Инструкция: как провести ипотечную сделку с недвижимостью, которая в залоге у Сбербанка — Недвижимость

 

Подготовили подробную инструкцию для проведения сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в залоге у Сбербанка — то есть, если квартира была приобретена в ипотеку Сбербанка, а теперь заемщик хочет её продать и нашёл покупателя, который также берет ипотеку в Сбербанке. 

1. Заявка на ипотеку

Покупатель подает заявку на ипотеку с предоставлением информации об объекте недвижимости. 

2. Предварительный договор купли-продажи

Если есть необходимость быстрого погашения бумажной закладной, то после одобрения ипотеки покупателю и продавцу следует оформить и подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

При наличии оформленной бумажной закладной по кредиту продавец предоставляет в банк ПДКП и оформляет заявление на получение закладной.

3. Подписание договора купли-продажи продавцом и покупателем 

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи должны быть следующие обязательные условия:

• На момент подписания договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору, заключенному банком

• Оплата за счет кредитных средств осуществляется путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца, открытый в банке

• Продавец обязуется направить средства или часть средств, полученных от реализации объекта недвижимости, на погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога недвижимости

• Расчеты по договору купли-продажи объекта недвижимости осуществляются не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю

• Пункт 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется (объект недвижимости до полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца)

При ипотеке в силу закона

• Часть стоимости объекта недвижимости оплачивается покупателем за счет кредитных средств банка (с указанием наименования банка, даты и места заключения кредитного договора, при наличии – его номера, а также положения о том, что условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором)
• Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
• Залогодержателем по данному залогу является банк

4. Подписание кредитных документов 

Покупатель подписывает ипотечный договор и другие документы.

Первоначальный взнос можно заложить в ячейку и указать в условиях, что эти деньги продавец получит после перехода прав собственности на объект к покупателю. 

Банк готовит письмо с согласием на отчуждение объекта и последующую ипотеку.

5. Передача документов на регистрацию в Росреестр 

Договор купли-продажи, кредитный договор, письмо от банка и другие документы 

покупатель и продавец передают в Росреестр для регистрации перехода права собственности и ипотеки покупателя — последующий залог объекта недвижимости.

6. Получение кредита покупателем 

После регистрации покупатель предоставляет в банк выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности покупателя на объект и двойное обременение — по кредитам продавца и покупателя. 

Банк выдает кредит на счет покупателя. 

7. Расчеты по сделке

Покупатель оформляет в банке заявление о перечислении кредитных средств (и своих, если первоначальный взнос не был заложен в ячейку) на счет продавца. 

Продавец оформляет в банке заявление о полном досрочном погашении кредита за счет средств, полученных от покупателя. 

Кредитные средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца с одновременным проведением операции погашения кредита продавца.

8. Снятие обременения по кредиту продавца 

Продавец при наличии оформленной бумажной закладной по кредиту оформляет в банке заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке. 

Не позднее следующего рабочего дня за днем полного погашения кредита продавца банк передает бумажную закладную в Росреестр для погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления владельца закладной.

Закладная аннулируется. Обременение 

продавца (первоначальный залог) с объекта снимается. 

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка»)

✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке

✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу

✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется

✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3)

✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит

✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

---

Сейчас читают

Страховка недвижимости, жизни и здоровья: зачем оформлять и продлевать полис

Инструкция: как купить ква

Ипотека с недофинансированием: риски и требования

Для начала стоит разобраться с понятие ипотека с недофинансированием. Это та же сделка по ипотечному кредитованию, предполагающая в незначительной степени понижение стоимости объекта. При заключении договора, отображают фактическую стоимость объекта – это и есть заниженная стоимость. Многие банки даже значения этому не придают.

Кредит выдается на большую сумму, чем цена дома, квартиры или участка. Сверх начисленная сумма оформляется как сумма на неотделимые улучшения. Для этого заключается дополнительный договор. Он не регистрируется и составляется только для продавца и покупателя. Сейчас известно много случаев, когда стоимость на эти самые улучшения завышена в несколько раз. Все объявления недвижимости Кемеровской области можно посмотреть для сравнения.

Любой банк имеет либо в штате оценщика, либо тесно сотрудничает с оценочными компаниями. Они выполняют требования учреждений и систематически предоставляют отчетную документацию. Оценщики анализируют рынок недвижимости постоянно, поэтому могут грамотно оценить стоимость объекта. Если участниками сделки будет стоимость жилья занижена, то вряд ли вы получите одобрение при обращении. В основном это касается банков федерального значения. Статьи и инструкции по Сбербанку можно прочесть здесь.

Коммерческие финансовые учреждения чаще соглашаются на занижение стоимость объектов, но при этом они требуют действовать согласно их условиям. Обычно первый взнос по ипотеке просто огромный. Еще частные банки практикуют завышать процентные ставки.

В принципе слишком низкая стоимость – это подозрительно. Таким продавцам вряд ли стоит доверять на все 100%. Мошенники нередко прибегают к таким действиям: договариваются с собственником жилья указать в договоре заниженную стоимость квартиры. Одновременно с этим дополнительно заключается договор на неотделимые улучшения. Но дальше начинаются только проблемы. Вы приобрели такую квартиру, но собственник после сделки подает в суд на признание ее незаконной. Чаще всего суд удовлетворяет требования продавца, а вам выплатят только ту сумму, которая прописана в

договоре.

Информация — Ипотека с недофинансированием или риски приобретения недвижимости по заниженной цене.

Когда банки забирают квартиру за долги по кредиту

Марина и Алексей взяли кредит на покупку квартиры. Выплачивали его несколько лет, но затем оба практически одновременно лишились работы. Теперь они опасаются, что банк отберет и продаст их жилье. Рассказываем, что произойдет, если перестать гасить кредит.

В каких случаях кредитор может потребовать продать ипотечное жилье?

По закону об ипотеке, если заемщик за год просрочил четыре и больше платежей по кредиту, банк вправе взыскать заложенное жилье через суд.

Но некоторые должники получили послабления до 31 марта 2021 года. Банк России рекомендовал кредиторам не требовать продажи заложенного жилья, если заемщик или члены его семьи заболели коронавирусом или у них резко снизились доходы в связи с пандемией.

Раньше выдавать займы под залог жилья могли микрофинансовые организации. Однако с ноября 2019 года оформлять ипотечные займы они не вправе.

Если клиент сам решит продать недвижимость, чтобы расплатиться по кредиту, банк может пойти ему навстречу и уладить дело до суда. Но, как правило, кредитор не готов ждать долго и соглашается на такой вариант, только когда заемщик уже нашел покупателя.

Как правило, суды практически всегда принимают сторону банка. Не стоит рассчитывать на то, что судья сжалится и запретит продавать недвижимость, если другой квартиры или дома у семьи нет.

По закону заложенное жилье могут взыскать и продать, даже когда оно у человека единственное.

По решению суда заемщик должен будет выплатить кредитору остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и возместить расходы на рассмотрение дела в суде. В постановлении суда также будет указано, что ваше жилье должны продать с торгов.

Может случиться, что квартиру продадут по заниженной цене и долг не будет погашен?

Да, такой риск существует. Суд назначает начальную цену торгов в размере 80% от рыночной стоимости жилья, которую берет из отчета оценщика. Такой отчет всегда составляют перед тем, как оформляют жилье в залог.

Если торги не состоятся, например потому что никто не захочет покупать ваше жилье, то в течение месяца проведут повторные торги. Начальная цена продажи на них будет снижена до 68% от рыночной стоимости.

В случае когда и со второго раза не удается продать имущество, кредитор забирает его себе за 60% от рыночной цены. Долг заемщика перед банком уменьшится на эту сумму. Затем банк попытается продать жилье самостоятельно.

Если цена квартиры, по которой ее продали с торгов, либо стоимость, по которой она досталась кредитору, будет больше задолженности, вам выплатят разницу.

Но может случиться, что даже после того, как вы лишитесь жилья, долг все равно окажется погашен не полностью. Тогда банк будет пытаться взыскать остальное.

Поэтому в случае, если жилье подорожало с момента его покупки в кредит, просите суд провести экспертизу его стоимости. Тогда и начальная цена торгов, и сумма, по которой недвижимость предложат кредитору (если торги не состоятся), будут выше.

Как быстро продадут жилье?

Как правило, эта процедура занимает от нескольких месяцев до года, поскольку состоит из ряда обязательных этапов.

1. Рассмотрение дела в суде. Обычно суд назначает несколько заседаний и только затем выносит решение.

2. Переход дела к приставам. После того как решение суда вступит в силу, кредитор передает исполнительный лист в службу судебных приставов (ФССП). Приставы сначала предложат вам погасить задолженность самостоятельно и дадут на это несколько дней. Если не уложитесь и в этот срок, представители ФССП начнут выполнять постановление суда.

3. Взыскание долга. В первую очередь судебные исполнители пытаются списать долг с банковских счетов должника. Если они обнаружат на них нужную сумму, то продажа недвижимости отменится.

4. Продажа недвижимости с торгов. В случае когда денег на счетах недостаточно, квартиру или дом выставят на торги. Сами приставы не занимаются торгами — они передадут дело в Росимущество или его подрядчику. Те проведут публичные торги, в которых смогут принять участие желающие приобрести ваше жилье.

5. Передача жилья банку. Если никто не захочет купить вашу недвижимость, она отойдет кредитору.

На каждом из этих этапов, вплоть до момента продажи имущества на торгах, заемщик может погасить долг полностью — и тогда жилье останется в его собственности.

Если у меня вдруг появятся деньги, могу ли я сам выкупить свое жилье на торгах?

Нет, должнику и членам его семьи запрещается участвовать в торгах. Но вы вправе в любой момент погасить долг до продажи жилья.

Если ни первые, ни вторые торги не состоятся и залог заберет себе банк, можно попробовать договориться с ним об обратном выкупе жилья. Но банк вправе назначить любую цену продажи или вообще отказаться продавать вам ваше бывшее жилье.

Мы с мужем договорились выплачивать ипотеку поровну, но он перестал вносить свою часть платежей. Можно ли поделить жилье, которое находится в залоге, чтобы мою половину не продали?

Даже если выделить доли каждого супруга, все равно недвижимость останется в залоге. Если банк не будет получать платежи по кредиту вовремя и полностью, то потребует продать заложенную квартиру или дом целиком.

Могу я сам продать заложенную квартиру, погасить часть долга и купить другую, подешевле?

Когда недвижимость находится в залоге, вы можете в ней жить, но продать ее вы вправе только с согласия кредитора.

Иногда банки дают разрешение на продажу, но лишь при условии, что за счет вырученных денег долг будет полностью закрыт. В таких случаях в договоре купли-продажи прямо прописывают, что покупатель переведет нужную сумму именно банку в счет погашения кредита, а не вам как продавцу жилья.

Вы получите только разницу между ценой продажи и остатком задолженности. Возможно, этого хватит, чтобы купить другое жилье или хотя бы сделать начальный взнос по другой ипотеке, с меньшей суммой.

В какой момент из заложенного жилья выселяют жильцов?

Жилье выставляют на продажу, даже если в нем еще зарегистрированы и проживают люди. Обычно приставы и организаторы аукциона даже не заходят в квартиру или дом, чтобы осмотреть их. И покупатели чаще всего не могут увидеть состояние жилья, они ориентируются только на его адрес, площадь и планировку.

И только когда у недвижимости появится новый собственник, он должен будет обратиться в суд и потребовать, чтобы бывших владельцев лишили права пользоваться жильем. Это может занять пару месяцев, а иногда и больше.

Если прежние жильцы не соглашаются выехать добровольно, то, как только решение суда о выселении вступает в силу, покупатель обращается к приставам, и те освобождают жилплощадь.

Правда ли, что детей, инвалидов и пенсионеров не могут выселить из ипотечного жилья?

Нет, заложенную квартиру или дом могут продать и выселить любых жильцов, если заемщик перестал платить по кредиту. Детей всегда регистрируют — и снимают с регистрации — вместе с родителями. Даже когда несовершеннолетним принадлежала часть ипотечного жилья, то его все равно могут пустить с молотка, а детей — выселить.

Однако если торги не удались и собственником квартиры стал банк, то до 31 марта 2021 года Банк России рекомендовал не выселять прежних жильцов.

Что делать, чтобы не потерять заложенное жилье?

Чтобы заемщики не лишились квартиры или дома из-за временной потери дохода, закон разрешает им взять ипотечные каникулы.

Если финансовое положение не восстановится полностью, можно обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит — изменить суммы и график платежей, например уменьшить ежемесячные взносы и удлинить срок выплат.

В ситуациях, когда рыночные проценты по ипотечным кредитам снижаются, имеет смысл рассмотреть варианты рефинансирования долга в других банках. Такое перекредитование нередко позволяет уменьшить платежи.

Но в любом случае нужно стараться не допустить просрочек, чтобы в глазах банков остаться надежным заемщиком. Если же просто перестать вносить платежи, то дело и вправду может дойти до продажи жилья на торгах.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение ее цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете. Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки. Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:.

Риски для продавца квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Вот и все,продавец свои же деньги получает. Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности. Завышение и занижение стоимости Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда. Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму. Ответ на сообщение Возможно, что мой комментарий уже опоздал, тем не менее, личное сообщение.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке В случае продажи вторичного жилья по ипотеке риски продавца на данной стадии содержатся в возможной проверке жилья и его планировки на соответствие технической документации, поскольку не во всех квартирах проведенные перепланировки были соответствующим образом узаконены. Алгоритм продажи квартиры по ипотеке. Разберемся детально в пошаговых действиях для оформления сделки. Такая продажа по ипотеке строго регламентирована законодательно, поэтому каждый гражданин сможет разобраться в схеме.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Заметьте, что пошлину и сбор должен оплатить сам клиент, так как эта процедура для него является выгодной в дальнейшем его не будет контролировать налоговая служба. Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной. Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре. В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится. Онлайн — калькуляторы На сегодняшний день такая процедура — одна из самых распространенных. Важно Ситуация была напряженная, почти скандальная В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены.

Риски продавца при продаже квартиры когда просят завысить цену

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: это бесплатно. Стоимость жилья очень высока. Поэтому так распространена покупка недвижимости в кредит.

В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику. Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости. В ходе оценки берут во внимание:.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ипотека по закону риск для продавца 12 11 2013 Диал

Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости. Продаю джинсовый комбинезон для девочки. Производство Турция. Очень качественный.

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

Регистрация и вход. Поиск по картине Поиск изображения по сайту Указать ссылку. Загрузить файл. Крутой поиск баянов. Везде Темы Комментарии Видео. О сайте Активные темы Помощь Правила Реклама. Регистрация: Регистрация: 9.

Не каждая оценочная компания пойдет на такой риск. Если банк расторгнет отношения с оценочной компанией — это крах, снижение огромного потока клиентов от банка. К тому же в банке есть свои специалисты, которые проверяют правильность оценки.

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца Продавец не рискует деньгами, но может потерять довольно много времени. Обратите внимание, что оценкой объекта занимается только компания, аккредитованная банком, в противном случае у кредитора могут возникнуть сомнения в подлинности документа. Второй риск продавца уже связан с материальной ответственностью.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: «Право знать». Риски продавца недвижимости

Покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры (ипотека)

Продаю квартиру за 1 млн. Нашелся покупатель, будет брать ипотеку. Но просит завысить цену на 1 млн тыс, чтобы не платить первый взнос. Хочет взять с меня расписку, что тыс мной получено на руки от покупателя, а 1 млн.

После перечисления денег продавцу и регистрации права собственности за покупателем, продавец страхуется от расторжения договора купли-продажи распиской покупателя, что тот взял в долг у Продавца р, каковая уничтожается после получения свидетельства а с И всё! Покупатель стал собственником, продавец получил свой 1 р. И кто в этой ситуации рискует? Вдруг ему эту расписку предъявят?

Источник: http://grsh-electro.ru/pravovie-voprosi/zavishenie-stoimosti-kvartiri-pri-ipoteke-riski-prodavtsa.php

Завышение цены продажи -ипотека

Василий Горбунов

Если сделка будет расторгнута, то Вы будете должны на 20 процентов больше, чем получили.

А если у меня будет расписка от покупателя в том что деньги (20%) за не произведённые неотделимые улучшения объекта недвижимости получены и в случае расторжения договора обязуется истребовать фактически оплаченную сумму.(то есть за минусом 20%)

Простите, но «Филькина грамота».
И, вообще, нарушение закона.

Напридумывать можно любые бумажки -расписки. НО, считаю, что все выгоды для одной стороны, должны ею же и оплачиваться. Т.Е. и цена квартиры за «несоответствие реальности»для данного покупателя должна в принципе быть выше.

Подобные вопросы уже были. Смотрите здесь. http://realty.dmir.ru/forum/252648/

Василий, добрый день! В стандартной ситуации банк дает кредит в размере . % (в Вашем случае 80%) от стоимости квартиры, при этом, для оценки рыночной стоимости квартиры получают альбом об оценке независимой оценочной компании, аккредитованной данным банком. Исходя из этого, все-равно какая сумма будет указана в ДКП, больше чем от оценочной, не дадут. Возможно, что у Вас другая ситуация. Риск у Вас один- в случае расторжения ДКП, вернете больше, чем получили и любые документы «дополнительные» ( расписки, договор займа и т.д.) зачет взаимных требований будет только на усмотрение суда.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Риск по сути один, при неблагоприятном исходе вы вернете на сумму завышения больше.

Риск у вас никуда не денется, несмотря ни на какие бумаги. Здесь всё будет на усмотрение суда.

Суд будет рассматривать ту сумму, которая указана в договоре КП.

Василий, всегда, при проведении сделок с недвижимостью, стоит руководствоваться здравым смыслом и действующем законодательством РФ. В таком случае, «подводных камней» и прочих рисков не будет. А забраться на ёлку и ..пу не ободрать, не бывает. 🙂

При правильно составленных сопутствующих документах в такой просьбе ничего страшного нет. А писать про неотделимые улучшения — это бред.
Но имейте ввиду, что за махинации с кредитными деньгами есть статья УК.

Подводный камень один, и это попадание под действия УК РФ, ну или на деньги 20%. В момент регистрации перехода права собственности по указанной недвижимости, у покупателя возникает недееспособность, пишется заявления на отзыв подписи и т.п., и продавцу придется вернуть 20% те самые и остается со своей квартирой. В виду того что 20% тех самых, продавец наверняка не выплатит сразу, поэтому потенциал б/у покуатель выставит обременение на недвижимость и попросит суд выставить обременение сразу и выставят. А если продавец откажется платить те самые 20% то попадает под статью. Любые расписки, любое написание не прокатит, суд примет во внимание исключительно сумму указанную в ДКП.
Завышение стоимости возможно, как и при собственности менее трех лет, исключительно при доверительных отношениях, и цели не получить больше чем планируют.
Расписка штрафные санкции за расторжение договора купли, её грамотно может составить только очень опытный юрист, в виду того что штрафные санкции это не обязательства принятые на себя, суд не принимает.
Как и при занижении стоимости недвижимости или замены дкп на дарственную риски серьезные.

Специалист по недвижимости сторон сделки рискует особо, в виду того что укрывает и участвует в обмане банка, налоговой. Поэтому при таких покупателях продавцах надо с ними заключать договор на оказание услуг с пунктом о том, что указанные стороны запрещают распространять любую полученную информацию в период проведения и заключения договора купли продажи указанного объекта указанными сторонами и т.п.
Так что о себечки надо думать, а не о том какую расписку состряпать сторонам.

Покупатель просит, а Вы не знаете — предложите покупателю оплатить юридическую консультацию или нотариальную сделку — все сомнения развеются.

Источник: http://www.cian.ru/forum-rieltorov-zavyshenie-tseny-prodazhi-ipoteka-258693/

Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке в банке: советы заемщикам!

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды. При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением. На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

• оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
• установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
• снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
• определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

• заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
• осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
• продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
• в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
• далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

• если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
• при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
• такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
• дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

• самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
• более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
• наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
• кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки. Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру. Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии. Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

Источник: http://all-ipoteka.com/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Покупатели квартиры берут ипотеку и просят завысить стоимость

Меня зовут Иван, и я собираюсь продать квартиру покупателям с ипотекой. Есть нюанс: покупатель и их риелтор просят указать в договоре сумму больше, чем есть на самом деле.

По их словам, смысл в следующем. Банк требует, чтобы они внесли первоначальный взнос. Остальную сумму они возьмут в ипотеку. Но денег на первоначальный взнос у них нет.

Покупатели просят увеличить сумму договора на требуемый банком первоначальный взнос. Эту «лишнюю» сумму они якобы передадут мне в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, а вместе с ним передадут мне расписку, что никакого первоначального взноса мне не передавали. После регистрации сделки уже банк переводит мне «оставшуюся» реальную стоимость квартиры.

Подскажите, каковы мои риски при такой сделке?

Я не советую вам заключать эту сделку. Это рискованно и незаконно. Можно остаться без квартиры и денег, и вот почему.

Отдадите больше, чем получите

В ходе сделки вы получите деньги, а покупатели — квартиру. Если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, вы обязаны вернуть друг другу то, что получили. Вам вернут квартиру, а вы должны будете отдать деньги. Но не ту сумму, которую фактически получили, а именно ту, которая указана в договоре.

Если вы укажете завышенную сумму, то и отдавать будете ее. Расписка о том, что вам не передавали первоначальный взнос — что-то странное. Это не поможет. Логичнее попросить в ответ встречную расписку, как будто покупатели взяли у вас в долг ту же сумму. Но все это ненадежные и мутные схемы.

С вас легко будет получить деньги: у вас есть квартира. А что можно получить с людей, у которых нет денег на первоначальный взнос и своего жилья, думайте сами.

Потеряете время

Банк не даст в кредит 100% стоимости квартиры по данным оценщиков. Обычно дают 80—90% от той суммы, в которую квартиру оценят эксперты. Значит, чтобы получить полную стоимость, придется договориться еще и с оценщиками. Аккредитованная банком компания на это не пойдет.

Если данные в отчете оценщиков и договоре будут сильно отличаться, в кредите могут вообще отказать. Все это время вы должны будете ждать, потому что подписали предварительный договор. В итоге вы потеряете время и рискуете остаться без покупателя. Не забудьте, что в договоре будет написано, что покупатель передал вам часть денег за квартиру. Для вас это фиктивно, но юридически — правда.

Когда банк откажет в ипотеке, с вас запросто взыщут эту сумму.

Станете соучастником мошенничества

Если вы заключите такую сделку, то поможете заемщикам обмануть банк. Кто знает, зачем они придумали эту схему. Это могут быть мошенники, которые хотят без вложений и расходов получить вашу квартиру и деньги банка. Может быть, они не собираются платить по кредиту. Банк в итоге заберет квартиру, но какое-то время им удастся там пожить и сэкономить.

Даже если это всего лишь хитрые люди, которые решили улучшить жилищные условия с помощью обмана, такая схема незаконная. Нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения.

Помогая им получить кредит, вы фактически становитесь соучастником мошенничества. За такое можно получить большой штраф или реальный срок. Это будет уголовная, а не административная ответственность.

Заплатите больше налогов

Неизвестно, сколько лет вы владели этой квартирой. Но если меньше минимального срока по налоговому кодексу, придется платить налог. Для расчета НДФЛ придется учитывать сумму по договору. Хотя на самом деле ваш доход был меньше.

Если вы должны начислить налог и вычет не покроет всю сумму, придется заплатить 13% с тех «лишних» денег. А вот покупатели, наоборот, сэкономят. Они сразу смогут вернуть 13% от этой суммы, как только получат свидетельство о праве собственности на вашу квартиру.

Источник: http://journal.tinkoff.ru/ask/ipoteka-bez-vznosa/

Читайте также:

Что нужно для рефинансирования ипотеки?

Под рефинансированием понимают оформление нового ипотечного договора на иных условиях и закрытие первого займа.

Для того, чтобы рефинансировать ипотеку необходимо:

ШАГ 1. Выбрать банк и подать туда заявку.
ШАГ 2. Собрать документы и сделать оценку квартиры.
ШАГ 3. Досрочно погасить ипотеку в первом банке.
ШАГ 4. Поменять залогодателя.

Рефинансирование должно быть выгодным. Целью может быть снижение процентной ставки или платежа, упрощение процесса платежей или же выбор более надежного банка.

Стоит внимательно отнестись к процессу выбора нового банка. Быстро сравнить условия банков можно с помощью специальных сервисов. Один из наиболее популярных – Сравни.ру, он поможет быстро сравнить процентные ставки, сроки и условия кредитования в различных банках.

После можно подавать заявку в выбранный банк, к ней нужно приложить список документов (в разных банках список может отличаться). Как правило это можно сделать в электронном виде. На данном этапе важным фактором будет являться ваша кредитная история.

Далее проводится оценка квартиры, для этого следует обратиться к эксперту. Оценка необходима для того, чтобы выяснить в каком состоянии сейчас квартира, нет ли занижения стоимости и двойных продаж.

Если вам одобрят рефинансирование, то банк будет заключать с вами 2 договора – на выдачу кредита и на залог квартиры. Новый кредит необходим, чтобы закрыть обязательства перед первым банком. Перед этим вы должны написать заявление о досрочном погашении ипотеки.

Сумму задолженности и реквизиты нужно передать в банк, где будет происходить рефинансирование, затем банк переводит деньги. Пока происходит переоформление может начисляться небольшая сумма по процентам. Эту разницу придется оплатить самостоятельно и затем получить справку об отсутствии задолженности.

Получить справку о смене залогодателя можно в МФЦ или Росреестре. Это займет 2-4 недели. Сначала нужно сдать в центр справку о закрытии кредита и закладную и написать 2 заявления: о снятии обременения и его наложении вновь.

Как мы видим, рефинансирование – это довольно хлопотный процесс, тем не менее, данная процедура позволяет вам существенно сэкономить на выплатах по кредиту.

Получите консультацию в нашем отделе продаж:

☎ 703-307

Занижение стоимости в соглашении об уступке

Я собираюсь купить квартиру в строящемся доме у дольщика по договору переуступки с занижением стоимости. Цена в договоре переуступки на 27% ниже по сравнению с фактической ценой и ценой оценщиков. На сумму, которая пройдёт по договору, я беру ипотеку в банке. Мне предлагают оплатить сумму, которая в договоре не озвучена, через ячейку, после регистрации договора. Могу ли я как-то обезопасить себя от риска признания впоследствии сделки недействительной по заявлению продавца-дольщика?

Ответ:

Описанная Вами ситуация сходна с довольно часто встречающейся при приобретении квартир по договорам купли-продажи на вторичном рынке. В таких случаях иногда покупатели (цессионарии) требуют подписания дополнительных соглашений к договорам купли продажи (цессии) в которых указывается фактическая цена приобретения квартиры, а также документов об оплате продавцу (цеденту) «разницы» между фактической суммой и суммой указываемой в договоре.

Иногда стороны предусматривают в договорах купли-продажи (цессии) штраф, подлежащий оплате продавцом (цедентом) в случае расторжения договора или признания его недействительным по основаниям, не связанным с действиями покупателя (цессионария), определяя сумму штрафа в размере такой «разности».

В ряде случаев продавцы (цеденты) выдают лишь расписку о получении денежных средств в размере, превышающем указанный в договоре. Однако, ни в одном из описанных случаев невозможно гарантировать ни отсутствия неблагоприятных налоговых последствий, ни отсутствия фактических убытков в случае расторжения договора цессии или признания его недействительным.

Рекомендуем Вам согласовать с цедентом возможность указания полной цены приобретаемого Вами права требования в договоре, пусть даже если такое увеличение повлечет необходимость оплаты цессионарием НДФЛ. Так же предлагаем Вам ознакомиться с следующими публикациями http://защита-дольщиков.рф/articles/3-ustupka-prava и http://защита-дольщиков.рф/articles/113-concession

 

Операционные расходы и движение денежных средств по аренде недвижимости

Целью инвестирования в недвижимость является получение положительного денежного потока при одновременной реализации других преимуществ владения недвижимостью, таких как повышение стоимости и налоговые льготы. Прибыльное владение арендуемой недвижимостью означает учет как доходов, так и операционных расходов.

Задача состоит в том, чтобы понять, что на самом деле входит в операционные расходы. Многие новые инвесторы сбиты с толку из-за того, что не входит в число .

Операционные расходы не включают ипотеку

«Обслуживание долга» — это основной компонент денежного потока, положительного или отрицательного. При безналичных покупках необходима ежемесячная оплата.

Но когда вы оцениваете возможные покупки арендуемой недвижимости и видите в финансовых отчетах показатель операционных расходов, в это число не входит ипотечный платеж. Вам придется не только оплатить эти другие расходы, но также выплатить основную сумму и проценты. Всегда внимательно анализируйте денежный поток от инвестиций.

Операционные расходы на аренду недвижимости

Есть несколько сюрпризов в том, что — это , включенное в операционные расходы, хотя их идентификация и расчет в некоторых случаях могут быть непростыми.

• Маркетинг и реклама : вы можете вычесть расходы, связанные с показом объявлений для арендаторов, а также с размещением и обслуживанием веб-сайта или блога, посвященного вашему арендному бизнесу.
• Налоги на недвижимость : Разделите их и вычтите в том году, в котором они уплачены, даже если они включены в ваш платеж по ипотеке.
• Страхование: Ваша годовая страховая премия вычитается как операционные расходы, даже если она также может быть депонирована и включена в ваши выплаты по ипотеке.
• Коммунальные услуги: Вы можете вычесть в качестве операционных расходов любые оплачиваемые вами коммунальные услуги, включая воду и канализацию.
• Вывоз мусора: Обычно это ежемесячный муниципальный сбор, и это действительные операционные расходы.
• Менеджмент: Если вы нанимаете профессионального менеджера, вы можете вычесть сумму оплаченных расходов за год.
• Техническое обслуживание и ремонт: Вы не можете вычесть такие важные предметы, как ремонт, хотя они часто амортизируются для целей налогообложения. Однако вы можете вычесть за обычное техническое обслуживание и ремонт жилища.
• Озеленение и уход за бассейном: Это операционные расходы, и они также подлежат вычету.
• Бухгалтерский учет и юриспруденция: Гонорары, которые вы платите бухгалтеру или юристу за работу, выполненную для вашего арендуемого имущества, вычитаются как операционные расходы.
• Уборка снега и борьба с вредителями: Это также действительные вычеты из эксплуатационных расходов.

Другой расход, который не является расходом

Амортизация арендуемой собственности — одно из основных преимуществ, связанных с потоком наличности — деньги, которые вы либо вынимаете из своего кармана, либо кладете в карман на арендодателе. Но это не входит в ваши операционные расходы.

IRS позволяет амортизировать арендный дом в течение 27,5 лет.Возьмите стоимость дома и вычтите стоимость земли. Теперь разделите результат на 27,5, чтобы получить годовую сумму, которую вы можете требовать в качестве налогового вычета.

Помните, это деньги, которые вы действительно не потратили. Это просто расчет для налоговых целей. Проконсультируйтесь с бухгалтером, чтобы уточнить детали.

Итог

Положительный ежемесячный денежный поток — основная причина, по которой многие инвесторы выбирают аренду в качестве своей ниши для инвестиций в недвижимость. Это может принести большой доход, и вы также со временем увеличите свой капитал.Этот ежемесячный чек, помноженный на несколько сдаваемых в аренду объектов недвижимости, может неплохо покрыть вашу пенсию. Стабильный доход от сдачи в аренду недвижимости может быть долгосрочным.

Определение отношения цены к арендной плате

Какое соотношение цены и арендной платы?

Отношение цены к арендной плате — это отношение цен на жилье к годовой арендной плате в данном месте. Этот коэффициент используется в качестве ориентира для оценки того, дешевле ли арендовать или владеть недвижимостью. Отношение цены к арендной плате используется как индикатор того, справедливо ли оценены рынки жилья или находится в состоянии пузыря.

Ключевые выводы

• Цена аренды используется в качестве ориентира для оценки того, дешевле ли арендовать или владеть недвижимостью.
• Он сравнивает экономику покупки и аренды, но ничего не говорит о доступности того и другого.
Собственное соотношение цены и арендной платы
• Trulia называется индексом арендной платы по сравнению с покупкой — это сравнение общих затрат на домовладение с общей стоимостью аренды аналогичной недвижимости.

Формула и расчет отношения цены к арендной плате

Отношение цены к арендной плате рассчитывается путем деления средней цены дома на среднюю годовую арендную плату, а формула отношения цены к арендной плате выглядит следующим образом:

Взаимодействие с другими людьми Соотношение цены и арендной платы знак равно Средняя цена дома Средняя годовая арендная плата \ begin {align} & \ text {Соотношение цены к арендной плате} = \ frac {\ text {Средняя цена дома}} {\ text {Средняя годовая арендная плата}} \\ \ end {выравнивается} Отношение цены к арендной плате = средняя годовая арендная плата Средняя цена дома

О чем говорит соотношение цены и арендной платы

Отношение цены к арендной плате используется как индикатор того, справедливо ли оценены рынки жилья или находится в состоянии пузыря.Резкое увеличение коэффициента, приведшее к краху рынка жилья в 2008–2009 годах, было, оглядываясь назад, красным флагом для пузыря на рынке жилья. Trulia рассчитывает соотношение цены и арендной платы, называемое Trulia Rent Versus Buy Index, которое сравнивает общие затраты на домовладение с общей стоимостью аренды аналогичной недвижимости.

Общая стоимость домовладения учитывает основную сумму и проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование, затраты на закрытие, ассоциацию домовладельцев (ТСЖ), ипотечное страхование и налоговые преимущества, такие как вычет процентов по ипотеке.

Компания Trulia установила следующие пороговые значения для соотношений: отношение цены к арендной плате от 1 до 15 указывает на то, что покупать намного лучше, чем арендовать; соотношение цены к арендной плате от 16 до 20 указывает на то, что обычно лучше арендовать, чем покупать, а соотношение цены к арендной плате 21 или более указывает на то, что гораздо лучше арендовать, чем покупать.

Особые соображения

Отношение цены к арендной плате показывает, будет ли покупка или аренда наилучшим вариантом для конкретной недвижимости на данном рынке. Индекс доступности жилья показывает, может ли средняя семья позволить себе недвижимость, исходя из цен на жилье и уровня дохода.Этот индекс чаще всего используется в качестве критерия для получения ипотечной ссуды.

Хотя соотношение цены и арендной платы сравнивает экономику покупки и аренды, оно ничего не говорит об общей доступности покупки или аренды на данном рынке. В городах, где и аренда, и покупка очень дороги, например Сан-Франциско или Нью-Йорк, может быть такое же соотношение цены и арендной платы, как и в небольшом городке на Среднем Западе, где и дома, и арендная плата относительно дешевы.

Пример использования отношения цены к арендной плате

По состоянию на второй квартал 2020 года средняя стоимость дома составляла 291 300 долларов.Средняя арендная плата за жилье в августе 2020 года составила 1463 доллара. Соотношение цены и арендной платы, таким образом, составило 16,6, или 291 300 долларов / (1463 доллара * 12). Это относится к США, но соотношение цены и арендной платы также можно рассчитать на основе данных для конкретного города.

Общие затраты на аренду учитываются в фактической арендной плате и страховании арендатора.

Для версии Trulia соотношения цены и арендной платы в настоящее время оно составляет около 18, что говорит о том, что по состоянию на апрель 2020 года лучше арендовать, чем покупать.

Аренда Vs.Покупка дома: что вам подходит?

Аренда дома или покупка дома — важное решение, и у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Согласно отчету исследовательского центра Pew, в последние годы в США арендовали жилье больше, чем когда-либо с 1965 года.

Аренда против покупки

Покупка	• Может способствовать повышению справедливости и кредитоспособности • Ни один домовладелец не отвечает на вопрос • Больше стабильности (особенно со школами) • Возможные налоговые льготы • Может улучшить или модернизировать дом по вашему вкусу	• Требуются значительные деньги, оформление документов заранее • Может быть потеряно деньги, если стоимость дома снизится • Дополнительные расходы помимо выплат по ипотеке • Рост цен на жилье и низкий уровень запасов на многих рынках • Отвечает за ремонт, реконструкцию
Аренда	• Меньше первоначальных затрат и документов • Свобода мобильности • Отсутствие ответственности за техническое обслуживание и ремонт • Не нужно беспокоиться о падении стоимости дома • Увеличивайте кредитоспособность (если ваш домовладелец сообщает об арендных платежах в кредитные бюро) • Нет счетов по налогу на имущество	• Арендодатель может поднять арендную плату или продать недвижимость • Выбор может быть ограничен в зависимости от вакансий • Возможно, придется переезжать несколько раз • Не увеличивать капитал • Отсутствуют налоговые льготы

Покупка дешевле аренды?

Существуют разные затраты, связанные с арендой и арендой.покупка, и они сильно зависят от того, где вы живете, и от местного рынка жилья. Использование калькулятора «Банковская ставка» по сравнению с оплатой аренды может помочь вам разбить некоторые из этих расходов.

Большинство сдаваемых в аренду объектов недвижимости требует, например, залога, который защищает арендодателя от ущерба, причиненного арендатором. Обычно при подписании договора аренды вы вносите арендную плату за первый и последний месяц. При оценке договора аренды спросите, включает ли ваша ежемесячная арендная плата коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, кабель или Интернет.

Для покупателей жилья одна из самых больших затрат на домовладение — это ежемесячный платеж по ипотеке, который включает основную сумму кредита и проценты. Ваши платежи могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, если ваш кредит имеет переменную ставку, или изменится ваш налог на недвижимость или страховые взносы домовладельцев.

Ожидается значительный первоначальный взнос — от 3 до 20 процентов покупной цены дома. Если вы вкладываете менее 20 процентов, ваш кредитор обычно требует, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку или PMI, что также увеличивает ваши ежемесячные платежи.

«В процессе [покупки дома] покупатель должен будет оплатить осмотр дома и любые расценки на ремонт, необходимый подрядчикам. Они также будут вносить как минимум 1 процент от продажной цены за задаток », — объясняет Мишель Хопсон, риэлтор из агентства недвижимости Compass из Далласа.

Как домовладелец, будьте также готовы к некоторым скрытым расходам, связанным с домовладением, которые застают врасплох многих впервые покупающих жилье и могут привести к угрызениям совести.

Если вы покупаете недвижимость в ассоциации домовладельцев или ТСЖ, вам также необходимо учитывать ежемесячные взносы в ТСЖ, которые могут покрывать такие услуги, как ландшафтный дизайн, внешний вид и коммунальные услуги.

Различия между арендой и покупкой

Аренда и покупка дома — это не только вопрос собственности. Вот другие ключевые различия между двумя вариантами.

Покупка дома может увеличить капитал

Покупатели жилья могут извлечь выгоду из капитала, который их дом накапливает с течением времени.Это означает, что если стоимость дома вырастет, вы получите прибыль от более высокой стоимости при продаже. Кроме того, с ипотекой с фиксированной процентной ставкой вам не придется беспокоиться о повышении арендной платы.

«Сейчас процентные ставки настолько низкие», — говорит Хопсон. «Это означает, что заимствование денег сегодня обходится очень недорого. В Далласе, где арендная плата высока, это может быть почти так же доступно для покупки, как и аренда во многих частях города. Если вы можете претендовать на дом и построить немного капитала, это, в конечном счете, имеет больше смысла, чем аренда ».

Налоговые последствия

Еще одним фактором, который следует учитывать покупателям, является то, сможете ли вы вычесть проценты по ипотеке при уплате налогов.Налоговое законодательство позволяет тем, кто перечисляет свои налоги, списывать выплаты по процентам по ипотеке; однако не все имеют право перечислять вычеты, а изменения в налоговом законодательстве в 2018 году означают, что все больше людей не могут удерживать столько же процентов по ипотечным кредитам и налогов на недвижимость, как раньше.

Расходы на содержание дома

Дома нуждаются в ремонте и техническом обслуживании с течением времени, и когда вы арендуете, эти расходы, как правило, несет домовладелец. Например, в квартире, если сломалась система отопления, вентиляции и кондиционирования или холодильник, домовладелец должен это исправить.

С другой стороны, как домовладелец, вы будете на крючке из-за тех ремонтов и текущего сезонного обслуживания, а это может быстро накапливаться.

Кэти Шанк, риэлтор из Keller Williams в Атланте, советует своим клиентам учитывать эти расходы при оценке того, могут ли они позволить себе покупку дома. Шанк рекомендует покупателям внимательно изучить информацию, предоставленную продавцом, и провести осмотр дома, чтобы знать о возможных красных флажках.

Арендовать или купить?

Ответ на аренду vs.купить домашние дебаты не так уж и банально. Вот пять вопросов, которые следует задать при рассмотрении вопроса об аренде или покупке:

1. Что вы можете себе позволить?
2. Как долго вы планируете оставаться дома?
3. Хотите стабильности или гибкости?
4. Можете ли вы позволить себе нести ответственность за ремонт / техническое обслуживание дома?
5. Каковы ваши финансовые, карьерные и семейные цели?

Если вы переезжаете в незнакомый город, у вас нестабильная работа или вы не знаете, в каком районе вы будете чувствовать себя как дома, аренда на время может быть отличным вариантом.

«В течение этого периода аренды люди действительно получают представление о том, что им нравится или не нравится, и мы также можем начать изучать различные варианты покупки в течение этого времени», — говорит Шанк.

Хотя ни у кого нет хрустального шара, важно также оценить вашу текущую жизненную ситуацию и то, насколько она может измениться в ближайшем будущем.

«Я рекомендую клиентам, которые претерпевают изменения в жизни, такие как развод или сокращение штата, арендовать квартиру, чтобы расслабиться перед совершением крупной покупки, которая может не подходить для их нового образа жизни», — говорит Хопсон.

Шанк соглашается, побуждая своих клиентов думать наперед: «Клиентам, у которых меняется личная ситуация, например, выходящие замуж или планирующие в ближайшее время завести ребенка, я рекомендую им присмотреться к свойствам, которые они не собираются быстро перерастать. ”

Еще одно соображение: можете ли вы позволить себе дом, который будет соответствовать вашему образу жизни в ближайшие несколько лет, или ограниченный бюджет ограничит ваши возможности? Для многих аренда или покупка сводятся к тому, что они могут себе позволить в данный момент.

«Возможно, лучше подождать или сдать в аренду ненадолго, пока [вы] не сможете позволить себе дом, в котором [вы] сможете жить какое-то время или расти вместе с [своей] семьей», — говорит Шанк.

Если вы все еще не уверены, может быть полезно поговорить с агентом по недвижимости, который поможет вам обдумать решение об аренде или покупке дома.

Подробнее:

Понимание ипотеки

Если вы собираетесь нести ответственность за выплату ипотеки в течение следующих 30 лет, вы должны точно знать, что такое ипотека. Ипотека состоит из трех основных частей: первоначальный взнос, ежемесячные платежи и комиссии. Поскольку ипотечные кредиты обычно предполагают долгосрочный план выплат, важно понимать, как они работают.

Ипотека состоит из трех частей: первоначальный взнос, ежемесячные платежи и комиссии.

• Ежемесячный платеж — это сумма, необходимая для погашения ипотеки в течение всего срока ссуды, и включает платеж по основной сумме ссуды, а также проценты. Часто в ежемесячный счет включаются налоги на недвижимость и другие сборы.
• Комиссионные — это различные расходы, которые вы должны оплатить заранее, чтобы получить ссуду.
• Первоначальный взнос — это сумма аванса, которую вы платите для обеспечения ипотеки.Чем больше ваш первоначальный взнос, тем лучше будет ваша сделка по финансированию. Вы получите более низкую процентную ставку по ипотеке, будете платить меньше комиссионных и быстрее приобретете капитал в своем доме.

Много вопросов по ипотеке? Ознакомьтесь с ответами Бюро финансовой защиты потребителей на часто задаваемые вопросы.

Типы ипотеки
Существует два основных типа ипотеки: обычная ссуда, гарантированная частным кредитором или банковским учреждением, и ссуда, обеспеченная государством.В этих категориях также могут быть доступны следующие менее распространенные варианты оплаты:

• Ипотека под залог активов — В ипотеке под залог активов вы можете использовать такие активы, как акции, облигации и другое имущество, в качестве обеспечения по ссуде. Это устраняет необходимость в первоначальном взносе, а также позволяет избежать требований PMI (частного ипотечного страхования).
• Программы помощи по ипотеке — Существуют программы, которые помогут вам в получении и финансировании ипотеки.Чтобы узнать больше, обратитесь в свой банк, городской офис развития или к опытному агенту по недвижимости.

Большинство ипотечных кредитов, обеспеченных государством, имеют одну из трех форм:

• Ссуды Администрации по делам ветеранов (VA) — Министерство по делам ветеранов США предлагает льготы по ссудам ветеранам, которые служили в вооруженных силах на действительной службе во время конфликта (при условии, что они не были уволены с позором). Первым шагом к получению ссуды VA является получение свидетельства о праве на льготы, а затем отправка его вместе с вашими последними документами о выписке или освобождении от службы в центр соответствия требованиям VA.
• Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) — FHA было создано, чтобы помочь людям получить доступное жилье. Ссуды FHA фактически предоставляются кредитным учреждением, например банком, но федеральное правительство страхует ссуду. Часто это наименее дорогостоящая ссуда, которую могут получить не ветераны.
• Ссуды Министерства сельского хозяйства США (USDA) — Ссуды USDA при поддержке Министерства сельского хозяйства США предназначены для покупателей сельской недвижимости, которые не имеют «приличного, безопасного и гигиеничного жилья», не могут получить жилищный кредит из традиционных источников и имеют скорректированный доход на уровне или ниже порога низкого дохода для района, в котором они проживают.

После того, как вы выберете ссуду, вы решите, хотите ли вы фиксированную или регулируемую ставку. Ваш выбор определяет проценты, которые вам будут начислены.

Фиксированная ставка
Ипотека с фиксированной ставкой требует ежемесячного платежа, равного той же сумме на протяжении всего срока кредита. Подписывая кредитные документы, вы соглашаетесь с процентной ставкой, и эта ставка никогда не меняется. Это лучший вид кредита, если при оформлении ипотеки процентные ставки низкие.

Регулируемая ставка
Ипотека с регулируемой ставкой позволяет процентной ставке по вашему кредиту варьироваться в зависимости от преобладающих процентных ставок.Если ставки вырастут, увеличится и ваша ставка по ипотеке и ежемесячный платеж. Если ставки сильно вырастут, у вас могут быть большие проблемы. Если ставки снизятся, ваша ставка по ипотеке упадет, как и ваш ежемесячный платеж. Как правило, безопаснее всего использовать ссуду с фиксированной процентной ставкой, чтобы защититься от повышения процентных ставок. Если ставки упадут, рефинансируйте ипотеку, чтобы воспользоваться более низкими ставками.

Соответствующие и несоответствующие ссуды
Сумма денег, которые вы занимаете, влияет на вашу процентную ставку. Размеры жилищных кредитов делятся на две основные категории: соответствующие и несоответствующие.Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам лимита ссуд, установленным спонсируемыми государством ипотечными ассоциациями Fannie Mae и Freddie Mac. Несоответствующие ссуды включают ссуды, предоставленные заемщикам с плохой кредитной историей, высокой задолженностью или недавними банкротствами. Если вы хотите оставаться в рамках соответствующих лимитов по ссуде, чтобы получить более низкую процентную ставку, вам нужно сузить поиск домов до объектов, цена которых ниже лимита ссуды для вашего региона. Если вам нужен дом, цена которого превышает ваш местный лимит, вы все равно можете претендовать на соответствующий кредит, если у вас достаточно большой первоначальный взнос, чтобы снизить сумму кредита ниже лимита.

Ипотечные баллы
Вы можете снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, заплатив авансовый сбор, известный как ипотечные баллы, который впоследствии снижает ваш ежемесячный платеж. Один балл равен 1 проценту стоимости вашей ипотеки, и покупка одного балла обычно снижает вашу процентную ставку на 0,125 процента. Таким образом, покупка баллов называется «покупкой по курсу». Баллы также могут облагаться налогом, если покупка совершается для вашего основного места жительства. Если вы планируете прожить в следующем доме как минимум десять лет, то баллы могут быть для вас хорошим вариантом.Платежные баллы обойдутся вам дороже, чем просто первоначальная уплата более высокой процентной ставки по кредиту, если вы планируете продать недвижимость только в течение следующих нескольких лет.

Добросовестная оценка
В течение трех дней после получения вашей заявки на кредит ипотечный провайдер должен предоставить вам добросовестную оценку (GFE), в которой указаны все сборы, комиссии и условия, связанные с вашим жилищным кредитом. Ваш GFE также включает примерную сумму, которую вы можете рассчитывать заплатить, когда закроете свой дом.GFE помогает сравнивать кредитные предложения от разных кредиторов; это не имеющий обязательной силы договор, поэтому, если вы решите отклонить ссуду, вам не придется платить ни одну из перечисленных комиссий. Если в вашем ссуде отказано в течение трех дней, то вам не гарантируется GFE, но вы имеете право запросить и получить конкретные причины отказа в ссуде.

Блокировка ставки
Процентная ставка, указанная вами при подаче заявки на ипотеку, может измениться к тому времени, когда вы подпишете свой жилищный заем.Если вы хотите избежать сюрпризов, вы можете заплатить за блокировку ставки, которая обязывает кредитора предоставить вам первоначальную процентную ставку. Эта гарантия фиксированной процентной ставки по ипотеке возможна только в том случае, если ссуда закрывается в определенный период времени, обычно от 30 до 60 дней. Чем дольше вы сохраняете блокировку ставок более 60 дней, тем дороже вам это будет стоить. Блокировка ставок бывает разных форм — процент от суммы ипотеки, фиксированная разовая плата или просто сумма, указанная в вашей процентной ставке. Вы можете зафиксировать ставку, когда увидите тот, который вам нужен — когда вы впервые подаете заявку на ссуду или позже в процессе.Блокировка процентных ставок обычно предотвращает рост процентной ставки, но также может удерживать ее от снижения. Вы можете искать ссуды, которые предлагают политику «плавающего курса», при которой ваша ставка может падать вместе с рынком, но не расти. Блокировка процентной ставки имеет смысл, если неожиданное повышение процентной ставки сделает вашу ипотеку недосягаемой.

Частное ипотечное страхование
Если ваш первоначальный взнос при покупке дома составляет менее 20 процентов, то кредитор может потребовать от вас оплатить частное ипотечное страхование, или PMI, поскольку он принимает меньшую сумму аванса. деньги на покупку.PMI защищает ответственность кредитора в случае невыполнения обязательств, позволяя им выдавать ипотечные кредиты кому-либо с более низкими первоначальными взносами. Стоимость PMI зависит от размера ссуды, на которую вы подаете заявку, вашего первоначального взноса и вашего кредитного рейтинга.

Например, если вы откладываете 5 процентов на покупку дома, PMI может покрыть дополнительные 15 процентов. Если вы перестанете производить выплаты по ссуде, PMI инициирует выплату по полису, а также процедуру обращения взыскания, так что кредитор может вернуть дом и продать его в попытке вернуть остаток причитающейся суммы.

Если ваш основной баланс по ипотеке составляет менее 80 процентов от первоначальной оценочной стоимости или текущей рыночной стоимости вашего дома, в зависимости от того, что меньше, вы можете вообще отменить PMI. Ваш PMI также может закончиться, если вы достигнете середины своей выплаты — например, если вы взяли 30-летний кредит и выполнили 15-летние платежи.

Что отношение цены к арендной плате говорит вам об инвестиционной собственности

Отношение цены к арендной плате используется как инвесторами в недвижимость, так и потенциальными покупателями жилья, чтобы определить, дешевле ли арендовать или владеть на конкретном рынке.

В этой статье мы рассмотрим, как рассчитать соотношение цены и арендной платы и как инвесторы в недвижимость лучше всего используют соотношение цены и арендной платы при анализе потенциальной частной инвестиционной собственности.

Что такое соотношение цены и арендной платы?

Соотношение цены и арендной платы позволяет сравнить среднегодовую валовую арендную плату в конкретном районе со стоимостью домов в том же районе. Инвесторы используют соотношение цены и арендной платы в качестве показателя, чтобы определить, выгоднее ли для кого-то купить или арендовать недвижимость.

Фактически, коэффициент показывает потенциальный спрос на арендуемую недвижимость на основе стоимости домовладения.

Если соотношение цены и арендной платы высокое, рынок может быть лучше для инвестиций в арендуемую недвижимость. С другой стороны, если людям дешевле владеть домом, чем арендовать, то спрос на арендуемую недвижимость — и соотношение цены к арендной плате — будет ниже.

Как рассчитать соотношение цены к арендной плате

Теперь давайте посмотрим, как рассчитать соотношение цены и арендной платы:

• Средняя цена дома / Средняя годовая арендная плата = соотношение цены и арендной платы
• Средняя цена дома 150 000 долларов США / Средняя годовая арендная плата 12 000 долларов США = 12.5

Соотношение цены и арендной платы также можно использовать для расчета, какой должна быть цена дома на основе этого соотношения и какой должна быть годовая арендная плата.

Использование соотношения цены и арендной платы для расчета стоимости дома

• Соотношение цены и арендной платы = средняя цена дома / средняя годовая арендная плата
• Средняя цена дома = Средняя годовая арендная плата x коэффициент арендной платы
• Средняя годовая арендная плата 12000 долларов x 12,5 Соотношение арендной платы = 150 000 долларов США Средняя цена дома

Использование соотношения цены и арендной платы для расчета годовой арендной платы

• Соотношение цены и арендной платы = средняя цена дома / средняя годовая арендная плата
• Средняя годовая арендная плата = Средняя цена дома / соотношение цены аренды
• Средняя цена дома 150000 долларов / 12.5 Соотношение цены к арендной плате = 12000 долларов США. Средняя годовая арендная плата
.

Наилучшие варианты соотношения цены к арендной плате

Соотношение цены и арендной платы — это простой расчет, который инвесторы в недвижимость используют для оценки потенциального спроса на арендуемую недвижимость. Они делают это, оценивая, что дешевле — арендовать или владеть. В целом, чем выше соотношение цены и арендной платы, тем выше будет спрос на арендуемую недвижимость.

Тем не менее, при использовании соотношения цены к арендной плате следует учитывать несколько моментов:

1. Он сравнивает экономику покупки иаренда, но не доступность. Если цены на жилье недоступны для большинства людей на определенном рынке, то единственным вариантом для них будет аренда, независимо от того, высокое или низкое соотношение цены и арендной платы.
2. Исторически сложилось так, что соотношение цены и арендной платы растет и падает по мере того, как рынок жилья нагревается или остывает. Бюро статистики труда составило превосходный анализ цен и расходов на жилье до, во время и после последней рецессии 2007 года.
3. Соотношение цены и арендной платы следует использовать для сравнения аналогичных объектов на том же рынке или субрынке.Позже в этой статье мы обсудим, почему высокое или низкое соотношение цены и арендной платы само по себе не обязательно означает, что потенциальные инвестиции хороши или плохи.

Где найти данные о соотношении цены и арендной платы

Чтобы получить точные данные о соотношении цены и арендной платы для определенного района, необходимо немного поработать. К счастью, Zillow и Министерство труда США уже проделали большую работу.

Зиллоу

Zillow предоставляет бесплатный онлайн-отчет о текущем состоянии U.S. цены и стоимость жилья, в то время как Zillow Research предоставляет все данные, необходимые инвесторам в недвижимость для анализа потенциальных инвестиций в арендную недвижимость на каждом рынке США.

Согласно этим отчетам, на 16 октября 2019 года текущая средняя стоимость дома в США составляла 229 600 долларов США, а текущая ежемесячная арендная плата составляла 1569 долларов США.

Это означает, что средняя годовая арендная плата составляет: 1569 долларов США x 12 месяцев = 18 828 долларов США, а соотношение цены и арендной платы в США составляет: средняя стоимость дома 229 600 долларов США / средняя годовая арендная плата 18 828 долларов США = 12.2 (округлено в большую сторону).

Страница Zillow Research — отличный ресурс, который можно использовать для детализации данных о жилье по районам, штатам, округам, городам, почтовым индексам и районам. Отчеты о жилищных условиях, доступные в Интернете, включают:

• Домашние ценности
• Объявления домов и продажи
• Стоимость аренды
• Объявления об аренде
• Прогнозы
• Доступность ипотеки и аренды
• Ставки по ипотеке
• Средний доход домохозяйства
• Соотношение цены и дохода

Министерство труда США

Инвесторы в недвижимость, желающие сравнить данные о жилье в реальном времени из Zillow с историческими данными о рынке жилья и экономическими тенденциями, найдут все, что им нужно, в Бюро статистики труда Министерства труда США.

В недавнем отчете Beyond The Numbers BLS собрал данные Национального бюро экономических исследований и Бюро переписи населения США. В отчете отслеживаются показатели эффективности рынка жилья и экономические данные с 1995 по 2016 год (последний год, по которому имеются данные):

• Средние и средние цены новостроек
• Рейтинг домовладений по регионам
• Показатели домовладения по MSA (столичный статистический район)
• Доля домовладений по городской и сельской местности
• Среднемесячные расходы по ипотеке
• Среднемесячные расходы домовладельцев на жилье по MSA
• Доля арендующих по регионам
• Среднемесячная арендная плата арендаторов по регионам
• Ежемесячные расходы на аренду в городской, центральной и сельской местности
• Ежемесячные арендные расходы по MSA

Как инвесторы в недвижимость используют соотношение цены и арендной платы

Общая картина данных на уровне города дает ценную информацию о потенциальных возможностях инвестиций в арендную недвижимость.Однако углубление и анализ данных в более мелких географических областях, таких как районы и почтовые индексы, предоставляет инвесторам ценную информацию, которая им нужна при исследовании конкретной области рынка недвижимости.

Вот пример того, как вы можете использовать все собранные вами данные по жилью, чтобы исследовать и оценивать объекты недвижимости, приносящие денежные потоки, для инвестиций. Чтобы использовать этот метод, вам потребуется очень общее представление о том, как использовать программное обеспечение для работы с электронными таблицами, такое как Excel или OpenOffice.

1. Загрузите отчет в виде электронной таблицы Zillow ZRI (Zillow Rent Index) для аренды на одну семью по почтовому индексу или по району.
2. Загрузите отчет в виде электронной таблицы Zillow ZHVI (Zillow Home Value Index) для ценностей домов на одну семью по почтовому индексу или району.
3. Сохраните электронную таблицу ZRI под другим именем, например «Индекс цен на аренду» (PRI), чтобы у вас все еще была исходная таблица ZRI, к которой можно вернуться, если потребуется.
4. Вставьте столбец в электронную таблицу PRI рядом с самыми последними данными об аренде.
5. Вырежьте и вставьте самые последние данные о стоимости дома из ZHVI в новый столбец вашей электронной таблицы PRI.
6. Создайте еще один новый столбец в электронной таблице PRI и введите расчет для деления стоимости домов ZHVI на арендную плату ZRI.
7. В вашей электронной таблице PRI теперь указано соотношение цены и арендной платы для каждого почтового индекса или района в отчете, в зависимости от типа отчета, который вы используете.

Использование отношения цены к арендной плате для определения инвестиций

Зная соотношение цены и арендной платы в целевой области, вы можете быстро сузить круг потенциальных инвестиций в недвижимость для одной семьи.Например, предположим, что средняя цена дома на вашем целевом рынке составляет 135 000 долларов, а средняя годовая арендная плата составляет 16 800 долларов (1400 долларов в месяц) при соотношении цены к арендной плате на вашем целевом рынке 8,0:

.

• Средняя стоимость дома 135000 долларов / годовая арендная плата 16800 долларов = 8,0 (округлено)

Если вы видите арендуемый объект недвижимости на продажу с соотношением цены к арендной плате 7,4, это означает одно из двух: 1) стоимость объекта может быть занижена, или 2) арендная плата за этот объект недвижимости выше рыночной:

1. Стоимость дома 125 000 долларов / годовая арендная плата 16 800 долларов = 7.4
2. Стоимость дома 135000 долларов / годовая арендная плата 18 243 доллара = 7,4

В первом примере соотношение цены к арендной плате ниже рыночной нормы, потому что стоимость недвижимости занижена, что потенциально открывает хорошие возможности для инвестора.

Во втором примере отношение цены к арендной плате низкое, потому что годовая арендная плата выше рыночной. Это создает риск того, что арендатор не продлит договор аренды или что ему придется снизить арендную плату, чтобы сохранить арендатора.

Прочие расчеты и факторы, которые необходимо учитывать

Соотношение цены к арендной плате — это лишь одна из нескольких формул, которые инвесторы должны использовать для анализа финансовых показателей сдаваемой в аренду частной собственности.Другие показатели инвестиционной собственности, которые следует учитывать, включают:

• Денежный поток : Сумма денег, оставшаяся после оплаты всех расходов, включая ипотеку
• Чистая операционная прибыль = Арендный доход + Прочие доходы — Убыток вакансий — Операционные расходы (кроме выплаты по ипотеке)
• Cap Rate = NOI / стоимость собственности
• Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Годовой валовой доход от аренды
• ROI = Годовая доходность / Общие инвестиции
• Возврат денежных средств = Годовой денежный поток до налогообложения / Общая сумма вложенных денежных средств

Инвесторам следует также изучить общие экономические показатели каждого целевого рынка.Характеристики сильного рынка недвижимости для сдачи в аренду включают:

• Постоянный рост населения выше среднего по стране
• Разнообразная экономика с растущим рынком труда
• Низкий уровень преступности и рейтинг добрососедства
• Высокая доля арендаторов по сравнению с домовладельцами

Важно найти реальную цену на соотношение арендной платы

На некоторых из лучших рынков аренды соотношение цены и аренды является средним.Причина в том, что низкий коэффициент может быть признаком слабого спроса на арендуемую недвижимость. С другой стороны, очень высокое соотношение может затруднить получение прибыли из-за высокой закупочной цены.

Рынок инвестиционной недвижимости Roofstock — отличный способ начать изучать соотношение цены и арендной платы на рынках, в которые вы собираетесь инвестировать. Данные о недвижимости также включают в себя текущую арендную плату, максимальную ставку и общую прибыль.

Стоит ли покупать дом или сдавать в аренду?

Одно из важнейших решений, которое может принять каждый в своей жизни — это покупка дома.Некоторые покупатели жилья могут задаться вопросом, является ли их решение о покупке дома правильным для них, поскольку средний человек меняет свое мнение относительно своего решения каждые пять-семь лет. Принимая во внимание эту информацию, многие люди задаются вопросом, является ли покупка дома для них лучшим вариантом. Однако у покупки дома есть много преимуществ. Но есть и недостатки, поэтому аренда может быть для них лучшим вариантом. Лучший способ узнать, что лучше — покупка или аренда; человек должен посмотреть на свою ситуацию, чтобы принять правильное решение.

Преимущества аренды

Вот некоторые из преимуществ аренды, которые потребитель может захотеть рассмотреть:

• Первоначальные вложения в аренду дома или квартиры довольно низкие. Покупателям часто требуется от 5 до 10 переездов в дом, а не для аренды квартиры.
• Аренда стоит меньше денег. Средства, которые обычно используются для первоначального взноса или более высоких выплат по ипотеке, можно инвестировать на сберегательные счета, которые дают более высокую прибыль.Это особенно актуально в тех случаях, когда недвижимость проживает арендатор менее четырех лет.
• Арендатор несет ограниченную ответственность, поскольку ему не нужно заниматься ремонтом. Ответственность за эти задачи несет домовладелец. При владении домом владелец несет все расходы на ремонт.
• Арендатор имеет меньшее налоговое влияние на свое финансовое положение. На арендатора не влияют такие статьи, как налоги на имущество, которые могут часто колебаться.
• Арендатор может легче распределять бюджет. Арендная плата — это фиксированная сумма, которая может даже включать в себя коммунальные услуги. Фиксированная сумма может позволить арендатору легче установить бюджет, потому что стоимость аренды установлена.
• Арендатор имеет больше мобильности и гибкости при переезде, поскольку аренда для меня обычно краткосрочная.
• Стоимость страховки для арендаторов ниже, поскольку арендатору необходимо застраховать только содержимое арендуемой собственности, а не саму конструкцию.
• Стоимость въезда ниже. Первоначальный взнос может отсутствовать, а залога может быть меньше.

Что нужно знать перед тем, как снимать дом

Несмотря на преимущества аренды, есть некоторые вещи, которые арендаторы должны принять во внимание, прежде чем принять решение об аренде.

Арендатор должен знать, что можно и чего нельзя делать в договоре аренды, до его подписания. Местные законы не всегда охватывают условия договоров аренды и найма.Договор аренды арендатора является юридически обязывающим, когда речь идет о жилищных условиях и правах арендатора.

Арендатор должен знать, как защитить свой залог. Это можно сделать, выполнив подробный осмотр перед подписанием договора аренды. Все ранее существовавшие повреждения должны быть задокументированы.

Арендатор должен знать о страховом полисе арендатора. Страхование арендатора защищает арендатора от повреждений и убытков в результате наводнения, пожаров, ограблений и других неблагоприятных событий.

Преимущества покупки

Ниже приведены преимущества покупки, которые следует учитывать:

• Бывают случаи, когда стоимость владения может быть меньше, чем при аренде.
• Покупатель контролирует недвижимость и понимает, что приобретение дома является приростом капитала.
• Покупатель «вынужден» сэкономить, что может быть важно, когда покупатель выплачивает значительную сумму остатка.
• Покупатель получает налоговые льготы. До 10 000 долларов США в виде налогов на недвижимость и процентов по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США могут быть включены в налоговые вычеты. Проценты по второй ипотечной задолженности в размере до 100 000 долларов также подлежат вычету при условии, что они получены для строительства или существенного улучшения жилища домовладельца.
• Покупатель обретает личную свободу, поскольку может ремонтировать, реконструировать или улучшать по своему усмотрению.
• У покупателя меньше ограничений.Существует меньшее количество правил, которые должен соблюдать покупатель жилья, в том числе ограничения в отношении домашних животных, детей и шума.
• Когда выплаты по ипотеке производятся вовремя, домовладелец может получить более высокий кредитный рейтинг.

На что следует обратить внимание при покупке дома

Несмотря на различные преимущества, есть некоторые вещи, которые покупатели должны знать и знать, прежде чем покупать дом:

Покупатель несет ответственность не только за ипотечный платеж.Также необходимо позаботиться о налогах, страховании, техническом обслуживании и ремонте. Также могут быть рассмотрены взносы от Товарищества домовладельцев.

Домовладелец имеет меньше возможностей для переезда. После покупки дома нет особой гибкости при выборе новой работы в другом городе.

Рыночные цены и цены на жилье колеблются. Повышение или снижение стоимости недвижимости зависит от того, когда дом был куплен, будь то период бума или период спада.Имущество может не подорожать в размере, ожидаемом домовладельцем, в результате чего домовладелец не получит прибыли при планировании его продажи.

Что мне покупать или арендовать?

В этом уравнении необходимо учитывать два фактора: насколько домовладелец ожидает повышения стоимости дома и как долго домовладелец планирует оставаться в нем. Покупателю жилья обычно необходимо оставаться дома не менее трех лет, чтобы покрыть расходы. Пятилетний срок — более предпочтительный срок.Тем не менее, домовладельцу, возможно, придется остаться дольше, чтобы быть впереди по сравнению с арендой, что зависит от части страны, в которой он проживает.

Доступность должна быть принята во внимание при принятии решения о покупке или аренде, несмотря на планы человека оставаться в доме в течение длительного времени. Многие финансовые эксперты предлагают покупателям сохранять ежемесячные платежи за жилье на уровне 33% или ниже их совокупного ежемесячного дохода.

Пример расчета

Вот видео Салмана Кана об экономических аспектах аренды по сравнению с покупкой, в котором подчеркивается, насколько важно проводить расчеты на основе реальных примеров на местном рынке недвижимости .В некоторые моменты времени покупать в одной части страны дешево, а в другой — дорого. В своем примере он использует расчет только процентной ссуды в качестве базового примера, чтобы показать, какая часть обычного первоначального платежа по ипотеке идет на покрытие процентов по векселю.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

Ставки 10-летних казначейских облигаций США недавно упали до рекордно низкого уровня из-за распространения коронавируса, снижающего риск, при одновременном падении других финансовых ставок.Домовладельцы, которые покупают или рефинансируют по сегодняшним низким ставкам, могут извлечь выгоду из недавней волатильности ставок.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Проверьте варианты рефинансирования у надежного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

Следует ли брать личный заем для оплаты аренды?

Когда возникают разрывы в доходах, например, из-за потери работы, ваш счет за аренду может быть самым трудным для оплаты, потому что часто это ваши самые большие расходы.В таких ситуациях личный заем под аренду может показаться возможным краткосрочным решением.

Но личные ссуды — дорогой способ оплаты аренды, и есть более дешевые варианты, такие как местная помощь, доступная для арендаторов, которую следует искать в первую очередь.

Следует ли мне брать личный заем для оплаты аренды?
Использование личной ссуды для оплаты аренды должно быть вашим последним вариантом.
Получение кредита увеличивает задолженность, иногда с высокими процентами, которые могут стоить больше, чем ежемесячные арендные платежи.
Ваш кредитный рейтинг может упасть, если вы пропустите платежи по кредиту.
Взять ссуду в аренду следует только в том случае, если вы уверены, что сможете погасить ссуду в короткие сроки.
Сначала рассмотрите другие варианты, в том числе поговорите с домовладельцем, найдите соседа по комнате и попросите помощи у семьи и друзей.

Индивидуальный заем в аренду — дорогостоящий вариант

Взять заем в аренду может решить проблему нехватки бюджета, но требует взвешивания рисков и выгод.

«Я думаю, что если вы собираетесь пойти по пути личного кредита, вы должны реалистично оценивать, сколько долгов вы накапливаете», — говорит Сара Гамильтон, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Сан-Франциско.

Вот что нужно учесть, прежде чем брать ссуду для выплаты арендной платы.

1. Получение ссуды увеличивает задолженность. Каждый месяц вы будете иметь задолженность как по арендной плате, так и по новой ссуде в рассрочку. Если вы возьмете личный заем в размере 5000 долларов с годовой процентной ставкой 17,4% и сроком на 12 месяцев для оплаты трехмесячной аренды, вам все равно потребуется найти средства для ежемесячного платежа по кредиту в размере 457 долларов.

2. У вас есть задолженность по процентам по ссуде. Многие краткосрочные ссуды имеют высокие процентные ставки, а более длительные сроки погашения означают, что вы платите столько же процентов, сколько могли бы за аренду на пару месяцев. Для кого-то с плохим кредитным рейтингом (от 300 до 629 по шкале FICO) личный заем в размере 10 000 долларов с годовой процентной ставкой 27% и сроком на 36 месяцев будет стоить около 4700 долларов в виде процентов.

3. Чтобы получить хорошую процентную ставку, вам нужен солидный кредитный рейтинг и кредитная история. Персональные ссуды с низкими процентными ставками, ниже 20%, обычно доступны только людям с хорошими или отличными кредитными рейтингами (690 или выше FICO).

4. Ваш кредит пострадает, если вы пропустите погашение кредита. Одним из ключевых факторов, определяющих ваш кредитный рейтинг, является история платежей: насколько регулярно вы производите своевременные платежи по своим долгам. Отсутствие даже одного ежемесячного платежа может снизить ваш счет до 100 баллов.

Почему некоторые люди берут ссуды для помощи в аренде

Ключ для любого, кто думает взять личный ссуду для оплаты аренды, — это то, как быстро можно вернуть ссуду.Если вам нужна ссуда в качестве краткосрочного финансового плота и вы уверены, что скоро у вас появятся средства для выплаты ссуды, получение ссуды может иметь для вас смысл.

Например, возможно, вы устраиваетесь на новую работу, и у вас будет разрыв между зарплатами. Или вы можете переезжать из одной квартиры в другую и вам нужна помощь в оплате залога за новое жилье, пока вы ждете, пока бывший домовладелец вернет вам предыдущий залог. В обоих случаях вы знаете, что сможете погасить долг.

Другие варианты помощи с арендной платой

Помимо личных ссуд, могут быть и другие способы получения помощи с арендной платой.

• Поговорите со своим арендодателем. Если у вас есть опыт своевременной выплаты арендной платы, ваш домовладелец может предложить некоторую помощь. Это может быть в форме отмены пени за просрочку платежа, рассрочки платежа или отсрочки платежа на месяц.

• Увеличьте свой доход. Обдумайте способы заработать дополнительные деньги, чтобы покрыть свой финансовый дефицит. Варианты включают продажу старой деловой одежды или онлайн-обучение.

• Обратитесь за помощью к семье или друзьям.У помощи друзей или семейного кредита могут быть более выгодные условия, чем у других кредиторов, но ваши близкие не узнают, пока вы не спросите. Вы также можете изучить краудфандинговые платформы, такие как GoFundMe.

• Измените жизненную ситуацию. Если договор аренды позволяет вам сдать в субаренду свою квартиру или комнаты, обсудите эти варианты с домовладельцем. Переезд к другу или члену семьи на короткий период времени, пока вы сдаете квартиру в субаренду, может покрыть ваш дефицит финансирования.

• Звоните 211.211 может связать вас с местными социальными службами, включая некоммерческие и религиозные организации, которые могут помочь с арендой жилья.

Стэнтон Бернс, сертифицированный специалист по финансовому планированию из Сент-Чарльза, штат Миссури, призывает людей поговорить со своим домовладельцем, чтобы узнать, можно ли снизить или отложить арендную плату.

«Я бы порекомендовал провести переговоры с домовладельцем», — говорит Бернс. «Им сейчас больно, как и всем остальным, и я готов поспорить, что многие домовладельцы будут готовы принять частичную арендную плату вместо того, чтобы искать нового арендатора в этой экономике.