Но возможны и технические ошибки. При наличии последних напишите жалобу, чтобы с ситуацией разобрались. Тянуть со снятием обременения не стоит, так как если банк ликвидируют, собрать необходимый пакет документов будет сложно. Если в досудебном порядке ничего сделать не удаётся, обращайтесь в суд. В этом случае подаётся заявление о прекращении ипотеки и снятии обременения, к которому прикладываются те же бумаги, что и для обращения в Росреестр.

Как снять обременение с квартиры или земельного участка — компания «Maxard»

В каких случаях проблематично снять обременение?

Обременение легко снимается только при согласии на это залогодержателя, но не во всех случаях получение согласия связано с фактическим исполнением договора: его можно получить раньше или же так и не дождаться.

Например, случай из практики: покупатели земельных участков в области Москвы попали в сложную ситуацию: они приобретали землю поэтапно, и договор купли-продажи предусматривал, что до полной оплаты земля находится в залоге у продавца, но и после внесения всей суммы продавец залог не снял. Более того, оказалось, что в отношении продавца возбуждено дело о признании банкротом, и купленные земельные участки попали в список имущества, которое кредиторы продавца могли забрать в счет погашения его долгов перед ними. Покупатели могли остаться без денег, без земли и с бесполезным бумажным правом требовать возврата денег.

Когда бывший владелец недвижимости оказывается на грани банкротства, ему уже невыгодно снимать обременение, даже если он обязан это сделать: лучше погасить старые денежные обязательства формальной передачей залога, а там пусть кредиторы сами разбираются с покупателями.

Встречаются и иные причины сохранения обременения в государственном реестре, не зависящие от залогодержателя. Например, его болезнь, не позволяющая доехать до росреестра или МФЦ, или даже смерть, когда в течение полугода до принятия наследства обременение некому снимать.

Каким образом происходит снятие обременения?

Если тот, в чью пользу зарегистрировано обременение, не хочет снимать его, право собственности необходимо защищать в суде. На основании положительного решения суда Росреестр вносит в ЕГРП информацию о снятии обременения с квартиры или дома, и в дальнейшем собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

2.1. Обременение от банка

Ипотечный кредит — самый популярный источник банковских обременений на недвижимость, в отдельных случаях выдается потребительский кредит под залог ранее приобретенного имущества. Некоторые банки не снимают обременения при досрочном погашении кредита и требуют оплатить больше процентов за пользование деньгами.

Для подтверждения позиции в суде нужен следующий пакет документов:

• кредитный договор с указанием условий, при которых обременение накладывается и снимается;
• график платежей — по нему обычно видно сумму для полного погашения задолженности на конкретную дату;
• выписка по счету, из которой видно, в какой день и в каком размере вносились платежи.

Все эти документы являются обоснованием для математических вычислений соответствия размеров установленных и исполненных обязательств.

Также собственник имеет право представить иные документы в обоснование своей позиции:

• копия заявления о снятии обременения с подписью сотрудника банка и датой получения;
• квитанции о внесении денежных средств на расчетный счет;
• вариант расчета процентов по кредиту, подтверждающий фактическое исполнение обязательств собственником квартиры или участка.

Заранее подготовленный расчет позволит быстрее рассмотреть дело, а значит и месяц на вступление решения суда в законную силу закончится раньше.

2.2. Обременение от продавца

Если ограничение на сделки вытекает из договора купли-продажи или аренды недвижимости с последующим выкупом, возникает вопрос — залогодержатель не хочет или не может снять обременение с квартиры или земельного участка.

В первом случае в суд (арбитражный или районный — в зависимости от статуса прежнего владельца земли или дома) направляется исковое заявление о снятии обременения с недвижимости. Ответчиком по делу является продавец, а Росреестр, которому потом вносить изменения в ЕГРП, привлекается третьим лицом. К иску прикладываются:

• копия договора купли-продажи с условием о регистрации залога на период полного внесения оплаты;
• расписки о передаче денежных средств или банковские квитанции о внесении денег на расчетный счет продавца;
• расчет, в котором суммируются все передачи денег и сравниваются с ценой недвижимости.

Иск рассматривается в соответствии с нормами гражданского или арбитражного процессуального законодательства.

Во втором случае у самого продавца квартиры нет права снимать обременение и тем самым ухудшать свое финансовое положение и уменьшать вероятность реального возврата долгов его кредиторам. У залогодержателя, находящегося в стадии банкротства, имеется управляющий, который запретит ему отменять залог.

В арбитражный суд необходимо представлять те же документы:

• договор о переходе права собственности с регистрацией залога,
• доказательства полного исполнения обязательств об оплате квартиры или земли — расписки, выписки по счету,

но документы прикладываются уже к ходатайству в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, об исключении законно приобретенного и надлежащим образом оплаченного имущества из конкурсной массы.

Результатом рассмотрения ходатайства будет определение об исключении из конкурсной массы или отказ об исключении из конкурсной массы, в связи с отсутствием в ней этого имущества. Отказ — тоже хорошо, он гарантирует, что продавец по-прежнему не лишен возможности обратиться в Росреестр и снять залог добровольно.

Снять обременение самостоятельно или найти юриста?

На самом деле почти любой юридический вопрос можно решить самостоятельно: интернет задуман, чтобы давать ответы и даже пошагово инструктировать. Но выбор такого пути, во-первых, увеличивает риск неблагоприятного исхода судебного процесса, а во-вторых, 100% приводит к большим затратам времени на изучение вопроса и присутствие в судебных заседаниях, а также может затянуть рассмотрение дела во времени из-за отсутствия опыта в подготовке документов. На одной чаше весов деньги, на другой — время и нервы.

С другой стороны, даже при обращении к юристу для снятия обременения с квартиры или земельного участка есть риск проиграть дело. Такое случается, если клиент скрывает от юриста важную информацию и не предоставляет вовремя документы. Поэтому важно дать юристу все «кирпичи» для возведения надежной «стены» в суде.

Cкачать Определение суда

База знаний — Снятие обременения

Если кредит полностью погашен, обязательства перед «Росбанк Дом» выполнены, вашим дальнейшим шагом становится снятие обременения с залоговой недвижимости. 

1. Пожалуйста, заполните запрос на снятие обременения в личном кабинете либо оставьте в приемной офиса Банка. 
2. «Росбанк Дом» подготовит пакет документов, необходимый для погашения записи об ипотеке. Получить документы может только заемщик-собственник при личном визите в офис «Росбанк Дом» или в офис банка-партнера, если в регионе нет представительства «Росбанк Дом»;
3. Для получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру обратитесь в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии (УФСГР КК) или орган, осуществляющий государственную регистрацию прав вместо МФЦ, по месту территориальной принадлежности залоговой квартиры самостоятельно или, по желанию, через представителей «Росбанк Дом» (Данная услуга предоставляется не во всех регионах. Уточнить наличие компаний-партнеров вы можете в представительстве «Росбанк Дом» своего региона)

Полезно знать, что:

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998 года ст. 25 регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В случае возникновения требования со стороны регистрирующего органа дополнительных документов от «Росбанк Дом», подготовка их осуществляется при получении официального запроса из регистрирующего органа.

Верховный суд рассказал, какой суд прекратит ипотеку

Российское законодательство относит споры о правах на недвижимость к исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК, ч. 1, 2 ст. 38 АПК). Их отправляют в суд по месту нахождения недвижимого имущества. Это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мнению законодателя, должно помочь быстро и правильно разрешить спор, объясняет Павел Хлюстов, «Павел Хлюстов и партнеры». 

Кроме того, разрешение такого спора может затрагивать права и интересы третьих лиц, имеющих вещные или обязательственные права на это имущество. При исключительной подсудности они получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора, говорит Хлюстов. «Да и сам суд лучше информирован. У него больше возможностей узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле».

Особый вид подсудности, предписывающий рассмотрение определенных категорий дел в судах, точно указанных в законе. Правила исключительной подсудности запрещают применять при предъявлении иска нормы о других видах территориальной подсудности, содержащиеся в ст. 28, 29, 31, 32 ГПК. 

Ипотека: правильная подсудность

Подсудность спора периодически вызывает сложности у судов. На этот раз спор о подсудности был связан с ипотекой. Дело попало в коллегию по гражданским спорам Верховного суда из Новосибирского облсуда. Как указано в материалах, в 2005 году Иван Горячев* и Петр Чудков* заключили договор займа  (суммы в актах не указаны). В обеспечение Инна Мельниченко* передала в залог свою квартиру в Новосибирске. Пять лет спустя, в 2010 году, суд взыскал долг и обратил взыскание на жилье. Решение о взыскании вступило в силу, но исполлисты не предъявили вовремя. Сроки прошли.

Поэтому Мельниченко захотела признать залог недвижимости прекращённым. Рассудив, что дело имеет исключительную подсудность, истица обратилась в Кировский районный суд Новосибирска – по месту нахождения предмета ипотеки. Две инстанции отказались рассматривать дело и сделали вывод о нарушении подсудности. Они указали, что подавать иск надо было не с исключительной подсудностью, а по месту жительства ответчиков. Но такой подход ошибочный, сделал вывод ВС.

Коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова признала, что речь идет об исключительной подсудности. Ею обладают иски об оспаривании обременения недвижимости. Как это обосновать, ВС указал в судебном акте (№ 67-КГ20-2). Там говорится, что по ч. 1 ст. 30 ГПК  в суд по месту нахождения объектов или арестованного имущества надо подавать иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей. Так же поступают с исками об освобождении имущества от ареста.

ВС сослался на совместное Постановление Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 о вопросах в спорах о защите права собственности. В нем пояснили, что относится к искам о правах на недвижимое имущество. В эту категорию входят (помимо исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, границ земельного участка) также и иски об освобождении имущества от ареста (п. 2). ВС делает вывод: следовательно, исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, поэтому не так важно, связаны они с лишением владения или нет. Поскольку приведенный перечень исков о правах на недвижимость не является исчерпывающим, в него можно включить дела об оспаривании обременения недвижимости, подчеркнули в судебном акте. То есть сюда относится и иск об ипотеке, о котором идет речь.

«Залог недвижимости (ипотека) – обременение имущества, а спор о признании залога прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости», – указал ВС. 

ВС уточнил: при обращении взыскания на заложенную недвижимость спора о правах на это имущество нет, а основание иска – это нарушение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть подсудность обычная. Но иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. ВС отменил судебные акты и направил иск в первую инстанцию для решения вопроса о принятии его к производству.

Подсудность: пять спорных вопросов

Положения ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимость могут вступить в конфликт с нормой ч. 4.1 ст. 38 АПК, устанавливающей исключительную подсудность по корпоративным спорам (см. ст. 225.1 АПК). Рассматривать корпоративный спор должен суд по месту нахождения юрлица, а место нахождения спорной недвижимости может отличаться. Возникает неопределенность при определении арбитражного суда, компетентного рассматривать спор.

Вопрос о соотношении подсудности спора о правах на недвижимость и корпоративного спора был разрешен на уровне Президиума ВАС: при коллизии приоритет имеют нормы подсудности о правах на недвижимость (Постановление от 7 сентября 2010 года № 6470/10 ).

Рассматривая вопрос о подсудности корпоративного спора о признании недействительным договора ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП, Президиум ВАС указал: поскольку основная цель иска – признание обременения отсутствующим, спор фактически является спором о правах на недвижимость. Президиум ВАС целенаправленно акцентировал внимание на том, что истцы одновременно заявили два требования – не только требование о признании договора об ипотеке недействительным, но и требование о погашении регистрационной записи об ипотеке. «Президиум ВАС имел в виду, что если бы истец ограничился лишь требованием о признании договора недействительным, то спор не подпадал бы под критерии ч. 1, 2 ст. 38 АПК об исключительной подсудности исков о правах на недвижимое имущество. Территориальная подсудность корпоративного спора, содержащего лишь требование об оспаривании сделки с недвижимом имуществом, подчинялась бы правилу ч. 4 ст. 38 АПК, то есть спор должен был бы рассматривать арбитражный суд по месту нахождения юридического лица», – отмечает Павел Хлюстов.  

Спор об исполнении обязательств по оплате приобретенной недвижимости не подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности, следует из Постановления Президиума ВАС от 20 декабря 2011 года № 9924/11. Причина – если суд удовлетворил иск продавца и обязал покупателя заплатить, такое решение ни прямо, ни косвенно нельзя рассмотреть как предусматривающее, что при его исполнении должен регистрироваться переход права на недвижимость или внесение иной записи в ЕГРП. «Правило о территориальной подсудности споров по взысканию просроченной задолженности по сделкам с недвижимостью должно носить универсальный характер и не ограничиваться спорами, вытекающими лишь из договора купли-продажи», – указывает Хлюстов.

Иск об установлении сервитута подпадает под нормы ст. 38 АПК об исключительной подсудности и рассматривается по месту нахождения недвижимости. Это следует из разъяснений в п. 1 Постановления Пленума ВАС от 12 октября 2006 года № 54 и п. 2 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22. Такая же правовая позиция содержится в Определении экономколлегии ВС № 301-ЭС14-9021. Иски о прекращении или изменении условий сервитута тоже должны подпадать под положения ст. 38 АПК, считает Хлюстов.

Обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства и с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК и ст. 38 АПК). При этом правом заявить в суд такое требование обладают взыскатель и пристав-исполнитель.

Вопрос об исключительной подсудности таких споров решался по-разному. ВАС придерживался позиции, что требование надо относить к спорам о правах на недвижимость. Эта правовая позиция господствовала в арбитражных судах, хотя встречались судебные акты с противоположным мнением.

Но Конституционный суд занял противоположную точку зрения. В Постановлении от 26 мая 2011 года № 10-П КС он разъяснил, что спор об обращении взыскания на заложенную недвижимость не является спором о правах на это имущество, поскольку его предмет – осуществление действий, результатом которых должна быть передача денег (п. 5.1). Само же решение суда не влечет перехода прав на заложенное недвижимое имущество, указал КС (п. 5.3). 

Президиум ВС подтвердил этот подход в вопросах об обращении взыскания на заложенную недвижимость в гражданском судопроизводстве (п. 2.1 «Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств», утв. Президиумом Верховного суда РФ 22 мая 2013 года). Позже подход стал укореняться и в практике арбитражных судов.

* – имена и фамилии участников спора изменены.

Обременения на квартире: наложение и снятие

Многие квартиры и другие объекты недвижимости в Нижнем Новгороде находятся под обременением. С каждым днем таких квартир становится все больше — это реалии рынка. Что такое обременение, как оно возникает и как снимается?

Обременение – это некоторая особенность объекта, которая ограничивает права собственника, не позволяя ему продать по стандартной схеме сделки, пока не будет устранена причина наложения обременения. Сведения о существующих обременениях на объекте недвижимости хранятся в Едином Государственном Реестре Недвижимости. На этапе регистрации сделки по обремененному объекту, как только регистратор Росреестра увидит наличие обременения, будет приостановка и последующий отказ в регистрации, если обременение так и не снимется. Проверить квартиру на обременения и узнать все обременения на квартире можно, заказав выписку из ЕГРН по данному объекту.

Рассмотрим варианты обременений:

— квартира с обременением ипотека: если при покупке квартиры использовались заемные денежные средства, то кредитор вправе наложить обременение (оформить залог) в свою пользу до момента полной выплаты займа. Это относится к ситуациям, когда квартиры покупаются по ипотеке с оформлением кредитного договора с банком. Также возможно оформление договора ипотеки с физическим лицом, у которого берется займ. Кроме этого подобное обременение накладывается на квартиры, покупаемые с отсрочкой платежа. Тогда происходит обременение квартиры продавцом. Во всех этих случаях накладывается обременение с формулировкой «ипотека в силу закона». В такой ситуации в Росреестр подаются документы для обременения квартиры: договор купли-продажи, кредитный договор с графиком платежей (договор ипотеки), закладная. Квартира с обременением «ипотека в силу закона» является наиболее распространенным вариантом.

— квартира под арестом или наложен запрет на регистрационные действия: если у собственника есть большие долги, и его кредиторы подали в суд иск о погашении долгов, то суд или судебные приставы могут наложить такое обременение на квартиру в качестве обеспечительной меры по возврату долга. Тогда документы для обременения квартиры: решение суда либо постановление службы судебных приставов.

— квартира сдана в долгосрочную аренду: если договор аренды квартиры заключен более чем на год, то он подлежит государственной регистрации. Мало кто так делает в действительности, так как никто не хочет показывать государству свой дополнительный доход. Поэтому встретить подобное обременение это редкость. Необходимые документы для обременения квартиры: договор аренды сроком более года. Кстати, собственник такого объекта может его продать, подарить и заложить, просто обременение в виде аренды перейдет новому владельцу до момента истечения срока договора аренды.

— в отношении квартиры оформлен договор пожизненного содержания (рента): если собственник квартиры подписал договор, по которому квартира после смерти нынешнего собственника переходит в собственность того, кто за ним ухаживал, то ухаживающий имеет право наложить обременение на квартиру в свою пользу, чтобы исключить ее продажу третьим лицам. Для наложения обременения на квартиру необходим договор ренты, оформленный должным образом.

Обременение квартиры накладывается посредством обращения в МФЦ с заявлением на регистрацию обременения с приложением перечисленных выше документов и документов на квартиру, за исключением наложения ареста – соответствующие органы отправляют необходимые документы напрямую в Росреестр по своим каналам связи.

Кстати, долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту сами по себе не являются основанием для наложения обременения, только если ДУК/ЖЭК подал на собственника-должника иск в суд и выиграл его. Поэтому покупать квартиры с долгами можно по стандартной схеме, но как это делать безопасно читайте здесь.

Снять обременения с квартиры несложно. Кстати, на одной квартире может быть не одно обременение. Процесс снятия обременения с квартиры начинается с устранения причины наложения обременения. После чего необходимо прийти в МФЦ и оформить заявление о снятии обременения с квартиры с приложением документов, подтверждающих устранение причины.

Какие документы нужны для снятия обременения с квартиры?

— если ипотека банка, то после ее выплаты необходимо получить закладную с отметкой банка о погашении. Многие банки сейчас руками своих сотрудников относят погашенные закладные в МФЦ вместе с заемщиками. В случае покупки с отсрочкой платежа необходим документ, подтверждающий факт окончательного расчета за квартиру.

— если арест или запрет на регистрационные действия, то, погасив долги, необходимо получить у судебных приставов постановление о снятии ареста/запрета. В большинстве случаев приставы снимают арест/запрет самостоятельно по своим каналам связи, но лучше, чтобы копия постановления о снятии была у Вас на руках.

— если аренда или рента, то обременения можно снять только, расторгнув соответствующие договора. Соответственно, в МФЦ необходимо предоставить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды либо ренты.

Узнать снято ли обременение с квартиры Вы сможете из новой выписки из ЕГРН, которую Вам выдадут в МФЦ. Если в сданных Вами документах было все в порядке, то в выписке будет указано, что обременений на квартире не зарегистрировано. Снятие обременения возвращает владельцу полную свободу действий в отношении квартиры.

Понимание обременений, послаблений и залогов

Как бы страшно это ни звучало, владению недвижимостью может угрожать множество факторов. Тот факт, что вы владеете домом или землей, не обязательно означает, что вы имеете полный контроль над ним или что никто другой не имеет никаких претензий или прав на собственность, в которой он используется.

На использование или передачу собственности могут быть наложены ограничения. И его может забрать у вас правительство или даже ассоциация домовладельцев, если вы не будете соблюдать определенные правила и не будете платить свои взносы и налоги.Но вы можете избежать проблем, если поймете, что угрожает вашей собственности и вашему контролю.

Какие обременения на недвижимость?

Обременение — это претензия или другая проблема, которая обременяет или ограничивает ваши полные права собственности. Это может быть удержание ремонтного работника из-за неоплаченного счета или в результате неуплаты налога. Это может быть другое заявление о праве собственности или интерес в праве собственности. Например, разводящийся супруг, который не указан в документе, может требовать процент владения, основанный на том, что он состоит в браке, и на законах штата относительно семейного имущества.

Возможно, вы знаете об обременении своей собственности, и это не проблема для вас. Но если вы решите продать, потенциальные покупатели обнаружат обременение при поиске по названию, и это может заблокировать продажу. Физическое или юридическое лицо, имеющее обременение, может воспользоваться правом использовать его против вас в любое время.

Если существует обременение в отношении собственности, которую вы думаете о покупке, ее следует устранить до покупки. В противном случае это будет отражено в аннотации к собственности, и у вас могут возникнуть большие проблемы с покупкой.

Виды обременений

Вот два типа обременений, о которых вам следует знать:

Подставка

Сервитут — это не право собственности, а право одной стороны использовать чужую землю.

В большинстве современных подразделений есть очень четко определенные сервитуты для коммунальных услуг. Вы не сможете пользоваться электричеством или канализацией, если нет способа доставить вам услуги и удалить отходы, которые вы создаете.Всегда будут сервитуты для коммунальных услуг, обычно на определенное количество футов в собственность вдоль одной или нескольких линий собственности.

Есть и более интересные сервитуты, и вам следует следить за ними, если вы покупаете недвижимость. Когда-то был сервитут для определенного человека, который мог по своему желанию пересекать участок, чтобы получить доступ к чему-то на соседнем участке. Это может показаться не проблемой, и определенно больше не будет проблемой после смерти названного человека, но это пример потери конфиденциальности, с которой вы можете столкнуться.

Сервировки могут быть созданы в любое время, а также могут быть прекращены при определенных обстоятельствах.

Залог

Залоги определенно вызывают беспокойство. Любой, кто подаст на вас в суд и выиграет судебное разбирательство против вас, может использовать это судебное решение для юридического удержания вашей собственности. Это может произойти даже в том случае, если вы задолжали определенную сумму просроченных алиментов, и, безусловно, может произойти, если вы задолжали неуплаченные налоги на недвижимость или сборы ассоциации домовладельцев. Вы не можете продать собственность, если она имеет право залога, не удовлетворив предварительно залог заранее или не выполнив расчет из выручки от продажи.

Покупаете ли вы, продаете или просто планируете какое-то время владеть им, стоит знать об этих проблемах. Если вы понимаете ограничения и угрозы владению недвижимостью, вы будете информированным покупателем и владельцем, и гораздо меньше может пойти не так.

Определение обременения недвижимого имущества

Претензия, ограничение или ответственность в отношении недвижимого имущества является обременением. Обременения включают залоговые права, ограничения по сделкам, сервитуты, посягательства и лицензии.

Обременение может ограничить возможность владельца передать право собственности на собственность или уменьшить ее стоимость. Он представляет собой какое-то право или требование другого лица в отношении части собственности или использования собственности и будет отображаться в аннотации права собственности.

Залог

Залог может исходить из самых разных направлений. Если вы не платите налоги на имущество или подоходный налог, вы можете наложить арест на вашу собственность. Когда дело доходит до IRS, вы можете даже наложить на вас полное удержание в нескольких штатах.

Если у вас проделана большая работа с системой отопления или кондиционирования воздуха, и вы не платите полностью, вы можете найти залоговое право механика на свой дом, когда вам придется его продать. Его необходимо будет оплатить до того, как дом сможет сменить собственника. Любая неоплаченная работа с недвижимостью может привести к одному из этих залоговых прав. Хорошей практикой является сохранение квитанций и аннулированных чеков на всю работу у вас дома, а также для важных вещей получить освобождение от залога.

Неуплата местных налогов на недвижимость или даже счетов за воду и канализацию также может привести к наложению залога.Взносы и сборы ТСЖ, ассоциации домовладельцев и кондоминиумов должны быть оплачены, иначе вы, вероятно, найдете уведомление о том, что было подано право удержания. Если в городе есть тротуары, и вы юридически облагаете налогом часть стоимости и не платите, это залог. Просто разумно знать, как работают залоговые права для защиты вашей собственности и интересов в вашей собственности.

Залог также может возникнуть в результате проигрыша в судебном процессе. Судебный процесс не обязательно должен быть связан с вашим домом, травмой или претензией по этому поводу. Если вы лично владеете своим домом и против вашего индивидуального предпринимателя будет предъявлен иск, убыток может привести к судебному решению против вас и наложению залога на все ваши активы, включая ваш дом.

Ограничения на действия

Ограничения действий, как следует из названия, записаны в документы. Они переходят от владельца к владельцу навсегда. Итак, если владелец собственности решает продать и в акте налагает ограничение на то, что будущие владельцы могут или не могут делать с недвижимостью, это обременение. Это может быть неприятно, особенно когда большие участки разбиваются и продаются как часть поместья. Если владельцы и наследники ограничивают использование земли сельским хозяйством или скотоводством и исключают возможность ведения бизнеса на земле, то это переходит от владельца к владельцу.

сервировки

Легкости очень распространены. Коммунальные предприятия размещают сервитуты вокруг и вдоль границ собственности, чтобы иметь возможность устанавливать и обслуживать линии электричества, воды, газа и канализации. На дорогах и улицах есть сервитуты, занимающие часть собственности вдоль границ собственности. Я видел сервитуты в сельской местности, где владельцы окрестных владений пересекали границы чужой собственности, чтобы добраться до своей.

Посягательства

Предположим, что сосед не понимает, что такое граница собственности, и ставит забор на фут в чужую собственность. Это посягательство. Пока он не будет удален, он будет отмечен в опросах и страховых полисах. Это может относиться даже к старым заборам, которые уже не стоят. Если геодезист увидит старую разрушенную линию забора, она будет нарисована и отмечена в опросе. Это будет отмечено как исключение в полисе страхования титула и может быть отмечено как посягательство.

Что касается исключений в политике правового титула, то также будет нарисован и отмечен геодезистом старый дорожный путь через участок, который берет начало от участка.Это также будет исключением из страхового покрытия титула. Страховщик титула не хочет, чтобы владелец соседней собственности заявлял, что дорога — это та дорога, по которой они могут добраться до другой части своей собственности.

Дело в том, чтобы знать обо всех этих возможных препятствиях и прочитать все документы по проверкам, обследованиям и раскрытию информации, чтобы уловить подобные вещи.

Расчистка облаков от правового титула к недвижимому имуществу посредством тихих правовых действий

Стороны сделки с недвижимостью обычно исследуют право собственности текущего владельца на недвижимое имущество, чтобы выяснить, какие залоговые права или обременения существуют в отношении собственности. В некоторых случаях облака появляются на праве собственности на недвижимость, что усложняет процесс передачи права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Как обсуждается ниже, эти облака могут быть устранены путем подачи тихого судебного иска.

Что такое облако на недвижимости?

Когда специалисты по недвижимости и поверенные по недвижимости говорят об «облаке» или обременении недвижимого имущества, они имеют в виду неурегулированный иск на право собственности на недвижимость.

Например, «облако» может существовать, когда:

• Старая ипотека была выплачена, но документ, гарантирующий, что старая ипотека не возвращена.
• Предыдущая доля владения не была правильно передана следующему владельцу
• Залог был зарегистрирован в отношении собственности для обеспечения долга, например, залоговое удержание механика или судебное удержание
• Возникли разногласия относительно того, кто владеет недвижимостью, включая враждебное присвоение права собственности посредством неправомерного владения.

Облака на имущество, приобретенное с удержанием налога.

Когда недвижимость приобретается в округе при продаже с удержанием налога, предыдущий владелец собственности имеет двухлетний период после даты продажи, чтобы подать иск, оспаривая, что налоги были уплачены до продажи, или утверждая, что какие-то нарушения в процессе продаж.

Кроме того, хотя большинство предшествующих обременений собственности было снято, когда собственность была передана казначею графства до продажи налога, некоторые обременения, такие как сервитуты и залоговые права по налогам или оценкам, могут остаться на собственности.

Покупатель, который приобретает недвижимость при продаже с удержанием налога, может оказаться не в состоянии получить страхование титула при последующей продаже без предварительного подтверждения права собственности посредством скрытого действия по праву собственности.

Как покупатель может определить наличие залогового права на недвижимость?

Путем получения титульного отчета.

Что такое заголовок отчета?

Среди прочего, заголовок отчета:

• Предоставляет уведомление о документах, зарегистрированных на недвижимом имуществе, которые могут повлиять на право собственности на это имущество
• Предоставляет правильное юридическое описание собственности, которое отличается от адреса
• Сообщите номер земельного участка оценщика собственности
• Идентифицирует правообладателя согласно зарегистрированным документам.

В зависимости от типа и местоположения собственности, юридическое описание может просто указывать номера участков и участков на карте подразделения, или юридическое описание может представлять собой сложный перечень измерений в пределах определенного участка и поселка штата.

Типы документов, которые могут быть идентифицированы в титульном отчете, включают:

• Доверительный акт
• Передача, сделка и купля-продажа
• Акты о прекращении права требования
• Залог, включая залог механика
• Оценки
• Подставка
• Задания
• Lis pendens (уведомление о возбуждении иска, в котором указываются судебные иски, связанные с имуществом)
• Договоры купли-продажи

Хорошо, у меня есть заголовок отчета.

Чтобы снять залог с собственности, а также убедиться, что ни один из предыдущих владельцев собственности не предъявляет никаких претензий к собственности, покупатель должен будет подать тихий правовой иск против предыдущих владельцев собственности и любых держателей залога.

Что такое тихая заглавная игра?

Тихий титульный иск — это справедливый иск, поданный в окружной суд для определения всех неблагоприятных претензий к недвижимому имуществу со стороны любого, кто либо заявляет о доле владения недвижимостью, либо заявляет, что им причитаются деньги, и имущество является обеспечением этого долга.

Целью тихого судебного процесса о праве собственности является получение судебного решения, подтверждающего, что покупатель является единственным владельцем собственности и что держатели залога и предыдущие владельцы, названные в качестве ответчиков, навсегда лишены права предъявлять какие-либо претензии к собственности, которая является неблагоприятно для покупателя.

Кто еще, кроме покупателя, участвует в тихом титульном иске?

В тихом судебном иске покупатель должен указать в качестве ответчиков:

• Предыдущие собственники недвижимости
• Любые известные наследники предыдущих владельцев
• Все держатели залога, такие как:
• ТСЖ
• Подрядчики
• Коммунальное предприятие
• Муниципалитет, владевший недвижимостью в соответствии с налоговым залогом

Последние известные адреса предыдущих владельцев могут быть получены от титульной компании, а также адреса других держателей залога.Если адреса неизвестны, этим сторонам необходимо будет уведомить о судебном процессе путем публикации повестки в газете.

Сколько времени нужно для снятия залогов и требований посредством тихого судебного иска?

Это вопрос на миллион долларов.

Тихий титульный иск похож на любой другой судебный процесс.

Ответчикам должна быть вручена копия повестки и жалобы. После службы у ответчиков есть двадцать дней со дня вручения для ответа.

Если адреса предыдущих владельцев неизвестны и повестка должна быть опубликована, повестка должна публиковаться один раз в неделю в течение четырех недель подряд. У ответчика, получившего публикацию, есть двадцать дней для ответа с последней даты публикации. Копия повестки также должна быть вывешена на месте.

Если кто-либо из ответчиков ответит на жалобу, дело будет рассмотрено, как и любое другое судебное дело. Однако, если ответчик не отвечает своевременно, секретарь суда признает невыполнение обязательств перед ответчиком.

Никто не ответил на жалобу, что будет дальше?

Даже если все ответчики не ответят, покупатель все равно должен будет доказать суду, что он или она имеет право собственности на недвижимость. Это делается путем короткого слушания дела перед судьей.

В зависимости от расписания отдельного судьи слушание может быть проведено быстро или, в других случаях, покупателю может потребоваться несколько недель, прежде чем судья внесет в свой график слушание.

После слушания, если судья установит, что покупатель является собственником собственности, а ответчики не имеют претензий на собственность, судья подпишет решение и постановление, смягчающее право собственности на покупателя. Затем покупатель записывает заверенную копию судебного решения и постановления в регистратор округа, в котором находится недвижимость.

Чтобы заглушить титул, нужно время.

Как видите, урегулирование правового титула в судебном порядке не может быть достигнуто в течение типичного тридцатидневного периода условного депонирования.

Если вы планируете продавать недвижимость, особенно недвижимость, купленную в результате продажи налогов, планируйте заранее. Ваш заголовок должен быть исследован, и если вы обнаружите облака на собственности, подайте свое тихое действие, прежде чем открывать условное депонирование. Вы избавите себя от головной боли, связанной с продлением условного депонирования, и рискуете потерять нетерпеливого покупателя, пока тихий судебный иск будет проходить через суд.

Если вам нужен совет или помощь опытного юриста по недвижимости, чтобы помочь вам с тихим судебным иском в Неваде, вам может помочь The Stone Law Firm.

Залоговые права, ограничения по сделкам, послабления и посягательства

Обременение — это требование или обязательство против недвижимого имущества, принадлежащее кому-либо, кроме владельца гонорара, которое влияет на право собственности на собственность и, следовательно, ее стоимость. Он не создает каких-либо владений и, следовательно, не является наследственным имуществом и не обязательно препятствует передаче права собственности. Обременения могут включать залоговое право собственности, ограничения по сделкам, сервитуты, предварительную прибыль (также известную как прибыль) и посягательства.Залог, сервитуты и прибыль — это невостребованные доли в недвижимости. Хотя лицензия на использование земли также является неимущественным интересом, она не является обременением, поскольку не передается вместе с землей.

Ограничения и договорные обязательства

Ограничения договоров (также известные как условия, договоренности и ограничения , или CC & Rs ) являются обычными обременениями, частными соглашениями, которые каким-то образом ограничивают использование недвижимости, и являются перечислено в документе — отсюда и название.Продавец может добавить ограничение к титулу собственности. Часто застройщики ограничивают участки собственности в застройке для поддержания некоторого единообразия. Ограничения на действия также ограничивают изменения или дополнения в исторических районах, чтобы сохранить их историчность. Ограничения на действия могут быть временными или основываться на соглашении, действующем с землей.

Завет с землей — это завет, который применяется не только к первоначальным сторонам, но и ко всем их преемникам, имеющим долю в земле.Чтобы договор, заключенный с землей, имел юридическую силу, должны быть выполнены 4 требования:

1. завет должен быть заключен в письменном документе — обычно тот, который используется для передачи земли
2. стороны намерены, чтобы договор действовал с землей
3. договор должен, как любят говорить юристы, касаться и касаться земли , что означает, что он изменяет использование собственности
4. последующие стороны, имеющие долю в земле, должны быть в праве собственности на собственность первоначальные стороны, создавшие договор, что означает, что отношения между наследниками земли должны быть подобны отношениям между первоначальными сторонами, создавшими договор, такими как продавец и покупатель или арендодатель и арендатор.

Поскольку требование о праве собственности на наследство произвольно ограничивает завет определенными правопреемниками, имеющими интерес, хотя по логике оно должно применяться ко всем правопреемникам, суды разработали альтернативное толкование, называемое справедливыми сервитутами, основанное на всех требованиях к завету. работает с землей, за исключением права собственности. Справедливый сервитут создается в соответствии со Статутом о мошенничестве, в котором говорится, что использование земли ограничено, и уведомляется об ограничении любого покупателя земли.Однако уведомление может быть конструктивным, поскольку в акте или другом передаточном документе может содержаться ссылка на ограничение. Например, ограничение может быть зарегистрировано на карте территориального деления и обозначено в акте.

Залог

Залог — это требование в отношении имущества, которое служит обеспечением по долгу. У держателя залога есть законное право обратиться в суд для продажи имущества в счет погашения долга, если он не оплачен. У залога есть приоритеты, поэтому при продаже имущества более приоритетное право залога выплачивается перед залогом более низкого приоритета.Залог передается вместе с недвижимостью, поэтому, если они не выплачиваются при продаже недвижимости, новый владелец становится ответственным по долгам.

Как правило, ранее зарегистрированные залоговые права имеют более высокий приоритет, чем более поздние залоговые права, но залоговые права по налогам, начислениям и взносам ассоциаций домовладельцев имеют самый высокий приоритет, независимо от того, когда они были зарегистрированы. Залоговое право с более высоким приоритетом классифицируется как старшее залоговое право , а удержание с более низким приоритетом — младшее залоговое право . После любых залоговых прав на налоги, начисление взносов и сборов ассоциации, ипотечные кредиты 1 ^st имеют самое приоритетное право удержания, поскольку ссуды на оплату имущества не предоставляются для собственности без четкого права собственности, что отчасти означает отсутствие невыплаченных залоговых прав. на собственности.Помимо невыплаченного долга, обеспеченного имуществом, любой, кто работает с имуществом и не получает оплату, может подать залоговое право механику . Залоговое право по решению суда также может быть оценено в отношении имущества по обязательствам, не связанным с имуществом. Таким образом, если домовладелец проиграет судебное решение об автокатастрофе, потерпевшая сторона может записать залог на имущество за неоплаченный ущерб.

Сервитуты

Сервитут — это право кого-либо, кроме собственника платы, использовать определенный земельный участок для определенной цели — чаще всего это право пересекать собственность.Принадлежащий сервитут (также известный как принадлежащий сервитут ) — это право использовать прилегающую собственность, которая переходит вместе с землей. Земельный участок, на который распространяется сервитут, — это доминирующий многоквартирный дом , тогда как обслуживаемый многоквартирный дом представляет собой земельный участок, который обеспечивает сервитут. Дополнительный сервитут всегда переходит вместе с землей, если владелец доминирующего многоквартирного дома не освободит ее.

Сервитут брутто — это индивидуальный интерес к использованию земли — он приносит пользу человеку или организации, в отличие от дополнительного сервитута, который является частью земли и передается вместе с ней.Личный сервитут в размере брутто используется для того, чтобы позволить соседу пересечь чужую землю, но, в отличие от следующего сервитута, не передается вместе с собственностью и заканчивается, когда владелец сервитута умирает.

Часто предприятия, такие как железные дороги и телефонные компании, имеют коммерческих сервитутов на общую сумму , чтобы они могли вести дела. Сервитуты для коммунальных предприятий , которые позволяют коммунальным предприятиям прокладывать электрические провода или трубопроводы через участки, также являются сервитутами в целом.Коммерческие сервитуты могут быть назначены или переданы.

The Creation of Easements

Easements создаются по явному соглашению, по завещанию, по делу или косвенно. Владельцы могут создавать сервитуты для себя при продаже земельных участков или при предоставлении сервитутов покупателям своей собственности для передачи их земли по соображениям удобства или необходимости.

Одно из прав владения землей — иметь возможность въезжать на нее или выезжать с нее, но некоторые участки земли изолированы от проезжей части другими частными владениями.В этих случаях дополнительный сервитут создается по решению суда как сервитут по необходимости , потому что доминирующий владелец многоквартирного дома не имеет другого способа войти в свою собственность или покинуть ее.

Иногда сервитут создается косвенно, например, в результате длительного использования или по рецепту. Сервитут по рецепту создается путем длительного использования, когда владелец знал о сервитуте, но не препятствовал его использованию. Требуемый период времени обычно устанавливается законом штата, обычно от 10 до 21 года, и использование должно быть непрерывным и без разрешения владельца, но с его ведома. Требуемый период времени для установления сервитута по рецепту может быть достигнут посредством привязки , когда последующие владельцы — правопреемников — доминирующего многоквартирного дома продолжают использовать сервитут.

Сервитут путем осуждения создается известными владениями — владельцы обслуживаемого многоквартирного дома, однако, должны получить компенсацию за предоставление сервитута.

Служебный сервитут создается путем письменного соглашения между сторонами относительно общей границы, такой как общая стена для вечеринок, забор или подъездная дорога, особенно между соседними таунхаусами или рядными домами. прекращение путем слияния ), или когда использование сервитута значительно меняется, например, из-за значительного увеличения трафика, или когда владелец доминирующего многоквартирного дома отменяет сервитут. Сервитут может быть прекращен, если от него отказались, но нельзя, если он просто не используется.Но до фактического прекращения сервитута могут потребоваться определенные юридические действия.

Profits à Prendre

Сервитут позволяет человеку использовать не принадлежащую ему собственность, но ничего не забирая с нее. Гораздо реже, чем сервитуты, но похожие, прибыль до — обычно сокращается до прибыли — позволяет владельцу брать что-то из собственности, например, урожай, почву, камни или полезные ископаемые, не владея собственностью. Прибыль, как и сервитуты, классифицируется как дополнительная или валовая.Прибыль может создаваться или прекращаться как сервитуты.

Лицензии

Лицензия , в отличие от сервитута, имеет разрешение собственника — лицензиара — входить на его землю с определенной целью. В отличие от сервитута, лицензия может быть аннулирована в любой момент. Например, если вы покупаете билет в театр и не одеты должным образом, менеджер заведения может отказать вам в входе, поскольку он может отозвать вашу лицензию на вход. Действие лицензии также прекращается в случае смерти лицензиата или лицензиара, или если лицензиар продает землю. Следовательно, хотя лицензия похожа на сервитут, лицензия не является обременением недвижимого имущества и не передается вместе с правом собственности.

Посягательства

Посягательства — это продолжение некоторой физической структуры, такой как здание, подъездная дорога, забор или дерево, над линиями собственности от прилегающей собственности. Нарушения могут повлиять на маркетинг названия и должны быть отмечены в соглашении о листинге или договоре купли-продажи.

Нарушения лучше всего можно определить с помощью точечного обследования , которое представляет собой обследование, показывающее расположение, размеры и формы зданий на участке.Визуальный осмотр не такой точный, и на него не следует полагаться, если возникает вопрос о посягательстве.

Владелец земли, подвергшейся посягательству, может либо подать иск о возмещении ущерба, либо приказать удалить или обрезать строение, простирающееся по границам собственности. Тем не менее, владелец вторгающегося строения может получить сервитут по рецепту, если период посягательства превышает срок, установленный законом штата для сервитута по рецепту.

Ссылки по теме

Глава 8 — Обременения | Недвижимость U

В течение следующих нескольких уроков вы узнаете о различных типах обременений, которые могут повлиять на недвижимость.

Хотя слово «обременение» звучит сложно, на самом деле они чрезвычайно распространены в сфере недвижимости. Проще говоря, обременение — это широкий термин, который относится ко всему, что влияет или налагает ограничения на простой сбор, титул или стоимость недвижимости. Некоторые примеры обременений включают залоговые права и сервитуты.

В этом уроке мы сосредоточимся на различных типах залогового права.

Залог — это форма обременения, которая служит для создания обеспечительного интереса в конкретном идентифицируемом недвижимом имуществе для оплаты долга собственника или другого финансового обязательства.

На самом базовом уровне залоговое удержание можно рассматривать как защиту для кредитора. Когда существует право удержания в отношении недвижимости, это означает, что владелец залога имеет некоторые претензии (или право на получение) части стоимости собственности.

Существует несколько различных типов залогового права. Залог может быть общим или конкретным, а также добровольным или принудительным. Чтобы понять разницу между ними, подумайте о них таким образом. «Общее удержание» — это удержание всего имущества, принадлежащего должнику.Напротив, «конкретное право удержания» — это залог, который привязан только к определенной части имущества должника.

А теперь давайте рассмотрим добровольное залоговое право собственности.

Как следует из названия, добровольное право удержания собственности — это такое залоговое право собственности, которое собственник имущества добровольно соглашается принять, или которое является результатом добровольных действий собственника.

Самым распространенным типом залога является добровольное имущественное удержание, известное как ипотечное удержание. Когда кто-то хочет занять деньги у банка или ипотечного кредитора для финансирования покупки недвижимости, ипотечный кредитор имеет право удержания в отношении собственности, равное сумме невыплаченной основной суммы ипотеки и процентов.

Это важно для банков и ипотечных кредиторов, потому что они хотят иметь возможность защитить себя в случае невыполнения заемщиком (владельцем собственности) ссуды. Если это произойдет, кредитор должен иметь возможность возместить задолженность по ссуде.

Залог по ипотеке является добровольным в том смысле, что владелец собственности соглашается на залоговое удержание в качестве условия получения разрешения на заимствование средств для покупки недвижимости. Конечно, если покупатель жилья не желает соглашаться на залог по ипотеке, он или она могут это сделать, но это также означает, что они не смогут занять средства, необходимые для покупки недвижимости.Это означает, что ипотечные кредиторы требуют залогового удержания в обмен на ссуду денег.

Залог по ипотеке также является особым залогом, что означает, что залог распространяется только на один конкретный объект недвижимости. Это означает, что если заемщик не выполняет свои обязательства и имущество находится под водой, кредитор не может напрямую преследовать другой дом заемщика или другие активы, не связанные с недвижимостью, чтобы компенсировать разницу в том, что им все еще причитается (хотя они могут подать иск в суд в судебная система. )

Давайте углубимся в пример залогового права по ипотеке, поскольку весьма вероятно, что вы будете регулярно сталкиваться с ними, работая профессионалом в сфере недвижимости:

Джимми и Ким хотят купить дом для отдыха и они собираются взять ипотечный кредит, чтобы профинансировать 80 процентов покупной цены.В качестве условия утверждения ссуды кредитор регистрирует (или регистрирует) залоговое право ипотечного кредита в округе, где находится недвижимость. Джимми и Ким соглашаются с этим, когда подписывают документы при закрытии.

Кредитор создает и предъявляет залог в отношении дома для отдыха.

Через два года Джимми и Ким решают продать свой загородный дом. К сожалению, рынок снизился, поэтому на момент закрытия сумма, которую они получают, всего лишь на 1000 долларов больше, чем то, что все еще причитается по их ипотеке.

Залог по ипотеке гарантирует, что кредитор первым получит всю причитающуюся сумму; Джимми и Ким получат 1000 долларов сверх ссуды.

Предположим, что вместо того, чтобы продать свой дом, Джимми и Ким попали в тяжелые времена, и им пришлось передать свой загородный дом взысканию. В этом случае ипотечное удержание функционирует как обеспечительный интерес, помогая гарантировать, что банк сможет возместить выручку от продаж до суммы, которая ему причитается (и любые связанные с этим сборы или расходы взыскания, как согласовано в ипотечной записке. .)

До сих пор мы рассматривали ипотечные залоги, которые являются добровольными залогами.

Обратимся теперь к принудительному залоговому удержанию.

«Недобровольное удержание» — это залоговое право в отношении собственности, которое зарегистрировано или зарегистрировано и не требует согласия или одобрения собственника.

Существует несколько видов принудительного удержания, включая справедливое и установленное законом удержание.

Справедливое залоговое удержание — это удержание недвижимого имущества судебной системой. Равноправное право удержания может иметь место при вынесении гражданского или уголовного решения в отношении владельца собственности.Суд может вступить в силу и обеспечить справедливое право удержания стоимости собственности, чтобы лицо или организация, в отношении которых было вынесено судебное решение, имели больше шансов фактически получить платеж по судебному решению.

Справедливое право удержания также называется «залогом по судебному решению». Право удержания по судебному решению — это просто юридическое требование на все имущество должника по судебному решению, которое позволяет кредитору по судебному решению продать это имущество за уплату суммы судебного решения.

Пример может помочь понять это в контексте:

Давайте посмотрим на Джилл.Джилл — бухгалтер, которой было предъявлено обвинение в хищении 500 000 долларов у своего работодателя. После уголовного процесса Джилл была признана виновной и осуждена судом. Суд вынес решение против Джилл ее бывшему работодателю. К сожалению, у Джилл нет ликвидных активов. Таким образом, суд установил право удержания в судебном порядке в отношении активов Джилл, включая ее основное место жительства и дом на пляже, для обеспечения исполнения судебного постановления. Этот тип залога является общим залоговым правом, поскольку он не привязан конкретно к одному активу или объекту недвижимости.

Это также принудительное удержание, потому что Джилл не должна соглашаться с ним, чтобы удержание могло быть принудительным.

Установленное законом удержание — это еще один вид принудительного удержания.

«Установленные законом залоговые права» возникают на основании статутов (законов). Вместо справедливого залогового удержания, которое требует судебного иска или судебного решения, законом автоматически создается право удержания. Некоторые распространенные типы установленных законом прав удержания включают в себя налоговое залоговое удержание, удержание домовладельца, удержание ремесленника, удержание механика, удержание продавца и удержание владельца склада.

Некоторые из них более распространены, чем другие, поэтому давайте рассмотрим залоговые права механиков и налоговые удержания более подробно.

Залог механика — это залог, установленный законом (законом), который существует в отношении недвижимого имущества в пользу лиц, которые выполнили работу или предоставили материалы для улучшения недвижимого имущества.

Это определение звучит более запутанно, чем есть на самом деле.

Залог механика дает рабочему (или тому, кто поставлял материалы для строительства или реконструкции) залог в собственности, которая получила выгоду от проекта строительства или реконструкции.Таким образом, если владелец собственности не платит своему подрядчику или строительному поставщику в течение определенного периода времени и по согласованию, рабочий или поставщик может подать взыскание на имущество, чтобы защитить причитающуюся им сумму.

Практически любой, кто занимается строительством или поставляет материалы для строительства недвижимости, может подать залоговое право механику, хотя процесс этого может сильно отличаться от штата к штату.

Право удержания механика может быть подано плотниками, рабочими, сантехниками, электриками, специалистами по HVAC или механиками, а также архитекторами, инженерами-строителями, лесозаготовителями, поставщиками электричества и сантехники и другими.

Другие названия залоговых прав механиков включают залоговые права на строительство, залоговые права рабочих, залоговые права материально-технических работников, залоговые права поставщика, залоговые права ремесленников и залоговые права профессиональных дизайнеров.

Заложение механика является принудительным, потому что владелец собственности не должен давать согласие на подачу залогового права механика.)

Вот пример залогового удержания механика на практике:

Бонни надстраивает на нее большое дополнение. дома. Она нанимает и заключает договор с генеральным подрядчиком.Когда работа была закончена, Бонни отказалась платить подрядчику. Подрядчик подал залог механику, чтобы, если Бонни попытается продать дом, прежде чем заплатить ему, он сможет возместить свою задолженность.

Залог Механика также может использоваться для защиты субподрядчиков. Если, в нашем примере, Бонни действительно платила генеральному подрядчику, но субподрядчики никогда не получали зарплату, они могли бы предъявить механику залоговое право на имущество.

А теперь перейдем к налоговым залоговым правам.

Налоговые залоговые права также являются предусмотренными законом, поскольку они налагаются законом на собственность, чтобы помочь IRS, штатам или местным налоговым органам обеспечить уплату налогов, которые им причитаются владельцем собственности.

Налоговые залоговые права также являются принудительными, поскольку домовладельцу (или владельцу бизнеса) не нужно давать согласие на регистрацию или принудительное исполнение залогового права.

Налоговое залоговое удержание — это способ для правительства потребовать часть недвижимого имущества собственника из-за неуплаты налогов.

Как правило, налоговые залоги могут быть поданы после того, как IRS или налоговые органы штата уведомят налогоплательщика о сумме задолженности, и налогоплательщик не выплатит задолженность в полном объеме в срок.

Налоговые залоговые права могут быть сняты после полного погашения налоговой задолженности, хотя при определенных обстоятельствах IRS рассмотрит возможность погашения или снятия залога, даже если налоговая задолженность еще не была полностью оплачена.

В качестве примера практического применения налогового залога давайте посмотрим на ситуацию Кена и Эми.

Кен и Эми работают не по найму. К сожалению, они недооценили предполагаемую сумму налогов, которую они должны были в течение года. Когда пришло время подавать их годовую налоговую декларацию, они обнаружили, что они должны дополнительно 15 000 долларов налогов перед налоговым управлением штата и еще 5 000 долларов США налоговому органу штата.

К сожалению, у них не было свободных средств для уплаты налогов, хотя они получили уведомление и требование об уплате от правительства. В этом случае и IRS, и государство могут подать налоговый залог в отношении их собственности, так что, если Кен и Эми продадут свой дом, у правительства есть некоторая гарантия того, что налоги будут уплачены.

При определенных обстоятельствах правительство может принудить к «продаже налога» собственности для возмещения неуплаченных налогов от владельцев собственности.

Мы изучили множество различных залоговых прав — прежде чем мы закроем этот блок, давайте поговорим о приоритете этих залоговых прав. Приоритет важен, потому что он устанавливает порядок, в котором залоговые права имеют преимущественную силу или предпочтение, если существует несколько залоговых прав на объект недвижимости.

В первую очередь выплачиваются залоги с наивысшим приоритетом, а любые оставшиеся дополнительные средства (если таковые имеются) используются для оплаты оставшихся залогов. Вот почему так важно иметь залоговое право в максимально высоком положении.Залог с более низким приоритетом никогда не может быть выплачен, если средств от продажи имущества при обращении взыскания недостаточно.

Вообще говоря, имущественные залоги имеют приоритет в том порядке, в котором они были поданы (первый по времени / первый по праву). Если владелец попадает в потерю права выкупа, залоговые права выплачиваются в зависимости от их приоритета.

Однако из этого правила есть некоторые исключения.

Налоговые залоговые права обычно имеют наивысший приоритет, независимо от того, когда они были поданы.
Ипотечные залоги станут следующим по приоритету, поскольку кредиторы хотят быть в максимально возможной позиции, чтобы снизить свои риски.Кредиторы могут прийти к этой позиции, потребовав от заемщика закрыть все существующие залоговые права перед выдачей ссуды.

Остальные залоговые права будут иметь приоритет в зависимости от даты их подачи, причем самое старое залоговое право имеет наивысший приоритет.

Ограничение права на исключение других лиц из недвижимого имущества

В целом, как владелец собственности, вы имеете право запретить другим входить или использовать вашу собственность. У вас также есть право препятствовать тому, чтобы другие заявляли права собственности на вашу собственность.Однако бывают определенные ситуации, когда у вас есть более ограниченные права и только частичная заинтересованность в вашей собственности, например, когда есть «обременение» на собственность.

Примером обременения является право или интерес в вашей недвижимой собственности, которые принадлежат другому лицу, компании или банку. В целях этой статьи мы будем называть лицо, компанию или банк, у которых есть обременение, заинтересованной стороной. Если на вашу собственность есть обременение, у вас может не быть свободы полностью исключить заинтересованную сторону из решений, касающихся вашей собственности.Есть два вида обременений:

• Залог — финансовый иск против вашей собственности
• Usage — ограничение использования вашего имущества

Обременение залогом и обременение использования могут быть добровольными или принудительными.

Использование препятствий — послабления, ограничения действий посягательств и выдающийся домен

Сервитут — сервитут — это право заинтересованного лица использовать вашу землю определенным образом, несмотря на отсутствие доли владения в вашей собственности.У Easements есть определенные ограничения, и эти ограничения прописаны в его условиях. Обычно сервитуты предоставляются путем предоставления письменного соглашения, но сервитут также может быть создан в силу закона. Легкости, созданные грантом, оформляются с соблюдением тех же формальностей, которые требуются для дела. Нью-Йорк в большинстве случаев не требует вознаграждения (выплаты денег) в обмен на предоставление сервитута. Иногда достаточно письменного заявления о стоимости, подписанного получателем гранта.

Сервитут может быть принудительным, известным как предписывающий сервитут. «Предписывающий сервитут» — это постоянное юридическое право на использование недвижимого имущества, принадлежащего другому лицу, и форма «неправомерного владения». Оно создается не в результате действия или иной сделки, а в результате поведения: открытого и враждебного использования чужой собственности в течение непрерывного периода не менее 10 лет (т. Е. Срока давности в Нью-Йорке). Предписывающий сервитут отличается от случаев «неправомерного владения», когда закон фактически предоставляет права собственности «противоборствующему владельцу».Однако с помощью предписывающих сервитутов закон дает «пользователю» «право пользования» собственностью другого лица, равное поведению пользователя в течение 10-летнего периода, при этом право собственности на собственность сохраняется за владельцем. Предписательные сервитуты чаще всего включают право проезжать через чью-либо собственность, например подъездную дорогу или подъездную дорогу, чтобы добраться до другой собственности или водоема. Они также могут включать в себя право использовать чью-либо собственность для дренажа.

Другой тип сервитута — сервитут по необходимости, который возникает, когда единственный доступ к собственности другого человека — это проезд через вашу собственность.Чтобы доказать наличие сервитута по необходимости, лицо, требующее сервитута, должно продемонстрировать нарушение единства титула, которое привело к необходимости сервитута. Если необходимость в сервитуте отсутствовала во время разрыва единого титула, сервитут по необходимости не будет найден.

Посягательство — посягательство — это когда здание, забор или другой фиксированный объект выходит за пределы соседнего участка на территорию соседнего собственника.Иногда посягательства могут быть визуально очевидны, но вам может потребоваться обследование собственности, чтобы увидеть, не посягает ли ваша собственность на собственность соседа, или наоборот. Если есть какие-либо посягательства, суд может приказать вторгающемуся собственнику удалить или перенести посягательство. Однако посягательство, которое существует в течение десяти лет, может повлечь за собой предписывающий сервитут или, в некоторых случаях, права собственности через неправомерное владение землей, на которой оно находится.

Deed Restriction — юридическое ограничение или ограничительное соглашение влияет на использование земли.Ограничения на действия обычно вводятся застройщиками подразделений или микрорайонов с целью соблюдения определенных стандартов в подразделении или районе.

Лицензия — лицензия — это временное право использовать или занимать недвижимое имущество с определенной целью, например, билет на спортивное мероприятие, проживание в отеле или посещение торгового центра. Разрешение не является постоянным и может быть отозвано предоставившим его физическим или юридическим лицом.

Eminent Domain — В соответствии с 5-й поправкой к Конституции правительство может взять вашу землю или ее часть в общественное пользование.Обычно это называется «взятием» или присвоением. Если правительство решит, что ваша частная собственность необходима для общественных целей, у вас нет другого выбора, кроме как продать ее государству в рамках «принудительной продажи».

Eminent — это, пожалуй, самое серьезное вмешательство государства в ваши права собственности. Юридический процесс, посредством которого конфискуется ваша собственность, называется «осуждением» или «выдающимся владением». Однако правительство может забрать вашу собственность только в том случае, если оно соответствует требованиям законодательства и выплатит вам справедливую компенсацию.Вопрос о том, какая сумма и тип компенсации является «справедливой», часто обсуждается в суде. Хотя многие люди пытаются воспрепятствовать изъятию их собственности, утверждая, что государству не нужна ваша собственность для общественного пользования или что предложенной компенсации недостаточно, они обычно безуспешны. В Нью-Йорке действуют одни из самых широких в стране законов о доменах, и термин «общественное использование» имеет широкое толкование. Многие люди, пострадавшие от выдающихся доменов, нанимают юристов, чтобы бороться за свое право на дополнительную компенсацию.

Юридические редакторы: Дженнифер Половецки и Стивен Райкер, июль 2017 г.

В этой области права могут произойти изменения. Предоставленная информация предоставляется вам как общественная услуга с помощью добровольных юридических редакторов и предназначена для того, чтобы помочь вам лучше понять закон в целом. Он не предназначен для использования в качестве юридической консультации относительно вашей конкретной проблемы или замены консультации юриста.

Эти распространенные проблемы с правами собственности могут помешать закрытию вашего дома.

Титульные компании сообщают, что более чем в одной трети всех сделок с недвижимостью им приходится выполнять «чрезвычайную работу» для решения вопросов, связанных с титулами.Титульная компания будет изучать публичные записи — часто за 50 лет и более — на предмет прошлых документов, завещаний, трастов, указов о разводе, заявлений о банкротстве, судебных решений и налоговых отчетов, которые могут быть дефектными или невыполненными.

Независимо от того, насколько незначительной может быть проблема, любой вопрос с правом собственности должен быть решен, чтобы предложить покупателю четкое право собственности. Результаты поиска будут объединены в предварительный отчет о праве собственности, который будет передан покупателю, продавцу, агенту по недвижимости, кредитору и юристу, участвующим в продаже.

Залог для механиков — обычное дело. Они являются залогом собственности, которую генеральный подрядчик — или любое лицо, оказывающее услуги по улучшению собственности — регистрирует перед началом работ. Это способ гарантировать, что им заплатят; залог должен быть освобожден, когда работа будет сделана.

Конкретные законы, которые различаются от штата к штату, определяют порядок подачи, обработки и / или действий в отношении залогового права механика. Процедура для Округа может отличаться от процедуры в Вирджинии, Мэриленде или любом другом штате страны.Будет ли это иметь приоритет над другими залоговыми правами на имущество, также будет зависеть от юрисдикции, в которой были выполнены работы.

Проблемы возникают, когда подрядчик не подает «удовлетворение» залогового права и оно остается на праве собственности, или когда право удержания оспаривается. Титульная компания должна определить, было ли право удержания зарегистрировано должным образом и зарегистрировано в публичных записях, а также было ли сделано уведомление в соответствии с законодательством штата. У большинства механиков залоговое право не имеет неопределенного срока действия и истечет, если не будут приняты меры в установленный период времени.Залоги Механика обычно можно урегулировать, но этот процесс может занять много времени — например, если подрядчик покинул территорию или не может быть найден — и может привести к задержке закрытия.

Процедурные инструкции по подаче и обработке залогового права механика для Округа, а также Мэриленда, Вирджинии и других штатов можно найти по адресу www.fullertonlaw.com .

Банкротства — еще один источник потенциальных проблем с правом собственности. Например, продавец мог купить дом, будучи холостым, а затем жениться на человеке, недавно обанкротившемся.Титульная компания должна быть уверена не только в том, что новый супруг подписал документ, но и в том, что дело о банкротстве прекращено. В противном случае необходимо будет обратиться в суд с ходатайством об освобождении собственности от процедуры банкротства.

Другой распространенный тип залогового права возникает, когда разведенный супруг либо забывает, либо не снимает залоговое право на алименты на ребенка — даже если долг, возможно, был погашен несколько десятилетий назад. Ребенок может унаследовать отцовский дом и решить продать его.Залог, наложенный его матерью много лет назад — но с тех пор решенный — может появиться при поиске по титулу и помешать продаже. Ребенок должен будет заставить своего оставшегося в живых родителя подписать «освобождение от судебного решения», в котором говорится, что долг был выплачен полностью, чтобы иметь четкое право собственности.

Залог за просрочку алиментов на супругу или неуплату налогов также является обычным явлением. Американская ассоциация земельных титулов недавно обнаружила, что проблемы мошенничества и подделки документов между супругами стали более распространенными за последние несколько лет и должны быть решены до того, как собственность может перейти в собственность.Типичная проблема супружеского мошенничества может заключаться в том, что один из супругов подписывает подпись другого супруга на документе или акте, не сообщая им, чтобы либо устранить интерес, либо добавить кого-то еще к титулу. Это похоже на то, когда один из супругов подписывает совместную налоговую декларацию для обоих супругов, и один из супругов не знает, за что он сейчас несет ответственность.

Если продавец не знает, что к собственности налагается залог или иное обременение, на решение проблемы могут уйти дни или недели.Продавец мог унаследовать собственность от траста и не знать, что один из бенефициаров или совладельцев сейчас живет за границей и не может быть найден. Для передачи права собственности потребуется подпись совладельца, и, если владелец не может быть найден, юридические меры для решения проблемы могут занять месяцы.

Титульные компании большую часть своей работы по исправлению положения выполняют негласно. Вы можете даже не знать, что некоторые дефекты правового титула существовали и были устранены до закрытия. В других случаях вас могут попросить подписать документ об удалении или освобождении от залога или дефекта права собственности.Многие вопросы, связанные с правом собственности, могут быть решены путем подачи одного из трех общих документов:

• Заявление о прекращении права собственности удаляет наследника и уточняет право собственности среди совладельцев или супругов.

• Освобождение от удержания / судебного решения отменяет оплаченную ипотеку, а также удержание супруга или ребенка.

• В акте перераспределения регистрируется выплата ипотеки по доверенности.

А как насчет дефектов в праве собственности, которые не зарегистрированы, или дефектов, о существовании которых у правообладателя нет никакой информации?

Могли иметь место подделки, претензии в связи с использованием «псевдонима» или вымышленного имени, деяние, совершенное под принуждением или мошенничеством, деяния, затрагивающие собственность умершего лица, деяние после управления имуществом пропавшего без вести лица, которое позже по всей видимости, нераскрытое, но зарегистрированное удержание федерального налога или налога штата, ошибки в юридическом описании, право доступа, утраченное в результате обращения взыскания на соседнюю землю, и многие другие.

Если вы подозреваете, что могут иметь место проблемы с правом собственности (неизвестные или неурегулированные права удержания) на вашу собственность, вы можете самостоятельно выполнить поиск по названию. Записанные документы хранятся в регистратуре округа или в офисе секретаря и доступны для общественности.

Вы можете обнаружить невыпущенную ипотеку, о которой кредитор не сообщил как полностью оплаченную, или залоговое удержание от лица, о котором вы никогда не слышали.

Полис страхования титула будет вашей лучшей защитой от тех и многих других проблем, связанных с титулом, которые могут стать известными после закрытия сделки.Стоимость полиса является единовременной оплатой, и полис будет действовать до тех пор, пока вы владеете недвижимостью.

Но для того, чтобы приобрести страховку титула, вам понадобится полный поиск титула, проводимый титульной компанией.

Сэнди Гадоу , автор «Полного руководства по закрытию сделок с недвижимостью», в прошлом занимала должность титульного офицера и лицензированного агента по недвижимости с более чем 20-летним опытом.