С этими регионами все понятно. Но есть же еще на каких-то улицах праздник. ..

Определите стоимость многоквартирного дома |

Для определения стоимости многоквартирного дома требуется около навыков и опыта. Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки имеют большое влияние на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома. Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость.Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100000 долларов, минус 5% фактор вакансии = 5000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35000 долларов,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки недвижимости и NOI, которые вы только что рассчитали. В целом, ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3.От 5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем нашу чистую операционную прибыль в размере 60 000 долларов США и разделим ее на ставку C ap rate , чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали. В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы, настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать CAP Rate в среднем в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю CAP Rate для этой области.Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (GRM)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости. 100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, так как GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ряд ​​для постройки. Но при этом не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Узнайте, сколько стоит ваша квартира на текущем рынке недвижимости Нью-Йорка

Как любят говорить брокеры (по крайней мере, после подписания листингового договора), ваша квартира стоит только того, что кто-то другой готов за нее заплатить.

Соответственно, лучший способ оценить рыночную стоимость — выставить свою квартиру на рынок и посмотреть, сколько за нее предлагают покупатели. Проблема с этим подходом заключается в почти повсеместной тенденции переоценивать стоимость своей квартиры … а затем позволять ей задерживаться без надлежащего быстрого снижения цен, пока она не станет устаревшей и в конечном итоге выйдет меньше, чем при правильной цене.

Чтобы максимально точно оценить рыночную стоимость, прежде чем указывать свое жилье, найдите недавнюю продажу в своем здании и на линии (посмотрите историю продаж своего здания на StreetEasy), а затем внесите поправки в такие переменные, как виды, этаж, состояние и т. Д.Когда дело доходит до сравнения продаж, существует множество подходов — и горы догадок. В этой статье описаны некоторые нюансы и переменные. Также может быть полезно посетить дни открытых дверей сопоставимых квартир по соседству, чтобы увидеть, как обстоят дела у вас, чтобы вы могли внести соответствующие корректировки в цены.

«Предварительный маркетинг» вашего кооператива, кондоминиума или особняка может быть более точным способом определить, сколько стоит ваша квартира. В этом сценарии, который иногда называют «скрытым» или «карманным» листингом, агент по недвижимости незаметно распространяет информацию среди своей сети покупателей, но останавливается перед публичным размещением вашей квартиры на веб-сайтах.Если вы поставите слишком высокую цену, вы можете настроить ее незаметно, без появления капли на сайтах со списками в качестве числовой приманки для акул для предложений lowball. Брокерская компания по продаже недвижимости в Нью-Йорке Triplemint (партнер Brick Underground) создала целую платформу предварительного маркетинга на основе данных, которая дает возможность незаметно проверить запрашиваемую цену и вашу маркетинговую стратегию с помощью отзывов реальных квалифицированных покупателей. Нет платы за участие и не требуется заключать традиционное соглашение о листинге в конце предпродажного периода, если ваше место не было продано.(Щелкните здесь для получения дополнительной информации.)

СВЯЗАННЫЕ ИСТОРИИ:

Сколько на самом деле стоит многоквартирный дом? Как определить стоимость?

И он находит это разочаровывающим опытом просто потому, что доход не отражает должным образом ценность.

Так как же должна быть определена стоимость?

Реальность такова, что…

• У продавца будет одно значение
• У покупателя будет совсем другое значение
• Кредитор будет иметь консервативную стоимость и
• Налоговый инспектор захочет завышать стоимость

Однако для многоквартирного дома ИСТИННАЯ стоимость должна просто основываться на доходах / расходах и / или «максимальном и наилучшем использовании» собственности.

Что касается стоимости «наивысшего и наилучшего использования», вы должны определить, есть ли другое и лучшее использование для собственности, которое могло бы принести лучшую отдачу от инвестиций .

Возможно, расположение здания делает его более ценным для застройщика, например, большого кондоминиума.

Обычно это не так, и «наивысшим и лучшим значением» будет то, как свойство используется в настоящее время.

Это означает, что для определения стоимости мы должны сосредоточиться на доходах и расходах.

Расчет стоимости выглядит следующим образом:

Во-первых, мы должны понять, что такое NOI (чистый операционный доход)!

ИЛИ

GOI — это валовая операционная прибыль, которая включает ВСЕ доходы из всех связанных источников, таких как:

• Арендная плата
• Доход от прачечной
• Парковочный доход
• Доход от домашних животных и т. Д.

Операционные расходы включают все расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости, и будут включать, помимо прочего:

• Тепло
• Электричество
• Налог на имущество
• Вода / канализация
• Управление недвижимостью
• Техническое обслуживание и др.

Что не включено, так это обслуживание долга (ипотечный платеж) и любые капитальные улучшения, такие как новая крыша или установка всех новых окон.

Далее нам нужно знать, какова ставка CAP (капитализации) для местного рынка.Чтобы определить это, вам нужно посмотреть на недавние продажи аналогичной недвижимости.

Вы должны взять NOI для недавно проданного многоквартирного дома и разделить его на продажную цену.

И это небольшое число, преобразованное в проценты, даст вам значение CAP.

Низкое значение Cap, например 3-5%, указывает на очень низкий денежный поток, в то время как более высокое значение Cap, например 7-10%, указывает на гораздо более приемлемый и привлекательный денежный поток.

Например:

• Если они завышают доход, то NOI будет выше, а это означает более высокую оценку.
• Если Продавец занижает расходы, используя неправильные числа и или не включая все расходы, то NOI будет выше, что опять же означает более высокую оценку.

На самом деле, большинство инвесторов, владея и управляя недвижимостью, будут пытаться провести около личных расходов через собственность, что приведет к увеличению расходов и, следовательно, к снижению стоимости.

Они также не могут претендовать на весь получаемый ими доход, что опять же приведет к более низкому NOI и более низкой оценке.

Такой способ управления имуществом теперь может сработать для них за счет экономии налогов. Однако, когда они пойдут продавать недвижимость, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

Однако, когда они пойдут продавать собственность, будет сложно оправдать запрашиваемую ими высокую цену.

Продавец и / или агент сообщат потенциальным покупателям, что продавец снимает деньги сверху и / или проводит личные расходы по бухгалтерским книгам, и ожидает, что потенциальный покупатель просто примет это как нормальное явление.

Как покупатель, вы хотите видеть реальные числа и уверены, что реальные числа, предоставленные бухгалтеру, на самом деле реальны, поэтому покупатель использует их для определения стоимости.

Таким же образом кредиторы будут определять стоимость с целью предоставления вам ссуды на покупку многоквартирного дома.

Если Продавец хочет работать, снимая деньги или не используя законные расходы, чтобы избежать уплаты налога, то это их выбор.

Тем не менее, им не следует рассчитывать на то, что все будет в обоих направлениях, и рассчитывать на продажу по более высокой цене.

Часто это то, что они делают.

Как продавец, если вы планируете продать свою собственность, я бы посоветовал вам спланировать заранее и привести свои книги в порядок, чтобы они отражали реальные цифры.

И делайте это как минимум за два года до продажи. Таким образом, вы можете рассчитывать и оправдать большие деньги за вашу собственность.

Как покупатель, вы можете знать, что недвижимость приносит больше денег, чем сообщается…

И вы видите возможность скимминга и неточных расходов, поэтому вы видите потенциальное значение .

Проблема в том, что банк не осознает этого и не будет предоставлять вам ссуду на основе потенциальной стоимости.

Это означает, что вам нужно придумать больше для первоначального взноса, или продавец должен будет помочь с ВТБ.

Учитывая текущую ситуацию с моим студентом / клиентами, агент по продажам расстроился из-за того, что мы предположили, что оценка должна быть намного ниже, исходя из фактических цифр, указанных для налогообложения.

Я подозреваю, что агент никогда лично не владел такой собственностью, и не совсем понимает то, что я только что объяснил выше.

Итак, теперь, если мы хотим продолжить попытки купить эту недвижимость, она не только завышена, но и нам теперь нужно работать со сложным агентом 🙁

Надеюсь, теперь вы лучше понимаете, как избежать завышенной цены на недвижимость и как определить истинную стоимость собственности в соответствии с фактическими доходами и расходами.

Вам также может понравиться…

5 способов оценки арендуемой недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования своих кровно заработанных денег, инвесторы должны задать себе несколько вопросов. Сколько окупятся инвестиции? Сколько это стоит? Но что еще более важно, инвесторы должны беспокоиться о его стоимости. Это особенно верно, когда вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Доходы от инвестиционной недвижимости достигли исторического максимума. Арендная плата предлагает растущий источник дохода, и это стабильный способ зарабатывать деньги.Но перед тем, как приступить к аренде недвижимости, как подойти к оценке?

Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых из наиболее распространенных способов оценки арендуемой недвижимости высокого уровня.

Ключевые выводы

• Определение стоимости и доходности инвестиционной собственности так же важно, как и определение ее стоимости.
• Инвесторы могут использовать подход сравнения продаж, модель ценообразования основных средств, доходный подход и затратный подход для определения стоимости собственности.
• Не существует универсального решения, поэтому может потребоваться комбинация этих факторов.

4 способа оценки арендуемой недвижимости

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж (SCA) — одна из самых узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Это метод, наиболее широко используемый оценщиками и агентами по недвижимости при оценке недвижимости.

Этот подход представляет собой просто сравнение похожих домов, которые были проданы или сданы в аренду на месте за определенный период времени.Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительного периода времени, чтобы выявить любые потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты или функции для присвоения значения относительной цены. Эти значения могут быть основаны на определенных характеристиках, таких как количество спален и ванных комнат, гаражей и / или проездов, бассейнов, террас, каминов — всего, что делает собственность уникальной и заслуживающей внимания.

Цена за квадратный фут — это общий и простой для понимания показатель, который могут использовать все инвесторы , чтобы определить, где должна оцениваться их собственность .Другими словами, если таунхаус площадью 2000 квадратных футов сдается по цене 1 доллар за квадратный фут, инвесторы могут разумно рассчитывать на доход в этом районе, при условии, что сопоставимые таунхаусы в этом районе также подходят для этого.

Пример подхода сравнения продаж

Имейте в виду, что SCA в некоторой степени универсален, то есть каждый дом обладает уникальностью, которую не всегда можно измерить количественно. У покупателей и продавцов уникальные вкусы и различия. SCA призван быть исходным или обоснованным мнением, а не идеальным средством прогнозирования или оценки недвижимости.Это также метод, который следует использовать для сравнения с относительно похожими домами.

Таким образом, это не сработает, если вы собираетесь оценивать интересующую вас собственность, которая составляет 2000 квадратных футов с гаражом, бассейном, шестью спальнями и пятью ванными комнатами с другой собственностью, в которой есть половина спален. , нет бассейна и составляет всего 1200 квадратных футов.

Для инвесторов также важно использовать сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка.Это снижает риск мошеннических оценок, получивших широкое распространение во время кризиса в сфере недвижимости 2007 года.

2. Модель ценообразования капитальных активов

Модель ценообразования основных средств (CAPM) является более комплексным инструментом оценки. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек применительно к инвестированию в недвижимость.

Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную от дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, которые не имеют риска, такими как казначейские облигации США или альтернативные формы инвестирования в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REITs). ).

Короче говоря, если ожидаемая доходность от безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную окупаемость от арендного дохода, просто не имеет финансового смысла рисковать арендуемой недвижимостью. Что касается риска, CAPM учитывает риски, присущие аренде недвижимости.

Факторы риска

Например, не все объекты аренды одинаковы. Местоположение и возраст собственности являются ключевыми факторами. Аренда старой собственности означает, что домовладельцы, скорее всего, понесут более высокие расходы на содержание.

Аренда недвижимости в районе с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом поселке.

Эта модель предлагает учесть эти риски, прежде чем рассматривать ваши инвестиции или при установлении структуры цен на аренду. CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, рискуя своими деньгами.

3. Доходный подход

Доходный подход фокусируется на том, что дает потенциальный доход от сдачи в аренду собственности по сравнению с первоначальными инвестициями.Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Доходный подход часто используется при инвестировании в коммерческую недвижимость, поскольку он изучает потенциальный доход от аренды объекта недвижимости относительно первоначальных денежных затрат на покупку недвижимости.

Доходный подход основан на определении годовой ставки капитализации инвестиции. Эта ставка представляет собой прогнозируемый годовой доход от совокупного мультипликатора арендной платы, деленный на текущую стоимость собственности.Таким образом, если покупка офисного здания стоит 120000 долларов США, а ожидаемый ежемесячный доход от аренды составляет 1200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составит: 14400 (1200 долларов США x 12 месяцев) ÷ 120 000 долларов США = 0,12 или 12%.

Это очень упрощенная модель с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущие доходы от аренды могут быть более или менее ценными через пять лет, чем сегодня.

Многим инвесторам известна чистая приведенная стоимость денег.Применительно к недвижимости это понятие также известно как дисконтированный денежный поток. Полученные в будущем доллары подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированном выражении для учета этого.

4. Метод мультипликатора валовой ренты

Подход на основе множителя брутто ренты (МРР) оценивает арендуемую недвижимость на основе суммы ренты, которую инвестор может собирать каждый год. Это быстрый и простой способ определить, стоит ли вложенная недвижимость в недвижимость.Это, конечно, до рассмотрения любых налогов, страхования, коммунальных услуг и других расходов, связанных с недвижимостью, поэтому к этому следует относиться с недоверием.

Хотя он может быть похож на доходный подход, подход с использованием мультипликатора валовой ренты не использует чистый операционный доход в качестве максимальной ставки, а вместо этого использует валовую ренту.

Ставка верхнего предела множителя валовой ренты больше единицы, в то время как верхняя ставка для доходного подхода представляет собой процентное значение. Чтобы сравнить количество яблок с яблоками, вам следует посмотреть на GRM и доход от аренды другой собственности, аналогичной той, которая вас интересует.

Пример подхода с использованием мультипликатора валовой ренты

Скажем, коммерческая недвижимость, проданная по соседству с вами за 500 000 долларов, с годовым доходом в 90 000 долларов. Чтобы рассчитать его GRM, мы разделим продажную цену на годовой доход от аренды: 500 000 долл. США ÷ 90 000 долл. США = 5,56.

Вы можете сравнить эту цифру с той, которую смотрите, если знаете годовой доход от аренды. Вы можете узнать его рыночную стоимость, умножив GRM на годовой доход.Если он выше, чем тот, который был продан недавно, т. Е. за 500 000 долларов — возможно, оно того не стоит, так что подумайте о том, чтобы двигаться дальше.

5. Экономический подход

Затратный подход к оценке недвижимости гласит, что собственность стоит только того, для чего ее можно разумно использовать. Он оценивается путем объединения стоимости земли и остаточной стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто придерживаются наиболее эффективных и эффективных методов суммирования затратного подхода к недвижимости.Его часто используют в качестве основы для оценки пустующей земли.

Например, если вы застройщик квартир, желающий приобрести три акра земли в бесплодной местности для преобразования в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основываться на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет в 20 милях от нее, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этой собственности — это не преобразование в квартиры, а, возможно, расширение прав на бурение, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу правильного использования связан с зонированием собственности. Если предполагаемая недвижимость не предназначена для проживания в жилых помещениях, ее стоимость снижается, так как застройщик понесет значительные расходы на повторное зонирование. Этот подход считается наиболее надежным при использовании в новых конструкциях и менее надежным для старых домов. Часто это единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования.

Итог

Нет единого способа определить стоимость арендуемой собственности.Самые серьезные инвесторы смотрят на компоненты всех этих методов оценки, прежде чем принимать инвестиционные решения об аренде недвижимости. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к участию в инвестиционной игре в недвижимость.

Затем, как только вы нашли недвижимость, которая может приносить вам хороший доход, найдите выгодную процентную ставку для своей новой собственности с помощью ипотечного калькулятора. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемой арендуемой собственности.

Калькулятор текущей ставки капитализации для инвестиционной недвижимости

В приведенном ниже списке показаны медианные ставки капитализации для всей столичной статистической области (MSA) для выбранных типов собственности. Ставки верхнего предела будут выше или ниже для отдельных свойств в зависимости от размера, класса и местоположения собственности в пределах MSA.

Введите адрес свойства в поле вверху страницы, чтобы узнать максимальную ставку для определенного свойства. Вы также можете посмотреть видео о том, как определить максимальную ставку.

Как к Определите стоимость инвестиционной аренды недвижимости | Home Guides

Соломон Порецкий Обновлено 19 декабря 2018 г.

Определение стоимости имущества, предназначенного для сдачи в аренду или в инвестиционных целях, отличается от определения стоимости имущества без компонента дохода.Проблема состоит в том, чтобы выбрать, следует ли сосредоточить внимание на внутренней стоимости собственности, определяемой либо сопоставимыми продажами, либо стоимостью квадратного метра, либо сосредоточиться на потоке доходов, измеряемом ставкой капитализации или валовым множителем арендной платы.

Умножьте количество квадратных метров на Comps

С точки зрения недвижимости, арендуемая недвижимость, как правило, ничем не отличается от окружающих домов, квартир или кооперативов, занимаемых владельцами. Имея это в виду, вы можете оценить арендную плату на том же основании, что и другие дома, посмотрев на продажи сопоставимой недвижимости по соседству.Возьмите продажную цену и разделите ее на размер собственности, чтобы рассчитать цену за квадратный фут. Например, если недвижимость площадью 2000 квадратных футов была продана в вашем районе за 620 000 долларов, цена за квадратный фут составит 310 долларов. Итак, если ваша собственность составляет 2050 квадратных футов, ее стоимость будет 635 500 долларов, если умножить 2050 квадратных футов на 310 долларов.

Определите множитель валовой арендной платы

Множитель валовой арендной платы — это показатель оценки, который сравнивает недвижимость с ее доходом от сдачи в аренду.Чтобы рассчитать GRM, разделите цену собственности на годовую арендную плату — например, дом за 500000 долларов, который сдается за 3000 долларов в месяц, будет иметь GRM 13,9, который получается путем деления годовой арендной платы в 36000 долларов на цену в 500000 долларов. Вы также можете определить стоимость, вычислив GRM в обратном порядке. Например, рассмотрим дом, который сдается за 2200 долларов в месяц в районе со средним GRM 11. Умножьте ежемесячную арендную плату на 12, чтобы получить годовую арендную плату в размере 26 400 долларов. Если взять эту цифру и умножить ее на 11 GRM, получится 290 400 долларов.

Найдите максимальную ставку

Ставки капитализации (или капитализации) идут на один шаг дальше, чем GRM, за счет включения расходов в расчет. Чтобы определить ставку капитализации, рассчитайте чистую операционную прибыль. Сделайте это, сложив годовую арендную плату за недвижимость и вычтите коэффициент незанятости и эксплуатационные расходы, такие как налоги на недвижимость, управление и ремонт. Затем разделите чистую операционную прибыль (NOI) на цену. Например, если у объекта недвижимости стоимостью 500 000 долларов США арендная плата составляет 3 000 долларов в месяц, а расходы и вакансии — 13 000 долларов, то его годовой NOI составит 23 000 долларов, а максимальная ставка — 4.6 процентов. Как и в случае с GRM, вы можете определять значения, рассчитывая ставки капитализации в обратном порядке. Для этого разделите годовой NOI объекта на рыночную капитализацию. Когда вы это делаете, не забудьте выразить ставку капитализации в процентах — так, для дома с рыночной капитализацией 5,5% вы должны разделить годовой NOI на 0,055.

Оцените особенности

При выборе модели оценки для арендуемой собственности подумайте, какая из них даст вам наибольшую ценность. Если инвесторы платят более высокие цены, чем традиционные покупатели жилья, используйте GRM или максимальную ставку для оценки вашей собственности.Если вы имеете дело с обычными покупателями, которые смотрят на компании в расчете на квадратный фут, обратите внимание на эти методы оценки. Агент по недвижимости, знакомый с рынками как для покупателей жилья, так и для инвесторов в вашем регионе, может посоветовать, какая модель ценообразования наиболее подходит.

3 показателя, которые имеют решающее значение для поиска выгодных сделок с многоквартирным домом

Как узнать, выгодна ли покупка многоквартирного дома? В этой статье я дам вам 3 основных показателя и правила, которые нужно выяснить.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик