Узнать цену квартиры: Калькулятор недвижимости

Содержание

Как определить стоимость квартиры. Как самому определить цену квартиры, Как оценить квартиру, узнать стоимость недвижимости. Нижний Новгород

Определение рыночной стоимости квартиры, одно из важных условий, успешной продажи.

Рыночная стоимость квартиры — это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Самый популярный и простой способ определения стоимости квартиры — «Рыночный метод» или «Сравнительный метод».

Такой метод является наиболее популярным, широко применяемым методом оценки квартиры иногда и другой недвижимости.

Вы сможете определить стоимость квартиры, по аналогичным предложениям на рынке недвижимости, выбрав из предложенных вариантов наиболее схожие с вашей квартирой. Для формирования цены, необходимо учитывать все моменты, о которых написано ниже.

Из выставленных на продажу квартир, выбираем наиболее схожие варианты с вашей квартирой, по перечисленным ниже параметрам.

  • Место нахождение: в том же районе, квартале, улице, доме.
  • Расположение квартиры: этаж, без тамбура, с тамбуром на сколько квартир, расположение квартиры в доме, вид из окна так-же очень важен.
  • Тип строения: материал стен, год постройки, (сталинка, хрущевка, современная планировка, малогабаритная квартира, стандартная, брежневка, и т.д.)
  • Площадь квартиры: количество комнат, общая, жилая, кухня, ванная комната, туалет, балкон, лоджия, другие помещения.
  • Состояние квартиры: требует ремонта, не требует ремонта, окна, двери, коммуникации — (трубы,, отопление электропроводка), напольное покрытие и многое другое влияет на цену квартиры.
Другой важный критерий, «сравнительного метода» оценки недвижимости — цена за квадратный метр площади недвижимости. Чтобы рассчитать стоимость квадратного метра , нужно разделить стоимость продажи на квадратные метры площади, аналогичной недвижимости. При этом не забывайте сравнить характеристики объекта в целом.

После выбора максимально похожих вариантов, вам необходимо обратить внимание на состояние каждой квартиры. Состояние квартиры играет огромную роль в формировании цены. От качества строительных материалов, строительных работ зависит стоимость ремонта квартиры. Но иногда бывает так, что дорогостоящий ремонт квартиры, при её продаже с трудом окупает затраченные средства.

Обратите внимание на сроки продажи квартир…

За какой срок продали данную квартиру, и по какой конечной цене её «отдали». (Предлагали по одной цене, продали дороже или дешевле.)

Полученный список квартир покажет, сколько у вас конкурентов, как долго они продают свои квартиры есть ли спрос и какой,- на данный вид жилья. Все эти выводы отразятся на стоимости вашей квартиры.

Профессиональная, независимая оценка квартиры.

Покупатель.

Решение о покупке квартиры, покупатель принимает исходя из выбора лучшего предложения на рынке.
Но не стоит забывать, что покупатель принимает своё решение о покупке квартиры, под действием эмоций…
Вы можете повлиять на эмоции потенциального покупателя различными приёмами.

Определить стоимость аренды.

Определение рыночной стоимости квартиры.

В большинстве случаев, в стоимость квартиры входит комиссия агентства недвижимости. Как правило, комиссия за риэлторские услуги, составляет 1 — 5% от стоимости  недвижимости.

У разных агентств недвижимости цена может  отличатся, но большинство из них стараются не выделятся. Редкие агентства по недвижимости и риэлторы пользуются фиксированной ценой комиссии.
На размер комиссии, может влиять сложность сделки.

По цене ниже рыночной стоимости, квартиру вы сможете продать быстро. Но есть ли смысл? По завышенной цене вы будете продавать очень долго. Можно дождаться момента, когда вашу стоимость съест инфляция или рост на рынке недвижимости достигнет запрашиваемой цены. Если на рынке недвижимости выставлено в продажу несколько аналогичных квартир как ваша, найти покупателя, желающего купить квартиру выше рыночной цены будет сложно, практически невозможно.

Обычно, продавец с завышенной ценой на квартиру, помогает продавать выгодно и быстро другим участникам рынка так называемым «конкурентам», с аналогичными квартирами.

Если у вас в процессе продажи квартиры появится сосед с завышенной ценой на свою квартиру, это пойдет вам только на пользу.

В 99% случаев, в стоимость недвижимости заложена определенная сумма на торг.

Срочные продажи квартир встречаются реже. Обычно для быстрого привлечения потенциального покупателя, «продавец» немного снижает стоимость квартиры.

Квартиры требующие ремонта, теряют в цене и стоят дешевле квартир с ремонтом.

В любом случае, покупатель, отдаст свое предпочтение самому выгодному на его взгляд варианту, по цене и качеству.

Опираясь на все описанные моменты, вы сможете определить «рыночную стоимость» вашей квартиры. Если же у вас возникнут вопросы, на любой стадии вы всегда сможете довести дело до конца, обратившись к нам за помощью. Мы поможем вам выгодно продать и купить недвижимость в Нижнем Новгороде.

Стоимость недвижимости — это лишь один пункт в договоре. При сделке с недвижимостью, по мимо стоимости недвижимости, рассматриваются и другие не менее важные моменты. Иногда их просто упускают.

Независимая оценка недвижимости
Стоимость услуг по оценке недвижимости


Риэлторские услуги
Главная


Новостройки в Нижнем Новгороде от застройщика, цены на квартиры в новостройках

избранноесравнитьЖК «Континенталь»

Нижегородский район

ул.Белинского, Тверская, Славянская, Ашхабадская

ООО «СТРИОТ инвест»

1 дом

2 кв. 2020 — 2 кв. 2022

2 кв. 2020 — 2 кв. 2022

С

Студия

от 7 137 000

1

1-комнатная

от 5 850 000

2

2-комнатная

от 8 599 500

3

3-комнатная

от 12 454 000

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнитьЖК «Командор»

Нижегородский район

на пересечении улиц Ковалихинская — Семашко

ООО «СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (ГК «Сокольники»)

1 дом

1 кв. 2020 — 1 кв. 2023

1 кв. 2020 — 1 кв. 2023

1

1-комнатная

от 5 502 560

2

2-комнатная

от 7 975 000

3

3-комнатная

от 8 583 300

4+

4-комнатная

от 20 782 800

Позвонить

избранноесравнить1 дом

2 кв. 2020 — 4 кв. 2021

2 кв. 2020 — 4 кв. 2021

С

Студия

от 3 608 800

1

1-комнатная

от 5 709 600

2

2-комнатная

от 6 135 600

3

3-комнатная

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить4 дома

4 кв. 2020 — 4 кв. 2026

4 кв. 2020 — 4 кв. 2026

С

Студия

от 2 600 000

1

1-комнатная

от 4 130 000

2

2-комнатная

от 5 020 000

3

3-комнатная

от 6 360 000

4+

4-комнатная

Позвонить

ЖК «Книги» Скидки на квартиры ЖК «Книги» в марте. Центр города, большой выбор планировок!

Скидки действуют на определенное количество квартир и не суммируются с другими спецпредложениями.

ЖК «Книги» – читай, живи, мечтай!

избранноесравнитьЖК «Квартет»

Советский район

ул.Артельная

ООО «НИЖЕГОРОДСКОЕ КИСТЕ-ЩЕТОЧНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ»

4 дома

1 кв. 2020 — 4 кв. 2022

1 кв. 2020 — 4 кв. 2022

1

1-комнатная

от 5 947 800

2

2-комнатная

от 6 417 000

3

3-комнатная

от 8 017 050

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнитьЖК «ROYAL LANDMARK» (Роял Лэндмарк)

Нижегородский район

Верхне-Волжская набережная, 10 к1

Общество с ограниченной ответственностью «Проект на набережной»

1 дом

Сдан

Сдан

1

1-комнатная

от 15 708 000

2

2-комнатная

3

3-комнатная

от 33 159 000

4+

4-комнатная

от 34 860 000

Позвонить

избранноесравнить4 дома

2 кв. 2016 — 1 кв. 2022

2 кв. 2016 — 1 кв. 2022

1

1-комнатная

от 4 098 952

2

2-комнатная

от 5 660 860

3

3-комнатная

от 6 435 147

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить1 дом

3 кв. 2017 — 2 кв. 2022

3 кв. 2017 — 2 кв. 2022

1

1-комнатная

от 2 563 600

2

2-комнатная

от 2 912 000

3

3-комнатная

от 4 451 200

4+

4-комнатная

от 7 113 600

Позвонить

Клубный дом на Ярославской

Клубный дом на Ярославской является новым флагманским проектом Группы компаний «Агроспецтех».
Дом премиум-класса призван обеспечить своим жильцам приватность и комфорт, в тоже время, позволяя за считанные минуты оказаться в центре деловой и активной жизни города, за счет расположения всего в километре от площади Горького — на Гребешковском откосе.

избранноесравнить1 дом

Сдан

Сдан

1

1-комнатная

2

2-комнатная

3

3-комнатная

от 3 980 088

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить1 дом

Сдан

Сдан

1

1-комнатная

2

2-комнатная

от 4 224 800

3

3-комнатная

от 6 502 000

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить2 дома

2 кв. 2020 — 2 кв. 2022

2 кв. 2020 — 2 кв. 2022

С

Студия

от 8 633 950

1

1-комнатная

2

2-комнатная

3

3-комнатная

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнитьЖК «На Высоте»

Нижегородский район

В границах улиц Родионова, Фруктовая, Приусадебная

ООО Специализированный застройщик «Андэко»

1 дом

1 кв. 2020 — 1 кв. 2023

1 кв. 2020 — 1 кв. 2023

1

1-комнатная

от 4 660 000

2

2-комнатная

от 5 830 000

3

3-комнатная

от 8 360 000

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнитьЖК «АВИА»

Автозаводский район

ул. Мончегорская

ООО «СтройСтандарт» (ГК «Сокольники»)

2 дома

1 кв. 2016 — 3 кв. 2021

1 кв. 2016 — 3 кв. 2021

С

Студия

от 2 482 200

1

1-комнатная

от 3 556 000

2

2-комнатная

от 4 520 000

3

3-комнатная

от 5 991 061

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить1 дом

3 кв. 2019 — 1 кв. 2021

3 кв. 2019 — 1 кв. 2021

С

Апартаменты-студия

от 2 551 500

1

1-комнатные

2

2-комнатные

3

3-комнатные

4+

4-комнатные

Позвонить

избранноесравнитьЖК «Заречье»

Ленинский район

в границах улиц Перекопская, Сафронова, Заводская, Диксона, Каширская, реки Борзовка

ООО СЗ «НИКОЙЛ-НН»
ООО «СЗ «Центр Плюс»»

4 дома3 кв. 2019 — 4 кв. 2023

есть сданные

3 кв. 2019 — 4 кв. 2023

есть сданные

1

1-комнатная

от 3 477 060

2

2-комнатная

от 4 440 495

3

3-комнатная

от 5 329 800

4+

4-комнатная

от 9 129 798

Позвонить

избранноесравнитьЖК «С видом на Небо!»

Нижегородский район

по улице Крупской, в границах улиц Ильинская и Большая Покровская

ОАО «Центрэнергострой-НН»

1 дом

4 кв. 2016 — 3 кв. 2021

4 кв. 2016 — 3 кв. 2021

1

1-комнатная

2

2-комнатная

от 10 206 300

3

3-комнатная

от 12 585 600

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить3 дома

4 кв. 2020 — 1 кв. 2023

4 кв. 2020 — 1 кв. 2023

С

Студия

от 3 059 880

1

1-комнатная

от 4 381 950

2

2-комнатная

от 5 554 395

3

3-комнатная

от 6 705 300

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнитьЖК «Корабли»

Сормовский район

в границах улиц им. Зайцева, Новосельская, проспекта 70 лет Октября, Сормовского канала

ООО «Жилстрой-НН» (Группа компаний «Жилстрой-НН»)
ООО «Специализированный застройщик «АГК»» (Группа компаний «Жилстрой-НН»)

22 дома3 кв. 2016 — 2 кв. 2023

есть сданные

3 кв. 2016 — 2 кв. 2023

есть сданные

С

Студия

от 2 176 800

1

1-комнатная

от 2 802 400

2

2-комнатная

от 3 785 760

3

3-комнатная

от 4 212 080

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить1 дом

4 кв. 2019 — 2 кв. 2021

4 кв. 2019 — 2 кв. 2021

1

1-комнатная

от 1 295 800

2

2-комнатная

от 1 964 600

3

3-комнатная

4+

4-комнатная

Позвонить

избранноесравнить3 дома

с 4 кв. 2020

с 4 кв. 2020

1

1-комнатная

от 3 420 000

2

2-комнатная

от 4 710 000

3

3-комнатная

от 5 060 000

4+

4-комнатная

Позвонить

Как оценить стоимость квартиры: практическое руководство

Стоимость квартиры – краеугольный камень во всех переговорах, касающихся сделок с недвижимостью. Понятно желание продавца продать дороже, а покупателя – купить дешевле. В «битве» за указанную цену основными аргументами будут достоинства квартиры. Чем больше цена жилья отличается от средней цены по городу, тем более обоснованными должны быть притязания продавца. Покупатель же при торге может сбивать цену, указывая на недостатки жилплощади, чтобы «вписаться» в свой бюджет.

Как формируется цена на квартиру?

При определении стоимости своей жилплощади продавцы обычно ориентируются на среднюю стоимость аналогичных квартир в городе. Ее можно выяснить, совершив небольшой обзвон соответствующих объявлений в газете.

Выяснив «среднюю по больнице», продавец обычно добавляет некоторую сумму сверху, чтобы остаться в прибыли. Свою наценку делает риэлтор, если хозяин сам не может продать квартиру. В результате стоимость жилища оказывается необоснованно «раздута».

В связи с кризисом и удорожанием жилья на первичном рынке владельцы квартир еще существеннее повышают цены, желая «идти в ногу со временем», то есть поспевать за темпами инфляции. На самом деле цены на вторичном рынке недвижимости не такие подвижные, как на первичном, и эксперты не отмечают чрезмерного роста стоимость жилья, бывшего в эксплуатации. Напротив, спрос на квартиры снижается по ряду причин:

  • общее снижение покупательской способности;
  • высокие процентные ставки по ипотеке;
  • более жесткая кредитная политика банков и рост процента отказов в предоставлении займа;
  • смещение интересов населения к первичному рынку по причине более низких цен и возможности получения государственной поддержки по приобретению жилья в новостройках.

В результате цены на вторичном рынке сдерживаются и изменяются в сторону повышения не так стремительно, как хочется некоторым продавцам. Основой для назначения большей цены по-прежнему являются достоинства квартиры, а не экономическая ситуация.

Конечно, если продавец не заинтересован продать квартиру быстро, он может дождаться «своего» покупателя. Но если нужно реализовать жилплощадь в кратчайшие сроки, то высокая цена, скорее всего, отпугнет, а не привлечет приобретателей.

Достоинства квартиры

Прежде чем переходить к определению стоимости квартиры, следует узнать среднюю цену квадратного метра в городе. Анализировать цены на квартиры целиком смысла особого нет, так как даже однокомнатные отличаются по своему метражу, количеству жилой площади, планировке и т.д. Отталкиваться следует именно от стоимости квадратного метра. Полученную сумму следует умножить на площадь квартиры – и у вас имеется базовая стоимость вашего жилища.

Можно выписать достоинства квартиры на листочек и предположить их стоимость. В зависимости от их количества определяется «добавка» к цене жилплощади. Самыми очевидными и существенными достоинствами квартиры являются:

Расположение. Можно сделать существенную наценку в том случае, если жилище находится на первом этаже дома на «красной линии». Впоследствии эту квартиру могут выкупить под коммерческую недвижимость, а там цены совсем другие. В других случаях квартиры на верхнем и нижнем этаже ценятся не так сильно. Оптимальное расположение – 3-5 этаж в многоэтажке.

Наличие или отсутствие лифта. Для кого-то подъемник – достоинство, а кто-то считает, что платить деньги за квадратные метры лифта – лишняя роскошь. Однако если квартира высоко, отсутствие лифта – серьезная проблема при переезде, после рождения ребенка или если в семье имеется инвалид.

Наличие балкона или лоджии. Это не только «лишние» квадратные метры, не учитываемые при уплате налогов и квартплате, но и удобство. Летом можно организовать кабинет на свежем воздухе, если лоджия достаточно велика. А зимой на балконе традиционно хранится всё ненужное, что жалко выбросить. И, конечно, это идеальное место для велосипедов, скейтов и прочего спортинвентаря.

Наличие кладовки или закутка, который можно переделать под кладовку.  Для рачительных хозяев наличие склада для варений, солений, зимней одежды, обуви и прочего – отличный вариант.

Просторный санузел. После хрущевских небольших ванн и туалетов от санузлов хочется функциональности. Идеально, если в ванной есть возможность установки стиральной машинки, душевой кабинки или даже джакузи. Лучше, если туалет и ванная комната будут отделены перегородкой. Наличие теплых полов – еще один повод повысить стоимость квартиры в целом.

Наличие ремонта. Понятно, что на квартиру с современным евроремонтом, утепленными полами и подвесными потолками стоит делать большую наценку. Обычно она эквивалента стоимости ремонтных работ, но можно взять и чуть повыше. За хороший ремонт покупатели с радостью доплатят.

Наличие шкафов-купе. Естественно, при переезде шкаф-купе никуда не девается, а покупатели получают удобную альтернативу обычным шкафам.

Наличие встроенной кухни. Как правило, она довольно функциональна, плюс ее наличие автоматически делают квартиру пригодной к проживанию с первого дня. Как говорится, любая квартира начинается с кухни.

Не стоит забывать и про «бонусы». Например, если остается полностью меблированная квартира «под ключ», то можно чуть повысить стоимость квартиры. При этом если вещи продавцу особо не нужны и он их всё равно планировал оставить, то можно сбросить цену, оставив мебель как бы «в подарок». К другим таким бонусам можно отнести:

  • сантехнику;
  • пластиковые окна;
  • гардины и шторы;
  • светильники;
  • шкафы и тумбы;
  • ковры;
  • картины и т.д.

Как правильно торговаться

При обосновании стоимости квартиры на первый план выходит умение ее владельца торговаться. Он должен объяснить покупателю, чем его жилище отличается от других, показать его выгодные стороны. Например, кроме перечисленных достоинств, можно указать на следующее:

  • удобное месторасположение дома вблизи магазинов, социальных объектов, остановок;
  • наличие свободных парковочных мест перед домом;
  • материал дома – кирпичные дома ценятся обычно дороже, чем панельные;
  • возраст дома – оптимальный 5-7 лет: за это время здание дало усадку, но еще не обветшало, следовательно, вероятность проявления дефектов в течение ближайших 10-15 лет минимальна;
  • наличие домофона;
  • наличие входной железной двери;
  • наличие охраны в подъезде;
  • невысокую квартирную плату;
  • наличие в доме охранной или пожарной сигнализации;
  • узаконенную перепланировку.

При указании цены в объявлении нужно быть готовым, чтобы скинуть до 5% от стоимости жилья при торге. Скидку можно предоставлять только при соблюдении определенных условий, например, если покупатель даст свое согласие в течение дня и заключит предварительный договор купли-продажи.

Полностью собранный пакет документов может подтолкнуть покупателя к решению заключить сделку, особенно, если ему нужно приобрести жилище срочно.

В других же случаях согласие немного подождать может ускорить совершение сделки. Но тогда у продавца должны быть гарантии, что покупатель не передумает, поэтому сторонам лучше заключить предварительный договор.

При торге следует держаться уверенно, смотреть покупателю прямо в глаза, убедительно доказывать свою правоту. Если покупатель требует скидку, он должен это обосновать. Например, у него нет столько денег или квартира кажется ему недостаточно хороша. Если аргументы кажутся обоснованными, можно уступить. После у продавца появится моральное право требовать однозначного ответа по заключению сделки.

Заключение

Определять стоимость квартиры и продавать ее по выгодной для вас цене — целое искусство. Но лучше его освоить — ведь так вы сможете заработать на собственной недвижимости гораздо больше.

где узнать и факторы влияющие на расчет

Инвентаризационная стоимость квартиры понемногу заменяется кадастровой, но в отдельных обстоятельствах владельцам недвижимости следует ее выяснить. Всем известно, что в соответствии с оценкой жилья представителями БТИ, будет рассчитываться налоговая пошлина, которую нужно платить при продаже или приватизации помещения. Так чем же различаются кадастровая и инвентаризационная стоимость квартиры? Где можно выяснить информацию о цене недвижимой собственности?

Кадастровая цена

Кадастровую стоимость дома определяет одноименная палата. Эта оценка нужна при проведении сделок с жильем, а также для обложения налоговыми сборами определенной недвижимости. Кадастровую стоимость квартиры подсчитывают по установленным методическим указаниям, учитывающим ценник, который действует на рынке недвижимости.

При расчете кадастровой стоимости квартиры многое зависит от состояния дел на рынке, но при регулярных колебаниях цены первая не меняется в течение пяти лет. Бывают ситуации, когда кадастровую стоимость квартиры завышают, даже по сравнению с рыночной. Это делается с расчетом на будущее. Оценка нужна собственникам для следующих целей:

  • сдавать жилье в аренду согласно реальной цене;
  • платить налоговые сборы в госказну;
  • обменять квартиру на равнозначную;
  • оспорить цену Росреестра.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) производит расчеты отталкиваясь от себестоимости примененных материалов, а также придает значение износу постройки. Вследствие этого, инвентаризационная стоимость квартиры не соответствует реальной. Кадастровая учитывает иные критерии – от престижности постройки и ее местонахождения до этажа и степени удобства. Таким образом, она более реально отвечает рыночной стоимости. Именно этот критерий учитывают при определении величины налога. В этом различия кадастровой оценки от инвентаризационной, которую проводит БТИ.

Как подсчитывают кадастровую цену

Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно не искушенному в бухгалтерии обычному гражданину очень непросто, нужно вникать во все тонкости математических формул. Поэтому расскажем только основополагающие факторы, которые учитывают при подсчете суммы. От них также зависит и рыночная цена.

Фактор 1: возраст постройки

Он сильно влияет на кадастровую стоимость квартиры, в изношенных, старых постройках она будет ниже. Это не касается зданий, которые имеют историко-культурную ценность. Также оценка слагается из материалов, из которых сложен дом. Жилища из кирпича стоят дороже, чем из дерева.

Фактор 2: площадь постройки и окружающей ее земли

При расчете цены берется во внимание метраж объекта. Чем он больше, тем дороже он будет стоить. При реализации частного дома в цену включается окружающая земля. Хоть в Росреестре их оценивают по разным методикам, продают объекты совместно, соответственно большие участки будут более дорогостоящими.

Фактор 3: развита или нет инфраструктура

От этого показателя также зависит величина расчетов. Дом, расположенный в глухом поселке или садовом товариществе вдали от дорог и коммуникаций, оценят дешевле, чем здание в местах с развитой инфраструктурой, пусть оно даже и будет меньше по площади.

Фактор 4: установление средней цены в регионе

Оценка здания зависит от его месторасположения. В экономически развитом регионе оно стоит дороже. Здесь доходы у людей больше, поэтому они приобретают дома и квартиры с высокой стоимостью. Соответственно в отстающих регионах цена меньше.

Вследствие этого, при подсчете кадастровой стоимости пользуются средними данными по стране, а не в определенном месте. В северных, экономически развитых районах, владельцы жилья платят налоговую пошлину больше, чем за такое же помещение в Калуге. Это касается как отдельных коттеджей, так и квартир в многоэтажках, в которых проводит инвентаризацию БТИ.

Где нужно выяснять кадастровую цену

Кадастровую стоимость квартиры обычно вносят в базу данных государственного кадастра недвижимости. Из этого следует, что для получения информации об оценке, нужно обратиться в Росреестр за соответствующей выпиской. Для этого посещают отделение кадастровой палаты по месту регистрации, там выдадут бланк на бумаге. С заявкой необходимо отдать следующие документы:

  • копию паспорта;
  • свидетельство о правообладании недвижимостью;
  • техпаспорт квартиры, полученный в БТИ;
  • экспликацию.

Через пять-семь рабочих дней выписка будет готова, останется только прийти и получить ее. Помимо этого, возможно взять электронную выписку на сайте Росреестра. Придется подождать пять рабочих дней, пока она будет готова.

Для желающих сделать все быстрее и при наличии выхода в интернет следует воспользоваться удаленным сервисом Росреестра на официальном сайте. Услуга бесплатная, нужно только на странице службы кадастра выбрать в разделе «Сервисы» вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

ВНИМАНИЕ! По введенному реестровому номеру можно узнать, как рассчитывается реальная кадастровая стоимость квартиры, по каким параметрам. Для этого нужно сформировать запрос и получить сведения из фонда оценок, который создает Росреестр.

Как и когда меняется кадастровая цена жилья

Нужно учитывать, что эта цена может изменяться. Такое бывает вследствие определенных причин:

  • после оценивания жилья прошло пять лет, то есть информация была внесена в 2012 году. Поэтому цена на недвижимую собственность могла измениться, сейчас она стоит либо больше, либо меньше;
  • в регионе поменялась цена жилья, из-за этого кадастровая стоимость изменяется автоматом;
  • вас не устроила цена за недвижимость, поэтому вы подали исковое заявление в судебные инстанции. После проведенной инвентаризации судебные органы постановили признать кадастровую цену не соответствующей действительности, из-за чего необходимо выполнить переоценку квартиры.

Возможно ли оспорить стоимость

Чтобы отказаться от выполненной оценки стоимости квартиры, нужно иметь неоспоримые основания. Только это поможет выиграть дело в судебных органах и провести переоценку недвижимости. Согласно действующему законодательству есть несколько причин, по которым можно оспорить оценивание:

  • наличие в акте оценки ошибочных сведений, которые искажают реальное состояние параметров жилья. Это основание для подачи в суд;
  • также можно проводить свою оценку, привлекая независимых экспертов;
  • если собственное оценивание меньше, чем установленное кадастровой службой, то следует подать заявление в спецкомиссию Росреестра. Владельцев недвижимости, как правило, признают правыми и удовлетворяют иск.

Заявление в государственной компании будут рассматривать около 30 дней. После внесения в акт сведений об оценке не должно пройти более шести месяцев. При подаче заявки в спецкомиссию следует подготовить и прикрепить к пакету документов собственный акт.

Если вы не уложились в сроки рассчитанного оспаривания, не нужно впадать в отчаяние. Судебные органы помогут добиться нужного результата в любом случае, хоть процесс по оспариванию может и затянуться более чем на три месяца. Лишь после определения истинной стоимости налоговая инспекция рассчитывает пошлину, а все до этого начисленные суммы, пересматриваются и подсчитываются вновь.

Обзор цен на недвижимость – Деньги – Коммерсантъ

&nbspОбзор цен на недвижимость

Российский рынок недвижимости: и все-таки я верю

       Квартиры перестали дорожать. В Москве и в других российских городах. Где-то ждут, что жилье подешевеет. Но ведь есть, есть еще такие уголки, где квартиры дорожают. Почему бы не обратить внимание на провинциальные квартиры… На этом можно не только сэкономить, но и выиграть.
       
В деревню, в глушь…
       Похоже, что рынок жилья обретает устойчивость. И дело не в том, что цены на квартиры перестали расти в Москве и почти по всей стране. Неожиданно оказалось, что жилье перестало быть роскошью, а превратилось в средство обмена и накопления.
       По крайней мере, семья нашего коллеги решила разменять свою московскую трехкомнатную на две однокомнатные в Москве и Нижнем Новгороде. Сохранив при этом двухкомнатную в Москве.
       Александр С., филолог, глава семьи:
       — Представьте мое удивление, когда оказалось, что мы — не единственные желающие разменять свою квартиру на три, да еще и в провинции. Когда мы получили ключи от своих жилплощадей, оказалось, что мы заработали на операции около $ 30 000.
       И вернули половину суммы, вложенной в свою прежнюю московскую квартиру. Всего-то пять лет прошло. Сами считайте, сколько процентов мы получили на этой сделке. Совершенно при этом не рискуя. Через пару лет продадим квартиры в провинции. И на этом еще заработаем несколько десятков тысяч долларов.
       
       Представляете, какой размах можно придать тривиальному размену и переезду? А если вы при этом найдете на карте нашей родины местечко, где квартиры дорожают несмотря ни на что?
       Тем более, что в Москве риэлторы ждут дальнейшего понижения цен на квартиры. Но что вы скажете о Нижнем Новгороде или Екатеринбурге? Или о побережье Черного моря, где квартиры и не думают дешеветь…
        Константин Апрелев, президент Российской гильдии риэлторов (РГР), директор фирмы «SAVVA Real Estate»:
       — Цены в Москве и Петербурге стабилизировались в последние месяцы прошлого года. Вопреки предыдущим годам и прогнозам, летом не было падения объема продаж, а осенью не произошло ценового всплеска. Летом было не только много покупок, но и много предложений. В октябре-ноябре предложение выросло на 6%, а цены остались на прежнем уровне.
       Геннадий Стерник, советник президента Российской гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости:
       — В городах с более развитым рынком жилья (Москва, Тверь, Барнаул, Омск) возникли ограничения спроса. Особенно, по отдельным типам квартир. Например, трехкомнатных в Твери, Барнауле, Чебоксарах, Ульяновске. Такие изменения в спросе привели к снижению объема реализации квартир и повлияли на динамику цен в перечисленных городах.
       Сейчас в крупных городах стремятся покупать хорошее жилье в престижных районах, а на некачественное жилье спрос уменьшается. Хотя в глубинке есть места, где дорогое жилье практически не покупается.
       Думаю, что в ближайшее время относительное ограничение спроса на жилье будет существенно сдерживать рост цен. Скорее всего, даже произойдет снижение цен на отдельные категории объектов недвижимости.
       
       Как видите, стабилизация цен на жилье в крупных городах сводит к нулю надежды на стремительное обогащение и даже возврат вложенного.
       Но и в этой ситуации можно отыскать невероятные возможности. Почему бы не направить наши усилия в другие российские регионы?
       Владимир Комиссаров, директор агентства торговли недвижимостью «Реал»:
       — Уже сейчас крупные риэлторские фирмы стремятся выходить на межрегиональный рынок жилья. Это перспективное направление, тем более, что есть регионы, где цены на жилье очень низкие, а растут достаточно быстро.
       Например москвичам, желающим купить недорогую квартиру для проживания, можно посоветовать Подмосковье. А тем, кто хочет вложить средства — прежде всего курортные и промышленные города.
       Думаю, что через некоторое время будет очень выгодно вкладывать деньги в жилье на юге России.
       Особое внимание следует обратить на города, где строится либо расширяется метрополитен. Квартиру выгодно покупать там, где строится или планируется метрополитен. Когда линия метро войдет в строй, стоимость квартир значительно вырастет. А многие уже сейчас практикуют вариант стабильного получения доходов: сдают жилье в аренду. Здесь цены растут независимо от цен на квартиры.
        Григорий Куликов, директор агентства недвижимости «Миэль»:
       — Кое-где в российской глубинке квартиру можно купить за $ 10 000, а продать в течение месяца за $ 20 000. На жилье в новостройках спекулятивные операции неэффективны практически в любом регионе. А вот старое, но качественное жилье может принести хорошие деньги. Есть регионы, где вложения в жилье очень перспективны. Но это — коммерческая тайна.
       
       Понятно, что коммерческих секретов вам так просто никто не откроет. Но разве мы сами не можем представить себе реальную картину жилищного рынка? По крайней мере, найти те регионы, где недвижимость — по-прежнему выгодный способ вложений.
       Игорь Мелихов, сотрудник информационного центра «Жилье» (Волгоград):
       — Осенью 1995 в Волгограде цены на жилье упали на 15%. В будущем эта динамика сохранится. Тем более, что все больше частных строительных фирм вкладывают деньги в массовое строительство.
       Геннадий Стерник:
       — В Хабаровске цены на жилье в валютном эквиваленте не меняются с 1992 года. Иногда можно найти двухкомнатную квартиру по цене однокомнатной. А все потому, что цены на квартплату, электричество, воду резко возросли, на рынке появилось больше предложений размена. И малоимущие пенсионеры часто вынуждены обменивать свои двух- и трехкомнатные квартиры на однокомнатные.
       В Тюмени стоимость на недвижимость растет относительно подъема курса валюты. Спрос удерживается в основном на одно- и двухкомнатные квартиры.
       
С этими регионами все понятно. Но есть же еще на каких-то улицах праздник. ..
       Александр Кудрин, директор агентства «Купе» (Екатеринбург):
       — В центре Екатеринбурга параллельно с запланированным городским строительством идет строительство элитного жилья улучшенной планировки. Средняя цена квартир в городе росла и, видимо, будет расти на 10%-15% в квартал.
       Инна Готская, специалист по информации Нижегородского фонда недвижимости:
       — В Нижнем Новгороде цены на жилье в конце года поднялись на 15% по сравнению с летним периодом.
       Владимир Комиссаров:
       — В южных курортных городах, таких как Пятигорск, Ессентуки, Геленджик, стоимость жилья на вторичном рынке возрастает в среднем на 15% в квартал. Объясняется это тем, что многие стремятся совместить отдых с поиском подходящего жилья. Сектор частных домов пользуется наибольшим спросом. Стоимость особняков достигает $ 220 тысяч.
       
Изменение цен на жилье в городах России в I-IV кварталах 1995 г. (в $ за 1 кв. м)
       По сведениям Российского Агентства Инвестиций и Недвижимости (РАИН) и фирм: «SAVVA Real Estate» (Москва), Агентство Недвижимости «Арсенал» (Тюмень), Информационный Центр «Жилье» (Волгоград), Агентство «Купе» (Екатеринбург), Нижегородский фонд недвижимости, Сибирское информационное агентство (Иркутск)
       
ГОРОД I квартал IV квартал
окраина центр окраина центр
Белгород 250-300 280-340 300-420 400-460
Владивосток 500-600 600-800 600-700 800-1000
Владимир 200-250 250-300 380-430 430-480
Волгоград 300-350 480-550 350-400 450-500
Георгиевск 250-280 320-360 350-400 400-440
Ессентуки 250-280 300-340 360-390 410-450
Екатеринбург 260-300 340-380 450-500 500-550
Ижевск 240-300 320-360 300-340 340-360
Калуга 250-300 350-400 260-300 410-450
Калининград 300-350 400-450 350-400 420-470
Курск 280-320 380-420 300-350 350-400
Кисловодск 250-300 340-400 400-420 450-480
Москва 860-1200 1400-1700 1200-1400 1400-1800
Невинномысск 250-280 320-360 350-400 400-440
(Ставропольский край)
Нижний Новгород 200-250 350-400 320-360 460-490
Новосибирск 200-250 250-300 230-280 350-480
Пенза 230-270 320-350 310-340 370-420
Пятигорск 250-280 300-340 360-390 410-450
Ростов-на-Дону 400-450 450-500 450-500 530-580
Ржев 200-230 320-350 250-300 350-380
Саратов 200-250 350-400 320-360 400-480
Петербург 500-600 700-900 600-800 800-1200
Смоленск 250-300 280-340 300-420 400-460
Ставрополь 250-300 340-400 400-420 450-480
Тамбов 300-350 480-550 350-400 450-500
Тверь 200-230 350-400 250-300 400-460
Торжок 200-230 320-350 250-300 350-380
Тюмень 450-500 450-500 400-450 500-550
Ульяновск 250-300 480-450 340-400 400-420
Хабаровск 300-350 350-400 360-420 450-500
       
       
       Вы уже выбрали город для вложения своих средств? Скажем, Екатеринбург, Нижний Новгород или Саратов? Поторопитесь. Потому что традиционно рост цен приходится на первое полугодие. Можете опоздать.
       
Цена пленительного счастья
       Вас не убеждают доводы в пользу вложений в жилье? Вам, говорите, себе бы квартиру приобрести. Тем более, вам следует поторопиться. Пока цены стабилизировались и не проявляют желания расти.
       Впрочем, как показывает опыт последних пяти лет существования рынка, вложения в недвижимость остаются не только одними из выгодных, но и самыми надежными.
       В самом деле, обратите внимание на стабильный рост цен на жилье и отсутствие рисков (за исключением, естественно стихийных и политических бедствий).
       Константин Апрелев:
       — Сегодня можно говорить, что рынок жилья окончательно сложился в экономически «активных» городах: Москве, Петербурге, Тольятти, Волгограде, Новосибирске, центрах нефтяной отрасли. Там, где хорошо развита система регистрации прав собственности на жилье, велики объемы приватизации.
       Сейчас в Москве риэлторские фирмы контролируют примерно 50% рынка жилья. Остальное пространство — поле деятельности частных маклеров. В Петербурге порядка 65%-70% сделок контролируется фирмами. Там не так много частных брокеров. В других регионах риэлторы контролируют до 80%-90% рынка.
       В Москве сейчас продается порядка 80 000 квартир в год, в Петербурге — около 10 000. В провинциальных городах заключается от 100 до 400 сделок в месяц.
       При этом, заметьте, до 1995 года цены на жилье стабильно росли. Особенно интенсивными были рост стоимости квартир в 1992 и 1994 годах. Купив квартиру в 1992 году, можно было за короткий промежуток времени получить до 100% годовой прибыли. То же было в 1994 году.
       Но как только замедлились темпы роста, окончательно сложилась резкая дифференциация цен на жилье низкого и высокого качества. Если четыре года назад разница составляла 20%-30%, то сегодня разница достигает 100 %.
       Впрочем, если вас не убеждают цифры, обратитесь к опыту. В самом деле, в Москве сложился слой покупателей элитного жилья. Им не жалко платить по $ 2500 за квадратный метр в экологически чистых районах — в Новых Черемушках, Кунцево, Крылатском, Строгино. Такие квартиры всегда легко перепродать или обменять. А цена на такое жилье, как уверяют риэлторы, будет только возрастать. Например, купивший три года назад квартиру в Крылатском, сейчас легко может ее продать, заработав от $ 20 000 на однокомнатной до $ 60 000 на трехкомнатной квартире.
       Не менее беспроигрышный вариант — приобретение комфортабельной однокомнатной квартиры. Цены на такое жилье растут наиболее интенсивно. Они всегда пользуются спросом.
       Если лет пять назад за две однокомнатные можно было купить одну двухкомнатную, то сегодня, как говорят риэлторы, нужно добавить совсем немного, чтобы поменять хорошую однокомнатную квартиру на двухкомнатную.
       Тем более это актуально для тех, кто решил воспользоваться расширившимися возможностями на межрегиональном рынке жилья.
       Анна Гуськова, менеджер отдела обмена компании «Авеню»:
       — Мы давно занимаемся обменом московских квартир на Подмосковье. Очень часто владельцы разменивают свои двухкомнатные квартиры на дом в пригороде и комнату либо однокомнатную квартиру в Москве.
       Сейчас в Москве желают разъехаться около 70% потенциальных продавцов, а съехаться — 30-40%. Поэтому велик спрос на однокомнатные квартиры. Когда обращаются к нам, то мы предлагаем размен через продажу. При этом клиент называет нам тот район, куда он хочет переехать, и мы выполняем его заявку.
       Я сама трехкомнатную квартиру у метро «Молодежная» площадью шестьдесят квадратных метров за полтора года путем размена увеличила на 30 квадратных метров. И при этом практически ничего не платила за расширение.
       
       Тем более, что сегодняшняя стабилизация тоже может скоро закончится. Правда, никто пока не знает, в какую сторону изменятся квартирные цены.
       Геннадий Стерник:
       — Снижение рублевой инфляции и стабилизация курса рубля относительно доллара потребовали изменения механизма функционирования нашего рынка. К чему многие оказались не готовы. И это привело к появлению неликвидности на рынке жилья.
       Те, кто вовремя снизил цены, обнаружив снижение ликвидности некоторых квартир, не понесли убытков. Кто замораживал квартиры и выжидал, тот проиграл и даже разорился.
       Но не исключен и такой вариант, когда нынешняя стабилизация может привести не к падению, а к росту цен. Особенно если учесть накопившейся в конце прошедшего года инфляционный потенциал и влияние на финансовую политику правительства политических факторов. Вполне можно ожидать, по крайней мере в первом полугодии 1996 года, увеличения темпов инфляции и подъема цен на жилье.
       
       В условиях шаткого равновесия, в недвижимость не только можно, но и нужно вкладывать. По крайней мере, как убеждают специалисты, сейчас самое удобное время решать жилищную проблему. А в том, что вложенные таким образом деньги не пропадут, убеждать не надо.
       
       Павел ЕВТУШЕНКО, Петр РОМАНОВ, Владимир МАРТОВ
       

Определите стоимость многоквартирного дома |


Для определения стоимости многоквартирного дома требуется около навыков и опыта. Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки имеют большое влияние на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома. Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость.Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100000 долларов, минус 5% фактор вакансии = 5000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35000 долларов,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки недвижимости и NOI, которые вы только что рассчитали. В целом, ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3.От 5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем нашу чистую операционную прибыль в размере 60 000 долларов США и разделим ее на ставку C ap rate , чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали. В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы, настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать CAP Rate в среднем в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю CAP Rate для этой области.Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (GRM)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости. 100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, так как GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ряд ​​для постройки. Но при этом не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Узнайте, сколько стоит ваша квартира на текущем рынке недвижимости Нью-Йорка

Как любят говорить брокеры (по крайней мере, после подписания листингового договора), ваша квартира стоит только того, что кто-то другой готов за нее заплатить.

Соответственно, лучший способ оценить рыночную стоимость — выставить свою квартиру на рынок и посмотреть, сколько за нее предлагают покупатели. Проблема с этим подходом заключается в почти повсеместной тенденции переоценивать стоимость своей квартиры … а затем позволять ей задерживаться без надлежащего быстрого снижения цен, пока она не станет устаревшей и в конечном итоге выйдет меньше, чем при правильной цене.

Чтобы максимально точно оценить рыночную стоимость, прежде чем указывать свое жилье, найдите недавнюю продажу в своем здании и на линии (посмотрите историю продаж своего здания на StreetEasy), а затем внесите поправки в такие переменные, как виды, этаж, состояние и т. Д.Когда дело доходит до сравнения продаж, существует множество подходов — и горы догадок. В этой статье описаны некоторые нюансы и переменные. Также может быть полезно посетить дни открытых дверей сопоставимых квартир по соседству, чтобы увидеть, как обстоят дела у вас, чтобы вы могли внести соответствующие корректировки в цены.

«Предварительный маркетинг» вашего кооператива, кондоминиума или особняка может быть более точным способом определить, сколько стоит ваша квартира. В этом сценарии, который иногда называют «скрытым» или «карманным» листингом, агент по недвижимости незаметно распространяет информацию среди своей сети покупателей, но останавливается перед публичным размещением вашей квартиры на веб-сайтах.Если вы поставите слишком высокую цену, вы можете настроить ее незаметно, без появления капли на сайтах со списками в качестве числовой приманки для акул для предложений lowball. Брокерская компания по продаже недвижимости в Нью-Йорке Triplemint (партнер Brick Underground) создала целую платформу предварительного маркетинга на основе данных, которая дает возможность незаметно проверить запрашиваемую цену и вашу маркетинговую стратегию с помощью отзывов реальных квалифицированных покупателей. Нет платы за участие и не требуется заключать традиционное соглашение о листинге в конце предпродажного периода, если ваше место не было продано.(Щелкните здесь для получения дополнительной информации.)

СВЯЗАННЫЕ ИСТОРИИ:

Сколько на самом деле стоит многоквартирный дом? Как определить стоимость?

Сейчас я работаю с молодым человеком, который хочет купить многоквартирный дом…

И он находит это разочаровывающим опытом просто потому, что доход не отражает должным образом ценность.

Жилой дом Стоимость

Так как же должна быть определена стоимость?

Реальность такова, что…

  • У продавца будет одно значение
  • У покупателя будет совсем другое значение
  • Кредитор будет иметь консервативную стоимость и
  • Налоговый инспектор захочет завышать стоимость

Однако для многоквартирного дома ИСТИННАЯ стоимость должна просто основываться на доходах / расходах и / или «максимальном и наилучшем использовании» собственности.

Высшее и лучшее использование

Что касается стоимости «наивысшего и наилучшего использования», вы должны определить, есть ли другое и лучшее использование для собственности, которое могло бы принести лучшую отдачу от инвестиций .

Возможно, расположение здания делает его более ценным для застройщика, например, большого кондоминиума.

Обычно это не так, и «наивысшим и лучшим значением» будет то, как свойство используется в настоящее время.

Это означает, что для определения стоимости мы должны сосредоточиться на доходах и расходах.

Расчет истинного значения

Расчет стоимости выглядит следующим образом:

Значение = ставка NOI / CAP

Во-первых, мы должны понять, что такое NOI (чистый операционный доход)!

Чистая операционная прибыль =
Валовая операционная прибыль — Операционные расходы

ИЛИ

NOI = GOI — Операционные расходы

GOI — это валовая операционная прибыль, которая включает ВСЕ доходы из всех связанных источников, таких как:

  • Арендная плата
  • Доход от прачечной
  • Парковочный доход
  • Доход от домашних животных и т. Д.

Операционные расходы включают все расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, и будут включать, помимо прочего:

  • Тепло
  • Электричество
  • Налог на имущество
  • Вода / канализация
  • Управление недвижимостью
  • Техническое обслуживание и др.

Что не включено, так это обслуживание долга (ипотечный платеж) и любые капитальные улучшения, такие как новая крыша или установка всех новых окон.

Проверьте местный рынок

Далее нам нужно знать, какова ставка CAP (капитализации) для местного рынка.Чтобы определить это, вам нужно посмотреть на недавние продажи аналогичной недвижимости.

Вы должны взять NOI для недавно проданного многоквартирного дома и разделить его на продажную цену.

И это небольшое число, преобразованное в проценты, даст вам значение CAP.

Низкое значение Cap, например 3-5%, указывает на очень низкий денежный поток, в то время как более высокое значение Cap, например 7-10%, указывает на гораздо более приемлемый и привлекательный денежный поток.

Будьте осторожны с манипуляциями

Проблема в том, что всеми этими числами можно легко манипулировать, чтобы предоставить Продавцу более высокую оценку (= более высокую цену для Покупателя).

Например:

  • Если они завышают доход, то NOI будет выше, а это означает более высокую оценку.
  • Если Продавец занижает расходы, используя неправильные числа и или не включая все расходы, то NOI будет выше, что опять же означает более высокую оценку.

На самом деле, большинство инвесторов, владея и управляя недвижимостью, будут пытаться провести около личных расходов через собственность, что приведет к увеличению расходов и, следовательно, к снижению стоимости.

Они также не могут претендовать на весь получаемый ими доход, что опять же приведет к более низкому NOI и более низкой оценке.

Такой способ управления имуществом теперь может сработать для них за счет экономии налогов. Однако, когда они пойдут продавать недвижимость, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

Однако, когда они пойдут продавать собственность, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

Продавец и / или агент сообщат потенциальным покупателям, что продавец снимает деньги сверху и / или проводит личные расходы по бухгалтерским книгам, и ожидает, что потенциальный покупатель просто примет это как нормальное явление.

РЕАЛЬНЫЕ числа

Как покупатель, вы хотите видеть реальные числа и уверены, что реальные числа, предоставленные бухгалтеру, на самом деле реальны, поэтому покупатель использует их для определения стоимости.

Таким же образом кредиторы будут определять стоимость с целью предоставления вам ссуды на покупку многоквартирного дома.

Если Продавец хочет работать, снимая деньги или не используя законные расходы, чтобы избежать уплаты налога, то это их выбор.

Тем не менее, им не следует рассчитывать на то, что все будет в обоих направлениях, и рассчитывать на продажу по более высокой цене.

Часто это то, что они делают.

Если вы продаете…

Как продавец, если вы планируете продать свою собственность, я бы посоветовал вам спланировать заранее и привести свои книги в порядок, чтобы они отражали реальные цифры.

И делайте это как минимум за два года до продажи. Таким образом, вы можете рассчитывать и оправдать большие деньги за вашу собственность.

Как покупатель, вы можете знать, что недвижимость приносит больше денег, чем сообщается…

И вы видите возможность скимминга и неточных расходов, поэтому вы видите потенциальное значение .

Проблема в том, что банк не осознает этого и не будет предоставлять вам ссуду на основе потенциальной стоимости.

Это означает, что вам нужно придумать больше для первоначального взноса, или продавец должен будет помочь с ВТБ.

Не все агенты понимают

Учитывая текущую ситуацию с моим студентом / клиентами, агент по продажам расстроился из-за того, что мы предположили, что оценка должна быть намного ниже, исходя из фактических цифр, указанных для налогообложения.

Я подозреваю, что агент никогда лично не владел такой собственностью, и не совсем понимает то, что я только что объяснил выше.

Итак, теперь, если мы хотим продолжить попытки купить эту недвижимость, она не только завышена, но и нам теперь нужно работать со сложным агентом 🙁

Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, как избежать завышенной цены на недвижимость и как определить истинную стоимость собственности в соответствии с фактическими доходами и расходами.

Вам также может понравиться…

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги.Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

  • Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
  • Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
  • Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться комбинация этих факторов.
4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где должна оцениваться их собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом обладает уникальностью, которую не всегда можно измерить количественно. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду собственности по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды объекта недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Калькулятор текущей ставки капитализации для инвестиционной недвижимости

В приведенном ниже списке показаны медианные ставки капитализации для всей столичной статистической области (MSA) для выбранных типов собственности. Ставки верхнего предела будут выше или ниже для отдельных свойств в зависимости от размера, класса и местоположения собственности в пределах MSA.

Введите адрес свойства в поле вверху страницы, чтобы узнать максимальную ставку для определенного свойства. Вы также можете посмотреть видео о том, как определить максимальную ставку.

Cap Кэп Текущая ставка капитализации для Дейтона, Огайо 90 Текущая ставка капитализации для Вустера, MA-CT Текущая ставка капитализации в Питтсбурге, штат Пенсильвания
Market (MSA) Средняя ставка капитализации Тип недвижимости Год постройки
Текущая ставка капитализации для Вашингтона-Арлингтона-Александрии, округ Колумбия-VA-MD-WV 6,52% 1 -3 этажа 1950-1979
Текущая капитальная ставка для Бостон-Кембридж-Ньютон, штат Массачусетс, США 5,88% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая максимальная ставка для Вирджиния-Бич -Norfolk-Newport News, VA-NC 7.17% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Нью-Йорк-Ньюарк-Джерси-Сити, Нью-Йорк-Нью-Джерси-Пенсильвания 5,88% 1-3 этажа 1949 года и старше
Текущая капитальная ставка для Сан-Франциско-Окленд-Хейворд, Калифорния 4,67% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая капитальная ставка для Остин-Раунд-Рок, Техас 5,31% 1-3 этажи 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Денвер-Аврора-Лейквуд, Колорадо 6.01% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Ричмонда, Вирджиния 7,14% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая ставка капитализации для Портленд-Ванкувер -Hillsboro, OR-WA 5,09% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Chicago-Naperville-Elgin, IL-IN-WI 6,45% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Нэшвилл-Дэвидсон — Мерфрисборо — Франклин, TN 6.14% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая капитальная ставка для Атланта-Сэнди-Спрингс-Розуэлл, Джорджия 7,48% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая капитализация Ставка для Сент-Луиса, Миссури 7,15% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Шарлотт-Конкорд-Гастония, Северная Каролина 6,79% 1-3 Этажи 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Сакраменто — Розвилл — Арден-Аркад, Калифорния 5.14% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Прово-Орем, UT 4,99% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Мэдисона , WI 5,99% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Орландо-Киссимми-Сэнфорд, Флорида 6,44% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Даллас-Форт-Уэрт-Арлингтон, Техас 6.61% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Литл-Рок-Норт Литл-Рок-Конвей, AR 7,14% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Колумбуса, Огайо 7,08% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Колумбии, Южная Каролина 7,08% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая капитальная ставка для Оклахома-Сити, OK 7.19% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Роли, Северная Каролина 6,26% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Сиэтл-Такома -Bellevue, WA 4,7% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Нового Орлеана-Метаири, Лос-Анджелес 6,62% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Балтимор-Колумбия-Таусон, Мэриленд 6.95% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Солт-Лейк-Сити, UT 5,17% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Филадельфии -Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD 6,76% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая максимальная ставка для Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX 6,63% 1-3 этажи 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Сан-Диего-Карлсбад, Калифорния 4.78% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Чарлстон-Северный Чарльстон, Южная Каролина 6,72% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Лос-Анджелес-Лонг-Бич-Анахайм, Калифорния 4,68% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Батон-Руж, Лос-Анджелес 8,23% 1-3 этажа 1980- 1999
Текущая ставка капитализации для Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара, Калифорния 4.43% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Миннеаполис-Стрит. Пол-Блумингтон, Миннесота-Висконсин 6,11% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации Индианаполис-Кармель-Андерсон, Индиана 7,74% 1-3 этажа 1950 -1979
Текущая ставка капитализации для Лас-Вегаса-Хендерсон-Парадайз, Невада 5,78% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Джексона, штат Миссисипи 8.83% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Милуоки-Вокеша-Уэст Allis, WI 6,79% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая капитализация Ставка для Omaha-Council Bluffs, NE-IA 7,53% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая максимальная ставка для Des Moines-West Des Moines, IA 8,13% 1-3 Этажей 1950-1979
Текущая ставка капитализации в Джексонвилле, Флорида 7.15% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Сан-Антонио-Нью-Браунфелс, Техас 6,62% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Tampa-St. Петербург-Клируотер, Флорида 6,98% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая капитальная ставка для Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич, Флорида 6% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для округа Огаста-Ричмонд, GA-SC 7.64% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая ставка капитализации для города Бойсе, ID 5,22% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Ноксвилля, TN 7,58% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Бирмингема-Гувер, AL 8,18% 1-3 этажа 1950-1979
Текущий Ставка на Гринвилл-Андерсон-Маулдин, SC 6.75% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Огден-Клирфилд, UT 5,81% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Спрингфилда , MA 7,65% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Бейкерсфилда, Калифорния 6,21% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Риверсайд-Сан-Бернардино-Онтарио, Калифорния 6.17% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Колорадо-Спрингс, Колорадо 6,65% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Провиденс- Warwick, RI-MA 6,94% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Гринсборо-Хай-Пойнт, Северная Каролина 7,41% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая капитальная ставка для городского Гонолулу, HI 5.27% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Феникс-Меса-Скоттсдейл, Аризона 6,55% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Толедо, штат Огайо 8,33% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Цинциннати, штат Огайо-Кентукки 7,44% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Альбукерке, Нью-Мексико 7.08% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Мемфиса, TN-MS-AR 7,92% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Фресно, Калифорния 6,7% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая капитальная ставка для Канзас-Сити, штат Миссури 7,41% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Макаллен-Эдинбург-Миссия, Техас 6.85% 1-3 этажа 2000 или новее
Текущая максимальная ставка для Талсы, OK 7,1% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая максимальная ставка для Олбани-Скенектади -Troy, NY 7,94% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Гранд-Рапидс-Вайоминг, Мичиган 6,25% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Эль-Пасо, Техас 6.98% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Хартфорд-Вест Хартфорд-Ист-Хартфорд, Коннектикут 7,97% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая Ставка капитализации в Луисвилле / округе Джефферсон, штат Кентукки, Индия 7,7% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации в Акроне, штат Огайо 8,47% 1-3 этажа 1950 -1979
Текущая ставка капитализации для Стоктон-Лоди, Калифорния 6.28% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для долины Спокан-Спокан, Вашингтон 6,78% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Wichita, KS 8,92% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Уинстон-Салем, Северная Каролина 8,81% 1-3 этажа 1950-1979
7.8% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Чаттануга, TN-GA 8,23% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для новых Haven-Milford, CT 7,03% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Рочестера, Нью-Йорк 6,69% ​​ 1-3 этажа 1949 или старше
7.16% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Тусона, Аризона 6,94% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Портленд-Юг Portland, ME 6,43% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Гаррисбург-Карлайл, Пенсильвания 7,68% 1-3 этажа 1949 или старше
7.13% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Детройт-Уоррен-Дирборн, Мичиган 7,73% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Buffalo-Cheektowaga-Niagara Falls, NY 7,74% 1-3 этажа 1949 г. и старше
Текущая максимальная ставка для Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT 5,71% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Аллентауна-Бетлехема-Истона, Пенсильвания-Нью-Джерси 7.15% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Кливленд-Элирия, Огайо 7,79% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Lancaster , PA 7,85% 1-3 этажа 1949 или старше
Текущая ставка капитализации для Скрэнтона — Уилкс-Барре — Хэзлтона, Пенсильвания 10,65% 1-3 этажа 1950- 1979
Текущая капитальная ставка для Лейкленд-Уинтер-Хейвен, Флорида 7.54% 1-3 этажа 1980-1999
Текущая ставка капитализации для Янгстауна-Уоррен-Бордмана, штат Огайо 8,13% 1-3 этажа 1950-1979
Текущий Ставка капитализации для Делтона-Дейтона-Бич-Ормонд-Бич, Флорида 7,5% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для мыса Корал-Форт Майерс, Флорида 8,2% 1- 3 этажа 1980-1999
Текущая капитальная ставка для Палм-Бэй-Мельбурн-Титусвилл, Флорида 8.08% 1-3 этажа 1950-1979
Текущая ставка капитализации для Северного Порт-Сарасота-Брадентон, Флорида 7,08% 1-3 этажа 1950-1979

Как к Определите стоимость инвестиционной аренды недвижимости | Home Guides

Соломон Порецкий Обновлено 19 декабря 2018 г.

Определение стоимости имущества, предназначенного для сдачи в аренду или в инвестиционных целях, отличается от определения стоимости имущества без компонента дохода.Проблема состоит в том, чтобы выбрать, следует ли сосредоточить внимание на внутренней стоимости собственности, определяемой либо сопоставимыми продажами, либо стоимостью квадратного метра, либо сосредоточиться на потоке доходов, измеряемом ставкой капитализации или валовым множителем арендной платы.

Умножьте количество квадратных метров на Comps

С точки зрения недвижимости, арендуемая недвижимость, как правило, ничем не отличается от окружающих домов, квартир или кооперативов, занимаемых владельцами. Имея это в виду, вы можете оценить арендную плату на том же основании, что и другие дома, посмотрев на продажи сопоставимой недвижимости по соседству.Возьмите продажную цену и разделите ее на размер собственности, чтобы рассчитать цену за квадратный фут. Например, если недвижимость площадью 2000 квадратных футов была продана в вашем районе за 620 000 долларов, цена за квадратный фут составит 310 долларов. Итак, если ваша собственность составляет 2050 квадратных футов, ее стоимость будет 635 500 долларов, если умножить 2050 квадратных футов на 310 долларов.

Определите множитель валовой арендной платы

Множитель валовой арендной платы — это показатель оценки, который сравнивает недвижимость с ее доходом от сдачи в аренду.Чтобы рассчитать GRM, разделите цену собственности на годовую арендную плату — например, дом за 500000 долларов, который сдается за 3000 долларов в месяц, будет иметь GRM 13,9, который получается путем деления годовой арендной платы в 36000 долларов на цену в 500000 долларов. Вы также можете определить стоимость, вычислив GRM в обратном порядке. Например, рассмотрим дом, который сдается за 2200 долларов в месяц в районе со средним GRM 11. Умножьте ежемесячную арендную плату на 12, чтобы получить годовую арендную плату в размере 26 400 долларов. Если взять эту цифру и умножить ее на 11 GRM, получится 290 400 долларов.

Найдите максимальную ставку

Ставки капитализации (или капитализации) идут на один шаг дальше, чем GRM, за счет включения расходов в расчет. Чтобы определить ставку капитализации, рассчитайте чистую операционную прибыль. Сделайте это, сложив годовую арендную плату за недвижимость и вычтите коэффициент незанятости и эксплуатационные расходы, такие как налоги на недвижимость, управление и ремонт. Затем разделите чистую операционную прибыль (NOI) на цену. Например, если у объекта недвижимости стоимостью 500 000 долларов США арендная плата составляет 3 000 долларов в месяц, а расходы и вакансии — 13 000 долларов, то его годовой NOI составит 23 000 долларов, а максимальная ставка — 4.6 процентов. Как и в случае с GRM, вы можете определять значения, рассчитывая ставки капитализации в обратном порядке. Для этого разделите годовой NOI объекта на рыночную капитализацию. Когда вы это делаете, не забудьте выразить ставку капитализации в процентах — так, для дома с рыночной капитализацией 5,5% вы должны разделить годовой NOI на 0,055.

Оцените особенности

При выборе модели оценки для арендуемой собственности подумайте, какая из них даст вам наибольшую ценность. Если инвесторы платят более высокие цены, чем традиционные покупатели жилья, используйте GRM или максимальную ставку для оценки вашей собственности.Если вы имеете дело с обычными покупателями, которые смотрят на компании в расчете на квадратный фут, обратите внимание на эти методы оценки. Агент по недвижимости, знакомый с рынками как для покупателей жилья, так и для инвесторов в вашем регионе, может посоветовать, какая модель ценообразования наиболее подходит.

3 показателя, которые имеют решающее значение для поиска выгодных сделок с многоквартирным домом

Как узнать, выгодна ли покупка многоквартирного дома? В этой статье я дам вам 3 основных показателя и правила, которые нужно выяснить.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Подпишись бесплатно

Вы заинтересованы в инвестировании в многоквартирные дома и видите множество многоквартирных домов на продажу в Loopnet. Может быть, вы даже (оху) думаете сделать предложение. Но как узнать, разумна ли запрашиваемая цена? А если нет, то какая цена имеет смысл?

Три основных коэффициента оценки коммерческой недвижимости

Есть 3 основных коэффициента для оценки стоимости многоквартирного дома.Вот они:

  • Ставка капитализации (также известная как «Ставка капитализации»)
  • Денежный перевод
  • Коэффициент покрытия обслуживания долга

Давайте поговорим о каждом по очереди. Я расскажу, что это такое, как их использовать и какую ценность искать в выгодной сделке.

Ключевой показатель №1: ставка капитализации

Чтобы узнать справедливую рыночную стоимость здания, нам необходимо знать его «норму капитализации» и «NOI».

NOI — это чистый операционный доход, , и это доход после всех расходов, но до обслуживания долга (т.е. платеж по ипотеке).

Уровень капитализации — это множитель, который применяется к NOI для определения стоимости здания. Это все равно, что сказать, что здание можно оценить в «10 раз превышающую его чистую операционную прибыль».

Ставка капитализации — это норма прибыли, если бы вы купили здание за 100% наличными. Вы, вероятно, не стали бы этого делать, но это стандартный способ измерения доходности и стоимости здания.

Cap rate — это настолько абстрактное понятие, что можно привести пример.

Представьте, что у вас есть банкомат, который приносит вам 100 000 долларов в год после всех затрат (ваших затрат на аренду помещения, оплату кому-то за его обслуживание, ремонт и т. Д.). Таким образом, NOI этого банкомата составляет 100 000 долларов в год.

Затем вы разговариваете с группой людей, которые заинтересованы в приобретении вашего банкомата. Вы спрашиваете их: «Сколько вы готовы заплатить за этот банкомат?» Один покупатель может сказать: «Один миллион долларов», и вы спросите его, как он придумал это число.Он говорит, что если он покупает ваш банкомат за 1 миллион долларов, и он приносит доход в размере 100 000 долларов, то это будет 10% -ный возврат наличных денег на его деньги. И для этого инвестора это звучит как отличное вложение.

Другой инвестор увеличивает предложение до 1,1 миллиона долларов. Банкомат наконец-то продается за 1,2 миллиона долларов. Это принесло бы покупателю 8% -ную прибыль, если бы он заплатил наличными.

С математической точки зрения, максимальная ставка — это соотношение, состоящее из NOI, деленного на цену (или стоимость) собственности.

В случае нашего банкомата максимальная ставка составляет 8% (100 000 долларов, разделенные на 1 200 000 долларов).

Если вы собираетесь покупать банкоматы, вы можете быстро сравнить одно с другим, используя процентную ставку. Если преобладающая максимальная ставка для банкоматов составляет 8%, то вы можете быстро рассчитать его справедливую рыночную стоимость, если знаете его доход.

По теме: Не думаете, что сможете сделать свою первую сделку с квартирой? Тогда прочтите ЭТО.

Применяя это к коммерческой недвижимости, допустим, наш брокер предлагает нам сделку и сообщает нам, что «здания в этом районе обычно продаются по 8-балльной цене.Это означает, что вы можете использовать ставку капитализации в размере 8% для расчета справедливой рыночной стоимости недвижимости в этом районе, например:

Предположим, маркетинговый пакет, который вы получаете от своего брокера, показывает чистую операционную прибыль в размере 50 000 долларов. При 8% капитализации наше здание должно стоить 625 000 долларов:

.

Ставка капитализации полезна для определения справедливой рыночной стоимости здания, потому что здания в одной и той же области, как правило, имеют одинаковую ставку капитализации.

В целом, чем лучше район, тем выше цены и ниже предельная ставка, обычно 7% и ниже.И наоборот, недвижимость в не очень хороших районах имеет более низкие цены и, следовательно, более высокие ставки капитализации.

Как определить максимальную ставку?

Рад, что вы спросили! Ставка капитализации требует знания NOI и продажной цены сопоставимой недвижимости в этом районе. Лучшие люди, которые знают об этом, — это маклеры и оценщики коммерческой недвижимости.

Начните с того, что спросите у листингового агента, какова преобладающая максимальная ставка для зданий такого типа и в этой области.Используйте эту максимальную ставку. Если ситуация станет более серьезной (например, вы собираетесь сделать предложение), получите второе мнение от нескольких других брокеров. А еще лучше вызвать оценщика; их дело — ежедневно оценивать здания, и они смогут дать вам объективное мнение.

Какую максимальную ставку мне следует искать?

Эмпирическое правило — покупать недвижимость по ставке капитализации 8% или выше в наших текущих рыночных условиях. Обратите внимание, что это всего лишь практическое правило, поскольку ставки ограничения могут варьироваться от области к области.

Также имейте в виду, что для того, чтобы максимальная ставка давала вам точное значение, вы должны основывать его на ФАКТИЧЕСКИХ финансовых показателях. Много раз вы видите маркетинговый пакет, рекламирующий сделку с максимальной ставкой 9% (отлично!), Но потом обнаруживаете, что расходы невелики.

Ну, блин, какое значение имеет ограничение по капиталу, если расходы не точны?

Вот почему я советую вам использовать «Правило 50%» для расходов: предположите, что фактические расходы составляют не менее 50% заявленного дохода от аренды. Используйте эту цифру, и вы приблизитесь к истине.

Давайте поговорим о втором ключевом показателе — кассовом возврате.

Ключевой показатель № 2: Денежные средства при возврате денежных средств

Денежный поток — это король, и денежный поток при возврате денежных средств измеряет, сколько денег вы получаете каждый месяц в зависимости от того, сколько денег вы вложили.

Денежный доход по возврату денежных средств — это денежный поток после ВСЕХ расходов (включая обслуживание долга), деленный на общую сумму вложенных денежных средств.

Итак, если наш годовой денежный поток после расходов составляет 20 000 долларов, а мы вкладываем 200 000 долларов в сделку, то наша доходность в денежном выражении составляет 10%.

Это хороший доход?

Связано: Как я купил многомиллионный жилой комплекс в возрасте 26 лет

Это зависит от ваших инвестиционных критериев, но вам следует искать недвижимость с доходностью не менее 12% после того, как вы «стабилизируете» недвижимость.

«Стабилизированный» означает, что в нем занято не менее 90%.

Это означает, что вы могли бы купить сделку только с 5% денежной прибыли в первый год, но ваша цель — не менее 12% после того, как вы заполните все единицы.

Ключевой показатель № 3: Коэффициент покрытия обслуживания долга

Это коэффициент, который чаще всего используется банками для определения уровня риска здания, если они предоставят вам ссуду. Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) измеряет отношение чистого операционного дохода к сумме годового обслуживания долга, которую вы должны заплатить. Обычно банки ищут коэффициент покрытия долга не менее 1,25. Вот формула:

Предположим, что чистый операционный доход составляет 50 000 долларов, а годовое обслуживание долга (основная сумма и проценты) составляет 40 000 долларов.Тогда коэффициент покрытия долга составляет:

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *