Основания прекращения аренды земельного участка

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Основания прекращения аренды земельного участка

В законодательстве предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке.

Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

• При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
• В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
• Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
• Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Процедура прекращения аренды участка в связи с истечением срока действия заключенного между сторонами договора или в связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.

Как арендатор, так и арендодатель должен уведомить вторую сторону о принятом решении отказаться от дальнейшего действия договора аренды за один месяц. Если речь идет об аренде объекта недвижимости, такого как постройка, здание, помещение или сооружение, предупреждение должно быть вынесено за три месяца до предполагаемой даты окончания отношений.

Федеральными законодательными актами, а также самим договором аренды, может быть предусмотрен иной срок вынесения предупреждения об окончании действия договора, заключенного на неопределенный период времени.

Процедура прекращения аренды в связи с истечением предельно допустимого срока действия заключенного договора

В отдельных случаях, урегулированных законодательством, устанавливается предельный срок действия договора аренды. Речь идет об отдельных объектах недвижимого имущества, к которым, в частности, относятся и земельные участки, а также всевозможные помещения и сооружения.

В подобных случаях, когда в договоре точно не определен срок его действия, а также если ни одна сторона не высказала своего желания прекратить данные отношения, аренда подлежит расторжению в связи с истечением предельного допустимого срока действия, установленного на законодательном уровне.

Как только срок действия аренды будет признан предельным, договор, заключенный должным образом, подлежит обязательному расторжению. Отдельная норма гражданского законодательства относится к договору аренды, заключенному на срок, превышающий максимально допустимую отметку, установленную на законодательном уровне.

В подобной ситуации срок действия договора автоматически приравнивается к предельному значению. По достижению данного срока договор аренды должен быть расторгнут, вне зависимости от даты окончания, предусмотренной в самом документе.

Процедура прекращения аренды досрочно по требованию, поступившему от арендатора

В земельном и гражданском законодательств предусмотрен ряд случаев, когда расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается в досрочном порядке. К числу подобных случаев можно отнести ситуации, когда:

• Арендодатель не осуществляет предоставление арендованного имущества в пользование арендатору либо ставит всевозможные препятствия в пользовании арендуемым объектом недвижимости, что противоречит условиям договора.
• Имущество, передача которого была осуществлена арендодателем, имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию. Причем важно, чтобы каждый такой недостаток не был оговорен сторонами перед заключением договора аренды, следовательно, арендатор не должен был знать об их существовании. Все нарушения объекта недвижимости должны были замечены только во время осмотра участка или непосредственно во время проверки земли перед заключением договора.
• Арендодатель не выполнил предусмотренной на законодательном уровне и в договоре обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Данное правило относится, в первую очередь, к помещениям и зданиям, расположенным на участке. Причем конкретные сроки проведения подобного ремонта должны быть предусмотрены в заключенном между сторонами договоре. Если по каким-либо причинам они в нем не прописаны, арендодатель должен проводить капитальный ремонт в разумные сроки.
• Имущество в силу определенных обстоятельств, никаким образом не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования.

Помимо вышеперечисленных оснований, для расторжения договора аренды по инициативе арендатора досрочно по нормам, установленным земельным законодательством, также допускается наличие прочих оснований, которые в обязательном порядке должны быть прописаны в заключенном между сторонами договором аренды.

Случаи, когда прекращение аренды земельного участка недопустимо

Согласно требованиям, установленным в законодательстве, в отдельных ситуациях, урегулированных Земельным и Гражданским кодексами РФ, не допускается прекращение договора аренды. Здесь речь идет про любые основания прекращения аренды земельного участка, даже если желание прекратить отношения выражают обе стороны.

Согласно Земельному кодексу России и федеральному законодательству не допускается расторжение договора аренды недвижимости, под которой подразумевается земля или земельный участок, если подобное прекращение аренды земельного участка повредит состоянию объекта.

В частности, расторжение договора аренды не допускается в периоды:

• проведения полевых сельскохозяйственных работ;
• проведения прочих работ, прервав которые, стороны грозят нарушить плодородный слой почвы.

В федеральном законодательстве можно найти точное определение плодородия земель. Земельный кодекс России, применяя подобный термин, подразумевает способность почвы удовлетворять различные потребности сельскохозяйственных культурных растений, выращиваемых людьми.

Данными потребностями являются потребность в воде, воздухе, разнообразных питательных веществах.

В результате удовлетворения всех возникающих потребностей растений, плодородность почты позволяет обеспечить богатый урожай, который впоследствии будет собран арендатором. Если по каким-либо причинам договор аренды будет расторгнут до окончания периода ведения на участке сельскохозяйственных работ, плодородность почвы может быть нарушена.

основания и причины, порядок действий, последствия

Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка

Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:

• существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;

• нарушение конкретных пунктов договора;

• нецелевое использование земли;

• невнесение арендной платы в установленные сроки;

• порча надела или расположенных на нем сооружений;

• сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.

Обратите внимание!

Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.

Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.

По инициативе арендодателя

Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.

Читайте также

Аренда земельного участка на 49 лет

Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.

В иске должны быть указаны:

• данные о наделе;

• обстоятельства сдачи его в аренду;

• причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;

• доказательства, подтверждающие заявленные доводы.

Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.

По инициативе арендатора

Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.

Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.

Читайте также

Земли сельскохозяйственного назначения

Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.

По соглашению сторон

Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.

Обратите внимание!

Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.

Порядок действий

Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.

Обратите внимание!

К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.

В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.

Срок

Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.

Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.

Госпошлина

Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.

Последствия

Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.

Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.

Прекращение договора аренды земельного участка : основания

Прекращение договора аренды земельного участка (порядок, основания, случаи) и основополагающие юридические нормы расторжения договора закреплены в положениях действующего российского законодательства.

В данной статье разберем следующие моменты:

• как зарегистрировать прекращение договора аренды земельного участка;
• какими основаниями руководствоваться при желании прекратить договор аренды;
• как правильно и в каком порядке совершать прекращение данного договора и многое другое.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

По общим основаниям прекращения обязательств (указаны в статьях 407- 419 Гражданского кодекса РФ), договор аренды земли в соответствии с нормами гражданского законодательства может быть прекращен  в ряде случаев:

1. Истечения срока действия, на который заключался договор аренды;
2. Досрочного прекращения договора аренды земельного участка по соглашению сторон, в одностороннем или в судебном порядке.

Отдельно следует отметить, что согласно положениям статьи 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права на переданное в аренду имущество к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Также, предусмотрено, что в случае, если лицо, находящееся в правовых отношениях аренды недвижимого имущества (субъект договора аренды земельного участка), погибает/умирает, то закрепленные за ним права и обязанности по договору аренды участка переводятся на его наследников по закону или завещанию, за исключением случаев, когда законодательством или непосредственно самим договором аренды предусмотрен иной переход арендных прав и обязанностей после смерти арендатора.

Исходя из установленных норм, арендодатель не может отказать законному наследнику почившего арендатора в его праве вступлении в договор аренды земли на весь срок, оставшийся в действии. Исключением могут стать только условия, когда заключение договора аренды было связанна с персонифицированными личностными характеристиками предыдущего арендатора, заключившего договор аренды.

Что касается конкретных норм, установленных Земельным кодексом, основания прекращения договора аренды земельного участка будут следующими:

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного Кодекса.
3. Аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
4. Аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.
5. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”, может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.
6. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Основания, по которым прекращение договора аренды земельного участка не допускается

Прекращение аренды земельного участка по таким основаниям, как:

• использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
• порче земель;
• невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
• невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
• неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Не допускается:

1. В период полевых сельскохозяйственных работ;
2. В иных установленных федеральными законами случаях.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию:

• создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки.

Если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка.

Если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок.

При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Случаи прекращения договора аренды земельного участка

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

1. «Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
2. «Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
3. «Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем  при заключении  договора аренды земельного участка обязанности  по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

В случае расторжения договора аренды, арендатор обязан вернуть землю в собственность владельца в том же состоянии, в котором он ее принял, конечно, принимая во внимание «нормальный износ», или то состояние, которое было обусловлено заключенным договором.

Исходя из особенностей осуществления земельным правоотношений, а также учитывая их специфику, Земельным кодексом Российской Федерации предусматриваются специальные основания для расторжения договора аренды земли, носящие дополнительный характер.

• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, пожалуй, является наиболее часто встречающимся и отражает положения статьи 7 ЗК РФ, классифицирующей земли по 7 категориям.

Так, если сельскохозяйственные земли используются для других целей, к ним применяется процедура вывода (изъятия) земли в соответствии с земельным законодательством. В настоящее время практика по судебным делам подобного плана основывается на том, что нарушение условий договора аренды, выразившемся в неправильном или не целевом использовании земли, главным образом основано на использовании экономического критерия. Сторона, заявившая суду требование о расторжении данного договора, должна продемонстрировать и доказать, что в случае продолжения действия договора, будет нанесен ущерб в виде упущенной выгоды – а также затрат, возникающих во время выполнения договора.

• использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
• устранение сознательно совершенных земельных правонарушений (выражающихся в отравлении, загрязнении окружающей среды, повреждениях или уничтожении почвы из-за нарушения правил обработки удобрениями, стимуляторами роста растений, средствами защиты растений и другими опасными химическими или биологическими веществами, которое привело к нанесению вреда здоровью человека или окружающей среде;
• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного
• участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятия земельного участка для нужд государства, нужд субъектов и муниципалитета в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; в соответствии с Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был введен новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
• в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В ходе процесса изменений, вводимых в российское законодательство,  с 1 марта 2015 г. в Земельный кодекс также было введено новое основание прекращения договора аренды земельного участка, связанного с требованием арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статью 46 был внесен пункт 2.1  «в случае расторжения договора комплексного освоения территории либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором».

Прекращение действия договора аренды земельного участка в судебном порядке

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном  нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве  была надеяться при заключении договора.

Прекращение договора через суд по требованию арендатора

Согласно положениям ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель земли не обеспечивает использование недвижимого имущества арендатору и создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• недвижимость, переданная через аренду имеет препятствие на пути осуществления его использования, которые не были определены арендодателем в договоре, не ранее известно, арендатором, и не обнаружили
• в ходе проверки, арендатор имущества, или проверки его исправности во время заключения договора;
• арендодатель не считает себя ответственным за значительное преобразование имущества по договору аренды в установленное время, и при
• отсутствие в течение разумного времени;
• субъекты должны затем проверить модель в отношении их собственных, конкретных точек зрения и целей;
• недвижимость по обстоятельствам, за которые арендатор не несет ответственности, в любом состоянии, но не могут быть использованы.

Подробнее об общем порядке расторжения договора аренды арендатором читайте в этой статье.

Прекращение договора через суд по требованию арендодателя

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления  (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

Регистрация прекращения договора аренды земельного участка

Договор аренды, заключенный более чем на 11 месяцев необходимо регистрировать в Росреестре. Соответственно если Вы арендовали землю на срок более 11 месяцев, зарегистрировали его, то при прекращении договора необходимо погасить регистрационную запись в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется в течение одного месяца. Заявление о погашении регистрационной записи об аренде может быть подано одной из сторон договора аренды (арендатором или арендодателем) через МФЦ или портал Госуслуги.

Документы, на основании которых прекращается аренда, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и скрепляться печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Представляются они на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является кадастровый паспорт земельного участка. Представление кадастрового паспорта не требуется, если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Государственная пошлина за прекращение аренды не взимается.

Если регистрационные записи были погашены в Едином государственном реестре прав по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записей направляется уведомление об этом.

Также по этой теме:

Ст. 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

2.3. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.

2.4. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 — 14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи.

5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.

6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.

7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.

См. все связанные документы >>>

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

———————————

См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Полагаем, что по данным основаниям, в частности, могут быть расторгнуты договоры аренды земельных долей, если стороны не пришли к согласию по поводу их переоформления. Дело в том, что до принятия Федерального закона об обороте сельхозземель допускалась аренда не только земельных участков, но и земельных долей. Упомянутый Закон установил, что в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и находящиеся в долевой собственности. Эта норма соответствует ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи. В силу ст. 16 Федерального закона об обороте сельхозземель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и указанного Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу, т.е. до 24 января 2011 г. К договорам аренды земельных долей, которые в течение этого срока не будут приведены в соответствие с законодательством, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Привести в соответствие с нормами названных Законов проще договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур, и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Это связано с тем, что в других случаях, о которых идет речь в п. 2 данной статьи, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка (подп. 5, 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1, 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп. 3).

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

• наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
• решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Основания для досрочного расторжения договора найма земли

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

• по обоюдному соглашению сторон;
• через суд по решению одного из участников;
• изъятие территории для госнужд;
• по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

• ухудшение имущества при использовании земли;
• эксплуатация территории с нарушениями;
• не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
• нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

• несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
• скрытие владельцем недостатков территории;
• нарушение сроков передачи земли;
• препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

• нарушение условий соглашения контрагентом;
• существенное изменение обстоятельств;
• прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

• что является предметом договора;
• данные сторон;
• каковы основания расторжения сделки;
• каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Через суд

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

• название суда;
• данные сторон;
• реквизиты договора;
• ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
• подтверждение нарушения;
• удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

• арендатор лишается возможности использования территории;
• арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

Прекращение аренды земельного участка

В условиях рыночной экономики аренда земельного участка — достаточно распространенное явление. Законодательство регулирует правовые взаимоотношения собственника и арендатора земли.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Содержание статьи

Нормы закона

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

1. Собственником;
2. Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Арендующим может быть как физическое, так и юридическое лицо. При этом у него есть только право пользования участком, а права распоряжения им нет.

Взаимоотношения сторон регулирует:

• Земельный и Гражданский кодексы РФ;
• Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых

категорий, за исключением изъятых и оборота участков. Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре. В противном случае договор аренды можно назвать недействительным.

Помимо сведений об объекте аренды, в заключаемом договоре стороны обязаны определить ряд других обязательных условий. Среди них срок действия договора, а также признание порядка его прекращения и расторжения.

Арендные отношения между сторонами фиксируются в письменной форме и подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Основания прекращения аренды земельного участка

Ст.45 и 46 Земельного кодекса нашей страны четко названы события, наступление которых является основанием для прекращения действия договора аренды. Основания расторжения договора обозначены и в ст. 450 Гражданского кодекса.

Среди них:

• Истечение срока действия или несоблюдение условий договора;
• Нецелевое использование земель;
• Передача земли в субаренду при отсутствии на то полномочий;
• Неоплата арендных платежей;
• Невыполнение природоохранных работ, порча земель, невыполнение условий в части приведения участка в надлежащее состояние;
• Изъятие участка для государственных нужд.

Таким образом, прекращение аренды земельного участка возможно:

• По инициативе арендатора или арендодателя:
• По решению суда;
• По истечению срока действия договора.

Земельный кодекс запрещает расторжение договора аренды в установленных федеральными законами случаях и при проведении сельскохозяйственных полевых работ (п.2 ст. 45 Земельного кодекса).

Когда спорные вопросы между сторонами относятся к гражданско-правовым

отношениям, действует ст.619 Гражданского кодекса. В ней речь идет об обязанности арендодателя в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения в разумные сроки принятых на себя обязательств.

Если сторона не реагирует на предупреждение, договор аренды можно расторгнуть.

Одновременно с прекращение права аренды земельного участка должна быть погашена запись об аренде в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

По факту завершения отношений обратиться в ведомство с заявлением о погашении записи должен собственник недвижимого имущества.

Процедура прекращения договора

Независимо от оснований, по которым одна из сторон решила пойти на расторжение договора аренды земельного участка, намерение сделать это должно быть доведено до другой стороны в письменном виде.

Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.

Затем претензию нужно либо передать под роспись второй стороне, либо направить заказным письмом с уведомлением почтой России.

Далее в течение месяца следует ожидать реакции оппонента.

Обычно события развиваются по одному из четырех вариантов:

• Арендатор принял к сведению изложенную в письме информацию и обозначил срок, в течение которого замечания будут устранены;
• Вторая сторона согласилась расторгнуть договор аренды;
• Оппонент составил ответную претензию, описав свое видение ситуации, приведя в ней собственные доводы и приложив доказательства;
• Вторая сторона игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.

В последнем случае обращение в суд неминуемо. Основанием расторжения договорных отношений станет соответствующее судебное решение.

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.

Иск заполняется в стандартной форме и подается в районный суд по местонахождению земли.

В нем обязательно указывается причина спора, параметры участка и данные договора аренды (в частности, когда, на какой срок и на каких условиях он был заключен).

В конце необходимо сформулировать просьбу к суду о решении признать договор

завершенным по причине его расторжения в одностороннем порядке.

Одновременно можно указать требования о взыскании причиненных убытков (если таковое имело место быть) и приложить доказательства понесенных расходов. Далее будет назначено заседание.

Соответствующую повестку с указанием даты, когда необходимо явиться в зал суда, получит каждая из сторон. Принятое судьей в процессе решение, если ни одна из сторон не предприняла попыток его оспорить, вступает в силу по прошествии 10 дней.

Хорошей альтернативой расторжению договора через суд является подписание сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Для этого собственник участка и арендатор, либо их доверенные лица, должны собраться вместе, обсудить каждый пункт соглашения, а после — подписать документ.

В каких случаях договор аренды земельного участка признается недействительным?

Признать недействительным заключенный сторонами договор аренды земли можно только в судебном порядке.

Предусмотрены следующие основания:

• Содержание документа нарушает действующие нормы законов и правовых актов, противоречит нормам правопорядка и нравственности;
• Документ подписан недееспособным, ограниченным в дееспособности или не обладающим необходимыми для его заключения полномочиями лицом, либо подпись поставлена под давлением, применением насилия и угрозам;
• Условия заключенного с юрлицом договора идут вразрез с его деятельностью;
• Предметом договора является имущество, которым стороны не имеют права распоряжаться.

В каждом отдельном случае в суд необходимо предоставить достаточно веские доказательства, которые действительно являются основанием для признания договора недействительным.

Субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг могут оформить граждане, которые относятся к льготным категориям.

Когда право пользования жилым помещением может быть утрачено? Об этом рассказано здесь.

Срок аренды земельного участка на 49 лет является максимальным. На этот срок можно арендовать землю под разные цени. Как это сделать правильно, вы можете узнать здесь.

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Порядок действий сторон по признанию договора аренды земельного участка недействительным и ничтожным определен ст.167 ГК РФ.

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

К ней относятся:

• Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
• Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
• Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

В зависимости от того, решается спор между физическими или юридическими лицами, суд может быть районный или арбитражный.

Текст искового заявления излагается в свободной форме. Необходимо указать основные моменты:

• Дату заключения договора, его номер, срок действия;
• Обстоятельства заключения договора;
• Основания, по которым его следует считать недействительным.

По тексту искового заявления необходимо ссылаться на действующие пункты закона и документальные доказательства (которые в обязательном порядке прикладываются к исковому заявлению).

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Затем иск и приложения к нему (доказательства и копия договора аренды, передаточного акта) необходимо передать в приемную суда. Документ будет зарегистрирован, а в течение месяца стороны получат повести с указанием даты, места и времени судебного заседания и требованием явиться на него.

Итогом заседания станет решение судьи. На практике нередко случается так, что до момента принятия окончательного решения может состояться несколько заседаний.

Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.

Залогом успешного решения вопроса о признании недействительным договора аренды участка земли в суде является изначально правильно выбранная позиция, грамотно составленное исковое заявление, наличие сильной доказательной базы, умение оперировать пунктами закона.

Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

Вячеслав Садчиков

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

 

 

 

Росреестр

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ и ЗК РФ) устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Следует помнить, что объектом аренды может быть только имущество; нельзя передать в аренду имущественные права. С учетом этого, если собственнику принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды не представится возможным.

 

Особенности аренды

 

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указаны в пункте  4 статьи 27 ЗК РФ).

При этом  согласно Федеральному  закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (статьи 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ  размер арендной платы устанавливается договором аренды и в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (пункт 6 статьи 22).

 

Основания прекращения договора аренды

 

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

–по соглашению сторон;

–по решению суда;

–по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

–по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи  45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

1. В период полевых сельскохозяйственных работ;

2. В иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Частью 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании статьи  619 ГК  РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

 

Публичные собственники и аренда

 

Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

В соответствии с п. 2, 3 ст.3.3  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39 ЗК РФ.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определены в  постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

 

 

Татьяна Пахолкова,

главный  специалист-эксперт

Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.