимого имущества — воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания.

4. Объекты, отнесенные иными законами к недвижимому имуществу: предприятия как имущественные комплексы, единые недвижимые комплексы, жилые и нежилые помещения.

Ранее к недвижимому имуществу относились так же леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, космические объекты, которые в действующей редакции ГК РФ отсутствуют.

Постоянное изменение законодательства о недвижимом имуществе говорит об отсутствии ясности, точности и определенности в раскрытии и применении понятия недвижимости, а приведенная в законодательстве систематизация разновидностей недвижимого имущества весьма далека от совершенства.

Даже такое, на первый взгляд стабильное и ясное, понятие «земельный участок» подвержено постоянному пересмотру и переосмыслению.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» было отменено понятие о земельном участке как объекте земельных отношений, раскрытое в п.2 ст.6 Земельного Кодекса РФ, как части поверхности земли (в том числе почвенного слоя), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В указанной статье Земельного кодекса РФ, уже в п.3, введенном Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», появилось определение земельного участка как объекта права собственности и иных предусмотренных указанным Кодексом прав на землю, который является недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности и имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», который также утратил силу, земельным участком признавалась «часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.»

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №11/2015 ISSN 2410-6070

Таким образом, новое определение подчеркивает гражданско-правовой статус земельного участка именно как вещи, а не природного ресурса.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества, поскольку остальные недвижимые вещи приобретают свое положение недвижимости прежде всего через неразрывную связь с землей. В связи с ограниченностью земли как природного ресурса, ее особый правовой статус отражается в некоторых ограничениях на участие земли в гражданском обороте. В связи с этим, одна из классификаций земель подразделяет все земли по степени участия в обороте на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота[3]. Земли, изъятые из оборота, не подлежат отчуждению ни в какой мере. Собственниками земель, оборот которых ограничен в связи с определенным целевым назначением, могут быть лишь некоторые участники гражданских и земельных правоотношений. К примеру, земли, являющиеся исключительной государственной собственностью, не могут выступать предметом сделки. К таким землям относятся земли историко-культурного наследия, государственных природных заповедников, памятников природы, залегания природных ископаемых, земли, предоставленные для нужд обороны и т.д.

Конституция Российской Федерации объявила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории, а также определила частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности на землю, что делает ее объектом гражданских прав. Следует отметить, что имущественные правоотношения, связанные с землей, имеют свои особенности: использование земельных участков допускается строго по целевому назначению, оборот земельных участков может быть ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не являющиеся чьей-либо собственностью. Правовой режим земельных участков регулируется не только в соответствии с нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых стоит в первую очередь выделить Земельный Кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Не смотря на некоторые ограничения, земельные участки, являясь самым важным видом недвижимого имущества, активно участвуют в имущественном обороте. Как заметил Гусев Р.В.: «Имущественный характер отношений с земельными участками как объектами недвижимости, получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей» [4, с.42]. Предметом гражданско-правовых сделок является непосредственно земельный участок — обособленная от соседних земель часть земли, становящаяся индивидуально-определенной вещью.

Земельный участок как объект недвижимого имущества появляется после его индивидуализации, которая происходит через определение его размера, местоположения, границ. Возможность участия земельного участка в гражданских отношениях возникает после проведения юридико-технических процедур, таких как межевание и кадастровый учет. Согласно п. 1 ст.25 Земельного Кодекса РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно Конституции РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Такой принцип особенно явно применяется в отношении собственности на земельные участки, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. В связи с этим осуществление правомочий собственника земельного участка несет с собой ограничения и определенную специфику, как уже отмечалось ранее.

Еще одним моментом, которому стоит уделить внимание, является правовая связь земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. К примеру, для аренды и ипотеки зданий и сооружений установлены особые правила, которые заключаются в обязательной передаче прав (для договора аренды) и обязательной одновременной ипотеке (для договора ипотеки) той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для эксплуатации объекта.

Также следует отметить, что собственники зданий и сооружений могут не являться собственниками земельных участков, на которых находятся эти здания и сооружения. Поэтому, несмотря на наличие физической и юридической связи друг с другом, объекты могут участвовать в гражданском обороте отдельно друг от друга и иметь различный правовой режим. Например, для земельных участков, помимо вещных прав,

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №11/2015 ISSN 2410-6070

характерных для зданий и сооружений, устанавливается также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (при этом, в настоящее время сохраняет силу право пожизненного наследуемого владения, возникшее до введения нового Земельного Кодекса РФ, по которому такое право впредь уже не предоставляется). Также ограничение оборота земельных участков, о котором говорилось выше, не свойственно для зданий и сооружений.

Таким образом, различный правовой режим и зачастую различные собственники земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений препятствуют осуществлению принципа, на котором основывается земельное законодательство, заключающегося в единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которое предписывает следование объектов за судьбой земельных участков. Иными словами, соблюдение указанного принципа в настоящее время представляется невозможным.

Земля, как важнейший объект права, требует особого внимания к регулирующим ее правовой режим нормам. Изменения в законодательстве отражают потребность в грамотном правовом подходе, раскрытии характеристик земельного участка как объекта недвижимости, ясности и однозначности правовых норм. Также в доработке нуждается правовая связь земли с другими объектами недвижимого имущества, так как именно через связь с землей эти объекты приобретают статус недвижимости. Список использованной литературы:

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. № 6 — М., 2003 С. 3-19.

3. Гришаев С.П. Земельные участки как объекты гражданских прав / С.П. Гришаев // Справочная правовая система «КонсультантПлюс», 2005.

4. Гусев Р. Общие положения Земельного кодекса. (Попытка научно-практического анализа) // Закон. — М.: Известия, 2002, № 3. — С. 41-47

© Чернова Н.А., Пасикова Т.А., 2015

УДК 34.343.98

Л.Е. Чистова

К. ю.н. доцент

Московский университет МВД России имени В.Я. Кикотя

г. Москва, Российская Федерация

ПЕРЕРАБОТКА НАРКОТИЧЕСКИХ СРЕДСТВ. ЕЕ ОТЛИЧИЕ ОТ ИХ ИЗГОТОВЛЕНИЯ

Аннотоция

В статье рассматриваются вопросы, касающиеся переработки наркотических средств. Автор подробно рассматривает незаконные действия, составляющие способ переработки наркотиков. Показано отличие переработки наркотических средств от их изготовления.

Ключевые слова Наркотические средства, переработка, изготовление.

Наркопреступность в Российской Федерации, как и в других странах мира, является одним из наиболее опасных видов преступности, непосредственно угрожающим устоям общества и здоровью нации.

Количество потребителей наркотиков, состоящих на учете в органах здравоохранения, приближается к 3 млн. человек. Все более активно ряды потребителей наркотиков пополняют несовершеннолетние, что

Земельный участок и постройки на нём могут признать единым недвижимым имуществом

ФОТО: FLICKR.COM/SOVRASKIN

Ключевым видом недвижимого имущества предложили считать земельный участок, а любые постройки, возведённые на нём, по общему правилу — его составной частью. Это сказано в поправках к нормам Гражданского кодекса о вещных правах. Данный законопроект обсуждался в пятницу на заседании президентского Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Выездное заседание совета под председательством главы думского Комитета по госстроительству Павла Крашенинникова прошло в Казани.

Как указывалось на заседании, вышеописанный принцип единого объекта характерен для большинства ключевых зарубежных юрисдикций.

Согласно этому принципу, постройки (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только тогда, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признаётся возможность приобретения права собственности на постройку, возведённую на чужой земле.

К таким случаям будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором участка, который был предоставлен его собственником под строительство. 

Как отметил на заседании руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский, судебная практика показывает, что «объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка. Например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее».

Также Витрянский пояснил, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, на которые отсутствует госрегистрация в реестре недвижимости. Например, недвижимостью признавались подъёмные краны и производственное оборудование.

Поправки в Гражданский кодекс призваны исключить подобные случаи.

Вещное право — подотрасль гражданского права, оно обеспечивает возможность его обладателю извлекать полезные свойства из того, чем он обладает. Собственник владеет и распоряжается объектом по своему усмотрению, но в рамках закона.

Есть три группы вещных прав: собственности, на ограниченные вещные права и на право земельного участка. Также под вещным правом понимают совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В отечественном праве большинство таких норм сосредоточено во втором разделе Гражданского кодекса.

основные изменения в законодательстве за 6 месяцев 2019 года

Представляю вашему вниманию обзор основных изменений законодательства, которые произошли в сфере земли и недвижимости за 6 месяцев 2019 года:

1. Появилась возможность владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли.

17 июня 2019 года был принят федеральный закон №150 «О внесении изменений в федеральный закон «О кадастровой деятельности» и федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»», который заработает через 90 дней после его официального опубликования, и позволит владельцам земельных участков зарегистрировать излишки используемой земли в рамках проведения комплексных кадастровых работ в отношении территории, в пределах которой расположены эти земельные участки.

Стоит также отметить, что действующее в настоящее время законодательство тоже позволяет осуществить увеличение площади земельного участка при уточнении местоположения его границ, но не более чем на 10 % от его документальной площади, или не более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного Правилами землепользования и застройки на основе правового зонирования территории поселения, в пределах которого расположен этот земельный участок, и при условии документального подтверждения существования установленной на местности границы земельного участка 15 и более лет.

Новый же закон позволяет собственникам земельных участков выйти за обозначенные пределы при уточнении границ земельных участков на местности, но только в рамках комплексных кадастровых работ, проводимых по инициативе муниципальных органов власти.

Я, как практикующий кадастровый инженер и юрист в сфере недвижимости, часто сталкиваюсь с тем, что площадь фактически используемых гражданами земельных участков превышает ту, что указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), намного больше чем на 10 %. И узаконивать эти излишки в площади земельных участков приходится, как правило, в судебном порядке.

Принятый закон регламентирует порядок действий кадастрового инженера в случае, если при проведении комплексных кадастровых работ в результате уточнения местоположения границ земельного участка, получено значение площади земельного участка, которое превышает документальное значение его площади, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством, либо более чем на 10 %, позволяя таким образом узаконить излишки площади земельного участка вне судебного процесса.

Также, поправки в федеральный закон «О кадастровой деятельности» позволят снять барьеры при выполнении комплексных кадастровых работ. Так, исключается требование о подготовке проекта межевания территории во всех случаях выполнения комплексных кадастровых работ. Это серьезно сэкономит бюджетные деньги. А там, где это оправдано и предусмотрено Градостроительным кодексом, например, на территории, занятой многоквартирными домами, проект межевания будет разрабатываться и дальше.

Определяются особенности проведения комплексных кадастровых работ для участков, занятых объектами общего пользования, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.

Кроме того, законом уcтанавливается порядок выявления самовольного занятия участков и порядок уточнения границ участков, площадь которых не соответствует указанной в ЕГРН.

В законе также прописаны правила устранения ошибок в местоположении границ участков и административных границ силами самого Росреестра.

Данный закон выгоден как гражданам, так и государству. Местным органам власти принятые изменения позволят повысить эффективность управления территориями, сократить количество земельных споров и защитить права собственников.

2. Госдума восстанавливает так называемую «дачную амнистию».

Внесенный 14 мая 2019 года в Государственную Думу и уже прошедший первое чтение законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (О «дачной амнистии»), предусматривает, что новый этап «акции» по упрощенному оформлению участков и расположенных на них строений продлится до 1 марта 2022 года.

При этом не просто продлевается срок программы – она расширяется. Во-первых, программа касается далеко не только дач, но и садов, огородов, гаражей, земельных участков и т.п. А во-вторых, законопроектом, на самом деле, не предлагается «амнистировать» граждан. Документ именно оформляет те права, которые возникли раньше.

Новый этап программы – вплоть до 1 марта 2022 года, будет действовать для жилых домов, жилых строений и садовых домов, которые построены на земельных участках, предоставленных до 4 августа 2018 года. Оформление прав на них, согласно инициативе, будет осуществляться в упрощенном порядке — при наличии права на землю потребуется технический план, подготовленный кадастровым инженером, в соответствии с декларацией об объекте, которую составит владелец.

При этом в отношении строящихся жилых и садовых домов, строительство которых начато до 4 августа 2018 года, предлагается установить бессрочный упрощенный уведомительный порядок. В орган стройнадзора будет направляться не два, а одно уведомление – только об окончании строительства.

Еще одно новшество касается подачи документов в Росреестр на регистрацию прав. Планируется предоставить гражданам выбор: направить документы в ведомство самим, либо ожидать их направления органом стройнадзора. Это может помочь избежать бюрократических задержек.

3. Разработан механизм изъятия земельных участков за нарушение правил пожарной безопасности, в частности за нескошенную траву и мусор.

Министерство экономического развития Российской Федерации подготовило два законопроекта, прописывающие механизм изъятия частных земельных участков, если они используются с нарушением требований пожарной безопасности. Предложенные поправки в Земельный кодекс и закон «О пожарной безопасности», а также в Гражданский кодекс опубликованы на федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Независимая антикоррупционная экспертиза данного законопроекта продлится до 4 июля этого года.

Законопроект касается всех категорий частных владельцев участков: собственников, арендаторов, а также тех, у кого участок находится в бессрочном пользовании, безвозмездном пользовании или принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения.

Новая мера не касается только двух случаев: изъять земельный участок не смогут, если он является предметом ипотеки, и если его собственник проходит процедуру банкротства.

Участки предложено изымать по иску органа местного самоуправления в случае неисполнения владельцем участка в течение 6 месяцев предписания органа пожарного надзора. В этом случае принудительно прекращаются все права на земельные участки, включая охраняемое Конституцией РФ абсолютное право собственности, а участок выставляется на публичные торги.

Однако, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, не одобрил этот законопроект. В Совете указали, что критериев нарушений, влекущих столь тяжкие последствия, документ не предусматривает, отнеся этот вопрос на уровень подзаконного акта. При этом из материалов к проекту можно сделать вывод, что речь идет о нескошенной траве, зарастании участка сорной растительностью, наличии на участке мусора.

4. Меняется ответственность за самовольное строительство.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка , требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность. Ранее ответственность за самострой распространялась только на строительство и реконструкцию зданий без соответствующего разрешения от органов власти. Теперь строительство и реконструкцию зданий, которые приводят к нарушению установленных предельных параметров (плотность и процент застройки, высота здания), будут наказывать как за самострой – вплоть до сноса.

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, расширяющий ответственность за самовольное строительство. Законопроектом предлагается уточнить положения части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, распространив ее санкции не только за строительство и реконструкцию объектов капитального строительства без соответствующего разрешения, но и за строительство и реконструкцию, которые приводят к нарушению установленных предельных параметров.

Самовольной постройкой теперь будет являться все, что построено с нарушениями. Постройки будут считаться незаконными, если не отвечают первоначальным требованиям, которые были отображены в разрешительном документе.

Если при реконструкции здания будет нарушена сама структура или изменены любые другие установленные и регламентированные параметры, это также будет считаться нарушением закона.

5. Существуют изменения, затрагивающие нотариальное удостоверение сделок с долями на недвижимое имущество.

01 мая 2019 года президент РФ подписал федеральный закон №76, который вносит поправки в статью 42 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Теперь статья 42 этого закона изложена в следующей редакции:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного закона)».

Закон вступит в силу 01 августа 2019 года, и участники долевой собственности на недвижимое имущество смогут отчуждать ее (при одновременном отчуждении всеми участниками) по договору или соглашению в простой письменной форме без нотариального удостоверения.

Теперь не нужно в обязательном порядке удостоверять сделки по купле-продаже, дарения или мены недвижимости, выделения долей в недвижимом имуществе. Но, остаются исключения из этого правила:

  • Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам подлежат удостоверению нотариусам в обязательном порядке.

Кроме того, для таких сделок требуется особое разрешение органов Опеки и попечительства.

Приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним – не требует удостоверения нотариусом и разрешений Опеки.

  • Сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и к тому же письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.
  • Сделки по приобретению недвижимости законными супругами в долевую собственность требуют удостоверения договора у нотариуса. Так как общая долевая собственность – это не законный, а договорной режим собственности.

Законный режим собственности супругов – общая совместная собственность.

Закон позволяет оформить в совместную собственность квартиру, дом, земельный участок, комнату или долю в праве на эти объекты недвижимости на законных супругов в простой письменной форме.

А при приобретении недвижимости супругами в долевую собственность (если уж так это необходимо) требуется удостоверить сделку у нотариуса, либо предоставить в Росреестр вместе с договором в простой письменной форме нотариальный Брачный договор, где прописан договорной режим собственности на имущество нажитое в браке.

6. Меняется порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

9 июня вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, уточняющие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Соответствующий закон 29 мая подписал Владимир Путин (федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Изменения направлены на защиту прав собственников квартир, которые часто страдают от соседства с нежилыми помещениями.

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, теперь дополнена пунктом 6 и пунктом 7. Таким образом увеличен перечень документов, которые необходимо представить уполномоченным органам власти вместе с заявлением о переводе помещения в многоквартирном доме.

Теперь необходимо получить согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Примыкающими признаются помещения, имеющие общую стену с переводимым помещением или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением (часть 2.2. статьи 23 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, перевод той или иной квартиры, или помещения в нежилой фонд, обязан получить одобрение на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме с несколькими подъездами, то 2/3 участников собрания должны проживать именно в том подъезде, в котором расположено переводимое помещение. И еще одно условие – большинство жителей этого подъезда должны поддержать это решение. По итогам собрания составляется протокол, и для смены статуса помещения этот документ нужно будет предоставить уполномоченным органам власти.

Также, поправки требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение после его перевода в нежилой фонд. При этом следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома требует также, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

7. Приняты изменения в законодательство, направленные на защиту граждан от мошенничества при сделках с недвижимостью.

В Государственную Думу внесены поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», направленные на защиту граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи.

Появление такого законопроекта связано с тем, что в последнее время выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью – посредством дистанционной подачи документов на госрегистрацию прав с незаконным использованием электронной подписи собственника.

Законопроектом предлагается установить, что переход права на недвижимость физического лица на основании заявления, поданного в электронной форме, будет осуществляться только в том случае, если собственник заранее уведомил Росреестр о возможности такой формы подачи документов.

Что немаловажно, отметка может быть проставлена в ЕГРН только на основании личного заявления владельца недвижимости (или его законного представителя), либо посредством почтового отправления в Росреестр, в котором подлинность подписи заявителя свидетельствуется в нотариальном порядке.

Таким образом, законопроект предоставит собственникам недвижимости гарантии, что без их ведома электронные документы о переходе прав не будут приняты к исполнению. Предлагаемые изменения защитят граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

8. Появились изменения в сфере налогообложения недвижимости.

В начале июня Правительство РФ направило в Госдуму законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ. Часть из них касается налогообложения сделок с жилой недвижимостью.

Прежде всего, государство планирует снизить период минимального владения недвижимостью, применяемого в целях налогообложения. Но только в одной ситуации. Авторы законопроекта решили дополнить пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ новым подпунктом. Последний предусматривает, что собственники, продающие квартиру, дом, долю или комнату освобождаются от уплаты налога, когда они не менее 3 лет владели помещением, и оно является их единственным жилищем. Сейчас же владеющие жильем не менее 3 лет, могут продать его и не платить налог, если они получили помещение по наследству, в ходе приватизации либо по договору ренты. Во всех остальных случаях минимальный срок владения объектом составляет 5 лет. То есть, в настоящее время, собственники вправе продать жилище и не платить налог только через 5 лет после его приобретения.

Кроме того, в законопроекте уточнено налогообложение объектов, полученных в дар или по наследству. Так, если счастливчик получил по наследству или в дар недвижимость, а потом продал ее до истечения минимального срока владения, то он может уменьшить вырученную от продажи сумму, на величину налогов, которые он уплатил при получении этой недвижимости.

Если же собственник приобрел недвижимость в дар (от члена семьи) или по наследству и вообще не платил налог, то продав ее, он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на документальные подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на покупку этого объекта, если последний ранее не учитывал эти расходы в целях налогообложения. Так, что передайте вашим родителям, бабушкам и дедушкам, чтобы они не выкидывали, а хранили все квитанции. Документы могут и пригодиться, если вас все же осчастливят даром или наследством.

Так же, в статье 210 Налогового кодекса РФ появится пункт 8. Он будет определять, что доход одаряемого, получившего недвижимость (или долю в праве собственности), рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, зафиксированной в ЕГРН. Соответственно, и налог станет высчитываться из кадастровой стоимости. Напомню, что НДФЛ не уплачивается, когда даритель и одаряемый являются членами одной семьи (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ).

9. Теперь граждане могут заявить о разрушении объекта капстроительства для прекращения его налогообложения, не дожидаясь прекращения права собственности на него.

С 29 июня этого года физлица – владельцы налогооблагаемых объектов недвижимости могут представлять заявления о гибели или уничтожении объекта капстроительства по новой форме в любую налоговую инспекцию. Заявление поможет прекратить начисление налога на имущество физлиц на такой объект с месяца его гибели или уничтожения независимо от проведения кадастровых работ по его обследованию и регистрации прекращения прав на него. Вместе с заявлением налогоплательщик может представить подтверждающие документы (справку местной администрации, документ органов госпожнадзора, акт обследования, уведомление о завершении сноса объекта и т.п.). Если они не представлены, инспекция должна сама запросить соответствующие сведения. Адресат запроса обязан в течение семи дней сообщить информацию налоговому органу. После того, как сведения налогоплательщика подтвердятся, инспекция примет решение о прекращении налогообложения заявленного объекта недвижимости. Форма заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц утверждена Приказом ФНС России от 24 мая 2019 года № ММВ-7-21/[email protected], зарегистрированном в Минюсте России 18 июня 2019 года №54949.

10. Ждут изменения для дольщиков жилья на этапе возведения объекта.

Принятый 27 июня 2019 года федеральный закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направлен на решение проблем обманутых дольщиков. Закон предусматривает появление специальных фондов для достройки проблемных домов в регионах. В то же время принятый документ значительно расширяет возможности граждан, решивших приобрести жилье по новым правилам.

Речь в том числе, идет о создании специальных некоммерческих организаций (НКО) для завершения строительства жилых долгостроев. Источниками финансирования спецфондов станут средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.

Документ устанавливает обязанности глав регионов по утверждению планов-графиков достройки проблемных объектов с одновременным внесением данных в единую информационную систему жилищного строительства публичного реестра проблемных объектов. В реестр автоматически попадут все дома, где просрочена сдача дома в эксплуатацию.

Поправки также запрещают любые схемы привлечения средств граждан при покупке жилья, кроме договоров долевого участия (ДДУ). Никаких ПИФов и ценных бумаг при покупке квартиры больше использоваться не будут.

Закон поможет решить и проблему двойных продаж. Квартиру получат люди, чей ДДУ зарегистрирован первым в ЕГРН, а денежное возмещение – тот, чей ДДУ зарегистрирован позже.

Кроме этого, будет уточнена рыночная стоимость объекта при выплате возмещения обманутым дольщикам. Если раньше такое возмещение рассчитывалось из той стоимости, которая была на момент заключения ДДУ, то теперь этот показатель будет рассчитываться исходя из текущей рыночной стоимости аналогичного жилья.

Помимо этого, теперь средства маткапитала можно использовать при покупке жилья через эскроу-счета. Кроме того, предполагается, что по ДДУ будут продаваться все российские новостройки, включая и апартаменты.

Также, хочу отметить, что с 1 июля этого года в России изменилась схема финансирования долевого строительства: с этого дня застройщики больше не могут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Член Общественного совета при Управлении Росреестра по Псковской области, юрист, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право», Виталий Козырев.

Земля и имущество

Земля и имущество

Приветствуем Вас на странице  Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района!

На нашей странице Вы найдете информацию о деятельности Комитета.  

Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района  является органом местного самоуправления,  осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом,  в том числе земельными участками. 

Контактные данные:

Приемная (41147) 4-04-44 г.Нерюнгри пр.Дружбы народов д.21 каб. 111

e-mail: [email protected]   

Председатель Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района — Киян Денис Александрович, г. Нерюнгнри пр. Дружбы Народов д. 21 каб. 112, тел. (41147) 4-04-44

Заместитель председателя Комитета земельных и имущественных отношений – Богачев Вячеслав Александрович, г. Нерюнгри пр. Дружбы народов д.21 каб. 110,телефон (41147) 4-28-68

Заместитель председателя Комитета земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района по земельным отношениям — Ткачева Вера Александровна, г. Нерюнгри пр.Дружбы народов д.21, каб.  110, телефон (41147) 4-28-68

Отдел земельных отношений — г.Нерюнгри пр. Дружбы народов д.21 каб. № 205А, телефон (41147) 4-06-76

Отдел собственности — г.Нерюнгри пр. Дружбы народов д.21 каб. 108, телефон: (41147) 4-22-81 

Отдел земельных отношений предоставляет следующие муниципальные услуги: 

  • предоставление земельных участков без торгов из земель, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена.
  • выдача разрешений на использование земель или земельного участка, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитута.
  • заключение соглашений о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
  • предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
  • предоставление земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на аукционах.
  • постановка в очередь на получение земельных участков граждан, имеющих трех и более детей.
  • предварительное согласование предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена.
  • предоставление многодетным семьям в собственность или аренду бесплатно     земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность, на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Нерюнгринский район.
  • предоставление гражданам в безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Нерюнгринского района в рамках Федерального закона от 01.05.2016 № 119-ФЗ.
  • установление сервитута в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена.

Бланки заявлений:  


Отдел собственности  предоставляет следующие муниципальные услуги:
  • предоставление выписок из реестра муниципального имущества муниципального образования «Нерюнгринский район».
  • предоставление в аренду и безвозмездное пользование муниципального имущества муниципального образования «Нерюнгринский район», не закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления».  

Бланки заявлений  



 Информация о свободных помещениях для предоставления в аренду

Перечень свободных помещений на 24.01.2020  

№ п/п Адрес Площадь,
кв.м
Примечание
1.
    Дружбы Народов, 29/3

    17

     
        2. Карла Маркса, 3/1(3 этаж) 

    269,6

     
        3. Южно-Якутская, 6/1 

    747,9   

    Включено в прогнозный план приватизации на 2020г

        4. Нерюнгринский район, п. Беркакит,
    в 570 м к югу от железнодорожного вокзала
    (подъездной железнодорожный путь) 

    162,0 п.м.  

        5. Нерюнгринский район, п. Беркакит,
    в 570 м к югу от железнодорожного вокзала (здание) 

    43,1  

    По вопросам аренды вышеуказанных помещений обращаться по адресу: г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, 21, 1-й этаж, каб. 108, тел. 40510, 42281.

    Сведения об объектах, находящихся в собственности муниципального образования «Нерюнгринский район»

    Движимое имущество на 01.01.2020

    Жилые помещения на 01.01.2020

    Здания, здания в долях на 01.01.2020

    Нежилые помещения на 01.01.2020

    Реестр земельных участков находящихся в муниципальной собственности МО «Нерюнгринский район» по состоянию на 01.01.2020 год

    Реестр хозяйственных обществ, в которых Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района является учредителем (акционером) по состоянию на 01.01.2020

    Реестр муниципальных унитарных предприятий, в которых Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района является учредителем по состоянию на 01.01.2020

    Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

    Авторы: Ирина Кондратьева, Алина Михалева

    Современное российское законодательство предусматривает раздельный правовой режим для земельных участков и для находящихся на них объектов. В таком случае земля и здания на ней рассматриваются как отдельные вещи, а не одна. «Право.Ru» разбирается в истории этого «разделения», в чем его уникальность в России и нужно ли уходить от него к модели развитых юрисдикций, где все построенное на земельном участке – его составная часть, а не самостоятельная вещь.

    Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

    Корнями в советское законодательство

    Отдельное право собственности на землю и расположенные на ней строения берет свои истоки в советское время: после Октябрьской революции в 1917 году был принят Декрет «О земле», который отменил частную собственность на землю, и все последующее советское законодательство подчеркивало принципиальное ее недопущение. Таким образом утверждался новый согласующийся с идеологией большевиков правопорядок, при котором земля становилась «всенародным достоянием» и «переходила в пользование всех трудящихся на ней».

    Принятие Декрета «О земле» для крестьян обернулось новыми поборами в виде грабительской продразверстки, и они, движимые голодом и террором, восстали против большевистской власти.

    «В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

    Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

    «Уникальная» судьба

    В 2000-х годах появляется еще один шанс упорядочить этот вопрос – в связи с разработкой Земельного кодекса РФ. «Тогда нужно было сделать одну простую вещь, – делится Бевзенко. – Написать в Земельном кодексе норму о том, что если собственник построил здание, то это здание не является самостоятельной недвижимостью, а рассматривается как составная часть земельного участка». Но этого сделано не было, и получилась ситуация, когда и земля, и здание на ней рассматриваются как две самостоятельные недвижимые вещи, хотя по сути они являются одним объектом, указывает он.

    В 90-х годах, когда Госдума принимала все новые и новые законы, часто возникали стихийные митинги, на которых люди требовали реформ.

    Именно поэтому – для того чтобы устранить проблему раздельного оборота – и был закреплен в ст. 1 Земельного кодекса РФ «уникальный» принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому постулату «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Предусмотрены были и другие меры, направленные на «соединение» собственности на землю и расположенные на ней объекты: например, преимущественное право собственника здания на покупку или аренду занятого им земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

    Окно в Европу: единый объект для развитых юрисикций

    Вопрос о том, рассматривать ли здание как составную часть участка, в разных юрисдикциях решается по-разному. Классическая юриспруденция исходила из того, что объектом недвижимости является земельный участок – причем в классическом понимании трех-, а не двухмерный. При этом все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь. Такова ситуация в большинстве развитых юрисдикций стран Западной Европы (Франции, Испании и других). Подобный подход способствует простому обороту недвижимости: юридически требуется договор купли-продажи земельного участка, за покупку которого платишь с учетом всех составляющих.

    Однако это лишь одна из возможных моделей, принятая в юрисдикциях, где есть частная собственность на землю. Во многих странах Азии и арабского мира ситуация иная – вся земля публичная, принадлежит она суверену или государству, и оборот земли не происходит. Типичные примеры – Таиланд или ОАЭ. В таких случаях, если частное лицо строит на земле дом, то собственностью признается только здание.

    Опыт показывает, что относительно безболезненный переход от одной модели к другой возможен. Пожалуй, самым ярким примером стал переход ГДР от «советской» модели к более современным законодательным нормам ФРГ. Так, в ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания. При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

    При объединении Западной и Восточной Германии были предусмотрены правила по соединению в один объект прав на землю и на здание.

    В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

    Естественный отрыв от развитых правопорядков

    Несмотря на то, что сейчас в России «полного отрыва» земли от расположенных на ней объектов не происходит, «разделение» до сих пор имеет место в большом количестве случаев, говорит Латыев. Такая ситуация – когда собственниками земельного участка и расположенного на нем объекта являются разные лица – с учетом объективных условий развития российского права «естественна» и в особенности характерна для Москвы, где очень большой процент земли находится в собственности государства и муниципалитетов, добавляет Виталий Можаровский, партнер практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.

    Это положение дел опрошенные «Право.Ru» юристы оценивают по-разному. «Безвыходных ситуаций» быть не должно – есть правила, которые их регулируют (глава 17 ГК РФ), говорит Можаровский, и существуют не «массовые», а лишь «точечные» проблемы. В частности, он вспоминает дело № А32-29673/2011, в рамках которого решался вопрос о том, можно ли считать недвижимой вещью футбольное поле. Согласен с ним и Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX. Особых проблем в «раздельном» праве собственности за землю и объекты он не видит, а, наоборот, находит в этом даже некоторые преимущества. «Например, когда в собственности находятся несколько зданий на одном большом участке: следуя логике единства титула, собственник должен передавать права на весь участок. Но в нашей ситуации он может выделить один участок со зданием».

    По мнению же партнера «Инфралекс» Артема Кукина, все это приводит к необходимости использовать сложные конструкции ограниченных вещных прав (пользование, сервитут) и может понижать цену недвижимости. «На практике, в частности, проблемы вызывает залог здания, расположенного на неприватизированном земельном участке, – рассказывает он. – Единый же объект недвижимости, укоренившийся в развитых правопорядках, позволяет четко регулировать отношения собственности, повышает правовую определенность, упрощает налогообложение».

    В целом существование отдельных правовых режимов для земельных участков и объектов недвижимости – это как минимум неудобно, считает и Артем Сафонов, юрист юридической фирмы «Nektorov, Saveliev & Partners». «При совершении любых сделок с объектами недвижимости нужно регистрировать права как на сам приобретаемый объект, так и на земельный участок под объектом, – поясняет он. – Однако такая система сложилась в России исторически и в настоящий момент достаточно успешно работает». Поэтому резко отказываться от нее и переходить на систему с единым правовым режимом для земли и объектов недвижимости на ней, на его взгляд, нецелесообразно.

    «Сближение» объектов

    Основная тенденция развития законодательства и судебной практики сегодня – не делить собственность на земельный участок и расположенную на нем недвижимость, отмечает Латыев. Однако быстро это сделать не получится. Должны пройти десятилетия, считает Можаровский: «Собственники объектов будут постепенно выкупать землю у государства. И мы придем к той же ситуации, которая сформировалась в развитых юрисдикциях».

    Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся в том числе понятия недвижимого объекта и вещных прав – так, в п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект»: «Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь».

    Если планируемые изменения ГК РФ будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права.

    Чужая земля

    Модель, в рамках которой здание рассматривается не как отдельная недвижимая вещь, а как составная часть земельного участка, а права на здание не подлежат самостоятельной регистрации, и при этом оно обращается вместе с земельным участком, хорошо подходит только для случаев, когда собственники земли строят здания на своей земле, отмечает Бевзенко. На практике же часто встречается ситуация, когда здание строится на чужой земле.

    В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

    Проект реформы ГК РФ предусматривает введение в Кодекс права застройки. Оно представляет собой «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации». «По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности». Предполагается, что оно будет устанавливаться на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет, а ключевым моментом является то, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, поступают в собственность собственника земельного участка, указывает Чумаченко, отмечая, что спешить с этими изменениями, на его взгляд, все же не стоит.

    ***

    Наличие отдельного права собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты сложилось в России исторически и было обсуловлено объективными реалиями развития правовой системы в стране. Все началось с изъятия земли из частной собственности после Октябрьской революции и акцента на ее недопущение в советский период. С началом рыночных реформ в 1990-е годы земля в частную собственность так и не поступила, и раздельный правовой режим стал единственной возможностью вовлечения недвижимости в оборот. А чтобы смягчить последствия такого «разделения» в Земельном кодексе РФ был закреплен принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Как отмечают опрошенные «Право.Ru» эксперты, такая модель, конечно, «утяжеляет» российский гражданский оборот, однако резко переходить к подходу развитых юрисдикций – когда все построенное на земельном участке рассматривается как его составная часть, а не самостоятельная вещь – все же не стоит. Тенденция к объединению сегодня есть, но процесс этот будет длиться долго, предполагают они.

    Налог на недвижимое имущество | Valsts ieņēmumu dienests

    ! В 2021 году вступили в силу несколько существенных изменений в области налогообложения, поэтому информация на русском языке в данный момент постепенно пополняется. Актуальная информация доступна на сайте на латышском языке.

    Извиняемся за причинённые неудобства.


    Порядок уплаты налога


    Налог на недвижимое имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1 января таксационного года. Если объект налога на недвижимое имущество регистрируется в Информационной системе государственного кадастра недвижимого имущества в течение таксационного года, налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта на момент регистрации (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 3, часть 3).

    В целях обеспечения соразмерного увеличения налоговой нагрузки, для земельных единиц (их частей), которые расположены на административных территориях за пределами городов и площадь которых превышает 3 гектара, и как минимум одна из установленных целей использования входит в группу целей использования «Сельскохозяйственная земля», «Лесохозяйственная земля и особо охраняемые природные территории, хозяйственная деятельность на которых запрещена нормативным актом» или «Земля водных объектов» (далее — сельская земля), налог на недвижимость до 2025-го таксационного года рассчитывается из специальной стоимости, установленной непосредственно для расчета налога.

    Специальная стоимость по состоянию на 1 января таксационного года устанавливается путем сравнения специальной стоимости предтаксационного года и кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года. Специальная стоимость равняется кадастровой стоимости, если прирост кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года, не превышает 10 процентов от специальной стоимости предтаксационного года. Специальная стоимость равняется специальной стоимости предтаксационного года, помноженной на коэффициент 1,1, если прирост кадастровой стоимости, установленной 1 января таксационного года, превышает 10 процентов от специальной стоимости предтаксационного года (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 3, часть 14).

    Самоуправления сообщают плательщику или управляющему многоквартирным домом размер налога на недвижимое имущество в очередном таксационном (календарном) году до 15 февраля того же года, направляя уведомление ему или его управляющему по указанному адресу. Срок отправки извещения об уплате налога за необрабатываемую землю, используемую в сельском хозяйстве – 15 февраля следующего года таксации (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 6, часть 1).

    Налог на недвижимое имущество уплачивается один раз в квартал не позднее 31 марта, 15 мая, 15 августа и 15 ноября в размере одной четверти от начисленной годовой суммы налога. Налог также можно платить один раз в год в виде аванса (закон «О налоге на недвижимое имущество», статья 6, часть 3).

    Земля в пользование – «автоматом» — PRAVO.UA

    Судьба земельного участка в случае отчуждения расположенного на нем здания или сооружения в течение последних двух десятилетий изменялась не раз. При отчуждении недвижимого имущества во время действия статьи 30 Земельного кодекса Украины (ЗК) в редакции 1992 года совершался автоматический переход права собственности или пользования на земельный участок к приобретателю здания или сооружения.

    Отчуждение объектов недвижимого имущества в период с 1 января 2002 года по 20 июня 2007 года (во время действия статьи 120 ЗК в редакции от 25 октября 2001 года) не влекло автоматического перехода права собственности или пользования на земельный учас­ток под зданиями или сооружениями.

    С 1 января 2004 года, а именно с момента вступления в законную силу Гражданского кодекса Украины (ГК), автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения происходил на основании статьи 377 ГК. Указанная статья применялась в том случае, когда нормами специального законодательства данные вопросы земельных правоотношений не были урегулированы. Поскольку статья 120 ЗК в то время не предусматривала автоматического перехода права, то применяли по аналогии указанную статью ГК.

    Действующая редакция статьи 120 ЗК снова предусмотрела автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения, фактически продублировав статью 377 ГК. Частью 2 статьи 120 ЗК установлено, что если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они расположены и которая необходима для их обслуживания. В соответствии с частью 2 статьи 377 ГК, если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земли, на которой они расположены и которая необходима для их обслуживания.

    Как указывалось выше, часть 2 статьи 120 ЗК и часть 2 статьи 377 ГК аналогичны по своему содержанию, о чем также указывается в судебных решениях, и регулируют отношения перехода права пользования земельным участком. Однако на практике эти статьи применяются по-разному. В одних случаях суды говорят, что указанные статьи не предусматривают автоматического перехода права пользования земельным участком, в других — наоборот.

    Рассмотрим несколько примеров из судебной практики Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ). Так, частное предприятие «У» обратилось в хозяйственный суд с иском к районной государственной администрации, третьи лица: сельский совет и открытое акционерное общество «П», — о признании права пользования земельным участком и обязательстве ответчика заключить договор аренды земельного участка.

    Решением Хозяйственного суда Хмель­ницкой области исковое заявление удовлетворено частично. За истцом признано право пользования земельным участком общей площадью 3,16 га. Район­ную государственную администрацию суд обязал заключить с истцом договор аренды земельного участка. В остальной части исковых требований отказано.

    Решение суда мотивировано тем, что истцом зарегистрировано на праве собственности недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи. При переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам в соответствии с частью 5 статьи 120 ЗК переходит право пользования земельным участком, на котором расположены здания или сооружения. Также это соответствует статье 377 ГК, предусматривающей переход права пользования тем земельным участком, где расположены отчуждаемые здания и сооружения. Изменение целевого назначения земельного участка площадью 3,16 га не совершалось.

    Своим постановлением Житомирский апелляционный хозяйственный суд решение суда первой инстанции в части удовлетворения искового заявления отменил, в удовлетворении иска в этой час­ти отказал. Постановление мотивировано тем, что земельный участок площадью 3,16 га остался в постоянном пользовании ОАО «П», статья 120 ЗК и статья 377 ГК не предусматривают автоматического перехода права пользования земельным участком в случае отчуждения недвижимости, находящейся на земельном участке. В соответствии с частью 5 статьи 116 ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственнос­ти или пользовании, совершается только после извлечения (выкупа) его в порядке, предусмотренном этим Кодексом.

    Частное предприятие «У» обратилось в кассационный суд с соответствующей жалобой.

    ВХСУ в открытом судебном заседании исследовал материалы дела, доводы жалобы и аргументы представителей сторон и пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

    По договору купли-продажи от 22 мая 2008 года, который удостоверен нотариально, частное предприятие «У» приобрело в собственность у гражданина К. целостный имущественный комплекс. 4 июня 2008 года о совершенной сделке внесена запись в электронный реестр собственности на недвижимое имущество, в БТИ зарегистрировано право собственности на целостный имущественный комплекс.

    Указанное имущество в прошлом принадлежало ОАО «П», однако было реализовано ЧП «С». В дальнейшем гражданин К. приобрел его у ЧП «С».

    Частями 1 и 2 статьи 120 ЗК в редакции от 25 октября 2001 года было установлено, что при переходе права собственнос­ти на здание или сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется в соответствии с договором аренды земельного участка.

    Материалы дела не содержат данных о заключении собственником земельного участка площадью 3,16 га договоров аренды земли с ЧП «С» и гражданином К. пос­ле приобретения ими целостного имущественный комплекса. Этим лицам не выдавались государственные акты на право пользования землей. Таким образом, земельный участок площадью 3,16 га остается в постоянном пользовании ОАО «П».

    В соответствии со статьей 120 ЗК (в редакции от 27 апреля 2007 года) к лицу, приобретшему жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, без изменения целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, который предоставлен в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены и необходимой для их обслуживания.

    Аналогичная норма содержится в статье 377 ГК.

    Таким образом, в законе не устанавливается правовой механизм перехода права пользования земельным участком, который находится в государственной собственности или собственности органа местного самоуправления.

    В связи с этим кассационная инстанция считает, что правомерно ­применить системное толкование статьи 120 ЗК в соотношении с другими нормами земельного законодательства.

    Однако статья 141 ЗК предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения права пользования земельным участком. Эта норма не устанавливает прекращения землепользования в связи с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости.

    В соответствии с частью 5 статьи 116 ЗК предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственнос­ти или пользовании, совершается только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном этим Кодексом.

    В соответствии в пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» № 7 от 16 апреля 2004 года при необходимости изъятия земельного участка для юридического лица последний обязан сначала согласовать этот вопрос с собственником земли или землепользователем и соответствующим органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случаях отказа кого-то из них имеет право предъявить иск о признании отказа недействительным.

    Решение об удовлетворении такого иска является основанием для разработки проекта отвода земельного участка.

    Порядок предоставления земельных участков государственной или коммунальной собственности в пользование или в аренду установлен статьями 123 и 124 ЗК. Эти нормы не содержат императивного обязательства органа исполнительной власти или местного самоуправления принять решение о предоставлении в пользование или заключении договора аренды земли с лицом, которое приобрело право собственности на объекты недвижимости, размещенные на этом земельном участке, вне процедуры, установленной ЗК.

    Решениями Хозяйственного ­суда Хмель­ницкой области от 22 ноября 2007 года и от 8 апреля 2008 года установлен факт правомерности пользования ОАО «П» земельным участком площадью 3,16 га. Таким образом, нахождение ­земельного участка в пользовании одного субъекта хозяйствования исключает одновременное нахождение его в пользовании другого субъекта.

    Наличие у ЧП «У» права собственнос­ти на объекты недвижимого имущества не является основанием для удовлетворения иска о признании права пользования земельным участком под этими объектами. Действующее законодательство Украины не устанавливает запрета на нахождение недвижимости одного юридического лица на земельном участке, принадлежащем другому юридическому лицу.

    Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции пришел к выводу о соответствии постановления апелляционной инстанции нормам материального и процессуального права (постановление ВХСУ № 11/5057 от 7 июля 2009 года).

    Исходя из логики суда кассационной инстанции, арендатор (продавец недвижимого имущества) фактически лишен своих прав как землепользователя, установленных статьей 95 ЗК, однако продолжает нести обязанности землепользователя, определенные статьей 96 ЗК, и при нарушении требований земельного законодательства приобретателем объектов недвижимого имущества ответственность будет нести арендатор (продавец) как зарегистрированный пользователь — арендатор земельного участка.

    В связи с этим может возникнуть ситуация, при которой арендная плата за такие земельные участки не платится, поскольку арендатор земельного участка фактически не использует его и считает возможным не платить арендную плату, считая это уже обязанностью нового приобретателя недвижимого имущества как фактического пользователя земельным участком, а новый собственник зданий и сооружений не считает это своей обязанностью, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, являющиеся основанием для арендной платы, что приводит к уменьшению поступлений в местные бюджеты.

    Рассмотрим еще один пример из практики. Частная фирма «В» обратилась в Хозяйственный суд Сумской области с иском к Совету о признании права пользования земельным участком площадью 0,05 га, признании права на оформление права пользования этим земельным участком, а также обязательстве Совета заключить с ней договор аренды земельного участка.

    Решением Хозяйственного суда Сум­с­кой области от 27 декабря 2007 года исковые требования ЧФ «В» удовлетворены полностью. Постановлением Харь­ковского апелляционного хозяйственного суда от 13 мая 2008 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

    ЧФ «В» обратилась в ВХСУ с соответствующей кассационной жалобой.

    ВХСУ в открытом судебном заседании исследовал материалы дела, доводы жалобы и аргументы представителей истца. В результате суд пришел к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

    Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что в соответствии с предписаниями статьи 120 ЗК при переходе права собственности на здание и сооружение переход прав на земельный учас­ток требует дополнительного заключения договора относительно этого земельного участка. В соответствии со статьей 123 ЗК предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности осуществляется на основании решений органа местного самоуправления. Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства принятия Советом соответствующего решения, исковые требования ЧФ «В» не подлежат удовлетворению.

    Однако такой вывод суда апелляционной инстанции является ошибочным на основании следующего.

    Как установлено хозяйственными судами, 16 октября 2006 года истец приобрел по договору купли-продажи, заверенному частным нотариусом Сумского городского нотариального округа, у ООО «А» недвижимое имущество. Право собственности истца на имущество зарегистрировано БТИ.

    19 декабря 2006 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему на условиях аренды земельного участка площадью 0,05 га, на котором размещена указанная недвижимость.

    22 июня 2007 года истец обратился в управление земельных и природных ресурсов Совета с заявлением об утверждении проекта землеустройства относительно отведения земельного участка под размещение и реконструкцию кафе площадью 0,05 га, однако вопрос предоставления земельного участка в аренду на рассмотрение сессии ответчика не выносился.

    В соответствии со статьей 377 ГК в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом имущества, к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственнос­ти на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если жилой дом, здание или сооружение расположены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земли, на которой они расположены, и частью участка, необходимой для их обслуживания.

    При этом, как следует из статьи 9 ГК, положения этого Кодекса применяются к регулированию отношений, возникающих в сфере использования природных ресурсов и охраны окружающей природной среды, а также к трудовым и семейным отношениям, если они не урегулированы другими актами законодательства.

    В соответствии со статьей 120 ЗК в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом имущества, при переходе права собственности на здание или сооружение право собственности на земельный участок или на его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды.

    Из приведенных выше норм законодательства Украины следует, что ГК определены обязательные правовые последствия приобретения здания или сооружения — автоматический переход права пользования земельным участком, на котором они размещены. В то же время в ЗК установлена возможность перехода указанного права на основании договора аренды.

    Таким образом, истец фактически приобрел право пользования земельным участком площадью 0,05 га вследствие заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на основании статьи 377 ГК.

    Учитывая изложенное, отсутствует необходимость в принятии сессией решения о заключении договора аренды, поскольку в соответствии со статьями 123, 124 ЗК решение органа местного само­управления является основанием для передачи в аренду земельного участка. Однако в случаях приобретения здания право пользования соответствующим земельным участком переходит к приобретателю в силу закона, а именно: предписаний статьи 377 ГК.

    В результате суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а незаконно отмененное решение суда первой инстанции — оставлению без изменений (постановление ВХСУ № 15/656-07 от 22 октября 2008 года).

    Выход из сложившейся ситуации один — принять норму, которая регулировала бы упрощенный переход права пользования арендованным земельным участком при купле-продаже недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке и зарегистрированного на праве частной собственности.

    Так, проектом Закона Украины «О вне­сении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (относительно перехода права на земельный участок при переходе права на здания и сооружения, расположенные на нем) предлагалось внести изменения в Закон Украины «Об аренде земли», а именно: дополнить Закон статьей 161, определяющей порядок заключения договора аренды земли при переходе права собственности на здания и сооружения. Данные изменения предлагалось внести вместе с изменениями в статью 120 ЗК.

    Законопроектом ­предусматривалось, что лицо, к которому перешло право собственности на все дома и сооружения, находящиеся на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти, предоставленном в аренду, подает в соответствующий орган исполнительной ­власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство). К этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на эти объекты, и договор аренды земли. Проектом устанавливается, что компетентный орган в месячный срок должен принять решение о прекращении договора аренды земли с бывшим собственником этих зданий и сооружений. Кроме того, этот орган решает вопрос о предоставлении приобретателю в аренду данного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, которые действовали для предыдущего арендатора, в соответствии с условиями договора.

    На данный момент статья 161 в Законе Украины «Об аренде земли» отсутствует, что приводит к проблемам, связанным с тем, что действующим законодательством не урегулирован вопрос упрощенной системы перехода права пользования земельным участком при переходе права собственнос­ти на дома или сооружения, находящиеся на земельном участке государственной или коммунальной собственнос­ти. А это приводит в дальнейшем к проблемам, связанным с судебными тяжбами.

    ШАЛЫК Анатолий — юрист, г. Севастополь

    Что такое земля, недвижимость и недвижимость? | Луисвилл, Кентукки | Джо Хайден Риэлтор

    Рассматривали ли вы покупку земли в Луисвилле, штат Кентукки, ? Что именно означает «Земля»? Что делать, если на земле что-то построено? Это входит в определение земли? В чем разница между «землей» и «недвижимостью»? Для кого-то на рынке земли или недвижимости важно знать юридическое определение земли, недвижимости и недвижимости.


    Земля определяется как поверхность Земли, простирающаяся вниз до центра Земли и вверх до бесконечности, включая постоянно прикрепленные природные объекты.

    Определение Real Estate включает в себя все, что есть в определении земли, плюс все вещи, постоянно прикрепленные к ней естественным или искусственным образом.


    Определение Real Property включает Недвижимость плюс интересы, выгоды и права, автоматически включаемые в собственность на Недвижимость — Владение , Контроль , Наслаждение , Исключение и Распоряжение .

    Хотя мы обычно принимаем эти права как должное при покупке дома, важно знать, что эти права включают, а что не включают. Давайте рассмотрим, что означают эти права, включенные в определение «Недвижимость».

    • Владение — это право занимать помещение.
    • Контроль — это право определять интересы других.
    • Наслаждение — это право владеть своей землей без притеснений или вмешательства.
    • Исключение — это возможность на законных основаниях отказать другим интересам в вашей собственности.
    • Распоряжение — это право определять, как недвижимость будет продана или передана.

    В совокупности эти права известны как «пакет прав », которые включены в право собственности на недвижимое имущество.

    Хотя эти права и определения имеют некоторые ограничения, теперь вы знаете, что земля отличается от недвижимости, а недвижимость отличается от недвижимости. В просторечии термин «недвижимость» используется для описания «недвижимого имущества».

    Источник: Dearborne

    Техас Земля на продажу — 50 331 Объявление

    Штат Техас — второй по величине штат в стране по численности населения и размеру, его площадь составляет 268 601 квадратная миля. Его прозвали штатом «Одинокая звезда» в связи с его прежним статусом независимой республики и борьбой за независимость от Мексики. Название штата происходит от слова Tejas, что на языке индейцев каддо означает «друзья». Техас граничит с Арканзасом на северо-востоке, Оклахомой на севере, Луизианой на востоке, Нью-Мексико на западе, Мексикой на юго-западе и Мексиканским заливом на юго-востоке.Город Хьюстон — самый густонаселенный город Техаса, а другие крупные города — это Сан-Антонио, Даллас-Форт-Уэрт, Эль-Пасо и Остин, столица штата.

    Из-за большого размера Техас имеет очень разнообразный ландшафт, напоминающий как южные, так и юго-западные районы Соединенных Штатов. Менее 10 процентов территории Техаса — пустыня, большая часть штата покрыта прериями, лугами, лесами и береговой линией. Есть также местность, которая варьируется от прибрежных болот до сосновых лесов, холмистых равнин и холмов и гор Биг-Бенд.Его границы определяются реками: Рио-Гранде, которая образует естественную границу с Мексикой, Ред-Ривер на севере, образуя естественную границу с Арканзасом и Оклахомой, и рекой Сабин на востоке, образуя границу с Луизианой. Всего насчитывается около 3700 названных ручьев и 15 крупных рек, а также множество естественных озер и искусственных водоемов. Техас пересекает несколько климатических зон, что приводит к изменчивой погоде. В районе Панхандл и в горных районах Западного Техаса зимы более холодные, с небольшим количеством снегопадов, зимы на севере немного более мягкие, а в районе побережья Мексиканского залива очень мягкие зимы.

    Техас имеет большую и разнообразную экономику из-за своего размера и населения. Нефтяная промышленность процветает с момента открытия нефти, которая вносит большой вклад в экономику. Самый крупный нефтеперерабатывающий завод в стране расположен в районе Хьюстона, а Техас также производит четверть природного газа, поставляемого в страну. В Техасе больше ферм и самые высокие посевные площади в стране. Животноводство и продукты животноводства доминируют в сельскохозяйственной экономике, а производство мясного скота является крупнейшей областью сельского хозяйства Техаса.Техас производит крупный рогатый скот, лошадей, овец, коз, шерсть, мохер и сено, а также зерновые культуры и другие продукты. Коммерческое рыболовство — крупная отрасль, и, обладая обильными минеральными ресурсами, штат является ведущим производителем цемента, щебня, извести, соли, песка и гравия. В Техасе есть несколько крупных университетских систем и растущая экономика в высокотехнологичных отраслях. Авиационная промышленность также вносит свой вклад в экономику штата благодаря космическому центру НАСА недалеко от Хьюстона и аэронавтическому подразделению Lockheed Martin в Форт-Уэрте.Кроме того, Техас имеет сильную экономику в розничной, оптовой, банковской, страховой и строительной отраслях. Мексика — крупнейший торговый партнер штата, импортирующий треть экспорта Техаса.

    Основные определения, понятия и права собственности

    Хотя термины часто используются как синонимы, между ними есть тонкие различия. Земля в первую очередь относится к поверхности земли и всем природным объектам на ней или на ней. Теоретически земля — ​​это часть земной сферы, которая включает всю землю вниз к центру и вверх в космос.Да, приятно осознавать, что как владелец недвижимости вы владеете значительной частью вселенной. С практической точки зрения, земля — ​​это поверхность и все, что находится под ней, в пределах досягаемости технологий, и нет, небо — не предел, но землевладелец действительно пользуется некоторыми правами на воздух, хотя с появлением современных авиаперелетов и соседями эти права были ограничены необходимостью. В конце концов, ваш сосед Джо не может загореть, греясь в тени вашего небоскреба.

    Недвижимость — это земля и любые пристройки и улучшения, такие как здания, канализация, тротуары и все остальное, считающееся постоянно прикрепленным к земле.Это еще одна причина, по которой недвижимость не распространяется в космос, как утверждают некоторые учебники по этому предмету, потому что пространство к ней не привязано. Когда Земля вращается и вращается вокруг Солнца, которое, в свою очередь, вращается вокруг центра галактики, и так далее, пространство над недвижимостью всегда меняется. Граждане Альфы Центавра могут вздохнуть с облегчением, зная, что вы никогда не будете выдвигать против них никаких претензий, потому что они оказались в вашем конкретном секторе пространства, который в этот момент оказался над вашей землей.

    И есть проблемы с заявлением права собственности на землю. Например, у вас есть нефть внизу? Технически да, но масло имеет 2 характеристики, которые могут затруднить сохранение права собственности. Он ликвиден и обычно распространяется на большую территорию, пересекая многие границы недвижимого имущества. Если ваш сосед, который может находиться на расстоянии нескольких миль и где нефть может быть ближе к поверхности, пробурит скважину и начнет откачивать ее, нефть потечет из-под вашей земли под его.

    Таким образом, существуют практические, технические и юридические ограничения на владение недвижимостью. Итак, недвижимость — это поверхность, все, что постоянно к ней прикреплено, все, что можно извлечь с поверхности, и определенные права на воздух.

    Светильники

    Светильники — это искусственные улучшения земли или любых ее построек. Приспособление считается недвижимым имуществом, если владельцы так с ним обращаются, если приспособление считается постоянным и если стороны любой продажи рассматривают его как таковое.Если есть какие-либо сомнения относительно того, что является приспособлением, а что — личной собственностью, то любое соглашение о купле-продаже должно устранить это сомнение. Примеры неоднозначных предметов — спутниковые антенны, ковровые покрытия, книжные шкафы и бытовая техника.

    Торговое оборудование — это приспособление, используемое в ведении бизнеса, и поэтому оно считается личной собственностью владельца бизнеса, даже если оно физически прикреплено к недвижимости. Освобождающийся бизнес-арендатор обязан удалить все приспособления из своего бизнеса, чтобы восстановить недвижимость до ее первоначального состояния.В противном случае приспособления становятся частью недвижимости путем присоединения — они становятся частью того, что уже находится в собственности, недвижимости.

    Личное имущество

    Личное имущество , также известное как движимое имущество , включает все, что является движимым, и, следовательно, не недвижимое имущество. Сюда входят не только личные вещи, но и посаженные однолетние культуры ( эмблем ). Земледелец имеет право на плоды своего труда, даже если земля принадлежит кому-то другому.Однако многолетние растения считаются частью земли. Мобильные дома также обычно считаются личной собственностью, потому что они движимы и зарегистрированы как автомобили, но они могут считаться недвижимым имуществом, если, например, мобильный дом прикреплен к постоянному фундаменту. Личное имущество также может быть преобразовано из недвижимого имущества путем отсечения , когда собственность отделяется от земли, например, вырубка дерева или сбор фруктов.

    Права, льготы и ограничения владения недвижимостью

    Недвижимость или недвижимость — это недвижимость и юридические последствия владения недвижимостью, называемые набором юридических прав или дополнениями , что владелец имеет в отношении недвижимости, которая переходит к любому последующему владельцу.

    Владелец недвижимости имеет те же права, что и владелец личной собственности: право владеть ею, контролировать ее, пользоваться ею и исключать ее от других, а также право распоряжаться ею путем продажи , подарив его, бросив или завещав. Это классическая идея владения.

    Однако право собственности на недвижимость во многих отношениях ограничено законом. Например, законы о зонировании ограничивают то, для чего можно использовать землю, законы об охране окружающей среды ограничивают то, что можно делать с землей, сервитуты ограничивают исключения, а законы о справедливом жилищном строительстве регулируют продажу недвижимости.Права на недвижимость также могут быть ограничены определенными аспектами недвижимости, такими как права на добычу полезных ископаемых.

    Очевидно, почему недвижимость приносит пользу владельцу, но владение недвижимостью также приносит пользу обществу, так как позволяет избежать трагедии общин — эксплуатации земли для своей выгоды, но не способствует обновлению эксплуатируемых ресурсов. Так, например, если участок земли не находится в собственности, тогда люди могут приходить рубить деревья, чтобы делать дрова или мебель, но у них не будет стимула сажать новые деревья, потому что они не владеют землей, и, следовательно, , не выиграет от возобновления ресурсов для других.Таким образом, владение недвижимостью способствует сохранению и обновлению ресурсов, а также позволяет проводить улучшения. Никто не станет тратить деньги, например, на строительство здания на земле, которой он не владеет.

    Дома и Земля® | Продажа домов

    Услуги по недвижимости, предлагаемые Homes & Land

    Homes & Land — это комплексный веб-сайт по недвижимости, предлагающий тысячи списков роскошных домов и домов для продажи на более чем 300 рынках. по всей территории США и Калифорнии.Каждое объявление о недвижимости содержит подробную информацию о выставленной на продажу недвижимости, а также фотографии, виртуальные туры. и информация о местном рынке жилья. Информация, доступная на сайте www.HomesAndLand.com, выходит далеко за рамки списка недвижимости, вы также можете Найдите советы по недвижимости, путеводителей по переезду, ставки по ипотечным кредитам, путеводители по продаже жилья или получите квалифицированную помощь от ведущего агента по недвижимости.

    Наша цель — упростить поиск вашего следующего нового дома. Просто введите город и штат, почтовый индекс или округ в нашей строке поиска, чтобы увидеть самые свежие дома для продажи в нашей обширной базе данных списков недвижимости, включая самые последние дома MLS на продажу.Ты Вы можете сохранить ваш любимый поиск и подписаться на оповещение по электронной почте, чтобы получать автоматические обновления недвижимости, которые будут отправляться по электронной почте в соответствии с вашими требованиями.

    Еще никогда не было проще подписаться на ваш любимый электронный журнал Homes & Land! Теперь вы можете подписаться на журнал Homes & Land, доступный в область, которую вы предпочитаете, и будьте первым, кто просматривает новейший выпуск. Из журнала вы также можете нажать, чтобы связаться с ведущими агентами по недвижимости. в районе, который ответит на ваши вопросы о списках или местном рынке жилья.

    Авторские права © 2021 NewPoint Franchisor, LLC. Все права защищены. | Положения и условия | Политика конфиденциальности
    Информация считается надежной, но не гарантируется. Все размеры приблизительны.
    Равные жилищные возможности

    О Homes And Land: Homes & Land Magazine — самое популярное и широко читаемое издание о недвижимости в США и Канаде. Каждый журнал содержит подробные списки домов, домов, кондоминиумов и земельных участков на продажу, а также новых домов и арендуемых квартир.Каждое объявление также доступно здесь, на нашем веб-сайте, через наш поиск по спискам.

    Свяжитесь с нами | Карта сайта недвижимости | Найдите агента по недвижимости | Квартиры | Информация о франшизе | Рекламируйте дома и землю | Бесплатный Интернет-журнал | О нас | Партнеры | Каталог журналов | Вход для рекламодателя

    Покупка необработанной земли: что нужно знать

    Необработанная земля стала восходящей звездой земельной индустрии. Люди раньше игнорировали необработанные земли, думая, что отсутствие развития делает землю бесполезной, и вкладывали средства вместо освоенных земель.Однако в последние несколько лет землевладельцы осознали, что необработанная земля — ​​это способ накопить на пенсию, не требующий особого ухода. Сегодня мы собираемся изучить этот тип земли и узнать, как получить максимальную прибыль от покупки необработанной земли.

    Основы

    Необработанная земля — ​​это собственность в ее наиболее естественном состоянии. Земля не обрабатывалась для выращивания сельскохозяйственных культур или домашнего скота. Нет никаких улучшений, таких как пешеходные дорожки, дома или заборы.

    В течение многих лет люди не вкладывали много времени и размышлений в сырые земли.Он был отклонен как плохо приносящий прибыль, поскольку в нем не было никаких искусственных улучшений и он не приносил никакого дохода. Многие люди не осознавали, что, хотя необработанная земля не приносила дохода, ее стоимость росла. По мере того, как необработанная земля со временем становится все реже, стоимость земли растет, что делает ее отличным вложением средств на пенсию. Улучшение земли путем избавления от любых вредных факторов окружающей среды или удаления инвазивных растений также помогает повысить ценность.

    Покупка необработанной земли по сравнению с обработанной землей

    Есть два основных различия между сырой и обработанной землей.Во-первых, цена. Сырая земля почти всегда дешевле, чем обработанная. Это связано с тем, что на обработанной земле есть улучшения, которые позволяют покупателю зарабатывать деньги на земле. Если вы хотите сэкономить немного денег и самостоятельно улучшить землю, сырая земля может стать для вас отличным выбором.

    Другое главное различие между двумя типами земель — это гибкое использование необработанных земель по сравнению с освоенными землями. Вы часто ограничены в том, что можете делать с обработанной землей.Поскольку освоенная земля уже обрабатывалась предыдущими владельцами, земля идеально подходит для того, для чего они ее использовали (охота, посевы и т. Д.). Однако, если вы хотите использовать землю для чего-то другого, это может оказаться невозможным или может быть дорогостоящим. Например, если вы найдете участок, который, по вашему мнению, идеально подходит для охоты, но который уже был разработан как сельхозугодья, будет чрезвычайно сложно, если не невозможно, изменить землю.

    С необработанной землей вы, как правило, можете делать с землей все, что захотите, при условии, что она соответствует требованиям типа почвы и законов о зонировании.Это огромное преимущество для землевладельцев, которые хотят продавать их широкому кругу покупателей. Необработанную землю обычно можно использовать для отдыха, проживания, сельского хозяйства, пастбищ для домашнего скота или для чего-то еще, о чем вы можете подумать. Это чистый холст, с которым владелец может делать все, что захочет.

    Получение прибыли от покупки необработанной земли

    Необработанная земля использовалась в течение многих лет, но в последнее время люди рассматривают ее как жизнеспособный вариант накопления денег для выхода на пенсию. Как мы уже говорили в предыдущих статьях, земля — ​​отличный вариант накопления на пенсию.Необработанная земля была популярным выбором для пенсионных сбережений благодаря не требующему обслуживания, обмену 1031 и постепенному увеличению стоимости с течением времени.

    Еще один бонус к инвестированию в сырую землю для выхода на пенсию — налоговые льготы. Льготы по налогу на землю предназначены для того, чтобы вы не потеряли деньги на своей земле. В своей статье для RLI в ноябре 2017 года Билл Хамфри, генеральный директор New Direction IRA, описал неожиданные преимущества инвестирования в необработанные земли для выхода на пенсию:

    «Некоторые инвесторы могут не осознавать, что собственность является допустимым пенсионным активом, но компании с льготным налогообложением, такие как IRA и 401 (k) s, могут владеть домом, коммерческим зданием или пустой землей так же, как они могут владеть акциями», — говорится в сообщении. Хамфри.«Эти счета содержат налоговые льготы, которые могут помочь компенсировать любые налоговые проблемы, которые в противном случае могут отпугнуть потенциального инвестора в недвижимость. Предварительно застроенные земли стали незамеченными как жизнеспособный вариант для IRA в сфере недвижимости, но за последние несколько лет ситуация быстро изменилась.

    Популярность необработанных земель в земледелии заслужена. Покупка необработанной земли — отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить на пенсии, не требуя особого ухода, или с чистого листа, чтобы делать с ней все, что они хотят.Чтобы убедиться, что вы получаете лучшую необработанную землю по лучшей цене для вас, обязательно воспользуйтесь нашим инструментом «Найти земельного консультанта», чтобы найти ближайшего к вам эксперта по земле.

    Как инвестировать в землю

    Зачем вкладывать деньги в землю?

    Хотя не вся земля имеет одинаковую ценность, в целом покупка необработанной земли дает ряд преимуществ.

    Хорошая окупаемость инвестиций

    Подобно инвестициям в жилую или коммерческую недвижимость, земля может приносить пассивный доход или большую прибыль в зависимости от того, как земля покупается и продается.У меня есть несколько коллег, которые специализируются на покупке земли и за эти годы очень хорошо себя зарекомендовали. Если вы купите правильный участок земли по правильной цене, можно получить двузначную прибыль, и есть способы получить остаточный пассивный доход с пустой земли.

    Низкая стоимость

    Стоимость земли варьируется в зависимости от местоположения, типа земли и количества продаваемых площадей. Некоторые необработанные земли могут стоить от сотен тысяч до миллионов долларов, в то время как другие пустующие земли могут стоить всего несколько тысяч долларов.Для большинства людей земля может быть недорогим вложением средств, для начала которого не требуется банковский кредит.

    Больше земли не обрабатывают

    Земля в целом востребована. По мере роста нашего населения растет и потребность в земле для развития. А земли в наличии не так уж и много.

    Незначительное обслуживание или его отсутствие

    Необработанная земля не застроена, что означает, что нет собственности для обслуживания или арендаторов, с которыми нужно иметь дело. Помимо уплаты налогов на недвижимость и содержания земли под стрижкой или безопасностью, это относительно низкие затраты на техническое обслуживание.

    Большие возможности

    При инвестировании в землю конкуренция меньше, чем при инвестировании в жилую и коммерческую недвижимость. Так что, если вы хотите начать бизнес в сфере недвижимости, у земли есть много возможностей. Хотя определенно есть и другие инвесторы в землю, в целом земли больше, чем конкурентов, а это означает, что вы можете найти действительно хорошие предложения, если хотите сделать дополнительную домашнюю работу.

    Условия, которые необходимо знать

    Инвестирование в землю предполагает ряд уникальных условий по сравнению с другими видами инвестирования.Взгляните на некоторые из наиболее распространенных терминов при инвестировании в землю.

    Права на воздух : Пространство над землей или землей. Владение правами на воздух дает вам право использовать, сдавать в аренду или развивать пространство над землей без вмешательства других.

    Вход и выход : Право владельца собственности на вход (въезд) и выезд (выезд) на свою собственность. Права на въезд и выезд особенно важны, если у собственника нет прямого подъезда к своему участку.

    Права на добычу полезных ископаемых : Использование земли для разработки или добычи нефти, газа, угля, металлических руд, камней, песков или солей.

    Земельный банк: Земельный банк — это организация, созданная государством или некоммерческой группой для помощи в управлении и утилизации вакантной собственности, пустой земли или собственности, не подлежащей уплате налогов, чтобы пустующие участки или заброшенная собственность могли быть перестроены для лучшее, более продуктивное использование.

    Земельный участок : Участок или участок земли в соответствии с определением округа, города или муниципалитета

    Подразделение : Процесс разделения земельного участка для развития каждой территории независимо друг от друга, как способ увеличить рост и максимально использовать пространство.

    Права на воду : Также именуется прибрежными правами, означает водоем, такой как ручей, родник, озеро, река, залив или океан, присоединенный к суше. Владелец земли может использовать акваторию до тех пор, пока это не влияет на тех, кто находится выше или ниже по течению.

    Зонирование : Правовое регулирование, назначенное округом или муниципалитетом, определяющее, как можно использовать собственность.

    Вариант зонирования : Запрос на отклонение от действующего постановления о зоне, дающий владельцу собственности отказ от прав, позволяющий им использовать собственность вне действующих правил зонирования.

    Способы инвестирования в землю

    Так же, как есть несколько способов инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость, есть несколько способов инвестировать в землю. Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных методов покупки и продажи необработанной земли.

    Переворот земли

    Переворот земли — один из самых популярных методов инвестирования в землю, который просто означает, что вы покупаете земельный участок по низкой цене и продаете его позже по более высокой цене. Такие места, как налоговые продажи или аукционы по потере права выкупа, могут быть отличным местом для поиска недорогой земли, которую можно перевернуть для получения хорошей прибыли.

    Поменять землю можно так же просто, как купить дешевую и продать дорого, но некоторые из самых больших прибылей можно получить, получив надлежащие права на собственность, чтобы повысить конкурентоспособность. Право может включать выполнение работ по зонированию или изменению зон собственности, разрешению для застройки, разделению или разрешению для строителей. Выполнение этой работы увеличивает ценность, потому что это экономит время, затраты и риски потенциального покупателя, поскольку право на получение уже оформлено.

    Например, земельный инвестор покупает недвижимость площадью пять акров за 15 000 долларов.Инвестор работает с округом, чтобы разделить пять акров на пять отдельных участков с одним акром земли каждый. Теперь инвестор может продать пять отдельных участков земли, что может быть значительно больше, чем перепродажа всего участка как одного участка земли.

    Разработка сырьевых земель

    Некоторые инвесторы покупают землю для своей разработки. Хотя это может быть прибыльным предприятием, это также может быть долгим и дорогостоящим процессом. Если вы хотите построить коммерческую или жилую недвижимость, строительство с нуля, покупка земли в подходящем месте и зонирование неизбежно станут частью этого процесса.

    Купите и держите

    Некоторые инвесторы в землю будут покупать землю без обработки с намерением удерживать землю в долгосрочном владении. Они могут захотеть освоить землю в будущем, захотеть дождаться увеличения спроса (что приведет к увеличению стоимости земли) или захотеть сохранить свои права на землю, которые могут включать права на воду, воздух или полезные ископаемые. Хотя землевладелец владеет недвижимостью, он несет ответственность за уплату ежегодных налогов и содержание собственности по мере необходимости.

    Покупка и аренда

    Если целью владения землей является создание потока пассивного дохода, который представляет собой остаточный доход, который выплачивается инвестору ежемесячно, землевладелец может сдать землю в аренду для использования третьей стороной.Например, если земельный инвестор владеет 40 акрами сельскохозяйственных угодий, вместо того, чтобы обрабатывать землю самостоятельно, он может сдать ее в аренду фермеру. Фермер платит землевладельцу ежемесячную арендную плату и несет ответственность за благоустройство и содержание земли, включая уплату налогов.

    Купля-продажа с финансированием собственника

    Другой вариант создания потока пассивного дохода при инвестировании в землю — продажа земельного участка с финансированием собственника. Финансирование собственника — это когда продавец собственности предоставляет финансирование для покупателя, по сути замещая банк.Покупатель вносит первоначальный взнос и выплачивает продавцу недвижимости оставшуюся часть кредита на определенных условиях. Покупатель собственности несет ответственность за благоустройство и уход за землей, включая уплату налогов.

    Земельный агент по недвижимости, риэлторы, специализирующиеся на земельных участках

    Не секрет, что земельные инвесторы часто негативно относятся к агентам по недвижимости, но сегодня я хочу рассказать вам о важном открытии, которое я сделал.

    За последние несколько месяцев я продал почти всех своих свободных земельных участков исключительно через агентов по недвижимости и, увидев эти результаты, я построил всю свою компанию на стратегических отношениях с ними.

    Сделав этот переход, я смог продать большую часть своей собственности…

    • БЕЗ необходимости обслуживания потенциальных клиентов
    • БЕЗ работы с любыми онлайн-объявлениями
    • БЕЗ ответа на этот вымотанный временем вопрос, «Это все еще доступно?» на торговой площадке Facebook.

    Мои агенты также спасли меня от НЕСКОЛЬКИХ проблем с недвижимостью, с которыми я в противном случае застрял бы.

    И самое лучшее во всем этом то, что Я должен платить этим агентам по недвижимости только в том случае, если агент действительно продает недвижимость!

    3 больших преимущества земельных агентов

    Для большинства людей агент по недвижимости — это эксперт, помогающий им покупать и продавать их основное жилье (и, возможно, даже инвестиционную недвижимость, если они действительно хороши).

    Они НЕ являются экспертами по покупке и продаже незанятых земельных участков. , что неизбежно заставляет большинство земельных инвесторов списывать со счетов агентов по недвижимости в целом.

    Однако есть агенты, которые специализируются на других, менее традиционных типах недвижимости, их просто труднее найти.

    Для инвестора в недвижимость ключ к работе с агентом — это найти того, кто специализируется на вашей нише недвижимости. Если вы можете найти агента, который имеет опыт работы в вашей нише (и он действительно хорош в своем деле), это может быть огромной возможностью использовать чужое время и опыт.

    С точки зрения 80/20, работа с агентами — одна из самых эффективных вещей, которые вы можете сделать для своего бизнеса по инвестированию в землю, и тому есть как минимум три веских причины.

    1. Они действуют как ваши «сапоги на земле»

    Как и многие другие инвесторы в землю, Я покупаю и продаю землю за пределами штата, в котором я живу .

    Одна из проблем, возникающих при жизни за пределами штата, заключается в том, что покупатели часто хотят встретиться с продавцом лично.Так как это практически невозможно делать на регулярной основе, я пропустил много сделок, потому что я физически не присутствовал там, где расположены мои объекты.

    Однако теперь, когда я работаю с агентами по недвижимости, которые специализируются на земле И работают рядом с моими объектами, это больше не проблема. Если кто-то хочет встретиться лично, я могу отправить своего агента на встречу с ним. Это действительно так просто!

    Еще одно невероятное преимущество использования агентов заключается в том, что они будут осматривать объекты и анализировать их, прежде чем я их куплю.

    Именно здесь агенты принесли наибольшую пользу моему бизнесу. Было несколько объектов недвижимости, которые я считал достаточно хорошими, чтобы купить, после того, как я провел все необходимые проверки. Однако, как только мой агент прошел по собственности, он сообщил мне о невидимых проблемах и веских причинах НЕ продвигаться с покупкой.

    Например, онлайн-карта с воздуха может показывать грунтовую дорогу, которая кажется безопасной для путешествий, но в действительности по ней почти невозможно ехать.

    Другой пример: объект не указан как «заболоченный участок» или не находится в зоне затопления, но если вы пройдете по нему пешком, появятся признаки обратного.

    Это то, чего вы можете пропустить, если не посетите объект лично, и именно поэтому я использую агентов по недвижимости, специализирующихся на земле. Они могут предоставить мне подробную и личную информацию о каждой собственности, которую я собираюсь купить… , причем я на самом деле там не присутствовал.

    Еще одно преимущество работы с земельными агентами заключается в том, что они могут дать мне твердую прейскурантную цену на каждую недвижимость, которую я рассматриваю, которую я затем могу использовать для анализа моей первоначальной суммы предложения.

    Несколько раз мои предложения принимались, но после дальнейшей переписки с моим агентом я понял, что мои предложения слишком высоки, и я смог отказаться от сделки или пересмотреть цену, как только у меня были все факты .

    Имея столько денег, сколько я заработал на продаже недвижимости через агентов, я могу только представить, сколько я сэкономил , уходя от невыгодных сделок на основе их рекомендаций.

    2. Они — ваш менеджер по продажам, привлеченный к работе

    Для большинства инвесторов в землю самым большим препятствием в их бизнесе является продажа недвижимости .

    Очевидно, что мы в большей степени контролируем наши собственные решения о покупке, чем чьи-то решения, поэтому большую часть нашего времени и энергии мы часто тратим на рекламу и продажу собственности, имеющейся в нашем инвентаре.

    При работе с земельными агентами вся работа по продаже передается на аутсорсинг тому, кто может сосредоточить все свое время и силы на этой единственной задаче.

    Мне больше не нужно собирать фотографии, писать рекламные объявления или размещать объявления в Интернете. Всем этим и многим другим занимаются агенты.Мне даже не нужно составлять список покупателей, потому что у агентов есть свои!

    Теперь, когда со мной связываются потенциальные покупатели, мне больше не нужно разговаривать с ними лично. Я просто отправляю контактные данные своему агенту, который позаботится обо всем остальном.

    И помните — это не будет стоить мне ни цента, пока недвижимость не будет продана.

    Многие знакомые мне инвесторы в землю будут регулярно тратить более 300 долларов на недвижимость на профессиональные фотографии и видео с дронов.

    Мне, с другой стороны, совсем не нужно тратить лишние деньги на эти вещи, потому что мои агенты бесплатно предоставляют мне профессиональные фотографии .Они помещают знаки на каждую собственность, которой я владею, они перечисляют мою собственность на всех основных сайтах недвижимости, и они даже помогают мне получить дополнительную информацию на местном MLS.

    Когда собственность продается, я плачу им комиссию в размере 6-10%, , но опять же, это только тогда, когда собственность продается. Учитывая всю работу, которую эти агенты выполняют для меня (включая сделки, от которых я в конечном итоге отказываюсь), я считаю эту комиссию ОЧЕНЬ справедливой.

    СВЯЗАННЫЙ: 4 проверенных совета, которые помогут быстро продать недвижимость

    3.Они ваш надежный советник (и источник для Comps)

    Один из самых сложных аспектов земельного инвестора — это поиск надежных компаний, и земельные агенты — фантастическое решение этой проблемы!

    Если я ищу в Интернете информацию по определенному почтовому индексу, а данных мало, все, что мне нужно сделать, это позвонить опытному земельному агенту в этом районе и попросить его изучить его для меня.

    Недвижимость — это очень локализованная отрасль, и работа с опытным агентом, который живет в районе, в котором они покупают / продают, невероятно полезна.Они знают, какую недвижимость продали и по какой цене.

    Они могут предоставить вам локализованную информацию, к которой вы в противном случае не имели бы доступа, не посетив этот район самостоятельно.

    Например, в некоторых округах я больше не буду покупать недвижимость площадью менее одного акра. Почему? Потому что мои агенты по земле проинформировали меня о том, что для строительства небольших объектов требуется специальный налог.

    Я НИКОГДА не узнал бы что-то подобное, если бы мой агент не сообщил мне об этом.

    Такие инсайдерские знания — чистое золото!

    Наш процесс поиска хорошего земельного агента

    Как я упоминал ранее, ключом к продвижению вашего бизнеса по инвестированию в землю является поиск агента по недвижимости, который специализируется на пустующих земельных участках.

    Ниже приведен метод, который мой деловой партнер и жена, Асия, разработали, чтобы помочь вам найти хороших земельных агентов. Посмотрите мое интервью с ней ниже:

    Вот краткое описание процесса…

    Что искать в хорошем агенте:

    • Оперативность: Хороший земельный агент будет очень заинтересован и отзывчив с первого дня.
    • Опытные: У них должно быть за плечами несколько сделок с конкретными земельными участками , прежде чем вы начнете с ними работать. Не ваша работа учить их тонкостям земельного бизнеса, они уже должны знать, что делают.
    • Знающие: Они должны быть в состоянии рассказать вам подробности о районе, в котором они работают (например, вопросы комплексной проверки на уровне округа, подробности о различных частях города и о том, какие объекты недвижимости в настоящее время разрабатываются).

    Предупреждающие знаки плохого агента:

    • Все разговоры, без результатов: Некоторые агенты будут пытаться впечатлить вас большим количеством разговоров, но на самом деле у них нет результатов или опыта, чтобы подтвердить свои утверждения. Убедитесь, что у вас есть доказательства, и с подозрением относитесь к любому, кто отталкивает вас, когда вы об этом просите.
    • Отсутствие выполнения: Если они не выполняют свои обещания или обязательства своевременно (особенно, если это что-то столь же простое, как отправка вам договора листинга), они, вероятно, не будут надежными для других аспектов ваше рабочее соглашение.Первые впечатления — важный показатель того, как будет развиваться остальная часть процесса, поэтому обратите пристальное внимание на эти первые встречи и их трудовую этику.
    • Слушайте свою интуицию: Доверяйте своей интуиции — если вам не нравится то, как ведет себя агент, не работайте с ним.

    Анкета земельного агента

    Чтобы помочь вам проверить потенциальных агентов, мы составили анкету, которая послужит основой для вашего разговора.Вы можете скачать эту анкету ниже, но для тех, кто предпочитает просто видеть ее здесь, можно задать следующие вопросы:
    1. Вы штатный агент?
    2. Как долго вы в бизнесе?
    3. Как часто вы заключаете сделки с землей по сравнению с другими видами недвижимости?
    4. Работали ли вы раньше с такими инвесторами в землю?
    5. Сколько в среднем закрытий в месяц?
    6. Вы уверены, что сможете продать нашу недвижимость в среднем в течение трех месяцев или меньше? (Мы можем указать цену, рассчитанную для быстрой продажи).
    7. Готовы ли вы посетить объект и встретиться с потенциальными покупателями, сфотографироваться и при необходимости повесить вывески?
    8. Если мы разместим вместе с вами, будет ли наша собственность отображаться в сети Land.com, а также на Zillow, Redfin, Realtor.com и т. Д. На каких еще веб-сайтах она будет размещена?
    9. Довольны ли вы, что мы заключаем договор о листинге на 3-месячный период времени вместо обычных 6-месячных?
    10. Как выглядит ваша комиссия?

    Обзор

    Итак, давайте вернемся ко всему.Как начать поиск агента по недвижимости, специализирующегося на земельных участках?

    1. Найдите выгодную сделку с землей.
    2. Найдите на Zillow.com объявления, похожие на недвижимость, которую вы собираетесь искать.
    3. Когда вы найдете объявления, которые выделяются благодаря своим высококачественным изображениям и хорошо написанному описанию, свяжитесь с агентом, у которого это есть в списке.
    4. Если агент кажется многообещающим, погуглите его имя и брокерскую компанию и поищите подробности об их опыте.
    5. Если агент обладает надлежащим опытом и все еще кажется ему подходящим, проконсультируйтесь с ним по телефону.

    Где найти земельные участки Специализированные агенты

    Специализированных наземных агентов можно найти на таких сайтах, как Zillow и LandWatch , если вы знаете, что искать . Вот краткий обзор того, как их найти:

    Вы также можете проверить следующее:

    У меня есть положительный опыт работы с агентами из Mossy Oak Properties, но, конечно, вы все равно захотите проверить каждого агента индивидуально, чтобы убедиться, что он подходит вам и вашей конкретной ситуации.

    The Realtor Land Institute — это организация, которая специализируется на обучении и помогает риэлторам получить доступ к информации. У меня нет личного опыта с ними, но, судя по тому, что я видел, это похоже на хороший потенциальный источник для рассмотрения.

    Я надеюсь, что вы нашли эту информацию полезной и нашли ей хорошее применение. Работа с агентами, специализирующимися на земле, кардинально изменила мой бизнес, и это может изменить и ваш. Самая сложная часть моего бизнеса теперь выполняется другими профессионалами.

    Подобный прорыв случается не каждый день, поэтому я надеюсь, что вы получите от него столько же, сколько и я.

    Последние мысли

    Даже если хороший земельный агент может взять на себя большую часть работы после того, как вы поручите ему управлять недвижимостью, вам — как инвестору — все еще необходимо управлять своими агентами .

    Рекомендуется регулярно проверять своих агентов. Так вы узнаете, правильно ли они выполняют свою работу.

    Кроме того, не забудьте обсудить цены на недвижимость в своем первоначальном разговоре.

    Как правило, продажа недвижимости за 1500 долларов не будет стоить агенту времени, потому что комиссия слишком мала и не стоит их усилий. Мы обнаружили, что наша недвижимость во Флориде должна иметь прейскурантную цену не менее 5000 долларов США, чтобы окупить время нашего агента.

    У нас были агенты, которые все еще хотели работать с нами на небольших объектах из-за наших позитивных отношений с ними, но это исключение, а не правило.

    alexxlab

    Related Posts

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *