Оформление сделок с недвижимостью – нотариус Стенина Виктория Константиновна

    В нашей нотариальной конторе Вы можете заключить договор отчуждения недвижимого имущества или получить консультацию по подготовке договора (проекта договора).

   Действующим законодательством предусмотрены следующие виды (или способы) отчуждения имущества:

• Купля-продажа;
• Дарение;
• Мена;
• Рента.

   Собственник может распоряжаться своим имуществом самостоятельно определяя условия отчуждения по своему усмотрению.

  

Документы необходимые для оформления договоров отчуждения замельных участков

 

• Свидетельство      о государственной регистрации на земельн ый  участок.
• Правоустанавливающий      документ (Договор купли-продажи, Дарения, Мены, Постановление Администрации, Свидетельство о праве на наследство и другие).
• Кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка.
• Справка об отсутствии строений и сооружений на земельном участке (БТИ).
• Справка из С/Т, СНТ об отсутствии задолженностей по взносам и платежам.
• Выписки из Единого Государственного Реестра Прав (с указанием сведений об отсутствии арестов и запрещений на земельный участок).
• Согласие супругов продавца, покупателя, дарителя на заключение сделки (заверить нотариально у любого нотариуса либо у нотариуса, совершающего сделку при  наличии свидетельства о браке).

Документы необходимые для оформления договоров отчуждения жил.домов, квартир, гаражей и др.строений

 

• Свидетельство о государственной регистрации права на имущество.
• Правоустанавливающий документ (Договор купли-продажи, дарения, мены. Справка ЖСК. Договор передачи квартиры в собственность граждан, свидетельства о праве на наследство, Договор о долевом участии,Решение суда и другие).
• Кадастровый паспорт с указанием кадастровой стоимости, поэтажный план, экспликация.
• Выписки из Единого Государственного Реестра Прав (с указанием сведений об отсутствии арестов и запрещений на квартиру, строения и др.).
• Справка из Земельной Кадастровой палаты, если земля под домом не в собственности.
• Выписка из домовой книги, выдают ЕРКЦ, ЖЭК, ДЭЗ и др.
• Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних) и копии с подлинником свидетельства о рождении).
• Справка из СНТ или ДНТ об отсутствии задолженностей по взносам и платежам.
• Согласие супругов продавца, покупателя, дарителя на заключение сделки (заверить нотариально у любого нотариуса либо у нотариуса, совершающего сделку при      наличии свидетельства о браке).

При продаже доли дома – нотариально заверенный отказ совладельцев от преимущественного права покупки.

Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре.

При отчуждении объектов недвижимости близким родственникам необходимо предоставить документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, свидетельство о перемене фамилии и т.

д.)

Обратите, пожалуйста, внимание!

При продаже доли в праве общей собственности должно соблюдаться правило о преимущественной покупке, то есть при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество (например, доли в квартире), необходимо получение отказа от сособственников от покупки и их согласие на продажу такой доли третьему лицу.

Сделки и договоры

Сделки и договоры

Документы, необходимые для отчуждения недвижимого имущества

1. Паспорта сторон.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (земельный участок, дом, квартиру, гараж, нежилое помещение и т.п.): Постановление либо архивная копия (выписка) из постановления о передаче земельного участка в собственность и/или о передаче квартиры в собственность, свидетельство о праве собственности на землю, договор передачи квартиры в собственность, регистрационное удостоверение, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор об установлении долей, договор реального раздела, договор участия в долевом строительстве, уступка прав, справка о выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК, решение суда, исполнительный лист и т. п.
3. Свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРП, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию прав.
4. Выписка из домовой книги или справка о том, что в отчуждаемом жилом помещении никто не зарегистрирован.
5. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае, если в отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему и/или в отчуждаемом жилом помещении зарегистрирован несовершеннолетний член семьи собственника, оставшийся без попечения родителей).
6. Согласия супругов на сделку по распоряжению имуществом, приобретенному в период брака по возмездным основаниям, на приобретение имущества.
7. Документы, подтверждающие наличие брачных и родственных отношений: свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, свидетельство о перемене имени, справка о наличии актовой записи о браке.

ВНИМАНИЕ! Для удостоверения каждой конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы, не указанные в списке.

С 1 февраля 2019 изменился порядок регистрации прав:

Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ)

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.
Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с настоящими Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

Записаться на приём онлайн

Договоры, соглашения

С 1 июля 2009 года вступили в силу изменения в Гражданский Кодекс РФ и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», внесенные ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ .

В соответствии с указанными нормами, сделка, направленная на отчуждение доли в уставном капитале общества, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки.

Прием лиц, желающих совершить сделку, связанную с отчуждением долей уставного капитала, в нашей нотариальной конторе, ведется по предварительной записи. Записаться на прием по вопросу удостоверения договора можно после представления всех необходимых документов. Представить нотариусу документы для удостоверения договора может любое лицо.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛЕЙ УСТАВНОГО КАПИТАЛА ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

1.   Правоустанавливающий документ на долю уставного капитала + копии:

• договор или иная сделка, в соответствии с которыми участник общества приобрел долю или часть доли, если доля или часть доли приобретена на основании сделки;
• решение единственного учредителя о создании общества при создании общества с одним участником общества;
• договор об учреждении общества или учредительный договор общества, заключенный ранее 1 июля 2009 года, при создании общества с несколькими участниками общества;
• свидетельство о праве на наследство, если доля или часть доли перешла к участнику общества по наследству;
• решение суда в случаях, если судебным актом непосредственно установлено право участника общества на долю или часть доли в уставном капитале общества;
• протоколы общего собрания общества в случае приобретения доли или части доли при увеличении уставного капитала общества, распределении долей, принадлежащих обществу, между его участниками и в иных случаях, если приобретение доли или части доли происходит непосредственно на основании решения общего собрания общества.

2.   Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (заказывает нотариус в день удостоверения договора)

3.   Учредительные документы ООО:

• Устав ООО + копия Устава с отметкой директора о том, что данная редакция Устава является действующей;
• Свидетельство о государственной регистрации ООО/Лист записи ЕГРЮЛ о создании + копия;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе + копия:
• Если в Устав ООО вносились какие-либо изменения, то – эти изменения со свидетельствами об их регистрации/Листы записи ЕГРЮЛ + копии.

4.   Справка, выданная ООО за подписью директора и главного бухгалтера, о том, что отчуждаемая доля участника ООО оплачена им полностью.

Если доля участника ООО оплачена не полностью,  то она может быть отчуждена только в части, в которой она оплачена.

— Приказ о назначении на должность Главного бухгалтера

5.   Если отчуждается доля ООО, не составляющая 100 % уставного капитала, то необходимо предоставить нотариально удостоверенную оферту о намерении продать долю или часть доли Уставного капитала ООО, с отметкой Генерального директора о ее получении Обществом с указанием даты, когда была получена оферта. От участников требуются заявления об отказе от преимущественного права покупки (в нотариальной форме).

Примечание:

Участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет нотариально удостоверенной оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи. Оферта о продаже доли или части доли в уставном капитале общества считается полученной всеми участниками общества в момент ее получения обществом.

Участники общества вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества в течение тридцати дней с даты получения оферты обществом.

Внимание!

Уставом ООО может быть предусмотрено право преимущественной покупки доли уставного капитала самим Обществом, в таком случае от имени Общества необходимо заявление об отказе от преимущественного права покупки.

Примечание:

В случае, если уставом общества предусмотрено преимущественное право покупки доли или части доли обществом, оно вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в течение семи дней со дня истечения преимущественного права покупки у участников общества или отказа всех участников общества от использования преимущественного права покупки доли или части доли путем направления акцепта оферты участнику общества.

Кроме того, устав ООО может предусматривать порядок осуществления преимущественного права покупки (например, может быть заранее установлена цена, по которой другие участники ООО имеют право приобрести долю ООО).

Если в отношении отчуждаемой доли в адрес Общества была направлена оферта о намерении продать указанную долю, необходимо предоставить Справку, выданную  ООО за подписью директора об отсутствии акцепта лиц, имеющих преимущественное право покупки (части доли) в уставном капитале ООО.

6. Список участников Общества с ограниченной ответственностью с указанием сведений об оплате долей уставного капитала Общества.

7.   Документы, удостоверяющие личность/правоспособность сторон.

Для физических лиц:паспорта + копии (Ф.И.О., адрес регистрации, страница о семейном положении)

Для юридических лиц:

• учредительные документы (см. п.3) + копии,
• для ООО и АО: справка о том, что сделка не является крупной и не является сделкой с заинтересованностью. Если сделка является крупной либо сделкой с заинтересованностью, то требуется решение об одобрении такой сделки, общим собранием участников.

Примечание:

Крупные сделки. Крупной является сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25 % и более стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период.

Сделки с заинтересованностью. Член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, член коллегиального исполнительного органа общества признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, братья, сестры и (или) их аффилированные лица:

являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

в иных случаях, определенных уставом общества.

Внимание!

Не могут быть участниками ООО:

• государственные органы и органы местного самоуправления;
• другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица.

8.   — Согласие супруга Продавца/Покупателя на продажу/покупку доли ООО, свидетельство о браке + копия.

9.   Свидетельства ИНН (о постановке на налоговый учет) Продавца/Покупателя + копии.

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Современные Недействительные ограничения на возможность передачи недвижимого имущества

Меньшие ограничения на возможность отчуждения собственности могут быть действительными, в зависимости от того, как далеко они зашли и сколько они отрицательно влияют на поток торговли. Ограничение пользования имуществом Например, в течение ограниченного времени после продажи может быть действительным. Давайте посмотрим на несколько примеров ограничений, которые в целом допустимы, а затем некоторые из них это не так.

Относится частичное ограничение отчуждения к ограничению отчуждения, которое квалифицировано. «Разумные ограничения» Доктрина предоставляет руководящие принципы того, что считается действительным частичным ограничением. Ограничение отчуждения будет классифицироваться как действительное частичное ограничение, если оно ограничивает собственность переводы на (A) ограниченный срок И (B) для разумной цели.

Например, A, который владеет и проживает в Blackacre передает половину своего интереса к Blackacre своей сестре Б.В договор о передаче этой половины процента, A включает положение, в котором говорится: что « В течение жизни А и Б каждый партия обещает не передавать свой интерес к Blackacre никому, кроме членов семьи без согласия другой стороны. ”

Целью ограничения является предотвратить принуждение любой из сторон жить с кем-то, кто не является семьей член. Поскольку эта цель разумна и из-за продолжительности жизни ограничение, это ограничение, вероятно, будет считаться действительным.

Разумные ограничения в коммерческих также допустимы сделки с недвижимостью и ее продажа. Пример разумным ограничением может быть ситуация, когда владелец ресторана продает половину своего лот с условием, что покупатель не откроет на этом Половина лота на ближайшие 20 лет. Поскольку эти ограничения являются продуктом сделки на расстоянии вытянутой руки и сделки, которые обычно считаются разумный.

Еще один пример общего приемлемое ограничение на отчуждение — это «преимущественное право отказа», что означает что передающая сторона оставляет за собой право иметь первую возможность приобрести собственность по решению собственника продать на тех же условиях, что и третье лицо (или на условиях, продиктованных ограничением).Хотя право первого отказ ограничивает возможность собственника недвижимого имущества продать его, он не обязательно ограничивать коммерческие возможности, доступные в отношении собственность, потому что лицо с правом преимущественного отказа все еще должно соответствовать экономические условия стороннего оферента.

Как и в других примерах, права первый отказ должен быть разумным, что означает, что право первого отказа позволяет владелец контракта на покупку на тех же условиях, что и другой предлагает.Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена четкая процедура выполнения право преимущественной покупки, и оно также должно обеспечивать разумный срок для осуществление права преимущественной покупки.

И наоборот, есть несколько категорий ограничений на отчуждение, запрещенных законом. Например, ограничения которые запрещают переносимость на защищенные классы людей, почти обязательно аннулируется. Таким образом, нельзя передавать имущество при наложении ограничения по таким категориям, как раса, религия, этническая принадлежность или пол.

В деле Верховного суда 1948 года, Shelley v. Kraemer , афроамериканец Семья стремилась купить дом в Сент-Луисе. Дом, который они хотели покупка, однако, подпадала под действие расового ограничительного соглашения, в котором Владельцы здания согласились не продавать его никому, кроме кавказца.

Суд постановил, что заветы были неконституционные ограничения на отчуждение. Если бы суд штата соблюдал заветы запретив продажу дома людям определенной расы, тогда это было бы «Дискриминационные действия государства», нарушающие Конституцию.Суд установил, что Гарантия Четырнадцатой поправки равной защиты законов включает: права человека на приобретение и распоряжение имуществом. Принцип Shelley был расширен до сегодня более широкий спектр ограничений.

В дополнение к конституционным принципам в Shelley и в любом применимом штате правил, Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который запретил жилье дискриминация при продаже и аренде жилья. Закон сделал незаконным дом отказать собственнику или домовладельцу в переговорах о жилье, сделать жилье недоступным, устанавливать другие условия или привилегии для продажи или аренды дома, или предоставлять различные жилищные услуги в зависимости от предполагаемого покупателя или арендатора раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение или национальность. [8]

Правила ограничений на отчуждение отражает баланс конкурирующих принципов. С одной стороны, у вас есть рыночный принцип, который способствует разрешению любой коммерческой сделки, которая стороны соглашаются. С другой стороны, ограничения на отчуждение должны быть ограничены так, чтобы они не заходили слишком далеко в ограничении способности делать экономические использование собственности или для достижения дискриминационных или аморальных целей. Этот презентация иллюстрирует некоторые эффекты проверки баланса между эти принципы.

Китай: Закон о недвижимости | Юридическая библиотека Конгресса США

Вернуться к Указателю юридических отчетов

Отчет за март 2015 г., (PDF, 126 КБ) (Ниже добавлено обновление)

Сводка

Физические лица не могут владеть землей в Китае в частном порядке, но могут получить передаваемые права землепользования на несколько лет за определенную плату. В настоящее время максимальный срок права пользования землей в городах, предоставляемых под жилую застройку, составляет семьдесят лет. Кроме того, частные лица могут владеть жилыми домами и квартирами на земле («домовладение»), но не землей, на которой расположены здания.

Недвижимость может быть передана посредством продажи, дарения или другими законными способами. При передаче недвижимости одновременно передаются права землепользования и домовладение.Ограничения, которые могут применяться к передаче недвижимости, включают запрет на передачу, когда права землепользования возвращаются государством в соответствии с законом или когда собственность не была должным образом зарегистрирована и не были получены свидетельства о праве собственности.

Регистрации подлежат как права городского землепользования, так и права собственности на жилище. Регистрация осуществляется местными властями на уровне округа или выше; сертификаты выдаются для подтверждения прав и собственности.

I. Введение

В этом отчете представлена ​​информация о законодательстве Китая о недвижимости. Рассматриваемые вопросы включают в себя право частных лиц на частную собственность и продажу недвижимости в Китае — в частности, может ли частное лицо владеть домом и / или землей, на которой расположен дом, и, если да, может ли частный владелец продать или иным образом отчуждать свою долю в недвижимом имуществе без ограничений.

В начало

II. Законодательная база

A. Конституция

Конституция Китайской Народной Республики (КНР или Китая) предусматривает защиту частной собственности. [1] Статья 13 Конституции гласит, что «законная частная собственность граждан неприкосновенна. Государство в соответствии с законом защищает права граждан на частную собственность и на ее наследование. ”[2]

В действующую Конституцию, принятую в 1982 г., четыре раза вносились поправки — в 1988, 1993, 1999 и 2004 годах [3]. Поправка 2004 г. содержала первое четкое признание в Конституции «частного» характера такой собственности и ее конституционной «неприкосновенности», хотя до поправки 2004 г. Конституция обеспечивала защиту «права граждан владеть законно заработанным доходом, сбережениями, дома и другое законное имущество »[4]

Б.Закон о правах собственности

Закон КНР о правах собственности (Wuquan Fa, также переводится как Закон о правах In Rem ) был впервые принят 16 марта 2007 г. после законодательных дебатов, которые длились более десяти лет [5]. С 1 октября 2007 года этот всеобъемлющий закон о собственности, состоящий из девятнадцати глав и 247 статей, устанавливает рамки защиты прав собственности, включая защиту движимого имущества и недвижимого имущества (недвижимого имущества). [6] Закон регулирует установление, изменение, передачу и отмену имущественных прав собственности, а также регистрацию и передачу прав на движимое и недвижимое имущество. [7]

Согласно Закону о правах собственности создание, изменение, передача и прекращение прав на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы, если иное не предусмотрено законом. [8] Государственные природные ресурсы не подлежат регистрации. [9]

С.Закон о недвижимости в городах

В дополнение к Закону о правах собственности Китай регулирует недвижимость посредством ряда других законов и постановлений, включая Закон КНР о землеустройстве [10], Меры по регистрации земли [11], Временные правила, касающиеся уступки и передачи прав собственности. Право на использование государственной земли в городских районах (Правила передачи) [12] и Закон КНР об управлении городской недвижимостью (Закон о городской недвижимости). [13] Среди этих законов и постановлений Правила передачи прав и Закон о городской недвижимости в первую очередь регулируют права землепользования и владение жилой недвижимостью в городских районах. Городские жилые земли всегда регулировались иначе, чем жилые земли в сельской местности [14], что не обсуждается в этом отчете.

Положение о передаче прав было обнародовано в 1990 году Государственным советом, которое регулирует передачу и передачу прав землепользования в городских районах.[15] Закон о городской недвижимости, вступивший в силу 30 августа 2007 года, касается вопросов недвижимого имущества в городских районах, включая передачу прав на землепользование, развитие недвижимости, продажу недвижимости и регистрацию недвижимости. . [16]

В начало

III. Право собственности на землю и дома

A. Права землепользования

Согласно Конституции и законам о земле, граждане Китая не могут владеть землей и природными ресурсами в частном владении. Конституция предусматривает, что земля в городских районах должна принадлежать государству, тогда как земля в сельских и пригородных районах должна принадлежать государству или местным коллективам [17].

Однако физические лица могут получить право пользования землей от государства. Право землепользования в соответствии с Законом о правах собственности является «правом узуфрукта», которое позволяет правообладателю, узуфруктуарию, на законных основаниях владеть, использовать и извлекать выгоду из собственности, принадлежащей другому лицу [18].

В городских районах государство предоставляет ( churang , иногда также переводится как «назначает») или распределяет ( huabo ) права землепользования землепользователям.За предоставленные права землепользования землепользователи уплачивают государственную пошлину за определенное количество лет [19]. Государственный совет уполномочен законом определять максимальные сроки, на которые могут быть предоставлены права землепользования [20]. Права землепользования также могут быть выделены для таких целей, как государственное или военное использование, а также использование городской инфраструктуры или коммунальных услуг, за которые землепользователи не платят никаких сборов или только компенсацию или расходы на переселение. [21] Обычно нет ограничений на срок, на который могут быть распределены права землепользования.[22]

B. Условия права землепользования

Согласно действующим правилам, установленным Государственным советом, земля может использоваться для жилых целей на срок до семидесяти лет; для промышленных целей на пятьдесят лет; в целях образования, науки, культуры, здравоохранения и физического воспитания на 50 лет; и для коммерческих, туристических и рекреационных целей в течение сорока лет [23].

Согласно Закону о правах собственности 2007 года, когда истекает срок права пользования землей для жилых целей, этот срок автоматически продлевается. [24] Однако в законе не уточняется, будет ли государство взимать дополнительную плату за предоставление во время продления или как она будет определяться.

C. Частное домовладение

Физические лица могут владеть недвижимостью в частном порядке, в том числе жилыми домами и квартирами (то есть зданиями и сооружениями на земле), но не землей, на которой расположены дома и квартиры. Статья 64 Закона о правах собственности гласит, что «[i] физические лица имеют право владеть таким недвижимым и движимым имуществом, как их законные доходы, дома, [[25]] предметы повседневного пользования, производственные инструменты и сырье.”[26]

В начало

IV. Продажа частной недвижимости

Правила передачи предусматривают, что землепользователи могут передавать свои права землепользования другим лицам посредством продажи, обмена или дарения. [27] Кроме того, Закон о городской недвижимости предусматривает, что недвижимость может передаваться, закладываться или сдаваться в аренду. [28] Недвижимость передается путем продажи, дарения или другим законным способом. [29] При передаче недвижимости одновременно передаются права землепользования и домовладение.[30]

Ограничения на продажу недвижимого имущества установлены законом. Например, если цена передачи прав землепользования существенно ниже рыночной, государство имеет преимущественное право выкупа прав [31]. Закон о городской недвижимости определяет ситуации, при которых передача недвижимости запрещена, в том числе когда

• предоставленные права землепользования получены способами, не соответствующими условиям надлежащего предоставления;
• права, связанные с недвижимостью, заблокированы или иным образом ограничены судебными или административными органами;
• права землепользования востребованы государством в соответствии с законом;
• право собственности на объект оспаривается; или
• Имущество не зарегистрировано должным образом и свидетельства о праве собственности не получены. [32]

Также стоит отметить, что при передаче недвижимого имущества, включая права землепользования и права собственности на жилище, новый собственник получает права землепользования только на период, эквивалентный первоначально назначенному сроку за вычетом количества лет, в течение которых исходный владелец использовал землю. Хотя Закон о правах собственности 2007 года предусматривает автоматическое продление срока действия прав на использование земли для жилых целей, такие важные вопросы, как размер нового сбора за предоставление земли, если таковой имеется, и процедура продления остаются неясными.

В начало

V. Официальный реестр прав землепользования и домовладения [33]

Закон о правах собственности предусматривает, что регистрация недвижимого имущества должна производиться регистрирующими органами по месту нахождения собственности [34]. В частности, Закон о городской недвижимости предусматривает, что права землепользования должны быть зарегистрированы в местных государственных земельных органах на уровне округа или выше, которые выдают сертификаты прав землепользования ( tudi shiyong quan zhengshu ) для подтверждения этих прав. .Право собственности на жилище должно быть зарегистрировано в жилищных органах местного самоуправления на уровне округа или выше, которые выдают свидетельства о праве собственности на жилище ( fangwu suoyouquan zhengshu ) для подтверждения права собственности [35].

При передаче недвижимого имущества смена собственника должна быть зарегистрирована в жилищных органах; При изменении свидетельства о праве собственности на жилище изменение прав землепользования должно быть зарегистрировано в земельных органах, которые выдают новый или измененный сертификат прав землепользования.[36]

Провинциальные власти могут приказать одному агентству в рамках местного правительства на уровне округа или выше провести регистрацию прав на землепользование и домовладения, и это агентство может затем выдать сертификат на недвижимость ( fang di chan quan zheng shu ) подтверждающие права землепользования и права собственности на жилище [37].

В начало

Обновление

(13 июля 2015 г.)

1 марта 2015 года вступили в силу Временные правила регистрации недвижимого имущества, целью которых является создание общенациональной системы регистрации недвижимого имущества.Согласно новым Правилам, Министерство земли и ресурсов будет направлять и контролировать систему регистрации недвижимого имущества по всей стране; органы местного самоуправления на уровне округа и выше назначают реестры недвижимости в своих соответствующих юрисдикциях. Единый формат документа о праве собственности будет принят по всей стране.

Дополнительная информация по теме имеется

В начало

Подготовил Лэйни Чжан
Специалист по иностранному праву
Октябрь 2014 г .; Обновлено в июле 2015 г.

---

[1] Сиань Фа (1982) (стр. R.C.), Xinbian Zhonghua Renmin Gongheguo Changyong Falü Fagui Quanshu (2014) (далее Fagui Quanshu) 1, английский перевод доступен на Westlaw China (по подписке).

[4] Поправка к Конституции (2004 г.) ст. 22, 2004 г. Законы Китайской Народной Республики (Законы КНР) 56.

[5] Wuquan Fa [Закон о правах собственности] (обнародован Всекитайским собранием народных представителей (NPC), март.16, 2007 г., действует с 1 октября 2007 г.), Fagui Quanshu 2-12 (Закон о правах собственности), перевод на английский язык доступен по телефону Westlaw China; Цзяньфу Чен, Китайское право: контекст и трансформация 374 (Издательство Мартинус Ниджхофф, 2008 г.).

[8] Закон о правах собственности, ст. 9.

[10] Туди Гуанли Фа [Закон о землепользовании] (обнародован Постоянным комитетом ВСНП 25 июня 1986 г., пересмотрен авг.28, 2004), Westlaw China.

[11] Туди Дэнджи Банфа [Меры по регистрации земли] (обнародовано Министерством земель и ресурсов 30 декабря 2007 г., действует с 1 февраля 2008 г.), Westlaw China.

[12] Chengzhen Guoyou Tudi Shiyong Quan Churang He Zhuanrang Zanxing Tiaoli [Временные правила, регулирующие уступку и передачу права пользования государственной землей в городских районах] (Указ №55 Государственного совета, 19 мая 1990 г.) (Положение о назначении), Westlaw China.

[13] Chengshi Fangdichan Guanli Fa [Закон об управлении городской недвижимостью] (обнародован Постоянным комитетом NPC 30 августа 2007 г. ), Fagui Quanshu 3-370 (Закон о городской недвижимости), английский перевод доступен по адресу Westlaw China.

[14] Chen, supra note 5, at 385.

[15] Положение о присвоении, выше , примечание 12.

[16] Закон о городской недвижимости, Fagui Quanshu 3-370.

[18] Закон о правах собственности, ст. 117.

[19] Закон о городской недвижимости, ст.8.

[23] Положение о присвоении, выше , примечание 12, ст. 12.

[24] Закон о правах собственности, ст. 149.

[25] Fang wu , что, возможно, лучше перевести как «квартира», поскольку большая часть жилой недвижимости в городах Китая состоит из квартир, а не домов на одну семью.

[26] Закон о правах собственности, ст. 64.

[27] Положение о присвоении, выше , примечание 12, ст. 19.

[28] Закон о городской недвижимости, ст. 2.

[31] Положение о присвоении, выше , примечание 12, ст.26.

[32] Закон о городской недвижимости, ст. 38.

[33] После завершения этого отчета 24 ноября 2014 года Государственный совет опубликовал подробные правила регистрации недвижимости, Временные правила регистрации недвижимости, которые вступили в силу 1 марта 2015 года. Китай Издает правила регистрации недвижимости , Xinhuanet (декабрь.22, 2014), http://news.xinhuanet.com/english/china/2014-12/22/c_133870891.htm.

[34] Закон о правах собственности, ст. 10.

[35] Закон о городской недвижимости, ст. 61 .

В начало

Последнее обновление: 30.12.2020

5 способов передачи собственности в Индии! | через NRI Legal Services

Отчуждение означает передачу собственности, такой как ипотека, подарки и продажи. Если вы приобрели недвижимость в Индии в порядке наследования, дарения, покупки, отказа и т. Д., То вы должны как можно скорее проверить, что все изменения и учет доходов ведутся в вашу пользу.

В основном, иностранные граждане не имеют доверенных лиц для передачи собственности в Индии . Такие факторы, как нехватка времени, невозможность путешествовать; Отсутствие информации и рост цен на недвижимость в Индии влекут за собой такие осложнения, как незаконное владение землей, незаконная передача земли или даже незаконная продажа земли третьими сторонами.

Чтобы остановить это растущее мошенничество в отношении собственности NRI, физическое лицо должно эффективно передать свою собственность не раньше, чем на свое имя, после соблюдения надлежащей правовой процедуры.

Способы передачи собственности в Индии
Право собственности на собственность может быть передано двумя способами:

• Добровольная передача
• Вынужденная передача

Когда собственник передает собственность добровольно, это добровольная передача . Это можно сделать следующими способами:

(i) на рассмотрение e.грамм. по ипотеке, продаже, аренде или обмену,
(ii) подарком и
(iii) по завещанию

Вынужденная передача ИЛИ Вынужденное отчуждение происходит, когда суд налагает арест на собственность лица. Этот режим может также привести к отчуждению активов совместной семьи или неделимого интереса соучастника в таком имуществе.

Сектор недвижимости — одна из самых востребованных инвестиционных альтернатив в Индии. Вы можете получить недвижимое имущество с разных точек зрения, и могут возникнуть различные обстоятельства, когда вы захотите передать право собственности на недвижимость своим близким.

Наиболее часто используемый способ передачи или приобретения собственности — это оформление ДОГОВОРА ПРОДАЖИ, которое также называется ДОГОВОРОМ ПЕРЕДАЧИ. Но это может быть неэффективный с точки зрения налогообложения или с точки зрения затрат режим.

Могут возникнуть обстоятельства, когда вы захотите передать свою долю в имении сестре или дочери. В таких случаях наилучшим подходящим вариантом может быть передача имущества по дарственной грамоте.

Другая ситуация: если вы хотите гарантировать, что ваш капитал будет передан вашим бенефициарам в соответствии с вашим выбором, можно рассмотреть возможность исполнения WILL.

1. Путем наследования или завещания
2. Путем отказа от собственности на земельном участке
3. Путем РАСЧЕТА или раздела собственности
4. Посредством ПОДАРКОВ
5. Приобретая право собственности на собственность

1. Договор купли-продажи

Это самый популярный метод передачи собственности в Индии . Если вы владеете недвижимостью и можете сразу продать ее за вознаграждение, то есть за продажную стоимость, то можно рассмотреть возможность заключения ДОГОВОРА ПРОДАЖИ.

Регистрация акта купли-продажи или передаточного акта является обязательной, и как только договор купли-продажи зарегистрирован в офисе Субрегистратора, право собственности переходит к новому владельцу.

2. Дарственная грамота

Подарок — это деньги или дом, акции, украшения и т. Д., Полученные без раздумий, или просто актив, приобретенный без внесения платежа и являющийся капитальным активом для Получателя. «Это может быть как наличное, так и движимое или недвижимое имущество.

Если вы хотите подарить недвижимость любому из ваших кровных родственников, можно использовать Дарственную грамоту.В случае недвижимого имущества необходимо зарегистрировать Дарственный акт в соответствии с разделом 17 Закона о регистрации 1908 года.

Такая передача неизбежна. Когда вы дарите такие активы, как земля, они принадлежат бенефициару или получателю подарка, и вы не можете изменить передачу или даже попросить денежную компенсацию.

Это может быть экономически эффективным методом передачи права собственности.

3. Акт отказа от права собственности или акт передачи права собственности

Если имеется несколько владельцев активов, и если один из совладельцев должен передать свои права на собственность другому совладельцу, то это можно сделать. путем оформления ДОГОВОРА О ПЕРЕОБОРУДОВАНИИ.

Передача собственности через акт отказа от права собственности может осуществляться за вознаграждение или без вознаграждения, то есть без обмена денег. Как и в случае с дарственной грамотой, от этой передачи не избежать.

4. Акт о разделе или мировом соглашении

Акт о разделе оформляется совладельцами земли, когда необходимо выполнить постановление суда или постановление местного налогового органа.

В случае мирового соглашения, однако, собственность принадлежит третьему лицу и рассчитывается для лиц, которые не имеют в прошлом интереса в указанной собственности, и доля наследника соответствует желанию поселенца.

В отличие от WILL, Мировое соглашение — это не завещательный отчет, который вступает в силу немедленно. Завещание — это завещательный файл, который вступает в силу после истечения срока его действия. Кроме того, WILL может быть отменен и может быть изменен завещателем, в то время как договор об урегулировании не подлежит изменению.

5. Наследование или ЗАВЕДЕНИЕ

Вы можете получить землю по наследству или ЗАВЕДЕНИЕ. В случае смерти человека собственность передается в соответствии с Законом о наследовании.Наследование или Завещание может быть отозвано Завещателем в течение его / ее жизни. Таким образом, бенефициары БУДУТ получить право владения землей только после смерти Завещателя.

После смерти наследодателя, лицо, претендующее на завещание или наследство, не должно регистрировать землю на свое имя.

Тем не менее, ему или ей необходимо обратиться в соответствующие близлежащие гражданские органы с копией завещания, свидетельства о правопреемстве и свидетельства о смерти для завершения процесса передачи собственности, совершенного на его или ее имя.

После истечения срока владения землей его наследники, такие как жена, дети, то есть мужчины и женщины, состоящие в браке или холостые, могут, как указано в индивидуальном праве, получить патту или хату, передаваемую при создании свидетельства о смерти собственник с реквизитами передачи принадлежащего ему имущества.

Набор определений прав

Что такое пакет прав?

Пакет прав — это термин, обозначающий набор юридических привилегий, которые обычно предоставляются покупателю недвижимости при передаче права собственности.В комплект входит:

• Право владения
• Право контроля
• Право исключения
• Право пользования
• Право распоряжения

Среднестатистический покупатель дома может рассчитывать на весь традиционный пакет прав после заключения сделки.

Владение недвижимостью несет в себе сложный набор прав, и концепция совокупности прав традиционно использовалась для описания и обобщения этих прав.Это особенность многих тестов на получение лицензии на недвижимость и первых курсов по праву.

Ключевые выводы

• Покупатель недвижимости вместе с титулом получает пакет прав.
• Эти права обычно дают покупателю свободу использовать собственность в рамках закона.
• Инвесторы в коммерческую недвижимость могут делиться некоторыми из этих прав с другими сторонами.

Общие сведения о пакете прав

Среднестатистический покупатель дома может рассчитывать на весь традиционный набор прав после заключения сделки.То есть покупатели жилья ожидают, что они будут иметь право владения, контроля, исключения, пользования и распоряжения.

Однако эти права могут быть разделены и переданы разным сторонам. Обычно это касается покупки коммерческой и инвестиционной недвижимости. Например, покупатель арендуемой собственности может иметь права, ограниченные местными законами и постановлениями о арендодателе-арендодателе. Владелец магазина может делиться определенными правами с арендатором, который ведет там бизнес.

В любом случае набор прав владельца недвижимости может быть реализован только в рамках многих других законов. Например, право домовладельца не может быть реализовано за пределами местных законов о контроле шума.

Право владения

Право владения просто гласит, что правообладатель является законным владельцем собственности.

Право контроля

Владелец собственности может использовать собственность любым способом, который не является незаконным.На практике ассоциация домовладельцев (если таковая имеется) может наложить дополнительные ограничения на что угодно, от садовых украшений до владения домашними животными, хотя эти правила не являются законами.

Право исключения

Право исключения позволяет правообладателю ограничивать круг лиц, которые могут входить в собственность. У этого есть несколько реальных ограничений. Могут быть установлены сервизы, разрешающие доступ к инженерным сетям, могут отменять это право. Ордер, разрешающий обыск собственности, имеет приоритет над правом исключения.

Право пользования

Право на пользование подтверждает право правообладателя участвовать в любых мероприятиях, которые он считает приятными, находясь в собственности. Это еще раз предполагает, что эти действия являются законными.

Право распоряжения

Право распоряжения защищает право правообладателя передать право собственности, на постоянной или временной основе, другой стороне. Это право полностью реализуется только тогда, когда имущество находится в полной собственности, а не в ипотеке.Исключение также применяется, если собственность подлежит удержанию.

Зарегистрируйте свое право собственности на недвижимость

Когда участок земли передается от одного владельца к другому, новый владелец должен зарегистрировать свое право собственности или титул на собственность. Это делается путем подачи заявки на регистрацию права собственности. Только имущество, право собственности на которое было зарегистрировано, может использоваться в качестве обеспечения кредита. Регистрация правового титула вносится в государственный регистр правового титула и ипотеки. После регистрации права собственности на собственность новый владелец указывается в свидетельстве о праве собственности.

Земельный участок — это собственность, неотделимый земельный участок или определенная доля собственности. Право собственности может быть передано посредством продажи, подарка, распределения супружеского имущества или по наследству.

Перед покупкой недвижимости стоит тщательно подготовиться. Перед покупкой следует ознакомиться со списком дел покупателя недвижимости.

Своевременно подать заявку на регистрацию права собственности

Если приобретение собственности связано с финансовыми договоренностями, обсудите с вашим банком, кто будет подавать заявку на регистрацию права собственности.

Ожидается, что новый собственник подаст заявку на регистрацию права собственности в течение шести месяцев после подписания договора передачи права собственности, даже если право собственности еще не было передано новому владельцу. Если вы используете свидетельство о государственных закупках для заключения соглашения, вам не нужно самостоятельно подавать заявку на регистрацию права собственности. Вы можете попросить свидетеля государственной закупки подать заявку на регистрацию титула от вашего имени вместе с уведомлением о передаче.

Вы можете подать заявку на регистрацию права собственности через электронную службу NLS, если свидетель государственной покупки засвидетельствовал, например, покупку, подарок или обмен.Вы можете подать заявку на регистрацию права собственности на недвижимость через электронную службу NLS, как только информация о передаче появится в реестре прав собственности и ипотечных кредитов. Это может занять неделю после подписания. Вы можете подать заявку на регистрацию права собственности на другие передачи собственности и, например, на распределение наследства, заполнив письменное заявление.

Шестимесячный период начинается в день подписания контракта, например, купчей. Если этот срок превышен, каждый шестимесячный период дальнейшей отсрочки увеличивает сумму трансфертного налога.Максимальный общий налог на передачу составляет двойную сумму, причитающуюся в течение шести месяцев с момента подписания контракта. См. Инструкции по оплате.

После предоставления регистрации права собственности Национальная земельная служба инициирует процедуру разделения на части, чтобы преобразовать неотделенный земельный участок в новую собственность. Процедура парцеллирования запускается автоматически.

С помощью одного приложения вы можете подать заявку на регистрацию права собственности на несколько объектов собственности. Цена определяется количеством объектов.

Время обработки

От инициирования до принятия решения весь процесс занимает около трех месяцев.

Подать заявку на проформу регистрации права собственности

Не обязательно подавать заявление на проформу регистрации права собственности, но это упрощает решение вопросов, связанных с передачей собственности. Вы должны подать заявку на проформу регистрации права собственности как минимум в следующих случаях:

• Когда имущество умершего человека хочет продать имущество, принадлежащее умершему. При предварительной регистрации правового титула нет необходимости предоставлять акт инвентаризации недвижимости последующему покупателю собственности, чтобы он или она могли приложить к заявлению о регистрации права собственности.
• Когда в компании произошли изменения, такие как разделение или слияние.

Как подать заявку на регистрацию права собственности

1. Соберите все необходимые приложения (на финском языке).
2. Подайте заявку на регистрацию права собственности через электронную службу NLS (на финском языке), если свидетель государственной покупки засвидетельствовал, например, покупку, подарок или обмен.

   Если вы используете свидетельство о государственных закупках для заключения соглашения, вам не нужно подавать заявление на регистрацию права собственности самостоятельно. Вы можете попросить свидетеля государственной закупки подать заявку на регистрацию титула от вашего имени вместе с уведомлением о передаче.

3. Вы можете подать заявление на регистрацию правового титула на другую передачу собственности и, например, на распределение недвижимости, заполнив форму заявки (на финском языке). Вы можете отправить свою заявку по электронной почте, защищенной электронной почте или по почте или принести ее лично в нашу службу поддержки.Обратите внимание, что обычная незашифрованная электронная почта небезопасна. Отправляйте документы, содержащие конфиденциальную информацию, по защищенной электронной почте или через Securedmail.eu. Оригиналы документов будут возвращены вам по почте.

Необходимые приложения

Самый распространенный — это квитанции об оплате покупной цены. Вам не нужно использовать оригиналы контрактов, подписанных свидетелем государственных закупок, в качестве приложений к заявлению на регистрацию права собственности. Остальные контракты должны быть отправлены по почте в виде оригиналов.

Договор о разделе имущества супругов

• оригинал договора о разделе имущества супругов
• возможна квитанция об уплате трансфертного налога, если договор заключен до 1.11.2019.

Распределение недвижимости

• Акт инвентаризации и свидетельство о праве на наследство в отношении умершего
• оригинал акта распределения имущества, вкл. доверенность
• возможное завещание и завещание

Обмен

• квитанция об уплате трансфертного налога, если обмен произведен до 1.11.2019.

Подарок

Завещание и завещание

• Акт инвентаризации и свидетельство о праве на наследство в отношении умершего
• оригинал последней воли

Соглашение о разделе

• возможные доверенности

Проформа регистрации права собственности на недвижимость

• Акт инвентаризации и свидетельство о праве на наследство в отношении умершего

Покупка

• квитанция об уплате трансфертного налога, если покупка совершена до 1.11.2019.
• квитанция об оплате покупной цены
• впервые покупатель жилья, если покупка совершена до 1.11.2019

В Молдове будет упрощен порядок отчуждения и регистрации недвижимости — Привлечение инвестиций в Республике Молдова

В частности, для удостоверения договоров отчуждения и залога имущества, подлежащего регистрации, физическим и юридическим лицам больше не нужно представлять нотариусу справку Государственной налоговой службы об отсутствии или наличии задолженности перед бюджетом на это имущество, другие обязательные платежи в госбюджет за это имущество. Сюда входят поправки к закону о нотариате, который парламент принял в первом чтении.

Согласно предлагаемой новой редакции статьи 51 «Удостоверение договоров отчуждения и залога имущества, подлежащего регистрации», достаточно будет представить документы, подтверждающие право собственности на это имущество, и выписки из реестра залогов об отсутствии залога. такое имущество для удостоверения таких договоров. По мнению авторов законопроекта, исключение необходимости предъявления нотариусу для удостоверения договоров отчуждения и залога имущества свидетельств ГНС об отсутствии или наличии задолженности перед бюджетом по данному имуществу позволит сократить сроки и расходы граждан на сделки купли-продажи и регистрации собственности.Они отметили, что обязательство предоставить справку об отсутствии или наличии задолженности перед бюджетом по отчуждаемому имуществу никоим образом не мешает совершению сделки по купле-продаже недвижимости и не помогает взыскать долги перед бюджет, представляет собой лишь бюрократический барьер, информирующий в лучшем случае о наличии долга, о котором стороны могут договориться самостоятельно, а также о других долгах за ЖКХ. Наличие задолженности перед бюджетом по отчуждаемому недвижимому имуществу не является основанием для отказа в удостоверении сделки.

Также было подчеркнуто, что имеющаяся налоговая задолженность не может быть освобождена, и у ГНС есть другие, более эффективные рычаги взыскания долгов в бюджет, чем нотариальное представление справки об отсутствии или наличии задолженности перед бюджетом у отчуждаемого свойство. Также отмечается, что Государственная налоговая служба не имеет полного налогового кадастра на национальном уровне, поскольку недвижимость в сельской местности не оценивалась. Учет этого имущества и взимаемых с него налогов осуществляется путем сбора налогов и сборов в мэрии.Последние, в свою очередь, не имеют полных информационных систем, позволяющих нотариусам получить доступ к информации о налоговой задолженности. Согласно отчету Doing Business, регистрация собственности в Молдове для юридических лиц предусматривает 5 процедур, которые длятся 5,5 дней и стоят около 0,9% от стоимости недвижимости. В стране ежегодно сделки с недвижимостью совершают около 400 тысяч человек.

20.04.2018 — InfoMarket.

Право первого отказа: минное поле кондоминиума

Закон о недвижимости Раздел 339-v (2) (a) разрешает кондоминиумам в свои подзаконные акты включать «положения, регулирующие отчуждение, передачу, продажу, аренду, покупку, владение и размещение квартир [.] ».

Исходя из этого, большинство жилых и коммерческих кондоминиумов включают в свои подзаконные акты так называемое «право преимущественного отказа», согласно которому собственник перед продажей квартиры должен предложить квартиру кондоминиуму или соседнему собственник на тех же условиях, что и предполагаемая сделка с третьей стороной.

Для кондоминиума довольно редко и необычно реализовывать это право. Однако два недавних решения Апелляционного отдела Первого департамента поучительны в отношении вопросов, которые могут возникнуть, если кондоминиум решит это сделать.

Bittens v. Board of Mgrs. Octavia Condominium , NY Slip Op 33218 (U) 2013 (17 декабря 2013 г.) и 2015 NY Slip Op 07540 (15 октября 2015 г.)

Производство в Верховном суде :

Иск в Верховный суд «[возник] из-за неудавшейся сделки с недвижимостью между истцом Эндрю Биттенсом и беспартийным продавцом, в соответствии с которым истец утверждает, что ответчик Правление управляющих кондоминиума Octavia (Правление) действовало ненадлежащим образом при осуществлении своего права преимущественной покупки. отказ.”

Фон:

В июне 2012 года истцу стало известно о частном предложении на продажу кондоминиума Octavia Condominium, расположенного по адресу 216-218 East 47th Street, New York, NY. Истец, юрист, который представляет себя в этом иске, является партнером юридической фирмы по недвижимости. Продавец Объекта (Продавец), именуемый Элизабет Этвуд или 216 East 47 LLC, является клиентом юридической фирмы истца. 6 июля 2012 г. истец заключил договор с Продавцом на покупку Агрегата за 300 000 долларов США. Истец утверждает, что он «намеревался проживать в Блоке в качестве [моего] основного места жительства… Дата закрытия была назначена на 31 июля 2012 года.

В соответствии с контрактом (Контрактом) между истцом и Продавцом, предполагаемая продажа подлежала первому отказу, в соответствии с которым Правление могло приобрести Единицу в соответствии с уставом Кондоминиума. В Контракте говорится следующее в соответствующей части: «[i] если это предусмотрено в Декларации или Подзаконных актах, эта продажа зависит от отказа от права преимущественной покупки квартиры, находящейся в собственности Кондоминиума, и может быть осуществлена. Советом [.] ”

Согласно Контракту, Продавец был обязан проинформировать Правление о предполагаемой продаже. Если Правление решило воспользоваться своим правом первого отказа в соответствии с Контрактом, Продавец должен был вернуть истцу авансовый платеж, и Контракт «будет считаться расторгнутым и не имеющим дальнейшей силы или действия, и ни одна из сторон не будет иметь никаких дальнейших прав против , или обязательство или обязательства перед другой стороной по причине этого контракта ». … У Правления было 20 дней на то, чтобы реализовать свое право на первый отказ, иначе от него отказались бы.Раздел 10 Контракта устанавливает понимание того, что покупатель изучил декларацию и устав Кондоминиума или отказался от такой проверки.

Очевидно, когда Правление узнало о предполагаемой покупке, оно было обеспокоено тем, как продажа по цене ниже рыночной отразится на других единицах в здании. Эпштейн, который является председателем совета директоров, во время своих показаний оценил справедливую рыночную стоимость квартиры в диапазоне от 500 000 до 700 000 долларов.Эпштейн показал, что неблагоприятные последствия продажи включали «то, что на оценку всех единиц будет негативно влиять покупка по этой цене» … Таким образом, Правление хотело купить единицу, а затем приступить к «быстрой переброске этой цены». единица »в интересах кондоминиума.

Действующее положение подзаконных актов:

Согласно уставу, Блок может быть приобретен Советом директоров или его «уполномоченным лицом». Совет директоров может взимать взносы с каждого владельца единицы для приобретения единицы или финансирования единицы по своему усмотрению.В статье 8.6 Устава говорится следующее:

«Покупка любого Пая Советом директоров или назначенным им лицом от имени всех владельцев Паев может быть произведена за счет средств, депонированных на счетах капитала и / или расходах Совета. Если средств на таких счетах недостаточно для совершения любой такой покупки, · Совет директоров может взимать оценку с каждого Владельца паев пропорционально его соответствующему Общему интересу в качестве Общего сбора и / или Совет может по своему усмотрению, профинансировать приобретение такого подразделения… »

Последующие разработки:

После того, как стало известно о предполагаемой продаже, Совет директоров провел специальное собрание для обсуждения вариантов.У Совета не было достаточно денег в своих резервных фондах для покупки, и он не хотел взимать взнос с владельцев паев. Однако, по словам ответчиков Кондо, у Совета не было достаточно времени из-за ограничений по времени первого отказа, чтобы получить традиционную ссуду в банке. После того, как Правление обратилось к нескольким людям, Вонг сообщил Правлению, что он может помочь с ссудой в короткие сроки и гарантировать Правлению минимальную прибыль.

18 июля 2012 г. было проведено собрание для обсуждения права преимущественной покупки в отношении Подразделения.Правление проголосовало за осуществление своего права преимущественной покупки и назначило Вонга или ООО, созданную Вонгом, своим уполномоченным лицом. Протокол собрания предусматривает, что Правление заключит соглашение о совместном предприятии с Вонгом или LLC, созданную Вонгом. Вонг будет назначенным лицом, которое профинансирует и купит подразделение. Затем, после перепродажи, Вонг и Кондоминиум разделят прибыль, но Кондоминиум получит не менее 100 000 долларов при любой перепродаже.

25 июля 2012 г. Правление заключило соглашение с Вонгом или ООО, созданным Вонгом (Соглашение о назначенном лице).В частности, соглашение было между Правлением и «Джозефом Т. Вонгом, эсквайром. или ООО, которое будет создано («Вонг»), с адресом на улице Лафайет, 1… В соглашении изложено то, что обсуждалось на заседании Правления, и подчеркнуто заглавными буквами, что Кондоминиум должен получить не менее 100 000 долларов перепродажа Единицы. В соглашении отмечалось, что «Вонг, по сути, должен встать на место Совета и оплатить все расходы, сборы и налоги, причитающиеся Совету директоров или от Совета в осуществление своего права преимущественной покупки.«… В соглашении также подчеркивалось, что Совет директоров действовал как агент для владельцев паев. Эпштейн показал, что финансовое соглашение, заключенное с Вонгом и Правлением, не нарушало устав.

Эпштейн показал, что получение денег Вонгом или его организацией было приемлемым и разрешенным в соответствии с уставом. Он также заявил, что «[нам] разрешено участвовать в финансовых сделках в интересах владельцев кондоминиумов. И в этом отношении мы, как совет директоров, должны принять правильное решение относительно того, какая сделка будет ответственной в интересах держателей [.] ”

Письмом от 25 июля 2012 г. продавец был проинформирован о том, что Правление желает воспользоваться своим правом преимущественной покупки и приобрести Блок. В письме в соответствующей части указывалось следующее:

«Доводим до вашего сведения, что в соответствии со статьей 8 Устава Octavia Condominium, Совет управляющих настоящим пользуется своим правом преимущественного отказа в покупке квартиры 22A по адресу 216 East 47tn Street, New York, New York, на тех же условиях. и условия, изложенные в Договоре купли-продажи от 6 июля 2012 г. между ООО «216 Ист 47» и Эндрю Б.Укусы.

Мы будем рады завершить работу после получения вами контакта с нашим юристом по сделке, так что это письмо, любезно, чтобы установить закрытие продажи для подразделения ».

* * *

Через день истец был проинформирован о решении Совета. 31 июля 2012 года Богарт, который был советником Правления по этой сделке, отправил электронное письмо юристу Продавца: «[мы] получим титул на имя 320 57th Street LLC c / o Joseph Wong, 100 Lafayette Street [ .] ”

Лам, член Совета директоров, также является членом 320 57th Street LLC.По-видимому, Правление не знало, что Лам был владельцем 10% акций 320 57th Street, LLC, до тех пор, пока это действие не началось. Сам Лам не знал, что он был указан как владелец 10% компании, совершившей покупку. Эпштейн заявил, что, хотя он хотел бы, чтобы он знал об интересе Лам до продажи Единицы, это не изменило бы его мнение о сделке. Ответчики Кондо далее сообщают, что раздел 2.13 устава разрешает Правлению заключать договор с членом Правления, «за исключением случаев недобросовестности или умышленного неправомерного поведения, влекущего любую ответственность за самоуправление.«… Лам сообщил Совету директоров, что у него нет экономической заинтересованности в сделке.

По словам ответчиков, титульная компания 320 57th Street, LLC не будет предоставлять страхование титула до тех пор, пока Совет директоров не откажется от своего права на первый отказ до закрытия … ДеГидио, секретарь Совета управляющих, заявил, что это был «нормальный документ, который мы подписать закрытие », либо для поверенных, либо для титульных компаний… Таким образом, 10 августа 2012 года ДеГидио, как секретарь Совета, издал отказ Совета и отказал Совету от права преимущественной покупки в отношении продажи Подразделения на условиях, изложенных в оферте 320 ~ 7th Street, LLC.В отчете о праве собственности указана компания 320 57th Street, LLC в качестве покупателя и предполагаемого застрахованного, а также приводится вся контактная информация Вонга.

В тот же день Единица была продана Продавцом 320 57th Street, LLC за 300 000 долларов плюс некоторые дополнительные небольшие корректировки комиссионных.

20 декабря 2012 г., как и было обещано в Соглашении с уполномоченным лицом, ООО «320 57th Street» перепродало Блок другим покупателям за 540 000 долларов. Затем Кондоминиум получил чек на 112 086,00 долларов, подлежащий уплате Кондоминиуму Octavia, который представлял 50% прибыли от продажи.Эти средства предназначались для всех владельцев паев, и ни один из членов совета директоров не получил никаких средств от этой сделки. Вонг или его организация получили остальные 50% в соответствии с Соглашением с уполномоченным лицом.

Количество заявлений по жалобе:

Первым основанием для иска истца является неправомерное вмешательство в договор. В этом основании иска истец утверждает, что он заключил действующий договор с Продавцом и что ответчик неправомерно и неправомерно вмешался в договор, заявив, что он воспользовался правом первого отказа, а затем не завершил продажу. Истец считает, что квартира стоит 800 000 долларов и что ему был причинен финансовый ущерб в результате предполагаемых злонамеренных действий ответчиков.

Второй причиной иска истца является мошенничество. Он утверждает, что ему сообщили, что Продавец продаст квартиру Кондоминиуму. Он заявляет, что полагался на полученную информацию о том, что кондоминиум будет покупать квартиру. Если бы он знал, что Правление откажется от своего права на первый отказ и что 320 57th Street LLC купит Единицу, он бы обязательно выполнил свой контракт с Продавцом.

Истец утверждает в своем третьем иске, что ответчики умышленно причинили вред истцу своими действиями.

В своем четвертом основании иска истец требует возмещения ему пошлины за подачу заявления, утверждая, что его заявление не было рассмотрено должным образом. Он заявляет, что он должен получить обратно свой гонорар, поскольку ответчики провели фиктивную процедуру.

Истец требует декларации соответствующих прав сторон в своем пятом иске.

По шестому основанию иска истец требует вернуть свои финансовые отчеты, которые он передал ответчикам в поддержку своего заявления о покупке.

И требования истца:

Истец утверждает, что, воспользовавшись своим правом сначала на отказ, а затем отказавшись от своих прав, Совет нарушил устав. Таким образом, он утверждает, что уведомление об использовании права преимущественной покупки было аннулировано. Он также утверждает, что Правление нарушило устав, заявив, что оно не приобрело квартиру в интересах всех владельцев.

Истец утверждает, что отдельные члены Правления смогли получить прибыль от этой сделки в нарушение устава. Он утверждает, что назначение 320 57th Street LLC в качестве уполномоченного лица было неправильной попыткой позволить инсайдерам получить прибыль от продажи. Он резюмирует:

«На основании информации и убеждений, Совет управляющих и его отдельные члены, вместе со своими поверенными и управляющим агентом, придумали схему, чтобы яростно вмешиваться в контракт Истца и Продавца и обманывать Истца, представляя, что он покупает объект от имени всех владельцев ячеек, а затем в день закрытия отказываются от этого права в пользу третьего лица, 32 0 5 7th Street, LLC. ”

По иску о вредоносном вмешательстве в договор:

Для успешного обоснования иска о деликатном вмешательстве в договор истец должен доказать: «(1) наличие действующего договора, (2) осведомленность ответчиков о договоре, (3) умышленное вмешательство ответчиков в договор. и вытекающее из этого нарушение, и (4) убытки… Применяя закон к рассматриваемому делу, иск истца о вредоносном вмешательстве в договор отклоняется по закону. В данной ситуации истец прямо отрицал, что Продавец нарушил договор, о котором идет речь, а именно договор между ним и Продавцом.Он показал, что Продавец, которого также представлял старший партнер юридической фирмы истца, никоим образом не нарушал договор с ним и что Продавец был такой же «жертвой», как и он сам, только без ущерба…

Более того, истец не может установить убытки. Первоначальный взнос истца был ему возвращен. Он показал, что намеревался жить в Подразделении «на неопределенный срок» и что он не планировал, как долго он будет проживать в Подразделении… Таким образом, истец утверждает, что в качестве основания для его убытков будет некоторая будущая гипотетическая продажа [. ]

Несмотря на отсутствие нарушений со стороны Продавца и отсутствие убытков, истец продолжает повторять, что, хотя Продавец не нарушил Контракт, ответчик вмешался в такой контракт, допустив нарушение. Истец утверждает, что Совет директоров не смог должным образом реализовать свое право преимущественной покупки и, по сути, вообще не воспользовался им на законных основаниях, поскольку от него было отказано в день закрытия. Однако… Правление не совершало злонамеренных действий.

И применил факты к закону:

Контракт между истцом и Продавцом уведомил истца о том, что его продажа была обусловлена ​​правом Кондоминиума на преимущественный отказ в порядке, предусмотренном в уставе.В уставе говорится, что Правление может либо купить Подразделение, либо назначить для этой цели представителя. Этим назначенным стал Вонг, или ООО, созданное Вонгом, то есть 320 5 7th Street, LLC. Правление единогласно проголосовало за то, что назначенное лицо, 320 57th Street, LLC, будет финансировать и способствовать осуществлению права первого отказа, купив его, а затем перепродав в пользу владельцев ячеек. Совет полагал, что, если блок будет продан истцу, а затем не будет быстро перепродан, другие блоки в здании будут обесценены, поскольку покупная цена истца была значительно ниже рыночной.В соответствии с соглашением с назначенным лицом, Кондоминиум получил чек на половину выручки от продажи после того, как ООО 320 57th Street перепродало квартиру.

Перед закрытием Правление должно было подписать отказ от права преимущественной покупки в качестве условия для 320 57th Street, LLC получения титульного страхования. Ответчики Кондо называют это «служебным» действием, совершенным исключительно для получения титульного страхования, которое было необходимо 320 57th Street, LLC для выполнения условий Соглашения о назначенном лице.Уполномоченный и покупатель по-прежнему оставались 320 57th Street, LLC в соответствии с Соглашением о назначенном лице от 25 июля 2012 года, в котором изложены детали права преимущественной покупки. Как заявили ответчики, Совет директоров должен был сделать это для выполнения Соглашения о назначенном лице и защиты своих инвестиций.

Нет никаких указаний на то, что Правление не выполнило устав в целях реализации права преимущественной покупки во всех аспектах, включая то, кто предоставил финансирование и кто стал назначенным лицом.В любом случае истец не имеет права подавать иск о неправомерном вмешательстве в контракт, основанный на предполагаемом несоблюдении Советом его подзаконных актов [.]

По иску о мошенничестве:

Истец утверждает, что ответчики допустили существенное искажение фактов, когда они доставили ему уведомление от 25 июля 2012 года, чтобы воспользоваться своим правом на первый отказ. Он утверждает, что опирался на утверждения Совета о том, что кондоминиум покупал квартиру в соответствии с уставом в интересах всех владельцев квартир.Истец повторяет, что ему был причинен ущерб в размере не менее 500 000 долларов США в результате этого предполагаемого искажения фактов.

Элементы иска о мошенничестве требуют, чтобы истец установил следующее: «(1) существенное искажение факта, (2) знание его ложности, (3) намерение вызвать доверие, (4) оправданное доверие и (5) ) ущерб [. ] ”

Правление не допустило ложных или существенных искажений, когда, узнав о предполагаемой продаже между истцом и Продавцом, оно проинформировало юриста Продавца о том, что оно воспользуется своим правом преимущественной покупки.Совет директоров, выступая в качестве агента владельцев паев, приобрел паев через уполномоченного представителя, 320 57th Street, LLC.

«Убытки, понесенные в результате мошенничества, должны быть реальными материальными потерями». Как указывалось ранее, истец не может доказать, что ему был причинен ущерб. Следовательно, согласно закону, иск истца о мошенничестве должен быть отклонен, и · всем ответчикам предоставляется упрощенное судебное решение, отклоняющее данное основание иска.

А, что касается иска о нарушении права на безосновательный закон:

Истец не сослался на факты, достаточные для обоснования иска prima facie деликта, поскольку в утверждениях не установлено, что якобы неправомерное поведение подсудимых было мотивировано в остальном законным действием, совершенным с намерением причинить вред или с «бескорыстным недоброжелательством» … Ответчики показали, что Правление было мотивировано на покупку квартиры в интересах всех владельцев квартир, а не из-за бескорыстного недоброжелательства. Таким образом, всем обвиняемым выносится упрощенное судебное решение, в котором данное основание иска отклоняется.

Производство в апелляционной палате:

Первый отдел кратко резюмировал факты:

Истец, заключивший договор о покупке кондоминиума у ​​беспартийного продавца, возбудил этот иск против ответчика Совета управляющих Octavia Condominium и его членов, управляющего агента и поверенных, утверждая, в частности, что совет умышленно вмешался с указанным контрактом путем ненадлежащего использования права преимущественной покупки.

И подтверждено вкратце:

Суд по ходатайству должным образом отклонил иск истца, поскольку без фактического нарушения основного контракта основание иска о вредоносном вмешательстве в контракт не выполняется [.]

Кроме того, даже без требования о нарушении продавцом иск истца о неправомерном вмешательстве не удовлетворяется. Правление надлежащим образом осуществило право преимущественной покупки, профинансировало покупку по первоначальной контрактной цене через своего уполномоченного и в конечном итоге приобрело и перепродало собственность с целью получения прибыли, и все это в соответствии с уставом кондоминиума. Хотя член совета директоров был также членом совета директоров, записи показывают, что действия совета директоров были «приняты добросовестно и в результате честного суждения в законном и законном содействии корпоративным целям [.]»

Bond & Broadway, LLC против Funding Exch., Inc. , 2014 NY Slip Op 33959 (U) (19 декабря 2014) и 2015 NY Slip 07541 (U) (15 октября 2015)

Производство в Верховном суде:

Иск Верховного суда «[возник] в результате предполагаемой продажи квартиры в кондоминиуме (далее -« Квартира ») в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, ответчиком Funding Exchange (« FE ») истцу Bond & Broadway («B&B»), в котором ответчик Froggy Associates, LLC («Froggy») намеревался реализовать свое право преимущественной покупки на договор купли-продажи (Контракт), как это предусмотрено в подзаконных актах кондоминиума.”

B&B добивалась «конкретных результатов, чтобы потребовать от фондовой биржи передать подразделение, и просит суд объявить, что Froggy утратила право преимущественной покупки».

Верховный суд изложил факты:

FE — это некоммерческая корпорация, учрежденная в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк, и с 1986 года она является владельцем коммерческого кондоминиума (Unit 5), занимающего весь пятый этаж по адресу 666 Broadway, New York, New York.

Здание регулируется набором подзаконных актов, которые регулируют права и обязанности владельцев квартир, желающих продать свои квартиры, и предоставляют, помимо прочего, право преимущественного отказа соседним владельцам любой квартиры, выставленной на продажу ( §7.3 подзаконных актов).

В 2011 году FE в качестве арендодателя сдала в аренду часть своего Жилого помещения сторонней компании Footsteps, Inc. (Footsteps) в качестве арендатора.

12 августа 2013 г. компания B&B заключила письменный договор (Контракт) с FE на покупку Пая за 5 600 000 долларов США. Одновременно с подписанием Контракта, как предусмотрено в пункте 3 (a) (I) Контракта [.]

, B&B депонировала 560 000 долларов на условное депонирование юрисконсульту FE.

В соответствии с пунктами 40 и 56 Контракта, B&B обязана приобрести Блок «на условиях» аренды Footsteps.В параграфе 56 Контракта говорится, что «Невзирая ни на что иное, содержащееся в настоящем документе, при Закрытии Продавец передает право собственности на Единицу согласно Договору аренды [.]

Фрогги является владельцем квартиры 4 в здании, расположенном по адресу 666 Broadway, New York, New York, и, как таковой, является непрерывным владельцем. Раздел 7.3 (a) Устава требует, чтобы владелец Паи уведомлял соседних владельцев о любом соглашении о продаже или аренде их Паи: «Незамедлительно после того, как любое Соглашение о продаже или аренде должно быть полностью выполнено, владелец Паи, выполняющий то же самое… должен направить письменное уведомление об этом правлению кондоминиума и каждому собственнику жилого помещения, прилегающему к (т.е. наличие общей стены, пола или потолка с) Продаваемой или арендуемой единицей… к этому уведомлению должна прилагаться фотокопия полностью оформленного договора купли-продажи или аренды, содержащего все условия, добросовестно предложенные Внешним оферентом ».

После получения упомянутого уведомления о данном Контракте, касающегося продажи Блока 5 (в соответствии с требованиями Устава), 11 сентября 2013 г., Froggy якобы воспользовалась своим правом преимущественного отказа в соответствии с разделом 7.3 Устава путем уведомления. . В своем уведомлении Froggy «заявляет о своем намерении забрать Имущество … описанное в Договоре купли-продажи [контракте] в соответствии с его условиями» и уведомляет, что «готов, способен и желает выполнить условия опциона на покупку … в соответствии с в соответствии с условиями Договора купли-продажи, и для этой цели готов, может и желает внести… 560 000 долларов США в качестве авансового платежа »… В своем уведомлении Froggy также стремилась получить информацию о финансовых возможностях B&B в приобретении единицы и копию договора аренды «Ступени».

17 сентября 2013 года адвокат FE проинформировал адвоката B&B об использовании Froggy своего права преимущественной покупки… Однако FE не вернула депозит B&B и продолжила держать деньги на депонировании.

К середине сентября FE и Froggy начали переговоры об очевидной поправке к Контракту, чтобы заменить имя Froggy на B&B в качестве покупателя, и Froggy поднял вопросы относительно сделки, такие как соблюдение процедуры продажи, уведомлений или, разрешения… Адвокат FE дал ответы на эти вопросы, но неоднократно информировал Фрогги, что обязательство внести первоначальный взнос является безусловным.

Однако к концу сентября Froggy все еще не внес свой авансовый платеж, а FE не вернула депозит B&B.

1 октября адвокат Фрогги отправил предложенные поправки вместе с чеком на 560,00 долларов (требуемый депозит в соответствии с Контрактом), но потребовал, чтобы чек не депонировался до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды Footsteps» … После этого адвокат FE повторил Froggy, что, воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, он встал на место B&B и поэтому был обязан безоговорочно внести первоначальный взнос.Адвокат FE отправил Froggy договор аренды Footsteps, указав, что он был отправлен только в качестве профессиональной любезности.

4 октября 2013 года адвокат Froggy, наконец, проинформировал адвоката FE о том, что он может внести чек в качестве первоначального взноса. К 9 октября 2013 года FE и Froggy подписали поправку к Контракту. В этот день FE наконец вернула B & B его первоначальный взнос.

Устав также предусматривает в §7.3 (C), что решение об использовании права преимущественной покупки должно быть сделано в течение 15 дней с момента уведомления о предлагаемой продаже.

B&B подает иск, требуя заявления о том, что Froggy ненадлежащим образом воспользовалась своим правом преимущественной покупки и, следовательно, утратила свое право на покупку Аппарата. Как следствие, B&B стремится приобрести у FE Блок и конкретную производительность.

По данным суда:

Единственный вопрос здесь [заключался] в том, своевременно ли Фрогги воспользовалась своим правом первого отказа или, не сделав этого, утратила свои права в Отряде. Право преимущественной покупки, как описано в §7.3 подзаконных актов предоставляет некоторым другим владельцам квартир в здании возможность занять место потенциального покупателя и заменить покупателя: «Отправка уведомления (договора купли-продажи или аренды]… должна представляют собой предложение Владельца Офертного Пая о продаже его Пая вместе с его Принадлежащими ему долями… каждому Непосредственному Владельцу… на тех же условиях, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды [. ] »

отмечая, что:

Держатель права преимущественной покупки является держателем опциона на покупку недвижимости, «если и когда владелец решит продать третьему лицу по согласованной цене» [.]

Прежде чем владелец паев полностью выполнит договор купли-продажи о передаче своей собственности третьей стороне, необходимо уведомить об этом других владельцев кондоминиума. Как описано в §7.3 (B) подзаконных актов, отправка уведомления «представляет собой предложение Владельца объекта размещения на продажу его объекта вместе с соответствующими интересами… каждому смежному Владельцу и Совету кондоминиума… те же условия, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды »… Таким образом, решение о покупке собственности одним из обладателей права преимущественной покупки будет означать принятие предложения (созданного путем отправки уведомления).

«Основополагающий принцип договорного права состоит в том, что действительный акцепт должен соответствовать условиям предложения… и, если он оговорен условиями, он эквивалентен отклонению и встречной оферте»… При осуществлении своего права преимущественного отказа держатель опциона становится на место потенциального покупателя и обязуется строго соблюдать условия контракта.

И в заключение, что:

Держатель опциона, предъявив требование о том, чтобы здание оставалось свободным на момент передачи, в качестве условия для его реализации опциона на покупку здания, не сделал ничего, кроме «встречного предложения», которое текущий владелец может принять или отклонить [.]

В данном случае договор между B&B и FE содержал определенные конкретные положения. Воспользовавшись своим правом преимущественного отказа, Фрогги встал на место B&B. Как следствие, он принимает Контракт таким, какой он есть, и должен соблюдать все его условия.

В пунктах 40 и 56 контракта прямо указано, что продажа подлежит аренде Footsteps … Однако, заявив о своем намерении реализовать свой опцион, Froggy сделал несколько ссылок на необходимость утверждения договора аренды Footsteps в качестве условия для продвижения вперед. при покупке.Судя по всему, такое поведение не соответствует обязательствам Froggy по контракту. Обусловив выполнение контракта Фрогги «получением, рассмотрением и принятием» договора аренды, Фрогги фактически сделал «встречное предложение» [. ]

Как следствие, когда Froggy отказалась внести безусловный авансовый платеж, возникает вопрос, действительно ли она реализовала свое право преимущественного отказа и заключила договор «на тех же условиях, которые содержатся в таком Договоре купли-продажи или аренды». [.]

Кроме того, в пункте 3 (a) (I) Контракт требовал внесения и выплаты авансового платежа одновременно с подписанием Контракта. Поскольку подзаконные акты требуют от обладателя права первого отказа строго соблюдать условия Контракта, Froggy должен был внести авансовый платеж. Однако, несмотря на несколько запросов адвоката FE, Фрогги не внес одновременно авансовый платеж после исполнения приговора. Froggy впервые попыталась реализовать свой опцион 3 сентября 2013 года, но без первоначального взноса.1 октября 2013 года, когда Фрогги наконец отправил чек адвокату FE, он сопровождался условием, что он будет храниться до «получения, рассмотрения и принятия договора аренды». Лишь в письме от 4 октября 2013 года Froggy наконец проинформировал FE о том, что он может внести авансовый платеж . .. Очевидно, это произошло более чем через 15 дней после уведомления о предстоящей продаже компании B&B.

В своем письме от 1 октября 2013 г., в котором Froggy отправила подписанный измененный контракт в FE, но не согласилась с немедленным внесением авансового платежа, возникает вопрос о том, выполнил ли Froggy раздел 3 (a) (I), который заявляет, что авансовый платеж подлежит оплате «при подписании настоящего Контракта чеком, подлежащим инкассо, получение которого настоящим подтверждается, и который должен храниться на условном депонировании [.]

Однако, как указано выше, в какой-то момент Фрогги наконец согласился внести первоначальный взнос. В свете вышеизложенного Суд считает неоправданным решение суда в порядке упрощенного судопроизводства для любой из сторон. Этот Суд должен рассмотреть ряд фактов, подлежащих судебному разбирательству, чтобы определить, когда и когда действия Фрогги окончательно составили его право преимущественной покупки.

Производство в апелляционной палате:

Первый отдел внес изменения в закон «разрешить ответчику Funding Exchange, Inc. ходатайство об упрощенном судебном разбирательстве, отклоняющем жалобу и все встречные иски против нее, и удовлетворить ходатайство ответчика Froggy Associates, LLC, поскольку оно требовало заявления о том, что Froggy законно воспользовалась своим правом первого отказа в покупке 5-го блока кондоминиума 666 Broadway Condominium [.] ”

Имеет:

Ответчик Froggy уведомил о том, что он решил приобрести объект недвижимости в полном соответствии с подзаконными актами кондоминиума, регулирующими порядок реализации права преимущественной покупки … Одновременно не требовалось вносить 10% первоначальный взнос, срок действия договора купли-продажи между ответчиком и истцом.Froggy будет связан требованием внести 10% первоначальный взнос только после заключения договора купли-продажи с фондовой биржей на тех же условиях (в соответствии с подзаконными актами), что и договор между фондовой биржей и истцом, и истцом. не будет иметь права предъявлять иск за нарушение этого контракта.

Также запрос Froggy после уведомления об аренде между Funding Exchange и его арендатором не превратил его уведомление в недопустимое встречное предложение [.