Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: документы и порядок ввода

Официальный ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома означает, что объект является готовым для заселения людей, а все инженерные работы в нем выполнены корректно и соответствуют строительному законодательству. Когда речь идет о сдаче высотного многоквартирного дома, ответственность является колоссальной – сотням людей должно быть комфортно и безопасно жить в новых квартирах. Поэтому Ростехнадзор курирует этот вопрос на федеральном уровне.

Стоимость ввода многоквартирного дома в эксплуатацию рассчитывается индивидуально

Порядок ввода в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома начинается с того, что подключаются, запускаются и проверяются основные инженерные системы. Речь идет об электроснабжении объекта, водоснабжении, газоснабжении и подключенной канализации.

Второй обязательный момент – наличие обустроенного подъездного пути. Это может асфальтовый подъезд или отсыпанный гравием. Также проверке подлежит пожарная система.

Важно: разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию можно получить только при условии, что фактические характеристики объекта в точности соответствуют проектным! Изменение проекта после его согласования с административным органом является недопустимым!

Основные нормативные документы – это Градостроительный Кодекс и ФЗ № 191. Помимо отображения порядка ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в них также содержится информация о том, какие объекты попадают под упрощенную процедуру. Специалисты кадастровой службы «Техплан» в Красноярске в тонкостях знают процедуру ввода и помогут реализовать все в соответствии с актуальными законодательными требованиями.

Документы на ввод в эксплуатацию

Как правило, отдельно собирать документы для процедуры ввода не требуется. Они есть на руках у застройщика уже перед началом работ, а также появляются в процессе строительства. Список может разниться в зависимости от региона, однако можно выделить общие требования по документам на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

• План межевания земли – с участком застройки и прилежащими территориями.
• Градостроительная планировка земли.
• Разрешительная документация на строительство и инженерные работы.
• Акт прием объекта
• Проектные документы
• Документация, подтверждающая соответствие всех проведенных работ проекту и нормам строительного законодательства.

Где и как получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в 2020?

Заручившись поддержкой экспертов, компания застройщик может ускорить и упростить для себя процедуру ввода в эксплуатацию возведенного объекта в Красноярске или области. Мы предлагаем комфортные условия сотрудничества, содействие на любом из этапов и объективные расценки на любые услуги в сфере кадастра. Акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома с нашей помощью вы можете получить на руки в кратчайшие сроки.

Стоимость ввода многоквартирного дома в эксплуатацию рассчитывается индивидуально

Ввод дома в эксплуатацию через суд. ООО АЕГРО.

Ввод дома в эксплуатацию через суд: компания «Аегро» предлагает помощь в оформлении по решению суда

Завершающим этапом строительства жилого многоквартирного здания является введение дома в эксплуатацию, для чего владельцу или управляющей организации следует получить соответствующее разрешение. Только после этого жильцы могут въезжать в свои квартиры и обустраивать жилье. Наличие документа подтверждает соответствие здания всем нормативам и требованиям безопасности.

Традиционно процедура получения подобного разрешения начинается со сбора документов, когда строительство уже полностью завершено. Для ввода здания в эксплуатацию необходимо собрать пакет документов:

• техпаспорт на здание, его проект;
• право собственности на участок;
• разрешение на строительство на данном участке;
• свидетельство о постановке его на учет;
• получение адреса;
• свидетельство о выполнении технических условий от поставщиков газа, тепла, электричества;
• договора, подтверждающие обеспечение дома всеми необходимыми коммуникациями;
• подтверждение пожарной, санитарной, инженерной безопасности;
• документальное подтверждение о том, что все необходимые инженерные системы работают.

Таким образом, проводится комплексное исследование, которое даст возможность получить техническое заключение о соответствии здания нормам. Компания «Аегро» располагает штатом специалистов и необходимым оборудованием для проведения такого рода процедур и лицензией для выдачи соответствующего заключения.

При этом для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию не менее важными являются и такие документы, как:

• разрешение на строительство на определенном участке по указанному адресу;
• разрешение на возведение именно жилого дома;
• схема участка.

Решение о выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию принимает целая комиссия. При наличии каких-либо несоответствий выдается акт для проведения дополнительных работ, которые помогут устранить факторы, нарушающие нормы, СНИПы и другие требования. Поэтому мы рекомендуем до обращения в ГАСН получить техническое заключение о соответствии здания нормам. Тогда вы сможете быть уверенными в выдаче официальных разрешений. Если со стороны застройщика были выполнены все условия, а в выдаче документа отказано, можно оспорить принятое решение. Тогда осуществляется ввод дома в эксплуатацию через суд.

Особенности процедуры

Чтобы доказать свою правоту, необходимо собрать тот же пакет документов, что требуется и при подаче заявки на получение разрешения. При этом его нужно дополнить официальным отказом в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Для того чтобы осуществить ввод дома в эксплуатацию по решению суда, необходимо доказать, что он соответствует всем нормам и правилам, является безопасным для проживания и построен там, где было разрешено строительство. То есть следует предоставить все перечисленные выше документы и свидетельства того, что здание полностью соответствует нормам и требованиям безопасности.

Так как причиной отказа могут быть самые разнообразные несоответствия – между проектом и результатом, требованиями обеспечения коммуникациями и наличием таковых и др., следует учесть все нюансы, перепроверить все факторы. Поэтому без помощи опытных юристов не обойтись, ведь формулировки законодательных актов не всегда ясны специалистам из других областей. Оформление права собственности через суд, как и ввод дома в эксплуатацию, требует не менее детальной подготовки и проверки состояния здания.

Наша помощь

Но для прохождения всей процедуры необходимы не только юридические знания и умение использовать все тонкости нормативных актов и документов. Начинать следует с технического обследования здания. Специалисты компании «Аегро» в этом вопросе щепетильны, особенно когда речь идет о решении спорных вопросов через суд. Мы проводим исследование состояния домов и их соответствия нормативным параметрам и требованиям безопасности, обеспечение коммуникациями и соответствие проектной документации. При этом анализируются разрешительные документы и составляется полный отчет относительно всех технических нюансов.

Оформление дома через суд требует не только подтверждения технического соответствия, но и соблюдения всех юридических вопросов, тем более что причин для отказа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию комиссия может найти немало. Иногда случаются и отмены принятых решений после выдачи необходимых застройщику документов. Тогда без помощи юристов не обойтись. Компания «Аегро» предлагает свою помощь в выборе юридически подкованных специалистов с большим опытом. Мы сотрудничаем с ними более 4 лет, поэтому уверены в компетенции наших партнеров и результативности их помощи.

Органами власти и местного самоуправления так и не решена проблема ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

На рассмотрении Уполномоченного находится обращение граждан, приобретших квартиры в доме №61/175, корп.2 по ул.Пензенская/К.Маркса города Тамбова.

Выяснилось, что в 2009 году на основании разрешения комитета градостроительства и землепользования администрации г.Тамбова от 30.03.2007 ООО «Тамбовстройкомплект» осуществил строительство многоквартирного дома по адресу: ул.Пензенская/К.Маркса, д.61/175, корп.2, г.Тамбов. Надзор за строительством многоквартирного дома осуществляла инспекция строительного надзора Тамбовской области, которой в декабре 2009 года была проведена итоговая проверка объекта строительства, сделаны выводы о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), рабочему проекту и выдано заключение.

Соответственно комитетом градостроительства администрации г.Тамбова ООО «Тамбовстройкомплект» было выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В 2011 году Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору Верхне-Донского управления Ростехнадзора Тамбовской области проведена проверка многоквартирного дома, в ходе которой были выявлены многочисленные нарушения и недоделки согласно проектной документации, при наличии которых сдача дома в эксплуатацию недопустима.

Таким образом, многоквартирный дом был введен в эксплуатацию с нарушением строительных норм и правил.

Факт введения дома не соответствующего требованиям, предъявляемым к качеству объекта капитального строительства, в эксплуатацию был установлен в ходе судебных разбирательств Ленинским районным судом, решениями которого были признаны недействительными разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и акт итоговой проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства инспекции государственного строительного надзора Тамбовской области от 25.

12.2009.

В многоквартирном доме не был проведен монтаж системы дымоудаления, не получено разрешение на допуск в эксплуатацию электроустановки, не работали грузовые лифты. Граждане фактически проживают в доме не сданном в эксплуатацию, при этом у части жителей оформлены права собственности на жилые помещения, дом обслуживает управляющая компания, взимается плата за коммунальные ресурсы и обслуживание дома, хотя фактически он является строящимся объектом.

Однако, до сих пор должностными лицами управления государственного строительного надзора Тамбовской области и администрации г.Тамбова не приняты меры для исправления ненадлежащих решений по вводу дома в эксплуатацию, повлекших за собой вышеизложенную ситуацию и нарушения прав граждан.

Обязанность по исправлению строительных недоделок и подготовки необходимой документации для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию фактически возложена на самих собственников.

По последней информации от управления государственного строительного надзора все недоделки в жилом доме полностью устранены.

Однако пока ситуация не решена, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получен. Контрольные органы снова перекладывают ответственность на жильцов.

Разрешение данной проблемы остается на контроле Уполномоченного.

Узнать по ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ДОМА в Ярославле -Блог от застройщика

Сколько квартир введено в эксплуатацию в 1-ом квартале 2018 года по России?

Это 209,2 тыс. квартир. В кв. метрах – это 15,7 млн. Много это или мало в рамках нашей страны? Сказать трудно. Если сравнить с аналогичным периодом 2017 года прирост составил 119,6%. Подробнее.

Но, глядя на эти цифры, можно сказать однозначно. Момента, когда дом будет сдан в эксплуатацию, ждут сотни тысяч семей. Возможно, Вы в их числе.

А ЧТО ВЫ ЗНАЕТЕ ОБ ЭТОЙ СТОЛЬ ВАЖНОЙ ПРОЦЕДУРЕ?

Требования для ввода в эксплуатацию

В 2017 году одной из социологических компаний проводился опрос среди дольщиков на тему «Что для Вас значит этап сдачи дома в эксплуатацию?»

Для 87% респондентов это означает, что основные риски пройдены и скоро они получат свои ключи.

С точки зрения застройщика, разрешение на ввод в эксплуатацию – это подтверждение того факта, что дом прошел строжайшие проверки и абсолютно безопасен для проживания.

Какие же проверки проходит объект перед сдачей в Ярославской области?

 

  Внутренняя проверка. У Застройщика на объекте определенное количество подрядчиков, работу которых нужно проверять.

  Заявка в Инспекцию Государственного строительного надзора (ИГСН) по Ярославской области. Когда работу подрядчиков утвердила проверяющая комиссия застройщика, подается извещение по окончанию строительства объекта в ИГСН.

  Назначение комиссии. Далее ИГСН назначает комиссию на предмет соответствия построенного объекта капитального строительства всем действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, нормам и тех. регламентам, а также проектной документации.

  Проверка объекта. Сначала члены комиссии проводят тщательное обследование самого объекта. Далее проверяется полный пакет исполнительной и технической документации (акты, справки, заключения, испытания и т. д.).

  Перечень замечаний. По итогу ИГСН выдает перечень замечаний. За последние 10 лет без замечаний не вводился еще ни один объект.

  Повторная проверка. После устранения замечаний повторная проверка проходит ориентировочно через месяц. В случае положительного решения, Застройщику выдается заключение о соответствии построенного объекта требованием тех. регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, в т. ч. требованиям энергетической документации и требованиям оснащенности объекта приборами учета и используемых энергетических ресурсов.

  Разрешение на ввод в эксплуатацию. Далее Застройщик подает заявление для получения разрешения на ввод объекта в Департамент строительства по Яр. области. После документальной проверки от Департамента создается комиссия с целью выезда на объект. При отсутствии замечаний выдается разрешение на ввод объекта.

Причины увеличения срока ввода объекта

  Проверки настолько серьезные, что даже у опытных застройщиков находят мелкие недочеты, которые требуют исправления. Из-за чего срок ввода в действие объекта может затянуться на 1 – 2 месяца. Нужно понимать, что не всегда претензии со стороны проверяющих объективные. Рассмотрим самые распространенные, с которыми сталкиваются все Застройщики:

1. Задержки на ввод объекта могут быть связаны с выполнением тех или иных работ только в определенное время года, при благоприятных погодных условиях (в частности, благоустройство).

2. Также причиной служит невыполнение в срок ресурсоснабжающими организациями своих договорных обязательств. А именно: задержки при прокладке инженерных сетей до границы участка Застройщика и их дальнейшее подключение. Понятно, что без проложенных наружных инженерных сетей невозможно выполнить благоустройство.  

Строительство многоэтажных жилых домов – это десятки факторов, которые Застройщику всегда нужно учитывать и контролировать, чтобы исполнять договоренности со своими дольщиками в срок.

Если взять один из наших брендов «Светлояр», то за последние 3 года под его началом были построены 5 объектов жилого капитального строительства и все РАНЬШЕ НАМЕЧЕННОГО СРОКА (сроков, указанных в документации на на ввод в эксплуатацию) А именно:

№	Адрес объекта	Фактический срок	Сроки ввода из разрешения на строительство
1	ул. Панина д.3 корп.4	19.01.2015	31.03.2015
2	ул. Тутаевское шоссе д.99 и ул. Бабича д.2	12.02.2015	25.12.2016
3	ул. Панина д.3 корп.3	15.03.2016	06.11.2017
4	ул. Угличская д.66 а	07.10.2016	14.04.2017
5	ул. Батова д.3 корп.4	02.11.2017	09.04.2019

 

Ввод в эксплуатацию ЖК «КВАРТАЛ ПАРК»

  На ближайшее время запланирован ввод в эксплуатацию 1 этапа строительства жилого дома (строение №1) за Волгой, расположенного в районе пересечения пр-та Машиностроителей и ул. Папанина.

Вот он:

 

Где расположен этот Объект? А располагается он в самом быстрорастущем районе города.

Кто помнит, как выглядел 10 лет назад район, где сейчас расположен Глобус?

Там кроме зеленых лугов, соснового бора и поселка «Красный бор» ничего не было. Сейчас же в этих красивых и экологически чистых местах (отсутствие вредных предприятий) бурно развивается инфраструктура (ТЦ, дороги, дома, парки, муниципальные объекты и др).

ЖК «Квартал парк» находится в 500 метрах от ТЦ Глобус и Леруа Марлен. Рядом ТЦ «Яркий».

В 300 метрах расположена основная дорога ул. Машиностроителей.

С противоположной стороны — сосновый бор, где приятно прогуляться после тяжелого трудового дня или совершить утреннюю пробежку.

 

Внутренняя отделка

  На сегодняшний день дом готов принимать своих жильцов.

Как Вы думайте, где сделано это фото (в квартире или в подъезде)?

 

  Так выглядит ОТДЕЛКА В ПОДЪЕЗДЕ дома. Кстати, ПОДЪЕЗД ПРОХОДНОЙ, то есть один вход с внешнего фасада, другой с дворового. Не придется бегать с сумками вокруг дома.

В шестиэтажном доме есть грузопассажирский ЛИФТ с грузоподъемностью 630 кг, в длину 2 метра. Удобно будет транспортировать мебель на верхние этажи при въезде в новые квартиры. 

Лестничные площадки аккуратно покрыты керамической плиткой.

 

  Во всех квартирах установлены стальные двери. Толщина металла — 1,2 мм. Улучшена тепло — шумоизоляция за счет минерального наполнителя. Короб цельногнутый без сварных швов. Замка 2: цилиндровый и сувальдный. МДФ панель под цвет дерева.

 

  Как же обстоят дела с ремонтом в самих квартирах?

На полу в комнатах, коридорах и кухнях уложен линолеум в цвет дерева «под ламинат». В санузлах – керамическая плитка. Стены оклеены обоями. Установлены оконные блоки с тройным остеклением. Выполнена электропроводка. Установлен санфаянс (в санузлах – умывальники, ванны, унитазы, на кухнях – мойки). Все квартиры оборудованы приборами учета воды и электроэнергии. Установлены межкомнатные ламинированные двери (со стеклом или без).

 

Благоустройство

  В настоящее время интенсивными темпами ведутся работы по благоустройству. Причем объемы этих работ огромные. Мало того, что выполняется благоустройство придомовой территории вводимого в эксплуатацию 1-го этапа, также идут работы по устройству проезда вдоль двух внешних фасадов 2-го этапа. Чтобы в последствии не вскрывать новое асфальтобетонное покрытие, проложены все инженерные сети ко 2-му этапу.

 

Параллельно идет строительство подъездного проезда с пешеходными тротуаром и наружным освещением с ул. Папанина. В месте примыкания проезда к ул. Папанина, на проезжей части улицы выполняются переходно-скоростные полосы (для их устройства ранее были вынесены наружные сети, также была проведена большая и детальная работа, совместно с Департаментом городского хозяйства мэрии г. Ярославля и Администрацией Заволжского района по расчистке территории от незаконно, хаотично установленных гаражей вдоль, ул. Папанина).

Этот колоссальный объем работ по благоустройству (напоминаем, что данный вид работ является сезонным), вынос инженерных сетей, а также прокладка сетей ко второму этапу, повлекли за собой сдвиг сроков ввода по сдаче дома в эксплуатацию. Да и в целом, воплотить задумки архитекторов по созданию уникальной придомовой территории ЖК «Квартал Парк» непросто. Судите сами:

 

ОГОРОЖЕННАЯ забором территория.
Внутри жилого квартала Вы не найдете двора. Вы увидите ЦЕЛЫЙ ПАРК:

— где ДЕТИШКИ найдут для себя качели, карусели, горки, песочницы, поле для футбола, баскетбола. И ГЛАВНОЕ полное отсутствие машин.

— для РОДИТЕЛЕЙ мы предусмотрели площадку для WORKOUT (турники, брусья, тренажеры), удобные скамейки, кольцевую велодорожку и тихую зеленую зону для отдыха.

С внешней стороны домов вдоль всего периметра забора ПАРКОВОЧНЫЕ МЕСТА.

 

Конструкция дома

  Дом выполнен из керамического кирпича. Толщина наружных стен – 640 мм:

— наружная верста – утолщенный керамический кирпич толщиной 120 мм;

— внутренняя – керамический пористый камень толщиной 510 мм.

Такая конструкция является энергоэффективной, то есть обеспечивает сохранение тепла внутри помещения в зимнее время и прохлады в летнее.

Внутренние несущие стены толщиной 380 и 510 мм. Выполнены из полнотелого кирпича. Это значительно снижает уровень возможного шума со стороны соседей. Кроме того, в конструкции полов предусмотрена шумоизолирующая прокладка толщиной 10 мм.

 

Хотите посетить данный объект и увидеть все своими глазами?

Звоните: (4852) 28 – 88 — 00

Узнать цены и планировки в ЖК «Квартал парк» здесь.

Следите за нашим блогом. Следующая статья на тему: «Отличия кирпичных, монолитных и панельных домов».

Сотрудники Строительной группы «Светлояр» желают Вам хорошего дня!

Строительство многоквартирного жилого дома

Главная » Консультации » Консультации по Архитектуре и Строительству

Строительство многоквартирного дома.

Юрист с пятилетним стажем Писларь В.П.:Бытует устаревшее мнение, что обращаясь в крупные компании сотрудничающие с органами самоуправления за оформлением и документированием строительства, можно очень долго ждать разрешения или и вовсе получить отказ. Это полная ерунда, так как сейчас дело обстоит куда лучше чем в начале 2000 гг. Крупные агентства, как например Истрариел после 2004 года, были наделены полномочиями по сбору и сопровождению документальной базы и правом выдачи необходимой документации. Поэтому заказывая в любом агентстве, необходимые документы на строительство многоквартирного жилого дома, куда выгоднее, если же это делать через частных лиц, или того лучше органы самоуправления. В компаниях давно налажены связи юристами и обточены все нюансы, как говорится «до основания». Поэтому обратившись к нам или кому либо из крупных фирм, вы уже в двое уменьшили себе проблемы связанные с оформлением документов, для постройки нового многоквартирного дома. В Истрариел выдают в короткие сроки необходимые вам разрешения​. В отличие от обычных домов и квартир, мы специализируемся на многоквартирных постройках.2011-08-18

Разрешение на строительство многоквартирного дома.

Правила получения нужных разрешений на строительство дома, определяются законодательством. И длится эта процедура очень долго. Мы предлагаем удобное решение, по выдачи разрешения в короткие сроки, при этом гарантируем качественно оформление документа. В частности, разрешение на строительство выдается в соответствии с Градостроительным Кодексом нашей страны.2012-02-10

Разработка градостроительного плана.

Подготовку по соответствию градостроительному плану (если пожелает застройщик), мы также подготовим, а понадобится оно вам, когда необходимо будет подтвердить соответствие документации проектного назначения требованиям градостроительного плана земельного надела и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Нормы и правила в градостроительстве определяются тем же законами и иными законами федерального уровня.2012-07-29

Что входит в разрешение на ввод здания в эксплуатацию?

Разрешение на ввод здания или сооружения в эксплуатацию должно содержать информацию об объекте недвижимости, которая будет необходима для постановки вновь выстроенного помещения на учет в РФ. А для тех объектов недвижимости, которые подверглись реконструкции, кроме того, узаконение перепланировки квартиры в возможных целях – для внесения изменения в документацию, (включая и градостроительную экспертизу) которая ставится на тот же учет.2012-11-07

Форма разрешения на ввод объекта. Строительство.

Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию выдается органом, который ведает разрешением на строительство, а если застройщик желает ускорено и без проблем (переделок и кучи бумажных согласования) его получить, мы в короткие сроки его оформим.

2013-01-23

Кто выдаёт разрешение на ввод объекта?

Выдают:

• федеральный орган исполнительной ветви власти;
• орган исполнительной ветви власти субъекта РФ;
• орган власти на местах;
• если требуется ускоренное получение и оформление, с вероятностью последующих переделок и проблем с оформлением, то в нашей фирме.

2013-03-25

Как узаконить самострой?

Вот тут, то вас и могут поджидать проблемы. Помните про оформление, а мы писали. Где вы оформляли, в какой фирме документы? Если в нашей, то без проблем всё решиться в короткий срок.

Те, кто экономил, теперь должны будут потрудиться:

Для того чтобы строение имело законный статус, необходимо строго следовать букве закона. Первым шагом к этому является оформление прав на земельный участок. Перед тем как построить здание, необходимо собрать необходимые документы, перечень которых предусмотрен в законе. После получения разрешения от главы местной администрации можно начинать строительство. Для того чтобы зарегистрировать дом в качестве постоянного места проживания, необходимо разрешение на введение строения в эксплуатацию. После чего можно регистрировать дом в едином реестре прав на недвижимое имущество.2013-03-31 Не потеряй эту страницу!

Запомнить

Вы спрашиваете, мы отвечаем.

2013-03-27

Вениславский Андрей Викторович

Хотел бы поблагодарить вас истрариел, за быструю выдачу разрешения на строительсьво дома для военных, по заказу ИНФ, и выразить благодарность от Валерия Николаевича и нашей бригады МСОК. Спасибо парни за оперативную работу! Вениславский Андрей Викторович. 2013-03-31Андрей Викторович, спасибо и вам за теплые слова. 2013-04-02

Вадим

хотел построить баню на участке рядом с жилым домом, нужно ли брать разрешение на строительство, сколько стоит? 2013-04-04Вадим, здравствуйте. Мы можем помочь вам узаконить баню, как до постройки так и после её строительства, но кстати говоря, после строительства, процедура более рискованная, это очень хорошо что за ранее задались этим вопросом. Позвоните с решением, к нам в офис, цена не сильно вас разачарует. 2013-04-09

Анастасия

Какой срок действия градостроительного плана. Можно его как то продлить на неопределённый срок? 2013-04-12Анастасия, доброго вам времени суток, если у вас возникла проблема с планом, в наших силах решить её, ждём вашего звонка. 2013-04-18

Ната

Начали выполнять реконструкцию многоквартирного дома и капитальный ремонт, отдельных квартир. Нужно ли согласовывать с градостроительным планом, если все работы будут происходить только внутри дома и на крыше? 2013-04-21Да необходимо согласовать, даже если постройка, что называется «внешне» не изменится. Вы так или иначе, вносите изменения в архитектуру строения. 2013-04-26

Леонид Феликсофич

Как узаконить новый дом? 2013-04-30Леонид Феликсофич, здравствуйте. Если постройку еще не начали, советуем получить разрешения на строительство. 2013-05-06

Леонид Феликсофич

Это уже сдел, затем что нужно? Очень время поджимает. 2013-05-09Советуем вам начать с оформления прав на земельный участок. Можем помочь. 2013-05-18

Михаил Королев

Мы хотели построить квартиру на 2 семьи в Истре, но по документам она проходит как квартира в многоквартирном доме, разнится ли порядок ее узаканивания по сравнению с однокврартирной в плане получения разрешения? 2013-05-28

Владислав

почему с меня требуют после простой и незначительной перепланировки дома, брать разрешение на ввод в эксплуатацию? Я же реконструкцию не проводил дома? 2013-06-02Владислав, посмотрите на это определение, когда необходимо брать это разрешение. Очень плохо, что вас не заставили получить градостроительную экспертизу так как в дальнейшем могут возникать такие проблемы, что это не решиться «с ходу». 2013-06-23

Мери

Зачем нам разрешения какие-то, эту землю мы купили, почему нам нужно еще к кому-то подходить, кланиться за разрешением на строительство, заметьте собственного офиса??? Нам пригрозили ещё что могут отказать в строительстве, [скрыто модератором] если будем разборки устраивать. 2013-06-27Разрешение на строительство​, необходимо брать для постройки сооружений, в не зависимости от собственности на землю, это буква закона, ей необходимо придерживаться. Если у вас что то не получается, позвоните, обсудим. В строительстве жилого дома, за редким исключением никогда не отказывают, на нашей практике таких случаев было не много, приоткроем вам тайну, вы можете построить и без разрешения, но такое здание или строение будет не законно построенным, но и эта проблема решаема. Обращайтесь. 2013-07-02

Владимир Павлович Сухарь

Хотели продать частный дом, но на него не было получено разрешение при строительстве, с проблемой когда столкнулись, нас ошарашало вся семья и не знала что, они незаконно проживали там, что можно сделать? Можно ка-то сделать это без значительных расходов? 2013-07-05Владимир, необходимо будет вам заплатить за узаканивание, как бы этого не хотелось, ждём вас в офисе, поможем. 2013-07-12

Запольская Светлана

Мы будем продовать в четырехквартирном доме, квартиру. Но у нас не узаконена пристройка к первому этажу, посоветуйте как нам ее узаконить, нужно ли вносить в план? 2013-07-18Светлана, на план необходимо будет нанести не только постройку, но и все переделки, с последнего момента получения паспорта на дом (квартиру). Обращайтесь, но советуем прочесть про узаканивание строения. Весьма полезная информация для вас найдется и на странице про Архитектуру строений. 2013-07-29

Бену Константин

нужно срочно получить разрешение на строительство в истринском районе, сколько будет делаться? 2013-08-03Константин, если закажите ускорение по данной услуге, управимся в несколько недель. Если в самой Истре, то быстрее. 2013-08-10

Бочкорева Анна

Фирма подрятчек выполнела ремонт крыши, теперь при попытки согласовать документы, необходимо соответствие градостроительному плану, поможете решить по скорому это согласование? 2013-08-16Анна, если крыша была не значительна изменена, а лучше вышлите фото, на наш адрес эл. почты, то думаем, что сроки будут мизерными. 2013-08-25

Кушка В.

Какой докумен первым спрашивают, если я буду просить предоставить право на постройку дома и для получения разрешения на строительство? Консультация Истрариел, подскажите как правильно оформить документы ……. Спасибо.

Консультация

это бесплатно

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в Москве и МО

Требования нормативно-технических документов, регулирующих строительство многоквартирных жилых домов, касаются архитектурных, конструктивных, инженерных решений, безопасности и других факторов. Чтобы подтвердить соответствие возведенного объекта регулирующим документам, разрешению на строительство, проекту планировки и межевания территории, проводится экспертиза и выдается разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Только после этого застройщик имеет возможность поставить жилой комплекс на кадастровый учет и оформить собственность.

ИГОРЬ ЕСЕНКОВ, ВЕДУЩИЙ ЮРИСТ КОМПАНИИ SMART CHOICE

Основная сложность процедуры получения разрешения на ввод в эксплуатацию заключается в необходимости прохождения экспертизы. Ее проведением занимается комиссия, в состав которой включаются представители пожарной инспекции, экологического надзора, санитарно-эпидемиологической службы, в некоторых случаях и других госорганов. Они составляют проверочный акт о пригодности многоквартирного дома к вводу в эксплуатацию. Лишь после этого пакет документов отправляется на согласование в Госстройнадзор или другую компетентную организацию.

Услуги Smart Choice включают комплексную подготовку объекта к сдаче. Первым этапом нашего сотрудничества с клиентами при необходимости получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома является аудит объекта нашими инженерами. Они проверяют соответствие законодательным требованиям и проектной документации и дают рекомендации по устранению недочетов. Лишь после этого мы запускаем процедуру получения разрешения. Наши эксперты присутствуют при осмотрах объекта представителями контролирующих инстанций и отстаивают интересы клиента. Благодаря такому подходу удается получить разрешение с первого раза, без бюрократических проволочек.

Перечень документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

Список документов, которые потребуется предоставить в Комитет государственного строительного надзора города Москвы, будет отличаться для разных объектов. Точный перечень сможет подсказать наш юрист в ходе бесплатной консультации. В целом необходимо будет подготовить следующие бумаги:

• Заявление.
• Документ, способный подтвердить правомерность использования земельного участка, на котором возведен многоквартирный дом. Это может быть свидетельство о праве на землю, договор дарения участка, аренды и т.д.
• Градостроительный план ЗУ. В том случае, когда возводился линейный объект, необходимо предоставить проект планировки и межевания участка.
• Разрешение на строительство.
• Если работы проводились на основании договора, потребуется приложить к заявлению акт, согласно которому заказчик принял объект капитального строительства.
• Подтверждения соответствия объекта строительным нормам, техническим регламентам и проектной документации.
• Акты от уполномоченных организаций, по которым многоквартирный жилой дом полностью подключен к инженерным коммуникациям согласно техническим условиям.
• Схема, на которой отражен непосредственно многоквартирный дом и все имеющиеся на земельном участке инженерные системы.
• Технический план объекта капитального строительства, который был изготовлен по результатам проведенных обмеров и координирования.

Компания Smart Choice подготовит все документы и получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в сроки от одного месяца. Наши эксперты досконально знают регламенты работы госорганов и законы: это является гарантией успешного прохождения процедуры с первого раза.

Запишитесь на встречу с юристом, чтобы получить развернутую консультацию по вашему объекту и узнать, какие услуги мы можем вам предложить!

Что означает «дом сдан в эксплуатацию»? — Бизнес-трибуна — Новости Санкт-Петербурга

В рекламных объявлениях о возведении многоквартирных домов нередко фигурируют фразы: «Дом готов», «Окончание строительства», «Ввод в эксплуатацию». Что это означает и в какой момент участники долевого строительства получают ключи от готовой квартиры, рассказывают специалисты строительной компании «Терминал-Ресурс».

На одном языке

Часть из применяемых терминов закреплены юридически, некоторые означают бытовые понятия. Иногда между завершением строительных работ и заселением проходят долгие месяцы. Ввод дома в эксплуатацию происходит не за один день. Это продолжительный процесс, состоящий из нескольких процедур. Местный орган строительного надзора выдаёт разрешение на строительство и проверяет дом на каждом этапе, о чём составляются соответствующие документы.

После окончания работ строителями многоквартирный дом должен пройти приёмку государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а также соблюдение всех действующих строительных и санитарных норм.

Заключении о соответствии проектной документации

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании документов, составленных строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего дома – электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарная служба и др.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

На основании пакета документов, куда входят ЗОС и правоустанавливающие документы на землю, орган строительного надзора выдаёт основной документ – Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

К этому моменту все строительные работы завершены на 100%, подключены и проверены инженерные сети, заключены договоры на обслуживание и эксплуатацию коммуникаций (лифтовое оборудование, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение), выполнено благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение и т.д.)

Постановка на кадастровый учёт

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик приступает к постановке дома на кадастровый учет. Сейчас эту процедуру проходит жилой комплекс «Образцовый квартал 5». После этого можно оформлять квартиры в собственность. Оставшиеся квартиры будут продаваться по договору купли-продажи. Сейчас есть возможность бесплатно забронировать готовую квартиру по цене строящейся, а заключить договор купли-продажи можно будет уже в феврале.

Передача ключей

Окончание строительства – это условная дата, к которой закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет сам, исходя из собственных расчётов и планов. Разрыв между вводом в эксплуатацию и передачей ключей у некоторых застройщиков может составлять полгода. Дольщику обычно важна именно возможность получить готовую квартиру в своё распоряжение, поэтому стоит ориентироваться на дату, до которой выдано разрешение на строительство, и уточнять срок передачи ключей. Ключи выдаются при подписании акта приёма-передачи.

Строительной компании «Терминал-Ресурс», возводящей «Образцовые кварталы», удалось сократить сроки строительства за счет эффективного управления работами подрядных организаций и чёткого планирования, а также благодаря заблаговременной подготовки дорожной сети и инженерных систем, оптимизации строительно-монтажных работ и грамотного юридического сопровождения. Срок возведения нового жилого комплекса от котлована до передачи ключей составляет полтора года. Разрешение на строительство «Образцового квартала 5» действительно ещё до 2021 года, а 20 января 2020 года уже началась передача дольщикам квартир.

Готовые и строящиеся квартиры в Пушкинском районе от застройщика: г. Санкт-Петербург, ул. Кокколевская, д.1, БЦ «Перспектива» (рядом с ЖК «Образцовые кварталы»), тел. +7 (812) 719-19-19, www.devcent.ru

Справка о компании ООО «Терминал-Ресурс»

Бизнес парк «Гараж», жилой комплекс «Образцовый квартал», жилой комплекс «Образцовый квартал 2», жилой комплекс «Образцовый квартал 3», жилой комплекс «Образцовый квартал 4», жилой комплекс «Образцовый квартал 5», жилой комплекс «Образцовый квартал 6» – застройщик ООО «Терминал-Ресурс», проектные декларации на сайте www.devcent.ru/dokumentacziya

Владение и эксплуатация многоквартирного комплекса | Home Guides

Владение и управление жилым комплексом — это разумное вложение, а иногда и много работы. Если вы не планируете нанимать фирму по управлению недвижимостью или менеджера жилого комплекса, вы будете заняты выполнением множества различных задач для ваших арендаторов и для самой собственности. Однако, как владелец нескольких жилых единиц, вы будете получать стабильный ежемесячный доход на долгие годы.

Что входит в эффективный договор аренды?

Подписание договора аренды с арендатором является важным аспектом владения и сдачи в аренду единиц вашего многоквартирного комплекса: надлежащий договор аренды устанавливает правила и положения аренды, определяет любые обязанности арендатора и защищает вас финансово и юридически.При составлении договора аренды важно быть очень внимательным. Обязательно укажите, будет ли это аренда с фиксированным сроком (и укажите, как долго будет этот срок) или помесячно. Включите сумму аренды, любые дополнительные сборы за въезд, место, куда ваш арендатор должен отправить арендную плату, и день, когда она должна быть оплачена. Укажите, какие сборы может понести ваш арендатор, если он или она не платит аренду. Кроме того, укажите, за какие коммунальные услуги отвечает ваш арендатор, нужно ли вашему арендатору проводить обслуживание газона, разрешено ли проживание с домашними животными, а также любые другие требования, разрешенные законом в вашем штате.

Сделайте ваш комплекс максимально желанным

Чтобы привлечь качественных арендаторов, вы должны сделать свой жилой комплекс максимально желательным. Новый слой внешней краски и качественный ландшафтный дизайн могут сделать мир чудес для привлекательности дома. Если вы хотите взимать больше с ежемесячной арендной платы, подумайте о добавлении дополнительных услуг, за которые многие потенциальные арендаторы с удовольствием заплатили бы немного больше: посудомоечная машина, бытовая стиральная машина и сушилка, а также энергоэффективные приборы помогают внести качественный пул соискателей.

Выбор подходящих арендаторов

Владение и управление многоквартирным комплексом может быть приятным и прибыльным в большинстве случаев — если у вас есть подходящие арендаторы. Идеальный арендатор — это тот, кто будет арендовать у вас как можно дольше и уважает вашу собственность и правила. Тщательный процесс подачи заявки на аренду поможет вам найти идеальных арендаторов, которые позаботятся о ваших инвестициях. При рассмотрении кандидатуры обязательно проверьте каждую рекомендацию, выполните необходимую проверку истории аренды и анкетных данных, а также обратите внимание на заявку потенциального арендатора — если он или она оставит пустыми важные разделы, такие как история аренды или занятости, это может разумно перейти к следующему заявителю.

Ремонт и техническое обслуживание

Для бесперебойной работы вашего многоквартирного комплекса вы должны регулярно проводить техническое обслуживание, а также быть готовыми к некоторым аварийным ремонтам. Если вы не из тех, кто вам нужен, будет разумно проверить несколько ремонтных служб в вашем районе и убедиться, что они работают двадцать четыре часа в сутки. Обратитесь к специалистам по HVAC и особенно к водопроводчикам, так как проблемы с отоплением, охлаждением и трубами, как правило, не могут дождаться. Наконец, проводите регулярные проверки вашей собственности, чтобы убедиться, что все в безопасности и соответствует требованиям, чтобы защитить вас и ваших арендаторов.

Ссылки

Писатель Биография

Кейт Сэвидж — писатель и редактор с более чем восьмилетним опытом профессионального написания и редактирования. Она имеет степень магистра письма и редактирования, а также степень бакалавра английской литературы. Ее статьи были представлены на нескольких веб-сайтах, включая eHow, GlobalPost и SFGate.com. Она живет в Портленде, штат Орегон.

12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов

Вы когда-нибудь задумывались, почему крупные игроки в области инвестиций в жилую недвижимость не сосредотачиваются на домах для одной семьи, а вместо этого покупают квартиры? Для этого есть несколько причин, но самая большая — это контроль.Владельцы более крупной многоквартирной собственности (пять и более квартир) могут контролировать стоимость своей собственности с гораздо большей предсказуемостью по сравнению с одной семьей и небольшой многосемейной недвижимостью (от двух до четырех единиц).

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

В квартирах варианты увеличения стоимости собственности ограничены только творчеством владельца. В этой статье я перечислю лишь некоторые из бесконечных способов повышения ценности.

Прежде чем мы перейдем к списку, давайте кратко рассмотрим, как оценивается недвижимость.

1-4 единицы недвижимости

Эти объекты недвижимости оценены на основе метода сопоставимых продаж. Это означает, что если дом с 3 спальнями и 2 ванными комнатами в таком же состоянии, как и ваш дом с 3 спальнями, 2 ванными комнатами в том же районе или очень похожий, продан за X долларов, то ваш дом с 3 спальнями и 2 ванными комнатами также стоит X долларов, потому что именно так рынок определил стоимость вашей собственности. Когда вы нанимаете оценщика, он именно этим и занимается.Они находят сопоставимые продажи и используют их, чтобы оценить вашу собственность.

5+ единиц недвижимости

Они оцениваются на основе получаемого дохода. Все, кто покупает такую ​​недвижимость, покупают ее, чтобы заработать деньги, так что это универсальная цель. Чтобы узнать их стоимость, вы найдете чистый операционный доход (NOI). NOI — это просто все заработанные вами деньги за вычетом всех ваших расходов, не включая платежи по обслуживанию долга. Мы не включаем обслуживание долга, потому что оно может варьироваться от одного владельца к другому.Другими словами, NOI — это весь доход, который недвижимость может приносить за вычетом всех расходов, необходимых для эксплуатации, независимо от того, кто является владельцем. Когда у нас есть NOI, мы делим его на ставку капитализации для области. Ставка капитализации — это норма прибыли, которую рынок определил достаточной для размещения капитала для этого типа собственности.

Если так оцениваются квартиры, то мы видим, что если вы сможете уменьшить расходы или увеличить доход, то стоимость недвижимости вырастет.Даже если вы сэкономите один доллар, стоимость недвижимости вырастет. Если вам нужно более подробное объяснение того, как мы оцениваем стоимость квартир, ознакомьтесь с другой статьей, которую я написал здесь.

Если каждый доллар, на который вы уменьшаете расходы или увеличиваете доход, увеличивает стоимость собственности, не должны ли мы все пытаться сделать это любым возможным способом? Ответ — да, но часто владельцы сосредотачиваются только на очевидных, обычных способах, таких как повышение арендной платы. Это хороший вариант, но, как я упоминал ранее, список ограничен только творчеством владельца / менеджера.Ниже приведен список лишь некоторых из этих менее традиционных способов повысить ценность вашего многоквартирного дома.

Связано: 7 творческих способов добавить спальни, ванные и другие дополнительные удобства в ваш дом

Прежде чем вы пролистаете список и подумаете: «Нет, спасибо, это принесет мне только около и дополнительно 500 долларов в год — оно того не стоит», знайте, что этот стимул не является дополнительным денежным потоком в 500 долларов — это увеличение стоимости . Если ваша собственность имеет ставку капитализации 6%, эти дополнительные 500 долларов в год увеличивают стоимость вашей собственности на 8 334 доллара.Найдите 10 способов увеличить годовой доход на 500 долларов и 10 способов уменьшить свои расходы на 500 долларов в год, и вы увеличите стоимость своей собственности на 167 000 долларов.

12 творческих способов повысить ценность многоквартирных домов

1.

Утилиты субсчетчика

Мы все проезжали мимо того многоквартирного дома посреди зимы, где у арендатора окна настежь открыты, и идет жар. Мы также все знаем арендатора, который никогда не сообщает, что его туалет постоянно работает, потому что он не платит за воду.В зависимости от механики собственности, подсчет может быть одним из самых крупных мероприятий по добавлению стоимости.

2. Стирально-сушильные машины

Удобства номер один, которые в настоящее время добавляются к аренде, — это стиральные машины и сушилки. Это может добавить к вашему доходу 40-75 долларов в месяц.

3. Светодиодное освещение

Если вы являетесь долгосрочным инвестором, работающим по принципу «покупай и держи», светодиодное освещение в местах общего пользования не представляет никакой сложности. Во-первых, он потребляет так мало энергии, что вы экономите на коммунальных услугах. Во-вторых, лампочки служат 25 лет, поэтому вы не платите за их замену.

4. Торговые автоматы

Да, доход, полученный от торгового автомата, может увеличить стоимость вашей собственности. Я видел это в нескольких случаях: 1) в местах общего пользования, например, при установке автомата по продаже напитков или закусок в тренажерном зале или вокруг бассейна, 2) в прачечных общего пользования, в которых есть прачечная и другие предметы домашнего обихода. Подумайте о моющем средстве на одну порцию, пятновыводителе, пятновыводителе для ковров или смягчителе ткани. Самое приятное, что вам не нужно покупать машину.Как и в случае с монетной прачечной, многие компании устанавливают и обслуживают торговые автоматы, и вы получаете процент от дохода.

5. Гараж Парковка

Люди могут платить и платят больше за парковку своих автомобилей или за дополнительное место для хранения в гараже. Добавление дополнительной платы за гаражи является обычным делом, и в некоторых случаях может быть полезно построить гаражи. Менее дорогой заменой были бы навесы для машины.

6. Prime Parking

Мы все это сделали — вы превращаетесь в стоянку и да! — передняя и центральная точка открыты для вас. Арендаторы будут платить за резервирование этих специальных мест. Повесьте несколько указателей в лучших местах с надписью «Зарезервированная парковка премиум-класса в аренду». Это увеличит вашу прибыль и повысит стоимость вашей собственности.

7. Ремонт

Хотя это довольно условно, я все равно решил его перечислить. Ремонтируя интерьеры, помещения общего пользования или ограничивая привлекательность, вы можете увеличить спрос, что позволит вам поднять арендную плату.

Связано: Окончательный показатель, необходимый для поиска выгодных сделок с квартирами

8.Служба вывоза мусора

У вас есть обслуживающий персонал на постоянной основе? Почему бы не использовать его для таможенных услуг? У моего друга была жительница, которая ненавидела таскать свои тяжелые мешки для мусора на мусорный бак. Затем он предложил обслуживающему персоналу два раза в неделю забирать ее мусор за дверью и доставлять его в мусорный бак за 20 долларов в месяц. Другие жители увидели это и попросили такую ​​же услугу. Теперь это вариант для всех его жителей. Разнорабочий обходится дважды в неделю и собирает деньги.Жителям такой вариант нравится.

9. Аренда домашних животных

Если вы разрешаете размещение с домашними животными, но не берете за них плату, вы теряете возможность. Я видел, как арендная плата за домашнее животное достигает дополнительных 100 долларов в месяц.

10. Складские помещения

Вы когда-нибудь жили в квартире? Есть ли когда-нибудь хорошее место, чтобы убрать все эти коробки со старыми книгами, свой велосипед зимой или что-то еще, что вы хотите? Что ж, большинство людей таковы, и поэтому они готовы платить за то, что по сути является дополнительным шкафом.Для наших единиц мы взимаем 19 и 29 долларов соответственно за кладовые площадью 15 кв. Футов и 30 кв. Футов, которые были встроены в старую, неиспользуемую общую зону прачечной.

11. Отдача кабельной банкноты

В более крупных комплексах владельцы могут подписывать эксклюзивные контракты с поставщиками услуг кабельного телевидения и получать небольшую скидку, когда жители подписываются на услугу.

12. Пересмотр расходов

Как инвесторы, мы часто сосредотачиваемся на том, как заработать больше денег. Не менее важно, как тратить меньше. В квартирах эксплуатационные расходы будут включать довольно много расходных статей.Ландшафтный дизайн, уборка снега, уборка, управление, техническое обслуживание, сборы за вывоз мусора и многое другое — это все, на что вы можете обратить внимание, чтобы найти способы снизить эксплуатационные расходы. Это может быть так же просто, как позвонить по телефону, чтобы узнать стоимость скашивания травы, или позвонить в службу сбора мусора и пересмотреть ежемесячную плату.

В сегодняшнем рыночном климате многоквартирные дома очень конкурентоспособны, и добавление этих нетрадиционных тактик создания добавленной стоимости — отличный инструмент, который нужно иметь наготове, когда они подходят для вашей собственности.

Что я действительно хочу подчеркнуть, так это то, что добавленная стоимость недвижимости больше, чем дополнительный денежный поток. Денежный поток хороший, но ценность может быть получена за счет рефинансирования или продажи. Многосемейность позволяет контролировать ситуацию, и, хотя всем известно, что денежные потоки важны, креативность занимает второе место. Благодаря творчеству и контролю можно создать удивительное богатство в многоквартирном доме.

Что бы вы добавили в этот список?

Сообщите мне, комментируя!

Инвестиции в многоквартирные дома для начинающих

Основные выводы

---

Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто стратегией инвестирования.Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия по сравнению с управлением одноквартирными домами, как физически, так и финансово. С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах. Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучение того, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не является легким для понимания, но, ознакомившись с пятью шагами, приведенными ниже, вы сделаете этот процесс гораздо более доступным.Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, уже сформировали ли вы портфель инвестиций или вы новичок в инвестировании в недвижимость, важно убедиться, что инвестиции в многоквартирные дома подходят именно вам. Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами арендатора.Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов обслуживания. Прежде чем окунуться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим переменам.

2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое — современным многоэтажным зданием в мегаполисе.Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

3. Определите недвижимость: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, либо их комбинацию. Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость. Общаясь с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них есть не только доступ к множеству листинговых услуг, но и листинги коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссионные по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

4. Не забывайте про должную осмотрительность: Перед тем, как делать предложение на любую недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки. При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства, а также состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, какую арендную плату вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения. Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости перепродажи. Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, обязательно наймите инспектора и получите копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, стоимость многоквартирного дома может быть оценена с использованием рыночных сравнений, потенциального дохода, а также метода замены, при котором инвесторы оценивают, во сколько это будет стоить построить подобное здание. Поскольку недвижимость с пятью и более квартирами не может претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно поступают от традиционных и частных кредиторов. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы, а также когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью.Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны уделять внимание потенциальному доходу от собственности, а не меньше, чем личные финансы и кредитная история инвестора.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Сходите на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, а также узнать о стратегиях максимального увеличения денежного потока и достижения финансовой свободы. ]

---

Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу.Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 наиболее распространенных способов инвестирования:

1. Купите себе: Это наиболее практичная стратегия в этом списке. Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал.Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.

2. Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов. Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой раньше не было. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе. Вам придется вместе принять множество важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.

3. Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом. Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.

4. Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе.Эти фонды обычно предназначены для более высоких минимальных вложений и вкладывают средства в несколько объектов одновременно. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.

5. REIT: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома. Когда вы инвестируете с REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и в акции любой другой компании.Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны тщательно продумывать все аспекты и учитывать любые переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

• Классификация квартир: В районе У.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшения.

• Окупаемость инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка окупаемости инвестиций. Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценить стоимость обслуживания и ремонта, исходя из состояния здания.

• Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого здания, которое серьезно рассматривается, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

• Предварительные цифры: Оценка предварительных цифр и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделение покупной цены на количество квартир поможет при сравнении многоквартирных домов с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

• Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения оборота арендаторов, оформления документов, технического обслуживания и ремонта, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и технического обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома являются кульминацией нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие.Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

• Бостон, Массачусетс

• Денвер, Колорадо

• Де-Мойн, IA

• Роли и Дарем, Северная Каролина

• Солт-Лейк-Сити, UT

• Сан-Хосе, Калифорния

• Сиэтл, Вашингтон

• Шарлотт, Северная Каролина

• Вашингтон, округ Колумбия

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

• Периодический доход от аренды

• Создает возможности для более творческих источников дохода

• Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как одноквартирные дома с вакансией

• Налоговые льготы

• Оценка имущества

• Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких единиц, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен нести все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда речь идет о жилом комплексе, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных преимущества, которые может предложить недвижимость: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме в результате выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда речь идет об аренде собственности, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтений района. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры, как правило, имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Как правило, это требует от владельца больше времени на управление текучестью арендаторов, а также на вопросы обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя поначалу процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на современном рынке. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам получить прибыль от текущих возможностей в сфере недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать изучать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

В Агенскална Приедес ​​сдан в эксплуатацию новый многоквартирный дом — Новости недвижимости

В феврале 2020 года девелопер Hepsor ввел в эксплуатацию второй жилой дом в Риге.В пятиэтажный дом на двадцать восемь квартир построен по лучшие традиции микрорайона Агенскална Приедес, сочетающие ощущение маленького городка с современными строительными решениями. Общий Инвестиции в проект — 3,5 млн евро.

Проект здания вписывается в историческое строение Агенскалнс, характеризующееся расположением постройки с особым углом к ​​улице и широкие зеленые зоны. Квартиры в доме оборудованы балконами, выходящими в сторону. от уличной суеты, создавая комфортное пространство для расслабление.Здание утопает в зелени, все окна выходят на Из дома открывается красивый вид на зеленую зону парка. Для удобство жителей, в двор дома. В доме есть лифт и индивидуальные складские помещения. Все квартиры оборудованы Домофоны последнего поколения с функцией видеонаблюдения.

Автор проекта, архитектор Диана Залане описывает здание как лаконичное, чистое и Скандинавский.Самая заметная часть здания — фасад. который сделан из кирпичной плитки Caparol Original Meldorfer®, имитирующей природный камень. Они органично вписываются в разнообразную архитектуру Агенскалнс. Материал фасада чрезвычайно прочный, энергоэффективный, но элегантный и выразительный. Вход в здание дверь, призванная подчеркнуть классический серый фасад здания, является выполнен в красном цвете, что считается символом успеха и процветание во многих странах.

Здание оборудовано энергоэффективные окна с тройным остеклением, адаптированные к разным солнечным интенсивность излучения.Северный и восточный фасады отделаны выборочными стекло с высокой теплоизоляцией. Окна на юг и запад фасады оснащены специально обработанным стеклом, что обеспечивает эффективная защита от солнечного излучения. Решения предназначен для комфортного проживания жителей в любых погодных условиях.

Около половины квартир уже зарезервированы до сдачи здания в эксплуатацию. Приглашаем молодых специалистов и семьи с детьми воспользоваться Altum программа сопровождения покупки недвижимости с пониженным первоначальным взносом.

Подробнее о проекте можно узнать, связавшись с Элиной. Озола, менеджер по продажам и маркетингу Hepsor Latvia. Контакт информация: [email protected], +371 29 224 774.

О компании Hepsor

Hepsor — эстонский реал девелопер, который начал свою деятельность в Латвии в 2017 году. сотрудничество с эстонским подрядчиком Mitt & Perlebach, компанией развивает несколько жилых проектов, предлагая клиентам современные недвижимость в столицах Эстонии и Латвии.Многолетний опыт на рынке недвижимости Эстонии позволяет Hepsor находить качественные и инновационные строительные решения. В Риге Хепсор сейчас Предлагаем квартиры в трех проектах: улица Стрелниеку 4B в тихий центр, и два проекта в Агенскалнсе — улица Баложу 7 и улица 24 Агенскалная улица. Крупные инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость сегменты запланированы в ближайшие годы, и Hepsor объявит об этом в будущем.

Как подготовить проформу операционного отчета для многоквартирного дома

Пожалуй, самым важным документом в любом коммерческом кредитном пакете является проформа операционного отчета. Предварительный отчет о производственной деятельности — это прогнозируемый бюджет доходной собственности на следующие двенадцать месяцев. Эта проформа должна учитывать, что владелец понесет некоторые вакансии и некоторые потери по сбору платежей, что кредиторы квартир будут настаивать на линейных расходах на профессиональное управление имуществом, и что владелец должен ежегодно откладывать некоторые резервы для покрытия возможных затрат. замены крыши, замены блока (ов) HVAC, обслуживания наружных стен и ремонта стоянки.

Готовя предварительный договор о работе с квартирой, помните, что самая важная особенность любого нового жилищного кредита — это максимально возможный размер кредита. Подавляющее большинство заемщиков квартир хотят максимально использовать свое здание. Поэтому вам нужно, чтобы ваш валовой потенциальный доход выглядел как можно больше, а операционные расходы — как можно меньше. Однако вы не можете обмануть, потому что кредитор наверняка поймает вас и накажет, предложив вам или вашему заемщику гораздо меньшую ссуду, чем вы заслуживаете. В подробном разделе внизу этой обучающей статьи я расскажу вам, какие настройки вы можете или не можете использовать.

Порядок, в котором документы появляются в пакете коммерческого кредита, называется порядком укладки . Чем выше будет ваша проформа производственного отчета в вашем порядке наложения, тем большее уважение и большее доверие будет иметь специалист по коммерческим кредитам банка к заемщику и / или кредитному брокеру.Я рекомендую следующий порядок размещения заявки на многоквартирный кредит:

Сводка по кредиту на должность руководителя
Страница с изображением и описание обеспечения
Проформа производственного отчета
Сумма арендной платы
Фактический операционный отчет за последние 12 месяцев
Остальная часть пакета

Вот как должен выглядеть ваш примерный операционный отчет:

CHERRY BLOSSOM APARTMENTS 123 BEALE STREET MEMPHIS, TENNESSEE PRO FORMA ОПЕРАЦИОННОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
ДОХОД:
Общая запланированная арендная плата (а)	1 876 000 долл. США
Доход от прачечной и торговли (б)	4,132
Доход от парковки (б)	7 902
Валовой потенциальный доход:	$ 1,888,034
РАСХОДЫ:
Налоги на недвижимость (c)	56 387 долларов США
Страхование от пожара и гражданской ответственности	23 876
Ремонт и техническое обслуживание	36 877
Газ	4 890
Электрический	13 301
Менеджмент (г)	89 683
Обслуживание бассейна	16,588
Очистка и покраска	4 000
Запасы под замену (д)	53 809
Итого расходы (ж):	309 411 90 449
Чистая операционная прибыль:	$ 1 488 181
Примечания: а. Текущая фактическая арендная плата, включая рыночную арендную плату за квартиру управляющего и любые свободные квартиры. г. Фактический доход за прошлый год. г. Поскольку речь идет о сделке за выкуп, и налоги на недвижимость будут пересмотрены, мы использовали 1,25% от покупной цены. г. 5% от эффективного валового дохода. e. 3% от эффективного валового дохода ф. Если не указано иное, все расходы являются фактическими данными за прошлый год.

Вот тот же пример проформы рабочего заявления, что и в документе Word.Обязательно загрузите этот документ прямо сейчас на свой рабочий стол или в свои документы. Вы захотите использовать этот образец проформы операционного отчета в качестве образца. В следующий раз, когда вам нужно будет подготовить проформу квартиры, просто откройте этот образец, скопируйте его и отредактируйте копию для вашего конкретного жилищного кредита. Обратите внимание, что в этом примере я использовал шрифт Courier. Courier — это пропорциональный шрифт , что означает, что каждый символ занимает одинаковое количество места на странице.Причина, по которой это важно, заключается в том, что вам нужно, чтобы ваши столбцы чисел выстраивались правильно.

Гайки и болты подготовки вашей Pro Forma

Ниже вы найдете несколько полезных комментариев и советов по каждой позиции. Строка — это запись, которая отображается в бюджете отдельной строкой. Например, «Страхование от пожара и гражданской ответственности… 23 876 долларов».

Общая запланированная арендная плата

Это самая важная строка в проформе любой квартиры, потому что здесь делается так много ошибок, которые убивают сделку.Вы должны убедиться, что это максимальное число как можно больше, потому что очень многие кредиторы определят максимальный размер вашей ссуды, изъяв это число, сняв 5% для вакансии и 35% или 40% для расходов, и затем включив полученную чистую операционную прибыль в свою формулу. Так что обратите внимание: Вы должны сделать так, чтобы запланированная валовая арендная плата была как можно больше.

Так как же это сделать? Прежде всего, не забывайте о свободных квартирах. Вы должны указать в своем списке арендной платы рыночную арендную плату всех свободных квартир. Не забывайте, что кредитор снимет от 5% до 10% вашего эффективного валового дохода на покрытие незаполненных вакансий и потерь взыскания. Следовательно, если вам не удастся включить рыночную арендную плату каких-либо свободных единиц в свой список арендной платы, вы, по сути, будете дважды учитывать любые вакансии. И если эти апартаменты с 2 спальнями и 2 ванными комнатами стоят от 900 до 950 долларов, обязательно используйте рыночную арендную плату в размере 950 долларов, а не только 900 долларов.

Многие владельцы квартир платят своим управляющим, давая им квартиру бесплатно. Чрезвычайно важно, чтобы вы указали квартиру менеджера в списке арендной платы по справедливой рыночной арендной плате. Помните, что все кредиторы квартир будут требовать, чтобы у вас была отдельная статья для профессионального управления недвижимостью, обычно 5% или 5% от эффективного валового дохода, поэтому, если вы не сможете показать квартиру управляющего по справедливой рыночной арендной плате, вы должны наказывать вашего заемщика двойным счетом расходов на управление имуществом. Кроме того, обычно это самая красивая квартира в доме.Он может иметь дополнительную спальню, дополнительный гараж или парковочное место и / или быть намного больше, чем типичный блок. Поэтому не забудьте, что вы будете очень щедры по отношению к заемщику при оценке рыночной арендной платы за эту премиальную квартиру.

Доход от прачечных и торговых автоматов

Во многих многоквартирных домах есть стиральные машины и торговые автоматы. Большинство кредиторов разрешат вам включить такой доход в ваш общий потенциальный доход. Вы должны использовать фактические данные за прошлый год. Консервативные кредиторы могут потребовать, чтобы вы использовали среднее значение фактического дохода за последние два года.

Доход от парковки

Многие владельцы многоквартирных домов взимают плату за гаражи, крытые парковочные места или даже открытые парковочные места. В больших городах этот дополнительный доход может быть значительным. Большинство кредиторов разрешат вам включить такой доход в ваш общий потенциальный доход. Вы должны использовать либо фактические квитанции за прошлый год, либо нижнюю строку рулона арендной платы за парковочное место.

Резерв на покрытие убытков от вакансий и инкассо

Владельцы недвижимости часто говорят что-то вроде: «Мой многоквартирный дом настолько желанен, что у меня не было свободных мест уже четыре года». Это может быть правдой, но вы можете спросить их в ответ: «Были ли у вас какие-либо потери по сбору средств?» Неизменно это останавливает их. Все владельцы многоквартирных домов несут убытки по сбору средств.

Вопрос спорный. В стране нет кредитора квартир, который согласился бы принять Резерв на покрытие вакансий и потерь от погашения в размере менее 5%. Некоторые кредиторы квартир будут использовать еще большее число, скажем, от 7% до 10%. Если вы попытаетесь использовать какое-то количество меньше 5% — скажем, 2% — кредитор автоматически проигнорирует вашу проформу и сделает совершенно новую свою собственную. Когда он это сделает, он может вместо этого использовать 8% или 10% для вакансии. Его оценка операционных расходов также будет намного выше той, которую вы представили.Если кредитор должен выбросить вашу проформу, приготовьтесь к сокращению запрашиваемой суммы кредита. Ой!

С другой стороны, никогда добровольно не используют резерв вакансий выше 5%. Вы можете использовать 7%, пытаясь избежать использования кредитором 10%, кредитор может сказать: «Хммм, я собирался использовать 5% для Вакансии, но заемщик использовал 7%. Думаю, мне лучше использовать 7% ».

Итог: Использование резерва вакансий, отличного от 5%, не может вам помочь, никогда не поможет, но часто может навредить вам. Всегда — всегда — всегда используйте 5% , даже если доля вакантных площадей в этом районе составляет 20%.

Налоги на недвижимость

Если ссуда представляет собой рефинансирование, вам следует использовать текущий налоговый счет из предварительного отчета / обязательства по праву собственности или, если новый налоговый счет недоступен, вы можете использовать фактические налоги за прошлый год. Теоретически использование текущего налогового счета теоретически правильно.Предварительные операционные отчеты готовятся как для кредиторов, так и для потенциальных покупателей. Потенциальные покупатели хотят видеть, по какой ставке капитализации они покупают здание, а текущий налоговый счет обманчив. Большинство штатов первоначально оценивают здание и облагают его налогом на основе его покупной цены. Поскольку налоговые инспекторы часто недооценивают недвижимость, цена покупки обычно будет заметно (на 30%) выше оценочной стоимости, что приведет к увеличению налогового счета на 30%. Тем не менее, как потенциальный заемщик или коммерческий кредитный брокер, вы, как правило, захотите получить как можно больше кредитного плеча.Поэтому вы всегда должны стараться использовать текущий налоговый счет.

Если запрошенная ссуда на покупку квартиры представляет собой ссуду на покупку квартиры ; то есть вы используете ссуду для покупки многоквартирного дома, тогда вы просто должны использовать свою лучшую оценку пересмотренных налогов на недвижимость.

Страхование от пожара и гражданской ответственности

Вы должны использовать фактическое значение за прошлый год.

Ремонт и техническое обслуживание

В идеале следует использовать фактические расходы за прошлый год. Если бы не было никаких экстраординарных вещей — вроде ремонта повреждений, нанесенных огнем или водой, — вы в хорошей форме. Однако проблема возникает, если владелец недвижимости отремонтировал несколько квартир и списал затраты на ремонт. При ремонте квартиры; т.е. замену полов в ванных комнатах и ​​/ или кухне, установку новых кухонных столешниц и / или новых шкафов; Предполагается, что недвижимость капитализирует этих затрат для налоговых целей в течение семи лет.Так поступают немногие владельцы квартир. Вместо этого они оплачивают полную стоимость ремонта в первый год, чтобы уменьшить налоговые расходы в этом году. Это создает огромную проблему, когда вы пытаетесь использовать прошлогодние данные по ремонту и техническому обслуживанию. Это число будет огромным, что значительно сократит чистый операционный доход квартиры (NOI) и, следовательно, размер квартирной ссуды, на которую вы будете претендовать.

Столкнувшись с этой проблемой, вы должны сделать сноску на эту строку и сказать что-то вроде: «Поскольку владелец недвижимости отремонтировал многоквартирный дом в прошлом году и списал всю стоимость на расходы, мы использовали 200 долларов за квартиру в год в качестве разумной оценки стоимости квартиры в следующем году. Расходы на ремонт и техническое обслуживание.”

Газ и электричество

Вы должны использовать фактическое значение за прошлый год.

Обслуживание бассейна

Вы должны использовать фактическое значение за прошлый год.

Очистка и покраска

Вы должны использовать фактическое значение за прошлый год.

Управление недвижимостью

Владельцы собственности часто говорят вам, что вам не нужно ничего использовать для управления недвижимостью, потому что он сам управляет им. К сожалению, в Америке нет такого кредитора, который не стал бы настаивать на довольно существенных расходах по статье «Управление недвижимостью».

Число, которое вы должны использовать для управления имуществом, составляет 5% от эффективного валового дохода ; т. е. это число в вашей анкете, оставшееся после того, как вы вычли 5% резерва на покрытие вакансии и потери коллекции. Если вы попытаетесь использовать 4% от эффективного валового дохода, кредитор, скорее всего, накажет вас и использует от 6 до 8%. Часто можно обойтись всего 5%, но не ниже.

Резерв на замену

Резерв на замену — это небольшие деньги, откладываемые каждый год для покрытия возможных затрат на замену крыши, замену блока (ов) HVAC и ремонт парковки. Когда вы составляете предварительный отчет о коммерческой недвижимости, вы всегда должны — всегда — всегда использовать Резерв для замены, даже если недвижимость совершенно новая. Я рекомендую использовать 3% от эффективного валового дохода в качестве резерва замещения для офисных зданий, торговых и промышленных зданий.Если здание брендовое, новенькое, вы можете попытаться уйти, имея всего 2% от эффективного валового дохода.

Приготовьтесь к шоку. Большинство квартирных кредиторов НЕ ТРЕБУЮТ Резерв на замену многоквартирных ссуд. Почему? В многоквартирных домах столько деталей и компонентов, которые постоянно ремонтируются или заменяются, что практически невозможно отличить ремонт от замены. Вместо того, чтобы сходить с ума, большинство квартирных кредиторов просто используют прошлогодний фактический показатель ремонта и обслуживания, который должен составлять от 6% до 8% эффективного валового дохода.

Решая, преобразовывать ли в кондоминиумы

Решение о преобразовании в кондоминиумы

Розмари МакГиннесс и Энди Сиркин

Преобразование кондоминиума — сложный процесс. Что касается местного, государственного и федерального регулирования, а также множества специалистов, с которыми приходится иметь дело — титульных компаний, геодезистов, адвокатов и различных городских департаментов — это кажется намеренно созданным, чтобы запутать.С такой крутой кривой наклона и перспективой долгой и сложной процедуры легко упустить из виду первый вопрос, который вы должны задать себе: следует ли мне преобразовать свою собственность в кондоминиумы? Мы хотели бы предложить некоторые практические соображения, о которых следует подумать, прежде чем приступить к конверсии.

Что происходит при переоборудовании кондоминиума?

Во-первых, немного правовой базы. При преобразовании в кондоминиум собственник (и) здания, состоящего как минимум из двух квартир, решает (и) обработать карту разбиения и записать декларацию об ограничениях для разделения собственности на кондоминиумы.В Калифорнии преобразование кондоминиумов регулируется законом, называемым Законом о карте территориальных единиц, а также местным законодательством той юрисдикции, в которой находится недвижимость. Местная юрисдикция обрабатывает заявку на преобразование, и после утверждения заявки записывается карта подразделения. Затем собственность может стать «проектом кондоминиума» в соответствии с законодательством штата, зарегистрировав документ под названием «Декларация соглашений, условий и ограничений» или «CC&R» в записях округа и создав индивидуальный документ о праве собственности на каждый кондоминиум.

Взвешивание затрат на переоборудование квартиры

При оценке возможности преобразования необходимо определить, подходит ли оно для преобразования в соответствии с действующим законодательством. Но то, что здание можно переоборудовать, не обязательно означает, что его нужно переоборудовать. Прежде чем принять решение о преобразовании, владелец должен понимать все затраты, в том числе скрытые, и тщательно взвешивать эти затраты по сравнению с преимуществами преобразования.

Фиксированные затраты на преобразование кондоминиумов

Основные затраты на конвертацию, такие как сборы за подачу заявления, сборы за исследование и гонорары адвокатов, хорошо известны и могут быть определены заранее. Наш офис с радостью сообщит вам, каковы будут эти расходы, и мы приветствуем ваш запрос.

Стоимость проверки кондоминиума и соответствия нормам

Может быть сложнее оценить затраты на устранение нарушений кода. Хотя нет необходимости приводить здание в соответствие с современными правилами, необходимо получить разрешение на строительство и провести окончательную проверку любых незаконных работ. Сюда входят все работы, выполняемые без разрешения, даже если они соответствуют требованиям строительных норм.Чтобы удовлетворить это требование, может потребоваться «разрушающий контроль». Это означает, что стены, возможно, придется открыть, чтобы открыть доступ к проводке, водопроводу, конструкционным опорам и т. Д., Которые необходимо проверить. Некоторую запрещенную работу, такую ​​как строительство «жилого дома», чердака или террасы, может быть невозможно легализовать, поскольку она не может соответствовать требованиям норм планирования, пожарной безопасности или строительных норм ни при каких обстоятельствах, и, если это так, работы должны быть окончательно снесены (и их удаление проверяется и подтверждается строительными инспекторами).

Это не лучшая идея, чтобы городские власти осмотрели здание заранее, если есть вероятность, что вы можете решить не переоборудовать, если работа по проверке будет слишком дорогостоящей. Проблема с этим подходом заключается в том, что после того, как здание осмотрено городскими властями, вы обязаны выполнить работу, даже если вы решите не переоборудовать. Более разумный подход — нанять частного специалиста по предварительному осмотру кондоминиума для осмотра собственности. Этот эксперт даст вам надежное мнение о том, какие работы вам нужно будет выполнить над зданием, чтобы преобразовать его, и каких затрат на соответствие нормам следует ожидать.Предварительная инспекция преобразования может также предложить, какие шаги вы должны предпринять до инспекции городского здания, чтобы свести к минимуму вероятность того, что после инспекции будет много работы.

Повышение налога на недвижимость при переоборудовании квартир

Еще одна скрытая конверсионная стоимость, которую следует учитывать, — это налог на недвижимость. Хотя преобразование не приводит к увеличению налога на недвижимость, владельцы, преобразовавшие недвижимость, могут быть обязаны уплатить до трех частей налога на имущество заранее (в зависимости от времени года, когда процесс преобразования завершен).

Высокая стоимость страхования кондоминиума ТСЖ

Специальное страхование, необходимое для ассоциаций домовладельцев-кондоминиумов, и более высокие страховые взносы для ТСЖ также следует рассматривать как скрытые затраты на преобразование. Для многоквартирных домов требуются разные страховые полисы, которые обычно дороже, чем полисы для многоквартирных домов. Чтобы понять, насколько вырастут ваши страховые взносы, стоит получить расценку на страховой полис кондоминиума.

Рефинансирование и продажа кондоминиума после преобразования

Также помните, что многие выгоды от преобразования кондоминиума не могут быть реализованы без рефинансирования.Процесс рефинансирования требует затрат и, в зависимости от рыночных условий, может увеличивать ежемесячные платежи.

Если вы планируете продавать, обязательно оцените, действительно ли текущие рыночные условия более благоприятны для здания, которое было разделено на кондоминиумы, и, если да, оправдывает ли увеличение стоимости затраты на переоборудование. Если у вас нет планов продажи, но вы рассматриваете возможность конверсии для улучшения финансирования ипотеки, важно определить, будет ли возможно более выгодное рефинансирование для каждого из владельцев, которым потребуется рефинансирование.

Влияние бессрочной аренды на стоимость кондоминиума

Если вы переходите в соответствии с «Программой ускоренного преобразования» и в здании проживают арендаторы, вы должны предложить им пожизненную аренду. Наличие пожизненного арендатора в кондоминиуме снижает его стоимость, и это следует рассматривать как еще одну скрытую стоимость преобразования. Пожизненная аренда дает арендаторам больше прав и защиты, чем арендаторы при обычном контроле арендной платы. Обычный контроль арендной платы может быть отменен из-за наличия собственника, относительной занятости, удаления квартиры с рынка аренды (в соответствии с Законом Эллиса), ремонта и по другим причинам. Арендатор пожизненной аренды не может быть выселен по любой из этих причин. Тот факт, что практически невозможно выселить арендатора, арендующего пожизненную аренду, значительно снижает стоимость квартиры с пожизненной арендой. Фактически, в зависимости от ситуации, кондоминиум с пожизненной арендой вполне может стоить меньше, чем такая же квартира, как TIC с обычным арендатором, контролирующим арендную плату.

Учет всех плюсов и минусов конверсии кондоминиума позволит вам спланировать правильное время для начала процесса, избежать конфликта с совладельцами из-за затрат и избежать неприятных сюрпризов.

---

Об авторе

SirkinLaw APC ведет клиентов через преобразование кондоминиумов и подразделений в Сан-Франциско в течение почти 20 лет и осуществила больше преобразований SF, чем любая другая фирма. На протяжении многих лет мы принимали участие в разработке многих законов, регулирующих преобразование кондоминиумов в Сан-Франциско, и помогли разработать многие процедуры, используемые Бюро по использованию улиц и картографии Департамента общественных работ Сан-Франциско (DPW) (« БСМ »). Наш обширный опыт позволяет предположить, что если в процессе преобразования кондоминиума возникнет сбой, мы уже видели нечто подобное раньше и точно знаем, что делать. А в тех редких случаях, когда возникает совершенно новая проблема, мы являемся признанными мастерами в разработке творческих решений, которые экономят время и деньги наших клиентов.

Опыт научил нас, что для наших клиентов наиболее важными являются немедленная доступность персонала, который ответит на вопросы клиентов, и усердие в следовании процессу утверждения правительством.Чтобы обеспечить достижение этих целей, у нас есть штатный помощник юриста, Кэм Перридж, который занимается контактами с клиентами, подготовкой заявлений для подразделений и мониторингом согласований подразделений. У Кэма есть телефонная линия прямого доступа, и с ней можно легко связаться в любой будний день, чтобы обсудить статус процесса преобразования или разделения. А в тех случаях, когда вам нужно поговорить с адвокатом, Энди Сиркин готов быть с вами во время вашего звонка или в течение следующих 24 часов. Энди известен своим усердием в быстром перезвоне клиентов и более чем когда-либо стремится к тому, чтобы с ним легко связаться.

Но в то время как обработка преобразования или разделения кондоминиума быстрая и эффективная может быть самым непосредственным приоритетом для нашего клиента, регулирующие документы (Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях или «CC&R», дополненные в некоторых случаях Уставом и / или статьями) будут иметь гораздо большее долгосрочное воздействие. Качество регулирующих документов напрямую повлияет на качество жизни собственников, а также на их способность рефинансировать и продавать. Энди Сиркин был соавтором последних 10 выпусков Bluebook Condominium, и его опыт в подготовке управляющих документов кондоминиумов признан во всей Калифорнии.Управляющие документы SirkinLaw APC по-прежнему являются теми, которым подражают другие фирмы, и риэлторы, кредиторы и покупатели сильно предпочитают. Это лидерство является результатом постоянного совершенствования и инноваций, которые делают наши документы более простыми для чтения и понимания, а также более эффективными и менее дорогостоящими в обеспечении соблюдения.

Прежде чем вы выберете юриста, который займется преобразованием кондоминиума или новым строительным подразделением, найдите минутку, чтобы поговорить с Кэмом, Энди или юристом Розмари МакГиннес из SirkinLaw APC.Наша практика включает в себя все необходимые городские и государственные заявки и документы, а также подготовку любых регулирующих документов, которые могут вам понадобиться. Мы предлагаем эти услуги на фиксированной основе, и наши расценки, как правило, ниже, чем у других фирм. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Как купить жилой комплекс

Если вы ищете источник дохода и (возможно) прирост капитала, вы можете подумать о покупке жилого комплекса.Есть ключевые различия между владением более крупной собственностью, подобной этой, и владением арендуемой недвижимостью на одну или несколько семей. Понимание этих различий поможет вам решить, стоит ли покупать жилой комплекс.

Жилой комплекс обычно классифицируется как жилая недвижимость с пятью и более квартирами. По сравнению с односемейными резиденциями, дуплексами, триплексами и четырьмя комплексами, квартиры предлагают инвесторам привлекательные преимущества. Однако есть и некоторые дополнительные сложности.

Преимущества ЖК

Жилые комплексы, как правило, значительно дороже, чем небольшие многоквартирные дома. Однако на самом деле они помогают снизить риск, увеличивая при этом потенциальную прибыль. Поскольку у них много квартир, владельцы многоквартирных домов не подвергаются такому риску в случае появления вакансий. В отличие от дома, сдаваемого в аренду на одну семью, когда один арендатор переезжает, у владельца остается доход от других занимаемых квартир для покрытия расходов.

Эффект масштаба означает, что затраты на обслуживание ниже на единицу. Затраты на новую крышу, например, распределяются по всем единицам в здании. Владельцы квартир могут получать дополнительный доход, взимая плату за дополнительные удобства. Сюда могут входить услуги прачечной, торговые автоматы, парковочные места и улучшения. Владельцы арендуемой недвижимости также имеют право на определенные налоговые вычеты.

Когда инвестор обращается к кредитору за финансированием, одобрение больше основывается на финансовых характеристиках собственности, чем на финансах заемщика.Кредиторов больше волнует, покроет ли доход от собственности выплаты, чем кредитный рейтинг заемщика.

Стоимость недвижимости во многом определяется доходом от аренды. Это означает, что владелец потенциально может увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

Недостатки ЖК

По сравнению с арендуемой на одну семью недвижимостью, квартиросъемщики более часто переезжают. Кроме того, они реже заботятся о собственности.Эти различия означают более высокие общие затраты на вакансии и обслуживание.

Управление многоквартирным комплексом, состоящим из множества квартир, может быть сложной задачей. Работа часто передается на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью или передается местному менеджеру. В любом случае управление может быть дороже, чем выполнение его самостоятельно.

Многоквартирные дома продаются дольше, если инвестор хочет уйти. Поскольку они менее ликвидны, инвестор, покупающий многоквартирный дом, должен иметь в наличии другие ликвидные активы в случае необходимости.

Как купить жилой комплекс

Прежде чем покупать жилой комплекс, первым делом нужно определиться, какой тип вы ищете. Их часто делят на четыре типа:

• Зданиям класса A обычно не более 10 лет, и в них есть такие удобства, как бассейны и фитнес-центры.
• Здания класса B не старше 20 лет, в них меньше удобств, но они находятся в хорошем состоянии.
• Здания класса C могут быть возрастом до 30 лет, в них мало или совсем нет удобств, и они могут выдерживать ремонт.
• Здания класса D часто представляют собой старые субсидируемые жилые единицы в малообеспеченных районах, не имеющие удобств и нуждающиеся в ремонте.

Инвесторы могут искать доступную недвижимость, путешествуя или просматривая онлайн-объявления. Многие предпочитают работать с брокером по недвижимости, брокером по коммерческой недвижимости или бизнес-брокером, который знает местность. Среди факторов, которые необходимо оценить, — расположение собственности, количество единиц в комплексе, общее состояние и удобства.

Финансовые показатели имеют первостепенное значение при оценке инвестиций в арендуемую недвижимость.Список арендной платы — это первое, на что нужно смотреть. Здесь указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, количество кроватей и ванн в каждой квартире, имена арендаторов, условия каждой аренды и суммы гарантийного депозита.

Показатель заполняемости — еще один ключевой финансовый показатель. Они показывают, сколько времени в комплексе арендуют арендаторы. Также посмотрите на общие затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию. Типичная цифра — 40 процентов дохода от аренды и других источников.

Копаем глубже

После того, как вы определили объект недвижимости, который выглядит многообещающим, самое время провести комплексную проверку.Это должно включать:

• Мотивация продавца. Спросите продавца, почему он продает. Отрицательный ответ — трудности с получением прибыли.
• Копии договоров аренды. Вам понадобятся копии всех договоров аренды, чтобы точно знать размер арендной платы, залог и условия.
• Налоговые декларации. Просмотр налоговых деклараций владельца даст вам больше уверенности в правдивости его или ее заявлений о доходах и расходах.
• Инспекции. Лично осмотрите каждую единицу.Также попросите профессионального инспектора сделать то же самое.
• Оценка. Перед тем как сделать твердое предложение, неплохо было бы попросить профессионального оценщика оценить недвижимость.

Финансирование ЖК

Финансирование жилого комплекса отличается от финансирования дома на одну семью. Обычно вам понадобится 30% снижения. И одобрение будет больше основываться на том, покажут ли финансовые прогнозы, что недвижимость может поддержать выплаты по кредиту, чем на вашей кредитной истории.

Источники финансирования квартир включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды. Квартирные ссуды могут быть на срок от нескольких лет до 30 лет. Они могут иметь фиксированную или регулируемую ставку и могут иметь штрафы за предоплату.

Ссуды без права регресса не позволяют кредитору наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды с правом регресса менее затратны, но более рискованны для заемщика. Любой из них может быть доступен для жилого комплекса.

Из-за размера и сложности сделок инвесторы обычно сопровождают своих юристов по недвижимости при заключении сделки с жилым комплексом.Большинство инвесторов создают компании с ограниченной ответственностью, чтобы владеть комплексом и защищать свои личные активы от судебных исков или долгов, связанных с недвижимостью.

Итог

Жилые комплексы предлагают ряд привлекательных преимуществ по сравнению с инвестициями в недвижимость на одну семью и несколько небольших семей. Многоквартирные дома обычно стоят дороже, и их поиск и покупка занимает больше времени, чем дома меньшего размера. Зачастую ими труднее управлять и труднее продать.Но они также могут обеспечить больший доход с меньшим риском.

Советы по инвестированию в недвижимость

• Поговорите с финансовым консультантом по поводу инвестирования в жилой комплекс. Найти подходящего финансового консультанта, отвечающего вашим потребностям, не должно быть сложно. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Если после покупки жилого комплекса вы хотите изучить возможность рефинансирования ссуды, полученной на недвижимость, ознакомьтесь с этим руководством по рефинансированию.

Фото: © iStock.com / emreogan, © iStock.com / GiovanniVincenti, © iStock.com / RoschetzkyIstockPhoto

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его внештатный автор появился на CNBC.com, а также в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь». Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом по бурной воде, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.