Переселение из ветхого жилья \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Переселение из ветхого жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Переселение из ветхого жилья Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 56.11 «Прекращение и переход прав на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности в отношении жилых помещений на основании соглашения об изъятии земельного участка и помещений для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, суд в порядке статьи 32 ЖК РФ, статьи 56.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда
«Объем аварийного жилищного фонда, ликвидированного во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года
№ 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (далее – Указ № 600) на территории Иркутской области, составлял 550,46 тыс.
кв. м, в нем проживали 32,6 тыс. граждан. Решением правления Фонда государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно- коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) от 30 августа 2019 года (протокол № 933) принят итоговый годовой отчет о завершении расселения аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2012 года.Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (далее – Указ № 204) утверждены 3 подпрограммы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которые входят в состав государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2019 – 2024 годы, в рамках которых планируется расселить аварийный жилищный фонд Иркутской области, признанный таковым до 1 января 2017 года, в объеме 400,4 тыс. кв. м, в котором проживает 22,8 тыс. человек до 1 сентября 2025 года (далее – аварийный жилищный фонд).
В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 352,1 тыс. кв. м (889 дома), в котором проживает 19,9 тыс. человек.
В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 15,2 тыс. кв. м (108 домов), в котором проживает 1,0 тыс. человек. Участвуют 34 муниципальных образований Иркутской области.
3. Подпрограмма «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМа, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Иркутской области» на 2019 — 2024 годы.
В рамках подпрограммы планируется расселить аварийный жилищный фонд, в объеме 33,1 тыс. кв. м (73 дома), в котором проживает 1,9 тыс. человек. Участвуют 4 муниципальных образования. Подробная информация о ходе реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда представлена на сайте www.reformagkh.ru в разделе «Переселение граждан».
По вопросам реализации программ переселения граждан необходимо обращаться в органы местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области.
Дата изменения: 01.07.2021 12:28
Программу переселения из ветхого жилья выполнили на четверть
В Саратовской области продолжают расселять граждан из аварийного жилья. Об этом сообщили в региональном министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
По словам чиновников, в федеральном проекте «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жилье и городская среда» участвуют восемь муниципальных районов. Всего программой предусмотрено расселение 371 многоквартирного дома, площадью 152,4 тыс. квадратных метров, необходимо переселить 9881 человека из 4437 жилых помещений.«В настоящее время в рамках программы переселено 2297 человек (с начала действия программы – с 2019 года) из 988 жилых помещений площадью 34,2 тыс. квадратных метров. В пяти районах план уже выполнили: в Балашовском, Вольском, Саратовском, Советском и Краснопартизанском районах области», — сообщает пресс-служба регионального Минстроя.
Напомним, в январе
Автор Роман Базан
Подпишись на ВКонтакте: там публикуются самые интересные новости!Страница не найдена | Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Версия портала для слабовидящих включает в себя: возможность изменения размеров шрифта, выбора цветовой схемы, а также содержит функцию «включить / выключить» изображения.
Посетитель портала может настраивать данные параметры после перехода к версии для слабовидящих.
Используя настройку «Размер шрифта», можно выбрать один из трех предлагаемых размеров шрифта.
При помощи настройки «Цветовая схема» пользователь может установить наиболее удобную для него цветовую схему портала (бело-черная, черно-белая и фиолетово-желтая).
Нажав кнопку «Выкл.» / «Вкл.» можно включить или выключить показ изображений, размещенных на портале. При выключении функции «Изображения», на месте изображений появится альтернативный тест.
Все настройки пользователя автоматически сохраняются в cookie браузера и используются для отображения страниц при каждом визите на сайт, при условии, что посетитель портала не выходил из текущей версии.
По умолчанию выбираются следующие параметры: размер шрифта – 22px, бело-черная цветовая схема и включенные изображения.
Для того чтобы вернуться к обычной версии, необходимо нажать на иконку.
Увеличить размер текста можно воспользовавшись другими способами:
Включение Экранной лупы Windows:
1. Через меню Пуск:
Пуск → Все программы → Стандартные → Специальные возможности → Экранная лупа.
2. Через Панель управления:
Панель управления → Специальные возможности → Центр специальных возможностей → Включить экранную лупу.
3. С помощью сочетания клавиш «Windows и ”+”».
Использование сочетания клавиш:
1. В браузерах Internet Explorer, Mozilla Firefox, Google Chrom, Opera используйте сочетание клавиш Ctrl + «+» (увеличить), Ctrl + «-» (уменьшить).
2. В браузере Safari используйте сочетание клавиш Cmd + «+» (увеличить), Cmd + «-» (уменьшить).
1. Через Панель управления:
Пуск → Все программы → Стандартные → Центр специальных возможностей → и выбираете из всех имеющихся возможностей «Настройка высокой контрастности».
2. Использование «горячих клавиш»:
Shift (слева) + Alt (слева) + Print Screen, одновременно.
Программу переселения из ветхого и аварийного жилья продлят
Фото: РИА «Новости»
К 2016 году программа переселения из ветхого и аварийного жилья выполнена всего лишь на треть. Расселения всё ещё ждут 191 тысяча человек, проживающих примерно на 3 миллионах квадратных метров такого жилья.
Обещанного не три года ждут
Федеральная целевая программа переселения граждан из аварийного жилья началась в 2013-м и должна завершиться к 1 сентября 2017 года. Жильё признаётся непригодным (ветхим), если конструкция жилого дома повреждена или деформирована на 70 процентов, не функционируют инженерные сети, не работает система вентиляции, температура воздуха составляет менее 18 °C.
По данным Счётной палаты, за 2014-2016 годы было расселено 8,1 миллиона квадратных метров, то есть порядка 520 тысяч человек, а это 73 процента от показателя, который установлен российским кабмином.
Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская выделила три основные причины, по которым программа не выполняется. Первая причина касается тех регионов, которые в силу сложившихся обстоятельств не смогли должным образом осуществить возложенные на них обязательства. Например, среди отстающих регионов Амурская область. В этом субъекте программа затормозилась из-за стихийных бедствий и наводнений. Чиновникам пришлось в первую очередь решать проблемы жителей затопленных территорий.
Ещё одна причина — финансовая. Некоторые дотационные регионы не могут выделить достаточные средства на эти цели, считает Хованская. К тому же, сейчас снижен порог софинансирования. Если раньше он составлял более 50 процентов из федерального бюджета, то теперь менее 50 процентов.
Третья причина — организационная. В регионах не хватает квалифицированных кадров для заключения госконтрактов, нет ответственных подрядчиков, которые могут возвести добротное жильё в нужном объёме, и нет контроля за качеством возводимого жилья.«В отстающих регионах надо навести порядок. Если не умеют работать, надо научить. Если не могут — заставить», — сказал «Парламентской газете» председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Азаров.
Вместе с тем нельзя не признать, что 65 регионов успешно переселяют жителей из аварийного фонда в новые дома. И такие регионы необходимо поддержать, считает сенатор. Решение о продлении программы по расселению из ветхого и аварийного жилья уже принято, сообщила Хованская. «Я двумя руками за это, потому что программа уже показала свою эффективность», — сказала она.
Чиновников пора наказать
Отстающим регионам нужно сделать соответствующие выводы, считает депутат Госдумы Иван Абрамов, который представляет Амурскую область. Если чиновники не справляются с поставленной задачей, нужно их увольнять. «Мы на ближайшей сессии будем просить отставки ряда чиновников», — сказал он.
Ответственность за реализацию программы нужно возложить также и на руководителей муниципальных образований, считает Иван Абрамов. Сейчас в регионах стали появляться быстровозводимые «картонные» дома, которые, во-первых, совершенно не пригодны для проживания и, во-вторых, они сразу же обесцениваются на вторичном рынке жилья. Поэтому люди предпочитают оставаться в старых домах и не хотят переезжать в новые. «Деньги государства просто разбазариваются», — сказал депутат.
Галина Хованская согласилась с мнением коллеги, что качество возводимого жилья для переселенцев в некоторых регионах оставляет желать лучшего. «Если мы выделяем федеральные деньги и выделяет деньги субъект, то надо думать о том, что эти дома надо будет эксплуатировать. Не один или два года, а как минимум лет 50», — добавила она.
Вопрос переселения граждан из аварийного и ветхого жилья рассмотрели на заседании коллегии в Барнауле БАРНАУЛ :: Официальный сайт города
Порядок приема и рассмотрения обращений
Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».
Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.
График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:
1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
2. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
3. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.
Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.
Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.
Расселение аварийного жилищного фонда — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга
В целях ликвидации аварийного жилищного фонда в Санкт‑Петербурге и создания благоприятных условий проживания граждан Правительством Санкт‑Петербурга, начиная с 2005 года, ежегодно утверждается Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, подлежащих расселению (далее – Адресный перечень).
В Адресные перечни включаются многоквартирные дома, признанные аварийными в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.
Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Санкт‑Петербурга осуществляется администрациями районов Санкт‑Петербурга в другие жилые помещения в многоквартирных домах, построенных в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год
и на плановый период, или жилых помещений, приобретенных в государственную собственность Санкт‑Петербурга в соответствии с адресной инвестиционной программой, утверждаемой ежегодно законом Санкт‑Петербурга о бюджете Санкт‑Петербурга на соответствующий финансовый год и на плановый период.
В Санкт‑Петербурге принят ряд правовых актов, определяющих порядок расселения администрациями районов Санкт‑Петербурга аварийного жилищного фонда:
Закон Санкт‑Петербурга от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт‑Петербурга»;
Закон Санкт‑Петербурга от 15.03.2006 № 100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт‑Петербурга»;
Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 20.06.2006 № 730
«О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Санкт‑Петербурга»;
Постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 23.01.2007 № 43
«О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга при изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт‑Петербурга».
Если многоквартирный дом признан аварийным, и в нем проживают граждане на праве частной собственности, им могут быть предложены по договору мены другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга либо может быть выплачено возмещение за жилое помещения в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, расположенном
на таком земельном участке.
Нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, предоставляются по договору социального найма другие жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма при расселении аварийного жилищного фонда
Согласно положениям статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации переселение граждан из непригодных для проживания помещений является не улучшением жилищных условий, которое реализуется строго в порядке очередности исходя из времени принятия гражданина на учет (п.1), а является вынужденной мерой переселения граждан с целью обеспечения их безопасности в связи с аварийным состоянием жилищного фонда (п.2).
Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма в связи с расселением аварийного жилищного фонда определен статьей 89 Жилищного кодекса РФ, согласно которой предоставляемое гражданам другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (п.1).
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п.2).
В случае необоснованных отказов от переселения из аварийного жилого дома, администрация района вправе решать вопрос о принудительном переселении граждан в судебном порядке (статья 89 часть 3 Жилищного кодекса РФ).
Порядок решения имущественно-правовых вопросов с собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в связи с изъятием для государственных нужд Санкт‑Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме
В соответствии с Положением об администрациях районов Санкт‑Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 26.08.2008 № 1078, администраций районов:
- осуществляют действия, связанные с изъятием земельных участков и жилых помещений для государственных нужд Санкт‑Петербурга, в том числе обеспечивать проведение оценки земельных участков и жилых помещений, подлежащих изъятию;
- заключают соглашения о выкупе земельных участков и жилых помещений;
- выплачивают выкупную цену земельных участков и жилых помещений;
- предоставляют собственникам других жилых помещений с зачетом их стоимости в выкупную цену;\
- предъявляют в суд иск о выкупе земельных участков и жилых помещений.
Порядок определения выкупной цены жилого помещения определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ:
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Незанятые и заброшенные объекты недвижимости долгое время преследовали промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому увеличению доли вакантных площадей по всей стране, особенно в недавно процветающих штатах Солнечного пояса, таких как Флорида. , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы — состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики — определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса — или, если на то пошло, в другом районе Детройта со здоровым рынком жилья. . Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Наиболее желаемый результат — быстро вернуть свойство к прежнему использованию — частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, убыль населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей. Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество свободных жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории — дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, — достигли рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высоким уровнем отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов и выше находились всего в 50 округах, большинство из них — в городских районах.К примеру, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе насчитывается более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей.7 По оценкам, помимо множества пустующих и заброшенных жилых домов по всей стране, количество старых участков — простаивающих бывших промышленных объектов с реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды — примерно на полмиллиона.8 Текущая инвентаризация незанятой недвижимости является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домашних хозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты. производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от широко распространенных случаев отчуждения права выкупа права выкупа права выкупа11.12 Бывшие жильцы, вероятно, покинут собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии Во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14. Пустые и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации — на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и заброшенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения, а также повышенными расходами для муниципальных органов власти. Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа снизило цены продажи близлежащих домов от всего лишь на 0,9% до 8,7 %15. проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается пустой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами от домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19. Поджог — это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной охраны США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов — на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были устроены преднамеренно и что ежегодно в результате этих пожаров погибло 45 человек, было получено 225 травм и нанесен материальный ущерб на сумму 900 миллионов долларов.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или брошенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25. Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживание полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 пустующих объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, тогда как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов недвижимости в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждое пустующее имущество в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30. Расходы на снос могут широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым домам, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность.31 Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить потерянный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32 Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, чтобы помочь определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее влияние. По словам исследователей, «цель города — отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости — к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »). По мере того, как местные власти узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее. продуктивное использование. Пустующие и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство — лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Ипотечные службы, которые обычно являются национальными или международными компаниями, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование. Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на уплату налогов, налагая на недвижимость налоговое удержание. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на имущество, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк. Когда местное самоуправление переходит в собственность собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоговые права и имущество, лишенное права выкупа, можно продать с аукциона, продать оптом или, если это законно, передать земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В исследовании практики обращения взыскания с налогов во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Точно так же законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим типам участников торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными владельцами собственности. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность переходит в аренду; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45 Применение Кодексаи обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на свободную собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных, прежде всего, на рыночных условиях, чтобы руководствоваться стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить появление вакансий или не дать им разрастаться, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жильцов в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость недвижимости и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы были сконцентрированы в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47. В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сокращающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для рыночной продажи или сдачи в аренду.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».) Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность держать владельцев домов в риске стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих районах все еще могут потребовать сноса, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады. Поскольку потеря права выкупа права выкупа является основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, — объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, — но в соответствующих случаях — когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи — займ модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жилища оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных отказов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев отчуждения права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное влияние на пересмотр условий кредита вне программы51. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев-жильцов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой. Стратегии повторного заселения пустующих домов владельцами или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58 Стабилизация и восстановление жилого фонда будут поддерживаться и дополняться путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», — пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60 Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, — должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или там, где население города, похоже, стабилизируется, например, в Милуоки или Ньюарке ».64 Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут существовать районы или группы районов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг. Города, потерявшие половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больший запас жилья, транспортную и коммунальную инфраструктуру, а также зону обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, — два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Город с оптимизацией условий жизни будет более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более густонаселенных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, обслуживающую в настоящее время мало жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, Оптимизация прав — это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более плотные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов.67 Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями по сносу, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу. Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценкой 850 миллиардов галлонов ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми сточными водами и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективны при хранении смежных участков для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые являются обычным явлением в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей — площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующей земле»). В Брайтмур, районе Детройта с высокой долей вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование является незаконным, как, например, в случае уборки мусора или сквоттинга.77 Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти. Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудных выборах, таких как, когда восстанавливать, а когда снести, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей. : Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне Свежее лицо для пустующих и заброшенных зданий
|
Эскондидо выставляет счет арендодателям за некачественное жилье
Эскондидо возобновляет борьбу с некачественными квартирами в старом центре города, объявив в четверг о новом агрессивном плане выставления счетов арендодателям, которые нажились на ветхом жилье, на оплату переселения перемещенных арендаторов.
Дэн МакФарланд, директор по строительству Эскондидо, сказал, что в прошлом городские власти возмещали расходы на снос и переселение с домовладельцев только тогда, когда владельцы собственности не выполняли распоряжения города об улучшении своей арендуемой собственности. Отныне, независимо от того, соблюдают ли владельцы и доводят ли арендную плату до стандартов городского кодекса, с них будет взиматься полная стоимость переселения своих малообеспеченных арендаторов, включая административные расходы города на выполнение программы переселения, сказал он.
МакФарланд объяснил, что новая политика жесткости призвана побудить владельцев арендуемой недвижимости улучшить свои владения до того, как город будет вынужден вмешаться, и тем самым избежать дополнительных затрат на переселение арендаторов.
За последние три года применения кодекса город выступил против владельцев 170 некачественных построек, сказал Макфарланд, снеся около двух третей зданий. По его оценке, осталось «в 10 раз больше».
Городские власти также считают, что желание многих владельцев избежать публичного разоблачения городских уведомлений о выселении может послужить для них стимулом для внесения улучшений.Макфарланд сказал, что ему звонили известные люди с просьбой не упоминать их имена в газетах при выпуске уведомлений о соблюдении кодекса.
Но директор здания не может никому обещать анонимность после того, как город будет вовлечен, объяснил он, «потому что это общественные записи».
Городские гонения на аренду некачественных квартир были внезапно прекращены год назад после того, как около 100 человек из 15 семей были выселены в ходе двух городских акций. Ни у одной из бездомных семей не было средств для поиска нового жилья до тех пор, пока городской совет не вмешался и не выделил чрезвычайные средства для их переселения.
После этой первой экстренной помощи программа была расширена за счет включения нескольких городских департаментов, городской жилищной комиссии и некоммерческого межконфессионального совета Северного графства, который был нанят городом 5 июня для переселения семей, перемещенных городскими жителями. усилия по обеспечению соблюдения. Он также будет предлагать выселенным другие услуги, включая медицинские услуги, уход за детьми, профессиональное обучение и услуги по трудоустройству.
МакФарланд сказал, что программа обеспечения соблюдения строительных норм была изменена в попытке спасти здания, работая с владельцами недвижимости, чтобы привести их в соответствие с нормами из-за острой необходимости в жилье по умеренной цене.
Патриция Гетцель, городской менеджер по жилищным вопросам и социальным услугам, оценивает, что в Эскондидо 10 000 семей нуждаются в некотором уровне помощи, чтобы получить достойное жилье, но доступно лишь несколько сотен единиц жилья по умеренным ценам или субсидируемого жилья.
Городской совет недавно выделил 750 000 долларов из фондов развития сообщества на обеспечение 66 коек для «переходного» жилья, которое можно использовать временно, пока малообеспеченные семьи, охваченные городской программой исполнения кодекса, не найдут доступное жилье, соответствующее городским стандартам.
Сюзанн Стюарт Полман, исполнительный директор NCIC, похвалила городских властей за их усилия учитывать «человеческий фактор» при очистке некачественного жилья. Она высоко оценила сотрудничество между городскими департаментами для удовлетворения потребностей пострадавших арендаторов ветхих домов, продолжая при этом жесткие меры в отношении владельцев ветхих зданий.
Отсутствие координации в прошлом приводило к инцидентам, в которых объекты, которые можно было улучшить, и дома, построенные на федеральные субсидии, были снесены до того, как жилищные органы узнали о предстоящем сносе, сказал Гетцель.
Финансирование программы переселения жилья осуществляется за счет денег, отложенных городом из прибыли от программы редевелопмента.
HUD Трампа хочет расширить некорректную программу «приватизации государственного жилья»
Джордж Хинсон восемь лет жил в здании вокзала в Филадельфии. Бывший вокзал был переоборудован в апартаменты для жителей Филадельфии с низким доходом, многие из которых, как и Хинсон, выздоравливали от зависимости. Но здание пришло в аварийное состояние.По словам жителей, он был заражен грызунами и клопами, был покрыт плесенью, имел неисправное освещение, плохое отопление и вентиляцию.
К 2015 году владелец Station House решил отремонтировать его. Volunteers of America Delaware Valley, часть национальной христианской некоммерческой организации, которая предоставляет услуги бездомным и другим уязвимым группам населения, переименовала здание в The Lofts по адресу 2601. В обмен на ремонт здания Добровольцы Америки получили жилищный налог для малоимущих. кредиты через U.S. Программа жилищного строительства и городского развития под названием «Демонстрация помощи в аренде» (RAD).
Но Хинсон так и не смог насладиться улучшенными квартирами.
Он остался без крова.
Программа RAD была создана администрацией Обамы в 2012 году для решения серьезной проблемы, связанной с необходимостью ремонта 1,1 миллиона единиц государственного жилья в Америке. Он разработан, чтобы мотивировать частных застройщиков ремонтировать или восстанавливать государственное жилье: при «преобразовании» RAD органы государственного жилищного строительства передают жилье с низким доходом частным застройщикам, которые получают облигации на частную деятельность или налоговые льготы на жилье с низким доходом для ремонта или восстановления ветхого жилья. Корпус.После завершения строительства застройщики владеют бывшим государственным жилищным фондом, а иногда даже управляют им.
Закон требует, чтобы новые владельцы поддерживали доступность каждой отремонтированной квартиры как для существующих, так и для будущих арендаторов. Так бывает не всегда.
Арендаторы могут быть перемещены за пределы участка, пока их квартиры находятся в стадии строительства, но после этого они имеют право вернуться или получить федеральные жилищные ваучеры для покрытия арендной платы на частном рынке.
Но в течение многих лет защитники арендаторов утверждали, что с жителями часто обращались несправедливо — в нарушение правил HUD, направленных на защиту их прав — либо путем помещения в непригодное для проживания жилье во время строительства, либо путем переселения или незаконного повторного осмотра после завершения ремонта. .
Хинсон сказал, что управляющие имуществом оказали на него давление, чтобы он отказался от своего права вернуться в свой дом после завершения ремонта, а затем отказал ему в праве на получение федеральных жилищных ваучеров. Это заставило его искать новое место для жизни на дорогом частном рынке — без какой-либо необходимой поддержки.
Представитель HUD Брайан Салливан сказал, что HUD расследует дело Хинсона и не может делать никаких выводов, пока расследование не будет завершено.
Исследование ThinkProgress показывает, что HUD пытается резко расширить эту федеральную программу, которая приватизирует ветхое государственное жилье, не обеспечивая достаточного надзора, чтобы гарантировать защиту тех самых людей, которым она призвана помогать — квартиросъемщиков с низкими доходами.Защитники жилья с низкими доходами говорят, что Демонстрационная программа помощи в аренде жилья имеет опыт выталкивания людей, которые уже живут на маргиналах общества, из своих домов в опасные и опасные условия жизни.
Адвокаты, арендаторы, а также нынешние и бывшие должностные лица HUD сообщили ThinkProgress, что федеральное агентство часто не спешит реагировать на жалобы о нарушении прав арендаторов во время или после преобразования RAD, и что у него нет технологий или персонала для надлежащего контроля программа.Критики также говорят, что нет никаких указаний, регулирующих, как разработчики должны управлять своей недвижимостью после преобразования.
Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2018 году, что неспособность HUD отслеживать людей через систему ставит под угрозу арендаторов и долгосрочную доступность отремонтированных домов.
ПредставительHUD Джереон Браун сказал, что федеральное агентство находится в процессе «создания всей необходимой инфраструктуры надзора» для RAD, отметив, что это все еще новая программа, и агентство «учится» на каждой полученной жалобе.Представители HUD также сообщили ThinkProgress, что агентство изменило способ отслеживания арендаторов после преобразования и недавно наняло новых сотрудников для помощи в осуществлении программы, хотя ни один из них не занимается исключительно мониторингом соблюдения правил и прав RAD.
Еще в январе 2017 года адвокат Рашида Филлипс начала жаловаться HUD на проблемы в The Lofts по адресу 2601. После месяцев бездействия HUD она и ее коллега из Community Legal Services of Philadelphia подали официальную жалобу в июле прошлого года.Пять месяцев спустя, 17 декабря, Том Дэвис, нынешний директор Управления рекапитализации HUD, курирующего RAD, заявил, что его офис изучает жалобу Филлипса. Дэвис сообщил Национальному проекту жилищного права в электронном письме от 19 февраля, что расследование было приостановлено из-за закрытия правительства, но оно продолжается.
Салливан сказал, что, если случай Хинсона верен, «этот один пример определенно не соответствует тому, как эта программа предназначена для работы».
«Мы включили в эту программу очень надежный набор средств защиты арендаторов, и если наши партнеры не будут применять эти стандарты и это станет нам известно, то мы будем вмешиваться, как мы делаем это с господином господином.Дело Хинсона, — сказал Салливан.
Но после восьми месяцев отсутствия результатов, Филлипс заявила, что RAD уже подвела своих клиентов.
«Либо улучшат, либо взорвутся. Но назовем это так, как есть. Это приватизация государственного жилья, и когда вы это делаете, у вас возникают реальные проблемы », — сказал Филлипс.
Скалистый старт RADДаже в первый год своего существования программа RAD вызвала «ожесточенные споры в HUD», — сказала Сара Пратт, бывший заместитель помощника секретаря по правоприменению и программам в Управлении справедливого жилищного строительства и равных возможностей HUD.Пратт помогал контролировать внедрение программы в 2012 году и покинул HUD три года спустя.
RAD был разработан, чтобы помочь профинансировать ремонт и модернизацию жилья для малоимущих, страдающего такими проблемами, как плесень, вредители, протекающие крыши и треснувшие окна. Государственное жилье в Америке находилось в хроническом ветхом состоянии, по крайней мере, с середины 1990-х годов, когда Конгресс сократил новые инвестиции в помощь в аренде и государственное жилье.
Пратт описал первый год программы как «дикий, дикий Запад», потому что было так мало времени на рассмотрение каждого приложения RAD до его утверждения.По ее словам, в первый год представители HUD изо всех сил пытались одобрить конверсию 60 000 единиц государственного жилья, которые Конгресс согласился профинансировать.
«Это было популярно. [Разработчики] стояли в очереди за деньгами, а [HUD] выбросил деньги за дверь », — сказал Пратт. «Из-за того, как Конгресс принял это, не было достаточно времени для запуска, чтобы создать процесс обработки приложений».
Вскоре после создания программы официальные лица HUD начали слышать, что права арендаторов нарушаются.
После расследования, проведенного в марте 2014 года, представители HUD обнаружили, что жилищное управление в Лореле, штат Миссисипи, незаконно выселило 27 семей из 130-квартирного жилого комплекса, который планировалось превратить в новое жилье, в первую очередь для пожилых людей. Выселения произошли, когда жилищное управление подавало заявку на реконструкцию комплекса в рамках программы RAD. Некоторых жителей выселили после того, как работник жилищного управления, незаконно обыскавший их квартиры, заявил, что нашел марихуану. Арендаторам никогда не давали возможности обжаловать свое выселение в суде.
Были и другие случаи: Пратт сказала, что она сталкивалась со случаями, когда органы государственного жилищного строительства подавали заявки на преобразование RAD с предложениями, которые нарушили бы Закон о справедливом жилищном обеспечении путем восстановления собственности в их существующих местах, которые были небезопасными, экономически невыгодными, экологически опасными и расовыми. сегрегированный.
Надзор HUD за программой RAD начал улучшаться к тому времени, когда Пратт покинул агентство в 2015 году. Агентство установило более формализованный, последовательный и тщательный процесс подачи заявок.Он также ввел новые правила в 2014 году, защищающие право людей на возвращение в переоборудованную собственность, и ввел дополнительные справедливые жилищные условия и защиту гражданских прав в 2016 году, сказал Дэвис из HUD.
Эти правила определяют, как жилищные органы и агентства, которые владеют недвижимостью RAD или контролируют ее, должны обращаться с арендаторами на протяжении всего процесса преобразования и после него. По словам Салливана из HUD, они также рассмотрели повседневные вопросы, такие как обеспечение того, чтобы жилье было в хорошем состоянии и доступным для людей с ограниченными возможностями, и установили правила рассмотрения жалоб на домогательства.Однако, по словам Пратта, правила носят технический характер и написаны на «правительственном жаргоне», что затрудняет навигацию для владельцев проектов или арендаторов. В результате, по ее словам, правила часто не понимают или не соблюдают.
Здание Джорджа Хинсона было отремонтировано в рамках программы преобразования HUD в рамках компонента II RAD, в рамках которой реконструируются частные здания, в которых проживают малообеспеченные жители, получающие федеральные жилищные ваучеры. Строительство в The Lofts по адресу 2601 началось примерно в октябре 2016 года после того, как HUD одобрил проект Volunteers of America Delaware Valley для ремонта 108-квартирного здания.
Согласно жалобе, поданной Общественной юридической службой Филадельфии, «Волонтеры Америки» планировали сократить количество квартир в здании до 56 и вынудили некоторых арендаторов отказаться от своего права вернуться в собственность после строительства. В жалобе говорится, что организация оказывала давление на других, чтобы те оставались на время строительства вместо того, чтобы принимать федеральные жилищные ваучеры. Представитель «Добровольцев Америки» отрицает нарушение каких-либо правил и говорит, что организация сотрудничает с HUD по жалобам.
Разработчикам переоборудования RAD Component II разрешено уменьшить количество квартир в здании, но предполагается, что арендаторы, получающие помощь, будут размещены в другой квартире или получат ваучер на выбор жилья, чтобы помочь покрыть стоимость аренды на частном рынке, Об этом сообщил Браун из HUD в электронном письме. «Волонтерам Америки» Делавэр-Вэлли было разрешено сократить количество квартир в The Lofts на 2601, потому что они объединяли эффективные квартиры (которые похожи на небольшие студии) в квартиры с одной спальней, сказал он.
Проект оказался хорошей инвестицией: стоимость восстановленной части здания резко возросла с 1,4 миллиона долларов в начале строительства в 2016 году до 2,4 миллиона долларов сегодня, согласно отчетам оценщика из Филадельфии.
На национальном уровне Добровольцы Америки владеют активами на 7,2 миллиона долларов от жилищных проектов с низким доходом, которые финансируются, по крайней мере частично, за счет налоговых кредитов на жилье с низким доходом и финансирования безналоговых облигаций (также называемых облигациями для частной деятельности), согласно данным организации за 2018 год. финансовый аудит.
Джеффри Джонсон, бывший арендатор лофтов по адресу 2601, рассказал ThinkProgress, что он жил в своей квартире на третьем этаже во время строительства в июле 2017 года, когда искал новый дом, который принимал федеральные жилищные ваучеры. Большая часть пола была выпотрошена, за исключением его блока, который был поражен заражением крыс, пылью и летней жарой — он сказал, что строительство мешало его кондиционированию, и у него не было вентиляции около месяца — прежде чем он смог съехать. .
Согласно юридической жалобе, Хинсон утверждал, что в октябре 2017 года руководство заставило его подписать документ, который навсегда лишал его права на возвращение после завершения строительства.Он сказал, что Добровольцы Америки позже неправильно сказали ему, что он не имеет права на получение федеральных жилищных ваучеров, потому что его новая работа уборщиком в Филадельфии платит слишком много. Вскоре после этого новое руководство The Lofts в 2601 дало ему всего один уик-энд, чтобы переехать.
Хинсон провел большую часть следующего года без крыши над головой, спал где угодно: в квартирах своей бывшей девушки или племянницы и часто, по его словам, в своей машине.
«добровольцев из Америки» Делавэр Вэлли отрицали, что действовали ненадлежащим образом во время процесса преобразования, и сотрудничали с HUD с момента получения жалобы в октябре прошлого года, — заявила Ребекка Фуллер, вице-президент организации по развитию и коммуникациям.Фуллер сказала, что не может комментировать отдельные случаи, но организация предоставила жилищные ваучеры и помогла переехать, предоставив всем жильцам «равные возможности либо остаться в программе, либо переехать». Салливан сказал, что «Добровольцы Америки» не нарушали никаких правил и подали документы в HUD, говоря об этом.
«Мы уверены, что соблюдаем все правила HUD в отношении наших чердаков на 2601», и мы поддерживаем нашу работу до, во время и после строительства проекта », — сказал Фуллер.«Мы соблюдали все их руководящие принципы и превзошли ожидания по производительности. Безопасность и благополучие наших клиентов — наш главный приоритет ».
Филипс и ее клиенты разочарованы тем, что HUD не вмешался: они все еще ждут, когда официальные лица HUD подадут отчет о The Lofts по телефону 2601.
«Прошло [восемь] месяцев, а арендаторы все еще страдают от последствий ремонта и переоборудования», — сказал Филлипс. «Люди все еще страдают, а четкого пути вперед и ответа пока нет, так что это очень расстраивает.”
По словам адвокатов арендаторов, уHUD могут потребоваться месяцы, чтобы ответить на жалобы о сбоях при преобразовании RAD.
Более года назад HUD начал расследование жалобы от 25 января 2018 года, поданной правозащитной группой Disability Rights Maryland, которая обвинила застройщиков муниципальных жилых комплексов Балтимора, переоборудованных с помощью RAD, в ненадлежащем выселении или попытке выселения нескольких арендаторов. Год спустя Дэвид Пратер, адвокат Управления по правам инвалидов в Мэриленде, сообщил ThinkProgress по электронной почте: «Мы только недавно обсуждали жалобу с HUD.”
По словам Пратера, HUDофициально ответил на жалобу Disability Rights Maryland почти 11 месяцев спустя — 12 декабря 2018 года. Федеральное агентство рекомендовало владельцам собственности использовать шаблон HUD, чтобы упростить сложные документы для арендаторов. Но Пратер сказал, что этого слишком мало, слишком поздно.
«Время, которое потребовалось, чтобы они вернулись с ответом, учитывая поданную нами жалобу, данные, которые мы подали, образцы, которые мы предоставили, предлагаемое средство правовой защиты, которое они предложили, или решение, которое они предложили, слишком долго», — сказал Пратер.«Не похоже, что им понадобился год, чтобы приземлиться там, где они это сделали».
Салливан защищал HUD, говоря, что агентство по сути было вынуждено искать иголку в стоге сена. Жалоба Disability Rights Maryland касалась «семи неопознанных жителей среди многих сотен семей, проживающих в этих домах», что побудило HUD «начать широкое расследование среди дюжины владельцев ряда объектов», — сказал Салливан.
«Принимая во внимание очень мало конкретной информации из жалобы, мы развернули широкую сеть в рамках исчерпывающей, трудоемкой технической и юридической проверки того, как обращаются с жителями», — добавил Салливан.«Мы связались с каждым владельцем, изучили их политику и практику и предоставили образцы документов, в которых, по нашему мнению, могли бы помочь. В течение прошедшего года мы перевернули все возможные камни, чтобы обеспечить справедливое отношение к определенным арендаторам ».
Браун из HUD сообщил ThinkProgress в электронном письме, что федеральное агентство не получало много жалоб, подобных тем, которые оно получило от Community Legal Services of Philadelphia и Disability Rights Maryland, и «учится у каждой из них».
«HUD успешно рассматривает эти жалобы намного быстрее, чем предыдущие.Время, чтобы выяснить, что произошло, очень зависит от ситуации », — сказал Браун. «В некоторых случаях жалоба может быть решена быстро, а в других, особенно когда стороны расходятся во мнениях относительно основных фактов дела, это может занять очень много времени».
HUD не укомплектован персоналомThinkProgress выявила исторически низкий уровень укомплектования персоналом в ряде подразделений HUD, который, вероятно, способствует медленному времени отклика. Например, Управление справедливого жилья и равных возможностей (FHEO) HUD рассматривает жалобы на справедливое жилищное обеспечение или утверждения о дискриминации в отношении члена защищенного класса, такого как расовые меньшинства или люди с ограниченными возможностями, во время преобразования RAD.Обзор ThinkProgress уровня персонала FHEO, задокументированный в отчетах Конгресса об обосновании бюджета, отчете GAO за 2004 год и отчете Комиссии по гражданским правам за 1995 год, показал, что количество сотрудников сократилось до самого низкого уровня с 1981 года.
Персонал в офисе неуклонно сокращался за последние 15 лет, с 744 штатных сотрудников в 2003 финансовом году до всего 491 в 2018 финансовом году. Согласно отчетам Конгресса об обосновании бюджета, в которых излагаются ежегодные запросы агентств на финансирование, администрация Обамы постоянно спрашивала для большего числа сотрудников FHEO, но Конгресс сокращал штат каждый год своего второго срока.
При администрации Трампа и секретаре HUD Бене Карсоне федеральное агентство изменило курс, потребовав сокращения на сотрудников FHEO на человек, которые достигаются за счет выбытия. Запрос администрации на 2019 финансовый год направлен на сокращение штата еще с 10 штатных сотрудников до 481.
В своем отчете Конгресса об обосновании бюджета за 2010 год HUD сам предупредил, что резкое сокращение штата FHEO «вероятно» отрицательно скажется на «эффективности и действенности офиса».«Случаи жилищной дискриминации в то время неуклонно росли — благодаря образовательным и информационно-просветительским инициативам, которые информировали людей об их защите гражданских прав — в то время как численность персонала FHEO упала с 744 в 2003 году до 601 штатного сотрудника в 2009 году.
В других офисах HUD, которые обращаются с жалобами на нарушения RAD, за последнее десятилетие также сократилось количество сотрудников. По словам Брауна, жилищное управление HUD рассматривает жалобы на помощь RAD в аренде жилья и требования федеральных ваучеров на помощь в аренде во время преобразования.Количество сотрудников в офисе снизилось с 3221,5 штатных сотрудников в 2010 финансовом году до 2406 в 2018 году.
Управление государственного и индийского жилищного строительства рассматривает случаи, когда во время переоборудования не соблюдаются требования в отношении государственного жилья и проектных ваучеров, сказал Браун. Но численность персонала там упала с 1519 штатных сотрудников в 2010 году до 1316 в 2018 году.
По словам Брауна, Управление общественного планирования и развитияHUD рассматривает случаи, когда арендаторы не были должным образом перемещены во время преобразования RAD.Штат этого офиса снизился с 813 штатных сотрудников в 2010 году до 695 в 2018 году.
HUD имеет ограниченную видимость проблемных участков RADЕсли RAD — несовершенная программа, которая поощряет частную застройку жилья для малообеспеченных людей, как заявили правозащитники ThinkProgress, то способность HUD вмешиваться в случае нарушения прав имеет важное значение. Но HUD имеет ограниченную способность выявлять проблемы до того, как они возникнут, и не может адекватно отслеживать жилищные результаты после преобразования RAD в погоню за нарушителями, согласно Дэвису из HUD.
По словам Дэвиса, HUDрассматривает случаи, когда получает «предупреждающий знак» о потенциальных нарушениях — часто советы от правозащитных групп, жилищных властей или даже газетные статьи. Но возможности HUD по выявлению случаев, которые пропускают местные репортеры и защитники, сильно ограничены.
Недавно представители HUD попытались улучшить мониторинг программы агентством. С сентября HUD добавило «почти 10» штатных сотрудников, чтобы помочь контролировать программу RAD, увеличив число преданных своему делу сотрудников, работающих над ней, до более 60, по словам Брауна, представителя HUD.Однако, хотя некоторые новые сотрудники помогут обеспечить плавное преобразование RAD, ни один из них не «на 100% посвящает себя рассмотрению жалоб», — сказал Браун в электронном письме.
«В настоящее время RAD совершенствует и реорганизует набор персонала для некоторых мероприятий по проверке соответствия после закрытия, и новые сотрудники являются частью этой картины», — сказал Браун.
Агентство также все еще не имеет технологии, чтобы адекватно отслеживать жителей, когда они проходят через программу, сказал Дэвис. Существуют, например, разные базы данных для людей, живущих в здании государственного жилищного управления или в переделанном отделении RAD, и для тех, кто получает федеральные жилищные ваучеры, но ни одна из этих баз данных не взаимодействует друг с другом.
«Проблема, с которой мы сталкиваемся с данными, заключается в том, что HUD не получил тех долларов за технологии, которые нам нужны на протяжении многих лет, поэтому данные не так гибки, чтобы выполнять некоторые из необходимых нам операций», — сказал Дэвис ThinkProgress. . «Невозможно отследить этого человека через систему».
Тем не менее, HUD под руководством Карсона продолжает продвигаться вперед со своими планами по значительному расширению программы, несмотря на ряд предупреждений о том, что она подводит людей с очень низким доходом, которым призвана помочь.
В октябре 2017 года Шамус Роллер, исполнительный директор Национального проекта жилищного права, правозащитной некоммерческой организации, предупредил HUD, что его неспособность контролировать программу RAD вынудила арендаторов жить в непригодных для проживания условиях, потерять свои дома или пройти незаконную повторную проверку, чтобы вернуться. им. Роллер также предупредил, что программа ставит под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.
Отчет GAO за март 2018 года подтвердил, что HUD недостаточно отслеживает результаты RAD, такие как изменение арендной платы или переселение домохозяйств, и не оценивает некоторые потенциальные риски, которые могут поставить под угрозу долгосрочную доступность преобразованных единиц.Отчет побудил представителя Максин Уотерс (D-CA) призвать к реформе программы. В январе Уотерс стал председателем Комитета по финансовым услугам Палаты представителей, который курирует государственную и частную жилищную политику.
Ничто из этого не помешало администрации Трампа увеличить количество единиц, отремонтированных и перестроенных в рамках этой программы. В прошлом году HUD отпраздновал сохранение 100000 домов в рамках программы RAD и запросил дополнительно 100 миллионов долларов в 2019 финансовом году для финансирования большего числа проектов.
Во время слушаний подкомитета по ассигнованиям Палаты представителей по бюджету на 2019 финансовый год в марте 2018 года Карсон сказал, что HUD хотел «преобразовать еще много проблемных единиц государственного жилья» с помощью RAD.
«На сегодняшний день RAD стимулировала более 5 миллиардов долларов частных инвестиций для сохранения [государственного] жилья», — сказал Карсон. «Проще говоря, RAD работает. В бюджете предлагается расширить возможности и позволить большему количеству сообществ участвовать в этом инновационном подходе ».
Между тем администрация Трампа пыталась заблокировать другие методы ремонта государственного жилья.В своем предложении по бюджету на 2019 финансовый год администрация просила Конгресс прекратить финансирование капитального ремонта государственного жилья, а также программу HUD Choice Neighborhoods — программу грантов времен Обамы, которая оживляет неблагополучные жилые комплексы и районы, которые их окружают, стоимостью всего около 150 миллионов долларов в год. В этом месяце Конгресс противостоял усилиям Трампа, выделив около 2,7 миллиарда долларов на капитальный ремонт (небольшое увеличение по сравнению с 2018 годом) и выровняв финансирование программы Choice Neighborhoods.
Эд Грамлих, старший советник Национальной жилищной коалиции с низким доходом, призвал Конгресс выделить еще больше средств на ремонт государственного жилищного фонда в Америке, объем невыполненного ремонта, который, по его словам, в настоящее время превышает 50 миллиардов долларов.
Тем временем, пока администрация Трампа продолжает продвигаться вперед с программой RAD, Филлипс все еще ждет, чтобы представители HUD помогли ее клиентам.
«RAD имеет национальные последствия для государственного жилищного строительства», — сказал Филлипс. «Это было разрешено в 2012 году, так что у них было время, чтобы собраться вместе.Почему мы конвертируем тысячи единиц при отсутствии контроля? »
Программа RAD, добавила она, «не должна быть окончательным решением для того, как мы ремонтируем государственное жилье».
Что касается Джорджа Хинсона, он так и не получил федеральной помощи после того, как потерял свою квартиру в Station House. К октябрю 2018 года он накопил достаточно денег на своей работе городского дворника, чтобы платить 625 долларов в месяц за аренду и делить квартиру с другом.
Год его бездомности закончился.
Переезд — город Такома
Финансирование помощи при переезде арендатора
Согласно муниципальному кодексу Такомы 1.95, отвечающие критериям домохозяйства-арендаторы имеют право на получение помощи в переселении в размере 2000 долларов США для покрытия расходов на переезд в ситуациях, когда они перемещаются из-за значительного восстановления, сноса или изменения в использовании их арендуемого жилья. Владелец собственности должен заплатить половину этой суммы (1000 долларов США), а город Такома платит оставшуюся половину (1000 долларов США за квартиру).
Чтобы получить помощь при переезде, арендаторы должны соответствовать нескольким требованиям:
- Квалифицируется как с низким доходом: общий совокупный доход для всех жильцов вашей жилой единицы не может превышать 50% среднего дохода для семьи такого размера в этом районе.
- Проживать в жилой единице в то время, когда владелец уведомил город Такома о планируемом изменении собственности.
- Заполните и верните арендодателю предоставленную Сертификационную форму о помощи при переезде в город Такома не позднее через 20 дней после получения пакета.
Как подать заявление на помощь при переезде
Если вы считаете, что ваша семья соответствует требованиям на основании вашего дохода и причины прекращения аренды, заполните и отправьте Пакет помощи при переезде (который вы должны получить от арендодателя вместе с уведомлением о выселении за 120 дней) и подтверждающие документы по адресу:
Программа помощи при переселении
747 Маркет-стрит # 836
Tacoma, WA 98402
Вы также можете отправить пакеты по электронной почте по адресу tenantrelocationassistance @ cityoftacoma.орг.
Если вы считаете, что имеете право на помощь при переезде, но не получили от арендодателя пакет помощи при переезде, обратитесь в городской центр поддержки клиентов по телефону 3-1-1 (или (253) -591-5000 за пределами города Такома).
Информация для арендодателей
Если вам нужны пакеты помощи при переезде для ваших арендаторов или у вас есть вопросы, свяжитесь с нами через Интернет через TacomaFIRST 311 или позвоните по телефону 311 или (253) 591-5000 (за пределами города Такома).
HOME Обзор — HUD Exchange
Обновление: 24 июля 2013 года HUD опубликовал в Федеральном реестре окончательное правило о внесении поправок в правила программы HOME. Эти поправки к правилам HOME представляют собой самые значительные изменения в программе HOME за 17 лет. HUD находится в процессе обновления этой страницы, чтобы отразить изменения, внесенные в окончательное правило HOME. Пожалуйста, обратитесь к странице 2013 HOME Final Rule для получения последних рекомендаций и ресурсов по новым требованиям.
Программа инвестиционного партнерства HOME (HOME) предоставляет штатам и местностям гранты по формуле, которые сообщества используют — часто в партнерстве с местными некоммерческими группами — для финансирования широкого спектра мероприятий, включая строительство, покупку и / или восстановление доступного жилья для аренды или домовладения. или оказание прямой помощи в аренде малоимущим.Это крупнейший федеральный блочный грант правительствам штатов и местным властям, предназначенный исключительно для создания доступного жилья для семей с низкими доходами.
Программа была разработана, чтобы укрепить несколько важных ценностей и принципов развития сообщества:
- HOME Гибкость позволяет людям и сообществам разрабатывать и реализовывать стратегии, адаптированные к их собственным потребностям и приоритетам. Акцент
- HOME на консолидированном планировании расширяет и укрепляет партнерские отношения между всеми уровнями правительства и частным сектором в развитии доступного жилья. Техническая помощь
- HOME и помощь квалифицированным некоммерческим жилищным группам на базе местных сообществ укрепляют потенциал этих партнеров. Требование
- HOME о том, чтобы участвующие юрисдикции (СП) выделяли 25 центов на каждый доллар программных средств, мобилизует ресурсы сообщества в поддержку доступного жилья.
Требования к участию в программе HOME
Правомочные получатели
штатов автоматически имеют право на получение средств HOME и получают либо их распределение по формуле, либо 3 миллиона долларов, в зависимости от того, что больше.Местные юрисдикции, имеющие право на получение не менее 500 000 долларов по формуле (335 000 долларов в годы, когда Конгресс выделяет менее 1,5 миллиарда долларов на HOME), также могут получить ассигнования. Распределение по формуле учитывает относительную неадекватность предложения жилья в каждой юрисдикции, уровень бедности, финансовые затруднения и другие факторы.
Сообщества, которые не могут претендовать на индивидуальное распределение по формуле, могут присоединиться к одному или нескольким соседним населенным пунктам в юридически обязывающий консорциум, совокупное распределение членов которого будет соответствовать пороговому значению для прямого финансирования.Другие населенные пункты могут участвовать в программе HOME, подав заявку на финансирование программы, предоставляемой их штатом. Конгресс выделяет пул финансирования для распределения в островные районы, эквивалентный более чем 750 000 долларов США или 0,2 процента ассигнованных средств.
Вскоре после того, как HOME фонды становятся доступными каждый год, HUD информирует соответствующие юрисдикции о суммах, предназначенных для них. У участвующих юрисдикций должен быть действующий и утвержденный Консолидированный план, который будет включать план действий, описывающий, как юрисдикция будет использовать свои НАЧАЛЬНЫЕ средства.Новая подходящая юрисдикция также должна официально уведомить HUD о своем намерении участвовать в программе.
Подходящие мероприятия
Участвующие юрисдикции могут выбирать среди широкого диапазона соответствующих критериям деятельности, используя средства HOME для предоставления финансовой помощи на покупку или восстановление жилья правомочным домовладельцам и новым покупателям жилья; строить или восстанавливать жилье для сдачи в аренду или владения; или для «других разумных и необходимых расходов, связанных с развитием неэлитного жилья», включая приобретение или улучшение участка, снос ветхого жилья, чтобы освободить место для строительства с помощью ДОМА, и оплату расходов на переезд.PJ могут использовать средства HOME для заключения договоров о помощи в аренде на основе арендаторов на срок до 2 лет, если такая деятельность соответствует их Консолидированному плану и оправдана в условиях местного рынка. Эта помощь может быть продлена. До 10 процентов годового ассигнования СП может использоваться для планирования и администрирования программы.
Арендуемое жилье с помощью HOME должно соответствовать определенным ограничениям по арендной плате. HUD ежегодно публикует лимиты аренды ДОМА. Программа также устанавливает максимальные пределы субсидии на единицу и пределы стоимости домовладения.
Некоторые особые условия распространяются на использование ДОМАШНИХ средств. PJs должны соответствовать каждому доллару использованных средств HOME (за исключением административных расходов и ссуд CHDO на предварительную разработку для проектов, которые не продвигаются) с 25 центами из нефедеральных источников, которые могут включать пожертвованные материалы или труд, стоимость подаренного имущества, выручку от облигаций финансирование и другие ресурсы. Требования к матчу могут быть сокращены, если СП находится в бедственном положении или пострадал от катастрофы, объявленной Президентом. Кроме того, общественные организации должны зарезервировать не менее 15 процентов своих ассигнований на финансирование жилья, которое будет принадлежать, застраиваться или спонсироваться опытными общественными некоммерческими группами, обозначенными как общественные организации жилищного строительства (CHDO).Общественные организации должны гарантировать, что жилищные единицы, финансируемые из жилищного фонда, остаются доступными в долгосрочной перспективе (20 лет для нового строительства арендного жилья; 5-15 лет для строительства жилищного фонда и восстановления жилья, в зависимости от размера субсидии на жилищное строительство). У PJ есть два года, чтобы выделить средства (включая резервирование средств для CHDO) и пять лет, чтобы потратить средства.
Правомочные бенефициары
Право домохозяйств на получение помощи ПО ДОМУ зависит от характера финансируемой деятельности.При аренде жилья и помощи в аренде не менее 90 процентов получающих пособий семей должны иметь доход, не превышающий 60 процентов от скорректированного HUD медианного дохода семьи для данного района. В проектах аренды с пятью или более квартирами, получающими помощь, не менее 20% квартир должны быть заняты семьями с доходом, не превышающим 50% медианного значения, скорректированного HUD. Доходы домохозяйств, получающих помощь HUD, не должны превышать 80 процентов от среднего по площади. HUD ежегодно публикует лимиты дохода НА ДОМУ.
HUD не оказывает помощь НА ДОМУ напрямую отдельным лицам или организациям. Если вы заинтересованы в участии в этой программе, вам необходимо связаться с местным правительством или правительством штата, чтобы узнать, как программа работает в вашем районе. Требования к участию могут отличаться от одного получателя гранта к другому.
Узнайте, кто управляет программой HOME в вашем районе.
Если официальные лица местного самоуправления не могут ответить на ваши вопросы или если вы являетесь местным чиновником, обратитесь в местный офис HUD, который обслуживает ваш район.Обратите внимание, что местное правительство управляет программой и определяет, какие местные проекты получают финансирование.
Программа переселения бездомных | По данным Межведомственного совета США по бездомности, по состоянию на январь 2018 года в Best Lawyers
в Нью-Йорке насчитывалось 91897 бездомных. Для борьбы с бездомностью в августе 2017 года город Нью-Йорк инициировал Специальную программу разовой помощи (Программа SOTA). Однако влияние программы SOTA на Ньюарк, штат Нью-Джерси, привело к судебным разбирательствам.
Программа SOTA помогает бездомным людям переехать в квартиру в Нью-Йорке или в другом месте, выплачивая арендодателю арендную плату за год вперед. Иногда предоставляет средства для облегчения переезда и покупки мебели. Чтобы иметь право на участие в программе, отдельные лица или семьи должны проживать в приюте не менее 90 дней и сохранять работу.
С момента своего создания в рамках программы SOTA 1198 семей переехали в Ньюарк без ведома города. Официальные лица Ньюарка в конечном итоге обнаружили множество проблем для новых жителей, включая несколько семей, живущих в незаконных и непригодных для проживания квартирах и не получающих помощи от программы SOTA в исправлении условий.Департамент расследований города Нью-Йорка подтвердил эти факты.
В декабре 2019 года Ньюарк подал иск против мэра Нью-Йорка Билла де Блазио и комиссара Стивена Бэнкса, утверждая, что программа SOTA создает неудобства для общественности. Ньюарк утверждает, что программа является принудительной миграцией, потому что сотрудники программы SOTA намеренно заставляют людей принять предложение о бесплатной аренде. Годовая арендная плата вперед побуждает арендодателей предоставлять незаконное и ветхое жилье и увеличивает риск того, что получатели программы станут бездомными после того, как арендная плата закончится.
Ньюарк утверждает, что вынужденная миграция также является нарушением местного постановления. В ноябре 2019 года городской совет Ньюарка принял постановление, согласно которому авансовые арендные платежи за один год являются незаконными. Арендодатели могут принимать субсидии только на срок до одного месяца и должны пройти проверку и сертификацию квартир, прежде чем они смогут сдавать их в аренду новым арендаторам.
В качестве дополнительной поддержки своего заявления о нарушении общественного порядка Ньюарк утверждает, что программа SOTA аналогична приостановленной в настоящее время программе Work Advantage Program, предыдущей программе субсидирования арендной платы Нью-Йорка, которая предлагала поддержку в течение двух лет.Критики программы назвали значительный процент семей, которые не смогли стать самодостаточными и вновь пережили бездомность. Ньюарк утверждает, что неудавшаяся программа дает Нью-Йорку информацию о том, что программа SOTA неадекватна. В иске также утверждается, что программа SOTA нарушает пункт о бездействующей торговле, регулируя передвижение лиц за пределами юрисдикции Нью-Йорка, что является коммерцией исключительно под контролем Конгресса.
Ньюарк запросил предварительный судебный запрет против программы, чтобы защитить нынешних получателей программы SOTA и предотвратить размещение дополнительных семей в нежилых помещениях зимой.Ходатайство было отозвано по решению суда после нескольких часов переговоров между городами. Нью-Йорк согласился временно прекратить отправку получателей программы в Ньюарк и предоставить имена и адреса получателей программы SOTA. Нью-Йорк в ответ заявил о намерении подать встречный иск.
Другие города Нью-Джерси выразили заинтересованность в присоединении к иску, в том числе Элизабет и Джерси-Сити. East Orange и Yonkers не пытались присоединиться к иску, но запросили информацию о получателях программы SOTA, поселившихся в их городах.
Исход этого судебного процесса может иметь волновой эффект по всей стране. Многие сообщества ищут решения проблемы бездомности, включая помощь в аренде и проезде. Хотя право человека на переезд в новое место хорошо известно, как эти права затрагиваются, если переезду способствует правительственная программа, которая может стать бременем для нового сообщества?
Жители государственного жилья округа Колумбия недовольны, что теперь их заставят переехать на реконструкцию
На протяжении многих лет на собраниях общественности, посвященных плану округа по сносу Барри Фарм, ветхого жилого комплекса в беднейшем районе Вашингтона, Полетт Мэтьюз без колебаний поделился своими опасениями по поводу перепланировки.
Ночь 28 июня не стала исключением.
После того, как этим летом наконец-то должны были начаться работы по сносу старых, полупустых жилищ, Мэтьюз и другие жители присоединились к застройщикам и официальным лицам округа Колумбия на встрече по поводу фермы Барри, которая быстро превратилась в словесную открытую для всех.
Повестка дня предполагала вежливое собрание в многоцелевой комнате школы Anacostia с последующими секционными заседаниями, на которых жильцы будут информированы о процессе «переселения и повторного въезда» для 513 жителей, которые, по заявлению города, будут временно перемещены. за месяцы строительства.
Но по мере того, как среди арендаторов кипели разочарование и беспокойство — в основном по поводу надвигающегося вынужденного переезда — тщательно составленная повестка дня была внезапно отброшена, и жители объединились, закидывая чиновников вопросами и проблемами.
Мужчина чистит баскетбольную площадку на ферме Барри. Несмотря на заверения округа в том, что им будет разрешено переехать обратно, некоторые жители опасаются, что, покинув свои квартиры, их не пускают в течение многих лет или навсегда из-за замедления темпов строительства или более строгих проверок мест проживания.(Майкл Робинсон Чавес / The Washington Post)Беспорядочная встреча в Государственной чартерной школе Excel Academy казалась метафорой амбициозной, но проблемной инициативы округа «Новые сообщества». , а иногда и томление более десяти лет.
Главный элемент плана включает в себя снос и замену Барри-Фарма, комплекса времен Второй мировой войны, который долгое время был бельмом на глазу в восьмом отделении, самом бедном районе округа.
«У меня есть вопросы!» 58-летний Мэтьюз кричал из глубины комнаты, когда модераторы пытались организовать около 40 человек в отдельные группы для обсуждения переезда, дизайна нового проекта и меню социальных услуг, доступных для жителей.
Несмотря на заверения города в том, что им будет разрешено вернуться, Мэтьюз и другие опасаются, что, покинув свои апартаменты на Барри-Фарм, они не будут проживать в течение многих лет или навсегда из-за замедления темпов строительства или более строгих проверок проживания в новом здании. , намного более крупный комплекс смешанного дохода.
«Дай кончить!» — крикнул кто-то после того, как Дениз Робинсон, менеджер проекта одного из разработчиков, прервала Мэтьюза, прося ее отложить свои запросы на потом.
«Мы должны контролировать встречу», — предупредил Робинсон, стоя возле сцены. «Я не проявляю неуважения, но …»
«Да!» — крикнул громкий голос. «Вы должны позволить ей говорить!»
«Недопустимо!» другой заявил.
«Необоснованные ожидания»
Инициатива «Новые сообщества» зародилась в 2005 году и росла на чертежных досках в течение следующих трех лет.Специалисты по планированию рассудили, что, устраняя очаги бедности, сконцентрированные на государственном жилье, они могут снизить уровень преступности, безработицы и других социально-экономических проблем.
К 2008 году план предусматривал снос четырех полуразрушенных жилых комплексов в городе и строительство более крупных современных комплексов в соответствии с концепцией нового урбанизма с открытыми, пешеходными зелеными насаждениями и множеством удобств. Комплексы будут включать не только заменяющее государственное жилье, но и другие типы доступных квартир, а также арендные единицы по рыночной ставке и квартиры для продажи.
Но спустя более десяти лет после того, как эта инициатива была задумана, ни один из проектов даже не близок к завершению.
Одним из первых, широко разрекламированных принципов инициативы был принцип «сначала построй», означающий, что существующие арендаторы государственного жилья не пострадают от серьезного переезда из-за временного переселения подальше от дома. Вместо этого они будут жить на участках реконструкции или поблизости от них, в то время как вокруг них будут строиться новые сообщества. Но проще сказать, чем сделать, о начале сборки.
Исследование, проведенное консультантом в 2014 году, показало, что Инициатива «Новые сообщества» была затруднена с самого начала, потому что чиновники не смогли полностью рассмотреть потенциальные проблемы, связанные с дефицитом финансирования и непредсказуемыми изменениями на рынке недвижимости. Идея «сначала построить» также была тормозом для этой инициативы, как и мировой экономический кризис после 2007 года.
«Начав с действительно необоснованных ожиданий, мы столкнулись с множеством проблем, таких как несвоевременные сроки», — сказала Кимберли Блэк Кинг, директор по развитию D.C. Жилищное управление, осуществляющее надзор за государственным жилищным фондом.
Тем не менее, по словам другого чиновника жилищного фонда, эта инициатива набрала обороты в последние годы и приближается к важной вехе с надвигающимся сносом фермы Барри, которая когда-то была печально известна как эпицентр насилия во время наихудших периодов преступности в городе.
«Впервые в истории новых сообществ у нас действительно наблюдается значительный рост на всех четырех наших участках», — сказала Энджи Роджерс, руководящая инициативой в офисе заместителя мэра по планированию и экономическому развитию.
Недавно был выбран застройщик, который снесет государственный жилой комплекс Park Morton в районе Park View на северо-западе Вашингтона и построит более крупную замену для людей с разным доходом, сказал Роджерс в интервью.
Поскольку там будет использоваться модель «сначала постройка», — сказала она, — проект «должен стать первой полномасштабной реконструкцией государственного жилья в стране, которую мы проведем, не вытесняя никого из жителей района». По ее словам, сейчас в комплексе проживает около 140 семей.
Она сказала, что концепция строительства первого дома также будет применяться на участке государственного жилья Lincoln Heights и Richardson Dwellings, недалеко от восточной оконечности города. Сейчас там живут около 230 семей. Роджерс сказал, что город готовится этим летом подать «запрос предложений», ища застройщика для реализации этого проекта.
Первоначальный проект New Communities для смешанного населения, который в основном все еще находится на стадии оформления документов с 2005 года, предназначен для земли, когда-то занятой охваченными преступностью Храмовыми дворами и жилыми комплексами Золотого правила, недалеко от того, что сейчас является облагороженным районом НоМа, недалеко Union Station.На этом сайте, известном как Northwest One, не использовалась полная модель «сначала сборка». До того, как 250 старых квартир были снесены, малообеспеченным жителям выдали ваучеры на оплату доступного частного жилья в других частях города, в то время как план реконструкции был приостановлен.
Развитие застопорилось отчасти из-за ограничения землепользования, но эта проблема была решена в 2013 году. В прошлом году город запросил предложения от потенциальных застройщиков. Роджерс сказал, что официальные лица надеются принять решение этим летом.
В сентябре прошлого года город объявил, что подход к строительству будет слишком дорогим и затратным по времени для Barry Farm, и что жители будут либо временно переселены в государственные жилые единицы, разбросанные по округу, либо получат ваучеры на субсидию на аренду жилья. помощь в оплате негосударственного доступного жилья.
«Мы приняли это решение почти год назад, и с тех пор наше общение с жителями по этому поводу было очень четким», — сказал Роджерс.
Но немногое в Инициативе новых сообществ, как правило, идет так, как планировалось.
«Еще больше оправданий»
По мере того, как диалог в школьной многоцелевой комнате становился громким и раздражительным, член совета округа Колумбия Трейон Уайт старший (D-Ward 8) взял микрофон, пытаясь навести порядок.
После того, как были сорваны обсуждения — жители настаивали на том, чтобы оставаться вместе, — Уайт спокойно сказал: «Продолжайте, мисс Мэтьюз, закончите то, что вы говорили».
«У меня есть вопрос и заявление», — заявил Мэтьюз, проживший на ферме Барри 21 год. По ее словам, для начала она опасается, что проект будет остановлен по финансовым или другим причинам, в то время как жители живут в отдаленных местах по всему городу, ожидая возвращения.
Робинсон, руководитель проекта, выглядел слегка раздраженным.
«Мы вышли на собрание жителей Барри Фарм 14 сентября, то есть еще в сентябре, — чтобы сообщить им о результатах нашего расследования, возможен ли вариант строительства в первую очередь», — напомнила она аудитории. «В то время мы сказали жителям, что это невозможно и что всем придется временно переехать с этого места. И мы говорили… »
Мэтьюз перебил ее, и они начали разговаривать друг с другом, их голоса нарастали, когда Робинсон умолял:« Погодите! Позвольте мне… »
Затем Уайт снова вмешался, чтобы уменьшить громкость.
«Еще больше отговорок!» — закричала другая женщина, отвергнув идею о том, что концепция построения неосуществима.
«Мы не можем принять это! Мы хотим, чтобы вы знали, как жители, мы хотим остаться здесь, на ферме Барри! »
Роджерс сказал, что, судя по беседам с многочисленными арендаторами Barry Farm, жители, выступавшие против плана на собрании, составляют меньшинство.
Управление новым комплексом будет осуществлять один или оба застройщика, которые сотрудничают с Управлением жилищного строительства.Чтобы развеять опасения, что новый менеджер может ввести более строгий процесс проверки для возвращающихся жителей с точки зрения их кредитной истории и платежеспособности, а также любых прошлых юридических проблем, власти приняли правило, согласно которому этот процесс не может быть более строгим, чем текущий. для государственного жилья.
По данным ЖЭКа, на участке 444 квартиры, из которых около 200 занимают 513 человек. Остальные квартиры пустуют, потому что в последние годы в ожидании перепланировки власти не принимали новых арендаторов.
Кинг, специалист по развитию, сообщил, что реконструированный комплекс будет состоять из 1400 квартир, в том числе 344 квартир для арендаторов государственного жилья. Еще 100 квартир государственного жилья уже открыты и заселены в двух новых комплексах поблизости. Остальная часть реконструкции, более 1000 резиденций, будет представлять собой сочетание частных квартир для арендаторов с низкими доходами и квартирных единиц по рыночным ставкам и единиц собственности.
Ожидается, что процесс переезда, который начнется этим летом, займет около 18 месяцев, сказал Кинг.По ее словам, когда арендаторы начнут уезжать, начнется строительство. По ее словам, если все пойдет по плану, первая фаза проекта — около 550 единиц жилья стоимостью около 150 миллионов долларов — откроется в 2020 году и будет завершена в 2022 году.
