Как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Советы эксперта

https://www.znak.com/2020-12-03/kak_snizit_kadastrovuyu_stoimost_nedvizhimosti_sovety_eksperta

2020.12.03

Не может трехэтажный, построенный в 90-е деловой центр стоить столько же, сколько расположенный рядом новенький небоскреб-офисник, а стоимость земельного участка на окраине города — в несколько раз быть выше рыночной цены, как будто в его недрах проходит золотая жила. Но такие казусы бывают — из-за ошибок в кадастровой оценке. Согласиться с такой оценкой — значит, безосновательно переплатить по налогам или за аренду. Как избежать этого, Znak.com рассказал руководитель департамента оценки и финансово-экономической экспертизы АНО «НЭБ» Сергей Волосников.

Jānis Neilands / Znak.com

Откуда берутся нереальные цифры?

Кадастровую стоимость устанавливают во время государственной оценки, этим занимаются государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Работа специалистов всегда ведется дистанционно, без выезда на место (это даже физически невозможно сделать при массовой оценке недвижимости), поэтому зачастую не учитывает особенностей объекта, отмечает Сергей Волосников.

Сергей ВолосниковПредоставлено АНО «НЭБ»

В Свердловской области ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» в 2019 году оценило объекты капитального строительства: здания, помещения, сооружения, незаконченные стройки, машиноместа. Оценка земельных участков произведена в нынешнем году и начнет действовать с 2021 года.

Почему знать о кадастровой стоимости объекта так важно? 

От ее размера зависит сумма налога на имущество. Кроме того, она влияет на величину арендных платежей за пользование государственной или муниципальной собственностью. Поэтому чем быстрее начать исправлять ошибку, тем лучше.

Яромир Романов / Znak.com

Как узнать, сколько насчитали?

Информация о том, во сколько оценен объект, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. На первом этапе после проведения кадастровой оценки дается 50 дней, чтобы ознакомиться с проектом отчета ГБУ. Проект отчета можно скачать на сайте ГБУ либо на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Но надо предупредить, что поиск данных не так прост, как может показаться. Вес отчета составляет десятки гигабайт: документ состоит из нескольких томов и десятка приложений. Даже простое скачивание такого документа занимает много часов. Еще сложнее собственникам или арендаторам, далеким от профессиональных занятий оценкой, самим проанализировать такой массив данных, разобраться в модели расчета, а затем сформулировать замечания.

Какие бывают ошибки?

Претензии должны быть обоснованны, предупреждает Сергей Волосников. Они могут содержать указания на ошибки в отчете или ошибочные сведения о характеристиках объекта недвижимости. ГБУ размещают информацию на своем сайте о поступивших замечаниях и комментарии со своей стороны. При учете замечаний ГБУ пересчитывают кадастровую стоимость. Причем не только нужного вам объекта, но и других — соседних или схожих, при определении стоимости которых была допущена аналогичная ошибка.

По истечении «льготного периода» и после утверждения результатов кадастровой стоимости остается еще одна бюджетная возможность исправить кадастровую стоимость — если обнаружить в отчете опечатку, арифметическую или иную ошибку (возможно, даже методологическую), исказившую в итоге величину кадастровой стоимости. В этом случае необходимо обратиться в ГБУ или многофункциональный центр с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Наиль Фаттахов / Znak.com

Вас не услышали. Что дальше?

Если замечания, направленные в ГБУ, не будут учтены и ошибки выявить не удалось, придется переходить не следующий этап — начинать спор о результатах определения кадастровой стоимости. Для этого придется привлечь оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости и составит отчет. А дальше — два пути: обращение с заявлением в специально созданную комиссию или подача заявления в суд.

Государство не любит признавать свои ошибки

В состав специальной комиссии, которая рассматривает жалобы на кадастровую оценку, входят восемь человек. Помимо чиновников и бизнес-омбудсмена, в ней есть два представителя оценочного сообщества, представитель Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, член объединения работодателей — Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей. К заявлению, поданному в комиссию, надо обязательно приложить отчет оценщика.

Члены комиссии изучают отчет и составляют замечания. Затем назначают заседание, на которое приглашают правообладателя, а также представителя ГБУ. Возможно участие оценщика. На заседании озвучиваются выявленные в отчете об оценке замечания (обычно больше всего их бывает от представителя ГБУ), после чего все присутствующие члены комиссии голосуют. Решение принимается большинством голосов. Затем оно публикуется на сайте Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. 

«Один из коллег-оценщиков проанализировал работу комиссии за шесть месяцев и установил, что некоторые члены комиссии всегда голосуют против. В итоге, как ни парадоксально это звучит, но больше 80% отчетов профессиональных оценщиков не принимаются в расчет. Члены комиссии заявляют, что они не соответствуют методологии оценочной деятельности и содержат ошибки», — говорит Сергей Волосников.

Последняя надежда

После того как комиссия вынесет отрицательное решение по жалобе (а такое случается в подавляющем числе случаев), остается единственная возможность снизить кадастровую стоимость — подать административный иск в Свердловский областной суд. В принципе в суд можно идти сразу, минуя обращение в комиссию. При рассмотрении спора в суде административные ответчики и ГБУ также могут составить замечания к отчету об определении рыночной стоимости. После чего суд, вероятно, назначит судебную экспертизу и окончательную рыночную стоимость уже определит судебный эксперт.

Нововведения

В августе 2020 года вступило в силу несколько изменений в закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ. Так, с 1 января 2023 года статья 22 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости», определяющая порядок оспаривания в специальных комиссиях, утрачивает силу. То есть действующие сейчас специальные комиссии будут упразднены. Взамен появилась статья 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», предполагающая внесудебную процедуру. То есть рассматривать жалобу будут в самом ГБУ. До 2023 года установлен переходный период, в течение которого глава региона может принять решение о более раннем переходе к новому порядку.

Таким образом, внесудебный порядок становится обязательным, и только после отказа в ГБУ можно обращаться в суд.

Теперь кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а значит, потенциально будет существовать вероятность новых ошибок. Две кампании состоятся в ближайшие два года. Так, в 2022 году все регионы должны провести обязательную кадастровую оценку земельных участков, а в 2023-м — оценку объектов капитального строительства.

Партнерский материал

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Эксперты рассказали, как снизить налоги на недвижимость — Российская газета

Федеральная кадастровая палата запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости.

Как сообщили «Российской газете» в ведомстве, во всех регионах будут подготовлены инструкции и разъяснения о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке ее оспаривания.

В палате напомнили, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Эта стоимость может изменяться в зависимости от технических параметров объекта недвижимости, его местоположении, развитости окружающей инфраструктуры, наличия у него коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость необходима для расчета налога на недвижимость. Как поясняют в Кадастровой палате Росреестра, для того, чтобы налог рассчитывался справедливо, нужна регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению региональных властей как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель конкретного региона. Например, администрация региона принимает решение о проведении оценки в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий.

В городах федерального значения такая оценка проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах — не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет.

Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, а налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года. После того, как у россиян возникла масса претензий к кадастровой стоимости, которая оказывалась в разы выше рыночной, в 2016 году был принят закон о государственной кадастровой оценке, призванный усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. И если до него кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, то теперь рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет. В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения, а также предоставлен в Росреестр.

Отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы люди могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Направить претензии можно напрямую в ГБУ, проводившее оценку, или через Портал госуслуг или через МФЦ.

Как уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Росреестра Татьяна фон Адеркас, подать замечания необходимо в течение 50 суток.

«Следует отметить, что замечания к промежуточным отчетным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета. Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости», отвечает эксперт. В противном случае замечания могут не принять.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет еще на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость до того, как на объект начнут начисляться налоги.

Кадастровую стоимость жилья теперь можно оспорить через МФЦ — Российская газета

Теперь не нужно идти в суд для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка. Подать заявление можно в МФЦ, соответствующий федеральный закон вступил в силу 11 августа.

В Федеральной кадастровой палате надеются, что упрощение процедуры приведет к массовому исправлению кадастровых ошибок. Выявление одной повлечет за собой исправление подобных огрехов у соседей.

Примечательно, что руководители бюджетных учреждений в регионах, которые сейчас занимаются кадастровой оценкой недвижимости, будут нести персональную ответственность за ее точное определение. Если ошибки — они теперь трактуются в пользу собственника — будут очень частыми, то начальникам грозит ответственность вплоть до увольнения. Помимо этого без публичного рассмотрения нельзя будет менять результаты кадастровой оценки, добавляют в пресс-службе. По словам главы ведомства Вячеслава Спиренкова, все это поможет свести на нет случаи необоснованного завышения кадастровой стоимости при будущих кадастровых оценках.

Кадастровая стоимость — это основа расчета налога на недвижимость. После того как сформирован перечень объектов недвижимости, которые нужно оценить, у местных органов власти есть месяц на то, чтобы оповестить собственников о начале процедуры. Проводят государственную кадастровую оценку специально созданные в регионе государственные бюджетные учреждения. Сначала готовится предварительный отчет об оценке, который размещается на сайте ГБУ, выполнившего работу. Этот отчет находится там в течение 60 дней, чтобы собственники недвижимости могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Направить их можно напрямую в ГБУ, через портал госуслуг или через МФЦ. Подать замечания необходимо в течение 50 суток. Если собственник не успел подать свои замечания, то приходилось обращаться в суд или в специальную комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Теперь все стало намного проще.

Зачем нужно оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

К 2020 году Россия полностью перейдет на исчисление налогов на имущество и землю, рассчитанных по кадастровой стоимости объектов. Этот вид оценки является государственным, а используемый метод – массовым. Соответственно, количество ошибок, допущенных при расчетах, может быть чрезвычайно велико: по оценкам экспертов рынка, в сегменте коммерческой недвижимости стоимость часто бывает завышена. Поэтому вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость, для владельцев коммерческих объектов остается первостепенным.

Налоги и арендные ставки

Необъективность массовой оценки связана с ее усредненностью: государственные оценщики не рассматривают детально объект, не выезжают на место, не определяют степень износа, состояние объекта и множество других индивидуальных параметров. На деле рассчитанная государством стоимость часто намного превышает рыночную.

Для собственников объектов и земли это критично:

• Так как налоги рассчитываются с кадастровой стоимости, они будут могут быть завышенными;
• Продать такой объект будет сложно, так как покупатель оценивает в том числе и налоговую нагрузку;
• Включение налогов в арендную ставку отпугнет клиентов: они не готовы переплачивать за ошибки государства.

Единственным вариантом, устраивающим собственника и его потенциальных клиентов (покупателей или арендаторов), в этом случае является снижение кадастровой стоимости. Результат процедуры – определение реальной рыночной стоимости здания и земли и последующее уменьшение (перерасчет) налогов.

Важный момент: в случае положительного решения перерасчет налогов осуществляется не только за текущий, но и за предыдущие годы, с момента внесения ошибочно рассчитанной кадастровой стоимости!

Два варианта решения проблемы

1. Оспорить кадастровую стоимость можно в судебном порядке. Для этого необходим анализ рыночной стоимости имущества, отчет об оценке и исковое заявление. 

2. В досудебном порядке пакет документов и заявление предоставляется в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». Так, если при определении кадастровой стоимости массовым методом допущены технические или методические ошибки, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, и только в сторону понижения. Срок рассмотрения заявления – 60 дней.  

Воспользуйтесь помощью профессионалов

Большинство собственников хорошо понимают стоимость своей недвижимости, и в каких случаях кадастровая стоимость здания или земельного участка завышена, так как в течение срока жизни объекта вопрос стоимости рассматривается много раз — при строительстве, купле-продаже, получения кредита, привлечения управляющей компании с целью повышения капитализации объекта. Налоговая нагрузка (налог на имущество и платеж на землю) более 15% от выручки в большинстве случаев приводит к снижению эффективности управления объектом. Задача оценщика — помочь собственнику воспользоваться своим правом учесть индивидуальные особенности объекта и скорректировать кадастровую стоимость. 

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или объекта коммерческой недвижимости не относится к рядовым задачам, так как требуется высокая квалификация оценщика, а сама оценка производится ретроспективно (на дату определения кадастровой стоимости). Цена ошибки здесь высока. Оптимальная схема сотрудничества – первичная консультация, выбор варианта подачи заявления (в судебном или досудебном порядке), сбор документов, процедура оценки и представительство в суде. 

Снижение кадастровой стоимости недвижимости от ООО «Бизнес Недвижимость»

• Главная
>>
• org/Breadcrumb»>Снижение кадастровой стоимости

Юристы компании «Бизнес Недвижимость» предлагают профессиональные услуги по решению кадастровых споров в Москве и Московской области. Проводим консультации, оформляем документы, представляем интересы клиентов в судах и административных инстанциях. Мы помогаем понизить имущественные налоги на следующие объекты:

Бизнес центры

Владельцы, арендаторы
крупных земельных участков

Объекты незавершенного строительства

Промышленные объекты

Сооружения

Торговые центры

Гарантируем ответственный подход и надежную правовую защиту.

Как понизить налог на земельный участок, здание или жилой дом?

С каждым годом возрастает налоговая нагрузка на собственников недвижимости. Многие недовольны размерами обязательных платежей в бюджет. При этом на сегодняшний день россияне оплачивают еще не полную сумму налога на землю и другие объекты. Эксперты проанализировали законодательство в этой сфере. По их оценкам, к 2020 году размер налога на недвижимость увеличится в 10 раз. Сумма этого платежа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Сведения о ней содержатся в ГКН (с 1 января 2017 года — в ЕРН). На практике кадастровая стоимость земли превышает рыночную в среднем на 20 %. Уменьшение налоговой ставки возможно только путем оспаривания сведений в ЕРН.

Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости

Закон предоставляет собственникам недвижимого имущества два способа снижения налога:

1. путем подачи заявления в соответствующую комиссию при Росреестре. Этот вариант возможен в течение 6 месяцев с момента внесения сведений о кадастровой стоимости;
2. в судебном порядке. Этот способ применяется, если со дня оценки прошло более 6 месяцев. Для подачи иска в суд нужно подготовить комплект документов, включая отчет независимого оценщика.

Порядок снижения кадастровой стоимости недвижимости

• Обращение за услугой по оспариванию кадастровой стоимости в компанию «Бизнес Недвижимость». Специалисты анализируют документы, оценивают перспективы дела и информируют клиента о возможных вариантах решения проблемы.
• Проведение независимой оценки. При расчете точной рыночной стоимости земельного участка или другого объекта эксперт учитывает различные факторы: местоположение, назначение, площадь и т. д. Оценка проводится с помощью специальных подходов и методов.
• Оформление отчета. Это официальный документ о результатах оценки. В нем указывается точная рыночная стоимость объекта, его описание, приводятся выполненные расчеты и их обоснование. Объем отчета — около 200 страниц формата А4.
• Подача документов в комиссию при Росреестре или в суд. В их перечень входят: заявление, нотариально удостоверенные копии документов о собственности на квартиру или другой объект (рег. свидетельства, договоры, выписки из ЕРН и т. д.), справка о кадастровой стоимости, отчет об оценке, результаты экспертизы СРО.
• Рассмотрение дела в комиссии при Росреестре или в суде. В разбирательстве участвует оценщик, который подготовил отчет. Он представляет презентацию для защиты новой стоимости жилого дома или другого объекта.

При благоприятном исходе дела собственник получает новый кадастровый паспорт. Документ предоставляется в ИФНС для пересчета налога.

Дополнительную информацию об услуге по уменьшению кадастровой стоимости можно узнать по телефону в Москве +7 (495) 989-11-38.

Дополнительная информация по кадастровым паспортам на нашем сайте:

Росреестр

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц. На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке).

Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>«Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости

(ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е. исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.

К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:

 

1.                 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2.                  копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3.                  отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

— об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков

Трудно переоценить значение кадастровой стоимости для владельцев земельных участков и объектов коммерческой и жилой недвижимости, поскольку именно от нее зависит величина налога.

Кадастровая стоимость – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости, именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.

Государственная кадастровая стоимость — менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость

(не отражает сезонность, спрос, состояние рынка, престижность и т.д). Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Правила проведения подсчета кадастровой стоимости закреплены в методических рекомендациях, которые были утверждены еще в 1999 году. Стоит отметить, что кадастровая и рыночная стоимость недвижимости может отличаться в несколько раз друг от друга, чаще всего с завышением итоговой оценки государственными органами. Насколько это невыгодно для собственников, судите сами.

Преимущества работы с нашей компанией:

• Выдаём предварительный расчет рыночной стоимости, а вместе с этим и экономии на налогах за период бесплатно. Часто оценщики за это берут отдельную плату
• Максимально учитываем интерес заказчика, снижаем кадастровую стоимость до максимально низкого уровня (до 30 % больше остальных). Часто заказчики экономя на оценке, непропорционально больше теряют в налогах
• Вторую часть оплаты за выполненную работу (50 %) мы берем только после положительного решения комиссии / суда, в этом наша гарантия перед заказчиками, что дело не останется невыполненным на половине пути, что тоже часто случается
• Все дополнительные выезды в комиссию и суды – бесплатно
• Опыт оценщиков 10 лет в части оспаривания по всей стране

С каждым днем возрастает количество оспариваний кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость влияет и на налог, и на арендную сумму.

Даже если вы принимаете решение выкупить недвижимость, то ее цена будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости. И вам придется платить выросший в несколько раз налог до тех пор, пока решение об обратном не будет принято в судебном порядке.

Начало процедуры оспаривания начинается с того момента, когда опубликована кадастровая стоимость объекта. В случае если вас не устраивают результаты, то есть кадастровая стоимость вашего объекта, вы можете обратиться в комиссию, предварительно составив заявление о пересмотре стоимости.

Вместе с заявлением подаются следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости, либо оригинал выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
3. Отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа

Комиссия вправе дать вам отказ в рассмотрении заявления в случае, если вы предоставили не все документы. В комиссию обращаются как физические, так и юридические лица, органы местного самоуправления и государственной власти.

В комиссию, как правило, входят, помимо оценщиков, представители кадастровой палаты, территориального органа Росреестра, исполнительного органа власти данного конкретного субъекта РФ. Любое решение, будет ли оно в вашу пользу или нет, в комиссии принимается путем голосования.

При вынесении отрицательного решения, следует подача заявления в суд, при этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Часто задаваемые вопросы:

1. Почему кадастровая стоимость зачастую выше рыночной?

От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе; Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными; Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

2. На сколько в среднем можно снизить кадастровую стоимость?

Нашими специалистами был проведен анализ итогов проведения оспаривания, зафиксированы следующие показатели: кадастровая стоимость с Москве в среднем завышена на 38,3 %; кадастровая стоимость в Московской области завышена на 48,8 %; кадастровая стоимость в регионах в среднем завышена в 2-3 раза

3. Какой срок рассмотрения заявлений об оспаривании?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией при Росреестре в течение одного месяца с даты его поступления, а срок разрешения дела в суде не должен превышать двух месяцев со дня поступления административного иска в суд.

Вы можете оставить заявку на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости или земельных участков

Среди наших клиентов

Какова кадастровая стоимость объекта недвижимости и как ее рассчитать

Каждый раз, когда вы решаете купить недвижимость в Испании, это слово появляется на ранней стадии процесса. Независимо от того, целью является проживание или инвестирование, важно знать кадастровую стоимость . В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этой концепцией. Какова кадастровая стоимость объекта недвижимости и как ее рассчитать? Если вы хотите знать реальную цену, которую вы заплатите за свою новую собственность, и все налоги, которые должны быть уплачены… Знание этой суммы будет ключевым моментом!

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это стоимость, которую испанская администрация присваивает каждому объекту недвижимости на основе данных, содержащихся в земельном кадастре.Следовательно, его можно использовать как довольно хорошую оценку капитальной стоимости собственности .

С другой стороны, это сумма, которую следует учитывать при расчете многих из налогов, связанных с покупкой и владением недвижимостью в Испании.

Это , рассчитанное по нескольким критериям, утвержденным муниципалитетом , в котором находится недвижимость. Мы увидим их через минуту.

Но чтобы дать вам общее представление, обычно это намного ниже рыночной стоимости недвижимости .Также учтите, что кадастровая стоимость никогда не может быть больше рыночной стоимости .

Тем не менее, имейте в виду, что он может обновляться каждый год с использованием нескольких формул, утвержденных законами о бюджете.

Почему так важно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость или купить новый дом, важно знать его кадастровую стоимость.

Почему?

Потому что проливает свет на много информации, которую вы действительно хотите знать перед транзакцией . По сути, это поможет вам узнать, сколько вы в конечном итоге заплатите:

• Покупатели никогда не будут продавать ниже кадастровой стоимости . И это потому, что у них могут быть проблемы с испанским налоговым агентством. Таким образом, теперь вы знаете, по какой минимальной цене продавец готов продать недвижимость (ее кадастровая стоимость). Это будет действительно полезно для переговоров и сравнения цен на разные объекты недвижимости.
• Налоги . Это кадастровая стоимость, которую вы принимаете во внимание при уплате налогов как испанскому правительству, так и вашей ратуше. Таким образом, расчет кадастровой стоимости позволит вам узнать, сколько налогов вы заплатите при покупке недвижимости и при ее владении. Вы знаете налоговую ставку и знаете базу. Таким образом, вы также можете сравнивать свойства на основе реальных окончательных чисел.

Кадастровая стоимость и налоги на имущество

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость особенно важна с учетом налогов, которые вы будете платить за свою собственность.И это будет верно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

В этом смысле давайте посмотрим, какие налоги используют кадастровую стоимость в качестве ориентира для расчета :

Налог на прибыль нерезидентов

Если вы проводите в Испании менее 183 дней в году (вы нерезидент), вы должны уплатить этот налог с доходов, полученных в Испании.

Если вы не сдаете свою собственность в аренду, вы все равно будете платить небольшой процент, как если бы вы сдавали ее в аренду.Итак, то, что делает налоговое агентство, — это создание воображаемого дохода; доход, который вы получили бы, если бы действительно сдавали недвижимость , поэтому они могут взимать с вас процент.

Базой, к которой они применяют этот процент, является кадастровая стоимость .

Как именно это работает?

Все просто. Налог на прибыль нерезидентов получает , применяя фиксированную ставку от 24% до 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, когда была проведена оценка).

Если вы хотите узнать больше о налоге для нерезидентов и о том, как он работает, вы можете сделать это здесь .

Налог на недвижимость или IBI

IBI («impuesto sobre bienes inmuebles») — это налог, который вы платите мэрии, в которой находится недвижимость.

Опять же, налоговой базой, в которой применяется процент, является кадастровая стоимость. Этот процент колеблется от 0,405% до 1,166% ; в зависимости от конкретного региона.

Этот налог должен уплачиваться один раз в год законным владельцем собственности.

Plusvalía

Plusvalía — это налог, включенный в подоходный налог или в корпоративный налог, который должен уплачивать продавец .

Взимается с прибыли, полученной в результате увеличения стоимости имущества с момента покупки по сравнению со временем продажи.

Некоторые причины, такие как улучшение дорог, окружающих здание, помогают объяснить это повышение стоимости.

В основном , это зависит от кадастровой стоимости и количества лет собственности .

Подробнее о том, как он рассчитывается и как не платить, можно узнать здесь.

Налог на имущество

Наконец, налог на имущество — это прогрессивный налог, который применяется к вашим активам во всем мире , если вы являетесь резидентом, или к вашим испанским активам, если вы нерезидент. Но только в том случае, если они превышают общую сумму 700 000 €.

Изменяется с 0,2 до 2,5% .

При расчете уплаты налога на имущество в отношении вашей собственности налоговое агентство принимает во внимание наибольшую сумму кадастровой стоимости, покупную цену, согласованную с продавцом, и стоимость, которую они признают действительной после некоторых расчетов.

Какие критерии используются для его вычисления?

Есть нескольких факторов, которые влияют и определяют кадастровую стоимость недвижимости . Конкретно речь идет о:

• Точное местонахождение объекта и состав его окружения
• Обстоятельства, влияющие на землю, на которой она расположена, например ее качество
• Прибыль от коммерческой деятельности
• Количество лет
• Условия рынка
• Все, что связано с производством имущества и его стоимостью: производственные затраты, налоги, использование и т. Д.
• Продления и добавленная стоимость (если применимо)

Как видите, мы не говорим о числе, которое можно сразу угадать.

Есть много факторов, которые влияют на него, поэтому лучшая альтернатива — проверить его на доступных источниках, которые мы изучим сейчас .

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Перед тем как начать, поясним, что доступ к этой информации совершенно бесплатный .

Есть несколько способов получить доступ к кадастровой информации объекта недвижимости.

К этой информации может получить доступ кто угодно, если она не содержит каких-либо защищенных данных. Тем не менее, если вы хотите узнать имя владельца или конкретную кадастровую стоимость собственности, вы сможете это сделать только до тех пор, пока:

• У вас есть авторизация
• Вы владелец
• Вы можете продемонстрировать особый интерес с собственностью

Итак, предположим, вы встретили один из трех упомянутых сценариев. Как получить доступ к этой информации?

В основном у вас есть два варианта.

Прежде всего, вы можете дождаться получения квитанции по налогу на недвижимость (IBI) . Там четко обозначена кадастровая стоимость.

Тем не менее, если вы не хотите этого ждать, есть и другие варианты. Вы можете пойти в Земельную книгу и запросить ее лично . Имейте в виду, что вам придется идентифицировать себя с помощью действующего паспорта или удостоверения личности.

Наконец, есть еще и онлайн-путь .Вы можете получить доступ к соответствующему веб-сайту каждого автономного сообщества и проверить его там.

В каждом регионе свои критерии и методы, но основные:

Узнайте больше о процессе недвижимости в Испании

Хотите узнать все, что вам нужно знать о покупке / продаже / владении недвижимостью в Испании?

Тогда хорошие новости!

У нас есть раздел в нашем блоге, который предоставит всю информацию, которую вы, как эмигрант, ищете. От процесса покупки недвижимости в Испании до всех связанных налогов.

Ознакомьтесь с нашими новостями о недвижимости в Испании здесь .

Покупка второго дома в Испании? Вот сколько вы заплатите в виде налогов

Каждую неделю Mansion Global задает налоговые вопросы юристам по налогам на недвижимость. Вот вопрос на этой неделе.

Вопрос: Я резидент США и собираюсь купить вторую недвижимость на юге Испании.Какой там налог на имущество?

Ставки местного налога на недвижимость различаются, в основном, в зависимости от размера города, — сказала Мария Л. де Кастро, директор компании Costaluz Lawyers в Кадисе, Испания. «Ставка колеблется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости» объекта, — сказала она. Кадастровая стоимость, которая обычно ниже рыночной, представляет собой «объективно определенную административную стоимость каждого объекта недвижимости на основе данных кадастра недвижимости», — пояснила она.

При покупке недвижимости убедитесь, что все предыдущие местные налоги на недвижимость были уплачены, г-жа М.- посоветовал де Кастро. В противном случае они станут вашей ответственностью при покупке.

Нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, также должен подавать ежегодный подоходный налог. «Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вам нужно будет сообщить о доходе от аренды и заплатить 24% от арендной платы в налоговую инспекцию Испании», — сказала Вера Липранди, партнер и директор офиса отделения De Cotta Law на Тенерифе в Испании.

Если у вас нет дохода от аренды или какого-либо другого дохода в Испании, вы должны платить подоходный налог в зависимости от стоимости вашей собственности, г-жа.- сказал де Кастро. По словам г-жи Липранди, ставка налога составляет 24% на 1,1% от кадастровой стоимости, если стоимость пересматривалась в течение последних 10 лет. В противном случае налог составляет 24% от 2% от кадастровой стоимости.

Другие налоги, связанные с покупкой недвижимости, по словам г-жи Де Кастро, включают следующие

Подробнее: Нажмите, чтобы прочитать налоговые эксперты Поделитесь ответами и советами читателей на актуальные налоговые вопросы

Налог на добавленную стоимость для новых дома, проданные банком или застройщиком — На юге Испании это 10% от покупной цены, 21%, если вы покупаете участок земли.

Госпошлина на новые дома, проданные банком или застройщиком — 1% от покупной цены.

Налог на передачу жилья при перепродаже, который включает гербовый сбор — Национальная ставка составляет 7%, хотя во многих регионах она выше, сказала г-жа Де Кастро. В Андалусии, на юге Испании, налоги составляют 8% на первые 400 000 евро (478 000 долларов США), затем 9% на целых 300 000 евро (358 000 долларов США) сверх этого и 10% на все остальное. Если вы покупаете недвижимость у нерезидента, постарайтесь удержать 3% от покупной цены и заплатить их в Казначейство.Г-жа Де Кастро объяснила, что закон позволяет покупателю управлять этим платежом, поскольку собственность является гарантией выплаты продавцом прироста капитала и может быть конфискована, если этот налог не уплачен. Вы хотите предотвратить конфискацию собственности.

Местный налог Plusvalia — Как и в случае с местными налогами на недвижимость, продавец платит этот налог, но если он не живет в Испании и оставляет долг, вы можете нести ответственность за его уплату.

Присылайте свои вопросы редакторам @ mansionglobal.com . Проверяйте ответы еженедельно по телефону www.mansionglobal.com .

Испанские налоги на недвижимость для нерезидентов

Обратите внимание, что информация, представленная в этой статье, представляет только общий интерес и не может быть истолкована или предназначена как замена профессиональной юридической консультации. Законы и налоговые ставки меняются со временем, поэтому эта информация может быть устаревшей. За последней информацией обращайтесь к налоговому специалисту или в налоговые органы.Нет никаких гарантий, что эта информация верна и актуальна, поэтому вы используете ее на свой страх и риск.

В следующих таблицах объясняются налоги, которые нерезиденты обязаны платить испанским налоговым органам вследствие владения недвижимостью в Испании.

Налог, который вы платите, и декларация, которую вы должны подавать, во многом зависят от того, сдаете ли вы свою недвижимость в аренду или нет. Иностранцы могут быть удивлены, обнаружив, что они должны платить подоходный налог, даже если они не сдают в аренду свою недвижимость в Испании.

Испанский подоходный налог для нерезидентов, которые не сдают в аренду свою недвижимость в Испании (стандартная декларация)

Испанское название	Impuesto de la renta de no резидент, declaración ordinaria (IRNR)
Описание	Вы платите эту версию подоходного налога в Испании, если применяются следующие условия: 1) Вы не проживают в Испании, 2) Вы владеете недвижимостью в Испании, 3) Недвижимость предназначена исключительно для личного пользования, и вы ее не сдаете в аренду, 4) У вас нет другого источника налогооблагаемого дохода в Испании.Хотя вы не получаете дохода от собственности, в глазах испанских налоговых органов вы все равно получаете выгоду от владения недвижимостью в Испании и, следовательно, должны платить налог на вмененный доход.
Налоговая база и ставка	Налоговая база: 2% от кадастровой стоимости недвижимости (указано в квитанции IBI) или 1,1%, если кадастровая стоимость была пересмотрена с 1 января 1994 г. Налоговая ставка 2016 : Жители ЕС, Исландии и Норвегии 19%, всех остальных 24%.
Форма	Используйте общий раздел 210-A и укажите вид дохода 02.
Даты	Представляется до 30 июня каждого года. Например, вы должны с 1 января по 30 июня 2006 года декларировать налог на прибыль в течение 2005 года.
Пример	Кадастровая стоимость собственности = 200 000 евро Базовая стоимость = 2200 евро Налог = 19% x 2200 евро = 418 Евро

Испанский налог на имущество для нерезидентов (Patrimonio) с недвижимостью в Испании

Испанское название	Impuesto sobre el Patrimonio (Patrimonio) Этот налог был отменен с 01.01.2008, затем вновь введен в сентябре 2011 года на период с 20011 по 2012 год, затем продлен до 2013 года. изменения и другие вопросы, которые подробно описаны в разделе об испанском налоге на имущество Patrimonio
Описание	Каждый, кто владеет недвижимостью в Испании (как резиденты, так и нерезиденты), должен платить ежегодный налог на имущество на основе чистая стоимость их активов в Испании после разрешенных вычетов, таких как ипотека.Этот налог взимается региональными правительствами.
Налоговая база и ставка	Налог основан на чистой стоимости вашей собственности (за вычетом ипотеки, если таковая имеется) или другой стоимости, которую налоговые органы сочтут целесообразной, с не облагаемой налогом скидкой в ​​размере 700 000 евро. Ставка налога работает по скользящей шкале с предельными ставками от 0,2% до 2,5%. [
Форма	714
Даты	Представлено в июне за предыдущий календарный год.
Пример	Зависит от автономного региона, в котором находится ваша недвижимость. Нет налога на богатство, который нужно платить в большинстве регионов, если чистая стоимость вашей собственности не превышает 700 000 евро

Испанский подоходный налог для нерезидентов, которые не сдают в аренду свою собственность в Испании, в сочетании с налогом на богатство

Испанское название	Impuesto de la renta de no residence, y Patrimonio (IRNR y Patrimonio) Примечание. См. Изменения в налоге на богатство «patrimonio» выше.Пока не прояснится ситуация с налогом на имущество, трудно сказать, будет ли эта форма возвращена. Но вполне вероятно, что для большинства нерезидентов формы 210 (см. Выше «Declaración ordinaria Impuesto sobre la Renta de no Residentes») будет достаточно на 2011 и 2012 годы.
Описание	При определенных условиях не -резиденты могут платить два упомянутых выше налога (IRNR и Patrimonio) в одной декларации и с использованием одной и той же формы. Таким образом, это не дополнительный налог, а просто более удобный способ уплаты двух упомянутых выше налогов.Чтобы представить эти налоги вместе в одной и той же форме, вы должны соответствовать следующим условиям: 1) вы не проживаете в Испании 2) вы владеете только одной недвижимостью в Испании и 3) эта собственность предназначена исключительно для личного пользования и не сдается в аренду. .
Налоговая база и ставка	Налог основан на чистой стоимости вашей собственности (за вычетом ипотеки, если таковая имеется) или другой стоимости, которую налоговые органы сочтут целесообразной, с не облагаемой налогом скидкой в ​​размере 700 000 евро. Ставка налога работает по скользящей шкале с предельными ставками, начиная с 0.2% и повышается до 2,5%.
Форма	Раньше это была Форма 214 (отменена в 2008 году)
Даты	Представляется в любое время в течение следующего календарного года, крайний срок — 31 декабря. Таким образом, вы представите в 2013 году налоги в 2012 году.
Пример	N / A

Испанский подоходный налог для нерезидентов, которые сдают в аренду свою недвижимость в Испании

Испанское имя	Impuesto de la renta de no residence, declaración ordinaria (IRNR)
Описание	Если вы 1) не проживаете в Испании 2) владеете недвижимостью в Испании и 3) сдавая свою недвижимость в аренду, вы должны платить подоходный налог с арендной платы вместо вмененного налога, описанного выше.(Если вы сдаете свою недвижимость в аренду испанской компании, компания вычитает налог у источника и уплачивает его налоговым органам. В этих обстоятельствах нерезидент не обязан предоставлять формы 210 или 215.) (справка)
Налоговая база и ставка	Налоговая база — это чистая арендная плата, разрешенные вычеты расходов (с 01.01.2010) и ставка налога в 2016 году: резиденты ЕС, Исландии и Норвегии 19%, все остальные 24%
Форма	210 (используйте общий раздел 210-A и укажите вид дохода 01) или 215
Даты	210 = Ежемесячно, через месяц после уплаты аренды 215 = Ежеквартально, в первые 20 дней месяца, следующего за концом квартала.
Пример	Годовой чистый доход от аренды в размере 20000 евро Налог @ 19% = 3800 евро

Муниципальный налог на недвижимость в Испании

Испанское название	Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Описание	Этот налог является испанским эквивалентом ставок муниципального налога и взимается местным правительством.
Налоговая база и ставка	Налоговая база — это кадастровая стоимость недвижимости, ставка варьируется от 0.От 405% до 1,166% в зависимости от региона. В следующей таблице показаны ставки по регионам и год, в котором кадастровая стоимость была обновлена.
Форма	НЕТ
Даты	Устанавливаются местными властями
Пример	Разные, но 200 евро в год — будет 800 евро.

Испанский налог на недвижимость

Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость (катастрофическая доблесть) — это оценочная стоимость собственности, определяемая муниципальным правительством.Кадастровая стоимость обычно намного ниже рыночной стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости указывается в квитанциях по муниципальному налогу на имущество (IBI).

Совместное владение
Имейте в виду, что если собственность принадлежит супружеской паре или совместно с разными лицами, во многих случаях они будут рассматриваться как отдельные налогоплательщики и должны будут подавать декларации отдельно.

Налог на прирост капитала
При продаже нерезиденты должны платить прирост капитала в Испании в размере разницы между стоимостью продажи и стоимостью приобретения своей собственности.

Другие источники налоговой информации в Испании

Обратите внимание, что испанская налоговая служба постоянно меняет свои страницы, поэтому ссылки ниже могут быть временно устаревшими (я проверяю их каждые несколько месяцев).

Наибольшее увеличение кадастровой стоимости запланировано для новых квартир и сельскохозяйственных земель в Латвии — Baltic News Network

По данным Государственной земельной службы (VZD), с 1 января 2022 года наибольшее повышение кадастровой стоимости ожидается для новых квартир и сельскохозяйственных земель. оценка изменения кадастровой стоимости имущества после вступления в силу новой кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость используется для расчета налогов на недвижимость.

Как правило, рост кадастровой стоимости складывается из нескольких факторов, как объяснила старший эксперт департамента оценки недвижимости VZD Эльза Мурашева на семинаре для СМИ в среду, 15 июля. Приблизительно на 20% увеличились поправки к Закону о государственном кадастре недвижимого имущества, одобренные Сеймом 18 мая 2017 года, которые ранее детализировали коэффициент 0,85 (соответствие 85% уровню рынка недвижимости на определенный момент времени) для метода кадастрового расчета.Однако теперь кадастровая стоимость должна на 100% соответствовать рыночной стоимости.

Кроме того, рост кадастровой стоимости также зависит от роста цен на рынке недвижимости, который продолжается с 2013 года, в частности, для сельскохозяйственных земель, квартир и частных домов в крупных городах и Пиериге, а также коммерческих зданий и производственных объектов в Риге и Пиериге.

Увеличение стоимости также связано с объектами, которые в прошлом не оценивались должным образом — новые здания, построенные после 2000 года.

Мурашева пояснила, что целью расчета новой стоимости было достижение соответствия кадастровой стоимости реальной рыночной стоимости сделок на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть в среднем от 0,9 до 1,1 для рыночной стоимости недвижимости. Соответствие средней кадастровой стоимости рыночной стоимости в Латвии увеличится с 0,47 до 0,97 после 2022 года.

Наибольшее повышение кадастровой стоимости ожидается для новых квартир, кадастровая стоимость которых в настоящее время равна 0.3 от рыночной стоимости, но новое среднее значение перед рыночной стоимостью будет 1,02. Соблюдение кадастровой стоимости стандартных квартир после 2022 года увеличится с 0,49 до 0,94.

Эксперт VZD отметил, что кадастровая стоимость квартир в новостройках, построенных после 2000 года в Риге, Пиериге, Юрмале и некоторых других домах в Латвии, а также стандартные квартиры, построенные до 2000 года в Риге, Пиериге, Валмиере, Елгаве и Огре.

Мурашева пояснила, что в целом повышение кадастровой стоимости ожидается для 93% стандартных квартир, в основном в Риге и Пиериге, тогда как снижение стоимости ожидается для 7% стандартных квартир.

Увеличение кадастровой стоимости связано с ростом цен сделок на рынке, наблюдаемом по всей Латвии, особенно в Риге, Пьериге, Валмиере, Елгаве и Огре.

Ожидается также увеличение средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых соответствует рыночной стоимости в настоящее время на уровне 0,3 и будет 0,98 после 2022 года. Общее повышение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения составит около 167%. Мурашева объяснила такой рост тем, что рыночная цена сделки за последние годы выросла более чем вдвое.

Наибольший рост кадастровой стоимости коттеджей ожидается в Риге, Пиериге, некоторых крупных городах и Курземе, построенных после 2000 года. Ожидается также рост более старых особняков в Риге, Юрмале и зоне влияния Риги. Кадастровая стоимость особняков, построенных до 2000 года, снижается на территориях, где не наблюдается роста цен.

По данным VZD, средняя кадастровая стоимость застроенных земель по рыночной стоимости увеличится с 0,61 на данный момент до 0,93 после 2022 года, а для незастроенных земель увеличится с 0.63 на данный момент до 0,97 после 2022 года.

Читайте также: Сотрудник VID Вита Нарницка ищет пост главы Государственной земельной службы

Мурашева поясняет, что для земли, используемой в коммерческих целях, ожидается повышение средней кадастровой стоимости на уровне 27 %, что справедливо для 67% территории такого типа. Ожидается рост коммерческих объектов для новых зданий проекта, завершенных после 2000 года в Риге, Пиериге, Юрмале и других городах государственного значения, зданий, построенных до 2000 года на территориях, где рынок недвижимости увеличился (в основном, Рига, Пиерига, Валмиера, Елгава и Огре). , но ожидается снижение в старых зданиях, построенных до 2000 года, на территориях, где не наблюдалось роста рыночных цен.

И.о. генерального директора VZD Инета Балдиня отмечает, что для многоквартирных домов необходимо устанавливать стандартную площадь. «Это помогает более точно определять стоимость многоквартирных домов и предотвращать рост стоимости, если земельная площадь, связанная со зданием, больше, чем необходимо. Площади, превышающие необходимый размер, будут считаться зеленой зоной », — поясняет Балдиня.

Она добавляет, что с этого момента при оценке кадастровой стоимости при расчете стоимости будут учитываться только те осложнения, которые снижают рыночную стоимость недвижимости.Новинка заключается в том, что для зданий, у которых износ выше 35%, кадастровая стоимость будет снижена на 35%. Дополнительно планируется провести оценку системы отопления — кадастровая стоимость будет снижена, если не будет централизованного отопления. Стоимость будет уменьшена, если в здании есть открытые помещения.

Стоимость будет снижена для нежилых подземных пространств, таких как парковка под многоквартирными домами.

Заместитель генерального директора ВЖД по вопросам кадастровой стоимости Оскарс Габрусенокс поясняет, что новый подход к оценке кадастровой стоимости основан на принципах рыночной оценки и его цель — объективная оценка всех объектов недвижимости одновременно на определенную дату.

Габрусенокс говорит, что при оценке используются цены сделок с января 2017 года по июль 2019 года. VZD собирает информацию о сделках из Земельной книги. На данный момент имеется информация о 912 000 транзакциях. Дополнительно собрана информация об арендной плате и предлагаемых ценах.

Как сообщалось ранее, Минюст и ВЖД разработали и представили новый проект кадастровой стоимости, который предусматривает увеличение кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости. Он может вступить в силу 1 января 2022 года.

Как сообщили в Минюсте, новая кадастровая стоимость определяется исходя из ситуации, наблюдаемой на рынке недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года. Минюст и ВЖД приглашают муниципалитеты и жителей ознакомиться с проектом и сопутствующей информацией по адресу kadastralavertiba. lv и kadastrs.lv порталов.

Следуя распоряжению правительства об оценке кадастровой стоимости, чтобы убедиться, что она соответствует ситуации на рынке, Минюст потратил весь прошлый год на усовершенствование метода расчета кадастровой стоимости, чтобы обеспечить кадастровую стоимость всех объектов недвижимости. объекты рассчитываются по тем же принципам.

«Кадастровая стоимость используется для расчета 16 различных налогов, сборов и взносов. Это означает, что жизненно важно, чтобы он рассчитывался справедливо и основывался на равных для всех принципах. К сожалению, нынешний метод предоставляет широкий спектр вариантов оптимизации налогообложения, а также констатирует, что соответствие новых проектов фактической стоимости ниже, чем у старых проектов. В денежном выражении это означало, что налог на недвижимость для супермаркетов, построенных после 2000 года, будет выплачиваться в пропорционально меньших суммах, чем налог на здания советских времен », — пояснил министр юстиции Янис Борданс.

Кадастровая стоимость недвижимости в Латвии может удвоиться — China-CEE Institute

Кадастровая стоимость недвижимости в Латвии может удвоиться

Введение

Министерством юстиции и Государственной земельной службой разработан и вынесен на общественное обсуждение новый законопроект об изменении методологии оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ожидается, что запланированные изменения повысят кадастровую стоимость многих объектов недвижимости и могут вступить в силу 1 января 2022 года.Расчет показывает, что кадастровая стоимость недвижимости в Латвии может удвоиться, что приведет к увеличению государственных доходов от налога на недвижимость. Это вызвало широкую общественную дискуссию, поскольку ожидается, что расходы на налог на имущество, особенно предприятий, значительно возрастут. Таким образом, общий налоговый доход от коммерческих объектов увеличится на 120% или 54 миллиона евро, а с производственных объектов — на 50% или 11 миллионов евро. [1]

Новые изменения кадастровой стоимости недвижимости в Латвии.

Кадастровая стоимость используется для расчета 16 различных налогов, сборов и сборов, поэтому важно, чтобы они рассчитывались справедливо и в соответствии с одними и теми же принципами для всех. К сожалению, нынешняя методология кадастровой оценки открыла широкие возможности для оптимизации налогообложения и определила, что, например, для новых проектов соответствие кадастровой стоимости их фактической стоимости ниже, чем для более старых проектов [2]. В денежном выражении это означало, что, например, налог на недвижимость в супермаркете, построенном после 2000 г., уплачивается из пропорционально меньшей доли, чем для здания, построенного в советские времена.В связи с этим правительство Латвии разработало проект Закона об изменении методологии определения кадастровой стоимости зданий. В качестве основного критерия изменения кадастровой стоимости были взяты амортизация здания, материалы и срок строительства. Чтобы определить стоимость объектов недвижимости, были учтены расположение объекта и изменения в окружающей среде вокруг объекта — как среда развивалась или, наоборот, ухудшилась, и инфраструктура — новые дороги, общественная инфраструктура. , так далее.

Ожидается, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель увеличится по всей стране из-за роста рыночных цен. Стоимость сельскохозяйственных построек практически не изменится или даже будет снижаться из-за перерасчета амортизации. Повысится кадастровая стоимость квартир в новостройках, построенных после 2000 года, а также серийных квартир в домах, построенных до 2000 года в регионах стратегического развития. В свою очередь, особняки, построенные до 2000 года в районах, где нет роста рыночной цены, испытают падение кадастровой стоимости.Однако стоимость производственных объектов возрастет, так же как и новые производственные здания и коммерческие объекты, построенные после 2000 года.

В целом ожидается увеличение кадастровой стоимости коммерческих объектов для новых проектных зданий, построенных после 2000 года в городах национального значения и на территориях, где рынок недвижимости расширился, но снижение кадастровой стоимости ожидается в более старых зданиях, построенных до 2000 года. , в районах, где не было роста рыночных цен.

Налоговая скидка для первичных домовладельцев

Поскольку кадастровая стоимость также является основой для расчета налога на недвижимость, Министерство юстиции уже год назад подготовило поправки к Закону о государственном кадастре недвижимости и поправки к Закону о налоге на недвижимость, которые предусматривают отмену налога на недвижимость. Налог на недвижимость для первичного жилья до 100 000 евро. Закон предусматривал, что для первичного жилья стоимостью до 100 000 евро уплата налога на недвижимость будет бесплатным.[3] Это будет означать, что для первичного недвижимого имущества с кадастровой стоимостью, например, 80 000 евро, налог на недвижимость будет составлять 0 евро, а для жилья с кадастровой стоимостью 120 000 евро налог на недвижимость будет рассчитываться от стоимости 20 000 евро.

Уже очевидно, что принять этот закон будет сложно, так как некоторые партнеры по коалиции критикуют это предложение, подчеркивая, что это будет означать увеличение финансового бремени для предпринимателей.Что касается, например, некоторых промышленных парков, зданий, отелей и др. Налог на недвижимость может утроиться, что ограничит свободные средства компании для инвестирования в развитие собственных предприятий.

Действительно ли повышение кадастровой стоимости действует и действует в сегодняшних условиях Латвии?

Новый подход к определению кадастровой стоимости вызвал широкие дискуссии в обществе. Предполагается, что кадастровая стоимость недвижимости вырастет в среднем более чем в 2 раза.[4] Так, по расчетам самих предприятий, уплата налога на недвижимость для коммерческих и производственных помещений может увеличиться в 3-5 раз. Таким образом, изменение и увеличение кадастровой стоимости подверглось критике со стороны экспертов, поскольку оно имеет множество недостатков и повлияет на доступные финансовые ресурсы как домашних хозяйств, так и предприятий Латвии.

Дополнительное непонимание вызвано сроками изменения кадастровой стоимости, поскольку в настоящее время из-за последствий Covid-19 Латвия переживает экономический спад.В то время как предприниматели, пережившие кризис COVID-19, ищут решения для преодоления финансовых последствий пандемии, государство предоставляет предпринимателям следующий «инструмент поддержки» — повышение кадастровой стоимости коммерческих и промышленных помещений и увеличение реальной стоимости. Налог на наследство до 300-500%. Это означает, что на коммерческий сектор ложится еще большее бремя, игнорируя проблемы, с которыми в настоящее время сталкиваются в отношении устойчивости бизнеса.

Министр экономики Янис Витенбергс отметил, что налог на недвижимость не должен становиться дополнительным бременем для бизнеса, тем более что кризис, вызванный вирусом Covid-19, снизил доходы бизнеса.Возложение дополнительной налоговой нагрузки на бизнес напрямую приведет к сокращению как количества рабочих мест, так и оплаты труда сотрудников. Для предприятий, которые в настоящее время борются со значительными потерями в результате кризиса Covid-19, новые правила налогообложения недвижимости повлекут за собой дополнительные финансовые ограничения. Следовательно, цены будут расти, экспортеры потеряют международную конкурентоспособность, что приведет к сокращению штатов, росту безработицы, увеличению арендных платежей и уменьшению инвестиций в недвижимость и других инвестиционных проектов.[5] Министр экономики Латвии дополнительно отметил, что ставки налога на недвижимость должны быть предсказуемыми. При планировании изменений необходимо учитывать цель налога на недвижимость и то, как эти изменения повлияют на цены на недвижимость в будущем, доступность жилья в целом, инвестиции в рынок недвижимости, а также конкурентоспособность Латвии в сравнении. с соседними странами.

Текущие оценки уже показывают, что изменения в налоге на недвижимость несоразмерны с нашими соседними странами.Рига сильно отстает от Вильнюса и Таллинна в строительстве новых квартир и офисных зданий, что также снижает приток инвестиций в страну и создание новых рабочих мест. [6] В Латвии налог на недвижимость значительно выше, чем в Литве и Эстонии. [7] Увеличивая его еще больше, Латвия станет все более неконкурентоспособной в балтийском масштабе, в результате чего иностранные инвесторы будут еще больше отдавать предпочтение Вильнюсу и Таллинну для своих инвестиционных проектов.

Кроме того, Министерство экономики прогнозирует, что восстановление после пандемии вируса Covid-19 займет около двух лет, поэтому нельзя ожидать повышения налогов, чтобы способствовать восстановлению экономики в течение этого периода.По прогнозам, уплата налога на недвижимость для офисов, фабрик, логистических центров, гостиниц и других коммерческих объектов увеличится в среднем в три раза.

Сводка

В настоящее время новый законопроект об изменении методологии оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости вызвал широкое общественное обсуждение, поскольку видно, что общий налог на коммерческие объекты, таким образом, увеличится на 120% или 54 миллиона евро, но для производственных объектов на 50% или на 11 млн евро.В целом ожидается увеличение кадастровой стоимости коммерческих объектов для зданий, построенных после 2000 года в городах национального значения, на территориях, где рынок недвижимости расширился, но снижение кадастровой стоимости ожидается в более старых зданиях, построенных до 2000 года, в районах. где не было роста рыночных цен. Считается, что новый принцип оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества выгоден для владельцев первичного жилья и, таким образом, оказывает большее финансовое давление на предприятия в Латвии.Это вызвало непонимание, поскольку Латвия столкнулась с экономическим спадом из-за кризиса Covid-19 и увеличения кадастровой стоимости недвижимости, поэтому повышение налога на недвижимость вызовет еще большие финансовые ограничения, поскольку в настоящее время предприятия Латвии сосредоточены на финансовой поддержке. к пандемическому кризису. Текущая методология кадастровой оценки открывает широкие возможности для оптимизации налогообложения и определяет, что, например, для новых проектов соответствие кадастровой стоимости их фактической стоимости ниже, чем для старых проектов.Однако существует потребность в оценке долгосрочного воздействия на повышение кадастровой стоимости объектов недвижимости в Латвии, поскольку существует риск того, что с введением новой кадастровой стоимости Латвия может потерять свою конкурентоспособность в балтийском масштабе.

[1] https://www.lsm.lv/raksts/zinas/latvija/politiki-sapinusies-jauna-nekustama-ipasuma-nodokla-meklejumos.a370701/

[2] https://lvportals.lv/norises/318193-jaunas-kadastralas-vertibas-un-piedavata-nekustama-ipasuma-nodokla-reforma-2020

[3] https: // lvportals.lv / norises / 318193-jaunas-kadastralas-vertibas-un-piedavata-nekustama-ipasuma-нодокла-реформа-2020

[4] Dārziņa, L. Кадастровая стоимость будет определена по новой методике. Доступно — https://lvportals.lv

[5] https://www.em.gov.lv/lv/jaunumi/28648-vitenbergs-nekustama-ipasuma-nodoklis-nedrikst-klut-par-papildu-slogu-uznemejiem

[6] https://www.em.gov.lv/lv/jaunumi/28648-vitenbergs-nekustama-ipasuma-nodoklis-nedrikst-klut-par-papildu-slogu-uznemejiem

[7] https: // appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?query=BOOKMARK_DS-471199_QID_-544AFF50_UID_-3F171EB0&layout=TIME,C,X,0;GEO,L,Y,0;NA_ITEM,L,Y,1;SECTOR, L, Z, 0; UNIT, L, Z, 1; ИНДИКАТОРЫ, C, Z, 2; & zSelection = DS-471199UNIT, MIO_EUR; DS-471199INDICATORS, OBS_FLAG; DS-471199SECTOR, S13_S212; & rankName1 = SECTOR_1_2_-1_2 & rankName1 = SECTOR_1_2_-1_2 & rankName1 = SECTOR_1_2_-1_2 & rankName1 1_2 & rankName3 = UNIT_1_2_0_0 & rankName4 = TIME_1_0_0_0 & rankName5 = GEO_1_0_0_1 & rankName6 = NA-ITEM_1_2_1_1 & sortR = ASC_13 & sortC = ASC_-1_FIRST & RSTP = & CStP = & RDCH = & ЦДХГ = & RDM = истина & CDM = истина & footnes = ложь и пустые = ложь и вай = ложно & time_mode = NONE & time_most_recent не = False & LANG = EN & CFO =% 23% 23% 23% 2C % 23% 23% 23.% 23% 23% 23

Налоги на имущество для нерезидентов

Все владельцы недвижимости в Испании обязаны платить три разных налога каждый год.

Если вы являетесь резидентом , вы облагаетесь подоходным налогом (включая налог на прирост капитала) и налогом на недвижимость (IBI).

Если вы не являетесь резидентом Испании , вы облагаетесь подоходным налогом (включая налог на прирост капитала), налогом на имущество, а также дополнительным налогом на имущество нерезидентов.

В этой статье мы рассмотрим все налогов на недвижимость, которые вам необходимо заплатить при покупке недвижимости в Испании.

Налог на приобретение недвижимости для нерезидентов

Если вы нерезидент, то налоги на имущество для вас составляют 3:

• Подоходный налог (включая налог на прирост капитала). Подоходный налог для нерезидентов учитывает только доход от собственности; поскольку доход от заработной платы необходимо декларировать в стране вашего проживания.Если собственность предназначена для вашего собственного использования, вы должны заплатить определенный процент от вашей собственности; если вы арендуете недвижимость, вы должны указать полученную сумму в качестве арендной платы.
• Годовой налог на недвижимость: Подробнее см. Ниже.
• Дополнительный налог на имущество нерезидентов.

Для того, чтобы уплатил эти налоги, вы должны подать заявление на получение NIE (Número de Identificación de Extranjero), который является вашим испанским налоговым идентификационным номером . Не испанские жители всех национальностей также имеют свои номера.Вам следует запросить этот номер при покупке недвижимости. Этот номер идентифицирует вас с испанскими властями и необходим , когда уплачиваются налоги или вам необходимо решить проблему с налоговой службой.

Годовой налог на недвижимость в испании

Этот налог на недвижимость основан на кадастровой стоимости, и для одного и того же типа собственности может сильно варьироваться от одного города к другому, так как это муниципальный налог. Этот налог на недвижимость называется IBI, «Impuesto sobre Bienes Inmuebles». Налог увеличивается каждый год в зависимости от инфляции.

Для нерезидента лучшим решением будет оплата налога прямым дебетом. Банк предоставит вам форму, разрешающую банку уплатить налог, и копия формы будет отправлена ​​на хранение в местный совет . Это обеспечит своевременную оплату налогов, как и другие счета за коммунальные услуги, принадлежащие вам. В дополнение к оценочной стоимости вашей собственности (кадастровая стоимость), IBI также принимает во внимание ваш ссылочный кадастровый номер, который идентифицирует вашу собственность в кадастровом офисе. Это может быть важно при покупке и продаже недвижимости, потому что иногда физическое описание не согласуется с описанием в титульном документе. Эти три налога нельзя избежать, так как Испанское налоговое агентство (Hacienda) будет проверять счета во время продажи собственности. Залог в размере 3% будет внесен от общей цены продажи, что является гарантией против подоходного налога и налога на имущество за предыдущие четыре года, а также гарантией против вашей налоговой задолженности по приросту капитала. Во время подписания договора купли-продажи вас также попросят предъявить текущий налоговый чек на недвижимость, IBI.

налог на имущество

Налог на богатство — это прямой личный налог, который применяется индивидуально , но не к годовому доходу или сделкам, а к личному богатству людей, и рассчитывается на основе стоимости всех активов налогооблагаемого лица. Налог на имущество применяется только к объектам недвижимости, покупная цена которых превышает 700 000 евро.

Испанский подоходный налог

Испанский подоходный налог не применяется к основному месту жительства владельца-резидента. Однако это действительно касается второго места жительства. В случае нерезидента , поскольку эта недвижимость не считается основным местом проживания, налог должен уплачиваться ежегодно. Размер налога составляет 2% от кадастровой стоимости недвижимости как фиктивный доход от аренды. Ее можно уменьшить до 1,1%, если кадастровая стоимость повышалась с 1994 г. — а во многих случаях так и было.Для резидентов этот налог уплачивается так, как если бы это была прибыль. Для низкого дохода процент выплаты составляет 15%, а для высокого дохода процент составляет 30% или даже 40% . Нерезидент всегда облагается налогом по фиксированной ставке 24% на любой доход, полученный в Испании. Этот налог на прибыль в размере 24% не следует путать с налогом на прирост капитала в размере 21% от прибыли от продажи активов, таких как дом или акции компании.

покупка дома в испании: планирование налогов и расходов

Когда покупает недвижимость в Испании, налоги играют большую роль в процессе планирования.Если мы примем во внимание оценку дома, нотариуса, реестр и соответствующие налоги (НДС, ИТП…), эксперты рекомендуют сэкономить от 10% до 12% от стоимости дома. Все они являются обязательными расходами , которые связаны с покупкой и продажей собственности, , хотя «счет-фактура», подлежащий оплате, будет зависеть от того, новый это дом или подержанный, и от суммы той же суммы.

НАЛОГИ НА АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Если вы являетесь резидентом или нерезидентом Испании, аренда вашей собственности является законной. Однако, вы должны помнить, что вы должны сообщать о своем доходе от аренды в налоговые органы . На самом деле от вас требуется сообщить о доходе в течение 30 дней с момента его получения , но вы можете запросить это ежеквартально, чтобы упростить оформление документов. Это правда, что почти все арендодатели, сдающие свою недвижимость в аренду, не декларируют этот доход в испанских налоговых органах, и шансы быть пойманным невелики. Тем не менее, Испанский подоходный налог учитывает выгоды, возникающие в Испании .

Если вы нерезидент, вы должны платить 24,75% дохода от аренды. Вы не можете уменьшить 50%, как в случае с собственниками-резидентами. Если вы являетесь резидентом, вы должны включить свой доход от аренды с другим доходом при подаче годовой испанской налоговой декларации. Если вы регистрируете свою собственность как туристическую аренду, вы можете взять на себя расходы по содержанию своей собственности как коммерческие расходы и компенсировать их налогом на недвижимость.

Часто задаваемые вопросы о налоге на недвижимость в Испании

Есть ли в Испании налог на недвижимость?

Да.Есть налоги на недвижимость в Испании. Их устанавливает местный провинциальный совет.

Сколько стоит налог на недвижимость нерезидентов в Испании?

Налоги варьируются от 0,405% до 1,166% от кадастровой стоимости собственности,
в зависимости от провинции. В вашем годовом платеже по налогу на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles- IBI)
вы найдете самую последнюю кадастровую стоимость.

Сколько времени у меня есть для уплаты налога на недвижимость в Испании?

Налог на недвижимость (IBI) уплачивается покупателем один раз в год, который может быть разделен на несколько частей.Годовая ставка налога составляет от 0,4 процента до 1,1 процента от кадастровой оценки собственности . Этот налог будет зарегистрирован в Испании на вашем текущем счете. Пример: квартира 350 000 евро, IBI будет от 500 до 700 евро в год.

Основные моменты законодательства: оспаривание кадастровой стоимости: почему и почему

В разделе Legal Highlights не было ни репортажей, ни редакции The Moscow Times.

Курмаев Рустам
Партнер, Разрешение споров
Гольцблат БЛП

Системный кризис, бушующий в настоящее время в стране, побуждает бизнес-сообщество уделять особое внимание сокращению расходов на ведение бизнеса.Эффективный способ сделать это — добиться снижения кадастровой стоимости земли, торговых центров и другой собственности, используемой в их бизнесе.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость собственности, определяемая в результате государственной кадастровой оценки, при которой используются методы массовой оценки для определения определенного показателя стоимости квадратного метра. Этот индекс применяется ко всем земельным участкам в пределах одной территориальной зоны, определяемым по множеству критериев (переменных ценообразования).

Поскольку используется только ограниченное количество переменных ценообразования, при государственной кадастровой оценке не принимаются во внимание все индивидуальные качества собственности или все виды ограничений и обременений (например, аренда, ипотека и т. Д.).

Следовательно, кадастровая стоимость недвижимости всегда отличается от рыночной стоимости и обычно превышает ее, хотя она может быть уменьшена путем рыночной оценки соответствующей собственности.

Василий Малинин
Юрист, Разрешение споров
Гольцблат BLP

Кто может оспорить кадастровую стоимость (какие расходы могут быть сокращены)?

Как физические, так и юридические лица могут получить снижение кадастровой стоимости через компетентные органы; те, кто может быть заинтересован в оспаривании кадастра, напрямую соотносятся с положениями закона, связывающими их права и обязанности с кадастровой стоимостью.

База земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 Налогового кодекса РФ), поэтому налогоплательщики-землевладельцы обязательно захотят ее уменьшить, оспаривая кадастровую стоимость своей земли.

Региональный налог на имущество организаций рассчитывается с использованием кадастровой стоимости административных и бизнес-центров, торговых центров, офисных помещений, торговых точек, предприятий общественного питания и некоторых других видов имущества (статья 378.2.Налогового кодекса РФ). Таким образом, владельцы такой коммерческой недвижимости, которые не применяют специальные налоговые режимы и не освобождены от этого налога, будут в равной степени заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить свое налоговое бремя.

Бестендерные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не могут превышать их кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). Например, арендаторы, желающие приватизировать сданные в аренду государственные земельные участки, потому что они владеют зданиями или сооружениями на них, могут оспорить кадастровую стоимость арендованной земли до подписания договора купли-продажи и получить выгоду в момент покупки.

Некоторые арендаторы земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, платят арендную плату на основе ее кадастровой стоимости, как это часто предусмотрено региональным законодательством, поэтому снижение арендной платы находится в их экономических интересах.

Новая редакция статьи 8.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, вступающего в силу с 1 мая 2015 года, вводятся штрафы в зависимости от кадастровой стоимости участка за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с категорией земли и / или разрешенным использованием.Для юридических лиц размер штрафа может достигать двух процентов от такой суммы.

Выгоды, которые получат владельцы или другие правообладатели земельного участка, торгового центра или иного имущества, указанного в законе, зависят от того, насколько велик разрыв между его кадастровой и рыночной стоимостью. На практике первое часто уменьшается вдвое.

Как оспорить кадастр

Законодательство предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном порядке или через суд.

В административном порядке заинтересованные стороны обращаются в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются при соответствующих территориальных управлениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр») в каждом субъекте Российской Федерации. Физические лица могут пропустить этап комиссии и подать исковое заявление непосредственно в суд. Юридические лица, напротив, должны сначала обратиться в комиссию, иначе суд оставит их исковое заявление без рассмотрения.

Обязательный пакет документов для комиссии состоит из кадастровой ведомости объекта недвижимости, титульного документа (свидетельство, договор и др.), Отчета об оценке, подготовленного оценщиком, и положительного заключения, полученного от саморегулируемой организации оценщиков. к которому принадлежит данный оценщик.

Многие практикующие юристы считают, что эффективность комиссии оставляет желать лучшего. Он часто отказывается пересматривать кадастровую стоимость на формальных основаниях, которые, по сути, не имеют ничего общего с достоверностью рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в его отчете.Одно из объяснений этого — преобладание в комиссии представителей исполнительной власти.

Следовательно, ни в коем случае не следует возлагать все надежды на комиссию. Предприниматели, которые должны обратиться в комиссию, на этом этапе должны сосредоточиться на привлечении квалифицированного оценщика для определения надежной рыночной стоимости, а не на установлении искусственно заниженной. Фактически, это наиболее важный практический аспект всей процедуры, так как в ходе судебного разбирательства суд проверяет достоверность рыночной стоимости, указанной в отчете, что более подробно будет рассмотрено ниже.

Судебный процесс был более выгодным по сравнению с административным, поскольку государственные арбитражные суды, руководствуясь Высшим Арбитражным Судом РФ, накопили обширную историю дел в пользу истцов. Однако в августе 2014 года федеральный законодательный орган постановил, что споры о кадастровой стоимости должны рассматриваться судами общей юрисдикции на уровне субъекта (для Москвы и Московской области это Московский городской суд и Московский областной суд).

В настоящее время не существует единой практики разрешения подобных споров в Москве и Московской области, так как соответствующие суды практически не завершают рассмотрение по существу первых дел, принятых к уголовной ответственности. Следовательно, пока невозможно сказать, займут ли суды общей юрисдикции позицию, соответствующую согласованной государственной арбитражной практике.

Тем не менее, квалифицированные юристы уже разработали судебные стратегии для владельцев собственности или других заинтересованных лиц, чтобы так или иначе прийти к желаемому снижению кадастровой стоимости.

Ключом к окончательному судебному результату является судебно-медицинская экспертиза, проведенная для определения рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку никакие конкретные доказательства не имеют заранее установленного значения для судов, истец несет риск отклонения отчета об оценке (вопрос о том, является ли обоснованным вопрос, который будет решаться в последующей апелляции на судебный акт). Поскольку суды изначально весьма критически относятся к отчету истца, они обычно предлагают провести судебно-медицинскую экспертизу для установления рыночной стоимости спорной собственности.Лучше не игнорировать такое предложение, так как оно поможет снизить описанный выше риск.

На этом этапе важно выбрать эксперта с наивысшей квалификационной квалификацией и убедить суд в необходимости назначения высококвалифицированного и беспристрастного специалиста. Вы можете ожидать, что ваши оппоненты со стороны правительства также предложат своих экспертов. Скорее всего, суд, опираясь на заключения эксперта, удовлетворит иск в пределах установленной рыночной стоимости.Именно поэтому, готовясь подать заявку на комиссию, вы должны убедиться, что ваша рыночная оценка является максимально объективной и надежной, и в этом случае выводы отчета об оценке и заключения экспертов не должны сильно отличаться.

Вся процедура оспаривания кадастровой стоимости (административный и судебный этапы) займет от четырех до шести месяцев, поэтому потребуется много терпения.

Какие результаты вы можете ожидать?

После рассмотрения вашего иска о пересмотре кадастровой стоимости комиссия или суд вынесет решение.

Затем кадастровая палата Росреестра должна будет на основании этого внести новую кадастровую стоимость (содержащуюся в постановляющей части решения) в Государственный кадастр недвижимого имущества.

Тем не менее, собственники и другие заинтересованные стороны, очевидно, будут заинтересованы в реальной экономии за счет снижения налогов или арендной платы на основе кадастровой стоимости, а не только в обновлении государственного реестра.

Несомненное преимущество последних изменений в законодательстве об оценке состоит в том, что новая кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не раньше, чем оспариваемая (предыдущая) стоимость была внесена в Государственную недвижимость. Кадастр.

Следовательно, для заинтересованных лиц важно получить налоговые льготы или другую экономию не только за период после внесения новой стоимости в кадастр, но также и за предыдущий период в отношении авансовых налоговых платежей или арендной платы, уже уплаченных на основе старая кадастровая стоимость.

Существует отрицательная история болезни, основанная, в частности, на Письме Минфина № 03-05-04-02 / 27809 от 16 июля 2013 г., подразумевающем, что налоговая служба не должна пересматривать ранее уплаченные налоги.

Тем не менее, это было сформировано до того, как вступили в силу законодательные положения, дающие обратную силу новой кадастровой стоимости, и не выглядит надежным.

Не менее важным остается вопрос о том, применяется ли такая обратная сила к ситуациям, когда заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в комиссию в течение одного календарного года (скажем, 2014 года), а исковое заявление подается в следующем (2015 году) году.

Исполнительные органы, скорее всего, примут ограничительное толкование положения об обратной силе в отношении кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда.Новые кадастровые стоимости подлежат применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре (ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Логически формулировка «соответствующий иск» может означать, что законодатели разделят иск, поданный в комиссию, и исковое заявление, поданное в суд, на два независимых «соответствующих» иска, поэтому исковое заявление, поданное в 2015 году, не дает истцу права ссылаться на обратную силу в 2014 году, когда аналогичное заявление было подано в комиссию.

Суды общей юрисдикции, подчиняющиеся традициям, могут придерживаться той же логики.

Этот негативный подход, однако, не согласуется с процедурой обжалования, предусмотренной для предпринимателей, требующей, чтобы они всегда обращались в комиссию, прежде чем обращаться в суд. Следовательно, эти два этапа можно рассматривать как неотделимые (внесудебный и судебный) этапы в рамках единой процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Пока остается надеяться, что такой разумный подход, направленный на защиту частных интересов, может быть оправдан в отношениях с государственными органами.

После того, как все вышеперечисленные шаги будут предприняты, владельцы собственности или другие заинтересованные лица будут получать экономические выгоды в течение следующих трех лет (при условии, что иск об оспаривании кадастровой стоимости будет подан в том же году, что и оспариваемая стоимость). В настоящее время власти не могут пересматривать кадастровую стоимость чаще одного раза в три года, хотя они должны делать это не реже одного раза в пять лет.