При разделе земельного участка вид разрешенного использования: 1.3. Градостроительный регламент

Содержание

Письмо Росреестра от 12.12.2018 N 14-12418-ГЕ/18

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 12 декабря 2018 г. N 14-12418-ГЕ/18

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 21.08.2018 N ОГ-Д23-8528, от 26.10.2018 N Д23и-5764 относительно вида разрешенного использования образуемых земельных участков.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно вида разрешенного использования земельных участков, образуемых путем раздела, и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921, вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного Департамент недвижимости отмечает, что вид разрешенного использования образуемых земельных участков, указанный в межевом плане, должен соответствовать виду разрешенного использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, в том числе в случае, если данный вид разрешенного использования не предусмотрен градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Врио директора
Департамента недвижимости
М.В. БОЧАРОВ

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 26 октября 2018 г. N Д23и-5764

О ВИДЕ
РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБРАЗУЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу установления вида разрешенного использования образуемого земельного участка и в части своей компетенции сообщает.

Департамент недвижимости подтверждает позицию, изложенную в письме Минэкономразвития России от 21 августа 2018 г. N ОГ-Д23-8528, относительно порядка определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка и категория земель, к которой он отнесен, могут отличаться от вида разрешенного использования и категории земель исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом предусмотрен порядок определения указанных характеристик земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

К исключениям из установленного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации правила относится, в частности, случай, предусмотренный частью 14 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По общему правилу вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, в том числе в случае, если образуемые земельные участки располагаются в границах территории, для которой установлен градостроительный регламент.

Дополнительно Департамент недвижимости сообщает, что проектом федерального закона N 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)», принятым Государственной Думой Федерального собрания Российской Федерации в первом чтении 9 октября 2018 года, предусматривается совершенствование на системной и комплексной основе вопросов, связанных с установлением и изменением видов разрешенного использования земельных участков.

Директор
Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ

Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием

Подборка наиболее важных документов по запросу Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием

(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О видах разрешенного использования земельных участков; об указании сведений о местоположении земельного участка в межевом плане; о сроке действия схемы расположения земельного участка, заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью.
(«Официальный сайт Росреестра», 2020)Ответ: Росреестр рассмотрел обращение относительно разъяснения земельного законодательства и сообщает. В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, и не наделен полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, толкованию нормативных правовых актов. По смыслу Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное, имеющее силу закона (то есть обязательное для всех) разъяснение или толкование положений федерального закона может быть дано только актом законодательного органа, который должен приниматься и обнародоваться в порядке, установленном для федеральных законов.
По вопросу 1. 1. Согласно подпункту 4 пункта 14 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Таким образом, в решении об утверждении схемы расположения земельного участка вид разрешенного использования не указывается, за исключением случаев, указанных в подпункте 4 пункта 14 статьи 11.10 Земельного кодекса. В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее — Приказ N 921) виды разрешенного использования земельных участков указываются в разделе «Общие сведения об образуемых земельных участках» межевого плана.
2. В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков по общему правилу признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Исключения из указанного правила могут быть установлены федеральными законами. Таким образом, объединение земельных участков с разными видами разрешенного использования не представляется возможным, так как нарушает требования пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса, что подтверждается судебной практикой (например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2019 г. N 306-ЭС19-13709). Для того чтобы осуществить объединение земельных участков, необходимо изменить вид разрешенного использования одного из земельных участков, чтобы виды разрешенного использования исходных земельных участков были одинаковыми. 3. При несоответствии вида разрешенного использования образуемого земельного участка градостроительному регламенту земельные участки, образованные путем раздела такого земельного участка, в силу положений пункта 3 статьи 11.
2 Земельного кодекса, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Данный вывод также подтверждается имеющейся судебной практикой (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2018 г. N 50-КГ18-20). По вопросу 2. Согласно положениям пункта 8 Правил присвоения, изменения, аннулирования адресов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. N 1221 (далее — Правила адресации), присвоение адреса земельным участкам осуществляется в случаях: подготовки документации по планировке территории в отношении застроенной и подлежащей застройке территории в соответствии с Градостроительным кодексом; выполнения в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 г.
N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, при постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. Разделом III Правил адресации установлена структура адреса. В этой связи, по мнению Росреестра, при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса земельного участка местоположение земельного участка в соответствии с пунктом 49 Приказа N 921 должно быть указано в структурированном в соответствии с федеральной информационной адресной системой виде. При этом установление местоположения объекта недвижимости «на основании местоположения исходного земельного участка» законодательными и иными нормативными правовыми актами не предусмотрено. По вопросу 3. Согласно пункту 3 Требований к подготовке схемы расположения земельного участка и земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г.
N 762 (далее — Требования к подготовке схемы), схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить. Проектная площадь образуемого земельного участка вычисляется с использованием технологических и программных средств, в том числе размещенных на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети Интернет; полученная при выполнении кадастровых работ площадь образуемого земельного участка может превышать проектную площадь не более чем на десять процентов (пункт 9 Требований к подготовке схемы). При проведении кадастровых работ проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка, определенные в схеме расположения земельного участка, могут быть уточнены. При этом в соответствии с пунктом 42 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если площадь земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 218-ФЗ требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка, проектной документации лесных участков, более чем на десять процентов. Законом N 218-ФЗ не установлено требование о полном совпадении значений координат характерных точек границ земельных участков, указанных в схеме расположения земельного участка и в межевом плане, равно как и согласование измененных проектных координат с органом, утвердившим схему расположения земельного участка. По вопросу 4. В соответствии с пунктом 15 статьи 11.10 Земельного кодекса срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года. Схема расположения земельного участка в форме электронного документа заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (подписями) уполномоченного должностного лица исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего такую схему (подписавшего соглашение, издавшего приказ, постановление, решение) (пункт 15 Требований к подготовке схемы). По мнению Росреестра, срок действия усиленной квалифицированной электронной подписи не влияет на срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка, заверенной такой подписью, поскольку иное не установлено законодательством. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Разрешенное использование и конкретное целевое назначение земельного участка
(Крассов О.И.)
(«Экологическое право», 2012, N 2)Этот термин применяется также и в отношении земельных участков наряду с термином «разрешенное использование земельных участков», т.е. это разные термины. Так, согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны сведения о целевом назначении и о разрешенном использовании земельных участков (пп. 2 п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ). Собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Нормативные акты: Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием Постановление Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 N 10-П
«По делу о проверке конституционности части 4.1 статьи 63 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 23 Федерального закона «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с уточнением полномочий государственных органов и муниципальных органов в части осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в связи с запросом Законодательного Собрания Санкт-Петербурга»2. Оспариваемые нормы, сами по себе имеющие сугубо компетенционный характер — перераспределяющие полномочия органов, относящихся к разным ветвям власти, опосредованно затрагивают права, гарантируемые каждому в качестве основных субъективных прав личности, и баланс таких прав, когда они имеют разнонаправленное действие (статья 17, часть 3; статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации), поскольку предусматриваемые в составе правил землепользования и застройки территориальные зоны и градостроительные регламенты, в неразрывном единстве с их общей частью, предопределяют технико-экономические показатели земельного участка, допустимые виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

ПИСЬМО от 23 августа 2019 г. N ОГ-Д23-7812 «Об определении вида разрешенного использования земельного участка, образуемого путем перераспределения, в целях кадастрового учета.»

  1. Главное меню
  2. Библиотека
  3. Письма

ПИСЬМО от 23 августа 2019 г. N ОГ-Д23-7812 «Об определении вида разрешенного использования земельного участка, образуемого путем перераспределения, в целях кадастрового учета.»

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение, касающееся образования земельного участка, и в части установленной компетенции сообщает.

Как доложило Управление:

в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с видом разрешенного использования — «эксплуатации нежилых помещений в жилом доме под офис», в границах которого расположен многоквартирный дом с кадастровым номером. Сведения были внесены в государственный земельный кадастр в 2007 г. на основании данных, переданных Департаментом земельных ресурсов города Москвы (в настоящее время — Департамент городского имущества города Москвы) в составе информационного ресурса;

как следует из договора аренды, датированного 1997 г., земельный участок был сформирован в целях предоставления в аренду;

в июне 2019 г. в Управление поступили заявление о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка и межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земель и земельного участка, по результатам рассмотрения которых осуществление учетных действий было приостановлено на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку вид разрешенного использования образуемого земельного участка — «эксплуатации нежилых помещений в жилом доме под офис» (как и исходного земельного участка) не соответствует тем целям, для которых осуществляется государственный кадастровый учет такого земельного участка.

Приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 (далее — Приказ) утверждены Требования к подготовке межевого плана, пунктом 51 которого предусмотрено, что вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в графе 3 строки 4 реквизита 4 раздела «Сведения об образуемых земельных участках» на основании перечисленных в данном пункте документов, в частности градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок.

Вместе с тем, по мнению Департамента недвижимости, перераспределение земель, находящихся в государственной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории не является исключением из требования, предусмотренного пунктом 51 Приказа, поскольку иное не установлено законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) перераспределение земельных участков является одним из способов образования земельных участков.

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу приведенного положения образуемые в результате перераспределения земельные участки имеют то же целевое назначение и разрешенное использование, что и исходные земельные участки, то есть из земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет с определенным видом разрешенного использования, может быть образован земельный участок только с тем же видом разрешенного использования.

При этом законодательство Российской Федерации применительно к случаю, указанному в обращении, не содержит исключений из общего правила, требующих определения вида разрешенного использования образованных в результате перераспределения земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Отмечаем, что единственным случаем, предусмотренным действующим законодательством, при котором вид разрешенного использования образуемого земельного участка определяется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, является образование земельного участка в целях размещения линейного объекта на землях лесного фонда.

Следует отметить, что в соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, вид разрешенного использования образуемого земельного участка, указанный в межевом плане, должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, из которого при перераспределении с землями, находящимися в государственной собственности, образуется земельный участок, в том числе в случаях, если данный вид разрешенного использования не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в проекте межевания территории, что подтверждается судебной практикой (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2018 г. N 50-КГ18-20).

 

Раздел земельного участка, находящегося в собственности физического лица либо в общей долевой собственности физических лиц — Новости росреестра — Новости

 Раздел земельного участка – это один из способов образования земельных участков.

Основными документами, регулирующими порядок раздела земельного участка, являются Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) и Федеральный Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ                                      «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с момента государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки (статья 11.2 ЗК РФ).

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образуемых в результате раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также правоустанавливающие документы на исходный земельный участок.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности могут усложнить несогласие между владельцами, наличие построек, размер земельного участка и вид разрешённого использования, наличие обременений.

По взаимному согласию собственники могут добровольно распределить между собой имущество в соответствии с размером долей или по своему усмотрению. Доли участников могут быть определены заранее, например, при приобретении исходного земельного участка сообща. Если же они установлены не были и определить их по закону нельзя, они считаются равными (пункт 1 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации). Разделить землю можно пропорционально долям, но участники долевой собственности вправе распорядиться недвижимостью так, как сочтут нужным.

После раздела общего имущества возникнет несколько новых участков, их размер не может быть меньше минимально установленного для земель соответствующего целевого назначения. Такие нормы назначаются органами местного самоуправления. Если участок им не соответствует, его не удастся поставить на кадастровый учёт.

Когда владельцы недвижимости решат, кому какая часть земли достанется, и убедятся, что каждый из образующихся земельных участков имеет допустимый размер, им нужно зафиксировать своё решение в соглашении о разделе земельного участка, которое должно содержать сведения о владельцах исходного земельного участка, его адрес и кадастровый номер, сведения о размере долей участников долевой собственности, описание образуемых земельных участков и вид права, возникающего на образуемых земельных участках.

Документ составляется в письменном виде и, по желанию сторон, может быть заверен нотариально.

В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков (пункт 2 статьи 41 Закона о регистрации).

Отсутствие государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости на исходный объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 ЗК РФ).

Если стороны не могут самостоятельно между собой договориться, то обращение в суд станет единственным способом найти законный выход из спорной ситуации.

Подать документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на образованные в результате раздела земельные участки можно в любом многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Владимирской области.

 

 

Заместитель начальника отдела регистрации земельных участков

Управления Росреестра по Владимирской области

О.А. Пешнина 

Миф о кадастровом учете №44

Миф №44. Вид разрешенного использования образуемого земельного участка всегда должен быть такой же, как у исходного


Разрешенным использованием образуемых земельных участков признается разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.3 ст.11.2 ЗК РФ).

Данная норма трактуется специалистами Росреестра таким образом, что если участок образуется из других земельных участков (путем их преобразования), вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка обязательно должен быть такой же, как у исходного. Именно поэтому при образовании земельных участков, например, под многоквартирными домами в результате перераспределения исходного земельного участка, предоставленного ранее в аренду “для эксплуатации помещения офиса”, с неразграниченными землями, вид разрешенного использования образуемому земельному участку присваивается такой же, как у исходного – “для эксплуатации помещения офиса”.

При этом государственные регистраторы по умолчанию не учитывают, что указанная норма содержит ссылку на возможные исключения. Так, в силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) правообладатель земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований может выбрать вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных ПЗЗ. Иными словами, Градостроительным кодексом предусмотрен отличный от указанного в статье 11.2 Земельного кодекса способ присвоения вида разрешенного использования земельному участку, что не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, пунктом 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №92, также установлено, что вид разрешенного использования образуемых земельных участков может отличаться от вида разрешенного использования исходных земельных участков. В таких случаях в межевом плане указываются сведения о виде разрешенного использования в соответствии с одним из следующих документов:

  • на основании градостроительного регламента (ПЗЗ),
  • на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении вида разрешенного использования конкретному земельному участку (например, на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории).

Относительно определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка также существует позиция Минэкономразвития, изложенная в письме от 25 сентября 2019 г. №13791-ОГ, согласно которой вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если на территорию, в пределах которой образуется земельный участок, утверждены ПЗЗ, вид разрешенного использования земельному участку, образуемому в результате преобразования исходных земельных участков, может быть выбран из перечня видов, установленных таким ПЗЗ для данной территории.

 

 

 

 

О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

  • Главная
  • Статьи
  • О виде разрешенного использования земельного участка и порядке его изменения.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки  используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка.   Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка. Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

 

Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?

Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о  ВРИ земельного участка. Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.

 

Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?   

Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления. Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.

Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.

Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.

 

Как изменить вид разрешенного использования?

Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях – построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

 

Другими словами, на примере города Тулы,  это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки  Муниципального образования город Тула, утвержденные решением Тульской городской Думы от 25. 03.2009 г. №65/1406 (далее ПЗЗ г. Тулы) разделяют всю территорию города Тулы на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений. Пример: Вам принадлежит земельный участок в г. Туле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ —  зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий  ВРИ, например «Аптеки».

И последнее, что Вам необходимо сделать – обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на – «аптеки».

По истечении установленного срока Вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.

 

На что следует обратить внимание.

В Тульской области сложилась практика, что Вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны. В этом случае необходимо проводить работы по их  описанию  и внесению сведений в ГКН. При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны Вы всегда можете обратиться к нам! Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.

Раздел земельного участка в Московской области

В жизни рано или поздно может возникнуть ситуация, когда необходимо осуществить раздел или другие манипуляции с земельным участком, находящимся в собственности, которая требует вмешательства специалиста по кадастровым услугам. К таким относятся развод, продажа или сдача в аренду участка или его части, создание некоммерческих организаций и другие.

Подобные операции требуют специфических знаний и юридической подкованности. В том случае, если раздел участка осуществляет профессионал — процедура проходит для владельца участка быстро и недорого.

Раздел земельного участка предполагает ряд процедур, в результате которого исходный участок прекращает существование в качестве объекта правовых отношений, а в его границах образуются два и более новых, с сохранением изначального вида разрешенного использования и целевого назначения.

  • В первую очередь исходный земельный участок сам должен состоять на кадастровом учете и иметь определенные границы. Если это не было сделано — придется проходить процедуру регистрации участка, уточнения его границ и уже затем приступать к разделу;
  • Для раздела необходимо наличие письменного согласия лиц, в той или иной форме владеющих исходным участком — землевладельцев, арендаторов, землепользователей, залогодержателей и т. п. Исключение составляют раздел земельного участка по решению суда, а также участки в  государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены государственным или муниципальным учреждениям либо унитарным предприятиям;
  • Обязательным пунктом раздела участка является составление межевого плана кадастровым инженером. Заказать межевой план вправе любое заинтересованное лицо. В межевом плане кадастровый инженер указывает границы и размер новых земельных участков;
  • Важным является то, что в регионах существуют минимальные нормы площади участков. Устанавливаются они муниципальными органами. Соответственно, разделить участок на бесконечно малое количество частей не выйдет, тем более, что по закону к каждому из них должен быть обеспечен проход и подъезд;
  • Следующим этапом является государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на образованные земельные участки, с оплатой соответствующей пошлины. Одновременно с этим исходный участок снимается с кадастрового учета и право собственности на него аннулируется;
  • По результатам государственной регистрации права и кадастрового учета выдается выписка из ЕГРН.

Стоимость услуг кадастрового инженера, осуществляющего раздел земельных участков в Московской области сильно варьируется в зависимости от компании, сложности работ и сопутствующих факторов.

Компания “ID Land” уже много лет работает на рынке кадастровых услуг в Московской области. Мы поможем осуществить раздел земельного участка между собственниками, в частной или государственной собственности, либо муниципального, составим межевой план и выполним другие необходимые процедуры по регистрации.

Для того, чтобы заказать раздел земельного участка и другие кадастровые услуги в Московской области — оставьте заявку. Наш специалист свяжется с Вами для предоставления бесплатной консультации.


Оставить заявку

Основы землепользования и зонирования

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw | Последнее обновление 2 июля 2019 г.

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости. Самая распространенная форма регулирования землепользования — зонирование. Правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ.С тех пор, как в 1916 году Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования состоит в том, чтобы разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в каждом районе является достаточно однородным. В пределах этих трех основных типов округов, как правило, существуют дополнительные ограничения, которые можно подробно описать, в том числе следующие:

  • Особые требования к типу разрешенных зданий
  • Расположение инженерных сетей
  • Ограничения на вспомогательные постройки, отступление от улиц и других границ
  • Размер и высота зданий
  • Кол-во номеров

Эти ограничения могут также распространяться на лицевую часть лотов; минимальная площадь лота; передние, задние и боковые дворы; парковка во дворе; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенной области. Правила могут ограничивать районы домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регулирование землепользования не ограничивается контролем над существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулированием застройки подразделений, планами улиц, планами общественных объектов и строительными нормами. Будущие разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному планированию и планированию в масштабах штата. Признавая, что действия одного муниципалитета будут сильно влиять на соседние города, иногда в противоречивых и противоречивых формах, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает одно всеобъемлющее видение и один набор правил.

Пределы правила зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели), они порой вызывают споры. Кроме того, объем и пределы возможностей правительства по регулированию землепользования трудно определить конкретно. Суды постановили, что постановление о зонировании допустимо, если оно разумно, а не произвольно; если он имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, морали и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что существует много места для разногласий, а иногда и судебных разбирательств. В этой области права возникает один чрезвычайно сложный вопрос: насколько далеко могут зайти правила землепользования, не натолкнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности для общественного пользования без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений на полномочия правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил.Постановления о зонировании должны быть разумными с учетом всех факторов, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; расположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость задействованного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от зонирования окружающих участков, в первую очередь в личных интересах владельца участка, зонированного таким образом, может быть оспорено, если нет разумных оснований для того, чтобы отличить участок от окружающего. посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или владении имуществом, не допускаются, и классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может быть поддержана только в том случае, если государство демонстрирует подавляющую заинтересованность, которая не может быть удовлетворена никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные акты создали советы по апелляциям на зонирование для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания под присягой свидетелей и чьи решения подлежат пересмотру в суде.Учитывая как сложность закона о зонировании, так и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, который оспаривает требование о зонировании, не рекомендуется пытаться отстаивать свое дело без юридической помощи.

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Не все ограничения на использование земли устанавливаются правительствами. Застройщики также могут вводить ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия — это положения в акте, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования. Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервировка — это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и, таким образом, сохраняет открытую зеленую зону на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к вашей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, адвокат должен быть в состоянии помочь. Обратитесь к ближайшему к вам юристу по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в вопросах, связанных с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов по землепользованию / зонированию.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

Lot Split / Parent Tract Split | Округ Нассау

Что такое «Разделение лотов»?

Разделение одной части собственности на две части
известно как разделение участков или разделение родительских участков.
Например, если у вас есть участок земли площадью 5 акров, и вы хотите вырезать или разделить акр этого участка, чтобы продать или передать другому лицу.

Что такое «родительский тракт»?

В соответствии с Кодексом землеустройства округа Нассау, родительский участок относится к большому количеству записей, существовавших на 27 марта 2017 года, и также будет означать для целей этого постановления участок земли, выходящий на общественная дорога. Родительский тракт может быть разделен один раз без соблюдения правил разделения при условии, что урочище соответствует минимальным требованиям к участку и двору соответствующего района зонирования, не превышает ограничений плотности жилых домов, определенных в комплексном плане, и отвечает минимальным требованиям к фасаду участка, как определено в разделе 28.03 Земельного кодекса. Любое дальнейшее деление родительского участка считается подразделением и должно соответствовать этим правилам подразделения. Это положение не применяется к лотам, созданным площадкой подразделения, зарегистрированной секретарем суда округа Нассау через платформу и страницу. Заявление о разделе материнского участка в соответствии с настоящим разделом должно быть подано в УОО по предоставленной форме. Заявление о разделении материнского участка должно быть одобрено PEO до выдачи разрешения на строительство.

Какие проблемы возникают при разделении лотов и какое они имеют отношение к Департаменту планирования и экономических возможностей?

23 января 2017 года Совет уполномоченных графства округа Нассау внес поправки в статью 28 Кодекса землепользования, приняв Постановление №
от 2017-03. Постановление поручило Департаменту планирования и экономических возможностей активно контролировать раздел земли с целью создания строительных площадок во всех некорпоративных районах округа Нассау.Постановление
2017-32 внесло дополнительные поправки в статью 28, изменив дату вступления в силу
17 марта 2017 года, чтобы она соответствовала картам налоговых участков, полученным оценщиком имущества округа Нассау.

В чем суть процесса?

Процесс разделения земель на единую землю — это дополнительная услуга для граждан округа Нассау. Активно участвуя в процессе разделения земли, мы можем помочь землевладельцам и покупателям земли на начальном этапе процесса, чтобы гарантировать отсутствие сложностей при запросе разрешений на застройку.Услуга предоставляется для обеспечения того, чтобы каждый вновь созданный участок записи соответствовал минимальным требованиям к строительной площадке для своего района зонирования, имелся надлежащий доступ к зданию и были учтены другие аналогичные положения, связанные с кодексом землеустройства.

О компании — CUTR — Исследовательский центр городского транспорта

CUTR был основан в 1988 году в Инженерном колледже Университета Южной Флориды в Тампе, Флорида. CUTR — крупнейший научно-исследовательский центр USF, не связанный со здоровьем, — это всемирно признанный центр транспортных исследований, образования и передачи / обучения / распространения технологий, специализирующийся на производстве продуктов и людей. Наша работа поддерживает транспортные агентства, транспортную профессию и сообщество, политиков и общественность. CUTR предоставляет высококачественный объективный опыт в форме проницательных исследований, всестороннего обучения и образования, эффективной технической помощи и углубленного анализа политики, что напрямую влияет на выгоды для спонсоров проекта CUTR. На факультете CUTR работают 37 штатных исследователей и 57 студентов, которые объединяют академические знания и обширный «реальный» опыт в разработке инновационных, реализуемых решений для всех видов транспорта.Междисциплинарный исследовательский факультет включает экспертов в области инженерии, планирования, информатики, экономики, государственной политики, здравоохранения и географии. CUTR регистрирует почти 20 миллионов долларов в год расходов в виде контрактов и грантов для поддержки своих миссий по исследованиям, образованию, обучению и технической помощи.

Миссия, видение и ценности CUTR

Миссия

  • Активно поддерживать внедрение инновационных решений в области мультимодальных перевозок и развивать лидеров посредством исследований, обучения и действий.

Видение

  • Оживленный, мультимодальный, многопрофильный университетский транспортный центр, который является захватывающим местом для обучения студентов и благоприятной средой для преподавателей для проведения интересных исследований.

Стратегические цели

Исследования | Обучайте | Свинец | Реализовать | Сотрудничать

Значения

Безопасность | Сервис | Разнообразие | Устойчивость | Наставничество | Глобальный | Помолвка | Инклюзивность | Целостность | Подотчетность | Прозрачность | Поддерживающий

Стандарты обслуживания USF

Согласно Стандартам обслуживания USF, CUTR поддерживает следующие цели и идеалы, и мы обязуемся выполнять следующие обязательства:

  • Относитесь к студентам, посетителям и коллегам с достоинством и уважением, помогайте им заботливо и услужливо.
  • Действуйте так, чтобы студенты, посетители и коллеги видели в нас источник точной и полезной информации.
  • Постоянно пересматривайте наши политики и процедуры, чтобы упростить их и улучшить обслуживание.
  • Продолжать улучшать и обновлять наши знания, навыки и способности, чтобы наилучшим образом служить нашим студентам.
  • Получайте гордость и удовлетворение от решения проблем, не передавая их другим, поскольку мы ищем решения, а не обвиняем.

В поддержку этих целей и идеалов CUTR придерживается этих стандартов обслуживания, и мы будем:

  • Подтвердите запрос как можно быстрее.
  • Сделайте точку конфликта точкой разрешения.
  • Слушайте наших студентов и коллег по работе, и наше общение будет четким и понятным.
  • Определите возможности для упрощения систем и процессов в интересах внутренних и внешних заинтересованных сторон.
  • Дайте ученику возможность не сомневаться.
  • Действуйте так, чтобы студенты и посетители, которые общаются с нами, чувствовали себя желанными, расслабленными и комфортными.

Правила отвлечения внимания

CUTR поддерживает политику федерального правительства и штата, направленную против отвлечения внимания за рулем.Политика CUTR заключается в том, что сотрудники не будут отправлять текстовые сообщения, электронные письма и водить машину во время работы в CUTR, и мы рекомендуем нашим сотрудникам добровольно следовать этим правилам и в свободное время:

  • Florida Statues (F.S.) 316.305 Устройства беспроводной связи Запрет, запрещающий автомобилистам использовать мобильные телефоны для отправки текстовых сообщений или электронной почты.
  • Следуйте советам Флоридского дорожного патруля по вождению: сделайте безопасное вождение своей первоочередной задачей, следите за дорогой, ограничьте разговоры и руководствуйтесь здравым смыслом.
  • По мере того, как мы получаем федеральные гранты на нашу работу, мы соблюдаем Федеральный исполнительный указ 13513, который поощряет организации запрещать обмен текстовыми сообщениями при управлении автомобилями, принадлежащими компании или арендованными, или во время вождения автомобилей в частной собственности во время служебных командировок или при выполнении любой работы для или от имени правительства.

Университет Южной Флориды — влиятельный глобальный исследовательский университет, ориентированный на успехи студентов. За последние 10 лет ни один другой государственный университет страны не поднялся быстрее в U.Рейтинг национальных университетов S. News and World Report выше, чем у USF. Обслуживая более 50 000 студентов в кампусах в Тампе, Санкт-Петербурге и Сарасота-Ламанти, USF признан выдающимся государственным исследовательским университетом Советом управляющих Флориды, что помещает его в самую элитную категорию среди 12 государственных университетов штата. USF получил широкое национальное признание за свой успех в выпуске недопредставленных студентов из числа меньшинств и студентов с ограниченным доходом на уровне, равном или превышающем уровень белых студентов и студентов с более высокими доходами.USF является членом Американской легкоатлетической конференции. Узнайте больше на www.usf.edu.

Инженерный колледж USF, возглавляемый деканом Робертом Х. Бишопом, занимает 55-е место среди государственных учреждений (89-е место в целом) в рейтинге выпускников инженерных школ США за 2018 год. Колледж обслуживает 7000 студентов, предлагая аккредитованные ABET степени бакалавра по семи программам, а также 13 степеней магистра и девять докторских степеней. Колледж активно участвует в исследовательской деятельности на местном, региональном и глобальном уровнях, получив 33 миллиона долларов в виде исследовательских премий на 2015-2016 финансовый год.

Земельный участок и окончательная проверка участка

Все земельные участки требуют двух этапов:

1. Рассмотрение и утверждение предварительного плана

2. Рассмотрение и утверждение окончательного плана

  • Чтобы начать процесс разделения земли, вы можете подать для записи на прием в службу ранней помощи. Эти необязательные встречи доступны для обратной связи по вашему земельному отделу до подачи заявки на рассмотрение землепользования.
  • Кроме того, для земельных подразделений типа III перед подачей заявки на обзор землепользования требуется проведение конференций перед подачей заявки.
  • После утверждения предварительного плана заявитель должен представить окончательную таблицу на рассмотрение и утверждение. На последней табличке показан окончательный план планировки земельного участка, включая все участки, участки, сервитуты и полосы отчуждения.
  • После того, как последняя площадка будет записана, можно подать разрешение на строительство для вновь созданных участков.

Другие обзоры

  • Корректировка линии собственности позволяет вносить незначительные изменения в расположение существующих линий собственности между существующими законными участками.
  • Replat позволяет удалять и реконфигурировать существующие линии лотов на объекте, в результате чего получается до трех лотов.
  • Разделение земли может быть объединено с обзором планового развития.

Типы процедур разделения земли и окончательной проверки площадок

  • Разделы земли обрабатываются как процедура Типа Ix, IIx или Типа III. Изучите Информационное руководство Земельного отдела, чтобы узнать пороговые значения, а также Процесс и сроки для краткого описания процедур.
  • Заключительная площадка — это окончательная техническая проверка, чтобы определить, были ли соблюдены все условия утверждения, выдвинутые во время предварительной проверки землепользования.Это также обзор обследования площадки, чтобы определить, соответствует ли он предварительно утвержденному плану площадки. Окончательная проверка платформы — это административная проверка.

Формы заявок на разделение земель и окончательные проверки землепользования

Посетите Подать заявку на рассмотрение землепользования и окончательные заявки на проверку землепользования, чтобы получить инструкции о том, как подать заявку на проверку землепользования.

Заполните это заявление, чтобы подать заявку на финальную площадку:

Заполните это заявление, чтобы подать заявку:

Конференция перед подачей заявки требуется для всех обзоров землепользования типа III. Дополнительные конференции перед подачей заявки также доступны для обсуждения других проектов. Вы также можете запросить дополнительную встречу для обсуждения вашего раздела земли.

Ускоренное разделение земель обеспечивает альтернативную процедуру подачи заявок на разделение земель:

Подпишите эту форму в течение 21 дня с даты подачи заявки, чтобы разрешить подачу новой информации в случае обжалования решения типа III:

Важная информация о разделе земли и окончательной платформе рассматривает процедуры

Выполнение этих шагов необходимо до подачи заявки на некоторые земельные участки: Контактное лицо по соседству

Обобщает все типы процедур землепользования:

Краткое описание графика для процедур типа Ix:

Краткое описание графика для процедур типа Iix:

Краткое описание сроков для процедур типа III:

Процесс изменения утвержденного земельного участка:

Информация о требованиях к плотности и размерам участка

[Плотность и размеры участков в многоквартирных зонах, Глава 33. 612 в настоящее время редактируется]

Дополнительная информация об особых ситуациях

Информация о требованиях к разделу земли для участков, которые могут быть затоплены:

Объяснение требований, если участок находится в обозначенной зоне потенциальной опасности оползней:

Требования к подготовке Исследование опасности оползней:

Объяснение требований к идентификации и защите ручьев, родников и просачиваний на участках, которые расположены за пределами зоны наложения окружающей среды:

Информация о сохранении и идентификации деревьев

Информация о требованиях к сохранению деревьев для территориального деления заявки:

Для внесения поправок в утвержденный план сохранения деревьев требуется специальная проверка: Информационное руководство по проверке деревьев

Улицы, ливневые стоки, тракты и сервитуты

Если доступ или соединения разрешены в частном порядке, специфический дизайн ул. andards должны быть выполнены.Ссылка на этот документ для описания требований: Административные правила права отвода.

Полезная информация при рассмотрении вариантов вывоза мусора для собственности с частным проходом:

В этом раздаточном материале объясняются требования к новым улицам в рамках обзора земельного участка:

Обзор требований и образец плана коммунальных услуг:

A описание назначения / функции трактов и сервитутов и требований для их создания и обслуживания:

Окончательная заявка на платформу и информация

Заполните эту форму, чтобы подать заявку:

Соответствующие 33.На веб-странице 663 Final Plats есть информация об этом Кодексе зонирования.

Информация о сборах за Деление земельных участков и окончательные проверки участков

Список всех сборов за землепользование:

Небольшие подразделения и / большие участки | Pierce County, WA

Короткое подразделение используется для разделения земли на 4 участка в сельской местности или до 9 участков в городских районах. Подразделение больших участков делит землю на неограниченное количество участков от 5 акров и более. За предварительным утверждением площадки должно следовать окончательное утверждение площадки до фактического создания лотов.См. Главу 18F.50 Кодекс округа Пирс (PCC).
Контрольный список приложений
Используйте этот контрольный список в качестве руководства к заполнению заявки на собственность за пределами зоны общественного плана. Если вы не знаете, находится ли ваша собственность в зоне общественного плана, посетите нашу страницу «О моей собственности», чтобы узнать об этом.
Контрольный список экологических требований SEPA
Проверка Закона о государственной экологической политике (SEPA) требуется, если проект не является исключением.См. Административный кодекс штата Вашингтон (WAC) 197-11-800 и раздел 18D округа Пирс). Оригинал подписанной формы должен быть отправлен вместе с заявлением.
План участка
Нарисуйте план участка в масштабе. Показать все углы существующих участков, существующие конструкции, прилегающие дороги и стрелку на север.
Осмотр и расчеты закрытия лота


Планы должны быть подготовлены, проштампованы и подписаны лицензированным землеустроителем.Расчет границы и закрытия участка устанавливает сюрвейер.

Название отчета


Титульный отчет подготовлен Титульной компанией. Отчет раскрывает различные залоговые права, посягательства, сервитуты и все остальное, что было зафиксировано в отношении собственности. Представленный отчет не должен быть датирован более чем за 30 дней до подачи.

Заявка на регистрацию в Департаменте здравоохранения
Заявления в Департамент здравоохранения округа Такома-Пирс, которые подаются вместе с заявлением plat, рассматриваются и утверждаются Департаментом здравоохранения округа Такома-Пирс.
Наличие питьевой воды
Письмо, подписанное поставщиком воды, в котором говорится, что вода доступна для использования в предполагаемых целях. Если источником воды является колодец, в Департамент здравоохранения округа Такома-Пирс необходимо подать заявку на осмотр колодца.
Главное приложение


Форма, заполненная заявителем, которая дает обзор проекта.


Как разделить землю [2021]: все, что вы должны знать

По самой своей природе инвесторы в недвижимость креативны. Мы всегда ищем способы создать и повысить ценность — будь то реконструкция ветхого дома или повышение арендной платы за жилой комплекс. Один из менее известных творческих приемов увеличения стоимости большой собственности — разделение земли. По сути, это создает «новую» землю, которую вы затем можете продавать, строить или сдавать в аренду. Эти новые участки увеличивают стоимость земли и могут серьезно повысить рентабельность инвестиций.

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться

Когда вы говорите слово «подразделение» большинству людей, это, скорее всего, вызовет в воображении образы больших участков жилья в загородном стиле. Да, огромные жилые комплексы — это действительно один из видов подразделения, но есть и более простые формы, которыми легко управлять даже самый начинающий инвестор в недвижимость… с некоторыми оговорками.

Первое: хотя и прибыльно, разделить землю не всегда просто. Это также может быть дорогостоящим и требует больших первоначальных затрат. Несмотря на эти проблемы, каждый инвестор должен понимать, что такое подразделение и как оно работает, чтобы оно могло стать частью его инструментария в сфере недвижимости. Просто обязательно ознакомьтесь с правилами и законами вашей местной юрисдикции — каждый штат и город индивидуален.

Связанные : 5 простых шагов по оценке земли для развития (и работы с прибылью!)

Что такое деление земли?

Подразделение достаточно простое.Он включает в себя разделение одного участка или участка земли на два или более участков.

Подразделение может включать участки земли размером от сотен квадратных футов до сотен акров. Подразделение может включать только один новый участок — или сотни. Однако в Соединенных Штатах отсутствует стандартное юридическое определение «подразделения». Если вы думаете о разделе земли, вам придется изучить свои местные правила.

Например, в Теннесси любое разделение земли более пяти акров не считается подразделением… если только вы не находитесь в округе Шелби, где стандарт падает до четырех акров.А если вы прокладываете дороги или коммуникации, размер не имеет значения.

Видите, как все может быть сложно? Да, разделить землю можно очень легко, но простое подразделение не всегда законно. Как правило, составление юридического описания двух участков, запись дела в местном суде и представление свидетельства о праве собственности делят землю. Но обратите внимание на правила и постановления о территориальных единицах вашей юрисдикции, а также на любые ограничения в отношении действий, которые могут повлиять на ваши планы. Пропустите необходимые шаги, и строительный отдел даст вам преимущество, когда вы подадите заявку на разрешение.

Зачем разделять?

Люди обычно делят свою землю на части, чтобы продать часть. Вы можете разделить землю для семьи, чтобы они могли жить рядом. Или, возможно, вы хотите больше участков для жилья или коммерческой застройки.

Какова бы ни была причина, подразделения создают новые участки земли. Вот почему люди делятся на части.

Связано: Создание проформы проекта строительства нового здания — заблаговременно, чтобы сэкономить время в дальнейшем

Как разделить землю (юридически)

Прежде чем мечтать о делении, проверьте местное зонирование. Вам нужен минимальный размер лота. Вы не можете разделить землю, предназначенную для участков площадью минимум один акр, на участки площадью 10 000 квадратных футов. Для этого необходимо изменение зон — совершенно другая игра.

Некоторые объекты технически не подлежат изменению зонирования. Это не обязательно означает конец вашим амбициям! Подайте заявку на изменение зонирования или отказ от прав — в конце концов, даже правительство иногда делает исключения.

Предполагая, что вам разрешено подразделение, точный процесс зависит от вашей местной юрисдикции и сложности вашего проекта.Для относительно простого подразделения — скажем, разделения участка в два акра на два участка по один акр — тогда, скорее всего, вам потребуется только нарисовать, утвердить и зарегистрировать план в здании суда. Скорее всего, вам также придется заплатить регистрационный сбор, который зависит от местного законодательства.

Что такое Subdivision Platting?

Что такое платформа, спросите вы? Даже для простых проектов вам нужно будет нанять профессионалов, таких как землемер, консультант по окружающей среде, архитектор и инженер-строитель, чтобы убедиться, что ваш проект идет в соответствии с планом. Помните, что чем больше информации вы предоставите, тем больше вероятность того, что предложенное вами подразделение будет одобрено. И эти профессионалы создадут платформу — причудливым словом для обозначения карты или плана подразделения, нарисованного геодезистом или инженером. На вашей плат-карте будет изображено подразделение (или участки), которые вы хотите создать из своего земельного участка. Каждая юрисдикция требует, чтобы карта отображалась на карте, например, улицы или коммунальные предприятия, поэтому, опять же, знайте свои местные правила.

Что делать, если ваше подразделение не так уж и просто? А как насчет того, чтобы разделить 10 соток на 20 участков или построить новые улицы и провести коммуникации?

Обычно вы начинаете с предварительной плат.Местные органы власти или совет по планированию рассмотрят ваш проект и либо утвердят, либо попросят внести изменения.

После утверждения вы приступите к инженерному анализу планов строительства и инфраструктуры предлагаемого вами подразделения, охватывающего все, от схем дренажа до канализации, проектирования улиц и строительства инженерных сетей. Этот шаг требует подробных планов, разработанных и составленных лицензированным инженером — это не задача для среднего инвестора в недвижимость.

Затем вы выравниваете землю, строите дороги и устанавливаете коммуникации.После завершения строительства вы отправляете окончательную табличку с изображением ваших участков на утверждение и запись в здании суда. После записи вы, наконец, можете начать продавать участки или строить дома или здания.

Сколько будет стоить проект вашего подразделения?

Как минимум нужен опрос и плат. Ожидайте, что вы заплатите сборы за подачу заявления и регистрацию. Очень простое подразделение можно было бы сделать менее чем за 2000 долларов, но это редко. Большинству подразделений требуется какой-либо монтаж инженерных коммуникаций, а многим также требуется строительство дороги.Подумайте об этом: как в новый тракт будет поступать вода? И как вы получите доступ к сюжету?

Кроме того, вы можете столкнуться с платой за удар, например за школу. Они могут составлять десятки тысяч долларов за лот, в зависимости от вашей юрисдикции. К сожалению, вы должны оплатить все эти расходы, прежде чем продавать какие-либо лоты и получать возврат своих денег.

Связанный: 5 причин, по которым я НЕ инвестирую в недвижимость с помощью ООО

Неожиданные головные боли при разделении на подразделения, которых следует остерегаться

Умные инвесторы в недвижимость должны ознакомиться с типичными проблемами подразделения.Следите за этой икотой.

  • Необработанная земля : Обработка необработанной земли обычно подпадает под правила подразделения. Наймите местного геодезиста или инженера, знакомого с местными правилами, чтобы они помогли вам.
  • Недвижимость с дополнительным участком : Если вы покупаете недвижимость с прикрепленным к нему «дополнительным участком», не думайте, что «дополнительный лот» является законным или может быть немедленно застроен. Перед тем, как строить другую собственность, убедитесь, что она правильно разделена.
  • Старые части города : Здесь вы можете встретить старые, несоответствующие участки.Узнайте, когда были созданы эти участки — если эта дата предшествует введению в действие правил о подразделении, то ваш участок, скорее всего, унаследован. Если они были созданы после вступления в силу и не было зарегистрировано ни одной платформы, у вас может быть незаконное подразделение.
  • Обмен землей : Не думайте, что небольшой обмен землей уклоняется от правил разделения. Обмен владения 10-футовой подъездной дорогой на 100 квадратных футов земли вашего соседа для парковки может оказаться на удивление сложной задачей. Не просто записывайте дела и не думайте, что все в порядке — обратитесь в местное бюро кодексов.
  • Открытые слушания . Соседям не нравятся твои планы? Если местные законы требуют проведения публичных слушаний по поводу любых изменений зонирования, они могут помешать. Вот почему так важно убедиться, что все соседи, которых напрямую затрагивают ваши планы, услышали о ваших намерениях от вас . Управление сообществом — важная часть должной осмотрительности: есть ли кто-нибудь, кто может быть расстроен тем, что вы делите свою землю? Попробуйте поговорить с ними напрямую.

Как видите, разделение земли редко бывает быстрым или легким.Утверждение может занять от нескольких недель для относительно простого разделения до нескольких лет для довольно сложных в юрисдикциях с большим количеством правил разработки. Однако, несмотря на затраты и время, подразделение может быть довольно прибыльным, и поэтому оно часто стоит денег и времени.

Есть ли у вас опыт деления земель?

Дайте мне знать ваш вопрос и комментарии ниже!

Разделение земли — Шеридан Каунти Вайоминг

Введение

Округ Шеридан принял различные правила землепользования в соответствии с законодательными актами штата, чтобы защитить жизнь и имущество от вреда, а также защитить права и безопасность населения. Это руководство разработано, чтобы помочь определить, какие правила округа применимы, когда человек желает разделить или продать часть своей собственности.

Вам рекомендуется связаться с Департаментом общественных работ, чтобы убедиться, что перед покупкой или продажей земли были получены соответствующие разрешения. Статут штата Вайоминг предусматривает штрафы для тех, кто не соблюдает эти правила.

Определение подразделения

Подразделение означает создание или разделение участка, участка, земельного участка или другой единицы земли для ближайшей или будущей цели продажи, застройки или перепланировки для жилого, рекреационного, промышленного, коммерческого или общественного использования.

«Продажа» или «продажа» включает продажу, подтвержденную вручением акта, договора подряда, аренды, уступки, аукциона или присуждения лотереи в отношении подразделения или любой части подразделения. «Продажа» или «продажа» не включает договор о продаже, который прямо зависит от записи окончательной платы клерком округа, если все средства, уплаченные покупателем по договору, передаются на условное депонирование в финансовое учреждение, расположенное в этом штате. или титульная компания, имеющая лицензию на ведение бизнеса в этом штате, до тех пор, пока не будет зафиксирована окончательная цена, и продавец не объявит сделку, или договор купли-продажи не будет расторгнут, или пока покупатель и продавец не договорятся об ином в письменной форме.

Когда требуется разрешение на подразделение

Как правило, разрешение требуется, когда землевладелец желает разделить свою собственность и продать один или несколько участков земли под застройку или под жилую застройку, размер которых составляет восемьдесят (80) акров или меньше. Одобрение округа также требуется, если продажа земли приведет к тому, что землевладелец останется с участком земли в восемьдесят (80) акров или меньше. Это должно быть обеспечено до продажи собственности и до регистрации сделки. Допускаются определенные исключения.

ИСКЛЮЧЕНИЯ (Раздел 1.4b Правил и положений, регулирующих раздел земли)

г. Исключения.

и. Если метод продажи или другого распоряжения не принят с целью уклонения от положений настоящих правил и положений, эти правила и положения не применяются к следующим участкам земли, однако следующие участки подчиняются требованиям, касающимся документации соответствующего использование и реализация следующих исключений:

А. Подразделение, создающее кладбищенские участки.

B. Разделение, созданное в результате продажи или иного отчуждения земли штату Вайоминг или любому его политическому подразделению.

C. Раздел, который представляет собой продажу или иное отчуждение земли для сельскохозяйственных целей или влияет на выравнивание границ собственности для сельскохозяйственных целей.

D. Земли, расположенные в городах или поселках, входящих в состав государства.

E.Подразделение, которое может быть создано любым судом этого штата в соответствии с законодательством страны, в силу закона или постановления любого суда в этом штате (т.е. раздел имущества постановил суд).

F. Раздел, влияющий на полосу отчуждения железных дорог.

G. Разделение, которое создается залогом, ипотекой, доверительным актом или любым другим инструментом обеспечения, сервитутами и преимущественным правом проезда.

H. Разделение, которое создается путем корректировки границы, когда земельный участок, подлежащий продаже или иному отчуждению, примыкает к другой земле, принадлежащей грантополучателю, и сливается с ней.

I. Разделение, возникающее в результате приобретения доли в земле от имени мужа и жены или других лиц, находящихся в совместной аренде или в качестве общих арендаторов, и эта доля считается для целей настоящего подраздела только интерес.

J. Раздел земли, произведенный за пределами плоских участков с целью разового подарка или продажи ближайшему родственнику землевладельца, при соблюдении следующих требований:

1. В число ближайших родственников входит любое лицо, которое является естественным или приемным ребенком, пасынком, супругом, братом или сестрой, внуком, бабушкой или дедушкой или родителем землевладельца;

2. Целью разделения является обеспечение жилищных, коммерческих или сельскохозяйственных нужд получателя гранта;

3.Право собственности на землю должно быть выдано на имя лица, предоставившего право, на период не менее 5 (пяти) лет до раздела, и земельные участки, созданные в соответствии с настоящим параграфом, должны быть зарегистрированы на имя ближайшего члена семьи, для которого разделение сделанные на срок не менее одного года, если такие посылки не подлежат принудительной передаче, включая, помимо прочего, потерю права выкупа, смерть, судебную продажу, осуждение или банкротство;

4. Ни один участок меньше пяти акров, созданный в соответствии с настоящим параграфом, не может быть далее разделен, если только владелец не получит разрешение на подразделение в соответствии с W.С. 18-5-304.

5. Если землевладелец является корпорацией и восемьдесят процентов (80%) акций принадлежат лицам, связанным кровными или семейными связями, продажа или дар могут быть сделаны в соответствии с положениями настоящего раздела ближайшему члену семьи любого акционер, который владел как минимум пятью процентами (5%) выпущенных акций в течение как минимум пяти (5) лет непрерывно до даты продажи или дарения.

K. Раздел земли, на котором создается земельный участок площадью пять (5) акров или менее с целью создания средств беспилотной связи, компрессорных станций, станций учета, оптоволоконных дожимных станций или аналогичных беспилотных объектов.

L. Продажа или распоряжение отдельными земельными участками, которые были отдельными, когда были созданы или переданы на законных основаниях, и которые не были объединены в акте передачи, подписанном всеми владельцами.

ii. Эти правила и положения не применяются к продаже или иному отчуждению крупного территориального подразделения:

A., который был разработан и продвигался 7 октября 2008 г. или ранее в качестве подразделения с крупными площадями, о чем свидетельствуют датированные плат-карты, рекламные брошюры или другие доказательства, приемлемые для Совета; ИЛИ

Б.если исходный участок, на котором было создано крупное территориальное подразделение, был зарегистрирован на законных основаниях не позднее 7 октября 2008 г., при условии:

1. исходный участок не делится более чем на 10 участков, каждый новый или оставшийся участок не превышает 80 акров и не менее 35 акров; и

2. Требования п. 2.11.d. и е. и Раздел 1.4.a.v. выполняются для каждой посылки, созданной из оригинальной посылки.

iii. Эти правила и положения не применяются к продаже или иному распоряжению землей, если участвующие участки составляют более восьмидесяти (80) акров.

Порядок получения разрешения на подразделение

Первым шагом в получении разрешения является встреча с отделом планирования для обсуждения планов землевладельцев и того, насколько эти планы соответствуют правилам землепользования, принятым округом Шеридан. Разрешения на подразделения выдаются Советом уполномоченных графства после серии открытых заседаний.

Информация, необходимая для получения разрешения

Полный список необходимой информации и процедур можно найти в Правила и положения — Раздел земли.Разрешение на подразделение требует, чтобы недвижимость была обследована, а табличка была подана и записана в офисе клерка округа. Также могут потребоваться различные отчеты и вспомогательная информация.

Стоимость разрешения

Размер комиссии варьируется. Свяжитесь с отделом планирования, используя информацию в правой части страницы, чтобы узнать о конкретных расходах.

.

alexxlab

Related Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *