Сравнение с конкурентами

Балансовая стоимость земли в Гладстоне на долю распределения

* Красная полоса показывает, на что попадает балансовая стоимость акций Gladstone Land на акцию.

Расчет балансовой стоимости земли Gladstone на акцию

Gladstone Land на акцию за финансовый год , закончившийся в декабря 2019 года, рассчитывается как:

Gladstone Land на акцию за квартал , закончившийся в сентября 2020 г. рассчитывается как:

* Все числа указаны в миллионах, за исключением данных по акциям и коэффициентов.Все числа указаны в валюте местной биржи.

Теоретически это то, что акционеры получат в случае ликвидации компании. Общий акционерный капитал — это статья баланса, равная общей сумме активов за вычетом общих обязательств компании.

Балансовая стоимость может включать нематериальные объекты, которые могут возникнуть в результате прошлых приобретений компании. Балансовая стоимость за вычетом нематериальных активов называется материальной книгой.

Gladstone Land (NAS: LAND) Балансовая стоимость одной акции Пояснение

Обычно балансовая стоимость компании и материальная книга на акцию могут не отражать ее истинную стоимость.Активы могут быть отражены на балансе по первоначальной стоимости за вычетом амортизации. Это может привести к недооценке истинной экономической ценности активов. Это также может переоценить их истинную экономическую ценность, потому что активы могут устареть.

Для финансовых компаний, таких как банки и страховые компании, их активы могут отражаться в текущей рыночной стоимости принадлежащих им активов. Балансовая стоимость финансовых компаний является более точным показателем экономической стоимости компании.

Балансовая стоимость земли Gladstone на акцию Условия, связанные с

Балансовая стоимость земли в Гладстоне на акцию Заголовки

Финансовая отчетность и модели приведенной стоимости

Линдон Робисон

Цели обучения. После завершения этой главы вы сможете: (1) описать уникальные инвестиционные характеристики земли; (2) понять, как выносливость земли влияет на изменчивость ее цен; (3) признать, как транзакционные издержки снижают ликвидность инвестиций в землю; и (4) оценить инвестиции в землю, используя модели приведенной стоимости (PV), разработанные ранее.

Цели обучения. Для достижения целей обучения вам необходимо выполнить следующие задачи:

• Узнайте, чем земля отличается от других видов инвестиций.
• Узнайте, почему цены на землю так нестабильны по сравнению с другими инвестициями.
• Узнайте, как различать реальные и номинальные ставки дисконтирования.
• Узнайте, как отличить инфляционный рост от реального роста доходов.
• Узнайте, как ожидаемые темпы роста доходов от земли капитализируются в стоимости земли.
• Узнайте, как найти реальные темпы роста земли.
• Узнайте, как рассчитать максимальную цену предложения (минимальную цену продажи) на землю.
• Узнайте, как транзакционные издержки, связанные с покупкой и продажей земли, влияют на ее ликвидность.
• Узнайте, как налоги влияют на максимальную цену предложения (минимальную цену продажи) на землю.
• Узнайте, как найти коэффициент налоговой корректировки для инвестиций в землю.
• Узнайте, как использовать отношение цены земли к доходу для прогнозирования корректировок цены на землю.

Land делают его уникальным среди инвестиций и заслуживают особого внимания при PV-анализе.Неподвижность земли означает, что ее нельзя перемещать, а ее услуги должны извлекать те, кто физически находится на территории. Долговечность означает, что земля способна предоставлять услуги в течение долгого времени без значительных изменений в ее способности предоставлять услуги.

Ранее ликвидность актива определялась как его близость к наличным деньгам. Один из параметров ликвидности актива зависит от формы его доходов — денежные средства по сравнению с приростом капитала (см. Главу 13). В этой главе мы обсуждаем другой аспект ликвидности — стоимость конвертации актива в наличные в результате его продажи.Неподвижность земли делает землю менее ликвидной, чем активы, которые можно перемещать, потому что землю нельзя перемещать для удобства покупателя. Неподвижность земли также ограничивает потенциальных покупателей теми, кто находится достаточно близко к земле, чтобы пользоваться ее услугами. Другая причина, по которой земля является неликвидной, заключается в том, что покупатели и продавцы платят сборы за завершение ее покупки и продажи, включая гонорары риэлтора, юридические издержки по изменению и регистрации ее права собственности и другие связанные сборы, но не друг другу. Свидетельством низкой ликвидности сельхозугодий является их нечастая передача.В среднем только 2–3% частных сельскохозяйственных угодий в Соединенных Штатах продается каждый год.

С другой стороны, кредиторы предпочитают землю в качестве обеспечения ссуд по той же причине, которая делает землю неликвидной — ее неподвижность. Неподвижность земли снижает риск ее кражи, укрытия или перемещения. Кредиторы также предпочитают землю в качестве залога для ссуд из-за ее долговечности, что снижает риск потери ее ценности в качестве обеспечения ссуд. Чтобы компенсировать некоторую неликвидность земли, были разработаны специальные учреждения и программы для финансирования жилой и фермерской недвижимости.

Неподвижность и долговечность земли также делают ее популярным объектом для исчисления налогов. Налоговые органы имеют простой и бесспорный учет количества земли, подлежащей налогообложению, и того, кто владеет этой землей. Таким образом, большинство землевладельцев платят налог на собственность на землю и здания, но не платят аналогичный налог на более мобильные и менее долговечные инвестиции. Следовательно, земля является одним из немногих видов инвестиций, налоги на которые основываются на рыночной стоимости инвестиций на начало периода, а также на доходах от инвестиций в течение периода.

В этой главе разрабатываются модели PV для оценки максимальной цены предложения (минимальной цены продажи) для инвестиций в землю, для описания того, как транзакционные издержки способствуют неликвидности земли, для понимания того, как долговечность земли увеличивает волатильность ее цены, и для демонстрации влияния налогов на максимальную цену предложения ( минимальная цена продажи). Мы начнем с описания связи между долговечностью земли и ее нестабильностью, а также с описания того, почему земля и другие товары длительного пользования подвержены инфляционным пузырям и крахам.

Долговременная волатильность цен. Одна интересная особенность цен на сельхозугодья и других товаров длительного пользования, таких как жилищный фонд, — это их исторически высокие колебания стоимости. На Рисунке 17.1 показаны межгодовые изменения стоимости сельскохозяйственных угодий Мичигана за период с 2000 по 2010 год. На рисунке 17.2 показаны изменения стоимости жилья от года к году за тот же период. Часть этих изменений можно отнести к приросту (убытку) капитала. Но есть и другое объяснение изменений стоимости земли и других товаров длительного пользования, и оно связано с изменениями реальных процентных ставок и реальных темпов роста.

Рисунок 17.1. Годовые изменения стоимости сельхозугодий.

Рисунок 17. 2. Годовая динамика цен на жилье.

инфляционные, номинальные и реальные процентные ставки. Чтобы понять волатильность цен на товары длительного пользования, необходимо описать инфляционные, номинальные и реальные процентные ставки. Вспомните из своего предыдущего тренинга, что уровень инфляции i равен скорости изменения средних цен, изменения часто связаны с денежно-кредитной или фискальной политикой правительства.Номинальная процентная ставка r зависит от уровня инфляции и реального компонента, который зависит от других факторов, помимо уровня инфляции, таких как изменение рыночных условий или изменения производительности. Чтобы описать влияние инфляции на номинальный процент, пусть единица плюс номинальная процентная ставка r равна единице плюс реальная ставка r ^* умноженная на единицу плюс уровень инфляции i , так что:

(17,1)

Мы решаем реальную процентную ставку в уравнении (17. 1) как:

(17,2)

Исторически сложилось так, что реальные процентные ставки различаются по секторам, но сильно коррелированы. Реальные процентные ставки по жилищным кредитам графически представлены на Рисунке 17.3:

Рисунок 17.3. Реальные процентные ставки по жилищному кредиту.

Мы можем описать влияние изменений реальных темпов роста на цены на активы длительного пользования, допустив, что номинальный темп роста g равен единице плюс реальный темп роста g ^* умноженный на единицу плюс уровень инфляции i, так что:

(17.3)

Мы решаем реальный темп роста в уравнении (17.3) как:

(17,4)

Чтобы понять волатильность цен на сельхозугодья, мы строим общую PV-модель, где V ₀ — приведенная стоимость земли, г, — средняя номинальная скорость роста (убывания) чистого денежного потока, r — номинальная процентная ставка, а R ₀ представляет собой первоначальный денежный поток. На данный момент мы игнорируем налоги и записываем связь между переменными, только что описанными в модели роста, как:

(17.5)

Мы называем результат моделью ценности использования, потому что здесь не подразумеваются продажи или покупки. Предположим, что мы заменили (1 + r ) правой частью уравнения (17.1) и (1 + g ) правой частью уравнения (17.3). После подстановки получаем результат:

(17,6)

Обратите внимание, что инфляционные эффекты на ставку дисконтирования и темп роста (спада) отменяются, так что мы можем записать уравнение (17.6) как функцию только реальных ставок и начального денежного потока:

(17.7)

Предположим, что в уравнении (17.7) изменяется r ^* . Чтобы измерить влияние изменения r ^* , мы дифференцируем V ₀ относительно r ^* и получаем:

(17,8)

Процентное изменение V ₀ по отношению к изменению r ^* , равно изменению стоимости актива в ответ на изменение реальной процентной ставки, уравнение (17. 8), деленное на начальную стоимость актива V ₀ , правая часть уравнения (17.7):

(17,9)

Теперь предположим, что g ^* изменяется. Чтобы измерить влияние изменения г ^* , мы дифференцируем V ₀ относительно г ^* в уравнении (17.7) и получаем:

(17,10)

Процентное изменение V ₀ относительно изменения g ^* равно изменению стоимости актива в ответ на изменение реальной процентной ставки, уравнение (17.10), деленное на начальную стоимость актива V ₀ , описанную в уравнении (17.7).

Процентное изменение в V ₀ по отношению к изменению в г ^* равно:

(17,11)

Теперь мы опишем процентные изменения в стоимости активов в ответ на изменения реальной ставки дисконтирования и реальных темпов роста для альтернативных реальных процентных ставок и реальных ставок прироста капитала (потери капитала). В предыдущей главе мы описали изменения стоимости активов с течением времени.Этот анализ разный (статичный или вневременной). Мы рассматриваем, что происходит со стоимостью актива в определенный момент времени, если одна из базовых переменных, определяющих его стоимость, изменяется.

В таблице 17.1 расчеты основаны на уравнении (17.11). В расчетах мы устанавливаем процентное изменение стоимости активов для альтернативных значений r ^* и g ^* . Мы устанавливаем r ^* равным 2%, 4%, 6%, 8% и 10%. Мы устанавливаем г ^* равным –20%, –10%, –5%, 0%, 2% и 4%.Отрицательные значения для г ^* соответствуют амортизируемым активам длительного пользования, таким как здания и машины. Положительные значения г ^* труднее обосновать и могут отражать спекулятивные пузыри, при которых ожидается, что доходы от активов будут расти в реальном выражении на неограниченный срок — предположение, которое трудно оправдать.

Таблица 17.1. Процентные изменения стоимости активов, соответствующие небольшим изменениям реальных процентных ставок для альтернативных значений r ^* и для активов с разной степенью устойчивости, характеризуемых переменной g * .

	г * = –20%	г * = –10%	г * = –5%	г * = 0%	г * = 2%	г * = 4%
r * = 2%	–4,5%	–8,3%	–14,3%	–50%	п.а.	нет данных
r * = 4%	–4,1%	–7,1%	–11,1%	–25%	–50%	нет данных
r * = 6%	–3,8%	–6,3%	–9,1%	–16,7%	–25%	–50%
r * = 8%	–3,6%	–5,6%	–7. 7%	–12,5%	–16,7%	–25%
r * = 10%	–3,3%	–5%	–6,7	–10%	–12,5%	–16,7%

См. Таблицу 17.1. Обратите внимание, что долговечность актива отражается в его реальной скорости роста (спада) — долговечность актива снижается на его значение в г ^* . Также обратите внимание, что процентное изменение стоимости активов в ответ на повышение реальных процентных ставок уменьшается с увеличением срока службы актива.Например, если бы реальная процентная ставка составляла 4%, небольшое увеличение реальной процентной ставки привело бы к снижению стоимости амортизируемого актива на 4,1% при отрицательном реальном темпе роста –20%. Между тем, небольшое повышение реальной процентной ставки по активу длительного пользования с реальными темпами роста 4% приведет к снижению стоимости актива на 50%.

Теперь рассмотрим Таблицу 17. 2, в которой исследуется влияние небольшого увеличения реальных темпов роста для тех же сценариев, которые описаны в Таблице 17.1, а также на основе уравнения (17.11). Разница между Таблицей 17.1 и Таблицей 17.2 состоит в том, что знаки в теле таблиц поменяны местами. Увеличение реальной процентной ставки снижает стоимость активов, потому что будущие доллары будут стоить меньше при более высокой ставке дисконтирования. Напротив, увеличение реальных темпов роста означает, что в будущем необходимо дисконтировать больше денежных потоков, что делает изменение стоимости активов положительным в ответ на небольшое увеличение реальных темпов роста.

Таблица 17.2. Процентные изменения в стоимости активов, соответствующие изменениям в темпах реального роста на 1% для альтернативных значений r ^* и для активов с различной степенью долговечности, характеризуемых переменной g ^* .

	г * = –20%	г * = –10%	г * = –5%	г * = 0%	г * = 2%	г * = 4%
r * = 2%	4. 5%	8,3%	14,3%	50%	нет данных	нет данных
r * = 4%	4,1%	7,1%	11,1%	25%	50%	нет данных
r * = 6%	3,8%	6,3%	9,1%	16,7%	25%	50%
r * = 8%	3.6%	5,6%	7,7%	12,5%	16,7%	25%
r * = 10%	3,3%	5%	6,7	10%	12,5%	16,7%

Одна интересная особенность таблицы 17.2 заключается в том, что процентное изменение стоимости активов в ответ на небольшое увеличение реальных темпов роста сдерживается более высокими реальными процентными ставками. По этой причине, когда экономика «перегрета» и цены растут, одним из ответных мер является сокращение денежной массы, повышение реальной процентной ставки и замедление роста цен. Например, предположим, что реальные темпы роста равны нулю, а реальная процентная ставка — 2%. Если бы реальный темп роста немного увеличился, стоимость активов увеличилась бы на 50%. Если бы вместо этого реальная процентная ставка составляла 10%, а реальные темпы роста немного увеличились, стоимость активов увеличилась бы только на 10%.

Итак, что мы узнали? Мы узнали, что активы длительного пользования, такие как земля и дома, подвержены значительным процентным изменениям в стоимости в ответ на изменения реальных процентных ставок и реальных темпов роста — гораздо больше, чем амортизируемые активы.Кроме того, изменение реальных темпов роста прибыли актива оказывает меньшее влияние при высоких реальных процентных ставках.

Чтобы проверить ваше понимание только что рассмотренного материала, продемонстрируйте, что увеличение реальных темпов роста на 1% приводит к таким же процентным изменениям в стоимости активов, что и описанные в таблице 17.1, за исключением противоположного знака.

Модели максимальной цены предложения (минимальной цены продажи). Теперь мы выводим модели максимальной цены предложения для покупателей и модели минимальной цены продажи для продавцов.По крайней мере, две затраты различают модели максимальной цены предложения для покупателей и модели минимальной цены продажи для продавцов: налоги и операционные издержки. Пусть c равняется проценту от продажной цены земли, уплаченной покупателем за покупку земли, но не уплаченной продавцу. Сюда могут входить сборы за закрытие ссуды, сборы за проверку титула и регистрацию, расходы на адвоката и пункты закрытия, оплачиваемые покупателем. Пусть s равняется процентной доле от продажной цены земли, уплаченной продавцом за продажу земли, но не уплаченной покупателю.Сюда могут входить сборы за закрытие ссуды, сборы риэлтора, рекламные и другие сборы.

Обозначает максимальную цену предложения покупателя и минимальную цену продажи продавца. Игнорируя налоги и предполагая, что земля больше никогда не будет продана, выражение для может быть записано как:

(17,12)

Выражение представляет собой максимальную цену предложения, включая эффект затрат на закрытие. Чтобы выделить максимальную цену предложения, мы решаем для.

(17,13)

В модели максимальной цены предложения дисконтированный поток будущих денежных потоков представляет собой сложную инвестицию — приведенную стоимость доходов, которые покупатель получит в случае покупки земли.

Пример 17.1: Определение максимальной цены предложения на землю. Какова максимальная цена предложения земельного участка, если покупатель платит 6% от цены приобретения в качестве заключительного взноса? Чтобы решить эту проблему, предположим, что чистый денежный поток в прошлом году составлял 22 000 долларов, и ожидается, что этот поток будет постоянно расти на 4,5%. Предположим, что альтернативная стоимость капитала покупателя составляет 12%. Максимальная цена предложения рассчитывается с использованием уравнения (17.13):

(17,14)

Если затраты на закрытие в процентах от цены увеличиваются с 6% до 9%, то они уменьшаются до 281 223 долларов США.

Минимальная цена продажи моделей. Гонорары риэлтора и другие заключительные расходы, оплачиваемые продавцом, теперь включены в модель минимальной цены продажи. Чтобы построить модель минимальной цены продажи, позвольте вычесть из выручки продавца. Игнорируя налоги и предполагая, что земля будет продана только один раз, мы можем записать модель минимальной цены продажи как:

(17,15)

Решая, находим минимальную цену продажи, равную:

(17,16)

В модели минимальной цены продажи дисконтированный поток будущего денежного потока представляет собой защищаемую инвестицию — он представляет собой прибыль, которую продавец не получил бы, если бы земля была продана.

Пример 17.2: Определение минимальной цены продажи. Полагая s = 2% и используя данные из Примера 17.1, мы находим минимальную цену продажи, используя уравнение (17.13):

(17,17)

Теперь предположим, что s увеличивается с 2% до 3%. В свою очередь увеличивается до 316 014 долларов. В отличие от эффектов увеличения c , которое снизило максимальную цену предложения, увеличение s увеличивает минимальную цену продажи:

Предположим, что покупатель и продавец имеют одинаковые ожидаемые доходы и альтернативные издержки на землю длительного пользования, например, на сельхозугодья.Из этого следует, что их текущая стоимость для длительного пользования будет такой же. Но если покупатель должен был заплатить заключительный взнос для приобретения товара длительного пользования, его максимальная цена предложения была бы снижена. И если продавец получит после продажи только часть приведенной стоимости, ее минимальная цена продажи увеличится. Следовательно, транзакционные издержки, которые увеличивают минимальную цену продажи продавца и снижают максимальную цену предложения покупателя, снижают ликвидность товара длительного пользования, даже если покупатель и продавец имеют одинаковые ожидания прибыли и альтернативные издержки.

Другими словами, актив является неликвидным, если его ценность использования ( V ₀ ) ограничена снизу максимальной ценой предложения покупателя () и ограничена сверху минимальной ценой продажи продавца (). Мы можем легко показать, что активы физических лиц с одинаковыми ожиданиями в отношении ценности земли от использования неликвидны, когда на ее продажу и покупку накладываются транзакционные издержки.

Подставьте ценность использования из уравнения (17.5) в модель максимальной цены предложения в уравнении (17.13), и результат будет:

(17.18)

Должно быть ясно, что для c > 0,

Затем подставьте ценность использования из уравнения (17.5) в модель минимальной цены продажи в уравнении (17.16), и результат будет:

(17,19)

Должно быть ясно, что для s > 0, наконец, объединение этих результатов позволяет нам выразить влияние транзакционных издержек на модели максимальной ставки, минимальной продажи и ценности использования:

(17. 20)

Несмотря на ожидания равной прибыли, в результате транзакционных издержек максимальная цена предложения ниже минимальной цены продажи, что делает землю неликвидной.Другими словами, предположим, что мы сформировали соотношение максимальной цены предложения и минимальной цены продажи земли и предположили, что c = 5% и s = 6%. Тогда покупатель в этом примере будет готов предложить только 89,2% от минимальной цены продажи продавца, и продажа не состоится.

(17,21)

Разница в стоимости финансирования для покупателей и продавцов также может способствовать неликвидности актива. Например, ссуда, привязанная к владению товарами длительного пользования по процентным ставкам ниже рыночных, может создать клин между максимальной ценой предложения и минимальной ценой продажи.Если в ссуде есть оговорка о продаже, продавец отказывается от чего-то ценного, что не получено покупателем при продаже инвестиции. Таким образом, льготные ссуды под процентную ставку с оговорками о продаже могут создать неликвидность.

Расхождения в информации между покупателем и продавцом также могут способствовать неликвидности актива. Когда два доверенных друга обмениваются долговечным материалом, информационные затраты незначительны — они свободно обмениваются информацией. Однако, когда два незнакомца обменивают товары длительного пользования, покупатель должен выделить ресурсы, чтобы выяснить качество информации, предоставленной продавцом.Если эффективность инвестиций легко проследить, как в случае с сертифицированными семенами или удобрениями, то информационные затраты невелики, и инвестиции будут более ликвидными. Товары длительного пользования, такие как подержанные автомобили или тракторы, остаточную емкость которых нелегко определить, будут менее ликвидными. Выдача гарантии является сигналом более высокого качества, и, таким образом, гарантия — это попытка снизить информационные затраты для потенциального покупателя и повысить ликвидность актива.

Стоимость сбора информации о сервисной способности актива также может способствовать его ликвидности. Чтобы проиллюстрировать, возможности обслуживания нового актива могут быть хорошо известны. Однако после того, как предмет длительного пользования используется, неопределенность, связанная с интенсивностью использования и уходом за предметом длительного пользования, немедленно снижает его ценность. С другой стороны, бывшее в употреблении изделие длительного пользования, у которого практически исчерпаны возможности использования, является более ликвидным, поскольку имеется почти точная информация об оставшейся емкости изделия длительного пользования.

На ликвидность товаров длительного пользования также влияют затраты на выбытие. Стоимость утилизации — это стоимость изъятия из эксплуатации товаров длительного пользования, оплачиваемая его текущим владельцем.Большинство товаров длительного пользования мобильны. Однако демонтаж зданий требует значительных затрат. В некоторых случаях инвестиции настолько высоки, что сборка и разборка являются оправданными. Пример — Лондонский мост. Большинство товаров длительного пользования с высокими затратами на утилизацию становятся полностью неликвидными и остаются в эксплуатации у первого владельца до тех пор, пока не будут уничтожены. Часто проще передать собственника, чем само вложение. Примерами товаров длительного пользования с высокими затратами на утилизацию являются земля и дома.

Товары длительного пользования, ценность которых со временем увеличивается, называются товарами длительного пользования.Товары длительного пользования, стоимость которых уменьшается со временем и в процессе использования, называются амортизируемыми товарами длительного пользования. Товар длительного пользования, стоимость которого увеличивается со временем и при использовании, будет более ликвидным, чем тот, стоимость которого снижается со временем и использованием, при сохранении всех остальных характеристик ликвидности постоянными. Оценка товаров длительного пользования обеспечивает большую безопасность для кредиторов, чем обесценивание товаров длительного пользования, поскольку их стоимость и безопасность кредитора возрастают. Наконец, ликвидность зависит от того, определяет ли время или использование возможности обслуживания товаров длительного пользования.Товары длительного пользования, производительность которых определяется временем, имеют фиксированный образец изменений производительности и не могут адаптироваться к изменениям на рынке. Товары длительного пользования, изменение объема услуг которых определяется использованием, могут приспосабливаться к изменениям на рынке в зависимости от стоимости своих услуг. Таким образом, товары длительного пользования, чья полезная способность связана с использованием, более ликвидны, чем те, чья полезность связана со временем.

На ликвидность товара длительного пользования также влияет количество услуг, которые он может предоставить.Товары длительного пользования становятся более ликвидными, если у покупателя есть возможности для оказания услуг длительного пользования, недоступные продавцу. Долговечный, скорее всего, будет иметь несколько применений, если он не закреплен географически. Возможность многократного использования также связана с характеристиками приобретения прочного. Если товары длительного пользования приобретаются неуклюже, потенциальные покупатели должны либо взять их, либо оставить. С другой стороны, товары длительного пользования, которые можно разделить на приобретение, открывают возможности для потенциальных покупателей. Они могут купить галлон или полный бак бензина, мешок семян или грузовик.

Наконец, товары длительного пользования, уровень извлечения услуг которых фиксирован и, следовательно, необратим, менее ликвидны, чем товары длительного пользования, уровень извлечения услуг которых является переменным. Различия в возможностях предоставления услуг обеспечивают больший потенциал корректировки и, таким образом, уменьшают различия в восприятии между покупателями и продавцами. Более того, товары длительного пользования, показатели извлечения услуг которых различаются, как правило, имеют несколько применений, в то время как товары с фиксированным уровнем извлечения услуг, как правило, являются одноразовыми товарами длительного пользования.

Налоги теперь включены в нашу максимальную цену предложения (минимальную цену продажи) для земельных моделей.Как упоминалось ранее, земля облагается множеством налогов, не все из которых взимаются с других активов. В нашей максимальной цене предложения (минимальной цене продажи) для земельных моделей необходимо учитывать четыре вида налогов. Во-первых, поток денежных средств облагается налогом по средней ставке подоходного налога T . Во-вторых, альтернативная стоимость капитала r выражается после уплаты налогов. Поскольку ставка дисконтирования может отражать альтернативную стоимость капитала, связанного с инвестициями, которые приносят как прирост капитала, так и денежные средства, ставка налога равна.В-третьих, налоги на недвижимость ( T _p ) — это еще один налог, взимаемый с рыночной цены земли в каждом периоде. Таким образом, максимальная цена предложения земли в будущих периодах должна быть включена в каждый период. Исследование прироста капитала показало, что цены на землю должны расти такими же темпами, как и доходы от земли. Наконец, один налог, не включенный в модели цен на землю, — это налоговая ставка экономии T _г , возникающая в результате долговременной амортизации. Причина проста — земля не считается безнадежным вложением средств.

Модель максимальной цены предложения с налогами. Расширенная модель максимальной цены предложения с налогами записывается как:

(17,22)

Денежный поток состоит из двух геометрических рядов. В обеих сериях геометрический коэффициент равен, а суммы двух серий равны:

(17,23)

, а

(17,24)

Наконец, установив сумму S ₁ и S ₂ и определив максимальную цену предложения с налогами на землю, можно записать как:

(17.25)

По-прежнему сложная инвестиция в уравнении (17.16) представлена ​​дисконтированным потоком денежных средств после уплаты налогов, в то время как защитник — максимальная цена предложения плюс плата за закрытие, что дает ставку дисконтирования r , предоставленную для приобретения постоянный доход, приносящий доход.

Пример 17.3: Максимальная цена предложения с налогами. Инвестор заинтересован в покупке растениеводческой фермы. Согласно финансовой отчетности, в прошлом году ферма получила чистые денежные поступления в размере 48 000 долларов США.Прошлые данные показали, что чистая денежная прибыль растет на 6% в год. Альтернативная стоимость капитала инвестора составляет 11%, а комиссия за закрытие сделки составляет 3%. Подоходный налог инвестора составляет 30%, налог на имущество — 2%, и мы предполагаем это. Используя уравнение (17.25), максимальная цена предложения для фермы составляет

(17,26)

Модель Value in Use. Позже будет удобно определить стоимость того, чем продавец пожертвует, вместо того, чтобы продавать свою землю и продолжать извлекать из нее услуги.В этом случае транзакционные издержки отсутствуют, а налоги на имущество связаны с его потребительной стоимостью, а не с максимальной ценой предложения. Мы можем получить ценность от использования с налоговой моделью, задав c = 0 в уравнении (17.25). Результат:

(17,27)

Для иллюстрации, модель ценности использования для предыдущего примера:

(17,28)

Один из способов интерпретации модели ценности от использования с налогами состоит в том, что она представляет собой защищающий актив для продавца земли — приведенную стоимость будущих доходов, которые он получил бы при условии, что земля не будет продана.

Модель минимальной цены продажи с налогами. Модель минимальной цены продажи с налогами аналогична модели максимальной цены предложения с налогами, за некоторыми исключениями: во-первых, предположим, что продавец первоначально купил свою землю t периодами ранее по цене. Затем, если текущая цена продажи меньше (больше), продавец уплачивает (получает) налоги (кредиты) на прирост капитала по ставке α, умноженной на среднюю ставку налога на прибыль или.

Еще одно отличие — это транзакционные издержки.Эти затраты влияют на налогооблагаемый прирост капитала, поскольку налог на прирост капитала уплачивается только с чистой прибыли от продажи земли. Однако, как и в модели максимальной цены предложения, ставка налога на имущество оценивается по завышенной стоимости использования, поскольку не существует контрольной цены продажи для калибровки ее налоговой стоимости.

Стоимость использования с учетом налогов — сложная инвестиция для продавца. Мы приравниваем продажную цену после вычета налогов к стоимости использования с налогами в уравнении (17.29). Мы суммируем эти результаты в уравнении (17.29):

(17,29)

Решая минимальную цену продажи с налогами, мы находим:

(17.30)

Пример 17.4: Минимальная цена продажи с налогами. Корпорация ABC хочет продать большую ферму. Они хотят знать свою минимальную цену продажи, которую они могут принять, или цену, которую покупатель должен будет предложить, чтобы они так же хорошо продавали, как и продолжали обрабатывать землю. Компания ABC уже подсчитала, что ценность использования сельхозугодий равна 913 230 долл. США (см. Уравнение 17.27). Это настоящая стоимость их защитника.

Признавая свою минимальную цену продажи с поправкой на транзакционные издержки и налоги (кредиты) на прирост капитала в качестве претендента, ABC приравнивает эти два значения и рассчитывает свою минимальную цену продажи с налогами. Результат выражается в уравнении (17.30). Обобщая информацию, необходимую для определения минимальной цены продажи ABC: s = 5%.

Результат:

(17,31)

Очевидно, покупатель и продавец в примерах 17.3 и 17.4 никогда не обмениваются землей — минимальная цена продажи в размере 1 003 672 доллара превышает максимальную цену предложения покупателя в 890 400 долларов. Что должно измениться, чтобы земля стала ликвидной — чтобы покупатель предложил продавцу по крайней мере свою минимальную цену продажи? Ну, во-первых, покупатель должен ожидать, что первоначальная прибыль превышает 48000 долларов. Или покупатель может найти способ снизить ставку налога на имущество. Или покупатель может снизить свои транзакционные издержки. Или покупатель может иметь более низкие альтернативные издержки, чем продавец.Другие изменения, такие как изменения в g и T , неоднозначно влияют на максимальную цену предложения.

Принцип однородности мер требует, чтобы денежный поток после налогообложения дисконтировался по ставке дисконтирования после налогообложения — в большинстве случаев IRR защитника. Вопрос в том, как найти IRR после уплаты налогов, которая соответствует денежному потоку защитника после уплаты налогов? Во-первых, мы указываем поток денежных средств защитника и PV и решаем ставку дисконтирования или IRR инвестиций.Нам гарантируется, что мы нашли IRR защитника в модели максимальной цены предложения (минимальной продажи) и модели ценности от использования, потому что NPV в этих моделях всегда равна нулю. Мы покажем, как найти IRR защитника сначала для простой геометрической модели роста, а затем для более сложных моделей, включающих налоги.

Теперь мы вводим налоги в уравнение (17.5), сохраняя константу V ₀ , и выражаем геометрическую модель роста после уплаты налогов как:

(17.32)

Подводя итог, поскольку уравнение (17.32) описывает поток денежных средств защитника после уплаты налогов, тогда это IRR защитника после уплаты налогов, поскольку NPV в уравнении (17.32) равна нулю. Другой способ суммировать приведенные выше результаты — отметить, что налоги в уравнении (17.32) нейтральны — это означает, что они вводятся таким образом, чтобы ЧПС оставалась равной нулю. Поскольку V ₀ одинаково в обоих уравнениях (17.5) и (17.32), мы можем приравнять их правые части и записать:

(17.33)

До этого момента мы не указывали значение. Однако мы требуем, чтобы его значение было выбрано таким образом, чтобы это была внутренняя норма прибыли после уплаты налогов защитника после уплаты налогов, описанная с использованием геометрической модели роста. Мы находим такое для геометрической модели денежного потока, используя уравнение (17.32), которое равно:

(17,34)

Приведенные выше результаты интуитивно понятны. Для г ≠ 0 в уравнении (17.34) прирост капитала (убыток) зарабатывается (теряется) без каких-либо налоговых последствий.Если IRR до налогообложения составляет r , ставка после налогообложения r (1 — T ) подразумевает, что прирост (убыток) денежных средств и капитала облагается налогом по средней ставке подоходного налога T, что неверно, поскольку налогом облагаются только денежные поступления. Поскольку прирост капитала (убытки) зарабатывается (теряется) по ставке г , вычитание из г %, г %, делает налоги нейтральными в геометрической модели роста, описанной выше. Чтобы подтвердить, что коэффициент делает налоги нейтральными, правая часть уравнения (17.34) подставляется в уравнение (17.33) для получения результата:

(17,35)

Следуя аналогичной процедуре, мы можем найти значение для в модели ценности от использования для земли. В этом случае мы приравниваем правую часть модели стоимости от использования земли к правой части геометрической модели роста. Это новое равенство можно записать как:

(17,36)

Как и раньше, в уравнении (17.36) — коэффициент, который делает налоги нейтральными в модели стоимости земли в использовании, поскольку он гарантирует, что влияние налогов на денежный поток защитника в равной степени компенсируется изменениями в ставке дисконтирования.Таким образом, ставка дисконтирования по-прежнему равна IRR защитника. Мы можем найти такую ​​модель земли для ценности от использования, решив в уравнении (17.36):

(17,37)

Очевидно, что налоги на имущество увеличивают коэффициент налоговой корректировки и эффективную ставку налога.

Ненейтральные налоги. При расчете коэффициента налоговой корректировки мы исходили из налоговой нейтральности. Это было подходящим предположением для определения ВНД защитника после уплаты налогов. В других моделях PV нет причин предполагать, что IRR защитника после вычета налогов, использованная для расчета максимальной цены предложения (минимальной цены продажи) или NPV, будет нейтральной с точки зрения налогообложения.Например, предположим, что денежный поток претендента представлен геометрическим уравнением роста, и предположим, что коэффициент налоговой корректировки защитника равен единице — допущение, согласующееся с доходом защитника, доход которого выражается только наличными. В этом случае мы находим используемое значение как:

(17,38)

Чтобы проверить налоговую нейтральность, мы дифференцируем V ₀ по отношению к T и находим:

(17,39)

В данном конкретном случае налоги не являются нейтральными, и увеличение налоговой ставки делает защитника менее привлекательным по сравнению с претендентом, поскольку прирост капитала претендента защищен от подоходного налога.

Интересный коэффициент можно получить из модели ценности использования с учетом налогов, уравнение (17.32). Это отношение стоимости земли от использования к денежному потоку за предыдущий период, приблизительно равное денежной ренте. Запишем соотношение как:

(17,40)

Обратите внимание, что соотношение стоимости земли к прибыли зависит от конкретных налоговых ставок, альтернативных издержек и ожидаемых темпов роста, которые варьируются от места к месту. На рисунке 17.4 ниже показано соотношение стоимости земли к арендной плате за землю в Айове, Иллинойсе и Индиане с 1967 года.Предположим, что в уравнении (17.40) мы игнорировали налоги и предполагали, что реальный темп роста равен нулю. Тогда уравнение (17.40) сводится к традиционному коэффициенту капитализации:

(17,41)

Так выводится традиционный коэффициент капитализации. Однако, как показано на более раннем графике, соотношение не было постоянным во времени.

Рисунок 17.4. Соотношение стоимости земли к арендной плате за землю в Айове, Иллинойсе и Индиане с 1967 года.

Интересным упражнением было бы аппроксимация ставки дисконтирования в уравнении (17.41) с реальной процентной ставкой, описанной на предыдущем рисунке, а затем сравните результаты с коэффициентами, описанными выше.

Неподвижность и долговечность земли делают ее важным активом для получения ссуд. Его неподвижность означает, что кредиторы знают, где его найти, а его долговечность означает, что он будет иметь возможность предоставлять услуги и получать почти неизменную прибыль в будущем. Обе эти характеристики дают кредиторам гарантии того, что, если они ссудят деньги на покупку земли, они смогут вернуть свои ссуды, даже если заемщики не выполнят свои обязательства.С другой стороны, неподвижность и долговечность земли также означает, что ее владельцев можно легко идентифицировать и обложить налогом. Продажа земли тщательно регистрируется, чтобы установить ее стоимость. Таким образом, земля является излюбленным источником налоговых поступлений не только из-за ее рыночной стоимости, но и на момент продажи, если возникает прирост (убыток) капитала.

Land есть еще одна особенность. Землей торгуют нечасто, и передача прав собственности обходится дорого как покупателям, так и продавцам, часто требуя помощи внешних агентов, которым нужно платить за их услуги.В результате как покупатели, так и продавцы платят средства, которых они не получают при покупке и продаже земли. Эти транзакционные издержки, включая налоговые платежи, означают, что обмен землей, скорее всего, не произойдет, если покупатель не рассчитывает получить от земельных услуг больше, чем в настоящее время зарабатывают продавцы. В результате земля неликвидна, а ее покупка и продажа — очень редкое явление.

В этой главе фотоэлектрические модели использовались для моделирования трех типов цен: максимальной цены предложения, максимальной цены, которую покупатель может предложить для покупки земли; минимальные цены продажи, наименьшие, на которые продавец согласился бы продать землю; и стоимость использования, стоимость земли при условии продолжения использования.В этих моделях учитывались три различных типа налогов (налог на имущество, налог на прибыль и налог на прирост капитала), а также денежный поток. Эти модели предоставляют полезные инструменты для помощи покупателям и продавцам в определении инвестиционных стратегий.

1. Опишите особенности, которые делают землю неликвидной инвестицией.
2. Почему кредиторы, похоже, предпочитают землю в качестве обеспечения своих ссуд? Сравните обеспечение ссуды, предоставляемое землей, с залогом, предоставляемым подержанным оборудованием или племенным скотом?
3. Рисунки 17.1 и 17.2 сравнивают годовые изменения цен на сельхозугодья и жилье. Что общего между этими силами, способствующими изменчивости цен на землю и жилищный фонд?
4. Сырьевые товары являются товарами недлительного пользования и, вероятно, израсходованы за один период. Между тем, земля и дома долговечны и служат много лет. Можете ли вы описать, как эти различия между товарами длительного и кратковременного пользования могут способствовать изменчивости их цен? Влияет ли на их изменчивость тот факт, что предложение земли относительно фиксировано по сравнению с предложением товаров, которое может меняться из года в год?
5. Уравнение (17.9) описывает процентное изменение цены долгосрочного актива (в данном случае земли) в ответ на изменение реальной процентной ставки r ^* . Предположим, что реальный темп роста составляет 3%, а реальная процентная ставка — 4%. Найдите процентное увеличение V ₀ , если r ^* увеличивается на 1%. Найдите процентное увеличение V ₀ , если g ^* уменьшится на 1%.
6. Рассмотрите модели максимальной цены предложения и минимальной цены продажи.Рассмотрим следующие данные: плата за закрытие для покупателя составляет 3%, плата за закрытие для продавца составляет 4%, а в последнем периоде земля арендуется за 150 долларов за период. Земля является ликвидной, если максимальная цена предложения превышает минимальную цену продажи. Используя эти данные, ответьте на следующие вопросы. Рассчитайте отношение максимальной цены предложения к минимальной цене продажи. Земля ликвидна или неликвидна? Что должно произойти, чтобы земля стала жидкой?
7. Инвестор заинтересован в покупке растениеводческого хозяйства.Согласно финансовым отчетам за прошлый год, ферма произвела чистый денежный поток в размере 52 000 долларов США. Прошлые данные показывают, что чистая денежная прибыль растет на 3% в год. Альтернативная стоимость капитала инвестора, IRR его защитника, составляет 8%, а комиссия за закрытие сделки составляет 4%. Имущество облагается налогом в размере 1,5%, а инвестор находится в налоговой категории 35%. Коэффициент налоговой корректировки принимается равным 75%. Найдите максимальную цену предложения для земельного участка, используя модель максимальной цены предложения с учетом налогов.
8. Владельцы сельхозугодий Роб и Рути Белл хотят выйти на пенсию и продать свою ферму. Они купили свою ферму более 30 лет назад за 325 000 долларов. Они понимают, что их минимальная цена продажи должна оставлять их в таком же благополучии, как если бы они продолжали управлять своей фермой. По их оценкам, комиссия за закрытие сделки составит 3%, они находятся в налоговой категории 30%, а их ставка налога на прирост капитала αT составляет 12%. Наконец, они понимают, что их комиссия за закрытие сделки составит 5%. Найдите минимальную цену продажи Роба и Рути Белл.(Подсказка: сначала найдите ценность использования с налогами для сельскохозяйственных угодий. Затем, используя ценность использования с налогами и данными, описанными в этом вопросе, рассчитайте минимальную цену продажи, используя модель минимальной цены продажи с налогами.)
9. В предыдущих задачах коэффициент налоговой корректировки принимался равным 75%. Используя данные, предоставленные для расчета максимальной цены предложения на землю с налогами, найдите коэффициент налоговой корректировки с помощью уравнения (17.37).
10. Используйте уравнение (17.41) и данные о стоимости земли для денежной ренты, как показано на рисунке 17.4 для приблизительного расчета реальных процентных ставок с течением времени для Айовы, Индианы или Иллинойса. Если вы считаете, что реальные процентные ставки постоянны, какие еще объяснения вы можете предложить для изменения во времени отношения стоимости земли к арендной плате?

USDA ERS — Стоимость сельхозугодий

Фермерская недвижимость, включая землю и строения, по прогнозам составит около четырех пятых от общей стоимости фермерских активов США в 2020 году. указывает на то, что стоимость сельскохозяйственных угодий начала расти в 1988 году и, за исключением одногодичного снижения в 2009 и 2016 годах, продолжала расти.Однако после корректировки исторических данных с учетом инфляции стоимость сельхозугодий не начинала расти до 1993 года, а в период с 2016 по 2020 год была на 1,3 процента ниже среднего уровня 2016 года. Чтобы распознать влияние изменений покупательной способности доллара, во всех приведенных ниже сопоставлениях стоимости используются исторические данные с поправкой на инфляцию. Существуют региональные различия как в уровне стоимости сельскохозяйственных угодий, так и в тенденциях роста. Служба экономических исследований Министерства сельского хозяйства США изучает тенденции в стоимости сельхозугодий, оценивая влияние как макроэкономических факторов (таких как процентные ставки и цены на альтернативные инвестиции), так и характеристик отдельных участков (таких как качество почвы, государственные платежи, ценность сельской местности и близость к городу. ).Стоимость сельскохозяйственных угодий в США оставалась высокой в ​​2020 году, составляя в среднем 3160 долларов за акр, что на 0,8 процента меньше, чем в 2019 году. В то же время прогнозировалось, что в 2020 году доход фермерских хозяйств вырастет по всей стране (подробности см. В статистике доходов и богатства фермерских хозяйств). Это, в сочетании с исторически низкими процентными ставками, способствует способности сельскохозяйственного сектора поддерживать стоимость сельскохозяйственных угодий.

Стоимость недвижимости на сельскохозяйственных землях в регионах сильно различается из-за различий в общих экономических условиях, экономических условиях местных фермерских хозяйств, государственной политике и местных географических условиях, которые влияют на доходность сельского хозяйства.Например, в Кукурузном поясе стоимость сельхозугодий почти вдвое превышает средний показатель по стране, тогда как стоимость сельхозугодий в Горном регионе составляет менее половины от среднего показателя по стране. См. Карту и список штатов в регионах сельскохозяйственного производства, обсуждаемых ниже, на веб-сайте Министерства сельского хозяйства США, Национальной службы сельскохозяйственной статистики (NASS).

Тенденции роста недвижимости на сельскохозяйственных угодьях также различаются в зависимости от региона. Например, в период с 2019 по 2020 год стоимость фермерской недвижимости с поправкой на инфляцию упала в Северных равнинах (на 3,1 процента до 2120 долларов) и в Озерных штатах (на 1,6 процента до 4860 долларов). Напротив, стоимость фермерской недвижимости выросла в цене на Южных равнинах (рост на 1,1 процента до 2110 долларов США) и в Горных штатах (рост на 0,9 процента до 1240 долларов США). В период с 2016 по 2020 год стоимость сельхозугодий больше всего выросла в государствах Тихого океана (11.3 процента), а больше всего упало на Северных равнинах (-10,0 процента).

Стоимость сельхозугодий варьируется в зависимости от использования в сельском хозяйстве. Пахотные земли имеют преимущество перед пастбищами из-за большей отдачи от растениеводства на акр. В период с 2019 по 2020 год средняя стоимость пахотных и пастбищных земель в США упала на 0,8 процента, до 4100 и 1400 долларов за акр соответственно.

Разница между стоимостью пахотных и пастбищных земель также варьируется в зависимости от региона. Стоимость пахотных земель выше, чем ценности пастбищ во всех регионах, кроме Юго-Востока.В Тихоокеанском регионе пахотные земли стоили в четыре раза больше, чем пастбища в 2020 году (7240 долларов против 1750 долларов). С 2016 года стоимость пахотных земель больше всего выросла в тихоокеанских государствах (6,5 процента), а больше всего упала на северных равнинах ( -11,7 процента). За тот же период стоимость пастбищ увеличилась больше всего на Южных равнинах (3,5 процента) и больше всего упала в Кукурузном поясе (-6,2 процента).

Ставки аренды измеряют стоимость использования земли для сельскохозяйственного производства.В период с 2019 по 2020 год средняя арендная ставка на пахотные земли в США снизилась на 1,5 процента до 139 долларов. Ставки аренды пахотных земель больше всего выросли на Юго-Востоке (на 5,4 процента до 94 долларов за акр) и в штатах Дельта (на 2,8 процента до 115 долларов за акр). Ставки аренды пахотных земель больше всего упали в Аппалачских штатах (на 2,7 процента до 101 доллара за акр) и на северо-востоке (на 1,9 процента до 88 долларов за акр). С 2016 года арендные ставки на пахотные земли больше всего выросли в Тихоокеанском регионе (17,4 процента) и больше всего упали в Озерных штатах (-7.8 процентов).

Ставки аренды пастбищ упали на 0,8 процента в национальном масштабе с 2019 года. С 2019 года арендные ставки на пастбища больше всего выросли в горных штатах (на 6,7 процента до 5,70 долларов США за акр) и в Аппалачских штатах (на 6 процентов до 23,50 долларов США за акр). Ставки аренды пастбищ больше всего упали в Озерных штатах (на 13,4 процента до 27,5 долларов за акр) и на северо-востоке (на 7,1 процента до 29,50 долларов за акр. С 2016 года ставки аренды пастбищ больше всего выросли на юго-востоке (до 3.2 процента), а больше всего упали в Озерных штатах (-18,5 процента).

Ссылки на основные источники данных о стоимости сельскохозяйственных угодий:

Цены на дома самые высокие там, где дороже покупать землю

В Сан-Франциско, Сан-Хосе, Лос-Анджелесе и Бостоне стоимость земли составляет более половины стоимости типичного дома. Доля земли в стоимости дома составляет примерно 20 процентов в Буффало, Омахе, Индианаполисе и Цинциннати.

Потенциальные покупатели недооценены из-за высокой стоимости земли, что делает дома очень дорогими.

В последние годы спрос на жилье опережал предложение жилья, что привело к 52-процентному увеличению национальных цен на жилье в период с 2012 по 2019 год. За этот период в США сформировалось 8,4 миллиона новых домохозяйств, но было создано только 6,8 миллиона новых единиц жилья. В результате возникла нехватка около 1,6 млн домов. Стоимость приобретения земли для застройки является основной причиной отставания предложения жилья от спроса. В Сан-Франциско, где обычный дом стоит более 1,5 миллиона долларов, земля составляет более 50 процентов, или 750 000 долларов, от этой стоимости.В отличие от этого, стоимость земли составляет всего 18 процентов, или 35 000 долларов, от стоимости типичного дома в Индианаполисе, где средняя цена дома составляет 186 000 долларов. Таким образом, купить землю и построить на ней дом в Индианаполисе гораздо проще, чем в Сан-Франциско.

Чтобы количественно оценить влияние высоких затрат на приобретение земли на предложение и цены на жилье, мы рассчитали среднюю долю стоимости домов, занимаемую стоимостью земли, используя данные о стоимости земли и домов из файлов оценки налога на недвижимость за 2017 год ¹ .

Сумма стоимости типичного дома, приходящаяся на землю, обычно является самой высокой на дорогих прибрежных рынках. Например, участок свободной земли в Сан-Хосе может стоить 500 000 долларов и более. Добавьте к этому затраты на строительные материалы, получение разрешений и рабочую силу, новый дом нужно будет продать за более чем 1 миллион долларов, чтобы застройщик смог окупиться. Это говорит о том, что потенциальные покупатели жилья, которые могли бы позволить себе купить дом по цене, близкой к стоимости его постройки, занижены, потому что высокая стоимость земли делает окончательную цену дома недоступной.Напротив, причина, по которой Сан-Антонио или Цинциннати доступны по цене, заключается в том, что стоимость земли составляет примерно 20 процентов от стоимости их дома, а остальное — это стоимость строения.

Из 100 проанализированных метро здесь в верхней 20 и в нижней 20 областях метро по средней доле стоимости домов.

* Услуга Redfin недоступна на этом рынке; средняя цена продажи взята из досье налогового инспектора за 2017 год.

Почему доля земли в стоимости дома так сильно различается в разных районах метрополитена? Поскольку стоимость земли отражает спрос на местоположение, сильный рост рабочих мест и заработной платы являются предикторами того, где доля земли в стоимости дома должна быть наибольшей.Но земля также может стать дорогой из-за строгого регулирования (например, времени, необходимого для полного утверждения проекта застройки — это может занять в три раза больше времени в наиболее регулируемых областях по сравнению с наименее регулируемыми областями) и из-за физические ограничения, с которыми сталкивается новая застройка (например, процент земли с уклоном более 15 градусов или земля под водой). В академической статье городской экономист доктор Альберт Саиз из лаборатории городской экономики Массачусетского технологического института разработал рейтинг городских районов с учетом того, насколько сложно увеличить предложение жилья из-за факторов, связанных только с нормативными и физическими ограничениями.

В городских районах, где доля земли в стоимости дома является наибольшей (Лос-Анджелес, Бостон, Сан-Франциско, Сиэтл и Боулдер), построить жилье сложнее всего из-за наличия земли и регулирования. Например, в Боулдере есть граница роста городов, и во многих городах Бостонского метро существуют требования к минимальному размеру участка. Средняя доля земли в стоимости дома составляет примерно 41 процент в этих городских районах, а их средние цены продажи выше, чем в среднем по стране. С точки зрения нормативной базы сравнительно легче строить новые дома в таких мегаполисах, как Миннеаполис, Лас-Вегас и Нэшвилл.Например, Миннеаполис недавно отменил зонирование для одной семьи, в то время как законопроект о расширении жилищного строительства в Калифорнии (SB 50) был отложен для рассмотрения до 2020 года. Наконец, легче всего расширить предложение жилья в таких метрополитенах, как Сан-Антонио, Де-Мойн, Дейтон и Омаха, где доля земли в стоимости дома составляет в среднем около 23 процентов. Разрешения получить быстрее и проще, и есть много земли для строительства.

Эти результаты проливают свет на то, почему большая часть предложения, поступающего на и без того дорогой рынок, часто приходится на элитные дома, а не на дома для начинающих.Проще говоря, из-за высокой стоимости земли застройщикам невыгодно строить что-либо, кроме элитной недвижимости. Чтобы удешевить строительство земли, существует острая необходимость в местной и национальной политике, направленной на устранение нормативных и физических барьеров на пути развития. Политики могут быть ориентированы на:

• Снятие ограничений зонирования, таких как минимальный размер участка, плата за удар, требования к парковке, ограничения по плотности и высоте. В местах, где земля недоступна, увеличение плотности приведет к распределению высокой стоимости земли на многие единицы, тем самым снизив цену каждой отдельной единицы.
• Сокращение сроков получения разрешения. Для получения одобрения от различных советов от города, штата, округа, дизайна, окружающей среды, инфраструктуры или комиссии по планированию требуется всего несколько месяцев, а не несколько лет.
• Покупка земли за государственные средства для предоставления доступного жилья.

Регрессионный анализ для повышения надежности кадастровой оценки

Автор

• Владислав Сутягин
• Яна Радюкова
• Ирина Зиновьева
• Зенченко Светлана
• Валентина Смагина
• Николай Пахомов

Реферат

Цель: В 2014 г. внесены изменения в Налоговый кодекс.В настоящее время занимается также кадастровой оценкой объектов капитального строительства. Однако есть проблемы, связанные с достоверностью кадастровой оценки. Одна из ключевых проблем — как оценить объект капитального строительства и исключить стоимость земельного участка. Дизайн / Методология / Подход: В этом исследовании предлагается альтернативный подход к расчету стоимости земельного участка путем анализа доли земельного участка в стоимости отдельного объекта недвижимости. В статье авторы считают, что земельный участок включается в стоимость отдельного объекта недвижимости за счет ряда различных факторов ценообразования.В качестве методологической основы использован метод регрессионного анализа. Выводы: по результатам регрессионного анализа авторы дали рекомендации по использованию предложенных факторных моделей и сделали определенные выводы. Практическое значение: результаты этого исследования могут быть использованы при кадастровой оценке и в процессе оспаривания кадастровой стоимости. Оригинальность / ценность: Представленное исследование представляет собой альтернативный способ расчета стоимости земли в отдельном объекте. Это полезно, поскольку информации о том, как применять традиционные методы сравнительных продаж, мало.

Рекомендуемая ссылка

Скачать полный текст от издателя

Исправления

Все материалы на этом сайте предоставлены соответствующими издателями и авторами. Вы можете помочь исправить ошибки и упущения. При запросе исправления укажите идентификатор этого элемента: RePEc: ers: ijebaa: v: viii: y: 2020: i: 4: p: 667-681 . См. Общую информацию о том, как исправить материал в RePEc.

По техническим вопросам, касающимся этого элемента, или для исправления его авторов, названия, аннотации, библиографической информации или информации для загрузки, обращайтесь: (Мариос Агиомавритис). Адрес электронной почты этого сопровождающего больше не действителен. Пожалуйста, попросите Мариоса Агиомаврита обновить запись или отправьте нам правильный адрес электронной почты. Общие контактные данные провайдера: http://www.ijeba.com/ .

Если вы создали этот элемент и еще не зарегистрированы в RePEc, мы рекомендуем вам сделать это здесь.Это позволяет связать ваш профиль с этим элементом. Это также позволяет вам принимать потенциальные ссылки на этот элемент, в отношении которого мы не уверены.

Если CitEc распознал ссылку, но не связал с ней элемент в RePEc, вы можете помочь с этой формой .

Если вам известно об отсутствующих элементах, цитирующих этот элемент, вы можете помочь нам создать эти ссылки, добавив соответствующие ссылки таким же образом, как указано выше, для каждого ссылочного элемента. Если вы являетесь зарегистрированным автором этого элемента, вы также можете проверить вкладку «Цитаты» в своем профиле RePEc Author Service, поскольку там могут быть некоторые цитаты, ожидающие подтверждения.

Обратите внимание, что исправления могут занять пару недель, чтобы отфильтровать различные сервисы RePEc.

Исследование стоимости землепользования | AgManager.info