Социальный найм жилья: как заключить, права и обязанности сторон

Содержание

Предоставление жилого помещения гражданину по договору социального найма

Заявление подается по месту регистрации заявителя в соответствующую администрацию района (-ов): 

— Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов – Казань, ул.Волгоградская, д.32, отдел жилищной политики, каб.201;

— Администрация Вахитовского и Приволжского районов – Казань, ул.Ипподромная, д.17, отдел жилищной политики, кабинеты 13, 14;

— Администрация Кировского и Московского районов – Казань, ул.Восстания, д.82, первый этаж, зона фронт-офиса, окно №5;

— Администрация Советского района – Казань, ул.Шуртыгина, д.1, первый этаж, единое окно.

График работы администраций районов: понедельник – пятница, с 9.00 до 18.00, суббота, воскресенье – выходные дни, обед с 12.00 до 13.00. В предпраздничные дни продолжительность рабочего дня сокращается на один час.

Доступ в здание администрации района (-ов), Управление жилищной политики свободный, осуществляется согласно графику работы администрации района (-ов), Управления жилищной политики при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Прием проводится по предварительной записи в дни и часы, отведенные для личного приема граждан, при предъявлении документа, удостоверяющего личность обратившегося. В случае обращения доверенного лица предъявляется нотариальная доверенность.

Приемные дни: 

— Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов – вторник, с 9.00 до 18.00, перерыв на обед с 12.00 до 13.00;

— Администрация Вахитовского и Приволжского районов – среда, с 9.00 до 18.00, перерыв на обед с 12.00 до 13.00;

— Администрация Кировского и Московского районов – понедельник — пятница, с 9.00 до 18.00, перерыв на обед с 12.00 до 13.

00;

— Администрация Советского района – понедельник – пятница, с 9.00 до 18.00, перерыв на обед  с 12.00 до 13.00;

Справочные телефоны: 

— Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов – +7(843)519-34-27; +7(843)519-34-30;

— Администрация Вахитовского и Приволжского районов – +7(843)277-04-02, +7(843)278-93-43;

— Администрация Кировского и Московского районов – +7(843)557-76-10, +7(843)557- 76-11, +7(843)557-76-12, +7(843)557-76-37;

— Администрация Советского района – +7(843)272-01-05;

В Татарстане 41 тыс. семей нуждаются в жилье по социальному найму

(Казань, 15 декабря, «Татар-информ», Надежда Гордеева). В Татарстане 41 тыс. семей нуждаются в жилье по социальному найму. Об этом сообщил первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Алексей Фролов на заседании Комитета Госсовета РТ по жилищной политике и инфраструктурному развитию.

«На учете нуждающихся в обеспечении жильем по договорам социального найма в муниципальных образованиях стоят более 41 тыс. семей, это 115 тыс. граждан. У нас, к сожалению, движение по социальному найму не очень большое. Отдельных жилых домов мы не строим для обеспечения жильем социального найма. У нас здесь идет обновление, то есть там, где человек ушел в мир иной и жилье освобождается, муниципалитет по очереди заселяет из этой категории семьи», — рассказал докладчик.

Фролов уточнил, что наемным домом признается здание, принадлежащее на праве собственности одному лицу, «все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам по договорам найма жилого помещения социального использования».

«То есть это должен быть один жилой дом. Нельзя в этом доме, кроме как для социального использования, другой найм предоставлять. Если семья переезжает в такое помещение, то для нее это не становится улучшением жилищных условий. Это считается временным жильем. Более того, если семья признается малоимущей, то она из этой очереди выпадает и должна по другим категориям получать поддержку», — заметил первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ.

Секретарь Госсовета РТ Лилия Маврина добавила, что в 2018 году в Казани было предоставлено только 20 квартир по социальному найму.

«А в очереди стоят 19 тыс. И сейчас 41 тыс. семей — ведь это люди, которые не всегда могут воспользоваться другими программами. У меня на приеме часто возникают такие вопросы. Вот один из последних случаев. Живет семья из двух человек, оба пенсионеры. Они в 1973 году встали в очередь на жилье. Живут в ветхом жилье, не в аварийном, в Казани. Никаких реальных способов улучшения жилья у них нет. Как быть?» — сказала депутат.

Фролов ответил, что, по его мнению, необходимо формировать отдельную программу по строительству домов по социальному найму.

«Определить фактуру квартир, статус площади, отделки, стоимости метра. И у муниципалитетов должен быть оборотный фонд и денежные средства, чтобы содержать этот фонд. Необходимо кардинально поменять вопрос бесплатной приватизации и дальше подходить к решению вопроса по отдельной программе строительства такого эконом-жилья.

Это должны быть отдельные дома или микрорайоны, чтобы застройщик мог туда зайти», — убежден он.

Первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ подчеркнул, что вопрос необходимо решать на федеральном уровне.

«И сегодня об этом говорится. Обсуждается программа комплексного развития территорий, нормативные документы будут меняться. Очень много полномочий будет передано на уровень субъектов», — заключил он.

В России с 2019 года реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», разработанный на основании «майского указа» Президента РФ Владимира Путина. Одна из задач нацпроекта — увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год. 

ЖК РФ. Социальный наем жилого помещения

Раздел III. Глава 8. Социальный наем жилого помещения


Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Статья 76.
Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», гражданам, выселяемым из такого жилого помещения, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма с учетом требований части 8 статьи 5 указанного Федерального закона.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

 

Содержание документа

  • Раздел I. Общие положения
  • Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
  • Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
    • Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (Статьи 49—59)
    • Глава 8. Социальный наем жилого помещения (Статьи 60—91)
      • Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
      • Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
      • Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
      • Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
      • Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
      • Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
      • Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
      • Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
      • Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
      • Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
      • Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
      • Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
      • Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
      • Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
      • Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
      • Статья 80. Временные жильцы
      • Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
      • Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
      • Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
      • Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
      • Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
      • Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
      • Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
      • Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
      • Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
      • Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
      • Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
      • Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
  • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
  • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
  • Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги (Статьи 153—160)
  • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами (Статьи 161—165)

Живем по социальному найму: права и обязанности

Дата публикации: 19.07.2013
Просмотров: 16792

Живем по социальному найму: права и обязанности

Живем по социальному найму: права и обязанности Жилье, предоставленное по договору социального найма, вам не принадлежит, вы являетесь всего лишь его нанимателем.

Квартира, которую человек получил по договору социального найма и не приватизировал, собственностью его не является. В связи с этим в отличие от прав собственника у нанимателя права относительно недвижимости несколько ограничены. Например, такую квартиру нельзя продать, подарить, завещать, так как собственником такого жилья является, как правило, муниципалитет.

Суть договора социального найма в том, что одна сторона, которая является собственником (наймодателем), предоставляет другой, которая является нанимателем, жилое помещение в пользование и владение для проживания в нем.

В отличие от многих других договоров, договор соцнайма не имеет срока действия, и заключается он на основании решения о предоставлении помещения жилищного фонда социального использования.

Важный момент: переход жилья к другому собственнику, по закону, не может служить основанием для изменения условий договора или его расторжения. Что это значит?

К примеру, какое-либо государственное предприятие выделило своему работнику по договору социального найма квартиру, но через какое-то время собственник сменился. В этом случае выселить нанимателя все равно не могут, так как договор лишь на основании смены собственника не может быть расторгнут. Об этом говорит статья 64 Жилищного кодекса РФ.

Права и обязанности наймодателя

Остановимся подробнее на правах и обязанностях наймодателя. Итак, собственник обязан передать нанимателю жилье свободное от прав третьих лиц, принимать участие в его капитальном ремонте, а также ремонте общего имущества дома. Это значит, что, например, замену труб в вашей квартире обязан сделать собственник.

Делать капитальный ремонт в квартире, а также решать все проблемы с некачественными коммунальными услугами должен собственник. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей, то наниматель может потребовать уменьшения платы за пользование помещением или же возмещения своих расходов, убытков.

То есть, если администрация не делает в вашей квартире, предоставленной по соцнайму, ремонт, не решает вопрос с некачественными услугами ЖКХ, то вы можете либо потребовать уменьшения платы, либо сделать все за свой счет и потребовать возмещения своих расходов.

В отношениях с управляющими компаниями, обслуживающими ваш дом, интересы квартиры, находящихся в социальном найме, представляет администрация населенного пункта. Напомним, наниматель же приобретает лишь право пользования общим имуществом в этом доме.

Права и обязанности нанимателя

Основная обязанность нанимателя — своевременно платить за пользование помещением, за коммунальные услуги. Кроме того, наниматель обязан использовать жилье только по назначению, проводить в нем текущий ремонт.

Отметим, что члены семьи нанимателя несут точно такие же обязанности и имеют такие же права, как и он сам. К членам семьи в этом случае относятся проживающие совместно супруг, дети и родители данного нанимателя. Остальные родственники могут быть признаны членами семьи, если они вселены в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство. Или же, если они признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Помните, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма.

Один немаловажный момент: если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но жить в помещении продолжает, то права за ним все равно сохраняются. Вот только обязательства по оплате он несет уже самостоятельно. Этот пункт особо актуален для бывших супругов.

Также наниматель может поселить к себе временных жильцов или же вселить иных лиц, но в этом случае потребуется письменное согласие всех членов семьи. В случае с постоянным жильцом необходимо будет внести изменения в договор соцнайма. Более того «наймодатель может запретить вселение граждан, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи составит менее учетной нормы». Ничье согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей к родителям.

Важный момент: наниматель может с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи, включая временно отсутствующих, обменять жилье на аналогичное. То есть на предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, то кроме согласия наймодателя-собственника потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Фото с сайта www.solidarnost.org, www.1tv.ru

Подготовила Анастасия Загоруйко

Социальное жилье

В соответствии с действующим законодательством право на получение жилья имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий органами местного самоуправления.

В Ростовской области принят Областной закон от 07.10.2005 № 363-ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области».

В развитие указанного закона принято постановление Правительства области от 04.05.2012 № 354 «Об утверждении Положения о порядке признания граждан малоимущими, в целях обеспечения жилыми помещениями по договорам социального найма и организации учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Порядки обеспечения жильем льготных категорий граждан установлены для каждой категории отдельными документами:

1. Граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы»

2. Граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненные к ним лица

Закон Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы»

3. Граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами

Закон Российской Федерации от 19.02.1993 № 4530 — 1 «О вынужденных переселенцах», постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 — 2015 годы»

4. Военнослужащие, уволенные в запас

Федеральный закон от 8 декабря2010 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан», постановление Правительства Ростовской области от 14.06.2012 № 513 «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений в собственность бесплатно или по договору социального найма либо единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения некоторым категориям граждан»

5. Ветераны Великой Отечественной войны

Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах», Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2008 № 714 «Об обеспечении жильём ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов», постановление Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 541 «О порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов»

6. Ветераны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов

Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ «О ветеранах», Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», постановление Правительства Ростовской области от 25.06.2012 № 541 «О порядке предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов»

7. Граждане, в составе семьи которых имеется десять и более несовершеннолетних детей или трое или более детей-близнецов

Порядок предоставления жилых помещений и расходования субвенций на осуществление полномочий по предоставлению жилых помещений отдельным категориям граждан определен постановлением Правительства Ростовской области от 14.06.2012 № 514.

Заключение договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ, договором социального найма данного жилого помещения.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 14 тел. 31–74–52.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Расселение по договору социаль — Муниципальное образование город Пермь

Расселение граждан, проживающих по договорам социального найма в домах, подлежащих сносу, осуществляется согласно статьям 85-89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных помещений по договорам социального найма в случае, если дом подлежит сносу либо жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть

  • благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (в частности, для города Перми, жилое помещение с централизованным отоплением, холодным и горячим водоснабжением, канализацией),
  • равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
  • отвечающим установленным санитарным и техническим требованиям,
  • находящимся в границах населенного пункта (в любом районе города Перми, включая отдаленные районы).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

В соответствии с пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 Жилищного кодекса РФ. Жилые помещения по договору социального найма гражданам, проживающим в доме, подлежащем сносу, предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома. Поэтому предоставляемая жилая площадь должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Иные обстоятельства, например, учетная норма, заселение лиц разного пола в одно помещение, не учитываются при выселении из дома. Пункты статей 57, 58 Жилищного кодекса РФ учитываются только при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке очередности. При выселении из домов, подлежащих сносу, за гражданами, состоящими на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, сохраняется право состоять на жилищном учете до получения жилой площади по договору социального найма в связи с улучшением жилищных условий, если у них не будут утрачены основания. 

Справочник по аренде доступного жилья

Доступные по аренде жилые комплексы перечислены ниже по округам. Каждый список включает контактную информацию по арендуемому жилью, которое может быть доступно.
Последнее обновление — октябрь 2020 г.

Дополнительные списки доступного арендного жилья можно получить по телефону:

Жалобы на дискриминацию в жилищной сфере

Жалобы на жилищную дискриминацию рассматриваются двумя государственными органами:

  1. Департамент справедливого найма и жилья Калифорнии; и
  2. U.S. Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей Департамента жилищного строительства и городского развития.

Вы можете подать жалобу только в в один из двух офисов.

Контактная информация:

  1. Департамент справедливого найма и жилья Калифорнии
    Страница процесса подачи жалоб
    Открыто с понедельника по пятницу с 8:00 до 17:00, за исключением праздничных дней штата.

    Департамент справедливого найма и жилья Калифорнии
    2218 Каузен Драйв, офис 100
    Элк-Гроув, Калифорния 95758
    (800) 884-1684 (голос)
    (800) 700-2320 (телетайп)
    Служба ретрансляции Калифорнии по телефону 711
    , контакт[email protected]
    Приспособление для людей с ограниченными возможностями: [email protected] или по телефону (844) 541-2877.

    Если вам нужна помощь с этой информацией в связи с инвалидностью или в переводе на другой язык, вы можете позвонить, написать по электронной почте или посетить офисы. Расположение офисов по всему штату.

  2. Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей Министерства жилищного строительства и городского развития США Региональное отделение Сан-Франциско FHEO

    U.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства
    One Samsome Street, Suite 1200
    Сан-Франциско, CA 94104
    (415) 489-6524
    (800) 347-3739
    Жалобы в связи с нарушением гражданских прав: [email protected]
    Подайте жалобу в HUD

Организации правовой помощи

По вопросам выселения / дискриминации / жилищного права обращайтесь в местные ресурсы юридической помощи:

Органы государственного жилищного строительства

Для тех, у кого есть ваучеры или кто хочет узнать, как их получить, обратитесь в местный PHA:

.

Насколько социально это жилье?

В то время как социальное жилье — это новый термин в США.S. политический ландшафт, существующие модели доступного жилья, такие как государственное жилье и кооперативы с ограниченным участием в акционерном капитале, включают аспекты трех основных целей социального жилья: изоляция жилья от рыночных сил, содействие социальному равенству и предоставление жителям возможности осуществлять демократический контроль над своим жильем. Чтобы действительно соответствовать этому идеальному стандарту, эти типы жилья потребуют значительного увеличения финансирования и более широкой политической переориентации на «жилье в общественных интересах». Тем не менее, новое обязательство в отношении социального жилья в масштабе штата, к которому призывает Жилищный альянс северных и нижних штатов, необязательно начинать с нуля.

Во второй части нашей серии мы исследуем существующие модели жилья в Нью-Йорке в связи с социальным жильем, ранжируя их по трем различным параметрам:

Decommodification измеряет уязвимость жилищной модели к давлению рынка недвижимости. Модель жилья с высокой степенью декомодификации с большей вероятностью будет соответствовать цели обеспечения постоянной доступности социального жилья.
Социальное равенство иллюстрирует жилищную модель, способствующую достижению равного статуса среди жителей, а также между резидентами и нерезидентами, включая расовую и экономическую интеграцию.
Управление жильем исследует уровень значимого влияния жителей жилищной модели на принятие решений и управление.

Матрица социального жилья ранжирует основные типы жилья Нью-Йорка по трем шкалам: декомодификация, социальная справедливость и контроль со стороны жителей. Типы жилья в верхнем правом углу матрицы с более крупными маркерами демонстрируют наиболее социальные жилищные качества; те, которые находятся в нижнем левом углу с маленькими маркерами, показывают меньше всего.

Дом, занимаемый собственником

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Высокий

В Нью-Йорке около 1 млн домов, занимаемых владельцами, что составляет около 30 от общего жилищного фонда. Домовладельцы (включая отдельные семьи, кондоминиумы и кооперативы) имеют наибольший уровень контроля над тем, как выглядит их жилое пространство, как долго они там живут и для чего они используют свою собственность.Они также имеют право продавать собственность за все, что будет на рынке, имея низкие баллы по декомодификации и высокие по контролю со стороны резидентов.

Владельцы-жильцы обычно используют свои дома изо дня в день и поэтому не только заинтересованы в получении максимальной отдачи от своих вложений. Таким образом, дома, занимаемые владельцами, менее коммерциализированы, чем рыночная аренда или инвестиционная недвижимость. В то же время домовладельцы, находящиеся в ипотеке, часто имеют меньший контроль над своим жильем, чем владельцы, которые полностью владеют своим домом.Постоянная потребность владельца в обслуживании ипотечного кредита увеличивает способность рынка отвергать его предпочтения в отношении использования его жилья.

Дома, занимаемые собственниками, имеют низкие показатели социального равенства, поскольку многие меры политики, которые помогли развитию рынка домовладения в США, связаны с расовой изоляцией и сегрегацией. Кроме того, это форма жилья, которая имеет наивысший статус по сравнению с другими типами владения.

Общественный земельный фонд

Decommodification: High

Социальное равенство: Высокий

Резидентский контроль: Высокий

Общинные земельные фонды (CLT) — это некоммерческие организации с демократическим управлением, которые управляют землей для удовлетворения общественных нужд.CLT стремятся продвигать общественный контроль и обеспечивать постоянную доступность. В Нью-Йорке есть два CLT: один на Купер-сквер и один в Восточном Гарлеме, оба построены с использованием городской собственности и поддерживаются с помощью долгосрочной помощи в аренде, и около дюжины зарождающихся CLT формируются в пяти районах.

Общинные земельные фонды (CLT) имеют высокие показатели декомодификации, поскольку они созданы для минимизации рыночного давления на стоимость земли. CLT отделяют собственность от собственности на землю и передают последнюю некоммерческим организациям, которые контролируют их доступность и землепользование в долгосрочной перспективе.После этого жители могут демократически контролировать само жилье, индивидуально или коллективно как владельцы кооперативов. Правления CLT включают нерезидентов в свою структуру управления, что немного повышает их рейтинг социального равенства по сравнению с моделями кооперации с ограниченным участием в акционерном капитале, такими как Mitchell Lamas. Чтобы быть действительно доступными для жителей с крайне низким доходом, CLT нуждаются в долгосрочном государственном финансировании части операционных расходов, не покрываемых арендной платой или платой за обслуживание.

Общественное жилье

Decommodification: High

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Средний

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA) — крупнейшее государственное жилищное управление США, в котором проживает около 400 000 человек в 170 000 квартир.Каждый пятнадцатый житель Нью-Йорка живет в государственном жилье, получающем финансовую и производственную помощь от федерального правительства и арендную плату.

Государственное жилье является одним из самых доступных в жилищной системе США, потому что со всех арендаторов взимается 30 процентов от их скорректированного дохода в качестве арендной платы. Он также принадлежит правительственным жилищным органам, чья миссия — обеспечить доступное жилье на постоянной основе. Это создает буфер против коммодификации, пока власти сохраняют свою руководящую роль.К сожалению, недостаточное финансирование на всех уровнях государственного управления подвергло власти давлению рынка и заставило многие из них отказаться от государственного жилья или перейти к жителям с более высокими доходами. NYCHA в основном сопротивлялось этому пути, но теперь оно сталкивается с нехваткой капитала в размере 40 миллиардов долларов.

Государственное жилье имеет низкий уровень социального равенства, поскольку в нем преобладают цветные арендаторы с низким доходом, оно подвергается социальной стигматизации и политически маргинализировано. Жильцы государственного жилья защищены строгими федеральными положениями об организации проживания и других правах.Тем не менее, рейтинг контролируемых резидентов модели подрывается рядом карательных мер, направленных на осуществление контроля над арендаторами, от цитат за «задержку» до постоянного исключения из участков государственного жилья.

Кооперативы Митчелла-Лама

Decommodification: High

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Высокий

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулируя разработчиков ипотечными кредитами ниже рыночных и налоговыми льготами в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 61 000 кооперативов Митчелл-Лама в более чем 80 поселках. С 1990-х годов из программы отказались десять застройщиков с 6000 единиц жилья.

Жители кооперативов с ограниченным капиталом Mitchell Lama пользуются большинством прав других многоквартирных домовладельцев, включая контроль над сроком владения и управление зданием. Жители избирают советы директоров, которые затем нанимают управляющие компании, управляющие их недвижимостью. Однако жители не могут продавать свои квартиры на открытом рынке, что ограничивает спекулятивный потенциал модели.В результате он получает высокие баллы по декомодификации. Программа Митчелла-Ламы гарантирует только временную доступность, что делает модель более восприимчивой к приватизации, чем государственное жилье или общественные земельные фонды. Однако кооперативы Mitchell-Lama, занимаемые владельцами, с гораздо меньшей вероятностью откажутся от своих требований по доступности, чем арендные платы Mitchell-Lama, принадлежащие застройщикам.

Кооператив HDFC

Декоммодификация: Средняя

Социальное равенство: Высокий

Резидентский контроль: Высокий

Кооперативы

Корпорации финансирования жилищного строительства (HDFC) представляют собой доступную кооперативную модель.С конца 1960-х по 1990-е годы арендаторы и организации, такие как Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), преобразовали многие объекты, находящиеся в собственности города, на которые не взимались налоги, в кооперативы HDFC, которые пользуются сниженными налогами на недвижимость в обмен на ограничения на перепродажу.

Как и кооперативы Митчелл-Лама, они высоко оценивают контроль со стороны резидентов. Кооперативы HDFC получают более низкую оценку, чем кооперативы Митчелла-Ламы по декомодификации, потому что владельцы HDFC могут продавать свои квартиры на открытом рынке, но ограниченному по доходу кругу покупателей.Это создает больше возможностей для спекуляций, поскольку некоторые квартиры продаются по высоким ценам людям с низкими доходами, но с большими активами. Кроме того, контракты на доступность HDFC являются временными.

В то же время, из-за их исторического появления в неинвестированных кварталах через организацию арендаторов, некоторые кооперативы HDFC по-прежнему включают в себя больше жителей с более низким доходом, чем кооперативы Митчелла-Ламы, что расширяет статус и преимущества владения жильем на более широкую часть общества. . Модель высоко оценивает социальное равенство.

Проектный раздел 8

Декоммодификация: Средний

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Средний

Действовавшая с 1974 по 1989 годы, федеральная программа по разделу 8, основанная на проектах, предоставляет застройщикам помощь в аренде, заполняя разрыв между 30 процентами ежемесячного дохода арендатора и справедливой рыночной арендной платой, определяемой формулой. Большинство построенных в рамках проекта зданий 8-й секции также получили федеральное ипотечное финансирование на строительство.В проекте 8-ой секции находится около 45 000 квартир. Около 9000 отказались от участия с 1990-х годов.

Подобно государственному жилью, арендная плата по разделу 8 на основе проектов взимает арендную плату, основанную на доходе, и доступна для арендаторов с самыми низкими доходами. Арендаторы — это преимущественно цветные люди с низким доходом, которые часто подвергаются социальной стигматизации и политической маргинализации.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 имеет более низкую оценку, чем государственное жилье при декомодификации, поскольку она временно доступна по федеральному соглашению с частным владельцем.Как коммерческие, так и некоммерческие организации владеют жильем по разделу 8, основанным на проектах, и по истечении срока действия контракта тип собственности влияет на то, будет ли недвижимость недоступна по цене. В результате аренда по разделу 8 для некоммерческих проектов имеет несколько более высокий рейтинг по декомпозиции, чем их рыночные аналоги.

Аренда на основе проекта по Разделу 8 оценивается выше, чем несубсидированная аренда по контролю со стороны резидентов, поскольку модель включает высокий уровень прав жителей, включая право на организацию, защиту от репрессий со стороны арендодателя и требования об отказе от участия / продаже недвижимости.

Rental Митчелл-Лама

Декоммодификация: Средний

Социальное равенство: Высокий

Резидентский контроль: Средний

Программа Митчелла-Ламы, действовавшая с 1955 по 1974 год, была создана для стимулирования развития кооперативов и арендной платы для жителей штата Нью-Йорк с умеренным доходом, стимулируя разработчиков ипотечными кредитами ниже рыночных и налоговыми льготами в обмен на ограничение прибыли и ориентация на доход.В штате Нью-Йорк насчитывается около 32 000 арендных единиц Mitchell-Lama. С 1990-х годов более 33 000 единиц вышли из программы.

Сегодня аренда Mitchell-Lama поддерживается за счет различных субсидий. Некоторые жители платят арендную плату на основе дохода; другие платят регулируемую арендную плату, основанную на стоимости эксплуатации жилья, плюс выплаты по ипотеке и ограниченная прибыль владельцев. В результате арендаторы имеют более широкий диапазон доходов, чем в других формах субсидированного жилья, а аренда жилья по Митчеллу-Лама, как правило, не подвергается сильной стигматизации, что делает это одной из наиболее социально эгалитарных форм жилья в Соединенных Штатах.

Аренда жилья Митчелла-Ламы занимает средний балл по декомодификации, потому что, как и другие формы частного субсидируемого жилья, они временно доступны. В то же время у арендодателей Mitchell-Lama есть одни из самых сильных ассоциаций арендаторов в Нью-Йорке, возможно, из-за четко определенных прав жителей в рамках программы, включая признанную роль арендаторов в рассмотрении заявлений владельцев о повышении арендной платы. Эти организации часто успешно осуществляют контроль над своей собственностью, как, например, арендаторы в Atlantic Plaza Towers, которые недавно успешно отклонили план своего арендодателя по внедрению инвазивной технологии распознавания лиц в своих застройках.

Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом

Декоммодификация: Средний

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Средний

Созданный в 1986 году федеральный налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC) представляет собой ограниченный по времени налоговый стимул, который действует как субсидия на капитал, способствуя частным инвестициям в доступное жилье. В сделке LIHTC разработчики получают налоговые льготы от города или штата для конкретного проекта доступного жилья, а затем переводят эти кредиты инвесторам.Застройщики используют вырученные средства для строительства / восстановления жилья, а инвесторы сокращают свои налоговые обязательства. Пересмотр налогового законодательства в 2017 году, который резко снизил ставку корпоративного налога, снизил стоимость LIHTC. LIHTC поддерживает более 100 000 квартир в Нью-Йорке, но есть частичное совпадение между LIHTC и Mitchell-Lama по аренде жилья, проектным разделом 8 и жильем с регулируемой арендной платой.

Арендуемые здания, построенные с использованием федеральной налоговой льготы на жилье с низким доходом (LIHTC), являются центральным элементом планов доступного жилья Bloomberg и de Blasio, поскольку LIHTC является крупнейшей федеральной программой строительства и сохранения нового доступного жилья.Как и другие формы частных программ субсидируемого жилья, LIHTC предлагает временную доступность. Это приводит к давлению со стороны приватизации по истечении срока действия контракта, проблема, которая станет более острой в следующие несколько лет в Нью-Йорке, поскольку все больше объектов LIHTC начнут истекать. Как и в случае с Разделом 8, основанным на проектах, коммерческое или некоммерческое владение влияет на то, откажутся ли объекты от доступности по цене. Национальное исследование HUD показало, что некоммерческие разработчики с большей вероятностью продлят контракты с LIHTC, чем коммерческие разработчики.

LIHTC rentals получили средний балл по контролю резидентов. Арендаторы LIHTC обычно имеют те же права, что и другие арендаторы, получающие субсидии, но они часто менее осведомлены о них (и менее организованы как класс арендаторов), поскольку в программе меньше требований к уведомлению арендаторов.

Аренда с регулируемой арендной платой

Декоммодификация: Средний

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Средний

Законы о регулировании арендной платы предназначены для устранения дисбаланса власти между арендодателями и арендаторами.В Нью-Йорке около миллиона квартир с регулируемой арендной платой, что составляет 45 процентов арендного жилищного фонда. В квартирах с регулируемой арендной платой проживает больше семей с низкими доходами (365 000), чем в любом другом типе жилья. Регулируемая арендная плата имеет более высокий балл по декомодификации, чем другая частная несубсидированная аренда, потому что контролируемое повышение арендной платы снижает их спекулятивный потенциал. Ужесточенные законы об арендной плате в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года должны еще больше стабилизировать стоимость недвижимости, регулируемой арендной платой.Отмена бонуса за вакансию, ограничения на улучшение отдельных квартир и реформа льготной арендной платы означают, что домовладельцы больше не могут прогнозировать резкое увеличение арендной платы, которое намного превышает ежегодные корректировки Совета по руководящим принципам арендной платы, а затем брать на себя ипотечный долг на основе этих прогнозов.

Хотя регулирование арендной платы не является жилищной субсидией, арендаторы с регулируемой арендной платой имеют наибольшую защиту среди арендаторов частного рынка, создавая возможность для среднего уровня контроля со стороны жителей.Ограничения на повышение арендной платы дают арендаторам возможность организовываться, не опасаясь возмездия арендодателя.

Market Rental

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Средний

Резидентский контроль: Низкий

На рынке имеется 937 000 арендных квартир, что составляет 43 процента арендного жилищного фонда. Многосемейные сдаваемые в аренду здания по рыночной ставке, как правило, принадлежат арендодателям, стремящимся максимизировать отдачу от своих инвестиций, и поэтому в них больше всего доминируют рыночные соображения.У собственников относительно мало ограничений на распоряжение имуществом. Модель имеет более низкие оценки, чем дома, занимаемые владельцами, по декомодификации.

Хотя нерегулируемые арендаторы имеют некоторые права в соответствии с законодательством штата — недавно расширенные Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года — они все еще имеют очень ограниченный контроль над своими домами. Жители обычно не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации. Жители, получающие ежемесячную арендную плату и другие виды проживания без аренды, имеют еще меньше прав.

Инвестиционная недвижимость

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Низкий

Владение инвесторами — это растущая тенденция в Нью-Йорке, которая влияет как на рынок элитной недвижимости, так и на недорогие дома для начинающих. Исследование, проведенное общественной группой Chhaya, показало, что за последнее десятилетие доля тех, кто не владеет недвижимостью, занимает от одного до четырех семейных домов в Квинсе, вдвое.

Дома на одну семью и кондоминиумы, не занимаемые собственниками, имеют более высокую спекулятивную стоимость, чем дома, занимаемые собственниками, из-за неявного стремления к максимальной отдаче от инвестиций и отсутствия ограничений на распоряжение собственностью. Практика кредитования этой собственности предполагает более высокий уровень риска, что делает их более склонными к спекулятивным практикам, таким как переворот и чрезмерное использование заемных средств. Если инвестиционная недвижимость предлагается в аренду, арендаторы, как правило, не имеют права на продление аренды или защиты от карательного повышения арендной платы, что серьезно ограничивает их способность к организации.

Приюты для бездомных

Декоммодификация: Низкая

Социальное равенство: Низкое

Резидентский контроль: Низкий

В 2019 году в Нью-Йорке было 78 604 бездомных, включая тех, кто жил в муниципальных и частных приютах, отелях и кластерах и спал на улице. Нынешняя администрация расширяет возможности приютов для решения быстро растущей бездомности в городе.Защитники призвали к постоянным жилищным решениям, недавно выиграв требуемые 15 процентов, отложенных в новых субсидируемых жилищах.

Государственные и частные приюты получают самые низкие оценки по шкале контроля за жителями, потому что за жильцами ведется строгий надзор, и они имеют минимальный контроль над продолжительностью своего пребывания или местонахождением своего жилья. Люди, живущие в системе приютов, имеют минимальные возможности для обращения за помощью в связи с условиями или способностью к организации, а также относятся к числу наиболее стигматизированных людей во всем обществе.

Частные приюты имеют низкую оценку по декомодификации, потому что они также могут быть переоборудованы для других целей, если появится возможность сделать это с прибылью.

Защитники жилищного строительства штата Нью-Йорк призывают к расширению сектора социального жилья в штате, включая увеличение финансирования государственного и вспомогательного жилья и принятие нового закона о возможностях арендаторов для покупки (TOPA), который позволит арендаторам покупать свои здания, если они выставлены на продажу или взыскание (скоро посмотрите этот блог для анализа TOPA).Эти немедленные политические решения являются частью более долгосрочной стратегии по превращению жилья в жизненно важное общественное благо. Наш анализ показывает, что в штате Нью-Йорк есть обширные рамки для устойчивого сектора социального жилья; для реализации этого видения требуются ресурсы и политическая воля.

Вы пропустили первую часть нашей серии статей? Узнайте больше о социальном жилье в США здесь.

Авторы благодарят Райана Акаффа, Селесту Хорнбах, Карен Нарефски, Тару Рагувер и Сеа Уивер за то, что они побеседовали с нами по поводу этой статьи.

Жилье Возможности аренды жилья

Обеспечение безопасного, достойного и доступного жилья для семей и отдельных лиц имеет решающее значение для нашего динамично развивающегося города Феникс. Департамент жилищного строительства Феникса предлагает различные жилищные программы для обслуживания людей с низким или ограниченным доходом, включая семьи, одиноких людей, пожилых людей и людей с особыми потребностями, таких как инвалиды, ветеранов, бездомных, жертв домашнего насилия и людей, живущих с ВИЧ / СПИДом.Чтобы узнать больше, перейдите по ссылкам ниже или позвоните в административный офис жилищного департамента по телефону 602-262-6794.


Многосемейное жилье


Потому что мы Зная, что семьи бывают самых разных размеров, мы предлагаем множество вариантов жилья для жителей города Феникс, отвечающих требованиям. Типы семейных жилых домов варьируются от квартир до домов на одну семью и имеют размер от одной до пяти спален. Семьи также имеют доступ к широкому спектру программ профессионального обучения, образовательной помощи и ведения дел, чтобы помочь участникам достичь финансовой независимости и личностного роста.

View Семейные жилищные сообщества

Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями


Мы осознаем важность самостоятельной жизни для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Департамент жилищного строительства предлагает различные варианты жилья для пожилых людей; 55+ сообществ, 62+ пожилых людей и инвалидов и семейные сообщества. Квартиры в соответствии с требованиями ADA расположены по всему Фениксу. Участники платят до 30 процентов своего ежемесячного дохода в счет арендной платы. Дополнительные преимущества включают в себя координаторов обслуживания на месте, компьютерные классы, программы независимой жизни и общественную деятельность.

Посмотреть нашу недвижимость для пожилых людей / инвалидов


Программа доступного арендного жилья


Вся доступная арендуемая недвижимость в собственности города Феникс управляется профессиональными управляющими компаниями. Жилые блоки оснащены хорошо продуманными кухнями и энергоэффективными системами отопления и охлаждения. Особенности и удобства включают прачечную, детские площадки, парковку, общественные комнаты и бассейны (в некоторых вариантах размещения). Все сообщества удобно расположены рядом с рабочими местами, остановками общественного транспорта, продуктовыми магазинами, школами, больницами и предприятиями.Заявки на участие в программе доступного жилья принимаются на каждом отдельном участке.

Ознакомьтесь с нашей доступной арендной недвижимостью


Программа домовладения на разбросанных участках


Список ожидания программы разбросанных участков в настоящее время закрыт

Город Феникс владеет и управляет множеством домов на одну семью дома «разбросаны» по Фениксу. Претенденты должны быть семьей из двух или более человек, соответствовать требованиям минимального дохода и платить до 30 процентов своего ежемесячного дохода в счет арендной платы.Как и в случае с многоквартирным домом, участники получают пособия на коммунальные услуги, но обязаны платить непосредственно коммунальным компаниям.

Это также отличная возможность для семей с низким и средним доходом, которые хотят стать покупателями жилья впервые. Семьи могут работать, чтобы получить право на жилищную ипотеку при аренде дома у городских властей.

Узнайте больше о программе «Разрозненные участки»


Ваучерная программа «Выбор жилья по разделу 8»


Список ожидания программы по разделу 8 в настоящее время закрыт

Ваучерная программа по разделу 8 является крупнейшим федеральным жилищным фондом программа в Соединенных Штатах с городом Феникс, обеспечивающая более 6000 местных семей с низкими доходами жильем.Правомочные участники платят до 30 процентов своего ежемесячного дохода в счет арендной платы. Затем программа выплачивает домовладельцу разницу между тем, что семья может позволить себе, и утвержденной арендной платой за жилую единицу. Это позволяет получателям ваучера выбирать арендуемое жилье по своему выбору

Посетите веб-страницу Раздела 8 HCV

Доступное арендное жилье | Город Уолнат-Крик

Доступное жилье в аренду | Город Уолнат-Крик

Пожалуйста, включите JavaScript в вашем браузере для лучшего взаимодействия с пользователем.

Департаменты »Жилищные программы

Город Уолнат-Крик создает доступные квартиры, субсидируя проекты, которые на 100% доступны, и требуя от разработчиков проектов по рыночной ставке включать процент доступных единиц в проект или вносить плату, чтобы помочь финансировать будущие доступные проекты.

Жилье считается «доступным», если жильцы платят не более 30% своего общего дохода за аренду и коммунальные услуги. Если жильцы владеют собственным домом, то жилье является «доступным», когда жильцы платят не более 35% своего общего дохода на выплаты по ипотеке, страховку, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и коммунальные услуги. Федеральные ресурсы направляются на уровень штата и на местный уровень для использования в строительстве доступного жилья или для оказания помощи домохозяйствам, имеющим право на получение дохода, в покупке, восстановлении или аренде безопасного и достойного жилья.

Если вы хотите, чтобы вас включили в наш список интересов для получения уведомлений о предстоящих возможностях доступного жилья, заполните, пожалуйста, Анкету по списку интересов доступного жилья.

Обратите внимание, что городские власти не обрабатывают списки ожидания или заявки на получение существующего и нового доступного жилья, и что нахождение в этом списке городских интересов не помещает вас в какой-либо доступный список ожидания или список заявок. Вам следует напрямую связаться с проектами доступного жилья, чтобы вас поместили в их списки ожидания или списки заявлений.

Щелкните здесь, чтобы увидеть пределы арендной платы и дохода.

В районе залива очень высокий спрос на доступное жилье, и списки ожидания на доступное жилье могут длиться несколько лет. Свяжитесь с проектами доступного жилья, если вас интересуют напрямую, и попросите, чтобы вас поместили в список ожидания.

Ежегодно федеральное правительство рассчитывает средний доход сообществ по всей стране, чтобы использовать его в качестве руководства для федеральных жилищных программ.Таким образом, медианный доход по району (AMI) устанавливается в зависимости от размера семьи и варьируется от региона к региону и может использоваться для определения того, кто имеет право на доступное жилье.

Доступные квартиры для аренды (многоквартирные)

Acalanes Court (100% доступный)
1988 Троицкий проспект
(925) 465-5985

17 шт .:

2 единицы при 30% AMI; 3 единицы при 40% AMI; 8 единиц при 50% AMI; 4 единицы при 60% AMI

Арболеда
1550 Третья авеню
510-647-0700

48 шт .:

13 единиц при 30% AMI; 35 единиц при 45% AMI; 29 единиц при 50% AMI

Авалон Уолнат Крик

* Contra Costa Centre (PH BART)
(866) 399-2610

76 шт.

Дубы Бонанза
1852 Bonanza Street
bonanzaoaks @ gmail.com

2 шт .:

2 единицы при 120% AMI

* Coggins Square Apartments (100% доступность)
1316 Las Juntas Way
(925) 945-6178

87 шт.

Iron Horse Place
1310 Creekside Drive
bonanzaoaks @ gmail.com

2 шт .:

2 единицы при 80%

Ivy Hill Apartments
1700 Botelho Drive
(925) 256-7674

48 шт .:

12 единиц при 50% AMI; 36 единиц при 60% AMI

* Парк Ридженси
3128 Дубовая дорога
(925)937-7275

132 шт.

Семейные апартаменты Ривьера

1515 и 1738 Riviera Ave

ривьера @ jsco.нетто

(925) 478-8239

58 шт .:

9 единиц при 30% AMI; 9 единиц при 40% AMI; 23 единицы при 50% AMI; 16 единиц при 60% AMI

Sierra Garden Apartments (100% доступный)
170 Sierra Drive
(925) 937-6471

24 шт .:

9 единиц при 50% AMI

15 единиц при 60% AMI

ул.Paul’s Commons
1860 Тринити-авеню
(925) 934-2324
44 шт .:
30 единиц при 60% AMI
14 единиц при 35% AMI
The Oaks Apartments (100% доступная цена)

, 3073 Н. Мэйн-стрит,
(925) 937-5559

36 шт .:

7 единиц при 50% AMI; 29 единиц при 60% AMI

Виндзор Апартаменты
2383 Норт-Мейн-Стрит,
(888)406-3183

13 шт .:

13 единиц при 80% AMI

* не входит в состав города Уолнат-Крик

Доступное жилье (пожилые люди)

Casa Montego I (100% доступный)

1485 Монтего
(925) 944-9159

79 шт .:

79 единиц при 50% AMI

Montego Place (100% доступный)
1485 Montego
(510) 647-0700

33 шт .:

33 единицы при 50% AMI

Tice Oaks (100% доступный)
2150 Tice Valley Boulevard
(925) 943-1670

90 шт .:

33 единицы при 30% AMI; 36 единиц при 50% AMI

Villa Vasconcellos (100% доступная цена)
1515 Geary Road
(925) 465-5462
(415) 345-4400

69 шт .:

9 единиц при 20% AMI; 17 унц при 30% AMI; 43 единицы при 50% AMI

Список доступного жилья | Остин, Техас.gov

Как часто обновляется список арендуемого жилья AHOST?

Список доступного арендного жилья AHOST регулярно обновляется, но наличие квартир не может быть гарантировано в любой момент из-за быстрых изменений на рынке жилья Остина.

Некоммерческие партнеры по доступному жилью и навигаторы по жилью могут изменять информацию на портале доступного жилья, который немедленно обновляет инструмент поиска и будет регулярно загружаться в Комплексный каталог доступного жилья, расположенный на портале открытых данных Остина.Новые объекты, находящиеся на стадии завершения и получившие разрешение на строительство, обновляются ежеквартально.

Имею ли я право на аренду жилья с ограниченным доходом?

Недвижимость в AHOST ограничена только доходом, это означает, что те, кто ее снимает, должны иметь доход менее 80 процентов от среднего дохода семьи в районе Остина, хотя некоторые объекты имеют более низкие пределы дохода.

Согласно данным Министерства жилищного строительства и городского развития, ваш годовой семейный доход и размер домохозяйства определяют, какая недвижимость будет вам доступна для сдачи в аренду:

Например, для семьи из 4 человек общий годовой доход не может превышать 78 100 долларов, чтобы претендовать на доступное арендное жилье с ограниченным доходом, указанное в AHOST.

Почему этот инструмент поиска не показывает дома, выставленные на продажу?

Хотя в городе Остин выставлены на продажу дома с ограниченным доходом, очень немногие из них выставлены на продажу в любой момент времени, и когда они находятся на рынке, они не остаются активными очень долго, прежде чем будут проданы. Это мешает персоналу иметь своевременные и точные данные на AHOST о выставленных на продажу домах.

Список доступных домовладений, спонсируемых городом Остин, можно найти на сайте http: // www.austintexas.gov/department/homes-sale.

А как насчет доступного жилья, у которого есть лист ожидания?

AHOST — это новый инструмент, который постоянно совершенствуется. В этой первой версии нет текущих функций списка ожидания. В настоящее время доступные для аренды объекты недвижимости покажут, существует ли список ожидания для этой собственности, и предоставят веб-сайт объекта, номер телефона и адрес электронной почты, с которыми вы можете связаться, чтобы помочь вам попасть в список ожидания.

Откуда берется список объектов на AHOST?

Эта база данных доступных арендных единиц взята из Всеобъемлющего справочника доступного жилья, который представляет собой комплексный онлайн-инструмент для планирования и отслеживания инвентаризации жилья и строительных программ в городе Остин.

Для получения дополнительной информации о листинге доступного жилья и AHOST, напишите по электронной почте[email protected], и сотрудники Департамента жилищного строительства и планирования ответят незамедлительно.

Различий между государственным и субсидированным жильем

Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи. Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местное жилищное управление или программу действий местного сообщества. Вот что нужно знать:

Ваш арендодатель

Если вы живете в государственном жилищном фонде , жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем.В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. 1 Жилищные органы работают в большинстве городов штата Массачусетс. Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. 2

Если вы живете в субсидируемом жилье , жилищное управление будет , а не вашим домовладельцем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низкими и средними доходами.Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.

Субсидируемое жилье можно получить с помощью ваучеров , где субсидия используется арендатором для поиска арендуемого жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу. Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирного субсидируемого жилья , где субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.

Кто имеет право

Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода.Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода для государственных жилищных и ваучеров устанавливаются правительством и меняются каждый год. Пределы дохода для многоквартирных домов, субсидируемых , жилья , варьируются от застройки к застройке. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.

Куда обращаться

Чтобы подать заявление на получение государственного жилья , , вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить.В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.

Чтобы подать заявку на получение ваучера Section 8 , вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое запускает программу ваучеров Section 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявку в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов.Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.

Чтобы подать заявку на получение многоквартирного субсидируемого жилья , вы должны подать заявление в каждом жилом комплексе, в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим комплексом). Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.

Где жить

Если вы получите ваучер , вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата.Если вы попадаете в государственного жилья , вы должны проживать в сообществе, в которое вы подали заявление. Если вы попадаете в многоквартирное жилье , вы должны проживать в том же районе, куда вы подавали заявление.

Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой. Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.

Кто имеет приоритет

Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может потребовать или разрешить различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или предпочтение другим.Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.

Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца. Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.

Списки ожидания

В целом очереди на государственного жилья короче, чем на путевки. Многие списки ожидания длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные управления будут принимать заявки на государственного жилья круглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, который ведет MassNAHRO, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно. Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.

Как вас проверяют

Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить проверку арендаторов.Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, отличаются для государственного жилья и ваучеров , чем для многоквартирного субсидируемого жилья . Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.

В поисках квартиры

После того, как вас зачислили в государственного жилищного фонда или многоквартирного субсидируемого жилья , вы получаете квартиру.Вам не нужно искать собственную квартиру.

Имея ваучер , вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.

Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата

Арендаторы государственного жилья обычно платят за аренду около 30% своего дохода, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. 3 Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате принятия закона в 2003 году. 4 В государственном жилье каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы, исходя из вашего дохода и определенных удержаний. и исключения, на которые вы имеете право. 5 Если вы сообщаете об изменении своего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно корректируется таким образом, чтобы вы платили такой же процент от своего дохода за аренду. 6 Дополнительную информацию об аренде государственного жилья см. В разделе «Аренда в государственном жилье».

В программах по ваучерам арендаторы иногда в конечном итоге платят за аренду до 40% своего дохода (для ваучерной программы по разделу 8 это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию. жилищное управление может заплатить. 7 Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, которую взимает арендодатель, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. 8 Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8, а предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру, и вы будете вынуждены найти другую квартиру.

В многоквартирном субсидируемом жилье арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ. В некоторых программах арендная плата устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена ​​на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки арендной платы. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. 9 В некоторых программах ваш доход может дать вам право на корректировку вашей арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода.Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.

Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. 10 См. «Иммигранты и жилье».

Каковы ваши права после того, как вы перейдете в

Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое вами, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.

Размер вашей семьи меняется

Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи.Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым член семьи въезжает. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет наличия криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса. 11

В государственном жилищном или многоквартирном доме , если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. 12 В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для размера вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть снижена. увеличен до 150% от обычного уровня. 13

В случае ваучера , если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится до даты вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая больше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать.Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.

Выселение и потеря субсидии

Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственного жилья или любого многоквартирного дома , — это нарушение вами правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире. 14 Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.

В рамках программ ваучера на основе арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость в повышенная квартплата, ремонт или потребность в квартире для члена семьи).Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. 15

Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка казни) или пока вы не двинетесь. 16 Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или прекращает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. 17 Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.

Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи.Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. В этом случае обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. 18

Стоимость доступного жилья: вырисовывается карандашом?

В США не хватает доступного жилья. На каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом приходится всего 29 адекватных, доступных и доступных квартир для сдачи в аренду. Это означает, что двое родителей, которые работают на работе с минимальной заработной платой, могут годами ждать, чтобы найти безопасное и доступное место для проживания со своими двумя детьми.Почему при таком высоком спросе застройщики не спешат строить доступные квартиры?

Оказывается, строительство доступного жилья не является особенно доступным. Фактически, существует огромный разрыв между стоимостью строительства и обслуживания этих зданий и арендной платой, которую может платить большинство людей. Без помощи слишком скудных государственных субсидий на создание, сохранение и эксплуатацию доступных квартир строительство таких домов часто невозможно. Этот инструмент помогает объяснить, почему.

Почему есть пробел?

Разработка стоит больших денег.Застройщики полагаются на ссуды и другие источники для финансирования строительства, прежде чем люди переедут и начнут платить арендную плату. Но девелоперы могут получить эти ссуды и источники капитала только в том случае, если разработка принесет достаточно дохода, чтобы выплатить ссуды и выплатить прибыль инвесторам. Разрыв между суммой, которую здание, как ожидается, будет получать от арендной платы, и суммой, которую застройщики должны будут выплатить кредиторам, и инвесторы могут остановить строительство доступного жилья еще до того, как оно начнется, оставляя мало вариантов для миллионов семей с низкими доходами, ищущих безопасное и доступное жилье. дома.

Проблема еще более сложна, если учесть самых бедных жителей. Во многих местах арендная плата, которую могут платить самые бедные семьи, слишком мала, чтобы покрыть расходы на эксплуатацию многоквартирного дома, даже если бы застройщики могли построить это здание бесплатно.

Чтобы проиллюстрировать эту проблему, мы изучили данные по метрополитену Денвера, который испытывает рост спроса на арендное жилье, но не является городом с традиционно высокой стоимостью. Условия аренды жилья в Денвере в значительной степени репрезентативны для других городов США.

Использует

Строительство зданий стоит денег: для разработчиков, эти затраты часто называют использованием. Первое крупное использование — это земля, которую девелоперы планируют построить, так называемая стоимость приобретения. В некоторых случаях застройщики могут использовать государственные земли для строительства доступного жилья. Но когда такой вариант недоступен, застройщик мало что может сделать для снижения стоимости земли.

Имитация подаренной государственной земли

Следующая крупная стоимость развития — строительство.Хотя застройщик может принять некоторые решения по минимизации затрат на строительство, они во многом определяются рыночными силами. Затраты на строительство различных объектов недвижимости в Денвере, которые мы проанализировали, варьировались от 8,8 до 17,6 млн долларов, что делало строительство самым крупным разовым объектом использования.

Третье использование, которое следует учитывать, — это плата за разработку. Эта плата встроена в расчет затрат на разработку, потому что разработчик использует ее для оплаты всех затрат на ведение бизнеса: наем персонала, управление офисом, поиск новых возможностей и многое другое.В конце концов, разработчики не могут строить, если они не собираются зарабатывать деньги на проекте. Застройщики доступного жилья могут отложить выплату части гонорара, оставив больше денег для покрытия затрат на строительство. Затем разработчики возмещают отсроченную часть комиссии по мере выплаты арендной платы с течением времени. Это, конечно, предполагает, что разрыв в конечном итоге будет закрыт, что здание построено и что оно успешно функционирует в течение многих лет.

Хотя это три важных использования, которые должен учитывать застройщик, другие расходы включают: плату за проектирование, проценты по строительному кредиту, постоянные комиссии за финансирование, резервы и плату за управление проектом.

Источники

Чтобы покрыть расходы на строительство и эксплуатацию жилого дома, застройщики полагаются на несколько различных источников денег. Один из важных источников — это долги. Застройщики занимают деньги у кредиторов в зависимости от суммы, которую они смогут выплатить с течением времени.

Хотя нынешний рынок влияет на условия кредита, маловероятно, что девелоперы когда-либо получат кредит, достаточно большой, чтобы закрыть этот пробел.

Чтобы продемонстрировать это, мы смотрим на уровень вакансий, который обычно является индикатором силы рынка.В условиях слабого рынка заполнение квартиры может занять больше времени после выезда арендатора, поэтому можно ожидать более высокого уровня вакантных площадей. Ремонт квартиры между жильцами и другие факторы также могут продлить свободное пространство. Поскольку размер ссуды основан на будущей арендной плате, которую, как ожидается, принесет здание, более низкий уровень вакантных площадей — и, как следствие, увеличение дохода — должны увеличить размер ссуды. Ниже вы можете отрегулировать долю вакансий, чтобы увидеть, как она влияет на разрыв.

Доля вакансий

Помимо ссуды, девелоперы могут финансировать развитие за счет налоговых льгот или грантов.Однако эти источники содержат оговорки. Налоговые льготы, на которые имеет право здание, зависят от того, сколько стоит его создание и от того, какую арендную плату застройщик планирует взимать по сравнению со средним доходом в этом районе. Кроме того, федеральные, государственные и местные органы власти имеют ограниченные суммы налоговых льгот и грантов, поэтому даже если проект соответствует требованиям, финансирование не гарантируется.

Устранение разрыва

Можем ли мы закрыть этот пробел … более крупными займами?

Здесь справедливо спросить: если не хватает грантов или налоговых льгот, почему бы застройщикам просто не взять более крупные ссуды, чтобы сдвинуть здание с мертвой точки?

Короче говоря, кредиторы не позволят (и не должны) им этого допустить.Размер ссуды, которую предоставит банк, зависит от чистого операционного дохода проекта (NOI) или суммы денег, которую он ожидает получить от арендной платы после учета операционных расходов.

Кредиторы используют NOI для расчета суммы долга, которую застройщик сможет разумно выплатить, учитывая проценты и признавая, что застройщику все еще нужен некоторый денежный поток для покрытия непредвиденных расходов.

Но если арендная плата будет установлена ​​по ставкам, которые может позволить себе работающая семья, этот NOI будет довольно низким.Это может быть даже меньше нуля, если эксплуатационные расходы превышают выручку. Чем ниже NOI, тем меньше размер кредита.

Можем ли мы сократить разрыв … с помощью большего количества квартир?

Итак, если вам нужен более высокий NOI, чтобы получить более крупный кредит, почему бы не добавить больше квартир в свое здание, чтобы увеличить NOI? Хотя это приведет к увеличению затрат на строительство, некоторые затраты, такие как стоимость приобретения и плата за управление проектом, могут остаться прежними или увеличиваться медленнее, что поможет сократить разрыв.Вы можете видеть это справа: разрыв для 100-квартирного здания пропорционально меньше.

Однако есть некоторые предостережения. Первое — это экономика. Одним из больших преимуществ строительства дома с большим количеством квартир является то, что налоговые льготы могут быть более рентабельными. Но то, что ваш проект имеет право на налоговые льготы, не всегда означает, что вы их получаете. Нажмите кнопку ниже, чтобы узнать, что произойдет, если вы не получите налоговую скидку.

Налоговые льготы для 100-квартирного дома

Остальные предостережения носят практический характер.Учтите, во-первых, что добавление дополнительных квартир полезно только в том случае, если застройщики могут их заполнить, что может быть возможно в крупных городах, но сложнее по мере удаления от густонаселенных городских районов. Кроме того, создание больших сообществ доступного жилья имеет свои социальные и экономические недостатки, особенно если оно непреднамеренно отделяет семьи с низким доходом от остальной части сообщества. Все зависит от масштабов и формы конкретного места.

Можем ли мы сократить разрыв … более высокой арендной платой?

Повышение арендной платы с жителей может показаться очевидным решением, поскольку это означает более высокий доход от собственности, что приводит к увеличению кредита.Но когда доступное жилье перестает быть доступным?

Чтобы здание могло претендовать на налоговые льготы, квартиры должны быть доступны семьям, зарабатывающим не более 60 процентов от среднего дохода по району (AMI). Кроме того, многие субсидии на аренду предназначены для семей с очень низким доходом или тех, кто зарабатывает менее 30 процентов AMI.

Текущий стандарт заключается в том, что семья должна платить за аренду не более 30 процентов своего семейного дохода. Все, что угодно, больше не доступно.

Чтобы сделать квартиру доступной для семьи из трех человек с крайне низким доходом, вы можете взимать не более 540 долларов в месяц. Вы можете взимать до 1081 долларов за семью из трех человек и по-прежнему иметь право на налоговые льготы, но теперь вы рискуете не допустить жителей с очень низким доходом, таких как родитель двух детей, зарабатывающих 21 125 долларов в качестве кассира в розничной торговле.

Учтите, что в Денвере AMI для семьи из трех человек составляет 72 100 долларов, поэтому получение 60 процентов AMI означает, что семья заберет домой 43 260 долларов; 30 процентов AMI означает, что семья зарабатывает 21 630 долларов.Женатый телемаркетер в Денвере заработал бы 36 544 доллара — чуть меньше 60 процентов AMI на семью из двух человек. Человек, работающий полный рабочий день, но получающий минимальную заработную плату, которая в Колорадо немного выше федерального минимума, будет чуть выше 30 процентов AMI, но все же значительно ниже 60 процентов.

Используйте переключатели ниже, чтобы увидеть эффект повышения арендной платы. Вы можете повысить арендную плату, либо ориентируясь на арендаторов с более высоким (но все же низким) доходом, прося арендаторов платить большую часть своего дохода в счет арендной платы, либо и то, и другое.

60% Арендаторы AMI

50% дохода семьи идет на аренду

Итак … как мы можем сократить разрыв?

Субсидии необходимы для устранения разрыва.

Изменения в землепользовании, в правилах или в том, что и как мы строим, помогут сократить разрыв, но мы не добьемся того, чего нам нужно, без субсидий.

Субсидии бывают разных форм. Некоторые из них, такие как ваучеры или помощь в аренде, помогают платить арендную плату, оставляя арендаторам достаточный доход для оплаты других нужд и обеспечивая устойчивое функционирование собственности.Другие, такие как налоговые льготы, жилищные фонды, субсидии на развитие сообществ и целевые жилищные фонды, помогают оплачивать расходы на строительство, развитие или капитальный ремонт. Никакая субсидия не может решить проблему доступного жилья. Скорее, сочетание программ, включающих федеральные налоговые льготы, целевые жилищные фонды штата, решения о зонировании на местном уровне и взносы на государственные земли, может помочь в строительстве доступного жилья. Чтобы сократить разрыв в доступном жилье, особенно для домохозяйств с низкими доходами, почти всегда необходима помощь как для развития, так и для получения дохода от аренды с течением времени.

Можете попробовать сами. Теперь вы разработчик и полностью контролируете свои расходы и арендную плату. Посмотрите, сможете ли вы манипулировать источниками и использованием, чтобы восполнить пробел, имея в виду все, что мы узнали о доступной аренде, размере кредита, размерах зданий и фиксированных затратах.

Попробуйте сами

Входные данные ниже по умолчанию соответствуют реалистичным значениям, основанным на типичном рынке жилья. Используйте элементы управления, чтобы увеличить или уменьшить значение для примера 50 и 100 квартир на заданный процент.

Доля потраченная на аренду: 30% дохода

NOI

$ 6 067

18 705 долларов США

NOI используется вместе с указанными ниже элементами управления размером долга для расчета максимальной суммы ссуды на недвижимость.

Максимальный заем на основе дохода

$ 81 894

$ 252 487

Максимальный заем на основе суммы

$ 91 793

325 297 долл.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *