Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя: Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций — Управдом

Содержание

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

8
апреля
2019

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Иванушкина, Дружинина_Арбитражная практика_Досрочный выход арендодателя из договора без санкций_04.2019

Скачать файл

Файл добавлен	19.04.2019
Презентация	.pdf (124 Кб)

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п.

2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;
существенное ухудшение состояния имущества;
невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;
непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора[1].

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений[2].

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества[3].

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции)[4].

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок[5].

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[6].

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения[7].

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров[8]. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность[9]. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход[10]. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок[11].

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения[12].

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным.
Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа[13].
Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен[14].

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК[15].

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе.

Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором[16].

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;
арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;
арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки[17].

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции[18].

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена[19].

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение[20].

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

[1] Ст. 619 ГК РФ.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17. 11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03. 11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[22] ст. 616 ГК РФ

[23] ст. 623 ГК РФ

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т. п.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя. То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений. При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

2. Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества. Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества. Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23. 01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций. Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора. Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок. Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении. Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п. В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них. Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений. Между тем, подобная цель — в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, — не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования. В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды. Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.

Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Расторжение договора аренды ( в том числе досрочное расторжение)

В повседневной жизни собственника земельного участка часто возникают и правовые впоросы, например, нередко приходится задумываться о смене арендатора. Для того, чтобы отдать земельный участок в пользование другому лицу, необходимо знать о правилах, установленных для расторжения договора аренды.

Расторжение договора аренды (в том числе долгосрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренные главами 26 и 29 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее –ГК РФ),с учетом правил ст. 618 ,619 и 6200 ГК РФ. При расторжении договора аренды так же, как и при ее возникновении имеет важное значения принцип свободы договора. Это значит, что расторжение договора аренды может происходить по воле двух сторон. В таком случае расторжение договора по своей правовой природе является двусторонней сделкой, т. е. действием , направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей.

В противном случае договор может быть досрочно расторгнут судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом в соответствии с законодательством требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором , а при его отсутствии -в тридцатидневный срок.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Досрочное расторжение договорных отношений по инициативе арендодателя может произойти и без обращения в суд. В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашение сторон, договор считается расторгнутым.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно в случаях , когда:

-арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имушества ;

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

-имущество в силу обстоятельств ,за которые арендатор не отвечает ,окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо этого стороны вправе предусмотреть в договоре аренды и другие основания для его досрочного расторжения.

Основанием для погашения записи об аренде или расторжении зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды является соответствующее соглашение или вступившее в законную силу решение суда.

При регистрации соглашения о расторжении договора аренды государственная пошлина не уплачивается.

Ведущий инженер отдела

по Родионово-Несветайскому отделу

ФГБУ «ФКП Росреестра» по РО Т.А. Волобуева

Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя

Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.

Прекращение договора в связи с истечением срока

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).

Основания одностороннего расторжения договора арендодателем

В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):

если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Рассмотрим указанные основания подробнее.

Нарушение условий договора

Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок — это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).

Ухудшение арендованного имущества

Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.

Невнесение арендной платы

По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.

Порядок расторжения договора

Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.

Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.

В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).

К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.

Отказ арендатора передать арендованное имущество

Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора , арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.

Досрочное расторжение договора аренды помещения арендатором из-за отсутствия экономической выгоды от аренды

В силу статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как указано в статье 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. В случае, если перечисленные выше обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор, в Ваших правоотношениях отсутствуют, а самим договором не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора, то правовые основания для удовлетворения требования о расторжении договора в судебном порядке отсутствуют. В аналогичных Вашей ситуациях арендаторы, обращаясь в суд, ссылаются на статью 451 ГК РФ. Согласно указанной статье основанием для изменения или расторжения договора может послужить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако, как показывает анализ судебной практики, суды в таких спорах не встают на сторону арендатора и отказывают в расторжении договора аренды, считая, что «невыгодность» договора можно было предвидеть. Так, например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 22 марта 2010 г. N Ф09-1684/10-С3 указывает следующее: «Судом апелляционной инстанции верно указано на то, что факт наступления экономического кризиса, на который ссылается истец в письме от 18.05.2009, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Суд также правомерно отметил, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества». Аналогичной позиции придерживаются и другие суды: например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 13 апреля 2010 г. по делу N А42-2857/2009 указывает, что «… снижение покупательской способности населения, вызванное мировым финансовым кризисом, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств». Таким образом, считаю, что обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды по причине отсутствия прибыли бесперспективно. В то же время однозначно судить о перспективности спора можно лишь при детальном изучении подписанного договора и сложившихся правоотношений.

Порядок расторжения договора аренды по требованию одной из сторон

Законодательством предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора: во внесудебном порядке либо в судебном порядке.

Пунктом 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 г. №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление №1) определено, что право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) не являются тождественными.

I. Внесудебный порядок – в результате одностороннего отказа от исполнения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора должен быть прямо предусмотрен законодательством либо договором (в договоре должна содержаться формулировка «односторонний отказ от исполнения договора»).

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды лишь в том случае, если такой договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Согласно п. 32 Постановления №1 в договоре аренды могут быть предусмотрены условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

В соответствии с ч. 4 п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16. 12.1999 г. №16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – Постановление № 16) достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением.

Пунктом 32 Постановления № 1 предусмотрено, что экономические суды при рассмотрении споров должны учитывать следующее:

· для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

· наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Частью 5 п. 19 Постановления № 16 определено, что в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.

Однако, частью 6 п. 19 Постановления № 16 предусмотрено, что при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, хозяйственным судам следует исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

При этом в силу части первой ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон (часть вторая ст. 401 ГК).

Следовательно, действующим законодательством предусмотрено, что понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора в одностороннем порядке» не являются тождественными. Условие договора о возможности одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

II. Судебный порядок – по решению суда только:

а) при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора одной из сторон может быть признано существенным, если другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

б) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Статьей 590 ГК предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, в частности, содержатся основания для досрочного расторжения, а также обязательность соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление письменного предупреждения содержащего указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п.2 ст. 422 ГК).

В свою очередь, пунктом 30 Постановления №1 предусмотрено, что право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Исходя из вышеизложенного следует, что для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, необходимо наличие нарушений со стороны арендатора, предусмотренных нормами ГК, регулирующими договор аренды, либо прямо предусмотренными договором аренды. При этом Арендодатель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.е. направить письменное требование об устранении допущенных нарушений в разумный срок.

Блог Теребей Алеся Петровна

Типы аренды фермы и варианты для повторных переговоров или расторжения | CropWatch

18 февраля 2011 г.

В связи с ростом цен на урожай многие арендодатели пытаются пересмотреть условия аренды земли, в частности, денежную ренту.

Большинство договоров аренды фермерских хозяйств в Небраске представляют собой неписаные годовые договоры аренды.

Большинство договоров аренды в Небраске являются неписаными, что означает, что уведомление о расторжении должно быть направлено за шесть месяцев, обычно до 1 сентября.Если арендодатель не может расторгнуть договор аренды, он не может потребовать от арендатора пересмотреть договор аренды, чтобы избежать прекращения договора аренды. Однако умные арендаторы захотят подумать о долгосрочных последствиях и пересмотреть договор аренды. Арендаторы, которые отказываются пересмотреть договор, могут потерять договор аренды после окончания текущего урожая года.

Многие договоры аренды ферм, особенно между членами семьи, не заключаются в письменной форме, а представляют собой устные соглашения о «рукопожатии». Поскольку в письменной форме нет ничего, стороны могут по-разному вспоминать о своем соглашении, что затрудняет разрешение споров по аренде.Наиболее распространенная юридическая проблема, связанная с устным договором аренды фермы, заключается в том, как договор аренды может быть расторгнут на законных основаниях.

Для неписаных договоров аренды необходимо уведомить за шесть месяцев до прекращения договора аренды.
Для письменных договоров аренды условия расторжения указаны в договоре аренды. Если ничего не указано, письменный договор аренды автоматически прекращается в последний день аренды. Автоматического продления нет.

Устная (неписаная) годовая аренда

Необходимость

Личная юридическая консультация

Аренда фермы требует учета закона и фактов, уникальных для каждого случая. Информация, представленная в этой статье, предназначена для образовательных целей: она не заменяет компетентную юридическую консультацию.

Устные (т.е. неписаные) договоры аренды юридически считаются годовыми. Годовая аренда не имеет фиксированной продолжительности и автоматически продлевается еще на один год до тех пор, пока землевладелец не уведомит арендатора (или наоборот) о расторжении договора аренды. Большинство договоров аренды фермерских хозяйств в Небраске — это неписаные договоры аренды на год.

Прекращение договора аренды на год в устной форме.Верховный суд Небраски постановил, что год аренды начинается 1 марта для устных договоров аренды на год (Moudry v. Parkos, 217 Neb. 521 [1984]). Уведомление арендатора о выселении в соответствии с устной годовой арендой (юридически именуемое «уведомление о выходе») должно быть направлено за шесть месяцев до окончания срока аренды или не позднее 1 сентября, предшествующего предыдущему.

Например, для года аренды, начинающегося 1 марта 2006 г. и заканчивающегося 28 февраля 2007 г., уведомление от арендодателя о прекращении договора аренды должно быть направлено (и получено) арендатору не позднее 1 сентября 2006 г. .После этого договор аренды истекает 28 февраля 2007 г., и новый арендатор (или новый покупатель) может взять на себя договор аренды 1 марта 2007 г. Если, однако, уведомление о выходе было направлено (или получено) после 1 сентября 2006 г., существующий арендатор будет иметь договор аренды до 28 февраля 2008 г.

Письменная аренда

Письменные договоры аренды действуют только в течение периода, указанного в самом договоре аренды, например, один год, пять лет или более. Для письменных договоров аренды от арендодателя не требуется уведомления арендатора о том, что договор аренды не будет продлен, если только в договоре аренды не указано, что требуется уведомление о расторжении.Если в нем не содержится оговорка о продлении, договор аренды автоматически прекращается в конце срока аренды.

Арендатор, как правило, не имеет права на продление договора аренды в письменной форме, если договор аренды не содержит положения о продлении. Однако в письменном договоре аренды может быть указано, что договор аренды был автоматически продлен, если одна из сторон не уведомила другую (обычно до определенной даты), что договор аренды не будет продлен.

Уведомление о выходе. Уведомление арендатору (или домовладельцу) о расторжении договора аренды должно быть написано и, возможно, отправлено заказным письмом (проконсультируйтесь со своим юристом).Копия письменного уведомления также должна быть сохранена. Устного уведомления о выходе может быть достаточно, но может быть трудно доказать в суде, если судебный процесс необходим для обеспечения расторжения договора аренды. Крайний срок для предварительного уведомления за шесть месяцев для устной аренды применяется к дате получения уведомления арендатором, а не к дате отправки уведомления арендодателем.

Подробнее

Для получения дополнительной информации по вопросам экономики сельского хозяйства или управления фермой см. Cornhusker Economics, еженедельный информационный бюллетень по исследованиям и текущим темам в области экономики сельского хозяйства.

Добровольные изменения

Все эти правовые нормы о прекращении аренды могут быть изменены путем переговоров и добровольного соглашения сторон. Например, домовладелец может захотеть пересмотреть договор аренды на основании более высоких цен на урожай. Несмотря на то, что 31 августа уже прошло, разумный арендатор будет вести переговоры с домовладельцем, чтобы сохранить договор аренды на долгий срок. Если арендатор полагается на краткосрочное юридическое преимущество (требование уведомления о прекращении действия за шесть месяцев), чтобы сохранить текущий договор аренды таким же, как и в предыдущем году, арендатор может в конечном итоге потерять договор аренды после окончания следующего урожая года.

Заключение

Договор аренды в письменной форме обычно предпочтительнее устной аренды, поскольку он обеспечивает письменную запись условий аренды. Однако в соответствии с законодательством штата Небраска письменные договоры аренды сельскохозяйственных земель не должны содержать предварительного уведомления о расторжении, как это требуется в Айове. Поскольку устный договор аренды требует предварительного уведомления за шесть месяцев о прекращении договора аренды, он может предоставить арендатору больше правовой защиты, чем письменный договор аренды, по крайней мере, на один дополнительный год сбора урожая.

Если у вас есть юридические вопросы относительно аренды фермы, обратитесь к юристу.

Дж. Дэвид Эйкен
Специалист по водному и сельскохозяйственному праву

Права арендодателя и арендатора | Генеральный прокурор Арканзаса

Закон штата Арканзас предоставляет права как арендаторам жилья, так и домовладельцам. Законы Арканзаса по таким вопросам применяются только к частным арендуемым единицам, а не к жилью, субсидируемой государством.

Права и обязанности арендатора:

Арендодатели должны уведомить как минимум об одном периоде аренды до повышения арендной платы.Это правило применяется как к устным, так и к письменным договорам аренды.
Если вы планируете сдавать свою квартиру или дом в субаренду, вы, как правило, должны получить предварительное разрешение от домовладельца и получить от него или ее письменное указание с указанием суммы арендной платы, которую можно получить.
Если вы планируете переехать и имеете письменный договор аренды, вы должны уведомить об этом в соответствии с положениями вашего договора аренды.
Если вы планируете съехать и заключить устный договор аренды, вы должны уведомить об одном периоде аренды.

Права арендодателя:

В Арканзасе домовладелец может уведомить о расторжении договора аренды по любой причине. Даже образцовые арендаторы могут быть расторгнуты. Арендодатель должен уведомить об аренде за один период аренды в устной форме или предоставить уведомление в соответствии с условиями письменной аренды.
предусматривает, что при добровольном или принудительном расторжении любого договора аренды все имущество, оставленное арендатором в жилище, будет считаться брошенным и может быть отчуждено арендодателем по своему усмотрению без права регресса арендатора.Все имущество, оставленное арендатором в помещении, подлежит удержанию в пользу арендодателя для уплаты всех сумм, которые арендатор согласился выплатить.

Ремонт и обслуживание:

Когда вы снимаете дом или квартиру, вы обычно соглашаетесь принимать их «как есть». Это означает, что домовладелец не обязан проводить дополнительное обслуживание жилища. Однако существуют городские строительные нормы и правила, которые защищают ваше здоровье и безопасность. Если у вас есть проблемы со здоровьем или безопасностью в вашем жилище, свяжитесь с городом, чтобы узнать, полностью ли оно соответствует жилищным кодексам.
Если ваш домовладелец обещает произвести ремонт, убедитесь, что это обещание записано в письменном договоре аренды.
Даже если арендодатель не производит обещанный ремонт, арендатор должен продолжать платить арендную плату. У арендаторов есть некоторые средства правовой защиты, такие как обращение в суд мелких тяжб, пересмотр условий договора аренды, переезд или обращение за советом к частному адвокату.
Если вы чувствуете, что ваши жилищные условия представляют непосредственный риск для здоровья, вы можете обратиться к инспектору здравоохранения по месту жительства.

Залоговые депозиты:

Закон

Арканзаса о залоге обеспечивает арендаторам дополнительную защиту. Этот закон применяется только к арендодателям, которые снимают шесть и более квартир. Он содержит следующие положения:

Если от вас требуется внести залог, с вас не может взиматься плата, превышающая двухмесячную арендную плату. Например, если ваша арендная плата составляет 500 долларов в месяц, домовладелец не может требовать залог в размере более 1000 долларов.
Когда вы переезжаете, домовладелец должен вернуть ваш залог в течение 60 дней.Однако домовладелец может вычесть из залога стоимость ремонта любого ущерба, нанесенного жилью, или любой просроченной арендной платы.
Если домовладелец вычитает из вашего гарантийного депозита, он должен предоставить вам письменный подробный список удержанных сборов в течение 60 дней с момента вашего освобождения.
Арендодатель может удержать всю сумму залога, если ущерб или невыплаченная арендная плата превышают сумму залога.

Выселения:

Несвоевременная или неуплата арендной платы по любой причине является основанием для выселения.В Арканзасе домовладелец может преследовать арендатора по гражданскому иску за «незаконное задержание».
Незаконные действия задержанных требуют от домовладельца предоставить вам письменное уведомление за три дня до освобождения. Если вы не уедете, домовладелец может подать иск, подав на вас жалобу в суд. После того, как вы получите повестку в суд, у вас есть пять дней на то, чтобы письменно опротестовать выселение. Любое возражение должно быть подано секретарю суда, в котором был подан иск о выселении, и вы должны отправить копию своего возражения адвокату арендодателя.Если вы не подадите возражение, шериф округа может выселить вас из жилища. Если вы возражаете, будет назначено слушание, чтобы определить исход вашего дела.

Дискриминация:

Федеральный жилищный закон защищает арендаторов от незаконной дискриминации при продаже или аренде жилой собственности. Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию в большинстве сделок, связанных с жилой недвижимостью. Закон включает следующие положения:

Запрещает дискриминацию по месту жительства по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.
Бары с рекламой и публикациями, предлагающими какие-либо предпочтения, ограничения или дискриминацию (например, только для взрослых в определенном комплексе или разделе).
Запрещает дискриминацию в условиях продажи или аренды жилья.
Запрещает дискриминацию любого человека по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения при использовании помещений, связанных с жилищем.
Запрещает дискриминационное отнесение человека к определенной части комплекса или к определенному этажу здания.
Для получения дополнительной информации о справедливом жилищном обеспечении вы можете обратиться в Департамент жилищного строительства и городского развития США на HUD. gov или в Комиссию по справедливому жилищному регулированию Арканзаса на веб-сайте FairHousing.Arkansas.gov.

Советы:

Всегда читайте договор аренды перед подписанием и сохраняйте копию для своих файлов.
Как устные, так и письменные договоры аренды являются обязательными. Однако лучше иметь письменное соглашение, чтобы не возникло недопониманий относительно обязанностей каждой из сторон.
Всегда вовремя платите арендную плату.

Загрузите лист с советами для печати.

Расторжение договора аренды или аренды: часто задаваемые вопросы

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 6 декабря 2019 г.

Законы штата и федеральные законы, в дополнение к условиям договора аренды, определяют, как и при каких обстоятельствах арендодатель может расторгнуть договор аренды. См. Разделы FindLaw о правах домовладельцев и арендаторах для получения соответствующих статей и ресурсов.

Часто задаваемые вопросы

Действительные причины прекращения договора аренды и выселения арендатора

Как правило, в большинстве штатов домовладелец разрешает расторгнуть договор аренды или аренды, если арендатор:

Не вносит арендную плату;
Нарушает пункт договора аренды или аренды;
Нарушает ответственность, установленную законом.

При расторжении договора аренды или аренды домовладелец должен отправить арендатору уведомление о расторжении.Хотя названия уведомлений могут отличаться в зависимости от штата, в уведомлениях о расторжении договора арендатору обычно предлагается выполнить одно из следующих действий:

Pay Rent or Quit — Арендатор должен внести арендную плату в установленный срок (обычно от трех до пяти дней) или освободить арендуемую квартиру.
Вылечить или выйти — Арендатор должен исправить нарушение договора аренды или договора аренды в течение определенного времени.
Безусловный выход — Арендатор должен освободить помещение без возможности исправить нарушение или внести арендную плату.

Если арендатор продолжает оставаться в арендуемой квартире после получения уведомления о расторжении, арендодатель может подать иск о выселении.

Как домовладелец выселяет арендатора?

Выселение — это физическое удаление арендатора и его имущества по решению суда с помощью сотрудника правоохранительных органов. Прекращение аренды может потребовать от арендодателя подачи иска о выселении или незаконного задержания, если арендатор остается в арендной плате после получения уведомления о расторжении.Чтобы начать процесс выселения, домовладелец должен подать жалобу в суд и дождаться ответа арендатора. Если арендодатель преобладает, будь то на основании существа дела или потому, что арендатор не дал ответа, арендодатель имеет законное право вернуть собственность в собственность. Если арендатор отказывается уехать после получения уведомления о выселении, сотрудник правоохранительных органов может удалить арендатора.

При каких обстоятельствах арендатор может расторгнуть договор аренды и какие средства правовой защиты есть у арендодателя, если арендатор незаконно расторгает договор аренды?

В большинстве случаев арендатор должен соблюдать условия аренды до истечения срока ее действия.Однако есть некоторые исключения, в том числе:

Разрешено федеральным законом или законом штата — Законы различаются от штата к штату, но федеральный закон разрешает арендатору, поступающему на действительную военную службу, досрочно прекращать аренду. В некоторых штатах арендатор может по закону расторгнуть договор аренды, если он планирует переехать в учреждение по уходу за престарелыми или из-за переезда нынешнего работодателя.

Арендодатель нарушает условия договора аренды — Во многих штатах нарушение арендодателем норм охраны труда и техники безопасности, которые создают невыносимые условия жизни для арендатора, равносильно «конструктивному выселению». «

Значительное повреждение арендуемой единицы не позволяет занимать ее — Арендатор может выехать до истечения срока аренды в случае стихийного бедствия или другого происшествия, за которое арендатор не несет ответственности, уничтожения или значительного повреждения арендуемой собственности.

Когда арендатор расторгает договор аренды без юридически защищенной причины, арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении ущерба. Арендодатель, однако, должен уменьшить ущерб, попытавшись повторно сдать квартиру в аренду.Если арендодатель понесет убытки, превышающие сумму, оставшуюся от гарантийного депозита арендатора, арендодатель может подать в суд на арендатора за время, в течение которого квартира оставалась вакантной, за расходы на поиск нового арендатора и гонорары адвокатам, если это предусмотрено в договоре аренды.

На что арендодатель может заплатить залог?

Каждый штат позволяет домовладельцу взимать гарантийный депозит, когда арендатор переезжает в съемную квартиру. Залог — это платеж арендодателю, чтобы гарантировать, что арендатор платит арендную плату и не повредит имущество.Законы штата регулируют сумму, которую арендодатель может взимать за гарантийный депозит, и когда арендодатель должен вернуть гарантийный депозит арендатору.

Когда арендатор выезжает, арендодатель может использовать гарантийный депозит для оплаты следующего: невыплаченная арендная плата, износ сверх обычного использования, а также уборка, чтобы восстановить арендуемую квартиру до того состояния, в котором она находилась до проживания арендатора. . Арендодатель, однако, не может использовать залог для устранения повреждений, возникших в результате естественного износа.

В большинстве штатов законы о домовладельцах и квартиросъемщиках требуют, чтобы домовладелец возвращал залог в течение 30 дней, но сроки варьируются от 14 до 60 дней. В течение указанного срока домовладелец должен отправить арендатору письмо:

Весь гарантийный депозит, плюс проценты, если требуются; или
Если арендодатель использовал залог для невыплаты арендной платы, ремонта или уборки, арендатору необходимо отправить подробный отчет со списком вычетов, а также оставшейся суммы залога и процентов, если это необходимо.

Если арендодатель не вернет залог, не отправит подробный отчет в течение установленного законом срока или не уплатит арендатору соответствующие проценты, арендатор может подать на арендодателя иск о возмещении ущерба.

Получите юридическую помощь по вопросам о расторжении договора аренды или аренды

Завершение аренды предполагает анализ вашего контракта, местного законодательства и подробностей ваших обстоятельств. Лучший способ ответить на любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по поводу расторжения договора аренды или аренды, — это связаться с местным адвокатом арендодателя-арендатора, который поможет уточнить ваши права и проведет вас через процесс.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды?

В этой статье:

Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды? Означает ли это финансовый крах? Не обязательно. Разорвать договор аренды может быть непросто, но это возможно. Фактически, при определенных обстоятельствах домовладелец может быть в восторге от вашего ухода. Вот как увеличить ваши шансы на хороший результат:

Как можно больше уведомлять
Предложить заплатить определенную сумму за рекламу, чтобы арендодатель мог получить нового арендатора
Убедитесь, что недвижимость чистая и выглядит привлекательно.

Многие домовладельцы пойдут вам навстречу, если вы проявите инициативу и будете иметь хорошую репутацию.

Подтвердите новую ставку (1 марта 2021 г.)

Как работает аренда?

Аренда — это договор между домовладельцем и одним или несколькими арендаторами. Поскольку договор предоставляется арендодателем, вы можете поспорить, что каждый абзац и пункт отвечает интересам владельца. С точки зрения арендатора, вы хотите использовать определенную недвижимость при определенной ежемесячной арендной плате. Вы также хотите, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии и сохранялась в таком состоянии, если что-то пойдет не так.

Совет съемщикам: что делать, если мой сосед по комнате уезжает, а меня нет в аренде

Даже не рассматривайте вопрос о расторжении договора аренды без предварительного ознакомления с этим соглашением.В частности, поищите информацию о расторжении договора, штрафах и депозитах.

Аренда обычно осуществляется помесячно или на несколько месяцев или даже лет. Во многих случаях арендаторы начинают с договора аренды на год или два, а затем договор автоматически продвигается на ежемесячной основе.

По месяцам

Обычно арендатор с помесячной оплатой должен направить уведомление за 30 дней до освобождения. Однако будьте осторожны. Обычно вы не можете уведомить вас за неполный месяц.Форт Беннинг объясняет в справочнике для новых солдат:

«Военнослужащий Сэм платит арендную плату первого числа каждого месяца. Военнослужащий Сэм Хэнд доставляет свое уведомление об увольнении и копию распоряжения арендодателю 5 января. Следующий платеж аренды — 1 февраля. Дата прекращения действия договора — 1 марта ».

Та же общая концепция применима к лицам, не входящим в состав вооруженных сил.

Дома в аренду: вариант аренды

Для годовой договоренности вам может потребоваться уведомление за 30 или 60 дней, в зависимости от местных правил и условий договора аренды.

Если вы подаете уведомление, получите подписанную и датированную квитанцию, в которой указано, когда домовладелец получил ее.

На практике имеет смысл направлять как можно больше уведомлений. Причина в том, что это поможет домовладельцу, а вы хотите этим заниматься. Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды, может зависеть от того, какой ущерб понесет домовладелец из-за вашего решения уехать. Чем больше уведомлений вы дадите, тем больше у арендодателя возможностей найти нового арендатора.

Ваш депозит: что будет, если вы разорвете договор аренды

Ожидается, что при аренде будут работать обе стороны.Если вы расторгнете договор аренды, вы можете понести убытки арендодателю.

Некоторые арендаторы ошибочно полагают, что залог можно использовать вместо аренды в прошлом месяце. Прочтите договор аренды. Вероятно, это говорит о том, что залог не может быть использован для оплаты аренды за последний месяц. Вместо этого депозит покрывает неоплаченную арендную плату или материальный ущерб.

Военная статья

Бывает, что военнослужащих могут сразу же направить в отдаленные места. Военнослужащие в соответствии с государственными и федеральными правилами могут иметь особые права на расторжение договора аренды.Лучший способ обеспечить вашу защиту в случае переезда — включить в договор аренды «военную оговорку». Копии можно получить в жилищных или юридических службах.

Правильный разрыв договора аренды

Есть шаги, которые могут предпринять арендаторы, которые могут сделать расторжение договора аренды приемлемым для арендодателя.

Во-первых, сделайте как можно более подробное уведомление.

Во-вторых, предложите заплатить определенную сумму за рекламу, чтобы домовладелец мог получить нового арендатора.

В-третьих, убедитесь, что недвижимость чистая и удобная.

В-четвертых, найдите нового арендатора. Арендодатель зависит от арендной платы для оплаты ипотеки и других расходов. Потеря месячной арендной платы может стать серьезной проблемой, особенно для мелких арендодателей.

В-пятых, поговорите с домовладельцем. Объясните ситуацию. В одном случае домовладелец вернул залог в качестве свадебного подарка бывшему арендатору. Такое случается.

Почему арендодатель может потребовать, чтобы вы расторгли договор аренды

Аренда создает обязательства как для арендодателей, так и для арендаторов.Хотя иногда случается, что арендаторы хотят разорвать договор аренды, то же самое относится и к арендодателям. Арендаторы могут обнаружить, что арендодатели в восторге от программы аренды.

Почему арендодатель хочет, чтобы вы расторгли договор аренды? Может случиться так, что домовладелец хочет продать недвижимость. Он или она может рассудить, что дом переедут быстрее и по более выгодной цене, если его можно будет отремонтировать. Очевидно, что незанятую недвижимость легче отремонтировать.

Как стать арендодателем в 2018 году

В районах с контролируемой арендной платой расторжение договора аренды может решить множество потенциальных проблем для арендодателя.Это совершенно справедливо, если домовладелец вышвырнет вас, если вы нарушите договор аренды.

Арендодатель может быть счастлив обменять одного арендатора на другого, особенно если ежемесячная арендная плата может увеличиться.

Наконец, может случиться так, что арендодатель захочет сдать недвижимость другим способом. На некоторых рынках домовладельцы лучше обходятся без ежемесячных арендаторов. Вместо этого они сдают в аренду краткосрочным посетителям через Airbnb или аналогичный сервис и приносят больший доход.

Подтвердите новую ставку (1 марта 2021 г.)

Арендаторы и арендодатели — Министерство юстиции штата Монтана

«Почти каждый снимает жилье в какой-то момент жизни.И арендодатели, и арендаторы могут предотвратить недоразумения, неприятности и возможные судебные издержки, зная свои права и обязанности в соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках и их договором аренды ».

Генеральная прокуратура штата Монтана предоставляет следующую общую информацию для оказания помощи арендодателям и арендаторам в штате. Однако этому офису запрещено предоставлять юридические консультации или представлять интересы физических лиц и не рассматривать жалобы, связанные со спорами между арендодателем и арендатором.

Для жалоб или вопросов относительно:

Переезд

Договоров аренды

Права и обязанности арендатора определяются договором аренды и Законом штата Монтана о домовладельцах и арендаторах. Этот закон включает определенные требования, которые применяются независимо от того, что указано в договоре аренды.

Существует два распространенных типа договоров аренды: аренда и помесячная аренда.

Аренда — Аренда требует, чтобы арендатор оставался в течение определенного периода времени (например, один год).Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Ни арендодатель, ни арендатор не могут изменять условия аренды, включая повышение арендной платы, в течение срока аренды, если они оба не согласны с изменением.
Помесячно — Договор помесячной аренды бессрочный, при этом арендная плата обычно выплачивается ежемесячно. Соглашение может быть письменным или устным. Арендодатель или арендатор могут изменить условия, повысить арендную плату или расторгнуть помесячный договор в любое время с надлежащим уведомлением.

Перед подписанием договора аренды арендатор должен знать:

Что там написано? Внимательно прочтите соглашение и попросите объяснить любую часть, которую вы не понимаете. Если объяснение арендодателя отличается от письменного соглашения, попросите его добавить устное письменное объяснение к соглашению.
Это законно? Убедитесь, что соглашение не содержит каких-либо незаконных положений, нарушающих Закон штата Монтана о арендодателях и квартиросъемщиках или Федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении.
Что-то пустое или отсутствует? В соглашении должно быть указано, как вы и арендодатель будете справляться с такими ситуациями, как необходимый ремонт, несанкционированное размещение домашних животных или гостей и невыплата арендной платы, а также уборку, которую вы должны будете провести при выезде. Если вас беспокоит ситуация, которая не регулируется соглашением, спросите арендодателя:
- как он или она хотели бы справиться с этим
- записать в договор
- , чтобы заполнить или зачеркнуть все пропуски перед подпиской

[примечание] Даже если договор аренды не подписан или не возвращен арендодателем или арендатором, он все равно считается действующим, если арендатор платит арендную плату или арендодатель принимает оплату арендной платы.[/ note]

Незаконные положения в договорах аренды

Некоторые положения, которые не являются законными или не имеющими исковой силы согласно закону, могут быть включены в ваш договор аренды или аренды. Незаконные положения включают любые, что:

отказываться от любых прав, предоставленных арендаторам в соответствии с Законом о арендодателях и квартиросъемщиках штата Монтана
содержат дискриминационные условия, запрещенные федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (например, требование более высокой арендной платы для арендаторов с детьми).
отказываются от права жильцов защищаться в суде от обвинений арендодателя
ограничивает ответственность арендодателя в ситуациях, когда арендодатель обычно несет ответственность.
разрешить домовладельцу войти в арендуемую квартиру без надлежащего уведомления
требуют, чтобы арендатор оплатил весь ущерб, нанесенный квартире, даже если он не был причинен арендатором или его или ее гостями
заявляет, что арендатор оплатит гонорары адвокату арендодателя при любых обстоятельствах, если спор будет передан в суд.
позволяет арендодателю наложить арест на собственность арендатора, если арендатор не выплатит арендную плату

Залоговые депозиты

В начале договора аренды арендодатель может потребовать от арендатора внести залог, который подлежит возмещению при выезде арендатора, если арендатор не причинит ущерба, завершит всю необходимую уборку и не имеет задолженности по арендной плате или коммунальным услугам.

В то время, когда арендодатель и арендатор заключают договор аренды, арендодатель должен предоставить арендатору письменное заявление о состоянии собственности, подписанное арендодателем. Если арендодатель не предоставит такое заявление, он не может удерживать какую-либо часть гарантийного депозита арендатора для возмещения убытков при выезде арендатора, если только арендодатель не сможет четко доказать, что арендатор причинил ущерб.

Права и обязанности

Обязанности арендодателя

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендодатель должен:

поддерживать жилище в соответствии с государственными и местными строительными и жилищными кодексами, касающимися здоровья и безопасности арендатора.
поддерживать в хорошем и безопасном рабочем состоянии все электрические, сантехнические, отопительные, кондиционеры и другие объекты и приборы, предоставленные арендодателем, включая лифты
Поддерживать все места общего пользования, такие как вестибюли, лестницы и холлы, в относительно чистом и безопасном состоянии
произвести ремонт и сделать все необходимое для того, чтобы помещение было пригодным и пригодным для проживания
сообщить арендатору имя и адрес арендодателя или его агента
предоставляет детекторы дыма и обеспечивает их правильную работу при въезде нового арендатора.(Арендаторы несут ответственность за обслуживание детекторов дыма.)

Обязанности арендатора

В соответствии с Законом штата Монтана о домовладельцах и квартиросъемщиках арендатор должен:

платить арендную плату и все коммунальные услуги согласованы
соответствуют любым требованиям городских, районных или государственных нормативных актов
Содержать арендуемую единицу в чистоте и санитарных условиях
правильно утилизировать весь мусор и отходы
правильно эксплуатировать водопроводную, электрическую и отопительную системы
техническое обслуживание дымовых извещателей, включая замену батарей

Арендатор не может:

Повредить или уничтожить любую часть имущества
мешают соседям спокойно пользоваться своим имуществом
поменять замки без разрешения арендодателя и предоставления ему копии нового ключа.

Аренда Ремонт

Требуется уведомление — Когда что-то в арендуемой квартире необходимо отремонтировать, первым делом арендатор должен письменно уведомить о проблеме домовладельца или лица, собирающего арендную плату.Уведомление должно включать:

адрес и номер квартиры аренды
имя собственника, если известно
описание проблемы

Рекомендуется доставить уведомление лично или воспользоваться заказным письмом и получить квитанцию о вручении в почтовом отделении.

Параметры арендатора — В случае условий, которые влияют на здоровье и безопасность арендатора, арендатор может уведомить арендодателя, что ремонт должен быть произведен в течение 14 дней, или арендатор может расторгнуть договор аренды по истечении 30 дней.Если арендодатель не произведет ремонт в течение 14 дней, а стоимость ремонта меньше арендной платы за один месяц, арендатор может:

уведомить арендодателя о расторжении договора аренды
или
произвести ремонт и вычесть стоимость из арендной платы. Однако, прежде чем арендатор вычитает какую-либо сумму из арендной платы, арендатор должен проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться в законности удержания. Когда арендатор платит меньше, чем причитается полная арендная плата, существует риск того, что арендодатель будет добиваться выселения на основании неуплаты арендной платы.

В экстренных случаях домовладелец должен произвести ремонт в течение трех рабочих дней с момента письменного уведомления арендатора.

Когда арендодатель может войти в вашу аренду

За исключением экстренных случаев, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за 24 часа о намерении войти в съемную квартиру и может войти только в разумные сроки.
Арендодатель может входить только для законных целей, включая ремонт, осмотр или переделку собственности. Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
Арендатор не может необоснованно отказывать в согласии на въезд. Если арендатор сделает это, арендодатель может расторгнуть договор аренды или получить постановление суда о разрешении доступа, при этом арендатор несет ответственность за судебные издержки арендодателя.
В экстренных случаях арендодатель может войти в квартиру сразу же без согласия арендатора.

Незаконные действия арендодателя

Закон запрещает домовладельцу предпринимать определенные действия против арендатора.К таким незаконным действиям относятся:

Блокировка — Закон запрещает арендодателям менять замки или добавлять новые замки, чтобы не допустить арендатора, даже если арендатор не выплатил арендную плату. Арендатор, который заблокирован, может подать иск о восстановлении доступа.
Отключение коммунальных услуг — Арендодатель не может отключать коммунальные услуги из-за того, что арендатор задерживает арендную плату или вынуждает арендатора выехать. Если коммунальные услуги были отключены домовладельцем, арендатор должен сначала проконсультироваться с коммунальной компанией, чтобы узнать, восстановит ли она работу.Если выясняется, что отключение является незаконным, арендатор может подать иск.
Возмездие — Закон запрещает домовладельцу принимать ответные меры против арендатора за осуществление прав, предусмотренных законом, например подачу жалобы в государственный орган или вычетов за ремонт. Примеры возмездия — повышение арендной платы, сокращение услуг, предоставляемых арендатору, или выселение арендатора.

Если вы считаете, что арендодатель предпринял против вас незаконные действия, вы можете проконсультироваться с адвокатом или связаться с Ассоциацией юридических услуг штата Монтана, чтобы определить, имеете ли вы право на получение юридической помощи.

Выезд

Надлежащее уведомление о выезде

Уведомление, которое арендатор должен предоставить домовладельцу при выезде, зависит от типа договора аренды. Арендатор, который выезжает из дома, не может сдавать квартиру в субаренду или передавать ее в собственность другому лицу, если арендодатель не утвердил это в письменной форме.

Аренда — Арендатор не может расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия без согласия арендодателя. Арендатор, решивший съехать до истечения срока аренды, несет ответственность за уплату арендной платы за оставшуюся часть срока аренды, пока арендодатель не найдет другого арендатора.Арендодатель должен приложить разумные усилия, чтобы как можно скорее сдать недвижимость в аренду другому лицу.
Помесячное соглашение — Арендатор должен уведомить за 30 дней о расторжении помесячного договора аренды. Рекомендуется предоставить это уведомление в письменной форме и сохранить копию для ваших записей.

Возврат вкладов

Арендодатель может удержать часть или весь гарантийный депозит арендатора для оплаты невыплаченной арендной платы, коммунальных услуг, просроченных платежей, ущерба собственности, расходов на уборку, оплаченных арендодателем, и разумную сумму за труд арендодателя.

При определенных обстоятельствах арендодатель не может удерживать часть или всю сумму залога. Например:

Арендодатель не может вычесть расходы на уборку из залога, если арендодатель не уведомил арендатора в письменной форме о необходимости проведения уборки и не дал арендатору по крайней мере 24 часа на уборку.
Арендодатель должен отправить арендатору письменный список любых удержаний из залога в течение 30 дней. Любой домовладелец, который не предоставит выезжающему арендатору такой список , не имеет права удерживать какую-либо часть гарантийного депозита за ущерб или плату за уборку.
Если арендодатель не предоставил арендатору письменное заявление о состоянии собственности на момент въезда арендатора, арендодатель не может удержать какую-либо часть гарантийного депозита на возмещение ущерба, если арендодатель не сможет доказать четкими и убедительными доказательствами, что арендатор причинил ущерб.

Арендодатель должен вернуть залог арендатора в течение 10 дней после осмотра объекта аренды, если не обнаружено никаких повреждений, не осталось провести уборку и нет неоплаченной арендной платы или коммунальных услуг.

Арендатор обязан предоставить арендодателю адрес для пересылки, на который может быть отправлен залог. В противном случае залог отправляется на последний известный адрес арендатора.

Выселения

Аренда — Договор аренды не может быть прекращен досрочно, если арендатор не нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана о арендодателях и арендаторах жилых помещений.
Помесячный договор — Арендодатель обычно может расторгнуть договор помесячной аренды, направив арендатору уведомление за 30 дней.

Нарушения со стороны арендатора

Если арендатор нарушил договор аренды или требования Закона штата Монтана о арендодателе и арендаторе жилых помещений, арендодатель может расторгнуть договор аренды, уведомив арендатора за 14 дней , за исключением следующих обстоятельств:

Арендодатель должен направить уведомление за 3 дня только в том случае, если нарушение арендатором связано с:
- неоплаченная аренда
- неуполномоченный арендатор или домашнее животное
- повреждение арендуемого имущества
- арест арендатора за изготовление или изготовление наркотиков в арендуемом помещении
Арендодатель должен направить уведомление за 5 дней только в том случае, если это повторное нарушение , о котором арендодатель ранее уведомил арендатора в течение последних шести месяцев.

Если несоблюдение требований является чем-то, что арендатор может исправить посредством ремонта, возмещения убытков или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет несоблюдение до даты, указанной в уведомлении, договор аренды не прекращается.

Информация о коммерческой аренде | Small Business

Для заключения коммерчески выгодной аренды необходимо знать и понимать ключевые положения и условия, содержащиеся в пунктах аренды.

Некоторые из ключевых условий, которые обычно включаются в договор аренды:

Ваш предлагаемый договор аренды, вероятно, также будет включать другие условия.Прочтите наши публикации по коммерческому лизингу для получения более подробной информации.

СОВЕТ: Перед подписанием документов по аренде или аренде, вступлением во владение помещением или выплатой денег вам следует получить независимую юридическую, финансовую и деловую консультацию.

Срок аренды и возможности продления

Вам необходимо убедиться, что продолжительность (срок) предлагаемой аренды достаточно велика, чтобы вы могли окупить свои инвестиции и получить требуемую прибыль. Помните, что по истечении срока аренды арендодатель не обязан продлевать его, и вам может потребоваться поиск альтернативного помещения.Большая часть деловой репутации может быть связана с вашим помещением, поэтому важно защитить это.

Опции

Убедитесь, что предлагаемый договор аренды предоставляет вам возможность продления, чтобы вы могли продолжить торговлю из помещения после окончания первоначального срока.

Если вы только начинаете свой бизнес и у вас нет подтвержденного опыта работы, вы можете решить обсудить короткий первоначальный срок и краткосрочные варианты продления, такие как аренда на один год с последующими вариантами на два, два года.

Однако, если ваш бизнес создан и вы ищете гарантии, вы можете предпочесть договориться о более долгосрочной аренде, например, о двухлетней аренде, за которой следует трехлетний вариант и пятилетний вариант.

Для многих договоров аренды, подпадающих под действие Закона о договорах коммерческой аренды (розничных магазинов) 1985 г. (Закон CT), арендатор, заключающий новый договор аренды розничного магазина, имеет право на минимальный срок аренды до пяти лет. Если аренда не предусматривает пятилетний период, согласно Закону CT арендатор имеет возможность продлить его (установленный законом вариант).

Чтобы воспользоваться этой установленной законом опцией, арендатор должен заполнить Уведомление об исполнении опциона и передать его арендодателю не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды.

Осуществление вашего опциона

Ваш договор аренды должен включать информацию о том, как и когда вам нужно будет сообщить арендодателю, что вы хотите воспользоваться своим правом. Как правило, опционы исполняются (предъявляются иски) в письменной форме за период от трех до шести месяцев до окончания периода аренды.

Закон CT требует, чтобы арендодатель уведомил вас не менее чем за 6–12 месяцев до того, как вы должны будете реализовать (действовать) свое право на продление.

СОВЕТ: Невыполнение опциона в установленный срок или в порядке, установленном в договоре аренды, может привести к тому, что арендодатель не продлит ваш договор аренды.

Отзывы об аренде и аренде

Вам нужно будет обсудить арендную плату и частоту пересмотра арендной платы с арендодателем. Анализ арендной платы обычно проводится ежегодно, но вы можете договориться, чтобы он проводился реже.

Аренда, на которую распространяется Закон CT, должна иметь только одно основание для расчета пересмотра арендной платы.

Вот некоторые из наиболее распространенных типов отзывов об аренде:

Индекс потребительских цен (ИПЦ)
фиксированное процентное увеличение
фиксированная сумма
рыночная аренда

Важно убедиться, что вы можете позволить себе любое предлагаемое повышение арендной платы в течение периода аренды и любого периода продления.

Рыночная аренда

Если при использовании опциона на продление аренды применяется пересмотр рыночной арендной платы, важно, прежде чем принимать какое-либо решение, сначала установить рыночную арендную плату с арендодателем, чтобы убедиться, что предлагаемая арендная плата является приемлемой и коммерчески жизнеспособной.

Процентная арендная плата

При заключении договора аренды старайтесь избегать пересмотра арендной платы на основе процента от оборота. Это означает, что вы соглашаетесь платить базовую арендную плату, и по достижении определенного уровня оборота выплачивается дополнительная арендная плата в зависимости от процента от оборота.

Если этот пункт включен в договор аренды, вы должны будете предоставить арендодателю подробную информацию о вашем обороте. Эта информация может быть использована против вас в последующих переговорах или если вы решите продать бизнес.

Разрешенное использование

Договор аренды обычно включает пункт, в котором описывается разрешенное использование помещения.

Вы должны убедиться, что разрешенное использование позволяет вам выполнять все действия, необходимые для ведения вашего бизнеса. Сюда входят все типы товаров, которые вы хотите продавать, и услуги, которые вы хотите предоставить.

Не думайте только о своей текущей деятельности, подумайте, что вы можете предложить для расширения своего бизнеса в будущем. Например, если вам разрешено продавать только пиццу, это может вызвать проблемы, если вы захотите добавить в свое меню гамбургеры или кофе.

Разрешенное использование может также ограничить ваши возможности передать аренду другому лицу, если вы хотите продать бизнес или покинуть помещение до истечения срока аренды. Вам следует попытаться договориться о разрешенном использовании, которое будет достаточно широким, чтобы защитить ваши будущие деловые интересы.

Сочетание арендаторов и конкуренция

Тщательно продумайте состав арендаторов в торговом центре или районе. В идеале сочетание предприятий должно дополнять, а не конкурировать с вашим бизнесом.

Было бы неплохо включить в договор аренды пункт об исключительном праве на торговлю. Это запрещает прямую конкуренцию и дает вам исключительное право продавать определенную категорию продуктов или вести такой бизнес в магазинах, контролируемых одним и тем же арендодателем.

Якорные арендаторы

Вы можете быть привлечены к определенному помещению, потому что в том же месте есть значительный арендатор, например сеть супермаркетов или универмаг (известный как якорный арендатор).Ваш бизнес может даже полагаться на их посещаемость. В таком случае обсудите пункт в договоре аренды, который дает вам право расторгнуть договор аренды или получить снижение арендной платы, если основной арендатор уйдет или если общее количество арендаторов в здании или торговом центре уменьшится.

Стоимость

Другие расходы, связанные с арендой коммерческих помещений, также необходимо учитывать при переговорах. Эти расходы являются дополнительными к арендной плате и могут быть значительными.В некоторых случаях они могут быть постоянными и увеличиваться в течение срока аренды. Некоторые из распространенных дополнительных затрат:

Операционные расходы или расходы

Операционные расходы — это, как правило, затраты, понесенные арендодателем при эксплуатации, ремонте или содержании арендованных помещений. Эти расходы могут включать земельный налог, муниципальные ставки, плату за воду, охрану, уборку мест общего пользования, а также общий ремонт и техническое обслуживание.

Важно, чтобы вы знали о любых операционных расходах, которые вам необходимо будет оплатить до подписания договора аренды, поскольку они могут значительно увеличить ваши общие расходы.

Постарайтесь договориться, чтобы вы не были обязаны оплачивать эксплуатационные расходы, понесенные арендодателем. Если это невозможно, постарайтесь ограничить их, чтобы только те, которые были полезны для вашего помещения. Также договоритесь о максимальном уровне увеличения в течение срока аренды.

Следует убедительно аргументировать такие затраты, как структурный ремонт и капитальные объекты (что-то, что считается активом), как они оплачиваются арендодателем, поскольку арендодатель постоянно получает выгоду от этих объектов.

В договорах аренды, подпадающих под действие Закона CT, необходимо отдельно перечислять любые операционные расходы, которые вы должны будете оплатить.

В договоре аренды также должно быть указано, что у вас должен быть доступ к счетам и квитанциям для подтверждения фактических операционных расходов.

Страхование

В течение срока аренды от вас может потребоваться оформить страховку для покрытия таких вещей, как повреждение здания и общественная ответственность. Вам следует избегать любых положений о возмещении убытков в договоре аренды, которые требуют от вас возмещения арендодателю в случае любых убытков, противоправных действий или повреждений.

Эти пункты могут нарушить ваш страховой полис. Рекомендуется обсудить любые положения о страховании со своим страховщиком, прежде чем соглашаться с ними.

Судебные издержки

Как правило, юридические расходы, связанные с подготовкой и заключением договора аренды, могут быть согласованы между вами и арендодателем. Хорошей идеей будет попытаться договориться о том, чтобы каждая сторона самостоятельно оплачивала судебные издержки или, по крайней мере, есть предел вашего вклада в расходы арендодателя.

Вам также следует избегать любых положений, требующих от вас оплаты судебных издержек арендодателя в случае возникновения спора.

Однако для договоров аренды, регулируемых Законом CT, домовладелец не может требовать от вас оплаты юридических расходов, связанных с:

подготовка, переговоры, исполнение, возобновление или продление договора аренды
получение согласия на аренду от финансового кредитора (при наличии ипотеки)
в соответствии с Законом о CT

Арендодатель может требовать от вас любых судебных издержек и других расходов, связанных с уступкой аренды или субаренды.

Залог

От вас могут потребовать предоставить залог в начале аренды; сумма обычно договорная. Если вы согласны на залог, в договоре аренды должны быть указаны условия использования, удержания и погашения залога.

Рекомендуется разместить облигацию на отдельном процентном счете, на котором указано имя арендатора или сведения о помещении.

Отделка и состояние помещений

«Отделка» — это процесс или действие по подготовке арендованных помещений к заселению в соответствии с требованиями арендатора и согласованием с арендодателем.Он может включать в себя установку таких вещей, как витрина магазина, настенные и напольные покрытия, приспособления и фурнитура.

Возможны переговоры, кто будет отвечать за отделку или части отделки. Важно, чтобы в договоре аренды были указаны требования к отделке и кто будет нести ответственность за связанные с этим расходы. Постарайтесь как можно больше договориться, чтобы приобретенные вами предметы отделки остались вашей собственностью (их можно было забрать с собой) в конце срока аренды.

Стоимость отделки может составлять большую часть расходов.Обязательно выделите на это достаточный бюджет, когда рассматриваете возможность аренды помещения.

Для договоров аренды, регулируемых Законом CT, вы не обязаны вносить вклад в стоимость отделки, приспособлений, приспособлений, оборудования или услуг арендодателя, если вы не уведомлены об этих расходах в Заявлении о раскрытии информации, предоставленном вам не менее чем за семь дней до входа. в аренду.

СОВЕТ: Дайте время на отсрочку завершения отделки. Может быть сезонная нехватка рабочих (например, на Рождество), что может задержать завершение отделки.

Ремонт

Вам может потребоваться отремонтировать помещение в течение срока аренды. Чаще всего это происходит в торговых центрах, где обновляется общий имидж центра. В ходе переговоров постарайтесь ограничить ремонт каждые пять или шесть лет.

Для договоров аренды, регулируемых Законом CT, пункт, требующий от вас ремонта или переоборудования помещений, не будет иметь юридической силы, если в договор аренды не будет включена достаточная информация, включая характер, объем и сроки ремонта или ремонта.

Маркетинговые и рекламные фонды

От вас могут потребовать внести вклад в маркетинговые или рекламные фонды, если это указано в договоре аренды. Эти средства, как правило, идут на рекламу или другие рекламные мероприятия торгового центра

Вы должны четко определить свой вклад в маркетинговые или рекламные фонды до заключения договора аренды. Постарайтесь договориться об условиях, которые ограничивают ваш вклад и позволяют вам влиять на расходование средств.

Ремонт и обслуживание

Ответственность за ремонт и техническое обслуживание должна быть четко прописана в вашем договоре аренды.Постарайтесь договориться о том, чтобы арендодатель отвечал за структуру здания и основные капитальные объекты (например, крышу, стены, кондиционер, внешнюю отделку, такую как водостоки и водосточные трубы, установки и оборудование, которые являются его собственностью и т. Д.).

Как арендатор вы можете нести ответственность за ремонт и обслуживание внутренних поверхностей, таких как напольные покрытия, двери и окна, а также любого оборудования и приспособлений, предоставленных арендодателем для вашего использования.

Оборудование, такое как кондиционеры и пожарные спринклеры, должно быть согласовано с арендодателем, когда его срок службы истечет, но повседневное обслуживание — это ваша ответственность.

СОВЕТ: Перед заключением договора аренды необходимо провести независимую проверку помещения. Отчет о состоянии, включая фотографии, должен быть принят вами и домовладельцем. Этот отчет может быть полезен, если по окончании срока аренды возникает спор о состоянии помещений или оборудования, а также о том, было ли это вызвано значительным износом.

Компенсация за ущерб, причиненный арендодательскими работами

Если ваш домовладелец выполняет работы, которые мешают вашему бизнесу (включая общие работы по техническому обслуживанию или реконструкцию здания), вы можете иметь право на компенсацию.Прочтите наше руководство о том, как потребовать компенсацию за нарушения, вызванные работами арендодателя.

Переуступка и суб-лизинг

Вам может потребоваться передать договор аренды (договор аренды переходит к другому лицу), если вы решите продать свой бизнес или больше не можете продолжать работу. Для этого вам потребуется разрешение домовладельца, поэтому убедитесь, что в вашем договоре аренды указано, что они не могут необоснованно отказать в своем согласии.

Разумные основания для отказа в уступке могут включать в себя потенциальный новый арендатор, имеющий плохой кредитный рейтинг, который вряд ли сможет успешно вести бизнес или намеревается использовать помещения для целей, отличных от использования, разрешенного договором аренды.

Если вы назначаете аренду, вы все равно можете нести ответственность, если новый арендатор не выполнит условия аренды. Для розничной аренды, подпадающей под действие Закона CT, положения, позволяющие арендодателю отказывать в согласии, если вы не соглашаетесь принять на себя ответственность за неисполнение обязательств новым арендатором, являются незаконными.

Однако для договоров аренды, не подпадающих под действие Закона CT, убедитесь, что вы освобождены от какой-либо ответственности после даты уступки.

Если вы сдаете в субаренду часть или все свои помещения, вы все равно несете ответственность по аренде.Это может означать, что вам нужно будет заплатить арендную плату, если ваш новый арендатор не заплатит. Важно провести проверку кредитоспособности и убедиться, что новый арендатор может выполнить требования к аренде.

Если ваша субаренда регулируется Законом CT, вы, по сути, берете на себя ответственность арендодателя в соответствии с Законом и должны предоставить соответствующую документацию, включая Заявление о раскрытии информации и Руководство для арендатора, новому субарендатору.

Если вы назначаете аренду или субаренду, от вас могут потребовать оплатить разумные судебные издержки арендодателя и другие сопутствующие расходы..

Неисполнения обязательств и нарушения

У вас будет невыполнение договора аренды, если вы не внесете арендную плату вовремя. Это позволит домовладельцу принять меры по взысканию арендной платы. Во многих случаях аренды домовладелец также имеет право войти в помещение и заблокировать вас без предварительного уведомления.

Арендодатель может требовать потери арендной платы до конца срока аренды и расходов, связанных с восстановлением и сдачей помещения в аренду. Если помещение повторно сдано в аренду по более низкой арендной плате, домовладелец может потребовать компенсацию за это плюс любые другие убытки и судебные издержки, связанные с вашим неисполнением обязательств.

Во время переговоров по аренде убедитесь, что в положениях по умолчанию указано, что вы должны получать письменное уведомление о любом невыполнении обязательств и что вам предоставляется достаточно времени (не менее 14 дней) для исправления невыполнения обязательств, прежде чем будут приняты какие-либо меры против вас.

Вы также можете нарушить договор аренды (нарушение части договора), если вы не выполняете определенные требования, например, не ремонтируете или не обслуживаете помещение. Еще раз, вы должны договориться об аренде, чтобы иметь письменное уведомление и достаточно времени для исправления любых нарушений, прежде чем какие-либо меры будут приняты против вас.

Перепланировка и переезд

Пункт о перепланировке может разрешить домовладельцу досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы он мог провести основные работы по ремонту или перепланировке помещения. В этих условиях вы могли оказаться без помещения или переехать в другое помещение. Это может серьезно повлиять на ваш бизнес.

Если возможно, вам следует попытаться договориться об исключении положений о перепланировке и переселении из договора аренды. Если вы не можете этого сделать, убедитесь, что в договоре аренды предусмотрена компенсация торговых потерь или деловой репутации, связанных с перемещением вашего бизнеса, а также оплата переезда и другие расходы и убытки.

Вам также следует подумать о снижении арендной платы, если это уместно. Как правило, положение о перепланировке должно предусматривать достаточную компенсацию, чтобы вы были практически в таком же положении, как если бы перепланировка не происходила.

Для договоров аренды, подпадающих под действие Закона CT, существуют комплексные требования, касающиеся перестройки и перемещения бизнеса арендатора, а также досрочного прекращения договора аренды.

СОВЕТ: Вам следует серьезно подумать о рисках, связанных с перепланировкой и переездом.Если вы не можете договориться об адекватной компенсации, вам следует подумать, оправдывают ли потенциальные риски для вашего бизнеса заключение договора аренды.

Прекращение

При обсуждении договора аренды проверьте, существуют ли какие-либо положения, позволяющие арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды. Если есть, попробуйте договориться об их удалении.

Дополнительная информация

Прочтите наши публикации по коммерческому лизингу.
Если ваш бизнес находится в Западной Австралии, свяжитесь с нашими консультантами по коммерческой аренде, чтобы обсудить бизнес-аспекты предлагаемого вами договора аренды.
Наймите юриста (специализирующегося на сдаче в аренду коммерческой недвижимости), чтобы обсудить юридические аспекты предлагаемого вами договора аренды.
Обсудите со своим бухгалтером финансовые и налоговые последствия вашей аренды.
Если ваш бизнес является межгосударственным, обратитесь к консультанту в вашем районе.

Права арендатора | Офис генерального прокурора

Самый важный источник информации о ваших отношениях с арендодателем — это договор аренды, письменный или устный.

Некоторые домовладельцы предпочитают устные договоренности, но чаще они требуют вашей подписи в письменном договоре аренды. Обязательно внимательно прочтите договор аренды, прежде чем подписывать его.

Если вы хотите изменить часть договора аренды, обсудите это с арендодателем. Если домовладелец соглашается, вы оба должны решить, как вы хотите обозначить изменение, а затем записать это в договор. И вы, и арендодатель должны подписать изменение. Например, многие стандартные договоры аренды запрещают домашние животные, но ваш домовладелец может согласиться принять домашнее животное, если вы внесете дополнительные деньги в качестве обеспечения.

Мир и покой

Ваши права как арендатора включают право на «спокойное пользование», что является юридическим термином. Это означает, что домовладелец не может выселить вас без причины или иным образом нарушить ваше право жить в тишине и покое.

Если другие жильцы в вашем доме мешают вам, вы должны пожаловаться домовладельцу. Конечно, вы можете не беспокоить и других жильцов.

За исключением определенных обстоятельств и определенных условий, домовладелец не может прерывать коммунальные услуги арендатору, кроме случаев, когда это прерывание вызвано добросовестным ремонтом, строительством или чрезвычайной ситуацией. См. Tex. Prop. Code Ann., § 92.008.

Здоровье и безопасность

У вас есть право потребовать, чтобы арендодатель отремонтировал любое состояние, которое существенно влияет на ваше физическое здоровье или безопасность. Статья 92.052.

Мировые судьи имеют право предписывать арендодателям отремонтировать или исправить условия, влияющие на физическое здоровье или безопасность арендатора, при условии, что стоимость ремонта не превышает 10 000 долларов. Арендаторы могут обратиться в суд без адвоката для получения постановления на ремонт.§ 92.0563.

Если потребность в ремонте не была вызвана «естественным износом», домовладелец не обязан устранять проблемы, вызванные вами, другим законным жильцом, членом вашей семьи или вашими гостями. Статья 92.052. При определенных условиях вы и арендодатель можете заключить письменное соглашение о проведении необходимого ремонта.

Арендодатель также должен предоставить детекторы дыма. В соответствии с главой 92, подраздел F Кодекса собственности штата Техас, вы не можете отказаться от этого положения, а также не можете отключать или отключать детектор дыма.

Устройства безопасности

Хотя есть некоторые особые исключения, в соответствии с главой 92 Кодекса собственности Техаса, подраздел D, жилище должно быть оборудовано устройствами безопасности, такими как оконные защелки, засовы с ключом на наружных дверях, штифтовые замки для раздвижных дверей и защелки для ручек раздвижных дверей или раздвижные двери. дверные защитные решетки и дверные глазки. § 92.153.

Эти устройства должны быть установлены за счет арендодателя. Если такие устройства отсутствуют или неисправны, вы имеете право потребовать их установки или ремонта.

Если у вас проблемы

Если арендодатель не сделает ремонт, необходимый для защиты вашего здоровья, безопасности или защиты, и вы соблюдаете процедуры, требуемые законом, вы можете иметь право на:

Расторгнуть договор аренды;
Устраните проблему и вычтите стоимость ремонта из арендной платы; или
Подать иск о принудительном ремонте домовладельца.

§§ 92.056 и 92.0561. Для восстановления одним из описанных выше методов НЕОБХОДИМО выполнить следующие действия:

Отправить домовладельцу датированное письмо заказным письмом с уведомлением о вручении или заказным письмом с указанием необходимого ремонта.Вы также можете доставить письмо лично. Сохраните копию письма. Убедитесь, что ваша арендная плата действительна на момент получения уведомления.
Ваш арендодатель должен приложить все усилия, чтобы устранить проблему в разумные сроки после получения уведомления. Закон считает семь дней разумным сроком, но домовладелец может опровергнуть это предположение. Если арендодатель не приложил усилий для завершения ремонта в течение семи дней и вы не получили первое письмо с уведомлением, доставленное арендодателю заказным письмом, запрошенной квитанцией о вручении или заказным письмом, вам необходимо отправить второе уведомление письмо о необходимом ремонте.
Если домовладелец по-прежнему не приложил усилий для устранения проблемы в разумные сроки после получения письма с уведомлением, отправленного заказным письмом, запрошенной квитанцией о вручении или заказным письмом, вы можете иметь право прекратить договор аренды, отремонтировать устраните проблему и вычтите стоимость из вашей арендной платы, либо получите решение суда о проведении ремонта. Вам следует проконсультироваться с поверенным , прежде чем предпринимать какие-либо из этих действий.

Согласно законодательству штата Техас, домовладелец не может принимать ответные меры против вас за добросовестную жалобу на необходимый ремонт в течение шести месяцев с даты подачи вами такой жалобы.§§ 92.331-92.335. Конечно, вас всегда могут выселить, если вы не платите вовремя арендную плату, угрожаете безопасности арендодателя или умышленно повреждаете имущество.

У вас нет права удерживать арендную плату, потому что домовладелец не производит ремонт, когда состояние, требующее ремонта, не оказывает существенного влияния на ваше физическое здоровье или безопасность. Если вы попробуете этот метод, домовладелец может подать на вас иск. Статья 92.058.

Возврат депозита. Большинство домовладельцев требуют от вас внести залог для покрытия любого ремонта, необходимого при выезде, или для покрытия вашей неуплаты арендной платы за последний месяц.По закону домовладельцы не могут отказать в возврате залога без уважительной причины. §§ 92.101-92.109.

Удержания убытков. Согласно законодательству Техаса, вы должны предоставить домовладельцу адрес для пересылки, чтобы получить возвращенный залог. Арендодатель должен вернуть ваш депозит за вычетом любой суммы, вычтенной за нанесенный ущерб, в течение 30 дней. Если арендодатель удерживает часть или весь ваш залог, он должен предоставить вам подробный список удержаний с описанием убытков.

Нормальный износ. Арендодатель не имеет права взимать с вас плату за нормальный износ помещения и может взимать плату только за фактический ненормальный ущерб. Например, если ковер просто стал более изношенным из-за того, что вы и ваши гости ходили по нему в течение года, домовладелец может не взимать плату за новый ковер. Если ваша водяная кровать протекает и ковер в результате покрывается плесенью, с вас могут быть предъявлены обвинения.

Требования к предварительному уведомлению. Вам следует проверить свой договор аренды, чтобы узнать, требует ли он, чтобы вы заранее уведомили арендодателя о своем переезде.Многие договоры аренды требуют уведомления за 30 дней в качестве условия возврата депозита.

Если вы предоставите арендодателю свой новый адрес в письменной форме и не получите залог или объяснение в течение 30 дней после отъезда, обратитесь к арендодателю. Если вы не можете решить проблему удовлетворительным образом, вы можете проконсультироваться с юристом. Вы также можете обратиться в Better Business Bureau или в местный совет арендаторов. Вы также можете подать жалобу в этот офис.

Прочтите брошюру о правах арендатора (pdf)