При покупке квартиры торг: Искусство торговаться: как убедить продавца квартиры снизить цену :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Торг при покупке квартиры на вторичном рынке

Одно из существенных отличий вторичного рынка от рынка новостроек как раз в том и состоит, что на вторичном рынке возможен торг. Торговаться можно всегда, в особенности если речь идет о прямой покупке и вы покупатель с живыми деньгами. Однако цену недвижимости во многом определяет ее ликвидность – то есть возможность быстро продать по цене, близкой к рыночной. Очевидно, что более ликвидные объекты стоят дороже, и сбить на них цену не так-то просто: нужны веские основания.

Факторы ликвидности квартиры

Во-первых, территориальное расположение дома, в котором интересующая нас квартира находится, а также транспортная доступность. Понятно, что чем ближе к метро – тем ликвиднее.

Во-вторых, год постройки, этажность дома, материал стен. Ликвидность выше у объектов более поздней постройки. Если дом кирпичный или хотя бы кирпично-монолитный, это добавляет квартире плюсов.

В-третьих, число комнат. Самыми ликвидными считаются одно- и двухкомнатные квартиры с большими кухнями.

Предмет торга

Основные параметры квартиры, определяющие ее ликвидность, указаны в листинге. То, что может быть предметом торга, в листинге описать невозможно. Например, вид из окна. Промышленная зона или оживленная транспортная магистраль – это еще куда ни шло. А вот свалка, помойка или, допустим, кладбище… Не каждому по душе такие пейзажи.

Едва ли не главный фактор, влияющий на величину скидки, – состояние продаваемой квартиры. Сантехника, давление воды в стояке, состояние электропроводки, полов, стен. Что совсем критично, а что не очень – каждый решает для себя сам, но это в любом случае повод для разговора с продавцом.

Манера торга

А разговор этот следует вести очень осторожно. Для того чтобы продавец согласился на снижение цены, покупатель должен быть вежливым, обладать мягкой манерой общения. В дело вступает психология, ведь в большинстве случаев продавцу не все равно, кто будет жить в его квартире после него. Так что хвалить просматриваемую квартиру нужно обязательно.

Хвалить – но не перехваливать. По тем же психологическим причинам не стоит делать акцент и на недостатках. Разве что мягко указать на некоторые «кое-что» и «кое-где».

Многие риэлторы вообще не заостряют внимания на том, за что именно хотелось бы получить скидку: «Мы с моим клиентом готовы заплатить столько-то». И уже пусть агент продавца проявляет красноречие, убеждая своего клиента согласиться на уступку, чтобы не ждать следующего покупателя неизвестно сколько.

Уловки продавцов

Большинство продавцов выставляют объект на продажу по заранее слегка завышенной цене, закладывая в нее скидку на 3-4% в результате будущего торга. И это, кстати, наиболее распространенный вариант скидки, которую реально получить покупателю.

Однако есть и те 10% продавцов, что избирают тактику прямо противоположную. Торговаться они тоже готовы, но на повышение, ведь цена в рекламе сознательно занижена. Здесь расчет на высокий интерес к своему объекту, большое число потенциальных покупателей и, соответственно, возможность продать квартиру за максимальную цену, используя искусственно созданный ажиотаж.

как снизить стоимость при покупке

Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.

Мария Яковлева

снижает цены квартир

Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.

В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Пренебрежительно относиться к квартире и собственнику. Была у меня клиентка, которая на просмотре комнаты выдала фразу: «И вы за эту берлогу денег хотите?» На этом просмотр закончился.

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать.

Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры.

Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Что делать? 30.05.17

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие.

Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или

УК.

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Освещенность и вид из окна

Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.1.1.1278-03

Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

Состояние сантехнических труб и электропроводки

В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.

Проверьте, установлены ли счетчики. Жильцы квартир, в которых нет приборов учета воды, платят по общему тарифу. Чтобы экономить на коммунальных платежах, нужны счетчики. Если их нет, продавцы часто делают небольшую скидку.

Закон о счетчиках на воду

Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок. Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки. Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.

Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.

Состояние квартиры

На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля. А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке. На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.

В квартире может быть старый ремонт: когда-то отделку сделали, но со временем обои пожелтели, сантехника поржавела, а линолеум протерся. Собственник изначально оценивает квартиру ниже, но дополнительную скидку за состояние все равно просить можно. Продавец понимает, что не каждый покупатель может сразу после покупки выделить деньги на ремонт или жить в квартире при ее нынешнем состоянии.

Скорее всего, вам сделают скидку, если:

Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
Ванна в плохом состоянии.
Нет крана на кухне или в ванной.
Нет горячей воды.
Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.

Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки. Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол. Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.

Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.

Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту

Смежная планировка

От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.

Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.

Смежная. Встречается чаще всего в двухкомнатных квартирах. Комнаты следуют друг за другом. Сначала нужно зайти в первую, чтобы через нее пройти во вторую.

Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.

Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.

Перепланировка

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой — сложно и рискованно. Но если вы твердо решили это сделать, просите большую скидку.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в дальнейшем будет непросто. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконной. Приведите эти аргументы собственнику.

Что делать? 23.03.18

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату?

Плохая инфраструктура

Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.

Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утра А здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку

Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночью Пример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных

Объекты рядом с домом

То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:

Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.

Важно учесть, что некоторые собственники устанавливают окна со звукоизоляцией и тогда звуки не проникают в квартиру. Или, например, рядом с домом могут проходить трамвайные пути, но квартира располагается на высоком этаже или окна выходят во двор и шума не слышно. Тогда нет аргументов для скидки. Поэтому, если видите рядом с домом шумный транспорт, не торопитесь настаивать на снижении стоимости. Если транспорт не доставляет неудобств в квартире — значит, и скидку делать не за что. Цену снижают не из-за трамвая, а из-за неудобств, которые он создает.

Пример трамвайных путей. В некоторые часы трамваи здесь ездят с интервалом в 5 минут — может быть шумно

Юридические недостатки квартиры

Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.

Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.

Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.

Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.

На практике встречаются ситуации, когда покупателю делают скидку за неидеальные документы продавца. Например, документ должен быть нотариально заверен, а этого нет. Тогда покупателю делают скидку, чтобы он пошел на риск. Это распространено, но небезопасно.

Как получить скидку на квартиру

Смотрите на то, что не изменить. При покупке квартиры важны неизменяемые факторы: тип дома, этаж, инфраструктура, объекты поблизости, площадь квартиры.
При торге с собственником важно знать меру. Если покупатель просит скидку из-за старой проводки, а за дверью стоит очередь из других покупателей, которых все устраивает, продавец выберет другого.
Продавцам тяжело продавать квартиру по более низкой цене, чем на похожие квартиры рядом. Поэтому прежде чем торговаться, посмотрите, сколько они стоят. Чем дешевле аналогичные варианты, тем выше шанс получить скидку.
Изучите особенности дома перед торгом. Аргументы, которые я перечислила, иногда будут неуместны. Например, если вы покупаете пентхаус с террасой в новостройке бизнес-класса, говорить о протекающей крыше странно. Ну и неуместно будет сказать продавцу про шумную улицу, если окна его квартиры выходят на Эрмитаж или ЦУМ.

Как торговаться при покупке квартиры — Вторичное жильё

Узнайте на Яндекс.Недвижимости, за сколько продавали квартиры в этом доме раньше

Хозяева хотят продать недвижимость дороже, поэтому часто берут цену «с потолка». Другие, выставляя недвижимость на продажу, ориентируются на цену текущих предложений (которая может быть завышена). Получается замкнутый круг.

Зная цены уже проданных квартир в этом доме или в таком же соседнем, на торгах вы будете чувствовать себе увереннее. Посмотрите на Яндекс.Недвижимости архив объявлений — там есть данные, когда и за сколько продавались квартиры по выбранному адресу раньше. Также будет видно, сколько дней квартиру продавали и на сколько снижали цену. Это важно. Возможно, другие собственники тоже начинали с заоблачных ценников, но были вынуждены умерить свои аппетиты и адаптироваться к реалиям рынка.

Просто введите адрес дома и сравните цены. Если рядом стоят дома одного типа, посмотрите историю объявлений и в них — так картина будет более полной.

История продаж квартир (срок экспозиции, дисконт), а также цены на них — отличный аргумент в торге.

Оцените минусы квартиры

Продавцы охотнее снижают цену, если квартира не очень востребована на рынке и у неё есть какие-то минусы. Составьте список таких недостатков, тщательно всё проверьте.

За что можно попросить скидку

Документы. Есть ли риск оспаривания права собственности? Такое может произойти с квартирами, полученными по наследству, по договору дарения или ренты, намного реже — при приобретении квартиры по договору купли-продажи (ДКП). В последнем случае насторожиться стоит только если ДКП совсем свежий — квартиру купили несколько месяцев назад. Обычно такие квартиры продаются на 10–15% дешевле. Также обращайте внимание, есть ли у квартиры обременения — с некоторыми продать жильё нельзя, с другими можно, но это повод предложить снизить цену, так как это дополнительные сложности.

Состояние квартиры. Тщательно проверяйте всё. В объявлении квартиру обычно описывают чуть лучше, чем есть на самом деле. Ремонту, технике и мебели «скидывают» несколько лет. Внимательно осмотрите всё — не «ходит» и не скрипит ли пол, исправны ли розетки и выключатели, хорошо ли открываются и закрываются двери, нет ли трещин или перекосов у откосов и дверных коробок, нет ли протечек и не стоят ли самодельные хомуты, попросите документы на мебель и технику, если планируете покупать квартиру с ними, — в чеках и гарантиях будут реальные даты покупки.

Соседи. Постарайтесь лично познакомиться с соседями по лестничной клетке до покупки квартиры. Возможно, они окажутся разговорчивее собственника, и вы узнаете новые подробности о доме и подъезде. А, может, и они сами произведут на вас не самое лучшее впечатление. Стоит ли покупать ли квартиру с таким соседством, решать вам, но это уж точно повод просить существенную скидку.

Месторасположение. Рядом с домом широкополосное шоссе? До метро — пять остановок на маршрутке, а до школы — все семь? Даже если наличие магистрали под боком вас радует, в метро вы последний раз спускались лет пять назад, а детей у вас нет, не стоит акцентировать на этом внимание. Лучше попросите скидку! Не знаете, чем аргументировать? На Яндекс.Недвижимости есть тепловые карты, которые показывают уровень загрязнённости воздуха, транспортную доступность и качество инфраструктуры в разных районах Москвы и Санкт-Петербурга. Это независимые данные — смело ссылайтесь на них.

Узнайте текущий средний дисконт на квартиры

Собственники часто выставляют квартиру чуть дороже, чтобы потом дать покупателю «скидку». В кризис, по оценкам аналитиков, средний дисконт составлял 8–10% от стоимости жилья. Но с небольшим оживлением рынка недвижимости скидки стали меньше. Почитайте деловую прессу и форумы, чтобы понять, что происходит на рынке сейчас. Вы поймёте, насколько уверенно чувствует себя продавец и можно ли с ним торговаться жёстче.

И, конечно, ориентируйтесь на текущие цены. Если в соседнем доме квартира продаётся дешевле или кто-то из хозяев отсмотренных квартир готов снизить цену, скажите об этом собственнику, квартиру которого вы хотите купить.

Заключение

Торг при покупке квартиры уместен почти всегда. Главное — подготовить убедительные аргументы, почему вы просите скидку. На Яндекс.Недвижимости есть несколько инструментов, которые помогут вам в этом. После того как вы несколько раз осмотрите понравившуюся квартиру и несколько подобных, отрепетируйте дома, что и как вы скажете собственнику, какие доводы приведёте, чтобы купить квартиру дешевле. Удачи!

Авторы: команда Яндекс. Недвижимости.

Как правильно торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

На рынке недвижимости ощущается недостаток покупателей. Все отмечают — на рынке спад. Покупатели «на вес золота». Сейчас для них самые благоприятные условия. Имея деньги на руках, можно смело гулять по рынку недвижимости и «выбивать» для себя дополнительные скидки. И как никогда, грамотный покупатель непременно должен этим воспользоваться…

Правила уместного торга при покупке квартиры

При покупке квартиры, конечно же, необходимо помнить про такую не маловажную деталь, как торг. Сейчас не только можно торговаться, но и нужно. Правда, начинать торги, стоит только после того, как тонко прочувствуешь ситуацию изнутри — ведь торг уместен не всегда..

При грамотном обосновании и напоре можно сторговать кругленькую сумму — нужно только знать за какие ниточки дергать…

Хотя в 90 % случаев покупатели приобретают стены, а не ремонт — именно состояние квартиры является самым весомым аргументом при обосновании своих притязаний на дополнительную скидку. Также, можно сетовать на устаревший жилфонд — усталость стен и коммуникаций; запахи в подъезде; что окна выходят, не туда куда надо; что солнце не там садится; что до метро «на оленях»; что инфраструктура не так развита – ну при желании можно много чего нагородить… А можно «не мудрствовать лукаво» и просто, без объяснения причин, предлагать свою цену — часто после того, как помашешь купюрой перед носом, продавцы «тают на глазах».

Сэкономлю при покупке квартиры

Сколько?! Все будет зависеть от обстоятельств. Бывают случаи, что сбросить можно и млн и больше, бывает — и 100 тысяч не сторгуешь. Хотите сэкономить при покупке, но не знаете как это сделать, не знаете на какие рычаги нажимать? Есть те из нас, кто по натуре своей люди не рыночные или в силу своего воспитания не могут предлагать и выдвигать свои условия при сделке — не умеют торговаться. Агент с лихвой компенсирует этот пробел в вашем характере…

Торг при покупке квартиры уместен не всегда

Есть случаи, когда вы можете только усугубить ситуацию и настроить продавца против себя. В лоб, с наскока, по телефону задавать такие вопросы как: «Какой будет торг?» или «Какая будет последняя цена?», я бы не стала. Есть большая вероятность быть посланным далеко и надолго. Правда, в некоторых случаях, это допустимо. И все же, вопрошать стоит только после предметного интереса. Это продуманная грамотная стратегия и деловой подход …

А есть случаи когда торг при покупке квартиры вообще не уместен

Например, те варианты, когда собственник осознанно ставит квартиру существенно ниже рынка, с расчетом продать побыстрее. В данных ситуациях, чрезмерным напором можно все испортить и упустить отличный вариант. Создается естественный ажиотаж — из покупателей выстраивается очередь — и возможно, при посещении квартиры, это единственный разговор, другого не будет. Продавец может выбрать с кем ему приятно и комфортно вести дела. Всему должен быть предел и разумные рамки — от слишком настойчивого напора можете получить неожиданный эффект — продавец откажется с вами сотрудничать.

Много случаев на рынке, когда после попыток поторговаться еще, продавец замыкался, от столь хамского поведения, и вообще, отказывался продавать квартиру именно этим людям.

Торговаться нужно с умом…

Всем удачного выбора и приятных покупок.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Как сбить цену при покупке квартиры

Рынок недвижимости живет по своим правилам, одно из которых гласит: торг приветствуется. Естественное желание продавца при этом — получить максимально возможную сумму за свой товар, покупатель же хочет заплатить поменьше. Учимся правильно торговаться с продавцом, чтобы суметь заставить его снизить цену.

1. Поиск недостатков в разумных пределах

Идеального жилья не бывает. И даже если квартира вам явно подходит, для снижения цены можно указать на существующие недостатки. В предельно вежливых формулировках и по делу. Не стоит откровенно цепляться: это может обидеть продавца, и он откажется заключать с вами сделку.

2. Важность аргументов

Где пролегает тонкая грань между явными недостатками и придирками? В аргументации. Лучше заранее подготовиться к торгу и продумать, что именно можно критиковать. Например:

уровень шума за окном;

доступность транспорта;

инфраструктуру;

Важно: не нужно доставать составленный список и следовать ему буквально. Гораздо лучше вставлять замечания естественно, по ходу просмотра. Можно еще в подъезде огорчиться, что квартира на высоком этаже, а минут через 15 выглянуть в окно и сообщить о своей боязни высоты. Тогда и торговаться будет гораздо проще и логичнее.

3. Сила в скромности

Просмотр недвижимости — не самый удачный случай демонстрировать дорогие украшения, предметы гардероба и аксессуары. Продавец решит, что ваш уровень состоятельности достаточно высок и вы можете заплатить больше.

4. Любопытство не порок

Невезучими бывают не только люди. Опытные риелторы говорят, что несчастливыми бывают и квартиры. В этом случае хороший объект недвижимости может продаваться весьма продолжительное время. И логичным будет заранее поинтересоваться о времени продажи квартиры и при разговоре о снижении цены между делом указать на это. Возможно, это заставит продавца быть сговорчивее.

5. Жадность — это плохо

Перед началом просмотров посоветуйтесь с риелтором, разберитесь в рынке и поймите связь параметров квартир и их стоимости. Если за свою собственность продавец просит адекватную цену, попытка значительно сбить ее может привести к срыву сделки со стороны собственника.

6. О ремонте

Наличие свежего ремонта в квартире — аргумент как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вы можете указать на то, что новенький ремонт не соответствует вашим предпочтениям и придется проводить новый, что опять же потребует вложений.

7. Мебель и бытовая техника

В качестве скидки попробуйте выторговать встроенную мебель или бытовую технику. Обычно их делают под заказ для определенного жилья и при переезде старая мебель может не вписаться в интерьеры новой квартиры. Если предметы интерьера в хорошем состояния и эстетически привлекательны, это может быть приятным бонусом к покупке.

8. Личные накопления

Большая часть недвижимости продается с участием банка. В этом случае продавцу требуется собрать дополнительный пакет документов, и полный объем стоимости проданной недвижимости он получает позднее. Поэтому покупатель, который приобретает жилье на личные сбережения, котируется выше и вполне может получить скидку от собственника.

9. Время — деньги

Не всегда после продажи жилья собственник может съехать в день подписания договора. Иногда ему требуется время для подбора другого варианта места жительства взамен продаваемой квартиры. В этом случае время, которое он потратит на переезд, включается в стоимость сделки в виде скидки.

10. Помощь специалиста

Риелтор может взять на себя и вопрос подбора максимально удачного варианта, и вопрос торга с владельцем. В этом случае вам нужно будет честно изложить свои пожелания и озвучить максимальную сумму, которую вы готовы заплатить за жилье.

По материалам j.etagi.com

Фото: pomogalkina.ru, house-help.info, sovas.ru

Спик Как правильно торговаться и сбивать цену при покупке квартиры?

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Каждый из нас хотя бы раз вел переговоры о цене.

И неважно, была ли это корзина грибов на фермерском рынке или дорогой автомобиль, который приглянулся Вам в престижном автосалоне. С тех пор как возникли взаимодействия спроса и предложения, стороны стремятся найти точки равновесия, но у каждой из сторон эта точка равновесия своя. Возникают ситуации, когда начинается торг и обе стороны приводят свои аргументы.

Что же в сфере недвижимости? Какой торг уместен при покупке квартиры?

Возможен ли торг при сделках на вторичном рынке?

Современные реалии рынка недвижимости таковы, что торг уместен действительно всегда. Но размер скидки и сам формат торгов может различаться.

И если размер торга зависит от ликвидности объекта, инфраструктурных факторов и технического состояния помещения, то его формат зачастую зависит от жизненных условий.

Например, человек переезжает в другой город или страну, уже нашел покупателя, но вместо скидки предлагает снимать свою же квартиру еще два месяца, пока он окончательно определится с жилым вопросом в другом месте. Если покупатель приобретает квартиру для сдачи или не торопится перевозить свои вещи, то вопрос может быть решен положительно и для продавца, и для покупателя.

Другой случай: продавец предлагает квартиру без мебели, хотя она в квартире есть, а покупатель желает приобрести квартиру для сдачи в аренду и не хочет заниматься вопросом докупки необходимой техники и мебели.

Это тоже торг, просто формат переключается с денежного на товарный. В дополнение покупатель еще экономит время, которое затратил бы на поиск необходимой мебели и техники.

Долгое авансирование тоже торг

Также торгом можно считать и долгое авансирование. Покупатель очень хочет приобрести квартиру, готов согласиться с ценой покупателя, но работает по контракту в международной компании и получит основную сумму контракта через полгода.

С одной стороны, для продавца не очень интересно держать квартиру еще полгода, с другой стороны, фиксируя хорошую для себя цену в сезон скидок, продавец через полгода получает отличную возможность купить встречный вариант.

Такой случай особенно актуален, когда цены на вторичном рынке не просто стоят на месте, а еще и падают в некоторых сегментах (например, в элитной недвижимости в 2017-м году).

Интересен фактор родственников, когда люди покупают квартиру в том же подъезде, доме, улице или квартале для своих родителей, детей, братьев и других многочисленных родных. Зачастую такие покупатели не готовы сильно торговаться вниз, чтобы не упустить удобный вариант на одной площадке со своей основной квартирой.

Поэтому если Вы продавец и знаете эту информацию, держите цену на максимально допустимом уровне. Покупатель придет, возможно, чуть позже, но при должном уровне вежливости вы договоритесь о приятной для продажи цене.

Нужен предметный диалог по недвижимости в Санкт-Петербурге?

Звоните специалисту отдела продаж +7 (921) 300-89-31 >>

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Торг при покупке квартиры. Секреты выгодных переговоров. — Парк-Недвижимость

Способы соблюсти баланс интересов обоих сторон и не нарушить договоренностей.

В некоторых случаях, цена выставляемой квартиры слегка завышена, так как собственник морально готов к небольшому снижению цены. Вы, с большой вероятностью, успешно договоритесь о скидке, если она в самом деле заложена в изначальную цену. В этом поможет правильная и продуманная линия поведения при торге.

Годы процветающей рыночной торговли в прошлые годы и особенности национального менталитета наложили отпечаток на модель проведения сделок нашими согражданами. Многие продавцы морально готовы к тому, что покупатель будет торговаться, именно поэтому цены и завышают. Однако, стоит отметить, что некоторые собственники изначально ставят реальную, конечную цену, и их невозможно уговорить ни на рубль, и тут уж ничего не поделать. Но бывает, что и с ними получается договориться, если будут предложены интересные условия покупки. С чего же начинать торги?

Смотрины и знакомство с владельцем.

Хорошие отношения с текущим владельцем это важная деталь сделки купли продажи. Целью на этом этапе для вас будет, чтобы у продавца сложилось о вас положительное мнение, и ему захотелось продать недвижимость именно вам. Не стоит переусердствовать в этом деле и лезть из кожи, изо всех сил стараясь произвести впечатление, достаточно быть вежливым, внимательным и тактичным.

В деталях узнайте о состоянии квартиры и её параметрах. Стоит обратить внимание как на недостатки, так и достоинства, и обязательно их озвучить.

Помните, что упоминая только недостатки, вы легко можете настроить продавца против себя. Однако, упоминать лишь одни достоинства вам не выгодно. Баланс — ключ к успеху.

Хорошая планировка, большие окна, теплый балкон, высокий потолок просторная кухня или ванная, наличие кладовки — хорошие позитивные моменты, заслуживающие упоминания. В случае же если в квартире не свежий ремонт, или недостаточно света, а так же ламинат или другое половое покрытие в плохом состоянии — тоже стоит об этом тактично упомянуть.

От высказываний в резкой форме по типу «квартира не стоит заявленную цену», или «полно предложений гораздо лучше и дешевле» стоит воздержаться. Если же это действительно так, можно попробовать показать аналогичные объявления из базы объектов. Однако велика вероятность, что ответ будет сродни «вот и идите покупайте туда».

Лучше всего если продавец поймет, что его квартира вам нравится, но вы готовы обсудить некоторые недостатки.

Разговоры о цене

Аргументируя свою позицию, такие мелочи как старые обои не стоит брать во внимание, так как в подавляющем большинстве случаев подразумевается, что новый владелец обновляет ремонт под себя.

Темой разговора могут послужить серьезные недостатки, устранение которых потребует серьезных материальных вложений. Как пример — замена полов, сантехники, или даже всех коммуникаций и проводки.

Стоит подумать, почему, на ваш взгляд, собсвенник должен уступить именно вам. Ожидая от продавца послаблений, продумайте свои аргументы, с которыми вы можете пойти на встречу к нему.

Одними из ваших «козырей» могут быть отсутствие сложной цепочки сделок, наличие у вас на руках всей суммы, или готовность к очень быстрому выходу на сделку. Другими же сильными доводами будет ваша готовность ожидать продавца в случае если он попросит отсрочку. Например, ему нужно больше времени что бы освободить квартиру, или подыскать новую после продажи. Вы можете вызваться оплатить часть расходов по оформлению, или даже взять на себя оплату переезда бывшего владельца.

Не стоит поднимать тему о скидке при первичном осмотре квартиры. Наиболее успешной вашей позицией будет назначить дату повторного визита вместе с агентом и родсвенниками. Такой маневр не двусмысленно даст понять серьезность ваших намерений, но так же подчеркнет ваши сомнения насчет окончательного выбора. В момент обсуждения цены, приводите свои аргументы веско, но без лишнего давления.

Как закрепить результаты и быть уверенным на 100%

Отказаться от сделки на любой ее стадии продавец может пока покупатель не стал собственником. Устные договоренности не имеют юридического веса, поэтому следует заключать договор, где будет прописана окончательная цена квартиры, сумма аванса, который остается у продавца, и штрафные санкции каждой из сторон в случае невыхода на сделку.

5 вещей, которые нужно обсудить при покупке первого дома

Как первый покупатель дома, вы, вероятно, предполагаете, что ваш риэлтор или агент по недвижимости сделает за вас грязную работу по ведению переговоров. Хотя это может быть правдой, или вы можете использовать самодельный подход, продавая самим владельцем, убедитесь, что вы не упускаете никаких возможностей торговаться за то, что вы хотите, будь то покрытие закрытых расходов, перекраска всего дома или расширенный переезд. в день. В конце концов, худшее, что может сказать продавец, — нет, и вы не узнаете, пока не спросите.

«Самая большая ошибка, которую совершают молодые покупатели жилья, — это предположение, что их агент по недвижимости будет активно и творчески вести переговоры от их имени», — добавляет Зои Чанс, профессор Йельской школы менеджмента, которая исследует влияние и навыки ведения переговоров. «Агент побуждает заключить сделку, а не заключить с клиентом самую выгодную сделку, но он попросит все, что вы попросите у него».

Вот пять вещей, о которых вы всегда должны договариваться при покупке дома, несмотря ни на что.

1. К оплате должны быть оплачены все затраты на закрытие сделки или их процентная доля.

Одна из основных вещей, с которыми вы можете успешно договориться как покупатель впервые? Затраты на закрытие. «Затраты на завершение сделки часто застают новичков врасплох, потому что они не понимают, что им потребуются дополнительные деньги для завершения сделки», — говорит Элизабет Энн Стриблинг-Кивлан, брокер по недвижимости в Stribling & Associates из Нью-Йорка. «Общая сумма зависит от того, где продается недвижимость, и от ее стоимости, но покупатели дома обычно могут рассчитывать заплатить от 2% до 5% от покупной цены.Однако затраты на закрытие могут быть оплачены продавцом или покупателем. Если вы находитесь на рынке покупателя, и продавец очень хочет уйти от собственности, вы можете попросить продавцов взять на себя часть или все затраты на закрытие сделки ».

Это кладет дополнительные деньги в ваш карман, которые вы можете перенаправить на ремонт, крупный ремонт или обновления, но вы также можете запросить заключительный кредит для определенных изменений, сделанных после покупки. «Например, необходимо замуровать подъездную дорогу, или новый владелец хотел бы, чтобы палуба была отремонтирована», — объясняет Терис Пантазес, владеющая системой управления недвижимостью домовладельцев и покупателей жилья в Мэриленде и часто сотрудничающая с агентами по недвижимости.«Это предметы, которые продавец может« кредитовать »покупателя дома, что означает, что они забирают деньги и немедленно возвращают их обратно за столом расчетов. Это не снижает окончательную закупочную цену, но снижает сумму, которую покупатель должен заплатить из своего кармана. Иногда можно немного увеличить цену предложения и одновременно попросить кредит, разделив разницу, но сохранив все финансирование ».

С другой стороны, если вы идете по завершающему пути кредита, подумайте о сроках использования кредита на ремонт, выделенный при осмотре дома.Вы также можете завершить работу до закрытия продажи, просто чтобы убедиться, что продавец остается ответственным за окончательную стоимость и качество конечного результата. «Скорее всего, ваш домашний инспектор найдет вещи, которые нужно починить», — говорит Сара Хопкинс, риэлтор из Де-Мойна, штат Айова. «Если есть вещи, о которых нужно позаботиться, ваш продавец должен за это платить. Даже если покупатель уйдет, очень вероятно, что следующий покупатель найдет то же самое. Поэтому в интересах продавца позаботиться об этом.”

2. Надбавка за гарантию на дом, по крайней мере, на первый год, и ремонт, связанный с осмотрами.

«Всегда, всегда просите гарантию для дома», — советует Хопкинс, риэлтор в Де-Мойне, штат Айова. «Часто продавец оплачивает эти расходы авансом. Продавец выплачивает премию при закрытии сделки, обычно около 450-600 долларов, а затем новый домовладелец несет ответственность за франшизу по любому предъявленному иску ».

Хотя гарантия домовладельца распространяется на ремонт ключевых элементов, таких как системы отопления и вентиляции, водопровод или бытовая техника, осмотр дома может помочь вам сэкономить деньги и в будущем.Обычно существуют два типа: стандартные проверки, предназначенные для выявления как серьезных, так и несущественных проблем, которые необходимо исправить, и более конкретные проверки, ориентированные на домашние территории, такие как ваша крыша или ванные комнаты. Продавец может отклонить последний тип проверки, если сочтет это ненужным, что может быть неудобно, но в то же время дает вам возможность и гибкость, чтобы либо уйти от потенциальной проблемы, либо исправить ее навсегда.

Инвестор в недвижимость Эрик Боулин убедился в этом на собственном горьком опыте, когда купил дом с медленным стоком.Хотя инспектор сказал, что это, вероятно, просто засорение, Боулин нанял кого-то, чтобы проверить это — и обнаружил корни деревьев в канализации. Следовательно, он смог выторговать несколько тысяч долларов от цены дома, а затем выполнил работу по его ремонту за меньшую сумму.

«Как покупатели жилья, вы должны настаивать на переговорах по всем вопросам, связанным с безопасностью», — продолжает Боулин. «Это могут быть прерыватели цепи замыкания на землю (GFCI) в ванных комнатах, незаземленные газовые трубы, плохо закрепленные перила и т. Д.Они могут показаться маленькими, и так оно и есть, но небольшие проблемы могут стать большими проблемами, если они связаны с безопасностью. Вы действительно не хотите, чтобы кто-то был серьезно ранен или убит, потому что никто не потратил 75 долларов на установку GFCI в ванной в старом доме ».

3. Гибкость по датам закрытия или владения.

Когда вы приземляетесь на дату закрытия, вы, вероятно, думаете: «Как скоро я смогу переехать?» Это, очевидно, зависит от вашей ситуации: вы можете ждать закрытия другого дома, пытаетесь нанять грузчиков или переезжаете из квартиры или кондоминиума.Большинство покупателей считают, что это их проблема, но гибкость в переговорах относительно дат закрытия или владения на самом деле довольно стандартна.

«Я представляю многих впервые покупающих жилье, и многие из них думают, что им нужно подождать несколько месяцев, прежде чем они смогут написать предложение о доме, потому что срок их аренды будет истекать в квартире или доме, который они снимают в настоящее время. », — говорит риэлтор Эндрю Рид. «Я часто предлагаю нам договориться с продавцом о том, чтобы заплатить моему клиенту, чтобы выкупить его текущую аренду.Часто мы обнаруживаем, что продавец мотивирован на продажу и не имеет проблем с корректировкой цены на пару тысяч долларов, необходимых для досрочного расторжения договора аренды ».

И это работает в обоих направлениях — если продавцу нужно дополнительное время для освобождения из-за другой покупки дома или строительства, говорит риэлтор Али Чапин, то покупатели, у которых нет непредвиденных обстоятельств, связанных с недвижимостью, могут предоставить им дополнительное время в обмен на более низкую цену. .

4. Косметические обновления, предметы интерьера и домашнего обихода.

Риэлторы не шутят, когда говорят, что в качестве покупателя вы можете договориться о чем угодно, например, о мебели, идеально вписывающейся в планировку комнаты, осветительных приборах, переклейке раковин и душевых, мелком озеленении, автомобилях, бытовой технике и даже средствах для ухода за газонами. Иногда продавцы соглашаются на такие запросы, потому что они хотят сделать дом более привлекательным для покупателя, они не хотят перевозить определенные предметы в новое место или редко пользуются им.

«Хотя мебель обычно приходит в качестве« подарка »от домовладельца, она может иметь большое значение для тех, кто покупает впервые, которым может потребоваться обставить весь дом сразу после того, как они потратили большую часть своих сбережений на покупку», — говорит Луис Домингес. агент по недвижимости в Южной Флориде.«Продавцы часто оставляют товары для патио, воздушные фильтры — все, что может сэкономить покупателю деньги, пока он восстанавливается после покупки».

5. Стоимость дома или пункты ипотечного кредита.

Понижение указанной цены на дом, конечно, довольно типично, но все же есть несколько скрытых советов и уловок, которые помогут заставить это работать в вашу пользу. По словам риелтора Чантай Бриджес, вы можете запросить более низкую цену на основе таких факторов, как сопоставимая недвижимость, результаты оценки, статус района, состояние дома и общий рынок — или вы можете попросить продавца выплатить баллы по ипотеке.

«Покупатель может попросить продавца рассмотреть возможность выплаты баллов по ипотеке в качестве расходов, не подлежащих налогообложению», — отмечает Бриджес. «Многие покупатели хотели бы уменьшить сумму, которую они будут платить в качестве процентов, и именно здесь используются баллы. Каждый приобретенный балл снижает процентную ставку, и, несмотря на то, какую сумму вам сообщает кредитор, это можно согласовать».

Другой потенциальный вариант, связанный с ростом процентных ставок, предполагает использование текущей ипотечной ставки продавца. «Хотя некоторые ипотечные компании могут этого не допустить, это может помочь впервые покупателю дома сэкономить много денег», — говорит Дэн Риверс, риэлтор из Чарлстона, Южная Каролина.«Это означает, что если текущий владелец имеет ипотеку с низкой процентной ставкой, скажем, 3,5%, и ставки поднимутся примерно на 6-7%, покупатель сможет взять на себя ипотеку текущего владельца и получить более низкие процентные ставки. Этот процесс связан с множеством факторов, но это возможный предмет переговоров, который может означать для покупателей экономию в несколько сотен долларов в месяц ».

4 важных момента при обсуждении цены на дом

Покупка дома — это все о мастерстве взаимных уступок.Многие покупатели думают, что цена покупки является основным предметом переговоров, но на самом деле это только одна часть головоломки.

Знание ваших основных пунктов переговоров (и способов их использования) даст вам возможность составить предложение, которое работает в вашу пользу и обращается к продавцу.

Мы собрали четыре убедительных аргумента, которые покупатели могут учесть при написании предложения.

1. Предложить цену

Давайте устраним самый очевидный фактор.Большинство покупателей знают, что листинговая цена дома — это предположение о том, что продавец надеется выручить от продажи их дома, и часто это может быть предметом переговоров. К сожалению, из-за ценообразования многие сделки могут развалиться.

Почему? Что ж, для покупателей вполне естественно желание заключить сделку при покупке дома. Для продавца цель прямо противоположная. Многим продавцам необходимо получить определенную прибыль от продажи своего дома, если она была профинансирована и не оплачена полностью. Все, что меньше их баланса, означает, что им придется заплатить эту разницу из своего кармана при продаже дома.

Для покупателей увеличение продажной цены может быть распределено на весь срок их ипотеки, что значительно снижает финансовое бремя во время продажи. Учитывая это, покупатели могут иметь больше гибкости в отношении цены. однако, если вы решите попытаться договориться о цене, неплохо иметь для этого стратегию.

2. Условные обязательства

Принято считать, что чем меньше непредвиденных обстоятельств покупатель включает в свое предложение, тем более привлекательным будет это предложение для продавца.Почему? Меньшее количество непредвиденных обстоятельств означает меньше шансов на то, что сделка не состоится.

Для успешного закрытия сделки каждое непредвиденное обстоятельство, указанное в договоре купли-продажи, должно быть удовлетворено способом, согласованным как покупателем, так и продавцом.

Если соглашение не может быть достигнуто, обе стороны имеют право расторгнуть договор и уйти. Как упоминалось ранее, это беспокоит многих продавцов. По этой причине готовность покупателей проявлять гибкость в отношении непредвиденных обстоятельств дает им значительные возможности на переговорах.

Тем не менее, непредвиденные обстоятельства существуют по определенной причине, и одна из них — защитить покупателей. Например, отказ от непредвиденных обстоятельств оценки означает, что продавец не должен согласовывать цену продажи с покупателем, если дом оценивается ниже цены предложения. Учитывая, что кредиторы используют оценки для определения суммы ссуды покупателя, это может поставить покупателя на крючок для более крупного первоначального взноса, чтобы компенсировать разницу, или вынудить его расторгнуть договор и лишиться своего задатка.

Лучше проконсультироваться со своим агентом по закупкам относительно того, какие непредвиденные обстоятельства вы можете себе позволить, чтобы сделать свое предложение более привлекательным.

По возможности старайтесь найти золотую середину. Например, вместо того, чтобы полностью отказаться от непредвиденных обстоятельств инспекции, вы можете предложить сократить период непредвиденных обстоятельств. Да, это означает, что вам нужно будет выполнить эти проверки в меньшем окне, но вы все равно будете защищены, если что-то пойдет не так. Уменьшение периода непредвиденных расходов также означает более быстрое закрытие условного депонирования для продавцов.Это настоящий беспроигрышный вариант.

3. График закрытия

Как правило, дата закрытия сделки (или права собственности на недвижимость переходят из рук в руки) приходится на 30-90-дневные сроки подписания контракта и вступления сторон в условное депонирование. Такие факторы, как большое количество непредвиденных обстоятельств, которые необходимо выполнить, могут удлинить график закрытия, в то время как такие факторы, как покупатель, совершающий покупку полностью за наличные, могут его сократить.

График закрытия становится важным, если вы хотите двигаться в определенные сроки.Например, у вас может быть точная дата начала новой работы или вы одновременно пытаетесь продать свой старый дом.

Если у покупателя нет срочных ограничений по времени на переезд, рекомендуется сообщить об этом продавцу. Некоторые продавцы ищут более длительный период закрытия или «возврата арендной платы», если они покупают и продают дом одновременно.

Возможность гибкости в соответствии с графиком продавца может сделать продавца более открытым для удовлетворения ваших запросов в других областях транзакции.

4. Затраты на закрытие

Затраты на закрытие включают любые комиссии, понесенные во время транзакции. Эти сборы обычно составляют от 1% до 2% от общей цены продажи и распределяются между покупателем и продавцом. Однако способ, которым покупатель оплачивает половину этих затрат, может стать еще одним предметом переговоров.

В рамках соглашения покупатель может потребовать, чтобы продавец покрыл его половину затрат на завершение сделки или определенные налоги или сборы за передачу, вычитая эти затраты из продажной цены (иногда известные уступки продавца).

Это имеет двоякий эффект для покупателя: снижает непосредственные текущие расходы покупателя из кармана, а также снижает долгосрочное финансовое бремя, поскольку снижает сумму, которую покупатель должен финансировать, тем самым снижая его ежемесячные платежи.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация. Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Руководства по теме и статьи в блогах

→ Сколько стоит купить дом
→ Навигация по рынку покупателя vs.рынок продавца
→ Больше руководств и сообщений в блогах о покупке дома

Что в настоящее время обсуждается при покупке квартиры в Нью-Йорке?

Квартир, доступных для продажи на Манхэттене, накапливаются, а продажи во внешних районах замедляются, поэтому продавцы все чаще прибегают к творческим стимулам, чтобы побудить покупателей расписаться на пунктирной линии — и это вдобавок к тому, что обычно открыто для переговоров , вроде некоторых сборов.

«Сейчас успешная продажа — это та, где всем немного неудобно», — говорит Майкл Грейвс, брокер Дугласа Эллимана.«Если вы не ведете переговоры, вы не добьетесь успеха на этом рынке», — говорит он.

Тереза Стефенсон, президент Platinum Properties, соглашается, что пора избавиться от ваших навыков ведения переговоров. Когда ее спрашивают, что можно обсуждать на сегодняшнем рынке, она отвечает одним словом: «Все». Она говорит, что первый квартал 2019 года настолько хорош, насколько это возможно.

«Пока вы ждете, когда он достигнет нижней границы процентные ставки будут расти. Если вы платите все наличными, как многие жители Нью-Йорка, то, возможно, переждать это неплохая идея, но я думаю, что сейчас мы находимся в очень хорошем месте, и если вы дождетесь, пока он дойдет до очень низко, очень часто вы просто упускаете из виду », — говорит она.

Итак, если вы хотите купить новую квартиру в Нью-Йорке, вот как вы можете воспользоваться текущим рынком:

Цена

Наиболее очевидная возможность для переговоров — это цена квартиры.

«Стоимость большинства объектов недвижимости завышена как минимум на 10 процентов», — говорит Донна Ольшан, президент Olshan Realty. Рассматриваются предложения с 10-процентной скидкой или даже более агрессивные предложения по низкой цене.

«Покупатели могут быть довольно агрессивными», — говорит Стивенсон, особенно когда речь идет о новых разработках.«При новой разработке вы имеете дело с более опытным продавцом, чем с перепродажей, поэтому они быстрее осознают тот факт, что им необходимо снизить цены», — говорит она.

Эндрю Геррингер специализируется на новых разработках в отделе маркетинга. Он говорит, что объекты, которые должны предлагать самые большие скидки, — это «большие и очень дорогие квартиры, где застройщики, скорее всего, переплатили за землю и здание, и в итоге их цены не соответствуют рыночным.»

Если вы хотите договориться о перепродаже, обратите внимание на следующие подсказки, которые продавец может заинтересовать в переговорах по цене: время нахождения единицы на рынке, изменения в листинговых брокерах и наблюдаемое падение цен. в списках со сравнимой ценой, называемых comps.

Затраты на закрытие, налоги и общие сборы

Дополнительные расходы, связанные с продажей, представляют собой затраты на закрытие. Как правило, покупатель должен оплатить такие вещи, как налоги на передачу и гонорары адвокатов, но теперь это выглядит немного иначе.«Уступки на закрытие затрат — это постоянный пункт в меню, особенно в новых разработках», — говорит Ольшан, и они могут быть ценными скидками.

Стивенсон говорит, что «некоторые разработчики предлагают платить брокеру комиссию в размере шести процентов. Это вдвое больше нормы. Кроме того, есть готовность оплачивать общие расходы в течение нескольких лет ». В прошлом месяце разработчик Extell предлагал оплатить общие расходы на срок до пяти лет во время распродажи в конце года. Продавец этой квартиры в Колумбии Хайтс предлагает оплачивать ежемесячные общие расходы в течение первых трех лет.

Существует множество примеров листинга, в котором спонсор кондоминиума или продавец готов платить комиссию за перевод, например, эта студия Greenpoint, где продавец предлагает уплатить городские и государственные налоги на передачу.

Стивенсон говорит, что налоги на кооператив также более обсуждаемы. Продавцы готовы разделить или взять на себя расходы. «Это то, о чем вы можете попросить сейчас, тогда как раньше вы даже не собирались обсуждать это», — говорит она.

Донна Ольшан соглашается.«Налог на флип — определенно предмет, который играет большую роль. Налог на флип — это всего лишь функция цены», — говорит она.

Отделка и другие преимущества

Вы не можете рассчитывать на новую квартиру, изготовленную по индивидуальному заказу, но брокеры говорят, что у покупателей есть возможность попросить обновить отделку или бытовую технику, когда у вас есть новые постройки, которые не полностью построены. Стивенсон говорит, что «агенты видят, что застройщики предлагают помочь с ремонтом квартиры».

При перепродаже это означает, что покупателям предлагаются льготы по запрашиваемой цене.Вирджиния Робертс, брокер Brownstone Real Estate, недавно продала квартиру в Ред-Хук, которая обещала байк Van Moof покупателю, уплачивающему прейскурантную цену. «Покупатель определенно оставляет мотоцикл себе — он великолепен», — говорит она, добавляя: «Я бы не сказала, что предложение Van Moof было сделано, но это определенно было отличным бонусом».

Заключительные кредиты

Переговоры по заключительным кредитам — скидка, которую покупатель получает от цены при закрытии, — это еще одна тактика. Это позволяет разработчику фиксировать более высокую продажную цену, что они ценят, потому что они продают несколько единиц.Вы столкнетесь с этим в новых разработках, а иногда и в старых кооперативах. Просить кредит при закрытии может быть разумнее, чем запрашивать такую же сумму в начале переговоров. Снижение продажной цены имеет незначительное значение для вашей ипотеки, но та же сумма в заключительных кредитах может быть более значимой.

Однако Стефенсон предостерегает покупателей от излишних скидок. «Одна из ошибок, которую совершают покупатели, заключается в том, что они больше беспокоятся о скидке, чем о хорошей цене, так что покупателю действительно нужно остерегаться преимуществ, которые есть на рынке.Некоторые брокеры закладывают потенциальные скидки в цену листинга, но если кто-то действительно выставляет на продажу по хорошей цене, недвижимость должна продаваться очень быстро ».

Для продавцов, по ее словам, одна из лучших вещей, которые они могут сделать — это совершить экскурсию по конкурентам . «Продавцы испытывают шок от наклеек, когда видят, насколько низко они должны выставлять свои квартиры, особенно после многих последних лет, когда мы наблюдали рост и рост цен».

Как заключить выгодную сделку с дилерами на доме

Есть несколько вещей лучше, чем выгодная сделка, тем более, если объект покупки так же важен, как дом вашей мечты.По мере того, как экономическое состояние становится тревожным, а спрос на недвижимость падает, те, кто хочет купить дом, могут использовать ситуацию, чтобы получить выгодную сделку.

«Девелоперы переживают фазу кризиса ликвидности. Поскольку продажи домов во многих частях страны продолжают оставаться вялыми, они становятся все более открытыми для переговоров о цене», — говорит Рамеш Наир, управляющий директор (запад), Jones Lang LaSalle (JLL) Индия, консалтинговая фирма по недвижимости.

«На текущем рынке, где новых объектов недвижимости гораздо больше, чем покупателей, есть место для новаторских переговоров с девелоперами.Застройщикам важно ликвидировать запасы «, — говорит Самарджит Сингх, директор Agni Property, брокерской фирмы по недвижимости из Нью-Дели. за стол переговоров. Вы должны узнать цены на аналогичную недвижимость в этом районе. Вы также должны знать период, в течение которого объект был выставлен на продажу. Если дома в жилом проекте долгое время оставались непроданными, его девелопер будут стремиться заключить сделку.

Анализ цен обязателен. Узнайте стартовую цену и сравните ее с последней ценой. Спросите о динамике цен у местных брокеров, которые смогут дать представление о том, какую скидку вы можете ожидать от указанной цены. Человек, купивший дом в проекте, также может дать вам реальную картину скидки, которую вы можете ожидать от застройщика.

«Два фактора, которые играют важную роль в переговорах о цене, — это ситуация с денежными потоками застройщика и количество единиц, которые ему нужно продать.Если застройщик испытывает нехватку денежных средств и имеет много непроданных запасов, он захочет очистить складские запасы, чтобы заработать деньги. Поэтому ситуация варьируется от одного разработчика к другому. Заказчик должен это оценить «, — говорит Кайлаш Гахлот, директор Brisk Infrastructure & Developers, строительная компания из Нью-Дели.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Как только вы получите представление о вероятной скидке, сделайте предложение. Поговорите с отдела продаж разработчика и скажите ему, что хотите быстро купить.Разработчик с большей вероятностью предоставит скидку, если знает, что вы серьезный покупатель.

Пощадите день или два и отправляйтесь на поиски собственности, ориентированной на результат. Хорошая стратегия — объехать окрестности и получить лучшие цены от ряда застройщиков. Составьте список объектов, которые вас интересуют. Сообщите каждому застройщику, что вы ищете лучшую недвижимость по наиболее привлекательной цене и что вы хотите быстро заключить сделку. Скажите разработчикам, что вы сравните все предложения.

Если продажи в этом районе падают и поблизости имеется большое количество непроданных домов, сообщите об этом застройщику и используйте его в своих интересах. Быстрая продажа, даже по низким ценам, часто работает на разработчиков, поскольку они экономят на финансировании и получают деньги для новых проектов.

«Ваше первоначальное предложение на дом может быть на 15% ниже заявленной цены, но вы должны быть готовы согласиться на скидку в 7-8%», — говорит Рамеш Наир | Управляющий директор (Запад), Jones Lang LaSalle India

Когда у вас есть все котировки, сообщите разработчикам цену вашего предложения.«Ваше первоначальное предложение может быть на 15% ниже заявленной цены, но вы должны быть готовы согласиться на скидку в размере 7-8%», — говорит Наир из JLL. «Подайте предложение о покупке квартиры, даже если вы не уверены, что застройщик его примет. Некоторые застройщики не начнут переговоры, пока вы не сделаете предложение», — добавляет он.

ПОКАЗАТЬ ДЕНЬГИ
Разработчики заинтересованы в скорейшей продаже инвентаря. Если вы можете внести предоплату, у вас больше шансов заключить выгодную сделку.Вы должны держать наличные наготове в такой ситуации.

«Вы должны получить предварительное одобрение ссуды в банке или компании, занимающейся жилищным финансированием. Самое важное преимущество, которое может иметь покупатель, — это чековая книжка и подтверждение одобрения жилищного кредита. Они будут указывать застройщику, что покупатель серьезно, что делает его более чем готовым к переговорам », — говорит Наир.

«Если у клиента есть излишки средств и он хочет внести наличный платеж, он может договориться о дальнейших скидках, даже до 9-10%.Если у клиента есть непогашенный жилищный кредит, ситуация будет иной », — говорит Гахлот из Brisk Infrastructure.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОСРЕДНИКОВ
На рынке недвижимости есть две модели продаж. У некоторых девелоперов есть собственные команды продаж, а другим помогают брокеры. Часто они используют и то, и другое. Брокеры могут помочь вам быстро найти недвижимость, поскольку они осведомлены о рынке и проектах в этом районе. Известный брокер также может предложить вам хорошую сделку, но вам придется заплатить ему за услуга.Работа в одиночку пойдет вам на пользу, если вы достаточно хорошо изучили рынок, чтобы заключить выгодную сделку.

Советы по быстрым переговорам для покупателей жилья

«Обычно лучше покупать напрямую у застройщика. Однако во многих случаях хорошие брокеры могут заключить отличную сделку для своих клиентов», — говорит Гахлот из Brisk Infrastructure.

«Хотя застройщик продает несколько единиц жилья, для большинства дом — это разовая инвестиция. Для брокеров важно обеспечить покупателям добавленную стоимость», — говорит Сингх из Agni Properties.

Даже если вам помогут брокеры, проведите собственное исследование и узнайте цены напрямую. Таким образом, вы можете быть уверены, что брокер заботится о ваших интересах и не пытается заработать большую комиссию, предлагая более высокую цену.

Веб-сайты групповых покупок, такие как GrOffr.com и SnapGhar.com, также можно использовать для получения скидки 5-15%. Когда вы проходите через такой сайт, вы получаете готовое предложение от разработчиков, и нет места для дальнейших переговоров через сайт.Даже если вы планируете обратиться к разработчику напрямую, вы можете просмотреть списки на таких веб-сайтах, чтобы найти проекты и разработчиков, предлагающих скидки.

Вы также можете объединиться с другими потенциальными покупателями. «Если есть группа, скажем, из трех или более человек, переговоры легче», — говорит Гахлот из Brisk Infrastructure.

РЕАЛИСТИЧНЫЙ ПОДХОД
Идете ли вы покупать в одиночку или в группе, договаривайтесь о реальной цене.«Хотя разработчики готовы вести переговоры на сегодняшнем рынке, они не хотят снижать котировочную цену ниже определенного уровня. Частично это связано с тем, что они не хотят оглашать тот факт, что одни клиенты платили меньше, чем другие. Они с большей вероятностью предложат халява или поощрения «, — говорит Наир из JLL.

«Большинство разработчиков ненавидят торговаться, поэтому соберите все свои точки зрения на переговоры в одно предложение и позиционируйте его как предложение« бери или уходи », — добавляет Наир.

Некоторые застройщики могут не согласиться снизить цены до желаемого уровня по разным причинам, например, из-за высокой стоимости.В такой ситуации сообщите разработчику, что вы проанализируете предложение, прежде чем принять решение. Проанализируйте предложения, которые у вас есть, но подождите пару недель, прежде чем заключать лучшее предложение. Не удивляйтесь, если вы услышите от некоторых застройщиков, желающих закрыть сделку по предложенной вами цене или по взаимоприемлемой более низкой цене.

Как обсудить предложение

Вот мечта: ваше предложение идеальное, вам не нужно вести переговоры, и вы можете потратить следующие несколько недель на решение более насущных вопросов, связанных с домовладением, например: «Почему это называется обшивкой панелей?» и «Хочу ли я новый диван румяного или изумрудно-зеленого?»

И такое могло случиться.Многие продавцы принимают лучшее предложение, которое они получают, и по разным причинам.

Но, как известно, продавцы также отклоняют предложения по разным причинам. Или сделайте встречные предложения. Это особенно вероятно, если вы ставите низкие ставки или сталкиваетесь с несколькими конкурирующими предложениями.

Если вы все же получили встречное предложение, вам решать, хотите ли вы принять новый контракт, обсудить его условия или уйти.

В подобных случаях обратитесь к своему агенту. Он или она — ваш духовный наставник.Если вы решите, что хотите вести переговоры, то есть сделать встречное предложение на встречное предложение продавца, ваш агент будет использовать свои навыки ведения переговоров, чтобы помочь вам заключить наиболее выгодную сделку. Это то, что агенты делают каждый день.

# 1 Действуй быстро — ну, сейчас

Самые популярные покупки дома: шаг за шагом

Чего ожидать во время осмотра дома

От поиска инспектора до сюрпризов — это ваш путеводитель по проверке дома.

Руководство по покупке первого дома

Как найти именно то, что вам нужно, и как работать с экспертами, которые помогут вам это получить.

Привет, покупатели: эти советы по оценке дома для вас

Чего ожидать, когда вести переговоры и как действовать, когда дела идут не так, как нужно.

Как договориться о покупке лучшего дома

Держите свои эмоции под контролем и смотрите на цель, и вы заплатите меньше при покупке дома.

Сделайте предложение как босс

Эти 10 шагов, которые помогут вам сэкономить деньги и время, помогут вам составить выигрышную ставку.

Когда вы получите встречное предложение, вы должны ответить быстро — в идеале в течение 24 часов.Чем дольше вы ждете, тем больше места вы оставляете для другого покупателя, который сможет захватить недвижимость. Также? Если продавец почувствует колебания, он может решить отозвать встречное предложение еще до того, как вы сможете ответить.

# 2 Повысьте цену (в пределах разумного)

Есть стратегия предложения?

Прежде чем делать предложение, поговорите со своим агентом о том, насколько высоко вы готовы пойти, если продавец не примет вашу ставку.

Хотя вы, очевидно, не хотите переплачивать за дом, вам, возможно, придется поднять ставку, особенно если вы изначально сделали низкое предложение.Положитесь на опыт своего агента, чтобы определить, сколько денег вам следует добавить к продажной цене, чтобы она была более привлекательной для продавца.

Затем, благодаря своей силе убеждения, ваш агент сможет сделать встречное предложение еще более привлекательным, указав на аналогичные по цене «компромиссы» — недавно проданные дома в вашем районе, сопоставимые по площади и характеристикам.

Когда ваш агент ведет переговоры, он может чувствовать, что ситуация быстро обостряется. Это напрягает. Вы можете почувствовать внезапное желание сделать все возможное, чтобы победить.

Прежде чем переборщить, нужно помнить о двух вещах:

Вы не можете превышать денежные рамки предварительно одобренной ипотеки, полученной от кредитора.
Не следует чрезмерно увеличивать бюджет.

Потому что ваше встречное предложение должно быть суммой, которую вы можете потратить на дом. Вы хотите, чтобы этот новый дом и продолжал жить вашей жизнью. Плюс: у вас еще нет вариантов.

Другие темы:

Сделать предложение и провести переговоры

Купите дом: шаг за шагом

# 3 Увеличьте размер вашего задатка

Увеличение вашего задатка (EMD) — денежная сумма, которую вы вносите, чтобы доказать продавцу, что вы серьезно настроены (т.е., «серьезно») о покупке дома — еще один способ показать продавцу, что у вас больше шкуры в игре. Стандартный EMD обычно составляет от 1% до 3% от продажной цены дома. Сделать встречное предложение с депозитом от 3% до 4% может быть тем, что вам нужно, чтобы убедить продавца встать на вашу сторону.

# 4 Проявить терпение в отношении овладения

В зависимости от расписания продавца изменение предполагаемой даты владения — даты, когда вы переходите во владение — тоже может смягчить их.Если продавец хочет остаться в доме на несколько дней после закрытия, попробуйте предложить более поздний срок владения. Вы также можете составить договор «об обратной аренде», то есть продавец платит вам арендную плату за проживание в доме в течение определенного периода времени после даты закрытия.

# 5 Избавьтесь от нескольких непредвиденных обстоятельств — с осторожностью

Хотите, чтобы ваше контрпредложение получило еще больший импульс?

Уменьшите количество запрашиваемых вами непредвиденных обстоятельств. Это ваш способ сказать: «Эй, послушайте, у меня меньше возможностей отказаться», что дает продавцу больше уверенности в том, что сделка будет закрыта.

Но будьте избирательны: некоторые непредвиденные обстоятельства слишком важны, чтобы отказываться от них. Непредвиденный случай домашнего осмотра — право на осмотр дома и запрос на ремонт — дает вам возможность, если вы обнаружите серьезные проблемы с домом (и защищает вас от покупки целой денежной ямы).

Вы можете отказаться от проверки на термитов, если находитесь в штате, где риск ниже.

Но в конечном итоге отказ от непредвиденных обстоятельств зависит от вашего рынка, требований вашей кредитной программы, вашей терпимости к риску и обстоятельств рассматриваемого дома.И если вы отказываетесь от непредвиденных обстоятельств, а затем обнаруживаете проблему, продавец не несет ответственности за ее устранение.

# 6 Просите меньше уступок

При урегулировании ипотечного кредита покупатели жилья должны оплатить заключительные расходы, включая налоги, сборы кредитора и сборы титульной компании. Затраты на закрытие зависят от местоположения, но вы можете рассчитывать выложить от 3% до 4% от продажной цены дома. Продавец платит дополнительно от 1% до 3%. (В Smart Asset и Nerdwallet есть простые калькуляторы, которые можно использовать, чтобы получить приблизительное представление о возможных затратах на закрытие сделки.)

При внесении первоначального предложения у вас есть возможность попросить продавца об уступках — расчет, оплачиваемый наличными, чтобы помочь вам компенсировать вашу долю затрат на закрытие сделки. (Этот шаг менее осуществим, если вы собираетесь противостоять нескольким предложениям.)

Уступки фактически снижают чистую выручку продавца от продажи. Встречное предложение, исключающее уступки, которые вы в противном случае получили бы при расчетах, возвращает деньги в карман продавца и может улучшить вашу ставку.

# 7 Возьмите стоимость домашней гарантии

Иногда продавцы предлагают потенциальным покупателям домашнюю гарантию. Этот план покрывает расходы на ремонт основных бытовых приборов и систем, таких как кондиционер или водонагреватель, если они выйдут из строя в течение определенного периода (обычно через год после закрытия).

По данным Angie’s List, базовая гарантия на дом стоит от 300 до 600 долларов в год. Если кажется, что отказ от гарантии на дом может облегчить переговоры, но вы все же хотите, чтобы у вас было душевное спокойствие, скажите продавцу, что им не нужно ее покрывать, а затем купите ее сами.

Просто имейте в виду, покупаете ли вы или продавец гарантию, вам нужно будет оплатить сервисный сбор (обычно от 50 до 100 долларов), если что-то действительно нужно отремонтировать во время гарантии.

Кроме того, к вашему сведению: гарантия на дом полностью отделена от страхования домовладельцев. Страхование домовладельцев — защитное одеяло, которое покрывает структуру и имущество вашего дома в случае пожара, шторма, наводнения или другого несчастного случая — необходимо, если вы оформляете ипотеку. Это может стоить от 300 до 1000 долларов в год.

# 8 Знайте, когда ходить

При переговорах с продавцом доверяйте своей интуиции и своему агенту. Если он или она говорит, что сделка плохая для вас: слушайте.

И если вы больше не хотите идти на компромиссы — а продавец не сдвинется с места, — разумно идти пешком. Это может быть трудное решение, и оно справедливо! Вести переговоры тяжело. Это истощает.

И потерять то, ради чего вы так много работали, может вас разочаровать. Но не волнуйтесь. Для вас есть лучшая сделка.И после того, как это сильное чувство разочарования пройдет, вы поймете: Теперь я знаю, как это сделать .

Вам также может понравиться:

Первый покупатель от NAR

9 удивительных советов, которые можно использовать при переговорах по недвижимости

Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы захотите использовать эти советы при переговорах по недвижимости. Делая предложение о доме, вам понадобится риэлтор, который поможет вам понять рынок и какой тип переговоров уместен.Если вы покупаете дом в Кэри, Северная Каролина, или покупаете дом в Шарлотте — вы выходите на высококонкурентные рынки недвижимости, тогда как если вы смотрите на новое строительство, у вас может быть возможность обсудить такие вещи, как бытовая техника, жалюзи и т. Д. и надбавка за повышение класса обслуживания. На самом деле все зависит от того, какой тип недвижимости вы покупаете и какова ваша уникальная ситуация.

Многие люди, покупающие дома на сегодняшнем рынке, понимают, насколько он конкурентоспособен. Когда дело доходит до переговоров, ваш Риэлтор захочет использовать тактику, которая может не включать продажную цену, она может включать в себя оплату продавцом ваших заключительных расходов или других скрытых расходов при покупке дома или участие в них.

Переговоры — это лишь одна из многих вещей, которые риэлторы делают для покупателей и продавцов.

Наконец-то вы нашли дом, который искали! Несмотря на то, что вы уже представляете, как распаковывать коробки и устраиваться в них, процесс покупки еще не закончен. Пришло время сделать предложение по этому дому! Как только продавцы получают это предложение, начинается самое интересное. Пришло время для переговоров.

Существует множество различных тактик и способов ведения переговоров.Также есть разное время для согласования разных вещей, будь то цена покупки, затраты на закрытие или переговоры о ремонте из отчета о проверке. Важным ключом является осознание того, против кого вы идете с самого начала. Спросите себя: на каком рынке я работаю? Это рынок покупателя или рынок продавца? Возможно, это ни то, ни другое, и это равный рынок. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы хотите отстоять свою позицию, чтобы заключить успешную сделку. Однако имейте в виду, что все вовлеченные стороны просто хотят закрыть! Сосредоточение внимания на финале игры поможет вам пройти через этот процесс!

Часто в сфере недвижимости первое предложение покупателя встречает встречное предложение продавца.Это способствует переговорам и предложениям, которые передаются уважаемыми агентами покупателя и продавца. Некоторые покупатели автоматически принимают условия продавца и соглашаются на продажу, что приводит к закрытию. Однако это не всегда происходит, потому что обе стороны хотят максимально выгодной сделки, поэтому вы должны быть готовы к переговорному процессу. Давайте сразу перейдем к важной тактике, которую следует помнить во время переговоров!

Не говори первым

Каким бы важным ни было ваше мнение — на самом деле, оно действительно единственное, что имеет значение — было бы разумно позволить другой стороне начать переговоры.Это обычная тактика, которую вы, возможно, уже использовали при обсуждении условий в предыдущих транзакциях. Когда вы позволяете другой стороне сделать первое предложение, вы сразу же берете верх. Вы увидите их отправную точку и сможете использовать это в своих интересах.

Во время переговоров вы пытаетесь найти точку, в которой согласны обе стороны. Эта сумма обычно находится где-то в середине первого предложения каждой стороны. Таким образом, когда вы получите первое предложение другой стороны, вы сразу узнаете, в каком направлении пойдут переговоры.Это очень выгодно для вас, если ваше контрпредложение не слишком низкое или слишком высокое! Иногда, но очень редко, первое предложение может быть идеальным для вашей ситуации, и вы принимаете эту сделку. Хотя это случается не всегда, это показывает, насколько важным может быть первое предложение в переговорах. Как и в игре в шахматы, вся ваша стратегия будет основана на первом ходу противника.

Не упоминайте ничего отрицательного

Покупка и продажа домов — это эмоциональный процесс как для покупателей, так и для продавцов.Поскольку покупатель не забывает о сентиментальной ценности этого дома и количестве воспоминаний, которые он включает в себя. Будьте осторожны, когда нужно говорить негативные вещи о доме, чтобы попытаться договориться о более выгодной сделке. Вот почему:

Забор на заднем дворе, который разваливается и отчаянно нуждается в ремонте, был построен продавцом и его отцом по выходным, и им потребовалось два месяца. Хотя он потерял всю краску и выглядит ужасно. Ничего не говорят. Предложите свою цену и придерживайтесь ее. Не говоря уже о заборе, они уже знают, что его нужно починить.

Кроме того, в доме будут и другие вещи, которые вас не устраивают, о которых не нужно упоминать, поскольку они напрямую связаны с имуществом. Когда вы ведете переговоры, придерживайтесь позитивного настроя и того, насколько он хорош для дома, вы, скорее всего, выиграете лучшую сделку, если сможете победить эмоции продавца!

Если план «А» не работает, разработайте план «Б»

Планы

не всегда работают так, как мы от них ожидаем или хотим. Большую часть времени мы должны поработать, чтобы добиться желаемого.На переговорах это все еще остается правдой. Не бойтесь потерпеть неудачу. Вы научитесь больше на своих ошибках и неудачах, чем на своих успехах. Как бы мы ни ненавидели проигрывать или проигрывать, мы склонны упускать из виду уроки, которые мы извлекаем в данный момент. Даже если вы, возможно, разработали отличный план переговоров с другой стороной, разумно всегда иметь запасной план на случай, если процесс не пойдет так, как вы его себе представляли. Наличие плана резервного копирования снижает стресс и помогает расслабиться.Вы сможете держать свои эмоции под контролем и спокойно пройти переговорный период.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие — это всегда весело … не совсем. Покупатели жилья, как правило, оплачивают заключительные расходы для передачи права собственности, однако они могут попросить некоторую помощь у продавцов. Как правило, когда покупатель поступает так, он в конечном итоге платит за дом более высокую цену, чтобы продавец мог покрыть расходы на закрытие сделки. Это умная тактика переговоров, позволяющая убедить продавца в том, что вы готовы заплатить его запрашиваемую цену, и что вы сэкономите немного денег, когда дело доходит до выплаты страховки титула и гарантии на дом.

Затраты на закрытие сделки могут быть оплачены любой стороной, это согласовывается во время переговоров. Будь то сборы за оформление, опросы, налоги, скидки, оценочные сборы и т. Д., Перед передачей права собственности покупателям необходимо будет оплатить заключительные расходы.

Держите под контролем свои эмоции

Один из самых важных моментов, который нужно вынести из этого, — научиться контролировать свои эмоции. Не спешите отвечать после получения предложения. Найдите время, чтобы обдумать это и обсудить со своим агентом и другими людьми, которым вы доверяете, чтобы они могли внести полезный вклад.Эти люди не привязаны к собственности эмоционально, как вы, поэтому они не будут давать никаких советов, основанных на стрессе или эмоциях. Когда вы сразу же отвечаете на предложение, вы даете другой стороне понять, насколько вы нетерпеливы, что дает ей преимущество. Вы хотите, чтобы они думали, что вы все еще рассматриваете другие варианты, независимо от того, есть ли у вас другие предложения по вашему дому или вы являетесь покупателем и у вас есть другие дома, которые вам интересны. Будьте терпеливы и не торопитесь, прежде чем отвечать на предложение другой стороны.

Когда вы находитесь в очень стрессовой ситуации, например, пытаетесь купить или продать дом, легко позволить эмоциям взять над вами верх. Вместо того, чтобы позволить этому случиться, возьмите под контроль свои эмоции. Вы не хотите принимать иррациональные решения, особенно если это означает плохие вложения. Лучше всего узнать мнение других и узнать, почему вы принимаете неправильное или правильное решение. Всегда помните, что есть и другие варианты, поэтому не думайте, что эта сделка — ваш последний шанс во время переговоров.

Сосредоточьтесь на прямолинейности

Нет ничего хуже, чем ходить вокруг да около. Никто не хочет, чтобы его тащили за собой и держали в стороне. Во время переговоров говорите прямо и говорите, чего вы хотите. Некоторые переговоры могут казаться перетягиванием каната, когда предложения постоянно меняются, отклонение за отклонением. Это может быть очень стрессовым и раздражающим для обеих сторон. Имейте в виду, что прямолинейность поможет ускорить процесс, и вы сможете добиться принятия и закрытия намного быстрее.Если вы не говорите другой стороне, чего именно вы хотите, как вы вообще этого добьетесь? Вы не сделаете этого. Когда вы не спрашиваете, вы этого не получаете. Просто как тот. Будьте прямыми и сосредоточьтесь на том, чтобы получить от переговорного процесса то, что вы хотите.

Некоторые люди предпочитают, чтобы продавцы и покупатели вели переговоры напрямую, без использования агентов. Хотя в этом нет ничего плохого, агенты должны уловить любые красные флажки, которые вы, возможно, не заметили, когда собираетесь отправить предложение. Они опытны и сообщат вам, если ваше предложение слишком мало или слишком дорого.Они также дадут вам рекомендации, которые они узнали из других переговорных транзакций, в которых они участвовали. Всегда разумно иметь на вашей стороне кого-то с опытом в этих вопросах.

Знай, когда уходить

Чрезвычайно важный фактор — знать, когда сделка на столе не является хорошей. Помните, что эмоции могут мешать вам принимать решения. Дом может быть красивым и единственным, который вам понравился с тех пор, как вы начали искать дом.С точки зрения продавца, возможно, вы не получаете никаких предложений по поводу вашего дома, и вы наконец нашли кого-то заинтересованного. В конце концов, обе стороны должны не забыть не торопиться, прежде чем спешить с решением. Вы не хотите принимать предложение, если оно в конечном итоге навредит вам. Если вы в конечном итоге заплатите слишком много за дом, который в конечном итоге будет оценен на 10% меньше, чем вы заплатили, или если вы продали свой дом и поймете, что заключили плохую сделку, вам будет нанесен финансовый ущерб.Вы должны сохранять непредвзятость, если это мудрое решение отказаться от сделки в поисках более выгодной.

Проведите исследование

Поиск подходящего дома — это один из, если не самый важный шаг. Изучение рынка и интересующей вас области поможет вам лучше понять, что именно вы ищете. Вы не хотите вступать в переговоры, не зная окрестностей. Полезно проводить исследования в свободное время, но еще лучше нанять профессионалов, которые проведут за вас проверки и оценки.Получение всей информации о доме и районе даст вам больше боеприпасов, которые можно использовать при составлении предложения. Составить предложение — простая часть, но вы должны быть уверены, что ваше предложение не повлияет на вас негативно в долгосрочной перспективе.

Есть много способов найти определенную информацию о продаваемых домах или окрестностях в Интернете, выполнив поиск в местных списках недвижимости и любых публичных записях. Зная как можно больше об имуществе и окружающих домах, вы сможете лучше понять, где остановиться, делая предложение.Также важно попытаться получить некоторую информацию от собеседника. Почему уезжают продавцы? Почему покупатель хочет купить и насколько он мотивирован? Когда вы знаете о другой стороне, это дает вам возможность заключить выигрышную сделку, поэтому сначала убедитесь, что вы провели исследование!

Ремонт по дому

Вы можете подумать, что нашли идеальный дом, но это может быть не так просто. Многие дома имеют скрытые недостатки, которые трудно обнаружить.При покупке дома убедитесь, что у вас есть агент покупателя. Это важно, потому что они могут обнаружить красные флажки при просмотре дома, а также многое другое, в чем они смогут вам помочь. Если дому требуется тонна ремонта, вы должны принять это во внимание, когда делаете предложение. Вы же не хотите тратить целое состояние после покупки дома на ремонт. В этом случае сообщите продавцу, что вы запрашиваете более низкую цену, так как вам потребуется помощь, чтобы позволить себе все необходимые ремонтные работы.

В большинстве случаев кредиторы требуют проведения определенного ремонта, прежде чем они выдадут какие-либо деньги. Это замедлит процесс, и продавец обычно вынужден устранять любые проблемы с домом. Более быстрый путь, которым обычно идут некоторые продавцы, — это предложить покупателю кредит при продаже дома, чтобы покупатели могли сами позаботиться о ремонте. Они сэкономят деньги на покупке дома за счет кредита, который они получат для покрытия стоимости ремонта.

При покупке недвижимости будьте готовы вести переговоры разными способами, используя множество различных стратегий.Лучшие риэлторы — это всегда те, кто может проявить творческий подход к тому, что для вас наиболее важно, одновременно обеспечивая достижение ваших целей в сфере недвижимости.

Договорная цена покупки дома | Зиллоу

Если мысль о переговорах о цене на новую машину заставляет вас нервничать, идея переговоров о новом доме может вызвать у вас крапивницу. Но если вы не решили действовать в одиночку, у вас есть партнер в процессе покупки дома: ваш агент по недвижимости. Ваш агент возьмет на себя все личные переговоры, а также поможет вам определить лучшую цену и другие элементы вашего предложения.

Вот подача для найма агента. Они все время заключают контракты на недвижимость и ведут переговоры о продаже. Лучшие агенты обладают огромным опытом в оценке рыночной стоимости в тех областях, в которых они работают. Помимо собственного опыта, они знают других агентов, работают с ними и говорят на одном языке. У них есть знания и опыт, которые помогут вам в этом процессе. Они умеют договариваться о цене дома. И они вам ничего не стоят. Практически в каждом случае продавец оплачивает комиссию по недвижимости за обе стороны сделки.

Можете ли вы заставить продавца снизить цену, если вы работаете без представителя или пользуетесь услугами его агента? Возможно. Но это не только авантюра, но и много работы. Вы можете договориться о трехпроцентном снижении цены, если агент, работающий на вас, мог бы получить вам пять. Или вы можете не вести переговоры о каких-либо затратах на закрытие, оплачиваемых продавцом, если текущий рыночный стандарт составляет не менее половины.

Независимо от того, работаете ли вы с агентом или нет, полезно исследовать недвижимость и рынок. Вам нужно определить ценность дома и решить, какую стратегию переговоров вы хотите использовать.

При обсуждении цены на дом многое зависит от рынка. Состояние местного рынка — самый важный фактор в стратегии переговоров. И так же, как погода, пейзаж — это сумасшедшее лоскутное одеяло микроклимата. Рынки различаются от города к городу, от района к району. Ваш агент должен хорошо знать окрестности и быть в состоянии сказать вам, на каком рынке вы находитесь: рынок покупателя, рынок продавца, сбалансированный рынок или рынок, на котором вы, скорее всего, будете втянуты в торговую войну.

Ведение переговоров на рынке покупателей

Поздравляем! Когда вы покупаете на рынке покупателей, у вас есть власть. Это означает, что домов на продажу больше, чем покупателей их купить. Для продавцов, особенно «мотивированных» продавцов, которым необходимо переехать, это сложно. Если вы проявите интерес, они не захотят отпускать вас. Скорее всего, вы получите от них больше в виде уступок и снижения цен, чем они действительно хотят дать, потому что у них нет выбора.

Ваша стратегия: Просите луну.Сделайте первоначальное предложение как минимум на 10 процентов ниже той цены, которую вы хотите заплатить. Попросите продавца оплатить стоимость закрытия и установите удобное для вас время закрытия.

Нравится техника? Спросите их. Как стол для пинг-понга или детские качели? Спросите и об этом. Все, что они могут сказать, — это «нет», но более вероятно, что они вернутся с каким-то встречным предложением.

Внимание: истинное «низкое» предложение может оскорбить продавцов. В этом случае они, вероятно, ответят простым «нет».Скорее всего, они затем немного снизят свою запрашиваемую цену, и следующий покупатель воспользуется преимуществами вашего начального гамбита. Если вы действительно готовы уйти и продолжить поиск, возможно, вам стоит дешевое предложение. Иногда они окупаются. Но если вы действительно неоднозначно относитесь к дому, возможно, вам вообще не стоит делать предложение. Наверное, есть другие дома, которые сделают вас счастливее.

Ведение переговоров на рынке продавцов

Это будет нелегко.У вас не будет большого рычага влияния, поскольку у продавцов обычно есть выбор покупателей, которым они могут продать свой дом. Если ваше предложение невысокое или осложнено непредвиденными обстоятельствами, продавец даже не станет вести переговоры. На рынке продавцов вы хотите сделать чистое предложение, которое не будет омрачено слишком большим количеством непредвиденных обстоятельств или требований о дополнительных услугах. Придерживайтесь основных непредвиденных обстоятельств: финансирование, оценка и проверка. Кроме того, если цена дома не завышена, вам не захочется делать предложение из-за слишком низкой цены.

Кроме того, нужно действовать быстро. Если вы найдете дом, который вам нужен, хороший агент посоветует вам быстро принять решение, возможно, написав предложение в тот же день, когда вы совершите поездку по дому. Если вы не получили предварительного одобрения на получение ссуды, вы, вероятно, можете поцеловать дом с хорошей ценой на прощание на горячем рынке. Письма с предварительным одобрением обычно рассчитаны на срок до 90 дней, поэтому рекомендуется получить предварительное одобрение на раннем этапе поиска дома, чтобы вы могли действовать быстро, когда найдете дом, который вам нравится.

Внимание! Даже с предложением полной цены вы можете конкурировать с другими покупателями, предлагающими столько же или больше.Подумайте о включении «оговорки об эскалации», чтобы никто не налетел и не взял ее за ничтожную сумму больше, чем ваше предложение, написания письма или других средств «подсластить ваше предложение».

Ведение переговоров на сбалансированном рынке

На сбалансированном рынке есть достаточно покупателей и достаточно домов, но не так много ни того, ни другого. Может показаться, что на этом рынке легче вести переговоры, но ожидайте, что фаза встречных встречных предложений займет больше времени, чем на рынках покупателей или продавцов.На рынке меньше срочности, и ни одна из сторон не чувствует давления с целью скорейшего закрытия сделки. Не бойтесь предлагать цену ниже запрашиваемой и запрашивайте любую дополнительную недвижимость или условия, которые вы можете пожелать. Но будьте готовы разделить разницу с продавцом.

Внимание! Даже на сбалансированном рынке вы можете попросить кого-нибудь предложить более выгодное предложение, поэтому вы не захотите затягивать переговоры до бесконечности. Разница в 5000 долларов на 250 000 долларов, вероятно, не стоит того, чтобы терять из-за этого отличный дом.Вы и продавец получите и отдадите вещи в процессе, но в конечном итоге оба должны быть довольны окончательным контрактом.

Сохранение покерного лица

По правде говоря, вы, вероятно, не сможете этого сделать. В конце концов, дом — это довольно большая покупка как в финансовом, так и в эмоциональном плане. Вот почему вы должны позволить своему агенту и агенту продавца решать все вопросы лицом к лицу.