Покупки товаров в Интернете стали повседневностью. В связи с этим учащаются случаи обмана потребителей и введения их в заблуждение относительно потребительских свойств и качества товаров, реализуемых вне стационарных мест торговли, посредством ознакомления потребителей с предложенным описанием товара, содержащимся в каталогах, проспектах, буклетах и т. п., а также электронных средств массовой информации и связи (теле-радио реклама, почтовая связь, Интернет). Отношения, связанные с продажей товаров на основании ознакомления покупателя с предложенным продавцом описанием товара посредством каталогов, проспектов, буклетов, фотоснимков, средств связи (телевизионной, почтовой, радиосвязи и других) или иными способами, исключающими возможность непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо его образцом при заключении соответствующего договора, регулируются в соответствии с п. 2 ст. 497 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26.1 закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» и Правилами продажи товаров дистанционным способом, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2007 г. № 612. Учитывая, что подобная форма продажи (особенно через электронные средства связи) получает всё большее распространение, в закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» была введена статья 26. 1 «Дистанционный способ продажи товаров», приванная упорядочить соответствующие отношения между продавцами и покупателями и обеспечить последним дополнительную защиту, в первую очередь, за счёт возложения на хозяйствующих субъектов дополнительных обременений в части реализации потребителями безусловного права на отказ от исполнения договора купли-продажи. В большинстве случаев защита нарушенных потребительских прав граждан затруднена или просто невозможна по причине умышленного несоблюдения со стороны продавцов соответствующих обязательных требований законодательства о защите прав потребителей, связанных, в частности, с доведением до потребителей полной, необходимой и достоверной информации о продавце (что зачастую не позволяет даже идентифицировать и определить надлежащего ответчика по делу). Таким образом, перед совершением покупки дистанционным способом потребитель должен получить исчерпывающую информацию о продавце и реализуемом товаре. Пункт 2 статьи 26.1 закона РФ «О защите прав потребителей» возлагает на продавца обязанность до заключения договора предоставить потребителю информацию об основных потребительских свойствах товара, об адресе (месте нахождения) продавца, о месте изготовления товара, о полном фирменном наименовании  продавца (изготовителя), о цене и об условиях приобретения товара, о его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, о порядке оплаты товара, а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора. При этом указанная информация согласно требованиям, содержащимся в п. 1 ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», должна быть достоверной и обеспечивать возможность правильного выбора товара (т. е. исключать возможность введения потребителя в заблуждение). Более того, в момент доставки товара потребителю в письменной форме должна быть предоставлена необходимая информация о товаре, о порядке и сроках его возврата. Покупатель вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи — в течение 7 дней. В случае, если информация о порядке и сроках возврата товара надлежащего качества не была предоставлена в письменной форме в момент его доставки, покупатель вправе отказаться от него в течение 3 месяцев с момента передачи. Возврат товара надлежащего качества возможен в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт и условия его покупки. Отсутствие у покупателя такого документа не лишает его возможности ссылаться на другие доказательства приобретения товара у данного продавца. Покупатель не вправе отказаться от товара надлежащего качества, имеющего индивидуально определённые свойства, если он может быть использован исключительно приобретающим его потребителем. При отказе покупателя от товара продавец должен возвратить ему сумму, уплаченную в соответствии с договором, за исключением расходов продавца на доставку от покупателя возвращённого товара, не позднее чем через 10 дней с даты предъявления покупателем соответствующего требования. Для возврата товара необходимо направить продавцу письменное заявление с отказом и требованием о возврате денежных средств. Заявление направляется заказным письмом с уведомлением.

 
                                                               Удачных Вам покупок и добросовестных продавцов!

скачать брошюру по данной теме — 

ФАС РФ разъяснила, как разграничить «введение потребителя в заблуждение» и «смешение»

ФАС России в своем Письме от 22.08.2018 N АД/66643/18 разъяснила особенности разграничения составов введения потребителя в заблуждение и смешения.

При разграничении сфер применения ст. 14.2 и 14.6 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» необходимо учитывать, что целью акта недобросовестной конкуренции в форме смешения является реализация своего товара под видом товара конкурента, в то время как введение в заблуждение направлено на формирование у потребителя ложного впечатления об отдельных характеристиках товара с целью повлиять на его решение приобрести товар.

В качестве акта недобросовестной конкуренции в форме смешения в настоящее время рассматривается использование обозначений, которые способны нести функцию индивидуализации: обладают различительной способностью либо приобрели ее в силу использования, то есть на основании восприятия которых потребитель идентифицирует товар как принадлежащий определенному производителю либо продавцу, в связи с чем использование таких обозначений способно вызвать смешение. Например, если форма товара или используемое при оформлении сочетание цветов устойчиво связаны в сознании потребителя с определенным производителем, несанкционированное использование их иными производителями может привести к смешению.

В то же время при введении в заблуждение исключительные права на средства индивидуализации юридического лица, товаров, работ и услуг не нарушаются и иные обозначения, имеющие функцию индивидуализации товара конкурента, не используются, но, тем не менее, действия хозяйствующего субъекта способны создать ошибочное представление о свойствах и характеристиках товара либо его потребительских качествах.
Таким образом, разграничение составов введения в заблуждение и смешения, в частности, с использованием неохраняемых элементов дизайна, фирменного стиля и т.п. иного производителя (п.2 ст.14.6 Закона «О защите конкуренции»), следует производить с учетом избранной формы взаимодействия предполагаемого нарушителя с потребителем: смешение в большинстве случаев происходит в результате использования приемов оформления самих товаров (графика, цветовая гамма, форма и особенности упаковки и т.п.), а запрет на введение в заблуждение относится прежде всего к информации о товаре, распространяемой различными способами.

Введение в заблуждение — закон о защите прав потребителей

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В сегменте потребительских отношений часто встречается намеренное введение в заблуждение покупателя. Заключаться оно может в обмеривании, обвешивании и в других обманных трюках. Но Федеральный закон не ограничивается регулированием только торгово-финансовых отношений, поэтому введение в заблуждение с любой целью предусматривает определенную ответственность.

Вид ответственности будет зависеть от механизма обмана и от конечных мотивов.

Введение в заблуждение покупателя

Относительно прав потребителя в РФ действует довольно обширная законодательная база. Права потребителя являются важным гражданским институтом, и их нарушение в любом виде преследуется по закону. Главным надзорным органом, контролирующим соблюдение прав потребителя, является Роспотребнадзор.

Именно здесь рассматривается большинство заявлений от рядовых граждан, ставших жертвами недобросовестных действий исполнителей, производителей, изготовителей, продавцов, и других участников рынка.

Покупатели имеют право предъявлять претензии в адрес контрагентов, если товар или услуга не соответствуют предварительной информации. Если продавец намерено преувеличивает свойства или качество своей продукции, что по факту не соответствует действительности, то это в РФ уже будет считаться прямым обманом. Не говоря уже о незаконной продаже или о намеренном обсчете любого потребителя.

Подробнее о введении в заблуждение потребителя и законе о защите прав потребителей читайте по ссылке:

Введение в заблуждение с целью получения выгоды

Давно известно, что данный механизм, так или иначе, направлен на получение какой-либо выгоды. В заблуждение с целью получения, к примеру, материальной выгоды, отдельных неимущественных преференций, для получения сведений или информации, с целью приближения какого-либо события. Но, уверено можно говорить, что чаще всего вводятся в обман именно покупатели или потребители. Второй участник правоотношения, таким образом, получает материальную выгоду.

При заключении договора

При таких обстоятельствах заключение договора может быть окончено, но впоследствии сторона подвергшаяся заблуждению может в одностороннем порядке расторгнуть договор и отменить все юридические последствия, предусмотренные его условиями. Делается это либо по совместной договоренности с другой стороной, либо через суд. В суде будет необходимо доказать, что при заключении договора вторая сторона намерено ввела в заблуждение заявителя.

При этом будет необходимо предоставить все возможные доказательства. Если суд по такому иску вынесет положительное решение, то заключенный договор будет отменен. Если гражданина ввели в заблуждение при заключении договора, он может обратиться в суд в течение 3-х лет.

Введение следствия в заблуждение

Направление работы следствия по ложному пути обычно является целью подозреваемых или обвиняемых, реже свидетелей, которые участвуют в деле. Независимо от статьи, и от категории преступления, не допускается сообщать следствию заведомо ложные данные, тем самым вводя его в заблуждение.

В ином случае вопрос может касаться непредумышленного обмана со стороны участника процесса. В соответствии с действующим УКРФ лишь в этом случае лицо не будет подлежать ответственности.

Умышленное введение в заблуждение

Отдельной статьи по таким обстоятельствам не предусматривается, потому что это очень обширное явление, которое охватывает практически все сферы гражданского оборота. В большинстве случаев такие действия являются умышленными, поэтому за их совершение предусматривается гражданская, административная, или уголовная ответственность. Механизм совершения такого правонарушения, как правило, не предусматривает причинение вреда сразу после окончание отношений. Вред, и все другие возможные негативные обстоятельства обнаруживаются уже после завершения отношений.

К примеру, если обман имел место при заключении договора, то пострадавшая сторона обнаруживает это только после определенного времени. Это делается умышленно, чтобы лицо не смогло вовремя обратиться в компетентные органы за восстановлением своего законного права. И напротив, мошенник этим самым выигрывает время, чтобы как можно тщательнее скрыть все последствия совершения им противоправных действий. Очень часто это касается отношений между покупателями и потребителями с продавцами.

Ответственность по закону за введение в заблуждение

На сегодняшний день существует несколько статей, предусматривающих ответственность за такие действия. Статья за номером 14.7 нынешнего КоАП – действует в защиту покупателей и потребителей. Статья 307 УКРФ – намеренное сообщение не достоверных данных следствию. Помимо этого в РФ существует профильный закон о защите потребительских прав, а так же ряд методических рекомендаций ежегодно издаваемых Роспотребнадзором.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Изменился штраф за обвешивание, обсчет, введение в заблуждение

Законом Республики Казахстан от 25 июня 2020 года № 346-VI внесены изменения и дополнения в Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года Республики Казахстан в части защиты прав потребителей

В Кодексе изменена статья 190:

Статья 190. Нарушение законодательства Республики Казахстан о защите прав потребителей

1.    Обмеривание, обвешивание, обсчет, введение в заблуждение относительно потребительских свойств или качества товара (работы, услуги) или иной обман потребителей индивидуальными предпринимателями или организациями, осуществляющими торговую деятельность и оказание услуг, —

влекут штраф на физических лиц в размере десяти, на субъектов малого предпринимательства — в размере двадцати, на субъектов среднего предпринимательства — в размере тридцати, на субъектов крупного предпринимательства — в размере пятидесяти месячных расчетных показателей.

2.    Действия, предусмотренные частью первой настоящей статьи, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, —
влекут штраф на физических лиц в размере тридцати, на субъектов малого предпринимательства — в размере пятидесяти, на субъектов среднего предпринимательства

—    в размере семидесяти пяти, на субъектов крупного предпринимательства — в размере ста месячных расчетных показателей, с лишением лицензии и приостановлением или запрещением деятельности на срок до трех лет.

3.    Действия, предусмотренные частью первой настоящей статьи, повлекшие причинение значительного ущерба, —

влекут штраф на физических лиц в размере тридцати, на субъектов малого предпринимательства — в размере пятидесяти, на субъектов среднего предпринимательства

—    в размере семидесяти пяти, на субъектов крупного предпринимательства — в размере ста месячных расчетных показателей, с лишением лицензии либо приостановлением или запрещением деятельности на срок до трех лет.

4.    Действия, предусмотренные частью первой настоящей статьи, повлекшие причинение крупного ущерба, —

влекут штраф на физических лиц в размере пятидесяти, на субъектов малого предпринимательства — в размере семидесяти пяти, на субъектов среднего предпринимательства — в размере ста, на субъектов крупного предпринимательства

—    в размере двухсот месячных расчетных показателей, с лишением лицензии либо приостановлением или запрещением деятельности на срок до трех лет.

5.    Неисполнение продавцом (изготовителем, исполнителем) обязанностей по:

1)    размещению на казахском и русском языках информации о контактных данных продавца (изготовителя, исполнителя), уполномоченного органа в сфере защиты прав потребителей и субъектов досудебного урегулирования потребительских споров, а также информации о праве потребителя обратиться к ним за восстановлением своих нарушенных прав и законных интересов;

2)    обеспечению обмена или возврата товара как надлежащего, так и ненадлежащего качества в срок, установленный законодательством Республики Казахстан о защите прав потребителей;

3)    представлению письменного ответа на претензию об устранении нарушений прав и законных интересов потребителя в срок, установленный законодательством Республики Казахстан о защите прав потребителей, —

влечет предупреждение.

6.    Деяние, предусмотренное частью пятой настоящей статьи, совершенное повторно в течение года после наложения административного взыскания, —

влечет штраф на физических лиц в размере десяти, на субъектов малого предпринимательства — в размере двадцати, на субъектов среднего предпринимательства — в размере тридцати, на субъектов крупного предпринимательства — в размере пятидесяти месячных расчетных показателей.

Примечание. Применительно к данной статье значительным размером ущерба признается сумма, превышающая один месячный расчетный показатель, крупным размером ущерба — сумма не менее трех месячных расчетных показателей.

Отказ в регистрации из-за «введения в заблуждение». Что это значит?

Введение в заблуждение — вторая по частоте причина отказов при регистрации товарных знаков. Введение в заблуждение как причина для отказа означает, что, по мнению экспертизы Роспатента, название или изображение, которое вы хотите зарегистрировать в качестве товарного знака, вызовут у покупателя неправильные ассоциации или попросту собьют его с толку. Регистрация таких товарных знаков запрещена: таким образом законодательство защищает потребителя от заведомо ложной информации о продукте и его производителе, а вас как будущего владельца товарного знака — от проблем с судебными тяжбами, которые могут возникнуть, если потребители сочтут себя обманутыми.

Как понять, может ли ваше обозначение «ввести потребителя в заблуждение» и грозит ли ему отказ в регистрации в соответствии с п.3 ст. 1483 Гражданского Кодекса? Чтобы разобраться во всех тонкостях и взглянуть на этот вопрос глазами эксперта Роспатента, пришлось бы изучить раздел о введении в заблуждение подробных Рекомендаций Роспатента по отдельным вопросам экспертизы заявленных обозначений (утв. Приказом Роспатента № 39 от 23.03.2001 г.), который занимает более 200 листов, и лет 5-10 поработать, применяя их на практике. К слову, не все случаи так уж очевидны, и иногда даже Роспатент принимает противоречивые решения.

NIVEA vs LIVIA: как оспаривали регистрацию клона косметического брендаКомпании ООО «БРК-Косметикс» удалось зарегистрировать в Роспатенте товарный знак LIVIA, несмотря на то, что графически он напоминал товарный знак NIVEA. Однако немецкая компания Байерсдорф, владеющая правами на NIVEA, с таким решением Роспатента не согласилась и приняла решение об оспаривании регистрации LIVIA. В итоге, Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал, что знаки похожи между собой до степени смешения и постановил, что использование товарного знака LIVIA может ввести покупателя в заблуждение. Правовая охрана товарного знака LIVIA была прекращена.

Но оставим в стороне сложные юридические коллизии — есть ошибки, которых следует избегать в 100% случаев, потому что они однозначно приведут к отказу в регистрации вашего товарного знака. Вам следует проявить осторожность и более внимательно проанализировать ваше обозначение, если в нем есть указания на:

• Вид (основное качество) определенного товара.

Законодательство не позволяет регистрировать название определенного товара для идентификации товаров другой категории, если потребитель такой регистрацией может быть введен в заблуждение относительно свойств продукта. Проще — нельзя позволить потребителям клеить на водку этикетки с надписью «вода», поскольку потребители, в таком случае, примут ее за другой товар.
В качестве примера, можно привести отказ в регистрации товарного знака «ТАН» в отношении химических продуктов, фармацевтических товаров, кофе, чая и пр. Как известно, ТАН — это один из видов кисломолочных продуктов. По мнению Роспатента, регистрация такого товарного знака для других пищевых и химических продуктов вводит потребителя в заблуждение по поводу свойств товара. Суды поддержали вывод Роспатента (дело № А40-15367/2007).

• Город, страну, область или регион (место происхождения товара).

Подробно тему использования географических названий в товарных знаках мы уже освещали на этой странице. Приведем еще несколько наглядных примеров, демонстрирующих возможность отказа в регистрации товарного знака по причине введения в заблуждение в отношении места происхождения товара:

Простой пример подобного кейса — отказ в регистрации товарного знака GENEVA на имя американской компании. В данном случае, Роспатент руководствовался тем, что покупатель трансформаторов и распределителей тока под товарным знаком GENEVA может ошибочно предположить, что место производства товаров — швейцарский город Женева (GENEVA). На самом же деле, американская компания-заявитель никакого отношения к Женеве не имеет, а следовательно, покупатель будет обманут (введен в заблуждение).

Следует отметить, что отказ в регистрации товарного знака по причине «введения потребителя в заблуждение» может относиться как ко всему обозначению в целом, так и к определенной его части.Так, индивидуальному предпринимателю-россиянину было отказано в регистрации товарного знака, содержащего, помимо прочих элементов, выражение на французском языке «LE PLUS NOURRISSANT DES ALIMENTS FRANCAIS». В переводе это выражение означает «Самый питательный из французских продуктов» и указывает на место происхождения продукта — французский («FRANCAIS»). Выводы Роспатента подтвердили и суды, ведь производителем продукции является российский предприниматель и информация о «французских» корнях товаров не соответствует действительности (дело № А40-1670/09).

Принимая решение об отказе в регистрации по подобным основаниям, эксперт Роспатента также должен ответить на вопрос, воспримет ли покупатель географическое название как место производства товара или поймет, что оно фантазийное. В частности, обозначения «Северный полюс» для мороженого или «Старый Арбат» для вина — примеры фантазийных обозначений с использованием географических указаний. Регистрация таких товарных знаков в Роспатенте вполне может состояться.

• Изготовителя товара.

Самый неоднозначный аспект. В Рекомендациях Роспатента не расшифровывается, что нужно понимать под введением в заблуждение относительно изготовителя товаров. Поэтому критерии формируются судебными решениями.

В качестве яркого примера из практики, можно привести попытку одной российской компании зарегистрировать на свое имя товарный знак «Центральный детский мир на Лубянке». Частью знака также служило графическое изображение, которое очень напоминало известное здание «Детского мира» на Театральном проезде, 5. Роспатент и суды обоснованно сочли, что такое обозначение вызывает у потребителя однозначные ассоциации с магазином «Детский мир», который представляет собой крупнейшую в России сеть магазинов товаров для детей. Заявитель к этой сети магазинов не имеет никакого отношения, а потому в регистрации товарного знака должно быть отказано.

Однако решения Роспатента суды поддерживают не всегда.

VACHERON CONSTANTIN: швейцарские часы и одежда класса люксТоварный знак VACHERON CONSTANTIN для одежды класса люкс был зарегистрирован Роспатентом, несмотря на то, что на момент регистрации соответствующий бренд уже был широко известен и зарегистрирован в отношении швейцарских часов. Компания-правообладатель знака в отношении часов с решением Роспатента не согласилась и обратилась в Палату по патентным спорам с требованием прекратить правовую охрану товарного знака. Палата по патентным спорам правообладателю отказала, сославшись на неоднородность товаров. Однако суды последующих инстанций решение Палаты не поддержали, постановив, что регистрация знака российской компанией может быть актом недобросовестной конкуренции, а также может ввести покупателя в заблуждение относительно товара и его производителя.

Резюмируя, стоит отметить следующее:

• перед подачей заявки в Роспатент, стоит убедиться, что ваша заявка не противоречит базовым правилам, раскрытым в данной статье. Если они нарушены, проблемы с регистрацией возникнут с высокой вероятностью.
• если случай не столь очевиден, и явного нарушения нет, процесс регистрации может завершиться успешно, однако будет обременен рисками отказа, и стоит заранее подумать о том, как вы будете его преодолевать.

ИТОН: как защищали бренд чая и кофеПервоначально, Роспатент отказал в регистрации товарного знака «ИТОН» для чая и кофе. Причина отказа — покупатель может подумать, что чай и кофе произведены в одноименном поселении Итон под Лондоном (Великобритания). Однако производитель, доказывая возможность регистрации интересующего его товарного знака, предоставил данные о том, что в этом английском местечке не производят ни чай, ни кофе. Дополнительно проведенные опросы общественного мнения показали, что 90% опрошенных даже не знают о существовании такого городка. В итоге, Палата по патентным спорам признала, что товарный знак можно зарегистрировать.

Важно помнить, что иногда решение эксперта Роспатента бывает сложно предсказать. Не все случаи четко прописаны в Рекомендациях, а некоторые из кейсов и просто дискуссионны. Принимая решение о регистрации либо об отказе в регистрации товарного знака, эксперт работает не со свершившимся фактом (на вас уже подали в суд за введение потребителя в заблуждение и недобросовестную рекламу), а с предположением, руководствуясь своим мировоззрением и пониманием психологии покупателя. Поэтому результат экспертизы не всегда может быть объективно спрогнозирован, а переписку с Роспатентом после отказа стоит воспринимать как аргументацию своей позиции, которая вполне может отличаться от мнения экспертов.

юридических опасностей введения в заблуждение брокерами

Бутик-юридическая фирма из Нью-Йорка Pardalis & Nohavicka представляет на PropertyShark последние новости законодательства из мира недвижимости. Pardalis & Nohavicka занимается разнообразным спектром вопросов, представляя частных лиц и владельцев бизнеса в гражданских судебных процессах, уголовных делах и деловых операциях, в настоящее время ведя судебные разбирательства и представляя клиентов в Соединенных Штатах и ​​во всем мире.

Продажа дома похожа на продажу товара.Чтобы понравиться покупателям, объявления должны содержать привлекательные фотографии, подробное описание собственности и важную информацию об окрестностях.

Но, как и в случае с любым другим товарным листом, Граница между маркетингом и введением в заблуждение иногда может размываться. Как в результате, при обмене листингами брокеры должны избегать нечетких формулировок. это потенциально может вызвать у них проблемы с законом за введение в заблуждение.

Введение в заблуждение может иметь место в множество разных способов; ключ к различению случая истинного искажение фактов и простая ошибка намерение .Если брокер предоставляет информацию, которая, по его мнению, является верным утверждением, тогда они не совершают никаких действий по искажению фактов. И наоборот, если брокер сознательно предоставляет ложную информацию с целью совершения продажи, тогда это можно рассматривать как мошенничество. Линии особенно размыты здесь, потому что нет специального закона, который бы прямо касался фальсификации объявлений о недвижимости.

Однако есть закон, направленный на регулирование этих фальсификаций. Закон о раскрытии информации об условиях собственности (PCDA) помогает потенциальным жильцам покупатели недвижимости получают достоверную информацию. В соответствии с этим законом продавцы жилую недвижимость необходимо предоставить потенциальному покупателю или агент покупателя с полным заявлением о раскрытии информации. Это заявление должно быть доставляется любой из сторон до подписания каких-либо обязывающих контрактов.

После PCDA, в мае В 2019 году Государственный совет по недвижимости Нью-Йорка добавил новые положения, которые напрямую касаются с рекламой и искажением информации о листинге:

• новые положения запрещают брокерам, агентствам или продавцам недвижимости рекламные объявления, эксклюзивные для конкретного брокера, без этого разрешение брокера.
• рекламные объявления должны быть конкретными и четко указывать название эксклюзивного маклер.
• Если третьим лицам платят за рекламу, эти рекламные объявления должны раскрывать имя эксклюзивного брокера и как минимум слово «реклама».

Эти положения помогают прояснить любые путаница, которая может возникнуть у потенциальных покупателей или заинтересованных лиц, независимо от того, заблуждение касается самой физической собственности или листинговой стороны. На со стороны брокера, правила также исключают возможность других сторон рекламировать эксклюзивные списки без разрешения указанного брокера.В целом, эти правила создают более справедливую систему в жилой недвижимости. имущество.

Брокеры по недвижимости, которые сохраняют свою честность, могут легко избежать попадания в ловушку в случае введения в заблуждение. Брокеры должны проявлять должную осмотрительность, проводя тщательные исследования и предоставляя клиентам самую лучшую информацию, которую они могут получить. Помните, что стратегии продажи совершенно нормальны, если они честны .

Taso Pardalis — партнер-учредитель Адвокатского бюро Pardalis and Nohavicka, ведущей юридической фирмы Нью-Йорка с полным спектром услуг с офисами в Манхэттене, Квинсе и WeWork.Тасо может быть известным адвокатом, многие дела которого освещаются в заголовках крупных СМИ, но в глубине души он настоящий предприниматель, который верит в поддержку малого бизнеса. Его сфера деятельности: интеллектуальная собственность, товарные знаки, корпоративное право, коммерческое право и право недвижимости.
______________

Поверенный по недвижимости и корпоративным сделкам Натали Гольдштейн — выпускница юридической школы Кардозо, где она занимала должность президента Ассоциации права в сфере недвижимости.Она имеет опыт операций с жилой и коммерческой недвижимостью, а также представляет интересы крупных банков, таких как Wells Fargo и Citibank.
______________

София Стефану работает клерком в Pardalis & Nohavicka. В настоящее время она учится в Школе недвижимости Шак при Нью-Йоркском университете. София является членом Клуба недвижимости для студентов Нью-Йоркского университета, Клуба женщин в сфере недвижимости и Ассоциации греческого наследия. В настоящее время она является членом команды юристов по недвижимости в Pardalis & Nohavicka.

Следующая статья

Годовой отчет о выкупе заложенного имущества за 2019 г .: падение объемов выкупа в Нью-Йорке на 6% г / г

Если вас обманули или заставили купить что-то, чего вы не хотели

У вас есть законное право на возмещение, если:

• вы считаете, что на вас несправедливо вынудили купить товар или услугу, которые вам не нужны
• вас ввели в заблуждение относительно приобретенного вами товара или услуги

Вы также можете получить компенсацию за бедствие или неудобства.

Неважно, где вам был продан товар или услуга — это может быть продажа от двери до двери, продажа по телефону, через Интернет или в магазине.

Если вас обманом заставил купить что-то продавец-мошенник, вероятно, вас обманули — узнайте, как сообщить об этом.

Проверьте, не принуждали ли вас купить что-то

Принуждение к покупке чего-либо известно как «агрессивная продажа». Агрессивные продажи могут включать такие вещи, как:

• входит в ваш дом и отказывается уходить, пока вы не купите что-нибудь
• использует тактику запугивания, чтобы убедить вас в том, что вам что-то нужно — например, говоря, что ваше здоровье будет под угрозой, если вы не купите продукт
• сообщает вам, что вы заказали что-то, чего у вас нет
• постоянно связывается с вами и приставляет к покупке чего-то
• использует чувство вины, чтобы заставить вас что-то купить — например, говоря вам, что они потеряют работу, если вы не сделаете этого

Пример

К вам домой приходит продавец.Вы просите их уйти, но они говорят, что им нужно продать сегодня, иначе они потеряют работу. Они хотят, чтобы вы купили дорогой матрас, который вам не нужен или который вам не по карману, и дают вам листок бумаги, в котором написано, что вы можете оплатить матрас в течение следующих 12 месяцев. Вы подписываете только для того, чтобы они вышли из вашего дома.

Если вы думаете, что продавец мог действовать агрессивно, но не уверены, имеете ли вы право на возмещение, вам следует связаться со службой поддержки потребителей и объяснить, что произошло.Они проконсультируют вас о ваших правах.

Проверьте, не обманули ли вас при покупке чего-либо

Продажа, вводящая в заблуждение, может включать такие вещи, как:

• дает неверную информацию о продукте или услуге
• дает неправильный совет о том, какой продукт лучше всего подходит для вас
• ошибочно говорит, что вам нужно покупать дополнительные вещи, чтобы максимально использовать свой продукт
• преувеличивает возможности продукта по сравнению с другими продуктами
• рекламирует что-то со скидкой или предмет со скидкой, когда он никогда не продавался по полной цене
• сокрытие или скрытие важной информации о продукте или услуге

Даже если продавец сделал это по ошибке или из-за того, что он был дезинформирован, это все равно считается продажей, вводящей в заблуждение.

Пример
Вы пошли в магазин электротоваров, чтобы купить телевизор. Продавец дал вам неправильный совет о том, какой телевизор лучше всего соответствует вашим потребностям, и вас убедили купить более дорогой, чем вам нужно. Телевизор также рекламировался как «250 фунтов стерлингов, вместо 450 фунтов стерлингов», но телевизор никогда не продавался в магазине за 450 фунтов стерлингов.

Если вы думаете, что продавец ввел вас в заблуждение, но не уверены, имеете ли вы право на возмещение, обратитесь в службу поддержки потребителей и объясните, что произошло.Они проконсультируют вас о ваших правах.

Проверьте возможность возврата денежных средств

Вы можете иметь право на возмещение или частичное возмещение — это зависит от ваших обстоятельств.

По закону вы имеете право на полный возврат средств, если вы получили продукт или начали обслуживание менее 90 дней назад и не использовали его полностью. Например, вы купили абонемент в тренажерный зал, в который было включено несколько занятий, но вы не были на них все.

По закону вы имеете право на частичное возмещение, если применимо одно из следующих условий:

• вы получили продукт или начали обслуживание более 90 дней назад
• вы использовали услугу в течение месяца или более — например, если вы подписались на услугу ТВ и использовали ее в течение 40 дней
• , вы хотите сохранить то, за что заплатили — например, если продавец использовал агрессивную продажу, чтобы продать вам двойное остекление, и вы предпочли бы оставить его себе, чем отменить работу.

Если вы имеете право на полный возврат

Напишите или поговорите с продавцом, у которого вы купили товар или услугу.

Пример того, что сказать или написать

«Человек, который продал мне товар / услугу, действовал агрессивно / ввел меня в заблуждение. Я имею право на полную компенсацию в соответствии с Правилами защиты потребителей от недобросовестной торговли 2008 года».

Вы должны рассказать им, как на вас оказали давление или ввели в заблуждение при покупке товара или услуги — объясните поведение продавца или покажите им вводящую в заблуждение информацию, которую вам предоставили в брошюре или на веб-сайте.

Сохраняйте копии любого письма, которое вы отправляете, или записывайте беседу и тех, с кем вы разговаривали.

Ваш возврат должен быть оформлен иначе, если применимы оба следующих условия:

• ваша услуга или товар стоит 5000 фунтов стерлингов или больше
• вы заплатили за товар или услугу больше, чем текущая рыночная цена — и есть явные доказательства этого.

Например, если вы купили машину за 6 500 фунтов стерлингов, но впоследствии поняли, что ее пробег был подсчитан, и ее реальная стоимость составляла 5 000 фунтов стерлингов.

В этой ситуации ваш возврат должен представлять собой разницу между тем, что вы заплатили, и тем, сколько должна была стоить услуга или товар.

Как только вы узнаете, какую сумму возмещения вы хотите, вам следует написать продавцу или поговорить с ним.

Пример того, что сказать или написать

«Человек, который продал мне товар / услугу, действовал агрессивно / ввел меня в заблуждение. Я имею право на частичное возмещение в соответствии с Правилами защиты потребителей от недобросовестной торговли 2008 года».

Вы должны рассказать им, как на вас оказали давление или ввели в заблуждение при покупке товара или услуги — объясните поведение продавца или покажите им вводящую в заблуждение информацию, которую вам предоставили в брошюре или на веб-сайте.

Скажите им, какую сумму вы хотите вернуть вам, и объясните, как вы рассчитали эту сумму — например, насколько серьезными были их действия и как они повлияли на вас.

Сохраните копию любого письма, которое вы отправляете, или сделайте запись беседы и того, с кем вы разговаривали.

Требование компенсации

Вы также можете потребовать компенсацию за стресс или неудобства, если вас обманули или заставили что-то купить.

Вы также можете потребовать возмещения разумных дополнительных расходов, таких как плата за доставку.Сохраните квитанции на них в качестве доказательства вашего требования. Продавцу не придется платить за это, если он сможет показать, что сделал все возможное, чтобы не ввести вас в заблуждение или не участвовать в агрессивных продажах.

Трудно сказать, какую компенсацию вы заслуживаете. Вам нужно будет подумать о разумной сумме — обратитесь в местную службу поддержки граждан, если вам понадобится помощь.

Если продавец не вернет вам деньги

Есть и другие шаги, которые вы можете предпринять для решения своей проблемы, в том числе использование «альтернативного разрешения споров», которое является способом разрешения разногласий без обращения в суд.

Сообщить об агрессивном или вводящем в заблуждение продавце в соответствии с Торговыми стандартами

Хорошая идея — сообщить об агрессивном или вводящем в заблуждение продавце в Торговые стандарты — они не помогут разрешить ваше дело, но могут помешать трейдеру действовать несправедливо в будущем. Это могло помешать им использовать других людей.

Введение в заблуждение и мошенничество в рекламных кампаниях

Агенты по недвижимости неизбежно будут делать заявления для привлечения потенциальных клиентов, покупателей и / или арендаторов.Эти представления могут быть в письменной форме и могут включать изображения, фотографии, планы и рисунки, устное заявление или даже поведение (жесты и манеры поведения). Также следует помнить, что молчание может представлять собой представление. Поэтому агенты должны проявлять крайнюю осторожность, чтобы гарантировать, что все заявления точны и не противоречат законодательству о защите прав потребителей.

Законодательство

Раздел 212 Закона о владении недвижимостью от 2014 г. (Qld) (Закон ЗП ) касается ложных представлений о собственности.Раздел 212 (1) Закона о ЗП гласит, что лицензиат или продавец недвижимости не должны сообщать кому-либо что-либо ложное или вводящее в заблуждение относительно сдачи в аренду, обмена или продажи недвижимости. Максимальный штраф за нарушение этого положения в настоящее время составляет 72 063 доллара (540 штрафных единиц).

Раздел 212 (3) Закона о ЗП предусматривает, что представление в данном подразделе считается ложным или вводящим в заблуждение, если оно может обоснованно привести к убеждению в существовании положения дел, которого на самом деле не существует. , независимо от того, указывает ли представление, что положение дел действительно существует.

Если лицо делает представление, относящееся к делу, и у него или нее нет разумных оснований для представления, такое представление считается вводящим в заблуждение (раздел 212 (4) Закона о ЗП). Бремя доказывания наличия у лица разумных оснований лежит на лице, представляющем интересы (раздел 212 (5) Закона о ЗП).

Кроме того, раздел 18 Австралийского закона о защите прав потребителей ( ACL ) запрещает поведение в торговле или коммерции, которое вводит в заблуждение или вводит в заблуждение или может ввести в заблуждение или обмануть.Введение в заблуждение и вводящее в заблуждение поведение — это широкое понятие, которое включает слова, действия и изображения. Не имеет значения, есть ли намерение ввести в заблуждение; важно общее впечатление, созданное поведением, и его фактическое или вероятное влияние на целевую аудиторию.

Как оценят агенты, с ограничениями, введенными во время пандемии COVID-19, маркетинг недвижимости для продажи или аренды иногда включал сокращение физических проверок собственности и увеличение количества отсутствующих покупателей или арендаторов, которые заинтересованы в покупке или аренде недвижимости без ее физического осмотра.

Теперь мы рассмотрим некоторые конкретные риски, которые агенты должны учитывать при продвижении недвижимости на продажу или в аренду.

Фотографии

Фотографии, используемые при продвижении недвижимости на продажу или в аренду, могут быть ложными или вводить в заблуждение, если они заставляют потенциального покупателя или арендатора поверить в существование ситуации, которой на самом деле не существует. Фотографии могут считаться вводящими в заблуждение, если они были изменены или улучшены в цифровом виде, а изменения или улучшения существенно изменяют фотографию или восприятие, обеспечиваемое фотографией.

Цифровое изменение или улучшение фотографий собственности с целью изменения цвета краски на стенах может считаться вводящим в заблуждение. Однако очистка объекта и включение дополнительного освещения перед фотографированием не вводит в заблуждение.

Также может считаться вводящим в заблуждение цифровое изменение фотографии для удаления изображений с фона, которые могут считаться нежелательными, например, электрические башни, предметы, закрывающие обзор, или объекты в соседних домах.

В связи с этим, напомним агенты, в феврале 2016 года агентство недвижимости Нового Южного Уэльса рекламировало дом с тремя спальнями в Сиднее, Пенсхерст. На фотографиях, размещенных в Интернете, не было видно большой водонапорной башни сразу за имуществом, которая затмевала дом, если смотреть на него с улицы. В то время Справедливая торговля штата Новый Южный Уэльс опубликовала заявление, в котором говорилось, что цифровое улучшение рекламных материалов может представлять собой преступление, если улучшения не разглашаются или создают обман для покупателей.Если фотография изменена, агенты должны помнить о том, может ли их поведение вводить в заблуждение или вводить в заблуждение и, как следствие, нарушать ACL.

Помимо редактирования фотографий, другие действия, которые могут повлечь за собой иски против агентов, могут включать использование в рекламе неактуальных фотографий объекта недвижимости. Если отсутствующие покупатели или арендаторы заинтересованы в покупке или аренде собственности без ее физического осмотра, они будут полагаться на информацию, которую они могут собрать об имуществе по фотографиям, использованным в рекламной кампании.

всегда должны следить за тем, чтобы на любых фотографиях собственности отражалось ее текущее состояние. Устаревшие фотографии не следует использовать для экономии времени и денег.

СМОТРИ ТАКЖЕ: Ответственность за редактирование фотографий и маркетинг

Слова и описания

Агенты должны обеспечивать точность всех описаний и слов, используемых для продвижения объекта в своих рекламных кампаниях.

Заявления о потенциальном или разрешенном использовании земли или зданий должны признавать любые правовые ограничения, влияющие на собственность. К ним относятся требования к планированию, ограничительные условия и сервитуты. Представления о характеристиках земли включают, например:

• пригодность для жилой застройки;
• возможность подразделяться;
• канализация, водоснабжение и топографические особенности; и
• габариты земли или построек.

Любые заявления о потенциале застройки собственности должны включать слова « При условии согласия на планирование» , и все заинтересованные стороны должны быть поощрены проводить свои собственные независимые расследования и обращаться за профессиональной консультацией, если это необходимо.

Агенты также должны быть осторожны при описании местоположения собственности. Они должны убедиться, что правильно описывают пригород, а также местные удобства и зоны охвата школ.

Заключение

Агенты должны внимательно следить за тем, чтобы они соблюдали свои законодательные обязательства при продаже или аренде недвижимости. Помимо обеспечения полной точности всех письменных и устных заявлений и заявлений, сделанных в отношении собственности, агенты должны гарантировать, что они активно поощряют всех потенциальных покупателей и арендаторов проводить собственные расследования и расследования, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует требованиям их требования и чтобы они получали консультацию собственного специалиста.Агенты также должны гарантировать, что все их маркетинговые материалы содержат отказ от ответственности в надлежащей формулировке.

Ложная и вводящая в заблуждение реклама недвижимости

В этом первом обновлении за 2016 год я хочу поделиться некоторыми мыслями о том, как продается недвижимость.

Некоторые из вас видели предполагаемый случай покупки фотографий с недвижимостью в Пенсхерсте. Для тех из вас, кто этого не делал, хорошее резюме можно найти здесь: http: // www.aww.com.au/latest-news/news-stories/is-this-the-most-outrageous-real-estate-photoshop-job-ever-25453

Конечно, каждый продавец хочет представить свою недвижимость в лучшем виде. света, и в некоторой степени это оправдывает недавний слой краски, «постановочную мебель» и высококачественные профессиональные фотографии со специальными линзами и декоративным освещением. Насколько далеко это можно растянуть? Согласно законодательству, публикация любых материалов, которые являются заведомо ложными, вводящими в заблуждение или вводящими в заблуждение, являются правонарушением.Решение о том, произошло ли нарушение, является честной торговлей штата Новый Южный Уэльс. В случае с Пенсхерстом я бы подумал, что агент может избежать наказания, если будет доказано, что с помощью ракурсов и без фото покупок или каких-либо других уловок можно воспроизвести тот же снимок без водонапорной башни, вырисовывающейся на заднем плане. Но сможет ли агент избежать критики в суде общественного мнения? Очень маловероятно.

С другой стороны, я подозреваю, что любой потенциальный покупатель, посетивший недвижимость Пенсхерста, был бы настолько оттолкнут, увидев водонапорную башню в первый раз, что любой энтузиазм, который они могли испытывать по поводу собственности, немедленно испарился бы.Таким образом, если покупатель никогда не вступал в собственность, маловероятно, что рассматриваемая фотография сделала что-либо для улучшения торговой кампании агента. Возникает вопрос, почему агент вообще когда-либо чувствовал необходимость использовать изображение водонапорной башни без изображения?

Это крайний пример, но методы, используемые для продажи недвижимости, усложняют задачу для покупателей. Достаточно сложно составить список подходящих отелей каждую субботу и появиться в нужное время, но когда у вас есть дети на буксире и вам нужно учитывать время перекуса, время сна, перерывы в туалет и истерики, легко закончить горьким разочарованием.

Если вы хотите избавить себя от стресса и душевных страданий, связанных с поиском следующего объекта недвижимости, вы можете нанять профессионала, который сделает всю тяжелую работу. Как агент покупателя и отец троих детей я знаю, насколько важно найти подходящую недвижимость для ваших нужд.

Если вы хотите обсудить свои планы на 2016 год, позвоните мне сегодня по телефону 0405 134 645.

Подпишитесь на нашу рассылку новостей

Продавец неверно представил состояние недвижимости

Есть много вещей, которые могут помешать сделке с недвижимостью.В доме может не быть мраморной столешницы, которую вы искали, или во дворе может не быть ограды, обеспечивающей уединение. Это незначительные проблемы, с которыми мотивированный домовладелец может согласиться смириться, чтобы обеспечить себе подходящий дом. Однако есть и другие проблемы, которые могут быть более серьезными и важными для решения домовладельца о покупке недвижимости. В доме может быть серьезная проблема с фундаментом или структурой, или же он пострадал от наводнения или пожара, который не был устранен.

Покупатель, который платит большую сумму за покупку дома, может почувствовать, что его обманули и обманули в сделке, когда он обнаружит, что ему нужно заплатить на тысячи больше, чтобы произвести ремонт.У многих покупателей просто может не хватить средств на ремонт, и их дом может продолжать разрушаться. Кроме того, они могут в конечном итоге оплатить ремонт, но пропустить ипотечные платежи и рискнуть потерять свой дом из-за потери права выкупа. Некоторые домовладельцы могут обнаружить, что они не могут продолжать владеть домом или жить в нем, и будут вынуждены продать его по более низкой цене, чем та, которую они первоначально заплатили.

Искажение сведений о состоянии собственности

Во время продажи недвижимости продавцу будет предоставлено заявление о раскрытии информации о собственности (PDS).Эта форма используется для отображения любой соответствующей информации о состоянии собственности. Продавец должен сообщать о любых неисправностях, которые не были устранены, чтобы покупатель был полностью осведомлен о реальном состоянии дома. Они также должны предоставить любую документацию относительно ремонта, который они сделали для решения проблемы. Существуют также заявления о раскрытии информации, относящиеся к кондоминиумам (Заявление о раскрытии информации о собственности Strata) и сельской земле (Заявление о раскрытии информации о собственности в сельской местности).

Однако обнаружение определенных недостатков может помешать продаже собственности или снизить ее цену.Некоторые продавцы могут не указывать известные дефекты в соглашении о раскрытии информации, пытаясь продать свою собственность по более высокой цене. Это преднамеренное упущение означает, что продавец обманным путем предоставил покупателям ложные сведения о состоянии собственности. Другими мошенническими способами искажения информации о состоянии собственности являются введение покупателя в заблуждение относительно линий собственности, сервитутов и работ, которые были выполнены в собственности без законного разрешения.

Помимо умышленного введения в заблуждение, существует также введение в заблуждение по небрежности и невиновное введение в заблуждение.Неосторожное введение в заблуждение происходит, когда продавец делает вводящее в заблуждение заявление, когда для него это было необоснованно. Невинное искажение информации происходит, когда продавец допускает ошибку или ошибку в отношении проблемы, но считает свое заявление правдой.

Пример введения в заблуждение в отношении недвижимости

Одним из недавних случаев введения в заблуждение относительно состояния собственности является Perzoff v. Pringle , 2017 BCSC 1448. В этом случае истцы купили дом, который был отремонтирован продавцом, который был подрядчиком.Продавец заявил, что ему не было известно о каких-либо проблемах с водой в подвале и что весь дом был отремонтирован в соответствии со строительными нормами. После покупки были обнаружены повреждения от воды в подвале. Покупатели подали на продавца в суд о возмещении затрат на ремонт и добились успеха.

Суд постановил, что по фактам дела утверждение о том, что дом был отремонтирован в соответствии с Кодексом, является как нарушением контракта, так и искажением фактов по небрежности. Суд также снова постановил, что дренажная система, установленная продавцом, была скрытым дефектом, из-за которого, по крайней мере, часть подвала стала непригодной для жизни.Продавец также был признан виновным в халатности, вызванной тем, что он не установил надлежащую дренажную систему. Покупателям была присуждена компенсация затрат на ремонт и некоторая упущенная выгода за апартаменты, которые они хотели сдать в аренду в заболоченном подвале.

Иск против продавца за введение в заблуждение

Можно подать в суд на продавца за искажение фактов. Обычно судебный процесс связан с мошенничеством или небрежным введением в заблуждение, когда продавец знал о проблеме, но намеренно скрыл ее от покупателя или не раскрыл ее, когда они должны были это сделать.Доказать невиновность введения в заблуждение может быть сложно, поскольку продавец мог не знать о дефекте или допустить честную ошибку или ошибку.

Дело будет основываться на доказательстве того, что продавец намеревался обмануть вас или не раскрыл проблему необоснованно. Кроме того, вам нужно будет доказать, что вы полагались на заявления в соглашении о раскрытии информации, когда вы решили завершить покупку. Изучение документов, раскрывающих информацию об имуществе от предыдущих продавцов, крупной корпорации или муниципалитета, и изучение документов по ремонту может установить, что продавец был или должен был знать об этой проблеме.

Если вы недавно купили дом только для того, чтобы обнаружить серьезные проблемы, о которых, по вашему мнению, продавец знал или должен был знать, но не упомянул в соглашении о раскрытии информации, вы можете подать иск против продавца. Свяжитесь с юристами McLarty Wolf. Мы — судебные юристы, которые могут рассмотреть ваше дело и предоставить соответствующее юридическое представительство.

Вводящее в заблуждение и вводящее в заблуждение поведение

В последнее время наблюдается всплеск количества жалоб и уведомлений, связанных с утверждениями о вводящем в заблуждение и вводящем в заблуждение поведении агентов.

Хотя стандартное страхование профессиональной ответственности обеспечивает агентам защиту от многих из этих претензий, агентам по-прежнему необходимо проявлять особую бдительность в ведении своего бизнеса, чтобы снизить риск предъявления им дорогостоящих претензий.

Страхование профессиональной ответственности предоставляет агентам защиту от исков о нарушении гражданской ответственности и защищает ваши активы от исков о финансовых потерях, травмах или повреждениях, возникших в результате действия, ошибки или бездействия при выполнении ваших профессиональных услуг.

Охваченная гражданская ответственность включает в себя защиту от введения в заблуждение и обмана, которое является одной из наиболее распространенных форм иска против агентов.

Что такое вводящее в заблуждение или вводящее в заблуждение поведение?

Хотя основным принципом права собственности является «покупатель, будьте осторожны», агент по недвижимости будет нести ответственность перед покупателем или третьей стороной за любые убытки, возникшие в результате искажения информации, сделанного агентом.

Это может быть основано на общем праве, законодательных положениях (Австралийский закон о защите прав потребителей и Закон о добросовестной торговле от 1987 г. (NSW)) или на том и другом.Как правило, агент не несет ответственности за ущерб, если не будет доказано, что покупатель или третье лицо действительно полагалось на заявления агента.

Агенты должны помнить, что намерения человека обычно не имеют значения. Вопрос в том, является ли поведение (которое может включать действие, бездействие, заявление или даже молчание) при объективной проверке вводящим в заблуждение или вводящим в заблуждение. Для возникновения ответственности не обязательно иметь намерение ввести в заблуждение или обмануть.

Реальные ситуации с участием агентов по недвижимости

Реклама недвижимости для продажи в неправильном пригороде или в более престижном районе
Реклама недвижимости для продажи в одном пригороде, когда она фактически попадает в другой, может вводить в заблуждение и нарушать правила по недвижимости, акциям и бизнес-агентам Закон 2002 (Новый Южный Уэльс). Агенты должны следить за тем, чтобы эта практика не применялась и все рекламные материалы были на 100% точными. В противном случае агенты могут подвергнуться расследованию и быть оштрафованы.

Виды или другие элементы, описанные или изображенные неточно.
Это особенно актуально для рекламных материалов, используемых в связи с внеплановыми продажами, когда агенты часто полагаются на информацию, предоставленную третьими сторонами. В недавнем решении Федерального суда (Беннет против Elysium Noosa Pty Ltd (In liq) [2012] FCA 211) подчеркивается, что иски о вводящем в заблуждение и вводящем в заблуждение поведении не прекращаются после урегулирования внепланового контракта, и стороны должны иметь четкие доказательства, подтверждающие заявления относительно будущих вопросов.

Если агенты делают заявления относительно будущих вопросов, как это всегда бывает при внеплановых продажах, они должны обеспечить наличие точных инструкций о том, какие заявления могут быть сделаны.

Агенты всегда должны получать письменные инструкции от разработчика / поставщика относительно того, что они могут или не могут сказать.
В недавнем заявлении, рассмотренном Realcover, агент рекламировал недвижимость с изображением пламени в камине. Этого никогда не следует делать, если вы не уверены, что это функциональный и рабочий камин.

Неверный размер земельного участка
В последнее время наблюдается всплеск исков, связанных с введением в заблуждение и вводящим в заблуждение поведением, возникающим из-за неправильной рекламы земельного участка для продажи собственности. Во всех случаях агенты полагались на информацию, которая была предоставлена ​​им через третьи стороны и онлайн-порталы, которая оказалась неверной, и агенты не смогли должным образом защитить себя от претензий, приняв меры для проверки точности информации. и путем использования подходящих заявлений об отказе от ответственности.

Агенты должны всегда проявлять осторожность при указании размера земли, размеров и любой другой информации, касающейся собственности, которая может повлиять на продажу, и проверять точность предоставленной информации и надежность источника. Realcover дает агентам совет, чтобы избежать претензий, — использовать заявления об отказе от ответственности, которые более четко отражают, что информация была получена из сторонних источников. Предлагаемая формулировка: «Мы получили всю информацию в этом документе из источников, которые мы считаем надежными; однако мы не можем гарантировать ее точность.Предполагаемым покупателям рекомендуется провести собственное расследование… »

Кроме того, заявления об отказе от ответственности должны быть напечатаны с тем же размером шрифта, что и основной текст, а также должны быть включены во все документы, такие как брошюры, листовки, вывески и в любую интернет-рекламу недвижимость. По возможности попросите продавца или его поверенного проверить детали собственности в письменной форме до начала маркетинговой кампании.

Если информация поступает из другого источника, источник должен быть назван.Однако обратите внимание, что заявления об отказе от ответственности самого по себе может быть недостаточно для вашей защиты, так как при определении ответственности суд учитывает поведение агента и конкретные обстоятельства дела в целом.

Эта статья была впервые опубликована в журнале REINSW Real Estate Journal за февраль 2013 года.

Заявление об ограничении ответственности
Информация в этой статье носит общий характер, и люди всегда должны учитывать свои собственные обстоятельства и читать соответствующее Заявление о раскрытии информации о продукте, прежде чем принимать какое-либо решение относительно любого продукта Realcover.Несмотря на то, что при подготовке этой статьи были предприняты меры, и информация, содержащаяся в ней, была получена из источников, которые Realcover считает надежными, Realcover не гарантирует, не представляет и не гарантирует точность, адекватность, полноту или пригодность для любых целей, которые могут быть использованы в статье. использоваться. Realcover не несет ответственности за любые убытки или ущерб (независимо от того, вызваны они небрежностью или нет) в результате использования этой статьи.

Должны ли покупатели подавать в суд на продавцов из-за ложной информации?

Может ли покупатель подать в суд на продавца за нераскрытие информации о доме? Как покупатель, вы заслуживаете знать обо всех проблемах, связанных с домом, от протекающей крыши до небольшой колонии черной плесени, прячущейся в шкафу в прачечной.Если продавец не сообщает вам о проблеме в процессе передачи собственности, следует ли вам начинать звонить юристам или вы можете решить этот вопрос самостоятельно вне зала суда? Все зависит от законов о раскрытии информации о недвижимости в вашем штате и от того, насколько далеко вы продвинулись в процессе покупки. (Ищете помощь в покупке? Вот как найти агента по недвижимости в вашем районе.)

Законы о раскрытии информации о недвижимости

Законы о раскрытии информации о недвижимости различаются от штата к штату, но в большинстве мест в США.S., продавцы обязаны раскрывать потенциальному покупателю информацию, которая может повлиять на стоимость недвижимости. Это может быть что угодно, от заражения термитами до спора о собственности с соседом. Если ваш дом был построен до 1978 года и окрашен свинцовой краской, федеральный закон также требует раскрытия этой информации.

Продавцы должны добровольно предоставлять покупателю информацию о своей собственности; По словам адвоката по недвижимости Брайана Зуэтеля из Ирвина, Калифорния, недостаточно просто ждать, пока покупатель задаст вопрос и честно ответит на него.Во многих штатах эта информация передается через форму раскрытия информации, где домовладелец описывает подробности о доме. Эта форма будет включать отрицательную информацию, а также основные факты, такие как квадратные метры.

Продавцам не нужно раскрывать то, о чем они не знают. Но если будет доказано, что что-то было известно и упущено, у продавца могут возникнуть большие проблемы.

«Продавец может нести ответственность перед покупателем за неразглашение существенных фактов, небрежное искажение фактов, умышленное искажение фактов или сокрытие или сокрытие фактов», — поясняет Зуэтель.

Следует ли подавать в суд на продавца за нераскрытие информации перед продажей?

Если продавец не раскрывает информацию о доме, но вы еще не подписались на пунктирной линии, вы можете отменить покупку. Отмена покупки может быть намного менее затратной и трудоемкой, чем подача иска против продавца.

Законы большинства штатов гарантируют покупателю право отменить сделку в связи с обнаружением определенных фактов во время сделки. В Калифорнии, например, Zuetel заявляет, что покупатель может прекратить сделку в течение определенного количества дней после получения информации о природных опасных зонах вокруг собственности.

Большинство поверенных по недвижимости рекомендуют включать в договор купли-продажи жилую недвижимость непредвиденные обстоятельства, которые предоставят покупателям выход, и требуют, чтобы им были возвращены любые деньги, хранящиеся на условном депонировании (в ожидании проверки раскрытия информации и собственности). Если в вашем контракте предусмотрена такая возможность, вы сможете отменить транзакцию и уйти, не теряя ничего, кроме своего времени.

Следует ли подавать в суд на продавца за нераскрытие информации после продажи?

Все усложняется, если вы покупаете недвижимость.В этот момент вы можете попасть в зал суда, но иска все равно можно избежать, — говорит Зуэтель.

«Недовольный покупатель может связаться с продавцом, чтобы определить, смогут ли стороны выработать соглашение или урегулировать вопросы», — отмечает он.