Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по причине его неиспользования. Инициатива местных властей
Имеется тенденция по увеличению в Московской области попыток расторжения договоров аренды земельных участков, которая исходит от местных властей. Основания таких действий заключаются в неиспользовании земельных участков.
В соответствии со ст.ст. 45, 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В таких случаях местная власть осуществляет проверку использования земельного участка, по результатам которой составляется акт осмотра, а спустя некоторое время – акт обследования.
Арендатор на основании ст. 619 ГК РФ должен быть уведомлен о необходимости исполнения договорных обязательств (использование земельного участка). Кроме того, на основании ст. 452 ГК РФ арендодатель обязан предложить арендатору расторгнуть договор и при отказе арендатора уже обращаться в суд. На практике местные власти в лице Комитета по управлению имуществом объединяет уведомление о необходимости исполнения обязательств с предложением о расторжении в одном документе (досудебной претензии).
При рассмотрении дел суд устанавливает обстоятельство неиспользования земельного участка, а также причины, препятствующие этому. Суд акцентирует внимание на различие в понимании освоение земельного участка и его использование. При установлении обстоятельств освоения земельного участка (получение разрешительной документации для строительства) суд отказывает в удовлетворении исковых требований.
Обстоятельствами, свидетельствующими о неиспользовании земельного участка, являются отсутствие ограждения участка, наличие кустарников и деревьев, а также мусора.
Расторжение договора аренды земельного участка арендодателем
В соответствии со статьей 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет ряд преимуществ по сравнению с арендатором, арендующим земельный участок на меньший срок.
Такой арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только путем подачи иска в суд при существенном нарушении договора аренды земельного участка.
То есть закон запрещает арендодателю досрочно прекращать договор аренды в одностороннем порядке, при условии, что такое право не предусмотрено другими федеральными законами, например,
Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно по следующим основаниям:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно при:
- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;
Расторжение договора аренда земельного участка возможно по требованию арендодателя в случае прекращения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика его освоения.
Если против Вас подан иск в суд о расторжении договора аренды земельного участка, и такое расторжение договора неправомерно, то земельные юристы юридической компании Дикес Консалтинг готовы представлять Ваши интересы в суде.
Юридическая компания Дикес Консалтинг специализируется на оказании юридических услуг в области земельного права, оказывает услуги по представительству в суде по спорам о расторжении договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков.
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНЫХ ФОРМ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРИМЕРНЫХ ФОРМ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
В соответствии со статьями 10, 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Иркутской области от 21.12.2006 N 99-оз «Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области», Законом Иркутской области от 18.
12.2014 N 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области», руководствуясь Положением о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 N 264/43-пп, статьей 21 Устава Иркутской области, приказываю:
1. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (заключенного без проведения аукциона) (прилагается).
2. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством (заключенного без проведения аукциона) (прилагается).
3. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (заключенного по результатам аукциона) (прилагается).
4. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством (заключенного по результатам аукциона) (прилагается).
5. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости (прилагается).
6. Утвердить примерную форму договора аренды земельного участка, предоставленного под объект незавершенного строительства (прилагается).
7. Утвердить примерную форму договора безвозмездного пользования земельным участком (прилагается).
8. Настоящий приказ вступает в силу через десять календарных дней после дня его официального опубликования.
Министр
В.А.СУХОРУЧЕНКО
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (ЗАКЛЮЧЕННОГО БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА)
Утверждена
приказом министерства имущественных
отношений Иркутской области
от 15 мая 2017 года N 20-мпр
Договор аренды земельного участка N ____
г. Иркутск | «___» ________ 20__ года |
Министерство имущественных отношений Иркутской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице _______________, действующего(ей) на основании Положения о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, ________________, с одной стороны, и _________________ (далее — ________), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице ___________________, действующего(ей) на основании ________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ___________________, кадастровый номер ___________, площадью _____ кв.м (далее — Участок).
1.2. Место исполнения Договора: _______________________________.
1.3. Основанием для заключения Договора является ________________.
1.4. Границы Участка установлены на местности и обозначены поворотными точками в кадастровом паспорте Участка.
1.5. Разрешенное использование Участка: _________________ (далее — Объект).
1.6. На Участке имеются:
а) объекты недвижимости (здания, сооружения):
нет;
б) иные объекты:
нет.
1.7. Иные характеристики Участка:
нет.
1.8. Приведенная в п. 1.1, пп. 1.4 — 1.7 характеристика Участка является окончательной. Любая деятельность Арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно по письменному согласованию с Арендодателем в установленном законодательством порядке.
2. Срок Договора
2.1. Договор действует с ________ по _________.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Арендодатель имеет право:
3.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.
3.1.2. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров в соответствующем акте осмотра, составленном совместно с Арендатором.
В случае несогласия с выводами, сделанными Арендодателем и отраженными в акте осмотра, Арендатор делает об этом отметку с указанием соответствующих причин.
Отказ Арендатора от подписи на акте осмотра подтверждает факт ненадлежащего исполнения или неисполнения условий Договора, отраженный в акте осмотра.
3.1.3. Требовать от Арендатора устранения выявленных Арендодателем нарушений условий Договора.
3.1.4. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных законодательством и Договором.
3.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством и Договором.
3.2. Арендодатель обязан:
3.2.1. Передать Участок Арендатору по акту приема-передачи, прилагаемому к Договору и являющемуся неотъемлемой его частью (приложение 2), не позднее 3 дней с момента подписания Договора.
3.2.2. Принять Участок от Арендатора в случае окончания срока действия Договора (при его расторжении, прекращении).
3.2.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и действующему законодательству.
3.2.4. Не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование природных ресурсов, находящихся на Участке, если иное не предусмотрено законодательством РФ и соглашением Сторон.
3.2.5. В течение семи календарных дней с момента изменения банковских реквизитов, определенных в пп. 4.3, 4.7 Договора, письменно уведомить Арендатора об указанном изменении.
3.2.6. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров соответствующим актом.
3.2.7. Своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом Арендатора.
3.3. Арендатор имеет право:
3.3.1. Производить с письменного согласия Арендодателя улучшения Участка. При этом отделимые улучшения являются собственностью Арендатора, стоимость неотделимых улучшений Участка возмещению Арендодателем не подлежит.
3.3.2. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.
3.4. Арендатор обязан:
3.4.1. Принять Участок в соответствии с актом приема-передачи, прилагаемым к Договору и являющимся неотъемлемой его частью (приложение 2), в порядке, установленном п. 3.2.1.
3.4.2. Приступить к строительству Объекта после получения необходимых разрешений в установленном порядке.
3.4.3. В течение трех лет с момента заключения Договора представить Арендодателю всю разрешительную и градостроительную документацию, необходимую в соответствии с действующим законодательством для начала строительства (в том числе градостроительный план Участка, разрешение на строительство).
3.4.4. Использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенным пп. 1.1, 1.5 Договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
3.4.5. Ежегодно, не позднее 15 января, обращаться к Арендодателю для получения расчета арендной платы на текущий год.
3.4.6. Своевременно и полностью вносить Арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором.
3.4.7. По запросу Арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих внесение арендной платы.
3.4.8. Использовать Участок в пределах границ, установленных в кадастровом паспорте земельного участка (не допускать самовольный захват смежных земельных участков).
3.4.9. Обеспечивать свободный доступ на Участок представителям Арендодателя и контролирующих органов в пределах их компетенции.
3.4.10. Не передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе не передавать право аренды Участка в залог, не вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также не передавать Участок в субаренду без письменного согласия Арендодателя.
3.4.11. Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, предусмотренных действующим законодательством.
3.4.12. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на Участке.
3.4.13. Регулярно и в полном объеме производить сбор и транспортировку отходов производства и потребления на объекты их размещения в соответствии с действующим законодательством.
3.4.14. Выполнять условия эксплуатации городских подземных, наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.д., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, а также рекультивации нарушенных земель.
3.4.15. В течение семи календарных дней с момента изменения адреса или иных реквизитов письменно уведомить Арендодателя об указанном изменении.
3.4.16. При прекращении Договора передать Участок Арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в акте приема-передачи Участка от Арендодателя Арендатору.
3.4.17. Представить документы, подтверждающие использование Участка в соответствии с границами, установленными в кадастровом паспорте земельного участка (заключение кадастрового инженера или иные документы), по требованию Арендодателя.
4. Арендная плата
4.1. За пользование Участком Арендатор вносит арендную плату.
4.2. Арендная плата исчисляется с ________.
4.3. Арендная плата по Договору вносится Арендатором на счет:
УФК по Иркутской области (министерство имущественных отношений Иркутской области), Банк получателя — Отделение Иркутск г. Иркутск, БИК 042520001, ОКТМО _______, КБК ________________, р/с 40101810900000010001, ИНН 3808174613/КПП 380801001.
4.4. Размер арендной платы на текущий год определен Сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к Договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1*).
________________
* Приложение N 1 не приводится. — Примечание изготовителя базы данных.
4.5. Сумма арендной платы вносится ежеквартально не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.
4.6. Размер арендной платы пересматривается ежегодно.
Арендная плата за использование Участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости Участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области.
Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора.
Об изменении расчета арендной платы Арендодатель вправе уведомить Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).
Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Участка в течение:
— 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (Арендатором или его представителем) или
— 30 дней с момента направления Арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением.
В случае, если от Арендатора не поступило извещение о расторжении Договора и возврате Участка, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с 1 января текущего года.
В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению Сторон.
4.7. Оплата неустойки (пени, штраф) по Договору вносится Арендатором на счет: УФК по Иркутской области (министерство имущественных отношений Иркутской области), Банк получателя — Отделение Иркутск г. Иркутск, БИК 042520001, КБК 81311690020020000140, ОКТМО ______, р/с 40101810900000010001, ИНН 3808174613/КПП 380801001.
4.8. При перечислении денежных средств в оплату арендной платы, пени, штрафа Арендатор обязан указывать в платежном документе все банковские реквизиты, определенные в пп. 4.3, 4.7 Договора, а также точное назначение платежа, номер и дату Договора, период, за который осуществляется оплата.
4.9. Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и Договором.
5.2. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пп. 3.4.4, 3.4.8 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.3. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пп. 3.4.6, 4.5 Договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
5.4. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пп. 3.4.2, 3.4.3, 3.4.8 — 3.4.17 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.5. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п.
3.4.7 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10% от годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.6. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 4.8 Договора, Арендатор оплачивает Арендодателю штраф в размере 10% от неправильно перечисленной суммы арендной платы.
5.7. Помимо уплаты неустойки (пени, штраф) Арендатор, допустивший нарушение закона и Договора, обязан возместить Арендодателю убытки в полном объеме.
5.8. Уплата неустойки (пени, штраф) не освобождает Арендатора от исполнения своих обязательств по Договору в натуре. Арендодатель вправе неоднократно взыскивать неустойку (пени, штраф) до момента полного исполнения обязанностей.
5.9. Подписанием настоящего Договора Стороны подтверждают, что ими достигнуто соглашение о том, что указанные в настоящем разделе Договора нарушения (обстоятельства нарушений) условий настоящего Договора могут устанавливаться и доказываться односторонними актами и другими документами, составленными представителями Арендодателя.
6. Изменение, прекращение, расторжение Договора
6.1. Изменение, прекращение, расторжение Договора осуществляется по соглашению Сторон, если иное не установлено законодательством РФ и условиями Договора.
6.2. Договор прекращает свое действие в случаях:
6.2.1. Расторжения его по письменному соглашению Сторон.
6.2.2. При расторжении его по инициативе Арендодателя в случаях, предусмотренных пп. 6.3, 6.4 Договора.
6.2.3. В иных случаях в соответствии с законодательством.
6.3. По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
6.3.1. Пользуется Участком с существенным нарушением условий Договора (в частности, с нарушением обязательств, установленных пп. 3.4.4, 3.4.8 Договора) либо с неоднократными нарушениями.
6.3.2. Существенно ухудшает состояние Участка.
6.3.3. По истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
6.3.
4. Два раза подряд и более по истечении установленного Договором срока платежа вносит арендную плату не в полном объеме.
6.4. Помимо оснований, указанных в п. 6.3 Договора, Договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя при ненадлежащем использовании Участка по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды Участка, а именно при:
6.4.1. Использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
6.4.2. Порче земель.
6.4.3. Невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв.
6.4.4. Невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
6.4.5. Неиспользовании Участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
6.4.6. При изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном законодательством.
6.4.7. В иных предусмотренных федеральными законами случаях.
7. Особые условия
7.1. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям договора аренды (изменение размера арендной платы, отказ от Договора и др.) по истечении 10 дней с даты направления ему корреспонденции (расчета арендной платы, уведомления о расторжении Договора, предупреждений и других документов) заказным письмом с уведомлением по месту нахождения (для юридического лица) и по месту регистрации (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) либо по адресу, о котором Арендатор письменно уведомил Арендодателя, либо отправки корреспонденции факсимильной связью, либо по адресу электронной почты, либо вручении корреспонденции Арендатору или его представителю под роспись.
В случае неполучения Арендатором корреспонденции и возврата ее почтовым отделением связи с пометкой «возврат по истечении срока хранения», «адресат не значится», «адресат выбыл» и т.п. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям Договора, обо всех обстоятельствах, сведения о которых доводятся до него Арендодателем.
8. Заключительные положения
8.1. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством.
8.2. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны письменно уведомить об этом друг друга в течение семи календарных дней со дня таких изменений.
8.3. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению Сторон, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке в соответствующем суде по месту нахождения Арендодателя.
8.4. Договор составлен на 7 листах, в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два экземпляра — для Арендодателя, один — для Арендатора и один — для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.5. К Договору прилагаются и являются неотъемлемой его частью расчет арендной платы на текущий год (приложение 1), акт приема-передачи (приложение 2).
8.6. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
8.7. Реквизиты Сторон:
Арендодатель: Министерство имущественных отношений Иркутской области | Арендатор: |
Подписи Сторон:
От Арендодателя: | От Арендатора: |
«Зарегистрировано»
Министерством имущественных отношений Иркутской области
N ______________ от «____» __________ 20___ г.
Приложение 2
к договору аренды земельного участка
от «__» _____ 20__ года N ____
г. Иркутск | «__» _______ 20__ года |
Министерство имущественных отношений Иркутской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________________, действующего(ей) на основании Положения о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, __________________, с одной стороны, и ____________ (далее — ____________), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________, действующего(ей) на основании _____, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт о следующем.
На основании договора аренды земельного участка от «___» _____ 20__ года N _____ (далее — Договор) Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ____________, кадастровый номер _____________, площадью _____ кв.
м (далее — Участок), ________________________.
Состояние Участка соответствует условиям Договора. Участок осмотрен в натуре, претензий к передаваемому Участку не имеется.
Настоящий акт составлен в четырех экземплярах: два экземпляра — для Арендодателя, один — для Арендатора и один — для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Арендодатель и Арендатор обязуются заключить Договор, неотъемлемой частью которого является настоящий передаточный акт.
От Арендодателя: | От Арендатора: |
Утверждена
приказом министерства имущественных
отношений Иркутской области
от 15 мая 2017 года N 20-мпр
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ДЛЯ ЦЕЛЕЙ, НЕ СВЯЗАННЫХ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ (ЗАКЛЮЧЕННОГО БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА)
Договор аренды земельного участка N __________
г. | «__» _______ 20___ года |
Иркутск
Министерство имущественных отношений Иркутской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________, действующего(ей) на основании Положения о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, ____________________________________________________________, с одной стороны, и _______________ (далее — _____________), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________, действующего(ей) на основании ________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: _____________, кадастровый номер ___________, площадью _____ кв.
м (далее — Участок).
1.2. Место исполнения Договора: _____________________________.
1.3. Основанием для заключения Договора является _______________.
1.4. Границы Участка установлены на местности и обозначены поворотными точками в кадастровом паспорте Участка.
1.5. Разрешенное использование Участка: ____________________.
1.6. На Участке имеются:
а) объекты недвижимости (здания, сооружения):
нет;
б) иные объекты:
нет.
1.7. Иные характеристики Участка:
нет.
1.8. Приведенная в п. 1.1, пп. 1.4 — 1.7 характеристика Участка является окончательной. Любая деятельность Арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно по письменному согласованию с Арендодателем в установленном законодательством порядке.
2. Срок Договора
2.1. Договор действует с __________ по ___________.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Арендодатель имеет право:
3.
1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.
3.1.2. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров в соответствующем акте осмотра, составленном совместно с Арендатором.
В случае несогласия с выводами, сделанными Арендодателем и отраженными в акте осмотра, Арендатор делает об этом отметку с указанием соответствующих причин.
Отказ Арендатора от подписи на акте осмотра подтверждает факт ненадлежащего исполнения или неисполнения условий Договора, отраженный в акте осмотра.
3.1.3. Требовать от Арендатора устранения выявленных Арендодателем нарушений условий Договора.
3.1.4. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных законодательством и Договором.
3.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством и Договором.
3.2. Арендодатель обязан:
3.2.1. Передать Участок Арендатору по акту приема-передачи, прилагаемому к Договору и являющемуся неотъемлемой его частью (приложение 2), не позднее 3 дней с момента подписания Договора.
3.2.2. Принять Участок от Арендатора в случае окончания срока действия Договора (при его расторжении, прекращении).
3.2.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и действующему законодательству.
3.2.4. Не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование природных ресурсов, находящихся на Участке, если иное не предусмотрено законодательством РФ и соглашением Сторон.
3.2.5. В течение семи календарных дней с момента изменения банковских реквизитов, определенных в пп. 4.3, 4.7 Договора, письменно уведомить Арендатора об указанном изменении.
3.2.6. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров соответствующим актом.
3.2.7. Своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом Арендатора.
3.3. Арендатор имеет право:
3.3.1. Производить с письменного согласия Арендодателя улучшения Участка. При этом отделимые улучшения являются собственностью Арендатора, стоимость неотделимых улучшений Участка возмещению Арендодателем не подлежит.
3.3.2. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.
3.4. Арендатор обязан:
3.4.1. Принять Участок в соответствии с актом приема-передачи, прилагаемым к Договору и являющимся неотъемлемой его частью (приложение 2), в порядке, установленном п. 3.2.1.
3.4.2. Использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенным пп. 1.1, 1.5 Договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
3.4.3. Ежегодно, не позднее 15 января, обращаться к Арендодателю для получения расчета арендной платы на текущий год.
3.4.4. Своевременно и полностью вносить Арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором.
3.4.5. По запросу Арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих внесение арендной платы.
3.4.6. Использовать Участок в пределах границ, установленных в кадастровом паспорте земельного участка (не допускать самовольный захват смежных земельных участков).
3.4.7. Обеспечивать свободный доступ на Участок представителям Арендодателя и контролирующих органов в пределах их компетенции.
3.4.8. Не передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе не передавать право аренды Участка в залог, не вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также не передавать Участок в субаренду без письменного согласия Арендодателя.
3.4.9. Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, предусмотренных действующим законодательством.
3.4.10. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на Участке.
3.4.11. Регулярно и в полном объеме производить сбор и транспортировку отходов производства и потребления на объекты их размещения в соответствии с действующим законодательством.
3.4.12. Выполнять условия эксплуатации городских подземных, наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.д., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, а также рекультивации нарушенных земель.
3.4.13. В течение семи календарных дней с момента изменения адреса или иных реквизитов письменно уведомить Арендодателя об указанном изменении.
3.4.14. При прекращении Договора передать Участок Арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в акте приема-передачи Участка от Арендодателя Арендатору.
3.4.15. Не возводить на Участке временные сооружения и капитальные строения.
3.4.16. Представить документы, подтверждающие использование Участка в соответствии с границами, установленными в кадастровом паспорте земельного участка (заключение кадастрового инженера или иные документы) по требованию Арендодателя.
3.4.17. Ограничения в использовании земельного участка.
4. Арендная плата
4.
1. За пользование Участком Арендатор вносит арендную плату.
4.2. Арендная плата исчисляется с __________.
4.3. Арендная плата по Договору вносится Арендатором на счет:
УФК по Иркутской области (министерство имущественных отношений Иркутской области), Банк получателя — Отделение Иркутск г. Иркутск, БИК 042520001, ОКТМО ___________, КБК ______________, р/с 40101810900000010001, ИНН 3808174613/КПП 380801001.
4.4. Размер арендной платы на текущий год определен Сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к Договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1*).
________________
* Приложение N 1 не приводится. — Примечание изготовителя базы данных.
4.5. Сумма арендной платы вносится ежеквартально не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.
4.6. Размер арендной платы пересматривается ежегодно.
Арендная плата за использование Участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости Участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области.
Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора.
Об изменении расчета арендной платы Арендодатель вправе уведомить Арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (Арендатору или его представителю).
Если Арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной Договором, он должен направить Арендодателю письменное извещение о расторжении Договора и возвращении Участка в течение:
— 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (Арендатором или его представителем) или
— 30 дней с момента направления Арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением.
В случае, если от Арендатора не поступило извещение о расторжении Договора и возврате Участка, изменения размера арендной платы считаются внесенными в Договор с 1 января текущего года.
В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению Сторон.
4.7. Оплата неустойки (пени, штраф) по Договору вносится Арендатором на счет: УФК по Иркутской области (министерство имущественных отношений Иркутской области), Банк получателя — Отделение Иркутск г. Иркутск, БИК 042520001, КБК 81311690020020000140, ОКТМО ____________, р/с 40101810900000010001, ИНН 3808174613/КПП 380801001.
4.8. При перечислении денежных средств в оплату арендной платы, пени, штрафа Арендатор обязан указывать в платежном документе все банковские реквизиты, определенные в пп. 4.3, 4.7 Договора, а также точное назначение платежа, номер и дату Договора, период, за который осуществляется оплата.
4.9. Датой оплаты считается дата фактического поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и Договором.
5.2. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пп. 3.4.2, 3.4.6, 3.4.17 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в двукратном размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.3. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пп. 3.4.4, 4.5 Договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
5.4. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных пп. 3.4.7 — 3.4.16 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.5. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п. 3.4.5 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 10% от годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года.
5.6. За неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п. 4.
8 Договора, Арендатор оплачивает Арендодателю штраф в размере 10% от неправильно перечисленной суммы арендной платы.
5.7. Помимо уплаты неустойки (пени, штраф) Арендатор, допустивший нарушение закона и Договора, обязан возместить Арендодателю убытки в полном объеме.
5.8. Уплата неустойки (пени, штраф) не освобождает Арендатора от исполнения своих обязательств по Договору в натуре. Арендодатель вправе неоднократно взыскивать неустойку (пени, штраф) до момента полного исполнения обязанностей.
5.9. Подписанием настоящего Договора Стороны подтверждают, что ими достигнуто соглашение о том, что указанные в настоящем разделе Договора нарушения (обстоятельства нарушений) условий настоящего Договора могут устанавливаться и доказываться односторонними актами и другими документами, составленными представителями Арендодателя.
6. Изменение, прекращение, расторжение Договора
6.1. Изменение, прекращение, расторжение Договора осуществляется по соглашению Сторон, если иное не установлено законодательством РФ и условиями Договора.
6.2. Договор прекращает свое действие в случаях:
6.2.1. Расторжения его по письменному соглашению Сторон.
6.2.2. При расторжении его по инициативе Арендодателя в случаях, предусмотренных пп. 6.3, 6.4 Договора.
6.2.3. В иных случаях в соответствии с законодательством.
6.3. По требованию Арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:
6.3.1. Пользуется Участком с существенным нарушением условий Договора (в частности, с нарушением обязательств, установленных пп. 3.4.2, 3.4.6 Договора) либо с неоднократными нарушениями.
6.3.2. Существенно ухудшает состояние Участка.
6.3.3. По истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
6.3.4. Два раза подряд и более по истечении установленного Договором срока платежа вносит арендную плату не в полном объеме.
6.4. Помимо оснований, указанных в п. 6.3 Договора, Договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя при ненадлежащем использовании Участка по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно при:
6.
4.1. Использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если Участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
6.4.2. Порче земель.
6.4.3. Невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв.
6.4.4. Невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
6.4.5. При изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном законодательством.
6.4.6. В иных предусмотренных федеральными законами случаях.
7. Особые условия
7.1. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям Договора (изменение размера арендной платы, отказ от Договора и др.) по истечении 10 дней с даты направления ему корреспонденции (расчета арендной платы, уведомления о расторжении Договора, предупреждений и других документов) заказным письмом с уведомлением по месту нахождения (для юридического лица) и по месту регистрации (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) либо по адресу, о котором Арендатор письменно уведомил Арендодателя, либо отправки корреспонденции факсимильной связью, либо по адресу электронной почты, либо вручении корреспонденции Арендатору или его представителю под роспись.
В случае неполучения Арендатором корреспонденции и возврата ее почтовым отделением связи с пометкой «возврат по истечении срока хранения», «адресат не значится», «адресат выбыл» и т.п. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным по всем условиям Договора, обо всех обстоятельствах, сведения о которых доводятся до него Арендодателем.
8. Заключительные положения
8.1. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством.
8.2. В случае изменения адреса или иных реквизитов Стороны обязаны письменно уведомить об этом друг друга в течение семи календарных дней со дня таких изменений.
8.3. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются по соглашению Сторон, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке в соответствующем суде по месту нахождения Арендодателя.
8.4. Договор составлен на 8 листах, в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два экземпляра — для Арендодателя, один — для Арендатора и один — для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.5. К Договору прилагаются и являются неотъемлемой его частью расчет арендной платы на текущий год (приложение 1), акт приема-передачи (приложение 2).
8.6. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
8.7. Реквизиты Сторон:
Арендодатель: Министерство имущественных отношений Иркутской области | Арендатор: |
Подписи Сторон:
От Арендодателя: | От Арендатора: |
«Зарегистрировано»
Министерством имущественных отношений Иркутской области
N ______________ от «____» __________ 20___ г.
Подписи Сторон:
Приложение 2
к договору аренды земельного участка
от «__» _______ 20__ года N ____
г. Иркутск | «__» ________ 20___ года |
Министерство имущественных отношений Иркутской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________, действующего(ей) на основании Положения о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, ______________, с одной стороны, и ______________________ (далее — _______), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице ______________________, действующего(ей) на основании ______, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт о следующем.
На основании договора аренды земельного участка от «___» _____ 20___ года N ____ (далее — Договор) Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ______________, кадастровый номер ____________, площадью ______ кв.
м (далее — Участок), ______________.
Состояние Участка соответствует условиям Договора. Участок осмотрен в натуре, претензий к передаваемому Участку не имеется.
Настоящий акт составлен в четырех экземплярах: два экземпляра — для Арендодателя, один — для Арендатора и один — для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Арендодатель и Арендатор обязуются заключить Договор, неотъемлемой частью которого является настоящий передаточный акт.
От Арендодателя: | От Арендатора: |
Утверждена
приказом министерства имущественных
отношений Иркутской области
от 15 мая 2017 года N 20-мпр
ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА (ЗАКЛЮЧЕННОГО ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АУКЦИОНА)
Договор аренды земельного участка N _______
г. | «___» _______ 20__ года |
Иркутск
Министерство имущественных отношений Иркутской области, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ___________________, действующего(ей) на основании Положения о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденного постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, ________________, с одной стороны, и _________________ (далее — ________), именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________, действующего(ей) на основании _________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Иркутская область, _____________________________, кадастровый номер ___________, площадью ______ кв.
м (далее — Участок).
1.2. Место исполнения Договора: ______________________________.
1.3. Основанием для заключения Договора является Протокол N __________________________ от _________г. проведения открытого аукциона по извещению _______________ от _____________ г.
1.4. Границы Участка установлены на местности и обозначены поворотными точками в кадастровом паспорте Участка.
1.5. Разрешенное использование Участка: _______________________________________ (далее — Объект).
1.6. На Участке имеются:
а) объекты недвижимости (здания, сооружения):
нет;
б) иные объекты:
нет.
1.7. Иные характеристики Участка:
нет.
1.8. Приведенная в п. 1.1, пп. 1.4 — 1.7 характеристика Участка является окончательной. Любая деятельность Арендатора, изменяющая приведенную характеристику, может осуществляться исключительно по письменному согласованию с Арендодателем в установленном законодательством порядке. Изменение вида разрешенного использования Участка не допускается.
2. Срок Договора
2.1. Договор действует с _________ г. по _________ _г. (сроком на __ лет).
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Арендодатель имеет право:
3.1.1. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.
3.1.2. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров в соответствующем акте осмотра, составленном совместно с Арендатором.
В случае несогласия с выводами, сделанными Арендодателем и отраженными в акте осмотра, Арендатор делает об этом отметку с указанием соответствующих причин.
Отказ Арендатора от подписи на акте осмотра подтверждает факт ненадлежащего исполнения или неисполнения условий Договора, отраженного в акте осмотра.
3.1.3. Требовать от Арендатора устранения выявленных Арендодателем нарушений условий Договора.
3.1.4. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных законодательством и Договором.
3.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством и Договором.
3.2. Арендодатель обязан:
3.2.1. Передать Участок Арендатору по акту приема-передачи, прилагаемому к Договору и являющемуся неотъемлемой его частью (приложение 2), в течение 3 дней с момента подписания Договора.
3.2.2. Принять Участок от Арендатора в случае окончания срока действия Договора (при его расторжении, прекращении).
3.2.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и действующему законодательству.
3.2.4. Не использовать и не предоставлять прав третьим лицам на использование природных ресурсов, находящихся на Участке, если иное не предусмотрено законодательством РФ и соглашением Сторон.
3.2.5. В течение семи календарных дней с момента изменения банковских реквизитов, определенных в пп. 4.3, 4.9 Договора, письменно уведомить Арендатора об указанном изменении.
3.2.6. Осуществлять контроль за исполнением Арендатором условий Договора, фиксировать результаты осмотров соответствующим актом.
3.3. Арендатор имеет право:
3.3.1. Производить с письменного согласия Арендодателя улучшения Участка. При этом отделимые улучшения являются собственностью Арендатора, стоимость неотделимых улучшений Участка возмещению Арендодателем не подлежит.
3.3.2. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательством.
3.4. Арендатор обязан:
3.4.1. Принять Участок в соответствии с актом приема-передачи, прилагаемым к Договору и являющимся неотъемлемой его частью (приложение 2), в порядке, установленном п. 3.2.1.
3.4.2. Приступить к строительству Объекта после получения необходимых разрешений в установленном порядке;
3.4.3. В течение трех лет с момента заключения Договора представить Арендодателю всю разрешительную и градостроительную документацию, необходимую в соответствии с действующим законодательством для начала строительства (в том числе градостроительный план Участка, разрешение на строительство).
3.4.4. Использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, определенным пп.
1.1, 1.5 Договора, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
3.4.5. Своевременно и полностью вносить Арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором.
3.4.6. По запросу Арендодателя представлять копии платежных документов, подтверждающих внесение арендной платы.
3.4.7. Использовать Участок в пределах границ, установленных в кадастровом паспорте земельного участка (не допускать самовольный захват смежных земельных участков).
3.4.8. Обеспечивать свободный доступ на Участок представителям Арендодателя и контролирующих органов в пределах их компетенции.
3.4.9. Не передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам, в том числе не передавать право аренды Участка в залог, не вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также не передавать Участок в субаренду без письменного согласия Арендодателя.
3.4.10. Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, предусмотренных действующим законодательством.
3.4.11. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на Участке.
3.4.12. Регулярно и в полном объеме производить сбор и транспортировку отходов производства и потребления на объекты их размещения в соответствии с действую
Вправе ли арендатор получить возмещение убытков при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендодателя?
Е.М. Тараненко,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
С государственным учреждением в 2018 году был заключен договор аренды на 3 года. Цель использования помещения: услуги общественного питания. Недавно арендатор получил соглашение о досрочном расторжении договора аренды в связи с изданием акта губернатора об изъятии, плюс начислил арендную плату на период пандемии.
ОТВЕТ
В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя при изъятии земельного участка, а также зданий и сооружений для государственных или муниципальных нужд, арендатор вправе получить возмещение, в которое включается рыночная стоимость прекращаемого права на арендуемые объекты недвижимости, а также убытки, причиненные таким прекращением, в том числе упущенная выгода. Размер возмещения устанавливается соглашением об изъятии земельного участки или иных объектов недвижимости (в случае спора определяются судом).
ОБОСНОВАНИЕ
В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 5 статьи 279 ГК РФ правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии).
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п.
2 ст. 281 ГК РФ).
Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 56.6 ЗК РФ решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления данному правообладателю проекта соглашения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (п.
12 ст. 56.6 ЗК РФ).
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (статья 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 56.11 ЗК РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием досрочного расторжения договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами недвижимого имущества.
Пунктом 2 статьи 56.11 ЗК РФ установлено, что в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.
Согласно пункту 1 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
Согласно статье 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Прокуратура Ямала отстояла в суде интересы «Газпрома», нарушенные властями
https://www.
znak.com/2020-05-14/prokuratura_yamala_ostoyala_v_sude_interesy_gazproma_narushennye_vlastyami2020.05.14
Арбитражный суд Ямало-Ненецкого АО удовлетворил иск окружной прокуратуры, признав частично недействительным договор аренды земельных участков, заключенный администрацией Приуральского района с ПАО «Газпром». Об этом сообщает пресс-центр прокуратуры ЯНАО.
прокуратура ЯНАОВ ходе проверки установлено, что договор аренды земельных участков площадью более 265 тыс. квадратных метров заключен на срок в 49 лет. При этом, по мнению прокуратуры, договором, в нарушение требований Земельного кодекса России, определены условия, согласно которым арендатору предоставлено право в пределах срока договора сдавать земельные участки в субаренду. Передавать свои права и обязанности, по условиям аренды, третьим лицам арендатор может только с согласия арендодателя. Также в документах закреплено право арендодателя требовать внесудебного досрочного расторжения договора.
«Между тем в силу положений федерального законодательства права и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, а досрочное расторжение такого договора допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и в случае существенного нарушения условий договора, — указали в прокуратуре.
— Включение в договор данных условий не только противоречит требованиям закона, но и снижает объем прав арендатора как участника гражданских правоотношений, нарушает права субъектов предпринимательской деятельности на использование арендованного земельного участка в соответствии с требованиями закона».
Прокурор Приуральского района внес представление в адрес главы муниципального образования, но мер по устранению выявленных нарушений закона не принято. В итоге прокуратура ЯНАО направила иск в арбитражный суд, который удовлетворил его, признав договор аренды недействительным в части установления условий о получении согласия арендодателя на передачу прав пользования земельным участком третьим лицам и возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Прекращение устного договора аренды земли | CropWatch
Некоторые договоры об аренде ферм не письменные, а представляют собой устные или «рукопожатные» соглашения.
Поскольку в письменной форме нет ничего, стороны могут по-разному вспоминать о своем соглашении, что затрудняет разрешение споров по аренде.
Наиболее распространенная юридическая проблема, связанная с устным договором аренды фермы, заключается в том, как договор аренды может быть расторгнут по закону. Как для годовой аренды, так и для аренды с удержанием необходимо уведомить за шесть месяцев до прекращения аренды.Однако дата аренды (дата, с которой отсчитываются шесть месяцев) отличается. Напротив, прекращение письменной аренды определяется условиями письменной аренды.
Прекращение устного договора аренды
Для годовой устной аренды Верховный суд Небраски постановил, что год аренды начинается 1 марта. Уведомление арендатора о выселении на основании устной или устной договоренности о годовой аренде (юридически именуемое «уведомление для quit «) должны быть предоставлены за шесть месяцев до окончания аренды или не позднее сентября.1. Это правило применяется независимо от выращиваемой культуры.
Тем, у кого выращивается озимая пшеница, следует подумать о том, чтобы уведомить об этом, прежде чем пришло время подготовить пшеничную почву для посадки.
Например, для года аренды, начинающегося 1 марта 2020 г. и заканчивающегося 28 февраля 2021 г., уведомление от арендодателя о прекращении договора аренды должно быть направлено (и получено им) арендатору не позднее сентября. 1 февраля 2020 г. Срок действия договора аренды истекает 28 февраля 2021 г., и новый арендатор (или новый покупатель) может принять договор аренды 1 марта 2021 г.Однако, если уведомление о выходе было направлено (или получено) после 1 сентября 2020 г., существующий арендатор будет иметь договор аренды до 28 февраля 2022 г.
Рекомендуется расторгнуть договор аренды земли Заказным письмом. Это означает, что лицо, получившее письмо, расписывается за него, подтверждая, что уведомление о прекращении было получено.
Прекращение аренды пастбищ
Рукопожатие или словесная аренда пастбищ различаются. Типичная аренда пастбища рассчитана на пятимесячный пастбищный сезон.Договор аренды действует только в течение этого времени, поэтому договор аренды прекращается в конце пастбищного сезона; однако в письменном договоре аренды могут быть заключены договоренности об аренде на другой срок, и они будут соблюдаться, если они вступят в силу.
Важность хорошего общения
Независимо от типа аренды — письменной, устной или даже на несколько лет — арендодатель должен четко общаться с арендатором. Отправив уведомление о расторжении договора до 1 сентября, даже для письменных договоров аренды, вы сможете избежать каких-либо недоразумений или ошибок.
Письменная аренда
Во всех случаях письменные договоры аренды предпочтительнее устных договоров аренды или договорных договоров аренды. Образцы договоров аренды доступны в библиотеке документов на aglease101.org и могут помочь обеим сторонам задуматься о соответствующих условиях аренды для их ситуации. Сайт был разработан специалистами по расширению Университета Небраски-Линкольн в северном центральном регионе.
Fondia VirtualLawyer | 4.2.12.3.4 Прекращение действия договора аренды земли
Уведомление о расторжении договора аренды земли
Договор аренды земли на определенный срок прекращается по истечении срока без необходимости уведомления.
Уведомление о расторжении договора аренды земли на определенный срок может быть подано только на основаниях, установленных Законом об аренде, и стороны не могут договориться о других основаниях для расторжения в договоре, кроме договоров аренды застройки. земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного назначения и аренда других земель. Договор аренды земельного участка не может быть расторгнут.
Уведомление о расторжении договора аренды земли, действующее до дальнейшего уведомления, может быть выпущено в любое время.
Когда домовладелец расторгает договор аренды земли, арендатору должно быть направлено уведомление о расторжении договора в письменной форме, и в нем должна быть указана дата прекращения аренды.
Когда дело доходит до расторжения договора аренды земли на определенный срок, в извещении должны быть указаны основания для расторжения. Уведомление о расторжении может быть заменено повесткой, в которой испрашивается расторжение договора аренды земли.
Если неизвестно, кто арендатор, уведомление о расторжении договора может быть отправлено арендатору, опубликовав его в Официальном журнале.Если на участке аренды земельного участка есть здание, о прекращении необходимо объявить дополнительно в здании. Арендатор считается извещенным об объявлении о дате выхода журнала.
Когда арендатор расторгает договор аренды земли, арендодатель должен получить уведомление о расторжении в письменной форме. Уведомление о расторжении договора также может быть направлено лицу, уполномоченному собирать арендную плату, но не финансовому учреждению. Когда дело доходит до расторжения договора аренды земли на определенный срок, в извещении должны быть указаны основания для расторжения.Уведомление о расторжении должно быть доставлено поддающимся проверке способом.
Уведомление о расторжении договора также может быть подано так же, как и повестка.
Если уведомление о расторжении не было подано в соответствии с законом, расторжение не имеет силы.
Если срок аренды превышает два года, срок уведомления составляет три месяца. В противном случае или если срок аренды действителен до дальнейшего уведомления, период уведомления составляет две недели, если не согласовано иное.
Расторжение договора аренды земли
Кроме того, существуют определенные основания, которые дают право домовладельцу или арендатору расторгнуть договор аренды с немедленным вступлением в силу.
Закон об аренде устанавливает определенные основания, которые дают домовладельцу право незамедлительно расторгнуть договор аренды, а также возместить ущерб. Право не распространяется на аренду земельного участка. Такими основаниями являются:
- передача земельного участка в аренду или предоставление права владения землей вопреки положению соглашения или закона;
- неуплата арендной платы в течение шести месяцев с момента запроса напоминания арендодателем, когда не был внесен депозит; и
- материальный отказ от ухода за землей или имуществом на такой земле или использование земли в нарушение договора аренды, при условии, что такой отказ или нарушение не будут устранены в течение разумного периода времени, предоставленного арендатору.
Право на уведомление о расторжении договора истекает, если арендатор устраняет неисправность или нарушение до расторжения. Уведомление об аннулировании по любому из вышеупомянутых оснований должно быть направлено в разумные сроки после того, как арендодатель узнает о соответствующих основаниях для расторжения, или до установленного законом срока; в противном случае право на уведомление о расторжении договора истекает.
При расторжении договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям срок аренды немедленно прекращается.Арендодатель имеет право на компенсацию ущерба, причиненного преждевременным прекращением аренды.
Закон об аренде также устанавливает другие основания, которые дают домовладельцу право незамедлительно расторгнуть договор аренды. Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды земли, например, когда арендатор не выполнил свои обязанности по строительству, кроме незначительного.
Арендодатель также имеет право расторгнуть договор аренды в случаях банкротства арендатора, если имущество банкрота не заявит в течение как минимум одного месяца о том, что оно готово ответить по обязательствам арендатора.
Арендодатель имеет право на возмещение причиненного ущерба.
Банкротство арендатора не препятствует вручению уведомления о расторжении договора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, если:
- арендодатель не уступит арендованный участок арендатору в согласованный срок;
- приказы властей, которые вступили в силу при заключении договора, препятствуют или препятствуют использованию арендованной земли в соответствии с договором, и арендодатель не проинформировал арендатора об этом, а арендатор не знал об этом;
- на момент передачи арендованный земельный участок не в согласованном состоянии;
- стороны не заключили договор об условиях аренды земли, но это условие не соответствует разумным ожиданиям арендатора с учетом цели использования арендованной земли, условий договора и других обстоятельств,
- арендодателя, который обязался привести или поддерживать определенное состояние арендованной земли, не делает этого.
В последних трех вышеупомянутых случаях право арендатора на расторжение договора аренды земли дополнительно предполагает, что арендатор потребовал от арендодателя исправить дефект в разумные сроки, и арендодатель не выполнил свои обязательства по этому поводу или неисправность не может быть устранена.
Если арендодатель не устраняет дефект к установленному сроку, арендатор обычно может устранить дефект за счет арендодателя вместо того, чтобы расторгнуть договор аренды. Арендатор должен гарантировать, что расходы арендодателя останутся разумными.(Арендатор не имеет права на возмещение ущерба, если неисправность вызвана незавершенностью здания, расположенного на арендованной земле, или если власти запретили использование арендованной земли или принадлежащего ей имущества.)
Кроме того, Право арендатора на расторжение договора аренды земли предполагает, что основания для отказа являются существенными для арендатора, учитывая предмет договора, цель использования арендованной земли, согласованный срок действия договора и другие обстоятельства.
Арендодатель может устранить неисправность или нарушение до того, как арендатор аннулирует договор, и в этом случае арендатор больше не имеет права расторгнуть договор.
Право арендатора расторгнуть договор аренды истекает, если дефолт арендодателя или дефект арендованной земли устранены до расторжения.
Право арендатора расторгнуть договор аренды также истекает, если уведомление об аннулировании не поступает в разумные сроки после того, как арендатор узнает о соответствующих распоряжениях властей.
Когда арендатор расторгает договор аренды земли, срок аренды немедленно истекает.
Когда договор аренды расторгается по любому из вышеупомянутых оснований, арендатор имеет право получить выкуп и компенсацию за улучшения, произведенные арендатором. Арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный арендованному земельному участку. Также арендодатель обязан возместить ущерб, причиненный арендатору дефектом или дефектом, возникшим в результате халатности арендодателя.
Арендатор имеет право на отказ от уплаты арендной платы или на разумную скидку в арендной плате, когда пренебрежение арендодателем или дефекты арендованной земли препятствуют или затрудняют использование арендованной земли.
Договорное положение, ограничивающее права арендатора на расторжение и расторжение договора, является недействительным.
Арендодатель или арендатор, желающий расторгнуть договор аренды земли, должен подать письменное уведомление о расторжении. Основания для отмены должны быть указаны в уведомлении.В нем должна быть указана дата прекращения аренды, если договор не будет расторгнут немедленно. Уведомление о роспуске должно быть доставлено поддающимся проверке способом. Извещение о роспуске может быть заменено повесткой.
Когда подписанного договора аренды недостаточно — Коммерческие арендаторы в Массачусетсе
Когда подписанного договора аренды недостаточно — коммерческие арендаторы в Массачусетсе
Сдаете торговую площадь в торговом центре? Офис в центре Бостона? Земельный участок под застройку в пригороде? Для многих коммерческих арендаторов в Массачусетсе полностью оформленного договора аренды может быть недостаточно для защиты долгосрочных интересов и инвестиций в недвижимость без регистрации Уведомления об аренде.Для коммерческих арендодателей зарегистрированное Уведомление об аренде может помешать будущим планам в отношении собственности, создав облако на право собственности.
Далее следует краткое введение в Уведомления об аренде и действия, которые каждая сторона может предпринять, чтобы лучше защитить себя.
Что такое уведомление об аренде?
Уведомление об аренде (или Меморандум об аренде) кратко излагает некоторые из ключевых условий аренды и регистрируется (или регистрируется) в том же Реестре договоров, в котором зарегистрирован договор арендодателя.Уведомление об аренде должно содержать следующую информацию:
- дата заключения договора аренды;
- — дату начала срока аренды;
- срок аренды;
- все права на продление / продление;
- нотариально заверенные подписи всех сторон договора аренды;
- описание сдаваемого в аренду помещения, соответствующее описанию в договоре аренды; и
- , если применимо, описание любых дополнительных областей, в которых у арендатора есть возможность расширения.
Уведомление не должно содержать подробностей о сумме арендной платы, операционных расходах, подлежащих оплате по договору аренды, или другой информации, которая обычно остается конфиденциальной.
Хотя это и не требуется, разумный Арендатор должен также сослаться на любые права первого отказа, варианты покупки, ограничения или положения об исключительном использовании, содержащиеся в Договоре аренды. В ссылках на эти положения нет необходимости вдаваться в подробности, поскольку это может случайно ограничить эффективность Уведомления в отношении этих дополнительных прав.
Зачем записывать уведомление об аренде?
В Массачусетсе, , если срок аренды составляет более семи лет и право собственности на имущество переходит из рук в руки (например, арендодатель передает имущество; кредитор передает имущество взысканию) в большинстве ситуаций последующий владелец не обязан признавать существующей аренды и не удерживается на условиях аренды, если последующий владелец не получил предварительного «фактического уведомления» об аренде. Доказательство фактического уведомления об аренде в суде часто бывает очень сложно и дорого.Арендатор, стремящийся обеспечить исполнение своего договора аренды, должен доказать, что новый владелец знал об аренде до передачи права собственности на недвижимость.
Удивительно, но может быть недостаточно того, что новый владелец видел или знал, что Арендатор использует или занимает помещение. В конце концов, Арендатор может работать только по лицензии или с помесячной арендой. По той же причине может быть недостаточно даже того, что новый владелец знал о существовании фактического договора аренды, если владелец также не знал о продолжительности срока аренды.
Запись Уведомления об аренде — это уведомление для всего мира о существовании и сроке аренды. При наличии Уведомления об аренде в записи закон предполагает, что новый владелец знал об аренде до получения права собственности. Более того, закон предполагает, что новый владелец знал все условия аренды, а не только условия, содержащиеся в Уведомлении. Арендатор защищен, и новый владелец должен признать договор аренды Арендатора.
Что делать, если первоначальный срок аренды составляет семь лет или меньше?
Если первоначальный срок аренды составляет семь лет или меньше, но содержит:
- период продления, при котором договор аренды продлевается автоматически; или
- возможность продления или продления без согласия арендодателя ( e. , если Арендатор имеет одностороннее право продлить срок или разрешить прекращение аренды),
, если Арендатор имеет одностороннее право продлить срок или разрешить прекращение аренды),, что приводит к потенциальному сроку аренды более семи лет, тогда должно быть зарегистрировано Уведомление об аренде. Пример: Если первоначальный срок составляет шесть лет, а Арендатор имеет возможность продлить еще на три года, необходимо зарегистрировать Уведомление об аренде.
Если первоначальный срок аренды составляет семь лет или менее, а затем в него вносятся поправки, чтобы продлить срок , необходимо внести в учетную запись Уведомление об аренде, если срок аренды будет продолжаться (или если Арендатор имеет одностороннее право продления) более семи лет с даты Поправки .Пример: Если первоначальный срок составлял шесть лет, а в пятый год срока аренды изменено, чтобы действовать еще три года, Уведомление об аренде не нужно регистрировать , а не .
Если первоначальный срок аренды составляет семь лет или меньше и Арендатор не может продлить без согласия Арендодателя , нет необходимости регистрировать Уведомление об аренде.
Любой новый владелец связан условиями аренды независимо от того, знал ли он об аренде при получении права собственности на недвижимость.
Во всех случаях, если Арендатор намеревается зарегистрировать Уведомление об аренде, он должен включить в договор аренды положение, прямо требующее, чтобы обе стороны подписали Уведомление об аренде, и позволяющее Арендатору записывать Уведомление в соответствующем Реестре.
Какие меры предосторожности следует предпринять арендодателю?
Если Арендатор имеет право записать Уведомление об аренде, дальновидный Арендодатель должен добавить в договор аренды положения, предназначенные для защиты его права собственности. В противном случае при досрочном расторжении договора аренды ( у.е.г. Значения по умолчанию для арендатора; или Арендатор использует право досрочного расторжения), Уведомление об аренде будет оставаться в виде облака над титулом Арендодателя до истечения первоначального срока и любых периодов продления.
Чтобы предотвратить такой результат, Арендодатель должен включить в договор аренды положения:
- , запрещающий Арендатору регистрировать Уведомление об аренде, если срок аренды не может продолжаться более семи лет без будущего согласия Арендодателя; и
- требовать от Арендатора в момент прекращения аренды оформить и зарегистрировать прекращение действия Уведомления об аренде и предоставить Арендодателю доверенность на это от имени Арендатора, если Арендатор откажется ).
Есть и другие факторы, которые выходят за рамки этой публикации, в том числе:
- Что делать, если в договор аренды вносятся поправки после того, как Уведомление об аренде зарегистрировано?
- Какие действия должны быть предприняты правопреемником или субарендатором существующего арендатора?
- Что делать, если арендодатель переуступает или передает свою долю в аренде?
Вышеупомянутое обсуждение предназначено для обобщения факторов и важности зарегистрированного Уведомления об аренде и ознакомления с концепциями, позволяющими провести информированное обсуждение с юрисконсультом.
FAQ | Город Дэвис, Калифорния
НОВИНКА Часто задаваемые вопросы о COVID-19 для арендаторов жилых домов
Кто оплачивает воду, канализацию, мусор при сдаче в аренду?
- Плата за воду, канализацию и вывоз мусора выставляется владельцу земельного участка в соответствии с зарегистрированным актом на. Городской кодекс города Дэвис (32.01.140, 33.04.040, 39.03.230). Однако некоторые домовладельцы перекладывают эти сборы на своих арендаторов.
Может ли арендодатель оставить мне залог?
- Это зависит от обстоятельств. Закон Калифорнии гласит, что все гарантийные депозиты подлежат возврату при прекращении аренды, и договор аренды / аренды не может содержать никаких положений, объявляющих какую-либо часть гарантийного депозита невозмещаемой. Однако, когда вы съезжаете с места аренды, закон разрешает арендодателю удерживать часть или весь гарантийный залог в любой из следующих ситуаций:
- Вы должны арендовать
- Вы оставляете квартиру менее чистой, чем когда вы переезжали в
- Вы повредили аренде сверх нормального износа
- Вы не можете восстановить личное имущество (например, ключи или мебель), кроме как по причине естественного износа. (Гражданский кодекс Калифорнии, раздел 1950.5).
(Гражданский кодекс Калифорнии, раздел 1950.5).Может ли домовладелец спросить, женат ли я?
- Нет. Арендодатель не может по закону спрашивать вас о:
- Раса, этническая или национальная принадлежность
- Религия или религиозные убеждения
- Пол, сексуальная ориентация или семейное положение
- Возраст или есть ли у вас дети до 18 лет, проживающие с вами
- Есть ли у вас умственные или физические недостатки.
- Арендодатель имеет право задавать вам вопросы относительно:
- Работа и сколько вы там проработали
- Сколько денег вы зарабатываете и как часто вам платят
- Количество человек, которые будут проживать в квартире / доме?
Как долго я должен ждать внесения залога после выезда?
- В течение 21 дня домовладелец должен:
- Сообщите арендатору о состоянии или распоряжении гарантийным депозитом.
- Возврат депозита с объяснением удержаний.
- Предоставьте подробный список удержаний с квитанциями и счетами на расходы, связанные с уборкой и ремонтом.
- Сообщите арендатору о состоянии или распоряжении гарантийным депозитом.
ПРИМЕЧАНИЕ. Закон разрешает домовладельцу отправлять промежуточный отчет в течение этого времени, если есть веские причины для задержек из-за того, что необходимо выполнить дополнительную работу, которая может повлиять на сумму возвращаемого депозита. Затем арендодатель должен будет отправить окончательный отчет в течение 14 дней после завершения.
Может ли арендодатель изменить условия аренды?
- Как правило, не в течение срока аренды. Во всех договорах аренды должен быть пункт, объясняющий, что может представлять собой правовую поправку к текущему договору аренды, включая принятие дополнительных правил и положений, ограниченных языком договора аренды. Всегда запрашивайте письменное объяснение у арендодателя и / или обращайтесь за юридической консультацией, если вы считаете, что договор аренды был изменен в течение срока действия договора аренды.
Могу ли я покрасить стены в своей квартире, поменять замки, убрать или добавить ландшафтный дизайн?
- ВСЕГДА СПРАШИВАЙТЕ своего арендодателя, прежде чем вносить какие-либо изменения в арендуемую квартиру.Отправьте запрос в письменной форме и попросите письменный ответ. В вашем договоре аренды могут быть указаны или не указаны конкретные ограничения. Поскольку домовладелец должен иметь возможность войти в квартиру в случае чрезвычайной ситуации, обратитесь к своему договору аренды, чтобы узнать об ограничениях на замену замков или добавление дополнительной безопасности без получения письменного согласия арендодателя.
Что требуется от арендодателя перед повышением моей арендной платы?
- Как правило, домовладелец должен предоставить письменное уведомление об изменении арендной платы за 30 дней, если повышение арендной платы составляет 10% или меньше, или письменное уведомление за 60 дней, если повышение арендной платы превышает 10% от взимаемой арендной платы. Для получения дополнительной информации см. Справочник арендатора штата Калифорния.
Для получения дополнительной информации см. Справочник арендатора штата Калифорния.Могу ли я сдать свою квартиру / дом в субаренду до окончания срока аренды?
- Ознакомьтесь с условиями аренды и получите разрешение от арендодателя. Если вы приступите к переуступке аренды или субаренды, получите согласие арендодателя и условия в письменной форме. Не делайте предположений о процессе. Поддерживайте связь со своим арендодателем о правах и обязанностях как арендатора, так и арендодателя при поиске новых арендаторов, включая вашу будущую ответственность и варианты возврата залога.
Какой размер залога может потребовать арендодатель?
- Закон штата ограничивает сумму, которую арендодатель может взимать в качестве залога. (Гражданский кодекс Калифорнии, § 1950.5 (c)).
- Немеблированное имущество — залог (включая арендную плату за последний месяц) не может превышать арендную плату за два (2) месяца.
- Меблированная недвижимость — залог (включая арендную плату за последний месяц) не может превышать трех (3) месяцев аренды. Недвижимость считается «меблированной», если в ней есть хотя бы необходимая мебель, такая как кровать в каждой спальне, диван или стулья для гостиной, обеденный стол со стульями, плита и холодильник.
- Немеблированное имущество — залог (включая арендную плату за последний месяц) не может превышать арендную плату за два (2) месяца.
Какую информацию потенциальный арендодатель может запросить в заявлении?
- Большинство домовладельцев будут использовать ваше письменное заявление об аренде для проверки вашей кредитной истории и прошлых отношений между арендодателем и арендатором. Более подробную информацию о том, какой объем личной информации может запросить арендодатель, можно найти по ссылке в «Калифорнийском справочнике арендаторов».
- В заявлении на аренду обычно запрашивается следующая информация:
- Имена, адреса и номера телефонов ваших нынешних и бывших работодателей.
- Имена, адреса и номера телефонов ваших нынешних и прошлых домовладельцев.
- Имена, адреса и номера телефонов людей, которых вы хотите использовать в качестве справочника.
- Номер социального страхования.
- Номер водительской лицензии.
- Номера банковских счетов.
- Номера кредитных счетов для кредитных справок.
- Заявление, вероятно, также будет содержать разрешение арендодателю на получение копии вашего кредитного отчета, в котором будет показано, как вы справились со своими финансовыми обязательствами.
Безопасное хранение и удаление защищенной информации
- Поговорите со своим потенциальным арендодателем о безопасном хранении вашей защищенной информации, Законе о ФАКТЕ и Правиле утилизации, чтобы обеспечить безопасность информации вашего личного приложения, как указано выше. Если у вас есть сомнения по поводу безопасности вашей кредитной информации, вам следует сначала определить процедуры арендодателя по управлению этой информацией перед подачей заявления.
Может ли потенциальный арендодатель взимать сбор за рассмотрение заявления?
- Да.Раздел 1950.6 Гражданского кодекса Калифорнии ограничивает плату, которую владельцы могут взимать с потенциального арендатора для покрытия расходов на просмотр. Плата не может превышать фактических наличных расходов на сбор информации о заявителе. Арендодатели могут взимать максимальную плату за проверку в размере около 35 долларов за заявителя. Этот показатель может обновляться ежегодно путем изменения индекса потребительских цен для ближайшего мегаполиса.
Обязательны ли устные соглашения?
- Хотя устные договоренности просты и менее формальны, они не рекомендуются.Передача управления квартирой и смена соседа по комнате затрудняют доказательство устных договоренностей в случае, если вы попадете в суд. См. «Справочник арендаторов штата Калифорния» для получения дополнительной информации об устных соглашениях.
Что такое невозвратный депозит? (т.е. комиссии, хранение депозитов)
- Хранение или резервирование депозитов:
- Некоторые домовладельцы требуют внесения депозита для хранения или «резервирования» арендуемой квартиры для арендатора и могут захотеть оставить залог частично или полностью, если арендатор передумает об аренде квартиры.
- Запросите в письменной форме до внесения залога:
- Квитанция с изложением условий удерживаемого депозита, поясняющая, будет ли депозит применяться к арендной плате за первый месяц или к гарантийному депозиту.
- Сумма удерживаемого депозита, которая будет возвращена в случае отзыва заявки на аренду.
- Как указано в Руководстве для арендаторов штата Калифорния, домовладелец, который не принимает вас в качестве арендатора, должен вернуть весь ваш залог.
- Невозвратные комиссии:
- Сборы за проверку кредитоспособности: см. «Справочник арендаторов штата Калифорния» для ознакомления с инструкциями по оплате.
- Прочие административные расходы, связанные с выбором арендатора и обработкой заявок.
- Сборы за проверку кредитоспособности: см.
«Справочник арендаторов штата Калифорния» для ознакомления с инструкциями по оплате.Как я могу расторгнуть договор аренды?
- Подписанный договор аренды является юридически обязательным договором. Прочтите условия аренды и Справочник арендатора штата Калифорния, чтобы понять свои обязательства и порядок действий.Вот некоторые рекомендации:
- Если вы еще не вступили во владение арендуемой квартирой: сообщите арендодателю в письменной форме о своем запросе. У арендодателя может быть лист ожидания или потенциальный арендатор, с которым вы можете договориться о сдаче в аренду с разрешения арендодателя.
- Хотите досрочно выехать: вас могут привлечь к ответственности до конца срока аренды или аренды. Проконсультируйтесь с домовладельцем о ваших вариантах сдачи в субаренду или передачи аренды другому квалифицированному арендатору.
- Незапланированный перевод на работу или учебу: если вы подписали договор аренды по модели Дэвиса, в нем есть особые условия о переводе на работу.
- Прочие договоры аренды или обстоятельства зависят от языка договора аренды. Всегда направляйте свой запрос в письменной форме домовладельцу и запрашивайте ответ в письменной форме.
Какую максимальную сумму арендодатель может взимать за аренду?
- В округе Йоло нет ограничений на сумму, которую арендодатель может взимать за аренду, или на размер увеличения арендной платы, если это не указано в договоре аренды, или если вы арендуете мобильный дом в Вудленде.Вне этих обстоятельств это все, что рынок может вынести.
Мой домовладелец отказывается ремонтировать предметы в моей съемной квартире? Что я делаю?
- Запросы на ремонт всегда оформляйте письменно. Если вы хотите определить, что ваш домовладелец обязан отремонтировать или предоставить, обратитесь к Раздаточному материалу «Ремонт и пригодность для жилья».
Может ли домовладелец или управляющий войти в съемную квартиру арендатора без предупреждения?
- №Только в экстренных случаях, при отказе от арендатора или сдаче в аренду домовладелец или управляющий может войти в съемную квартиру без уведомления. В противном случае домовладелец может войти в квартиру только после предоставления разумного письменного уведомления по уважительной причине.
- Уведомление о входе — уведомление за 24 часа: Разумным уведомлением при отсутствии доказательств обратного является уведомление за 24 часа. Все отмеченные записи ведутся следующим образом:
- 24-часовое уведомление должно быть доставлено лично и оставлено с кем-то в помещении в подходящем возрасте или под обычной входной дверью, где оно, скорее всего, будет обнаружено.
- Должно проводиться в обычные рабочие часы, если арендатор не согласен на нерабочее время.
- Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа, разрешенным этими правилами, или использовать это право доступа, чтобы беспокоить (неоднократно беспокоить) арендатора.
- Действительные причины для въезда:
- Сделать необходимый или согласованный ремонт / работу.
- Показать устройство потенциальному покупателю.
- Подрядчики, кредиторы или ремонтные рабочие.
- Проведение проверок залога арендатора перед выселением.
- По решению суда.
- Если Арендатор не может разместить Уведомление о въезде за 24 часа:
- Немедленно уведомить арендодателя / менеджера, желательно в письменной форме.
- Предложите другой день / время для въезда на ремонт / работу.
Может ли арендодатель определить, сколько человек может проживать в квартире / доме?
- Единый Жилищный кодекс рассматривает вопрос размещения с точки зрения размера съемных спален или квадратных футов съемной квартиры.Это подробно объясняется в Руководстве для арендаторов штата Калифорния.
Мне только что вручили уведомление за три (3) дня. Что я делаю?
- Внимательно прочтите уведомление, чтобы определить причину уведомления. Арендодатель может использовать письменное трехдневное уведомление (уведомление о выселении), если он считает, что арендатор выполнил одно из следующих действий:
- Не удалось оплатить аренду.
- Нарушил какое-либо положение договора аренды или / или аренды.
- Повреждено арендуемое имущество.
- Причина неудобства другим жильцам.
- Использовал арендуемое имущество для незаконного использования, например, для продажи запрещенных наркотиков.
- Для трехдневных уведомлений, основанных на неуплате арендной платы, вы должны заплатить арендную плату до истечения трехдневного срока, чтобы сохранить свою аренду. Для получения дополнительной информации см. Справочник арендатора штата Калифорния.
Как я могу определить, испытываю ли я дискриминацию со стороны арендодателя или потенциального арендодателя? Может ли домовладелец отказать студентам в аренде?
- Закон о справедливом жилищном обеспечении предоставляет вам защиту от следующих дискриминационных жилищных практик, если они основаны на:
- Гонка
- Секс (включая беременность, роды или связанные с ними заболевания, а также пол и восприятие пола)
- Возраст
- Семейное положение
- Религия
- Цвет
- Источник дохода
- Инвалидность
- Медицинские условия
- Семейное положение
- Национальное происхождение
- Незаконная дискриминация может принимать разные формы:
- Предоставление недостоверной информации о наличии жилья.
- Различное отношение к резидентам в связи с условиями.
- Реклама — дискриминационные жилищные предпочтения или ограничения.
- Отказ или отказ в аренде физическим лицам на основании характеристик, перечисленных выше.
- Хотя учащиеся конкретно не указаны в качестве защищенного класса, домовладелец не может проводить дискриминацию по возрасту или семейному положению. Если вы подозреваете, что арендодатель решил не сдавать вам аренду на основании вашего статуса студента, вашего возраста студента или вашего желания иметь соседей по комнате в пределах законных пределов занятости, и в остальном вы соответствуете критериям требования к заявлению, свяжитесь с арендодателем в письменной форме о своих проблемах и попросите ответ в письменном виде.Получите дополнительную информацию о дискриминации в Калифорнийском справочнике арендаторов, позвоните по телефону Fair Housing по телефону (530) 757-5623 или обратитесь в Калифорнийский департамент справедливого найма и жилья, чтобы подать жалобу.
Заявки на аренду
A. Любое лицо, которое занимает территорию общественного фонда и ведет деятельность на ней, не имеет права на освобождение от аренды в соответствии с Правилом 4.C (1) или на освобождение по закону, должно получить договор аренды от штат Миссисипи.
Б. Аренда делится на две категории: стандартная аренда и аренда аквакультуры. Затопленные земли, приливы и отливы («осушенные» или заполненные приливы) сдаются в аренду по стандартной аренде. Аквакультура требует аренды аквакультуры.
C. Стандартная аренда
1. Заявки на стандартный договор аренды должны содержать следующую информацию:
а. Имя, адрес, номер телефона и номер социального страхования заявителя и уполномоченного представителя заявителя, если применимо.
г. Местоположение сдаваемой в аренду собственности, включая округ, участок, поселок и ареал; пораженный водоем; карта окрестностей, желательно воспроизведение соответствующей части текущей четырехугольной карты Геологической службы США.
г. Удовлетворительное доказательство правового титула на прибрежную прибрежную собственность заявителя или передачу заявителю прибрежных прав от владельца прибрежной прибрежной собственности вместе с удовлетворительным доказательством права собственности на прибрежную прибрежную собственность цедента, если участок, претендующий на сдачу в аренду, примыкает к собственности, находящейся за пределами общественного доверия .
г. Две распечатки обследования, подготовленные, подписанные и скрепленные печатью лицом, должным образом зарегистрированным в качестве землемера Советом регистрации профессиональных инженеров и землеустроителей штата Миссисипи со следующими требованиями:
- (i) Использование соответствующей шкалы на бумаге размера, достаточного для обеспечения достаточной ясности и детализации;
- (ii) Показывает линию среднего прилива, если таковая имеется;
- (iii) Отображение глубины воды;
- (iv) Показывает расположение береговой линии и затопленной растительности, если таковая имеется;
- (v) Отображение местоположения любых предлагаемых сооружений и всех существующих сооружений, если таковые имеются;
- (vi) Отображение линий земельной собственности заявителя или цедента, если сдаваемая в аренду собственность примыкает к собственности, находящейся за пределами общественного пользования;
- (vii) Отображение основных навигационных каналов или направления к центру затронутого водоема; и
- (viii) Включая юридическое описание арендуемой площади.
эл. Невозвращаемый сбор за обработку заявки в размере 150,00 долларов США.
Вернуться к началу
2. Положения и условия стандартной аренды в дополнение к изложенным выше, включают, но не ограничиваются:
а. За исключением случаев, предусмотренных Правилом 5.C (2) c. (Iii) (c) настоящих правил, срок аренды, который не должен превышать установленный законом максимум (в настоящее время 40 лет).Может быть предоставлена возможность продления на дополнительный период, не превышающий 25 лет.
г. Положение, предоставляющее арендатору преимущественное право, за исключением всех других лиц, на повторную аренду, как может быть согласовано между арендатором и секретарем.
г. Размер годовой арендной платы должен основываться на следующем:
- (I) По договорам аренды с жителями государственных трастовых земель до 1973 года (стандартная аренда категории 1) потребуется ежегодный арендный платеж, равный адвалорным налогам на стоимость земли, за исключением стоимости любых частных находящиеся в собственности улучшения на момент заключения договора аренды.
- (a) Если арендатор расширяет свое использование более чем на 50%, он автоматически и немедленно становится арендатором Стандартной аренды Категории 2 и должен будет вносить ежегодные арендные платежи в соответствии с расчетом Стандартной аренды Категории 2.
- (b) Стандартные договоры аренды Категории 1 могут свободно передаваться на срок 15 лет или до 1 июля 2003 г., в зависимости от того, какой период меньше. По истечении указанного меньшего периода аренда становится стандартной арендой Категории 2, и арендатор должен вносить ежегодные арендные платежи в соответствии с этим расчетом.
- (c) В случае, если сдаваемые в аренду приливные участки общественного фонда или какая-либо их часть не включены в налоговые ведомости, арендатор должен вносить ежегодные арендные платежи за такую часть в соответствии с расчетом арендной платы Стандартной аренды Категории 2.
- (d) Стандартные договоры аренды Категории 1 вступают в силу 31 декабря того года, в котором они были заключены; Адвалорный налог на недвижимость должен быть уплачен за этот год в соответствующий налоговый орган.
- (II) По договорам аренды с жителями приливных земель после 1973 г. потребуется ежегодная арендная плата, которая подлежит согласованию, но ни в коем случае не должна составлять менее 3,3% от рыночной стоимости за фастфуд и 7 центов за квадратный фут для затопленные земли или приливы.
- (a) Рыночная стоимость фастфудов — это оценочная стоимость собственности, указанная в налоговых ведомостях округа или другого налогового органа. Районы Tidelands, которые относятся к быстрорастущим землям и не фигурируют в налоговых ведомостях, будут оценены и добавлены в налоговые ведомости округа налоговым инспектором округа.
- (b) Если налоговая ведомость показывает земельный участок как комбинацию участков государственного фонда tidelands и частной земли, рыночная стоимость tidelands государственного фонда составляет такой процент от оценочной стоимости участка в целом, который равен соотношению площадь государственного доверительного управления к площади земельного участка в целом.
Наверх
г. Положение о пересмотре и корректировке арендной платы через каждые пять лет на основе обновленных налоговых ведомостей округа или муниципалитета для стандартных договоров аренды Категории 1 и на основе Индекса городских потребительских цен — все предметы (ИПЦ) или оценки, оплаченной арендатор, в зависимости от того, что указывает на большее увеличение для Стандартных договоров аренды Категории 2.В указанной оценке должна вычитаться стоимость любых улучшений, принадлежащих арендатору, которые существенно увеличивают стоимость собственности.
эл. Статья о возмещении ущерба, предусматривающая, что в случае разрушения по естественным причинам улучшений в арендованных помещениях арендатор может отказаться от договора аренды при условии, что он оставит имущество в состоянии, равном или лучшем, чем его состояние на начало аренда.
ф. Положение, требующее от арендатора вести полис страхования ответственности и возмещать и оградить арендодателя от всех требований о возмещении ущерба или травм, независимо от их причин.
г. Положение о том, что в случае смерти арендатора договор аренды переходит к его наследникам по закону, которые могут принять на себя договор аренды, его права, обязанности и обязательства.
ч. Право уступки или субаренды с письменного согласия Государственного секретаря, в котором не может быть отказано произвольно. (См. Правило 5 C (2) c. (I) (b), стр. 10)
и. Положение, гарантирующее публичный доступ в течение срока аренды, если публичный доступ предоставляется во время заключения договора аренды или если аренда предназначена для нового вида деятельности, кроме случаев, когда арендатор является квалифицированным заявителем промышленного производства.Промышленные заявители, которые не могут позволить себе значимый публичный доступ в помещения, могут добиваться отказа от этого требования. Однако не следует поощрять аренду, не обеспечивающую такой публичный доступ.
Вернуться к началу
D. Аренда аквакультуры
1. Заявки на аренду аквакультуры должны включать:
а. Имя, адрес, номер телефона и номер социального страхования заявителя;
г. Юридическое описание и площадь участка, подлежащего сдаче в аренду;
г. Два отпечатка обследования участка, подлежащего сдаче в аренду, подготовленные, подписанные и опечатанные лицом, должным образом зарегистрированным Советом по регистрации профессиональных инженеров и землемеров штата Миссисипи, или представителем федерального правительства, приемлемым для государственного секретаря;
г. Описание деятельности в области аквакультуры, которая будет проводиться, в том числе, будет ли такая деятельность экспериментальной или коммерческой, а также оценка текущих возможностей заявителя проводить такую деятельность;
эл. Заявление, излагающее причины, по которым такая аренда будет соответствовать общественным интересам;
ф. Список имен и адресов всех претендентов на прибрежные или прибрежные права на арендованный участок или прилегающий к нему участок, а также всех арендаторов прилегающей или смежной собственности;
г. Заявление о влиянии предлагаемого использования приливных земель общественного доверия, которые будут сдаваться в аренду, на экологию территории;
ч. Невозвращаемый сбор за рассмотрение заявки в размере 150 долларов США.
Вернуться к началу
2. Каждая аренда аквакультуры должна включать следующие условия и положения, но не ограничивая их:
а. Срок аренды, не превышающий установленный законом срок, с возможностью продления.
г. Сумма годовой арендной платы, которая должна быть согласована, но которая ни в коем случае не должна быть меньше 25 долларов США за акр, подлежащей уплате во время заключения договора аренды и в каждую последующую годовую дату.
г. Резерв на выплату переменной части арендной платы, если таковая имеется, в конце финансового года арендатора.
г. Распоряжение обо всех улучшениях, а также животном и растительном мире после прекращения или расторжения договора аренды.
эл. Право на переуступку или субаренду с одобрения Государственного секретаря.
ф. Оговорка о несчастных случаях, предусматривающая, что в случае разрушения аквакультурного предприятия в арендованных помещениях по естественным причинам арендатор может отказаться от договора аренды при условии, что он оставит имущество в состоянии, приемлемом для арендодателя, или в его естественном состоянии .
г. Положение, гарантирующее, что арендатор будет поддерживать адекватное страхование от несчастных случаев, доходы от которого будут использоваться для спасательных операций в случае катастрофического разрушения.
Вернуться к началу
3. Арендованный участок должен быть идентифицирован, хорошо промаркирован и должен иметь, за исключением случаев, когда он будет мешать развитию животных и растений, культивируемых арендатором, разумный доступ общественности для катания на лодках, купания и рыбалки. Все ограничения на публичное использование сданного в аренду земельного участка, изложенные в договоре аренды, должны быть четко вывешены арендатором на видных местах.Каждая сдаваемая в аренду посылка должна быть помечена в соответствии с правилами и положениями Береговой охраны США и Инженерного корпуса армии США.
Заключение договора аренды на вашу землю: правовые аспекты отдыха, связанного с дикой природой
В штате Миссисипи ответственность землевладельца по защите посетителей от опасностей или опасностей на частной собственности частично определяется юридической классификацией лица, находящегося на вашей собственности. Правовой статус человека на вашей земле может быть нарушителем, лицензиатом или приглашенным по бизнесу.
Нарушитель
Вы несете небольшую ответственность перед нарушителями вашей частной собственности, но вы не должны намеренно или намеренно причинять им вред. Злоумышленники не имеют законного разрешения или основания для пребывания на земле, поэтому вы не обязаны обеспечивать их безопасность на территории. Если у вас возникли проблемы с нарушителем, попробуйте сделать цифровую фотографию номерного знака его автомобиля, пока он находится на вашей территории. Отправьте фотографию в местный отдел шерифа или к уполномоченному по охране природы в Департаменте дикой природы, рыболовства и парков штата Миссисипи (1-800-BE SMART) с сообщением о том, что это лицо вторгается на вашу территорию.Заполните письменное показание под присягой сотрудникам местных правоохранительных органов для ареста нарушителей на вашу собственность.
Если вы знаете имя и контактную информацию нарушителя, напишите ему письмо, в котором сообщите ему, что он должен оставаться за пределами вашей собственности и что вы будете преследовать принудительные меры и налагать штрафы за нарушение, если они вернутся на вашу собственность. Статуи за вторжение обычно имеют все более суровые наказания и потенциальное тюремное заключение за второе и третье нарушение, а также в тех случаях, когда землевладелец может продемонстрировать предыдущие предупреждения нарушителю.
Избегайте эскалации конфронтации напрямую с нарушителем. Эти люди могут иметь при себе ружья, особенно в сезон охоты. Безопаснее разрешить сотрудникам местных правоохранительных органов иметь дело непосредственно с нарушителями и браконьерами на вашей земле.
От вас не требуется вывешивать на своей земле знаки «Не вторгайтесь», но это настоятельно рекомендуется. Знаки помогут определить границы вашей собственности и помогут предотвратить непреднамеренное вторжение на вашу землю со стороны охотников, которые могут непреднамеренно пересечь границу вашей собственности.
Лицензиат
Следующим уровнем юридической классификации физического лица на вашей земле является лицензиат. Лицензиат — это лицо, которому вы даете разрешение находиться на участке; однако вы не получите прямой выгоды от соглашения. Например, ваш сосед спрашивает, может ли он ловить рыбу в вашем пруду, и вы позволяете ему это делать. В этом случае вы не получите компенсации или прямой выгоды. Таким образом, вы не несете повышенную ответственность за безопасность гостя на территории отеля.
Тем не менее, вы должны предупредить своего гостя о любых непредвиденных опасностях на территории, например, о быке Фердинанде на огороженном пастбище рядом с прудом. К тому же ваша активная халатность как помещик не может навредить квесту. Другими словами, вы не должны намеренно впускать злобного Фердинанда на пастбище, прилегающее к пруду, пока ваш сосед рыбачит.
Приглашенный по бизнесу
Последняя классификация — бизнес-приглашенный. Это человек, который платит за доступ к собственности, и ему следует уделить особое внимание, чтобы его опыт пребывания на вашей земле был безопасным.Некоторые примеры включают:
- Группа школьников, которые заплатили за вход, чтобы посетить ваш тыквенный участок.
- охотника, которым вы дали разрешение на охоту на вашей земле.
- посетителя на охоте с гидом или на экскурсии по наблюдению за птицами на вашем участке.
Эти гости являются бизнес-приглашенными, и землевладелец получает выгоду в соответствии с этим соглашением.
Вам нужно сделать вашу собственность «совершенно» безопасной для этих гостей? Краткий ответ: нет. Тем не менее, разумно делать то, что разумно и осмотрительно, чтобы обезопасить собственность.Если на территории есть непредвиденные опасности — открытая цистерна или мост, нуждающийся в ремонте, — предупредите гостей, чтобы они избегали этих потенциальных опасностей. А еще лучше устранить или устранить опасности. Задокументируйте свои действия, чтобы обезопасить собственность, и предоставьте вашим гостям письменное сообщение о проблемах безопасности на вашей земле. Храните эти документы в надежном месте для использования в будущем.
Охотничьи хозяйства
Одним из вариантов диверсификации доходов на вашей земле является аренда для рекреационной охоты.Аренда на охоту — это юридическая договоренность или договор, по которому землевладелец предоставляет доступ к своей собственности для любительской охоты на определенный период времени в обмен на финансовую компенсацию или услуги. Сдача земли в аренду для любительской охоты — это неинтенсивный способ диверсификации доходов от вашей собственности. Кроме того, предложение охотничьей аренды группе законопослушных охотников может помочь отсутствующим землевладельцам предотвратить вторжение и браконьерство на диких животных.
В штате Миссисипи тип растительного покрова на вашей земле важен для потенциальных арендаторов охоты.Земельные участки, на которых преобладают леса, особенно спелые лиственные леса или смешанные сосновые лиственные леса, чаще используются для охоты. Эти леса обеспечивают превосходный покров и пищу (желуди, орехи гикори, буковые орехи и мясистые фрукты) для белохвостого оленя, индейки, белок и перепелов. Земли, на которых расположены водно-болотные угодья или прибрежные территории (земли рядом с водой и ручьями), а также низинные леса с твердой древесиной полезны для многих видов диких животных, включая водоплавающих птиц, и стоимость аренды этих участков выше.
Улучшения на вашей земле повысят цену, которую вы можете взимать за аренду для охоты. Дороги или тропы на территории полезны, потому что они позволяют охотникам более свободно перемещаться по урочищу. Дополнительным преимуществом является сокращение поездок на моторизованном транспорте по остальной территории и меньшая вероятность несчастных случаев с посетителями и материального ущерба. Ограничение движения автотранспорта дорогами и тропами также может предотвратить проблемы с эрозией и потенциальное повреждение деревьев и верхнего слоя почвы.
Часто арендаторам охоты разрешается возводить охотничьи угодья и сажать растительность для диких животных.Однако, если землевладелец предоставляет эти удобства потенциально более высокооплачиваемым клиентам, цены на такую выборочную аренду значительно возрастают. Предоставление жилья в собственности, чтобы позволить клиентам оставаться в течение длительного времени, — это услуга с добавленной стоимостью, которая увеличивает цену, которую будут платить охотники за арендаторами. Такие удобства, как место для костра, дрова, ванные комнаты, бельевые веревки, мусорные баки и питьевая вода — это те удобства, которые охотники ищут и за которые готовы платить дополнительно. Возможно, вы не захотите предоставлять все вышеперечисленное, но это повысит стоимость земли.
Договоры об аренде охотников должны быть хорошо составлены и четко определять стороны в договоре аренды. В Миссисипи группы лиц без образования юридического лица не признаются. Поэтому вам следует подумать о том, чтобы потребовать регистрации охотничьих ассоциаций, обратившись к секретарю штата Миссисипи (https://www.sos.ms.gov) и заполнив необходимую документацию. Например, если «президент» охотничьего клуба ABC подписывает договор аренды, представляющий некорпоративный клуб, у землевладельца, возможно, есть соглашение только с президентом клуба, а не со всей группой.
Требование, чтобы клуб стал юридически зарегистрированным лицом, решает вопросы власти. Другой вариант для охотничьего клуба — это организация в качестве некоммерческой организации, что является более простым процессом, чем коммерческое соглашение. В качестве последнего соображения, если у клуба нет официального обозначения юридического лица, вы должны потребовать от всех членов охотничьей группы подписать договор аренды.
В охотничьем договоре должны быть указаны виды дичи, на которые будет производиться охота (например, белохвостый олень, Odocoileus virginianus), а также любые ограничения на добычу в соответствии с законными квотами, установленными государственными органами.Также укажите разрешенные методы добычи (например, ружья и стрельба из лука или только стрельба из лука). Всегда включайте в договор аренды юридическое описание вашей собственности. Часто бывает полезно включить карты вашей собственности, чтобы помочь арендаторам четко понять границы собственности. Это может предотвратить непреднамеренное вторжение на соседние объекты. Определите даты вступления в силу аренды; они могут быть сезонными, годовыми или многолетними в зависимости от ваших предпочтений. Вот некоторые другие аспекты вашего договора аренды:
- Передача имущества в субаренду (обычно не допускается без согласия землевладельца)
- Соблюдение государственных законов об игре
- Повреждение живых деревьев и дорог
- Ограничение проезда автотранспорта к дорогам на участке
- Жалюзи и стойки, разрешенные к применению и места размещения
- Вывоз мусора и мусора
- Места для палаток на территории собственности или жилья
- Ограничение количества допускаемых охотников и гостей
- Принятие земельного участка «как есть»
- Сохранение права на ведение лесозаготовок, ведения сельского хозяйства или другой деятельности по землепользованию и управлению в арендованных помещениях в любое время
- Сохранение права расторгнуть договор аренды в любое время и вернуть оговоренную часть арендной платы обратно арендатору
- Сохраняйте безобидный язык при любых травмах, которые могут возникнуть
Ответственность
В дополнение к хорошо составленному письменному договору об аренде, специально привязанному к вашей собственности, рекомендуется, чтобы землевладельцы имели приглашенных, а гости подписывали отказ от ответственности, прежде чем разрешить доступ для отдыха.Подписывая отказ от прав, арендатор или гость осознают риски, связанные с пребыванием в собственности. В отказе также говорится, что правообладатель освобождает землевладельца от ответственности в случае травмы, смерти или повреждения личных вещей, когда арендатор или гость находится в помещении.
Владельцам следует приобрести страховку гражданской ответственности в качестве дополнительной меры предосторожности на случай, если охотник получит травму, находясь на территории. В случае судебного разбирательства страхование может покрывать гонорары адвокатов и судебные издержки по защите землевладельца.Страхование ответственности при аренде охотников доступно и доступно. Также неплохо было бы потребовать от охотничьей группы иметь страховку от несчастных случаев и указать землевладельца в качестве дополнительного застрахованного лица в своем полисе. Требовать доказательства или свидетельства о страховом покрытии, если вы указаны в качестве дополнительного застрахованного лица.
В качестве дополнительной меры защиты вы можете рассмотреть возможность стать юридическим лицом, например, корпорацией с ограниченной ответственностью (LLC), чтобы снизить потенциальную ответственность.ООО — это юридическое лицо, которое предлагает защиту ответственности владельцу (-ам) ООО. В глазах закона он рассматривается как отдельное «лицо». В случае вынесения судебного решения истец может забрать активы у ООО, но не у лица (вас), владеющего ООО. Владелец с бенефициарными правами в ООО является участником с процентной долей; таким образом, ООО с одним лицом будет иметь 100-процентную долю в нем, в то время как муж и жена могут иметь 50/50.
Кроме того, землевладелец может создать одно ООО для земли и второе, отдельное ООО для охотничьей аренды.Предлагая охотничью аренду через ООО, которое, в свою очередь, сдает в аренду землю для охоты у ООО, владеющего землей, земля юридически не связана с соглашением об аренде. В случае, если судебное решение будет выиграно против ООО, занимающегося арендой земли, которое предлагает аренду для охоты, земельный участок не подлежит судебному решению, поскольку находится в ведении отдельного ООО или хозяйственной организации. Многие землевладельцы используют ООО таким образом, чтобы снизить риск для своих активов; вам следует обсудить это со своим адвокатом. Вы должны соблюдать корпоративные формальности при работе в рамках LLC (участники не должны объединять личные средства со средствами LLC, а владельцы должны подавать онлайн-годовой отчет в канцелярию государственного секретаря Миссисипи).
Следующий образец договора охотничьей аренды предназначен только для образовательных целей. Перед написанием и подписанием юридически обязывающего соглашения важно проконсультироваться с адвокатом. Возможно, вы захотите, чтобы договор аренды был более подробным или включал больше требований, соответствующих вашей собственности и интересам.
Образец договора аренды для охоты
Настоящий Договор аренды (Аренда), заключенный в (день) (месяц), (год), между (имя арендодателя), далее именуемым Арендодателем, и (имя арендатора) (указать, , товарищество, корпорация или некорпоративная ассоциация), далее именуемая Арендатором.
Стороны соглашаются о нижеследующем:
- ЦЕНА И СРОК АРЕНДЫ: Арендодатель соглашается сдать в аренду Охотничьи права, как определено ниже, на (количество акров) более или менее Арендатору за (сумму в долларах) ежегодно на срок, начинающийся (дата), ( Дата начала) и окончания (дата) (Дата истечения срока действия) на следующем описанном участке.
- ОПИСАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВА НА ОХОТНИЧЬЮ: Права на охоту включают исключительное право и привилегию развлекательной охоты на (определенные виды диких животных) на Земле вместе с правом Арендатора заходить на Землю, пересекать и над ней для таких целей и никто другой.Приложение А (прилагаемое к договору аренды) содержит юридическое описание собственности (Земли) с указанием границ собственности и карту (прилагаемую к договору аренды), на которой показано имущество, указанное в этом соглашении, для целей аренды для рекреационной охоты.
- ОПЛАТА: Арендатор должен уплатить Арендодателю (сумма в долларах) сумму арендной платы за один (1) год полностью, не позднее (дата), чеком, подлежащим оплате Арендодателю.
- СОБЛЮДЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА: Арендатор соглашается для себя и своих гостей соблюдать все законы и постановления штата Миссисипи, в которых находится Земля, связанная с любительской охотой на перечисленные выше виды диких животных на Земле.Любое нарушение этого пункта дает Арендодателю право немедленно аннулировать этот договор аренды.
- ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СВОЕГО ПОМЕЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ: Арендодатель оставляет за собой право, своих Агентов, Подрядчиков, Сотрудников, Лицензиатов, Правопреемников, Приглашенных или Уполномоченных, в любое время заходить на любую или всю Землю для любых целей круиза, маркировки, резки , или вырубка деревьев и древесины, или совершение любых других действий, связанных с этим, и никакое такое использование Арендодателем не является нарушением настоящего Договора аренды. Считается, что это право, сохраняемое Арендодателем, включает любые расчистки, подготовку участка, контролируемое сжигание, посадку или другие лесохозяйственные или лесохозяйственные работы, разумно необходимые для выращивания деревьев и древесины на Земле.Арендатор не должен вмешиваться в права Арендодателя, изложенные в настоящем документе.
- ПРИНЯТИЕ ЗЕМЛИ «КАК ЕСТЬ»: Земля будет принята Арендаторами «как есть» с точки зрения условий или потенциальных опасностей, находящихся на участке, а также в отношении потенциальных популяций диких животных, обитающих на территории. Настоящая аренда заключается и принимается без каких-либо заверений или гарантий со стороны Арендодателя в отношении права собственности на Землю или ее пригодности для любых целей; и прямо подпадает под любые и все существующие сервитуты, ипотеки, оговорки, залоговые права, права прохода, контракты, аренды (будь то выпас скота, сельское хозяйство, нефть, газ или полезные ископаемые) или другие обременения на земле, затрагивающие Землю или любые такие права собственности, которые в дальнейшем могут время от времени предоставляться Арендодателем.
- ВОРОТА / БАРЬЕРЫ: Арендодатель предоставляет Арендатору право на установку ворот или других заграждений (должным образом отмеченных для обеспечения безопасности) при условии письменного разрешения Арендодателя и условий, относящихся к нему, как указано в других частях Договора аренды, на частных дорогах в Земля, и Арендатор соглашается предоставить Арендодателю ключи от всех замков до установки и в любое время по запросу Арендодателя в течение срока действия настоящего Договора аренды.
- ДОРОГИ ИЛИ ПОВРЕЖДЕНИЕ ЗАБОРА: Арендатор обязуется поддерживать и сдавать при расторжении настоящей Аренды все частные дороги на Землях, по крайней мере, в таком хорошем состоянии, в каком они были на дату подписания договора аренды сторонами.Арендатор соглашается отремонтировать любые заборы или другие конструкции, поврежденные им самим или его гостями.
- ПЕРЕДАЧА: Арендатор не имеет права передавать в аренду или субаренду права на охоту на указанной Земле.
- ПРЕДОТВРАЩЕНИЕ ПОЖАРОВ И ПОВРЕЖДЕНИЕ ДЕРЕВЬЕВ: Арендатор не должен поджигать, вызывать или допускать возникновение или сохранение пожара на Земле. Арендатор заключает договор и соглашается использовать все меры предосторожности для защиты лесов и открытого грунта на Земле от пожара или другого ущерба, и с этой целью Арендатор приложит все усилия, чтобы потушить любой пожар, который может возникнуть на Земле.В случае, если какой-либо пожар будет инициирован или разрешен выйти на Землю или загореться на ней Арендатором или любым лицом, которое получает свое право находиться на Земле от Арендатора, Арендодатель имеет право немедленно расторгнуть настоящий Договор аренды без уведомление, и любые ранее уплаченные платежи должны удерживаться Арендодателем в качестве залога против фактических убытков, подлежащего возмещению в той степени, в которой такие убытки, окончательно определенные Арендодателем, меньше указанного залога. Кроме того, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора любой ущерб, понесенный Арендодателем в результате такого пожара.Арендатор должен немедленно уведомить соответствующее государственное учреждение и Арендодателя о любом пожаре, о котором Арендатор станет известно на землях Арендодателя или в непосредственной близости от них. Кроме того, никакие деревья не должны быть вырублены или повреждены из-за установки охотничьих угодий или любой деятельности, связанной с нахождением Арендатора на Земле в соответствии с положениями настоящего договора аренды. Если деревья повреждены, арендатор должен оплатить ущерб, как указано Арендодателем.
- ВОЗМЕЩЕНИЕ И СТРАХОВАНИЕ: Арендатор должен возместить, защитить и обезопасить Арендодателя, его директоров, должностных лиц, сотрудников и агентов от любых потерь, повреждений, телесных повреждений (включая смерть в любое время, возникающих из-за этого) и других претензий, непосредственно возникающих или косвенно в результате любого происшествия на указанных Землях, на них или в любой их части, связанного с использованием указанной Земли Арендатором, гостями Арендатора или любым другим лицом, действующим на Арендаторе, для или под его управлением в соответствии с настоящим Договором аренды.Арендатор также соглашается обеспечить и поддерживать полис страхования гражданской ответственности (более или равный 1 000 000 долларов США) в связи с использованием Земли с Арендодателем, указанным как застрахованный, и с такими страховыми компаниями, которые будут согласованы с Арендодателем. Подтверждение или подтверждение указанного страхового полиса с указанием Арендодателя в качестве застрахованного лица будет предоставлено Арендодателю. Это возмещение остается в силе после прекращения, отмены или истечения срока аренды.
- МАТЕРИАЛ ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ: Если настоящий Договор аренды оформляется охотничьим клубом или от его имени, Арендатор должен предоставить Арендодателю до подписания настоящего Договора список членов, включая всех директоров, должностных лиц и / или акционеров, их имена и адреса, а также копию устава Арендатора, соглашения о партнерстве, подзаконных актов (если есть) и свидетельство о регистрации из офиса государственного секретаря штата Миссисипи.В течение срока настоящей аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о любых существенных изменениях в информации, ранее предоставленной Арендатором Арендодателю в соответствии с настоящим пунктом.
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА: Арендатор принимает на себя ответственность за состояние Земли, и Арендодатель не несет ответственности за любые убытки или травмы, вызванные любыми пороками или дефектами в нем, Арендатору или любому жильцу или любому лицу на или на Земле, которое получает право находиться там от Арендатора.
- ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОРОГ: Арендатор имеет право использовать любую соединительную дорогу (дороги) Арендодателя исключительно для въезда, выезда или обратного проезда к Земле; однако такое использование осуществляется на собственный риск Арендатора, и Арендодатель не несет ответственности за какие-либо скрытые или очевидные дефекты любой такой дороги, а также не несет ответственности за любые убытки или травмы, понесенные Арендатором в результате или в результате использования любой из дорог указанного Арендодателя. Арендатор признает свои обязательства по техническому обслуживанию и ремонту соединительных дорог, как описано ранее в этом соглашении.
- ПЕРЕДАЧА В КОНЦЕ СРОКА: Арендатор соглашается сдать Землю в конце срока настоящей Аренды в соответствии с условиями настоящего Соглашения. Продление настоящего Договора не может быть подразумеваемым или отложенным.
- ОГОВОРКА О СЛИЯНИИ: Настоящий договор аренды содержит полное понимание и соглашение между сторонами, все предыдущие соглашения между сторонами, письменные или устные, объединяются в настоящем документе и не имеют в дальнейшем силы. Настоящий Договор аренды не может быть изменен, дополнен или изменен, кроме как путем письменного, должным образом оформленного обеими сторонами.
- АННУЛИРОВАНИЕ: Несмотря на все положения настоящего Договора об обратном, четко понимается и согласовывается, что и Арендодатель, и Арендатор оставляют за собой право аннулировать этот Договор аренды с указанием причины или без нее в любое время в течение срока действия Договора после первой передачи другой стороне тридцати (30) дней до письменного уведомления об этом. В случае аннулирования Арендатором все ранее уплаченные и незаработанные арендные платежи удерживаются Арендодателем в качестве компенсации за предоставление Земли в аренду и не подлежат возврату Арендатору.
- ПРИМЕНИМОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО: Настоящий Договор аренды подлежит толкованию в соответствии с законодательством штата Миссисипи.
В УДОСТОВЕРЕНИЕ ЧЕГО стороны по настоящему договорились должным образом подписать настоящее Соглашение начиная с (день) дня (месяца), (года).
[СВИДЕТЕЛЬСТВО 1 подпись, имя и дата]
[СВИДЕТЕЛЬСТВО 2 подпись, напечатанное имя и дата]
[подпись АРЕНДАТОРА, имя и дата]
[подпись АРЕНДОДАТЕЛЯ, имя и дата]
Информация, представленная здесь, предназначена только для образовательных целей.Ссылки на коммерческие продукты, торговые наименования или поставщиков сделаны с пониманием того, что не подразумевается никакого одобрения и что не предполагается никакой дискриминации в отношении других продуктов или поставщиков.
Публикация 3416 (POD-02-20)
Автор W. Дэрил Джонс , доктор философии, профессор, дикая природа, рыболовство и аквакультура.
Copyright 2020 Государственным университетом Миссисипи. Все права защищены. Эту публикацию можно копировать и распространять без изменений в некоммерческих образовательных целях при условии, что предоставлена ссылка на Службу распространения знаний государственного университета Миссисипи.
Производство сельскохозяйственных коммуникаций.
Университет штата Миссисипи — это учреждение, обеспечивающее равные возможности. Дискриминация при приеме на работу, программах или деятельности в университете на основе расы, цвета кожи, этнической принадлежности, пола, беременности, религии, национального происхождения, инвалидности, возраста, сексуальной ориентации, генетической информации, статуса ветерана США или любого другого статуса, защищенного применимым законодательством запрещено. С вопросами о программах равных возможностей или соблюдении правил следует обращаться в Управление по соблюдению и добросовестности, 56 Morgan Avenue, P.О. 6044, штат Миссисипи, MS 39762, (662) 325-5839.
Служба распространения знаний Государственного университета Миссисипи, сотрудничающая с Министерством сельского хозяйства США. Опубликовано во исполнение актов Конгресса от 8 мая и 30 июня 1914 года. ГЭРИ Б. ДЖЕКСОН, директор
Аренда земли | Фонд гарантии правового титула адвокатов, Inc.
ЗЕМЕЛЬНАЯ АРЕНДА
Кимберли М. Рид, клерк ATG
Когда собственник арендует землю только на длительный срок, считается, что арендатор получил землю в аренду.Аренда земли, также называемая арендой земли, обычно составляет от 50 до 99 лет. Арендатор обычно должен построить здание или поддерживать и использовать текущие улучшения на земле, как указано в договоре аренды. Конкретные обстоятельства и переговоры между арендодателем и арендатором в значительной степени определяют состав и содержание инструмента аренды земли, но обычно присутствуют несколько элементов. В большинстве случаев арендатор оплачивает все расходы на недвижимое имущество, такие как налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание и финансирование.Эксплуатационные и связанные с ними расходы на техническое обслуживание часто называют «сквозными», потому что это расходы, которые переходят от владельца к арендатору. В результате собственник-арендодатель получает оплату без удержаний. В договор аренды также, вероятно, будут включены положения, касающиеся любых улучшений, внесенных в недвижимость. Например, если арендатор строит на земле многоквартирный дом, если это согласовано, в конце срока аренды и земля, и многоквартирный дом могут быть возвращены арендодателю.
Преимущества и недостатки
Есть несколько преимуществ, которые могут побудить потенциального застройщика или арендатора искать землю в аренду, а не другую форму собственности. Во-первых, цена собственности должна быть меньше покупной цены аналогичной собственности, потому что земля не покупается. Во-вторых, необходимо резко снизить первоначальные затраты на разработку, особенно в период строительства. При аренде земли ежемесячные расходы фиксируются в размере арендной платы.Застройщик также может согласовать положение о снижении арендной платы в соглашении, которое приостанавливает требование арендной платы на период строительства проекта. Если домовладелец предоставит пособие на украшение, определенная часть арендной платы будет вычтена, что позволит увеличить средства на улучшение собственности. Наконец, аренда земли может быть единственным способом приобретения участка собственности. Застройщик может иметь дело с стороной, такой как некоммерческая организация, которая, как правило, не продает землю или даже не имеет права продавать ее.
Определенные недостатки отмечаются наряду с арендой земли, которая в противном случае не была бы понесена; Здесь подтверждается важность успешных переговоров. Ежемесячные арендные платежи могут быть выше, чем потенциальные ежемесячные платежи по ипотеке и процентам. Чем короче срок аренды земли, тем сложнее получить финансирование. Если арендатору не удалось согласовать условия и ограничения договора, арендатор может иметь меньшую гибкость в развитии и эксплуатации собственности из-за контроля со стороны землевладельца.Наконец, арендатор может столкнуться с трудностями или задержками, если впоследствии арендатору придется вести переговоры с наследниками арендодателя или правопреемниками интересов.
Кто арендует землю?
Аренда земли чаще всего используется в следующих ситуациях: (1) когда недвижимость сдается в аренду застройщику, который впоследствии будет заключать несколько договоров аренды с дочерними предприятиями; (2) когда государственный орган, например, город или округ, очищает землю в соответствии с программой обновления города и сдает в аренду очищенную землю застройщику; (3) когда некоммерческая организация, такая как церковь или благотворительная организация, не может продать собственность и сдает землю в аренду; (4) в сделках продажи с обратной арендой, которые являются формой финансирования; и (5) для целей имущественного планирования.Служба недвижимости Иллинойса §4: 3 (1988).
Виды аренды земли
Характер аренды земли варьируется в зависимости от потребностей и переговоров сторон договора аренды. Например, аренда земли может включать в себя земельный участок, на котором в настоящее время нет строения, и арендатор намеревается построить его и сдать помещение обратно арендодателю-собственнику. В этом соглашении арендодатель более активно взаимодействует с арендатором, потому что вместо простого получения оплаты за арендованную землю арендодатель имеет значительный интерес в проектировании здания, а также в будущих пользователях или жильцах здания. .ИРПС § 4: 1 (1988). Документ должен быть составлен таким образом, чтобы оговорить степень влияния, которое арендодатель будет иметь на планы развития арендатора.
Три наиболее распространенных типа аренды земли — это аренда земли на одну, несколько и делимую части. Эти изменения достигаются путем изменения формулировок или добавления положений в документ. В зависимости от обстоятельств конкретного проекта аренда земли может отличаться по своей автономии от других договоров аренды прилегающей земли. В таких случаях, как универмаги или продуктовые магазины, офисные здания или торговые центры, лучшим вариантом аренды земли будет аренда земли без дополнительных договоров аренды земли.Этот проект содержит один арендованный земельный участок, и аренда не накладывается на другую прилегающую плату или другие земельные участки аренды. В простейшем случае сервитутов с прилегающими участками не будет. Если арендатору в более поздний момент потребуется приобрести дополнительную прилегающую землю для целей расширения, некоторые арендодатели потребуют от арендатора выкупить новый участок, передать его владельцу и разрешить арендатору сдать его обратно. Выгода от такой договоренности очевидна, если и когда аренда будет прекращена.По окончании аренды арендодатель-собственник приобретает весь разработанный проект, и ему не нужно будет согласовывать дополнительные договоренности по оставшемуся участку или продолжению проекта. ИРПС § 4: 6 (1988).
В некоторых случаях возникает более проблемная ситуация, когда арендатор, обычно застройщик, вынужден заключать несколько договоров аренды земли для приобретения достаточного количества собственности. Чаще всего это происходит в ситуациях, когда застройщик не может получить весь участок или когда застройщик приобретает участки в разное время.Затем арендатор должен получить несколько договоров аренды земли, которые могут зависеть друг от друга. Многократная аренда земли может вызвать множество трудностей. Во-первых, и это самое главное, сложнее профинансировать множественные участки аренды. Кредитор должен быть абсолютно уверен в том, что ни один из других договоров аренды не может быть расторгнут, чтобы предотвратить потерю обеспечения по ссуде. Другие проблемы включают устранение последствий многократной аренды для всех субарендаторов и получение соответствующих перекрестных сервитутов и взаимных соглашений между различными сторонами.
Подавляющее большинство кредиторов одобряют финансирование только в том случае, если заложенный участок имеет единый статус или позицию. В качестве примера предположим, что строительство комплекса будет осуществляться поэтапно в виде трех отдельных проектов. В этом случае застройщику будет проще получить финансирование, если аренда земли будет разделена на отдельные договоры аренды. Каждая аренда будет охватывать разные стадии развития. В этой ситуации арендная плата обычно распределяется между подлежащей землей в зависимости от ее размера, например, на квадратный фут, и практически все договоры аренды земли имеют одинаковые условия.В этом случае уместна аренда делимой земли. В договоре аренды с делимой землей ни один из отдельных договоров аренды не может иметь положения о перекрестном неисполнении обязательств. Положение о перекрестном неисполнении обязательств предусматривает, что если арендатор по умолчанию выполняет или прекращает аренду, содержащую это положение, это значение по умолчанию приведет к неисполнению или прекращению действия некоторых или всех других договоров аренды на застройку. Связывание прекращения одного договора аренды с прекращением некоторых или остальных договоров аренды разрушает цель заключения отдельных договоров аренды.В то же время, когда заключаются отдельные договоры аренды земли, арендодатель-владелец должен быть обязан заключить перекрестные сервитуты или взаимные соглашения, чтобы проект работал как единое целое, несмотря на раздельную аренду и финансирование. Это соглашение обеспечит парковку, доступ или эксплуатацию и управление всей застройкой. Например, предположим, что проект включает четыре смежных земельных участка, которые сдаются в аренду по четырем отдельным договорам аренды земли. Все четыре участка земли имеют общую подъездную дорогу и общую парковку.В каждом договоре аренды должно быть положение, определяющее порядок доступа и парковки и предусматривающее, что неисполнение или прекращение любого из других договоров аренды земли не повлияет на право использовать сервитуты или полагаться на взаимные соглашения. Таким образом, в случае прекращения даже одного договора аренды земли, весь проект может оставаться единым интегрированным проектом недвижимости. ИРПС, § 4: 8 (1988).
Составление договора аренды земли
Аренда земли, как и любая другая аренда, должна соответствовать требованиям контракта.Аренда земли, будучи долгосрочным договором, всегда имеет срок более одного года. Следовательно, они должны быть в письменной форме, чтобы соответствовать закону о мошенничестве. 740 ILCS 80/2. Даже если аренда соответствует всем требованиям договора, арендодатель не может включать положения, которые нарушают другой свод законов или противоречат государственной политике. Например, положение об аренде, которое возмещает арендодателю любые и все убытки, причиненные имуществу, даже те, которые возникли в результате собственной халатности арендодателя, является недействительным по соображениям государственной политики, независимо от того, было ли оно возбуждено в соответствии с правонарушением или теорией договора.765 ILCS 705/1; Economy Mechanical Industries Inc против Т. Дж. Хиггинса Ко , 294 Ill App 3d 150, 689 NE2d 199, 228 Ill Dec 327 (1st D 1997). Хотя сроки аренды земли обычно составляют от 50 до 99 лет, более короткие сроки аренды в 10-25 лет были успешно согласованы. Citizens National Bank of Downers Grove v Mormon , 78 Ill App 3d 1037, 398 NE2d 49, 34 Ill Dec 374 (1st D 1979). Однако труднее получить финансирование для договоров аренды сроком менее 50 лет.
Как упоминалось выше, не существует типичной или традиционной формы договора аренды земли.Включение или исключение определенных положений об аренде в конечном итоге зависит от потребностей сделки и переговоров сторон документа. Документ о коммерческой аренде земли всегда следует составлять с учетом потребностей реальных или потенциальных кредиторов. В какой-то момент арендатор, вероятно, будет использовать недвижимость в качестве обеспечения ссуды, например, если намеревается провести улучшения в собственности. Мнение кредитора настолько важно, что, по возможности, кредитор должен участвовать в процессе переговоров по аренде или утверждать форму аренды до того, как она будет заключена.
Руководства и образцы инструментов аренды земли доступны на веб-сайтах многих кредитных организаций, таких как Американская ассоциация земельных титулов (ALTA), а также в виде книг. Пример аренды земли для проекта кондоминиума см. В Illinois Forms , § 7:46 (2000).
Финансирование аренды земли
Многие конкурирующие интересы должны быть сбалансированы для финансирования аренды земли: потребности собственника-арендодателя, кредитора собственника-арендодателя, арендатора и арендодателя.Как упоминалось выше, если это согласовано, арендодатель должен участвовать в переговорах по аренде, чтобы обеспечить удовлетворение его потребностей. На самом деле, арендодателю часто представляется заключенный договор аренды земли, и он вынужден пытаться согласовать изменения и дополнения. Юджин А ДиПринцио, Финансирование арендованного имущества и защита ипотечных кредитов , Завещание и собственность (июль / август 2000 г.).
Есть три важных вопроса, вызывающих озабоченность кредиторов: (1) статус права собственности на плату, лежащую в основе аренды земли; (2) земельный участок разрешен в аренду; и (3) определение прав, которые кредитор собственника может иметь в отношении арендаторов.Основная цель кредитора — обеспечить платеж в случае невыполнения или прекращения аренды земли. Id . Кредитор арендодателя «обычно будет настаивать на подчинении аренды земли ипотеке». ид.
Ярким примером результатов, которые могут возникнуть из-за неспособности арендодателя настоять на минимальном объеме защиты при аренде земли, является дело Калифорнии, Glendale Federal Bank v Hadden , 73 Cal App 4th 1150 (Cal Приложение Ct, 1999).В Hadden , залогодержатель арендованного имущества не договаривался о праве исправить невыполнение арендатором договора аренды земли. Арендатор не выполнил свои обязательства, а домовладелец расторг договор аренды и не смог присоединиться к кредитору аренды в его незаконных действиях по задержанию. Кредитор утверждал, что сохранил долю в прекращенной арендной собственности. Суд вынес решение в пользу арендодателя, и кредитор подал апелляцию. При рассмотрении апелляции суд постановил, что залогодержатель не являлся незаменимой стороной в незаконных действиях задержанного.Суд постановил, что залогодержатель мог бы избежать этого результата, защитив себя от расторжения договора аренды по соглашению с арендодателем или внесением изменений в договор аренды.
Если договор аренды земли уже согласован и оформлен, кредитор обычно требует соглашение об обеспечении или уступку залога по аренде земли, чтобы обеспечить определенные минимальные меры защиты кредитору в случае неисполнения обязательств по договору аренды. Эти меры защиты могут включать «право кредитора исправить любой дефолт арендатора по договору аренды земли, соответствующие положения об уведомлении, освобождение кредитора от ответственности перед арендодателем и осуществление прав собственности кредитора.»DiPrinzio, Probate & Property (июль / август 2000 г.). Могут потребоваться дополнительные меры защиты, если залог включает в себя предметы, не относящиеся к недвижимому имуществу, например личное имущество или оборудование. Id.
Страхование права собственности при аренде земли
Большинство арендодателей не требуют страхование титула в качестве условия предоставления ссуды. Тем не менее, многие из тех же причин для приобретения титульного страхования с уплатой процентов переносятся на проценты аренды и делают страхование титула выгодным вложением для арендаторов.
«Поиск по названию и последующая выдача полиса предлагает ответы на вопросы, а также страхование от них, которые важны для тех, кто намеревается арендовать недвижимость:
- Называется ли арендодатель в договоре аренды истинным владельцем помещения?
- Требуется ли согласие залогодержателя для сдачи помещения в аренду?
- Существуют ли какие-либо договоренности или ограничения записи, которые запрещают или ограничивают предполагаемое использование арендатором, например, которые могут быть обнаружены в предыдущих договорах аренды?
- Будет ли под угрозой владение арендатором помещения из-за обращения взыскания по ипотеке?
- Кто является необходимыми сторонами в соглашениях о неразрушении?
- Распространены ли на арендованные помещения какие-либо сервитуты или ограничения, которые могут ограничить развитие или использование арендованных помещений? «
Мэтью Дж. Чолева, Полисы аренды: пренебрежение ребенком титульного страхования , Новости ALTA Title (март / апрель 1999).
Ответы на вышеперечисленные вопросы устранят многие риски, которые в противном случае были бы упущены из виду до тех пор, пока после заключения соглашения и подписания договора аренды арендодатель не проведет расследование в отношении собственности и не решит, одобрять ли финансирование. Страхование правового титула предоставит эти ответы заранее и обеспечит дополнительную защиту арендодателя.
Полис арендованного имущества будет содержать все те же положения о страховании, исключения из покрытия, а также условия и положения, которые содержатся в полисе страхования титула владельца платы, но есть два примечательных дополнения.Полис аренды переопределяет стоимость застрахованного имущества и добавляет несколько пунктов убытков, которые не указаны в полисе владельца платы. Стоимость арендуемого имущества рассчитывается как разница между справедливой рыночной стоимостью (не уменьшенной заявленными дефектами правового титула) и арендной платой, зарезервированной для аренды, и все это приведено к приведенной стоимости. Стоимость аренды оценивается на момент потери, а не на момент заключения договора аренды. Во-вторых, арендуемая недвижимость будет включать в себя следующие убытки в дополнение к потерянной стоимости арендуемой недвижимости:
- Стоимость вывоза, перемещения и ремонта личного имущества застрахованного лица в радиусе 25 миль;
- Плата за аренду или использование и размещение, которые застрахованный может быть обязан уплатить стороне, имеющей преимущественный титул перед владельцем;
- Арендная плата после выселения, которую застрахованный может быть обязан продолжать платить домовладельцу за землю, с которой застрахованный был выселен;
- Справедливая рыночная стоимость доли застрахованного в субаренде; и
- Убытки, которые страхователь может быть обязан выплатить субарендатору за нарушение субаренды.
Покрытие этих затрат, возникших в результате незаконного прекращения аренды, может быть утешительным как для арендодателя, так и для расторгнувшегося арендатора.
Заключение
Аренда земли обеспечивает долгосрочную и зачастую менее дорогостоящую альтернативу владению; однако степень выгоды напрямую проистекает из хорошо спланированных и хорошо проведенных переговоров между всеми вовлеченными сторонами. Одним из основных преимуществ аренды земли является ее гибкость в удовлетворении потребностей и требований в каждой ситуации аренды.Как и в случае ипотеки с уплатой комиссионных процентов, при планировании и составлении договора аренды необходимо учитывать интересы арендодателей. Советник кредитора, как и адвокат арендодателя и арендатора, должен вести переговоры, зная, какие потребности следует защищать выше других. Наконец, наличие полиса страхования права собственности на арендованное владение оказывается выгодным как для потенциального арендатора земельного участка, так и для потенциального кредитора. Теперь арендатор может вступить в долгосрочные отношения с большей безопасностью и знаниями о статусе собственности, а кредитор имеет большую часть фоновых исследований для принятия решения о финансировании без дополнительных затрат и хлопот.
