Технический этаж многоквартирного дома — это что за помещение и зачем оно нужно
Здравствуйте, друзья! Наверное, кто-то из читающих эту статью живет на первом или последнем этаже. Для них наша информация будет особенно интересна. Впрочем, не только для них. Речь сегодня пойдет о чердаках, подвалах, подполье, а точнее, о техническом этаже.
Это важная составляющая любого дома, а значит, знать о ней должен каждый собственник. Забегая вперед, скажем, что важно это как с точки зрения вашей безопасности, так в связи с возможностью попользоваться этим помещением в собственных интересах.
Подвал, чердак или и то, и другое?
Определение технического этажа дано во многих источниках. Вы можете прочитать его и в Википедии, и СНиПах разных годов, и в Большом энциклопедическом словаре. Причем во всех источниках вы найдете одну и ту же информацию.
Технический этаж многоквартирного дома – это, как говорят все вышеприведенные издания, этаж, в котором размещают инженерное оборудование и проводят коммуникации.
Какое оборудование может там быть? Бойлерные, насосные, котельное оборудование, вентиляционное, электрические щиты. Также там проложены различные трубопроводы – отопления, водоснабжения, канализации и др.
Если остался еще кто-то, считающий, что технический этаж – это подвал, то он ошибается, потому что технический этаж может быть и в подвале, и на чердаке, и вообще между этажами.
Многоквартирных домов без технических этажей не бывает. Более того, если для 5-этажного дома достаточно одного технического этажа, то в высотных – свыше 16 этажей – они должны располагаться через каждые 50 метров. Именно поэтому размещают их не только внизу или наверху здания, но и между этажами.
Каждое здание имеет понятие этажности или этажей. Довольно часто они не совпадают этажность бывает выше, чем количество этажей. Это связано с тем, что технический этаж входит в этажность. Исключение составляют мансарды, их при учете этажности не считают.
Обязательные требования
Помещения для технических этажей и условия в них должны соответствовать определенным требованиям. В первую очередь должна соблюдаться такая категория, как высота.
Высота технических этажей должна соответствовать нормам, а также установленному в них оборудованию. Для техподполья высота не менее 1,4 метра, для чердака – не менее 1,6 (в некоторых случаях она может быть чуть меньше – до 1,2 метра). Если в доме имеется подвал, в котором размещены трубы отопления и водоснабжения, то его высота должна быть не менее 1,8 метра.
Важный параметр, который необходимо соблюдать, это шумоизоляция. Шум от работающего оборудования может мешать жителям, действующие правила требуют наличия звукоизоляции. Для этого применяют специальные системы, обеспечивающие амортизацию.
Еще одно требование к техническому этажу – обязательность вентиляции. Такое требование выставляют действующие СНиПы: в помещение должен быть обеспечен доступ свежего воздуха. Образующийся без вентиляции конденсат может быть привести оборудование и коммуникации в негодность, поэтому принимаются меры для предупреждения его образованию.
Необходима вентиляция и для противопожарной безопасности. Площадь вентиляционных отверстий должна быть не менее 1/400 всей площади технического этажа.
Говоря о нижнем техническом этаже, следует разграничивать понятия подвала и техподполья. Второе не относится к общему имуществу многоквартирного дома, доступ в него имеют только узкие специалисты, оно не входит в этажность здания, а также не учитывая при подсчете общей площади.
Увеличить квартиру? Пожалуйста
В Жилищном кодексе РФ, который регулирует все взаимоотношения в жилищной сфере, существует важная статья по обсуждаемой сегодня теме. Это статья 36. Речь в ней идет о возможности приобретать в собственность либо брать в аренду технический этаж.
Дело в том, что технические этажи относятся к общему имуществу и принадлежат собственникам многоквартирного дома. Для людей, живущих, к примеру, на верхнем этаже здания существует соблазн присоединить к своей квартире еще и чердак. ЖК позволяет это сделать.Естественно при соблюдении ряда условий.
Во-первых, вы должны получить согласие на такое приобретение от всех других собственников дома.
Во-вторых, если это здание принадлежит администрации, то согласие нужно получить и у этого органа.
В-третьих, получая в собственность помещение чердака или подвала, вы тем самым уменьшаете общую площадь здания. А такое уменьшение входит в число признаков реконструкции. Процесс этот сложный и невозможен без получения разрешения органов местного самоуправления.
Для получения же разрешения, вы обязаны подготовить и согласовать проект. Только при этих условиях вы получите возможность увеличить площадь своей квартиры. Процесс этот долгий и непростой, но возможный.
Как правило, именно верхние помещения, то есть чердаки, приобретаются в собственность. Нижние, как правило, сдаются в аренду это могут быть аптеки, магазины и др. Согласно закону, некоторые объекты размещены в техническом этаже быть не могут. Речь идет о казино, кузнечном производстве и ряде других.
Право, которое Жилищный кодекс предоставляет по выкупу и сдаче в аренду технических этаже, устраивает далеко не всех собственников. Многочисленные отзывы жителей многоквартирных домов касаются работы магазинов, парикмахерских, ателье и т. д. Люди жалуются на шум, антисанитарию – мышей, тараканов, крыс, а также на запахи.
За и против
Что тут можно сказать? Одна и та же ситуация всегда находит людей как довольных ею (магазин прямо в доме, не надо тратить время, чтобы купить необходимое), так и выступающих резко против.
Можно еще раз напомнить, что без согласия собственников открыть магазин либо другой объект в подвале дома нельзя, это будет нарушением Жилищного кодекса. Если же в принципе вы не против объекта, но не устраивают вас частности, всегда можно обратиться в соответствующие службы, следящие за порядком, – Роспотребнадзор, пожарную службу, прокуратуру. Нерадивых арендаторов либо собственников всегда можно привлечь к ответу.
Считаете ли вы тему приобретения в собственность технических этажей актуальной. Приходилось ли вам сталкиваться с проблемами с магазином, арендующим подвал. Ждем от вас откликов и комментарии на статью. Оставляйте их на нашем сайте.
Покупать ли квартиру на последнем этаже: плюсы, минусы, отзывы
Автор Антон Величко На чтение 13 мин. Просмотров 29.4k. Опубликовано
Покупать ли квартиру на последнем этаже — стоит ли брать, плюсы и минусы перед покупкой жилья.
Было бы нечестно написать только статью Стоит ли покупать квартиру на первом этаже
В ней было описано достаточно плюсов и минусов. Теперь подошел черед вариантов квартир на последних этажах. Еще с советских времен квартиры на последних этажах домов приобрели нехорошую славу неудобных для комфортного проживания.
Постараюсь как можно полнее осветить этот вопрос, потому что тема достаточно актуальна для многих.
Хочу выразить мое мнение по поводу последнего этажа и пусть меня закидают «резиновыми» китайскими помидорами:) Я бы купил квартиру на последнем этаже, даже при наличии минусов, о которых скажу ниже.
Почему? Потому что последний этаж, это, наверное, образ жизни, это совсем другой полет мысли. Это не то чтобы возвышает, но поднимает сознание на определенный уровень. Это совсем другой взгляд на то, что окружает — он шире и дальше.
На последних этажах, обычно живут творческие люди, хотя это правило началось с мансард:)
Покупать ли квартиру на последнем этаже: плюсы и минусы
Вначале пройдемся, так сказать по плюсам и минусам квартир на последних этажах домов времен советских тотальных строек, ведь именно к ним, как показывает практика, больше всего претензий.
Вот как раз и выясним почему. «Старым» домом условно можно считать, постройку до 1991 года — так примерно и обозначим временной рубеж.
Если вы решили купить квартиру на последнем этаже в таком доме, для вас не должно быть сюрпризом, что основные проблемы с кровлей над вашей квартирой, могут лечь на ваши плечи.
Конечно, самим не обязательно перестилать крышу заново, но остальные участники ТСЖ могут вяло поддерживать вашу позицию и тогда «врагами» могут стать не соседи снизу, а участники собрания ТСЖ, которые проголосовали за покраску подъезда, в то время, когда у вас заливает крышу, но это человеческий фактор.
Что касается самой квартиры на последнем этаже дома, то в «панельках» протечки крыши довольно регулярное явление, если своевременно не контролировать их состояние.
Отсюда возрастание появления грибка, как следствия. К тому же бдительность за системой отопления и сантехникой в квартире на последнем этаже тоже не помешает, иначе можно стать причиной и спонсором ремонта соседей снизу.
Но ни соседи и не прохудившаяся крыша последнего этажа может стать врагом покупателя.
Плюсом решения купить квартиру на последнем этаже может служить отсутствие соседей сверху. Этот фактор является, к тому же и основным.
Очень многие, кто пожил на последних этажах, а потом перебрался на нижние, вспоминают тишину над головой с теплотой. К тому же последний этаж исключает такие «сюрпризы» от соседей, как пепел, встряхивание ковриков, подкармливание птичек, топот ног, езду детишек на велосипеде, бренчание люстры и прочее.
Мало кому понравится обнаружить постиранное белье, вывешенное на балконе в непотребном виде. Отсутствие соседей сверху не исключает громкой музыки от соседей снизу, но с этим чаще всего готовы мериться.
Те, кто проживают на последних этажах в домах с лифтом могут столкнуться с периодически неработающим лифтом.
Сам, честно признаться, не люблю лифты, поэтому предпочитаю ходить пешочком. Однако, ни всех это устраивает, особенно, когда подниматься приходится на последние этажи дома после тяжелого трудового дня, да еще с пакетами продуктов.
Здесь можно услышать ликование живущих на первом и втором этажах:)
Да, на нижних этажах удобно бдеть за сигнализацией машины, если она паркуется во дворе, удобно скинуть с окна, если что забыл по мелочи, но это не перекрывает второго основного плюса последних этажей — опасность затопления канализацией отсутствует!
Тем, более многие живущие на последних этажах нормально переносят кардионагрузки, возникающие при неработающем лифте, будь они связаны с перетаскиванием мебели, колясок, велосипедов и прочего — благо происходит это нечасто.
Замечено также, что купив квартиру на последнем этаже, вы получите меньше пыли с улицы, раздражающего шума, по сравнению с нижними этажами домов.
Но это не главное! Часто подкупающим фактором является вид из окна квартиры. Хотя казалось, что в этом виде может быть такого. Так же считал и я пока не убедился сам, побывав у знакомых в квартире на последнем этаже с шикарным видом на Амур.
Такие картины с утра способны поднять настроение, а вечером умиротворить после суетливого дня. Правда это касается ни всех квартир в Хабаровске, расположенных на последних этажах.
К примеру, шикарный вид из пятиэтажек вполне успешно застраивается новостройками… Да, и по поводу новостроек! При покупке в них квартиры, надо учесть еще 12 нюансов новостроек, чтобы приобрести именно то, что вам хочется.
Минусом решения купить квартиру на последнем этаже дома советского периода, является отсутствие техэтажей, хотя это касается не всех типов домов. Отсутствие технического этажа над квартирой приводит к тому, что летом в квартире может быть Ташкент, а зимой Якутск.
Конечно, это утрированное сравнение, но впечатления от этого явного минуса у жителей квартир на последних этажах довольно яркие, иногда сравнимые с прохождением последнего круга ада:) К счастью проблемы с жарой «лечатся» установкой кондиционера, иногда даже двух.
Одним из плюсов последнего этажа является хорошая освещенность квартир солнцем и отсутствие необходимости зашторивать окна наглухо, боясь любопытных взглядов прохожих.
Любителям погулять в домашнем белье можно спокойно выйти на балкон, не боясь, что кто-то будет смотреть. Хотя есть и такие экземпляры, которые и на первых этажах такое проделывают, если, конечно у них есть куда выходить. Зато им лифт ждать не надо, который может не приехать:)
Последние этажи домов таят в себе некоторую опасность для домашних животных и детей. Есть вероятность, что кошки, которые любят погреться и побегать по балкону сорвутся вниз, а там уже кому как из них подфартит:)
Да и за детьми необходимо тщательнее присматривать. Так же есть мнение, что комаров и мух на последних этажах меньше, но честно говоря не берусь утверждать точно.
Может быть это зависит от этажа дома — 7-ой, 14-ый или 25-ый могут этим похвастаться — не знаю, но то, что на 25-ом ощущаешь себя ближе к богу поверить могу. В квартирах на последних этажах «высоток», чтобы помыть окна надо полюбить высоту:)
Встречается в домах на последних этажах казус с вентиляцией — могут быть слышны ветра, голоса голубей, если они поселились на техэтаже.
Планировки последних этажей предусматривают наличие кранов Маевского на радиаторах отопления для «продувки» системы. Это чревато гостями из сантехнической службы, которым вы можете не особо обрадоваться.
В современных домах горячая вода распределяется сверху, поэтому в квартире теплее и напор воды всегда хороший.
К тому же на последних этажах домов нет труб отопления и канализации, которые пронизывают насквозь ваш пол и потолок — это достаточно хороший плюс для внешнего вида самой квартиры и удобства ремонта. Однако, не всех планировок это касается!
Уменьшает впечатление от комфорта, в некоторых домах, необходимость сливать воду в кране, в ожидании горячей воды.
Важно расположение квартиры на последнем этаже дома относительно шахты лифта, да и самих механизмов лифта, потому что шум и вибрация могут стать постоянными спутниками при проживании в квартире на последнем этаже.
Предпочтительнее, когда моторное отделение лифта расположено не на чердаке, а вынесен отдельно на крышу.
Кстати, чтобы вам легче было обратить внимание на все нюансы при покупке квартиры, вы можете почитать статью про осмотр квартиры перед покупкой, информация, изложенная в ней, однозначно, будет вам в помощь.
Что касается лестничной площадки, то по сравнению с первым этажом на последних проходимость существенно меньше, вследствие чего намного чище, потому что не все доходят:)
Можно делать ремонт в квартире и временно выносить какие-то вещи на площадку, не опасаясь, что что-то могут унести без спросу.
Редко, но есть, конечно и такое, что молодежь может облюбовать там место для посиделок, хотя с той же вероятностью это касается и площадок между первыми и вторыми этажами.
Решив купить квартиру на последнем этаже дома, будьте готовы к тому, что есть вероятность проникновения «домушников», вследствие чего сигнализация на квартиру обойдется немного дороже, потому что будет включать ее установку еще и на окна квартиры.
Минус касается не всех домов, но предусмотреть все же стоит, поэтому при покупке квартиры надо обращать на это внимание.
Если решите купить квартиру на последнем этаже в доме современной постройки, в которых наличие техэтажа обязательное условие, то здесь это не гарантия защиты от проблем описанных выше.
Как показывает практика — многое зависит от качества работы застройщика и соблюдением им всех строительных норм.
При плохом раскладе даже в новом доме на последнем этаже можно познать ужасы, которые касаются, в основном, старого фонда. Даже такая мелочь, как принудительная вентиляция, предусмотренная в домах нового типа может со временем досаждать.
В домах советской постройки эта же вентиляция естественного побуждения, со временем засоряется и лишается тяги, зато у вас в квартире могут появиться запахи с нижних квартир, это устраняется, но согласитесь, что неприятно.
Поэтому будьте бдительны, покупая квартиру — отнеситесь к этому с особой тщательностью и это вам воздастся в дальнейшем.
Перед тем, как купить квартиру на последнем этаже, посмотрите наличие мусоропровода и работает ли он. Есть у него такой недостаток как запах, но это еще пол беды.
Любители покурить между этажами частенько бросают в него окурки, вследствие чего мусор загорается и смрадный дым поднимается прямиком на последний этаж.
В этом случае стойкий запах горевших отходов обеспечен. Во избежание подобных казусов жильцы договариваются и запаивают мусоропровод, тем самым избегая многих проблем, связанных с его нерациональным использованием.
В современных постройках высота потолков на последних этажах выше, чем на нижних, правда это касается далеко не всех типов домов, но немаловажный плюс.
В панельных домах советского периода, наоборот встречается планировка с «разводкой» труб под потолком. Это заметно снижает высоту потолка и влияет на цену квартиры.
Решение купить квартиру на последнем этаже является не совсем удачным решением для сдачи в аренду, к сожалению, особенно не подходят три прибыльных способа сдачи квартиры в аренду, о которых я упоминал ранее. Квартира на первом этаже подходит для них больше.
Покупать ли квартиру на последнем этаже: пример Германии
А как у них? Для сравнения, в Германии первые этажи стараются занимать пожилые люди или любители животных. К квартирам на первых этажах прилагается терраса с участком зелени. Квартиры в современных постройках дорожают с каждым этажом вверх.
На последнем этаже располагаются самые дорогие квартиры — пентхаусы.
Про проблемы с протеканием крыш или запахов на первых этажах там не знают. У них даже современные 4-этажные дома с лифтом. В общем нам есть к чему стремиться.
О современных тенденциях последних этажей
Современные новостройки в большинстве своем устранили недостатки, которые имели квартиры в Хабаровске, находящиеся на последних этажах домов советского периода.
Протечки крыш уже не такие частые, наличие технического этажа и отделение шахты лифта холлом от квартир принесло свои положительные результаты.
Дома вокруг становятся все выше и выше, Хабаровск растет. Теперь, для тех, кто любит вдоволь насладиться солнцем и видом из окна надо покупать квартиру как можно выше.
Последний этаж все меньше воспринимается как недостаток. Снижение стоимости последнего этажа чаще касается эконом-класса и старых построек.
В более высоком классе жилья квартиры на последних этажах продаются по тем же ценам, что и средние, а иногда и выше.
Другой вопрос, что возможность покупки такого жилья не всем по карману.
Можно ли покупать квартиру на последнем этаже по такой цене?
Отойдя от размышление по поводу плюсов и минусов, посмотрим немного прагматично на квартиры, расположенные на последних этажах домов — с т.з. стоимости.
В пятиэтажных и девятиэтажных домах советского периода, квартиры на последних этажах уступают в цене, расположенным на средних, примерно на 5-10 %.
В современных панельных домах эконом-класса ситуация разнообразная — цена может быть как чуть ниже, вровень и даже выше на 5%, относительно стоимости аналогичных квартир на среднем этаже.
В элитных домах чем выше расположение квартиры, тем выше цена с некоторой вариацией повышения цены поэтажно, либо блоками, включающие сразу несколько этажей.
Бонусы квартиры на последнем этаже
- можно сделать камин, как элемент интерьера, так и полноценный, благо крыша позволяет;
- романтические посиделки на крыше тоже как вариант;
- при наличии техэтажа можно, договорившись с ТСЖ, организовать на своей квартирой кладовую.
- так же есть мнение. что можно выкупить техэтаж. расположенный над квартирой и сделать двухуровневую квартиру. К сожалению, официально так сделать нельзя.
Для начала необходимо иметь этот самый чердак, т.к. он есть ни в каждом доме. Помимо этого он должен быть свободен от использования его техническими службами.
К тому, же Жилищный кодекс, практически делает невозможным оформление этого помещения, т.к. чердачные помещения являются общедомовой собственностью и принадлежат всем жильцам дома на равных правах.
Поэтому, чтобы осуществить приватизацию надо получить согласие всех жильцов дома.
Однако, законодательство постоянно меняется и пересматривается, и я уверен, что появятся способы это узаконить. Правда я на практике с этим еще не встречался.
Если подобное можно будет узаконить, то жильцы последних этажей получат отличный бонус к проживанию на последнем этаже дома.
Сегодня вы познали все плюсы и минусы перед тем, как решить покупать ли квартиру на последнем этаже. Теперь вы в курсе с чем можете столкнуться. Единственное, что еще хочется спросить — это ваше мнение.
Да, именно оно интересует меня и остальных читателей! Что вы думаете по поводу последнего этажа в доме? Свои измышления попрошу оставить в комментариях к статье.
Пока будете решать с этажом, прочтите статью 6 правил выбора квартиры своей мечты!
Если вам понравилась статья — поделитесь ею через соцсети, нажав на одну из них под статьей. Напишите свое мнение в комментариях и внесите сайт в закладки — впереди еще много интересного.
P.S. Ах, да! Чуть не забыл:) Наверное, многие со мной согласятся, что вечером Хабаровск выглядит очень красиво, особенно… с последнего этажа:))
Кстати, я не поленился провести опрос среди своих читателей. Спросил их просто: Хотите ли вы жить на последнем этаже? Мне подумалось, что это поставит все точки над «i».
Результат опроса:
- Я уже там — 1022 голоса
- Категорически нет — 538
- Да, конечно — 5216
из этих результатов мне стало ясно, что тот, кто живет на последнем этаже уже понял его преимущества и ответил положительно на вопрос: Покупать ли квартиру на последнем этаже? Остальные же стремятся к этому:))
Ну, а те, кто против.. тех я тоже уважаю и благодарю за высказанное мнение.
Успехов вам!
Как сделать :: Оформить право собственности на технический этаж — ikirov.ru
Постепенно возрастает интерес к возможности обустройства и оформления в собственность чердачных помещений и технических этажей в жилых домах. При этом возникают вопросы: как нужно действовать, в какие инстанции обращаться и какие документы собирать?
Постепенно возрастает интерес к возможности обустройства и оформления в собственность чердачных помещений и технических этажей в жилых домах. При появлении такого желания, сразу возникает ряд вопросов: как нужно действовать, в какие инстанции обращаться, какие документы собирать?
Хотелось бы отметить, что есть существенное различие в оформлении технического этажа и чердачного помещения, в данной статье рассматривается возможность приобретения в собственность применительно к техническому этажу.
Чем отличается чердак от технического этажа?
Чердак — это пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа.
Технический этаж — это помещение для размещения на нем инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. К тому же, он может быть расположен как под зданием, так и над верхним этажом, а иногда и на одном или нескольких средних этажах.
Собственность
Возможность приобретения в собственность технического этажа возможно и регламентируется статьей 36 Жилищного кодекса РФ.
Для получения в собственность всего или лишь части технического этажа Вам необходимо:
- получить на это согласие всех остальных собственников квартир и других помещений в вашем доме. Если же дом муниципальный, то дополнит эту квартиру необходимость получения разрешения Администрации города.
- согласно ст. 36 ЖК, «уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Таким образом, помимо согласия всех жильцов вам придется разработать и утвердить проект, а затем получить еще и разрешение на реконструкцию в городской Администрации.
Аренда
Если же Вы хотите взять в аренду площадь технического этажа, то необходимо провести собрание собственников помещений в вашем многоквартирном доме, на котором это помещение может быть вам передано во временное пользование, в зависимости от договоренности — даром или по договору аренды.
Ограничения
Кроме верхних этажей, которыми, как правило, приобретают жильцы дома, существуют и технические этажи, занимающие цокольный этаж. Такие помещения, как правило, выкупаются или берутся в аренду организациями и фирмами города, для создания магазинов, банков и др. Существует определенный перечень объектов, которые при любых условиях не могут быть размещены на нижних технических этажах домов. Например, там нельзя открывать казино, ковальный и токарный цеха и прочие учреждения и заведения.
Юридическая сторона вопроса
Уточнение пунктов статьи 36 Жилищного кодекса, регламентирующих право общее собственностью собственников помещений.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, технические этажи и в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Комментарий, в первом пункте регламентируется список помещений, относящихся к общей долевой собственности. Технический этаж относится к общему имуществу по двум признакам (из возможных двух):
Технический этаж предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность технического этажа для обслуживания всего многоквартирного дома. Таким образом, технический этаж может быть отнесен к общей долевой собственности.- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Данный пункт закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.
Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Данный пункт является новым и показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома.
- По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Данный пункт регламентирует порядок соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество. Передача собственности не может оформляться без специального решения, принимаемого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение должно приниматься консенсусом, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным.
Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
Технический этаж — советы адвокатов и юристов
Советы юристов:
1. Над моей квартирой технический этаж Какая ответственность Тсж постоянные протечки.
1.1. В данном случае ответственность несёт управляющая компания — тсж.
Фиксируйте протечки с помощью управляющей компании и обращайтесь к ним с претензией о возмещении ущерба. Если ущерб не будет возмещён, обращайтесь в суд.
Вам помог ответ? Да Нет
2. Можно ли сдать в аренду технический этаж МКД, расрположенный наверхнем 17-ом этаже?
2.1. В данном случае так как имущество является общим, для этого необходимо инициировать общее собрание собственников помещений.
Вам помог ответ? Да Нет
3. Можно выкупить технический этаж и как?
3.1. Елена!
Технический этаж в каком помещении: жилом, нежилом, у кого выкупить. Вы же к юристам обращаетесь. Уточните вопрос и задайте его снова.
Вам помог ответ? Да Нет
3.2. Технический этаж является общедомовой собственностью, поэтому право распоряжения им предоставлено ОС МКД. Спасибо за обращение.
Вам помог ответ? Да Нет
4. Постоянно заливает с технического этажа дома, что делать?
4.1. Провести независимую экспертизу ущерба, обратиться в УК, а в последствие в суд с исковым заявлением. Поверьте, в иске Вам не откажут!
Вам помог ответ? Да Нет
4.2. Обратитесь с заявление в управляющую компанию. В случае ее бездействия пожалуйтесь в жилищную инспекцию либо обратитесь с иском в суд.
Вам помог ответ? Да Нет
4.3. Анастасия. Необходимо провести независимую экспертизу для установления причиненного ущерба. После этого обратитесь в управляющую компанию с претензией, подтвержденной вышеуказанной экспертной оценкой. Если управляющая компания не отреагирует, необходимо обращаться в суд.
Вам помог ответ? Да Нет
4.4. при заливе Вы должны обращаться в УК для подтверждения факта залива и составления соответствующего акта, также Вы должны провести экспертизу для оценки причиненного ущерба, если УК не принимает мер по предотвращению протечки, то Вы можете пожаловаться на них в жилищную инспекцию, а также подать в суд для взыскания причиненного ущерба. С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.
Вам помог ответ? Да Нет
5. Сдать технический этаж с коммуникациями можно? Спасибо.
5.1. ДА, конечно можно.
УДАЧИ ВАМ
Вам помог ответ? Да Нет
6. Нужно оформить технический этаж в собственность.
6.1. У вас дома входит в ТСЖ или МКД?
Вам помог ответ? Да Нет
7. Хочу добиться выноса трубы горячего водоснабжения на технический этаж, из квартиры!
7.1. Заявляйте иск в суд в рамках ст. 304 ГК РФ
Вам помог ответ? Да Нет
8. Могу ли я, застройщик, продать технический этаж?
8.1. 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(вступает в силу с 1 марта)
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе…технические этажи…
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Технический этаж по жилищному кодексу теперь долевая собственность всех жильцов.
Вам помог ответ? Да Нет
9. Купили нежилое помещение в многоквартирном доме на 1 этаже. Из удобств только свет. УК требует с нас оплату коммунальных услуг по содержанию и техническому обслуживанию по тарифам квартир (жилых помещений). Правомерны ли их действия, если у меня нет канализации, воды, газа и отопления?
Есть отдельный вход, лифтом не пользуемся.
Спасибо за ответ!
9.1. Назначение недвижимости не влияет на обязательства по оплате взносов на капремонт, услуг РСО и УО, управляющих организаций, взносов на капремонт — они распространяются на всех собственников дома.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном жилом доме обязаны оплачивать содержание и ремонт дома, а также коммунальные услуги — в Вашем случае электроэнергию по показаниям счетчика, отопление, вывоз мусора (если у Вас не заключен самостоятельный договор), а также оплачивать общедомовые нужды (ОДН) и др. расходы УК, также для Вас обязательны решения общего собрания собственников, в которых вправе участвовать в голосовании.
Порядок оплаты и расчетов регулируется ст. 155 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354 (редакция от 27 марта 2018 года).
Вам помог ответ? Да Нет
10. Живем на втором этаже. В первом этаже технические помещения пристроенно-встроенного кафе. Музыка из-под пола, больше слышны низкие звуки. Начинается с утра и продолжается до глубокого вечера. Что нам делать? Спасибо.
10.1. Напишите заявление в прокуратуру. Пусть проверят законность деятельности кафе в жилом здании.
Вам помог ответ? Да Нет
11. Городской Муниципальной больнице принадлежит филиал по договору аренды и занимает весь первый этаж, многоквартирного дома где установлены обще домовые узлы учета, свои установить нет технической возможности. Как поступить в этой ситуации?
11.1. Имеется в виду опала услуг ЖКХ по нормативам?
Вам помог ответ? Да Нет
11.2. Все эти замены должен делать собственник. Непонятно при чем тут арендатор, если Вы арендуете помещение. Но если уже замены не избежать, просите финансирования из бюджета по программе.
Вам помог ответ? Да Нет
12. Управляющая компания требует демонтировать козырек балкона на 5 этаже. Но, в техническом паспорте есть отметка, что балкон застеклен ещё прежними хозяевами. Какие мои действия? Спасибо!
12.1. Любая перепланировка даже если вы о ней не знали, когда покупали квартиру должна быть законной и если есть требование демонтировать, у вас 2 варианта
1.Провести экспертизу и вызвать жилинспекцию для составления акта о нарушениях если такие есть
2.Демонтировать за свой счет и попытаться взыскать с прежних собственников в судебном порядке.
Вам помог ответ? Да Нет
13. Я собственник жилого помещения на 5 м этаже пятиэтажного панельного дома. Могу ли я отгородить себе часть технического этажа под кладовую? Правда, высота потолков там меньше 2.3 м, что не даёт сделать это помещение жилым. Так как я являюсь председателем совета дома, могу ли обойтись без собрания собственников, а оформить решение 100% согласием совета дома? Если конечно вообще это как-то можно оформить…
13.1. По тексту — не можете. Вряд ли Вам такую реконструкцию одобрят. А согласие — надо получать всех собственников помещений.
Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме [quote]путем его реконструкции.[/quote]
Вам помог ответ? Да Нет
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Дом построен по утвержденному проекту с разрешением на стр-во, с выносом осей фундамента. 3 надземных этажа один подземный. От забора соседа 1 м 20 см. Имеется свид-во на недострой 225 кв.м от 2002 года. Технический паспорт на завершенное стр-во от БТИ 2011 год. Хочу ввести в эксплуатацию. Мнутся кадастровый инженеры, боятся получить отказ. Что у меня не так?
14.1. У Вас нарушены градостроительные правила в части отступа от границ со смежным земельным участком, должно быть минимум 3 метра.
Вам помог ответ? Да Нет
14.2. Отсутствие регламентированного СНиПом расстояния от межи не является нарушением, вместе с тем может быть основание для отказа архитектурой в передаче технического плана, для регистрации прав на дом. Получите от соседа, удостоверенное нотариусом согласие на расстояние в 1,2 метра и тогда проблем не будет. Технический паспорт составленный до 2013 года является основанием для подготовки технического плана кадастровым инженером, поэтому потребуйте у кадастрового инженера заключить с вами договор на выполнение кадастровых работ, а в ином случае пригрозите ему жалобой в Роспотребнадзор и в СРО где он состоит.
Вам помог ответ? Да Нет
15. Хотим купить квартиру на техническом этаже в г. Пушкино, Московской области. Собственник утверждает, что по суду можно перевести помещение в жилое. Верно ли это?
15.1. Дмитрий, очень сильно сомневаюсь, что это можно сделать. Во-первых, технические помещения априори являются общедолевым имуществом. Во-вторых, некоторые нежилые помещения в принципе невозможно перевести в жилые. Таким образом, даже если продавец каким-то образом получил право собственности, то далеко не факт, что через год или два ТСЖ или кто-то из жильцов не подаст на Вас в суд, и признают данный договор незаконным. Да и перевод может быть невозможным. Я не советую Вам связываться с таким помещением. Можете столкнуться с очень большими проблемами в будущем.
Вам помог ответ? Да Нет
15.2. Дмитрий, процедура перевода предусмотрена в административном порядке. В суде уже рассматриваются случаи отказа в переводе или, если имеются какие-то проблемы. Собственник может утверждать что угодно, ему главное продать. Подумайте, взвесьте, процедура перевода в жилое помещение не такая простая как кажется.
Вам помог ответ? Да Нет
15.3. Нет, конечно.
С чего это вдруг помещение изначально по проекту не предназначенное под жилое Вам переведут..
Пусть бы сами перевел.., если можно..
Он же этого не делает…
Вам помог ответ? Да Нет
16. Во время ремонтно-монтажных работ на техническом этаже затопило нашу квартиру, ТСЖ обвиняет бригаду, как нам правильно поступить?
16.1. 1. На основании заявки о заливе, слесарем управляющей компании составляется акт о заливе квартиры с указанием причины залива.
2. Проводите оценку причиненного вреда.
3. Подаете исковое заявление в суд вместе с вышеуказанными документами.
Более подродбно и на другие вопросы готов ответить в личном сообщении.
Вам помог ответ? Да Нет
16.2. Надо установить виновника залива. Потом — в суд.
Вам помог ответ? Да Нет
17. Домофон не работает примерно 3 месяца приходится спускаться с 5 этажа что бы впускать приходящих, надеялась на восстановление работы т.к. должно же быть техническое обслуживание установленного оборудования (домофона) за которое берется ежемесячная абонентская плата, попросила сделать перерасчет оплаты за не работающие месяца в счет будущих, получила отказ обоснованный отсутствием ранее поданной заявки на ремонт. Как добиться перерасчета?
17.1. В данном случае Вам надо обратиться с претензией о перерасчете в управляющую компанию. При отказе — иск в судС, т.3,131,132 ГПК РФ.
Вам помог ответ? Да Нет
18. В доме выполняются технические работы по замену водопроводных труб и водопроводных стоков. Моя квартира на пятом этаже, последним. Могу ли я не менять водопроводных трубы в квартире, так как при ремонте я их заложило кафелем? Могу ли я при надобности этих выполняемых сейчас работ, позволить поменять лишь водопроводных стояки? Или и этого я могу не делать? Этаж последний-и работы будут начинаться именно с моей квартиры. Спасибо.
18.1. Екатерина! Водопроводные трубы, которые находятся у Вас в квартире до запорных устройств являются вашей собственностью и как собственник Вы несете ответственность за техническое состояние водопроводных труб внутри квартиры. Вы сами решаете когда проводить замену труб (если конечно трубы не текут). Что же касается Управляющей компании, то ответственность управляющей компании распространяется на водопроводные стояки внутри вашей квартиры до запорных устройств. При проведении ремонтных работ Вы обязаны предоставить доступ к водопроводным стоякам в вашей квартире. Ну а замена остальных водопроводных труб в квартире это на ваше усмотрение.
С уважением,
Дмитрий.
Вам помог ответ? Да Нет
19. Родители приобрели квартиру на первом этаже в 2008 г с капитальной пристройкой на земле. В техническом паспорте выданном того же года она указана как лоджия с размерами. Но УК говорит, что незаконна. По факту так же сказали в БТИ, и что там раньше был балкон. Как теперь все узаконить и сколько нужно подписей жильцов? Помогите.
19.1. Во-первых, узаконить нужно её в случае, если Вы собираетесь продавать жилье. В остальных случаях, если никто не заявляет иск в суд, то и нет нужды.
В остальном, надо видеть технические документы. Вероятно речь идет о реконструкции, на которую, в силу ст. 51 ГрК РФ требуется разрешение.
С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.
Вам помог ответ? Да Нет
19.2. Так как пристройка находится на земельном участке, который является общей собственностью собственников помещений в МКД, то нужно на оформление согласие 100% жильцов, земельный участок под МКД должен быть сформирован, то есть стоять на кадастровом учете. Оформить реконструкцию можно только через суд при наличии согласия жильцов и сформированного земельного участка. В случае признания собственности вы должны понимать, что площадь квартиры увеличится и придется платить коммунальные платежи в гораздо большем объеме.
Если вы к этому готовы и нужна помощь в составлении искового заявления, обращайтесь!
Удачи!
Вам помог ответ? Да Нет
20. Являюсь дольщиком. Пришел момент принимать квартиру. Придя в квартиру увидели на первый взгляд недостаточное количество секций радиаторов в комнатах. Обязан ли застройщик предоствить мне технический паспорт на мою квартиру, в котором будет указано количество секций радиаторов. У меня 1 этаж. Или где мне узнать сколько должно быть у меня радиаторов.
20.1. В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» по требованию потребителя исполнитель в данном случае застройщик обязан по требованию потребителя предоставить любую дополнительную информацию. Более того вы вправе просить направить вам ее в письменном виде на ваш почтовый адрес (обращаю внимание на любой указанный вами)
Вам помог ответ? Да Нет
21. У нас в кадастровом паспорте указано 3 этажа, а в техническом 4 сможем ли мы получить адрес на дом?
21.1. Раньше, до 2013 года, в техпаспорте указывали этажность: 3 этажа и мансарда, а в кадастровом указывали — 3 этажа.
Так как для ответа на Ваш вопрос имеются «подводные камни», то отвечу Вам следующим образом:
Если у Вас именно жилой дом и на основании решения суда было зарегистрировано право собственности на 4-х этажный дом то в выписке из ЕГРН (главный документ) должно быть отражено количество этажей: 4 этажа, в таком случае удостоверьтесь, что в этом решении суда указано, что Администрация была привлечена стороной по делу (так как иначе восстановят срок обжалования и обжалуют Ваше решение суда), и со всеми документами Вам необходимо будет явиться в МФЦ с целью подачи заявления на присвоение адреса жилому дому.
Если у Вас по решению суда (с привлечением стороной по делу Администрацию, и желательно, чтоб это решение суда было вынесено до августа 2015 года) признано право собственности на 4-х этажный дом, а в выписке из ЕГРН отражено количество этажей: 3 этажа, то Вам необходимо обратиться в Росреестр через МФЦ с заявлением об исправлении техошибки, после чего Вы сможете обратиться за присвоением адреса дому.
А если дом был зарегистрирован по «упрощенке» (не по разрешению на ввод в эксплуатацию или решению суда) с количеством этажей 3 этажа, а по техпаспорту указано 4 этажа (и по факту 4 этажа), то мой совет не обращайтесь за получением адреса, а то Администрация города обязана будет подать иск в суд о сносе такого дома (такая практика у нас по Краснодарскому краю).
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы или есть необходимость юридического сопровождения по решению Вашего вопроса, то готов оказать платные услуги, наш офис находится по адресу: г. Сочи, ул. Виноградная, д.2/1, офис 102, 1-ый этаж, тел.:8-988-674-59-99
Вам помог ответ? Да Нет
22. ООО. Были выделены 1-й и 2-й этаж в отдельные объекты недвижимости. Нотариально не удостоверили протокол общего собрания о данном решении. Имущество не отчуждалось. Каким образом теперь составить протокол об отсутствии необходимости нотариального заверения протоколов хоз. решений общества без применения технических средств?
22.1. Одним из вариантов может быть указание в Протоколе отдельным вопросом, что стороны определили, что в соответствии со ст.67.1 ГК РФ состав участников и принятое решение подтверждается путем подписание Протокола всеми участниками Общества нотариальное заверение не требуется.
Вам помог ответ? Да Нет
22.2. Положение о необходимости или отсутствии необходимости нотариального заверения протоколов общего собрания участников содержатся в уставе общества. Для того, чтобы принять положение о подписании протокола собрания без участия нотариуса, необходимо вносить соответствующие изменения в устав.
Если действующий устав предусматривает нотариальное удостоверение протокола общего собрания, и нотариальная форма вами соблюдена не была, такая сделка может быть оспорена. Можно провести внеочередное собрание по одобрению сделки, в отношении вывода недвижимого имущества и заверить нотариально. Формулировку вопросов для такого собрания обсудите с нотариусом, с которым сотрудничает ваше ООО.
Вам помог ответ? Да Нет
23. При изготовлении технического паспорта для приватизации в 1992 году ошибочно указали вместо первого этажа второй. Эта ошибка пошла в договор о приватизации, свидетельство о праве собственности, в дело о наследовании. Обращались с заявлениями в БТИ, Росреестр, местную администрацию об устранении ошибки. Везде приходят отказы или перенаправления в другие инстанции. Пытались в суд обращаться. Куда обратиться с данным вопросом, каков порядок действий и содержание обращений. Благодарю за ответы.
23.1. Есть правила присвоения адреса объектам капитального строительства, и жилым помещениям, так нумерация квартир в многоквартирном доме осуществлялась по единому принципу (до 1999 года). Предлагаю Вам подготовить в БТИ нейтральный запрос (обращение) с просьбой предоставить информацию о расположении квартиры с определенным номером и площадью в составе здания находящегося по адресу: выполненного по проекту № (о номере типового советского проекта многоквартирного дома можно узнать в любой проектной организации — надеюсь Ваша квартира в таком доме) в соответствии с техническим паспортом, оформленным на вышеуказанное здание и экспликацией к поэтажному плану здания. Если ошибка была сделана в 1992 году, а здание построено гораздо раньше, то возможно Вам ответят, что квартира расположена на 1 этаже. На основании этого ответа можно заявить об исправлении кадастровой ошибки в сведениях о Вашей квартире, внесенных в ЕГРН на основании данных БТИ. После исправления ошибки в ЕГРН Вы получите уведомление об исправлении реестровой ошибки и Выписку из ЕГРН с правильными сведениями. В техническом паспорте 1992 года должен быть чертеж (на кальке) на чертеже не должно быть межэтажной лестницы (на первом этаже ее нет) — так можно определить — техник — инвентаризатор действительно был в Вашей квартире на 1 этаже. Напишите мне пожалуйста. Если желаете я подготовлю запрос в БТИ, а могу позвонить и попробовать решить вопрос по телефону (они просто не хотят работать).
Вам помог ответ? Да Нет
24. В доме 15 этажей (+ 16 й технический). Живу на 14 м, с общего балкона 15 го этажа, во время дождя заливает балкон собственника, (там есть сливы, но пол не ровный и скапливается вода, которая по козырьку стекает ко мне) ТСЖ ссылается на то, что их проблема только крыша и технический этаж. Так ли это? Кто должен устранить проблему?
24.1. Вы удивитесь, но лоджии и балконы являются общим имуществом владельцев многоквартирного жилого дома, по этому решать вопрос по поводу балкона на 15 этаже нужно будет на собрании ТСЖ, организовывать обследование специалистом, утверждать смету (если вопрос не будет решаться) можно обязать ТСЖ обратившись в суд.
Вам помог ответ? Да Нет
25. У нас двухуровневая квартира, ремонт уже сделан (второй этаж квартмры — технический), поначалу ни у кого из жильцов вопросов по тому, что мы так сделали не было, а сейчас заехала новый жилец, которая говорит, чтр это все незаконно и чтобы мы возвращали как было… вопрос — неужели придется заделать дырку на второй этаж? Пока жили в этой квартире родили 3 детей, и придется жить только на олном этаже?
25.1. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования (лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) ) не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.
Вам помог ответ? Да Нет
26. Как написать в 14001 технический этаж? Именно технический, а не просто этаж?! Спасибо!
26.1. Все, что пишется до строения-корпуса — указывается в своих клетках (пункты 7 и 8 листа «Б» формы Р 14001, образец по ссылке). А вот все, что указывается после — этаж, помещение, комната, офис, и так далее — втискиваются в пункт 9.
С Уважением, адвокат в г. Москва– Степанов Вадим Игоревич.
Вам помог ответ? Да Нет
27. Живу на 9-ом этаже. Над нами был построен технический этаж. Там сейчас бывают художники. С моего этажа по всей кухне зиг-загом протянули трубы отопления на верхний этаж. Законно ли это и могу ли я обрезать их. Ведь отопление было рассчитано изначально на 9 этажей. А у нас теперь зимой очень холодно.
27.1. Наталья!
Когда у Вас выполняли реконструкцию системы горячего водоснабжения (ГВС) дома, должны были предъявить пакет документов, тем более с прокладкой труб через вашу квартиру. Конечно это не законно. Пишите жалобу в УК, после мотивированного ответа идите в суд.
С Уважением, Юлия!
Вам помог ответ? Да Нет
28. Выкупил нежилое помещение у Управления имущественных отношений города, на первом этаже жилого дома, выход из моего помещения был через другое помещение которое Управление позже продали и собственники мой выход закрыли остался другой выход через подъезд жилого дома, на его нет на техническом плане. Т.Е. остался без выхода. Сервитут не оформлен. Можно ли обжаловать сделку по продаже смежного помещения или через суд оформить сервитут. Спасибо Сергей.
28.1. 1 Вариант.
Вы можете оформить через суд сервитут на проход в смежных помещениях, учитывая что данный проход есть в техническом плане, и в последствии обратиться в суд с негаторным иском, что владелец соседнего помещения преградил вам прво пользования данным проходом.
Правда есть случаи из судебной практики, по которым в установлении сервитута отказывали, так как были другие проходы к помещению, хоть и не были указаны в техническом паспорте. (как и в вашем случае).Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007, 25.01.2007 N 09 АП-18259/2006-ГК по делу N А 40-59574/06-50-467 В удовлетворении исковых требований о признании права прохода через помещения ответчика в принадлежащие истцу нежилые помещения путем подписания соглашения о частном сервитуте отказано правомерно, так как истцом не были представлены доказательства невозможности прохода к принадлежащим ему помещениям без установления сервитута на помещения.
2 Вариант
Так же вы можете внести изменения в технический паспорт здания, и перенести выход в подъезд.
Вам помог ответ? Да Нет
29. Меня интересует полное юридическое сопровождение по решению проблемы проживания людей на техническом этаже многоквартирного жилого дома. Я живу на последнем жилом этаже. Над моей квартирой собственники нежилых помещений делают и ремонт и совершенно очевидно, что будут сдавать. Имеется ли кардинальное решение этой проблемы. Нас тут как минимум трое заинтересованных собственников.
29.1. На практике могут возникнуть вопросы по доказыванию факта именно проживания, а не временного нахождения, это раз, и того, что Ваши права непосредственно нарушены этим. Это же отдельные помещения. В чем Ваши права именно нарушены?
Вам помог ответ? Да Нет
30. Правомерно ли приобретение нежилого помещения на техническом этаже в многоквартирном доме у застройщика? По проекту это нежилое помещение. Не согласовано с собственниками квартир!
30.1. Всё зависит от предложения.
И документов на дом.
Наймите юриста, он проверит.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Вам помог ответ? Да Нет
В Воронеже из обычной квартиры сделали двухуровневую за счет техэтажа
Воронежец, купивший квартиру в новом жилом комплексе «Арка», расположенном в районе Памятника Славы, обнаружил, что технический этаж в его доме переделывают под жилое помещение: кто-то из соседей решил поселиться в двухэтажной квартире. Это стало понятно, когда люди вдруг заметили два новых окна под самой крышей — там, где планом никакие окна, казалось бы, не предусмотрены!
Мы запросили документы в Росреестре. Согласно выпискам, технический этаж, входивший в состав нашего общедомового имущества, был отчужден через несколько лет после сдачи дома, — рассказывает наш читатель Сергей Александрович. По его словам, в ТСЖ на все вопросы предъявили протокол собрания жильцов, которым якобы владельцы квартир сами решили пожертвовать техническим помещением. Однако мужчина и его соседи не совсем понимают, как это решение прошло мимо них. Мы решили задать все вопросы, которые возникают у нас в связи с этой историей, специалисту в сфере ЖКХ Андрею Смирнову.
Юрист в сфере ЖКХ: «Для таких решений необходимо 100 % подписей»
— Вопросы общедомового имущества часто кажутся элементарными, — рассуждает эксперт. — Например, если есть техэтаж, кажется, что он должен быть общим, однако это не всегда так. И вот по каким причинам. Например, софинансирование. Когда юридическое или частное лицо участвует в софинансировании или долевом строительстве и непосредственно на его деньги возводится та или иная часть здания. Человек даже может построить таким образом котельную и оказывать дому услугу по горячему водоснабжению и отоплению. В иных случаях, если имущество предназначено для обслуживания более, чем одного помещения, то оно является общедомовым. Отчуждение такого имущества возможно только на основании решения общего собрания собственников с согласия ста процентов собственников. Это зафиксировано в Жилищном кодексе.
По словам Андрея Смирнова, для решения некоторых вопросов не обязательно такое единогласие. Но случаи, подобные нашему, очень серьезны:
Для выбора председателя, управляющей компании и урегулирования некоторых текущих вопросов достаточно и пятидесяти процентов. Для сдачи в аренду общего имущества или его перепланировки — двух третьих. В обоих этих случаях голосуют не люди, а квадратные метры: «весомость» мнения прямо пропорциональна проценту жилой площади, которой владеет человек. Если же речь идет именно об отчуждении общедомового имущества, нужно согласие всех собственников квартир. На практике заручиться их стопроцентной поддержкой практически невозможно. Если кто-то фальсифицирует протокол собрания собственников, это уголовное преступление. Как минимум, это можно квалифицировать по статье 327 УК РФ «Подделка официального документа». Можно и по 159 статье, как «Мошенничество». В таком случае людям нужно через суд признать недействительным решение, зафиксированное протоколом, и параллельно подать заявление в правоохранительные органы — о мошенничестве в сфере общедомового имущества.
— Каким может быть исход разбирательств?
Если протокол и правда фальсифицировали и вина будет доказана, техэтаж или другой объект останется в общедомовой собственности. Виновное лицо должно будет само рассчитаться с покупателем — если он и сам стал жертвой преступного замысла. Уже после этого лицо, которое намеревалось жить в двухэтажной квартире, в принципе, может попытаться договориться с собственниками на законных основаниях. Но для этого ему, опять же, придется получить согласие сто процентов собственников.
У техэтажа или подвала может быть и законный владелец
— Может ли быть владелец у таких помещений в доме, где проходят какие-то важные коммуникации?
Да, это возможно. Просто владелец должен будет предоставить доступ ко всем коммуникациям. Например, дом, где я живу, еще в советские годы дом запроектирован с магазином на первом этаже. И к магазину же, согласно плану, относится часть подвала, которую используют для складских целей. Именно там находится запорная арматура по отоплению и водопроводу. Однако эту часть подвала вместе с магазином приватизировали на совершенно законных основаниях.
Дома и стены помогают — зарабатывать
Бывает, что на общем имуществе наживаются третьи лица, которые не имеют к нему отношения. Речь о размещении в подъездах, лифтах и на наружных стенах всевозможных рекламных материалов. В этом мы увидели некоторые параллели с историей нашего читателя. И поинтересовались, имеют ли право люди подзаработать на том, что принадлежит им по праву.
— Фасад и любые несущие стены являются общедомовым имуществом, поэтому заработать на рекламе — не только их право, но и хорошая возможность вложить дополнительные деньги в состояние общего имущества. Чтобы это сделать, нужно на общем собрании вынести решение о сдаче в аренду определенных площадей. Тут как раз нужно набрать две трети голосов. Далее жильцы должны передать полномочия по размещению рекламы, подписанию договоров и получению денег управляющей компании и прописать в протоколе стоимость квадратного метра. УК уже будет договариваться с рекламодателями. Иметь дело с владельцами и арендаторами нежилых помещений в здании может быть проблематично: любой владелец бизнеса старается расходовать как можно меньше, а потому будет сопротивляться вашему желанию обязать его платить за какие-то рекламные площади. Но такие вопросы легко решаются в судебном порядке, поскольку закон о рекламе четко определяет, что является рекламой, а что нет. Вывеска, содержащая название предприятия, юридический адрес и график работы, под это определение не подпадает. Все остальное, размещенное на фасаде дома в интересах какого-либо лица или организации, является наружной рекламой.
— И что делать, если реклама на доме есть, но доход от нее получает кто-то другой или не получает никто?
— Это сложный процесс. Нужно будет доказывать стоимость этой рекламы, проводить экспертную оценку, приводить факты, подтверждающие цену квадратного метра рекламы по аналогичным объектам, это достаточно длительная работа.
— Как вообще появляется незаконная реклама на зданиях?
Это происходит от избытка наглости или от незнания закона. Как правило, размещают ее те, кто полагает, что если у меня по этому адресу находится магазин, то я могу крепить на фасад все, что хочу. Если УК адекватная и работает на благо дома, то она за этим следит. Но есть и такие управляющие компании, которые деньги от рекламы просто оставляют себе. Это преступные организации, действующие исключительно в своих интересах и наживающиеся на юридической безграмотности населения.
Реклама в лифте тоже должна приносить доход
Лифт относится к оьбщедомовому имуществу — стало быть, и реклама в нем не должна быть бесплатнойФото: из архива «КП»
— Похожее часто можно наблюдать и в лифтах. Почти в каждом висит рекламный стенд, а люди ничего с этого не имеют…
— Абсолютно та же ситуация. Это незаконные действия управляющей компании. Пока правоохранительные органы с исполнительной властью не обратят на это серьезное внимание, такая практика будет продолжаться. Чтобы этого не допускать, я прежде всего советую выбирать самим свою УК и интересоваться ее работой. Во-вторых, нужно организовать собрание собственников, где нужно поставить ряд вопросов, связанных с рекламой. Я говорил об этом выше. И еще просто необходим совет дома и его председатель, чтобы было кому контролировать поступление финансовых поступлений на нужды МКД. Можно также заключить договор с рекламной организацией и передать им потенциальные рекламные площади в управление (способ подойдет тем, кто имеет возможность хорошо заработать на рекламе из-за выгодного расположения дома — ред.).
— На что можно потратить вырученные средства?
— Доход можно пустить исключительно на нужны дома, никаких индивидуальных выплат с полученных от рекламы денег делать нельзя, если иное не принято на общем собрании собственников и не оговорено в договоре управления МКД.
Можно ли проживать в квартирах на техническом этаже в Астане
Законно ли проживание в квартирах на техническом этаже, разъяснили в акимате Астаны, передает Tengrinews.kz.
В объявлениях о продаже недвижимости в столице не редки случаи, когда в объявлениях говорится о квартирах, расположенных на техническом этаже. При этом хозяева таких квартир заверяют, что они узаконены. Однако подобраться к квартире бывает очень опасно: отдельный вход с переходом через внешний балкон, при том что квартиры, как правило, на последних этажах. Некоторые застройщики сразу предусматривают технические этажи для более удобного переоборудования в жилое помещение. А соседи ласково называют их «карлсонами». В апреле этого года в Астане был обнаружен многоквартирный жилой дом с балконами на техническом этаже без дверей.
Корреспонденту Tengrinews.kz разъяснили, насколько законным является проживание на техническом этаже и какие трудности могут ждать потенциальных владельцев таких квартир.
Как пояснили в пресс-службе акимата Астаны, технический этаж относится к общему имуществу кондоминиума, наряду с подъездом, лестницами, лифтом, крышей, подвалом, внеквартирными либо общедомовыми инженерными системами и оборудованием, абонентскими почтовыми ящиками, земельным участком, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Согласно определению, технический этаж — это помещение для размещения на нем инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Он может быть расположен как под зданием, так и над верхним этажом, а иногда и на одном или нескольких средних этажах. «Технический этаж является общим имуществом объекта кондоминиума, которое не предназначено для проживания», — подчеркнули в акимате.
Как отмечают в столичном акимате, с подобным типом недвижимости возникают трудности в доступе к инженерным сетям жилого дома.
«Владельцы квартир, граничащих с техническим этажом, достаточно часто изъявляют желание приобрести или оформить долгосрочную аренду на ту его часть, которая находится непосредственно над (под) их квартирой. Но для того, чтобы получить в собственность часть технического этажа, необходимо получить на это согласие всех остальных собственников квартир и других помещений в этом доме. Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», — пояснили в пресс-службе.
Однако чтобы избежать согласования с каждым из владельцев этого общего имущества, можно взять помещение в аренду. Необходимо провести собрание собственников помещений в вашем многоквартирном доме, на котором это помещение может быть передано во временное пользование (даром или по договору аренды).
Если человек все-таки собирается выкупить какую-то часть технического этажа, для этого ему необходимо: письменное согласие всех собственников квартир данного дома. Юридические документы на земельный участок (земельный участок может предоставляться только во временное пользование (аренда). Заказать технический план на технический этаж. Доверенность на представителя всех собственников квартир данного дома либо их личное присутствие на сделке купли-продажи.
«Основное условие при покупке помещения в собственность: при необходимости жильцы дома имеют право доступа в помещение, нельзя ограничивать доступ в данное помещение», — также подчеркнули в столичном акимате.
Особенности перепланировок квартир на последних этажах
Расположение квартиры на верхнем этаже жилого дома можно рассматривать и как неоспоримое преимущество и как недостаток.
В данной статье рассказано об особенностях и возможностях при проведении ремонтных работ с перепланировкой, связанных с расположением квартиры на верхнем этаже.
Различные типы жилых зданий
Особенности квартир на верхнем этаже
В большинстве жилых домов над квартирами верхнего этажа находится технический этаж с общедомовым оборудованием и коммуникациями.
Классические чердаки остались только в домах старой постройки, но и они в настоящий момент активно используются л\для всевозможных технических нужд.
Технические этажи и чердаки различных зданий
У квартир на верхних этажах есть определённые неудобства, связанные с шумом от общедомового технического оборудования, расположенного в непосредственной близости от жилых помещений (насосов, лифтового оборудования и т. д.).
Технические преимущества квартир на верхнем этаже
На последнем же этаже ввиду отсутствия такой большой нагрузки чаще всего проем в несущей стене достаточно легко согласовать, а также получается сделать его большего размера, чем стандартные проемы на нижних этажах.
С точки зрения возможности перепланировки, несущие конструкции квартиры, расположенной на последнем этаже, испытывают минимальные нагрузки, что дает больше возможностей при перепланировке с устройством проемов в несущих стенах.
Однако и в этом случае необходимо проводить инженерное обследование чердачного помещения или технического этажа.
Пример проектной документации для устройства проема в несущей стене
В данном проекте прем в несущей стене выполнили между кухней и комнатой. Подробнее с проектом возможно познакомиться на этой странице.
На последнем же этаже ввиду отсутствия большой нагрузки чаще всего проем получается сделать его большего размера, чем проемы на этажах, расположенных ниже.
Фото проемов в несущей стене
Кроме этого, для перепланировки у квартир, расположенных на верхнем этаже, доступны некоторые варианты, недопустимые при ином расположении жилых помещений.
Особенности перепланировок квартир на последних этажах
С точки зрения возможностей для перепланировки, квартира на последнем этаже обладает важным преимуществом – над ней нет жилых помещений соседей.
Согласно положениям ЖК РФ, санитарным и строительным нормам, существует запрет на многие виды перепланировок, связанных с ухудшением жилищных условии соседей и собственных.
В Москве эти запреты вошли в текст постановления правительства города № 508, регулирующего перепланировку и переустройство в многих квартирных домах.
Некоторые из этих ограничений не относятся к перепланировке на последнем этаже.
К примеру, если квартира расположена на последнем этаже, возможно выполнить расширение кухни на площадь санузла (допустим, при его переносе). В данном случае над кухней не окажется санузла соседей, и такая перепланировка будет соответствовать требованиями регламента.
Для квартир на последнем этаже доступным вариантом является увеличение жилой комнаты за счет площади кухни. И в данном случае не происходит ухудшения жилищных условий собственника – комната не окажется под кухней соседей.
Расположение квартиры на последний этаж е предоставляет возможность при переносе кухни освободившуюся площадь оформить в качестве дополнительной жилой комнаты.
При переносе кухни на нежилую площадь квартиры (чаще всего путем устройства кухни-ниши), кухонное помещение может быть присоединено к смежной жилой площади или (при соответствии размеров нормам для жилой площади) стать отдельной жилой комнатой.
Пример проекта перепланировки на последнем этаже с переносом кухни
В данном проекте, реализованном на последнем этаже новостройки, кухню-нишу выполнили на площади одного из санузлов, а бывшее помещение кухни использовали для размещения жилой площади. Подробнее проект представлен на этой странице.
Устройство кухни на площади санузла возможно согласовать только на верхнем этаже. Также допустимым вариантом является расширение жилой площади за счет помещений санузла.
Сложные для согласования возможности
В настоящее время части тех преимуществ, которые некогда были у квартир, расположенных на последнем этаже нет. Это касается возможности устройства дровяных каминов, присоединения к квартире чердачных помещений, надстройка зданий и устройство мансард.
Для Москвы и подавляющего большинства районов Подмосковья такую перепланировку согласовать в настоящее время практически невозможно.
Кроме этого, в тех случаях, когда проектом здания изначально не предусмотрена крыша над балконами верхнего этажа, ее монтаж в настоящее время крайне сложно согласовать.
Устройство крыши над балконом верхнего этажа считается изменением архитектурного облика здания и/или использованием общедомовой собственности, что согласовать практически невозможно.
Зачастую, самовольно возведенные конструкции представляю угрозу не только для имущества, но и для жизни людей. О санкциях за незаконные перепланировки можно узнать в этой статье.
Примеры самовольно установленных конструкций
Консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки возможно получить в нашей организации.
Вышлете на нашу электронную почту план квартиры из документации БТИ с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий.
Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, указать адрес объекта и ожидаемые от наших специалистов действия – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».
Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте, задать в онлайн чате, а также по телефону.
