Живем по социальному найму: права и обязанности

Дата публикации: 19.07.2013
Просмотров: 16485

Живем по социальному найму: права и обязанности

Живем по социальному найму: права и обязанности Жилье, предоставленное по договору социального найма, вам не принадлежит, вы являетесь всего лишь его нанимателем.

Квартира, которую человек получил по договору социального найма и не приватизировал, собственностью его не является. В связи с этим в отличие от прав собственника у нанимателя права относительно недвижимости несколько ограничены. Например, такую квартиру нельзя продать, подарить, завещать, так как собственником такого жилья является, как правило, муниципалитет.

Суть договора социального найма в том, что одна сторона, которая является собственником (наймодателем), предоставляет другой, которая является нанимателем, жилое помещение в пользование и владение для проживания в нем.

В отличие от многих других договоров, договор соцнайма не имеет срока действия, и заключается он на основании решения о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.

Важный момент: переход жилья к другому собственнику, по закону, не может служить основанием для изменения условий договора или его расторжения. Что это значит?

К примеру, какое-либо государственное предприятие выделило своему работнику по договору социального найма квартиру, но через какое-то время собственник сменился. В этом случае выселить нанимателя все равно не могут, так как договор лишь на основании смены собственника не может быть расторгнут. Об этом говорит статья 64 Жилищного кодекса РФ.

Права и обязанности наймодателя

Остановимся подробнее на правах и обязанностях наймодателя. Итак, собственник обязан передать нанимателю жилье свободное от прав третьих лиц, принимать участие в его капитальном ремонте, а также ремонте общего имущества дома. Это значит, что, например, замену труб в вашей квартире обязан сделать собственник.

Делать капитальный ремонт в квартире, а также решать все проблемы с некачественными коммунальными услугами должен собственник. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей, то наниматель может потребовать уменьшения платы за пользование помещением или же возмещения своих расходов, убытков.

То есть, если администрация не делает в вашей квартире, предоставленной по соцнайму, ремонт, не решает вопрос с некачественными услугами ЖКХ, то вы можете либо потребовать уменьшения платы, либо сделать все за свой счет и потребовать возмещения своих расходов.

В отношениях с управляющими компаниями, обслуживающими ваш дом, интересы квартиры, находящихся в социальном найме, представляет администрация населенного пункта. Напомним, наниматель же приобретает лишь право пользования общим имуществом в этом доме.

Права и обязанности нанимателя

Основная обязанность нанимателя — своевременно платить за пользование помещением, за коммунальные услуги. Кроме того, наниматель обязан использовать жилье только по назначению, проводить в нем текущий ремонт.

Отметим, что члены семьи нанимателя несут точно такие же обязанности и имеют такие же права, как и он сам. К членам семьи в этом случае относятся проживающие совместно супруг, дети и родители данного нанимателя. Остальные родственники могут быть признаны членами семьи, если они вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Или же, если они признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Помните, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма.

Один немаловажный момент: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но жить в помещении продолжает, то права за ним все равно сохраняются. Вот только обязательства по оплате он несет уже самостоятельно. Этот пункт особо актуален для бывших супругов.

Также наниматель может поселить к себе временных жильцов или же вселить иных лиц, но в этом случае потребуется письменное согласие всех членов семьи. В случае с постоянным жильцом необходимо будет внести изменения в договор соцнайма. Более того «наймодатель может запретить вселение граждан, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи составит менее учетной нормы». Ничье согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей к родителям.

Важный момент: наниматель может с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи, включая временно отсутствующих, обменять жилье на аналогичное. То есть на предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то кроме согласия наймодателя-собственника потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Фото с сайта www.solidarnost.org, www.1tv.ru

Подготовила Анастасия Загоруйко

кто и как может арендовать квартиру у государства

Социальный найм жилья — это бессрочная аренда недвижимости из государственного или муниципального фонда малоимущими гражданами. Право на получение такого жилья за небольшую арендную плату регламентируется Конституцией Российской Федерации: в 40 статье указано, что каждый россиянин имеет право на жилище.

Договор соцнайма заключается между арендодателем (государством или муниципалитетом) и арендатором (обычным гражданином). В полученной комнате или доме можно жить всей семьей. Обязанности жильцов: регулярно вносить арендную плату, оплачивать все коммунальные услуги, соблюдать действующее жилищное законодательство.

Договор соцнайма действует на постоянной основе. Но арендодатель может его расторгнуть в одностороннем порядке, если арендатор не будет оплачивать коммуналку или сделает самовольную перепланировку.

Кому положено жилье в соцнайм

Согласно статье 51 ЖК РФ, муниципальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам РФ, которые:

• не имеют собственного жилья, как и остальные члены их семьи,
• живут в помещении площадью меньше учетной нормы (в Петербурге она равна 9 м² для изолированных квартир и 15 м² для коммуналок),
• живут в здании, непригодном для проживания (например, в аварийном доме),
• проживают на одной площади с родственником, у которого диагностировано тяжелое хроническое заболевание (туберкулез, онкология, психическое расстройство, эпилепсия), а в собственности семьи нет другого жилья.

Прописка при соцнайме

Владелец муниципального жилья может оформить постоянную регистрацию для себя и родственников. Посторонние лица могут рассчитывать только на временную регистрацию.

Для регистрации дальних родственников и посторонних надо получить согласие арендодателя и всех, кто проживает в муниципальной квартире. При этом ориентируются на учетную норму площади. Если после заселения нового жильца на всех будет приходиться меньше площади, чем положено, в регистрации откажут.

Прописка родственников при соцнайме

На постоянную регистрацию без уведомления властей имеют право все близкие родственники арендатора. Это муж/жена, родители и совершеннолетние дети, но прописаться они могут только с согласия членов семьи, которые уже живут в квартире.

Исключение — несовершеннолетние дети, которых регистрируют с родителями. Чтобы получить постоянную регистрацию, соискатели должны жить с арендатором. Подробнее о тонкостях прописки в муниципальных квартирах можно почитать здесь.

Если вы решите приватизировать муниципальное жилье, все, кто прописан в нем, могут принять участие и получить свою долю, поэтому к регистрации родственников лучше подходить ответственно.

Выписка при соцнайме

Выписать жильца из муниципальной квартиры можно с его согласия или через суд. Основание для подачи искового заявления — отсутствие человека по месту регистрации из-за его переезда на новое постоянное место жительства (временное отсутствие из-за службы в армии, лечения или учебы не считается).

Выписка родственников при соцнайме

Родственников также можно выписать с их согласия или через суд. Несовершеннолетних детей выписать не получится. Даже если отец и мать лишены родительских прав, ребенок по закону может пользоваться квартирой. По достижению совершеннолетнего возраста его можно выписать в судебном порядке.

Что можно оформить в соцнайм

По договору социального найма соискателям предоставляется какое-либо жилое помещение — квартира, дом или их части. Государство и муниципалитеты не сдают:

• помещения вспомогательного использования (коридоры),
• неизолированные жилые помещения (смежные комнаты),
• места общего пользования в многоэтажках (подсобные помещения).

На какую площадь рассчитывать?

При сдаче жилья в соцнайм соблюдаются нормативы минимального количества квадратных метров:

• на одного — 33 м²,
• на двоих — от 42 м²,
• для семьи из трех и более человек — по 18 м² на каждого.

В разных регионах власти могут устанавливать свои нормативы, но уменьшать действующие можно не более чем на 10%.

Если у арендатора уже есть жилье (собственное или также в соцнайме), его площадь будет вычтена из общей площади муниципального помещения.

Наследство и соцнайм

Арендатор жилья по договору соцнайма не может передавать помещение по наследству.

Гражданин может жить в арендованной квартире с семьей, а после его смерти родственники имеют право не выселяться. Но в этом случае один из них должен перезаключить договор соцнайма. Выбор «наследника» арендованного помещения осуществляется с согласия проживающих.

Продажа жилья в соцнайме

Арендатор муниципальной квартиры не может ее продавать, поскольку это не его собственность.

Продать муниципальное жилье можно только после его приватизации. А потом использовать полученную сумму на свое усмотрение — например, как стартовый капитал для оформления ипотечного кредита. Заинтересовались такой возможностью? Тогда ознакомьтесь с подборкой новостроек Санкт-Петербурга, где можно купить квартиру в ипотеку:

Приватизация жилья в соцнайме

По закону, каждый россиянин имеет право на одну бесплатную приватизацию жилья. Таким жильем может быть помещение, арендуемое по договору соцнайма.

После приватизации жилища на долю в нем имеют право все, кто там зарегистрирован. От участия в приватизации можно отказаться, аннулировав регистрацию. Исключать из участников приватизации несовершеннолетних жильцов возможно только по решению органов опеки.

Если человек участвовал в приватизации до совершеннолетия, у него есть право на вторую бесплатную приватизацию жилья после 18 лет.

Коротко о главном

Все малоимущие граждане Российской Федерации, у которых нет своего жилья или оно находится в неудовлетворительном состоянии, могут получить жилое помещение в аренду от государства или муниципалитета. Арендная плата будет символической, но платить за коммуналку все же придется.

В муниципальной квартире можно прописать родственников и посторонних лиц, но для последних доступна только временная регистрация, и та — с согласия муниципального органа. Члены семьи могут рассчитывать на постоянную регистрацию.

Оставить в наследство или продать муниципальное жилье нельзя. Зато можно его бесплатно приватизировать — у каждого россиянина есть право на однократное участие в процессе приватизации недвижимости.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Заключение договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ, договором социального найма данного жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 14 тел. 31–74–52.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

В России хотят создать единый социальный жилфонд. Такое жилье уже не дадут приватизировать

https://www.znak.com/2020-09-08/v_rossii_hotyat_sozdat_edinyy_socialnyy_zhilfond_takoe_zhile_uzhe_ne_dadut_privatizirovat

2020.09.08

В России может быть реформирован институт социального жилья — предоставление гражданам жилых помещений на условиях социального найма, часто в бессрочное пользование. Для этого в стране предложено создать единый социальный жилищный фонд для сдачи жилья тем, кому оно необходимо. При этом будут упразднены ныне существующие категории социального жилья, стоимость аренды жилых помещений приблизится к рыночной, а сами комнаты, квартиры и жилые дома, предоставленные по договору социального найма, уже нельзя будет приватизировать, как сейчас.  

Яромир Романов / Znak.com

Такие инициативы планируется включить в проект поправок в Жилищный кодекс РФ, положения которого регулируют оборот жилых помещений, относящихся к социальному фонду, сообщает ТАСС со ссылкой на исполнительного директора некоммерческого партнерства «ЖКХ контроль» Светлану Разворотневу. По ее словам, сейчас социальный жилищный фонд в России раздроблен на девять категорий. Жилье в России может относиться к муниципальному жилому фонду, к маневренному фонду, фонду для временного поселения вынужденных переселенцев и т. д. При этом социальный найм в России, как правило, носит бессрочный характер. Кроме того, поселившиеся по соцнайму жильцы имеют право на приватизацию занимаемого жилого помещения. 

В итоге фонд социального жилья сокращается, что влияет в том числе на сроки ожидания в очередях: сейчас в среднем нуждающиеся должны ждать от 10 до 20 лет.

В рамках реформы предлагается отказаться от множества категорий социального жилищного фонда и ввести его общее понятие. Такие помещения не будут подлежать приватизации и начнут предоставляться всем категориям граждан на основании унифицированных типовых договоров по расценкам, установленным на уровне субъекта РФ, пояснила Разворотнева. Сам фонд может формироваться и пополняться как путем долгосрочной аренды у собственников, так и выкупом индивидуальных домов или части помещений в многоквартирных домах. Оператором социального найма в каждом регионе станет жилищная корпорация.

Светлана Разворотнева отметила, что стоимость найма в таких помещениях должна быть близка к рыночной. Для социальной поддержки граждан с низкими доходами предлагается ввести новый инструмент — субсидии на наем жилого помещения. 

Ранее, в конце августа, глава Минэкономразвития Максим Решетников рассказал, что в России прорабатывается новый инструмент комплексного развития территорий, направленный на создание правовых и экономических условий для переустройства ранее застроенных городских территорий. По словам министра, механизм будет нацелен «на преображение депрессивных городских территорий и общественных пространств, а также на стимулирование реновации ветхого жилого фонда и увеличение доли качественных предложений на рынке недвижимости». Одним из преимуществ нового механизма должно стать «существенное сокращение сроков градостроительной подготовки строительства».

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

На каких основаниях могут выселить из муниципального жилья

Жителей многоквартирных домов в Подмосковье нередко беспокоит вопрос сосуществования под одной крышей с неблагонадежными соседями. По закону, людей нельзя лишить единственного жилья, но в некоторых случаях выселение граждан из муниципальной квартиры возможно. Прокуратура Московской области разъяснила, в каких случаях нанимателей соцжилья могут лишить жилплощади, не предоставив другой взамен.  Подробнее об этом читайте в материале портала mosreg.ru.

Как Подмосковье решает проблему обманутых дольщиков>>

Основания для выселения из соцжилья

Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Химки

При передаче квартиры, состоящей на учете в государственном или муниципальном жилищном фонде, в пользование гражданам заключается договор социального найма. 

Тех, кто систематически нарушает условия договора соцнайма, могут выселить из квартиры. Основанием для этого могут стать:

— использование помещения не по назначению,

— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей,

— бесхозяйственное обращение с жилым помещением.

Страхование квартиры в Подмосковье: стоимость, размеры выплат и страховые случаи>>

Использование жилья не по назначению

Источник: ©, пресс-служба администрации города Красногорска

Иногда граждане, получив жилье по социальному найму, пытаются извлечь из этого финансовую выгоду и организуют в квартире офис, занимаясь предпринимательской деятельностью.

Такая деятельность квалифицируется как использование жилья не по назначению. Кроме организации офисов сюда входит также размещение складов и промышленных производств, а также содержание и разведение животных.

Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>

Нарушение прав соседей

Источник: ©, pixabay.com

Систематическим нарушением прав соседей является:

— прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время;

— ремонтные или строительные работы, которые нарушают покой граждан ночью;

— нарушение правил содержания домашних животных;

— нарушение правил пожарной безопасности;

— совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.

Чтобы эти действия стали основанием для выселения нарушителей порядка, они должны носить систематический характер, т.е. повторяться неоднократно.

Куда жаловаться на нарушение тишины в Подмосковье>>

Бесхозяйственное обращение с жильем

Источник: Министерство имущественных отношений Московской области

Еще одно нарушение, на основании которого могут выселить, — бесхозяйственное обращение с квартирой. Такое отношение нанимателя ведет к разрушению жилья — повреждению либо уничтожению окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.

Как получить разрешение на вселение человека в социальное жилье в Подмосковье>>

Порядок действий наймодателя

Источник: Фотобанк Московской области

Если наниматель используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей или целенаправленно портит жилье, наймодатель обязан предупредить его о необходимости устранить нарушения.

Если нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель вправе назначить нанимателю срок для их устранения.

Но если наниматель и после предупреждения не устранит нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Как перевести помещение из жилого фонда в нежилой в Подмосковье>>

Обмен жилыми помещениями | СПБ ГБУ Горжилобмен

Описание

Обмен жилыми помещениями – это гражданско-правовая сделка со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора социального найма.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия наймодателя на основании решения жилищной комиссии о даче согласия на обмен и заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Порядок обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма разработан в целях реализации статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 25.03.2008 № 69-р, регулирующих порядок оформления обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма:

1. наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о выдаче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в выдаче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
5. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющей право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признается недействительным в случае, если:

1. обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим Порядком;
2. в случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения;
3. если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Воронежцы смогут быстрее получить жилье по социальному найму. Последние свежие новости Воронежа и области

Воронежская областная Дума усовершенствовала порядок предоставления жилья социального найма из фонда региона. Об этом сообщила пресс-служба облдумы в четверг, 18 июня.

В Закон Воронежской области «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Воронежской области по договорам социального найма» внесли изменения в рамках 58-го заседания регионального парламента.

– Жилищный кодекс РФ дает регионам право предусматривать местным законом порядок предоставления жилых помещений по договорам соцнайма. Что и было реализовано Воронежской областной Думой. Поправки были разработаны с целью решения жилищной проблемы граждан, состоящих на учете для обеспечения жильем из жилищного фонда Воронежской области, – рассказал председатель Воронежской областной Думы Владимир Нетесов.

По состоянию на 1 апреля 2020 года в департаменте соцзащиты региона приняли на учет как нуждающихся в обеспечении жильем по договорам социального найма 1209 человек. В том числе 84 гражданина, имеющих право на предоставление такого жилья вне очереди (сегодня по Жилищному кодексу к ним относятся люди, чье жилье непригодно для проживания, а также страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями). Всего же в Воронежской области выделили более 25 льготных категорий граждан, которые имеют право на получение жилых помещений из фонда региона.

Очередь на получение такого жилья в области двигалась очень медленно, потому что строящиеся сегодня квартиры имеют большие размеры, чем существующие нормативы для различных льготных категорий граждан.

Границы нормы площади предоставляемого жилого помещения решили увеличить. Теперь одиноко проживающим льготникам могут предложить в социальный найм жилье общей площадью от 33 до 41,9 кв. м, семьям, состоящим из двух человек, –  от 42 до 53,9 кв. м, а многодетным семьям – от 18 до 36 кв. м. на человека. Также закон дополнили новым положением: в случае отсутствия в жилищном фонде Воронежской области незаселенных жилых помещений с общей площадью, соответствующей норме предоставления, допускается отклонение ее размера в сторону уменьшения (но только с письменного согласия самих граждан). При этом площадь помещения на каждого члена семьи должна быть не менее учетной нормы на одного человека – в Воронежской области это 11 кв. м.

Новшество ускорит процедуру предоставления жилья по договорам соцнайма в регионе.

– Уже можно совершенно уверено говорить о реалиях сегодняшнего дня, на которые положительным образом повлияет данное законодательное решение. Министерство обороны РФ передало в собственность региона свыше 50 жилых помещений большой площади, находящихся в Воронеже и Новой Усмани. Поправки позволят предоставить их многодетным семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма уже не первый год, – отметила председатель комитета Воронежской областной Думы по труду и соцзащите населения Людмила Ипполитова.

Заметили ошибку? Выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Социальная рента: что это? Как это помогает нам понять доступное жилье?

Мы живем в эпоху увеличения количества определений доступного жилья. Они умножились до полного замешательства не только для тех, кто обсуждает и пытается понять доступное жилье, но и, вполне возможно, для тех, кто пропагандирует эти определения. Статьи, аннотации, исследования, пресс-релизы советов, надувательство строительной индустрии и самооправдания, что угодно, они изобилуют непонятными фразами, такими как «смесь доступного, очень доступного и очень доступного».”

Что означают эти термины? Кто знает? Определенные намеренно или случайно, эти определения представляют собой зыбучий песок для понимания природы доступного жилья. Чтобы ознакомиться с некоторыми из этих определений на сайте availablehousingaction.org, попробуйте «Доступное жилье: что содержится в определении»?

На сайте availablehousingaction.org мы используем социальную ренту в качестве условного показателя общепринятого максимума, который люди с низким доходом могут позволить себе заплатить за арендуемого жилья .Хотя этот эталон менялся время от времени и в разных местах, в настоящее время существует общее мнение, что эта сумма не должна превышать 30% валового годового дохода домохозяйства.

Очевидно, что социальная рента не является фиксированной суммой, поскольку связана с доходом. Например, человек, получающий пенсию по инвалидности, может не платить за жилье такую ​​же сумму, как человек, работающий и получающий минимальную заработную плату, потому что их доходы различаются.

Социальная рента также подразумевает социальное или государственное жилье, где арендная плата регулируется в соответствии с платежеспособностью отдельного человека или домохозяйства, а не рыночной арендной платой.

Таким образом, фраза «этой стране нужно больше социального арендного жилья» подразумевает две важные вещи. Во-первых, это не призыв к увеличению количества домовладений, что стало несбыточной мечтой для людей и семей с низкими доходами. Это призыв к увеличению аренды на жилищного строительства.

Кроме того, арендная плата в этом жилье будет определяться платежеспособностью, при которой самые бедные (например, пожилые люди с фиксированным доходом без пенсионных пособий) могут позволить себе жить, правильно питаться и одеваться без бремени арендной платы, превышающей 30% дохода.

В качестве примера того, как термин «социальная рента» помогает сфокусировать обсуждение доступности жилья, рассмотрим этот рассказ страховой компании Великобритании, где изучаются последние статистические данные правительства о «доступном» жилье.

Что является «доступным» в статистике Великобритании, не совсем понятно. В общих хороших новостях статья раскрывает «социальную ренту». Если посчитать, то в 2018 г. было зарегистрировано 6630 новых единиц социальной арендной платы. По сравнению с 1,2 млн домохозяйств, стоящих в очереди на получение социального арендного жилья, это составляет менее 1% от количества необходимых единиц.

Прочтите мнение отрасли об этой же информации в демонстрационном зале : В Великобритании предложение доступного жилья резко возросло 12%

социального жилья в США

Прогрессивное крыло Демократической партии все чаще включает жилье в свое более широкое прогрессивное видение на национальном уровне. Например, в ноябре 2019 года представитель Миннесоты Ильхан Омар представил Закон о домах для всех, в соответствии с которым федеральное финансирование предусматривает выделение триллиона долларов на строительство 12 миллионов постоянно доступных домов в течение 10 лет.В США не было федеральных обязательств в отношении жилья такого масштаба с момента принятия Закона о жилищном строительстве 1968 года, который предусматривал строительство 6 миллионов доступных домов. Объявление Омара совпало с первыми за последние десятилетия президентскими дебатами демократов, в которых был затронут вопрос о кризисе доступного жилья. А главные кандидаты в президенты от демократов уделяют беспрецедентное внимание доступному жилью — большинство выдвинули свои собственные подробные предложения.

Это движение к радикальной федеральной политике происходит не в вакууме.Об этом сообщает амбициозная местная организация по жилищным вопросам. Хотя строительство нового жилья занимает центральное место в этих кампаниях, такие группы, как People’s Action, не выступают за традиционное рыночное увеличение предложения жилья. Скорее они призывают к крупным государственным инвестициям в социальное жилье.

Термин «социальное жилье» обычно используется для описания ряда моделей владения жильем, субсидий и регулирования в Европе, Южной Америке и других странах мира. Эти модели часто выходят далеко за рамки того, что в США называют «доступным жильем».S. для обеспечения постоянной доступности, демократического контроля за жителями и социального равенства. Этот термин, впервые получивший распространение в США благодаря проекту «Народная политика», набирает обороты благодаря кампании «Гарантия жилья» — инициативе на низовом уровне, направленной на обеспечение каждого человека в США безопасным, доступным, устойчивым и постоянно доступным жильем.

Поскольку защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк запускают новую кампанию #NYHomesGuarantee, которая призывает к долгосрочным обязательствам по строительству 600 000 единиц социального жилья по всему штату, мы разбиваем основные элементы социального жилья и исследуем политику, которая может поддержать его рост.

Что такое социальное жилье?

Основываясь на наших интервью с защитниками жилищного строительства и обзоре существующих типологий, мы определяем модели социального жилья как те, которые стремятся обеспечить постоянную доступность по цене, социальное равенство и демократический контроль над жителями. Эти цели в той или иной степени отражены в существующих программах доступного жилья в США, включая государственное жилье, аренду некоммерческих организаций и частные кооперативы с ограниченной долей участия на земле, находящейся в ведении общинных земельных фондов. Но не все эти существующие программы в равной степени соответствуют трем основным целям социального жилья. Насколько «социальна» каждая модель, зависит не столько от структур собственности, сколько от того, насколько хорошо она защищает жилье от давления рынка, способствует расовой и экономической интеграции и обеспечивает надежное управление жителями.

Первой ключевой целью политики в области социального жилья является создание «жилья в интересах общества» или переопределение жилья как общественного блага, такого как общественный транспорт, библиотеки или школы.Функционально это означает, что государственный и / или некоммерческий сектор берет на себя ответственность за управление жилищным фондом на неограниченный срок. Хотя обеспечение уровня доступности является центральным для социального жилья, оно также защищает жилье от давления рынка. Из-за приверженности постоянной доступности владельцы не сталкиваются ни с финансовым стимулом для повышения арендной платы и продажных цен, ни с финансовой необходимостью сделать это, чтобы занять деньги на ремонт. Это также снижает финансовый риск, связанный с владением недвижимостью, и возможность спекуляции с недвижимостью, которая стимулируется инвесторами, использующими прогнозы быстрого увеличения арендной платы и / или базовой стоимости собственности, чтобы взять на себя рискованный долг.В социальных науках термин «уменьшение воздействия рыночного давления на жилье» называется декомодификацией.

Вторая цель — социальное равенство за счет сокращения сегрегации по признаку расы и дохода, а также уменьшения воздействия политики, которая предоставляет привилегии различным членам общества на основе владения (ранжирование домовладельцев над арендаторами и бездомными). Согласно платформе Homes Guarantee, «социальное жилье основано на фундаментальном принципе, согласно которому каждый — независимо от его дохода, происхождения или соответствия социальным или правовым нормам — имеет право на жилище.«В скандинавских странах в моделях социального жилья часто используется« универсальный »подход, предусматривающий обеспечение жильем людей с разным уровнем дохода, а не только тех, кто плохо обслуживается частным рынком. . И как объяснила нам Тара Рагхувир из Проекта выселения Канзас-Сити / Проекта народной политики, доступность, включая изменения Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA) и комплексные вспомогательные услуги, являются ключевым компонентом обеспечения доступности социального жилья для всех.

Третья и, возможно, самая амбициозная цель социального жилья — демократический контроль над жильем.Реальный контроль означает, что жители могут и действительно участвуют в управлении зданием. Это возможно только в том случае, если жители имеют очень сильные права и ресурсы для организации, формулирования своих политических предпочтений и эффективного использования своих прав.

Отличается ли социальное жилье от доступного жилья?

Цели социального жилья — декомодификация, социальное равенство и демократический контроль за жителями — не являются центральными в политике доступного жилья в США.S. Многие существующие программы действительно удовлетворяют потребность в доступном жилье и часто включают элементы социального жилья, но далеко не соответствуют идеалу подлинно социального жилья.

Большинство современных программ строительства доступного жилья разработаны для объединения государственных и частных усилий. Они минимизируют роль государства и полагаются на крупные государственные стимулы для стимулирования частного развития. Чтобы привлечь инвесторов, программы доступного жилья обычно требуют только временной доступности.Это приводит к давлению рынка в момент истечения контракта. Например, в Нью-Йорке доступность дешевых кредитов и рост стоимости недвижимости в середине 2000-х годов совпали с раундом истечения срока действия контрактов на два важных типа доступного жилья — Mitchell-Lama и проектную аренду по Разделу 8. Многие владельцы, особенно в джентрифицированных районах, предпочли отказаться от программ субсидирования, часто продавая свои здания с большой прибылью. В результате с 1990 по 2008 год субсидируемые арендные единицы были потеряны на 31%.

Тот же импульс к государственно-частному партнерству искажает ориентацию на доход от сегодняшнего доступного жилья. Жилищный план мэра де Блазио неоднократно подвергался критике за то, что он не смог обеспечить уровень доступности, необходимый для обслуживания бездомных и крайне малообеспеченных людей. Основным препятствием на пути к высокой доступности является отсутствие текущих операционных субсидий, которые необходимы для обеспечения жильем беднейших домохозяйств и предотвращения убытков от эксплуатации очень доступного жилья.Но для этого требуется постоянная приверженность правительства управлению жилищным фондом, а не только первоначальная капитальная субсидия, как те, которые предоставляются в рамках федеральной программы жилищных налоговых льгот для малоимущих (LIHTC), основного инструмента, используемого в жилищном плане де Блазио.

Еще одна характерная черта современной жилищной политики — фрагментация, когда множество различных программ ориентировано на разные слои населения. Различия в статусе программ увеличивают социальное неравенство. Домовладение, которое щедро субсидируется за счет вычета процентов по ипотеке из подоходного налога, дает резидентам высокий статус.Стигматизируются более явно (и скромно) субсидируемые типы жилья, такие как государственное жилье и проектный раздел 8.

Зависящие от рынка субсидии, такие как LIHTC и ваучеры по разделу 8, также имеют тенденцию воспроизводить, если не усиливать, расовые барьеры, существующие на рынке частной недвижимости, который неразрывно связывает стоимость земли с расовой принадлежностью. Это проявляется в пагубном воздействии кризиса субстандартного ипотечного кредитования на районы чернокожих и латиноамериканцев, а также в продолжающемся систематическом использовании рулевого управления и других расистских методов в сфере недвижимости.

Некоторые современные программы доступного жилья действительно способствуют социальной интеграции за счет развития «смешанного» дохода. Эти программы вызвали критику, потому что они часто работают, направляя людей с более высокими доходами в места с низким доходом, а не наоборот, и, таким образом, угрожают перемещением людей и потому, что они не обязательно предоставляют одинаковый статус всем жителям. Споры о «бедных дверях» в Нью-Йорке — один из примеров этой проблемы.

Программы доступного жилья, как правило, создают традиционные арендные дома без твердой приверженности демократическому контролю за жилым фондом.В то время как жители государственного и субсидируемого жилья часто имеют четко определенные права и доступ к технической поддержке, описанная выше стигматизация и систематическое недофинансирование ограничивают их способность осуществлять реальный контроль над своим жилищем. Лучший пример контроля со стороны жителей над доступным жильем — это кооперативы с ограниченным капиталом, такие как кооперативы Митчелла-Ламы в Нью-Йорке, где жители избирают советы директоров, которые нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью.

Какая политика на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне может поддержать социальное жилье?

Для создания и развития сектора социального жилья федеральное правительство, правительство штата и местные органы власти должны разработать политику, которая уделяет приоритетное внимание постоянной доступности, одинаково относится ко всем жителям и включает контроль со стороны жителей.Политика должна не только поддерживать новое социальное жилье, но и сохранять и улучшать существующие застройки, которые могут подпадать под зонтик социального жилья, например государственное жилье.

На федеральном уровне это может включать адекватное финансирование Национального фонда жилищного строительства (инструмент для обеспечения высокой доступности), поддерживаемого большинством кандидатов в президенты от Демократической партии, или прямое финансирование развития общинного земельного фонда, предложенное сенатором Сандерсом. В штате Нью-Йорк закон штата о праве преимущественной покупки и целевое финансирование для обеспечения постоянной доступности могли бы создать трубопровод социального жилья, позволяя арендаторам приобретать свои здания, когда они выставляются на продажу.Многие другие нововведения в местной политике могут также способствовать развитию социального жилья, включая реформу продажи налоговых залогов, более целенаправленное использование государственных земель и земельных банков, а также инвестиции со стороны финансовых институтов, ориентированных на миссию.

Долгосрочная приверженность государства социальному жилью может ослабить давление на рынке недвижимости и улучшить ориентацию на доход. Некоторые недавние прогрессивные предложения по федеральному жилищному строительству продвигаются в этом направлении. «Новый экологический курс для государственного жилья» предусматривает постоянные и масштабные инвестиции в существующее государственное жилье, в том числе инвестиции в целях значительного сокращения выбросов парниковых газов.Закон о домах для всех переклассифицирует капитальные и операционные фонды федерального государственного жилья в качестве расходов на выплату пособий, таких как социальное обеспечение и медицинское обслуживание, а не в качестве дискреционных расходов, которые могут быть урезаны в каждом бюджетном цикле. Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии предложили расширить федеральную помощь в аренде жилья, от превращения ваучеров по разделу 8 в право на создание новой налоговой льготы для арендаторов, которая снизила бы арендную нагрузку и обеспечила доступ для семей с крайне низким доходом и бездомных.В штате Нью-Йорк аналогичную роль может выполнять программа, расширяющая помощь в аренде.

Хотя широкие усилия по декомодификации могут помочь обуздать некоторые из худших практик в сфере недвижимости, которые связывают ценность с расой; он не будет бороться с дискриминацией и расовой изоляцией самостоятельно. Политика, которая сводит к минимуму фрагментацию и непосредственно решает проблему расовой и экономической сегрегации, будет работать в тандеме с обязательствами правительства по обеспечению социального жилья. Производство нового социального жилья должно быть привязано к строгому правилу «Позитивное продвижение справедливого жилья» (AFFH) на рынке жилья, а также к применению других инструментов справедливого жилищного строительства.Например, кампании по гарантированию жилья предлагают новый федеральный «закон о зонировании социального жилья», который не позволит штатам и муниципалитетам блокировать строительство социального жилья. Кампания также предлагала привязать финансирование инфраструктуры и транспорта (а не только финансирование строительства жилья) к целям производства социального жилья.

Политика, способствующая управлению жителями, будет способствовать развитию социального жилья, включая законодательно определенные права жителей и целевое финансирование образования, технической помощи и организации.Хотя потребности будут различаться в зависимости от типа жилья, жителям может потребоваться поддержка в создании ассоциации арендаторов, совместном управлении, финансировании и управлении жилищным фондом.

Серьезная приверженность социальному жилью — это долгосрочная цель, требующая пересмотра роли государственного сектора в обеспечении и управлении жильем. В то время как США сегодня политически и экономически далеки от этого переопределения, местные и национальные группы организуются и объединяются вокруг видения преобразующего жилищного строительства.Быстрое распространение программы «Медикэр для всех», списания студенческих долгов и «нового зеленого курса» в политических дебатах на местном и национальном уровнях демонстрирует потенциал смелых предложений для жилищного сектора.

Далее: насколько социальным является это жилье? Прочтите наш анализ того, как существующие программы доступного жилья соответствуют целям социального жилья.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувир и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Social Housing — обзор

Реформа управления социальным жильем

Управление социальным жильем включает три вида деятельности (Priemus et al. , 1999):

•

Технические задачи: например, приобретение участков под жилье , строительство новых жилых домов, а также обслуживание и ремонт существующих.

•

Социальные задачи: включая распределение жилья, консультации с жильцами по вопросам управления жильем, борьбу с антиобщественным поведением в поместьях и, при необходимости, оказание социальной поддержки жильцам.

•

Финансовые задачи: включая получение доступа к финансам, необходимым для выполнения других задач по управлению жилищным фондом, от государства, частного сектора и арендной платы, а также установление и сбор этой арендной платы.

В последние десятилетия в большинстве стран Западной Европы произошли фундаментальные изменения в управлении социальным жильем. Они были вызваны реформами политики в области социального жилья, описанными выше, но также и изменениями в регулировании со стороны правительства, обеспокоенностью арендаторов и, в некоторых случаях, возникновением серьезных социальных проблем на объектах социальной аренды (Power, 1997).

Финансовые задачи

Как упоминалось выше, с 1970-х годов в Западной Европе произошло общее сокращение государственных субсидий на социальное жилье. Это сопровождалось перенаправлением оставшихся субсидий со зданий (объектные субсидии) в пользу индивидуальных арендаторов (субъектные субсидии). Последние обычно принимают форму жилищных пособий в зависимости от дохода. Это развитие было вызвано представлением о том, что объектные субсидии являются бессрочными политическими обязательствами, плохо адресуются и, следовательно, неэффективны.

Эта тенденция наиболее радикально проявилась в Нидерландах и Швеции, где все государственные субсидии на социальное жилье были отменены, но правительство по-прежнему гарантирует займы, взятые поставщиками социального жилья для финансирования строительства и ремонта домов, а также в Великобритании кардинально урезаны объектные субсидии, государство никак не поддерживает заимствования социальных арендодателей. В большей части остальной части Западной Европы объектные субсидии остаются, хотя и в радикально сокращенной форме, и правительство гарантирует заимствования социальных домовладельцев и / или субсидирует эти заимствования.В этом отношении Ирландия и Испания являются исключением. Здесь щедрые объектные субсидии предоставляются государством, но никаких субсидий для арендаторов социального жилья не предусмотрено (Gibb, 2002).

Эти изменения оказали значительное влияние на управление социальным жильем. Во-первых, во многих случаях сокращение объектных субсидий привело к радикальному падению выпуска нового социального жилья. Во-вторых, социальные арендодатели теперь в гораздо большей степени полагаются на финансирование из частного сектора, чем это было обычно.Это финансирование мобилизуется в основном за счет займов, но в последние годы все более распространенными становятся механизмы государственно-частного партнерства (ГЧП) между социальными арендодателями и частными агентствами. Отмена объектных субсидий и рост субсидий также оказали значительное влияние на арендную плату за социальное жилье. В подавляющем большинстве стран Западной Европы (исключение составляет Ирландия) арендная плата за социальное жилье связана с расходами на предоставление жилья, поэтому отмена субсидий на объекты привела к росту арендной платы.В связи с тем, что подлежащие субсидии связаны с доходами арендаторов, арендаторы с более высокими доходами, которые получают меньшую субсидию, могут счесть арендную плату за социальное жилье недоступной, в то время как арендаторы, зависящие от пособий, могут найти этот сектор более привлекательным. Таким образом, эти изменения в финансовой поддержке в целом увеличили остаточность сектора.

Технические задачи

В странах Западной Европы сокращение объемов нового социального жилья сопровождалось повышенным вниманием к восстановлению существующих социальных арендованных участков.Это развитие было вызвано растущей озабоченностью по поводу стандартов строительства и проектирования некоторых объектов социальной аренды, особенно многоэтажных домов, которые распространены в этом секторе, а также свидетельств социальных, управленческих проблем и проблем с сдачей внаем некоторых участков (Power , 1997). Этому также способствовала государственная субсидия на покрытие сопутствующих расходов.

Следующие, в широком смысле хронологические, фазы очевидны в развитии практики восстановления социального жилья:

•

Мероприятия этого типа первоначально были сосредоточены на устранении неудовлетворительных стандартов строительства, проектирования и обслуживания посредством ремонта и, в частности, случай высотной застройки, снос.Общей целью перепроектирования целевых участков является сокращение общественных пространств, таких как открытые зеленые насаждения, и их замена «защищаемыми пространствами», такими как частные сады, у которых есть идентифицируемый владелец (van Kempen et al., 2005).

•

Реформа системы управления жильем также является важной темой в проектах восстановления недвижимости, особенно в Соединенном Королевстве. Инициативы этого типа включают: создание местных офисов управления жилищным фондом в усадьбах с целью повышения степени реагирования жилищных служб на потребности арендаторов; включение арендаторов в решения по управлению жилищным фондом и в некоторых случаях передача жилья альтернативным арендодателям.

•

В последние годы больше внимания уделялось социально-экономическим изменениям в социальных жилых комплексах одновременно с физическими и управленческими изменениями. Первоначально это предполагало усилия по сокращению безработицы среди жителей и улучшению имиджа целевых имений в обществе. В последние годы меры по диверсификации квартала стали играть более заметную роль в возрождении поместья. Эти инициативы направлены на решение проблемы концентрации бедных домохозяйств, часто связанных с социальными жилыми массивами, путем поощрения жителей с более высокими доходами к переезду в социальное жилье в некоторых случаях, но чаще в жилища, занимаемые владельцами.

Приватизация и коммерциализация — другие наиболее заметные недавние события, касающиеся технических аспектов управления социальным жильем. Строительство новых домов и капитальный ремонт в настоящее время почти всегда выполняются коммерческими подрядчиками, где, как и в прошлом, поставщики социального жилья часто напрямую нанимали для этой цели значительную рабочую силу. И наоборот, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, отделы технического обслуживания организаций социального жилья в последнее время стали более активно участвовать в частном рынке и конкурировать с коммерческими организациями.

Социальные задачи

Возросшая остаточность сектора социальной аренды в последние годы вынудила арендодателей уделять больше внимания социальным аспектам управления жильем, чем это было традиционно.

Например, во многих странах Западной Европы домовладельцы социального жилья реформировали свои услуги с учетом того факта, что домохозяйства из числа этнических меньшинств в настоящее время составляют все большую долю арендаторов в этом секторе, и свидетельств того, что их опыт работы в секторе социального жилья не всегда было положительным.Данные исследования показывают, что они с большей вероятностью будут подвергнуты дискриминации при подаче заявления на жилье и получат менее привлекательные жилища, чем большинство населения (Somerville and Steele, 2002). Инициативы, направленные на удовлетворение потребностей арендаторов социального жилья из числа этнических меньшинств, первоначально были сосредоточены на обучении сотрудников арендодческих организаций методам борьбы с расизмом и межкультурной осведомленности. Это сопровождалось принятием политики равных возможностей многими землевладельцами. В последние годы эта политика подкреплялась мониторингом результатов службы социального жилья для различных этнических групп, назначением специального персонала для связи с этническими арендаторами и, в некоторых странах, усилиями по поощрению сотрудников из числа этнических меньшинств работа в сфере социального жилья.

В последние годы гораздо больше внимания уделяется борьбе с антиобщественным поведением в рамках деятельности по управлению социальным жильем, особенно в Соединенном Королевстве. В большинстве случаев эти вмешательства носят законный характер. Например, в некоторых странах были внесены изменения в закон, позволяющие социальным арендодателям отказываться в выделении жилья лицам, имеющим записи о причастности к антиобщественному поведению; другие ввели «условную аренду», которая позволяет домовладельцам прекращать аренду новых арендаторов на этих основаниях, а в некоторых случаях, например, в Ирландии, эти полномочия были расширены на всех арендаторов (Flint, 2006).Нелегальные средства правовой защиты от антисоциального поведения включают использование посредников, в частности, для вмешательства в споры между соседями, а также интенсивную поддержку и предоставление интенсивной социальной и эмоциональной поддержки антисоциальным квартиросъемщикам.

Постановление правительства

Традиционно контроль центрального правительства над поставщиками социального жилья, которые не являются непосредственно частью государственного сектора, осуществлялся посредством регулирования вместе с положениями, связанными со значительной суммой субсидирования сектора государством.Значительное сокращение государственных субсидий на социальное жилье в последние десятилетия ослабило эту форму контроля; действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах, финансовые связи между правительством и социальными арендодателями в значительной степени прерваны. Однако степень государственного регулирования этого сектора не уменьшалась параллельно в Европейском союзе, а в некоторых странах, особенно в Соединенном Королевстве, за последние годы она существенно возросла.

Практически во всех странах Западной Европы арендная плата за социальное жилье строго регулируется центральным правительством, и поставщики социального жилья не имеют возможности изменять ее.Действительно, в некоторых странах, особенно в Нидерландах и Англии, государственное регулирование арендной платы в последние годы стало более жестким. В подавляющем большинстве стран правительство устанавливает ограничения на доходы лиц, имеющих право на доступ к социальному жилью, а также регулирует, кто должен получать приоритет от квалифицированных домашних хозяйств. Швеция и Дания необычны для Западной Европы тем, что не имеют ограничений дохода для доступа к социальному жилью. Напротив, обслуживание и восстановление социального жилья редко регулируется государством.Соединенное Королевство — исключение. Здесь правительство недавно ввело «Стандарт достойного жилья», который определяет минимальный стандарт социального жилищного фонда (Grius and Nieboer, 2007).

Grius and Nieboer (2007) утверждают, что сокращение государственных субсидий в тандеме с сохранением регулирования оказало противоречивое давление на владельцев социального жилья, поскольку предыдущее развитие подтолкнуло их к большей рыночной ориентации в своей управленческой деятельности, в то время как последний помешал этому.Например, они указывают на то, что домовладельцы, как правило, не вправе снижать арендную плату в районах с низким спросом, чтобы побудить претендентов на жилье переехать туда.

В чем разница между доступным и социальным жильем?

Когда дело доходит до жилищного строительства, термины «доступное жилье» и «социальное жилье» часто используются в одном и том же предложении. Естественно, это может вызвать некоторую путаницу, когда дело доходит до разделения двух очень разных типов жилья, которые имеют очень разные квалификационные критерии.

Здесь, в Iceni Homes, наша миссия — предоставлять высококачественное и доступное жилье по всей Великобритании, поэтому вот наш путеводитель, чтобы различать эти два вида жилья:

Социальное жилье

Социальное жилье — это программа, разработанная для обеспечения жителей Великобритании жильем. Это более дешевая альтернатива аренде жилья в частном секторе и обычно обеспечивает долгосрочную аренду. Это дает жильцам возможность «пустить корни» и создать семейный дом.

Существуют квалификационные критерии при предоставлении социального жилья.Бывают случаи, когда по закону людям с наиболее серьезными потребностями должно быть предоставлено «разумное предпочтение» при распределении социального жилья советами. Однако после этого советы могут решать, кто имеет право быть включенным в списки очередников на социальное жилье, а также определять уровень приоритета, на который они имеют право.

Социальное жилье — это фантастическая схема, позволяющая людям с очень небольшим доходом или без него жить в стабильном и безопасном доме, который может стать основой счастливого и полноценного образа жизни.

Доступное жилье

Проще говоря, доступное жилье определяется государством как любой дом, арендованный или находящийся в собственности, расходы на который составляют менее 30% ежемесячного дохода семьи.

Для нас здесь, в Iceni Homes, это означает строительство высококачественного, устойчивого жилья, которое могут приобретать, поддерживать и пользоваться отдельными лицами и семьями по цене ниже рыночной.

Доступное жилье как схема богато льготами. Это позволяет семьям увеличивать размеры своих домов и может помочь тысячам людей переехать в их первый дом.Он представляет собой стабильное решение, позволяющее сломать хребет жилищного кризиса в Великобритании и предоставить людям, которым он нужен, прочный и стабильный дом.

Схема доступного жилья также имеет различные преимущества, помимо предоставления жилья тысячам жителей Великобритании. Это также увеличивает расходы и занятость в окружающей экономике, приносит доход местным органам власти и снижает вероятность потери права выкупа.

Чтобы получить больше вдохновения, взгляните на нашу статью «Лучшие решения по доступному жилью со всего мира».

Iceni Homes

Здесь, в Iceni Homes, мы были движущей силой множества проектов доступного жилья на востоке Англии. Мы продолжим делать все возможное, чтобы предлагать уникальные решения в области жилья вместе с нашими блестящими партнерами по сотрудничеству: Eastlight Community Homes и Hundred Houses.

Взгляните на некоторые из проектов, которые мы реализовали и над которыми в настоящее время работаем, ознакомившись с нашими Проектами Страница здесь.

Обязательно ознакомьтесь с некоторыми из наших статей по теме, нажав здесь, которые включают «Делаем доступное жилье разумным»

Доступное жилье не означает то, что вы думаете | Жилищная сеть

В старые добрые времена советы и жилищные ассоциации строили социальное арендуемое жилье — часто называемое муниципальным жильем.Это была простая идея, в которой арендная плата была основана на формуле, объединяющей местную заработную плату и стоимость местной собственности, так что для большей части южной Англии арендная плата будет установлена ​​на уровне примерно 50% от арендной платы местного рынка — даже ниже в очень дорогих районах. Арендная плата за социальное жилье позволяла людям работать без зависимости от жилищного пособия.

Не более. Теперь советам и жилищным ассоциациям было приказано заменить социальное арендуемое жилье новым продуктом, который, как ни странно, называется доступным жильем.

В шаге, достойном министерства правды Джорджа Оруэлла, доступная арендная плата будет выше, чем раньше, на уровне до 80% от местной рыночной арендной платы. На всей территории южной Англии доступная арендуемая недвижимость будет просто недоступна людям с низкими доходами.

Данные о рыночной арендной плате собираются Агентством оценки. Средняя рыночная арендная плата за октябрь 2013 года показывает, что если бы советы и жилищные ассоциации взимали 80% рыночных ставок за недвижимость с тремя спальнями в Лондоне, арендаторам пришлось бы платить от 655 фунтов стерлингов в неделю в Вестминстере до 198 фунтов стерлингов в неделю в Лондоне. Хаверинг.В другом месте на юге Англии типичная недельная арендная плата за дом с тремя спальнями будет составлять 218 фунтов стерлингов в Севеноуксе, 247 фунтов стерлингов в Брайтоне, 233 фунтов стерлингов в Оксфорде и 179 фунтов стерлингов в Бристоле. Ни одна семья с минимальной или очень низкой заработной платой не могла рассчитывать платить эту арендную плату, не полагаясь на жилищное пособие. Только когда вы переезжаете в такие места, как Танет (128 фунтов стерлингов в неделю), Питерборо (115 фунтов стерлингов) или Ноттингем (110 фунтов стерлингов), арендная плата становится доступной.

В прошлом году даже консервативный совет Вестминстера предупредил мэра Лондона Бориса Джонсона о том, что планы установить новый уровень арендной платы на уровне до 80% от рыночной арендной платы потребуют, чтобы муниципальные арендаторы в доме с тремя спальнями в районе города имели годовой доход в размере £ 109 000, чтобы считаться доступным.По оценкам совета, половина его социальных арендованных домохозяйств получает годовой доход менее 12 000 фунтов стерлингов в год.

Даже в менее прославленном лондонском районе Саутварк, где находится поместье Хейгейт, арендная плата за квартиру с двумя спальнями потребует дохода почти в 44 000 фунтов стерлингов. Даже если бы арендная плата была установлена ​​на уровне 65% от рыночного уровня, что является средней ожидаемой суммой, жителям все равно необходимо было бы зарабатывать более 35 000 фунтов стерлингов.

Предпосылкой к политике доступной аренды является желание построить больше домов за меньшие государственные деньги.Советы и жилищные ассоциации, претендующие на финансирование строительства новых доступных домов, должны будут продемонстрировать, что они привлекают другие ресурсы для финансирования жилищного строительства. Это означает распродажу ценной собственности, такой как муниципальный дом за 3 миллиона фунтов стерлингов в Саутварке, но также преобразование социальных арендных домов в доступные арендные дома, когда они опустеют. При каждой построенной доступной арендной плате одно или несколько существующих объектов социального жилья будут потеряны.

Высокая арендная плата на большей части юга Англии отражает перегретый рынок недвижимости, но притворяться, что бедные люди смогут снять новое доступное жилье в этих районах, не попадая в ловушку зависимости от пособий, — неискренне.

Кажется, что HCA принимает это. В их проспекте говорится: «Политика правительства не поддерживает аргумент о том, что только арендная плата на уровне социальной арендной платы или близком к нему способна удовлетворить местные потребности — особенно с учетом поддержки расходов на жилье посредством жилищных пособий и универсального кредита».

Итак, опять же, жилищное пособие возьмет на себя напряжение. Но следствием этой политики является появление тысяч новых арендаторов, зависящих от пособий, в то время как счет на жилищные пособия в размере 24 млрд фунтов стерлингов будет продолжать расти.Правительство сделало слово «доступный» бессмысленным.

Этот контент предоставлен вам Guardian Professional. Заинтересованы в жилье? Присоединяйтесь к жилищной сети , чтобы получать больше новостей, анализов и комментариев прямо для вас.

Подача заявления на получение социального жилья | Независимый Возраст

Что такое социальное жилье?

Социальное жилье — это арендуемая недвижимость, которая принадлежит и управляется социальными арендодателями — обычно местными советами и жилищными ассоциациями.Это дешевле, чем жилье, арендуемое в частном секторе, и обеспечивает более надежную и долгосрочную безопасность для арендаторов.

Листы ожидания часто бывают длинными, а социальное жилье пользуется большим спросом.

Как подать заявку на получение муниципального дома

Вы должны подать заявление через местный совет того района, где вы хотите жить. В большинстве советов есть онлайн-форма заявки, или вы можете попросить ее предоставить. Вы можете найти их контактные данные на Gov.uk.

При подаче заявления вы должны предоставить как можно больше подробностей и включить информацию, объясняющую вашу ситуацию.Если у вас есть проблема со здоровьем, вам могут потребоваться письма от вашего врача или медицинских работников для поддержки вашего заявления. Если вам нужна помощь в заполнении заявки, сообщите об этом совету.

Если ваша заявка будет принята, вы попадете в список ожидания. Однако нахождение в списке ожидания не гарантирует, что вы попадете в дом. Никто не имеет права на социальное жилье — вы можете только подать заявление. Процесс подачи заявления определит, имеете ли вы право на получение жилья, а также определит ваш приоритет в списке ожидания.

Если вы соответствуете требованиям, вам могут предложить дом в совете или жилищной ассоциации. Вас могут попросить сказать, где вы хотите жить в этом районе. Если у вашего совета длинный список ожидания, вы также можете подать заявление на получение жилья в других районах. Чем гибче вы будете, тем больше у вас шансов. Если вы соответствуете требованиям, вы можете находиться в нескольких списках ожидания одновременно, что также может увеличить ваши шансы на получение жилья.

Если вы бездомный или находитесь под угрозой бездомности, совет может помочь вам остаться в вашем доме или предоставить вам жилье.На веб-сайте Crisis есть более подробная информация о том, чего вы можете ожидать от своего совета, если вы находитесь в такой ситуации.

Как решает совет

Советы распределяют дома в соответствии с потребностями и устанавливают собственные приоритеты. У вас должна быть возможность проверить правила и приоритеты на веб-сайте совета. Вы также можете запросить подробную информацию об их политике распределения в жилищном управлении совета или обратиться в местный совет по вопросам граждан, который может помочь вам получить копию.

Чтобы получить квалификацию, вы, вероятно, должны иметь низкий доход или ограниченные сбережения. Возможно, вам также потребуется локальное соединение. Местное соединение означает, что вы какое-то время жили в этом районе, или вы там работаете, или у вас есть семья, живущая в этом районе. Не все советы требуют этого, поэтому вам следует проверить их веб-сайт, если вы думаете о подаче заявления на проживание в другом районе.

Советы обычно используют балльную или временную систему для определения приоритета. Вы можете получить некоторые предпочтения в определенных ситуациях.Например, если:

• ты бомж
• вы живете в плохих условиях
• у вас есть медицинское состояние, которое ухудшилось из-за того, где вы живете, или инвалидность, из-за которой вам трудно передвигаться по дому
• , вы должны быть рядом с родственниками, чтобы они могли о вас позаботиться.

Спросите в совете, сколько вам придется ждать. На это могут уйти годы, а некоторые люди так и не получат социальное жилье. Если вам нужно быстро переехать, рассмотрите возможность аренды у частного домовладельца.

Некоторые советы предлагают недвижимость напрямую. Если совет сделает вам подходящее предложение, а вы отклоните его, вас могут на время исключить из списка ожидания.

Если за это время ваши обстоятельства изменятся, вы должны сообщить об этом в совет. Это связано с тем, что изменение ваших обстоятельств может повлиять на ваш приоритет в списке ожидания и на тип жилья, которое вы можете получить.

Схемы аренды по выбору

Некоторые советы используют схему сдачи в аренду на основе выбора.Они рекламируют имеющуюся собственность муниципальных властей и жилищных ассоциаций, а также людей из списка ожидания, подающих заявки на эту собственность. В некоторых районах существующие арендаторы также могут участвовать в торгах, если они хотят передачи.

У каждого совета свой процесс — уточняйте детали у своего совета. Недвижимость обычно размещается в Интернете, и вы также можете увидеть ее в информационных бюллетенях и буклетах в библиотеках, общественных центрах и жилищном управлении. В списке поясняется, для кого предназначена каждая недвижимость — например, для пожилого человека или домохозяйства с членом семьи-инвалидом.Вы можете делать ставки онлайн, по тексту или по почте. Если у вас возникли трудности с процессом торгов, обратитесь за помощью к своему совету. Они должны поддержать вас в процессе торгов и предоставить информацию в доступном формате, таком как шрифт Брайля или аудио.

Обычно собственность сначала предлагается участнику с наивысшим приоритетом. Они идут и смотрят на нее, и если они отказываются, ее предлагают следующему человеку в списке. Иногда объект могут увидеть несколько человек одновременно.

Подача заявления на получение жилищного товарищества

В большинстве районов вам следует подавать заявление на получение собственности жилищной ассоциации через свой совет. Некоторые жилищные ассоциации имеют свои списки ожидания, и вам, возможно, придется обращаться к ним напрямую. Спросите в своем совете список жилищных ассоциаций, у которых есть открытые очереди. Вы можете подать заявление в несколько жилищных ассоциаций. Вы можете найти дополнительную информацию об аренде жилищной ассоциации на сайте Gov.Соединенное Королевство.

Если вам отказали

Если совет решит, что вы не соответствуете требованиям, они должны написать вам, объясняя, почему. У вас есть право запросить обзор. Вы должны сделать это в письменной форме и сохранить копии всех писем. Вы также можете попросить о пересмотре, если вы не согласны с уровнем приоритета, который вам дал совет, или если вас не устраивает то, как вас оценивали. Если вам нужна помощь, обратитесь в Shelter или в местный совет для граждан.

Если вы подали заявление напрямую в жилищную ассоциацию, попросите их рассказать о процессе рассмотрения.

Если вас не устраивают результаты проверки, вы можете подать жалобу в жилищную ассоциацию. Если вы все еще не удовлетворены, вы можете связаться с Уполномоченным по правам человека в органах местного самоуправления и по социальным вопросам.

Обмен недвижимости

Если вы живете в социальном жилье, вы можете обменять свой дом на другого арендатора в любом месте Великобритании, в зависимости от того, какой тип арендуемого жилья у вас есть. Это называется взаимным обменом или арендным обменом.

В отличие от передачи, которую организует арендодатель, вы сами организуете обмен. Вы можете искать недвижимость на таких сайтах обмена, как Homeswapper и Exchange locata.

Как только вы найдете кого-то, с кем хотите обменяться, вы оба должны получить разрешение от своих домовладельцев. У арендодателя есть шесть недель на то, чтобы решить, давать ли вам разрешение. Они могут отказать только при наличии уважительной причины, например, если:

• Ваш дом приспособлен для особых нужд, и ни у кого в доме другого арендатора нет этих потребностей
• , размер участка, в который вы переезжаете, слишком велик или мал для ваших нужд.

Если они откажутся, внимательно проверьте причину, поскольку, возможно, стоит подать апелляцию. Обратитесь к консультанту по жилищным вопросам за советом.

Если у вас есть задолженность по арендной плате, вы можете получить разрешение только после того, как погасите задолженность.

Перед обменом убедитесь, что вы проверили свои права аренды в новой собственности, поскольку они могут не совпадать. Хорошая идея — получить независимую консультацию по вопросам жилья. Обратитесь в Shelter или в местный совет для граждан.

Вы или другой арендатор не можете взимать деньги за обмен.

Следующие шаги

Для получения консультации по вопросам жилья обращайтесь в Shelter по телефону 0808 800 4444 или в местную Службу поддержки граждан по телефону 03444 111 444 .

избирателей оценит решение «социального жилья» в Сан-Франциско — следующий город

В качестве исполнительного директора Collaborative по защите от выселения, одной из групп, предоставляющих юридическую помощь в рамках программы права арендаторов Сан-Франциско на адвоката, Мартина Кукуллу Лим привыкла работать с арендаторами, находящимися в уязвимом положении. Рынок арендного жилья в Сан-Франциско в обычное время слишком дорог и конкурентен. Но дела, которые она начала видеть в последние несколько месяцев, были другого качества. По словам Кукулулу Лим, в то время как арендодателям в настоящее время не разрешается выселять арендаторов за пропущенные арендные платежи из-за потери доходов, связанной с коронавирусом, Сотрудничество по защите от выселения отмечает рост числа заявлений о выселении арендаторов в субсидируемом и поддерживающем жилье.

Одна клиентка пережила домашнее насилие, и адвокатам, ведущим ее дело, стало ясно, что домовладелец хочет выселить ее из квартиры, потому что они не хотят, чтобы ее жестокий партнер вернулся в собственность — или, другими словами «Ее выселяют из-за жестокого обращения», — говорит Кукулу Лим.Другой клиент — мать-одиночка двух сыновей-аутистов, и Кукулу Лим говорит, что предполагаемым основанием для выселения является поведение, вызванное расстройствами ребенка. И это выселения, которые инициируются поддерживающими жилищными агентствами и арендаторами, которые смогли получить часть слишком дефицитного доступного жилья в Сан-Франциско. Кукулу Лиму это говорит о том, что даже доступные и поддерживающие жилищные системы скомпрометированы и неэффективны.

«Нам нужно жилье, которое строится сообществом и для сообщества без выгоды…», — говорит Кукулу Лим.«Это просто не работает. Должно быть что-то еще, и это не должно приносить прибыли ».

Вот почему Сотрудничество по защите от выселений входит в число групп, которые поддерживают меры по ноябрьскому голосованию в Сан-Франциско, которые позволят городу «владеть, развивать, строить, приобретать или восстанавливать до 10 000 доступных арендных единиц». Если оно будет принято, это предложение может стать важным шагом вперед для растущего движения за «социальное жилье» в Соединенных Штатах — декомодифицированное государственное жилье, доступное для людей с различными доходами.В прошлом году на Гавайях, как сообщал Next City, сенатор штата предложил построить 65 000 единиц государственного жилья, чтобы решить проблему нехватки жилья в штате. А ранее в этом году делегат штата Мэриленд также предложил государственную программу социального жилья, как сообщает WAMU. Но избирательная мера в Сан-Франциско может быть первым случаем, когда избиратели напрямую высказываются по поводу этой идеи.

Мера, которая была одобрена для голосования Наблюдательным советом в конце июля, необходима из-за закона штата, статьи 34, который требует, чтобы большинство местных избирателей одобрили строительство нового жилья для малообеспеченных слоев населения в г. Калифорния.В пресс-релизе Дин Престон, инспектор Сан-Франциско, который ввел избирательные бюллетени, назвал Статью 34 «расистским препятствием в эпоху красной черты», призванной затруднить строительство доступного жилья и тем самым закрепить сегрегацию. Предварительно одобрив 10 000 единиц местного жилья для малоимущих, город мог бы избежать повторения статьи 34 препятствия снова и снова.

«Этой мерой Сан-Франциско делает убедительное заявление о том, что мы можем стать лидером штата в отмене сегрегационных жилищных законов», — говорится в пресс-релизе Престон, офис которого не ответил на запросы об интервью.

Защитники жилищного строительства Калифорнии пытались отменить статью 34 в течение нескольких лет, и попытка отменить закон в этом году была сорвана, поскольку вопросы, связанные с пандемией, заняли центральное место в законодательном органе. Но предварительная авторизация 10 000 единиц доступного местного жилья — лишь один из аспектов кампании по созданию «социального жилья» в Сан-Франциско. Хотя предварительная авторизация не предусматривает какого-либо финансирования, отдельная мера голосования, также спонсируемая супервайзером Дином Престоном, увеличит налог на передачу недвижимости в городе.Новые поступления от этого налога можно было бы частично направить в Фонд программы социального жилья, который поможет создать, в соответствии с разрешающим законодательством, «жилищные комплексы, отвечающие следующим двум критериям: (1) городские власти сохраняют долю собственности на землю. , улучшения или и то, и другое, и (2) Социальное жилищное строительство обслуживает домохозяйства, отвечающие критериям дохода, в среднем не более 80% от среднего дохода по местности ».

Лакш Бхасин, инженер-программист, который участвовал в создании «Закона о социальном жилье», говорит, что его усилия были вдохновлены жилищным строительством в таких местах, как Вена, Сингапур и Гонконг, которые находятся в государственной собственности и обслуживают людей с разными доходами.Хотя это не прописано ни в законодательстве, ни в избирательных бюллетенях, Бхасин говорит, что группа, стоящая за кампанией, рассматривает проекты с сочетанием квартир, которые позволят получить доступную арендную плату для людей с низким доходом и арендную плату по более низкой, чем рыночная ставка, ставке для людей. при более высоких доходах. По словам Бхасина, чтобы способствовать «перекрестному субсидированию» в рамках проектов, проекты могут включать примерно 20 процентов единиц для людей, получающих от 0 до 30 процентов среднего дохода по региону, 20 процентов для людей, получающих 30–50 процентов AMI, и и так далее примерно до 120 процентов AMI.По словам Бхасина, арендная плата будет основываться на доступной части дохода арендаторов — что-то менее 30 процентов. По его словам, важно, чтобы проекты были «декомодифицированы»: они находятся в государственной собственности и управляются, в определенной степени управляются арендаторами, которые там живут, а не построены для получения прибыли.

Концепция «социального жилья» стала более широко использоваться защитниками жилищного строительства в Соединенных Штатах за последние несколько лет. Основная идея государственного, размеченного жилья стала привлекательной, потому что доступное жилье стало «настолько скользким», — говорит Оксана Миронова, аналитик жилищной политики Общества общественных работ в Нью-Йорке.Ранее в этом году Миронова была соавтором анализа социального жилья в США, и она говорит, что некоторые существующие типы жилья можно определить как социальное жилье, в том числе общинные земельные фонды, кооперативы с ограниченной долей участия и кооперативы Корпорации Фонда развития жилищного строительства. в Нью-Йорке и некоторые проекты государственного жилья. В частности, по ее словам, «много ажиотажа» вызывают общинные земельные фонды. Но для того, чтобы социальное жилье действительно оказало влияние, его нужно строить в гораздо большем масштабе, говорит Миронова.

«Чтобы это стало реальностью, чтобы это стало значимым, местность должна взять на себя обязательство сделать это основным способом развития», — говорит она. «Если у вас есть одно здание, которое представляет собой социальное жилье, это хорошо для людей, которые в нем живут, но это не приведет к значительному изменению жилищной политики в городе».

Сан-Франциско еще нет. Даже если избиратели предварительно санкционируют 10 000 единиц социального жилья и повышение налога на передачу недвижимости, сторонники этой меры предполагают начать небольшую пилотную программу развития социального жилья.Бхасин говорит, что хочет показать другим юрисдикциям Калифорнии, что может работать иная модель жилья. Но он также знает, что для создания значительного количества социального жилья потребуются большие государственные деньги и, вероятно, другая администрация в Белом доме. Тем временем сторонники этой меры надеются, что она продолжит информировать калифорнийцев о том, как законы, подобные статье 34, наносят ущерб развитию доступного жилья и помогают закрепить модели сегрегированного жилья.

«Мы не можем отрицать системный расизм и исторический расизм, которые являются первопричиной жилищного кризиса», — говорит Кукулу Лим из Объединения по защите от выселений. «Различные муниципалитеты ищут способы покончить с системным расизмом, существующим в их учреждениях, и я действительно думаю, что это часть этого».

ПРИМЕЧАНИЕ РЕДАКТОРА. Мы исправили фамилию Мартины Кукулу Лим.

Джаред Брей — корреспондент агентства Next City, Филадельфия.Он бывший штатный писатель в журналах Philadelphia и PlanPhilly, и его работы публиковались в Columbia Journalism Review, журнале ландшафтной архитектуры, U.